Upload
others
View
1
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
CIVIC DESIGN REVIEW
philadelphia city planning commission01 September 2020
Be A Gem Crossing
3226-3258 Germantown Ave
2 01 September 2020 |civ ic design rev iew |3226 - 3258 Germantown Ave | ceci l baker + par tners
1107 Walnut Street, Floor 2
Philadelphia, PA 19107
3890 N 10th Street
Philadelphia, PA 19140
213 W Main Street, Suite 200
Lansdale, PA 19446
North 10, Philadelphia
Owner:
Architect:
Civil Engineer:
Cornerstone Consulting Engineering & Architectural, Inc
3 01 September 2020 |civ ic design rev iew |3226 - 3258 Germantown Ave | ceci l baker + par tners
CONTENTS
CDR application form
project introduction
site survey
existing site photos
site location
site plan
materials + renderings
landscaping
floor plans
elevations
sections
sustainability
complete streets
4
5
6
7-8
90-10
11
12-14
15-16
17-18
19-22
23-24
25-26
27-33
contents
4 01 September 2020 |civ ic design rev iew |3226 - 3258 Germantown Ave | ceci l baker + par tners cdr application form
�
�
�
�
�
�
������������
�
������������������ ������
����� ��� � �� ������� � ���� ���� ���� ��� ��� ���� ������� ��� � �� �� �� � ��� �!�� �� ��"� �!����#�
��$������ ���� ���%����� �%�$���� �� � $%��� ��� ����� ��� ��� ����� � �&��� '� �(�(� ��� �&��
�%�$��� ��������( ���%�$��� ������������ �!%��������� ����$��������&���!������� ��&����)��
����$��� ��!�����( �
���������������� ���� ��
��������������������������������������������� ������!����"��#$��%�&����'���(&)*�
�
��
�
��+����������
�
�
�
�
�
�
�
�
�������,������
�
�
�
�
�
�
�
�
�&�������!��������� � ������&�!��������� �
�
�--������ �
��
�
�������������&�#������������������)�.���$� /��� � �� � ���������� ��(�)��0�������������������������������)�.����,��-���$�
/��� � �� �
�
���&�������1���� � ���1��)�������� �
�
�1��&�� � �--������ �
� � � �� � � �
�
�������)�#����� � !�"�&����� �
����������� �
�
Proposed new building is greater than 50,000 sf in size and abuts a residential district.
North Fifth Council District
3226 - 3258 Germantown Ave
Philadelphia, PA 19140
X
Nancy Bastian (215) 928-0202 x128
[email protected] 1107 Walnut Street 2nd Floor
Philadelphia, PA 19107
North 10, Philadelphia
Cecil Baker + Partners
Germantown LibertyAcquisitions
X
�
�
�
�
�
�
������������
�
2�����!���2�
�
2�����2�2�
�
�
�
�
�
�
�
�
������/������3�
�
�
�
�
�
�
.�3� ��!�,��!+�2�����4����3�
��11����)�1���������&-�� /��� � �� �
��(�)��0��&��������"�-��#�������-���1����������������(*�
�(���0���-����������-������-���1��������11����)�1�������#�&&�'����&-��
!����� � ��1��� �
�
������������� �
�
�������-������
����������������� ���������������������������������������������������������� �!"��
�
���������������� ����� �"�
�
�
2���������� �
��%�������.������� � ����.������5����������� ����-$� /��� � �� �
��
. ��������������-�&�-�� /��� � �� � �666666�
�����(�)��0���-����������-������������#�&&�'����&-��
!����� � �
�
�
55,207 SF
RM-1 &CMX-2
X
58,970 sf Mixed Use Building incl 2,100 sf CommercialDwelling Units: 41
Parking Units: 25
X
08/18/2020
X
Pending
6.30 pm
5 01 September 2020 |civ ic design rev iew |3226 - 3258 Germantown Ave | ceci l baker + par tners
introduction
introduction
Be A Gem Crossing is a proposed, new mixed-use, multi-family residential de-velopment located at 3226–3258 Germantown Avenue. With frontages on Ger-mantown Avenue and W. Westmoreland Street, the overall project site is 55,207 sf (1.27 acres). The proposed 4-story building will include:
· 41 Residential Units at the 1st through 4th floors;· 2,100 sf Commercial Space;· Parking for 25 cars in an open air parking lot at the rear of the site.
The site for Be A Gem Crossing is a block-long stretch along the west side of the 3200 block of Germantown Avenue, an important, historic main artery in the Hunting Park neighborhood of Philadelphia. At this location, Germantown Avenue is a mix of residential, commercial, educational and religious uses. The Mary McLeod Bethune School sits diagonally across Germantown Avenue. It is a pre-K through 8th grade elementary school serving over 700 neighborhood children. Directly across from our site along Germantown Avenue are a series of properties engaged in car repair, sales and storage. It is clear that many build-ings along this stretch have been torn down and lost over the years, and many sites are not performing at their best and highest uses.
At the south end of our site sits Carman Gardens, an existing one-story brick structure that has 167-ft of frontage on Germantown Avenue. Approximately 10,800 sf in size, Carman Gardens was at one time a movie theater, and then for many years, a beloved neighborhood roller-skating rink. It has recently sat va-cant for a number of years, but the solid brick structure with a large, clear-span interior sits ready for reuse as commercial space.
The north end of the site provides an additional 132-ft of frontage on German-town Avenue. This portion of the site is quite deep, extending back nearly 300-ft. Currently there is a mix of existing, vacant structures at this part of the site, including a now-shuttered hotel that was an eyesore and a danger to the neigh-borhood. These vacant buildings at the north end of the site will be torn down to make way for our new proposed construction.
Be A Gem Crossing looks to be a transformative project in the Hunting Park neighborhood, one that provides housing for families in a mix of one, two and three-bedroom units. In addition, the intention is to provide community-orient-ed commercial spaces, both in the existing Carman Gardens building (approxi-mately 10,800 sf of commercial space), as well as 2,100 sf of commercial space in the new structure. The commercial space in the new structure is located at the corner of Germantown Avenue and Westmoreland Street, facing the elementary school opposite. The intention is that this space, as well as the former Carman Gardens space, will become important community assets.
The new building takes advantage of the deep site and is L-shaped in size. Four stories in height, the building provides 7 One Bedroom Units, 23 Two Bedroom Units, and 11 Three Bedroom Units, for a total of 41 dwelling units.
Parking is provided for 25 cars serving both the housing and the commercial spaces.
The building is sheathed in a mix of red brick (matching Carman Gardens next door) and cement board shingle siding. The shingle siding will be in rich, warm tones, with colorful metal trim accenting the corner windows, as well as decora-tive vertical stripes.
RE
VIS
ION
S
LAND SURVEYOR
PENNSYLVANIA LICENSE No. SU057592E
PENNSYLVANIA PROFESSIONAL
PROJ. #
CAD ID.
SCALE
DATE
DRN BY
CHK BY
4-30-2019
IIK
SJRAS NOTED
SV-00
19-0190
SHEET 1 OF 1
DE
SC
RIP
TIO
NB
YN
OD
AT
E
PROJECT LOCATION
TITLE
BEFORE YOU DIG ANYWHERE INPENNSYLVANIA! CALL 1-800-242-1776
NON-MEMBERS MUST BE
DRILL, BLAST OR DEMOLISHNOTICE TO UTILITIES BEFORE YOU EXCAVATE,
PA LAW REQUIRES THREE WORKING DAYS
15122 - 1078
925 Irwin Run RoadWest Mifflin, Pennsylvania
ONE CALL SYSTEM, INC.
CONTACTED DIRECTLY
PENNSYLVANIA
SERIAL NUMBER: 20190953297
!
1-800-242-1776A
EB-
8 -1
LL G
E YOU
DI
RFO
NA
ANI
LV
O
NN
PE
C
SY ,EM
T
YSL
S
ALE C
INC
.
1
Co
nsu
ltin
g E
ng
inee
rs &
Arc
hit
ectu
ral,
In
c.213 W
est
Mai
n S
tree
t . L
ansd
ale
. P
A 1
9446
WW
W.C
OR
NE
RS
TO
NE
NE
T.C
OM
Phil
adel
phia
Reg
ion
215-3
62-2
600
Leh
igh V
alle
y R
egio
n610-8
20-8
200
Poco
no R
egio
n570-8
39-1
770
Phone:
215-3
62-2
600 . F
ax:
215-3
62-8
400
6 01 September 2020 |civ ic design rev iew |3226 - 3258 Germantown Ave | ceci l baker + par tners site survey
7 01 September 2020 |civ ic design rev iew |3226 - 3258 Germantown Ave | ceci l baker + par tners
2
1 5
6
3
4
GE
RM
AN
TO
WN
AV
E
N 1
3 T
H S
T
W HILTON ST
W WESTMORELAND ST
existing site photos
view looking to w hilton st from germantown ave
view looking south from germantown ave
1
2
8 01 September 2020 |civ ic design rev iew |3226 - 3258 Germantown Ave | ceci l baker + par tners
view looking north from germantown ave
view looking southwest from germantown ave view looking to w westmoreland st from germantown ave
5
3 4
view looking northwest from germantown ave north of w westmoreland st 6
9 01 September 2020 |civ ic design rev iew |3226 - 3258 Germantown Ave | ceci l baker + par tners
3226 - 3258 GERMANTOWN AVENUE
aerial view looking west
aerial view looking southzoning map
site location
10 01 September 2020 |civ ic design rev iew |3226 - 3258 Germantown Ave | ceci l baker + par tners
3226 - 3258 GERMANTOWN AVENUE
germ
anto
wn
ave
w allegheny ave
broad st
w westmoreland st
rising sun ave
MARY MCLEOD
BETHUNE SCHOOL
TEMPLE UNIVERSITY
HOSPITAL
11 01 September 2020 |civ ic design rev iew |3226 - 3258 Germantown Ave | ceci l baker + par tners site plan
2-story
rowhouses
2-story
rowhouses
2-story
rowhouses
3-story
vacant
1-story auto
repair
elementary
school
(mary
mcleod
bethune
school)
new 4-story mixed-use
multi-family
courtyard
Carmen Gardens
(exst 1-story
commercial)
2-story
rowhouses
3-story
rowhouses
2 & 3-story
commercial
parking
25 cars
2-story
commercial
plaza
germ
an
tow
n a
ve
w westmoreland st
w hilton st
n 1
3 th s
t
0 25’ 50’ 100’
entry to parking
entry to
housing
entry to
housing
entry to
commercial
entry to
commercial
trash pick up
entry to
commercial
12 01 September 2020 |civ ic design rev iew |3226 - 3258 Germantown Ave | ceci l baker + par tners
materials palette
Be A Gem Crossing will be sheathed in a mix of red brick and cement board shingle siding. The shingle siding will be in a rich, warm color, with colorful metal trim accenting the corner windows, as well as decorative vertical stripes. Decorative brickwork will mimic the header courses and other decorative elements of the adjacent Carman Gardens building.
The first-floor commercial space at the corner has a recessed entry with colorful metal columns and is fully glazed providing a clean, contemporary inviting space.
storefront
prefinished metal copingprefinished metal trim, color 1
fiber cement shingle sidingmodular brick, color 1 modular brick, color 2
prefinished metal trim, color 2
cast stone trim existing brick façade
materials + renderings
13 01 September 2020 |civ ic design rev iew |3226 - 3258 Germantown Ave | ceci l baker + par tners
14 01 September 2020 |civ ic design rev iew |3226 - 3258 Germantown Ave | ceci l baker + par tners
2101 September 2020 |civ ic design rev iew | 3226 - 3258 Germantown Ave landscaping
16 01 September 2020 |civ ic design rev iew |3226 - 3258 Germantown Ave | ceci l baker + par tners
OUTDOOR PLAZA STREETSCAPEOTHER SITE PLANTINGS ENTRY GARDEN
Benches
Tree Grates Potted Street TreesPavers - 2'x2'
Acer x freemanii
'Armstrong'
Hosta 'Patriot'
Viburnum carlesii
'Sugar n' Spice'
Prunus
laurocerasus
'Schipkaensis'
Cercis canadensis
Hydrangea
macrophylla
ENDLESS SUMMER
Ilex glabra
'Compacta'
Clethra alnifolia
'Ruby Spice'
Lamium galeobdolon
'Herman's Pride'
Pennisetum
'Hameln'
Salvia nemorosa
'Violet Riot'
Tiarella
'Sugar and Spice'
Heuchera
'Bronze Wave'
Gleditsia triacanthos
'Skyline'
0 10’ 20’ 40’
17 01 September 2020 |civ ic design rev iew |3226 - 3258 Germantown Ave | ceci l baker + par tners floor plans
ground floorlobby, retail, residential
3 BR
2 BR 1 BR
LOBBY
TRASH
ROOM
TRASH
CONTAINERS
BROUGHT OUT
HERE
UTILITY
BIKE
RM
UTILITY
OFFICE
LOUNGE
COURTYARD
COMMUNITY
ROOM
COMMERCIAL
SPACE
COMMERCIAL SPACE
EXST CARMAN GARDENS BLDG
3 BR
2 BR
entry to
housing
entry to
housing
entry to
commercial
entry to
commercial
entry to
commercial
0 10’ 20’ 40’
18 01 September 2020 |civ ic design rev iew |3226 - 3258 Germantown Ave | ceci l baker + par tners
typical floor (2nd - 4th floors)residential
ROOF OF EXST CARMAN
GARDENS BELOW
LOUNGE UTILITY
UTILITY
TRASH
3 BR
3 BR
2 BR
2 BR 2 BR
2 BR
2 BR
1 BR
1 BR
3 BR
2 BR2 BR
0 10’ 20’ 40’
19 01 September 2020 |civ ic design rev iew |3226 - 3258 Germantown Ave | ceci l baker + par tners
east elevation - germantown ave
1 EXISTING BRICK FAÇADE
4 FIBER CEMENT SHINGLE SIDING
5 ALUMINUM STOREFRONT
6 BRICK SILL
7 PREFINISHED METAL TRIM, COLOR 1
8 PREFINISHED METAL TRIM, COLOR 2
2 MODULAR BRICK, COLOR 1
3 MODULAR BRICK, COLOR 2
9 PREFINISHED METAL COPING
10 CAST STONE TRIM
elevations
31 49 27
5 103105 5 5 8
ANGLED FACADE BEYOND
0 10’ 20’ 40’
20 01 September 2020 |civ ic design rev iew |3226 - 3258 Germantown Ave | ceci l baker + par tners
north elevation - w westmoreland st
1 EXISTING BRICK FAÇADE
4 FIBER CEMENT SHINGLE SIDING
5 ALUMINUM STOREFRONT
6 BRICK SILL
7 PREFINISHED METAL TRIM, COLOR 1
8 PREFINISHED METAL TRIM, COLOR 2
2 MODULAR BRICK, COLOR 1
3 MODULAR BRICK, COLOR 2
9 PREFINISHED METAL COPING
10 CAST STONE TRIM
7
10 6
2 9 4 3
8
ANGLED FACADE
1-STORY AUTO
REPAIR
2-STORY ROWHOUSES
BEYOND
germantown ave
0 10’ 20’ 40’
21 01 September 2020 |civ ic design rev iew |3226 - 3258 Germantown Ave | ceci l baker + par tners
south elevation - courtyard
1 EXISTING BRICK FAÇADE
4 FIBER CEMENT SHINGLE SIDING
5 ALUMINUM STOREFRONT
6 BRICK SILL
7 PREFINISHED METAL TRIM, COLOR 1
8 PREFINISHED METAL TRIM, COLOR 2
2 MODULAR BRICK, COLOR 1
3 MODULAR BRICK, COLOR 2
9 PREFINISHED METAL COPING
10 CAST STONE TRIM
2 93 4 8
106
germantown ave
1-STORY AUTO
REPAIR
0 10’ 20’ 40’
22 01 September 2020 |civ ic design rev iew |3226 - 3258 Germantown Ave | ceci l baker + par tners
west / west courtyard elevation
1 EXISTING BRICK FAÇADE
4 FIBER CEMENT SHINGLE SIDING
5 ALUMINUM STOREFRONT
6 BRICK SILL
7 PREFINISHED METAL TRIM, COLOR 1
8 PREFINISHED METAL TRIM, COLOR 2
2 MODULAR BRICK, COLOR 1
3 MODULAR BRICK, COLOR 2
9 PREFINISHED METAL COPING
10 CAST STONE TRIM
4478 2
8
5 5 10 5
2 3
1-STORY EXST
COMMERCIAL
0 15’ 30’ 60’
23 01 September 2020 |civ ic design rev iew |3226 - 3258 Germantown Ave | ceci l baker + par tners
2 amenities
1 residential units
3 circulation
4 bike room
5 commercial
6 utility space
north-south sectionprogram diagram
sections
1
3
6w westmoreland st
w hilton st
PROPOSED BUILDING EXST CARMAN GARDENS BUILDING
0 15’ 30’ 60’
24 01 September 2020 |civ ic design rev iew |3226 - 3258 Germantown Ave | ceci l baker + par tners
east-west sectionprogram diagram
2 amenities
1 residential units
3 circulation
4 bike room
5 commercial
6 utility space
1
6
3
2 4 5
germantown ave
PARKING LOT
2501 September 2020 |civ ic design rev iew | 3226 - 3258 Germantown Ave
sustainable design
Civic Sustainable Design Checklist – Updated September 3, 2019
Civic Design Review Sustainable Design Checklist
Sustainable design represents important city-wide concerns about environmental conservation and
energy use. Development teams should try to integrate elements that meet many goals, including:
· Reuse of existing building stock
· Incorporation of existing on-site natural habitats and landscape elements
· Inclusion of high-performing stormwater control
· Site and building massing to maximize daylight and reduce shading on adjacent sites
· Reduction of energy use and the production of greenhouse gases
· Promotion of reasonable access to transportation alternatives
The Sustainable Design Checklist asks for responses to specific benchmarks. These metrics go above and
beyond the minimum requirements in the Zoning and Building codes. All benchmarks are based on
adaptions from Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) v4 unless otherwise noted.
Categories
Benchmark
Does project meet
benchmark? If yes, please
explain how. If no, please
explain why not.
Location and Transportation
(1) Access to Quality Transit
Locate a functional entry of the project
within a ¼-mile (400-meter) walking
distance of existing or planned bus,
streetcar, or rideshare stops, bus rapid
transit stops, light or heavy rail stations.
(2) Reduced Parking Footprint
All new parking areas will be in the rear
yard of the property or under the
building, and unenclosed or uncovered
parking areas are 40% or less of the site
area.
(3) Green Vehicles
Designate 5% of all parking spaces used
by the project as preferred parking for
green vehicles or car share vehicles.
Clearly identify and enforce for sole use
by car share or green vehicles, which
include plug-in electric vehicles and
alternative fuel vehicles.
(4) Railway Setbacks
(Excluding frontages facing
trolleys/light rail or enclosed
subsurface rail lines or subways)
To foster safety and maintain a quality
of life protected from excessive noise
and vibration, residential development
with railway frontages should be setback
from rail lines and the building’s exterior
envelope, including windows, should
reduce exterior sound transmission to
60dBA. (If setback used, specify
distance)i
(5) Bike Share Station
Incorporate a bike share station in
coordination with and conformance to
the standards of Philadelphia Bike Share.
Yes. SEPTA bus stops at:Germantown Ave & Hilton StGermantown Ave & Allegheny AveAllegheny Ave & 13th StRising Sun Ave & Old York Rd
Yes. Parking lot area will be in therear and the parking lot area is lessthan 40% of the site area.
Yes. 2 parking space will bededicated to an electric or alternativefuel vehicle.
No. The Bike Share program hasnot yet been designed into the
project, but could be in the future.
Not Applicable. The development
does not front a railway.
sustainability
26 | 3226-3258 Germantown Ave | ceci l baker + par tners
Civic Sustainable Design Checklist – Updated September 3, 2019
2
Water Efficiency
(6) Outdoor Water Use
Maintain on-site vegetation without
irrigation. OR, Reduce of watering
requirements at least 50% from the
calculated baseline for the site's peak
watering month.
Sustainable Sites
(7) Pervious Site Surfaces
Provides vegetated and/or pervious
open space that is 30% or greater of the
site's Open Area, as defined by the
zoning code. Vegetated and/or green
roofs can be included in this calculation.
(8) Rainwater Management
Conform to the stormwater
requirements of the Philadelphia Water
Department(PWD) and either: A)
Develop a green street and donate it to
PWD, designed and constructed in
accordance with the PWD Green Streets
Design Manual, OR B) Manage
additional runoff from adjacent streets
on the development site, designed and
constructed in accordance with
specifications of the PWD Stormwater
Management Regulations
(9) Heat Island Reduction
(excluding roofs)
Reduce the heat island effect through
either of the following strategies for
50% or more of all on-site hardscapes:
A) Hardscapes that have a high
reflectance, an SRI>29. B) Shading by
trees, structures, or solar panels.
Energy and Atmosphere
(10) Energy Commissioning and
Energy Performance - Adherence
to the New Building Code
PCPC notes that as of April 1, 2019 new
energy conservation standards are
required in the Philadelphia Building
Code, based on recent updates of the
International Energy Conservation Code
(IECC) and the option to use ASHRAE
90.01-2016. PCPC staff asks the
applicant to state which path they are
taking for compliance, including their
choice of code and any options being
pursued under the 2018 IECC.ii
(11) Energy Commissioning and
Energy Performance - Going
beyond the code
Will the project pursue energy
performance measures beyond what is
required in the Philadelphia code by
meeting any of these benchmarks? iii
·Reduce energy consumption by
achieving 10% energy savings or more
from an established baseline using
No. Lot Area = 55,207 sf; The openarea required for the lot is 25% andthe proposed open area is 52%. Ofthis 52%, 56% is vegetative/pervious.
Yes. An on-site irrigation system isnot proposed for the landscaping ofthe site. Once the proposedvegetation is established, it will notneed irrigation.
No. The site will comply with allstormwater regulations, but theexisting conditions do not allow forGreen Streets and/or themanagement of additionalstormwater runoff from the
surrounding roadways.
No. However, the hardscapeproposed will contain a highreflectance with light grey concretepavers and vegetated areas. Additionally, plantings are proposedalong the parking areas, patios, andconcrete walkways to provide
additional shading.
Yes. The project will be designed toreceive certification from EnterpriseGreen Communities - 2015 which willinclude certification through Energy Star
Multifamily High-Rise program. In addition, the development willincrease energy efficiency by achievingcertification under the US Departmentof Energy's Zero Energy Ready HomeProgram.
The project will comply via the2018 IECC.
Civic Sustainable Design Checklist – Updated September 3, 2019
3
ASHRAE standard 90.1-2016 (LEED v4.1
metric). ·Achieve
certification in Energy Star for
Multifamily New Construction (MFNC).
·Achieve Passive House Certification
(12) Indoor Air Quality and
Transportation
Any sites within 1000 feet of an
interstate highway, state highway, or
freeway will provide air filters for all
regularly occupied spaces that have a
Minimum Efficiency Reporting Value
(MERV) of 13. Filters shall be installed
prior to occupancy.iv
(13) On-Site Renewable Energy
Produce renewable energy on-site that
will provide at least 3% of the project's
anticipated energy usage.
Innovation
(14) Innovation Any other sustainable measures that
could positively impact the public realm.
i Railway Association of Canada (RAC)'s “Guidelines for New Development in Proximity to Railway
Operations. Exterior Sound transmission standard from LEED v4, BD+C, Acoustic Performance Credit.
ii Title 4 The Philadelphia Building Construction and Occupancy Code
See also, “The Commercial Energy Code Compliance” information sheet:
https://www.phila.gov/li/Documents/Commercial%20Energy%20Code%20Compliance%20Fact%20Shee
t--Final.pdf
and the “What Code Do I Use” information sheet:
https://www.phila.gov/li/Documents/What%20Code%20Do%20I%20Use.pdf
iii LEED 4.1, Optimize Energy Performance in LEED v4.1
For Energy Star: www.Energystar.gov
For Passive House, see www.phius.org
iv Section 99.04.504.6 "Filters" of the City of Los Angeles Municipal Code, from a 2016 Los Angeles
Ordinance requiring enhanced air filters in homes near freeways
Not Applicable.
No.
���������������� �����������������������������������������������������
��
�
� � ���� ����������������� ����������� ���������������������������������� �� ��� ���������������� �������� ����� ����������
���������� ����� ��������������������������������������� ������������� ����� ���������!������� ���������������
��������"�� ��� �������������"��������������� ��� ��" ��#��� �� ������������������ ������������������������#������$� �#�
���% �" �����&��������� ������������'�������%&��'�!��
����$��� ������ ������$� �������������������������������������� �� ��"������������������'������(��������'(��������!������
����������"���������"���������������� ���� �������������� ��� ����� ����������������� ���"��������������������
�������� ����"����������� ������ ��)��������������������� ���������"����������*��*� �!��'�� ������ �����������������"���
������������������������ ���"����������������������� �������������������������� �����������!��*+,���������
$��� ������ ������!��-���� ������������������ ����."���������'������(�������� ����������������������� ��� �� ��������
�� ����"���������������$��� ������ ������$� ���������������������������#� ���������� ������������������!�
����� ������ �������������� ����� ������ ��
����/))���!���� !���)����$� �����)�������������)$ ���)����'�����(�����! ��0��
�
�
�
�
�
�
�
�
�
�
�
�
�
�
�
�
�
$(123%34-(5�$�$��(16317�-4'��8%%14�/�
� � � � � �
'-�1�
� � � � � �
934-2�:�(11�:�'1$��(16317�-4'��8%%14�/�
� � � � � �
'-�1�
� � � � � �
���������������� �����������������������������������������������������
;�
�
� � ���� �"#�����$��%�
-$$23�-4�:�:�8&2'�%-<1�:&(1��8��8%$25�73�����1�98228734=�(1>&3(1%14�:/�
� � ��������������������������������������"���������� �������%��������7�������� �!��$�� ����"���������7������������
�������������!���0���������������0� ��� "��� �� ���� ����"�����!�
� � -����� ����"��������������������"����� ��������������������������������9"��������#�7 ����#� ���?"�������@������ ��
�����������:���������������� ������!��������$������������������:���������� ����������������������� ������ ���
�"���."�������������������� ����������"����������������� �������������������� ��!�
� � -����� ����"��������������������"����� ������������� �������� �����������"����"��#����"������"������������������"��
��������#�������������� ������� ���!�
� � -������������ �� ������������������������ ������� �� ������������ ��#����*�� ���� ����������"���� �"�����������
�����*��*� ��� ����."���� �� ����� ��� ������������������:�������'�� ������!�
� � -'-��"��*� ������������"�������"������������:�������'�� �������������������
� � -������������ ��������� ������ ���������"��������� ����."���� ������$� ��-����!�����������$� ��-�����-���� �����
��� � �� ���� ������/))���!���� ������ �������!��)�"����* ��*������*�"�� ")���*�� ��*"����!�-�� ���� ������������
:�������'�� ����������� ������$� ��-����������."���������� ���������� ��������������/�
o� $� ������� �����������A�
o� (���� ����� ���0�������������A�
o� �� ���������� �� ���� ���#�"��������#����������A����
o� $� ��������������� �����"������������*��*� �!�
����������:�������(������:"���������(�."�������B/�
•� 1C3:�34=��84'3�384:�:3�1�$2-4#����"������ �� ��������������� �� ���������������� ���
o� 9&225�'3%14:3841'�
o� �&(?��&�:)'(3617-5:)2-5?5�2-41:�
o� �(11�$3�:)2-4':�-$34=�
o� ?3�5�21�(-�<:):�-�384:):�8(-=1�-(1-:�
o� �(-4:3��:�12�1(:):�-3(7-5:�
•� $(8$8:1'��84'3�384:�:3�1�$2-4#����"������ �� ��������������� �� ���������������� ���
o� 9&225�'3%14:3841'#�34�2&'34=�'12341-�384�89�7-2<34=#�9&(43:�34=#�-4'�?&32'34=�@841:�-4'�
$34���$834�:�
o� $(8$8:1'��&(?��&�:)'(3617-5:)2-5?5�2-41:�
o� $(8$8:1'��(11�$3�:)2-4':�-$34=�
o� ?3�5�21�(-�<:):�-�384:):�8(-=1�-(1-:�
o� �(-4:3��:�12�1(:):�-3(7-5:�
�
�
B������� �������� ���&�� �'�( ��)�*�+���������������� �,���������������-��������� ������ ���'����
�. ����� ��,��������. ������(� ����'
27 01 September 2020 |civ ic design rev iew |3226 - 3258 Germantown Ave | ceci l baker + par tners complete streets
���������������� �����������������������������������������������������
D�
�
/� ������0����� (������ �
�!� $(8E1���4-%1�
4������,�
;!� '-�1�
F*;+*;,;,�
D!� -$$23�-4��4-%1�
=��� ������2�������-."���������
G!� -$$23�-4���84�-���3498(%-�384�
E���" �<� ����
DH+,�4!��,���:�����#�$��� ������ #�$-��+�G,�
$�/�;IF*D�G*FG,G�
1*� ��/�����J������,���!�����
K!� $(8E1���-(1-/���������������������������
��������
7���������������=��� ������-���"�#�
��������7!�7�������� ���:������ ���
�������:������
=��� ����������� ���L�D,, �
7!�7�������� �������� ���L��,K A������
=��� ������-���"�#�������,K ��
������������ ���L��,� A������=��� ������
-���"�#�������,�A�
I!� 8741(�4-%1�
: ��� �� ���� ���
F!� 8741(��84�-���3498(%-�384�
: ��� �� ���� ���
H!� 14=3411(�)�-(��3�1���4-%1�
����������������"������1���������M�-������"� �#�3�!�
+!� 14=3411(�)�-(��3�1����84�-���3498(%-�384�
2�������"������ �#�$!1!�
;�D�7!�% ���:�#�:"����;,�#�2 ��� ��#�$-��+GGI�
$�/�;�K*DI;*;I,,�
1*� ��/��"������ �J�������������!���
�,!� �:�(11�:/�2���������������� ���� �������������������!�����������:������������� �������"��� �����!���� !���)� ��
"�������������������:������������������!�����������:������������� ��� ������������������:������D��������� �����!�
-���� � �� ��������/�����/))��� � � !���� !���)N����)� � ������ ���)KKGDHIFD;,KHD,HI�FHG�DG)��
����� (��� ��� ���������������'���
/�1�����2���3�-� ,-�,�����1������ ������� 14����1��1����
,-�,�����1�������-� /�1�����2�� -�56��� ��#���
��������-� /�1�����2��� -�56��� ��#���
� � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �
��!� '���������7������������������������"������� ����������������������������0��������������������������������O�
!� $ ����� ����� ��������"� ���������"���� ���� �� ���������������� 51:� �����48� �
�!� :������9"����"����"�� ���"����������#���������0��#���!� 51:� �����48� �����4)-� �
!� :������'�������� 51:� �����48� �
�!� �"����"��� 51:� �����48� �����4)-� �
�!� &��������#����"������������ ���#�� "��������#�� ������#��"������
��0��#������#�������#������#���!�
51:� �����48� �����4)-� �
�!� ?"�������10����������������������� �#��"�� ���� ���� ���������� 51:� �����48� �����4)-� �
�
���������������� �����������������������������������������������������
G�
�
������� �&�/���1����1�8�#����9�1�������
-������� ��10�� � �����)���������/������0�������� ���������������"��������� ���� ������47�����=��� ������-���"��
����������:������������������������ ��#� ���������������0�������(87����� ������!����������������"�"�����0����������
���������"��������������������������!���������������"����������������� ��� ������� ��������������������� �!�����
�
������� �����:��,&�/���1����1�8�#����9�1�������
� � � � � �
�
28 01 September 2020 |civ ic design rev iew |3226 - 3258 Germantown Ave | ceci l baker + par tners
���������������� �����������������������������������������������������
K�
�
������� ������ � ��"����4��;��#�����<-6%�
�;!� :3'17-2</������:���� �������������� �������������� ��!��(�."�����:���� ��������� �������������:������G!D��������
� �����!�
�����(� ��/�� �'���������,����,������
"� ���� /��� ������ �%��=$�1���>��7�������>��1�������
���'���� ����,����
,������7�������>��1�������
/�1�����2���3�-� 5?@�>�56@�>�56@� 56@�>�56@�
,-�,�����1�������-� 5A@�>�5?@�>�5?@� 5?@�>�5?@�
��������-� 5A@�>�5?@�>�5?@� 5?@�>�5?@�
� � � � � � � � � � � �>�� � � � � �>�� � � � � � � � � � � �>�� � � � � �
�D!� 7-2<34=�@841/������7 �����@���������������� �������������� ��!������7 �����@������������������:������G!D��������
� �����#����"�������."�����������!�
�����(� ��/�� ,���� /�*� ���=$�1���>��7�������>��1�������
/�1�����2���3�-� B-C�>�56@�>�D@�
,-�,�����1�������-� B@�>�5A@�>�E-5@�
��������-�� B@�>�E-F@�>�<-6@�
� � � � � � � � � � � �>�� � � � � �>�� � � � � �
�G!� 61�3�&2-(�34�(&:384:/������6���"� ��3���"�������������������� �!��10 ���������"����"�� �����������������A�
������ ��#�� �*���� ���#���!��'����� ��� ���� �*���� ���� ��� ��������������������G!H!�� ���G!I!D#������������#��������
� �����!�
�G��� /�61�3�&2-(�34�(&:384:�
� � �� ��'��� � � �� �,����� ������� ��
�1�3�2������,-�,�����1�������-��� ?C-5@� F6-6@�,-��9�/�1�����2���
� � � � � � � � � � � � � � � � � �
� � � � � � � � � � � � � � � � � �
� � � � � � � � � � � � � � � � � �
�������61�3�&2-(�34�(&:384:�
� � �� ��'��� � � �� �,����� ������� ��
�1�3�2������,-�,�����1�������-� ?A@� FE-<@�,-��9�/�1�����2��
� � � � � � � � � � � � � � � � � �
� � � � � � � � � � � � � � � � � �
� � � � � � � � � � � � �
�
�
�
���������������� �����������������������������������������������������
I�
�
������� ������ � ��"#�����$��%�
� � ������� ����
����:���
� � �
�K!� 7����������������������� ���������#����������� ��������� ��� �
�������� ���������������� ������������ ��� ��������� ���� ��������
����������� ��� �� ����������������� �O�
51:� �����48� � 51:� �����48� �
�
������� �&�������1��������������
-������� ��10�� � �����)���������/������0������������ ��� ���"���� ������������� ������� ������� ����������D����������
���������������"��������-'-������ ��� ��������������� ��� ��������� ������������ �� ���!���
�
������� �����:��,&�������1��������������
(����������������/�� � � � � �
�
29 01 September 2020 |civ ic design rev iew |3226 - 3258 Germantown Ave | ceci l baker + par tners
���������������� �����������������������������������������������������
F�
�
� ���� /�H�( ��� /������ � ��"����4��;��#�����<-<%�
�I!� ?&32'34=�@841/����������%-C3%&%#��7������������1�������?"�������@�������������� �������������� ��!�����?"�������
@��������������� ������ �� ������������� �������� ����� �� ������������"�������� �#�� ��#���������� ���������
�������������#���� �� ����������������������������� ���������������!������?"�������@��������"������������������������
G!G!���������� �����!�
�����(� ��/�� ��G�� ��� ���� /�*� ��,������7�������>��1�������
/�1�����2���3�-�� A@�>�A@�
,-�,�����1�������-�� A@�>�A@�
��������-�� 6-E@�>�6-E@�
� � � � � � � � � � � �>�� � � � � �
�F!� 9&(43:�34=�@841/����������%343%&%#�1�#��������+��7������+������1�������9"���������@��������������� ���������
����� ��!�����9"���������@��������"������������������������G!G!;��������� �����!�
�����(� ��/�� �� �� ��( ��� /�*� ��,������#���������>��7�������>��1�������
/�1�����2���3�-�� <@�>�6-B@�>�<@�
,-�,�����1�������-�� 6-C@�>�?-?@�>�C-<@�
��������-�� 6-C@�>�A@�>�6-C@�
� � � � � � � � � � � �>�� � � � � �>�� � � � � �
�
�
�
�
�H!� 3����������������������������������"������� ����"���������P�������������� ��������� �� ���
������� ���������������������� �#��������������������������� ������� ������!��-�������
������������� ������������������ ������������������������ �O�������� ����
����:���
�� ?�����$ ����� 51:� ����48� �����4)-� � 51:� �����48� �
�� 2�������� 51:� ����48� �����4)-� � 51:� �����48� �
�� ?������ 51:� ����48� �����4)-� � 51:� �����48� �
�� :������������ 51:� ����48� �����4)-� � 51:� �����48� �
�� :������9"����"��� 51:� ����48� �����4)-� � 51:� �����48� �
�+!� '��������������� ��������������� P ���O� 51:� ����48� �����4)-� � 51:� �����48� �
;,!� '��������������� ����������������O��$����������� ����� ������������
����7 �����@�������������������� ��������."�������������������������
������D#������."����� ���0�������
51:� ����48� �����4)-� � 51:� �����48� �
���������������� �����������������������������������������������������
H�
�
� ���� /�H�( ��� /������ � ��"#�����$��%�
�
�
������� �&��$�������H�($1������������������
-������� ��10�� � �����)���������/�:������������� ������� ���������������� ���������:�������'�� ���9@,�,;!��'"����� ���0�������
�� ��� ��� �������������"������������������� �����=��� ������-��#������������������� ��������������������� �����!��:�������������
���������������� �����7!�7�������� ���:�������"������������������� ������."������������������������� ������������� �!��?�����
� ��������������� ����������������"������� ������������������ ����0������!��������������0�"�����������������������������������"��� �������
21'��� �� ���!��9�� ���#������ �����P���� ������������:������������������ ��G!D ������������������������������"��G �������� � ���
����-'-!������I ���."������ �����P����������������������������������������� �����������������"����������0�������� �����."���������
�������)����������0��������"������!���
�
������� �����:��,&��$�������H�($1������������������
(����������������/�� � � � � �
�
�
�
;�!� '��������������� ��)����� �������������������������� �� �����
��."����������������������G!G!F�M�G!G!H��
51:� ����48� �����4)-� � 51:� �����48� �
;;!� '���������������� ��� ��� ��." ������������������ ����� �� ��"����� ��
������������O�
51:� ����48� �����4)-� � 51:� �����48� �
� � �
30 01 September 2020 |civ ic design rev iew |3226 - 3258 Germantown Ave | ceci l baker + par tners
���������������� �����������������������������������������������������
�,�
�
� ������� �/��� ������� � ��"����4��;��#�����<-B%�
�� ������� ����
����:���
;H!� '���������������������������� ������� ������ ����������� ���������
"��O�
51:� �����48� � 51:� �����48� �
;+!� '����������������������� �������������������"���"�������������� ��
������� ��������� �����O�
51:� �����48� �����4)-� � 51:� �����48� �
D,!� '����������������������� ��"������������������� �� �� ����������� ��
�� ���O�
51:� �����48� �����4)-� � 51:� �����48� �
D�!� ������������������������ �� ��������� ����������#�����������#�����������#� ��)��� ��� ���������
����"������ ����O�
51:� �����48� �
�
������� �&��$14��������������������������
-������� ��10�� � �����)���������/�����;D��"����"����"��� �����=��� ������-���"�� ������������ �������� ���� ������
���� ��P������������������=��� ������-��!� ���7!�7�������� ���:�!��-������� ���#�����-���������?�� ��:�������"�� ��
��������������� ��D�������������������!����������������"���������P������������������ �� ������"�������������
�������� ��� ����� ���!�����
�
������� �����:��,&��$14��������������������������
(����������������/�� � � � � �
�
�
31 01 September 2020 |civ ic design rev iew |3226 - 3258 Germantown Ave | ceci l baker + par tners
���������������� �����������������������������������������������������
+�
�
���'��������� � ��"����4��;��#�����<-C%�
;D!� 2����������������������������� ��������� ����������� �������������$������� �� ���?�����$� �#��� ����������� ��
����/))���� ;,DK!���)��*������)"��� ��);,�;),I)���$����� �;!����
� � � � � �
;G!� 2���������0������� �������������"��������������� ������� ��#���*� ������*������!��?������ �������."��������� ���
����������������$��� ������ �����#�:�������G*H,G!�
� ���� /�>������ �. ����
�����
� )������7�������>��1�������
� ����,������7�������>��1�������
�(()������7�������>��1�������
6??B)6BCF�/�1�����2���3�� 5<� A�>�A� A�>�A� A�>�?A�
� � � � � � � � � � � � � � � � � �>�� � � � � � � � � � � �>�� � � � � � � � � � � �>�� � � � � �
� � � � � � � � � � � � � � � � � �>�� � � � � � � � � � � �>�� � � � � � � � � � � �>�� � � � � �
� � � � � � � � � � � � � � � � � �>�� � � � � � � � � � � �>�� � � � � � � � � � � �>�� � � � � �
�
;K!� 3������������������������������������������������� ������������� ������� ��������� �� ���
������� ���������������������� �#��������������������!��-�����������������������$���������
�������������������� ������������������������ �O�������� ����
����:���
�� ���������� ��?���2 ��� � � 51:� �����48� �����4)-� � 51:� �����48� �
�� ?"�������?���2 ��� 51:� �����48� �����4)-� � 51:� �����48� �
�� ?����*9��������:������
�� 3������?�����:� ���:� �����
51:� �����48� �����4)-� �
51:� �����48� �����4)-� �
51:� �����48� �
51:� �����48� �
�
;I!� '�������������������������������������������� �������#��� ��#� ���
�� ������������O�
51:� �����48� �����4)-� � 51:� �����48� �
;F!� '�������������������������������������������������������������#�
������ ��#� ��������������� �����O�������������������������������������������������������
51:� �����48� �����4)-� � 51:� �����48� �
�
������� �&���#�#�������������
-������� ��10�� � �����)���������/�;,��� ����-�������� ������� �����������������������������������������"������!��
������ ���������� �������-���������-���"�#����������� ������������"��������������!���
�
������� �����:��,&���#�#�������������
(����������������/�� � � � � �
�
�
���������������� �����������������������������������������������������
���
�
:�������>����,�'������ � ��"����4��;��#�����<-E%�
D;!� 3��� ���� ����� �����������#�#�����������0������� ������������� ���������� ������������������������� ���������
����� ��A��
����� (��� ��� �� ��,������7�������>��1�������
���/ �
�����
>�� � � � � � � � � � � � � � � � � � �>�� � � � � � � � � � � �
� � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �>�� � � � � � � � � � � �
� � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �>�� � � � � � � � � � � �
� � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �>�� � � � � � � � � � � �
�
�� ������� ����
����:���
DD!� 7� ���������� 0��"��--:��8��������������������� ����� �������
����������O�
:&*D,� 51:� �����48� �
DG!� 7��������������� ����� �������� �������������������O�-���������������
����������������������� ��� ������������$��� ������ �������� ��
����������!��
51:� �����48� � 51:� �����48� �
DK!� 7���������"���������*��*� �����"���������� ����� ���"��� �����
��������O�
51:� �����48� � 51:� �����48� �
DI!� '���������������� ��� ������������������� ���O� 51:� �����48� � 51:� �����48� �
DF!� 7����������������� ������������������#����������������������� ���
�0��������������������O�
51:� �����48� �����4)-� � 51:� �����48� �
DH!� '����������������"�������"������� ����� �������"������� ��������
������ ������ ������� �����������������O�
51:� �����48� �����4)-� � 51:� �����48� �
D+!� 8��� ��#������������������ � ������������������������������������� ���
������� ����������� �� ��"����O�
51:� �����48� � 51:� �����48� �
�
������� �&�:���#���>���1�2�������������
-������� ��10�� � �����)���������/�-�;K� �� �������� ������������������������������"� �� ���)��������������7!�
7�������� ���:�����!�������� ������� ����������������������0��������� ����� ������!������
�
������� �����:��,&�:���#���>���1�2�������������
(����������������/�� � � � � �
�
���� ����/))���!���� ������ �������!��)�� ���)"��� ��)��"�����)������� �Q:�����Q$ ����!�����
�
���������������� �����������������������������������������������������
�;�
�
�� ����/ ������ � ��"����4��;��#�����<-F%�
�� ������� ����
����:���
G,!� '���������������������� ����������#������������#� ��������� �����
"����� ��������������O�
51:� �����48� �����4)-� � 51:� �����48� �
G�!� '����������������������������� �� ������ ��� ������ � ����
�������� ��)���������������������������������:������G!H!��O�
51:� �����48� �����4)-� � 51:� �����48� �
� �
G;!� '����������������������������#�� ��#� ��� ������������������
���������� ����������)�� ������ ����"������� ����������� ���
������ ���������������������O�
51:� �����48� �����4)-� � 51:� �����48� �
� �
�
������� �&� 14��������������������
-������� ��10�� � �����)���������/�� � � � � �
�
������� �����:��,&� 14��������������������
(����������������/�� � � � � �
�
�
32 01 September 2020 |civ ic design rev iew |3226 - 3258 Germantown Ave | ceci l baker + par tners
���������������� �����������������������������������������������������
�D�
�
� ������� �H���� /������ � ��"����4��;��#�����<-D%�
<6-� 3������ ������� ����� �����������#���� ������������10������� ���$��������:��� ��������������A��9����+�������=$�������
�-�<F-�
�/ ���������� � �G��� /�
�'������ /���
�������
�'������ /���
>�� � � � � � � � � � � � �
� � � � � � � � � � � � � � � � � �
� � � � � � � � � � � � � � � � � �
� � � � � � � � � � � � � � � � � �
�
�� ������� ����
����:���
GG!� '���������������������P���������� �������������������"���������� ��
� �������O�
51:� �����48� �����4)-� � 51:� �����48� �
GK!� '����������������������� ��." ����� � �������������������� ������
������������O�
51:� �����48� �����4)-� � 51:� �����48� �
GI!� '���������������������P���������� �������������� �������� ��������
������������� ����� ���#��0��������"���#����"����"���� ���#����"�����
���� ���������"������ ���������� �"���������������O�
������� ������� ������������������
51:� �����48� �����4)-� � 51:� �����48� �
GF!� 3��������������$��������������������� ��������������������� ������������� ������� ��������� ��
��������������� �������������������#��������������������!��-�����������������������$���������
���������� ������������������ ������������������������ �O�
51:� �����48� �
�� % ���������� ��� 51:� �����48� �����4)-� � 51:� �����48� �
�� $������� ��(��"���3�� ���� � 51:� �����48� �����4)-� � 51:� �����48� �
�� :��� ��������� ���8��� ����� 51:� �����48� �����4)-� � 51:� �����48� �
�� ?���?�0��� 51:� �����48� �����4)-� � 51:� �����48� �
GH!� '������������������"���������������� ������� ������������������ ���
������ ��������������O�
51:� �����48� �����4)-� � 51:� �����48� �
G+!� 8��� ��#���������������������������������������������� ��������� ���
���������������� �� ���������� ����O�
51:� �����48� �����4)-� � 51:� �����48� �
�
������� �&�����1��#������H��1������������������
-������� ��10�� � �����)���������/������� ������������������� �������� ��������������0����������� �� ��7!�
7�������� ���:�!� ���=��� ������-��!��-'-�"���� ���������������� ������������:7�����=��� ������-���"�� ���7!�
7�������� ���:�!#���������� ��������� ����������47�����=��� ������-��!� ����������:�#����������������:�!���
�
������� �����:��,&�����1��#������H��1������������������
(����������������/�� � � � � �
�
�
���������������� �����������������������������������������������������
�G�
�
������� �������� ��
�
������� ��
-������� ��10�� � �����)���������/�� � � � � �
�
������� �����:��,�
-������� ��(����������������/�� � � � � �
�
�
33 01 September 2020 |civ ic design rev iew |3226 - 3258 Germantown Ave | ceci l baker + par tners