Audit des stocks adapté au secteur immobilié marocain

5/10/2018 Audit des stocks adapt au secteur immobili marocain - slidepdf.com

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Mémoire de fin d’études pour l’obtention du diplôme du

cycle normal de l’ISCAE

THEME : Audit Des Stocks Adapté Au Secteur Immobilier :

Particularités et Démarche

Encadré par : Hajar BENAMAR Manager à Fidaroc Grant Thornton

Mr. BIADE Professeur à l’ISCAE

Préparé par : DIALLO Adama Sank

Année Universitaire : 2010-2011



DIALLO Adama Sank | Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 2

MEMOIRE DE FIN D’ETUDES

Je dédie ce travail qui n’est autre que la concrétisation de la fin d’un très long parcours, aux personnes

qui ont toujours été présentes et m’ont toujours soutenu par leurs actions, pensées et volontés, aux

personnes qui donne un sens a ma vie et aux personnes qui représentent ma source d’inspiration.

A mes chers parents,

Qui m’ont soutenu tout au long de ma vie.

Mes frères Mamoudou Sank et Mamadou Aliou DIALLO,

Qui ont toujours répondu présent à mes appels

Mes meilleurs amis Mamadou Kann DIALLO, Mariama Ciré Sow et Aissatou

Bella Barry

Qui ont toujours su me redonner confiance en moi

A tous ceux j’aime et que j’ apprécie énormément,

Qui ont participé de près ou de loin à l’élaboration de ce mémoire

Merci infiniment

DEDICACES





REMERCIEMENTS

En premier lieu, je tiens exprimer ma gratitude et ma reconnaissance à Mr. Boujemaâ

EL OUAZZANI et Mr TRAORE Mohamed Léon, respectivement Directeur Général etDirecteur Financier de l’Institut Supérieur de Commerce et d’Administration des

Entreprises de Guinée ( ISCAE.G) qui continuent d’œuvrer pour l’accomplissement de

la mission de l’institut et pour m’avoir permis d’effectuer ma dernière année d’ études à

l’Institut Supérieur de Commerce et d’Administration des Entreprises de Casablanca.

Un grand merci à l’administration et au corps professoral de l’ISCAE de Casablanca.

Mes remerciements aux différents responsables du cabinet FIDAROC GRANT THORNTON pour m’avoir accordé ce stage de fin d’ études ainsi qu’aux auditeurs pour

l’accueil, l’attention et m’avoir fait profiter de leur expérience.

Je tiens à exprimer ma gratitude à Youssef MADDOUN, KABA Karamo Mahmoud

Fiman et Hajar BENYAHIA auditeurs à FGT pour leurs précieux conseils. J’espère

qu’ils trouveront dans ces quelques mots l’expression de ma reconnaissance.

Mes remerciements les plus sincères sont adressés à Hajar BENAMAR pour sabienveillance, son écoute, sa disponibilité et la qualité de ces remarques qui ont guidé

la qualité de ce travail.

Mes remerciements vont également à mon encadrant Mr. BIADE pour son

accompagnement pour la réalisation de ce mémoire.

De même, je tiens à remercier l’ensemble du corps professoral de l’Institut Supérieur

de Commerce et d’Administration des Entreprises de Guinée (ISCAE.G), pour la qualitéde l’enseignement prodigué tout au long de mon cursus universitaire.

Enfin je ne saurais entamer ce mémoire sans adresser mes remerciements à mes amis

et aux étudiants de ma promotion de l’ISCAE de Casablanca et de l’ISCAE de Guinée

pour leur présence tout au long de notre cursus et leur soutien moral.





TABLE DES MATIERES





INTRODUCTION GÉNÉRALE ………………………………………………………………………… ..11

PARTIE PRELIMINAIRE : PRÉSENTATION GÉNÉRALE DU CABINET

I. Présentation de Fidaroc Grant Thornton ……………………………………….15

1. Historique………………………………………………………………………......152. Activités…………………………………………………………………………......16

3. Organisation interne…………………………………………………………......18

II. Présentation de Grant Thornton International…………………………………19

PREMIERE PARTIE : PARTICULARITÉS DU SECTEUR IMMOBILIER ET

DÉMARCHE D’AUDIT

INTRODUCTION DE LA PREMIÈRE PARIE……………………………………………….21

Chapitre 1 : Particularités du secteur…………………………………………………….23

Section 1 : Présentation générale du secteur…………………………………………..23

A. Classification entre chantiers de bâtiment et chantiers de travaux publics…23

B. Segments du secteur……………………………………………………………………..24

1. Secteur des bâtiments ou immobilier

………………………………………………………………..25

2. Secteur des travaux publics………………………………………………………..26

3. Les intervenants du secteur.………………………………………………………..26

C. Analyse du secteur.……………………………………………………………………….28

1. Caractéristiques économiques…………………………………………….. 28

2. Poids et importance économique …………………………………..29

3. Atouts et contraintes …………………………………………………..31

4. Défis et perspectives .………………………………………………….33

Section 2 : Réglementations du secteur ……………………………………………….34

A. Aspects juridiques du secteur immobilier ……………………………………………34

1. Textes de lois régissant le secteur ………………………………………………..34

2. Le régime spécifique des responsabilités ……………………………………….35

3. Textes spécifiques …………………………………………………………………...36

4.1 Lotissement, morcellement et groupe d’habitation ……………………...36

4.2 La vente en l’état futur d’achèvement ………………………………………36





B. Aspects fiscaux du secteur Immobilier……………………………………………...37

1. Les spécificités fiscales du secteur ……………………………………………….38

2. Les impôts de droit commun ……………………………………………………..392.1 L’impôt sur les sociétés …………………………………………………..39

2.2 L’impôt sur le revenu ……………………………………………………..39

2.3 La TVA immobilière…………………………………………………………42

3. La fiscalité des collectivités locales ……………………………………………....43

3.1 La taxe d’habitation ……………………………………………………44

3.2 La taxe des services communaux……………………….. 45

3.3 La taxe sur les terrains urbains non bâtis …………….. 463.4 La taxe sur les opérations de construction …….47

3.5 La taxe sur les opérations de lotissement ……..47

C. Aspects comptables du secteur immobilier..……………………………………….48

1. Les apports du PCSI …………………………………………………………………….48

1.1 Au niveau du fond ……………………………………………………………..50

1.1.1 Provisions pour dépréciation des stocks …………………………..50

1.1.2 Incorporation des charges financières au cout de production…511.1.3 Incorporation des charges commerciales et publicité.…………..52

1.1.4 Honoraires et frais ………………………………………………………53

1.1.5 Provisions pour travaux restant à effectuer ……………………….55

1.2 Au niveau de la forme …………………………………………………………..56

1.2.1 Dérogation relative au plan des comptes ……………………………56

1.2.2 Variation des stocks ……………………………………………………..57

2. Traitement comptable des spécificités du secteur immobilier………………..581.1 Les contrats à long terme ………………………………………………….58

1.2 Évaluation des travaux en cours ………………………………………….63

1.3 Approvisionnements …………………………………………………….......63

1.4 Frais d’installations de chantiers …………………………………………64

Chapitre 2 : Démarche d’audit et Zones de risques du secteur immobilier….65

Section 1 : Zones de risques…………………………………………………………………65

A. Les risques liés aux aspects économiques et techniques……………………….65





1. Risques liés à la décentralisation géographique…………………………..65

2. Risques liés aux aspects techniques ………………………………………..65

B. Les risques d’ordre juridique et managérial ……………………………………….66

1. Risques liés aux caractéristiques juridiques ………………………………662. Risques des contrats liés à la nature de la clientèle …………………….67

C. Les risques liés aux principes comptables immobiliers et aux procédures

internes ……………………………………………………………..........................68

1. Risques liés à la méthode à l’avancement ……………………………….68

2. Difficultés d’évaluation des travaux en cours …………………………..69

3. La comptabilisation du chiffre d’affaires ………………………………...71

4. Comptabilité analytique et répartition des couts ……………………...725. Comptabilisation des provisions pour travaux post-achèvement …73

6. Procédures internes …………………………………………………………..73

D. Les risques liés au respect des obligations fiscales et sociales …………….74

Section 2 : Démarche d’audit générale ……………………………………………….75

A. Prise de connaissance générale et Acceptation de la mission ………………75

1. Accord avec le client sur les termes de la mission ………………………..752. La prise de connaissance générale de l’entreprise ………………………..76

3. L’examen analytique préliminaire …………………………………………….76

B. Orientation et planification de la mission ……………………………………….77

1. Les travaux préliminaires à la planification de la mission ………………78

2. L’identification du seuil de signification ……………………………………..78

3. Le plan de mission ………………………………………………………………..79

4. Le programme de travail ………………………………………………………...79C. Appréciation du contrôle interne …………………………………………………..80

1. Évaluation du contrôle interne …………………………………………………81

1.1 L ’environnement de contrôle ……………………………………….81

1.2 Le processus d’évaluation des risques de l’entité ……………...81

1.3 Les activités de contrôle ……………………………………………….82

1.4 Le suivi des contrôles …………………………………………………83

2. Analyse et contrôle de la comptabilité analytique et du contrôlebudgétaire………………………………………………………………........83





2.1 Description de la méthode d’imputation analytique ……………..83

2.2 Rapprochement avec la comptabilité générale …………………….84

2.3 Contrôle de la qualité de l’affectation analytique ………………...85

2.4 Appréciation de la fiabilité du suivi budgétaire des chantiers …85D. Contrôle des comptes ……………………………………………………………….86

E. Travaux de fin de mission ………………………………………………………….87

CONCLUSION DE LA PREMIERE PARTIE …………………………………………...89

DEUXIEME PARTIE : LA DÉMARCHE D’AUDIT DES STOCKS DE BIENS

IMMOBILIERS : CAS DE LA SOCIÉTÉ MMAS IMMO

INTRODUCTION DE LA DEUXIMEME PARTIE ……………………………………..91

Chapitre 1 : Présentation et Démarche d’audit des stocks de biens

immobiliers…………………………………………………………………………………….92

Section 1 : Présentation des stocks de biens immobiliers ……………………..92

A. Classification des stocks de biens immobiliers …………………………….92

1. Les terrains …………………………………………………………………….92

2. Les stocks de lotissement et de construction ………………………….92

B. Traitement comptable des stocks de biens immobiliers …………………92

1. Les terrains …………………………………………………………………….93

2. Les stocks de lotissement et de construction …………………………..95

C. Problématique des stocks de biens immobiliers …………………………..97

1. Provision pour dépréciation des stocks ………………………………….97

2. Incorporation des charges financières au coût de production desopérations immobilières ……………………………………………………..98

3. incorporation des charges commerciales et de publicité……………..99

4. Honoraires et frais …………………………………………………………….100

5. Provisions pour travaux restant à effectuer …………………………….101

Section 2 : Audit des stocks de biens immobiliers ………………………………102

A. Contrôle Interne de la section stocks ………………………………………...102

1. Les risques liés au contrôle interne des stocks …………………………102

1.1 La fiabilité des systèmes de contrôles utilisés ……………………..103





1.2 La séparation des taches ………………………………………………..103

1.3 La séparation des exercices …………………………………………….104

2. L’appréciation du contrôle interne ……………………………………......104

B. L’inventaire physique desstocks…………………………………………………………….106

1. Travaux préliminaires à l’inventaire ………………………………………107

2. La prise d’inventaire …………………………………………………………108

3. Finalisation des inventaires ……………………………………………….108

C. Validation du compte Stocks ………………………………………………….109

1. La validation des quantités ………………………………………………..110

2. L’évaluation des stocks ……………………………………………………..1103. L’évaluation du cout final du projet …………………………………….111

4. Les charges postérieures au déstockage ……………………………….112

5. L’évaluation des provisions ………………………………………………..112

Chapitre 2 : Cas pratique de la société MMAS IMMO……………. 113

Section 1: Prise de connaissance générale de la société …….114

A. Description de la société et de son activité ……114

1. Secteur d’activité ……114

2. Contexte juridique et fiscal…..114

B. Étapes du deroulement d’ un lotissement par MMAS IMMO ….116

C. Revue analytique préliminaire …119

Section 2 : Exécution de la mission

A. Appréciation du contrôle interne du stock du contrôle interne

1. Gestion et suivi des projets de lotissements

2. Évaluation du contrôle interne

3. Analyse des risques

B. Validation du compte Stock

1. Programme de travail

2. Tests de contrôles

C. recommandations





CONCLUSION GENERALE

ANNEXES

BIBLIOGRAPHIE

GLOSSAIRE ET DEFINITIONS





INTRODUCTION GENERALE

Le secteur immobilier Marocain se caractérise par un double enjeu économique et

social du fait de son poids significatif dans l’ économie nationale et de son impact sur

la création de l’emploi et le bien être des ménages par la création de logement.

La plupart des indicateurs socio-économiques connus soulignent la place importante

du secteur dans l’ économie nationale. Celle-ci doit au secteur Immobilier une part

appréciable du Produit Intérieur Brut (PIB) et une proportion élevée de la FormationBrute du Capital Fixe (FBCF).

Cette remarquable performance confirme le dynamisme du secteur comparé aux

autres secteurs.

C’est pourquoi, le Maroc s’ étant farouchement engagé dans le processus de

développement, le bâtiment est devenu un facteur essentiel conditionnant, par son

rendement et la qualité de ses produits, la réussite de cet engagement.

En effet, les stocks de biens immobiliers se trouvent au centre du processus de

création de richesse des sociétés immobilières. L’aptitude à gérer les stocks, à les

maitriser est une compétence critique pour la performance globale des entreprises.

Par ailleurs, ce secteur est caractérisé par plusieurs spécificités d’ordres économiques,

comptables, juridiques et fiscales. Nous avons à tire d’exemple :

Un cycle d’exploitation souvent long ;

Des estimations comptables significatives qui conduisent à une grande

subjectivité et à l’incertitude ;

Une concurrence forte par rapport à une rentabilité faible ;

Des normes comptables parfois difficiles à mettre en œuvre ;

Un cadre juridique contraignant encadrant les marchés de travaux, notamment

ceux conclu avec l’ État ;





Une probabilité d’occurrence du risque souvent difficile à apprécier car chaque

chantier est particulier et soumis à des aléas techniques, sociaux, climatiques,

commerciaux…

Ainsi, les sociétés immobilières sont tenues par la loi de rendre compte de leurs

ressources et de leurs activités au même titre que les autres sociétés. Elles établissent

des systèmes comptables et des systèmes de contrôles et produisent des états

financiers qui reflètent la nature et les résultats de ses activités.

Le commissaire aux comptes (CAC) a donc pour mission de vérifier que les comptes de

la société reflètent bien l’image fidèle. Cette étude menée par le CAC a pour objectif de

garantir la crédibilité des états financiers. Il se doit de respecter, d’ apprécier et surtout

de maitriser l’environnement réglementaire dans lequel il opère afin d’identifier et de

cerner les risques engendrer par l’ensemble des particularités du secteur et adapter sa

méthodologie d’audit.

D’où l’ intérêt porté au choix de ce sujet.

Compte tenue des différentes spécificités et de l’importance du Stocks des biens

immobiliers dans le secteur, la problématique du mémoire se formule comme suit :

Quelle démarche adopter lors de l’audit des stocks dans le secteur

immobilier compte tenue des particularités économiques, juridiques,

fiscales et comptables liées au secteur ?

Le présent mémoire présentera une démarche d’audit par les risques et proposera une

technique d’audit des stocks de biens immobiliers en adéquation avec le secteur.

PROBLEMATIQUE

METHODOLOGIE





L’approche par les risques est une revue orientée vers la recherche des erreurs à partir

d’un diagnostic préalable. Elle visée à structurer la mission d’audit de façon efficace et

rationnelle pour optimiser les temps consacrés aux contrôles.

Elle peut être décomposée en trois étapes :

La prise de connaissance du secteur ;

L’identification et l’analyse des risques liés au secteur ;

la proposition de la démarche d’audit adaptée au secteur.

Le plan du mémoire se présente comme suit.

Une première partie traitant des spécificités du secteur et l’analyse des zones de

risques ;

Une deuxième partie consacrée à la présentation de la démarche d’audit des

stocks de biens immobiliers et son application à la société MMAS IMMO.

Il faut cependant préciser que même si dans la première partie du mémoire une

présentation sommaire du secteur du BTP est faite, le présent mémoire est surtout axé

sur le secteur du bâtiment ou immobilier.





PARTIE PRELIMINAIRE : PrésentationGénérale du Cabinet D’accueil





I. Présentation de Fidaroc Grant Thornton (FGT)

1. Historique

Créée en 1994, Fidaroc est une émanation de la prestigieuse Société Fiduciaire du

Maroc, fondée elle-même en 1929, et qui a accompagné pendant des décennies la

création et le développement des plus grandes entreprises nationales et filiales de

multinationales.

Après avoir développé ses compétences et son expertise en réalisant notamment des

missions en collaboration avec un cabinet international, Fidaroc est devenu en 2005

membre du réseau Grant Thornton International, l'un des leaders mondiaux dans le

domaine de l'audit et du conseil. Ce large faisceau de compétences permet d'assurer

aux clients :

La mise en conformité aux normes internationales ;

L'accès à une information fiable et actualisée ;

L'élaboration rapide de solutions opérationnelles spécifiques ;

Fidaroc Grant Thornton (FGT) assure la totalité des missions nécessaires à la création,

au développement et à la cession d'entreprises dans les domaines de l'audit financier

et comptable, de l'ingénierie financière, de l'organisation et de l’ évaluation des

sociétés.

La clientèle se compose d'entreprises très diverses tant en taille qu'en domaines

d'activités: finance, assurance, industrie, agriculture, grande distribution, immobilier,

tourisme, services, etc.





2. Activités

Les activités du cabinet se structurent autour de trois principaux métiers :

a. Audit et Commissariat aux comptes

Le métier Audit / Commissariat aux comptes propose principalement des missions

d’opinion, qu’il s’agisse d’audit légal (Commissariat aux comptes) ou contractuel mais

également de Commissariat aux apports et à la fusion. Les types de missions qui sont

menées sont les suivantes :

Commissariat aux comptes

Commissariat aux apports

Commissariat à la fusion

Transformation de sociétés

Audit des comptes sociaux

Examen limité des comptes sociaux

Audit des projections

Metiers

Audit et commissariat auxcomptes

ConsultingConseil Juridique, Fiscal et

Social





Examen d'informations financières sur la base de procédures

convenues

b. Consulting

Les missions d'assistance et de conseil constituent des enjeux majeurs pour donner

aux décideurs les moyens d'optimiser les performances de leurs entreprises en

apportant des solutions dans les domaines suivants :

IFRS / Consolidation

Business Risk Services

Transaction & Évaluation Services

Systèmes d'Information

Amélioration de la performance

Stratégie et Études Organisation

Labellisation / Catégorisation

c. Conseil Juridique, Fiscal et Social.

Il s’agit des prestations nécessaires et indispensables à la gestion juridique, sociale et

fiscale des entreprises tant au niveau national qu’international :

Conseil juridique

Constitution de sociétés

Secrétariat juridique (assemblée générale des actionnaires, conseil

d'administration...)

Transmission d'entreprises

Établissement de contrats et de conventions

Droit des affaires

http://www.fidarocgt.com/Services/ifrsconso.php

http://www.fidarocgt.com/Services/brs.php

http://www.fidarocgt.com/Services/transaction.php

http://www.fidarocgt.com/Services/si.php

http://www.fidarocgt.com/performance.php

http://www.fidarocgt.com/strategie.php

http://www.fidarocgt.com/orga.php

http://www.fidarocgt.com/label.php

http://www.fidarocgt.com/label.php

http://www.fidarocgt.com/orga.php

http://www.fidarocgt.com/strategie.php

http://www.fidarocgt.com/performance.php

http://www.fidarocgt.com/Services/si.php

http://www.fidarocgt.com/Services/transaction.php

http://www.fidarocgt.com/Services/brs.php

http://www.fidarocgt.com/Services/ifrsconso.php





Conseil fiscal

Assistance aux vérifications

Étude sur les régimes fiscaux

Conseil en stratégie et prévention

Audit fiscal

Quitus fiscal

Conseil social :

Audit social Assistance aux vérifications

Contrats de travail

Législation du travail

3. Organisation interne

FGT compte un associé signataire et quatre (4) associés opérationnels:

Le travail des associés est basé sur la spécialisation. La qualité des missions est

assurée par le manager, le chef de mission, l’assistant confirmé et l’assistant

débutant.

La structure interne se présente comme suit

Faïçal MEKOUAR

Abdelkader

OUKESSOU

Rachid

BOUMEHRAZTarik MAAROUF Mohamed ZERREI

Superviseur Chef de mission

Assistant confirmé

Assistant débutant





II. Présentation de Grant Thornton International

Grant Thornton International est le sixième réseau mondial d'audit, d'expertise

comptable et de conseil, avec plus de 500 bureaux opérationnels répartis dans 112

pays sur les cinq continents.

Grant Thornton International est l’une des principales organisations mondiales d’audit

et de conseil, avec un chiffre d’affaires global 2010 de près de 3,7 milliards de dollars,

répartis de la façon suivante :

Amérique du nord : 43 %,

Amérique centrale et du sud : 4 %,

Asie Pacifique : 11 %, Europe, Moyen-Orient et Afrique : 42 %.

M . Z

E R R E I

Direction

Technique T . M A

R R O U F

R . B O U

M E H R A Z

T . M A

R R O U F

EvaluationFormation

A . O U K E S S O U

Planification

ContrôleQualité

FacturationRecouvrement





Les clients peuvent s’appuyer sur les connaissances et l’expérience de plus de 2 500

associés à travers le monde.

La firme canadienne avait annoncé sa fusion, le 1er octobre 2010, avec le cabinet PKF

Hill LLP, cabinet de conseil en comptabilité, fiscalité et affaires commerciales, basé à

Toronto (65 employés et 10 associés).

PREMIERE PARTIE : Particularités dusecteur immobilier et Démarche

d’audit





INTRODUCTION DE LA PREMIÈRE PARTIE

Pour le professionnel, le secteur immobilier est un secteur à risques :

Les marges sont souvent faibles et la concurrence est vive ;

Les aléas techniques et climatiques imprévisibles sont de nature à

compromettre le bon déroulement des chantiers ;

La méthode de l’avancement peut s’ avérer difficile à mettre en œuvre si

l’entreprise ne dispose d’un contrôle budgétaire fiable ;

Certaines obligations naissent à la fin des chantiers, leurs couts doivent être

établi dans les états financiers ;

Le suivi du personnel des chantiers implique des procédures de contrôle interne

performantes.

Pour l’auditeur, le jugement est primordial tout au long de la mission :

La matière est technique, une compréhension du secteur et de son

environnement économique, juridique et fiscal est essentielle, afin qu’il puisse

avoir un esprit critique sur les données de gestion ;

L’ évaluation de la fiabilité du contrôle budgétaire est essentielle, elle conditionne

l’ étendue des travaux qu’il devra mettre en œuvre afin de s’assurer que le

résultat pris est correcte ;

L’information sur les nouveautés comptables, dans la mesure où comme on le

constate, la comptabilisation des travaux en-cours, des provisions, des contrats





à long terme… peuvent influencer de façon significative les résultats de la

société.

En effet, afin de cerner les zones de risques inhérents au secteur, il importe de bien

connaitre l’activité, d’en extraire les spécificités tant au niveau économique, juridique

que comptable et fiscal.

Cette première partie est structurée en deux (2) chapitres :

Le premier chapitre traite des particularités du secteur

Pour cela, une première section présente le secteur dans son ensemble : les différents

intervenants, les segments du secteur, le poids sur l’ économie, les atouts et

perspectives du secteur.

La deuxième section met en relief la complexité et le poids des réglementations

juridiques, les spécificités comptables et fiscales.

C’est la raison pour laquelle, l’auditeur doit structurer son approche en recherchant

précisément les zones de risques les plus notables.

Le deuxième chapitre fait l’objet de l’analyse des principales zones de risques et

de la démarche d’audit à adopter

Dans la première section de ce chapitre, il est paru intéressant de classer les risques

spécifiques liés à l’ activité immobilière en quatre (4) catégories. Nous avons ceux liés

aux:

Aspects économiques et techniques ;

Aspects juridique et managérial ;

Principes comptables immobiliers et aux procédures internes ;

Respect des obligations fiscales et sociales





Enfin, à partir de la synthèse complète des particularités du secteur ainsi que des

risques spécifiques, une démarche d’audit adaptée est présentée dans la deuxième

section.

Chapitre 1 : Particularités du secteur

Section 1 : Présentation générale du secteur

A. Classification entre chantiers de bâtiment et chantiers de travaux publics

Dans la présentation du secteur des Bâtiments et Travaux Publics (BTP), il est

primordial de distinguer les chantiers de bâtiments et les chantiers de travaux

publics.

Les chantiers de bâtiments sont ceux relatifs à l’habitat individuel ou collectif (maison

et immeubles) et à l’ hébergement professionnel (bureaux, bâtiments scolaires, hôtels,

etc.…). Le bâtiment concerne la construction et l’entretien des édifices.

Les chantiers de travaux publics font références à tous les autres ouvrages outres

ceux des bâtiments. Ils ont trait à la réalisation et à l’entretien des infrastructures

mais aussi des ouvrages d’art et de génie civil. Les chantiers de travaux publics

incluent les équipements : constructions de route et chemins de fer, ponts, tunnels,

barrages, canalisations et installations électriques.

Les travaux publics comprennent les sous métiers suivant :

Le génie civil (Construction d’ouvrages d’art) ;

Le génie industriel (Construction d’ouvrages industriels) ;

Les travaux routiers, de canalisations et d’installations électriques.





Les travaux réalisés se différencient également par l’importance dans le produit fini.

Par exemple, le gros œuvre concerne les travaux de base sur lesquels se fondent les

travaux ultérieurs comme le terrassement, le forage ou la maçonnerie. Le second

œuvre concerne les travaux de finition et d’ aménagement comme la menuiserie, lesinstallations sanitaires et électriques.

Il s’agit donc de deux domaines d’activités différents, ils font cependant souvent appels

aux mêmes technologies. On parle d’ailleurs très souvent de secteur du B TP et de

nombreuses entreprises interviennent dans les deux domaines.

B. Segments du secteur

Le secteur des travaux publics compte 22 activités fixées par l’ arrêté du Ministre de

l’ Équipement n° 1944-01 du 19 Octobre 2001 (présenté en annexe):

Terrassements ;

Assainissement- Conduites- Canaux ;

Fondations spéciales, injections, sondages et forages ;

Construction de bâtiments ;

Travaux maritimes et fluviaux ;

Menuiserie ;

Plomberie- chauffage- climatisation ;

Équipements Hydromécaniques, traitement d’eau potables, Automatisme ;

Électricité ;

Courant faibles, traitements acoustiques et Audio visuel ;

Peinture et vitrerie

Étanchéité-Isolation ;

Revêtements ;

Platerie-hauts plafonds ;

Monte- charges, Ascenseurs ;

Isolation frigorifique et installations de chambres froides ;

Installations de cuisines et buanderies ;





Signalisation et équipements de la route ;

Aménagements des places vertes et jardins ;

Travaux artisanaux de bâtiments ;

Construction d’ouvrage d’art

Les principales activités peuvent être regroupées en deux sous-secteurs : le secteur du

bâtiment et le secteur des travaux publics.

1. Le secteur des bâtiments ou Immobilier

Les principales activités du secteur des bâtiments sont :

Les travaux immobiliers

Les travaux immobiliers peuvent être exercés dans un cadre professionnel ou

simplement à titre occasionnel et sans qu'il y ait lieu à considérer si les matériaux,objets ou appareils sont fournis par l'entrepreneur lui-même, ou par le maître de

l'ouvrage.

Sont considérées comme entrepreneurs de travaux immobiliers, les personnes qui, au

moyen d'une entreprise disposant du personnel et du matériel nécessaires, mettent en

œuvre des matériaux destinés à la construction, à l'entretien, à la réparation ou à la

transformation d'immeubles.

Le lotissement

Le lotissement est toute division pour vente, location ou partage d’une propriété

foncière en deux ou plusieurs lots destinés à la construction d’immeubles à usage

d’habitation, industriel, touristique, commercial ou artisanal quelle que soit la

superficie du lot.

Le lotisseur est la personne qui procède à des travaux d’aménagement ou deviabilisation de terrains à bâtir (pose de canalisations d'eau et d'égouts, électrification,

construction de chaussées, bordures, trottoirs etc...).





La promotion immobilière

Le promoteur immobilier est défini comme étant toute personne qui, sans avoir la

qualité d'entrepreneur des travaux immobiliers procède ou fait procéder à l'édification

d'un ou de plusieurs immeubles destinés à la vente ou à la location.

Un promoteur immobilier doit être propriétaire de son terrain. Pour l’édifier il peut le

faire lui même, comme il peut faire appel à un entrepreneur de travaux pour réaliser

la construction.

2. Le secteur des travaux publics

Par opposition aux activités du bâtiment orientées vers la construction et l'entretien de

maisons, bureaux, locaux industriels et commerciaux, hôtels... le secteur des travaux

publics regroupe l'ensemble des activités de conception, réalisation, rénovation et

entretien des infrastructures (routes, ponts, tunnels, barrages) et équipements

collectifs (canalisation d'eau, stations d'épuration, usines de traitement de déchets,…).

Toutes ces activités se regroupent dans neuf spécialités de travaux dont cinq

représentent 90% de la production :

Ouvrages d’art et d’équipement industriel

Terrassements générauxFondations spéciales

Travaux souterrains

Travaux en site maritime ou fluvial

Routes, aérodromes et travaux analogues

Travaux de voies ferrées

Travaux de canalisations d’eau et assainissement et autres réseaux

Travaux de réseaux, de centrales et d’équipement industriel électriques

3. Les intervenants du secteur





Les principaux intervenants du secteur sont :

a. Les Organismes Sous Tutelle (OST)

Les Organismes Sous Tutelle du Ministère de l’Habitat et de l’Urbanismes sont :

Les Établissements Régionaux d’ Aménagement et de Construction (ERAC)

Ils sont au nombre de sept(7). Ces établissements ont pour mission la dynamisation

de la promotion immobilière publique et la stimulation de la promotion immobilière.

L’Agence Nationale de lutte contre l’Habitat Insalubre (ANHI)

Elle a pour mission, le renforcement de l’action de l’ État en matière de résorption

des bidonvilles et la restructuration de l’habitat clandestin.

La Société Nationale d’ Équipement et de Construction (SNEC)

Elle a été créée en 1987 pour accompagner l’ État dans les créneaux de l’habitat rural

et social et la réalisation de grands aménagements fonciers.

ATTACHAROUK

C’est une société d’aménagement, de construction et de promotion immobilière a été

créée en 1987 pour prendre en charge le programme de résorption du grand bidonvilleBen M’sik à Casablanca.

Par a ailleurs, il est à signaler qu’un projet de regroupement des OST en une société

holding Al Omrane sera institué et sera accompli en trois étapes :

Fusion de l’ANHI, SNEC et ATTACHAROUK

Création des Sociétés Régionales Filiales

Transformation des ERACs en Sociétés Régionales Filiales





Le projet Al Omrane a pour objectif d’ accréditif l’offre foncière destinée à l’habitat

social, de doubler le rythme actuel de production de l’habitat social de concert avec le

secteur privé et de dynamiser les programmes de résorption de l’habitat précaire.

b. Le Fonds Hassan II pour le développement économique et social

Le Fonds Hassan II pour le développement économique et social accorde une

importance particulière au secteur de l’habitat et ce, en instituant des projets

d’ampleur, portant sur l’axe Casablanca-Kenitra. Ces projets visent l’ éradication de

l’habitat insalubre enraciné dans le tissu urbain, le renforcement et l’extension des

infrastructures urbaines et la garantie d’un logement convenable pour les citoyens.

c. Autres Operateurs

La Caisse de Dépôt et de Gestion(CDG) apporte également son concours financier au

CIH et aux OST. Elle participe directement au développement de la promotion

immobilière, à travers ses filiales : la Compagnie Générale Immobilière, la Compagnie

Immobilière et Foncière Marocaine et la Société de Promotion de l’Habitat Locatif.

Outre ces intervenants, il y a lieu de citer les sociétés de promotion immobilière, les

coopératives et les amicales d’habitat, les commerçants, les artisans, les propriétaires

fonciers et les ménages.

Afin de défendre leurs intérêts, les entreprises de la promotion immobilière se sont

rassemblées dans les associations. Il s’agit de :

ALPIC : Association des Lotisseurs et Promoteurs Immobiliers de Casablanca

ANAIM : Association Nationale des Agents Immobiliers

FNBTP : Fédération Nationale du Bâtiment et des Travaux Publics

FNI : Fédération Nationale de l’Immobilier

C. Analyse du Secteur





Le secteur immobilier est l’un des plus dynamiques du tissu économique marocain. Sa

participation à la croissance du PIB ne cesse de se raffermir et c’est l’un des secteurs

les plus attractifs en termes d’ investissements et le plus créateur d’emplois.

1. Caractéristiques économiques

Le secteur immobilier est caractérisé par les éléments suivants :

L’inexistence de standards et la présence d’aléas

La standardisation dans le secteur immobilier est quasi-inexistante. En effet, chaque

ouvrage est spécif ique à la demande d’un client donné.

Les aléas rencontrés sont les aléas techniques (conditions climatiques,..) et les aléas

opérationnels.

Pour déterminer l’impact des aléas sur la rentabilité des projets, il faut comparer les

taux de marges entre des contrats de même nature.

La durée du contrat

La plupart des contrats du secteur immobilier sont des contrats à long terme. Cette

particularité fait appelle à une spécificité comptable relative au mode de

comptabilisation du résultat.

C’est compte tenue de toutes ces spécificités que des réglementations juridiques,

comptables et fiscales propres au secteur immobilier ont été mises en place.

2. Poids et importance économique

Le secteur immobilier tient son importance de par son apport à la croissance

économique, dans l’investissement national et sa contribution à la création de

l’emploi.

Apport du secteur immobilier à la croissance économique





La valeur ajoutée du secteur immobilier a connu une croissance irrégulière mais

remarquable autours des dix dernières années.

La croissance de la valeur ajoutée du secteur est passée de 0,87% en 1999 à 3,36%

2009 avec une croissance annuelle moyenne de 6,7% sur cette période. Elle a

enregistrée son plus haut niveau en 2007 avec 11,66%. Cette remarquable

performance confirme le dynamisme du secteur immobilier. Ce constat se trouve

corroboré par l’analyse de la contribution du secteur immobilier à la croissance du

PIB. Celle-ci n’a pas cessé de croitre en passant de 3,8% en 1998 à 6,2% en 2010.

Part du secteur immobilier dans l’investissement national

Le secteur immobilier est considéré comme l’un des secteurs les plus attractifs en

matière d’investissements. Il contribue pour près de la moitié à la FBCF (FormationBrute du Capital Fixe) globale.

L’attrait de l’investissement dans le secteur immobilier se reflète au niveau de la

structure des IDE (Investissement Direct à l’ Étranger) reçus depuis 2001. En effet sur

les 227,2 milliards de dirhams d’investissements étrangers reçus par le Maroc entre

2001 et 2009, le secteur du BTP a canalisé 17,2% soit plus de 39,1 milliards de

dirhams.

Contribution du secteur immobilier à la création d’emplois





Le secteur immobilier est l’un des secteurs les plus importants en matière de création

d’emploi comme l’atteste le graphique suivant :

La part du secteur dans la création d’emplois n’a cessé de s’ améliorer depuis 2004.

Elle est passée de 10,25% en 2004 à 65,19% en 2009, avec une moyenne de près de

40,1% sur l’ensemble de la période. Il convient de signaler cependant que l’emploi

dans le secteur immobilier demeure fortement influencé par la conjoncture et le statut

temporaire d’une grande partie de la main-d’œuvre d’ exécution.

3. Atouts et contraintes

Le secteur immobilier bénéficie de nombreux avantages. Ainsi, dans le but de

promouvoir le secteur immobilier, les promoteurs immobiliers personnes physiques ou

morales qui réalisent des projets de 500 logements sociaux dans le cadre d’une

convention avec l’ État sont exonérés :

Des droits d’ enregistrement et de timbres ;

Des droits d’inscriptions sur les livres fonciers ;

De l’ impôt sur les sociétés ;

De l’ impôt général sur le revenu ;

De la taxe d’habitation ;

De tous les impôts, taxes et contributions perçus en faveur des

collectivités locales et de leurs groupements ;





Cependant, le secteur immobilier souffre de nombreux dysfonctionnement structurel

aussi bien sur le plan réglementaire, foncier, financier, fiscal que sur le plan

administratif :

Sur le plan réglementaire

L’appareil juridique régissant le secteur immobilier a été renforcé, en 2002, par deux

lois sur l’urbanisme et sur les lotissements et morcellements et récemment par la loi

de la copropriété et un deuxième texte sur la Vente en État Futur d’Achèvement. Ces

lois sont jugées contraignantes car elles engendrent des difficultés telles que

l’insuffisance des ressources des collectivités locales pour la mise en œuvre de

l’infrastructure principale tirée des plans d’ aménagement, la générosité des normes del’urbanisme et la multiplicité des acteurs intervenants dans la procédure d’instruction

des dossiers d’ aménagement urbain.

Sur le plan Foncier

La production de logements est entravée par le renchérissement du prix des terrains,

l’ épuisement des réserves foncières publiques dans les périphéries urbaines et le

développement des filières irrégulières de production, d’occupation et de gestion des

terrains de l’habitat.

Sur le plan financier

En plus de la modeste participation du système bancaire au financement de l’habitat,

les besoins nécessaires au développement des infrastructures de logements dépassent

de loin les capacités financières des institutions étatiques et locales. Il s’ajoute à ces

problématiques, la mauvaise répartition des crédits entre les tranches de revenu.

Ainsi, le système de financement de l’habitat économique profite principalement aux

familles à revenus compris dans la tranche de 2.000 à 3.600 Dhs par mois, alors que

les inferieurs à 2.000 Dhs par mois sont quasiment exclus du fait des conditions

d’ éligibilité non adéquates.

Sur le plan fiscal





L ’aspect fiscal demeure l’handicap majeur qui entrave la production de logement. Le

secteur Immobilier est soumis à une panoplie d’impôts et taxes dont certains sont à

rendement aléatoire et d’autres payés à double reprises à cause de l’application des

deux régimes central et local. En effet, la fiscalité représente en 15% et 20% du coutde revient d’une transaction immobilière.

Sur le plan administratif

La lourdeur et la lenteur de la procédure administrative, conjuguées à la bureaucratie

marocaine en matière de fourniture de pièces timbrées et de documents légalisés,

freinent le développement du secteur. Le retard des autorisations de lotir, de morceler,

de construire, de modifier, les permis d’habiter, peuvent aller jusqu’à un an.

Pour ne pas alourdir le mémoire, une analyse SWOT du secteur est présentée en

annexe.

4. Défis et perspectives du secteur

La cadence accélérée d’urbanisation, conjuguée à l’insuffisance des capacités d’accueil

des villes, ne permet pas de compenser le déficit en logement dans le milieu urbain et

la carence significative en équipement dans le milieu rural.

En effet, la production en logement a été souvent en deçà de la demande en la matière

provoquant, depuis plus d’une vingtaine d’années, une accumulation du déficit en

habitation. Ce déficit a engendré la multiplication de l’habitat insalubre et la

prolifération de la cohabitation, estimé actuellement à plus d’un million d’unités.

A compter de l’année 2005, l’ État s’est engagé à produire annuellement plus de

100.000 unités sociales afin d’ atténuer le manque de logement économique,

entrainant dans son sillage la mobilisation de plusieurs secteurs économiques tels que

le ciment dont la production s’est doublée durant les dix dernières années.

Ces objectifs même s’ils sont prometteurs, ne sont pas suffisants en dépit de la

production de 150.000 unités sociales annuellement à l’horizon 2012, la construction

de 50.000 villas économiques pour la classe moyenne, le lancement du programme

national villes sans bidonvilles et la création de nouvelles villes.





Aussi, la vision stratégique nationale devra-t-elle réviser et assouplir diligent ses

documents d’urbanisme afin de combattre la lenteur administrative et réactiver l’octroi

des permis d’habitat. En fait, les documents d’urbanisme nationaux sont également

tenus de prendre en considération la réhabilitation des cités anciennes et la promotionde nouveaux projets d’habitat en milieu rural, en garantissant aux citoyens un

logement convenable, des conditions de vie favorable et un environnement fondé sur le

développement durable.

La nouvelle vision stratégique nationale a trait à :

La promotion d’une nouvelle politique foncière qui s’appuie sur l’ élargissement

du marché foncier en facilitant l’accès à de nouveaux terrains constructibles dans le cadre du programme des Zones d’Urbanisation Nouvelles (ZUN) et des Zones

d’ Aménagement Progressif (ZAP) ;

Le développement de synergies entre les différentes parties intervenant dans la

lutte contre l’habitat insalubre en vue de résorber les bidonvilles, de restructurer

l’habitat clandestin et de réhabiliter les tissus anciens ;

L’implication du système financier dans le financement de logement par

l’ allégement des conditions d’octroi de crédit, la mobilisation de ressources à long

terme au profit du secteur, la création d’un fonds national de solidarité pour le

logement des salariés, le renforcement des liens entre les pouvoirs publics et les

promoteurs immobiliers en ficelant des partenariats et la rationalisation de la fiscalité

immobilière et son adaptation aux conditions locales en vue de propulserl’investissement dans le secteur immobilier.

Section 2 : Réglementation du secteur

A. Aspects juridiques du secteur immobilier

1. Textes de lois régissant le secteur

Les principaux textes de lois régissant le secteur sont :





décret n°2-92-832 du 27 rebia ii 1414 (14 octobre 1993) pris pour

l'application de la loi n°12-90 relative a l'urbanisme.

dahir n° 1-92-7 du 15 hija 1412 (17 juin 1992) portant promulgation de la

loi n°25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations etmorcellements.

la loi n° 18.00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

dahir n° 1-03-202 du 16 ramadan 1424 portant promulgation de la loi n°

51-00 relatif à la location - accession a la propriété immobilière.

décret n°2-64-445 du 21 chaabane 1384 (26 décembre 1964) définissant

les zones d'habitat économique et approuvant le règlement général de

construction applicable a ces zones

décret n° 2-04-757 du 14 kaada 1425 (27 décembre 2004) pris pour

l'application des articles 4 et 16 de la loi n° 51-00 relative a la location

accession.décret n° 2-03-852 du 18 rabii ii 1425 (7 juin 2004) pris pour l'application

de l'article 12 de la loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des

immeubles bâtis.

2. Le régime spécifique des responsabilités

Le régime des responsabilités est relatif à la responsabilité biennale pour les menus

travaux et décennale portant sur tout fait mettant en cause la solidité de l’ouvrage oule rendant impropre à sa destination.

Le point de départ de la garantie est la réception de l’ouvrage. En fait, la reception a

pour effets les éléments suivants :

La constations de la réalisation des travaux prévus au marché ;

La fixation limitative par les réserves, les réfections ou autres

compléments restant à exécuter ;

http://batimentmaroc.com/NR/exeres/203B066E-307B-4517-913A-81A1EADC3C6B.htm


http://batimentmaroc.com/NR/exeres/CF087DAA-3278-4E55-80A2-975A2A5581EF.htm



http://batimentmaroc.com/NR/exeres/048F029B-A669-490D-95A5-9AB3293ABE01.htm

http://batimentmaroc.com/NR/exeres/39B77532-59CF-4BF1-B824-A8CA031DC173.htm


http://batimentmaroc.com/NR/exeres/939D4756-69D5-4CB1-ADDA-44EB0AC9B73C.htm



http://batimentmaroc.com/NR/exeres/0E593829-7F48-41B8-861D-167DB8088C94.htm



http://batimentmaroc.com/NR/exeres/7EED304D-03FC-4EEA-A980-00EE8A01C41E.htm














http://batimentmaroc.com/NR/exeres/048F029B-A669-490D-95A5-9AB3293ABE01.htm










Le transfert au maître d’ouvrage (transfert des risques, perte partielle

ou totale) des charges incombant au préalable à l’entrepreneur jusqu'à

la réception ;

La mise en œuvre des procédures de règlement et d’exigibilité du soldedes travaux ;

La prise d’effet des délais de garantie de bon fonctionnement,

décennale et éventuellement contractuelle.

La responsabilité biennale pour les menus travaux et la garantie contractuelle

prévoient une garantie de un ou deux ans, selon les marchés à compter de la

réception. Cette garantie est le plus souvent matérialisée par une caution ou une

retenue de garantie appelée aussi « de bonnes fins ». Passé ce délai, la responsabilité

contractuelle ou biennale de l’entreprise ne peut être mise en cause.

Par ailleurs, la responsabilité décennale de l’entreprise prend effet à compter de la

réception de l’ouvrage. A ce titre, il convient de rappeler q ue la souscription à la

responsabilité décennale est obligatoire. L’entreprise peut constituer des provisions

sur la base des dépenses estimées pour des interventions connues, rendues

nécessaires pour la levée des réserves. Elles peuvent être aussi calculées de manière

statistique.

L’ensemble de ces obligations : responsabilité biennale et garantie décennale, rendent

nécessaires un suivi technique, comptable et juridique, postérieur à l’achèvement des

travaux et qui ne doit pas être perdu de vue par l’auditeur au profit des travaux en

cours.

3. Textes specifiques

Les textes specifiques concernent les lotissements, morcellement, groupe d’habitation

et la vente en état futur d’achèvement.

3.1 Lotissement, morcellement et groupe d’habitation

En général, la loi 25-90 est la principale loi régissant le secteur de l’immobilier au

Maroc. Constituée de six(6) titres, cette loi est consacrée à la réglementation juridique





de lotissement comme base de toute politique d’urbanisation, tout en traitant aussi du

regroupement d’habitation.

Le texte traite aussi dans ses articles 33-36 de la réglementation des actes de location,

de vente et de partages afférentes aux lotissements, et celle relative à la construction

dans ses articles 43-44. Le morcellement est soumis à une autorisation administrative

dont l’importance et les modalités d’obtention sont précisées dans les articles 59-62

du même titre.

3.2 La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)

Afin de renforcer la réglementation relative à l’acquisition du logement, le législateur

marocain a mis en place la loi concernant la Vente en État Futur d’ Achèvement (VEFA)

qui permet d’assurer une plus grande protection des droits de l’ acquéreur désirant

accéder à la propriété et par là encourager l’investissement dans le secteur de

l’immobilier en allégeant son financement. La VEFA se distingue de la vente classique

du fait qu’elle se déroule en deux temps :

Selon l’article 618-3 du bulletin officiel : « la vente d’immeuble en l’état futur

d’achèvement fait l’objet d’un contrat préliminaire qui peut être conclu, sous

peine de nullité, soit par acte authentique, soit par acte ayant date certaine,

dressé par un professionnel appartenant à une profession légale et réglementée

autorisée à dresser ces actes, par la loi régissant ladite profession ».

Il est donc impératif d’ établir un contrat préliminaire. C’est un contrat par lequel la

personne, le réservataire, réserve l’achat éventuel d’un immeuble à une autre, leréservant. Ce dernier recevra en contrepartie un dépôt de garantie d’un montant

précisé par la loi.

Après achèvement des travaux de construction, un contrat définitif de vente est

conclu entre les deux parties conformement aux dispositions de l’article 618-3

du bulletin officiel.

B. Aspects fiscaux du Secteur Immobilier





Le secteur immobilier est assujetti à une multitude de taxes et impôts au niveau de

toutes les opérations immobilières. La fiscalité immobilière se compose de la fiscalité

de l’ État et de la fiscalité des collectivités locales. Les principaux impôts et taxes

imposés par l’ État sont :

Impôt sur les sociétés de 30% ;

La TVA fixée à 20% ;

Droits d’enregistrement et de timbre ;

La taxe sur les collectivités locales concerne :

La taxe sur les terrains non bâtis dont le taux est différent d’une commune à

l’autre

La taxe sur les services communaux ;

La taxe sur les terrains urbains non bâtis ;

La taxe sur les opérations de construction ;

La taxe sur les opérations de lotissement.

Il est à préciser que la fiscalité marocaine se caractérise les différentes lois de finances

qui modifient régulièrement les bases, les taux et les champs d’application des

différents impôts et taxes.

1. Les spécificités fiscales du secteur

Le secteur immobilier bénéficie de certaines exonérations fiscales surtout lorsqu’il

s’agit de logement social.

En effet, la note circulaire 718 relative aux dispositions fiscales de la loi de finances

N°48-09 pour l’année budgétaire 2010, a exonéré les promoteurs immobiliers,

personnes morales ou physiques relevant du régime du résultat net réel, pour

l’ensemble de leurs actes, activités et revenus afférents à la réalisation de programme

de constructions de cinq cents( 500) de logements sociaux :

Des droits d’enregistrement et de timbre ;

De doits d’inscription sur les livres fonciers ;





De la taxe sur la valeur ajoutée ;

De l’ impôt sur les sociétés ;

De l’ impôt général sur le revenu ;

Les promoteurs immobiliers bénéficiant de ces exonérations sont ceux qui réalisent

leurs opérations dans le cadre d’une convention conclue avec l’État, assortie d’un

cahier de charges, en vue de réaliser des programmes de construction de 500

logements sociaux, étalé sur une période de cinq ans courant à compter de la date de

délivrance de l’autorisation de construire.

Au sens de l’article 92 (I- 28°) du C.G.I. tel que modifié et complété par l'article 7 de la

loi de finances pour l'année budgétaire 2010, le logement social est une unitéd’habitation dont la superficie couverte est comprise entre 50 et 100 m2 et le prix de

cession n’excède pas 250.000 DH, hors taxe.

A défaut de réalisation dans le délai imparti du programme de construction de

logements sociaux, en totalité ou en partie, dans les conditions prévues à l'article 247-

XVI du C.G.I. et la convention conclue dans ce cadre, les promoteurs immobiliers sont

passibles de la sanction de 15% du montant de la taxe exigible relative au chiffre

d’affaires réalisé au titre des logements sociaux, conformément aux dispositions de

l’article 191- III du C.G.I.

2. Les impôts de droit commun

2.1 L’impôt sur les sociétés

Sont exclus du champ d’application de l’ impôt sur les sociétés selon l’article 3 du CGI,

les sociétés immobilières, quelque soit leur forme, dont le capital est divisé en parts

sociales ou actions nominatives :





Lorsque leur actif est constitué soit d’une unité de logement occupée en tota lité

ou en majeure partie par les membres de la société ou certains d’entre eux, soit

d’un terrain à cette fin ;

Lorsqu’elles ont pour seul objet l’acquisition ou la construction, en leur nom,d’immeubles collectifs ou d’ensembles immobiliers, en vue d’accorder

statutairement à chacun de leurs membres, nommément désigné, la libre

disposition de la fraction d’immeuble ou d’ensemble immobilier correspondant à

ses droits sociaux.

Les sociétés immobilières visées ci-dessus sont appelées « sociétés immobilières

transparentes ». Pour les personnes assujetties à l’IS, le taux appliqué est celui du

droit commun à savoir 30% du résultat fiscal selon la loi de finances 2011.

2.2 L’impôt sur le revenu

L’ impôt sur le revenu concerne notamment le revenu foncier ainsi que le profit

foncier :

a) Définition des revenus et profits fonciers

Sont considérés comme revenus fonciers pour l'application de l'impôt sur

Le revenu, les revenus provenant de la location :

Des immeubles bâtis et non bâtis et des constructions de toute nature;

Des propriétés agricoles, y compris les constructions et le matériel fixe et mobile

y attachés ;

La valeur locative des immeubles et constructions que les propriétaires mettent

gratuitement à la disposition des tiers.

Les indemnités d’éviction versées aux occupants des biens immeubles par les

propriétaires desdits biens.





Sont considérés comme profits fonciers pour l'application de l’impôt sur le revenu, les

profits constatés ou réalisés à l’occasion :

De la vente d'immeubles situés au Maroc ou de la cession de droits réels

immobiliers portant sur de tels immeubles ;De l’expropriation d’immeuble pour cause d’utilité publique ;

De l'apport en société d'immeubles ou de droits réels immobiliers ;

De la cession à titre onéreux ou de l'apport en société d'actions ou de parts

sociales nominatives émises par les sociétés, à objet immobilier, réputées

fiscalement transparentes ;

De la cession, à titre onéreux, ou de l’apport en société d’actions ou de

Parts sociales des sociétés à prépondérance immobilière.

Du partage d'immeuble en indivision avec soulte. Dans ce cas, l'impôt ne

s'applique qu'au profit réalisé sur la cession partielle qui donne lieu à la soulte ;

Des cessions à titre gratuit portant sur les immeubles, les droits réels

immobiliers et les actions ou parts ;

b) Exclusion du champ d’application de l’impôt

Il est exclu du champ d’application de l'impôt, la valeur locative des immeubles que

les propriétaires mettent gratuitement à la disposition :

De leurs ascendants et descendants, lorsque ces immeubles sont affectés àl'habitation des intéressés ;

Des administrations de l'État et des collectivités locales, des hôpitaux publics ;

Ne sont pas assujettis à l'impôt sur le revenu au titre des profits fonciers :

Les profits immobiliers réalisés par les personnes physiques ou les personnes

morales ne relevant pas de l'impôt sur les sociétés, lorsque ces profits sont

compris dans la catégorie des revenus professionnels

L’annulation d’une cession effectuée suite à une décision judiciaire ayant force de chose jugée ;





La résiliation à l’amiable d’une cession d’un bien immeuble, lorsque cette

résiliation intervient dans les vingt quatre (24) heures de la cession initiale.

c) ExonérationsSont exonérés de l'impôt :

Les revenus provenant de la location des constructions nouvelles et additions de

construction, pendant les trois années qui suivent celle de l'achèvement desdites

constructions ;

Le profit réalisé par toute personne qui effectue dans l'année civile des cessions

d'immeubles dont la valeur totale n'excède pas 60.000 dirhams ;

Le profit réalisé sur la cession d'un immeuble ou partie d'immeuble occupé àtitre d'habitation principale depuis au moins huit ans au jour de ladite cession,

par son propriétaire ou par les membres des sociétés à objet immobilier

réputées fiscalement transparentes. Toutefois, une période de six (6) mois à

compter de la date de la vacance du logement est accordée au contribuable pour

la réalisation de l’opération de cession.

Le profit réalisé à l'occasion de la cession du logement social occupé par son

propriétaire à titre d’habitation principale depuis au moins quatre (4) ans au jour de ladite cession.

d) Base d’imposition des revenus et profits fonciers

Revenu foncier brut = Montant total brut des loyers + dépenses incombant au

propriétaire et mises à la charge des locataires – charges supportées par le

propriétaire pour le compte des locataires

Revenu net imposable = Revenu foncier brut * 40%

Profit net imposable = (Prix de cession – frais de cession) – (Prix d’acquisition +

frais d’ acquisition+ dépenses d’investissement+ intérêts)

2.3 La TVA Immobilière





Selon le CGI 2011, sont soumis à la TVA :

Les entrepreneurs de travaux immobiliers qui édifient des ouvrages immobiliers

au profit de tiers;

Les lotisseurs qui procèdent à des travaux d'aménagement ou de viabilisation de

terrains à bâtir;

Les promoteurs immobilier qui, sans avoir la qualité d'entrepreneur de travaux

immobiliers, procèdent ou font procéder à l'édification d'un ou de plusieurs

immeubles destinés à la vente ou à la location.

Les livraisons à soi-même sont exonérées de la TVA. Il s’agit des livraisons à soi-même

de construction dont la superficie couverte n'excède pas 300 m2, effectuées par toute

personne physique, à condition que ladite construction porte sur une unité de

logement indivisible ayant fait l’objet de délivrance d’une autorisation de construire et

doit être affectée à l'habitation principale de l'intéressé pendant une durée de quatre

ans courant à compter de la date du permis d'habiter ou de tout autre document en

tenant lieu.

Cette exonération est aussi applicable également aux :

Sociétés civiles immobilières constituées par les membres d'une même famille

pour la construction d'une unité de logement destinée à leur habitation

personnelle principale ;

Personnes physiques et morales qui édifient dans le cadre d'un programme

agréé, des constructions destinées au logement de leur personnel.

Fait générateur de la TVA Immobilière

Le fait générateur de la TVA immobilière est constitué par l’encaissement total ou

partiel du prix des travaux quelle que soit leur destination (achat de matières

premières, …). En cas de livraison à soi-même, le fait générateur correspond à





l’ utilisation du produit ou à l’ achèvement des travaux (c’est-à-dire la réunion des

conditions d’utilisation du bien ou encore de son inscription à un compte d’actif ).

Base imposable de la TVA Immobilière

La base imposable pour les travaux immobiliers est constituée par le montant des

marchés, mémoires ou factures des travaux exécutés ou par le prix de revient en cas

de livraison à soi-même.

3. La fiscalité des collectivités locales

La fiscalité des collectivités locales sont instituées au profit des communes urbaines et

locales. Dans le secteur immobilier, elle concerne :

La taxe d’habitation ;

La taxe sur les terrains non bâtis ;

La taxe sur les opérations de construction ;

La taxe sur les opérations de lotissement ;

La taxe de services communaux

Toutefois, en ce qui concerne les communes rurales :

La taxe d’habitation, la taxe de services communaux et la taxe sur les

opérations de lotissement ne sont dues que dans les centres délimités, les zones

périphériques des communes urbaines ainsi que dans les stations estivales,

hivernales et thermales dont le périmètre de taxation est délimité par voie

réglementaire ;

La taxe sur les terrains urbains non bâtis n'est due que dans les centres

délimités disposant d’un document d’urbanisme.

3.1 La taxe d’habitation





La taxe d’habitation porte annuellement sur les immeubles bâtis et constructions de

toute nature occupés en totalité ou en partie par leurs propriétaires à titre d’habitation

principale ou secondaire ou mis bénévolement, par lesdits propriétaires, à la

disposition de leurs conjoints, ascendants ou descendants, à titre d’habitation, ycompris le sol sur lequel sont édifiés lesdits immeubles et constructions et les terrains

y attenant, tels que cours, passages, jardins lorsqu’ils en constituent des dépendances

immédiates.

Lorsque les terrains attenants aux constructions ne sont pas aménagés, ou lorsque

ces aménagements sont peu importants, la superficie à prendre en considération pour

la détermination de la valeur locative est fixée au maximum à cinq (5) fois la superficie

couverte de l’ensemble des bâtiments. La taxe d’habitation s’applique :

À l’ intérieur des périmètres des communes urbaines ;

Dans les zones périphériques desdites communes conformément à la loi n° 12-

90 relative à l’urbanisme ;

Dans les centres délimités, désignés par voie réglementaire ;

Dans les stations estivales, hivernales et thermales dont le périmètre de taxation

est délimité par voie réglementaire.

La taxe d’habitation est assise sur la valeur locative (VL) des immeubles déterminés

par voie de comparaison ou d’ appréciation directe, par la commission de recensement.

La VL est révisée tous les 5 ans avec une augmentation de 2%. Elle est établie au nom

du propriétaire ou de l’usufruitier et à défaut, au nom du possesseur ou de l’occupant.

Un abattement de 75% est applicable aux immeubles occupés à titre d’habitation

principale par leurs propriétaires ou ascendants et descendants à titre gratuit et aux

marocains résidents à l’ étranger lorsqu’il est conservé à titre d’habitation principale ou

occupé à titre gratuit par leur conjoint, ascendants ou descendants.

Barème de taxation par tranche de valeur

Tranche de VL en DH Taux Somme à déduire





0-5000 0% 0

5001-20 000 10% 500

20 001- 40 000 20% 2 500

Au-delà de 40 000 30% 6 500

3.2 La taxe des services communaux

La taxe de services communaux est établie annuellement au lieu de situation des

immeubles soumis à cette taxe, au nom du propriétaire ou de l’usufruitier et à défaut,

au nom du possesseur ou de l’occupant sur :

Les immeubles bâtis et les constructions de toute nature ;Le matériel, outillage et tout moyen de production relevant de la taxe

professionnelle.

Ne sont pas soumis à la taxe de services communaux, les redevables bénéficiant de

l’exonération totale permanente de la taxe d’habitation et de la taxe professionnelle

La taxe de services communaux est assise :

En ce q ui concerne les immeubles soumis à la taxe d’habitation et à la taxeprofessionnelle y compris ceux qui bénéficient de l’exonération permanente ou

temporaire, sur la valeur locative servant de base au calcul desdites taxes ;

En ce qui concerne les immeubles non soumis à la taxe d’habitation, sur le

montant global des loyers lorsque lesdits immeubles sont donnés en location ou

sur leur valeur locative lorsqu’ils sont mis gratuitement à la

Disposition de tiers.

Les taux de la taxe de services communaux sont fixés comme suit :

10,50 % de la valeur locative, pour les biens situés dans le périmètre des

communes urbaines, des centres délimités, des stations estivales, hivernales et

thermales ;

6,50 % de ladite valeur locative pour les biens situés dans les zones

périphériques des communes urbaines.





Le produit de la taxe de services communaux est réparti par les services du

recouvrement comme suit :

95 % aux budgets des communes;

5 % aux budgets des régions.

3.3 La taxe sur les terrains urbains non bâtis

La taxe sur les terrains urbains non bâtis porte sur les terrains urbains non bâtis

situés à l’intérieur des périmètres des communes urbaines et les centres délimités

disposant d’un document d’urbanisme, à l’exclusion des terrains nus affectés à une

exploitation professionnelle ou agricole de quelle que nature qu’elle soit dans la limite

de cinq (5) fois la superficie des terrains exploités.

Sont exonérés temporairement de la taxe sur les terrains urbains non bâtis :

Les terrains situés dans les zones dépourvues de l’ un des réseaux de

distribution d’eau et d’électricité, au vu d’un document administratif attestant

l’inexistence de l’un des réseaux, délivrée par l‘administration ou l’organisme

chargés de la réalisation ou de l’exploitation de ces réseaux ;

Les terrains situés dans les zones frappées d’interdiction de construire

L es terrains faisant objet d’une autorisation de lotir ou de construire pour une

durée de trois (3) années à compter du premier janvier de l’année qui suit celle

de l’obtention de l’autorisation de lotir ou de construire ;

La taxe est assise sur la superficie du terrain au mètre carré. Chaque fraction de

mètre carré étant comptée pour un mètre carré entier. Les tarifs de la taxe sur les

terrains urbains non bâtis sont fixés comme suit :

Zone immeuble de……………………………………………………………4 à 20 dh/m2;

Zones villa, zone logement individuel et autres zones de……………2 à 12 dh/m2.

3.4 La taxe sur les opérations de construction





La taxe sur les opérations de construction s’applique aux opérations de construction,

de reconstruction et d’agrandissement de toute nature ainsi qu’aux opérations de

restauration qui nécessitent une autorisation de construire. La taxe est due par le

bénéficiaire de l’autorisation de construire. La taxe sur les opérations de construction est calculée sur la superficie au mètre carré

couvert. Chaque fraction de mètre carré étant comptée pour un mètre carré (m²)

entier. La taxe est payable une seule fois lors de la délivrance de l’autorisation de

construire. Les tarifs de la taxe sont fixés comme suit :

Immeubles collectifs de logements ou ensembles immobiliers, immeubles à

usage industriel, commercial, professionnel ou administratif : ….de 10 à 20

dh/m² ;L ogements individuels : …………………………………….de 20 à 30 dh/m².

3.5 La taxe sur les opérations de lotissement

La taxe sur les opérations de lotissement s’applique à toutes les opérations de

lotissement. La taxe est due par les bénéficiaires de l’autorisation de lotir.

La taxe est assise sur le coût total des travaux d’équipement du lotissement, hors taxe

sur la valeur ajoutée. Le taux de la taxe est fixé de 3% à 5% du coût total des travaux

d’équipement du lotissement.

C. Aspects comptables du secteur immobilier

1. Les apports du PCSI

Le Maroc a entrepris des reformes et actions visant à moderniser l’environnement

juridique et économique de l’entreprise.

Sur le plan comptable, un effort considérable été effectué qui s’est traduit notamment

par :

l’adoption en 1992 de la loi comptable 9.88 relative aux obligations comptablesdes commerçants, promulguée par le Dahir n° 1-92-138 du 25 décembre 1992,

qui a édicté des règles répondant aux standards internationaux ;





la promulgation de la loi n° 17.95 sur les sociétés anonymes ;

la loi du 13/02/1997, relative aux autres sociétés commerciales et la loi n° 15-

95 du 1/08/1996, relative au nouveau code de commerce qui comportent des

prescriptions visant une plus grande transparence des affaires : certificationdes comptes, publication des informations financières, responsabilisation des

dirigeants etc.….

Dans le même cadre, des plans comptables sectoriels ont été adoptés par le Conseil

National de la Comptabilité (CNC) : OPCVM, entreprises d’ assurance, établissements

de crédit, coopératives, titrisation des créances hypothécaires, État.

Le secteur immobilier ne pouvant rester en marge de cette mouvance, leDépartement de l’ Habitat et de l’ Urbanisme a initié l’élaboration d’ un plan

comptable propre au secteur immobilier, couvrant aussi bien les entreprises

publiques que privées.

En plus de ces considérations, trois facteurs ont favorisé l’élaboration de ce plan :

les opérations de production immobilière comportent des particularités qui

les différencient des entreprises d’autres secteurs, comme le démontre,à titre d’exemple :

Leur cycle de production dépassant généralement une année,

L ’importance de leurs stocks et des charges financières,

La possibilité de vente avant l’achèvement, La spécificité d’évaluation des stocks à l’achèvement (prise en charge

des dépenses restant à effectuer).

Les Organismes Sous Tutelle (OST) du Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme

ont utilisé, jusqu’en 1998, comme référentiel comptable un mémorandum datant

de 1982 qui ne répondait plus aux besoins comptables et fiscaux ;

le Département de l’ Habitat et de l’ Urbanisme a élaboré un manuel des

procédures comptables pour les Organismes sous sa tutelle, renduapplicable à partir de l’exercice comptable 1999, en vue de remédier à





l’absence de normes comptables en la matière et d’unifier les pratiques dans le

secteur public.

Compte tenu de l’expérience acquise au niveau des OST, le Département de l’Habitat

et de l’ Urbanisme, a demandé au Conseil National de la Comptabilité (CNC)

l’ institution d’ une Commission Technique Spécialisée (CTS) pour élaborer un plan

comptable propre au secteur immobilier.

Le CNC a décidé lors de sa VIème Assemblée Plénière, tenue le 15 juillet 1999, la

création de cette CTS dont la présidence a été confiée à ce Département.

En plus des objectifs énoncés par le CGNC, le PCSI est conçu de façon à

satisfaire les objectifs spécifiques au secteur de l’ immobilier, notamment :

Mettre en relief les concepts et conventions spécifiques au secteur ;

Unifier les modes de comptabilisation des opérations immobilières ;

Produire des informations pertinentes permettant de comparer dans le temps

et dans l’espace les performances économiques et financières des

entreprises du secteur.

Afin de mieux appréhender les apports du PCSI, une comparaison entre les

dispositions du nouveau code et les règles du Code Général de Normalisation

Comptables est présentée tant au niveau du fond :

Provisions pour dépréciation de stocks ;

Incorporation des charges financières au cout de production ;

Incorporation des charges commerciales et publicité ;

Honoraires et frais ;

Provisions pour travaux restant à effectuer

Qu’au niveau de la forme :

Dérogation relative au plan des comptes

Variation des stocks

1.1 Au niveau du fond





1.1.1 Provisions pour dépréciation des stocks

Les dispositions du CGNC

En application du principe de prudence, est retenue comme valeur comptable nette

dans le bilan, la valeur d’entrée ou si elle lui est inferieure, la valeur actuelle. Si la

valeur actuelle est inferieure à la valeur d’entrée, il est appliqué à cette dernière une

correction en diminution sous forme d’une « provision pour dépréciation ».

Les dispositions du PCSI

Compte tenue du mode de comptabilisation des couts de revient, le PCSI précise que

l’ évaluation des provisions pour dépréciations des stocks et en cours doit être calculée

en respectant, notamment, le principe de prudence.

A ce titre, il est essentiel de vérifier que le cout des stocks reste constamment inferieur

à la valeur probable de vente, frais de commercialisation déduite. Une comparaison

périodique de ce cout avec les tarifs de vente pratiqués permet une appréciation rapide

de la situation du bien en stock. Pour être pris en considération, ce tarif doit exprimer

la situation réelle du marché.

En cas de difficultés de vente de certains projets immobiliers, l’entreprise est tenue de

s’assurer de l’opportunité de constater des provisions pour dépréciation des stocks.

A cet effet, l’entreprise doit mettre en place des procédures permettant la détection et

la dépréciation comptable des valeurs non réalisables et des opérations à risques,

notamment par la mise en place des procédures de suivi des couts par programme, et

une mise à jour du cout prévisionnel des programmes à la clôture de chaque exercice .

Ce cout sera comparé au prix de vente net de frais de vente directs estimés afin de

dégager les provisions éventuelles à constater.

La provision pour dépréciation doit être constituée, même pour les programmes en

cours de réalisation, s’il parait probable qu’ils se solderont par des déficits.

De même, les frais ultérieurs générés par les invendus, du fait des méventes, devraient

faire l’objet d’une provision dès lors que leur montant s’avère supérieur au montant du





bénéfice prévisionnel à dégager sur la cession des dits invendus.

Le PCSI rappelle que la constations comptable des provisions devra faire la distinction

entre les provisions pour dépréciation des stocks et celle pour risques et charges.

En pratique, et afin d’estimer les dites provisions d’une manière raisonnable, une

réunion avec les services techniques de la société et les responsables de la

commercialisation s’impose et permettrait en principe d’ éclairer les comptables sur

l’ éventualité de constater de telles provisions.

1.1.2 Incorporation des charges financières au cout de production

Dispositions du CGNC

Le CGNC prévoit la possibilité, pour les entreprises dont le cycle normal de production

est supérieur à douze mois, d’inclure dans le cout de production les charges

financières courues pendant la période de production et relatives à des dettes

contractées pour le financement spécifique desdites productions.

Dispositions du PCSI

La principale innovation du PCSI en matière d’incorporation des charges financières

au cout de production des opérations immobilières réside dans l’utilisation de la

dérogation prévue par le CGNC. Le cycle de production dans le secteur immobilier

étant généralement supérieur à une année.

Les charges financières à incorporer devraient concerner des emprunts spécialement

contractés pour la réalisation d’un ou plusieurs projets immobiliers.





Dans le cas où les emprunts financeraient simultanément plusieurs opérations, les

charges financières seront affectées, par répartition entre ces opérations en justifiant,

au niveau de l’E.T.I.C, les modalités de répartition.

Durée d’incorporation des charges financières

L’incorporation a lieu jusqu’à l’ achèvement de l’ opération (construction-lotissement).

La durée d’incorporation des charges financières au cout de production est

subordonnée à la détermination de la date d’achèvement qu’il convient de retenir.

L’achèvement technique doit générer l’ achèvement comptable.

Pour la réserve foncière, l’incorporation des charges financières au cout des terrains

est opérée à partir de la matérialisation de la décision d’acquisition par le versement

partiel ou total du prix d’achat entre les mains d’un notaire.

Pour les lotissements, l’incorporation des charges financières au cout des stocks est

effectuée à partir de la date de la première autorisation de lotir.

Pour les constructions, le fait générateur de l’incorporation des charges financières est

constitué par la date de délivrance du permis de construire.

1.1.3 Incorporation des charges commerciales et publicité


Les charges de distribution ne sauraient en aucun cas être portées dans les couts de

production.


Le PCSI est venu trancher le problème crucial relatif aux charges commerciales et

publicitaires en précisant le traitement à réserver à chaque nature afin d’unifier la

pratique sectorielle.

Les charges de commercialisation telles que celles relatives au fléchage et à la

signalisation d’un chantier, à l’ aménagement des bureaux de vente provisoires ou

d’appartements-témoins, aux plaquettes commerciales et à la publicité de lancement





de programme constituent un des éléments du cout du projet. Elles sont ainsi

incluses dans les stocks.

Dans les projets de grande envergure, la construction et l’ aménagement d’un complexe

de vente pourra être considérée comme une immobilisation amortissable sur la durée

d’ utilisation dudit complexe. Le meme traitement peut être appliqué aux frais de

publicité et de prospection de ces grands projets. L’usage de cette option devra être

explicitée et justifiée au niveau de l’ETIC.

En revanche, le cout d’une publicité générale et les couts directs liés à la vente

(rémunération, commissions sur vente) ne sont pas inclus dans le cout des stocks et

constituent des charges.

A l’ arrêté des comptes, il ya lieu de retraiter en charges constatées d’avance les frais

de commercialisation se rapportant a des programmes non encore livrés.

1.1.4 Honoraires et Frais


Le cout de production des biens ou des services en stock est formé de la somme :

- Des couts d’acquisitions des matières et fournitures utilisées pour la production

de l’ élément ;

- Des charges directes de production telles les charges de personnel, les services

extérieurs, les amortissements,…

- Des charges indirectes de production dans la mesure où il est possible de les

rattacher raisonnablement à la production de l’ élément et qui ont été engagées

pour amener les produits à l’endroit et dans l’ état où ils se trouvent.

Toutefois, ce cout de production réel et complet ne comprends pas, sauf conditions

spécifiques de l’activité à justifier dans l’ETIC :

- Les frais d’administration générale de l’entreprise ;

- Les frais de stockage des produits ;

- Les frais de recherche et développement ;





- Les charges financières ;


Une des particularités du Secteur Immobilier réside dans le fait que l’ensemble des

travaux fait appel à des prestataires de services dans différents domaines de

compétences et les montants des honoraires versés a ces consultants est d’une

importance significative.

Ces honoraires ont trait à des études directement liées à la réalisation du projet. Le

caractère direct de ces prestations fait qu’elles soient incorporées au cout du projet.

En effet, le PSCI précise que les honoraires et frais hors fonctionnement, pouvant être

rattachés à des programmes en cours de réalisation, sont compris dans le cout de

revient. Il s’agit notamment des frais suivants :

Assurances propres aux programmes ;

Honoraires des architectes ;

Honoraires des avocats ;

Honoraires des notaires ; Frais de courtage ;

Frais d’expertise ;

Frais juridiques ;

Frais d’appels d’offres ;

Annonces et insertions propres aux programmes en cours

Ces frais sont à comptabiliser directement dans les comptes de stocks. Les autres

honoraires de conseils, d’audit, de commissariat aux comptes ainsi que les frais

d’actes et de contentieux sont comptabilisés en charges de l’exercice.

1.1.5 Les provisions pour travaux restant à effectuer

Les provisions pour travaux restant à effectuer correspondent au cout des travaux à

effectuer postérieurement à la constatation de l’achèvement d’un programme pour

permettre d’ arrêter le cout total du projet.





Ces dépenses, connues dans leur principe, ne peuvent être chiffrés avec précision au

moment de l’achèvement des opérations. Il s’agit notamment :

Des révisions de prix basées sur des indices non encore arrêtés ;

Des travaux de finition ou de parachèvement des ouvrages dont la nécessité est

apparue à la fin du chantier ;

De la réparation de malfaçons ou autres, dont le montant ne peut être répercuté

aux entreprises, architectes ou assureurs ;

Des travaux d’ aménagement des abords qui peuvent s’ étaler sur une durée

assez longue après la vente du programme concerné ou encore des travaux dont

la réalisation immédiate ne peut être affectée au regard de l’ état d’avancement

du projet telle que la porte d’entrée, les plantations sur les voies d’accès, les

revêtements des voies intérieures,…

Ces provisions doivent également comprendre les dotations pour acquisition de terrain

permettant de couvrir un éventuel litige sur la fixation des prix des terrains déjà

aménagés ou construits par l’entreprise, et dont la propriété n’est pas encore

transférée (apurement de l’assiette foncière).

Les charges correspondantes doivent être évaluées et comptabilisées en majoration du

cout de revient, à l’exclusion :

Des couts commerciaux et de publicité à venir postérieurement à la date

d’achèvement ;

Des frais financiers postérieurs à l’achèvement ;

Des charges d’entretien et de copropriété des logements invendus ;

Des frais internes de gestion de l’entreprise après l’achèvement.

Les travaux qui restent à effectuer doivent l’objet de notes détaillées permettant

d’ apprécier la réalité et le montant de la provision à constituer. La détermination du

montant de la provision pourrait être basée sur les données statistiques fondées sur

les dépenses engagées dans le passé et rapportées au cout définitif des projets achevés

ou estimation faites par le bureau d’ études, consultants ou encore devis établis par les

entreprises.





Il convient de mentionner dans l’ETIC les méthodes utilisées pour le calcul des

provisions et leurs montants par catégories de projet.

1.2 Au niveau de la forme

1.2.1 Dérogation relative au plan des comptes

Sur le plan de la forme et par dérogation aux règles et du plan des comptes prévus par

le CGNC, le PCSI a prévu deux nouveaux comptes pour les produits encours sortis et

les produits finis sortis avec un « 9 » en quatrième position, ce qui déroge au respect

des numéros et intitulés des comptes obligatoires jusqu’au quatrième chiffre dans le

CGNC.

En effet, comte tenue de la durée de production dans le secteur, l’ évaluation des

stocks est généralement effectuée selon la méthode de l’inventaire permanent. Cette

évaluation peut aussi se faire par la méthode de l’inventaire intermittent.

La règle de tenue des comptes en inventaire permanent est complétée par l’obligation

de faire apparaitre dans la comptabilité générale le cout historique cumulé de chaque

opération jusqu’à sa complète sortie du stock.

Pour permettre l’application de cette règle, il ya lieu d’associer à chaque compte de

stock, un compte spécial au crédit duquel sont comptabilisés les sorties. Ce compte

est identifié par « 9 » en quatrième position de la codification. Ce compte enregistre les

sorties de stock et permet de conserver dans le compte principal le cout de revient

cumulé.

En fin d’ opération, ces comptes s’ équilibrent. Ils sont alors tous soldés, les uns par les

autres, après la livraison du dernier produit (lot, logement ou commerce…).

Chaque compte de stock étant affecté d’un compte créditeur, les sorties de stock sont

comptabilisés au crédit du compte par l’ écriture :

7132. variation de stock. Immeuble achevé





3159. produits finis sortis

Le compte 3159 « produits finis sortis » étant associé au compte débiteur 315

« stocks des produits achevés », la différence entre les soldes de ces comptes donne

le stock des produits achevés non encore livrés.

Les stocks seront dans la mesure du possible, éclatés par nature de couts.

Les flux de dépenses transiteront par les comptes de charges selon la méthode

exposée ci-après :

Au cours de l’exercice, le cout des travaux est enregistré au débit des comptes de

stocks (pour le montant hors taxes récupérables) par le crédit des comptesfournisseurs, et c’est seulement en fin d’année, qu’une écriture de reconstitution des

flux sera enregistrée. Ainsi, à la clôture de l’exercice, le total des mouvements de

l’exercice apparaissant au débit de chaque sous-compte de stocks est passé en une

seule écriture dans chaque compte de charges.

1.2.2 Variation des stocks

Cette dérogation concerne le traitement des variations de stocks en matièred’ opérations propres. En effet, compte tenu de la composition du cout du stock, la

variation des stocks au cours d’ un exercice ne sera pas cherchée en totalité dans le

poste 713 « variation des stocks de produits » mai sera constituée par la somme

des éléments suivants :

713 : variation des stocks

7197 : transferts de charges, correspondant à la commission d’intervention sur

opérations propres

7397 : transferts des charges financières, correspondant à l’imputation des frais

financiers aux couts des stocks.

2. Traitement comptable des spécificités comptables du secteur immobilier

2.1 Les contrats à long terme





Compte tenu de son cycle de production qui est long, la principale problématique du

secteur consiste à savoir selon quelles modalités et notamment à quel moment il

convient de comptabiliser le résultat en respectant les principes de prudence, de

permanence des méthodes et de séparation des exercices. Au Maroc, il existe troisméthodes de constations du résultat :

La méthode à l’achèvement des travaux

Les méthodes du bénéfice à l’avancement des travaux

La méthode à l’avancement des travaux

a. La méthode à l’achèvement des travaux

Cette méthode consiste à ne comptabiliser le chiffre d’affaires et le résultat qu’au

terme de l’ opération (lors du transfert de propriété).

Conditions d’application

Aucune condition n’est subordonnée à cette méthode, le chiffre d’affaires et le résultat

n’ étant dégagés qu’à la fin des travaux.

Comptabilisation

En cours de travaux :

- Les dépenses relatives sont enregistrées en charges ;

- Les travaux encours se rapportant au contrat à terme sont valorisés au cout de

production et constatés à la clôture de chaque exercice. L’ exécution partielle du

contrat est ainsi sans incidence sur le résultat.

En fin de contrat, le produit total est constaté suite à la réception des travaux et/ou

services par le client. Le degré d’avancement dans l’ exécution du contrat, à la date de

clôture, n’est pas pris en considération dans cette méthode.

Cependant, et afin de respecter le principe de prudence, il ya lieu d’ évaluer le résultat

final par contrat dans le but de pouvoir constituer les provisions nécessaires.





La perte latente constatée à la clôture de l’exercice est à comptabiliser en provision

pour dépréciation des encours. La perte supplémentaire, évaluée à la clôture de

l’exercice pour la totalité du contrat, est à comptabiliser en provision pour risque.

b. La méthode du bénéfice à l’avancement

Elle consiste à constater à la clôture de chaque exercice le résultat sur chaque

opération même partiellement exécutée, le chiffre d’affaires n’est constaté qu’à la fin

du contrat. L’application de cette méthode résulte des dispositions de l’article 17 de la

loi 9-88 relative aux obligations comptables des commerçants.


Selon le CGNC, la prise en compte d’un produit net en cours de l’ exaction d’un contrat

à terme implique qu’un bénéfice global puisse être estimé avec une sécurité suffisante.

Pour qu’il en soit ainsi, il faut en règle générale que les conditions suivantes soient

remplies au moment de l’ arrêté des comptes :

- Le prix de vente doit être connu avec suffisamment de certitude en tenant

compte de toutes les probabilités de baisse susceptibles d’intervenir ;

- L’avancement dans la réalisation du contrat est suffisant pour que des

prévisions raisonnables puissent être réalisées sur la totalité des couts qui

interviendront dans le cout de revient final du produit livré ou du service rendu.

Selon le CGNC, le point à partir duquel cet avancement est considéré comme suffisant

peut être déterminé par référence à des clefs techniques particulières à chaque secteur

d’activité.

Comptabilisation

En cours d’ exécution des travaux :

- Les charges sont comptabilisées normalement ;

- Les travaux en cours sont constatés à leur cout de production. Aucun chiffre

d’affaires n’est dégagé ;





- Les bénéfices partiels sont constatés en résultat ;

- L’estimation du bénéfice net partiel s’effectue en appliquant un pourcentage

d’avancement au bénéfice prévu à terminaison. Le CGNC stipule que l’entreprise

doit justifier le bien fondé du pourcentage d’avancement retenu.

Le pourcentage peut être déterminé soit par :

Le rapport :

Des mesures physiques ou études permettant d’ évaluer le volume des travaux

ou services exécutés

En fin de contrat, lors de la facturation de l’ensemble des travaux résultant du

contrat, le chiffre d’affaires qui en résulte est constaté et les bénéfices partiels

comptabilisés antérieurement sont annulés.

c. La méthode à l’avancement des travaux

La méthode consiste à constater à la clôturée chaque exercice l’ensemble des produits

et des charges de production liés à une opération sur la base d’un pourcentage

d’avancement.


La condition relative à la capacité de l’entreprise d’évaluer avec une sécurité suffisante

de bénéfice globale de l’ opération telle qu’elle est mentionnée à l’article 17 de la loi 9-

88 relative aux obligations comptables des commerçants, peut ne pas être constituer

une entrave à l’ utilisation de cette méthode.

En effet, il s’agit d’une condition à remplir avant de pouvoir comptabiliser un bénéfice

réalisé sur une opération partiellement exécutée, ce qui ne s’oppose en aucun cas à

l’application de la méthode à l’avancement sans pour autant dégager un bénéfice et ce

en limitant le chiffre d’affaires au cout des travaux exécutés.





Par conséquent, la seule condition à retenir pour l’application de cette méthode est

celle relative à la réalisation du contrat qui ne doit comporter aucun risque quant à

l’ exécution des obligations contractuelles.

Comptabilisation

En cours d’ exécution des travaux :

- Toutes les charges ayant concourues à l’ exécution du contrat sont

comptabilisées normalement ;

- À la clôture de l’exercice, l’estimation du chiffre d’affaires est enregistrée de la

manière suivante :

o Au débit d’un compte de « produits à recevoir »

o Au crédit d’un compte de « produit »

L’estimation du chiffre d’affaires prévisionnel s’effectue en appliquant un

pourcentage d’avancement aux produits prévus à terminaison. Ce pourcentage est

détermine soit par :

Le rapport :

é

des mesures physiques ou études permettant d’ évaluer le volume des travaux

ou services exécutés ;

En fin de contrat, lors de la livraison au client, le chiffre d’affaires est normalement

constaté et les produits à recevoir comptabilisés antérieurement sont annulés.

L’ écriture du produit à recevoir enregistrée à la clôture de l’exercice N est contre-

passée.

d. Traitement comptable des contrats déficitaires

Si une perte globale est probable en fin de contrat, le respect des principes comptablesgénéraux et, notamment, du principe de prudence implique la constatation d’une





provision. Le CGNC stipule : « toute perte future probable doit être provisionnée

pour sa totalité, dès lors que l’accord des parties est définitif, même si

l’ exécution du contrat n’a pas commencé »

La provision doit couvrir la perte globale à terminaison sous déduction des pertes déjà

constatées à l’avancement. La perte globale à terminaison est la différence entre

l’ensemble des couts et l’ensemble des produits relatifs au contrat tels qu’ils sont

probables en fin de contrat.

Comptabilisation

Méthode à l’achèvement

La perte probable est comptabilisée au crédit des comptes suivants :

o 3913 « provision pour dépréciation des produits ou services en cours »,

à concurrence de la valeur comptable des stocks d’en cours à la clôture de

l’exercice ;

o 151 « provision pour risque », pou l’ éventuel excédent de la perte globale

sur la valeur comptable des en-cours. Méthode du bénéfice a l’avancement

Cette méthode est incompatible avec la perspective d’une perte à terminaison puisque

son application implique au préalable que le bénéfice global de l’ opération soit estimé

de façon fiable.

Méthode à l’avancement

La perte probable sous déduction des pertes déjà constatées à l’avancement est

comptabilisée au crédit du compte 151 « provision pour risques »

1.2 Évaluation des travaux en cours





La problématique de valorisation des travaux en cours se pose principalement aux

entreprises qui constatent leurs résultats à l’achèvement, ou qui ont opté pour la

technique des produits nets partiels.

La méthode de l’avancement permet de déduire des travaux en cours aux travaux

effectués à la fin d’un exercice mais, qui n’ont pas été reconnus de manière

contradictoire. Il s’agit principalement des travaux effectués entre la date de la

dernière situation et la date de l’ arrêté et sont souvent significatifs.

Les travaux en cours sont constitués des travaux effectués depuis la date des derniers

travaux matérialisés par les derniers attachements ou situations, jusqu’à la date de

clôture de l’exercice. Ces travaux sont évalués au cout de revient. S’il s’avère que cecout de revient est supérieur au prix de vente, une provision est constituée.

1.3 Approvisionnements

Les approvisionnements ne font pas partie des produits d’exploitation. Ils constituent

de simples avances dans le cadre des marchés de travaux.

En effet, certains marchés prévoient des avances à l’entreprise sur la base des

approvisionnements fait sur le chantier. Ces avances sont déduites au fur et à

mesure de l’incorporation de ces approvisionnements dans les ouvrages exécutés.

Ainsi, ces avances ne doivent pas être considérées comme des créances acquises car

elles ne constituent pas de par leur nature, des travaux immobiliers, d’autant plus

qu’il est procédé à Leur annulation dans les décomptes ultérieurs et à fortiori dans le

décompte définitif. Ainsi, les sommes encaissées par l’entreprise au titre des

approvisionnements, constituent des avances à imputer au compte approprié.

Il convient de signaler que les matériaux et fournitures approvisionnés pour la

réalisation des travaux peuvent provenir :

Soit de fabrications intermédiaires par l’entreprise elle-même (par exemple :

gravettes ou tout-venants fabriqués dans les stations de concassage

appartenant à l’entreprise) ;

Soit d’achat auprès des tiers ;





Ainsi, en fin d’exercice, la prise en considération des marchandises ou matières

premières peut être faite de deux manières :

Soit dans le cadre des travaux en cours (stocks travaux) évalués sur la base du

prix de revient ;

Soit dans le cadre des stocks de matières en fin d’année évalués au cout

d’achat.

1.4 Frais d’installations de chantiers

Certains marchés de travaux prévoient l’engagement des dépenses nécessaires à

l’installation de chantier, tels que les bureaux de chantier, logements pour personnel,etc.… ces dépenses font parfois l’objet de réintégration fiscale au motif qu’elles se

rapportent à des immobilisations amortissables.

Les installations de chantier peuvent se présenter dans les marchés de travaux de

deux manières soit:

Au niveau d’un prix unitaire spécifique prévu par le marché rémunérant les

frais d’installation tels que logements pour le personnel, bureaux de chantier,locaux pour laboratoire, instruments topographiques, engins pour entretien,

etc.….

Être incluses dans les différents prix unitaires des travaux.

Dans le premier cas, les frais pour installations entrent directement dans les comptes

de charges. En contrepartie, les produits correspondants doivent être pris en

considération parmi les travaux facturés, ou figurer dans les stocks de fin d’année

pour la partie non encore facturée.

Dans les deux cas, ces frais pour installations doivent être immobilisés à l’actif de

l’entreprise et amortis sur la durée totale de réalisation du marché découlant du

contrat.

Chapitre 2 : Démarche d’audit et Zones de risques du secteur

immobilier

Section 1 : Zones de risques





A. Les risques liés aux aspects économiques et techniques

Les risques liés aux aspects économiques et techniques concernent essentiellement la

décentralisation géographique et les aspects techniques des chantiers.

1. Risques liés à la décentralisation géographique

La décentralisation géographique des sociétés immobilières trouve son origine dans

des contraintes techniques principalement. Cette décentralisation engendre de

nombreux risques liés à la remontée de l’information en provenance des chantiers.

Ce problème a été en partie résolu, dans la plupart des sociétés organisées, par la

mise en place d’un rapport de chantier journalier récapitulant l’ensemble desinformations en matière de main d’œuvre, réceptions de marchandises ou de

prestations et travaux effectués et d’une comptabilité de chantier.

L’auditeur doit donc s’assurer de la fiabilité des informations de base reportées sur les

rapports de chantier.

La situation géographique revêt aussi une importance capitale, elle figure parmi les

critères permettant de sélectionner un programme. Ce lieu peut être prédominant carde lui dépendra, éventuellement les chances de commercialisation du programme.

2. Risques liés aux aspects techniques

Les risques liés aux aspects techniques sont principalement :

Les intempéries

Les intempéries sont un phénomène naturel pour lequel personne ne peut rien faire.

Les conséquences sont parfois négligeables. Cela peut entrainer un surcroit de

charges financières du à un retard de livraison.

Le suivi technique





L’auditeur n’est pas un technicien du bâtiment, mais il doit néanmoins suivre

l’ évolution de la construction et s’informer, si des difficultés techniques ont été

rencontrées. Ceci dans l’objectif de cerner au plus près le cout global du chantier.

On peut rapporter le cas d’une opération qui a vu son budget des dépenses s’accroitre

considérablement suite à une erreur d’implantation de quelques mètres d’un logement

hors du terrain constructible. Sur le plan technique, l’anomalie avait été relevée mais

sa transcription au budget n’avait pas été suivie.

Le retard de livraison

Il arrive parfois qu’un projet soit livré en retard. Des pénalités de retard sont quelque

fois réclamées au constructeur. Si la responsabilité du maitre d’ouvrage est reconnue,

il peut subir des sanctions financières : révision du prix du marché de travaux,

dommages-intérêts. L’auditeur doit connaitre ces précisions.

B. Les risques d’ordre juridique et managérial

1. Risques liés aux caractères juridiques

Sur le plan juridique, les principaux risques sont dû à :

La multiplicité des formes juridiques des contrats

L’activité immobilière s’opère dans le cadre de contrats spécifiques, les marchés, dont

les caractéristiques doivent être parfaitement assimilées par l’auditeur dans le cadre

de sa mission.

La connaissance du contrat qui unit l’ entrepreneur à son client est indispensable, car

il s’agit du support clé sur lequel reposent l’activité et la rentabilité de chacun des

chantiers. La capacité de l’auditeur à maitriser le système qu’il a à charge de

contrôler passe donc par sa capacité à comprendre les règles de fonctionnement des

différents marchés traités par l’entreprise, en particulier les marchés publics

caractérisés par un formalisme lourd.





Le non respect des différentes réglementations encadrant l’entreprise, peut en effet

avoir des conséquences directes sur ses états financiers, voire sur sa continuité

d’exploitation.

Le partenariat avec d’autres entreprises

Une entreprise titulaire d’un contrat peut l’ exécuter elle-même en totalité, en sous-

traiter tout ou une partie, ou encore recourir au partenariat.

Ces diverses modalités d’ exécution des obligations contractuelles entrainent, pour les

sociétés immobilières, des risques potentiels dont le plus important est lié la

responsabilité.

Contractuellement, l’entrepreneur reste seul responsable de l’ intégralité de l’ouvrage

vis-à-vis du client. En cas de défaillance du sous-traitant, la responsabilité du sous-

traitant ne peut, en principe, être remise en cause que par son contractant :

l’entrepreneur principal.

En effet, le choix du sous-traitant est très important. Toute défaillance de ce dernier

peut avoir des conséquences financières désastreuses pour l’entreprise.

2. Risques des contrats liés à la nature de la clientèle

Une des spécificités du secteur immobilier réside dans le fait que le principal client est

le secteur public, par l’ intermédiaire des collectivités locales ou des différents

ministères. Le montant des créances des entreprises immobilières sur l’ État et les

établissements publics est très élevé.

Certaines entreprises vivent au rythme de l’administration : il faut attendre le vote du

nouveau budget pour obtenir des marchés et reporter, lorsque la facturation est

épuisée, la facturation des travaux sur l’année suivante.

Cette réalité présente des risques de non respect du principe de séparation des

exercices. A noter toute fois un point positif relatif à l’absence de risque majeur

relatif au recouvrement des créances clients même si les délais administratifs sont

longs.





C. Risques liés aux principes comptables immobiliers et aux procédures

internes.

1. Risques liés à la méthode à l’avancement

La méthode à l’avancement permettant de dégager un bénéfice avant la livraison

définitive du contrat constitue une dérogation au principe de prudence.

Toutefois, cette méthode présente l’avantage d’allier la traduction de la réalité

juridique du contrat avec celle économique :

En enregistrant des créances certaines (réalité juridique)) ;

En dégageant de manière échelonnée des résultats bénéficiaires (réalité

économique).

Les principaux risques liés à l’ utilisation de cette méthode sont les suivants :

Le lissage du résultat

La méthode à l’avancement rend plus aisée le lissage des résultats. En effet, une

entreprise peut gonfler son résultat en ne prenant pas en compte un dérapage des

couts.

Les produits définitifs du contrat peuvent parfois être difficiles à appréhender,

lorsqu’un prix volontairement bas a été fixé lors de l’appel d’offre et que des

compléments de prix seront vraisemblablement négociés ultérieurement. L’entreprise

peut donc être tentée de prendre en compte ces produits potentiels supplémentaires

avant leur négociation réelle avec le client.

Aussi, dans des périodes fortement bénéficiaires, certaines entreprises peuvent êtretentées de ne pas utiliser la méthode à l’avancement afin de ne pas faire apparaitre

un résultat trop difficile à maintenir à moyen terme. Il leur suffit pour cela de

prétendre que le résultat des contrats concernés ne peut être estimé de façon fiable.

Un changement dans l’ appréciation de la fiabilité permettra de gonfler le résultat.





L’appréciation des degrés d’avancement

L’avancement technique d’un chantier représente, à un stade donné, la quantité de

travaux exécutée par rapport au total à réaliser.

Cette information est nécessaire à l’entreprise pour évaluer ses produits mérités, et

ses éventuelles pertes à stade et/ou à terminaison. Elle peut être obtenue par une des

méthodes suivantes :

Le rapport :

Des mesures physiques ou études permettant d’ évaluer le volume des

travaux ou services exécutés

Entre les deux méthodes d’ appréhension du pourcentage d’avancement laquelle

choisir ?

La méthode par les couts semble plus facile à mettre en œuvre car elle nécessite

uniquement une connaissance des couts à stade et à terminaison. Elle pourrait

conduire à majorer artificiellement le degré d’avancement encas de dépassement

temporaire des couts à stade.

La méthode reposant sur les mesures physiques se base essentiellement sur un

inventaire des travaux effectués et semble plus satisfaisante dans la mesure où elle

fait concorder la réalité comptable avec la réalité technique du chantier.

2. Difficultés d’évaluation des travaux en cours

La problématique de valorisation des travaux en cours se pose principalement aux

entreprises qui constatent leurs résultats à l’achèvement ou qui ont opté pour la

technique des produits nets partiels.

Il ne subsiste en effet au bilan de celles qui ont retenu la méthode de l’avancement

que peu d’en cours, correspondant par exemple aux travaux réalisés depuis

l’ établissement de la dernière situation.





Pour remédier à ce problème les mesures suivantes peuvent être mises en place :

La maitrise de l’information comptable

La valorisation correcte des en-cours passe par la mise en place d’une comptabilitéanalytique permettant une affectation précise de chaque dépense au chantier

concerné. Un tel outil doit être complété par un contrôle budgétaire régulier qui

permet d’expliquer les écarts entre les montants prévus et les réalisations.

Face a cette situation, l’auditeur devra donc se faire assister par des techniciens

hautement qualifiés pour pouvoir évaluer les chantiers les plus complexes.

L’appréciation de l’achèvement des travaux

Le problème essentiel de la méthode à l’ achèvement réside dans la détermination du

fait générateur de l’ achèvement des travaux.

Même s’il s’agit, sur le plan juridique de la date de transfert de propriété de l’ouvrage,

il existe quelques incertitudes quant au fait générateur à retenir :

Date du décompte général définit ;

Date de réception des travaux ;

La date de réception des travaux doit être attendue pour dégager le chiffre d’affaires et

le résultat.

Précautions à prendre pour une correcte évaluation des en-cours

L’ évaluation des en-cours doit s’ approcher au plus près possible de la réalité

économique. L’auditeur doit donc accorder une attention particulière aux aspectssuivants afin de réduire ses limitations :

Notion de valeur actuelle ou vénale : dans le cas où l’entreprise dispose

d’ éléments de gestion fiables, l’auditeur doit simplement s’assurer que le

cout de production n’est pas supérieur à la valeur vénale. Si la valeur

vénale est inferieure au cout de production, il convient alors de limiter la

valeur des stocks en pratiquant une provision pour dépréciation.





La répartition des frais indirects : il est primordial pour l’auditeur de

vérifier régulièrement la pertinence des hypothèses servant de base à

l’ élaboration des coefficients, utilisés pour affecter les charges indirectes

sur les chantiers. Les critères de répartition pouvant être l’unité d’œuvre,le cout du matériel, le cout de la main d'œuvre, le total des déboursés

secs, le chiffre d’affaires mérité,…

3. La comptabilisation du chiffre d’affaires

Il s’agit principalement :

Du cut-off des ventes

L’un des risques liés au BTP concerne le respect du principe de séparation des

exercices. En effet, suivant que l’entreprise emploi le principe de l’ achèvement ou celui

de l’avancement, un problème d’ appréhension du « cut-off » a une incidence directe

sur le compte de résultat ou non.

Dans le premier cas, on ne fausse pas le résultat de l’exercice mais le résultatpotentiel à stade, qui apparait sous forme de marge stockée. Une erreur au niveau de

la séparation des exercices nuit donc éventuellement tant à l’exactitude du résultat

qu’à la qualité de l’image fidèle des états financiers.

Dans le second cas, l’ utilisation de la méthode de l’avancement implique une

évaluation des biens et des travaux en cours à la clôture de l’exercice. La réalisation

de cette condition parait en effet indispensable pour rattacher aux travaux exécutés en

fin d’exercice la part du résultat qui leur revient.

Le risque de non respect du principe de cut-off des ventes concerne concrètement les

situations suivantes :

Les travaux réalisés entre la date d’ établissement du dernier attachement et

la clôture souvent non constatés par les entreprises, car estimés non

significatifs ;





Les facturations des travaux au profit des administrations et clients publics

reportées souvent sur l’exercice suivant en raison de l’ épuisement du budget

de ces dernières ;

La discordance entre les modalités de facturation et l’avancement techniquedes travaux.

De la justification du chiffre d’affaires

Le chiffre d’affaires comptabilisé devrait être déterminé et appuyé par des

attachements et situations assortis d’une facture émise par l’entreprise contenant la

même date que celle des décomptes.

Les risques liés à la justif ication du chiffre d’affaires comptabilisé pourraient par

exemple s’expliquer par l’absence de signature conjointe sur les décomptes de

l’administration et de l’entrepreneur ou alors des décalages pouvant exister entre les

dates de réalisation portées sur les décomptes et les dates effectives de réalisation des

travaux.

L’auditeur doit être vigilant quant aux pièces maitresses justifiant la comptabilisation

du chiffre d’affaires.

4. Comptabilité analytique et répartition des couts

La répartition des couts en matière de comptabilité analytique constitue un des

problèmes majeurs dans le secteur immobilier. Elle nécessite une maitrise des

techniques comptables et budgétaires, une connaissance du secteur. Afin de répondre

à cette problématique, il faudrait, avant tout faire la distinction entre les différents

couts :

Couts directs aux projets ;

Couts directs à plusieurs projets ;

Couts indirects





Une comptabilité analytique détaillée est donc nécessaire pour la correcte valorisation

des encours en permettant une affectation précise de chaque dépense au chantier

concerné. Elle doit être complétée par un contrôle budgétaire qui permet d’expliquer

les écarts entre les montants prévus et les réalisations.

5. Comptabilisation des provisions pour travaux post-achèvement

Il est fréquent que la réalisation d’un projet immobilier se fasse par tranches, ce qui

conduit les entreprises à réclamer des réceptions provisoires des travaux afin de

pouvoir céder les produits finis. Ce faisant, le calcul du prix de revient devant servir de

base de déstockage doit inclure tous les couts relatifs à cette tranche en tenant

compte même des dépenses à venir dont la réalisation est décalée dans le temps.

Afin d’éviter donc de constater ces montants futurs en charges impactant les résultats

des exercices à venir, la société devra procéder au provisionnement des travaux

restant à réaliser, calculer le prix de revient en tenant compte de ces éléments

prévisionnels et maintenir ce dernier identique jusqu’aux dernières sorties.

Les travaux post-achèvement doivent faire l’objet de notes détaillées permettant

d’ apprécier la réalité et le montant de la provision constatée, d’où l’importance pourl’auditeur de passer en revue ces estimations post-achèvement afin de valider les

soldes comptables y afférent.

6. Procédures internes

Pour avoir une bonne compréhension des entreprises du secteur immobilier et vérifier

que certaines règles fondamentales de contrôle interne sont appliquées, l’auditeur doit

prendre connaissance des procédures internes en vigueurs. L’ évaluation des risquessur l’application des procédures sera faite par des tests spécifiques.

Les différents contrôles pouvant être effectués sont :

Les contrôles sur l’ affectation comptable des charges ;

La validation des factures ;

La validation de la trésorerie

Si les procédures internes dont fiables et correctement suivies, l’auditeur pourra ainsi

réduire le champ de ses travaux lors du contrôle final sur les comptes annuels.





D. Les risques liés aux obligations fiscales et sociales

Le secteur immobilier est un secteur réputé à fort potentiel de création d’emplois. C’estaussi un secteur particulièrement exposé à des risques sociaux, en raison du recours

fréquent à une main d’œuvre souvent faiblement qualifiée et au turn-over important

du personnel employé.

L’une des principales caractéristiques du secteur, fort génératrice de risques sociaux

pouvant avoir un impact sur les états financiers, est l’emploi du personnel temporaire.

Dans ce contexte, la loi 65-99 portant le nouveau code de travail est entrée en vigueurvisant à établir l’ équilibre dans la relation de travail employeur-salarié tout en veillant

au respect des principes fondamentaux des droits de l’homme et des conventions

internationales du travail.

Les principaux risques sociaux sont :

Le risque lié au non application des règles d’embauche

Le risque lié à la réduction du temps de travailLe non respect des obligations liées à la santé et à la sécurité des travailleurs

Le risque lié au non respect des obligations sociales et déclaratives





Section 2 : Démarche d’audit générale

L’objectif de cette section est de définir les procédures et les diligences à mettre enœuvre par l’auditeur.

A. Prise de connaissance et Acceptation de la mission

L’auditeur ne peut s’engager dans une mission sans avoir effectué au préalable un

certains nombre de diligences concernant :

1. L’accord avec le client sur les termes de la mission d’audit ;

2. La prise de connaissance générale de l’entreprise ;

3. De l’examen analytique préliminaire

1. Accord avec le client sur les termes de la mission

En effet, l’auditeur et le client doivent convenir des termes de la mission. Avant

d’accepter la mission d’audit, l’auditeur doit examiner les points suivants :

Les critères liés aux membres de l’équipe : disponibilités, compétences, délais,

indépendance et incompatibilité.

Les critères propres à l’entité auditée : elles s’apprécient grâce à une prise de

connaissance générale de l’entreprise, de son secteur d’activité, de la qualité du

personnel, de la qualité de la direction,…

Les termes convenus avec le client seront consignés dans une lettre de mission d’audit

ou dans un autre type de contrat approprié.

Il est dans l’intérêt du client et de l’auditeur qu’une lettre de mission soit remise, de

préférence avant le début de la mission, afin d’éviter tout malentendu sur la mission.

Cette lettre confirme l’acceptation par l’auditeur de sa nomination et décrit l’objectif et

le périmètre de l’audit, l’entendue des responsabilités de l’auditeur vis-à-vis du client,

ainsi que la forme des rapports à émettre (Norme ISA 210). La forme et les teneurs

des lettres sont présentés en annexe.





L’auditeur et le client doivent aussi préciser le référentiel comptable adopté. L’auditeur

ne doit accepter une mission d’audit des états financiers que s’il est à même de

conclure que le référentiel comptable adopté par la direction est acceptable ou que

celui-ci est imposé par la loi ou les textes réglementaires.

Lorsque la législation ou la réglementation imposent d’appliquer un référentiel

comptable pour l’établissement d’états financiers à caractère général que l’auditeur ne

considère pas acceptable, il ne doit accepter la mission que dans les cas où les

insuffisances constatées dans le référentiel peuvent être correctement expliquées afin

d’éviter d’induire les utilisateurs en erreur.

2. Prise de connaissance générale de l’entreprise

L’objectif de cette étape est de permettre à l’auditeur de maitriser les spécificités de

l’entreprise, de son environnement et de son fonctionnement. Pour cela, l’auditeur doit

collecter le maximum d’informations, afin de détecter les risques potentiels et

particuliers pouvant avoir une incidence sur le déroulement de la mission.

Il s’agit :

Des informations générales : statuts, dénomination, siège social, capital, forme

juridique, organisation, qualité du management, objectifs stratégiques,…

De la compréhension de l’activité du client : fonction investissement,

approvisionnement, production, Vente,...

De la compréhension de l’organisation comptable : manuel de procédures

comptables, organisation de la direction financière, structure bilancielle,…

3. L’examen analytique préliminaire

L’examen analytique consiste à effectuer des comparaisons entre les données

résultant des comptes annuels et les données des exercices antérieurs. Cette étape est

indispensable puisque son but est de :

Comprendre l’activité de l’entreprise ;

Observer l’évolution des différents postes significatifs ;





Identifier les éléments significatifs ;

Vérifier la cohérence et la vraisemblance des informations financières ;

Dans un secteur spécifique tel que celui de l’immobilier, la mise en œuvre classique de

la technique d’examen analytique devrait se faire avec prudence, et ce compte tenu de

l’absence de régularité dans les activités des entreprises du secteur, de l’absence

d’unicité des chantiers, de l’existence des données non répétitives, d’estimations

comptables,…

B. Orientation et planification de la mission

L’auditeur doit planifier la mission afin que la mission soit réalisée de manière

efficace.

Planifier un audit implique d’établir un plan de mission décrivant la stratégie générale

d’audit adoptée pour la mission et de développer un programme de travail dans le but

de réduire le risque d’audit à un niveau faible acceptable. La planification demande la

participation de l’associé responsable de la mission et des autres membres clés de

l’équipe affectée à la mission afin de bénéficier de leur expérience et de leur apport

personnel et de rendre le processus de planification plus efficace et plus efficient.

Une planification adéquate permet de s’assurer :

Qu’une attention particulière est portée aux aspects essentiels de l’audit ;

Que les problèmes potentiels sont identifiés et résolus en temps voulu ;

Que la mission d’audit est correctement organisée et administrée afin qu’elle

soit menée de manière efficace et efficiente.

Une planification adéquate permet également :

L’attribution des travaux aux membres de l’équipe affectée à la mission ;

De faciliter la direction et la supervision de ceux-ci ainsi que la revue de leurs

travaux ;





La nature et l’étendue du processus de planification variera en fonction de la taille et

la complexité de l’entité, de l’expérience passée de l’auditeur dans l’entité, ainsi que

des changements de situations qui peuvent intervenir au cours de la mission d’audit.

1. Travaux préliminaires à la planification de la mission

L’auditeur doit, au commencement d’une mission d’audit récurrente :

Mettre en œuvre des procédures concernant le maintien de la relation client et

de la mission d’audit individuelle ;

Évaluer qu’il a connaissance des termes de la mission ;Évaluer le respect des règles d’éthique, y compris celles relatives à

l’indépendance ;

L’objectif poursuivi en procédant à ces taches préliminaires est d’aider l’auditeur à

s’assurer qu’il a pris en considération tous les événements ou circonstances qui

peuvent affecter négativement la possibilité de planifier et de réaliser la mission

d’audit en ayant réduit le risque à un niveau faible acceptable.

2. Identification du seuil de signification

Le seuil de signification dépend des facteurs déterminants identifiés pendant la

planification de la mission. Un facteur déterminant des états financiers est un facteur

sur lequel les utilisateurs des états financiers sont les plus susceptibles de porter leur

attention, compte tenu de la nature de l’entreprise.

Le seuil de signification peut être définit comme étant le seuil au-delà duquel des

erreurs, des omissions ou inexactitudes isolées ou cumulées dans les états financiers

peuvent affecter le jugement de l’auditeur quand à la sincérité des états des

financiers.

Il est calculé suivant un pourcentage retenu par l’auditeur soit sur le résultat courant

avant impôt, le total des actifs, les capitaux propres, le chiffre d’affaires.





3. Le plan de la mission

L ’auditeur doit établir un plan de mission décrivant la stratégie globale adoptée pourla mission. Le plan de mission :

Fixe l’étendue, le calendrier et la démarche d’audit

Donne les lignes directrices pour la préparation d’un programme de travail plus

détaillé

L’établissement du plan de mission implique :

De déterminer les caractéristiques de la mission qui définissent son étendue,

telles que le référentiel comptable suivi, les règles spécifiques de présentation

des états financiers requises dans le secteur d’activité concerné et la location

des composants de l’entité ;

De s’assurer des objectifs de la mission en termes de rapport à émettre afin de

planifier un calendrier pour effectuer les travaux ainsi que la nature des

communications demandées, tels que les dates limites pour signer le rapport

final, et les dates-clés pour les communications prévues à la direction et aux

personnes constituant le gouvernement d’entreprise

4. Le programme de travail

L’auditeur doit développer un programme de travail pour la mission afin de réduire le

risque d’audit à un niveau faible acceptable.

Le programme de travail est plus détaillé que le plan de mission et définit la nature et

l’étendue des diligences estimées nécessaires, au cours de l’exercice, à la mise en

œuvre en œuvre du plan de mission, compte tenu des prescriptions légales et des

normes d’exercice professionnel. Il indique le nombre d’heures de travail affectées à

l’accomplissement de ces diligences et les honoraires correspondants.





C. Appréciation du contrôle interne

Le contrôle interne est un processus, conçu et mis en place par les personnesconstituant le gouvernement d’entreprise, la direction et d’autres membres du

personnel, pour fournir une assurance raisonnable quant à la réalisation des objectifs

de l’entité en ce qui concerne la fiabilité de l’information financière, l’efficacité et

l’efficience des opérations, ainsi que leur conformité avec les textes législatifs et

réglementaires applicables. Il en résulte que le contrôle interne est conçu et mis en

œuvre pour répondre aux risques identifiés liés à l’activité qui menacent la réalisation

des objectifs de l’entreprise.

L’auditeur doit acquérir une connaissance de l’entité et de son environnement, y

compris de son contrôle interne, qui soit suffisante pour lui permettre :

D’identifier et d’évaluer le risque que les états financiers contiennent des

anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d’erreurs ;

De concevoir et de mettre en œuvre des procédures d’audit complémentaires

Le contrôle interne est constitué des éléments suivants :

L’environnement de contrôle ;

Le processus d’évaluation des risques de l’entité ;

Le système d’information, y compris les processus opérationnels afférents, relatif

à l’information financière et à sa communication

Les activités de contrôle

Le suivi des contrôles

Afin de pouvoir s’appuyer sur l’analyse par chantier dans la validation des comptes de

produits et charges, l’auditeur devra axer la phase d’ évaluation du contrôle interne sur

l’analyse de la fiabilité du suivi analytique et budgétaire des couts par chantier.






1.1 L’environnement de contrôle

L’environnement de contrôle recouvre l’attitude, l’état d’esprit et les actions de la

direction et des personnes constituant le gouvernement d’entreprise au regard du

contrôle interne et de son importance pour l’entité. L’environnement de contrôle inclut

également les fonctions de gouvernement d’entreprise et les fonctions de direction et

donne la ligne directrice d’une organisation, influençant l’état d’esprit du personnel de

l’entité en matière de contrôle. Ceci constitue la base d’un contrôle interne rigoureux

et structuré.

L’environnement de contrôle comprend les éléments suivants :

La communication et la mise en œuvre de l’intégrité et des valeurs éthiques ;

L’engagement des compétences ;

La collaboration des personnes constituant le gouvernement d’entreprise ;

La philosophie et le style de direction des dirigeants ;

La structure organisationnelleLa délégation de pouvoirs et domaines de responsabilité

Les politiques et pratiques en matière de ressources humaines

1.2 Le processus d’évaluation des risques de l’entité

Le processus d’évaluation des risques de l’entité est un processus destiné à identifier

et à répondre aux risques opérationnels et à en évaluer le résultat. En matière

d’élaboration de l’information financière, le processus d’évaluation des risques de

l’entité comprend la manière dont la direction identifie les risques liés à

l’établissement des états financiers donnant une image fidèle (ou présentant

sincèrement, dans tous leurs aspects significatifs) conformément au référentiel

comptable applicable suivi par l’entité.





Les risques relatifs à l’élaboration de l’information financière comprennent les

événements externes et internes ainsi que les circonstances qui peuvent se produire et

compromettre la capacité d’une entité à initier, enregistrer, traiter et publier des

informations financières conformes aux hypothèses de la direction.

Les risques et leur évolution peuvent résulter de circonstances telles que :

Changement d’environnement opérationnel ;

Changement de personnel

Nouveaux systèmes d’information ou réorganisation d’un système existant

Croissance rapide de l’entité

Nouvelles technologies

Restructuration d’entreprise

L’expansion vers l’étranger

1.3 Les activités de contrôle

Les activités de contrôles sont les règles et les procédures qui permettent de s’assurerque les orientations de la direction sont appliquées et que les actions nécessaires sont

prises pour maitriser les risques susceptibles d’affecter la réalisation des objectifs. Les

activités de contrôle dans les systèmes automatisés ou manuels ont plusieurs et sont

appliqués à différents niveau hiérarchiques et fonctionnels.

Généralement, les activités qui peuvent être pertinentes pour l’audit peuvent être

classés en normes et procédures qui se rapportent à :

L’évaluation des performances ;

Système d’information

Contrôles physiques

Séparation des taches





1.4 Le suivi des contrôles

Une des responsabilités importantes de la direction est d’établir et d’assurer le suivi

du contrôle interne. Le suivi des contrôles par la direction inclut la vérification du

fonctionnement correct de ces contrôles et leur adaptation aux changements.

Le suivi des contrôles vise à évaluer la qualité du contrôle interne dans le temps. Il

implique d’évaluer la conception et l’efficacité des contrôles en temps voulu et de

prendre des actions correctrices nécessaires.

2. Analyse et contrôle de la comptabilité analytique et du contrôle budgétaire

Si l’existence d’une comptabilité analytique dans une société immobilière est

indispensable, il est incontournable que l’auditeur en comprenne et en mesure la

fiabilité.

L’objectif de l’auditeur est de s’assurer que tous les couts ont été correctement affectés

aux chantiers et aux bonnes périodes comptables. La réalisation de cet objectif passe

par les étapes suivantes :

La description de la méthode d’imputation analytique ;

Le rapprochement avec la comptabilité générale ;

Le contrôle de la qualité de l’affectation analytique ;

L’ appréciation de la fiabilité du suivi budgétaire des chantiers

2.1 Description de la méthode d’imputation analytique

La fiabilité du système de comptabilité analytique dépendra de l’exhaustivité des

enregistrements, de leur correcte imputation aux chantiers et de la juste valorisation

des marges sur cout de production et cout de revient complet.

Les imputations des achats matières, de la sous-traitance et des heures de main

d’œuvre directes sont généralement données par l’éq uipe travaux. L’auditeur devrait

néanmoins verifier que la procédure de circulation des documents prévoit une

communication directe des factures au service comptable sans transiter par le service

travaux. Cela permet de suivre les factures en instance d’af fectation et surtout

d’assurer en interne de l’exhaustivité des charges imputées.





Concernant l’imputation des charges indirectes, il conviendra de se faire expliquer la

méthode d’incorporation et de connaitre les fonctions des personnes responsables de

calculer et de mettre à jour les clés de réception.

2.2 Le rapprochement avec la comptabilité générale

Le rapprochement entre la comptabilité analytique et la comptabilité générale tient

une place essentielle dans l’ appréciation de la fiabilité du système analytique.

C’est un élément de contrôle qui permet de mesurer le niveau d’exhaustivité et de

cohérence des enregistrements analytiques et de s’assurer du bien fondé des

différences d’incorporation.

Ce rapprochement doit être effectué à deux niveaux :

Un niveau vertical permettant de rapprocher le résultat analytique du résultat

comptable. Ce contrôle globale mesure l’exhaustivité des enregistrements

analytiques ;

Un contrôle horizontal dont l’objet est la mise en parallèle des lignes de couts

analytiques avec les postes de charges de la comptabilité générale. C e contrôle

assure la cohérence des éléments constitutifs des couts analytiques.

Le rapprochement des données analytiques et celles de la comptabilité générale est

une étape essentielle dans la démarche de l’audit des comptes. Cependant, le niveau

de précision recherché est fonction :

Des seuils de signification généraux définis par l’auditeur en début de mission ;

De la méthode de comptabilisation du résultat appliqué par la société ;

De l’ importance des chantiers non terminés a la date de clôture des comptes.





2.3 Le contrôle et la qualité de l’affectation analytique

L’auditeur doit avoir une notion précise de la procédure d’imputation des couts et

produits. Pour ce faire, li lui faudra décrire les méthodes d’affectation ainsi que les

procédures de contrôle qui s’y rapportent.

Cette analyse des principes et des sécurités mais permettra de s’assurer que le

système est, dans l’ensemble bien verrouillé et que les erreurs d’affectations

analytiques par chantier sont théoriquement peu probables.

Cette approche doit être complétée par des contrôles sur pièces de façon à en vérifier

la qualité de l’application. L’importance de ces tests sera en partie proportionnelle à la

confiance qu’il accorde au système.

2.4 L’appréciation de la fiabilité du suivi budgétaire des chantiers

L’objet du contrôle budgétaire est de rapprocher la rentabilité réelle de la rentabilité

prévisionnelle des chantiers. L’analyse qui en découle doit permettre d’ajuster la

rentabilité prévisionnelle globale à attendre des opérations contrôlées.

L’appréciation de la fiabilité du suivi budgétaire des chantiers doit permettre à

l’auditeur de se forger une opinion sur la capacité de la société à maitriser la

rentabilité prévisionnelle des chantiers qu’elle réalise.

Dans un premier temps, l’auditeur devra s’enquérir des bases sur lesquelles les

prévisions d’origine des différents chantiers ont été établies. Émanent-elles

directement de l’étude de prix ? Dans quelle mesure les objectifs font-ils l’objet de

discussions avec les conducteurs ou les chargés d’études ? Quels sont les documents

qui matérialisent les prévisions d’origine ?

Toutes ces informations sont nécessaires à la compréhension de la méthode

d’élaboration des prévisions sur chantier. Pour ce faire, une visite du service chargé

des études de prix est recommencée. Il est, a ce titre, conseillé de schématiser le

circuit de documents ainsi que les procédures qui conduisent à l’établissement de

l’offre de prix.





Dans un second lieu, l’auditeur devra effectuer le rapprochement entre la rentabilité

prévisionnelle des chantiers en cours à la date de clôture des exercices antérieurs avec

la rentabilité définitive des chantiers.

Cette évaluation aura une incidence certaine sur l’orientation des phases d’audit

ultérieures. Il pourra s’avérer que les résultats des chantiers sont arrêtés avec un

maximum de précautions, ou que l’évolution de certains types de chantiers est

difficilement maitrisée.

D. Contrôle des comptes

Pour examiner et contrôler les comptes, l’auditeur dispose d’un ensemble de méthodes

adaptées à ses objectifs. C’est l’exercice de son jugement professionnel qui lui

permettra de choisir la nature et l’étendue des moyens à mettre en œuvre pour obtenir

l’assurance raisonnable qu’il recherche sur les comptes. Les moyens dont dispose

l’auditeur pour réunir les éléments probants sur les comptes sont les suivants :

L’observation physique

Elle peut prendre deux formes : l’examen et l’inventaire physique effectué par

l’entreprise

L’examen de livres et des documents

Cette méthode est utilisée chaque fois que les éléments probants sont détenus par

l’entreprise dans les livres et registres comptables, soit dans les documents.

La confirmation directe ou la circularisation des tiers

La circularisation constitue l’un des éléments les plus probants que peut obtenir

l’auditeur. Cette technique consiste à obtenir auprès des tiers (clients, fournisseurs,

banques,…) la confirmation d’informations d’ordre comptable et financier.





L’examen analytique

L’examen analytique consiste à examiner si les tendances, ratios et évolutions del’entité sont cohérents entre eux et avec les informations générales obtenues. Cette

technique permet soit d’identifier les tendances, soit de confirmer des informations.

la lettre d’aff irmation

L’auditeur recueille tout au long de sa mission de nombreuses informations de la part

des dirigeants. Ces informations sont le plus souvent orales et figurent alors dans les

dossiers de l’auditeur sous forme de note, mais peuvent aussi être plus f ormelles etrevêtir la forme d’une lettre de déclaration ou de confirmation à l’auditeur. Un modèle

de lettre d’affirmation est présenté en annexe.

E. Travaux de fin de mission

Les travaux de fin de mission comprennent :

L’examen préalable des comptes annuels pour vérifier la cohérence des chiffres ;

L’identification des événements postérieurs à la clôture

L’utilisation d’un questionnaire de fin de mission ;

La rédaction par la société auditée, d’une lettre d’affirmation, comme preuve de

son engagement à avoir communiqué tous les éléments ayant eu un impact sur

sa situation financière ;

La rédaction d’une note de synthèse résumant les remarques et les observations

les plus importantes.

A l’issue de tous ces travaux, l’auditeur est en mesure de rédiger son rapport dans

lequel il émet son opinion sur la régularité, la sincérité et la fidélité de l’image traduite

dans les états financiers de l’entreprise.

Le rapport général doit être déposé au siège social ou lieu de la direction

administrative de l’entité audité au moins 15 jours avant la date de l’assemblée

générale. Il est également déposé par la société au greffe du tribunal de commerce.





Dans ce rapport, le commissaire aux comptes peut faire état de ses recommandations

et de ces conseils.

Enfin, il convient de soulever un point essentiel concernant la mission : celui de la

tenue des dossiers et des feuilles de travail par l’auditeur.

Des dossiers de travail sont tenus afin de documenter les contrôles effectués et

d’étayer les conclusions du commissaire aux comptes.

Ces dossiers permettent de mieux organiser et maitriser la mission et d’apporter les

preuves des diligences accomplies. Ils se repartissent en deux catégories : les dossiersde contrôle annuel et les dossiers permanents.





CONCLUSION DE LA PREMIERE PARTIE

Au terme de cette première partie, on peut dire que le secteur immobilier, fondamentalau sein de l’ économie marocaine, se caractérise par sa forte diversité. Cette diversité

provient de multiples métiers impliqués et des réalisations variées.

Le secteur très sensible aux aléas techniques et climatiques est économiquement

dépendant du secteur public. Il se voit donc soumis aux règles particulièrement

contraignantes relatives aux marchés publics. Les entreprises doivent assumer des

responsabilités spécifiques et donner des garanties très étendues dont la plus célèbre

s’ étend sur dix ans.

Enfin, il apparait que le secteur bien qu’il soit complexe et intéressant, il n’est pas

dénué de risques tant pour le chef d’entreprise qui se trouve confronté a un mode de

gestion bien particulier que pour l’auditeur qui engage sa responsabilité.





DEUXIEME PARTIE : La démarched’audit des stocks de biens

immobiliers : Cas de la société MMAS

IMMO





INTRODUCTION DE LA DEUXIÈME PARTIE

Dans la première partie, nous avons vu que les sociétés immobilières représentent,

pou l’auditeur un terrain passionnant, complexe et risqué.

Au sein de toute cette complexité, les stocks de biens immobiliers se trouvent au

centre du processus de création de richesse.

Une proposition d’adaptation de la démarche d’audit des stocks de biens immobiliers

constitue, a cet effet l’objet de la deuxième partie.

Cette réflexion s’appuie sur les différentes phases de l’approche par les risques.

Cette deuxième partie est donc structurée comme suit :

Un premier chapitre portant sur la présentation des stocks de biens immobiliers

et la démarche d’audit proposée. Or, pour pouvoir proposer une démarche

d’audit des stocks, il est nécessaire de faire une classification et comprendre le

traitement comptable recommandé par le PCSI.

Un cas pratique sur la démarche d’audit des stocks immobiliers présenté dansle deuxième chapitre, permet de mieux comprendre la démarche proposée dans

le premier chapitre.

Il est par ailleurs important de préciser, que certains contrôles de base bien que non

évoqués, sont à dérouler.





Chapitre 1 : Présentation et Démarche d’audit des stocks de

biens immobiliers

Section 1 : Présentation des stocks de biens immobiliers

A. Classification des stocks de biens immobiliers

Les stocks de biens immobiliers sont constitués principalement :

1. Les terrains

Les terrains acquis dans la perspective d'être lotis ou pour y édifier des bâtiments

destinés à la vente, sont considérés comme étant un élément de stock. Un terrain en

stock sera en définitive vendu comme terrain non aménagé ou comme un lotissement

viabilisé.

2. Les stocks de lotissement et de constructions

Ils comprennent essentiellement :

B. Traitement comptable des stocks de biens immobiliers

Le PCSI prévoit un traitement comptable à chaque type de stocks de biens

immobiliers.

En effet, Compte tenu de la durée du cycle de production dans le secteur de

l’immobilier généralement supérieure à un an et de la nécessite de dégager un coût de

revient pour chaque unité produite, l’évaluation des stocks est effectuée selon laméthode de l’inventaire permanent.

Les lotissements encours

Les constructions encours

Les lotissements etconstructions achévés





Ainsi, les stocks comprennent le coût de revient grâce au principe de l ’ affectation des

charges directes et indirectes au projet immobilier considéré. Les charges

directes d’ un projet déterminé sont imputées, au cours de l’exercice directement

dans les comptes de stocks. Les charges indirectes (charges internes de gestion de

l’entreprise, charges financières…) sont imputées aux stocks en fin d’exercice.

Les stocks de biens immobiliers incluent le coût complet :

Des terrains non encore affectés à être lotis ou construits (réserve foncière) ;

Des travaux immobiliers de lotissement ou de constructions en cours ;

Des travaux de lotissement et/ou de constructions achevés en attente d’être

livrés ou vendus.

1. Les terrains

Valeur d’e ntrée : cas général

Conformément aux méthodes d’évaluation, les terrains sont enregistrés à leur coût

complet qui comprend généralement les éléments suivants :

prix du terrain (prix d'acquisition, valeur d'apport,...) ;

frais de courtage, honoraires d'avocats, de notaire ;

frais de défrichage du terrain ;

impôts fonciers pris en charge;

coût de démolition des structures ;

frais d'expertise pour l'amélioration des terrains ;

frais juridiques ;

coût de l’amélioration du terrain ;

frais d'enregistrement ;

indemnités d’expropriation ;

frais financiers générés par les emprunts de financement des acquisitions

foncières ;

coûts internes de gestion constitués des frais de fonctionnement qui peuvent

raisonnablement être rattachés aux terrains.





Le transfert du coût d’ un terrain faisant partie de la réserve foncière au

compte d’ un lotissement ou d’une construction en cours est effectué à la survenance

de l’un des événements ci-après :

Approbation de la construction ou du lotissement par les autorités ou organes

compétents ;

Demande soumise aux autorités pour commencer les travaux ;

Autorisation de construire délivrée par l’ autorité compétente.

Valeur d ’e ntrée : cas particulier

a. Terrains acquis par voie d'échange

La valeur d’entrée du terrain acquis est en principe égale à sa valeur actuelle.

Toutefois, si cette valeur actuelle n'est pas significativement différente de sa

valeur comptable, cette dernière est retenue comme valeur d'entrée.

b. Terrains acquis à titre gratuit

La valeur d'entrée est égale à la valeur actuelle, valeur estimée à la date de l'entrée, en

fonction du marché et de l'utilité économique du bien pour l'entreprise.

c. Terrains acquis à titre d'apport

La valeur d'entrée est égale au montant stipulé dans l'acte d'apport.

d. Paiement à terme

La valeur d'entrée des terrains, déterminée selon les dispositions précédentes et fondée

sur le prix convenu, est indépendante :

des modalités futures de règlement, en cas de paiement différé ;

des variations de l'index retenu. en cas de règlements indexés.

Cas exceptionnels

Dans les cas exceptionnels où il n'est pas possible de calculer le coût d'achat en

raison notamment de contraintes ou de dépenses excessives au niveau de

l'organisation ou du calcul des coûts. La valeur d'entrée est déterminée :





Comme égale au coût d'achat de terrains équivalents constaté ou estimé à une

date aussi proche que possible de la date d'entrée ;

A défaut, comme égale au prix de vente estimé à la date du bilan sous

déduction d'une marge normale sur coût d'acquisition.

2. Les stocks de lotissements et de constructions

a. Les lotissements en cours

En général, le coût de production d'un lotissement comprend :

le coût d'achat du terrain tel que défini ci-dessus,

Le coût des études : confiées aux architectes, géomètres, métreurs, topographes,

bureaux d'étude etc.…;

Les travaux de lotissement et de viabilisation : travaux d'assainissement, de

voirie, d'électrification, d’adduction d’ eau potable, de réseau téléphonique,

d’aménagement des abords etc..

Les charges financières imputées dans les conditions mentionnées ci-dessous

Les coûts internes de gestion.

b. Les constructions en cours

Le stock des constructions en cours est évalué au coût complet à la date considéré.Ce coût comprend :

Le coût de production du terrain loti tel que défini ci-dessus ;

Le coût de revient des travaux de construction réalisés. Ce coût comprend :

Les coûts des études telles que celles réalisées par les bureaux d'études,

les métreurs et les architectes ;

Les dépenses relatives aux travaux de construction tels que les gros

œuvres, les travaux de plomberie, d'électricité, de peinture...etc.





Les charges financières imputées dans les conditions mentionnées ci-

dessous ;

Les coûts internes de gestion constitués des frais de fonctionnement quipeuvent être rattachés à la production.

c. Les lotissements et constructions achevés

Le coût de production des projets achevés est constitué par l'ensemble des coûts

engagés majoré des provisions pour travaux restant à effectuer.

Ces coûts comprennent notamment :

Le coût d'achat du terrain ;

Le coût de revient des travaux ;

Les coûts associés à la structure des projets et aux installations communes

y compris l'aménagement paysager et les installations récréatives

Les frais annexes : impôts et taxes, frais de publicité et de commercialisation...

Les frais commerciaux comprennent habituellement les frais de publicité du projet, le coût du mobilier de l'appartement témoin, les brochures etc. Ces

éléments sont également inclus dans le coût du projet.

En revanche, le coût d'une publicité générale et les coûts directs liés à la vente

(rémunération, commissions sur vente) ne sont pas inclus dans le coût des stocks et

constituent des charges.

A l'arrêté des comptes, il y a lieu de retraiter en charges constatées d'avance lesfrais de commercialisation se rapportant à des programmes non encore livrés.

Les charges financières : il s' agit des frais financiers de la période de réalisation

du projet qui s’étend de la date de début des travaux à la date à laquelle les

produits sont en état d'être livrés. Les programmes ne doivent plus supporter de

frais financiers après la date de leur achèvement.

Les coûts internes de production constitués des frais généraux qui peuvent être

rattachés à la production du logement ou du lotissement pendant la période de

réalisation. Ces éléments sont inclus dans le coût du projet.





Si l’entreprise ne dispose pas d’ une comptabilité analytique, ces frais généraux

peuvent être imputés aux stocks sous forme d’une commission d'intervention

calculée de manière forfaitaire.

Les coûts nécessaires à l'achèvement constitués de la valeur des travaux et études

restant à effectuer ainsi que, éventuellement, du coût du terrain à payer qui constitue

le support foncier du projet.

Dès l'achèvement du projet, c'est à dire la date à laquelle il est en état d'être livré, son

coût de production, tel que défini précédemment, est viré du compte de projet en

cours au compte de projet achevé. Dès lors, aucune imputation de charges audit

projet ne peut être opérée. En revanche, une provision pour dépenses restant à

effectuer pour obtenir le coût définitif de production doit être constatée.

Ne sont pas imputés au coût de production des stocks :

Les charges financières courues postérieurement à l'achèvement du projet ;

Les frais de publicité et de commercialisation intervenus après l’achèvement du

projet ;

Les charges d'entretien et de copropriété des logements restés invendus ;

Les frais internes de gestion engagés après l'achèvement du projet.

C. Problématique des stocks de biens immobiliers

1. Provision pour dépréciation des stocks

Compte tenu du mode de comptabilisation des coûts de revient, l’évaluation des

provisions pour dépréciation des stocks et encours doit être calculée en

respectant, notamment, le principe de la prudence.

A ce titre, il est essentiel de vérifier que le coût des stocks reste constamment

inférieur à la valeur probable de vente, frais de commercialisation déduits. Une

comparaison périodique de ce coût avec les tarifs de vente pratiqués permet une

appréciation rapide de la situation du bien en stock. Pour être pris en considération,

ce tarif doit exprimer la situation réelle du marché.





En cas de difficultés de vente de certains projets immobiliers, l ’entreprise est

tenue de s’assurer de l’opportunité de constater des provisions pour dépréciation des

stocks.

L ’ entreprise doit mettre en place des procédures permettant la détection et la

dépréciation comptable de valeurs non réalisables et d'opérations à risques,

notamment par la mise en place de procédures de suivi des coûts par programme et

une mise à jour du coût prévisionnel des programmes à la clôture de chaque exercice.

Ce coût sera comparé au prix de vente net de frais de vente directs estimés afin de

dégager les provisions éventuelles à constater.

La provision pour dépréciation doit être constituée, même pour les programmes en

cours de réalisation, s’il paraît probable qu’ils se solderont par des déficits.

Les frais ultérieurs générés par les invendus, du fait de méventes, devraient faire l’objet

d’une provision dès lors que leur montant s’avère supérieur au montant du bénéfice

prévisionnel à dégager sur la cession desdits invendus.

2. Incorporation des charges financières au coût de production

des opérations immobilières

* Principe

Le CGNC prévoit la possibilité, pour les entreprises dont le cycle normal de

production est supérieur à douze mois, d'inclure dans le coût de production les

charges financières courues pendant la période de production et relatives à des

dettes contractées pour le financement spécifique desdites productions.

* Conditions d'incorporation

Les charges financières sont issues d'emprunts spécialement contractés pour la

réalisation d'un projet immobilier : lotissement et/ou construction.

Les emprunts sont spécifiquement affectés à un programme déterminé. Dans le cas

où ces emprunts financent simultanément plusieurs opérations, les charges

financières sont affectées, par répartition entre ces opérations en justifiant, au

niveau de l’ ETIC, les modalités de répartition.





La durée d'incorporation des charges financières au coût de production est

subordonnée à la détermination de la date d'achèvement qu'il convient de retenir.

L'achèvement technique doit générer l'achèvement comptable.

Pour la réserve foncière, l'incorporation des charges financières au coût des terrains

est opérée à partir de la matérialisation de la décision d’acquisition par le versement

partiel ou total du prix d’achat entre les mains d’un notaire ou du ou des vendeurs.

Pour les lotissements, l'incorporation des charges financières au coût des stocks est

effectuée à partir de la date de la première autorisation de lotir.

Pour les constructions, le fait générateur de l'incorporation des charges financières est

constitué par la date de délivrance de l’autorisation de construire.

* Opérations en Maîtrise d'Ouvrage Déléguée (MOD)

Conformément à la convention entre le mandataire et le mandant, les travaux ne sont

engagés sur ces opérations que si les financements propres à ces opérations sont

disponibles.

Un programme MOD ne pourra supporter de charges financières que si la convention

entre le mandataire et le mandant le stipule expressément.

3. incorporation des charges commerciales et de publicité

Les charges de commercialisation telles que :

Fléchage et signalisation d’un chantier ;

Achat de maquette ;

Aménagement de bureaux de vente provisoires ou d’appartements – témoins ;

Plaquettes commerciales ;

Publicité de lancement de programme

Constituent un élément du coût du projet. Elles sont ainsi incluses dans les stocks.





Dans les projets de grande envergure, la construction et l’aménagement d’un

complexe de vente pourra être considérée comme une immobilisation

amortissable sur la durée d’utilisation dudit complexe. Le même traitement peut

être appliqué aux frais de publicité et de prospection de ces grands projets. L ’usage de

cette option devra être explicité et justifié au niveau de l’E TIC.

Par contre, les dépenses courantes de commercialisation et de publicité

constituent des charges de l’exercice. Tel est le cas des frais de publicité générale et

des coûts directement liés à la commercialisation comme les rémunérations

d’ intermédiaires commerciaux qui ne peuvent pas constituer des éléments ducoût de revient sous réserve, d’être retraitées notamment pour les charges payées

d’avance.

4. Honoraires et frais

Les honoraires et frais hors fonctionnement, pouvant être rattachés à des

programmes en cours de réalisation, sont compris dans le coût de revient. Il s’ agit

notamment des frais suivants :

Assurances propres aux programmes,

Honoraires des architectes,

Honoraires des avocats,

Honoraires des notaires,

Frais de courtage,Frais d’ expertise,

Frais juridiques,

Frais d’ appels d’offres,

Annonces et insertions propres aux programmes en cours.

Ces frais sont à comptabiliser directement dans les comptes de stocks. Les autres

honoraires de conseils, d’ audit, de commissariat aux comptes ainsi que les frais

d’ actes et de contentieux sont comptabilisés en charges.





5. Provisions pour travaux restant à effectuer

Ces provisions correspondent au coût des travaux à effectuer postérieurement à laconstatation de l'achèvement d'un programme pour permettre d'arrêter le coût total

d'un projet.

Ces dépenses, connues dans leur principe, ne peuvent pas être chiffrées avec

précision au moment de l’achèvement des opérations. Il s’agit notamment :

des révisions de prix basées sur des indices non encore arrêtés,

de travaux de finition ou de parachèvement des ouvrages dont la nécessité estapparue à la fin du chantier,

de la réparation de malfaçons ou autres, dont le montant ne peut être répercuté

aux entreprises, architectes ou assureurs ;

des travaux d'aménagement des abords qui peuvent s'étaler sur une durée assez

longue après la vente du programme concerné.

Les provisions doivent comprendre également des provisions pour acquisition de

terrain permettant de couvrir un éventuel litige sur la fixation des prix des terrains

déjà aménagés ou construits par l’entreprise, et dont la propriété n’ est pas encore

transférée (apurement foncier )

Les charges correspondantes doivent être évaluées et comptabilisées en majoration du

coût de revient, à l’ exclusion de :

coûts commerciaux et de publicité à venir postérieurement à la date

d’achèvement,

frais financiers postérieurs à l’achèvement,

charges d’entretien et de copropriété des logements invendus,

frais internes de gestion de l’entreprise après l’ achèvement.

Les travaux qui restent à effectuer doivent faire l'objet de notes détaillées permettant

d'apprécier la réalité et le montant de la provision constituée. La détermination du

montant de la provision pourrait être basée sur les données statistiques fondées sur

les dépenses engagées dans le passé et rapportées au coût définitif des projets achevés.





Il convient de mentionner dans l'ETIC les méthodes utilisées pour le calcul des

provisions et leurs montants par catégories de projets.

Section 2 : Audit des stocks de biens immobiliers

A. Le contrôle interne des stocks

L’analyse du système de contrôle interne des stocks doit permettre de permettre de

s’assurer de :

L’exhaustivité du traitement des mouvements ;

La séparation suffisante des fonctions ;

La bonne évaluation des stocks ;

L’appartenance des stocks à l’entreprise

La protection des valeurs stockées

1. Les risques liés au contrôle interne des stocks

Un système de contrôle interne est risqué lorsqu’il ne détecte pas la réalisation

d’erreurs dans un compte ou un flux de transactions.

Les risques les plus fréquents au niveau de la conception du contrôle interne sont :

La fiabilité des systèmes de contrôle utilisés ;

Les séparations des taches ;

La séparation des exercices

Pour évaluer la qualité du contrôle, l’auditeur doit d’abord se documenter en ce qui

concerne les procédures mises en place (manuel de procédures ou entretiens avec les

responsables), ensuite il fera des tests de permanence pour vérifier le bon

fonctionnement ou non des procédures.





1.1 La fiabilité des systèmes de contrôle utilisés

Un système de contrôle interne des stocks fiable les garanties suivantes :

Les enregistrements comptables exhaustifs ;

Les montants comptabilisés correspondent aux montants réels ;

Les stocks sont valorisés correctement selon la méthode choisies par

l’entreprise ;

le respect de la séparation des exercices

Le respect de la présentation préconisée par le plan comptable

Si l’une des garanties n’est pas fournie, les comptes de stocks seront affectés de

manière significative. En effet, il existera un grand risque d’erreurs ou d’anomalies.

Les systèmes d’ informations mis en place par l’entreprise doivent avoir pour principal

objectif, une gestion organisée et efficace des stocks, et une réduction au maximum

des risques afférents.

Aussi, les systèmes d’information doivent permettre d’assurer une traduction correctedes operations relatives aux stocks.

Dans ce sens, le rôle de la direction est crucial. En effet, la direction de l’entreprise

doit s’assurer aussi bien de la sauvegarde du patrimoine de l’entreprise contre

d’ éventuels détournements ou une mauvaise utilisation que de la conformité des états

de synthèses aux exigences statutaires et réglementaires.

1.2 La séparation des taches

La séparation des taches est l’un des fondements de base d’un contrôle interne

efficace. Une même personne ne doit pas être en mesure de traiter ou contrôler une

transaction du début à la fin car, celle-ci pourrait volontairement ou non, causer des

erreurs ou des irrégularités.





En effet, le système doit être conçu de manière a ce que la personne qui exécute une

tache soit toujours différente et indépendante de celle qui la contrôlera par la suite,

mais aussi le maintien d’une compétence suffisante du personnel chargé de saisir les

factures fournisseurs afin d’ éviter des erreurs d’imputation comptable sur les

différents compte de stocks.

1.3 la séparation des exercices

L’auditeur doit s’assurer du respect de la séparation des exercices. En effet, lesdifférents risques liés aux séparations des exercices et les mesures usuelles de

contrôle interne à mettre en place sont résumés dans le tableau suivant :

Risques liés à la séparation des

exercices

Mesure usuelles de contrôle interne

Décalage d’un exercice sur l’autre des

travaux en-cours à la clôture de

l’exercice

La mise en œuvre d’inventaire physique (situation des

travaux) au moins en fin d’exercice, et l’exploitation

appropriée des écarts constatés avec l’inventaire

permanent

Charges à engager non enregistrées en

stock âpres obtention du permis

d’habiter ou du certif icat de

conformité

Procédure de valorisation des unités achevées

2. Appréciation du contrôle interne

Si le niveau de confiance accordé à l’ environnement de contrôle et aux procédures de

contrôle est faible, l’auditeur ne se basera pas sur le dispositif du contrôle interne, peu

fiable ou quasiment absent. Pour ce qui est des travaux sur le compte stock, l’auditeur

procédera à plus de détails afin de fonder son opinion. La revue analytique n’occupera

qu’une place marginale dans les travaux.





Si le niveau de confiance est moyen, l’auditeur se basera sur l’ évaluation de

l’environnement général de contrôle pour orienter sa mission et appréhender les

domaines et les systèmes significatifs. Il pourra alors programmer ses travaux

d’ évaluation du contrôle interne et de contrôle des comptes. Il testera la conformité et

la permanence des contrôles de pilotage afin d’orienter ses travaux sur les comptes.

La revue analytique prendra une place importante, contrairement à la première

situation ou le niveau de confiance est faible. Les travaux de revue analytique et de

validation des comptes seront appuyés par des tests de détail, mais ces derniers

seront moins étendus par rapport à la situation précédente.

Si l’environnement de contrôle est favorable et les contrôles de pilotage et d’application

sont faibles et permanents, le niveau de confiance est considéré comme étant élevé. La

revue analytique prendra davantage d’importance et les tests sur les contrôles de

pilotage et d’application seront étendus. Par contre les tests de détails seront réduits.

Il est à signaler que le contrôle du cycle stocks passe nécessairement par le contrôle et

l’ évaluation interne du cycle « Achats et Fournisseurs » qui est intimement lié au cycle« Stocks ». Et à cet effet, un certain nombre d’aspects suivant relatifs à la gestion des

achats nécessitent une attention particulière.

Concernant la gestion des achats, il faudra vérifier :

Cohérence des réceptions et factures d’achats ;

Exhaustivité et exactitude des enregistrements comptables ;

Contrôle des tarifs appliqués ;Valorisation des achats ;

Procédure de régularisation des charges ;

Assurance des achats de produit et du risque industriel (stocks et

immobilisations) ;

Suivi des provisions à l’ arrêté des comptes de chaque exercice





Enfin, l’ auditeur devra apprécier le processus et le niveau de coordination et

d’information liant la fonction opérationnelle responsable des achats et le service

comptable, notamment en ce qui concerne les régularisations comptables lors de

l’arrêté des comptes.

B. L’inventaire physique des stocks

La nature, l'étendue et le calendrier des procédures d'audit sélectionnées pourl'inventaire physique des stocks sont fonction de l'évaluation du risque et de la

stratégie d'audit telles qu'elles figurent dans le plan d'approche.

L’inventaire physique est l’opération par laquelle l’entreprise établit un état

récapitulatif des stocks à partir de l’observation physique de l’existant.

L’entreprise doit recenser tous les éléments dont elle est propriétaire, y compris les

biens détenus par des tiers.

Matériellement, l’évaluation quantitative s’effectue par nature de stocks, au moins

une fois par an.

En effet, il est plus important de s'assurer que la prise d'inventaire est correctement

organisée et réalisée que de procéder à de nombreux comptages.

Si l'auditeur pense que l'évaluation du risque doit être modifiée ou qu'il constate que

le déroulement de la prise d'inventaire est tel qu'il ne permettra pas un recensement

fiable de stocks, il doit immédiatement contacter son directeur de mission ou son chef

de mission.





Les différentes étapes de l’inventaire physique sont :

AVANT

NON OUI

PENDANT

APRES

1. Les travaux préliminaires à l’inventaire

L’auditeur doit préalablement à l’assistance à l’inventaire, effectuer incertain nombre

de choses qui lui permettra de garantir le succès de son intervention. Il s’agit

notamment de :

Rencontrer le responsable de l’ opération d’inventaire au sein de l’entreprise.

Cette rencontre doit permettre à l’auditeur de se faire une idée générale sur

l’ opération, les spécificités du processus de production ainsi que d’identifier les

principales catégories de stocks détenues par l’entreprise ;

Planning de l’inventaire

Collecte des données

Évaluation des procédures

Faibles ?

Recommandation à l’entreprise

Assistance à l’inventaire

Exploitation des données

Questionnaired’inventaire physique





Consulter les dossiers d’audit de l’exercice précédent, afin de prendre

connaissance des problèmes qui se sont posés lors des précédents inventaires et

évaluer le risque qu’ils se posent à nouveau.

Pour mener a bien cette opération, l’auditeur doit suivre de bonnes procédures

d’inventaires :

Identifier les différents sites ;

Les dates et horaires de l’inventaire ;

Le nom du responsable de l’inventaire.

Une fois sur le site, l’auditeur doit obtenir le dernier listing lui permettant d’identifier

la répartition du stock.

Cette analyse associée avec une approche par les risques sont importants et par

conséquent d’effectuer par la suite des sondages sur ces catégories.

L’auditeur doit s’assurer que :

Le principe de séparation des exercices est respecté ;Les fiches de stocks sont à jour

2. L a prise d’inventaire

L’auditeur doit pouvoir s’assurer sur place que les procédures mises en place par le

client permettent de réaliser l’inventaire de façon satisfaisante. C'est-à-dire qu’il est

bien exhaustif, qu’il n’ya pas de risque de double comptage.

L’auditeur devra aussi circularisé la réserve foncière pour s’assurer de l’ exactitude des

éléments inventoriés.

3. Finaliser l’inventaire

Avant de clore son intervention, l’auditeur devra :

S’assurer que l’inventaire a été bien exhaustif ;

Vérifier que toutes les fiches de comptages ont été retournées ;





S’enquérir des éventuels stocks appartenant à l’entreprise et détenu par des

tiers ;

Prendre une copie des récapitulatifs d’inventaire.

C. Validation du compte stocks

La validation des stocks dans le secteur immobilier constitue un contrôle lourd et

indispensable compte tenu de l’importance des stocks au bilan et leur impact au

niveau du résultat.

La validation du compte Stock doit tenir compte des problématiques qui lui sont

propres :

L’évaluation ;

L’évaluation du cout final du projet ;

Les charges postérieures au déstockage

L’évaluation des provisions

Elle se fait donc en en cinq (5) étapes :

1. La validation des quantités ;

2. L’évaluation des stocks;

3. L’évaluation du cout final du projet ;

4. Les charges postérieures au déstockage

5. L’évaluation des provisions

Ainsi, a chaque problématique, l’auditeur doit mettre en place un programme de

travail afin d’obtenir une assurance raisonnable sur le compte.





1. La validation des quantités

Compte tenu de la durée de production dans le secteur immobilier, l’ évaluation desstocks est généralement effectuée selon la méthode de l’inventaire permanent.

La précision de l’inventaire des stocks et de ce fait les valeurs inscrites en stock,

repose essentiellement sur la qualité des procédures appliquées pour le recensement

de l’existant.

L’auditeur aura donc :

A prendre connaissance, ou mieux a participer à la rédaction des notes de

services et à en faire un examen critique destiné à localiser les possibilités

d’erreurs ou de fraudes que les dispositifs décrits permettraient ;

A s’assurer de leur respect au cours des opérations d’inventaire : observation

critique de leur déroulement (l’inventaire a-t-il lieu à la date voulue ?)

Un questionnaire d’ appréciation de l’ inventaire est proposé en annexe.

Outre l’inventaire physique (ou dans le cas ou la société auditée n’effectue pas

d’inventaire physique de ses articles), l’auditeur peut appuyer la validation des

quantités des stockées par le recours a d’autres articles :

Recouper les superficies déstockées et celles vendues (sorties et ventes)

Recouper les stocks chez le service commercial et le stock comptable

Vérifier que les superficies sorties correspondent au solde initial moins le solde

final.

2. L’évaluation des stocks

L’auditeur doit :

Présenter une revue analytique du cycle « Stocks » et apporter un commentaire

pertinent sur les différences inhabituelles ou inattendues en incluant la

comparaison des ratios usuels (délai de paiement, remises, poids des factures

non parvenues, etc.) ;





S’assurer de la réalité des frais imputés aux stocks (factures, décomptes, titres

fonciers,…)

S’assurer que toutes les charges imputées sont stockables ;S’assurer de la réalité des frais engagés ;

Établir un tableau de variation des stocks en faisant ressortir les charges

stockées, les reclassements entre produits en cours et produits finis et les

déstockages de l’exercice ;

Faire le bouclage avec les charges engagées au cours de l’exercice et apprécier la

nature de ces charges et leur exhaustivité ;

S’ assurer de la réalité des montants les plus significatifs.

3. Évaluation du cout final du projet (cout du déstockage)

L’auditeur doit :

S’assurer que la société a pris en compte l’ensemble des charges à venir sur le

projet et non encore facturées ou engagées ;S’assurer que la superficie à déstocker correspond à celle cessible. Donc il devra

exclure les superficies des communes données gratuitement : jardins,

mosquées, autres équipement communs non cessible,…

S’enquérir de la consistance du projet par nature (lots de terrains,

appartements, villas,…) et la superficie de chaque composante du projet ;

Pour mieux comprendre l’état d’avancement des travaux et l’évolution du cout

par mètre carré, s’enquérir et obtenir auprès de la direction technique etcommerciale, la superficie en cours de production en brut en net (le net devant

correspondre aux superficies à déstocker et le brut ces dernières y compris les

superficies non vendables). Les superficies en devraient correspondre au

dénominateur qui permet d’avoir le cout unitaire du m2.





4. Les charges postérieures au déstockage

L’auditeur doit :

S’assurer que les charges postérieurs au déstockage et non provisionnées n’ont

pas été imputées aux stocks ;

S’assurer annuellement de la réalité des charges à venir, si non à les reprendre

en fonction des unités déstockées ;

Lors du test de réalité effectué sur les charges imputées aux stocks, s’assurer

que ces dernières concernent effectivement les tranches en cours et non les

tranches achevées en cours de déstockage.

5. L’évaluation des provisions

L’auditeur doit :

S’assurer que la valeur du marché (contrats récents, prix comparables, expertise

récente,…) est toujours supérieure au cout de revient des stocks ;

S’assurer de l’absence des charges importants à venir non provisionnées pour

liquider le stock ;

S’assurer que le prix prévisionnel de construction est inferieur au PV HT,

apprécier le besoin de passer une provision pour dépréciation ;

S’assurer à travers une revue de la marge sur vente, de l’absence de pertes sur

les derniers lots déstockés, se prononcer sur la provision pour dépréciation des

stocks ;

Faire une revue des hypothèses de la direction et des provisions importantes

constituées (terrains ayant fait l’objet d’expertise récente, d’expropriation…)





Chapitre 2 : CAS PRATIQUE DE LA SOCIETE MMAS IMMO

Dans ce chapitre, un cas pratique sur la société MMAS IMMO est présenté. Le nom de

la société a été changé et les données multipliées par un coefficient par souci du

respect de confidentialité.

Il s’agit d’une mission de commissariat aux comptes de l’exercice 2010 selon les

dispositions de la loi 17-95 sur les sociétés anonymes qui prévoit que le commissaire

aux comptes donne une opinion sur les états de synthèse.

L’objectif de cette partie étant d’appuyer toute la partie théorique du mémoire sur

l’audit des stocks par un cas pratique, les diligences qui sont déroulées sont

regroupées en deux sections :

La première section concerne la prise de connaissance générale de l’entreprise,

les étapes de lotissement suivies par la société et la revue analytique

préliminaire

La deuxième section comprend l’ évaluation du contrôle interne ainsi que les

tests de contrôles du compte.

L’ensemble des points relevés permettra de conclure l’ensemble des diligences. Il faut

cependant préciser que le cas pratique concerne une société de lotissement.





Section 1 : Prise de connaissance générale de la société

A. Description de la société et de son activité

1. Secteur d’activité

Fiche Signalétique :

Raison sociale : MMAS IMMO

Siege social : Casablanca

Date de création : Mai 2007

Forme juridique : Société Anonyme de droit marocain

Capital social : 284.067 KDH

La société MMAS IMMO est une filiale du groupe MMAS Développement.

La holding MMAS developpement porte des projets immobiliers à travers ses deux

filiales MMAS IMMO qui s’occupe du lotissement et MMAS CONSTRUCTION qui

s’occupe de la construction des immeubles.

MMAS IMMO a pour objet social le lotissement de terrain. Elle procède à des travauxd’aménagement et de viabilisation de terrains à bâtir.

Son activité consiste à la division pour vente, la location et le partage de propriétés

foncières en plusieurs lots destinés à la construction d’immeubles aux profits de

promoteurs immobiliers. Elle a obtenu son autorisation de lotir en janvier 2008

2. Contexte Juridique Et Fiscal

L’activité de la société est régis par le dahir n° 1-92-7 du 15 hija 1412 (17 juin 1992)

portant promulgation de la loi n°25-90 relative aux lotissements, groupes

d'habitations et morcellements.












L’impôt sur les sociétés

La société est soumise à l’impôt sur les Sociétés (IS) au taux de droit commun, soit

30%. L’impôt dû ne peut être inférieur à une cotisation minimale (CM) calculée au

taux de 0,5% des produits d’exploitation hors taxes.

TVA

La société récupère la TVA ayant grevé ses charges et ses immobilisations selon les

règles du droit commun au taux de 20%. Ayant son siège à Casablanca, la société

facture la TVA sur les opérations de vente qu’elle réalisera dans toutes les villes.

Fiscalité des collectivités locales

La société est soumise aux taxes suivantes :

La taxe sur les terrains urbains non bâtis

La taxe est assise sur la superficie du terrain au mètre carré selon la Loi n° 47-06

relative à la fiscalité des collectivités locales

La taxe sur les opérations de lotissement

Elle est fixée de 3% à 5% du coût total des travaux d’équipement du lotissement.

Régime fiscal des prestations facturées par des entreprises non résidentes

Les paiements dus sur les prestations de services (études) facturées par des personnes

non résidentes sont soumis à la retenue à la source au titre de l’IS au taux de 10%.





B. Étapes du déroulement d’un lotissement par MMAS IMMO

La réalisation d’un programme de lotissement nécessite le respect des étapes

suivantes :

En effet, une fois le terrain acquis par la société, elle doit se procurer une autorisation

de lotir qui est délivrée par le président du conseil communal. Pour cela, la demande

d’autorisation de lotir doit être déposée au siège de la commune où est situé le

lotissement envisagé.

Les documents à joindre à la demande de lotir sont :

Un certificat de la conservation de la propriété foncière attestant que le terrain à

lotir est immatriculé ou en cours d'immatriculation et que, dans ce dernier cas,

le délai fixé pour le dépôt des oppositions est expiré sans qu'aucune opposition

n'ait été formulée ;

Un plan topographique ;





Les documents relatifs à la conception urbanistique du lotissement (composition

du lotissement et son intégration dans le secteur) ;

Les documents techniques afférents à la réalisation de la voirie et des réseaux

divers (eau - assainissement - électricité).Le cahier des charges mentionnant les conditions d'implantation des

constructions ainsi que les équipements dont la réalisation incombe à la

commune et ceux qui seront réalisés par le lotisseur.

Un plan délivré par la conservation de la propriété foncière précisant les limites

de la propriété objet du lotissement.

Dès obtention de l'autorisation de lotir, la société doit déposer à la conservation

foncière un exemplaire du dossier du projet de lotissement avant d’entamer les

travaux de viabilisation des terrains.

Les travaux de viabilisation sont constitués par l’ensemble des travaux effectués par :

L’Architecte

Le recours à un architecte privé, agréé est obligatoire pour :

La conception urbanistique du projet de lotissement;

L'établissement des documents à fournir pour obtenir l'autorisation de lotir.

Le Géomètre

Le recours à un géomètre est obligatoire pour l'établissement du plan topographique

sur la base duquel l'architecte concevra le projet de lotissement.

Les Ingénieurs

Le recours à des ingénieurs spécialisés est obligatoire pour l'établissement des

documents techniques (plans et études) relatifs à la réalisation de la voirie, de

l'assainissement, des réseaux d'eau et d'électricité.

Remarque : La société est tenue de désigner soit un architecte, soit un ingénieur

spécialisé, soit un géomètre comme coordonnateur chargé de veiller à la bonne

exécution des travaux.





Les travaux d'équipement

Les travaux d’équipement désignent: La construction des voies de desserte intérieure et des parkings ;

La distribution d'eau et d'électricité, l'évacuation des eaux et matières usées ;

Le raccordement de chaque lot aux divers réseaux internes au lotissement ;

Le raccordement des voies et réseaux divers internes aux réseaux principaux

correspondants ;

La construction des voies et raccordements permettant le libre accès au rivage

de la mer lorsque le lotissement est riverain du domaine public maritime ;Les réserves d'espaces destinés aux équipements collectifs et installations

d'intérêt général correspondant aux besoins du lotissement tels que centre

commercial, mosquée, hammam, four, établissement scolaire, dispensaire, et

espaces destinés aux activités sportives

Une fois la viabilisation des lots achevés, la société doit obligatoirement déclarer

l'achèvement des travaux d'équipement prévus par le projet de lotissement.

La déclaration d'achèvement des travaux d'équipement doit être adressée àl'administration communale (par lettre recommandée avec accusé de réception ou

déposée contre récépissé).

Les travaux ainsi achevés feront l'objet d'une réception provisoire et d'une réception

définitive :

La réception provisoire permet à l'administration communale de s'assurer queles travaux d'aménagement, de viabilité et d'assainissement, exécutés, sont

conformes à ceux prévus au projet autorisé.

La réception définitive a pour objet de déterminer si la voirie et les réseaux

divers ne présentent aucune malfaçon

La dernière étape se rapporte aux opérations de vente, location et partage. Les actes

de vente, de location et de partage doivent se référer au cahier des charges du

lotissement et doivent être accompagnés de la copie certifiée conforme du procès-verbal de la réception provisoire.





C. Revue analytique Préliminaire

Au 31/12/2010 le bilan de la société et le compte de charges se présentent comme

suit :

Bilan

Intitulé 31/12/2010 31/12/2009 Variation

Immobilisations incorporelles 1 055 1 107 - 53

Immobilisations corporelles 3 805 4 546 - 741

Immobilisations financières 110 382 111 664 - 1 282

Stocks et en-cours 169 962 125 620 44 343

Clients et comptes rattachés 3 961 1 811 2 150

Fournisseurs débiteurs 549 19 083 - 18 534

Autres créances 141 867 173 728 - 31 861

Disponibilités et titres de placement 16 762 428 16 334

Comptes de régularisation "actif" 12 65 - 53

Capitaux propres 333 818 322 645 11 173

Provisions pour R & C 13 855 10 871 2 984

Fournisseurs et comptes rattachés 17 724 13 762 3 962

Clients créditeurs 31 962 1 375 30 587

Dettes fiscales, sociales et autres 41 906 78 214 - 36 308

Comptes de régularisation "passif" 8 13 - 5

Résultat bilan 9 083 11 173 - 2 090





Compte de produits et charges (CPC)


Vente de biens et services produits 10 706 10 157 549

Variation de stocks 44 342 17 855 26 487

Autres produits d'exploitation 4 659 637 4 021

Reprise / prov. Pour R&C 1 206 1 123 83

Produits d'exploitation 60 913 29 772 31 141

Achats 45 828 17 143 28 685

Charges externes 2 270 2 429 - 159

Autres charges externes 2 392 1 578 814

Impôts et taxes 3 042 3 109 - 67

Charges de personnel 7 114 6 802 312

Autres charges d'exploitation 588 494 95

Dotations d'exploitation 5 027 4 969 58

Charges d'exploitation 66 262 36 524 29 737

Résultat d'exploitation - 5 349 - 6 752 1 404

Produits financiers 18 221 19 977 - 1 757

Charges financières 4 572 2 902 1 670

Résultat financier 13 649 17 075 - 3 426

Produits non courants 1 613 1 639 - 26

Charges non courantes 656 119 537

Résultat non courant 957 1 520 - 563

Résultat avant impôt 9 258 11 843 - 2 585

Impôt sur le résultat 172 669 - 497

Résultat net 9 086 11 174 - 2 088

Total comptes produits 80 747 51 388 29 358

Total comptes de charges 71 661 40 214 31 447

Résultat net 9 086 11 174 - 2 088





EXPLICATION DES TENDANCES

La revue analytique de la société montre une grande variation à la hausse du stock deKMAD 44 343.

En effet, le stock comprend :

Stock 31.12.09 STOCKAGE DESTOCKAGE 31.12.2010

Produits finis 27 796 2 013 1 041 28 767

Travaux en cours 97 937 43 371 - 141 307

TOTAL 125 732 45 383 1 041 170 075

La variation significatif du stock est due a des achats au cours de l’exercice 2010

dont :

2013 KDH sont incorporés dans les produits finis

43 371 KDH sont en cours de réalisation au 31/12/2010

Au cours de l’exercice, la société a effectué :Des achats de terrains ;

Des achats d’études

Des travaux

Le payement des taxes lors de la réalisation des lotissements

La répartition des charges stockées est la suivante :

Achats stockés Charge stockable

Achat de travaux 42 551

TNB 2 807

Taxes diverses 25

Total des charges stockées 45 383





Elle a aussi réalisé des ventes pour une valeur de 1041 KDH. Le détail du stock

présenté ci-dessous permet de mieux comprendre les éléments du stock qui ontvariés :


Terrains nus 150 858 105 474 45 383

Lotissements 1 6 953 7 085 - 132

Lotissements 2 2 928 3 179 - 251

Lotis 3 3 696 4 354 - 658

Lotissements 4 51 51 -

Lotissements 5 5 476 5 476 -

Lotissement 6 16 16 -

Lotissement 7 96 96 -

Prov p/dépréciation - 112 - 112 -

Total Stock 169 962 125 620 44 343

Ainsi donc, pour pouvoir valider le stock et expliquer les variations qui sont observées

en 2010, il est primordial de dérouler les diligences suivantes après l’intérim :

Effectuer un suivi du stock par projet ;

Faire le bouclage des stocks pour vérifier les éléments stockés par lots ;

Dresser un tableau récapitulatif du stock par projet pour s’assurer de

l’exactitude et de l’exhaustivité des éléments du stock.

Les diligences qui seront mises en œuvre devraient permettre d’expliquer cette

variation a la hausse du stock ainsi que celle des achats.





Section 2 : Exécution de la mission

A. Appréciation du contrôle interne du stock

1. Gestion et suivi des projets de lotissements

La société assure un suivi commercial par projet en recensant pour chacun d’eux les

perspectives de commercialisation à terme. Elle assure aussi un suivi technique par

projet qui consiste à établir un budget de charges et l’avancement à la clôture de

chaque exercice.

En effet, la société tient des fiches détaillées de suivi des fournisseurs y compris les

retenues de garanties. Cependant, il n’existe pas de manuel de procédure et de suivi

analytique par type de projet.


Un contrôle interne des stocks n’a pas été réalisé. Cependant, le cycle stock étant lié

aux cycles Achats-Fournisseurs et Ventes-Clients, seule la procédure d’engagement

des dépenses a été validé par l’établissement d’un narratif du cycle achat-Fournisseur

et du suivi des charges entre le département technique et la comptabilité afin de

vérifier l’imputation en stock.

L’objectif du contrôle de la procédure d’engagement des dépenses est de s’assurer

que :

Seules les personnes habilitées peuvent engager la société ;

Les factures réglées sont conformes à la commande et à la livraison (quantité et

qualité)

Les charges sont comptabilisées dans la bonne période ;

La nature et le montant des charges sont autorisés et conformes aux besoins de

l’activité





Les principaux documents concernés sont :

La fiche d’engagement des dépenses Le bon de commande

Le bon de livraison

La fiche d’ordonnancement

La facture

Par ailleurs, l’objectif du contrôle de la procédure de suivi des charges entre le

département technique et la comptabilité est de suivre le cheminement du processusde collecte des informations par le contrôle de gestion et s’assurer de l’exhaustivité des

charges comptabilisées.

Remarque:

D’après le narratif du cycle achat-fournisseurs, la personne en charge de la trésorerie,

procède au suivi des contrats quant aux clauses (pénalités en cas de retard…)

cependant, il faut noter ce contrôle n’est pas matérialisé. La procédure de suivi des charges a permis de s’assurer que l’omission de

comptabilisation de facture est faible et d’obtenir l’assurance élevée que toute

commande exécutée a été provisionnée.

Les narratifs sont présentés en Annexe.

3. Analyse des risques

Les principaux risques sont liés à la valeur nette et la valeur brute du stock :

La problématique concernant la valeur brute du stock est la correcte imputation

analytique mais aussi l’arrêté des couts ;

Pour ce qui est de la valeur nette, il s’agit de se prononcer sur la nécessité ou

pas de provisionner les produits finis (avis d’un expert) et les produits en cours

(établissement d’un business plan)





L’analyse des risques liés au stock de la société MMAS IMMO a permis de détecter les

points suivants :

3.1 Le risque de réalitéLe stock comporte toujours un risque de réalité. Les contrôles effectués ont permis de

vérifier que le stock existe et appartient bien à la société et qu’il n’y a pas de stock

fictif comptabilisé. Pour prévenir ce risque, une assistance à l’inventaire physique a

été réalisée le 31 Décembre 2010 afin de rapprocher le stock réel du stock théorique.

En effet, l’inventaire physique a permis de s’assurer de l’état des éléments en stocks

ainsi que de l’avancement des produits en-cours, de la réalité et de la disponibilité des

biens composant le stock, de la consistance du stock, du nombre des unitésdisponibles, et qu’elles sont effectivement libres et non occupées illicitement.

Le fait générateur de la vente est constitué par l’un des éléments suivants pris dans

l’ordre :

Le contrat,

L’établissement de la facture,

La remise des clés ou des plans aux clients (si elle est préalable au contrat)

accompagnée d’un compromis de vente et appuyée par un P.V de réceptionsigné par le client.

Or une vente n’est juridiquement réalisée au Maroc que lorsque l’acheteur du produit

fini a inscrit son bien à la Conservation Foncière. Par conséquent, les produits livrés

ne devraient être réellement déstockés qu’à la date d’inscription à la Conservation

Foncière.

POINTS RELEVESLors de l’assistance à l’inventaire physique, les points suivants ont été relevés :

L’état du stock a partir duquel le groupe de contrôle effectue le travail de

comptage est édité le 16/01/2011, d’où le risque de non-respect du principe de

séparation des exercices 2010 (erreur dans la valorisation de la quantité et la

valeur du stock à la clôture)

Les lieux ne sont pas tous couverts par le comptage ;

La procédure de comptage n’est pas exhaustive. En effet, faute de temps et depersonnel suffisant pour inventorier des lotissements et terrains aussi





importants, la société procède par échantillonnage en choisissant au hasard des

lots et terrains à partir du fichier de l’état du stock.

3.2 Le risque d’évaluation Lors de la comptabilisation des mouvements du stock, le risque d’évaluation peut se

produire du fait des particularités de l’évaluation des couts de production

(incorporation des charges financières, provisions pour dépenses restant à effectuer, le

choix des clés de répartition des charges indirectes, etc.).

Pour pouvoir vérifier les méthodes d’évaluations du cout de production conformément

au PCSI, les vérifications suivantes ont été effectuées :

La superficie de chaque lot est conforme a celle prévue par le topographe ;Le degré d’avancement des lots est conforme a celui des attestations de

l’architecte ;

La répartition des couts indirects par lot a été effectué selon, la de répartition

retenue par la société ;

La conformité du total des charges indirectes à partir du grand livre ;

La répartition du cout de la main d’œuvre et du cout financier par lot a été

effectué selon la clé de répartition retenue par la société ;Le détail des éléments à stocker en 2010 ;

L’état des stocks et la synthèse de déstockage initialement remis par le

comptable ;

La superficie prévue dans les contrats de vente ;

Les autorisations de lotir pour chaque lot dont les lotissements ont été entamés

en 2008,2009.

POINTS RELEVES

Durant l’intervention, les points suivants ont été constatés :

Les superficies des lots 2, 5 et 7 ne sont pas conformes à celles qui sont prévues

par le topographe;

La Société a retenu pour la valorisation des stocks deux clés de répartition à

savoir :

La superficie du lot vendable pour la répartition des zones et coûtscommuns





Le coût de production de la période (charges directes et indirectes)

pour la répartition des charges financières et la masse salariale

Le coût de production des lots livrées en 2010 est erroné à cause des clés derépartition mal évaluées des charges de personnel et des frais financiers qui ont

été incorporés dans les stocks

La Société a constaté une provision complémentaire pour des lots dont le

déstockage a déjà été entamé en 2009;

Suite aux constatations évoquées ci-dessus, la société a procédé aux régularisations

suivantes :

La prise en compte des nouvelles superficies retenues par le topographe pour leslots 2,5 et 7 déjà livré en 2010 ;

Un nouveau coût de production a été calculé pour les parcelles 2,5 et 7 dont le

déstockage a été entamé en 2009 ;

Le coût de production total de 2010 a été rectifié ;

B. Validation du compte

1. Le programme de travail

Pour pouvoir valider le stock de la société MMAS IMMO, le programme de travail

utilisé se présente comme suit :

Pointer les soldes avec le grand livre et la balance générale

S’appuyer sur le suivi technique par projetRecouper les superficies déstockées et celles vendues (sorties et ventes)

Recouper les stocks chez le service commercial et le stock comptable

Vérifier que les superficies sorties correspondent au solde initial moins le solde

final ;

S’assurer de la réalité des frais imputés aux stocks (factures, décomptes, titres

fonciers,…)

S’assurer que toutes les charges imputées sont stockables ;S’assurer de la réalité des frais engagés ;





Établir un tableau de variation des stocks en faisant ressortir les chargesstockées, les reclassements entre produits en cours et produits finis et les

déstockages de l’exercice ;

Faire le bouclage avec les charges engagées au cours de l’exercice et apprécier la

nature de ces charges et leur exhaustivité ;

S’assurer de la réalité des montants les plus significatifs.

S’assurer que la société a pris en compte l’ensemble des charges à venir sur le

projet et non encore facturées ou engagées ;S’assurer que la superficie à déstocker correspond à celle cessible. Donc il devra

exclure les superficies des communes données gratuitement : jardins,

mosquées, autres équipement communs non cessible,…

S’enquérir de la consistance du projet par nature (lots de terrains,

appartements, villas,…) et la superficie de chaque composante du projet ;

Pour mieux comprendre l’état d’avancement des travaux et l’évolution du cout

par mètre carré, s’enquérir et obtenir auprès de la direction technique etcommerciale, la superficie en cours de production en brut en net (le net devant

correspondre aux superficies à déstocker et le brut ces dernières y compris les

superficies non vendables). Les superficies devraient correspondre au

dénominateur qui permet d’avoir le cout unitaire du m2.

S’assurer que les charges postérieurs au déstockage et non provisionnées n’ont

pas été imputées aux stocks ;

S’assurer annuellement de la réalité des charges à venir, si non à les reprendreen fonction des unités déstockées ;

Lors du test de réalité effectué sur les charges imputées aux stocks, s’assurer

que ces dernières concernent effectivement les tranches en cours et non les

tranches achevées en cours de déstockage.

S’assurer que la valeur du marché (contrats récents, prix comparables, expertise

récente,…) est toujours supérieure au cout de revient des stocks ;

S’assurer de l’absence des charges importants à venir non provisionnées pourliquider le stock ;





S’assurer que le prix prévisionnel de construction est inferieur au PV HT,

apprécier le besoin de passer une provision pour dépréciation ;

S’assurer à travers une revue de la marge sur vente, de l’absence de pertes surles derniers lots déstockés, se prononcer sur la provision pour dépréciation des

stocks ;

Ainsi, en fonction de ce programme, certains test de contrôle ont été effectué

notamment sur:

Les achats pour valider les engagements de dépenses

Les ventes pour valider les réceptions

Le suivi du stock

Le détail du stock par projet

2. Les tests de contrôles

2.1 Test sur les achats

L’objectif de ce test est :

Vérifier l'existence d'une liste à jour spécifiant les noms et fonctions des

personnes autorisées à valider les demandes d'achat et les engagements de

dépenses

Vérifier que les demandes d'engagement de dépenses sont systématiquement

validées par les personnes habilitées

Vérifier que tous les achats font l'objet d'une commande formalisée (nature,

montant et référence au budget alloué) et approuvée par le management.

Vérifier la consultation des fournisseurs avant le lancement de toute commande

ou marché pour le cas des achats par marché.

Vérifier le respect des limites d'autorisation pour l'engagement et l'autorisation

des dépenses





LibelléFournisseurs Montant HT Date Compta N° BC/Marché Date BC/Marché 1 2 3 4 5

Terrain sidi marouf O. Driss 9077 12/02/2010 BC001 10/01/2010 Terrain Nouasseur B. Simo 12000 18/06/2010 BC002 01/05/2010 Terrain beau séjour M. Youssef 18500 24/09/2010 BC003 22/09/2010

Total testé 39577

Total des achats de

terrains 42551

Taux de

couverture 93%

Travaux effectués :

1) Existence d'une demande d'engagement

2) Signature du BC/marché par les personnes habilitées

3) Existence d'une commande formalisée ou marché.4) Consultation des fournisseurs

5) Limites d'autorisation respectées

Points relevés

La mise en concurrence des fournisseurs n'est pas systématique pour le terrain

de sidi Marrouf.

La commande de cet achat a été effectuée par téléphone : risque d’exhaustivitédes réceptions et d’enregistrements des commandes

Il a été constaté aussi que le fichier fournisseur n’était pas régulièrement analysé par

une personne habilité. Aucun nettoyage de fichier des fournisseurs inactifs n’est

appliqué.





2.2 Tests sur les ventesL’objectif de ce test est :

Vérifier que chaque réception fait l'objet d'un PV de réception signée par les

personnes habilitées.

Vérifier la séparation des tâches entre la réception et l'autorisation des

dépenses.

Vérifier que tous les factures sont rapprochées des BC ou des contrats ainsi que

les PV de réceptionVérifier que les règlements sont effectués par des personnes autorisées.

Vérifier que chaque facture fait l'objet d'un bon à payer avant son règlement.

Vérifier le respect du cut-off

Libellé Clients Montant HT Date Compta

Bon de

réception

Date

Réception 1 2 3 4 5

Lotissement 1 B.Hazar 132 12/02/2010 BL001 01/01/2010 Lotissement 2 D.Sank 251 18/06/2010 BL002 14/03/2010 Lotissement 3 D.Tarek 658 24/09/2010 BL003 15/07/2010 Total testé 1041

Total des ventes

de terrains 1041

Taux de

couverture 100%

Travaux effectués :

1) Existence d'un PV de réception signé

2) Séparation des tâches de réception et d'autorisation des dépenses

3) Rapprochement facture/BC/Contrat/Réception (fiche d'ordonnancement)

4) Règlement effectué par les personnes habilitées

5) Respect du cut-off

Points relevés





Aucune anomalie n’a été relevée lors de ce test.

2.3 Détail du stock par projetSon objectif est de s’assurer de l’exactitude et de l’exhaustivité des éléments en stocks.

LibelléNbre

de lots

Sup m² en

2009

Stock

Entrées

2010

Sorties

2010

Nbre

de

lots

Sup m²

en 2010

Stock

au 31/12/09 au 31/12/10

Terrains nus 82 333 105 474 45 383 102 300 150 857

Lotissement 1 17 37 886 7 085 -132 16 37 182 6 953

Lotissement 2 4 9 640 3 179 -251 3 8 878 2 928

Lotissement 3 3 23 168 4 354 0 -658 2 19 667 3 696

Lotissement 4 1 282 51 1 282 51

Lotissement 5 5 10 908 5 476 5 10908 5 476

Lotissement 6 7 83 16 7 83 16

Lotissement 7 2 102 96 2 102 96

Total 39 125 732 0 -1 041 21 170 074

Points relevés

Aucune anomalie n’a été relevée. Les superficies étant modifiées suite aux

recommandations lors du contrôle interne.





2.4 Le suivi du stock

Ce test permet de s’assurer s’il est nécessaire ou pas de constater une provision. La

société bien qu’ayant fait appel à un expert, cet avis demeure néanmoins insuffisant.

LibelléNbre

de lots

Sup m²

en 2009

Stock Cout

par m²

Dernière

cessionPrix de cession

Dernière

expertise

Valeur

d'expertise

au

31/12/10

Terrains nus 102 200 150 857

Une partie est

finalisée et l'autre en

cours

Lotissement 1 16 37 182 6 953 94 2 010 834 01/07/2010 11 397

Lotissement 2 3 8 878 2 928 110 2 010 569 27/07/2010 6 549

Lotissement 3 2 19 667 3 696 294

avances

clients 2010 442

Lotissement 4 1 282 51 60 avant 2009 27/01/2010 987

Lotissement 5 5 10 908 5 476 175 2 009

Lotissement 6 7 83 16 67 Provisionné

Lotissement 7 2 102 96 314 Provisionné

Total 36 170 074 910 6 029 1 845 18 933

Points relevés

Aucune anomalie n’a été relevée. La provision passée concerne le lotissement 6 et 7

qui ont été achevé depuis 2007 mais qui n’ont toujours pas été vendu.





C. Recommandations

Les recommandations concernent principalement l’amélioration du contrôle interne

principalement le cycle achat-fournisseur dont dépend le stock :

La société devrait mettre en place des bons de réceptions pré numérotés à

remplir pour toutes les réceptions de fournitures ;

Les achats de la société devraient être réalisés à travers des bons de commandes

pré numérotésUn suivi régulier de ces numéros doit être appliqué pour détecter les

commandes non encore réceptionnées et les commandes non encore

comptabilisées

Le fichier fournisseurs doit être revu périodiquement par un responsable

habilité. Un nettoyage de ce fichier des fournisseurs non actifs doit être prévu.

Après avoir effectué les tests nécessaires, il s’est avéré que la société ne dispose pasd’un système de comptabilité analytique et budgétaire développé lui permettant de

préciser les informations nécessaires relevant des différents projets.





CONCLUSION GENERALE

A travers ce mémoire, on constate que le secteur immobilier constitue un véritable

levier de développement national en matière de renforcement des infrastructures de

base, de promotion de l’investissement, de création de richesses et d’emplois.

La cadence accélérée d’urbanisation, conjuguée à l’insuffisance des capacités d’accueil

des villes, ne permet pas de compenser le déficit en logement dans le milieu urbain et

la carence significative en équipement dans le milieu rural.

En effet, la production en logement a été souvent en deçà de la demande en la matière

provoquant, depuis plus d’une vingtaine d’années, une accumulation du déficit en

habitation. Ce déficit a engendré la multiplication de l’habitat insalubre et la

prolifération de la cohabitation, estimé actuellement à plus d’un million d’unités.

La nouvelle vision stratégique nationale a trait à :

La promotion d’une nouvelle politique foncière qui s’appuie sur l’élargissement

du marché foncier en facilitant l’accès à de nouveaux terrains constructibles dans le

cadre du programme des Zones d’Urbanisation Nouvelles ( ZUN) et des Zones

d’Aménagement Progressif (ZAP) ;

Le développement de synergies entre les différentes parties intervenant dans lalutte contre l’habitat insalubre en vue de résorber les bidonvilles, de restructurer

l’habitat clandestin et de réhabiliter les tissus anciens ;

L’implication du système financier dans le financement de logement par

l’allégement des conditions d’octroi de crédit, la mobilisation de ressources à long

terme au profit du secteur, la création d’un fonds national de solidarité pour le

logement des salariés, le renforcement des liens entre les pouvoirs publics et lespromoteurs immobiliers en ficelant des partenariats et la rationalisation de la fiscalité





immobilière et son adaptation aux conditions locales en vue de propulser

l’investissement dans le secteur immobilier.

Dans ce contexte marqué par la complexité des projets en cours et la forte croissance

attendue du secteur, l’auditeur sera amené à accompagner les sociétés immobilières

dans leur développement.

L’objet de ce mémoire a donc été de retracer la démarche d’audit à appliquer dans

l’audit des stocks d’une société immobilière.




Documents

Audit des stocks adapté au secteur immobilié marocain