[ANALIZA / STUDIUL PI ETEI IMOBILIARE IN ANUL 2011 ] · [ANALIZA / STUDIUL PI ETEI IMOBILIARE IN ANUL 2011 ] ... cu mediul investional si sectorul imobiliar din judetul Cluj si orasul

Experterra Invest

Popa Marcel Lucian Expert evaluator – appraiser

ANEVAR 7818 EPI/EBM Real estate property and goods

[ANALIZA / STUDIUL PIETEI

IMOBILIARE IN ANUL 2011] Real estate market study made by appraisal, concerning national and regional aspects – Romania,

Cluj county and city of Cluj Napoca Part 1 – national aspects. Part 2 – Cluj county, city of Cluj Napoca

Popa Marcel Lucian,

expert evaluator ANEVAR EPI,EBM/7818

ANALIZA PIETEI IMOBILIARE IN ANUL 2011

la nivel national, a judetului Cluj si orasului Cluj Napoca

EXPERTERRA INVEST, Romania, Cluj Napoca [email protected], +40745393001

Pagina 2 din 28

Documentul prezentat continua analiza efectuata asupra pietei imobiliare a judetului Cluj in anul 2010. In afara

documentarii privitoare la politicile nationale ce afecteaza piata imobiliara, se analizeaza in mod direct

patrimoniul imobiliar de la nivelul judetului Cluj si orasul Cluj Napoca. Analiza se structureaza mai bine fata de

anul cel precedent, oferind evolutii pentru 2011 si oferind prognoze pentru 2012. Contine informatii ce privesc

politicile guvernamentale, judetene (Cluj) si municipale (Cluj Napoca), analiza investitiilor in ceea ce priveste

exploatarea resurselor, dezvoltarea infrastructurii, managementul urbanistic in domeniul culturii, turismului,

sanatatii si alte componente care influenteaza piata imobiliara. De asemenea se realizeaza o analiza imobiliara

pe grupele principale, structurate in terenuri intra si extravilane, constructii rezidentiale colective si

individuale, spatii comerciale, de birouri, facilitati de logistica si industriale .

Este un instrument de documentare complex, care poate fi studiat si de cei care doresc sa se informeze in

mod punctual, asupra unor sectoare din domeniul imobiliar dar si pentru cei ce doresc sa se acomodeze cu

mediul investitional si de afaceri local. Documentul, este protejat de legea drepturilor de autor, insa poate fi

folosit in conditiile prevazute in continuare. La cerere documentul poate fi oferit tradus si in alte limbi de

circulatie.

The document presented, is continuing examination of the Cluj County real estate market started in 2010.

Besides the documentation relating to national and regional policies who affects the real estate market and

alos analyze directly the real estate properties in the county of Cluj and Cluj Napoca city. The analysis, is

structured better than the previous year, providing developments for 2011 and offering forecasts for 2012.

Contains information, as I said before, national, county (Cluj) and municipal (Cluj Napoca) policies, analysis of

investment, in terms of resource exploitation, infrastructure development, urban management and also in the

field of culture, tourism, health and other components that influence real estate market. The real estate

analysis is performed on the main groups, divided in the land in and outside the city, collective and individual

residential construction, commercial, office, logistics and industrial facilities.

This is a complex information and documentation tool, that can be studied also by those who wish to inform

just a point in the sectors of real estate or in investment environment and local businesses. The document is

protected by national and european copyright laws, but may be used in conditions mentioned above. The

document was written in Romanian, but at request may be offered translated into any other languege. Inside

the document, you have all contact information.

Popa Marcel Lucian,





Pagina 3 din 28

Popa Marcel Lucian,





Pagina 4 din 28

Precizari. Introducere.

Prezenta analiza este un studiu al pietei imobiliare in anul 2011 cu evolutii, prognoze si

proiectii asa cum a fost perceput la safarsitul anului mentionat si inceputul anului 2012.

Ele se axeaza pe analiza politicilor economice la nivel national dar si regional pentru judetul Cluj si

Cluj Napoca. Contine analiza elementelor externe care influenteaza valoarea fondului imobiliar

(infrastructura, resurse, arii protejate si politicile de protectIa mediului, turism, cultura, sport si

sanatate) si a elementelor fondului imobiliar national, al judetului Cluj si orasului Cluj Napoca pe

capitole imobiliare binecunoscute ( terenuri extravilane, intravilane, segmentul rezidential colectiv si

individual, birouri, comert, servicii industrial si logistica.)

Acest material poate reprezenta pentru cei care doresc sa se informeze sau sa se acomodeze

cu mediul investional si sectorul imobiliar din judetul Cluj si orasul Cluj Napoca, pol economic

important cu dinamica demografica activa si o piata imobiliara conturata, intr-un mod competitiv si

informational pe care il consider obiectiv.

Studiul doreste sa prezinte perceptia evaluatorului asupra fondului imobiliar din perspectiva

anului 2011 si sa accentueze elementele semnificative sau evidentiabile, valorile si tendintele

prezentate in aceasta lucrare fiind extrase din piata imobiliara, din activitatea evaluatorului si din

informatiile cunoscute atat de evaluator dar si reflectate in presa locala in anul 2011.

In cele ce urmeaza este sunt prezentate 2 fascicule, prima referitoare la cadrul national si

partea 2 referitoare la judetul Cluj si orasul Cluj Napoca.

Acest studiu de piata este continuarea celui realizat anul trecut, in 2011, si vine ca urmare a

interesului major fata de aceste informatii. La momentul actual, nu am cunostinta sa existe

disponibile studii similare amploare similare prezentate pe piata, care se focalizeaza asupra unei

zone din tara cu exceptia capitalei. Fata de anul trecut lucrarea realizeaza o structurare si analiza la

nivel superior dar prezinta si o continuitate in analiza fondului imobiliar a judetului Cluj si orasului

Cluj Napoca.

Folosirea pentru simpla informare este gratuita, insa folosirea informatiilor din

lucrare, utilizarea acestora intr-un mediu profesional, comercial sau alte informari si

documentari similare sunt supuse drepturilor de autor. In functie de solicitarea dvs. veti

primi acordul si stabilirea conditiilor de folosinta. Cei interesati in folosirea acestor informatii

in context profesional sunt rugati sa solicite acest lucru prin email

([email protected]).

Cluj Napoca, 31 ianuarie 2012

Popa Marcel Lucian

ANEVAR 7818, expert evaluator

[email protected]. +40.745.393.001

blog: https://evaluarecluj.wordpress.com

site: https://sites.google.com/site/evaluarecluj/

email: [email protected]

Popa Marcel Lucian,





Pagina 5 din 28

Grija fata de mediu se reflectata si in activitatile depuse de evaluator si prin modul in care este

redactatacest document. S-au folosit cu precadere echipamente ale caror producatori prin declaratii

si procese tehnologice vizeaza protectia mediului. Listarea documentului este prevazuta a fi listata

fata verso, fara pagini albe si spatii libere intre capitole cu caractere vizibile dar care produc un

consum moderat de consumabile de tiparire fiind distribuit si in format PDF.

Experienta autorului acestui document, s-a concretizat in lucrari de performanta dar si de complexitate ridicata in

domeniul evaluarii proprietatilor imobiliare, al bunurilor mobile, activelor necorporale, consultanta, activitati de cercetare

specifica, studii si cercetari de piata, colaborari cu institutii publice, traduceri din literatura de specialitate precum si

publicarea de articole preluate de diverse site-uri de specialitate,. Parte din aceasta activitate poate fi consultata si

descarcata gratuit pe site-urile:

www.scribd.com, https://sites.google.com/site/evaluarecluj sau pe https://evaluarecluj.wordpress.com.

Printre cei ce au beneficiat de rezultatele evaluarilor, studiilor realizate de evaluator se afla Guvernul Romaniei prin

Ministerul de Justitie, Ministerul de Finante, Ministerul Turismului si Dezvoltarii Regionale, Ministerul Transportului

precum si alte institutii locale si regionale, societati cu capital autohton dar si companii multinationale, institutii financiare,

persoane fizice si juridice precum si media.

Popa Marcel Lucian,





Pagina 6 din 28

Cuprins / Contents

Fascicula I – Aspecte generale la nivel national ...................................................................................... 7

1. Cadrul economic si politic national. ............................................................................................ 7

2. Elemente externe fondului imobiliar care influenteaza valoarea acestuia. ............................... 7

2.1 Infrastructura si resurse. ........................................................................................................... 7

2.2. Arii protejate, protectia mediului, poluare .............................................................................. 7

2.3 Turism. Sanatate. Sport. Cultura. .............................................................................................. 7

3. Descrierea pietei imobiliare. ....................................................................................................... 8

3.1 Terenurile agricole .................................................................................................................... 8

3.2 Terenurile intravilane ................................................................................................................ 9

3.3 Sectorul rezidential ................................................................................................................... 9

3.4 Spatiile comerciale .................................................................................................................... 9

3.5 Spatiile de birouri .................................................................................................................... 10

3.6 Capacitati industriale si de logistica ........................................................................................ 10

Fascicula II – Aspecte generale la nivel regional a judetului Cluj si municipiului Cluj Napoca ............. 10

1. Politici locale la nivelul judetului Cluj si orasului Cluj Napoca .................................................. 10

2. Elemente externe dar care influenteaza valoarea fondului imobiliar la nivelul judetului Cluj si

orasului Cluj Napoca ......................................................................................................................... 12

2.1. Infrastructura si resurse .................................................................................................... 12

2.2 Arii protejate, protectia mediului, poluare. Judetul Cluj. Orasul Cluj Napoca ........................ 15

2.3 Turism.Cultura. Sport.Sanatate .............................................................................................. 15

3. Fondul imobiliar judet Cluj/ oras Cluj Napoca .......................................................................... 18

3.1 Terenuri extravilane, agricole, paduri, viticole si livezi, lucii de apa. ...................................... 18

3.2 Terenuri intravilane ................................................................................................................. 19

3.3. Rezidential – locuinte colective , individuale ......................................................................... 20

3.4. Birouri ..................................................................................................................................... 23

3.5. Comert . Servicii ..................................................................................................................... 24

3.6. Industrial, Logistica ................................................................................................................ 24

Popa Marcel Lucian,





Pagina 7 din 28

Fascicula I – Aspecte generale la nivel national

1. Cadrul economic si politic national.

In 2011, au existat doar cateva modificari si completari legislative neesentiale care nu au realizat

influente majore asupra fondului imobiliar fie el referitor terenuri si constructii.

Din punct de vedere financiar, Banca Nationala este cea care traseaza directiile si influentele

nationale, jalonata in deciziile ei de obligatiile internationale (FMI, CE). Influentele majore in economia interna

au fost cauzate de criza datoriile suverane, criza care s-a repercutat prin intermediul interdependentei cu

economiile majore ale Europei dar si prin atitudinea institutiilor financiare mondiale fata de tarile cu economii

emergente. Nu in ultimul rand piata financiara in Romania, a fost influentata de firmele importante de rating,

stabilind astfel cadrul de finantare realtiv defavorabile in special cu implicatii in domeniul public.

Efectele deciziilor luate anul trecut, in special cresterea TVA, a influentat puternic pana la mijlocul

anului economia si inflatia.

Economia a interactionat mai activ decat anii trecuti cu cererile de pe piata internationala, iar

agricultura datorita unui an productiv a dus la modificari in bine ai indicilor privitor la PIB. Energia si

combustibilul raman probleme majore de gestionat atat in contextul obligatiilor internationale dar si a modului

in care piata interna functioneaza, semnalandu-se acutizari in stabilireasferelor de influenta in domeniu.

Mediul politic ramane in aceiasi parametri cu manifestari prea putin constructive, aratand o lipsa de

maturizare si intelegere a nevoilor reale ale economiei, manifestate deopotriva de putere si opozitie.

Aceste elemente, dar in special evenimentele internationale, coroborate cu prudenta generala

economica au facut ca finantarile si investitiile, cu toate impulsurile, recomandarile si masurile sa ramana doar

la nivel declarativ, insa stabil.

2. Elemente externe fondului imobiliar care influenteaza valoarea acestuia.

2.1 Infrastructura si resurse.

Lucrarile de infrastructura, beneficiaza de investitii semnificative luand in considerare contextul

economic actual, insa toate mediile discuta asupra oportunitatii realizarii unor investiti, a transparentei a

modului si cuantumului cheltuielilor unor astfel de fonduri. Aceste lucrari se efectueaza in baza unor proiecte

eligibile si pe masura ce exista fonduri, lucrarile se realizeaza fara sa para insa a fi integrate in programe

coerente si strategii de investitii structurate care sa returneze prin economie cheltuielile efectuate. Singurul

punct forte al infrastructurii sunt sub aspectul proiectelor si studiilor de fezabilitate, proiecte privind canale

navigabile, suprafete intinse de irigatii, hidrocentrale si reactoare nucleare si parcurile eoliene impreuna cu mii

de kilometri de autostrada, linii feroviare si multe alte proiecte stau pregatite si asteapta investitorii sau

conditii economice mai bune si asta in conditiile in care in ultimimele 2 decade s-au realizat sub 300 km de

autostrada la costuri fabuloase.

Descrierea situatiei rutiere, feroviare de tranport maritim si aerian precum si a retelor de distributie,

conectare a energiei, resurselor, datelor reprezinta un subiect care poate face obiectul unui studiu separat. 2.2. Arii protejate, protectia mediului, poluare

In ceea ce priveste exploatarea resurselor se

observa o campanie extrem de abila in ceea ce priveste

exploatarea resurselor aurifere si numai din Muntii

Apuseni, si care minimalizeaza opinia societatii civile sau

evita ca discutiile in jurul acestui subiect sa fie realizate

intr-un mediu echilibrat pro si contra, asta in conditiile in

care si pana acum orice concesionare de resurse ale

statului s-a facut la redevente defavorabile statului. De

asemenea in ce priveste exploatarile de gaze si energie

hidrolectrica exista tendinte ca acestea sa fie folosite in

mod preferential fie prin interferente straine sau ale

grupuri interne influente. Pe de alta parte politica de concesionare a resurselor nu este din cele mai

transparente si nu prezinta decat punctele de vedere favorabile.

2.3 Turism. Sanatate. Sport. Cultura.

In acelasi context de descriere extrem de sumara vor fi trecute in vedere aspecte specifice din

domeniile turism, sanatate, sport, cultura.

Turism – lipsa infrastructurii de transport si calitatea serviciilor modul in care au fost vandute active

importante nu poate compensa peisajul pitoresc sau kilometri de plaja. De asemenea fiscalizarea acestui

Nori negri peste Rosia Montana

Popa Marcel Lucian,





Pagina 8 din 28

segment corelat cu facilitati economice si investitionale ar crea un cadru corect si competitiv pentru toti

operatorii. Din pacate pana la realizarea unor lucrari de infrastructura coerente vor face interesanta

turoperatorilor straini punctual doar delta, manastirile, orasele cetate din Transilvania si comunitatile rurale

din centrul si nordul extrem al tarii (zona Bran Moeciu, Maramures, Bucovina) si asta doar grupurilor

organizate si nu turismului liber.

Sanatate – sectorul privat este in plin avant si se remarca prin investitii atat pe orizontala cat si pe

verticala si asta se datoreaza intentiilor de realizare a unui sistem de sanatate bazat pe concurenta, in afara

sau la limita sistemului bugetar. In acest sens atat spitalele regionale dar si spitale si clinici realizate prin

investitii strict private sunt in curs de edificare, insa acestea se afla in mare parte la stadii de proiectare, sau

executie. Anul 2011 a reprezentat un an de plin avant in acest domeniu iar anii urmatori, intr-un orizont mediu

de timp, vor exista investitii sau preluari ale unor retele de spitale consacrate si pe plan mondial care

urmaresc in acest moment cu atentie intentia de reforma a sistemului sanitar.

Sport – Programul aventuros privitor la salile de sport in mediul

rural a fost completat cu amenajarea de terenuri si mici stadioane rurale

in conditiile in care satele nu beneficiaza de elemente vitale care ridica

nivelul de trai, educatie si sanatate, precum apa curenta si canalizarea.

Aparitia unor astfel de situatii este posibila prin lipsa unei strategii de

implementare a prioritatilor investitiilor in mediul rural. In orasele mari

exista investitii in sali polivalente (Cluj, Craiova, Timisoara), stadioane

(Ploiesti, Bucuresti, Cluj) unele in curs de derulare, altele tocmai ce au fost

realizate si au reprezentat investitii majore, fiind ignorat insa sportul de

masa prin amenajarea de piste de biciclete, alei si drumuri de turism

pedestru si alte asemenea proiecte care nu necesita investitii de calibrul

celor mentionate mai sus. Exista la nivel general intentii, proiecte si realizari in acest domeniu insa ele nu

reprezinta din pacate o prioritate.

Cultura – este domeniul cel mai vaduvit iar fondul imobiliar de patrimoniu, desi a facut doar recent

obiectul unei legi specifice privitoare la conservare si restaurarea acestuia se pot constata mari lacune si mari

probleme in implementare. Orase cu patrimoniu arhitectonic deosebit precum Oradea, se afla intr-o stare de

care este responsabila administratia locala, iar Bucurestiul de asemenea este intr-o situatie speciala chiar daca

se fac cel putin la mod declarativ sau punctual eforturi care mai degraba reprezinta un exercitiu de imagine. Pe

langa alte zeci de orase mari si medii, exista imobile de patrimoniu sau arheologice unele de importanta

nationala, care necesita restaurare dar pentru care nu exista fonduri alocate din cauza finantarii precare a

institutilor care le patroneaza, desi exista solutii si modele precum cele din statele vecine (Ungaria, Austria,

Germania) care ar putea fi preluate.

3. Descrierea pietei imobiliare.

In contextul prezentat, piata imobiliara nu a facut exceptie, manifestind prudenta si maturizare, atat

datorita celor care opereaza in mod semnificativ si care actioneaza de cele mai multe ori in cunostinta de

cauza, in baza unor planuri de afaceri si informatii de piata realiste, in termeni mult schimbati fata de

elanul/avantul anilor 2007/2008. Micii jucatori pe piata, au operat in termenii pietei influentati de nevoile

reale ale pietelor locale, functie de noile randamente, fapt care s-a transmis si asupra fondului imobiliar

nefructificat din perioada precedenta. Nu au existat modificari spectaculoase ale valorilor pe fondul imobiliar

general existent, doar pe nise, ale acestuia tendintele pastrandu-se cu exceptia perioadelor de sezonalitate.

3.1 Terenurile agricole in general, se afla la valori ce vizeaza si in acest an un minim al ultimilor 4 ani

cu o tendinta de scadere, aplatizata deja de preturile foarte mici, dar si de numarul de investitori. Pe piata

exista investitori majori insa si cei care urmaresc unificarea unor fonduri imobiliare de dimensiuni uzuale.

Exista elemente clare privitoare la comasari, investitiile in agricultura inclusiv prin fonduri absorbite, iar platile

realizate de APIA au inceput sa fie modifice in mod sensibil schimbarea atitudinii privind valorile de

tranzactionare pentru terenurile agricole. Acest lucru este dublat si de faptul ca litigiile si alte probleme

generate de eliberarea titlurilor de proprietate au inceput sa fie depasite si se intrevede, pe termen mediu, o

schimbare a atitudinii prorietarilor. De asemenea obiectivul de a fi cultivat intreg fondul funciar de catre

administratia nationala (prin penalizari/premieri), este laudabil insa penalitatile sau facilitatile oferite se lovesc

de elemente importante: traditia unei agriculturi rudimentare, neincrederea, modul de comunicare al

autoritatilor in special al agentiilor specializate, lipsa facilitatilor de depasire a obstacolelor birocratice privind

achizitia de utilaje, contextul economic si financiar intern si international, lipsa facilitatilor de valorificare a

produselor dar si elemente demografice si sociale specifice mediului rural. Oportunitatea si avantajul situatiei

actuale din agricultura noastra, fata de cea existenta in tarile vestice, pe termen mediu si lung o constituie

Baluseni, Botosani, 2010, 700.000 lei

Popa Marcel Lucian,





Pagina 9 din 28

costuri mult mai mici de adaptare la trendul general european de abordare intr-o maniera ecologica si bio a

acestui sector. In ceea ce priveste fondul silvic, acesta este in continuare degradat si continua sa se degradeze

datorita in special al exploatarilor necontrolate fapt care influenteaza si preturile medii la hectar al padurilor

mature. Fondul viticol este un domeniu care devine tot mai interesant, mai ales in urma unor investitii ce

vizeaza valorificarea superioara a produselor rezultate si tot mai multi investitori, in special din strainatate

privesc asupra oportunitatilor oferite pe o piata deficitara dar cu potential. Luciile de apa constituite in

crescatorii piscicole au fost tranzactionate in urma cu multi ani si multe dintre ele au fost abandonate ca

activitati economice, iar unele amenajari funciare s-au degradat unele pierdandu-si rolul de zone tampon in

cazul unor supraplinuri pluviale, iar vinovata este in special legislatia si modul de aplicare in acest domeniu, iar

acest lucru se vede atat in ceea ce priveste productia piscicola dar si efectele pe care le au sezonier regimul

pluvial.

3.2 Terenurile intravilane reprezinta un mozaic de atitudini date de reglementarile, interpretarile si

atitudinilor ale autoritatilor locale fata de legile specifice si a PUG-urilor. La nivelul unor orase mari exista

intentia aplicarii cat mai corecte a legislatiei specifice mai ales acolo unde s-au implementat sau se

implementeaza PUG-uri noi (exemple: Timisoara, Sibiu, Cluj). In lipsa unor conditii de finantare favorabile,

terenurile intravilane cu destinatie de locuinte a continuat sa scada dramatic unele aflandu-se sub jumatatea

varfului din anii 2007-2008. In ultimul an trendul general pentru terenurile intravilane cu destinatie

rezidentiala reprezinta o scadere cu valori medii intre 8%-25% , exceptie facand terenurile care beneficiaza de

conditii de localizare privilegiate. In ceea ce priveste terenurile pentru investitii majore in ceea ce priveste

logistica, DIY, centre comerciale acestea beneficiaza de conditii speciale inclusiv de negociere si este greu de

determinat o tendinta. 3.3 Sectorul rezidential la nivel national este caracterizat de mediul urban/rural si de tipul locativ

(locuinte individuale si colective). Locuinte individuale. Daca in mediul rural specificitatile constructiilor tin de traditiile zonelor din care

fac parte (ca organizare, marime, densitate) in mediul urban al oraselor medii si mari se constata un fond

mediu locativ cu locuinte noi individuale (parter+etaj) cu suprafete construite de 120-160 mp, si locuintele

vechi (parter) cu suprafete pe loturi medii cuprinse intre 350-600 mp cu fronturi medii intre 14-20 m. Exista de

asemenea constructii care nu respecta functiunile si proportiile pentru care au fost construite dar ele

reprezinta de cele mai multe ori elemente specifice avantului imobiliar sau personalitatii proprietarului. In

cursul anului preturile de tranzactionare pentru acest sector s-a aflat in usoara scadere, componenta care a

suferit deprecieri fiind terenul. Estimarile generale medii reprezinta o scadere cuprinsa intre 7-15% pentru

acest sector in 2011.

Locuinte colective. Locuintele colective ca fond majoritar sunt construite inainte de 1990 (dupa 1970

dar mai apreciate cele edificate dupa 1977), dar si cele construite dupa 1990 (cu un plus pentru cele construite

dupa 2006). In mod paradoxal evolutia preturilor unitare (euro/mp) in 2011 a inregistrat o schimbare a

polaritatii preturilor si asta si datorita programelor de finantare, tranzactiile fiind dominante in fondul locativ

premergator anilor 2006. Daca inainte de 2009 preturile erau mult superioare pentru constructiile si proiectele

noi, in urma efectelor crizei economice s-a constatat din motive ce tin locatia si infrastructura ce o deserveste,

oferta mare si conditiile de vanzare uneori fortate de conditiile de finantare, ca preturile apartamentelor noi sa

fie inferioare preturilor apartamentelor vechi, fara a mentiona acest lucru ca fiind o situatie generala. Este

vorba doar de tendinte si evolutii imobiliare constatate in 2011.

3.4 Spatiile comerciale sunt caracterizate de centre

comerciale, supermarketuri si hipermaketuri si are o dinamica

continua si crescatoare determinata de cifrele de afaceri si

prognozele pe termen mediu si se caracterizeaza de noi

super/hiper marketuri din domeniul bunurilor generale de

consum (Lidl, Kaufland, Billa, Carrefour, etc). De asemenea

sectorul DYI este in expansiune pe intreg teritoriul prezenta unor

investitii precum Baumax, Dedeman, Brico si Obi, etc dar se pare

ca si IKEA planuieste dezvoltarea unui centru logistic de amploare

etapizat cu realizarea de alte unitati de vanzare in marile orase – Constanta, Brasov, Timisoara, Cluj. Pe acest

sector dar in alte nise mai sunt prezente Mobexpert si Kika iar intr-o structura mixta Ambient sau magazinele

de mobila din cadrul unor hipermarketuri. Mallurile au trecut hopul crizei economice, in acest domeniu s-au

resimtit si se resimt inca aceste efecte. Astfel au avut loc preluari, au fost achizitionate investitii nefinalizate,

insa sectorul este acum dinamic, insolventa sau preluarile facand parte din joscurile pietei. In interiorul

Ikea, start prudent in Romania

Popa Marcel Lucian,





Pagina 10 din 28

spatiilor din acestea au aparut si noi lanturi de magazine cu branduri binecunoscute ale caror aparitie indica un

interes pentru aceasta piata si planuri de dezvoltare ce vizeaza si aceasta regiune. Chiriile au fost intr-un trend

normal iar nivelul acestoare este redat cu acuratete pentru orasele mari in studiile de piata ale companiilor

Collier, Cushman&Wakefield, King Sturge, Knight Frank (The Advisers), care opereaza acum pe piata

romaneasca.

Tendinta pentru anul 2011 in acest sector reprezinta o revenire si o macrostabilizare a indicatorilor

insa prognozele pentru 2012 depind de evolutiile generale de pe piata europeana.

In ceea ce priveste spatiile comerciale de dimensiuni mici acestea incearca sa isi identifice piata prin

reconfigurare si adaptare conversii in spatii de servicii sau comert cu produse ale industriei locale. Pe de alta

parte nu este de neglijat incercarea de implementare si expansiune in acest segment a tipurilor de magazine

MIC.RO apartinand unui lant care aduce supermarketul intr-o nisa de tip cartier concurand micile ABC de bloc,

in zone pe care marile lanturi de magazine nu sunt interesate. 3.5 Spatiile de birouri prezinta are o dinamica eterogena, existand intrari si de asemenea iesiri (unele

spectaculoase) din aceste spatii. Dinamica este data de 2 elemente: intrarea unor companii noi internationale

si tendinta de cristalizare a mediului de business a firmelor locale dar si de companii ale caror reconfigurari

economice au determinat relocari sau inchideri de facilitati. Mediul IT, in special cel cu capital strain si mixt,

este in continua cautare de noi facilitati. De multe ori suprafetele spatiilor de birouri nu sunt suficiente pentru

cerere si asta se intampla in orasele vizate de investitiile straine care cauta forta de munca ieftina si calificata.

Cu toate aceste in mai toate orasele se afla disponibile pentru inchiriere astfel de facilitati, insa suprafetele

solicitate si oferta nu intalnesc sau nu se potrivesc cu cele ale cererii.

Tendinta pentru astfel de spatii este similara cu cea din sectorul comercial pentru anul 2011 si

reprezinta o tendinta usor crescatoare, cuantumul acestor valori fiind evidentiat de companiile specializate

mentionate mai sus.

3.6 Capacitati industriale si de logistica. Revirimentul economic, nu s-a concretizat la fel si in cererea

de spatii din sectorul industrial. Proiectele si investitiile planificate isi continua dezvoltarea cu noi facilitati de

productie/logistica insa cererea este redusa, existand tendinta de adaptare la facilitatile existente, care inca

sunt in surplus si pot fi convertite la costuri mai mici decat cele de constructie. Valori uneori simbolice sunt

prezente pe piata insa aceste spatii se afla in zone in afara spectrului de interese ale investitorilor.

Fascicula II – Aspecte generale la nivel regional a judetului Cluj si municipiului Cluj Napoca

1. Politici locale la nivelul judetului Cluj si orasului Cluj Napoca

Generatoarele de politici locale majore si cu impact ale judetului Cluj si orasului Cluj Napoca este

institutia Consiliului Judetean (care coordoneaza si serviciile unor unitati deconcentrate cu un impact mai mare

decat Institutia Prefectului), si Primaria Cluj Napoca, motiv pentru care se vor preciza aspecte privitoare

managementul acestor institutii si a proiectelor cu impact direct si indirect in domeniul imobiliar.

Bazate pe bugetul Consiliului Local al Judetului si al Primariei municipiului Cluj Napoca s-a desfasurat

activitati intense care continuat au influentat, influenteaza patrimoniul imobiliar.

1.A. Judetul Cluj- Consiliul Judetean Cluj

Proiecte. Astfel CJ Cluj a desfasurat activitati de coordonare si

supraveghere a unei investitii majore inceputa in anii precedenti, Cluj

Arena, investitie estimata in jurul sumei de 36 milioane euro. De

asemenea investitii de infrastructura precum centura Valcele Apahida,

Cluj nord – B-dul Muncii Apahida, licitatiile pentru drumuri judetene,

coordonarea managementului in calitate de actionar principal al

fabricii si restabilirea brandului Clujana, investitiile de la aeroport

(pista noua) si politicile dezvoltare si management de la aeroportul Cluj

Napoca, colaborarea cu managementul Tetarom (parc industrial

tehnologii avansate) in cooptarea de noi investitori si extinderea cu o

noua unitate TETAROM IV Feleac, incercarea de punere in functiune a

unei gropi de gunoi conforma cu reglementarile si cerintele UE, obtinerea unor finantari pentru spitalul

regional de urgenta, si realizarea unor proiecte de management precum realizarea strategie de dezvoltare

durabila 2014-2020. Dealtfel multe din obiectivele strategiei de dezvoltare durabila 2007-2013 se regasesc in

aceste activitatile desfasurate in 2011.

Cladirea Consiliului Judetean

Popa Marcel Lucian,





Pagina 11 din 28

Imagine. Directia politicilor regionale au fost corecte si relativ competitive, insa totusi prea marcate

de personalitatea conducatorului acestei institutiei. Lipsa discretiei, actiunile populiste ce au beneficiat de

intensa mediatizare au avut scop realizarea unei pozitii favorabile in contextul alegerilor electorale in competie

directa fiind cu colegul de partid si Primarul Cluj Napoca (Apostu). Aceasta competitie a fost partial benefica

pentru comunitatea judetului, insa anumite decizii luate de cele 2 institutii nu s-au corelat si sincronizat in

beneficiul comunitatii creand si situatii confuze, contradictorii si chiar paguboase. Gestionarea plecarii Bechtel

– constructorului tronsonului autostrazii C. Turzii-Gilau, a relocarii Nokia de la Jucu, problemele penale ale unui

membru marcant al CJ Cluj a creat emotii si atitudini care au razbatut in presa si a dand semnale extreme,

multe incorecte mediului politic si celui de afaceri local si strain. De asemenea exista proiecte suprafinantate

sau finanatarea unor obiective greu de explicat ca fezabilitate, au insa radacini politice sau altele obscure.

Acestea coroborat cu arestarea pentru luare de mita a sefului comisiei de licitatii din cadrul CJ Cluj, totodata

vicepresedinte al acestei institutii a creat o imagine dificila pentru aceasta institutie si evident pentru

conducatorul acesteia. Practic aceasta institutie desi implementeaza si politici locale corecte exista suficiente

initiative si actiuni care pot fi puse sub semnul intrebarii cu privie la corectitudinea si oportunitatea

manageriala aflandu-se uneor in disonanta cu opiniile specialistilor. Este benefica insa deschiderea, pentru

realizarea unor investitii de marca pentru realizarea de noi locuri de munca in tot judetul si de cresterea si

dezvoltare generala a infrastructurii, desi si in aceste domenii se constata, multe sincope sau depasirea

costurilor asteptate.

Comunicare. Comunicarea cu Primariile comunelor administrate a fost principial corecta, chiar daca

au existat contestatii si discutii punctuale privitoare la repartizarea resurselor financiare, existand in opinia

unora comune favorizate fata de altele si datorita culorii politice a conducerii acestora. Comunicarea si

transparenta catre publicul larg se face in special prin comunicate si articole de presa care au in general un

caracter populist, iar site-ul nu reflecta in mod real si corect activitatea institutiei fiind orientat prea mult in a

sublinia aspecte care se centreaza pe personalitatea persoanei ce se afla la conducrere institutiei. 1.B. Cluj Napoca – Primaria Cluj Napoca

Proiecte si investitii. In anul 2011 s-au inceput realizarea

unor proiecte importante cu finantari externe, ce vizeaza

modernizarea caii de rularea a tramvaiului, modernizarea Parcului

Central si a cladirii Cazinoului, achizitionarea de noi mijloace de

tranport public, realizarea de investitii in ceea ce priveste parkinguri

supraetajate, realizarea iluminatului public pe esplanada Somesului

Mic si alte proiecte de modernizare similare, reabilitarea Canalului

Morii zona str. Dubalarilor actuala A. Saguna, intentia de realizare a

unui mare parc fotovoltaic, realizarea demersurilor publice pentru

implementarea noii legi locale a urbanismului (PUG), incercarea de

realizare a unor parcuri prin amenajarea padurilor de la marginea

orasului, inceperea constructiei salii polivalente si alte cateva proiecte

de mai mica sau mai mare anvergura.

Urbanism. Primaria a gestionat si eliberarea autorizatiilor de

constructie si documentele aferente urbanismului pentru constructii ce

privesc cladiri si complexe de birouri, servicii – inclusiv medical, noi

facilitiati DYI, centre comerciale dar si proiecte de investitii rezidentiale majore in diverse zone ale orasului,

unele dintre acestea controversate. In acelasi context, suprapus si cu pregatirea de implementare a noului

PUG, managementul institutiei urbei a decis o pseudoamnistiere si a dat termen de intrare in legalitate a

constructiilor a caror autorizatii nu corespund cu constructiile edificate.

Imagine. Pe de alta parte sfarsitul de an (2011) a aratat ca, cu toate ca Primaria beneficia de un

management competitiv, la varful institutiei si in compartimente ale acesteia au existat derapaje in special in

sectoarele ce privesc sectorul urbanistic, al cheltuielilor pentru servicii si investitii de anvergura (ex: asfaltari,

constructii in antrepriza Primariei inclusiv lucrarile de izolare a blocurilor de locuinte si salubritate). Dealtfel

multe din acestea cunoscute, inclusiv de mass media, nu au permis decat aparitia unor aluzii, deseori

musamalizate chiar si in baza unor intelegeri tacite intre presa si conducerea administratiei. Arestarea

Primarului orasului a incercat sa puna capat acestor practici, insa deficitul de imagine pe termen scurt ar putea

deveni un argument favorabil pe termen mediu in conditiile in care comunitatea, mediul de afaceri si cel politic

reactioneaza constructiv.

Primaria Cluj Napoca

Popa Marcel Lucian,





Pagina 12 din 28

Relatii Primaria a avut de gestionat intr-o relatie dificila lucrarile de infrastructura neoordonate

realizate de furnizorii acestora, impact mare avand furnizorii de gaz dar si de apa care au actionat chiar asupra

unor strazi proaspat reabilitate.

Astfel, lucrarile edilitare cele ale prestatorilor de servicii si utilitati publice, inclusiv transportul urban

isi desfasoara activitatea in mod corespunzator avand proiecte regionale si locale ambitioase in curs de

implementare insa si in aceste domenii exista sincope.

Comunicare. In acelasi sens este remarcat furnizarea de informatii corecte, uneori insa prea selectiv,

fiind implementat un sistem electronic transparent de verificare a sesizarilor cetatenilor dar si protocoale si

proceduri pentru investitorii straini multe informatii gasindu-se pe site-ul Primariei in versiunea implicita adica

cea in limba romana. Singura problema este ca paginile in limbile straine nu ofera prea multa transparenta

asupra activitatii municipalitatii fiind extrem de rigide a furniza informatii complexe iar cele existente sunt

extrem de sumare.

PUG. Avand in vedere ca noul PUG asteptat sa functioneze la inceputul anului 2012 va marca

modificari de impact asupra urbanismului orasului voi face cateva precizari. Inceput de o echipa de

profesionisti care au lucrat cu succes si la PUG-urile unor orase mari (Sibiu), lucrarile au avut consistenta cu

toate interferentele sosite din directii ce tineau atat interesele proprietarilor si investitorilor dar si de

conducerea Primariei care avea propria viziune privitoare la dezvoltarea urbei, ca sa nu mai vorbim si de

factorii politici. In acest context realizarile sunt totusi consistente si competitive, cu exceptii, insa s-a remarcat

ca au existat 2 viteze in realizarea PUG-ului.

Cea de implementare tehnica, care s-a desfasurat in grafic etapa avizarilor si consultarilor care a facut ca PUG-

ul sa fie usor recroit, temporizat si adaptat, procedurile birocratice si centraliste, unele corecte, fiind totusi

elemente de temporizare care in acest moment servesc si diverselor interese ce isi vor pune amprenta pe

varianta finala. In plan general, noul PUG traseaza directii generale corecte fiind deficitar sub diferite aspecte.

Astfel in ceea ce priveste descrierea unitatilor spre exemplu asimilarea caselor insiruite in acelasi tip de unitate

locativa ca si casele individuale va permite strecurarea imobilelor colective mici in zonele cu atribut de

dezvoltare rezidentiala individuala si continuarea aglomerarii zonelor. Lipsa delimitarii si reglementarii in mod

clar a diferentei intre apartamente si apartamente locative (vezi si legea locuintei) astfel ca este posibila in

continuare transformarea spatiilor tehnice in spatii locative prin artificii cadastrale. Zone de cartiere precum

cele din Dambu Rotund, Europa, Buna Ziua sa lipseasca spatiile publice (piatete, etc) astfel ca intentia primariei

de e elimina “cartierele dormitor” sau mai bine zis “provinciale” este doar o actiune de imagine. Lipsa

proiectelor pentru trame stradale corespunzatoare pentru zonele noi, care sa permita accesul la caile rutiere

importante si desfasurarea cu operativitate si minimum de efort a asistentei de urgenta sau serviciilor

edilitare. Existenta extrem de centralizata a unitatilor de interventie de urgenta (2 locatii actuale) poate crea

mari probleme in situatii de criza, iar neprecizarea unor puncte zonale ce tin de dotarea edilitara (rezervoare

de apa, puncte transformare magistrale gaz si electricitate) vor face ca noile suprafete actual libere sa se

dezvolte fara sa tina cont de infrastructura adecvata necesara. Accesele alternative pentru intrarea/iesirea din

oras sunt de asemenea deficitare in special pe directia Vest si Nord Vest, iar lipsa unei centuri sau sistem

integrat de centuri est-vest ramane o evidenta doar in studiul de trafic.

2. Elemente externe care influenteaza valoarea fondului imobiliar ale judetului Cluj si orasului Cluj-N.

Elementele non imobiliare care influenteaza piata imobiliara sunt grupate pe elemente de generale

gestionate de catre administratia locala si nationala, fiind evidentiate pe scurt in cele ce urmeaza. Influentele

in planul valorii imobiliare sunt date corectitudinea politicilor si executia legilor ce le guverneaza prin

institutiile existente pe plan local.

2.1. Infrastructura si resurse

Judetul Cluj si orasul Cluj Napoca au beneficiat in ultimii ani de investitii majore in infrastructura,

preferentiale considerate de unii, insa corecte in plan obiectiv socotind faptul ca mai bine de un deceniu si

jumatate, zona a fost ignorata din multiple motive ce tin de strategii economice si culoarea politica ale

regimurilor trecute.

2.1. A. Infrastructura si resurse Judet Cluj

Popa Marcel Lucian,





Pagina 13 din 28

Infrastructura rutiera. La nivelul judetului Cluj tronsonul

de autostrada Gilau-C. Turzii este benefic economic in plan local ca

un drum national si judetean rapid si sigur in conditiile in care el

nu face legatura cu nici o alta culoar de tranport de nivel

european. Lipsa conectarii la un culoar international de autostrazi,

nu poate genera returnarea investitiei prin cresterea economiei

locale cu atat mai mult cu cat acest tronson nu are intrari/iesiri in

cei 45 de km decat la Turda, Campia Turzii si Gilau. Lipsa

continuarii proiectului, sau realizarea sa cu viteza melcului duce la

pierderea unor investitii de anvergura, ale unor companii din elita

mondiala, asa cum dealtfel s-a si intamplat, zona fiind descalificata

in competitia cu alte locatii din tari care beneficiaza de

infrastructura. Dealtfel desi nu acesta fost motivul desfiintarii

facilitatii de la Jucu a Nokia, compania a invocat lipsa realizarii

unor lucrari de infrastructura si alte facilitati, conforme

contractului initial, care au fost promise de catre autoritatile

nationale si locale, vina mutarii acestei unitati nefiind astfel

unilaterala, dand semnale potentialilor investitori.

Proiectul de implementarea a centurii Huedinului (sud) este in stare incipienta si probabil vor mai

trece ani buni pana la faza de realizare, centura orasului Gherla a avut probleme in faza initiala cand s-au

constatat ca o portiune nu a fost bine realizata datorita infiltratiilor apelor subterane. O problema similara dar

la un nivel mult mai complex a prezentat centura Valcele-Apahida a carui traseu, gresit ales, a dus la costuri in

cascada care au multiplicat nepermis costul initial al proiectului. In zona de sud a orasului Cluj, platforma

industriala sud – CUG a fost conectata la drumul Cluj-Dej si Aeroport printr-o noua centura de tranport.

Se mai remarca initiativa si demersurile ce s-au desfasurat in 2011 pentru realizarea si modernizarea

unor drumuri judetene si care vor imbunatati accesul, inclusiv spre zone cu potential turistic din muntii

Apuseni, in conditiile in care declaratiile entuziasmante de la inceperea lucrarilor vor fi conforme si cu ceea ce

se va realiza in mod concret.

Infrastructura transport feroviar. A ramas in aceiasi stare, nu se constata imbunatatiri decat in ceea

ce priveste sectorul privat al exploatarii, activele de infrastructura si imobiliare ce deservesc transportul

feroviar fiind la limita functionarii.

Infrastructura transport aerian. Inceperea lucrarilor la pista noua de 2500/3500 m este un progres,

chiar daca mai sunt impedimente de tip birocratic, iar intentia de a se realiza si o infrastructura asortata

aeroportuara (hangare pentru aeronave) este o sustinere a viziunii de dezvoltare a aeroportului pe termen

mediu si lung. Datorita acestui proiect zona urbanistica a aeroportului a primit in PUG-ul nou al orasului Cluj

Napoca utilizari corespunzatoare, existand si anumite limitari impuse de aceasta folosinta. De asemenea

terminalele noi construite ale aeroportului, beneficiaza din acest an si de o platforma de parcare noua,

initiativa realizarii unui hotel in incinta aeroportului fiind amanata, dealtfel fiind si prea putin oportuna in

formula in care a fost initiata. Se poate spune totusi ca la nivelul aeroportului mai sunt inca multe lucruri de

facut pentru a gestiona coerent/prompt si eficient fluxurile de calatori si aeronave pentru a putea afirma ca se

afla la un nivel competitiv european.

Infrastructura transport retea gaze naturale. In acest an a demarat realizarea unei noi magistrale de

gaz ce va alimenta orasul Huedin. Proiecte masive de investitii au fost anuntate in orasul Cluj.

Infrastructura transport apa potabila. Compania de apa Somes a anuntat realizarea demersurilor

pentru realizarea unei conducte magistrale de apa spre Hida. Astfel se preconizeaza alimentarea din

rezervoarele Somesului Rece cu apa potabila a unei parti a judetului

Salaj. De asemenea alimentarea cu apa din rezervorul Cluj se face

pentru Gherla si Dej, iar realizarea unei statii de epurare langa parcul

Tetarom II reprezinta o investitie consistenta care beneficiaza de o

finantare externa masiva.

Infrastructura de gestionare a rezidurilor menajere. Este

un domeniu evitat constant de autoritati desi existau termene de

punere in functiune a unei gropi ecologice si a unui centru de sortare

si reciclare a rezidurilor. In cele din urma, la presiuni externe, si

datorita asumarii unor obligatii in fata organizatiile europene au

Nod A3 Transilvania - Gilau

Groapa de gunoi Pata Rat

Popa Marcel Lucian,





Pagina 14 din 28

inceput primele etape pentru realizarea acesteia. Cu toate acestea nu exista o politica operativa si respectata

pentru acest domeniu, existand ezitari, licitatii perpetue, proiecte si programe neimplementate. In plus

masinile cu gunoi menajer din orase precum Turda si Campia Turzii strabat cu costuri mari si pe trasee

nerecomandate (prin zone rezidentiale) decantarea spre centrul de sortare si groapa de gunoi.

Resurse. De departe resursele judetului Cluj se dezvolta in jurul exploatarilor de sare in special din

zona Dej dar si existenta unor cariere de piatra zona Poieni-Bucea, Izvorul Crisului-Vistea si a nisipurilor si

materialelor nemetalifere aflate in zona Aghires. De asemenea in zona Turda (Cheia-Mihai Viteazu) se afla

exploatari pentru materiale folosite de catre fabricile de ciment si materiale de constructii. Gestionarea

acestor resurse se afla in special in administrarea nationala in baza concesiunilor acordate.

2.1. B. Infrastructura si resurse oras Cluj Napoca

Infrastructura rutiera.

Reteaua de drumuri si strazi publice este in continua dezvoltare si evolutie, trama stradala suferind

imbunatatiri continue de la an la an. Costurile de implementare desi realizate prin licitatii sunt totusi

netransparente, fapt confirmat si de evenimentele generate de DNA si mentionate de mass media in ultimele

luni ale anului. In afara centurilor care au fost precizate si in capitolul 2.1.A – centura Valcele-Savadisla,

autostrada Gilau- C. Turzii, centura nord B-dul Muncii-nod Aeroport-iesire Apahida aduce imbunatatiri in ceea

ce priveste excluderea traficului greu in afara orasului. Exista inca probleme de comunicare si planuri greu de

implementat adica centura sud Floresti-Manastur Nord- Calea Turzii- Borhanci- nod Aeroport, a caror finantare

este extrem de complexa in contextul actual si va ramane mult timp doar un deziderat pe harta PUG. De

asemenea, la nivelul infrastructurii rutiere desi exista implementata sistemul de fluidizare a circulatiei prin

unda verde si camere de supraveghere in nodurile de trafic, nu exista viziune in ceea ce priveste realizarea

unor culoare si axe de transport est-vest si nord sud care sa fluidizeze arterele principale prin subtraversari

(exceptie nod Traian Vuia, Mihaly, pod Calvaria). De asemenea iesirea/intrarea in oras, zona Manastur vest,

(spre deosebire de zona est Aeroport) este problematica aceasta se realizeaza acum pe un singur drum de

acces, indiferent cate benzi ar fi aici, urmand a se produce gatuiri frecvente, iar accidentele majore putand

provoca blocare completa a circulatiei la intrarea/iesirea in oras cu implicatii majore. De asemenea racordarea

orasului Cluj Napoca la autostrada doar prin nodul Gilau, creaza aglomerari tronsonului Gilau-Cluj. Este de

remarcat totusi ca se realizeaza pasi marunti dar permanenti in realizarea traseelor de biciclete, realizate si la

presiunea organizatii de profil active si a utilizatorilor in numar tot mai mare, existand si o finantare pentru

realizarea unui traseu de biciclete intre Floresti si Apahida cu atragerea unor finantari externe si realizarea de

statii de inchiriere. Reactia autoritatilor ramane lenta fara solutii si decizii in planul fluidizarii/devierii traficului

in preajma zonei istorice a orasului, locurile de parcare in aceaste zone aducand venituri consistente

administratiei.

Infrastructura transport feroviar/tramvai.

Materialul rulant de transport feroviar este prezent si ar putea deservi platforme industriale din

Someseni, Baciu si zona Garii insa modul in care a fost administrat transportul de marfa, lipsa investitiilor, sau

investitiile gresite au dus la degradarea continua a acestei infrastructuri.

Calea de rulare pentru tramvai se modernizeaza prin inlocuirea cu sine moderne, silentioase proiect

care se va finaliza pina in 2013 existand deja tronsoane in lucru si altele in curs de finalizare. Este in curs de

desfasurare si achizitia de tramvaie cu platforma joase, de mare capacitate si silentioase care se afla la

standardele actuale de confort si exploatare.

Infrastructura transport aerian.

Aeroportul s-a modernizat continuu fiind

dupa aeroportul Otopeni, cea mai moderna

aerogara din tara, avand linii de check-in, chek-out

la nivel european, dar in consonanta cu statulul

regional al aeroportului. Facilitatile oferita

pasagerilor s-au extins prin parkingul interior, insa

pista actuala este veche si necesita permanent

lucrari de intretinere. Amenajarea noii piste de

2500 de metri si eventual prelungirea acesteia

conform proiectului la 3500 m ar facilita accesul si

mari traficul inclusiv cel cargo ceea ce ar prezenta

un avantaj economic masiv zonei. Aceste investitii

trebuie dublate de sisteme de siguranta aeriana

suplimentare si de investitii de servicii aeroportuare Aeroportul Cluj Napoca – terminal plecari -interior

Popa Marcel Lucian,





Pagina 15 din 28

(inclusiv hangare de adapostire, reparatii). Managementul aeroportului clujean este competitiv iar evolutia

bazata doar pe deciziile specialistilor prognozeaza o crestere continua a traficului aeroportuar prin

diversificarea operatorilor de transport, ceea ce ar sustine o dezvoltare economica a sectoarelor conexe.

Infrastructura transport retea gaze naturale.

Eon Gaz acceseaza fonduri de restructurare si modernizare a retelelor de distributie stradale, si

implementeaza aceste planuri in mod unilateral fara a se corela cu planul autoritatilor locale de modernizare a

tramei stradale ceea ce a dus la tensiuni intre cele 2 entitati. Nu exista suficienta transparenta a intentiilor si

managementului privitoare la modul de actiune.

Infrastructura transport apa potabila.

Proiecte de crestere a capacitatilor de furnizare a apei potabile in cartiere noi precum Zorilor Nord,

Faget si zonele Borhanci, Becas dar si modernizarea statiilor de epurare sunt inglobate intr-un plan regional de

dezvoltare.

Infrastructura de gestionare a rezidurilor menajere.

Inchiderea gropii de gunoi Pata Rat si mutarea acesteia intr-o noua locatie Postata sub Paduri (Feleac)

este un proiect manageriat de autoritatile judetene, care insa ar avea de rezolvat si problemele sociale

existente cu populatia paupera din aceasta zona prin relocarea/disiparea spre alte zone.

Infrastructura energie. Proiecte majore privitoare la o noua si potentiala hidrocentrala Tarnita

Lapusesti cu investitii asteptate a fi foarte mari vor mai astepta, iar anuntatul parc eolian de la Marisel dorit de

Energobit s-a dovedit ca nu este fezabil datorita hartilor de vant obtinute in baza unor studii aprofundate. De

asemenea existenta unui parc fotovoltaic este benefic in jurul orasului Cluj Napoca in special din perspectiva

imaginii a unui oras care beneficiaza de tehnologii si investitii avansate, insa amplasarea si realizarea ar trebui

sa se bazeze pe studii de impact si fezabilitate corecte si nu pe politici si strategii ce au alte scopuri.

2.2 Arii protejate, protectia mediului, poluare. Judetul Cluj. Orasul Cluj Napoca

Ariile protejate la nivelul judetului Cluj clasificate dupa

importanta conform legii de interes national si comunitar exista

la nivel declarativ. Conform legii, administrarea siturilor

protejate se face de autoritatile de profil sau organizatii

nonprofit de profil insa demersurile in multe cazuri reprezinta

interese de grup si nu neaparat actioneaza in scopul protectiei

acestora. Protejarea ariilor se face prea putin in mod real

dovada fiind multe exemple de incalcare a legislatiei. Dealtfel

nu este de mirare ca pe lacul Tarnita, principal colector de apa

potabila accesul cu ambaratiuni cu motor cu aprindere interna

nu este restrictionat. Zone care reprezinta arii protejate au fost

folosite pentru construirea de proiecte a caror fezabilitate este

indoielnica (stadion, baza sportiva si hotel) pe un sit Natura 2000, iar avizele de mediu s-au dat cu concursul

agentiei de specialitate (APM) pentru construirea de ansambluri rezidentiale in paduri protejate (Fagetul

Clujului vezi proiectul ansamblului rezidential Manastur Holding Sud si alte imobile rezidentiale izolate aflate in

mijlocul padurii realizate prin defrisari importante). Exploatarea acestor zone din punct de vedere silvic, se face

in baza unor cutume locale si nu prin respectarea unor reguli impuse de lege, astfel ca fondul forestier, cel

cinegetic si alte componente de ecosistem au fost compromise, uneori in mod iremediabil. Politica de

protectia mediului este extrem de expusa si ineficienta, institutii precum Garda de Mediu, Agentia de

Gospodarire a Apelor, Inspectoratul silvic si alte servicii actionand punctual si avand interventii in contextul

unor campanii, fara a putea sa realizeze o disciplinare a acestui domeniu prin penalizarea agentilor economic si

ale persoanelor care abuzeaza de aceste resurse. Poluarea in orasul Cluj Napoca este punctuala, multe firme

incadrandu-se in programele de reducere a poluarii. Nu acelasi lucru se constata in zonele mai indepartate de

orasul Cluj si in special in zona industriala a Turzii si Campiei Turzii dar si zona Dej. Dealtfel poluarea apelor

este o realitate cea mai periculoasa fiind cea din Aries (fenoli si metale grele) care provine din zona Rosia

Montana. Datorita restrangerii activitatii economice a marilor combinate nu mai exista poluari de substanta

precum cele de la Combinatul de celuloza Dej sau cele de ciment din Turda. Cu toate acestea factori din cadrul

institutiile care au atributii de control precizeaza ca exista inca destule probleme nerezolvate care apar

periodic.

2.3 Turism.Cultura. Sport.Sanatate

2.3.A. Turism. Cultura. Sport.Sanatate Judet Cluj.

Trovanti – Feleac, sit natura 2000 Prundisu

Popa Marcel Lucian,





Pagina 16 din 28

Turism. Desi exista o varietate de obiective

de interes turistic, infrastructura si nivelul serviciilor

la nivelul judetului lasa mult de dorit. Cu exceptia

unei investitii externe masive concretizate in fosta

mina de sare de la Turda, aceasta ramane de interes

local si regional atata vreme cat orasul nu dispune

de spatii de servicii si drumuri corespsunzatoare.

Amenajarile in Baile Sarate, castrul roman, Cheile

Turzii si Turenilor nu beneficiaza de investitii si

interesul major al autoritatilor, neexistand

evenimente specifice organizate care sa promoveze

la fata locului aceste obiective. Zona Apusenilor este

atractiva pentru turism insa si aici calitatea

drumurilor, a serviciilor specifice, lipsa sustinerii din partea autoritatilor locale, caracterizeaza zona ca fiind

una de turism de tip conjunctural si pronuntat sezonier. Zona carstica Padis, este in atentia unor investitori,

dar momentul economic si proiectele dezvoltate de acestea sunt mai degraba paguboase pentru mediu si

pentru pastrarea specificitatii locului prin realizarea asa ziselor statiuni, care ar centraliza profitul intr-o singura

entitate in loc sa il distribuie si localnicilor. Partiile de ski de la Baisoara modeste si neconectate, realizate prin

investitii private si independente, in functie de interesele preferentiale investitorilor sau administratorilor dar

si al autoritatilor locale nu sunt profitabile, sau prezinta acel “profit de weekend”, sindrom al turismului

romanesc, iar suportul infrastructura oferit de administratiile locale este inexistent. Baile Baita, cele de la

Turda, Dej, nu sunt exploatate si valorificate pe masura potentialului nexistand investitii majore in acest sector.

Multe facilitati de cazare din judet erau oferite pe piata spre vanzare in anul 2011 precum investitii din

apropierea Salinei Turda, motelul Gilau, hotelul Somesul Dej, pensiune cu 11 ha pe Valea Ierii, etc.

Cultura. La nivelul judetului exista putine evenimente sau obiective de patrimoniu de interes cultural

cu exceptia celor binecunoscute precum Castelul de la Bontida aflat in restaurare in special prin sprijin extern,

si muzeul Octavian Goga de la Ciucea. Cladiri, conace de interes patrimonial exista in localitatile judetului Cluj

insa nu sunt puse in valoare, nu exista un interes in valorificarea patrimoniala a acestora. De asemene bisericile

din lemn din zona de munte zona Crisul Repede, sau cele de la limita cu judetul Salaj nu beneficiaza de

respectul necesar. Turda si Gherla beneficiaza de o arhitectura care poate fi pusa in valoare, iar constructiile

antice castrul roman, cetatile si conacele medievale exista doar proiecte si pasi extrem de marunti pentru

resturare si conservare.

Sport.La nivelul judetului singurele infrastructura este concentrata in jurul orasului Cluj Napoca. Exista

insa terenuri de sport in special cele de fotbal ce au beneficiat de investitii preferintiale uneori in detrimentul

unor investitii ce erau mult mai necesare (canalizare, apa, drumuri). Este interesanta realizarea unui stadion de

fotbal in Feleac de tribuna 1500 locuri (cat populatia localitatii) cu hotel si baza de recuperare pe un teren

impropriu (nisipos) care se afla in situl Natura 2000 (Prundis), in apropierea statiei meteo !, si a observatorului

astronomic !, ambele amplasate in aceasta zona de protectie astfel incat zona sa ramana cat mai putin poluate

(termic, luminos, etc).

Sanatate. Majoritatea unitatilor majore sanitare se afla in jurul oraselor din judet. Exista investitii in

sanatorii/aziluri private in diverse zone ale judetului (ex: Taga). In urma restructurarilor din domeniul sanatatii,

spitalul Mociu pe cale de a fi desfiintat a fost preluat de Spitalul de recuperare Cluj.

2.3.B Turism.Cultura. Sport.Sanatate Orasul Cluj Napoca

Turism. Infrastructura hoteliera si de servicii turistice este

masiv reprezentata in Cluj Napoca de o retea de hoteluri de 2-5

stele de diverse dimensiuni si locatii mai mult sau mai putin

inspirate. Astfel desi rata medie de ocupare pentru anul 2011 este

de 18% in acest domeniu, reprezentand un procent destul de

inconfortabil prin prisma fezbilitatii unor astfel de investitii. Exista

investitii continue in acest domeniu, realizate multe pentru a fi

valorificate ulterior sau inglobate in retele hoteliere internationale.

Dealtfel exista cateva lanturi hoteliere reprezentate in Cluj

Napoca, dar si intentia unor binecunoscute branduri de a construi

noi facilitati, ceea ce ar reprezenta costuri mult mai mici decat

“exiturile” unor cunoscuti oameni de afaceri din aceste investitii.

Astfel hoteluri si pensiuni aflate in toate zonele orasului, sunt

Castelul de la Bontida

Hotel Napoca

Popa Marcel Lucian,





Pagina 17 din 28

ofertate ca afaceri viabile investitorilor, majoritatea in stare de functionare. Doar ca momentul nu este

favorabil pentru vanzari in profit in acest sector, poate o crestere potentiala a sectorului ar putea genera noi

preluari. Sunt asteptate capacitati noi si de amploare in zona Caii Turzii, dar si aparitia in peisajul hotelurilor de

4-5 * pentru Grand Hotel Italia care va prelua multe intruniri si conferinte regionale in special din domeniul

medical, datorita capacitatii mari, diminuand cota concurentelor City si Opera Plaza. Dealtfel capacitati de

peste 100 de camere de cazare sunt putine in oras mentionand aici doar cateva: Grand Hotel Italia 190,

Belvedere 156, Napoca 155, Sport 136 de camere, Golden Tulip Ana Dome 109 camere, West City Floreşti 101,

Akantus 100, City Plaza 85, Victoria 75, Arieşul Turda 65, Opera Plaza 64, Premier 60, Sun Garden Baciu 33.

Clujul este reprezentat bine in domeniul serviciilor dint turism, existand destule unitati la standarde ridicate. In

plus orasul beneficiaza de un patrimoniu istoric si cultural bogat care impreuna cu amplasarea si facilitatile de

transport aerian il recomanda ca cele mai important punct de intrare in Transilvania fiind secondat de Sibiu ca

si acces si interes. Exista de asemenea evenimente culturale de interes regional si uneori internationale care

impreuna cu mediul universitar si de afaceri il fac suficient de atractiv.

Cultura. Existenta unor cladiri de patrimoniu, muzee importante si interesante, teatre si opere,

expozitii si manifestari culturale inclusiv in limba maghiara, proiectul filarmonicii, centrul expozitional in curs

de realizare de la Cazino, reabilitarea Turnului Croitorilor, Biblioteca Universitara si Arhivele Academiei,

Gradina Botanica si alte obiective creaza un pol important pentru aceasta zona. Activitatea universitara,

existenta unei Facultati de teatru, Conservatorul, Institutul de arte plastice, sunt elemente importante pentru

imaginea culturala a orasului. Exista o preocupare pentru imbunatarirea si valorificarea zonelor de patrimoniu

insa Comisia de Patrimoniu si Monumentelor Istorice nu este intotdeauna sutinuta si prin masuri coroborate

de restul autoritatilor. Exista cladiri si zone care necesita protectie speciala, amenajari si investitii precum

actuala cladire a Muzeului de Istorie sau Muzeul etnografic in aer liber al Transilvaniei. Multe cladiri de

patrimoniu aflate in domeniul privat nu au fost protejate de catre autoritatile in drept nici chiar cand au existat

sesizari in acest sens, asupra lor realizandu-se lucrari neconforme (aplicare termosisteme pe cladiri de

patrimoniu de secol 17-18, modificari acoperis, etc).

Sport. Orasul beneficiaza de 2 stadioane,

moderne, eligibile pentru desfasurarea de

competitii sportive de anvergura (inclusiv

Champions League) – Cluj Arena si stadion CFR

dar nici unul nu beneficiaza de accese si spatii de

afluire/defluire corespunzatoare capacitatilor

care le au, amplasarea acestora fiind total

improprie. De asemenea este in curs de edificare

o sala Polivalenta pentru spectacole si competitii

sportive de capacitate de aproximativ 7000 locuri

fata de actuala Sala a Sporturilor care are 3000 de

locuri. Exista capacitati de antrenamente si baze

sportive private dar si detinute de autoritati

(Clujana, Tineretului, Rozelor ) insa cea mai

importanta si complexa este parcul sportiv Victor

Babes administrat de UBB. Dealtfel zona cuprinsa intre parcul Simion Barnutiu (Parcul Mare) si Parcul Rozelor

reprezinta o centura verde de agrement si practicare a sportului de masa und se desfasoara activitati sportive

de recreere (jogging, cycle, etc), o zona similara fiind in preajma lacului de linga Iulius Mall. Exista si intentia

Primariei de a amenaja parcuri in padurile limitrofe orasului (Hoia si Faget) insa proiectele fie au fost

suspendate (padurea Hoia) sau sunt in curs de proiectare (Faget)

Sanatate. Prezenta facultatii de medicina si a clinicilor universitare cu specialisti si centre de

perfromanta precum Institutul Inimii, Clinica de Transplant Renal, Institutul Oncologic, Spitalul Militar, Centrele

Medicale si alte spitale importante au atras atat firme importante de articole si consumabile medicale. In

ultimii ani s-au extins cabinetele de specialitate medicala, clinicile si laboratoarele de analiza sau imagistica

private, multe din ele apartinand unor retele nationale, domeniul beneficiind de investitii majore in ultimul an.

Noi structuri medicale se extind si se construiesc remarcandu-se asocierea si crearea unui mare spital

universitar privat pe Calea Turzii (Pelican). De asemenea existau asteptari la sfarsitul anului 2011 pentru

demararea investitiei in Spitalul Regional de Urgenta, proiect necesar care va ramane in stand by pana la

gasirea unor finantari concludente, investitie a carei locatie s-a schimbat de la Campenesti la Floresti insa

locatia aleasa prezinta probleme majore privitoare la accesele existente.

Cluj Arena - inaugurata 2011

Popa Marcel Lucian,





Pagina 18 din 28

3. Fondul imobiliar judet Cluj/ oras Cluj Napoca

In clasificarile fondului imobiliar se vor face prognoze privitoare la evolutia in anul trecut 2011 si prognoza

pe 2012. Clasificarea va avea urmatorele tipuri de semne:

-----/+++++ foarte, ----/++++ puternic, ---/+++ mediu, --/++putin, -/+ minor x constanta

–x+ fluctuatii in cazul acesta minore

Unde – inseamna descrescator si + crescator

3.1 Terenuri extravilane, agricole, paduri, viticole si livezi, lucii de apa.

Terenuri extravilane – evolutia in anul 2011 a valorilor pentru terenurile extravilane variaza functie de

localizare, destinatia si utilizarea optima, dimensiunea precum, oportunitatile economice ale zonei, factori de

natura locala si juridica. Nu au existat fluctuatii majore ale preturilor acestora remarcandu-se 2 tipuri de

tranzactii: intre localnici, adica pe piata locala si pentru investitori care fie au actionat direct fie prin terti.

Valorile pentru tranzactiile intre localnici se realizeaza adeseori sub nivelul real al pietei intrucat exista diverse

motivatii care distorsioneaza valoarea tranzactiei (relatii de rudenie, modalitati de plata variate si intinse in

timp, trocuri, etc) . In ultima perioada a anului s-a constatat o mica oscilatie a preturilor terenurilor agricole

provenita si din informatiile privitoate la platile oferite de APIA si de programele europene destinate

agriculturii. Terenurile extravilane in zonele rurale au si alte folosinte decat cele agricole si acest lucru este

posibil in special in localitatile mici al carui urbanism este extrem de fluid si se poate schimba cu usurinta prin

persmisivitatea autoritatilor locale la solicitarile potentialilor investitori.

Daca pentru terenurile din extravilanul orasului Cluj situatia este mai clara, existand reguli clare si

ferme, pe masura ce localitatile scad in populatie se maresc si oportunitatile de valorificare, stfel preturile

terenurilor extravilane din localitatile limitrofe Cluj Napoca sunt mai mari decat ale terenurilor similare care

sunt administrate de Primaria Cluj (vezi comunele Feleac, Apahida, Floresti, Baciu, Chinteni).

Terenuri agricole – valorile pentru suprafete comasate si compacte, apte din punct de vedere

economic, ale caror atribute juridice sunt depline, variaza in medie intre 1000-2200 euro/ha existand ca punct

de referinta 1600-1800 euro/ha – la suprafete cu potential agricol cuprinse intre 20-100 ha. Valorile sunt

stabile si variaza in functie de facilitatile economice, de infrastructura si potentialul fortei de munca din zona.

Exista si o piata la jumatatea valorilor enuntate insa aceasta se bazeaza pe o piata subterana/paralela si

speculativa care are ca scop comasari, procese si alte formalitati privitoare la intocmirea documentatiilor

complete pentru aceste proprietati.

Evolutie 2011: - Estimare 2012: -x+

Paduri – padurile din zona muntilor Apuseni, indiferent de tipul proprietatii, sunt exploatate in

majoritate abuziv in spiritul cutumelor locale coroborate cu aparitia persoanelor/agentilor economici cu

activitati excesive pe fondul colaborarii, neputintei, tolerantei fata de lege si al intimidarii autoritatilor cu

competente din ultimele 2 decade, astfel ca tranzactiile reprezinta interes decat pentru localnici si cei cu

interese economice pe termen scut, motiv pentru care pretul poate varia intre 1200-3000 euro/ha pentru

padurile cu lemn matur. Doar fondurile mari de paduri sunt curtate de investitori care sa incumeta sa le

administreze mai competent. Nu a existat involutie a preturilor, tendinta fiind usor crescatoare, cu efecte

imediate in piata preturilor pe piata materialelor de constructii.

Evolutie 2011: -x+ Estimare 2012: +

Livezi – pretul livezilor variaza in functie de

tipul acestora. Valorile unitare de tranzactionare

pentru livezile de pe langa fostele ferme pomicole, cu

fonduri de zeci de hectare, sunt in continua scadere,

datorata in special faptului ca aceste terenuri au fost

partajate la mai multi proprietari neefectuand unitar

lucrari si tratamente decat asupra propriilor parcele,

determina aparitia bolilor si contaminarea celorlalte

parcele fapt ce dimininueaza consistent atat

productivitatea cu repercursiuni si asupra valorii.

Acesta este motivul pentru care dealuri intregi cu

productii pomicole – in special mar – zona Mera,

Palocsay, Steluta, Pometului sau din lunca Somesului zona Gherla, Dej nu sunt exploatate corespunzator. Mai

exista si problema imbatrinirii livezilor – adica a fondului pomicol, proprietarii nu sunt pregatiti nici tehnic nici

logistic sa exploateze livezile sai sa valorifice recoltele, neavand capacitati de stocare si de valorificare

corespunzatoare cantitatilor produse. Livezile de pe langa gospodariile satelor, contin soiuri neselectionate

care asigura consumul propriu, hrana furajera si mai este valorificata ca produse alimentare sau producerea de

Livada Palocsay

Popa Marcel Lucian,





Pagina 19 din 28

bauturi spirtuoase autohtone. Mai exista in jurul Clujului livezi – zona Palacsay-Feleac, Steluta, Pometului care

incearca sa fie valorificate ca si terenuri de constructie datorita apropierii de orasul Cluj Napoca iar preturile

oscilau intre 15-25 euro/mp. Odata cu stabilirea zonelor din PUG-ul nou, care stabileste ca aceste zone vor

pastra aceiasi destinatie, se asteapta ca valorile unitare sa ramana in zona celor existente pentru terenurile cu

destinatia de livada, estimarea fiind ca aceste terenuri se vor stabiliza in urmatorii ani la valori cuprinse intre

2.5-5 euro/mp.

Evolutie 2011: -x+ Estimare 2012: --x++

Lucii de apa – se tranzactioneaza rar, iar valorile depind de modul in care se realizeaza tranzactia.

Daca se tranzactioneaza intreg luciul de apa, daca se tranzactioneaza doar bucati din acesta si in functie de

regimul juridic si populatia piscicola. Valorile se apreciaza pentru fiecare caz in parte avand in vedere

potentialul si beneficiul economic. Situatia este complexa la nivelul judetului Cluj din motive care tin de modul

in care s-a realizat privatizarea Piscicola Cluj dar si al problemelor juridice care au intervenit, existand multe

situatii in care justitia inca nu a avut un ultim cuvant in clarificarea regimului proprietatii.

3.2 Terenuri intravilane

Diferentele de valoare intre terenurile intravilane variaza de la zona la zona dar si de la sate, comune

si orase in functie de dotarile edilitare, serviciile, capacitatea economica, demografica si sociala. Exista valori

mari pentru terenuri si intre comune, existand zone unde cu specific al comunitatilor locale sunt relativ inchise

celor din exterior (ex. Sic, Sancraiu, Savadisla-Vlaha comunitati maghiare, Crisul Repede zona Ciucea-Negreni-

V. Draganului comunitati zona de munte)

3.2.A. Terenuri intravilane. Judet Cluj.

Terenuri intravilane orase judet Cluj.

Valorile de la periferia terenurile intravilane din orasele Gherla, Dej, Turda si Huedin nu difera valoric

in mod semnificativ fata de terenurile extravilane din zona iar motivul este dat de faptul ca trecerea de la

extravilan la intravilan nu reprezinta un efort administrativ consistent. Se constata totusi ca zonele de

dezvoltare sau interes au valori de tranzactionare mai ridicate cu 30-60% fata terenurile din zonele

neinteresante. Un caz interesant il reprezinta Turda a carui dezvoltare pe orizontala se prefigureaza in

urmatorii ani pe axe diferite. Daca zona din nordul localitatii prezinta interes ca zona turistica avand ca

obiective, ma refer la accesul la Salina, Castrul Roman, Baile Sarate, zona de sud dinspre Cheia si M. Viteazu

este disputata atat pentru resursele din zona vaii Ariesului (vezi Lafarge - LAG) dar si pentru constructii

rezidentiale individuale. Zona se caracterizeaza si ca un punct pitoresc de pornire din imediata apropiere a

Cheilor Turzii, dar si reprezinta intrarea spre Tara Motilor, avand exista si un teren agricol de calitate

deosebita, folosit de localnic la producerea de legume ce aprovizioneaza piata locala si regionala. Autostrada

cu iesirile ei in zona Turda Sud odata ce va fi conectata la o retea de drumuri similare europene va crea

oportunitati, asa cum dealtfel Kaufland a anticipat creand unul din putinele centre de distributie logisitica,

dintre retelele nationale de supermarketuri, aflate in interiorul arcului carpatic. Dealtfel pozitia localitatii este

extrem de favorabila pentru astfel de activitati fiind in acest moment mai bine conectata cu 3 axe principale

ale zonei (directia Alba Sibiu), directia Targu Mures, Brasov si directia Cluj, Dej (Baia Mare, Bistrita, Moldova)

dar avand si o pozitie convenabila fata de nodurile feroviare (Apahida, Teius). De aceia chiar daca actualmente

preturile terenurilor se afla la preturi rezonabile, investitiile de substanta trebuie si pot fi luate in considerare

pentru aceasta zona. Dejul nu prezinta specificitati desoebite in ceea ce priveste periferia intravilanului si

dezvoltari pe orizontala decat se pare pe directia parcului industrial-tehnologic ARC. Acest lucru se datoreaza

atat faptului ca Somesul Mic si apoi Somesul limiteaza dezvoltarea dar si a faptului ca orasul detine la acest

moment suficiente terenuri si dotari impreuna cu noul parc industrial pentru care nu mai sunt necesare

terenuri de mari dimensiuni. Despre terenurile extravilane din Gherla si Huedin sunt prea putine de spus doar

faptul ca proiectata centura sud din Huedin, si existenta centura de Vest a mutat oarecum centrele de interes

ale potentialilor investitori care insa sunt extrem de prudenti si putini.

Evolutie 2011: -- Estimare 2012: -

Terenuri intravilane comune, sate judet Cluj.

Analiza fiecarei unitati administrative este dificila insa

cadrul general si prezentarea situatiilor ce trebuie mentionate va

fi cuprins in acest paragraf. Ca si anul trecut, trebuie precizat ca

o anomalie faptul valorile de tranzactionare a terenurilor

extravilane si intravilane ale localitatilor limitrofe municipiului

Cluj Napoca sunt mai mari decat valorile terenului extravilan a

orasului Cluj dar si al urbanism permisiv care permite uzual

indeplinirea aspiratiilor investitorilor.

zona Ciucea

Popa Marcel Lucian,





Pagina 20 din 28

Unele din aceste valori sunt justificate prin usurinta cu care administratiile locale permit dezvoltari ale

investitiilor in locatiile propuse iar altele sunt de multe ori speculative si se bazeaza doar pe potentiala

dezvoltare (de multe ori irealizabila) a zonelor ex:– vezi zona Dezmir – langa Pata Rat al centurii Valcele

Apahida. Terenurile intravilane de la periferia localitatilor Sannicoara, Apahida, Floresti, Baciu, Corus, Popesti

si sa zicem Chinteni beneficiaza de interesul unor investitori pentru proiecte medii si mici pentru rezidential si

investitii majore pentru logistica, justificand preturile in zona.

Valoarea terenurilor atata vreme cat nu este una speciala (adica prezinta un interes motivat,

deosebit) este in scadere datorita lipsei lichiditatilor. Doar despagubirile pentru utilitate publica de multe ori

depasesc valorile pietii din motive invocate care nu au justificare in realitate insa creeaza situatii de multe ori

speculatorii, onorate de cei ce stabilesc valorile de despagubire.

Din lipsa investitiilor sustinute si majore tranzactiile cu terenuri intravilane sunt rare, iar acestea in

mediul rural se impart in tranzactii inchise (in cadrul comunitatii) si tranzactii de oportunitate valorile unitare

fiind in unele cazuri discrepante.

Evolutie 2011: - Estimare 2012: -

3.2.B Terenuri intravilane. Orasul Cluj Napoca

Dupa folosinta terenurile intravilane in

Cluj Napoca se impart in terenuri de tip agricol

(vezi livezi zona Steluta, Pomet, Palacsay,

paduri – zona Fagetul Clujului) si terenuri libere

– disponibile pentru constructie. Existenta PUG-

ului nou a inceput sa decanteze valorile din

aceste zone dupa tipul folosintei acestora

creand scaderi importante pentru terenuri si

paduri, fapt insa valorificat de investitori majori

dar anonimi, care insa au inteles oportunitatea

unor investitii pe termen lung.

Noile zonari ale PUG-ului a reprezentat

pentru multi un prilej de vanzare/cumparare a suprafetelor de terenuri dar in general tranzactiile s-au limitat

la suprafete reduse cu valori majoritatea reprezentand-o tranzactii de pana la 40-80.000 euro in zonele

semiperiferice si 60-140.000 euro pentru terenuri de o buna calitate edilitara. Se remarca o aglomerare a

tranzactiilor in zone care pana acum au fost considerate neinteresante insa dupa dezvoltari edilitare aceste

zone au inceput sa fie in atentia investitorilor pentru sectorul rezidential (Viile - Dambu Rotund -, Uliului-Donat

Grigorescu, Europa spre Faget si Campului si in special Becas si Borhanci)

Terenurile libere din preajma aeroportului (la nord), parcului industrial TETAROM II sunt vizate pentru

dezvoltari logistice si industriale insa stabilizarea economica si finantarile sunt esentiale, asa incat preturile in

aceasta zona vor creste doar intr-un interval de timp mediu.

Functionarea in alti parametri a comisiei de urbanism fata de cei avuti anul trecut a produs o

temporizare si mai multa prudenta a investitorilor, la momentul actual existand insa tendinta ca vechile

proiecte ale orasului, emise in perioada de avant imobiliar sa fie confirmate (in special turnurile) pentru a nu se

pierde valorificarea superioara admisa de autoritati si care risca sa fie anulate de catre noul PUG.

Valoarea terenurilor a cunoscut cea mai mare scadere dintre celelate segmente imobiliare

(rezidential, comercial, industrial logistica) datorita faptului ca finantarile sunt nefavorabile. Daca tipuri de

terenuri sunt cautate pentru investitii ale diferitelor companii multinationale cu planuri de extindere pe

orizontala (in special DYI si alimentare) -60-200 euro/mp in functie de zona insa la suprafete mari, sau pentru

investitii de tip industrial, tranzactiile cu terenuri pentru constructii de locuinte colective mari sunt rare iar

valorile pentru acest tip de tranzactie in zone interesante sunt cuprinse intre 250-500 euro/mp. Valorile

pentru terenuri de tip rezidential cu suprafete cuprinse intre 300-1200 mp sunt cuprinse intre 60-420 euro mp

in functie de zona, vecinatati si amenajari edilitare. Tendinta a fost puternic descrescatoare insa pe acest ultim

segment scaderile putand fi cuantificate si cu 15%-20% media de scadere fiind de 8-12%.


3.3. Rezidential – locuinte colective , individuale

3.3.A. Judet Cluj. Locuinte colective, individuale

Locuinte colective. La nivelul judetului segmentul dominant de locuinte colective il constituie fondul

imobiliar pus in functiune in perioada 1975-1989, caracterizat in functie de zona caruia ii apartine. In afara

orasului Cluj Napoca majoritatea acestor constructii nu depasesc 4 etaje si in functie de perioada in care au

fost puse in functiune dispun de mai mult sau mai putin confort locativ si utilitati specifice zonei. Daca orasele

Vand teren Manastur ideal zona case ! 700-8000 mp 560000 E

euro

Popa Marcel Lucian,





Pagina 21 din 28

Turda si Campia Turzii si poate Dej au beneficiat de constructii

de cartiere intregi la standarde ceva mai ridicate nu acelasi

lucru s-ar putea spune de Gherla si Huedin (cu exceptia zonelor

centrale ale acestor orase). Valorile de tranzactionare pentru

apartamente in Turda, C. Turzii, Dej sunt de 300-500 euro/mp

in functie de zona pentru apartamente in functie de zona si

amenajari. Locuintele colective, blocuri din comune precum

zona Aghires, valea Somesului Mic (Jucu, Bontida, etc) dar si in

alte zone valorile de tranzactionare scad la valori cuprinse intre

150-300 euro/mp in functie de anul PIF si utilitatile existente.

Este de inteles ca apartamente in special in zonele de munte

sunt incalzite cu sobe de teracote si combustibil solid, iar

intretinerea constructiilor nu este la un nivel asteptat de fiecare

data. Tendinta in anul 2011 a fost de usoara scadere cu trend

totusi de mentinere a preturilor de tranzactionare insa tranzactiile nu

au fost multe din lipsa conditiilor de finantare. Fondul locativ de constructii colective noi exista in orase

precum Dej, Turda si Campia Turzii insa in mod surprinzator cele mai multe au fost edificate in zonele

adiacente orasului Cluj unde locurile de munca mai bine platite reprezinta un miraj pentru populatia tinara.

Astfel daca comunele Floresti (cu un fond imobiliar de locuinte colective noi care concureaza orasul Cluj), Baciu

nu sunt surprize in schimb blocuri de locuinte au fost edificate si in zone mai putin asteptate cum ar fi Apahida,

Sannicoara si chiar spre Chinteni. Cei care nu au reusit sa vanda aceste noi locuinte pana in anii 2008 acum

sunt in situatia de a pune locuintele in conservare sau de a vinde unitate cu unitate la preturi al carui profit

este departe de asteptarile planurilor initiale de afaceri. Zona Floresti detine fonduri imobiliare de

apartamente ale caror preturi variaza intre 400-550 euro/mp si preturi similare poate ceva mai scazute se

gasesc in zona comunei Baciu. In celelalte localitati aminitite preturile sunt intre 300-450 euro/mp. Evident in

functie de existenta sau lipsa finisajelor, a amenajarilor si infrastructurii valorile enuntate sunt au si ele o marja

de 15-30% . Probleme majore, le are insa administratia comunei Floresti, ale caror autorizatii de edificare,

amplasare, urbanism sunt facute prin ignorarea totala a standardelor de calitate a vietii, lipsa canalizarilor sau

autorizatii de constructie emise pentru imobile in vecinatatea unor ferme de pasari si a unui abator construit si

autorizat cu fonduri europene (AMARETO) reprezinta indicii asupra unei administratii in care legile

urbanismului sunt ignorate. Sigur tot intr-un plan paralel se pot remarca si imobilele construite in comuna

Baciu, la limita administrativa cu orasul Cluj Napoca, unde persoane cu indeletniciri ce privesc profitul imobiliar

au incercat in acest an sa isi declare falimentul pentru a se sustrage raspunderii fata de creditori (fie ei

constructori sau beneficiari ai unor apartamente cumparate fara acte)


Locuinte individuale. A caracteriza fondul imobiliar

de locuinte individuale la nivelul judetului ar insemna fie

extragerea unor informatii statistice fie descriere zonelor si

specificului acestora. Prezentarea sumara a ultimei variante

este mai relevanta. Locuintele individuale se prezinta sub

mai multe aspecte.

Constructiile rezidentiale individuale din mediul

rural se caracaterizeaza in functie de zonele geografice

carora le apartin existand 2 tipologii diferite. Zona de lunca

si deal a Somesului Mic (la nordest si vest de Cluj cu

specificitate mare intre Cluj Napoca si Dej, zona montana si

de paduri caracterizata de cursurile Somesului Rece, Cald si

Crisul Repede. La acestea se mai adauga specificitati ale

localitatilor care au comunitati mai

conservatoare/conventionale fie romanesti fie maghiare sau mixte (Sic, Sancrai, Savadisla, Baisoara, Marisel-

Maguri-Racatau, Rachitele).

Revenind si rezumand insa evolutia valorilor pentru aceste constructii, exista valori de tranzactionare

variabile de la localitate la localitate in functie de prosperitatea zonei si evolutia demografica la nivelul

comunelor. Locuintele/gospodariile din fondul imobiliar al comunelor judetului Cluj cu exceptii ce privesc in

special apropierea de mediul urban se tranzactioneaza extrem de rar la valori modeste. Exista posibilitatea de

achizitie a unei gospodarii normale (casa veche caramida, grajd, curte) la valori care incep de la 20.000 euro

locuinta rurala Sancraiu

Bloc, Calea Baciului

Popa Marcel Lucian,





Pagina 22 din 28

insa fiecare zona trebuie tratata in parte. Avand in vedere ca majoritatea tranzactiilor din acest segment

vizeaza ca principali factori demografia comunitatilor locale, (in)fluxurile de capital, migratia populatiei si

emigratia si activitatea economica din fiecare zona putem afirma ca au existat tendinte opuse (de crestere si

scadere).

In schimb pentru locuintele rurale noi, care folosesc si materiale moderne dar se bazeaza si pe resurse

locale (lemn, piatra) preturile unitare pentru astfel de constructii variaza intre 220-350 euro/mp la care se mai

adauga valoarea terenurilor si anexelor. Valorile sunt in stagnare cu tendinta de crestere pentru zonele de

interes turistic in special cele montane, si a celor din apropierea marilor orase.

Valorile pentru duplexurile, casele insiruite din comuna Floresti variaza intre 60.000-100.000 euro in

functie de teren suprafata construita, locatia si alte elemente fizice caracteristice constructiei si finisajele

executate dar si de nevoia de lichiditati a antrepenorului imobiliar, ceea ce face ca preturile unitare de

constructie sa varieze intr-o marja ce nu merita enuntata datorita generozitatii benzii de apreciere. Totusi

pentru aceste constructii se constata o scadere a valorile de tranzactionare datorita faptului ca aceste imobile

au un timp de asteptare in piata considerabil si in plus managementul urbanistic al administratiei si planurile

de dezvoltare durabila a acestei localitati nu sunt deocamdata optimiste.


3.3.B Orasul Cluj Napoca. Locuinte colective, individuale

Locuinte colective.

Pentru cei ce doresc sa cunoasca valori privitoare la acest tip de locuinte voi preciza inca de la inceput

urmatoarele. Cartierele cele mai scumpe unde exista fonduri imobiliare colective compacte edificate in

perioada 1965-1989, excluzand zonele caracterizate ca fiind mai pretentioase si constructiile noi sunt in

cartierele Zorilor, Pata, Plopilor urmand apoi Grigorescu, Gheorgheni si mai la final Marasti si Manastur.

Clasificarea este grosiera existand diferente semnificative atat in interiorul cartierelor care se traduc in

diferente valorice procentuale chiar si de 25%, acestea trebuind subzonate dupa caracteristicile constructive,

al vecinatatilor si oportunitatilor, al calitatii vietii si facilitatilor oferite de zona si alte elemente care

influenteaza valoarea. Valorile de tranzactionare incep si la 600 euro/mp la apartamente aflate la periferia

orasului insa valorile medii si uzuale de tranzactionare se afla intre 800-950 euro/mp. Valori peste si sub

acestea sunt asteptate in functie de ofertant, conditiile pietei dar si de calitatea zonei si constructiei. Tendinta

in anul 2011 a fost de scadere cu aproximativ 5-8% pe segmentul cel mai tranzactionat (45-60 mp) insa este

vorba de o oprire a declinului real al valorilor sau mai precis continuare scaderii usoare, contrata de

sezonalitate vanzarilor si perioadele in care valorile au avut si perioada in “dinti de fierastrau”/ (cresteri si

descresteri insa mult aplatizate). Constructiile noi au valoare de ofertare care depaseste cu 10-30% si in cazuri

speciale 50% valorile normale de tranzactionare insa cumparatorii pot fi surprinsi de a realiza tranzactii si sub

media precizata mai sus (in special datorita nevoilor de fluxuri de numerar ale vanzatorilor).

Constructiile de imobile de locuinte colective mari nu au mai inceput in anul 2011, unele proiecte fiind

reluate cel putin ca intentie. Pe langa constructiile incepute in zona Calea Turzii/Europa/Trifoiului mai exista

doar astfel de ansambluri in executie in Buna Ziua si izolat in alte cateva locatii, vanzarea de apartamente in

astfel de ansambluri presupunand conditii convenabile de finantare, pe care programul guvernamental Prima

Casa le indeplineste doar intr-o mica masura. In schimb in toate zonele orasului exista in constructie imobile

care sunt catalogate ca fiind imobile de locuinte colective mici, si care au avantajul ca atat proiectele pot fi

adaptate din mers, dar si vandute etapizat si raspunzand nevoilor constante insa mai reduse ale pietii pentru

apartamente de calitate.

Si in Cluj Napoca proiecte mari rezdentiale au ramas inecate in lipsa finantarilor si conditiilor de piata

favorabile reluarii investitiilor. Trecand peste esecuri rasunatoare precum Tower-Manastur si American Village-

Grigorescu, care se completeaza cu inca cateva astfel de locatii, proiecte masive insa actualmente neclare si

nefezabile precum Manastur-Sud, cel al lui Carmel Land Development pe 7 ha cu 1500 de locuinte sunt in

asteptare sau pe calea insolventei.

Evolutie 2011: - Estimare 2012: x

Locuinte individuale.

Locuintele individuale reprezinta un

mozaic extrem de eterogen atat in planul zonelor

dar si al tipurilor arhitectonice si constructive.

Deciziile ale arhitectilor si urbanistilor responsabili

de la nivelul administratiei, coroborate cu

influentele si interesele ale consilierilor, au reusit

sa creeze brese in fiecare zona a orasului a carui

Cluj Napoca, str. C Brancoveanu

Popa Marcel Lucian,





Pagina 23 din 28

urbanism parea ordonat sau macar stabilizat. Astfel expresia “blocuri intre case” s-a conturat mai acut in

perioada de efervescenta imobiliara a anilor 2007-2008, desi raul era deja facut inainte chiar de 2004. In acest

context uniformitatea analizei valorilor pentru case si terenuri in cartiere rezidentiale porneste si de la

vecinatatile existente. In cartierele cunoscute si apreciate si oferind calitate arhitectonica is edilitara, cererea

sustinuta pentru astfel de imobile a dus la supraaglomerarea zonei cu diverse tipuri de locuinte aparute in

gradinile constructiilor deja existente.

Revenind la valori tendinta pentru case si terenurile aferente locuintelor rezidential a fost una

descrescatoare pe fondul lipsei de lichiditati. Valorile de tranzactionare a constructiilor rezidentiale noi sau

vechi s-a situat intre 350-700 euro/mp pentru constructii in scadere cu aproximativ 8-10% fata de inceputul

anului insa tendinta este de incetinire a acestui declin a valorii proprietatilor si care s-a datorat in special

datorita scaderii valorii terenurilor. Valorile pentru constructiile noi incep uzual cu 100 euro/mp in plus fata de

valorea minima din plaja data mai sus. Evident ca fiecare caz trebuie analizat in parte in cazul in care se

analizeaza o anume proprietate iar valoarea totala a terenului trebuie insumata cu cea a constructiei pentru a

obtine valoarea proprietatii.


3.4. Birouri

3.4.A. Judet Cluj. Birouri

Piata cladirilor de birouri este este dominata de proprietatile municipiului Cluj Napoca. Chiar daca

exista cladiri administrative cu functiuni de birouri acestea nu se incadreaza in piata cladirilor de birouri

specializate. Singurele exceptii sunt cladiri din apropierea orasului Cluj Napoca, situate administrativ in raza

comunei Baciu si Floresti si poate Sannicoara.

3.4.B Orasul Cluj Napoca. Birouri.

Cladiri cu functiuni de birouri sunt numeroase in Cluj

Napoca, multe din acestea nefiind contabilizate de statisticile celor ce

furnizeaza informatii referitoare la capacitatile/suprafetele acestor tip

de imobile.

Cladirile de birouri s-au concentrat in jurul Bulevardului

Dorobantilor si 21 Decembrie 1989 in virtutea faptului domeniul

juridic si fiscal (determinant pentru mediul de business) are

principalele cladiri in aceasta zona, zona care a coagulat deschiderea

multor filiale bancare. Multe alte cladiri de birouri se gasesc in zonele

centrale si semicentrale ale orasului dar si in parcul Tetarom I dar si

Iulius Business Center, Sigma Center, cladirile de pe Calea Turzii si str.

Observatorului. Exista cladiri de birouri si in zonele industriale de pe

platforma CUG sau Baciu iar peisajul este extrem de dinamic si in continua crestere, hoteluri sau dezvoltari

rezidentiale fiind pregatite a fi convertite din proiect sau constructie spre astfel de functiuni.

Anul 2011 a adus miscari spectaculoase precum plecarea Nokia si centrul ING de asistenta infiintat

recent in zona Cluj Napoca, plecari compensate de miscari continue opuse prin care alte spatii sau mutat sau s-

au reconfigurat. Un jucator masiv pe piata de birouri din Cluj Napoca este domeniul IT care (vezi ENDAVA) a

solicitat spatii suplimentare in urma extinderii activitatii.

Dinamica actuala a acestor functiuni indica o crestere extensiva si o cerere crescanda de astfel de

spatii in acest sector fiind cel mai dinamic. Chiar daca exista spatii neocupate in cladirile de birouri acest lucru

se intampla de cele mai multe ori datorita faptului ca locatia, suprafata si potentialul nu reprezinta cel mai bine

interesele chiriasilor care asteapta sau cauta oportunitati potrivite nevoilor. Nivelul mediu al chiriilor pentru

astfel de cladiri la nivelul anului a fost intre 8-15 euro/mp dar exista chirii si la nivel superior in functie de

suprafata inchiriata, facilitatile oferite ele putand ajunge si la diferente cu pana la 30% fata de cele

mentionate. Acest sector, cu siguranta nu este in scadere, cel putin nu in Cluj Napoca fiind asteptate noi

investitii la nivelul orasului si judetului avand in vedere potentialul orasului de a capitaliza forta de munca

calificata si resurse universitare de anvergura.

Proiecte trambitate exista mai in toate zonele orasului fapt ce poate fi confirmat de certificatele de

urbanism si autorizatiile de constructie eliberate in ultimii 2-3 ani, un proiect interesant ce trebuie mentionat

este conversia fabricii Libertatea intr-un complex de afaceri.

Evolutie 2011: x Estimare 2012: x+

Popa Marcel Lucian,





Pagina 24 din 28

3.5. Comert . Servicii

3.5.A. Judet Cluj. Comert . Servicii

Spatiile comerciale existente in judetul Cluj, exceptand municipiul Cluj Napoca se caracterizeaza ca

fiind in majoritate in zone le centrale cu vad pietonal ale localitatilor. Daca in localitatile mici ele se axeaza in

principal pe magazine de stricta necesitate in orase si localitati periferice orasului Cluj Napoca profilul se

schimba. In afara obisnuitelor suprafete comerciale din zonele centrale se regasesc si magazine tip super

market Dej, C. Turzii, Huedin, Gilau si chiar cash& carry in Turda exceptie fiind comuna Floresti care are in raza

administrativa se magazine DYI, cash & carry, showroom auto, etc. si Polus Mall. Dinamica economica si

evolutia acestui sector pe diverse nise de vanzare a adus influentele globalizarii si la acest nivel existand o

continua scadere a sectorului de mici magazine si implicit a distributiilor de produse asa cum erau organizate in

anii precedenti. Din aceste motive, chiriile dar si preturile unitare a spatiilor comerciale se afla intr-o continua

scadere dupa anii de apogeu care a culminat cu anul 2008. Despre spatiile comerciale si de servicii din comuna

Floresti vor fi incluse si descrise analiza referitoare la orasul Cluj.

Evolutie 2011: - Estimare 2012: x

3.5.B Orasul Cluj Napoca. Comert . Servicii

La nivelul orasului Cluj Napoca situatia spatiilor comercial

tinde sa se stabilizeze prin evolutiile care exista acum in piata. Daca in

ceea ce priveste situatia supermarketurilor, hipermarketurilor si

mallurilor nu a suferit modificari semnificative decat in sfera DYI (cu

exceptia magazinul Dedeman, a 2 unitate Baumax aproape de a fi data

in folosinta) si diverse evolutii si extinderi spre cartiere a magazinelor

Billa (supermagazinul Central), Carrefour (Winmarkt-Manastur) sau

rebranduirea magazinelor Lidl. Nici in ceea ce privest mallurile nu

exista noutati semnificative aparitia unor marci si retele cunoscute de

retailer din domeniul confectiilor si incaltamintelor pe fondul

renuntarii altor nume cunoscute, ale caror fransize a esuat.

O evolutie continua se desfasoara insa in zona centrala in

special in cea istorica bazata pe aparitia unor noi pietonale in locul magazinelor aparand mai multe spatii de

servicii in special mici cafenele, baruri, restaurante. De asemenea competitia de extindere cu filiale, sucursale,

agentii, puncte de lucru pentru institutii financiare si turism (banci, firme de asigurari, agentii touroperatori,

vanzatori de bilete de avion si agentii de turism) s-a incheiat, existand evident aparitii si exit-uri insa nimic in

afara unei piete normale. Se pare insa ca sectorul bancar “isi linge ranile” dupa cei doi ani in care creditarea a

disparut multe agentii mutandu-se in locatii mai putin somptuoase, insa ramanand principial pe pozitii. Multe

din magazinele cu suprafete mari de peste 100-150 mp au disparut din pesisajul comercial, lasand locul unor

restaurante, insa exista suficiente spatii disponibile pentru inchiriere. Desi cuantumul chiriilor maxim ani era si

de 60 de euro/mp acum 25 euro/mp reprezinta preturi de inchiriere destul de greu de onorat. Este greu de

stabilit o marja medie a chiriilor pentru spatiile descrise mai sus mai ales ca valorile difera in zonele centrale

fata de cele din cartiere insa diferentele s-au aplatizat. Valori de inchiriere in marja 20-25 euro/mp sunt cele

mai uzitate in zonele in care vadul comercial este asigurat de traficul pietonal intens din zonele centrale sau

din cartierele orasului fie prin crearea unor poluri comerciale (malluri, supermarketuri). Vanzarea spatiilor

comerciale nou construite au valori cuprinse intre 1000-1800 euro/mp in functie de locatia si oportunitatile pe

care le ofera.


3.6. Industrial, Logistica

Sectorul industrial si de logistica este caracterizat de evolutii in 3 planuri: a.exploatarea constructiilor

industriale edificate inainte de 1989 la parametri existenti creati b. conversia/reconversia/modernizarea

acestor constructii adaptarea la solicitarile economice actuale dar si la piata muncii si c. constructia de structuri

noi bazate in special pe tehnologii rapide de constructie.

3.6.A. Judet Cluj. Industrial, Logistica

La nivelul judetului Cluj Napoca

exista in toate zonele cu dinamica

economica exista atat constructii noi (hale

de productie) in exploatare dar si in stadiul

de finalizare a constructiilor. Zonele care

concentreaza si dezvolta spatiile noi

dezvoltate se afla in special pe axa

Iulius Mall - Cluj

Parc Industrial ARC Dej

Popa Marcel Lucian,





Pagina 25 din 28

drumurilor europene, in nodurile de circulatie rutiera care pot fi deservite si de infrastructurii energetica si

utilitati. Astfel odata cu realizarea autostrazii la capetele acesteia (Turda, Gilau) au aparut facilitati noi in

special de logistica sau de servicii de ale transportului rutier, un alt exemplu fiind localitatile Sannicoara si

Apahida unde nodul feroviar, aeroportul si nodul centurilor rutiere la este de orasul Cluj Napoca, coroborata

cu topografia zonei a permis dezvoltarea unor ample capacitati de logistica sau productie industriala.

Alte zone cu potential de dezvoltare industriala in afara orasului Cluj Napoca il reprezinta parcul

TETAROM III si parcul industrial ARC Dej dar si facilitatile pe care zonele Turda si Campia Turzii le ofera

investitorilor (Point Park).

Valoarea chiriilor pentru constructiile industriale este caracterizata de 3 praguri: pentru inchirierea

fostelor ferme agricole, utilizate acum in special pentru mica industrie locala avand valori medii de inchiriere 1-

2 euro/mp si valori de tranzactionare intre 40-120 euro/mp in functie de zona, amplasare potential economic

al zonei, etc. cea a facilitatilor industriale construite anterior anului 1989 cu valori medii de inchiriere 1.5-2.5

euro/mp si valori medii de tranzactionare intre 60-150 euro/mp. Facilitatile noi realizate cu valori medii de

inchiriere superioare pe piata inchirierilor acestea sunt situate intre 1.5-3.5 euro/mp, in functie de suprafata

existand si situatii cu valori de inchirieri superioare ia valorile de tranzactionare sunt cuprinse intre 160-320

euro/mp.

Mai jos vor fi precizate zonele care concentreaza constructii de tip industrial construite recent sau

edificate inainte de 1989 la nivelul judetului Cluj.

Bucea-Poieni – zone cu facilitati de productie medii ca marime ce privesc exploatarea lemnului si a

pietrei pentru materiale de constructii.

Huedin nu detine spatii de productie si industriale importante existand totusi proiecte de investitii

ramase in asteptare pentru realizarea unor facilitati de productie din sfera constructiilor.

Gilau – in continua dezvoltare a capacitatilor logistice si de productie grupate la sud de drumul

european si in partea de est a localitatii de o parte si de alta a nodului autostrazii.

Cluj Napoca – face obiectul separat al capitolului urmator.

Sannicoara-Apahida – majoritatea facilitatilor se afla pe latura nordestica a caii rutiere dar si feroviare

in special in zona Sannicoara.

Jucu- Bontida – in afara parcului Tetarom III exista suficiente facilitati industriale atat noi cat si

construtii industriale foste si unele actuale ferme zoothenice.

Gherla – zona industriala aflata la intrare in localitate pe directia Cluj – sud vestul– prin reconvesria

platformei Fabricii de sticla , chibrituri, sau zona Garii etc au rezultate diverse spatii industriale insa exista si

facilitati de productie in localitati din apropiere- Livada

Dej – zona combinatelor de celuloza si de prelucrarea a lemnului aflate in zona de sud si est ale

localitatii insa trebuie mentionat si parcul industrial ARC aflat la intrarea in Dej din directia Gherla pe latura

estica a drumului si facilitatile industriale pentru exploatarile de sare aflate in Ocna Dej.

Aghires- Garbau – facilitati industriale datorate exploatarii produselor de cariere si resurselor

nemetalifere.

Valcele –zona centurii rutiere spre Apahida

Turda-Campia Turzii – platforme industriale (Turda de o parte si alta a str. 22 decembrie 2012 C.

Turzii- str. Laminoristilor intrarea dinspre Turda) )utilizate pentru realizarea de materiale de constructie,

prelucrari metalurgice dar si spatii de logistica, mica industrie. In aceasta zona exista inca suficiente facilitati

industriale neexploatate.

Evolutie 2011: x Estimare 2012: x

3.6.B Orasul Cluj Napoca. Industrial, Logistica

Cluj Napoca

reprezinta o componenta

majora a spatiilor

industrial si de logistica la

nivelul judetului Cluj,

acestea fiind dezvoltate si

la periferiile orasului in

localitati limmitrofe

precum Floresti, Baciu,

Sannicoara. In afara

platformelor industrial Tetarom II - Blvd. Muncii

Popa Marcel Lucian,





Pagina 26 din 28

cunoscute ca fiind in zona Baciu si in continuare pe axa feroviara est-vest adica zona Minesa (Institutul de

Nemetalifere)-Remarul-Tehnofrig-Libertatea-Unirea-Carbochim-Clujana- Plevnei- Aeroport mai exista fosta

platforma CUG, o platforma industriala care cuprinde spatii industriale care au fost fractionate si date in

exploatare diverselor entitati comerciale desfasurandu-se atat activitati de productie din zona industriei

usoare dar si grele, din sfera constructiilor, logistica etc. Complementar mai exista facilitati organizate in cadrul

a 2 zone de parcuri industriale TETAROM (I si II – Cluj zona Hoia si zona depoului de tramvaie-ACE). In preajma

acestor zone exista o multitudine de alte constructii cu facilitati de productie pentru activitati economice,

orasul fiind o placa turnanta si un pol important de dezvoltare regionala. Fabricile izolate existente in zonele

orasului precum Feleacul si Ursus (dulciuri, bere) fie au fost vandute/relocate, Terapia (medicamente) fiind

intr-un proces de restrangere a spatiului de productie, ramanand insa Farmec (cosmetice) cu capacitati de

productie in cartierul Marasti si poate mai trebuie mentionata eventual Prodvinalco (bauturi spirtoase). In

mijlocul orasului mai exista facilitati de tip industrial, insa acestea in mod natural trec la programe de conversie

si de adaptare la noile solicitari de piata (vezi- fosta baza transport auto/zona logistica c-tii transformata in

magazin Baumax). Facilitati noi de productie/logistica au aparut in ultimele 2 decenii in toate zonele pe fondul

deciziilor administratorilor urbei care au permis realizarea de astfel de facilitati in zone care ar fi trebui sa

ramana doar pentru dezvoltare rezidentiala, insa multe din activitatile din acestea nu sunt poluante avand un

impact asupra zonelor. In zona Buna Ziua, Calea Turzii, Marasti- Intre Ape si altele desi fondul dominant este

cel rezidential, au aparut si facilitati industriale sau de logistica. Din cele mentionate mai sus, doar zona Calea

Turzii a justificat o astfel de dezvoltare. Planurile de dezvoltare industriala sunt continue si proiecte apar in

mod continuu insa doar finantarile si investitorii reali sunt actori in aceasta zona – existand proiecte cehe,

olandeze, spaniole dar si germane si austriece, insa conditiile economice actuale in plan international

determina o prudenta sporita in realizarea unor investitii noi.

Anul 2011 a reprezentat in sectorul industrial si logistica un an de acalmie aparenta, in sensul ca nu au

aparut investitii majore, insa cele existente si-au continuat activitatea de finalizarea a constructiilor existente.

La nivelul orasului Cluj-Napoca valorile medii ale chiriilor pentru spatiile industrial si de logistica

variaza intre 2.2-4 euro/mp iar valorile de tranzactionare sunt cuprinse intre 80, 100 – 250 euro/mp constructii

anterioare anului 1989 si 160-380 euro/mp pentru facilitatile noi dezvoltate.


Cluj Napoca, 31 ianuarie 2012

Popa Marcel Lucian

ANEVAR 7818, expert evaluator

[email protected]. +40.745.393.001

blog: https://evaluarecluj.wordpress.com

site: https://sites.google.com/site/evaluarecluj/

email: [email protected]

Popa Marcel Lucian,





Pagina 27 din 28

Articole scrise ce contin perceptia autorului fata de piata imobiliara din Romania si din Cluj

se gasesc pe blogul https://evaluarecluj.wordpress.com

Iata cateva titluri:

• despre grilele notariale

• concubinaj: urbanism politica = ghiveci imobiliar

• UNE(V)AR si/sau unificarea centurilor: ANEVAR, CECCAR, CETR …

• Segmentul de lux, oglinda imobiliara mincinoasa

• o idee traznita si nu prea: mallurile administrative

• investii, amplasamente si ambitii personale

• administrarea resurselor: politic, emotional, economic

• obiceiuri imobiliare la romani: botezul

• ghetoul intre social si imobiliar

• statistica, demografia si imobiliarele

• arii protejate !? de cine? de ce? cum?

• Terenurile expropriate, autostrazile sau slalom printre greseli

• prima casa 2011 sau detubarea “pietei ipotecare”

• terenurile agricole si criza alimentara

• management si atitudini imobiliare

• independenta evaluatorului si america dupa 2008

• Analiza statistica 2010 a fondului imobiliar al judetului Cluj

• certificatul energetic, intre influentele imobiliare si discutii nefolositoare

• Analiza pietii imobiliare din 2010 judetul Cluj, Romania

• kitschul, noul simbol arhitectonic al Clujului

• valoare si arhitectura sau mai bine invers.

• extravilanul ca si “investitie”

• Terenurile si chilipirul

• optimism si pesimism pe piata imobiliara

• Intre pesimism si optimism pe piata imobiliara

• Infrastructura ca si componenta a valorii sau capcanele virtualizarii

• Despre pretul corect, valoare si compromisuri

• Indicele imobiliar, deocamdata o mare pacaleala.

Popa Marcel Lucian,





Pagina 28 din 28

A

Documents

[ANALIZA / STUDIUL PI ETEI IMOBILIARE IN ANUL 2011 ] · [ANALIZA / STUDIUL PI ETEI IMOBILIARE IN ANUL 2011 ] ... cu mediul investional si sectorul imobiliar din judetul Cluj si orasul