Alta Resol. Revista + Valor - RNA N° 13 - 2013 - Colombia

7/29/2019 Alta Resol. Revista + Valor - RNA N 13 - 2013 - Colombia

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facToR DecoMeRcialiZacin

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iMPUesTo PReDialVs. caTasTRo

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PRoYecTo De leYn. 183 De 2013

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Ao2012-N10-UnapublicacindelRegistroNacionaldeAvaluadores

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PROYECTODELEY

N.183DE2013Pg. 7

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FACTORDE

COMERCIALIZACIN

CONDICINDEMERCADO

EN LOS SUELOS

IMPUESTO PREDIAL

VS. CATASTRO

Ao 2013- N 13 -UnapublicacindelRegistro N

acional deAvaluadores

El R.N.A.entidad fundadapor

Miembroactivo de

ISSN: 2256-2435


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eDiToRial

El proyecto de ley del valuador impulsado mayormente porla Lonja de Medelln y Antioquia, paso su primer escollo, estefue la plenaria de La Cmara de Representantes y luego entren la comisin sexta del Senado de la Repblica, debido aesto se cit a una mesa de trabajo en la comisin sexta, comi-sin donde se cont con la participacin de la gran mayorade los gremios aliados a Fedelonjas.

En conclusin de la misma, surgi un punto de vista intere-sante, que en opinin personal es un camino perfectamenteviable, congruente a los comentarios realizados por el Minis-

terio de Educacin y seguramente una va ms expedita, paraadelantar la Ley.

Sin dejar de resaltar el espritu percibido de las diferen-tes intervenciones y siendo an ms perceptible en Mede-lln, este apunta a estar dentro del mismo espritu que rigealgunas profesiones que tambin propenden alto riesgo parala sociedad, como los corredores de bolsa, en consideracina lo anterior cubrira a los valuadores un rgimen similar al deotras profesiones, se tendra una institucin de autorregulacinen pro de mejorar lo construido actualmente, no por criticarel RNA si no por el escenario en el cual estbamos, es claroque de llegar a este punto, se debern ajustar puntos que nos

permitan a travs del RNA tener esta responsabilidad, para lacual estoy absolutamente seguro que estamos preparados,

por esta razn creo que se debe estar atento y guiarel camino de esta Ley la cual gracias a la dedica-

cin y compromiso ya es una realidad.

Teniendo en cuenta la esencia de laley, el Valuador por n tendra un estatus ycomo consecuencia, la responsabilidad de

sus actos dentro del que hacer laboral, lo quele har un bien inimaginable, ante clientes, sinhablar de que el pas necesita valuadores res-

ponsables, para poder realizar sus proyectoscon tranquilidad y conanza y sin dejar de unlado el sector bancario tan importante en la

economa del pas, el cual se fortalecer al te-ner garantas ms conables.

Nosotros desde el Registro Nacional deAvaluadores esperamos seguir dentro de este

proceso, adems de ser reconocida la tarea quehemos realizado en estos 28 aos.

Mu frd

a crrPresidente ConsejoNacional de Avaluadores

PRofesionaliZacin DiRecToR

conseJo eDiToRial

concePTo GRfico Y Diseo eDiToRial

foToGRafa

MeRcaDeo Y PUbliciDaD

iMPResin

ReGisTRo nacional De aValUaDoRes

*

Manuel Fernando Alfonso Carrillo

Presidente Consejo Nacional de Avaluadores

Francisco Bruno Cavalli PapaManuel Fernando Alfonso Carrillo

Germn Noguerangela Mara Castaeda

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Los conceptros emitidos en cada uno de los artculospublicados en esta revista son responsabilidad exclusiva de

sus autores.


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G ARRENDAMIENTOS

lO VENTAS

G GERENCIA YVENTADE PROYECTOS

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ALFONSO CARRIZOSA HERMANOS LTDA., es unaempresa dedicada a la prestacin de serviciosprofesionales en el sector inmobiliario, desde elmes de Octubre de 1.958, bajo escritura pblica No.4153, protocolizada en la Notara 7 del crculo deBogot y registrada en la Cmara de Comercio deBogot bajo el No. 44513.Pertenecemos a la Lonja de Propiedad Raz deBogot, contamos con el Registro Nacional deAvaluadores No. 013.

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G AVALOS


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conTeniDo

Proyecto de ley nmero 183 de 2013

Artculo Internacional-Venezuela-

Solo por personas que acreditenconocimientos en el tema

Una buena inversin

PRofesionaliZacin YReGUlacin Del aValUaDoR

en coloMbia

Reflexiones sobRe lasDeclaRaciones De ValoR

aPRUeban QUe los aValos

en el Pas sean RealiZaDos

la RenoVacin

iMPUesTo PReDialVs. caTasTRo

aGRaDeciMienTos

iMPacTo De losaValos caTasTRales

conDicin De MeRcaDo

facToR DecoMeRcialiZacin

eVenTos YsocieDaD

Ante la evidente necesidad deincrementar las nanzas municipales

Procesos civiles de ejecucindonde hay remate de bienes

Los suelos con usodotacional

La relacin entre el valor de un bien por mtodo

comparativo del mercado y valor obtenido

Listado de ConsejosRegionales

PRoPUesTa PaRael clcUlo Del facToR

De coMeRcialiZacin(FC) Mtodo Herweet modicado


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La importancia de la actividad valuatoria sepuede evidenciar en diferentes segmentos de

la economa, ya sea en avalos para venderun inmueble, para gestionar un crdito de

adquisicin de vivienda, con el avalo deactivos para una empresa, de una obra de arte

y esto solo por mencionar algunos.

De igual forma, vemos lo importante y delicado queresultan los dictmenes contratados por el Estadopara la adquisicin de predios para obras y proyec-tos de utilidad pblica o los avalos necesarios en el proce-so de actualizacin Catastral de cualquier municipio.

Debido a esto, los conceptos que emiten los valuadoresson fundamentales para el desarrollo del pas y por estarazn es indispensable la regulacin de su actividad, ya queson numerosos los casos en donde los sobrecostos porefectos de conclusiones errneas de valor, repercuten di-rectamente sobre la evolucin de los proyectos y por su-puesto en el bolsillo de cada Colombiano. Por esto, las fallasen los avalos se encuentran entre los costos sociales ms

feDeRico esTRaDa

GaRcaGerenteLONJA DE PROPIEDAD RAZDE MEDELLN Y ANTIOQUIA

PROFESIONALIZACINY REGULACIN DEL

aValUaDoRen coloMbiaPROYECTO DE LEY NMERO 183 DE 2013


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PRoYecTo De leYnMeRo 183 De 20138

dainos que ha tenido que asu-mir la sociedad, por no tenerun marco en donde sean es-tablecidas condiciones y reglasde juego claras para ejecutarla actividad. Atendiendo estealto riesgo social mencionado,cursa una iniciativa legislativaen el Senado de la Repblica,que pretende regular y esta-blecer los requisitos, responsabilidades y competencias m-nimas requeridas para desempearse como avaluador enColombia.

El proyecto de Ley propende por el reconocimiento ge-neral de la actividad de los avaluadores que, a pesar de su

trascendencia en la economa y el desarrollo del pas, no hasido inspeccionada por el Estado, por lo que al da de hoy esrealizada tanto por avaluadores idneos que han recibidola formacin necesaria para ostentar dicho ttulo, como sonlos que pertenecen al Registro Nacional de Avaluadores deFedelonjas y la SCA, como tambin por personas que sin elconocimiento y preparacin que exige cualquier valoracin,efectan avalos que no cumplen con criterios ticos, tc-nicos ni profesionales.

Con el Proyecto de Ley se busca presentar una iniciativa

que de manera general dictamine lo referente a la activi-dad del valuador, generando mecanismos jurdicos y tcni-cos que permitan la regulacin de dicha actividad. Tambines importante resaltar, que este proyecto de ley fortalecerla educacin y la armonizacin de los valuadores a nivelintelectual, lo que sin lugar a dudas mejorar la calidad enlos servicios y estabilizar las posiciones de las partes en losdiferentes casos en que se hace necesaria la valuacin.

En la actualidad, las leyes Colombianas no cuentancon una normatividad que regule la actividad del suje-to valuador, de aqu, nace la razn de ser este proyecto

de ley, plasmada en el Artculo 1 sugerido, el cual reza:

La presente ley tiene comoobjeto regular y establecer lasresponsabilidades y compe-tencias de los avaluadores enColombia para prevenir losriesgos sociales de inequidad,injusticia, ineciencia, restric-cin del acceso a la propie-dad, falta de transparencia yposible engao a comprado-

res y vendedores o al Estado. Igualmente la presente leypropende por el reconocimiento general de la actividadde los avaluadores. La valuacin de bienes debidamenterealizada fomenta la transparencia y equidad entre laspersonas y entre estas y el Estado Colombiano.

Otro punto fundamental de la Ley, es el estableci-miento de un sistema de autorregulacin vigilada, conel que se espera generar mayor transparencia, equidady conanza en el mercado y para l estado sobre la ac-tividad de la valuacin, sin que ello implique erogacionespara el erario pblico, ya que hoy, no existe distincinentre los avaluadores profesionales del RNA, de Fede-lonjas y la Sociedad Colombiana de Avaluadores (SCA)un sin nmero de registros existentes, que confunden sinningn control, donde en algunos casos las nicas con-diciones para obtenerlo son cursos cortos, el diligencia-miento de un formulario y el pago de un dinero.

Esta es precisamente la nalidad del proyecto de ley,decretar un Registro Pblico Nacional que exija el cum-plimiento de requisitos que garanticen la experiencia, elconocimiento y la tica en los negocios, de modo que setengan parmetros claros y unicacin de criterios paracerticar a alguien como valuador. De esta manera seprotege al usuario de los avalos, como son: cualquierciudadano, una entidad nanciera o el mismo Estado. Ascuando se contrate un avalo, se podr tener la segu-ridad de que aquel valuador cumple con los requisitos

necesarios para efectuarlo.

2013Se expide la ley nmero 183 que trata

de una autorregulacin vigilada paragarantizar el desempeo idneo delavaluador cumpliendo con los criteriosticos, tcnicos y proesionales.


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Fedelonjas respald aprobacin del proyecto de leyque permite autorregular la actividad valuatoria yque fue aprobada por la Plenaria del Senado.

De ahora en adelante el manejo de los avalos enColombia tendr mayor control porque se podr

exigir que esta actividad sea realizada por personasidneas y con conocimientos especficos del tema,ya que as lo establece el Proyecto de Ley 183 de

2013 que fue aprobado por la Plenaria del Senado.

APRUEBAN QUE LOS AVALOSEN EL PAS SEAN REALIZADOSSOLO POR PERSONAS QUE

acReDiTenconociMienTos

en elTeMa

feDeRacin coloMbiana De

lonJas De PRoPieDaD RaZFEDELONJAS

Con la presente iniciativa legislativa se busca regulara las personas que realizan avalos en Colombia,con el n de prevenir el riesgo social que repre-senta un avalo realizado por personas no idneas, yaplica para quienes acten como avaluadores, valuado-res, tasadores y dems trminos que se asimilen a estosutilizados en Colombia.

Definiciones

Para claricar el alcance y campo de aplicacin de la nor-ma, se denen los principales trminos regulados, comolo son: Valuacin, Avalo Corporativo, Avaluador, Regis-tro Abierto de Avaluadores y Sector Inmobiliario.

D tvdd d vudr

En el Ttulo III se reglamenta la funcin del Avaluador encuanto a las actividades que realiza, los requisitos que

debe cumplir para que la misma sea realizada de maneralegal, esto es: inscripcin en el Registro Abierto de Ava-


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aPRUeban QUe losaValos en el Passean RealiZaDos

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luadores (RAA), y los deberes, postulados ticos, faltasy sanciones aplicables ante la comisin de infraccionesdisciplinarias.

D utrrgu d tvdd d vudr

El Cuarto Captulo de la iniciativa legislativa aborda eltema de la autorregulacin vigilada por el Estado, la cual,busca reducir cargas al Estado y agilizar procesos, serrealizada por Entidades Reconocidas de Autorregulacin,las cuales tendrn funciones normativas, de registro, su-pervisin y disciplinarias, pero todo esto, bajo la supervi-sin y de acuerdo a los trminos y condiciones que de-termine el Gobierno Nacional, encargado de establecer

las medidas para el adecuado gobierno de las mismas.

La Superintendencia de Industria y Comercio ser laentidad gubernamental encargada de reconocer y su-pervisar como Entidades Reconocidas de Autorregula-cin, las cuales deben ser entidades sin nimo de lucro yde objeto exclusivo. Estas entidades de autorregulacinpodrn ser conformadas por avaluadores directamenteo indirectamente, por organizaciones o asociaciones gre-miales que a su vez tengan entre sus miembros valuado-res. En todo caso, estas organizaciones, que debern po-

der llegar a todo el territorio nacional, debern cumplircon los requisitos establecidos en la presente ley.

Dp mpmtr

Entre las disposiciones complementarias de la iniciativalegislativa se denieron temas de gran importancia paralograr una aplicacin efectiva de la norma, regulando asla actividad del avaluador en el sector donde reviste ma-yor complejidad y riesgo social, como lo es el sector in-mobiliario. De esta manera se dene la intervencin delEstado en el sector inmobiliario y las caractersticas quenecesariamente debe tener una entidad para ser reco-nocida como Lonja de Propiedad Raz, las cuales, entreotras cosas, por su carcter gremial, no realizan activida-des comerciales iguales a las de sus aliados.

De igual manera, en este captulo se establece el DaNacional del Avaluador y la vigencia de la norma.

La Superintendencia deIndustria y Comercio ser la entidadgubernamental encargada dereconocer y supervisar como EntidadesReconocidas de Autorregulacin,.


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ARTCULO INTERNACIONAL-VENEZUELA-

La heterogeneidad de criterios queexiste sobre el concepto de valor y

la complejidad que est asociada a l,han permitido la convivencia de dos

corrientes o escuelas de valor: LaUnivalente y la Plurivalente.

Sin embargo, cuando se trata del Valor de MercadoInmobiliario, el valuador debe estar bien enterado dela naturaleza de su concepto, enmarcado dentro deltrabajo de investigacin de mercado y debe cumplir conlas normas tcnicas que optimizan su labor profesional.

Un punto de colaboracin para direccionar el enfoquede este artculo lo constituye el recorrido por la historiade las declaraciones que sobre el tema del valor se hanhecho en los Congresos de la Unin Panamericana de

Asociaciones de Valuacin (UPAV).En Diciembre de 1949, con motivo de la Primera

Convencin Panamericana de Valuaciones, en la ciudadde Lima (Per), se aprob la Resolucin N 20 que re-comendaba lo siguiente:

1- Que el valor de un inmueble en un momentodado es nico, cualesquiera que sean los nespara los cuales es usado.

2- Este valor es el ideal y el objetivo de la

valuacin es aproximarse lo ms posible a l.Subrayados de quien suscribe

MiGUel caMacaRoPReZ, M.sc.Ingeniero Civil [email protected]

REFLEXIONESsobRe las

DeclaRacionesDe ValoR


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Reflexiones sobRe lasDeclaRaciones De ValoR12

suciencia de informacin? y Cmo se mide la pru-dencia y la coaccin?

Esas condiciones presentes en el concepto de Valorde Mercado de la norma IVS, adems de ser muy teri-cas (hasta el presente no hay evidencias empricas queas lo demuestren), tambin son intangibles, en especial,cuando se trata de avalos de bienes inmuebles, ya queese concepto no se corresponde con la realidad delmercado inmobiliario.

En el XXV Congreso Panamericano de la UPAV, ce-lebrado en Miami, USA, en noviembre del 2010, quiensuscribe hizo una presentacin sobre la Importancia del

Como se observ, a partir de 1949, se establece que

el valor de un inmueble es nico, y as se mantuvo hastaque en el ao 2006, la Declaracin de Fortaleza modi-c ese lineamiento e introdujo que el valor de un biendepende del propsito, esto es, que no es nico. Igual-mente, en la misma Declaracin, se acoge la denicindel Valor de Mercado de la IVS.

El valuador tiene la difcil tarea de expresar en suopinin el cumplimiento de las condiciones concep-tuales del Valor de Mercado, por tanto, deber dar res-puesta a las siguientes interrogantes: Cmo se puedemedir empricamente la disposicin de vender y decomprar? Cmo se garantiza que la transaccin es li-bre?, Es la comercializacin adecuada?, Cundo hay

1949Se establece que el valor deun inmueble es nico, y as semantuvo hasta que en el ao2006, la Declaracin de Fortalezamodifc ese lineamiento e

introdujo que el valor de un biendepende del propsito

En octubre del ao 2000, en el XIX Congreso Pana-mericano de Valuacin efectuado en la Isla de Margarita(Venezuela) se recomend la adopcin de las Normas

de la International Valuation Standards (IVS) por partede los pases aliados a la UPAV.

En la ciudad de Fortaleza (Brasil) en el ao 2006, enel XXII Congreso Panamericano de Valuacin, se hacela Declaracin de For taleza, que contiene lo siguiente:

Adems se seala expresamente que:

El valor de un bien dependedel propsito y de la defnicinque se aplique para el caso

especfco que se analice en elmomento establecido para eltrabajo valuatorio.

La Unin Panamericana deAsociaciones de Valuacin (UPAV)acoge la defnicin contenida en laNorma IVS-1: 3.2 Valor de Merca-do.- La cuanta estimada por la que

un bien podra intercambiarse enla echa de la valuacin, entre uncomprador dispuesto a comprar yun vendedor dispuesto a vender,en una transaccin libre tras unacomercializacin adecuada, en laque las partes han actuado con lainormacin sufciente, de maneraprudente y sin coaccin.


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Reflexiones sobRe lasDeclaRaciones De ValoR 13

Uso de las Ofertas en las Tasaciones inmobiliarias, y amanera de reexin introdujo un concepto de Valor In-mobiliario de Mercado:

El carcter de precio ms probable del conceptotratado obedece al uso de diversas tcnicas de an-

lisis estadsticos para el tratamiento de los datos demercado. Es nico porque se est analizando paraun momento dado. Es independiente porque con-sidera slo el comportamiento del mercado inmobi-liario, no depende de la finalidad de la valuacin. Porello, el conocer la naturaleza de los mercados y suscomportamientos, son actividades prioritarias de losvaluadores a la hora de emprender trabajos de valo-racin, en especial, cuando se trata del mercado in-mobiliario, que es de competencia imperfecta, lo quehace que el valor de mercado sea una medida difcil

de ser obtenida.Desde la mitad de la dcada del 70, esa dicultad

se ha mitigado gracias a la introduccin del mtodocientco en la Ingeniera de Valuaciones, lo que impul-s el uso del Anlisis Multivariante de Datos, las Re-des Neuronales Articiales, el Anlisis Envolvente deDatos y las Regresiones Espaciales en los avalos in-mobiliarios. En un futuro, surgirn nuevas tcnicas quereimpulsaran ms la labor de investigacin del valua-dor, para respaldar an ms la probabilidad, la unicidady la independencia del Valor Inmobiliario de Mercado;

y lo ms importante, esas metodologas coadyuvarna fortalecer las normas tcnicas en el rea de la Inge-niera de Valuacin.

Es el precio ms probable, nico eindependiente del objetivo de la va-luacin, por el cual se podra comer-cializar un bien inmueble para unaecha determinada, y se undamentaen la interpretacin de los datos pro-venientes del mercado inmobiliario.


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Ante la evidente necesidadde incrementar las finanzasmunicipales es necesariorecurrir un poco a la filosofade la Ley 14 de 1983 la cualse sancion precisamentepara fortalecer los fiscosmunicipales, conformada porsiete captulos el primerode los cuales trata y regulasobre los asuntos catastrales.

HeRnanDoacUa caRVaJalIngeniero Catastral y Geodesta

Especialista en AvalosDocente Universidad DistritalConsultor y Asesor Inmobiliario

Esta ley se gest como consecuencia de las regulacio-nes arcaicas que sobre Catastro venan desde 1939y 1940 (Ley de Catastro No. 65 de 1939 y Decre-to 1301 de 1940) y a la pobreza tcnica aplicada enlos procesos de formacin y actualizacin catastral queoriginaron en su momento avalos catastrales suprema-mente bajos y consecuentemente, ingresos municipalespor concepto de impuesto predial tambin bajos.

Como se aprecia, pasaron 43 aos para que los le-gisladores le apuntaran a una regulacin importante so-

bre la gestin catastral pero con ms nfasis y atencinen los asuntos impositivos juntando temticas que bienameritan regulaciones totalmente independientes.

Llevamos pues, 30 aos con una normatividad quean hoy no se ha cumplido en su totalidad en sus pre-tensiones, reejando entre otros avalos catastrales muybajos en algunos sectores del Pas.

Es de anotar que los avalos catastrales son la base gra-vable y la fuente primaria e importante para jar el impues-to predial; que en la medida que se actualicen los catastros

IMPUESTOPREDIAL

Vs.caTasTRo


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15iMPUesTo PReDialVs. caTasTRo

de manera peridica y entiempos ms cortos, de unlado, son ms los predios que

tributan y de otro, tributanms, benecindose as esosscos municipales; que en lamedida que se fortalezcanlos entes catastrales respon-sables de las actualizaciones,esos inventarios prediales yconsecuentemente la infor-macin derivada de los pro-cesos en sus aspectos fsicos,jurdicos y econmicos sern sustancialmente mejores.

De otro lado, no se han revisado los procesos tc-nicos para valoracin catastral, que desde luego, se tra-ta de avalos masivos es decir, el procedimiento para larealizacin de las Zonas Homogneas Fsicas Z.H.F yZonas Homogneas Geoeconmicas, todo esto bajo laResolucin 070 de 2011 del Instituto Geogrco AgustnCodazzi; qu no decir sobre las aplicaciones de los mo-delos economtricos, la calicacin de las construccionesla cual se establece mediante un formato (cha) cuyasvariables y cuerpo de su estructura amerita serias y ver-daderas reformas. En ese sentido, la Universidad Distrital

adelant una investigacin encontrando altos grados desubjetividad en las calicaciones de las construccionesllevando sugerir cambios importantes que redunden en

la objetividad requerida enestos casos y consecuente-mente en la determinacin

de mejores valores catastra-les que tanto preocupan.

No se trata solo de jarpolticas sobre incrementosy reajustes al impuesto pre-dial que no reejan equidad

ni estndares sino muchasveces intereses particula-res que quedan en manosy decisiones de los con-cejos municipales; se trata

ms bien, de actualizar demanera tcnica los avaloscatastrales.

De igual manera, es necesa-rio recurrir a nuestros legislado-res para proyectar una regula-cin actualizada y especca parael Catastro que incluya desdeluego, el fortalecimiento presu-puestal de los entes catastrales

responsables de la formacin,actualizacin y conservacinde los catastros municipales.

Es necesario recurrir a nuestroslegisladores para proyectar unaregulacin actualizada y

especfca para el Catastroque incluya el ortalecimientopresupuestal de los entesresponsables de laormacin, actualizaciny conservacin de loscatastros municipales.


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eJecUcinDonDe HaYReMaTe Debienes

IMPACTO DE LOS AVALOSCATASTRALES EN LOS

PROCESOS CIVILES DE Partiendo de la basedel impacto que creael Avalu y pago con

productos previsto en eartculo 516 de C. de P. C

en su inciso quinto quetextualmente previene

tratndose de bienesinmuebles, el valor ser

el avalu catastral depredio incrementado en

un (50%), salvo quien loaporte considere que noes idneo para establece

su precio rea

Daniel esTebanGaRcesGarces y Jaramillo Ltda.

Este inciso 5to artculo 516 de C. de P. C. nos lleva apreguntarnos sobre el cmo se determina el valorcatastral. Siendo la respuesta la prevista en el Art-culo 173 de la ley 136 de 1994, donde las autoridades

catastrales tienen a su cargo las labores de formacin,actualizacin y conservacin de los catastros, tendientesa la correcta identicacin fsica, jurdica y econmica delos inmuebles.

Segn el artculo 174 de la misma ley; para los nes dela formacin y conservacin del castro, el avalu de cadapredio se determinara por la adicin de los avalos par-ciales practicados independientemente para los terrenosy para las edicaciones el comprendidas. El artculo 175de misma ley prescribe que la autoridades catastrales

tendrn la obligacin de formar catastros o actualizarlosen el curso de periodos de cinco (5) aos en todos los


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17iMPacTo De losaValos caTasTRales

el DANE.El gobierno nacional de-

terminara la proporcin delreajuste para cada ao a ms tardar el 31 de octubre.Esta proporcin no podr ser superior a la proporcin

del incremento al ndice nacional promedio de preciosal consumidor que determine el DANE para el perio-do comprendido entre el 1 de septiembre del respec-tivo ao y la misma fecha del ao anterior.

Concluido el periodo de cinco (5) aos desde la for-macin o actualizacin del catastro, no se podr ha-cer un nuevo reajuste y continuara vigente el ultimoavalu catastral hasta tanto se cumpla un nuevo actode formacin o actualizacin del avalu del respecti-vo predio.

Este ltimo inciso del artculo 176 es el que para casosespeccos causa detrimento al patrimonio de particu-lares ya que en 5 aos los avalos comerciales puedentomar aumentos superiores a los prescritos para la leydejando a los particulares en posiciones desventajo-sas en procesos de ejecucin donde hay remate debienes ya que es el Juez quien determina si acepta undictamen obtenido por cualquiera de las formas men-cionadas en el inciso 2do del Articulo 516 dentro delas cuales para tal efecto, se puede contratar directa-mente con entidades o profesionales especializadas o

un avaluador de la lista ocial de auxiliares de la justicia.

De los anteriormente expuesto puedo concluir que;no solo los procedimientos para los avalos ordena-

dos dentro del marco de la Ley 388 de 1997 le hacefalta ser lo ms precisos posibles si no tambin los pro-

municipios del pas, con el nde revisar los elementos fsicosy jurdicos del castro y eliminarlas posibles disparidades en elavalu catastral originadas enmutaciones fsicas, variacionesde uso de productividad, obraspblicas o condiciones localesdel mercado inmobiliario.

En lo que respecta al reajustede avalos, El artculo 176 de lamisma ley previene que; en el intervalo entre los actosde formacin o actualizacin del catastro, las autorida-des catastrales reajustaran los avalos catastrales paravigencias anuales. En donde para calcular la proporcin

de tal reajuste se establecer un ndice de precios deunidad de rea para cada base los resultados de unainvestigacin estadstica representativa del mercado in-mobiliario, cuya metodologa deber ser aprobada por

136En el Artculo 173 de la ley 136 de

1994, donde las autoridadescatastrales tienen asu cargo las laboresde ormacin,actualizacin yconservacin de loscatastros.

Los avalos comerciales pue-den tomar aumentos superiores alos prescritos para la ley dejando alos particulares en posiciones des-ventajosas en procesos de ejecu-cin donde hay remate de bienes.


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18 iMPacTo De los aValUoscaTasTRales

Es el Juez quien determina si aceptaun dictamen obtenido por cualquierade las formas mencionadas en el inci-so 2do del Articulo 516

cedimientos para el avalu y pago con produc-tos determinados en los ar ticulo 516 al 520del C. de P. C. especcamente el previsto en elinicio 5to del Articulo 516 de C. de P. C.

Es de revisar de parte del Instituto GeogracoAgustin Codazi las metodologas utiliza-das en uno y otro caso a n de buscarla integracin de las mismas con el ob-jetivo que la formacin y actualizacincatastral logre llevar su denicinprevista en el artculo 1 del al re-solucin No. 660 del 30 de marzode 1984 a la realidad. Como elinventario o censo, debidamenteactualizado y clasicado, de los bie-

nes inmuebles pertenecientes al Estadoy a los particulares, con el objeto delograr su correcta identicacin fsica,jurdica, scal y econmica.

Es tambin de revisar de parte denuestra rama legislativa el poder quele han otorgado a los Jueces en los

procesos de ejecucin donde hay rema-te de bienes ya que son estos que a su

antojo deciden cual es el avalu parallevar a cabo el remate. Para los cual

los jueces preeren elegir el avalucatastral del predio aumentado enun 50%, previsto en el inciso 5 delArtculo 516 de C. de P. C. yaque hace que los bienes objetode remate sean ms atractivospara los rematantes. Y de esta

manera puedan terminar conmayor prontitud los procesos me-

jorando de esta manera la estadsticadel Juzgado de Conocimiento a costa

del detrimento patrimonial de los eje-cutados que los nico que les queda esaceptar con resignacin el mal llamado

debido proceso.


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CONDICIN DE

MERCADO ENlos sUeloscon UsoDoTacional

Desde que el hombretiene el criterio dela propiedad y estase hace medible en

trminos de dinero, loque hace de los bienesun elemento transabley comercializable; a su

vez surge la necesidadde saber cunto valeny hasta donde los

interesados en ellosestaran dispuestos a

pagar por conseguirlos,para su correspondiente

aprovechamiento ybienestar.

JoHnnY silVaanDRs MaRTneZLonja de Propiedad Raz de Bogot

Visto este elemento como un factor de riquezao de complemento al patrimonio (personal),es necesario medir cuanto es, en trminos dedinero, la cuanta que un lote de terreno designadoa una condicin de norma dotacional por el intersde la colectividad y que repercute limitando el po-sible desarrollo al suelo en la actividad normal delmercado, con el cual si gozan los predios colindan-tes, con la misma localizacin y condicin fsica, que

al no estar cobijados por la limitacin de uso, s ison potenciales de surtir un desarrollogeneralmente en usos ms rentables, fac-tor que hace por condicin de desarrollo,aportar un mejor valor que el compradorestara dispuesto a ofrecer por obtenerlo.

Dado que los inmuebles dotacionalesno hacen parte de un mercado dinmi-co (con amplia presencia de ofertantesy demandantes), que generalmente

est reservado a un posible com-prador El Estado, hace quepresente valores como ya se

mencion inferiores. Pero la pregunta de fondo esCul es la diferencia de valor entre un inmueble dota-cional y un predio en otro uso (comercial, residencial,etc.) colindante?

Muchos ejercicios se han adelantado al respecto in-tentando llegar a determinar el mismo, pero con dicul-tad se encuentra dentro del gremio valuatorio, un pro-cedimiento metodolgico denido, lo que repercute enresultados diferenciales por parte de los ejecutores orealizadores del estudio.

El hombre reconoce el suelo como un bien limitado,sobre el cual adelanta todas sus actividades de vida, sos-

tenimiento, recreacin. Recordemos que en teorade los ilustres David Ricardo y Adam Smithque han dado deniciones sobre el valor oel origen del valor, en relacin al nivel detrabajo que se requiera para generar unbien, se puede entender como aquel traba-jo que para el caso de los bienes se inera

para el proceso de transformacinde un suelo agreste rustico y rural,en un componente de elementos

urbanos, de redes viales, y servicios

complementarios, como redes dealcantarillado y servicios pblicos,que hacen que el suelo urbano


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20 conDicin De MeRcaDo en lossUelos con Uso DoTacionaltome su condicin. Desde esteplanteamiento todos los sueloscolindantes tenderan al mismovalor o a uno muy similar, perocomo bien lo ha enunciadoAdam Smith, los suelos son ca-ractersticos de la generacin derenta, y esta depende de lo quecada suelo es capaz de producir,que para nuestro caso corresponde a renta segn el usopermitido, su densidad de ocupacin y desde luego laaltura permitida.

Todo esto nos lleva a preguntarnos, si un terrenodestinado normativamente a un uso dotacional goza deuna localizacin geogrca, disposicin a servicios y re-

des viales similares a un terreno con uso distinto, nodebera en principio valer lo mismo?, o por lo menosalgo muy similar, pero la nica forma de llegar a estaconsideracin sera llevando los lotes a condiciones derentabilidad similar que se puede dar a partir de la re-glamentacin urbana en trminos de similitud, es decirun lote no debe presentar permanencia normativa enel caso de los predios dotacionales, ms aun para aque-llos predios que no puede acoplarse a los criterios nor-mativos de la exigencia dotacional, como es el caso de

planes maestros y dems, peroque como est denido dota-cional, tampoco puede adoptarla condicin normativa de suscolindantes.

A travs de diferentes casosparticulares, vistos en la Lonjahemos podido llegar a concluir

que existen condiciones al interior de nuestro ordena-miento territorial que en algunos casos limitan la inver-sin de capital en nuestra ciudad, para la ejecucin deproyectos de gran magnitud o que simplemente generancondiciones de deterioro en algunas zonas de Bogot;que en nuestro concepto convierten esttico al territo-rio, alejando las posibilidades de inversin extranjera o

nacional.

Existe una clara limitacin de desarrollo en la ciudadgenerada especcamente por la condicin de perma-nencia de los usos dotacionales, este artculo del Plan deOrdenamiento Territorial de Bogot establece que losusos como colegios, clnicas, museos, iglesias, entre otrosno pueden ser modicados a usos comerciales y de ser-vicios, ocasionando que los inversionistas no pueden lle-var a cabo sus proyectos.

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21conDicin De MeRcaDo en lossUelos con Uso DoTacional

La explicacin ms clara dela permanencia a los usos do-tacionales de escalas metropo-litana, urbana o zonal existentesde los inmuebles est dada porlos dotacionales existentes, lossealados como institucionalespor normas anteriores al POT, ylos que se destinen en un futuro a este uso.

Es evidente que en la ciudad existe una escasez de

usos dotacionales y por esta condicin la administracindistrital establece la condicin de permanencia, con el nde conservar las pocas clnicas, hospitales, colegios, igle-sias, museos, centros culturales, IPS, y dems que exis-

ten; pero esta insuciencia no sepresenta por la falta de recur-sos para ser construidos ni porcarencia de inversionistas, sinopor la incongruencia entre dosinstrumentos de planicacin(Planes Maestros y Unidades dePlaneamiento Zonal).

Los Planes Maestros son un instrumento de planica-cin de primer nivel, fundamentales en la estrategia de

ordenamiento de la ciudad y la regin y que en principiodetermina los estndares tanto urbansticos como arqui-tectnicos para la construccin de los usos dotacionalesas como la programacin de proyectos de inversin sec-

et d trr d utr rd-mt trrtr qu gu mt vr d pt

Casos particulares


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22 conDicin De MeRcaDo en lossUelos con Uso DoTacional

nerada por condiciones normativas licitas, ocasionandouna responsabilidad del estado por dao especial sobreel inmueble.

En conclusin la permanencia de los usos dotacio-

nales han ocasionado tres condiciones en la ciudad; enprimera medida la minusvala sobre los terrenos que nopueden ni usar ni edicar los usos comerciales predomi-nantes del sector, en segunda instancia existe una limita-cin en la dinmica inmobiliaria de la ciudad al no poderejecutarse proyectos de gran envergadura sobre estosinmuebles y tercero la falta de coordinacin y articula-cin entre normas de mayor nivel como son los PlanesMaestros y las Unidades de Planeamiento zonal

torial en corto, mediano y largo plazo; por su parte lasUnidades de Planeamiento zonal son instrumentos demenor jerarqua que los Planes Maestros y que buscanprecisar la planeacin urbana conforme a las actividadeseconmicas y productivas de la capital en menor escala.

Segn lo anterior, si las Unidades de PlaneamientoZonal permiten el desarrollo de usos dotacionales enla mayora de zonas, la materializacin del uso debe es-tar dada a travs de los respectivos Planes Maestros, loscuales presentan una serie de condicionamientos quelimitan el desarrollo de los mismos, e incluso existe dife-rencias entre las respectivas ubicaciones de este tipo deinmuebles en la ciudad, generando falta de articulaciny una inseguridad jurdica en la expedicin de licencias.

En referencia a la permanencia, es importante consi-derar que ella ha trabado la dinmica de la ciudad, si so-bre un antiguo colegio o clnica un inversionista preten-de construir un nuevo proyecto de carcter importantepara la ciudad, su desarrollo no es posible por accin delas normas.

De igual manera dicha condicin, establece sobre losinmuebles una carga urbanstica no compensada y ge-

POTEl Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotestablece que los usos como colegios, clnicas,museos, iglesias, entre otros no pueden sermodifcados a usos comerciales y de servicios,ocasionando que los inversionistas nopueden llevar a cabo sus proyectos.


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FEDERACIN COLOMBIANA ,DE LONJAS DE PROPIEDAD RAIZ

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EL FACTOR DEcoMeRcialiZacin1. e ftr d cmrz

Desde hace ms de 30 aos (al menosen lo que he podido encontrar) existeninnumerables trabajos, estudios,propuestas y mtodos de colegastasadores de la geografa universal, quehan procurado encontrar un Factor queexprese de manera acertada la relacinexistente entre el valor de un bien porel mtodo comparativo del mercado y

valor obtenido para el mismo bien porel mtodo del costo de reposicin o delcosto depreciado.

En Colombia, este factor fue denominado segn pue-de indagar como el Factor de Comercializacinpor el colega y admirado tasador barranquilleroHernando Weeber Tinoco por lo cual al nombre deeste factor se ha conocido comnmente en el argot delos tasadores colombianos con el apodo de HERWEETen referencia a una mezcla de las primeras letras delnombre y de los apellidos de este recordado y recono-cido colega.

Es as como desde hace un par de dcadas, aparece enel uso cotidiano de muchos colegas en Colombia el usodel Factor de Comercializacin de Herweet y que ade-ms permite diferenciar este Factor de Comercializacinde otros de similar aplicacin en otras latitudes pero dedistintas formas e hiptesis de obtencin, pues tambinhe encontrado diversas acepciones y procedimientospara su clculo que obedecen en muchas oportunidadesa realidades muy particulares tan distintas como pases olugares en los que se quiera aplicar.

Lo que en realidad si es comn es el criterio que lodene, pues el mismo esta expresado por el cocienteque se genera al dividir el Valor de Comercial de un bien

lUis feRnanDoResTRePo GMeZIngeniero Cvil, Especialista en FinanzasMster en Gerencia, Constructor,Interventor, Tasador.

entre el Valor del Costo de reposicin o costo deprecia-do del mismo bien.

Dnde:

fc: Factor de ComercializacinVc: Valor ComercialcR: Costo de Reproduccin

fc = VccR


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SOCIEDAD COLOMBIANA DE AVALUADORESGremio Valuador por Excelencia"

Valuacin de Instalaciones IndustrialesValuacin de Maquinaria y EquipoValuacin de Empresas en Marcha

Valuacin de Activos IntangiblesValuacin de Inmuebles Urbanos y RuralesValuacin de Renta

Valuacin de Activos FijosValuacin de Construcciones Especiales

Valuacin de Arte yJoyasPlusvala

Entre Otros

de agrel desarrollo de la acti

especia 1zada,valuatoria en el

y desarrollocreacin detema de los

mediante actividades como la tranc"""''0 " ' " 'la act

sus diferentes facetas, entre otrassolo a sus asociados, sino ta

y al pas en general.

RegistroNacionaldeAvaluadores

Afiliado a la Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin- UPAVCofundador del Registro Nacional de Avaluadores- RNACra. 10 n0. 67A -45Tels.: 235 8178-235 5273-211 7189

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26 el facToR DecoMeRcialiZacin2. e ftr d cmrz

b imu

Durante aos (un par de dcadas) los tasadores detodas las regiones han efectuado sus valoraciones de

bienes inmuebles apoyndose fundamentalmente en elMtodo Comparativo de mercado, a partir de datosreferentes que permiten la construccin de un modeloestadstico que le admita al tasador inferir el valor de uninmueble en estudio a partir de la construccin de unamuestra con la medicin de atributos particulares (como

rea, frente, distancia al centro, to-pografa, % de construccin etc.),pero hay ocasiones en que porfalta de informacin, no es po-

sible construir una muestra

conable y se recurre aotro mtodo que coinci-de en la manera como la normacolombiana establece la ValoracinCatastral de los bienes inmuebles,

que consiste en concluir el valor del bien en estudio,partiendo de la composicin de dos valoraciones par-ciales e individuales. Una para el suelo y la otra para lasconstrucciones.

Siendo as, es prudente que se dena cada uno de es-tos mtodos para contextualizar cada uno de los mismosy para ello a continuacin se expone la denicin textual

con la que es descrito cada uno de ellos en la Resolucin620 de septiembre del 2008, del Instituto GeogrcoAgustn Codazzi, quien para la fecha es quien establecelos procedimientos para los avalos ordenados dentrodel marco de la Ley 388 de 1997 en Colombia.

artu 1.- Mtodo de Comparacin o deMercado.

Es la tcnica valuatoria que busca establecer el valorcomercial del bien, a partir del estudio de las ofertas otransacciones recientes, de bienes semejantes y compa-rables al del objeto de avalo. Tales ofertas o transaccio-nes debern ser clasicadas, analizadas e interpretadaspara llegar a la estimacin del valor comercial.

artu 3.-Mtodo de Costo de Reposicin.Es el que busca establecer el valor comercial del bien

objeto de avalo a partir de estimar el costo total de laconstruccin a precios de hoy, un bien semejante al delobjeto de avalo, y restarle la depreciacin acumulada.Al valor as obtenido se le debe adicionar el valor co-

rrespondiente al terreno. Para ello se utilizar la siguientefrmula:

En donde:

Pr u prd

t d vrpr Mtd cmprtvd Mrd pr MtdRdu y pr vr d tru u M-td d ct Dprd ct d Rprdu.

VR = {ct - D} + Vt

VR: Valor Reposicinct: Costo total de la construccinD: DepreciacinVt: Valor del terreno


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27el facToR DecoMeRcialiZacin

fc=Vr mr = (Vr Mrd - at

cR

Para la depreciacin de las construcciones se debenemplear modelos continuos y no los discontinuos o enescalera.

artu 4. Mtodo (tcnica) Residual.Es el que busca establecer el valor comercial del bien,normalmente para el terreno, (Valor de Mercado Car-gas Jurdicas y Urbansticas) a partir de estimar el mon-to total de las ventas de un proyecto de construccin,acorde con la reglamentacin urbanstica vigente y deconformidad con el mercado del bien nal vendible, enel terreno objeto de avalo.

Para encontrar el valor total del terreno se debe des-contar al monto total de las ventas proyectadas, los cos-tos totales y la utilidad esperada del proyecto constructi-

vo. Es indispensable que adems de la factibilidad tcnicay jurdica se evale la factibilidad comercial del proyecto,es decir la real posibilidad de vender lo proyectado.

Prgr.- Este mtodo (tcnica) debe desa-rrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, segnel cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedi-cado a diferentes usos ser el que resulte de destinarlo,dentro de las posibilidades legales y fsicas, al econmi-camente ms rentable, o si es susceptible de ser cons-truido con distintas intensidades edicatorias, ser elque resulte de construirlo, dentro de las posibilidadeslegales y fsicas, con la combinacin de intensidadesque permita obtener la mayor rentabilidad, segn lascondiciones de mercado.

Luego la frmula del Factor de Comercializacin parabienes inmuebles sera:

Dnde:

fc: Factor de comercializacinVc: Valor comercial= Vr d

mrd - crg jurd yurt

cR: Costo de reproduccin

Prgr. - Dpr.Es la porcin de la vida til que entrminos econmicos se debedescontar al inmueble por eltiempo de uso, toda vez que sedebe avaluar la vida remanen-te del bien.

Existen varios sistemaspara estimar la depreciacin,siendo el ms conocido el Li-neal, el cual se aplicar en el caso delas maquinarias adheridas al inmueble.


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28 el facToR DecoMeRcialiZacin3. orv yRmd

En el seguimiento y clculo de cada valor se producen

diferentes valores, debido a que el valor del terreno,normalmente se obtiene o por mercado (comparacinestadstica de los valores de repercusin de la tierra) opor el mtodo residual (desarrollo hipottico de poten-cialidades urbansticas, legales y de mercado).

Sin embargo, muchos colegas como el reconocido In-geniero venezolano, Abelardo Palaco Herrera mster enadministracin, por all por el ao 1985 en Venezuela yms recientemente otros, entre ellos el reconocido Inge-niero Costarricense Mtro. en Valuacin, Robert Laurent

sobre el Factor de Comercializacin en Costa Rica, enlos que se ha observado que es muy frecuente la aplica-cin de ese factor de comercializacin, pero incluyendodentro del multiplicando al terreno, lo que a juicio dePalaco, Laurent y otros colegas varios en el continente,entre los que me incluyo, resultara redundante pues elterreno es obtenido del mercado y/o del potencial ma-yor y mejor uso, y en consecuencia, es recomendablepara la aplicacin del Factor de Comercializacin, aislarel valor del terreno, y emplear el Factor de Comerciali-zacin, nicamente a las construcciones existentes sobreel Lote de Terreno.

Resulta obvio que de hacerlo como se sugiere, nose incurrir en la redundancia de aplicar el factor de co-mercializacin a un monto que ya es el resultado delvalor comercial del lote y el valor obtenido para el Glo-bo (Lote + Terreno) quedar de manera exclusiva, alta-mente vinculado con el benecio del constructor y delinversionista.

Al hacerlo, tambin se evita que la verdadera utilidadempresarial, producto del riego asociado a la construc-

cin, promocin y venta del proyecto inmobiliario, se di-suelva en un valor que incluya como componente el valordel terreno, lo que deformara la realidad, creando un fac-tor poco til al estar sometido a consideraciones sesga-das o subjetivas, dependiendo del capricho del tasador.

4. atrut prtur d ftrd cmrz:

El Valor Comercial de un bien obtenido con el apoyo delfactor de comercializacin, hace que este se modique

con el transcurrir del tiempo segn las caractersticassiguientes:


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29el facToR DecoMeRcialiZacin

5. cd d ort d Dmd

En la obtencin del Factor aplicable de este criterio, sedebe tener sumo cuidado, y extremado profesionalismoy experiencia, pues un uso indebido de las clasicacionesque correspondan a Condicin de la Oferta y Condi-cin de la Demanda (Exigua, Baja Balanceada, Excesiva,Considerable, etc. a la cual corresponde un coeciente es-pecco de acuerdo a su estado actual), pudiera generarun Factor de Comercializacin Irreal, o indebido pues nose compadecera con la realidad del mercado, ya que essumamente importante que la clasicacin coincida con larealidad local y que reeje el verdadero Mercado (Oferta Demanda) para bienes similares al estudiado.

Para atenuar o mitigar la existencia de las distorsionesque puede generar la mala aplicacin de este criterio, essumamente importante que se sustente La Condicinelegida para cada estado de la Demanda y La Oferta, yasea apoyada o referida a estudios tcnicos con aceptacin

vigente y/o conceptos especcamente realizados por Lon-jas o Sociedades de Propiedad Raz de Buen prestigio y

con Alto Reconocimiento general de las empresas, gre-

mios u organizaciones de renombre en el rea inmobiliaria.Una vez determinado y sustentada La Condicin de

la Oferta y La Condicin Demanda, se combinan los fac-tores obtenidos (Multiplicndolos entre s) para de estamanera, obtener segn este Criterio (el de Herweet) elFactor de Comercializacin ms idneo a aplicar al Bienen concordancia con el mercado existente para el tipode bien en estudio.

Como hemos dicho este Factor de Comercializacinse aplica para equiparar el Valor de un Bien obtenido porel Mtodo del Costo de Reposicin con el Valor Comer-cial para el mismo, por lo tanto las consideraciones deHerweet sobre la oferta y la demanda en el mercadohay que procurar contextualizarlas para mitigar cualquiersesgo en su aplicacin.

Por ello de manera emprica, pero producto de con-sultas, tertulias y encuestas personales con colegas corre-dores de la propiedad raz de nuestras LONJAS en todoel pas, he construido una tabla que cuantica de algu-na manera, los rangos de la escala cualitativa en los que

Herweet en su momento clasic los distintos estadosde la Oferta y de la demanda en el mercado inmobiliario.

Aprovechamiento y Uso del inmueble Obsolescencia Fsica y/o Funcional Correspondencia del bien valorado con el

ambiente que le rodea (Terminados, Su-percie, Edicacin, etc.)

Prototipo del emprendimiento (tipo urba-nizacin, condominio, etc.)

Particularidades del mercado de propie-dad raz (Oferta y demanda)

Oscilacin y Fluidez del bien en el merca-do (facilidad de remate o apetencia)

Estrato socioeconmico Localizacin y disponibilidad de servicios

pblicos Situaciones polticas, sociales, culturales y

mercantiles del pas


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6. epr d ftr dcmrz

Tanto Herweet en Colombia, como Palaco en Venezuelay Laurent en Costa Rica, coinciden en que el factor deComercializacin deba ser NORMALIZADO es decirsu inuencia debera ser expresada como un ndice

.Por lo anterior el factor de comercializacin puede

encontrar las siguientes expresiones:

1. 0 fc < 1: En construcciones con arquitecturaobsoleta, con entornos incongruentes, o con recesininmobiliaria es decir con desequilibrio notable por exce-siva oferta versus una escasa demanda.

2. fc 1: Es ms comn que el valor comercialsea superior al valor de reposicin por razones por de-ms obvias, ya que una inversin con determinado ries-

go nanciero debe generar benecios econmicos paraquienes lo asumen. Resulta Lgico en consecuencia queun inversionista comercialice el bien que construya encifra mayor a lo que gast en edicarla.

3. fc = 1 o muy prximo a 1: Puede ocurrir cuandolos bienes son construidos por encargo, pero que buscancubrir necesidades de abrigo solamente, o casos en los queel trato comprador constructor es muy prxima. Tambinocurre cuando por iliquidez del inversionista o del cons-tructor decide ofrendar su utilidad o parte del benecioesperado y posiblemente admitido en el mercado. Cuandolas viviendas tienen obsolescencia funcional ya que hay unatransformacin urbana con cambios de uso, es muy comn

ExiguaMenor que el 1% de los inmuebles en el segmento demercado (casas, apartamentos, Bodegas, Lotes)

Escasa Entre el 1% y el 3% de los inmuebles en el segmento de mercadoBaja Entre el 3% y el 5% de los inmuebles en el segmento de mercadoModerada Entre el 5% y el 7% de los inmuebles en el segmento de mercadoBalanceada Entre el 7% y el 10% de los inmuebles en el segmento de mercadoRegular Entre el 10% y el 15% de los inmuebles en el segmento de mercado

Alta Entre el 15% y el 20% de los inmuebles en el segmento de mercadoConsiderable Entre el 20% y el 30% de los inmuebles en el segmento de mercadoExcesiva Mayor del 30% de los inmuebles en el segmento de mercado

encontrar que este factor prcticamente es inocuo, y no in-cide el valor obtenido del globo Terreno + Construcciones.

7. e crtr d Hrwt pr ftr d cmrz

Despus de muchos estudios, surgi una propuesta co-nocida en el mundo de la Tasacin Colombiana de Bie-nes como el Criterio de Herweet el cual combina, laCondicin de la Oferta, con la Condicin de la Deman-da, que en un momento determinado aplica a un BienInmueble, dependiendo del Momento Econmico queviva la actividad inmobiliaria en el segmento del mercadoespecco que aplica para el bien analizado.

Dado esto, a continuacin se presentan los criteriosde la propuesta que involucra la aplicacin de El Crite-

rio de Herweet en la obtencin del Factor de Comer-cializacin de un Bien Inmueble especcamente.

Despus de lo anterior y haciendo algunas adaptacio-nes y adiciones de algunos autores de distintas latitudes,ms la construccin de tablas empricas por parte del sus-crito, para contextualizar cuantitativamente las escalas cua-litativas de Herweet el Factor de Comercializacin sera:

Por lo tanto:

Condicin deOferta

Coef. Oferta

Exigua 1.65832Escasa 1.44224Baja 1.26493Moderada 1.11804Balanceada 1.00000Regular 0.89443Alta 0.79056Considerable 0.69337

Excesiva 0.60302

Condicin deDemanda

Coef. Oferta

Excesiva 1.65832Considerable 1.44224Alta 1.26493Regular 1.11804Balanceada 1.00000Moderada 0.89443Baja 0.79056Escasa 0.69337

Exigua 0.60302

fc = Coeciente Oferta x Coeciente de la Demanda

Vr cmr imu =(FC x Valor Construcciones) + Valor Terreno

Factor Comercializacin Criterio de Herweet


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SOCIEDAD COLOMBIANADE AVALUADORES

IIICONGRESO PANAMERICANODE VALUACIN UPAV 2013I ENCUENTRO PANAMERICANODE VALUACIN DE INTANGIBLESCartagena de Indias, Colombia, septiembre 18, 19 y 20CURSO PRECONGRESO (Septiembre 18 de 2013))Curso Internacional de In troduccin a la valuacin de intangibles y de empresaCONFERENCIAS MAGISTRALESNormas Internacionales de Valuacin IVS 2011.Valuacin de Marcas.Valuacin de Franquicias.Actividad Valuatoria en el Mundo.Experiencia en Valuacin de Hoteles.

SOCIEDAD COLOMBIANA ~DE AVALUADORES ""il\".t"Alcm= ..Es una organizacin de carcter gremial, de ordennacional, creada el 22 de agosto de 1974, con elpropsito de asociar a los profesionales valuadores ensus especialidades, fomentar la profesionalizacin de laactividad valuatoria y promover el desarrollo de susafiliados, para lo cual cuenta con seccionales endiferentes regiones del pas.La Sociedad Colombiana de Avaluadores es fundador delRegistro Nacional de Avaluadores y representa a lacomunidad valuatoria del pas ante la UPAV Uninpanamericana de Asociaciones de Valuacin.

UNIN PANAMERICANADE ASOCIACIONES DE VALUACIN UPAVEs una organizacin que acta como rector del ejercicio y la prctica profesional de la valuacien el mbito panamericano con repercusin internacional, lo que ha sido posible graciasesfuerzo y constancia de laspersonas e nstituciones que le dieron origen y de la continuidad daccin por las generaciones siguientes y las administraciones de los distintos paseCreada como un ente globalizador, con una visin y misin comn en respaldo y pro deadecuada formacin y mejoramiento continuo de sus miembros, lo queconsolida como una de las principales organizaciones multinacionales de valuadorea nivel mundial.


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PROPUESTA PARAEL CLCULO DEL

facToR DecoMeRcialiZacin(fc) MToDo

HeRWeeTMoDificaDo

Esta propuesta parte del trabajode Hernando Weeber Tinoco

(Q.E.P.D.) siendo modificado alincorporarle el Coeficiente deVariacin (CV) y el nmero dedesviaciones estndar (#ds) al

clculo de los diferentes ndicespara cada una de las condicionesde Oferta y Demanda de la Tablade Herweet. Reconociendo con

ello que todos los mercados sondiferentes y dinmicos, y por lo

tanto los ndices de Oferta yDemanda no deben ser estticos.

Para efectuar dicha incorporacin fue necesario ima-ginarse como podran unirse las dos ciencias quemanejan estos conceptos, el ECONMICO con losconceptos de Oferta y Demanda (mercado) y el ESTA-DSTICO con los conceptos de Nmero de Desviacio-nes Estndar y Coeciente de Variacin (de un mercadoanalizado).

Cuando la demanda supera la oferta, el precio delactivo est por encima el valor ms probable (la media)y cuando la oferta supera la demanda el precio del activoest por debajo del valor ms probable.

La tabla de Herweet trabaja con calicaciones parala oferta y la demanda desde EXIGUA hasta EXCESIVA,las siguientes grcas incorporan estas condiciones dela tabla de Herweet, en donde a cada condicin le co-rresponde una distancia en desviaciones estndar (#ds)desde el valor medio, positiva a la derecha y negativa ala izquierda.

Daniel DaMaTo bRNA 706

[email protected]

En sta grfica seunen los conceptos.


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PRoPUesTa PaRa el clcUlo DelfacToR De coMeRcialiZacin 33

Condicin RegularCurva de Demanda se ubica a +0.5#ds y la deOferta a -0.5#dsCondicin ModeradaCurva de Demanda se ubica a -0.5#ds y la deOferta a +0.5#ds

Condicin RegularCurva de Demanda se ubica a +0.5#ds y la deOferta a -0.5#dsCondicin ModeradaCurva de Demanda se ubica a -0.5#ds y la deOferta a +0.5#ds

Condicin AltaCurva de Demanda se ubica a +1#ds y la deOferta a -1#dsCondicin BajaCurva de Demanda se ubica a -1#ds y la deOferta a +1#ds

Condicin AltaCurva de Demanda se ubica a +1#ds y la deOferta a -1#dsCondicin BajaCurva de Demanda se ubica a -1#ds y la deOferta a +1#ds

Considerada

2

2

2Escasa

2

3

3

3

3

Excesiva

Exigua


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PRoPUesTa PaRa el clcUlo DelfacToR De coMeRcialiZacin34

En la condicin Balanceada, a las curvas de Oferta y De-manda les corresponde 0#ds, o sea que se ubican en elvalor medio, el mas probable de la curva normal.

Md e

Premisas a tener en cuenta para la elaboracin del modelo:

Los nmeros de -3 a + 3 indican la distancia a la cual estubicado cada punto del valor medio de la curva normal,

en trminos desviaciones estndar.Teniendo en cuenta lo anterior se genera un modelomatemtico y la ecuacin hallada para el clculo de losndices de Oferta y Demanda (IO, ID) es la siguiente:

Donde

ort Dmd

Exigua 3 -3

Escasa 2 -2

Baja 1 -1Moderada 0,5 -0,5

Balanceada 0 0

Regular -0,5 0,5

Alta -1 1

Considerada -2 2

Excesiva -3 3

Las condiciones de oferta y demandason inversas, esto es la condicin deoferta EXIGUA es igual a la condicin dedemanda EXCESIVA.

Las condiciones de la par te negativa dela curva (excesiva a moderada) son elinverso de las condiciones de la parte

positiva de la curva (regular a excesiva).De tal forma que EXIGUA = 1/EXCE-SIVA para la curva de oferta (o la dedemanda).

La condicin de BALANCEADA siemprees igual a 1.

El factor entre el ndice de EXIGUA dela curva de oferta y el ndice de EXCE-SIVA de la curva de demanda, debe darcomo resultado un valor igual o superioral valor mnimo de la curva normal queest ubicado a -3 desviaciones estndar.

Igualmente el factor entre el ndice de EXI-GUA de la curva de demanda y el ndiceEXCESIVA de la curva de oferta, debe darcomo resultado un valor igual o inferior alvalor mximo de la curva normal que estubicado a +3 desviaciones estndar.

cV: coeciente de Variacin del mercado

#d: Numero de desviaciones estndar (conel signo positivo o negativo) donde se encuen-tra el punto que estamos calculando (Ejemplo:a -2 desviaciones estndar de la media).

((-0,4056*CV2)+(o,4897*CV)-0,0036)*#ds


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Teniendo en cuenta el CV y la distancia de cada punto al valor medio de la curva normal, genera los siguientes n-dices de ofer ta y demanda (IO, ID):

Esta tabla (Herwet modificada) cumpletd prm .

cud dmdupr rt, prd tv t pr -m vr m pr- ( md) y ud rt upr dmd pr d tv t

pr dj d vr mpr.

CV/#DesvStnd 2% 5% 7,50% 10% 15% 20% 25% 30%

-3 0,982067457 0,94212907 0,91161457 0,88343108 0,83344547 0,79108647 0,7554626 0,72584557

-2 0,988008953 0,96103735 0,94017242 0,92069358 0,88562825 0,85536072 0,82948521 0,8076617

-1 0,993986395 0,98032513 0,96962488 0,95952779 0,94107824 0,92485714 0,91076079 0,8987

-0,5 0,996988663 0,99011369 0,98469533 0,97055489 0,97009187 0,96169493 0,95433788 0,94799789

0 1 1 1 1 1 1 1 1

0,5 1,003020432 1,00998502 1,01554255 1,02087183 1,0308302 1,03983079 1,04784691 1,05485467

1 1,006049988 1,02006974 1,03132667 1,0421793 1,06261091 1,08124808 1,09798315 1,11271837

2 1,012136578 1,04054228 1,06363469 1,08613769 1,12914194 1,1690974 1,20556701 1,23814216

3 1,018259992 1,0614257 1,09695483 1,13195022 1,19983854 1,26408432 1,32369226 1,37770352

sv. Estndar

Coef. Variacin


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PRoPUesTa PaRa el clcUlo DelfacToR De coMeRcialiZacin36

Con estos datos se elabora la tabla de Herweet mo-dicada, para el ejemplo el CVm = 12.83% y se obtienenlos IO, ID para cada desviacin estndar y por lo tantopara cada condicin de oferta y demanda entre Exiguay Excesiva.

Para este ejemplo el avaluador determin las siguien-tes condiciones de Oferta y Demanda

cd ort: Baja, la estructura societaria y elclster econmico que ofrece la Promotora no permite

que exista mucha oferta de consultorios en la clnica.

cd d dmd: Balanceada, los deman-dantes tienen una demanda acorde con el mercado total.

Oferta Baja: +1 desviacin estndar. ndiceOferta (IO) = 1.05395734

Demanda balanceada: 0 desviaciones estndar.

ndice Demanda (ID) = 1FC = ID * IO = 1.05395734 * 1 = 1.05395734

Por lo tanto se obtiene una tabla de Herwet modica-da para cada coeciente de variacin del mercado (CV)que encontremos en el estudio de mercado efectuado.

cu ftr dcmrz (f)

Este Factor, que puede ser mayor, igual o menor a la uni-dad (1) tiene en cuenta la reposicin fsica del inmueble.

Por lo tanto se deben efectuar los siguientes pasos parael clculo del Fc.

Clculo del Costo de Reposicin Deprecia-da (CRD) del inmueble.

Anlisis del mercado de tipo de inmuebleanalizado encontrando la desviacin estn-dar y el coeciente de variacin del merca-do (CVm).

Determinar la Condicin de Oferta y laCondicin de demanda, especca para el

inmueble analizado.

Fc = Valor de mercado / Costo de reproduccin

cd Dmd ort

#DS 12,83% #DS 12,83%

Exigua -3 0,85414363 3 1,17076329Escasa -2 0,90023094 2 1,11082607

Baja -1 0,94880501 1 1,05395734

Moderada -0,5 0,97406622 0,5 1,02662424

Balanceada 0 1 0 1

Regular 0,5 1,02662424 -0,5 0,97406622

Alta 1 1,05395734 -1 0,94880501

Considerada 2 1,11082607 -2 0,90023094

Excesiva 3 1,17076329 -3 0,85414363

Dt #d d md

ort Dmd

Exigua 3 -3

Escasa 2 -2

Baja 1 -1

Moderada 0,5 -0,5Balanceada 0 0

Regular -0,5 0,5

Alta -1 1

Considerada -2 2

Excesiva -3 3


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Mdulo 3. Conceptos Normativos Conceptos bsicos de normatividad urbana ycatastro.Mdulo 4. Mtodos Comparativo o de mercado. De costo o reposicin. De renta.


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En muchas capitales del continente Europeo se hanrealizado proyectos de renovacin urbana exitosamente,

lo cual ha hecho que las zonas intervenidas tengan unaexcelente valorizacin y una buena acogida por parte de

las personas y empresas que quieren hacer uso de lossectores renovados.

LA RENOVACINUna bUena

inVeRsin

En Colombia, especcamente en la Ciudad de Bogo-t, se han efectuado hecho proyectos de RenovacinUrbana como son el Conjunto Santa F, ubicado enel Centro de Bogot,

En Bogot, se plantea la renovacin urbana, sin embar-go hasta el presente se cre la Empresa de RenovacinUrbana, como ente del Distrito, que guiar exitosamen-te, la renovacin de sectores deprimidos con planeacin.

La Renovacin Urbana se desarrolla por el Estado(Distrito Capital) y por los par ticulares, para el efecto losgremios entre otros la Cmara de la Propiedad Raz, haelaborado estudios de prefactibilidad para varias empre-sas, con los cuales se obtiene el estimado del valor de lacompra de predios que se requieran para el desarrollodel proyecto, bien sea Plan Parcial, o proyectos de Re-novacin o Redesarrollo, posteriormente tambin losavalos Corporativos Comerciales, para con base en es-

tos adquirir los predios ubicados dentro de la inuenciadel plan de renovacin.

GloRia YaMile

bonillaCmara de la Propiedad Raz(Presidenta)


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39la RenoVacin UnabUena inVeRsinferentes estratos sociales y econmicos, con un ahorroimportante, para los constructores, el usuario y para laciudad en instalacin de servicios pblicos y urbanismo,inversin que pesa en el desarrollo urbanstico de lossuelos de expansin urbana y terrenos urbanizables nourbanizados, cuyo costo incide en el valor nal de losinmuebles.

Planes como el del Museo Nacional con su conecti-vidad por la carrera 6 con la Plaza de Toros, ( hoy unfoco de inseguridad), y su correspondiente cambio deuso, acoger a los sectores artsticos, de la moda yrestaurantes, lo convierte en un centro cultural con elconsiguiente atractivo para intelectuales, turistas y engeneral las personas interesadas en actividades recrea-tivas e intelectuales y por supuesto tendr una impor-tante valorizacin econmica y de mejor vivir para laspersonas que lo habitan y lo visitan.

El Plan Zonal del Centro, es un apoyo denitivo paraplanear la renovacin, teniendo en cuenta que el Cen-tro de Bogot, con localidades como la Candelaria, LaMagdalena, el sector de la Plaza de Toros y sus barrioscircunvecinos, tienen un potencial inmenso de desarrolloen Renovacin Urbana, esto soportado en las nuevasvas diseadas para el Centro, especialmente la AvenidaComuneros, que irradiar la remodelacin e interven-cin ordenada, en los barrios Santa Barbara, Las Cruces,Egipto entre otros del sector y por ende Renovacin.

El Centro habitado por personas de los estratos al-tos, que con el pasar del tiempo migraron hacia otrossectores de la Ciudad, lo mismo que la casas matricesde Empresas especialmente del sector nanciero, quetuvieron su sede en el Centro y se desplazaron primero

a la Avenida Chile (Calle 72) y luego a la Calle 100, estedesplazamiento produjo que muchos de los ediciosque ocupaban hoy se encuentren sin uso, adems de undeterioro importante del mismo.

La Renovacin Urbana dirigida en principio al Centrode Bogot, debera restaurar y recuperar tanto las dife-rentes construcciones levantadas en edicios de altura,como los sectores que hoy deprimidos tienen un conalto ndice de inseguridad, para acoger poblacin de di-

e P Z d ctr, un apoyo definitivo para planear larv, td ut qu ctr d bgt, ddm cdr, l Mgd, tr d Pz d Tr y urr ruv.


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40 la RenoVacin UnabUena inVeRsin

Plan Parcial Estacin Central ubicado entre las Calle26 y 24 y la Carrera 12 y la Carrera 17, colindando conel Cementerio Central, en el van a desarrollar viviendaVIS, al oriente de la Avenida Carcas, al oriente de la Ca-rcas se va en ocinas y comercio y en el sector Univer-sidad INCA y el edicio de Fonade se planea desarrollaren usos dotacionales

El Plan Parcial de San Victorino, que renovar steCentro Industrial y Comercial, ubicado en el Centro de

la Ciudad y que hoy, a pesar de su desarrollo comercial,requiere una Renovacin en su urbanismo e infraestruc-tura para hacerlo un Centro Comercial e Industrial msimportante y que incluya viviendas VIS y VIP y otros usospermitidos como son los dotacionales.

El Plan Parcial Proscenio ubicado entre las Calles 86 y87 A. y las Carreras 13 a y 15, el cual est aprobado para

desarrollar vivienda, comercio, ocinas hoteles y centrosculturales, reactivar el sector que vena deteriorndose.

Se estn proyectando diferentes planes de renova-cin urbano como son la Calle 72, Antiguo Country, Chi-c, Siete de Agosto, Chapinero, no obstante lo anteriorson muy pocos los planes de renovacin urbana que hansido aprobados por la Secretara de Planeacin Distrital,por lo cual para crear suelo en la ciudad, es indispensableque ste ente agilice los proceso para el estudio y apro-bacin de estos.

Como conclusin la Renovacin Urbana, mejora lasciudades, trae valorizacin, incide en la seguridad de lasdiferentes zonas, atrae inversionistas, son una inversinimportante para los compradores, arrendatarios, usua-rios de los inmuebles y para la ciudad con la inversinen servicios y urbanismo, mejora la calidad de vida desus habitantes, recupera los sectores que fueron im-portantes tanto econmica como arquitectnicamente,hoy deprimidos por el pasar del tiempo y los cambiosen el urbanismo, recuperar la historia de la Ciudad yseguramente mantendr los sectores deprimidos o en

proceso de deterioro social y econmico, activos las 24horas del da.


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eVenTosY socie

eVenTos YsocieDaD42

CONSEJO NACION

Taller pre exmenes Villavicencio 16 de marzode 2013

Taller pre exmenes Bogot 12 de Abril de 2013

RNA, presidente y directora ejecutivaLonja Llanos

Mesa de trabajo en l

comisin sexta del cogreso de la repblica p

Presidente Lonja

Huila y RNA

Encuentronacional

de avalosciudad deMedelln

mayo 17 de

2013


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DaDeVenTos YsocieDaD 43

A MAYO 24 DE 2013

Taller pre exmenes Tulu 13 de Abril de 2013

Taller pre exmenes Huila Abril 22 de 2013

Lonja de Propiedad Raz del Quindo y RNA

Directora ejecutiva

Lonja de Tulua y RNA

Taller preexmenes enQuindo abril19 de 2013.

edio de la cual se creae fomenta la profesin

de valuador


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El Registro Nacional de Avaluadores es el

av cmnico organizador normalizador en el tema de

La normalizacin en elR.N.A., es el proceso queestablece para la actividadvaluatoria requisitos, guas ydirectrices encaminados aproveer soluciones reales opotenciales de acuerdo conlas necesidades del mercadoa travs del consenso.

La Usn aVsa(UNIDAD SECTORIAL DENORMALIZACIN DE LAACTIVIDAD VALUATORIA YEL SERVICIO DE AVALOS) hadesarrollado las siguientes normasy guas tcnicas relacionadas con laactividad valuatoria en Colombia:

NTS S03 CONTENIDO DE INFORMES DE VALUACIN

NTS S04 CDIGO DE CONDUCTA DEL VALUADOR

NTS 101 CONTENIDO DE INFORMES DE VALUACIN DE BIENESINMUEBLES URBANOS

NTS 102 CONTENIDO DE INFORMES DE VALUACIN DE BIENESINMUEBLES RURALES

GTS G02 CONCEPTOS Y PRINCIPIOS GENERALES DE VALUACIN

GTS E02 VALUACIN DE DERECHOS DE ARRENDAMIENTO

GTS E03 VALUACIN DE MAQUINARIA, PLANTA Y EQUIPO

NTS S01 BASES PARA LA DETERMINACIN DE VALOR DEMERCADO

NTS S02 BASES PARA LA DETERMINACIN DE VALORESDISTINTOS AL VALOR DE MERCADO

GTS E01 VALUACIN DE BIENES INMUEBLES

GTS E05 VALUACIN DE ACTIVOS INTANGIBLES

GTS E04 VALUACIN DE BIENES INMUEBLES RURALES

NTS A02 VALUACIN PARA GARANTIA DE CREDITOS

Documents

Alta Resol. Revista + Valor - RNA N° 13 - 2013 - Colombia