7月中旬，中国房地产估价师与房地产经纪人学会（以下简称中房学）正式启用了改版升级后的“中国房

地产估价师”网站。和旧版网站相比，新网站的栏目设置更清晰，页面布局更合理，网站访问速度和安全性、

稳定性得到了很大的提升，避免了旧网站容易受到网络攻击、访问不流畅等问题。

新网站导航栏设置了学会介绍、政策法规、资格考试、执业注册、继续教育、资质核准、会员服务、书刊

推介、联系我们等一级栏目。首页主要新闻类栏目包括图片新闻、最新动态、学会动态、注册公告、地方动

态、行业关注、统计资料、行业政策、办事指南等。同时，将原有功能栏目整合形成了“信息查询”和“服务

平台”两个栏目。信息查询包括估价师、估价机构、政策法规、地方学会等查询项目，服务平台包括注册系

统、资质系统、信用档案、网络教育、估价论坛等系统入口。此外，网站首页还新增了“书刊展示”栏目，采

取滚动图片的形式宣传展示考试用书等出版物，便于读者及时了解新书信息。

新网站还加强了会员服务的相关内容，在网站的醒目位置添加了个人会员服务系统的登录入口“会员登

录”，在网站下方的“会员展示”栏目，滚动展示中房学常务理事单位会员的公司LOGO，点击可直接访问相

应公司的网站。

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廖俊平

卷 首 语!

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根据《城市房地产管理法》，我国房地产中介服务主要包括房地产咨询、房地产估价和房地产

经纪。今年是我国房地产估价师执业资格制度建立20周年，该项制度的建立是现代房地产中介服

务行业在我国发展开端的标志性事件之一。

房地产估价、经纪和咨询，都是房地产市场发展的产物。我国建立社会主义市场经济体制之

后，首先得到全面发展的可以说是房地产估价行业，它初期为房地产交易过程中政府课税提供估

价服务，之后为银行提供贷款抵押物估价，现在从单纯的房地产价值评估发展到房地产投资项目

分析等咨询类业务。相比之下，按照现代经营模式和现代企业管理方式运作的房地产经纪行业则

起步较晚，但是发展很迅速，因为房地产经纪行业从一开始就不仅是提供房地产买卖、租赁的居

间服务，而是包揽了从成交前产权状况调查到成交后产权登记以及抵押贷款代办等全过程服务。

而相比房地产估价和经纪，目前单纯从事房地产咨询业务的机构很少。

近年来，房地产估价和经纪行业都在思考行业未来的发展方向。相对而言，房地产估价行业

反思要更早一些。当前，房地产估价行业面临的最大问题是缺乏核心竞争力：房地产估价行业的

核心产品是对房地产价值的专业判断，但本应对房地产价值判断有需求的客户（如银行），却由于

经济管理体制等方面的种种原因，并不真正重视这一专业判断，导致房地产估价机构出具的估价

报告往往沦为一种形式，而非具有决定性的价值参考。与之相对，房地产经纪行业的发展则比较

顺利，即使个别年份或时段受到房地产市场调控等因素的影响，但整个行业蓬勃发展的大趋势没

有改变。在渠道为王的今天，房地产经纪行业拥有着能伸展到城市各个角落的渠道，能够为银行

带来大量的二手房贷款业务，所以成为了银行竞相合作的对象。不过，一旦国家出台银根收紧的

政策，银行业对房地产经纪行业的需求就会大幅下降。因此，房地产经纪行业面临的主要问题是

受房地产市场波动和政策的影响太大。

随着大数据概念的推广，房地产估价和经纪行业都不约而同地开始挖掘房地产市场数据。房

地产估价行业的基础就是市场数据，可以说没有市场数据，估价就无从谈起。因此，每个房地产

估价机构、每位房地产估价师，从开始执业的那一天起都在和数据打交道。现在房地产估价机构

追求的是市场数据的全覆盖，不仅在本地区范围内达到全覆盖，而且希望逐步把覆盖范围扩展到

全国，于是一些来自不同城市的房地产估价机构开始采取联盟的形式共同收集数据、共享数据。

作为掌握第一手市场成交数据的房地产经纪机构，在数据收集方面更有得天独厚的优势，因此一

些大型房地产经纪机构已经明确提出要把市场数据业务作为一项重要的业务分拆出来，着力经营。

从某种意义上讲，房地产估价机构和经纪机构在本质上都属于信息供应商。可以预见，以房

地产市场数据信息为结合点，房地产估价和经纪行业会逐步融合，并且从中孳生出

强大的房地产咨询服务业，进而一步步向房地产综合服务的全产业链

延伸。这实际上也是国际大型房地产咨询顾问机构所走的路。我们期

待着下一个20年，中国能够发展出若干个和国际著名大型房地产咨

询顾问机构比肩的房地产综合服务提供商。

房地产中介服务行业的下一个二十年

———走向房地产综合服务

CHINA REALESTATEAPPRAISALAND AGENCY

主 管：中华人民共和国住房和城乡建设部

主 办：中国房地产估价师与房地产经纪人学会

编辑出版：《中国房地产估价与经纪》编辑部

刊名题写：宋春华

2013年第5期（总第102期）

2013年9月15日出版（双月刊）

京内资准字9813--L0028

“内部资料 免费交流”

中国房地产估价与经纪

卷 首 语 Editorial

01房地产中介服务行业的下一个二十年———走向房地产综合服务 廖俊平

感想与印象 SentimentandImpression

04坚持理想、志在远方，追寻房地产估价机构的中国梦 许 军

08对房地产估价的感悟 李 猛

11房地产估价二十年之印象 康 玲

13从业十年有感 虞达锋

15职场新人眼中的房地产估价行业 宋 香

17那一年，我们的选择———青春与成长的估价之路 李 欣

19做一名有人格的房地产估价师 黎 明

21浅谈如何成为一名合格的房地产估价师 黄 英

23房地产估价“六度空间” 王保泰

26专业能力是房地产估价师执业资格制度的根基———两次房地产估价资格纷争的启示 赵东云

29往前一步是专业 曹亚琨

31创新是做好房地产估价工作的基石———一宗房地产采光损失司法鉴定估价案例的启示 丁金礼

35专业性是估价师的自我修养———一个房地产估价项目引发的思考 梁小满

38天津市城市房屋拆迁（征收）评估工作10年感触 刘德建 刘伟明

本刊的部分图，因作者姓名及地址不详，敬请相关作者与本刊编辑部联系，以便奉寄稿酬。

主 编：柴 强

副 主 编：

刘洪玉 冯长春 叶剑平

廖俊平 赵鑫明

编辑部主任：赵鑫明

编辑部副主任：贺 楠

本期责任编辑：贺 楠

执 行 编 辑：安伟平

美 术 编 辑：文 启

编辑部地址：

北京市首体南路9号

主语国际7号楼11层

邮政编码：100048

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电子信箱：fzfwb@cirea.org.cn

网 址：www.cirea.org.cn

www.agents.org.cn

主 任：宋春华

委 员：（按姓氏笔画排列）

马培生 王全民 冯长春

冯 骏 卢 航 叶剑平

艾建国 刘洪玉 刘 琳

孙仁先 庄 焰 宋生华

宋春华 张永岳 张弘武

张建坤 陈劲松 杜 鸣

杨国诚 杨燕敏 林兰珍

赵鑫明 俞明轩 柴 强

桂国杰 高向军 高 举

高炳华 陶满德 崔太平

郭松海 黄学军 章积森

盛承懋 彭贤伟 廖俊平

谭敬胜 薛洪江

《中国房地产估价与经纪》

编辑委员会

回顾与展望 RetrospectionandExpectation

40未来十年的梦想 顾振发

41行业快速发展，地位日益彰显———上海房地产估价行业发展二十年回顾与展望 杨国诚

45固其根本，浚其泉源———记成都市房地产评估协会发展历程

47房地产估价行业发展的五个阶段和五个建议 潘世炳

49浅议未来十年我国房地产估价业务发展之路 黄西勤 毛小源

52新形势下我国房地产估价行业的发展趋势分析 胡莉华

55突破传统 寻求发展———对房地产估价行业的展望 李中原

58建立房地产估价行业的“微笑曲线”产业链 韩宣伟

61浅论房地产估价业务的发展与创新———暨建设房地产中介业务全产业链 何 哲 石法良

64未来10年房地产估价业务创新和政策建议 牟晋彤

66我国房地产估价机构未来发展研究———贺房地产估价师执业资格制度建立20周年 杜建国

71新形势下房地产估价师发展方向思考 刘志伟 郭 昱

73基于应用型人才培养的高校《房地产估价》教学模式探讨 王春芝

本刊信息 Information

79关于在《中国房地产估价与经纪》发表文章计算继续教育学时的公告（2013年第4期）

80《中国房地产估价与经纪》简介

封二 中国房地产估价师网站改版升级

封三 《中国房地产估价与经纪》文章格式

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作为在国民经济运行与房地产行业发展

中一个不可或缺的角色，房地产估价机构从

政府脱钩改制、走向自主经营发展的道路，

已经有十余年的历史了。在这十余年中，房

地产估价行业从不为民众熟知的一个新兴行

业，发展到如今在国民经济各个方面都发挥

重要作用，离不开每一位从业人员始终兢兢

业业、辛勤的付出。坚持理想、志在远方，

追寻房地产估价机构的中国梦，是我们一贯

秉承的信念，行业的中国梦，也是每一位从

业人员的中国梦。

一、现实虽然骨感，

理想始终丰满

回顾行业发展的这段历程，我们面临着

诸多问题，行业影响力不足、地位不高、无

序竞争充斥、缺乏倡优扶强的政策支持、相

关行业的一些壁垒与竞争等，都成为行业发

展的挑战。现实虽然骨感，可是房地产估价

机构的理想始终丰满。我们披荆斩棘，在逆

境中韬光养晦，在顺境中恪守底线，怀揣着

坚定的理想和愿景，凝聚共同的价值观，为

了自己的事业，为了行业的发展而努力奋

斗。从笔者所在的上海城市房地产估价有限

公司（以下简称城市估价）的发展历程，我

们深刻感受到这种理想的深刻力量。

城市估价自2001年成立至今已十余年，

“更专业、更权威、更有亲和力，成为客户

最先想到和最后找到的合作伙伴”的公司愿

景始终未变，“持续良性发展，做优、做

久、做强、做大”，追求卓越、全面领先、

保持竞争优势是城市估价长期追求的战略目

标。城市估价能够走到今天，依靠的正是所

有“城市人”一致的理念。

进入城市估价发展的第二个十年后，结

合上海发展的战略定位及市场需求，我们的

愿景变得更为明晰：在行业中保持全面领

先；对公司负责、对客户负责、对员工负

责，成为员工的第二个“家”；承担起估价

机构的社会责任。

实现行业理想，需要通过每个估价机构

的一致的价值观的实践。专业敬业、真诚友

爱、自知进取、自律正直、好学创新、信任

尊重、责任担当、包容改进是我们“城市

人”遵循的价值观，我们深刻认识到价值观

是机构发展的根基，唯有坚持，才能得到长

足的发展。坚持理想，实践价值观，从不放

弃，才有城市估价的今天。

二、人才和技术，

是打造专业之城的两大源泉

房地产估价行业对于人才的专业性和技

术性历来有较高的要求，经过二十年的发

展，目前行业已培养了一大批专业房地产估

价师和多专业的复合人才，并且对于如何培

养人才，如何吸引人才，也在不断地完善相

关制度，例如建立了房地产估价师执业资格

制度、继续教育制度等，并且多渠道增加与

国外优秀估价机构的交流沟通。

但随着社会经济的不断发展，细分专业

估价师及跨界的资深估价师短缺已经成为估

价机构发展的瓶颈。各估价机构都积极地寻

□许 军

坚持理想 志在远方追寻房地产估价机构的中国梦

"

#$%&'($% )$* +',-(..&/$ 感想与印象

坚持理想、志在远

方，追寻房地产估

价机构的中国梦，

是我们一贯秉承的

信念，行业的中国

梦，也是每一位从

业人员的中国梦。

01

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求对策，但是如何能系统而长远地提出破解

人才短缺的办法和举措，却是一个难题。

城市估价的发展经验让我们认识到，机

构发展到一定阶段后，专业再细分是一种必

然趋势。而细分成功与否，在于实务经验的

全面积累，以及内部培训体系的建设和完

善。对估价专业进行再次细分，要注意各种

业务经验的碎片化的积累与提炼，而不是简

单的汇总归集；要注重培养各类专业细分人

才，而不是只追求大而全的专业人才。城市

估价为各类不同的估价细分专业制定了一系

列极具针对性的培训及相关技术交流和探

讨，研究制作了各类专业技术手册及模板。

我们还会选择合适的员工去国外向拥有百年

历史的估价同行取经，通过国外的轮岗培

训，吸取先进的理念和技术。细分专业、系

统培训，满足了不同员工的专业提升需求。

专业人才多样化，是机构长远发展的基

础。多年来，城市估价致力于打造一支高学

历、高专业素质的人才队伍。在公司初创阶

段，即有多名员工具有多种专业执业资格，

如注册房地产估价师、注册土地估价师、注

册咨询（投资）工程师、注册造价工程师、

资产评估师、会计师等，有的还兼有英国皇

家特许测量师学会等国际权威行业学会的会

员资格。为城市估价的专业服务提供了强大

的人力资源保障。

人才是机构的发展之本，过硬的专业技

术同样是机构及行业的生存之道。为了规范

房地产估价行为，统一房地产估价程序和方

法，国家制定了一系列房地产估价标准和指

导意见。长期以来，行业学会也十分重视房

地产估价理论和方法的研究，汇集了包括高

等院校、科研机构以及估价机构、资深估价

师等共同参与，并且借鉴了国外相关的先进

理论和案例，结合我国房地产估价实际，不

断丰富着我国的房地产估价理论与方法。城

市估价在发展自身业务的同时，也长期致力

于各类估价专业技术相关的课题研究，历年

来我们完成的课题包括：估价行业数据标准

的研究、上海市国有土地上房屋征收装饰装

修评估、上海市十二五土地供应战略研究、

上海市批量评估技术及其运用、集体土地征

收补偿研究、浦东新区农民建房研究、生产

经营性房屋征收停产停业损失研究、其他类

建筑批量评估成本手册研究等。2006年，

我们创办了业内第一份房地产市场月度分析

报告，及时为客户提供房地产市场的专业剖

析和评论及政策解读等。课题研究的难度在

于坚持和投入，初期是没有经济回报的，只

有长期坚持才能产生累积的综合效应。

2013年，城市估价历时五年独立研究

的“全新上海市存量住房价格指数系统”正

式对外发布，这是全国首个房地产估价行业

推出的针对城市、细化到板块的存量房价格

指数，该系统充分利用先进的房地产评估支

持系统和批量评估技术，通过十余项技术创

新，其价格指数能更真实地反映市场价格变

动，具备更真实、更实用、更准确、更科

学、更全面等五大优势，得到了行业及社会

的全面关注。为更好地投身于估价技术的研

究，同年，我们还成立了业内首个估价研究

机构———“上海城市房地产估价研究中心”，

定位于超越机构局限、不以盈利为主要目

的、进行专业深度研究、研究成果行业共享

的角色。工作内容涉及：研究相关估价技

术、制定行业相关技术标准；研究相关政

策、支持政府与机构决策；研究房地产市

场，加强业内交流等。为实现上述工作目

标，研究中心汇集了政府部门、行业学会、

大专院校的资深专家，涵盖了评估实务、理

论研究、政策制定等多个领域，形成不同知

识结构相辅相成，优势互补的“房地产估价

智库”，期望以专业、合作、共享的理念推

动行业的良性持续发展。

专业的影响力使得我们有能力来协助政

府、企业等客户解决社会危机问题，例如上

海“莲花河畔景苑”倒覆评估、静安区胶州

路“11.15”火灾评估、虹桥机场噪音评估

等项目，城市估价站在第三方鉴证机构的立

场，妥善为政府处理了有重大社会影响的公

众事件，直接肩负起了推进社会经济发展和

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稳定社会秩序的使命，也进一步提高了行业

的知名度，在社会大众的认知中提升了房地

产估价行业的权威性。

三、合作互助、共享多赢，

以行业整体提升拓宽机构的未来

回首估价行业的发展，估价机构从自我

发展，在“小家”里做文章，到慢慢认识到

合作、共享的重要性，在行业学会的支持和

促进下，各个估价机构之间开始进行沟通和

交流，增加相互之间的了解，加强合作与互

助，整合形成良好的行业合力，并对行业自

律达成共识。

行业学会也提供机会，加强与其他行

业、外部单位等保持整体的沟通，加强行业

整体的谈判能力，抵制不当要求，扩大行业

发展空间，引导机构遵守行业约束，提升行

业价值。

城市估价与国内不同区域的4家优秀的

房地产估价机构共同发起成立了估价咨询战

略合作联盟———中估联行，目标是成为我国

（包括大中华区）具备很强竞争力与发展活

力、行业领先、有示范创新作用的房地产估

价咨询顾问综合服务供应商，能够代表估价

咨询行业发展的先进方向，代表估价机构的

先进文化，代表估价咨询专业的先进水平，

为整个房地产估价行业提供信息和技术支

持，整合行业优势资源，引导并推动行业整

体向前发展。

四、预见大数据，信息化建设

是机构发展的氮气加速器

房地产估价的未来与信息技术紧密相

连，大数据的爆发将给估价行业带来一场革

命。估价行业应该重视估价与大数据的研

究，加快对数据应用的探索。大数据将为口

口相传的房地产估价经验提供强大的论证依

据，为捉襟见肘的传统估价业务提供丰富的

拓展空间！

我们认为，大数据的研究应该把握好三

点：一是要充分做好与数据相关的技术准

备，既包括数据挖掘技术的学习，也包括更

多专业人才的储备；二是要切实落实研究与

房地产估价实务的结合点，大数据不是凭空

存在的，只有结合实务才能体现价值；三是

要具有充分的创意思维，大数据给估价行业

带来的变革一定是始于对原有估价方式的创

新与突破。

城市估价自2002年起开始投入信息化

建设，到目前已拥有一支专业的信息技术开

发团队，全力为估价业务发展提供支持。大

数据工作也是很早就开始了，累积了大量的

数据和开发经验，培养和建立了一支专业的

信息化技术人才团队。到目前，已经建立起

一系列专业信息系统和庞大的数据仓库：业

务信息管理系统（UMIS）、城市房地产评估

支持系统（UEAS）、城市房地产地理信息系统

（UGIS）、内部知识管理系统（UKM）、上海地

价测算系统、政策法规库、估价师资料文献

库、新增商品房价格监测系统。

五、管理是最大的红利，

人性化的科学管理创造价值

在房地产估价行业发展历程中，行业管

理者也慢慢摸索出一套较为完善合理的管理

制度。不仅配备了常设工作人员，也吸收了

一些长期从事估价工作、并且有热情和有能

力促进房地产估价行业发展的人员参加。另

外，还充分发挥各机构的特色和优势，集中

调动机构的积极性，参与行业管理的相关工

作，发挥作用。

城市估价在这十余年的发展过程中以独

立性、公正性、专业性为原则，建立健全公

司管理体系，设定各条线业务流程进行标准

化管理，加强机构文化体系建设，通过

ISO9001质量管理体系来确保质量管理的科

学化和系统化。我们坚信能够约束所有人的

制度才是好的制度，因此公司从高层管理者

到普通员工，都严格遵守相关规章制度。

"

#$%&'($% )$* +',-(..&/$ 感想与印象

01

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!!!,')&+-.,(%),*+

城市估价特有的绩效管理，是以尊重员

工价值创造为宗旨，通过客观、公正、全面

的绩效评估让员工真正了解自己的长处和短

处，帮助其扬长避短，改进绩效，从而激发

员工的工作热情和创造精神，推动员工的能

力发展和潜力发挥。对于每位员工，公司都

会为其制定相应的职业发展路线，以绩效为

职业发展的评估准则，以公司业务的持续发

展为员工提供职业发展的共同平台。同时，

注重与员工的交流和沟通，建立多种沟通渠

道，第一时间掌握员工对公司的评价及感

受，促使公司管理制度不断优化。所以在城

市估价，有理想有能力的员工都能找到自己

的位置，都能找到自己所要发展的方向，也

都能找到与公司共同成长的梦想。

对于一个机构来说，竞争力的提升需要

一个有规则的高效团队。为了更好地打造高

效团队，城市估价推出众多管理培训、拓

展、集体旅游等活动，提供各项福利，搭建

和提供领导力培养平台，加强团队凝聚力，

为员工提供开阔视野的机会，关心员工生活，

使员工能无后顾之忧全情投入到工作中。

管理的红利是隐形的，但是所有的创新

突破、效率提升、理念认识往往都来源于管

理，这将给机构带来巨大的潜在价值。因此

如何充分利用人力资源，发挥管理价值，将

是估价机构的重要课题。

六、品牌是全方位的融合体

房地产估价行业是现代社会经济活动中

不可缺少的一个中介服务行业。这二十年发

展中，行业管理者一直重视品牌宣传工作，

对各主要估价机构所作出的优秀业绩进行正

面宣传，在主要媒体平台上估价行业有了亮

相的机会，增加了行业话语权，让社会各界

能了解估价行业，知悉估价行业在社会经济

活动中已经发挥的和正在发挥的重要作用。

随着估价行业社会关注度的不断提高，

我们日益强烈地意识到品牌建设的重要性，

品牌的建设，不应只是某个方面的领先，而

是全方位卓越的融合。从估价机构发展来

看，品牌意味着可信赖、可依靠。从行业维

护角度，作为估价行业的一员，不诋毁同

行，尊重热爱行业，对客户、媒体等宣传行

业良好形象成为我们塑造行业及机构形象的

重要任务，因为只有行业品牌的建立，才能

有机构品牌的成功。从机构的社会责任来

看，作为第三方鉴证专业服务机构，估价机

构应该成为承担社会责任的正能量。

从这些年来房地产估价行业与城市估价

的发展历程，我们深刻体会到：

（1）不突破行业的瓶颈，估价机构很快

也会碰到瓶颈，没有行业的整体提升，就不

会有机构的光明前程。

（2）在一个浮躁的市场环境中，只有安

静下来，才能看到别人所看不到的风景，机

构的发展需要有定力、韧性、恒心！

（3）在劣币驱逐良币的竞争中，要么坚

持并影响更多人一起做良币，要么就会变成

同归于尽的劣币！做良币的结果也许是失

败，但是如果做劣币，一开始就已经失败！

（4）机构是一个集合体，既是股东与主

要管理团队的集合，也是所有员工的集合，

既是各种业务能力的集合，也是品牌的集

合。所以，机构的发展是所有集合体共同发

展，不可偏颇、缺一不可！

（5）做企业、做行业和做人一样，需要

有感情。真正能带动行业长期持续良性发展

的，只有那些把估价当做是自己使命、甚至

是自己生命一部分的、有“估价情结”的人！

“行百里者半九十”，二十年来所有酸甜

苦辣的发展过程只是漫漫长路的起步，未来

既有更严峻的挑战，也会有更广阔的空间。

面对大数据与云计算，面对空前的行业挑

战，面对行业内部的各种不足，我们没有懈

怠的借口，也没有畏缩的余地，不妥协、不

僵化、不盲从、不气馁，坚守估价行业的专

业价值，坚定估价核心的专业道路，坚持服

务多元的创新思想，坚信行业昌明的远大理

想，让我们共同期待估价行业的中国梦！

（上海城市房地产估价有限公司）

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房地产估价师执业资格制度建立二十

年，我有幸从事房地产估价十余载。在制度

建立的二十年里，房地产估价行业得到了迅

速发展，成绩斐然。在入行的十余年里，我

在房地产估价工作中付出了汗水，收获了知

识。随着房地产估价行业越来越广泛、深入

地融入到日常生活中，人们对估价行业也有

了更加清晰的认识。当然，也存在一定的误

解。在不久前，新结识了一位审计行业的朋

友，相互介绍职业后，对方恍然大悟：

“哦，你们就是到处去对着房子拍照的”。我

不禁莞尔。在此，以一名普通房地产估价行

业从业者的身份，讲讲我心中的房地产估价

行业。

一、房地产估价是

专业性很强的服务

估价行为本身是任何人都可以操作的，

甚至对某些特定的房地产来说，有时产权人

对自己房产价值的判断看起来似乎更加准

确。但在现实生活中，这种估价行为是否真

正做到全面准确，面对利益冲突时是否能如

实表达估价结果，所产生的估价结果能否取

信于公众？这些都是无法回避和解决的难

题。因此，需要一种具有公信力的估价行为

来出具客观合理的估价意见。这种意见要具

有证明效力，能使公众信服、认可和接受，

同时还要承担相应的法律责任。房地产估价

行业从事的就是这样一种专业性的估价行

为。而这种专业性的估价行为与一般的估价

行为存在着明显的不同。主观上，一般估价

行为往往存在利益诱惑、个人偏好，而专业

估价行为是估价人员遵循客观公正的原则和

基于丰富的工作经验的估价行为。客观上，

专业的估价操作不是仅凭直觉、感性认识得

到价值结果，而是需要经过科学的计算方法

和严谨的测算过程来分析、测算和判断，需

要房地产估价人员具备充足的专业知识和丰

富的经验，包括对社会经济状况的认识、对

房地产市场形势的分析、对政策法规的解

读、对未来市场发展的预判，还包括对经济

行为的测算等。要真正的做好这些工作，不

仅要需掌握财务、税收、统计等方面的知

识，还需要具备市场调查等实际工作能力。

基于此，从事房地产估价的房地产估价师需

要通过专业考试，参加考试前还需具备一定

年限的相关工作经验。可以说，房地产估价

师执业资格制度是对房地产估价行业专业性

的一种保障。

二、房地产估价是

一种创造性的劳动

诚然，房地产的价值本身就存在，房地

产估价师只是运用专业的知识和经验去“揭

对房地产估价的感悟!

李 猛

摘要：

房地产估价以专业性的服务融入到人们的生活之中，并创造了巨大的社会价值。估价人员要通过专业知识和创造性劳动，实实在在为客户解决问题，满足并超越客户的需求，才能在为客户创造价值的过程中，实现房地产估价师、估价机构乃至估价行业的价值。专业服务、创造价值，是我们对房地产估价行业的深刻理解。关键词：

房地产估价；专业服务；创造价值

"

#$%&'($% )$* +',-(..&/$ 感想与印象

房地产估价师执业

资格制度建立的二

十年里，房地产估

价行业得到了迅速

发展，并越来越广

泛、深入地融入到

日常生活中，人们

对估价行业也有了

更加清晰的认识。

01

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示”或者“发现”它，而不是去发明或者创

造价值。但这一论述并不妨碍房地产估价的

创造性。首先，发现价值本身就是一种创

造。房地产的价值是内在的，是相对稳定和

客观的，但不是所有的房地产价值都能通过

市场价格反映出来。有时候不存在大量的房

地产交易，有时候同一宗房地产交易的参与

者很少，甚至只有一两个买者，即便是现在

市场交易很普遍的住宅房地产市场，也因受

到交易者动机、个人偏好等因素影响其价

格。房地产估价师就是要在众多未确定的因

素中去模拟大多数市场参与者的思维和行

为，来挖掘房地产的价值形成过程和机制，

最终用一个确定的价格来揭示房地产的内在

价值，并预测房地产的未来收益趋势。其

次，房地产估价过程是创造性的。房地产估

价既不是物理，也不是化学，没有一种公式

能够准确地得出最终的结果。房地产具有个

体性，每个房地产都有其自身的特点，所以

也没有任何一个估价过程能够成为万能钥

匙。就连估价的原材料———可比实例与信

息，也从来都不是固定和现成的，需要估价

师一点点去寻找和积累。所以，每一次房地

产估价都是一个从无到有的创造过程，除了

需要付出努力和汗水外，更凝结了房地产估

价师的智慧和思想。

三、房地产估价服务

已广泛融入社会生活之中

房地产估价自其产生就被普遍应用到社

会活动之中，比如土地使用权的出让、房地

产转让与抵押、房屋征收与补偿、房产税的

征收、行政管理等各个方面，这些方面都离

不开房地产估价服务。早期房地产估价行为

的发生多与政府、国有企业或大型金融机构

相关，随着社会经济的发展，特别是房地产

市场的发展和人们财产意识的增强，近几年

来房地产估价已经越来越多地服务于企业经

营过程和居民的日常生活。对企业而言，随

着市场经济的发展，越来越多的中小企业会

使用房地产进行融资或为经济行为提供担

保，因为经营者们越来越清楚到意识到用资

产来证明要比用信用来担保更加可靠，甚至

有很多大型企业专门成立相应的部门对己方

和生意伙伴的房地产进行管理。这些都需要

房地产估价作为第三方提供一个客观公正、

科学的价值结果和一系列专业服务，为企业

的经济决策提供依据，为企业的经济行为带

来保障，以期达到控制经营风险的效果。作

为一名普通的房地产估价师，近几年明显感

觉到有很多非房地产估价机构，比如投资公

司、保险公司，已经对房地产估价专业的人

员有了很迫切的需求。对普通的民众而言，

房地产估价也已经广泛融入日常的生活当

中。姑且不论已经普遍存在的个人住宅抵押

贷款评估，房产分割、租赁转让、纳税保

险、房产纠纷以及移民留学中的资产证明等

都离不开房地产估价。不久前我身边发生了

一件小事，一位同事老家有两兄弟分割房

产，第一时间主动找到他，请他帮忙评估。

这更让我们相信，房地产估价已经走入民众

的生活之中，并被大家所认可，这种认可源

于房地产估价师们提供的专业服务。

四、房地产估价服务

创造了巨大的社会价值

正如前面所说，虽然房地产估价并没有

直接发明或创造房地产价值，但通过发现和

揭示房地产价值为社会经济生活带来了深刻

的影响。除了在投资、融资等经济行为中直

接创造经济效益外，房地产估价在防范金融

风险、促进社会和谐等方面也发挥着独特的

社会作用。刚刚踏入房地产估价行业之初，

我也认为这不过是在高谈阔论，没什么实际

意义。经过了十余年的工作后，我越来越深

刻地意识到房地产估价带来的社会价值。

从金融风险控制角度来看，在房地产信

贷业务中，每笔业务都需要专业的估价来提

供价值依据。在贷后管理中，对抵押品进行

跟踪估价更是控制风险必不可少的方法和手

"#

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段。当前，在房地产价格高位运行，市场泡

沫风险激增的情况下，各大金融机构都加强

了对抵押品贷后重估的重视，以期更好地掌

控风险。美国次贷危机造成的后果让人不堪

回首，因此保持金融稳定确实成为影响民生

的重中之重，房地产估价在其中一直发挥着

应有的作用。在促进社会和谐方面，房地产

估价同样发挥了重要的作用。在日常的生活

中，与房地产相关的财产纠纷时有发生，房

地产估价服务在司法鉴定、财产分割、损失

赔偿等方面提供了专业的价值意见，这些都

切切实实的发生在我们身边。随着经济和社

会的发展，日常生活中的估价需求会越来越

多。房地产估价服务为人们消除分歧、解决

纠纷提供了重要的参考依据，为社会的和谐

提供了专业的支持。

作为一名普通的房地产估价师，十余年

的估价经历让我切身感受到房地产估价的专

业性和重要性。为什么依然会有人对行业的

认识比较片面呢？我认为，一方面是房地产

估价行业需要进一步的发展，让人们能全面

充分认识这个行业；另一方面个别从业人员

没有认真负责地对待自己的工作，更没有意

识到房地产估价不仅是一门艺术，也是一门

科学。有些估价人员打着房地产估价是一门

艺术的幌子，肆意加入一些个人主观臆断。

房地产估价的科学性，带来了专业与客观，

其艺术性，是科学性基础上的一种升华，从

而带来企业、个人、金融机构等多方面的平

衡。科学性和艺术性二者相辅相成才使得房

地产估价有其存在必要性。曾听一位行业内

的前辈说过，“没有人会无缘无故的花钱做

评估，为什么你收不到足额的评估费，是因

为你没有为对方作出应有的贡献”。众多同

行听了之后，深以为然。不能提供专业的意

见，不能为客户创造价值的服务就不是真正

的房地产估价。笔者供职的国策公司就以

“专业服务、创造价值”为企业理念，我们

相信这不仅是一个企业的服务宗旨，更是从

业人员对估价行业的深刻理解。只有通过专

业知识和创造性劳动，实实在在为客户解决

问题，满足并超越客户的需求，才能在为客

户创造价值的过程中，实现房地产估价师、

估价机构和估价行业的价值。

作为一名房地产估价师，每时每刻都能

感受到房地产估价行业向着积极健康的方向

发展。各地行业组织在不懈地完善对行业的

指导和管理，各估价机构在执着地走专业化

道路，各估价师在坚持付出智慧与汗水。在

物竞天择、适者生存的市场竞争中，房地产

估价行业必将以其专业的服务获得更多的认

可，并为社会创造更大的价值。

（作者单位：深圳市国策房地产土地估

价有限公司北京分公司）

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#$%&'($% )$* +',-(..&/$ 感想与印象

01

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1993年借鉴美国等市场经济发达国家

和地区的经验，原建设部、原人事部共同建

立了房地产估价师执业资格制度。这是我国

最早建立的专业技术人员执业资格制度之

一。房地产估价师执业资格制度建立二十年

来，估价行业迅猛发展，估价机构和估价队

伍不断壮大。作为一名已有十几年执业资格

的房地产估价师，值此二十周年纪念之际，

奉上自己的点滴记忆与感想。

印象之一：

先行者志存高远，引领房地产估价

行业二十年高速发展

作为中国第二代甚至是第三代房地产估

价师，我们总是神往前辈的理想和创新，作

为行业的“先行者”，从无到有，他们创立

了中国现代的房地产估价制度，发展了房地

产估价行业。当初他们可能来自不同的行

业，甚至所学专业也与房地产估价毫不相

关。但如今，这些先行者已经是行业泰斗，

或是某一领域的专家，或是创立了自己的企

业，并将其发展壮大。回顾过去，没有人能

说的清是行业成就了他们，还是他们成就了

现在的房地产估价行业。

今天，我们一面感慨前辈创造的理论和

实践高度我们这一代人难以超越，一面也感

慨新生代的房地产估价师身上似乎少了些创

业的冲动和勇气。

但无论怎样，时代的车轮总会不断的前

行，前辈们创新和务实的精神将为房地产估

价刻上深深的铬印，也必将被一代代房地产

估价师们传承，引领房地产估价行业不断发

展和壮大。

印象之二：

行业管理者致力于开拓和创新，创

造科学的自律管理方式

现如今，房地产估价行业无论估价机构

和从业人员数量、规模还是行业认可度，在

各类估价行业都是首屈一指的。对比相关行

业，房地产估价行业自律管理的科学化和人

性化尤为突出。

“规范＋引导”的行业管理方式让房地

产估价机构和从业人员有更多的精力专注于

估价本身而不是行政事务。印象中，房地产

估价行业是较早建立估价机构和估价师信用

档案公示制度的。估价师网络继续教育也是

相关执业资格继续教育中比较科学的，课件

的广度和深度对估价师的工作有重要指导作

用，二十年的不断探索，房地产估价师继续

教育走出了重形式而不重内容的怪圈，显示

了行业管理者的务实精神。印象中，房地产

估价行业也是最早研究房地产开发贷款项目

评估的，现在大部分银行体系的房地产开发

贷款项目评估都是由房地产估价师来完成

的。印象中，内地房地产估价师也是最早在

CEPA安排下完成与香港测量师资格互认

的。近两年，为拓展房地产估价业务领域，

中国房地产估价师与房地产经纪人学会举办

了“创新·合作·跨越———新技术在估价、经

纪中的运用”、“市场变动与估价、经纪行

业持续发展”等主题年会。所有这些无不在

引领房地产估价行业以房地产为主线，不断

拓展新的服务领域。

房地产估价二十年之印象!

康 玲

房地产估价师执业

资格制度设立二十

年来，估价行业迅

猛发展，估价机构

和估价队伍不断壮

大。在享受行业带

来的事业和人生空

间的同时，我们将

用辛勤的汗水与智

慧为行业更加健康

的发展贡献自己的

力量。

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印象之三：

与时俱进，房地产估价插上

“云”的翅膀

让笔者记忆犹新的是，早期的房地产估

价报告是估价师们手写之后再打印出来的，

测算是用计算器来完成的。在数字化、信息

化、网络化的今天，房地产估价不再是高高

在上的精神产品，与所有追求价值的产品一

样，也开始发掘产品之外的附加值。自动估

价系统应运而生，房地产课税批量评估系统

风生水起，这些房地产数据开发和估价研究

融为一体的产品日益与房地产估价紧密相

关。用户可以直接在互联网上完成估值咨询

服务。

许多大型估价机构都在研究和开发自己

的数据库系统，有的甚至颇有盛名。如今，

深圳房地产估价行业又开始流行一种叫做

“云查勘”的小软件，它将估价实地查勘工

作与IT联系在一起，通过互联网直接生成

报告所需要的照片和查勘表文档。据说这些

年轻人还在开发研究“云估价”……正是长

期对客户需求本质的研究和与时俱进的行业

思维模式，让房地产估价行业插上了“云”

的翅膀。

印象之四：

开放和包容的心态，术业有专功的

理想，不断拓展房地产估价领域

一个行业基于自身的优势和资源，不断

拓展新的领域，需要有对行业明确的认知，

同时还要有开放和包容的心态，认真研究客

户需求，研究估价技术实现的途径。二十载

房地产估价历程，正是这样一个不断研究、

不断拓展、不断壮大的过程。

基于房地产估价服务产生的房地产咨

询、代理服务就是一个很好的印证。许多房

地产估价服务，如可行性研究、开发贷款项

目评估、经营性物业抵押贷款评估等，究其

根本，都是基于现金流分析技术而产生的。

而这项技术，很多工程经济方面的专业人士

都具备，为什么房地产估价师会独具一格？

因为相比较其他行业，房地产估价行业的优

势是对市场和价格天生具有资源禀赋，并且

房地产估价行业更加开放和包容。

曾经听过一堂很有益的课程，专家介绍

自己的机构从事规划咨询评估的经验，对规

划师的方案从市场的角度评估它的可行性。

这让我感受颇深，我们的工作常常是以规划

为依据的，想象不出有一天房地产估价师可

以评估规划师的蓝图。更重要的是实践证

明，这项工作是可行的，而且很有意义。还

有现在已经得到社会普遍认可的损害评估技

术。勇于探索的精神让房地产估价领域更

宽、更广。

结束语

我们骄傲自己是房地产估价行业的从业

者，在享受行业带来的事业和人生空间的同

时，我们也将用辛勤的汗水与智慧为行业更

加健康的发展贡献自己的力量。祝愿房地产

估价行业明天更美好！

（作者单位：深圳市国策房地产土地估

价有限公司）

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#$%&'($% )$* +',-(..&/$ 感想与印象

01

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从业十年有感!

虞达锋

转眼间，从事房地产估价行业已满十

年，对房地产估价的认识由浅及深，有了不

少体会，也由此收获了一些进步。

最初从业经历

刚从事房地产估价工作之初，由于勤学

好问，一年后我在单位成为一名崭露头角的

技术骨干。在估价工作中越来越游刃有余，

渐渐生出“房地产估价不过如此”的想法，

但随后的一个估价项目彻底让我收起了轻视

之心。

那是我接手的第一个房地产司法鉴定估

价项目。估价对象包括一宗无明确容积率的

住宅用地。首先需要进行容积率设定。根据

一般的通行做法，对其进行容积率设定有两

种途径：一是委托具备法定效力的规划咨询

部门对地块进行规划咨询；二是参考周边类

似地块的容积率进行设定。途径一显然是最

稳妥的途径，但由于各种原因，法院未采纳

我们提出的建议。无奈之下，只能考虑考虑

第二种途径。由于这是我接手的第一个房地

产司法鉴定估价项目，出于谨慎我不禁思

索：参考周边类似地块设定估价对象的容积

率，是否能让法院和当事人三方都认可呢？

通常做法是以周边类似地块容积率的平均值

进行设定，但这显然并不严谨。科学严谨的

做法应是分析影响地块容积率的因素，以周

边类似地块作为可比实例，采用市场法的原

理确定估价对象地块的容积率。但如此一来

又存在两个障碍：一是影响地块容积率的因

素难以提取，二是影响因素难以进行量化。

途径二总体而言属于间接对估价对象地块容

积率进行设定。既然难以进行间接设定，是

否可以直接进行设定呢？对具体地块而言，

影响其容积率的因素主要有日照及消防通道

等。综合上述分析，根据估价对象地块的具

体条件（地块形状、周边建筑等），考虑日

照及消防通道等因素条件下，我对估价对象

地块进行了初步的平面建筑规划，最终构建

了关于估价对象地块容积率的一元二次函数

方程式。根据最高最佳利用原则，将方程式

解的最大值作为估价对象地块容积率的设定

值，以此为基础完成了估价报告。估价结果

报告提交到法院后，一方当事人提出了强烈

置疑，认为报告中设定的地块容积率过低。

在法院要求下，我们进行了书面回复，详细

阐述了估价对象地块容积率设定的技术过

程。收到我们的书面回复后，最终法院及当

事人三方都对估价报告表示了认可。

这个看似平淡无奇的估价项目让我深刻

体会到，房地产估价是一项需要严肃认真对

待的工作。房地产估价过程中任何参数的选

取，都要做到有理有据，才有可能完成一份

客观、公正的房地产估价报告。个人认为，

这是房地产估价师立足行业的首要准则。

虽然在大多数估价师的执业生涯中遇到

的绝大多数项目都是普通的房地产估价项

目，依照《房地产估价规范》选择恰当的估

价方法和参数，可以轻轻松松完成估价工

作。但对于特殊的房地产估价项目，现行的

估价方法一般就不太适用了，需要采取一些

专业的技术路线才能进行评估。

我接手的第一个特殊的房地产估价项目

是对风景区内的一个国企所属的度假村进行

整体评估。基于估价目的，在对估价对象进

行分析后，我决定分别采用房地合估与房地

分估的技术路线进行评估。房地合估采用收

“社会的进步就是

人类对美的追求的

结晶”，追求房地

产估价之美，根本

意义在于在从业人

员心中树立起客

观、严谨、求真、

求美的执业信念。

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益法比较顺利的完成了。但在进行房地分估

的过程中则遇到了障碍：度假村用地规划条

件明确，可采用剩余法进行评估。但除此之

外，无法采用市场比较法、成本法，也不具

备采用其他估价方法的条件。而根据《房地

产估价规范》，还需要采用另一种估价方法

对度假村用地进行评估。那么，可否采用基

准地价系数修正法呢？经分析，现行的武汉

市基准地价将土地按用途划分为商业、住

宅、工业三大类。根据城镇土地分类，度假

村用地属于商服用地，可参照但却不可简单

套用武汉市基准地价报告中的商业用地进行

评估。主要原因在于：武汉市基准地价报告

中商业用地级别因素因子未包括影响度假村

用地价值的重要因素因子———自然景观条

件，由此评估得出的地价不能包括由于良好

的自然景观给估价对象带来的地价增长。假

设估价对象所处的风景区外有一宗与估价对

象相同的度假村用地B（所谓相同，指两者

的基准地价因素因子相同)。按照基准地价

系数修正法进行评估的话，两者的地价相

同。但是，由于估价对象地处旅游风景区，

其收益显然会比度假村 B的收益要高 （假

设两者的经营条件完全相同)。高出的收益

显然是由于估价对象所处区位良好的自然景

观条件带来的，将其进行折现后即自然景观

条件带来的地价增长。因此，若采用基准地

价系数修正法对估价对象进行评估，还需在

此基础上加上自然景观条件带来的地价增

长。综合上述分析，我在基准地价系数修正

法评估的基础上，借鉴商誉权评估的超额收

益法原理对自然景观带来的地价增长额进行

了评估，最终得出了估价对象度假村的用地

价值。将此评估结果与剩余法的评估结果进

行对比，两者的差距较小，均客观的反映了

估价对象的市场价值。至此，我顺利地完成

了此次特殊房地产估价项目，估价结果也得

到了委托方的认可。

这个估价项目让我深刻体会到，只有深

刻理解房地产价值产生的过程及构成，才能

在估价过程中揭示并客观评估影响房地产价

格的因素，从而对房地产的客观价格做出评

估。这也成为我在多年从业生涯中处理特殊

房地产估价项目的基本工作准则，帮助我顺

利完成了各类特殊房地产估价项目。

探索和研究

自1993年我国建立了房地产估价师执

业资格制度，至今已满 20周年。20年来，

我国的房地产估价行业快速发展，技术标准

日趋完善，但总体而言，我国的房地产估价

师更多得是依靠个人的技术及经验进行人工

估价作业。个人认为，计算机的普遍运用将

是房地产估价行业的大势所趋，也是行业升

级换代的标志与要求。两年前我开始对计算

机在房地产估价中的运用进行探索和研究，

取得的最具有创新及实用价值的研究成果应

该是利用计算机进行基于线性规划的市场法

修正系数研究。

市场法是房地产估价普遍运用的三大基

本方法之一。运用市场法的难点在于房地产

价值影响因素修正系数的确定。客观科学的

修正系数应通过对大量案例的统计分析得出

（如特征价格模型），但估价实务中估价师基

本都是根据个人经验直接确定，有较大的主

观性，这也为“高估低评”等行为留下了很

大的操作空间。通过大量的文献学习，我设

计了利用线性规划原理构建计算机模型确定

市场法修正系数的研究思路，并对其进行了

实证检验。最终的研究结果表明，利用线性

规划确定市场法修正系数具有简单快捷、客

观科学的特点。线性规划求解具有“自适

应”的特点，能根据案例价格与影响因素之

间的内在关系自动调整修正系数，因此该方

法具有良好的价格失真修复功能，在不超过

50%的可比实例价格出现失真时，能使估价

结果偏离客观价值的幅度保持在极小的范围

内，可以有效防止“高估低评”。

从事房地产估价十余年，我个人最深的

体会是，对于房地产估价从业人员，最重要

（下转第34页）

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01

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2010年，大学毕业的我怀着对未来无

限美好的憧憬开始了求职之路。虽怀揣着硕

士学位证书，但对未来还是一片迷茫。俗话

说：男怕入错行，女怕嫁错郎。其实，对于

刚刚从大学校园走出来的女生来说，入对行

也是相当重要。幸运的是，我顺利通过了当

时还是河南省房地产业协会估价经纪专业委

员会的面试，成为河南省房地产估价经纪行

业自律管理组织的一名工作人员。今年是房

地产估价师执业资格制度建立20周年，虽

然我还不是一名房地产估价师，但作为房地

产估价行业的职场新人，我还是想用三年中

经历的几件事来谈谈我对房地产估价行业的

认识和感受。

一、房地产估价机构脱钩改制

10周年纪念活动———认知行业

在工作之前，对房地产估价的认识只停

留在这样一个层面：购房人向银行申请贷款

时，需要对所购房屋进行估价，以期从银行

获得相应的贷款。进入这个行业后才发现，

原来房地产估价远非如此。房地产抵押估价

仅仅是房地产估价业务之一，还有诸如房屋

征收、房地产转让、房屋租赁、房地产司法

鉴定等业务，以及很多新兴业务，而且房地

产估价行业的发展也离不开行业监管和行业

自律。

2010年 11月，踏上工作岗位不到半

年，就亲身经历了一件足以改变我对行业印

象的大事———河南省房地产估价师与经纪人

协会成立及房地产估价机构脱钩改制10周

年纪念活动。观看了房地产估价机构和房地

产估价师表演的文艺节目，感觉到行业人才

济济、才华横溢；听了孟庆才会长为“房地

产估价行业10年杰出成就奖”获得者发表

的颁奖词，感受到估价人的不懈追求及行业

创立的艰辛和不易；还见到了估价行业的领

头人柴强博士等，更为行业人的智慧而震

撼。经历了这次行业盛事，我对房地产估价

行业又有了新的认识：房地产估价行业大有

可为。

二、房地产估价行业诚信联盟

———敬重行业

2009年10月，3家一级房地产估价机

构发起成立了河南省房地产估价行业诚信联

盟。目前，诚信联盟单位共有12家，这些

机构行为比较规范、具有一定规模和实力、

市场认可度较高，其中7家被河南省房地产

估价师与经纪人协会认定为“河南品牌房地

产中介”。房地产估价行业诚信联盟的建立，

对树立行业正气，规范房地产估价市场行

为，维护行业健康有序发展，促进估价机构

规避风险，避免恶性竞争，维护成员利益起

到了很大的作用。给我留下深刻印象的是今

年2月底，诚信联盟三届一次会议上一致通

过并写入新修订章程的三个“零容忍”：低

于六折收费零容忍、按单收费零容忍、低质

量报告零容忍。让人感受到房地产估价行业

通过自身努力一定能打造成一个让人羡慕、

受人尊重、令人骄傲的行业。

职场新人眼中的房地产估价行业

!

宋 香

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三、房地产估价总监制度

———智慧行业

为进一步提高房地产估价行业技术水

平，加强行业高端人才队伍建设，完善房地

产估价机构内部质量控制体系，结合房地产

估价行业实际和房地产估价机构对估价总监

的需求，河南省做了一个积极的探索———设

立房地产估价总监制度，并于2011年12月

31日印发了《河南省房地产估价机构估价

总监制度试行办法》。该项制度实施的亮点

就是2012年4月和10月举办的两期房地产

估价总监培训。每一期培训都从众多申请人

中挑选36名优秀学员参加，采取走训的方

式赴房地产估价市场发达的地区和估价技术

研究有较高地位的高等院校学习。两次培训

活动得到了住建部、中房学、东北财大、同

济大学及北京、上海两地行业协会及同行的

大力支持。作为两期培训班的班主任，作为

整个过程的参与者和见证者，我感到无限光

荣。这两次活动对我的影响很大。我是个非

常“宅”的人，总喜欢待在自己的小空间里

不愿意走出来，也很少主动去和别人沟通交

流。当接到带领学员出去学习的任务时，心

里很是恐慌。第一期培训我是带着忐忑的心

情出发的，谨小慎微，生怕因为自己的粗心

忘记一些重要的事情；在与人沟通前先在心

里打个草稿……总之，第一期培训的半个月

是我以前从来没有经历过的，可能在外人看

来这是再平常不过的事，于我却是一个突

破。当然，两期培训过程中我更多地看到了

房地产估价人饱满的学习热情、谦虚的学习

态度，还有对知识的渴求。在学习之外，大

家还自发组织了有意义的丰富多彩的课外活

动，展现了估价人良好的精神面貌。通过这

两期培训活动，我也真切看到了行业协会在

人才培养方面所做的努力，感受到了估价同

行对协会工作的大力支持。

今年，河南省又在估价总监发展方面做

了探索，比如让部分估价总监进入专家队

伍、参与估价报告评审、进行强化培训、评

选优秀等，要求估价总监“代表一个机构的

品格、品牌、品位”。我相信，注重选拔人

才、培养人才、支持人才发展的行业，是一

个有希望的行业，也是一个有智慧的行业，

培养出的估价总监等智慧团队又将引领、影

响和回哺行业。

四、重视房地产估价报告质量

———知识行业

房地产估价报告质量监管是房地产估价

行业监管的手段之一。为提高房地产估价报

告质量，规范注册房地产估价师和房地产估

价机构执业行为，《河南省房地产估价师与

经纪人协会关于加强房地产估价报告质量管

理的通知》 （豫房估协[2012]30号），对如

何加强估价报告质量管理作出了具体规定。

估价报告是估价机构的产品，也是估价机构

的形象，如果估价报告经不起推敲，就如同

假冒伪劣产品一样不被认可，生产该产品的

机构也不会长久生存，长此以往，会影响整

个行业的健康持续发展。2013年，河南省

房地产估价师与经纪人协会对省内各房地产

估价机构出具的估价报告按季度进行抽查，

对不符合抽查要求的机构进行处理。截至目

前，已经完成一、二季度估价报告抽查工

作，对抽查结果也已进行了通报，对估价报

告质量较高的机构和出具报告的估价师给予

表彰并计入信用档案，对估价报告质量较低

的采取业内通报批评、警告甚至暂停执业，

在业内形成了重视报告质量、视报告为生命

的良好习惯。通过对房地产估价报告质量的

监管，我感受到了行业组织和估价机构在提

高估价报告质量方面所作出的努力，这些努

力将会领行业向好的方向发展。当这种努力

成为一种习惯，那我们估价行业的发展必定

会积极向上，继往开来。

（下转第20页）

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#$%&'($% )$* +',-(..&/$ 感想与印象

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1998年，我在人潮汹涌的深圳市人才

交流中心逛荡了一个月，5月 28日，我一

直记着这个日子，学历和外表帮了我，本来

应聘的是交易部，结果却被调配到了评估

部———这个我一呆就是15年的地方，世联

评估。当时的我并不知道我很幸运，对这个

行业也一无所知，只是本能地觉得当时面试

我的老总很儒雅，这家公司的企业文化很积

极简单，员工积极向上，应该是家不错的公

司。对职业生涯中的这个关键选择，我一直

心怀感恩，觉得是自己的运气。6月到 7

月，深圳夏天最热的时间，按照公司的规

定，我要用双脚丈量深圳，跑盘结束，我又

黑又瘦，但我心里很充实，感觉自己终于可

以一技傍身了。

1999年，在评估部做了一段技术后我

被调到了业务部。当时的业务相对好做。我

的第一个师傅是当时的市场部项目经理潘

军，现在的花样年集团主席。在我记忆中他

永远都是早上一个肠粉，然后把自己胖胖的

身躯挤进深圳招手停的小中巴里，到了银行

永远是一身汗，空调吹半干后和银行的人神

侃，一天不停去跑客户。从他身上，我学到

了勤奋。这种师傅带徒弟的传统传承至今，

有这样的师傅，我这个徒弟很快达成了人生

的第一个梦想：某一个月收入过万。但是我

也很迷茫，从那些在我身上打转的银行信贷

员的眼光里，从他们的各种带颜色的笑话

中，从我每次都局促得想话题的尴尬中，我

认识到回扣是维系关系的好途径。但是我觉

得没有尊严，觉得自己越来越像一朵蔫了的

花儿，对这个行业我第一次产生了怀疑，觉

得这个行业技术含量并不高，没什么成就

感，我还要坚持吗？

2000年，公司突然宣布：从今天起，

反对不正当竞争，为了行业的发展，我们不

给回扣了，我们要靠我们的专业建立核心竞

争力。几个月下来，和我一起进公司的很多

成熟业务员转战别的公司了，我这种没什么

业务狼性的人又被重新调回了技术部，公司

的业务量急剧下滑（见图1）。2001年，我

们在深圳的排名从第一名直线跌到了第八

名。公司上下都在怀疑，这样的选择是不是

太激进了？但是开会时领导不停跟我们说：

“我们拒绝提供连自己也无法引起自尊的产

品和服务”。这句话深深打动了我，也打动

了后来留下来的一批世联人。我们坚持这个

信念，所以选择了留下，选择走一条建立自

己核心竞争力的道路。

2001年，公司调我去数据部，因为公

司和上海同济研发了一年的数据系统始终无

法上线。调入数据部，我发现多得乱如麻的

问题。很多问题都是有关联的，揪出一条线

坚持反馈再改进才可以逐步推进。但是当这

那一年，我们的选择

!

李 欣

摘要：

选择意味着有得也有失，每一次的选择其实都是我们的信念和坚持的结果。自1998年进入估价行业，伴随机构发展一路走来，共同成长。经历了几次机构和自身的重要选择，微观见宏观，这些选择可能也是房地产估价行业20年发展的重要印记。关键词：

选择；坚持；机构与自我

———青春与成长的估价之路

就选择而言，是个

有得也有失的过

程，但回顾历史你

会发现，坚持在正

确的路上，必定有

收获！房地产估价

行业的进步需要我

们共同推进！

"#

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个很完善的有着GIS图形、四种估价方法计

算机辅助计算、自动生成报告、自动统计工

作量和财务数据的估价系统强制推行上线一

段时间后，遭到了估价师们的一致反对，最

大的问题是影响效率。系统做了一年多，公

司投入了近百万，所有人都对打造这个核心

竞争力报以很大期望，现在是继续强制推行

呢，还是放弃？怎么办？最终我们选择了坚

持。事实证明，计算机最适合简单情况下的

效率提高，问题在于我们把程序做复杂了，

那我们就简化，把计算机的计算和统计能力

运用到最适合IT介入的住宅自动估价领域。

现在回想，如果没有当时的坚持，也就没有

现在已在22个城市上线的世联EVS自动估

价系统了。2003年，系统终于推出 WEB

版，可以供客户上线使用了，2005年，系

统第一次得到银行付费使用，2006年，深

圳银行的使用率超过90%。这个时候的我，

以系统推行者的身份再去银行，感觉是在帮

客户解决问题，成就感油然而生。这个行

业，有价值！

2005年，我作为从公司基层成长的中

层管理者，参与公司发展方向的讨论。那个

时候的世联评估，刚刚从不给回扣的战役中

稳稳地站起来，在这段艰难朝春天进军的日

子里，除了自动估价系统之外，我们还坚持

了两件事：一是继续对金融客户保持更优质

的服务，服务面铺得更大，产品创新和培训

研究做得更多，得到的结果是我们接到的单

也都是比较难的单，反过来也培养了我们的

技术力量；二是成立了投资咨询部，尝试从

价值咨询角度帮开发商和政府解决问题，得

到的结果是在我们金融业务下降的时候，咨

询业务提供了有效补充。与此同时，深圳的

其他房地产估价机构也在迅猛成

长，一些一级估价机构纷纷在省

内开设分公司。封闭会议的讨论

现场，评估部总经理带着我们从

外部内部环境、SWOT分析、标

杆企业分析一步步达成共识：我

们要规模化发展，我们要服务全

国。这个选择是大家作为一个管

理团队共同做出的，这个时候的

世联评估，羽翼初丰。我作为综

合管理部的总经理，为 2005年

底陆续开设的北京、上海、广州

等分公司提供支持。这个时候的

我，不再对行业提出质疑，我们

提出：要为行业进步作出贡献。

2007年，集团提出要在国

内A股上市，出于体制的原因，

世联评估必须与世联地产脱离关

系，包括写字楼、人员、财务结

算、LOGO等。我们一直依赖的

大树就这样不再给我们遮凉了，

我们的执行董事也换成了一直以

专业、创新和高要求著称的领

图1 世联评估当年的营业额走势

图2 世联EVS自动估价系统 （下转第28页）

"

#$%&'($% )$* +',-(..&/$ 感想与印象

01

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!!!,')&+-.,(%),*+

笔者于2000年5月来到深圳，一直从

事房地产估价工作，为估价行业之喜而乐，

为估价行业之忧而泣，对房地产估价行业的

感情很微妙。十几年从业经历中，有很多机

会可以离开这个行业，最终却毅然决然地选

择坚守在估价行业的工作岗位上。

记得大学毕业来到深圳的时候，老师曾

给我一句临别赠言，“希望你做一个有思想

的估价师”。估价师不是流水线上的工人，

不应该拘泥于格式化的工作流程，要在工作

中不断总结经验教训，学会沉淀和分享，只

有这样才能不断地充实提高估价技术水平。

十多年过去了，我一直沿着这个方向前行，

努力让自己做一个有思想的估价师。然而，

通过这十多年的工作经历，我发现做一名有

思想、懂专业的估价师并不是很难，难的是

做一名有人格的估价师。

一年前，受某房地产开发商邀请，笔者

以专业顾问的身份参与了一个拆迁补偿谈

判。谈判的起因是被拆迁人向拆迁人（某房

地产开发商）提供了一份估价报告，要求拆

迁人按估价报告的价格进行补偿。这份估价

报告是由某知名房地产估价机构出具的，估

价对象是被拆迁人拥有的工业厂房、宿舍及

配套设施所属地块，该地块及地上建筑物已

纳入城市更新单元，估价目的是“为委托方

了解该地块在专项规划条件下的土地开发价

值”。该估价机构采用假设开发法进行估价，

最终得出的估价结果是2个亿，折合现状下

建筑面积单价约45000元/平方米。被拆迁

人坚持要求按照这个估价结果进行补偿，并

委托了出具估价报告的机构作为自己的专业

顾问。

一再追问之下，被拆迁人才明确表示当

时就是为了确定补偿标准而委托估价的，该

估价机构明知其真实估价目的，但为了规避

自身的风险将估价目的写成“为委托方了解

该地块在专项规划条件下的土地开发价值”。

诚然，仅从估价报告本身而言，采用假

设开发法进行估价是无可厚非的，估价机构

能有如此之高的执业风险意识也是值得欣慰

的，但这么操作却是严重地误导了被拆迁人

对其所拥的房产及土地价值作出准确判断。

作为估价行业的专业人士都知道，不同估价

目的之下，即便是相同的估价对象其价值也

是不同的。为委托人提供专业服务，为委托

人争取最大利益是无可厚非的，但应该理性

地对待，应该保持在合法、客观、合理的范

围之内。如此巧用“专业”技能，错误地引

导被拆迁人坐地起价，于社会和谐发展是不

利的。虽然最终的谈判结果得到了开发商的

认可，他们很满意，但我丝毫没有被认可的

成就感，这种同行之间的专业PK，孰败孰

胜都是一种悲衷。现在拆迁纠纷越来越多，

拆迁“钉子户”也越来越多，除去开发商等

拆迁人的问题，如果我们这些专业人士能够

正确地引导被拆迁人理性对待补偿事宜，诚

心实意地为被拆迁人利益考虑，客观合理地

给出补偿参考，我想这种拆迁纠纷应该能减

少一些或者更容易解决一些。

那么我们当如何做一个有人格的估价

师？有人格的前提是尊重自己。俗话说，你

想要得到别人的尊重，必须先要学会尊重别

人，要想别人尊重你，必须学会自己尊重自

己。一个人如果连自己都瞧不起自己，瞧不

起自己所从事的行业，又如何要求别人来尊

重你和你所在的行业呢？

尊重自己必须学会自律。在市场经济发

做一名有人格的房地产估价师!

黎 明

做一名有思想的房

地产估价师，更要

做一名有人格的房

地产估价师。要在

工作中不断总结经

验教训，学会沉淀

和分享，更要坚守

道德底线。

"#

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展的大背景之下，行政干预程度越来越小，

这意味着行业自律将越来越重要。要做到行

业自律，首先要从从业人员着手，其次是估

价机构。行业自律做得好与不好，更多取决

于行业主管部门和行业协会对制定的管理办

法是否完善、监督管理和执行力度是否到

位。当行业成员违反了相关规定，我们的主

管部门更愿意选择关起门来解决，业内消

化。这样操作的初衷是不希望给行业抹黑，

但正是因为这种处罚的违法成本不高才导致

行业成员的自律性下降。众所周知，新《交

通法》加大了处罚力度，同时也加强了巡逻

检查力度，酒后开车等违法行为瞬间减少了

许多。所以，要想让行业做到自觉自律，主

管部门及行业协会必须得加强监管力度和执

行力度。

其次，必须要体现估价师的专业价值。

一般情况下估价委托人之所以对我们不屑一

顾，归根结底是因为他没能真正见识到我们

的专业性，我们没能给对方提供更有价值的

东西。要想得到客户的认可和尊重，最直接

的办法就是要让客户对你产生信赖甚至依

赖，只有这样才能对你敬爱有加。

最后，要想成为一个有人格的估价师，

必须植入道德元素，不能让专业凌驾于道德

之上，不能突破道德的底线。估价师再有思

想，估价理论再专业，估价经验再丰富，如

果没有良好的职业操守，不珍惜自己的人

格，就不能称之为一名合格的估价师，合格

的估价师必须流淌着道德的血液。

这就是我想说的：做一名有人格的房地

产估价师。

（作者单位：深圳市尊量行土地房地产

估价有限公司）

（上接第16页）

五、房地产估价行业社会责任

———责任行业

在承担社会责任方面，河南省房地产估

价师与经纪人协会与郑州市儿童福利院结

对帮扶，组织估价机构向汤阴县岳飞故里小

学及幼儿园捐赠体育器材，赴大别山区小学

捐赠学习用具、体育用品等。通过这些行动

增强了房地产估价机构的责任感和使命感，

也向社会展示了估价行业的良好形象。

六、房地产估价行业文化建设

———多彩行业

三年来，作为河南省房地产估价师与经

纪人协会的一员，我亲身经历并参与了协会

举办的“赞歌献给党”歌唱比赛、“庆祝中

国共产党成立90周年”篮球比赛、“正达

杯”乒乓球赛、羽毛球赛、郑开5公里小马

拉松比赛等活动。今年协会又将每年8月定

为会员健身月，同时在全国第五个全国“全

民健身月”之际举行第二届篮球赛，就是要

让行业形成热爱运动、关爱生命、崇尚健身

的良好风尚。这些活动的开展活跃了行业气

氛、营造了良好的氛围、增强了业内从业人

员的沟通，一个有文化建设的行业一定是一

个丰富多彩的行业，是一个有底蕴的行业。

作为行业新人，通过这三年的点点滴

滴，我强烈感受到房地产估价行业是一个积

极向上、朝气蓬勃、勇于承担社会责任和使

命的行业，我相信在主管部门和上级学会的

带领下，行业会发展得越来越好、越来越壮

大。我愿意在我平凡的工作岗位上，做好本

职工作，到房地产估价师执业资格制度建立

25周年或30周年的时候，我也可以更加自

豪地说，房地产估价，我为你骄傲！

（作者单位：河南省房地产估价师与经

纪人协会）

"

#$%&'($% )$* +',-(..&/$ 感想与印象

01

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浅谈如何成为一名合格的房地产估价师

□黄 英

回想起来，笔者从事房地产估价工作已

有六年之久。六年的风风雨雨，使一个刚走

出校门的懵懂青年，逐渐成长为一名合格的

房地产估价师。从业以来，一路的磕磕碰

碰、摸爬滚打，使笔者逐渐明白，房地产估

价不仅仅是一种职业的代名词，也包含着一

种态度。这些年，笔者对如何做好房地产估

价工作也积累了一些心得。以下就如何才能

成为一名合格的房地产估价师，谈一点自己

的体会。对客户提出的一些疑问时也能进行

很好的解释。

一、必须具备扎实的

估价理论知识

理论知识是开展房地产估价工作的基

础。要做好房地产估价工作，首先要掌握各

类房地产估价方法的原理、运用方法及适用

范围，特别是对房地产估价三大基本方法较

法、收益法、成本法要会熟练运用。作为一

名合格的房地产估价师，不仅要能够出具合

格的估价报告，还要知悉其原理，这样就能

对估价结果有较好的掌控，同时在面对客户

提出的一些疑问时也能进行很好的解释。

二、必须熟悉房地产估价

相关法律法规

房地产估价工作受诸多法律法规的约

束，只有熟悉相应的法律法规，房地产估价

工作才能朝着正确的方向前进。合法原则是

估价工作的前提，估价工作不仅要依据相关

法律、行政法规、估价对象所在地的地方性

法规，还要依据国务院及其各部门颁发的相

关决定、命令、部门规章和政策及技术规

范，以及相关地方政府规章和政策等。具体

包括：《房地产管理法》、《土地管理法》、

《物权法》 等法律， 《房产税暂行条例》、

《土地管理法实施条例》等法规，《城市房

地产转让管理规定》、《城市房地产抵押管

理办法》、 《房地产估价机构管理办法》、

《国有土地上房屋征收评估办法》等规章文

件，以及《常州市国有土地上房屋征收与补

偿评估技术细则》等地方性政策。

在这里，要特别感谢笔者所属的常州市

房地产估价与经纪协会，能够坚持开展各类

房地产估价专业知识培训，使广大估价师能

够对行业相关的法律法规进行系统的学习，

提供给我们与同行坐在一起相互交流、学

习、吸取经验的机会，是我们为更好的做好

房地产估价工作打好坚实的基础。

三、必须具备良好的

职业道德素养

良好的职业道德是开展房地产估价工作

应具备的基本素质。房地产估价必须坚持公

平、公正的估价原则。在房地产估价这个行

业，一个不具备良好的职业道德的房地产估

价师所出具的估价报告，会使人产生不信任

感。我们都知道，违反职业道德轻则单位扣

奖金、丢掉工作，接受行业主管部门处罚，

严重的甚至触犯刑律判刑。因此，从事房地

产估价行业，要丢弃私心杂念，必须做到：

房地产估价不仅

仅是一种职业的

代名词，也包含着

一种态度。成为一

名合格的房地产

估价师，才能更好

地为行业发展贡献

力量。

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1．明晰工作中的法律责任、风险责任

房地产估价工作受诸多法律法规的约

束，估价师需要时刻铭记自己的法律责任。

对高估或低估的风险、估价师业务不精导致

的估价结果失实风险、执业过程中商业贿赂

风险等所带来的后果要有清醒的认识，必须

时时刻刻警示自己。

2．保持估价的独立性，主动回避与估

价对象和估价当事人有利害关系的项目

项目做多了总免不了在估价中遇到自己

熟悉的朋友，也许估价师刚从估价委托单位

或拆迁公司离职，又或许委托估价的是亲戚

或朋友，碰到这种情况估价师应主动提出回

避，避免有可能带来的不公正的估价，保持

估价工作的独立性。

3．不与估价当事人有任何不正当的利

益往来

在估价工作特别是征收评估中，一些被

征收户为了多得补偿款，会拿一些“蛋糕”

来诱惑估价师，这时估价师自身要有清醒的

认识，不要为了眼前的一点小利，毁了自己

的大好前程和幸福生活。也就是说，在估价

工作中，除了收取正常的估价服务费外，不

收取任何其他不正当的财物。

4．工作中积极、主动、认真、细致

人总是有惰性，偶尔会粗心大意，可是

做房地产估价就要求做到百分百的细心，测

量数据要细心，出具报告要细心。一份报告

需要我们责无旁贷、心无杂念地认真完成，

不能只讲求速度。

5．为估价当事人保守商业秘密

客户的选择就是对估价师的一种信任，

估价师要对委托人提供的文件、图纸、财务

报表、客户名单等妥善保管，并尽保密之

职，这也是最基本的职业道德素养。

四、必须熟悉当地的

房地产市场状况

房地产估价与房地产市场息息相关，一

名合格的房地产估价师应当熟悉当地房地产

市场买卖价格、租赁价格的行情、房地产供

求状况、发展趋势等。在这个问题上，行业

组织就发挥了重大的作用，笔者所在地方的

行业协会通过建立网站和刊物，为我们地方

的广大估价师搭建了一个很好的平台，使我

们能及时了解行业内的动态和新的政策法规

以及当地房地产市场的最新情况。通过阅读

刊物，我们能够了解到同行们好的经验和做

法，促进我们更好的把本职工作做好做实。

五、必须具备良好的

沟通和协调能力

房地产估价师的工作是理论和实践的结

合，尤其在房屋征收评估中，面对被征收人

的切身利益，估价师应做好征收评估政策的

宣传工作，对被征收人提出的各类问题做好

解释工作，需要估价人员有很好的沟通能

力，注重谈吐语言技巧。同时，征收评估涉

及征收实施单位、被征收人、征收劳务公司

等多个主体，有大量的协调衔接工作要做，

需要估价师具备较强的协调能力。

做好房地产估价工作，既是一门科学，

又是一门艺术，需要在工作中不断总结，积

累经验。以上是笔者从事房地产估价多年以

来的一些想法，也是努力成为一名合格的房

地产估价师的几点心得体会。在今后的估价

实践中，我将不断努力，更好地发挥自己的

人身价值，为房地产估价行业的发展贡献自

己的一份力量。

（作者单位：常州信达房地产评估造价

咨询有限公司，常州市房地产估价与经纪协

会推荐）

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00

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笔者从事房地产估价工作已十年，历经

十年摸索与努力，深感房地产估价工作取得

相对理想的效果，应时时进出房地产估价

“六度空间”。

所谓“六度”，即力度、广度、精度、

深度、速度、满意度，这六个方面相互交

织、相互促进，共同构筑成房地产估价的

“六度空间”。

一、力度———体现为房地产估价的

专业指导性、独立性和公正性

1．“力度”体现在对外时

从接触项目到完成估价报告的整个过

程，要与估价委托人、估价报告使用者、使

用者主管部门、协作单位等估价机构以外的

单位 （为简化描述，下文统称“委托人”）

打交道，确定估价范围、索取资料、实地查

勘、共同走访相关部门、介绍评估技术路

线、告知评估结果、处理难点重点等诸多事

项时常需彼此进行沟通。此时，估价人员需

表现出应有的“力度”，即以专业人员的身

份、站在公正的立场、从专业的角度来引

导、掌控整个估价过程，做到“内行指导外

行”，使整个估价过程始终保持独立、公正

与专业性。

就整个估价过程而言，笔者认为“力

度”在项目开始阶段尤其重要，因为“良好

的开端是成功的一半”，倘若从一开始就能

让委托人信服，那么后续工作将顺利很多。

例如，委托人要求高评或低评、不配合提供

估价所需资料、过于强势、试图误导评估走

向等事情时有发生，如果估价人员没有足够

的“力度”，将处于被动地位，工作不易开

展，甚至有可能掉入客户无意或有意设置的

“陷阱”之中。又如，在进行旧城改造房屋

征收评估时，如果不能很好引导房屋征收实

施单位配合评估工作甚至有被引导之现象，

则说明缺乏“力度”，其结果将是估价工作

不易顺利开展。

如何展示估价人员应有的“力度”呢？

笔者认为，首先自身要专业，自身专业才可

以“有理走遍天下”、“行家一出手，就知

有没有”；其次要牢记独立性原则，一身独

立执业之正气往往能压倒一切歪风邪气；再

次要讲究沟通技巧，据理力争、以柔克刚、

刚柔并济、迂回进攻、拖刀计、车轮战等，

复杂的估价项目沟通工作必不可少。当然，

在展示“力度”的时候，心要诚，要常怀公

正之心。

“力度”不仅指一己之力，还包括公司

合力。例如，想说服委托人接受估价人员的

正确做法，可通过项目负责人、技术负责

人、法人代表、外援等共同合作使力来做说

服工作。

2．“力度”体现在对内时

在估价机构内部也应表现出应有的“力

度”，任何估价人员，都应有追求客观、公

正的求实态度，遇到与客户之间、同事之间

有争议的项目，应本着科学、严谨的工作态

度，反复调查研究与测算论证，直至得出客

观公正的评估结果。

二、广度———体现为广范的

知识涉猎面和估价思路的开阔性

在与委托人沟通时，估价人员对专业知

识和相关知识掌握得越多，就越能使委托人

房地产估价“六度空间”!

王保泰

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信服，后续工作就越好开展。

例如评估某县房地产市场价值，估价人

员除了对该县房地产市场和县情非常了解以

外，对周边其他市县类似房地产的市场价值

也应相当熟悉；在接受房地产处置估价项目

时，估价人员除了对估价行为发表专业意见

之外，还应熟悉拍卖、过户等流程。在估价

人员丰富的知识面前，大多数委托人都会打

消干涉估价工作的念头。

开阔的估价思路也非常重要，有了开阔

的思路，从拟定估价技术路线到评估结束，

都能想得全面、做得全面。思路不够开阔的

估价人员，经常出现诸如实地查勘时疏漏重

要环节，少拿、漏拿估价资料，估价报告中

没有披露和处理一些关键事项，想不出好办

法解决估价问题等问题。

怎样才能具备“广度”？笔者认为，首

先要勤学、多学；其次要多关注房地产市

场、多了解相关政策法规；再次要加强责任

心，遇事多思考，常开拓思路；最后还要擅

于总结以往估价工作中的经验和教训，只有

这样才能不断提高业务水平。

三、精度———体现为估价结果的

客观性和准确性

房地产估价的终极目的就是得出一个客

观准确的估价结果，所有工作都围绕该中心

展开。为求“精度”，估价人员应不遗余力、

反复论证、推敲估价结果的合理性，使之成

为经得起时间考验、经得起不同部门审查的

科学结论。每一个估价人员， 都应该是一

个合格的估价“狙击手”。

针对估价行业内个别估价机构特意调整

估价结果“精度”以迎合委托人要求的不良

行为，应及时加以纠正。

四、深度———体现为估价人员

思考的深度和估价报告达到的深度

当前社会上存在一些关于估价技术含金

量低的质疑声和偏见，怎样考量估价技术的

含金量呢？笔者认为，反映在估价机构当

中，就是是否拥有多名善于深度思考的估价

人员和能否出具具有深度的估价报告。

在估价行业中确实存在着少数估价人员

在长期执业过程中，偏重报告数量、忽视报

告质量的问题，只知道照着估价报告模板

“依葫芦画瓢”，当遇到问题或新课题时，却

疏于深入思考和研究，缺少与同行的交流，

导致自身技术水平流于一般，甚至还误导了

刚踏入估价行业新人的工作态度。当遇到具

有一定难度的估价项目时，此类估价人员将

很难与委托人或在估价机构内部进行深入分

析探讨，不能盘丝剥茧、拨云见日，出具的

估价报告偏离了正确轨道，甚至出现不应该

出现的错漏。

要使估价报告具有“深度”，笔者认为，

不仅需要估价人员想得到、想得深、理得

顺、说得透，还要写得好。因此，出具一份

有深度高质量的估价报告，是需要耗费一定

精力和时间的。一个普通的估价项目，估价

报告写得规范、全面、丰富，应算有深度；

一个较为复杂、难度较高的估价项目，如能

采用最恰当的估价方法和合理有据的参数进

行测算，全面综合地考虑各项房产在整体项

目中发挥的效益，并在报告中揭示出项目的

特殊性以及需要提醒估价报告使用者关注的

重要事项，在文字描述上还能画龙点睛、深

入浅出，应算有深度。只要平时多学习、多

思考、多研究、多交流、多锻炼，相信大多

估价人员都能够具有一定“深度”。

五、速度———体现为估价作业的

高效性

在讲究高效运作的当今社会，“高效”

无疑成了大家共同追求的目标。如何加快速

度、高效出具估价报告，绝不是一件简单的

事情，而是一个系统工程，需要从组织架

构、人员安排、工作流程、工作方法、资源

配置、信息处理、外专业协助等多方面统筹

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01

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规划、贯彻落实方可达成。

俗话说“磨刀不误砍柴工”，准备工作

是绝对必要的。针对提高个人速度和效率而

言，在闲暇时要多储备一些专业理论知识，

多进行市场调查、搜集积累交易案例和相关

政策统计数据，多研究优秀估价报告范本，

多拟定和准备估价计算表，当然还包括对硬

件设施设备的储备和日常维护。对于共同作

业的项目小组，合理的分工协作则显得尤为

重要，恰当有序的分工合作能明显提高工作

效率。

当前存在一种值得关注的现象，就是个

别估价机构为求尽快出具报告，牺牲估价过

程的规范性操作，从而降低了估价报告质

量，这种做法给估价行业带来了严重的负面

影响，必须加以遏制。高效除了讲求“速

度”，还需要讲求“效果”，估价机构和估价

人员应本着对高效的正确认识，着力构建科

学的高效体系。

六、满意度———体现为

估价各方对估价行为的满意程度

一个估价项目完成后，估价各方站在公

正客观的立场上对估价过程和估价结果均表

示满意，应是所有估价人员孜孜以求的良好

结局。

“满意”包括“外部满意”和“内部满

意”。估价委托人、估价报告使用者、报告

审核方等外机构对估价行为满意，即为“外

部满意”；估价机构自身对估价行为满意，

则为“内部满意”。内部满意，不一定外部

满意，这说明估价行为并不被外部认可；外

部满意，不一定内部满意，就像年度赛事教

练对冠军球队的表现不一定很满意一样；唯

有内部、外部都满意了，才算取得了满意的

效果。作为估价机构，追求内部满意的最终

目的还是为了取得更好的外部满意度。

干扰常在、矛盾常有，是估价项目的常

态，如何巧妙化解干扰与矛盾，以客观、公

正、准确的结果形成估价报告？其实，最重

要的就是估价人员和估价机构规范执业。经

过力度、广度、深度、精度、速度“五度”

空间顺利运转之后，加上优质的服务，基本

能取得较高的“满意度”。

估价机构可建立“满意度”测评体系，

对估价过程和估价结果进行动态监测，采用

自评、他评等多种方式，对影响“满意度”

的不利因素及时进行调整和纠偏。

七、进出“六度空间”，规范执业，

估价行业才能持续发展

“六度”绝非相互独立，而是相互交织、

相互依存，共同构筑了一个健康的房地产估

价“六度空间”。如果把“六度空间”浓缩

为一个中心点，其实就是“规范执业”。

每一个估价项目，都是一个“六度空

间”。项目伊始，进入空间，项目结束，从

空间出来。由“力度”进，由“满意度”

出。进进出出，规范执业，唯有社会各界对

估价机构和估价人员的“满意度”提高了，

才能使整个房地产估价行业保持健康、长

期、可持续发展的良性态势。

（作者单位：海南瑞衡土地房地产估价

有限责任公司）

"#

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一、公有住房出售价格评估资格纷

争，以房地产估价专业性强定论

1991年，乐山市开始进行公有住房出

售前的价格评估准备工作。物价、国有资产

管理、建设等行政机关向市政府提出由各自

的下属机构承担公有住房价格评估。

市物价主管部门向市人民政府提出由其

下属的价格事务所评估公有住房价格。理由

是：住房价格属于物价管理范围，为了稳定

物价应当由其下属的价格事务所评估公有住

房价格。

市国有资产主管部门向市人民政府提出

由其下属的资产评估事务所评估公有住房价

格。理由是：公有住房属国有资产，国有资

产必须由取得国有资产评估资格的机构估

价，为了防止国有资产流失应当由其下属的

资产评估事务所评估公有住房价格。

市建设主管部门向市人民政府提出由其

下属的房地产估价事务所（前身为房地产估

价委员会）评估公有住房价格。理由是：房

地产价格的形成和波动有其自身特殊性，需

要具有房地产估价专业知识的人才能够正确

评估其价格。公有住房也是房地产，具有房

地产估价专业知识的人绝大多数在其下属的

房地产估价事务所，因此应当由其评估公有

住房价格。

价格事务所、资产评估事务所、房地产

估价事务所三个不同专业的估价机构都有行

政主管部门作为后盾要求评估公有住房价

格。市政府一度难以决定由谁承担，便将此

事连同住房制度改革方案一并提交市委常委

会定夺。市委常委会审议通过住房制度改革

方案后，要求按照能够正确评估公有住房价

格的标准由市政府决定公有住房价格评估机

构。随后，乐山市政府专门召开了一次公有

住房价格评估资格论证会。会上价格事务

所、资产评估事务所、房地产估价事务所分

别就各自保障公有住房价格评估客观、公

正、公平的技术标准、方法和程序进行公开

演示，并接受质询。

价格事务所主要从商品价格监管的程序

和方法方面陈述了对公有住房出售价格的确

定能够稳定物价。

资产评估事务所主要从会计记账的原值

和固定资产折旧的程序、方法方面陈述了由

其评估公有住房出售价格才能防止国有资产

专业能力是房地产估价师执业资格制度的根基

□赵东云

摘要：

公有住房价格评估资格之争和房地产估价结论之争，最终都以房地产估价师更具专业执业能力定论。两次纷争的启示是：社会需要房地产估价师的专业能力；房地产估价师的专业能力是服务社会、保护自己的力量；专业能力是房地产估价师执业资格制度的根基。应当完善和提高房地产估价师专业能力配套制度，从而稳固房地产估价师执业资格制度的根基。关键词：

房地产估价；专业能力；资格纷争；制度根基

———两次房地产估价资格纷争的启示

"

#$%&'($% )$* +',-(..&/$ 感想与印象

专业能力是房地

产估价师执业资格

制度的根基，随着

社会的发展，房地

产估价服务需求者

将会越来越看重房

地产估价师的专业

能力。

01

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流失。

房地产估价事务所则从公有住房市场价

值的评估原则、方法、标准、程序方面陈述

了由其评估公有住房价格，可以保障买卖双

方公正公平交易，从而确保国有资产不流

失、物价不会因公有住房价格偏离市场价值

而波动。

参加会议的人大代表、政协委员、政府

机关人员、离退休人员、企业职工等各方代

表都认为应当由具有房地产价格评估专业知

识、技能的房地产估价人员承担公有住房价

格评估，再由行政机关监督评估价格是否客

观、公正、公平。会后，乐山市政府正式决

定，公有住房出售价格由房地产估价人员组

成的房地产估价事务所评估；物价、国有资

产、房地产管理机关派人参加房改办工作审

定确认公有住房评估价格。

二、房地产估价结论纷争，以法院

采信房地产估价师的结论定论

1998年 12月 31日，注册房地产估价

师评估一宗房地产1998年12月30日的价

值为 650万元。某会计师事务所 1999年 4

月28日出具验资报告，确认房地产估价师

的估价结论有效。2000年5月18日，某价

格事务所的价格鉴定人员评估该宗房地产

1998年12月30日的市场价值为308万元。

随后，公诉机关以价格鉴定人员的308万元

结论为依据，指控房地产估价师的650万元

评估结论虚假。2001年，一审人民法院判

决价格事务所的评估程序不合法，价格鉴定

人员的估价结论不予采信。控方不服，提起

抗诉。2002年，二审人民法院公开审理此

案，并让房地产估价师与价格鉴定人员当庭

质证。

房地产估价师陈述的理由：一是，依据

《城市房地产管理法》规定，房地产估价人

员必须取得合法的房地产价格评估资格。价

格事务所的价格鉴定人员没有取得法定房地

产价格评估资格，其估价结论非法无效。二

是只有取得房地产价格评估人员资格，才具

有评估房地产价格的专业能力。价格事务所

的价格鉴定人员没有取得法定房地产价格评

估资格，不具备评估房地产价格的专业能

力，其估价结论非法无效。价格事务所的价

格鉴定人员出具的估价结论违背房地产估价

专业原则和标准，没有将土地使用权价值计

入房地产价值。按照房地产估价专业原则和

标准，该宗房地产的价值内涵包括其区位价

值、实体价值和权益价值。该宗房地产建筑

面积310平方米，占地460平方米，其国有

土地使用权合法，应当计算土地的区位价值

和权益价值。价格鉴定人员的308万元只计

算了房屋价值，没有计算土地的区位价值和

权益价值。

面对房地产估价师的质疑，两名价格鉴

定人员向法庭陈述的理由：一是，价格鉴定

人员取得了价格鉴定人资格，可以鉴定所有

财产。二是，委托评估的是房屋，因此没有

计算土地使用权价值。

二审法庭对房地产估价师和价格鉴定人

员质证后，终审裁定房地产估价师的理由成

立，予以采信；价格鉴定人员的估价结论不

予采信。至此，长达三年之久的房地产估价

结论纷争，以房地产估价师的估价结论专业

性强更具公信力和法律效力定论。

三、启示：专业能力是房地产

估价师执业资格制度的根基

1．专业能力是房地产估价在社会经济

活动中具有公信力、法律效力的关键

房地产价格需要具有专业房地产估价能

力的人才能够评估出来。如果不具有专业房

地产估价能力的人也能够客观正确评估出房

地产价值或价格，房地产估价师执业资格制

度建立的前提就不存在了。两次房地产估价

资格纷争都以承认房地产估价师的专业能力

定论，其根本原因就在于只有具备专业房地

产估价能力的人才能够正确评估房地产价

格。非专业的评估结论，无论形式上如何合

"#

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法，实质上难以保障客观、公正、公平。表

面上的合法，事实上的不客观，必然是事实

上的不公正、不公平。因此，房地产估价师

的专业能力是房地产估价在社会经济活动中

具有公信力、法律效力的关键。

2．专业能力是房地产估价师服务社会

保护自己的力量

房地产的特性决定了房地产估价是个体

智力的连续性劳动。评估一宗房地产的价

值，需要估价人员运用专业能力对房地产区

位、实体和权益价值的形成过程进行连贯全

面的分析判断，而不能将房地产估价过程分

解为若干环节由不同的人员进行。

房地产估价的核心服务是房地产估价师

知识、经验、道德水平构成的个人执业能力

服务。一个完整的房地产估价过程必须由估

价师亲自从始至终参与每个环节。即使有助

手帮助也不能替代估价师查勘现场、分析市

场、核查实物与权益、测算和确定价格、撰

写估价报告等过程。企图按照工业产品的现

代化生产方式，通过不同的估价人员分割完

成不同的估价环节，由此拼凑得出的估价结

论和估价报告，必然难以保证其准确性和客

观性。

上述房地产估价结论纠纷案件中，如果

房地产估价师的专业能力不足，不能在法庭

上从专业角度阐明估价理由，不能准确指出

非专业房地产估价人员的错漏之处，后果将

不堪设想。

3．强化专业能力，稳固房地产估价师

执业资格制度的根基

两次房地产估价资格纷争，表面上是业

务范围之争，事实上是房地产估价专业能力

之争。由专业房地产估价人员评估公有住房

出售价格，是经过公开展示房地产估价师的

专业能力之后确定的。采信房地产估价师的

结论，更是经过严格的法庭质证，验证了房

地产估价师的专业能力之后作出的。

随着社会的发展，房地产估价专业服务

需求者将会越来越看重房地产估价师的专业

能力。房地产估价师执业资格制度依据房地

产估价需要专业估价能力而建立，更需要强

化房地产估价师的专业能力来稳固其根基。

（作者单位：四川陆广房地产估价有限

公司）

导。当时业内其他公司大部分是老板加合伙

人的方式，而我们执委会作为职业经理人团

队，突然要直面经营，有一点自信不足。领

导问我们：你们想要什么？是啊，我们想要

什么？在公司这么多年，我们几个人早已经

把公司当做事业的舞台，既然做了选择，就

要别无选择的往前冲。世联评估的十年战略

规划和三年战略规划中，我们慎重承诺：我

们要做房地产估价行业第一品牌。几年的磕

磕绊绊下来，每个人的成长都历历在目，也

争吵也难过，也委屈也痛苦。2011年，我

们的营业额过亿，在中房学公布的一级机构

营业收入中排名第一。2012年底，我们坐

下来检讨，这么多年往前冲，我们好像也落

了很多功课，那么，我们新的选择又是什

么，未完待续。

就选择而言，是个有得也有失的过程，

但回顾历史，我们会发现那些喊起来像口号

的企业文化：“因团队而强大、因做足功课

而专业、因慎重承诺而有价值、拒接提供连

自己也无法引起自尊的产品和服务”，其实

是真正体现在我们每一次选择中的。经常有

人问我，房地产估价行业现在是更好做还是

更不好做？我的回答都是：越来越好做。我

到现在才真正懂得了我们这个行业的可贵和

价值，坚持在正确的路上，必定有收获！行

业的进步需要我们共同推进！

（作者单位：深圳市世联土地房地产评

估有限公司）

（上接第18页）

"

#$%&'($% )$* +',-(..&/$ 感想与印象

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1994年的 《城市房地产管理法》第三

十三条规定“实行房地产价格评估制度”，

第五十八条规定“实行房地产价格评估人员

资格认证制度”，从法律上明确了房地产估

价的地位，标志着房地产估价成为国家法定

制度。随着房屋商品化与城镇国有土地使用

有偿化，20年来，房地产估价机构迅速发

展，房地产估价业务数量稳定增长，相关法

律法规不断完善，房地产估价标准体系开始

建立，估价人员日益增多，房地产估价机构

的社会影响力也明显提升。

在法律体制下，房地产估价行业已走过

了20年，下一个十年、二十年……我们的

未来是什么？我们又将如何去迎接未来？

一、寻找方向，成为专家

成为房地产估价行业专家或专业人士应

该是众多房地产估价师的普遍认识和规划方

向，但很多人对专家并没有清晰的认识。大

前研一先生在《专业主义》一书中写到：专

家要控制自己的情感，并靠理性而行动。他

们不仅具备较强的专业知识和技能以及较强

的理念，而且无一例外地以顾客为第一位，

具有无穷的好奇心和永无止境的进取心，严

格遵守纪律。以上条件全部具备的人才，我

才把他们称为专家。

总而言之，专家已无法再根据职业种类

而定义。有专业的医生和律师，也有只通过

国家资格认证的徒有虚名的医生和律师。反

过来说，资格只不过是一张纸，如果不成为

真正的专家，便如“脚底的米粒”，捡起来

也不能吃。

那些仅按照公司规定采取行动的人，不

仅无法称之为专家，而且也不利于公司的发

展。无论从事任何工作都要首先确定自己的

顾客，并发誓为顾客作出贡献。因此，专业

人士应该具备的能力包括：①不断学习、乐

此不疲；②好奇心；③先见能力；④构思能

力；⑤讨论能力；⑥适应矛盾的能力。

世联地产董事长陈劲松先生经常提到什

么是专业？精于此道、以此为生、因此得

名、以此为荣。

无论是大前研一的《专业主义》，还是

RICS的五条专业和道德标准，对于专业人

士都给出了定义。资格证书仅仅是迈入估价

行业的第一步，有了基本的理论知识和相关

经验，若想成为一位真正意义上的专业人

士，还需要以客户为第一，不断提供高服务

水平，提升专业可信任度，推动行业进步。

二、客户第一，追求创新、卓越

我们把房地产估价行业的发展归纳为三

往前一步是专业□曹亚琨

摘要：

房地产估价是我国评估行业中对人员和机构实施双重行政许可的行业，房地产估价师执业资格是国家的一项法定制度。房地产估价师执业资格制度建立20周年之际，笔者作为20世纪90年代末开始执业的估价师，愿与各位同行携手努力，共同推进房地产估价行业继续朝着健康、创新的方向发展。本文以大前研一的《专业主义》为引子，冀望估价师以专业作为毕生追逐的方向，以客户为第一位，不断创新，在未来的行业发展中，与时俱进。关键词：

专业；客户；创新

信息时代和大数据

时代，释放出很大

的空间，赋予估价

师不断追求创新、

追逐梦想的责任，

未来房地产估价师

将会接受更多的考

验，不断更新知

识，追求卓越、创

新，是迈向专业的

必然之路。

"#

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个阶段：第一个阶段，大开荒时代（上世纪

90年初－2002年），各估价机构专注于本地

的发展，传统评估业务为主，咨询业务起

步；第二个阶段，大发展时代 （2003年－

2012年），全国扩张拉开，大力发展拆迁、

咨询业务；第三个阶段：大数据时代（2013

年至今），大力发展信息化，争夺核心竞争

力。纵观这三个阶段，行业的变化、估价机

构战略的调整都是围绕客户的变化。估价产

品的创新同样是响应客户的需求。

1998年世联评估与金融机构的共同探

讨下，在深圳市首次推出新业务产品———楼

宇按揭分析报告；2003年率先将估价技术

和地理信息系统（GIS）相结合，研发出世

联EVS自动估价信息系统，金融机构全面

覆盖使用；随后几年咨询业迅速发展，这与

类金融市场的活跃度相关，带来新的业务机

会。研究了国外按揭贷款证券化的流程及参

与主体之后发现估价机构贯穿整个过程，专

业机构的地位不容忽视，除了按揭贷款发放

前银行委托评估外，抵押贷款期间抵押物批

量评估以及评级机构在对资产包评级过程中

的咨询服务也成为未来发展的服务方向。拥

有产品定价权时，专业价值在客户服务过程

中体现得淋漓尽致。

在追求专业的道路上，会遇见形形色色

的客户，估价师真正的成长恰恰来自于客

户。大多数时间我们是为金融机构的抵押贷

款评估服务，提供质量稳定、估值合理、规

范的估价报告，当面对不同的客户时，估价

师都会有痛并快乐着的经历，以笔者为新鸿

基地产提供深圳拿地策略分析为例。第一稿

评审后，领导一句“兄弟，估价要是像你这

样做就完了”。洋洋洒洒几十页的估价报告

一句话就被否定了，专业感荡然无存，直接

打入谷底，做为估价师我情何以堪？之后在

领导的指引下多番论证、调整参数，形成独

创性的拿地策略分析报告时，醍醐灌顶的感

觉真是很妙，如同练武之人打通任督二脉。

2002年笔者还服务过天津泰达北京项目，

汇报时客户从第一页就开始发难，逐渐领会

客户真正想要的东西是个艰难的过程，最终

他们让我懂得：第一，开发商关注的是具有

可操作性的建议，最怕行货；第二，开发商

作为非专业人士，学习态度值得我们学习，

细至如何修正因素、如何计算都要搞懂，因

为他们无法承担由于专业公司的错误，导致

自己判断和决策失误而带来的损失；第三，

对于关键因素不能只凭个人经验，应借助其

他工具或案例来消除客户的疑问。想成为一

名优秀的专业人士，深度挖掘客户需求及专

业创新上要做足功课。

三、结语

在这个信息爆炸的时代，它赋予估价师

不断追求创新、追逐梦想的责任；互联网改

变生活方式和工作方式，估价行业的大数据

正如火如荼地展开，通过传统工具嫁接互联

网给提供客户高效、高品质服务；估价咨询

业百花齐放，释放出很大的空间，未来专业

发展的领域中估价师将会接受更多的考验，不

断更新知识，以客户需求为首位，放飞思想，

追求卓越、创新，是迈向专业的必然之路。

（作者单位：深圳市世联土地房地产评

估有限公司）

RICS的五条专业和道德标准

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#$%&'($% )$* +',-(..&/$ 感想与印象

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随着城市高层建筑的日益增多，因受相

邻建筑物影响，致使房屋的通风、采光状况

受损的诉讼案件不断出现。针对采光纠纷案

件中赔偿损失标准不明等问题，法院往往委

托房地产估价机构进行司法鉴定估价。房地

产估价机构也因为此类估价项目缺乏标准、

依据而产生困惑。在多年的从业生涯中，笔

者曾遇到一宗房地产采光损失司法鉴定估价

案例，与法院协商、接受委托、实地查勘、

出具报告、答复异议等环节颇具特点，启示

良多。值此房地产估价师执业资格制度建立

二十周年之际，笔者将此案例与广大同仁分

享，期望能够对大家今后的工作有所启发。

一、房地产采光损失司法鉴定

估价案例

（一）案由及感想南阳市某县城区某住宅区一楼住户，因

南侧居民新建住宅楼影响其房屋采光，遂以

影响相邻采光为由诉至法院要求赔偿损失。

经法院承办人员多次调解无法达成一致意

见，后原告申请司法鉴定。

据了解，当地法院自2005年以来受理

此类相邻不动产通风采光纠纷案件共40件，

法院过去处理该类案件时，只是原则上引用

《民法通则》第八十三条的规定，即“不动

产的相邻各方应当按照有利于生产，方便生

活，团结互助，公平合理的精神，正确处理

截水、排水、通行、通风、采光等各方面的

相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，

应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”至

于在什么情况下采取停止侵害、排除妨碍、

赔偿多少损失上，没有具体的规定，相同的

案件在处理上各法官裁量处理的尺度不同，

同案不同判，当事人意见较大。由于房屋采

光影响程度以及房屋价值贬损额度难以确

定，严重影响了此类案件的判决，法院技术

部门也深感困惑。

因业务关系，当地法院技术部门负责人

询问我们公司能否承担该司法鉴定估价项

目。我们公司过去曾探讨过房屋采光分析及

房屋采光受损价值贬损估价等技术问题，但

没有实务经验。一方面感到技术难度大，缺

乏估价依据及标准，当事人不容易接受；另

一方面感到估价机构和估价师的知识能力还

有明显不足，不能解决新的房地产估价需

求，不能为社会提供有效的服务。但考虑到

我们有一定的技术积淀，且探索创新是房地

产估价机构义不容辞的责任。我们答应先查

勘现场、研究相关资料后再做进一步决定，

法院技术部门负责人欣然同意。

（二）查勘及估价2011年 12月 22日，正好是冬至日，

我们与法院技术部门负责人及法官达到现

场。经实地查勘测量，原告与被告系南北邻

居，被告在其土地使用范围内未经规划批准

建了一栋6层房屋，高出地面21米，距北

边的原告房屋仅8.8米，并对其他数据进行

了测量。被遮挡房屋室内光线昏暗，南侧光

创新是做好房地产估价工作的基石

!

丁金礼

———一宗房地产采光损失司法鉴定估价案例的启示

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线不如北侧，中午不得不开灯照明。

为寻求一个科学的方法，使双方当事人

能够信服，为法官裁判时提供参考依据，经

与法院技术部门探讨，采用二步走的方法进

行估价：一是测量确认是否影响通风采光及

影响的程度；二是根据影响通风采光的程

度，对被侵害的房地产进行价值贬损估价，

即评估该房屋在受到侵害前后的房地产市场

价值，计算出差价，作为赔偿的参考依据。

（三）异议及答复经过采光分析及房屋采光受损价值估

价，最终得出房地产采光受损贬值额为4万

余元。估价报告出具之后，被告通过法院提

出了有一定专业水平的书面《异议书》。回

复《异议书》是司法鉴定估价的重要步骤，

如果不能有理有据予以回答，可能使司法鉴

定估价前功尽弃，既影响司法工作效率，也

将在法院系统中造成不良影响。在认真研究

《异议书》后，遵循“解释有理有据、内容

客观公正、回复紧扣异议、词语精炼有彩”

的原则，我们逐条予以回复，得到了当事人

的认可。

（四）结案及思考最终法院承办人员根据我们提供的估价

结果进行判决，得到双方认可，均未上诉并

履行完毕。通过这次估价创新活动，法官有

了参考标准，当事人也认为裁判有依据，收

到了良好的效果，我们自己也得到了锻炼和

提高。之后其他法院纷纷联系此类鉴定估价

项目，我们也在此类估价创新过程中不断得

到有关法官、律师的有益提示，采光分析及

房屋受损价值估价技术逐渐成熟。同时我们

也在思考，房地产估价创新不仅需要技术的

提高，还需要理念的更新，更需要社会责任

感的增强。

二、房地产采光损失司法鉴定

估价思路

（一）房地产采光受损损害的对象房屋采光受损对权利人有三方面的损

害：一是对建筑物（房屋及其室内物品）本

身损害，由于房屋不能正常通风和采光，造

成室内空气潮湿、不流通和室内放置的物品

易受潮变霉，影响正常使用。二是增加能源

消耗造成的经济损失，由于采光不好，白天

也得使用灯光照明，增加了灯具设施及能源

消耗，冬天寒冷增加取暖成本，致使经济支

出增加。三是对权利人人身健康的损害，包

括生理健康、心理健康。因此，通风、采光

受损侵害的客体表面上是一幢房屋，实则是

房屋及室内物品的使用寿命和权利人的身心

健康。

（二）采光分析是房屋采光受损估价的重要步骤和依据

对个案来讲，采光影响程度有多大，法

官缺乏专业知识，当事人双方又相互不服，

多移送法院技术部门委托专业机构进行司法

鉴定。采光影响程度决定房屋采光受损贬值

幅度，因此，估价机构首先要进行采光分

析，这也是房屋采光受损价值估价的前置条

件及难点。

采光分析涉及地球科学知识、当地地理

位置、当地相关标准、估价对象与周边房屋

相对位置及高度等，需要估价机构测量分析

计算，是当事人能否信服的关键，也是重要

的估价依据。一般是测算冬至日或大寒日的

采光情况。

（三）采用适宜的估价方法进行房屋采光受损价值估价

房屋通风、采光损失价值估价是房地产

损害估价的一个类型，估价方法一般有损失

资本化法、赔偿实例比较法和价差法。损失

资本化法是通过测算房地产效益的减损值与

费用的增加在净收益损失年限内的现值之

和，从而评估房地产价值减损额的方法。赔

偿实例比较法是通过类似房地产损害的实际

赔偿金额的比较和修正，从而评估房地产价

值减损额的方法。价差法是求取类似的无采

光缺陷房屋和有采光缺陷房屋市场价值之差

作为房屋采光损失价值的方法。

本案中被侵害房屋为普通住宅，用于自

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#$%&'($% )$* +',-(..&/$ 感想与印象

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住，无法计算客观的租金降低额，不具备损

失资本化法的使用条件。同时，相邻侵权赔

偿纠纷案件数量有限，且个案特殊性较强，

往往不具备赔偿实例比较法的使用条件。因

此，本案采用了价差法。

一般来说，经济越发达的地区，居民对

居住环境的要求越高，通风、采光受损导致

的房地产价值贬损相对也越大。相邻建筑物

越近越高，被影响建筑物的光线、私密性、

通风条件越差，压抑感越强。通风、采光条

件对房地产价值的影响因素包括：实物因

素、区位因素、心理因素、生理因素、经济

因素。

实物因素，主要是指通风、采光条件受

影响之后，造成被侵害房屋潮湿，室内空气

流通不畅，缺乏阳光照射杀菌，从而影响房

屋及室内物品、构件的使用寿命。

区位因素，主要是指通风、采光条件受

影响之后，造成被侵害房屋空气不清新，视

觉环境差，严重的可能“改变”房屋的朝

向。例如，原朝南的房屋因南侧房屋超高且

距离太近，通风、采光条件极差，相当于房

屋全部“朝北”，从而影响房地产价值。

心理、生理因素，主要是指通风、采光

条件受影响之后，造成被侵害房屋使用人压

抑感增加，生理机能受损，从而影响房屋使

用人的心理、生理健康，也影响潜在房屋购

买人的买房欲望。

经济因素，主要是指通风、采光条件受

影响之后，造成被侵害房屋的使用成本增

加，效益降低，造成经济上的直接损失。

通过这些影响因素测算房地产价值的减

损幅度，再根据采光受损前的正常房地产价

值，得出房屋通风、采光受损的赔偿数额。

三、新兴估价项目

对房地产估价机构的启示

（一）创新是做好房地产估价工作的基石

随着经济建设的快速发展和科技水平的

不断提高以及人们维权意识的逐步增强，新

的房地产司法鉴定估价业务会不断出现。房

地产估价师必须与时俱进，及时更新知识，

探索新的估价方法，在遵循《房地产估价规

范》的前提下进行有益创新，满足社会对房

地产估价工作的需求，提供高质量的现代房

地产中介服务。房地产估价机构未来发展无

外乎两个方面：一是传统业务的巩固与提

高，二是新兴业务的探索与创新。从某种意

义上说，后者更具有发展潜力。同时，传统

业务只有在创新中才能巩固、提高，守旧将

使估价机构在低端业务上进行市场竞争，最

终走向衰败。因此，创新是做好房地产估价

工作的基石。

（二）进一步完善房地产估价师继续教育制度

对于在某些领域有突破且取得一定社会

效果的创新项目，应予以鼓励和扶持，同时

进一步完善继续教育课程内容，对已出现的

新兴估价项目及其估价技术思路进行推介，

并指出需要注意的事项。这样可以更大限度

地鼓励估价师去学习创新，推动房地产估价

行业健康有序地发展。

（三）保护知识产权，尊重有益创新房地产估价并不是一项深奥的技术，一

种新方法的运用一旦全部公开，很多估价师

及估价机构就会效仿。在内地，一个地方一

旦有两个以上机构掌握这种新方法，便容易

现恶性竞争，很快使有益创新“贬值”，从

而挫伤学习创新的积极性。因此，建议各级

房地产估价行业组织在推介有益创新的同

时，对关键技术予以保护。同时，鉴于目前

套版凑数等不当估价行为尚未根除，为防止

借“创新”之名行“恶搞”之实，应对此类

估价行为予以警示和限制。

（四）适时宣传创新项目，促进科研成果转化

对创新的房地产估价项目，应通过适当

途径进行宣传推广，使科研成果尽快转化为

生产力。不仅能拓展估价业务范围，更能解

决社会需求，行业组织可以利用行业影响力

""

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进行推介，为供需双方提供一个交流平台，

促进房地产创新活动健康有序发展。

（五）加强横向协作攻关，提高技术创新质量

新兴房地产估价项目往往是多边缘学科

的结合，仅靠房地产估价基本理论与方法及

《房地产估价规范》是远远不够的，需要加

强横向协作攻关。我们在承担这次司法鉴定

估价项目过程中，与当地法院技术部门的负

责人充分沟通，该负责人是一个很有学术研

究能力的法官，在交流研究中进一步提高了

我们的创新水平。事后我们联合撰写发表了

《在相邻通风采光纠纷案件中可采取贬值评

估法计算赔偿标准》一文，在当地法院系统

中有一定影响。

（六）不断增强责任意识，及时应对多方质疑

与其他发明创造一样，创新房地产估价

项目也是在探索、质疑、再探索、再提高过

程中逐步发展成熟的。房地产估价机构和估

价师要不断增强责任意识，面对质疑不退缩

不回避，沉着应对，及时答复应对。当然，

如果没有足够的专业技能，从事创新项目还

应谨慎，这也是社会责任的另一种表现。在

这次司法鉴定估价过程中，我们及时回复了

被告提出的 《异议书》，对维护估价结果，

及时处理诉讼案件起到了关键作用。

四、应注意的几个问题

（一）估价创新需要行业引导目前房地产估价行业组织已经关注有益

创新活动，并在房地产估价报告评审中予以

加分，这是行业积极引导的措施之一，但还

需要进一步指导，例如：列出需要创新或近

期即将出现的创新领域、应注意的事项等，

防止盲目创新。

（二）报告检查需要宽容对待现在各地房地产估价行业组织都十分重

视房地产估价报告质量，抽查估价报告是其

中的一项重要措施。但是有些创新项目的估

价报告不同于一般估价报告，如果按照目前

的房地产估价报告评审标准，有些参数选取

依据可能还不够充分，市场分析可能还不够

透彻，评审分值可能较低。对待此类估价报

告应给予宽容或由专家集体讨论评审，不宜

用传统的标准去严格遏制。

五、结束语

我们从政府房地产估价部门脱钩改制成

为自主经营的房地产估价公司，与房地产估

价行业一起经历了二十年的风风雨雨，有很

多令人回味与感恩的往事和值得总结与探索

的思考，但创新一直是我们远大美好的理想

与孜孜不倦的追求，尽管还不尽如人意，尽

管尚有待完善，但我们会一直走下去！

（作者单位：河南宏基房地产估价测绘

有限公司，河南省房地产估价师与经纪人协

会推荐）

的是要具有追求房地产估价之美的意识。房

地产估价是科学与艺术的结合，具有科学美

与艺术美。“社会的进步就是人类对美的追

求的结晶”，追求房地产估价之美，表面是

追求房地产估价报告的尽善尽美，但其根本

意义在于在从业人员心中树立起客观、严

谨、求真、求美的执业信念及追求，推动个

人估价技术水平的提升，最终推动房地产估

价行业的持续健康发展。

（作者单位：武汉国佳房地资产评估有

限公司）

（上接第14页）

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#$%&'($% )$* +',-(..&/$ 感想与印象

01

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专业性是房地产估价师的自我修养

□梁小满

摘要：

通过深度的客户需求挖掘，发现客户在项目收购过程中的深层需求；运用房地产估价知识，为客户提供项目收购过程中的风险分析，收购价格建议及物业最优处置方案，为客户降低交易成本，实现物业价值最大化提供咨询意见。本文通过对估价项目的分析，阐述了专业性才是争取估价业务，赢得行业自尊最有利武器的观点。关键词：

客户需求；学以致用；专业化发展

———一个房地产估价项目引发的思考

一、一个成功的房地产估价项目

1．项目背景

2011年春节前，公司联系到一个大项

目，国内一家知名的上市公司要收购另一家

公司名下拥有的 8家酒店 （见图 1），委托

我们公司对这8家酒店的房地产市场价值进

行评估。

2．项目取得———客户是可以被引导的

简单沟通之后得知，我们只是备选估价

机构之一，能否承接到项目还不一定。向客

户索取了所需估价相关资料后，我们在公司

内部组织了一次研讨会，对该项目的概况及

客户的背景、需求进行了分析。客户是大型

国企，在国内拥有多家星级酒店，酒店管理

经验丰富，对酒店行业的熟悉程度要高于我

们。如何体现我们的专业能力，让客户接纳

我们为其提供服务，成为最大的难题。

与客户的第一次见面是在视频会议上进

行的，还没等我们发言，客户就先发了声

明，大概的意思是说：这个项目很简单，类

似项目他们做了很多，对房地产估价已经很

清楚了，无非就是市场法、收益法、成本

法；备选估价机构有好几家，选择谁来承接

对他们的影响并不大；他们准备采用评估费

用就低原则，报价低的才有可能获得该业

务。虽然客户一直微笑面对，但听到这番

话，我还是感受到了极大的不尊重。但我还

是保持了理智，首先向客户阐述了我们对项

目的整体看法，收购项目评估应该注意的问

题及事项；其次说明了我们的评估依据、相

关参数获取方法及调研方案；最后表示我们

提交的估价报告中会详细说明估价结果确定

的依据及过程，有利于他们更深层次地了解

估价对象的市场价值。经过上述说明，客户

开始提起了一些兴趣，我们赶紧趁热打铁，

图1 项目简介图

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一级指标 指标权重 二级指标 指标因子权重 综合加权权重 指标因子权重 综合加权权重 分值

地段 25%城市 60% 15% 60% 15% 7、8、10

区位 40% 10% 40% 10% 4、6、8、10

使用现状 15%经营收入 50% 8% 50% 8% 5、7、8、9、10

入住率 50% 8% 50% 8% 5-10

物业本体 30%

建筑外观 25% 8% 25% 8% 4-9

内部装修 50% 15% 50% 15%

9

6-7

4-5

1

功能分区 25% 30% 25% 8% 6、8、9

产权情况 30%完全产权 50% 30% 50% 15% 7、10

瑕疵产权 50% 30% 50% 15% 3、6

继续沟通。我们发现，客户最关心的问题其

实是项目交易过程中的风险控制和收购完成

后如何实现物业价值的最大化。推销自己的

机会来了。针对先前的沟通，我们进一步阐

述了自己的观点：①类似收购项目，单纯的

房地产价值评估只能解决表面问题，并不能

回答收购的风险问题，也不能解答如何实现

物业价值最大化的问题。②房地产估价师是

房地产评估领域专业的人员，不仅能提供估

值服务，而且能提供房地产咨询类服务。③

客户关心的核心问题属于房地产咨询业务范

畴，估值加咨询相结合的服务方案可以解决

项目收购过程中的核心问题。④我们对收费

的态度，类似项目工作难度大，周期长，低

收费是不可能的。这个方案引起了客户极大

的兴趣，最终他们决定采用我们的方案，由

我们来承接项目，并接受我们的报价。

3．方案实施———估价知识与咨询的

互通

对于房地产评估项目已经是驾轻就熟，

难的是咨询报告。项目实施过程中我们决定

采用估价与咨询并行的工作方式。其实咨询

报告的内容在很多方面可以与估价报告的内

容结合，只是将其细化。除此之外，我们还

准备在咨询报告中建立评价体系，深化调研

内容，多专业结合。

在评估估价对象交易风险时，我们认为

采用定量分析比定性分析更具有说服力，而

要实现估价对象交易风险定量分析首先要建

立一个包含三级指标的评价体系（见表1）。

结合深度的市场调查 （产权交易限制是重

点），这个问题就可以迎刃而解。

针对收购完成后物业最优处置方案的问

题，我们决定采用最高最佳使用分析（见图

2）、经济测算、方案比选（见图3）相结合

的方法来解决。

鉴于估价对象各物业建成时间均较早，

产权类型多样，我们认为除了深化常规市场

调查项目外，还需对所在地的产权交易限

制、酒店改扩建或重新装修的相关规定、限

制、所需提供的材料、造价费用等内容进行

详细调查，把其作为咨询报告的主要内容提

表1 评价体系

图2 最高最佳使用分析思路图 图3 方案比选思路图

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#$%&'($% )$* +',-(..&/$ 感想与印象

01

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供给客户。

4．最终成果———客户认可及后续合作

经过团队努力，我们于3月底向客户提

交了一份房地估价报告和一份一百多页的咨

询报告。咨询报告主要向客户说明了：①各

套物业的优劣势。②物业交易风险的大小及

排序。③交易的产权限制及其他限制。④交

易时应补缴的出让金比例及数额。⑤各套物

业如需改扩建或重新装修的造价费用及相关

政策限制。⑥目前缺少的相关文件，如何补

办及所需的相关费用等情况。⑦对估价对象

在保持现状使用及改扩建或重新装修条件下

的经济收益指标进行了测算，并对比了各种

假定情况下各物业的累计净现值、回收期及

财务内部收益率等各项指标情况，根据对比

结果得出了如何实现估价对象价值最大化的

结论。工作成果提交后，得到了客户的极大

认可与肯定，最后客户把我们提供的咨询报

告作为基准报告，把律师事务所、会计师事

务所、资产评估公司提交的报告都整合进

来，作为整个收购项目的最终成果报告。通

过这个项目，客户了解了我们，后续的合作

项目也越来越多。

二、项目后续思考

1．深度挖掘客户需求，拓展业务范围

回想项目初期，如果我们没能对客户需

求进行深层的挖掘，而是一味地随大流，拼

收费，拼回扣，可能无法取得项目，也难以

得到应有的尊严。估价目的是房地产估价的

核心内容之一，但客户的真实需要却经常被

忽视。我们一直在埋怨业务少、市场竞争日

趋激烈，埋怨回扣越来越高、收费越来越

低，却忽视了评估行业应该服务于客户的基

本要求。可想而知，连客户最根本的需求都

不清楚，如何能为客户提供专业的服务。这

个项目告诉我们，简单的价值评估不能代表

房地产估价全部，引导并发掘估值背后客户

的真实需求是获取市场化业务的前提，也是

拓展房地产估价业务的第一步。

2．融会贯通，学以致用

房地产估价师的知识面很广，对物业产

权的认识，对经济测算的了解，对物业优劣

的判断等，积累这些知识是房地产估价师展

现专业优势的资本。但光有优势远远不够，

能将这些优势转化为生产力才是王道。如本

项目中“收购物业风险评价体系”与市场法

中“房地产价格影响因素分析及评价”的理

论依据是一致的，只是分析角度及分值设定

有差异。而“项目最优处置方案”其实是对

房地产估价中“最高最佳使用分析”的细化

及实施，最后结合经济测算结果得出相应的

结论。知识运用的实战需要估价师在做

“全”的同时还需做“精”，只有“精”于业

务，活用估价知识，才能找到解决房地产问

题的最佳途径，并最终成为估价师解决房地

产市场问题的利刃。

3．客户的尊重取决于我们的行为

在加入估价行业前，房地产估价师在我

心目中是十分专业、高尚、受人尊重的职

业。现实却很难再有这种感觉。一个朋友向

我抱怨，说他买了一个房子，做了评估，拿

到的估价报告就几页纸，照片也是寥寥，还

收了他不少钱。简直就是骗子！我能说什么

呢？这的确是行业内存在的现象，现在很多

客户都在质疑估价师的专业能力。当你和他

谈专业时，很多人都会摆出“我也专家”的

姿态。估价师的专业地位越来越难以得到客

户的认可和尊重。你是否想过自己提供的产

品 （报告）是否符合标准，是否经得起推

敲？在业务竞争的过程中自己是否能把持

“底线”？你是否为客户提供了建设性意见，

是否真正解决了客户的问题？赚取钞票的同

时，你的内心是否渴求客户的尊重呢？

事实告诉我们，房地产估价师绝对不能

放弃自己的专业性。专业性是估价师的自我

修养，是立身之本，是获得行业自尊、争取

估价业务最有利的武器。

（作者单位：深圳市世联土地房地产评

估有限公司上海分公司）

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自2002年进入房地产估价行业至今已

有 10多年时间，回首 10余年来的工作历

程，可谓五味杂陈，既有拆迁（征收）评估

工作进展顺利得到社会各方一致满意的良好

结果，也有部分当事人由于各种原因出现不

满情绪的无奈；既有获取项目及操作项目时

的痛苦和艰辛，也有老百姓改善居住环境后

对我们由衷的感激从而感到自己的工作和付

出都是有价值的甜蜜。借房地产估价师执业

资格制度建立20周年之际，回顾一下10余

年来天津市城市房屋拆迁（征收）的几个发

展阶段及个人感受。

第一阶段：

2001年至2003年底

2001年11月1日《城市房屋拆迁管理

条例》 （国务院令第305号）正式实施，拆

迁工作正式引入房地产评估机构对拟拆迁房

屋进行评估，评估结果作为拆迁补偿的依据

之一。天津市于2003年1月1日针对该条

例发布了《天津市城市房屋拆迁管理规定》

（市政府第63号令），天津市的房屋拆迁工

作开始有了系统的规范和流程，房地产价格

评估机构在业务范围上也有了新的领域。

在此阶段，取得房屋拆迁许可证的单位

实施具体的拆迁工作，参与拆迁评估的房地

产价格评估机构需要取得房地产评估资质，

并由拆迁单位从比较熟悉的具备资质的房地

产评估机构中择优选择。评估机构确定之

后，由评估机构配合拆迁单位自行确定实地

查勘的具体时间，评估机构可按照同类型房

屋10%抽样的方式进行实地查勘，按照实地

查勘的时点采用成本法、收益法、市场法等

方法对拟拆迁房地产进行估价，然后由评估

机构向拆迁单位提供一份“预评估报告”，

供拆迁单位申请拆迁许可证使用。待拆迁单

位办理拆迁许可证之后，评估机构出具以拆

迁许可证颁发之日作为估价时点出具正式的

评估报告交予拆迁单位，由拆迁单位据此实

施拆迁补偿等工作。此阶段的补偿以货币补

偿为主结合产权调换，补偿金额采取“评估

价格＋政府补贴”的方式，并且基本形成了

各个行政区统一补偿金额，即评估价格高则

政府补贴低，评估价格低则政府补贴高，因

此评估价格在安置补偿中的作用不太显著。

当时天津市的房价并不高，拆迁对于老

百姓来说，改善了居住条件和环境，所以拆

迁工作的进展比较顺利。这个阶段，待拆迁

的房屋基本上都是老旧平房和老旧低层楼

房，典型拆迁项目为危旧房屋改造、市政道

路配套工程、地铁工程等。大量旧城改造项

目的实施，带动了天津市房地产价格出现第

一次大幅度上涨。总之，在此阶段评估工作

在规范性、完整性、公开性等方面尚不完

善，但实际操作适应了当时的社会发展环境

因此整体工作效果较好。

第二阶段：

2004年初至2007年4月30日

2003年12月1日建设部印发了《城市

房屋拆迁估价指导意见》 （建住房[2003]234

号），2004年1月1日起施行。该指导意见

天津市城市房屋拆迁 （征收）评估工作 10年感触!

刘德建 刘伟明

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#$%&'($% )$* +',-(..&/$ 感想与印象

01

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中明确了拆迁评估的若干问题：房屋拆迁评

估的价值内涵、评估机构的确定方式、评估

的目的、时点、方法、评估结果的公示、异

议的处理等内容。天津市房管局针对该指导

意见于2004年3月14日下发了《关于贯彻

建设部 <城市房屋拆迁估价指导意见 >的

意见》 （津房拆[2004]100号），同时推出了

拆迁工作管理网，利用网络对天津市的拆迁

工作进行部分管理。该意见中明确，拆迁评

估机构报名期间拆迁单位和被拆迁居民代表

应组织成立评议组，估价机构现场向评议组

成员介绍自己的资格等级和业务范围等情

况，由评议组投票选定评估机构。

在这个阶段中，天津市推出了统一的分

户评估报告单及实地查勘表，各评估机构严

格按此操作对拟拆迁房屋进行全面查勘，并

且细化了被拆迁人对初步结果有异议时的处

理流程，保护了被拆迁人的利益。此阶段的

补偿依旧以货币补偿为主结合产权调换，补

偿金额仍采取“评估价格＋政府补贴”的方

式，但随着房地产市场的发展，市场法逐渐

成为主要的评估方法，可比案例选取为同区

域内的二手房。同时，评估价格逐步提高，

政府补贴逐渐减少，评估价格在补偿款中的

比例不断增加，因此评估价格在安置补偿中

的作用逐渐重要起来。但被拆迁房屋多为平

房及老式楼房，总建筑面积较小，补偿总额

不高，相比市场上的房屋总价值有一定差

距，导致拆迁工作的进展较第一阶段困难了

许多。典型拆迁项目为房地产开发地块改

造、市政道路配套工程、海河综合改造、地

铁工程等。

在此阶段，拆迁量依然较大，与此同

时，天津市房地产价格稳步提升。但评估工

作的操作依据充分了许多，规范性、公开性

等方面逐渐完善，实际评估工作难度加大。

第三阶段：

2007年5月1日至2011年1月

2007年3月30日天津市政府发布了新

的《天津市城市房屋拆迁管理规定》 （津政

令第 113号），2007年 4月 25日天津市国

土资源和房屋管理局发布了《天津市房屋拆

迁评估管理办法》 （津国土房拆[2007]369

号）。两文件最大的变化就是明确了被拆迁

房屋的货币补偿金额，以被拆迁房屋所处区

位新建普通商品房市场评估价格确定。《天

津市房屋拆迁评估管理办法》从房屋单价的

角度基本上解决了高房价下拆迁工作涉及的

问题。

在此阶段，评估机构的产生改由抽签方

式产生，随机性大大增加。由于采用了市场

法评估被拆迁房屋周边新建普通商品房的价

格，此阶段取消了安置补偿中政府补贴的部

分，完全参照评估价格确定安置补偿价格。

此方式虽然解决了单价问题，却解决不了因

面积小总补偿款较低的问题，同时将补偿总

额低的矛盾转嫁到了评估机构，评估机构的

作用和责任空前的重要，需要丰富的经验和

较多的人力配置才能做好此阶段的评估工

作。典型拆迁项目依然为地块整理、市政道

路配套工程、海河综合改造、地铁工程等。

此阶段恰逢2008年奥运会在北京召开，天

津作为协办城市举办了部分赛事，拆迁工作

难度大大增加，拆迁量逐步减小，与此同

时，天津市房地产价格先升后降再上升。在

此阶段，评估工作的操作依据进一步完善，

尤其公开性显著加强，实际评估工作难度最

大，拆迁工作也处于低谷。

第四阶段：

2011年1月21日至今

2011年1月21日，《国有土地上房屋

征收与补偿条例》 （国务院令第590号）公

布并实施，“拆迁”改为“征收”。2011年

6月 3日，住房和城乡建设部公布并实施

《国有土地上房屋征收评估办法》 （建房

[2011]77号），该办法明确征收评估机构由

被征收人在规定时间内协商选定，在规定时

（下转第46页）

"#

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我们的国家，

有一个伟大的中国梦。

我们的房地产估价师，

有一个未来十年的梦想。

告别了小桥流水，

远离了黄土高坡，

我们来到充满活力的城市，

追求美好生活；

我们选择了估价事业，

追求个人梦想。

在那紫禁城外、未央宫旁，

在那黄浦江畔、越秀山下，

在那拥挤的公交车上，

在那飞奔的地铁车厢，

到处都有估价师忙碌的身影，

到处都有估价师发出的声响。

住宅、办公、商业、工业各种房产，

这是我们熟悉的领域；

独立、客观、公正、谨慎，

这是我们坚持的职业底线；

当一名优秀的房地产估价师，

这是我们终生努力的方向！

为了实现自己的人生价值，

为了实现共同的中国梦，

我们勤恳地积累充电，

我们静默地执业奉献，

把握着房地产估价和咨询市场，

关注着国家和行业动向。

我们的专业水平是一流的，

我们的数据管理是一流的，

我们的实务研究是一流的，

我们的报告质量是一流的，

这就是我们不断奋斗的目标，

这就是我们未来十年的梦想！

未来十年的梦想!

顾振发

（作者单位：上海城市房地产估价有限公司）

"

#$%&'()*$+&, -,. /0()*$1$+&, 回顾与展望

23

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从上世纪八十年代开始，随着土地有偿

使用和住房制度改革，房地产成为商品进入

市场，中国房地产市场和房地产估价开始复

兴。尤其是从1993年产生首批房地产估价

师开始，随着我国经济的快速发展和市场经

济体系的建立，城市建设及城市化进程加

快，来自房地产交易、融资、投资、纳税等

经济活动和房屋征收等方面的房地产估价需

求快速增加，房地产估价从行业规模到业务

范围、从专业技术到服务水平都有了长足发

展和进步。得益于上海市全国领先的城市化

进程和高速发展的房地产业，上海房地产估

价行业的发展尤为引人瞩目。

一、行业地位和作用日益显现

上海作为我国的经济、金融、贸易中心

城市，土地使用制度改革和房地产市场起步

较早，房地产估价行业的发展起步也比较

早。1990年经市政府批准，上海颁布实施

了《上海市房产评估管理暂行办法》，1993

年上海市房产估价所成立，1995年上海市

房产估价所与土地估价所合并成立上海市房

地产估价所，各区县相继成立事业性房地产

估价机构，并出现了个别社会性专业房地产

估价机构。1996年 4月，上海市发布了

《关于本市房地产中介服务收费的通知》，在

全国较早制订了房地产价格评估收费地方性

指导标准，同年 6月、12月，上海市房屋

土地资源管理局先后发布《关于房地产价格

评估机构备案和管理的补充通知》、《关于

房地产价格必须评估的范围及政府指定评估

的规定的通知》等文件，为上海市房地产估

价行业地位的确立和稳定发展奠定了基础。

至今，在上海市仅6000多平方公里的土地

上，具有房地产估价师执业资格的从 1993

年首批十几人发展到近3000人，其中注册

执业的房地产估价师超过2300人，有资质

的房地产估价机构77家，资产总额约4亿

元，年业务收入达 7亿元，缴纳税收 4000

多万元。

上海的房地产估价业务最初主要是房屋

拆迁中简单的建筑物估价，且主要由各区县

的房地产估价所承担，目前已发展到房地产

交易、抵押融资、司法仲裁、企业改制及资

产处置、分家析产等各种经济活动，还为大

量城市建设项目、房地产投资等提供评估和

咨询服务。在“世博会”、“迪斯尼”和大

量轨道交通建设、旧城改造等重大建设项目

中，房地产估价机构和房地产估价师不但承

担了繁重的房屋征收估价工作，还提供专业

的解说以及协助沟通等服务，有效促进了房

屋征收项目的顺利推进；在房地产市场高涨

时期，房地产估价机构不但通过对商品房市

场预售价格的客观评估抑制房地产市场“泡

沫”，更秉持“谨慎原则”进行房地产抵押

估价和风险提示为降低金融风险作出了应有

贡献；在上海强化从价征税和试行房产税的

工作中，提供房地产交易评估核价和相关技

术支持，显著提高了财政税收和工作效率；

更有大量涉及房地产的纠纷、司法仲裁经过

专业的房地产估价得到了和谐解决，等等。

2012年度，上海房地产估价行业完成各类

估价项目约9.2万个，评估房屋建筑面积约

行业快速发展，地位日益彰显

!

杨国诚

———上海房地产估价行业二十年回顾与展望

上世纪八十年代，

房地产成为商品进

入市场，中国的房

地产市场和房地产

估价开始复兴。上

海房地产估价行业

得益于其全国领先

的城市化进程和高

速发展的房地产

业，发展尤为引人

瞩目。

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2.5亿平方米、土地面积约 2.3亿平方米，

评估总价值约4万亿元，其中抵押、房屋征

收（拆迁）、课税目的的估价业务量占据前

三位。

同时，上海房地产估价行业还培养了一

支强大的专家队伍，及时对房屋征收、司法

仲裁等重大项目中的房地产估价报告提供鉴

定、咨询服务。2002年，根据 《上海市城

市房屋拆迁管理实施细则》的有关规定，成

立了上海市房地产估价专家委员会，随后上

海市物价局、房屋土地管理局联合发布了

《关于本市城市房屋拆迁评估和专家鉴定收

费标准的通知》，为专家队伍建设和鉴定工

作顺利开展提供了保障。目前，上海市房地

产估价专家库专家达70人，完成的房地产

估价报告鉴定达1570件，估价报告专家鉴

定已成为城市房屋征收强制执行的必经环

节，为房屋征收工作的推进和估价纠纷的和

谐解决发挥了重大作用。

总之，房地产估价在引导房地产市场理

性发展，维护房地产市场秩序，保护房地产

权利人和利害关系人的合法权益，防范金融

风险，促进房屋征收工作和社会经济和谐等

方面都发挥着越来越重要的作用。

二、法制基础和行政管理及

自律体制日益健全

房地产估价行业虽然发展迅速，但作为

一个行业，无论在产业人数上还是产值规模

上，相较其他行业而言并不算大。但因为其

独特的作用，受到了社会和政府的高度关

注，无论法律规范、行政监管体制还是行业

自律体系建设，发展都比较迅速，目前基本

上形成了既有法律法规的保障和约束，又有

行政监管和社会监督下的行业自律体制。

1994年实施的 《城市房地产管理法》

第三十三条规定“国家实行房地产价格评估

制度”，第五十八条规定“国家实行房地产

价格评估人员资格认证制度”,这两条规定

明确了房地产估价的法律地位，使房地产估

价成为国家法定制度。此后，建设部、人事

部联合发布了《关于印发〈房地产估价师执

业资格制度暂行规定〉和<房地产估价师执

业资格考试实施办法>的通知》，为房地产

估价行业的规范发展奠定了基础。随着市场

经济的发展和政府体制改革的推进，2003

年《行政许可法》出台，房地产估价资质管

理纳入政府行政许可的审批事项，建设部于

2005年颁布实施了 《房地产估价机构管理

办法》，2006年颁布实施了《注册房地产估

价师管理办法》，房地产估价行业的行政管

理体制基本确立。上海作为经济和房地产市

场高度发达的城市，政府对房地产估价行业

的发展和管理也高度重视。根据行政许可制

度的有关要求，2006年上海市房屋土地资

源管理局颁布了《关于贯彻建设部<房地产

估价机构管理办法>的通知》，明确了管理

部门、资质核定程序、估价管理、信用档案

建设等具体事项。目前，上海制定了年检制

度，每年对房地产估价机构的情况，包括机

构人员、财务状况和内部建设及报告质量情

况等进行年检，并及时将行业机构和个人的

执业情况、年检情况通过政府、协会网站和

媒体向社会公开，接受社会监督，并正在抓

紧建设房地产估价报告备案系统，强化对估

价行业的质量管理。

在法规体系和行政监管体制不断健全的

同时，行业自律机制也不断完善。1993年

中国房地产估价师学会成立后，上海市房地

产估价师协会于1997年成立。进入二十一

世纪，上海市大力促进行业协会发展，2002

年 1月发布实施 《上海市行业协会暂行办

法》，并同时发布《关于本市促进行业协会

发展的指导意见》 （沪府办发[2002]1号）、

《关于本市经济鉴证类社会中介机构规范管

理的若干意见》 （沪府发[2002]2号），明确

了“政会分开，自主办会”和“一业一会”

等指导方针，极大促进了行业协会的发展。

目前，上海市房地产估价师协会的会员从最

初的 200多人发展到 1000多人，制定了

《房地产估价师自律守则》，大力号召抵制不

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正当竞争，对估价中的违规行为及时约谈并

向行业通报；同时，及时组织对新政策、新

业务知识的学习、研讨，有计划地落实国家

对注册房地产估价师继续教育的有关要求，

使执业人员的专业知识和技能及时更新、提

高，以适应行业和业务的发展需要，基本形

成了从机构到个人、从市场拓展到技术提升

全面自律的行业发展环境。

三、行业服务质量和专业性

日益突出

由于房地产的特殊性及其价格影响因素

的复杂性，房地产的价格评估是一项复杂而

又专业性很强的工作，所以世界上大多数经

济发达的国家或地区都有房地产或不动产估

价的专门法律和标准。我国在房地产估价行

业起步不久，就制订了国家行业标准———

《房地产估价规范》。针对不同估价目的下相

关经济行为的特殊性，在 《房地产估价规

范》的基础上，从国家到地方的行政主管部

门又制定了针对性更强的估价指导标准或技

术规范。其中，针对房屋征收与居民切身利

益息息相关，房屋征收估价工作影响大、情

况复杂的特点，从2001年实施房屋拆迁制

度到2011年实施房屋征收新办法，建设部

先后制订实施了《城市房屋拆迁估价指导意

见》、《国有土地上房屋征收评估办法》，明

确规定了房屋征收（拆迁）评估的程序、内

容、价值定义、方法及主要参数等事项，确

保客观、公正、公平地估价。面对房地产抵

押、信托等融资行为的蓬勃发展，为防范金

融风险，建设部联合人民银行、银监会等部

门制定了《房地产抵押估价指导意见》，明

确要求房地产抵押估价必须遵循“谨慎原

则”，并且进行风险提示和变现能力分析等，

为金融机构更全面地了解房地产市场和抵押

物状况，降低抵押风险，提供了更多的专业

信息和技术支持。

上海市于1987年就编制了《上海市房

屋估价暂行标准》作为上海房屋拆迁和落政

房屋补偿估价的主要评估依据，并随着经济

的发展不断修订完善。2001年实施市场化

拆迁补偿政策至今，行政主管部门先后制订

了《上海市房屋拆迁评估管理暂行规定》、

《上海市国有土地上房屋征收评估管理暂行

规定》，并联合行业协会分别研究制订了

《上海市房屋拆迁评估技术规范》和《上海

市国有土地上房屋征收评估技术规范》，有

效地指导和保障了城市房屋征收中估价工作

的规范、有序开展。2006年，上海市房屋

土地资源管理局还发布了《关于本市房屋拆

迁估价报告鉴定有关问题的通知》，为保障

居民切身利益和征收工作的和谐开展奠定了

基础。

同时，为了推动行业技术水平和报告质

量的提高，中国房地产估价师与房地产经纪

人学会组织研究制订了《房地产估价报告评

审标准（试行）》，作为机构资质核定和机构

检查中报告质量评审的标准。上海市在行业

协会的组织下，也较早在全国开展了房地产

估价报告评价体系的系统研究，制订了《房

地产（土地）估价报告质量评价标准》，并

通过机构年检的报告质量抽查、优秀报告评

选、论文征集和课题研究等工作，促进房地

产估价业务能力和服务质量的提升。

总的来看，房地产估价目前已基本形成

了一套从国家标准到专业性估价指导意见和

地方性技术规范，多层次和分领域、较完善

的专业技术体系，以及从全国到地方的质量

评价体系和监管制度，使房地产估价行业的

服务质量有了大幅度提升，也使得房地产估

价的专业性日益突出。

四、挑战与机遇并存，

发展壮大任重而道远

经过二十年的快速发展，房地产估价行

业规模得到壮大，但已出现缺乏新的业务增

长点、同业低水平竞争激烈，以及违规甚至

违法执业等问题。目前，上海正大力推进产

业结构转型和升级，服务业的发展是重中之

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重，更有新一轮改革试验的重大举措———中

国（上海）自由贸易区建设将快速展开，城

市的建设和土地利用的结构调整将产生更多

的估价和咨询服务需求。2010年，经上海

市政府批准，由工商牵头、会同25个委办

局和19个行业协会制定发布了《关于进一

步促进本市中介服务业发展的若干意见》。

这些都为上海房地产估价行业的持续发展带

来了机遇，但产业创新、制度创新和新兴产

业的产生，也将对房地产估价工作将提出更

多的挑战。如何抓好机遇，在现有基础上进

一步发展壮大值得我们思考和研究。笔者认

为有必要抓紧以下几个方面的工作：

1．建立“以人为本”的行业监管和自

律机制，优化行业监管和自律

现有的行业管理主要以机构为抓手，重

机构而轻个人，加之“有限责任”的保护，

在经济利益的驱动下，不惜牺牲自己的声誉

甚至执业资格，违规、违法承揽估价业务的

现象时有出现。顺应政府机构改革的大势，

有必要从源头抓起，行政监管部门、行业协

会和机构联手，以房地产估价师个人为抓

手，完善房地产估价师信用档案体系，建立

房地产估价师执业征信系统，落实《注册房

地产估价师管理办法》等相关管理规定中对

估价师执业行为的监督、检查和惩处措施，

形成“自下（估价师）而上（机构和行业）”

的行业监管和自律机制。

2．积极发展估价相关咨询业务，推动

行业做大做强

要解决机构间同业低水平竞争问题，使

行业做大做强，必须培育新的业务增长点。

这需要行政主管部门和行业协会，不但在估

价相关的行业，如经纪、登记代理、可行性

研究等行业准入上松绑，同时还要发挥行政

主管部门和行业协会的优势，给估价机构扩

大相关领域业务“搭台”，为房地产估价行

业综合发展创造条件。房地产估价机构则需

要立足房地产估价的基础，拓展专业能力范

围，使自身具备“一专多能”的实力，并积

极开展“横向”间（不同区域机构间）的联

合和“纵向”间（估价相关上、下游业务机

构间）的宣传和业务开拓。

3．抓紧研究新技术和新问题，进一步

提升行业技术水平和服务质量

在市场经济不断发展过程中，随着房地

产类型的多样化和市场变化的复杂化，对房

地产估价工作的专业性、技术性的要求越来

越高。很多特殊的、缺乏市场活动的房地产

需要进入市场，或需要以价格作为完成相关

经济活动的基础，例如保障性房屋的交易价

格或租金确定、特种用途或公益性房屋征收

补偿估价、划拨土地的房地产市场价格评估

等，但估价时往往无从下手，或因技术标准

不统一导致估价结果难以令人信服。因此，

需要针对新问题，抓紧研究制定科学、合理

而又统一、规范的评估技术规范或标准，使

房地产估价取信于民，树立行业的专业权威

地位。

另外，大数据时代已然到来，虽然部分

房地产估价机构已开展了信息系统建设，但

大多主要是立足于自身业务的需要，且各自

为战，缺乏效率、影响力和发展潜力。作为

以信息为基础的咨询行业，高效地获取信

息、有效整合并共享数据资源，发挥“大数

据”在业务拓展中的作用，是提高整个房地

产估价行业的工作效率和服务质量、强化行

业地位的重要保障。因此，迫切需要在行业

协会的牵头或推动下，全体估价机构积极参

与，抓紧开展进一步地研究和实践。

（作者单位：上海市房地产估价师协会）

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今年是房地产估价师执业资格制度建立

20周年，成都市房地产评估协会 （以下简

称“协会”）成立11周年。在这个值得纪念

的年份，我们想回顾一下房地产估价师执业

资格制度建立以来协会成长的历程、取得的

成绩，并展望房地产估价行业的未来。

2002年10月，成都市房地产评估协会

成立，如今已经发展成为拥有141家会员单

位，具有协会秘书处、房地产估价专家委员

会和房地产估价师联络与维权委员会三大常

设机构，并在全国具有一定影响力的地方行

业组织，为四川省和成都市房地产估价行业

的健康发展发挥了重要作用，为四川省的经

济发展和社会进步作出了应有的贡献。在

2003年11月举行的“中国房地产估价师执

业资格制度建立十周年暨房地产估价学术研

讨会”上，协会获得了“房地产估价行业贡

献奖”。

十多年来协会开展的工作和取得的成绩

主要包括以下几个方面：

第一，积极建章立制，完善相关工作制

度和专家鉴定规则。协会自成立之初就十分

注重加强自身建设，建立杜绝同业恶性竞争

的监管机制，维护了开放透明、公平有序的

房地产估价市场环境。相继出台了《房地产

估价专家委员会专家鉴定规则》、《成都市

房地产估价技术指引》、《房地产估价师联

络与维权委员会工作规则》等文件，为房地

产估价纠纷的调处、裁决提供专业鉴定意

见。正是因为这套规章制度的建立，充分发

挥了房地产估价专家的作用，使得房地产估

价在成都市乃至四川省的城市化进程和社会

经济发展当中发挥了重要作用，专家鉴定工

作得到住房和城乡建设部（以下简称“住建

部”）和中国房地产估价师与房地产经纪人

学会（以下简称“中房学”）的肯定和表彰。

第二，积极开展课题研究，参与政府有

关房地产估价方面的规范性文件的起草和地

方性法规的立法工作。比如，研究出台《成

都市农村房屋估价规范》、《成都市房地产

估价报告评审标准》、《成都市国有土地上

房屋征收评估操作规则（试行）》、《房地产

司法鉴定估价规范研究》等课题研究及参与

国家标准《房地产估价规范》、《房地产估

价基本术语标准》的修订、编写等。

第三，积极参加住建部和中房学举办的

全国性或国际性房地产估价论坛，选派优秀

的房地产估价师参与中房学组织的房地产估

价师执业资格考试的相关工作，积极承接行

政主管部门和中房学交给的各项课题。正是

由于协会在日常工作中注重发挥房地产估价

师的专家作用，鼓励大家积极参与房地产估

价论坛的征文活动，所以协会获得了多个最

高优秀论文奖项，在住建部的“房地产估价

与经纪专家委员会”当中拥有两名专家。

第四，加强行业自律，开展房地产估价

报告抽查评审工作。为提高房地产估价报告

的质量及房地产估价师的业务素质，协会每

年都会抽查估价报告，基本做到每个估价机

构每年最少抽取一份报告，然后组织专家评

审打分，指出报告中存在的问题，促进估价

机构不断提高报告质量；对报告不合格的估

价机构要求其整改，进行通报并扣取当年的

信用分数。

第五，热心社会公益事业，注重提升房

地产估价行业的社会地位。在5·12四川汶

川大地震救灾活动当中，协会在第一时间向

成都市房地产估价同行募捐，并通过中房学

固其根本，浚其泉源———记成都市房地产评估协会发展历程

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向全国房地产估价同行发出捐款倡议，最终

筹得救灾款150余万元。该款项加上民盟四

川省委募集的 110万元救灾款合计 260万

元，在都江堰市虹口乡公立卫生院原址专款

修建了“估价师盟员爱心医院”。

展望未来，我们对房地产估价行业的未

来充满希望。古语有言：“欲木之长者，必

固其根本；欲流之远者，必浚其泉源”。对

成都房地产估价行业的未来，我们有以下几

点期盼：第一，借助于这一轮信息化建设的

浪潮，成都房地产估价能在全国居于领先地

位，估价工作更加科学与公允，估价参数选

取有充分的依据。第二，成都的房地产估价

同行更加团结，同行之间比技术比服务，没

有恶性竞争。第三，成都房地产估价行业的

社会地位得以提升，具有强大的社会公信

力，为成都市和四川省社会经济的发展做出

更大贡献。第四，协会自律性更强，更加注

重反映会员心声、维护会员权益，进一步拓

展为会员服务的内容，提升服务的品质。

（作者单位：成都市房地产评估协会）

（上接第39页）

间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织

被征收人按照少数服从多数的原则投票决

定。2011年6月 8日，天津市国土资源和

房屋管理局公布《关于房屋征收评估等事项

的通知》 （津国土房拆[2011]227号），明确

房屋征收评估机构由被征收人投票决定，天

津市的征收工作也进入崭新的局面。

此阶段最大的变化在于“拆迁”变“征

收”，一词之差，但该项工作发生了显著变

化：首先征收主体由投资人变为地方政府；

取消了拆迁公司；取消了拆迁许可证改为征

收决定；取消了预评估报告改为初步结果分

户公示；征收全过程程序性进一步加强；被

征收人全程参与各个阶段的工作；被征收人

的异议救济成本大幅度降低；信息公开制度

全面铺开；工作透明度大大加强等，可以说

被征收人的合法权益得到了空前的保障。与

此同时，征收评估工作的各个重要节点，从

对被征收人的宣传力度、项目操作的精细

化、各个阶段的公示解释、分户报告单的制

作发放、装修及停产停业损失的评估、异议

的处理等各环节，均公开接受被征收人的监

督，对评估机构的操作水平要求极高。在这

种情况下，房屋征收工作进展顺利，绝大多

数征收项目奖励期内签约率达到 90%甚至

更高，社会各方都很满意。典型项目为地铁

项目、旧城区改建、市政道路配套等。此

时，天津市局部地区的房地产价格受征收因

素影响大幅度上涨。

从以上四个阶段的拆迁（征收）评估工

作中，我们深刻感受到了政府对于拆迁（征

收）工作的完善和以人为本创建和谐社会所

做的努力。广大被拆迁（征收）人分享到了

社会进步带来的居住条件的改善，虽然在不

同阶段出现了个别不和谐的情况，但总的趋

势是朝着公开、透明、公正、公平、最大限

度的保护被拆迁（征收）人合法利益的方向

发展的。

（作者单位：天津中量房地产土地评估

有限责任公司）

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一、房地产估价行业发展的

五个阶段

1．房地产估价制度建立前（1993年1

月1日前）

这个阶段有两件事印象深刻：一是

1990年 4月参加原建设部房地产业司在北

京理工大学举办的房地产估价培训班。作为

华中农业大学土地经济研二学生，我参加了

这次培训班的学习，也是首次比较系统地学

习房地产估价知识。二是承担了湖北省第一

宗土地估价业务。1992年 9月，湖北省军

区要卖一块土地给中国人民银行湖北省分行

建造办公楼，但土地到底价值几何，双方都

没有底，找到湖北省土地管理局要求估价，

省局通知我参加。尽管学习了一些理论知

识，但实际估价还是第一次，好在我的硕士

论文是《城市土地使用权价格研究》，收集

了不少武汉市地价的相关资料。估价时专门

邀请了武汉市局地籍处长等人参与，最后比

较客观地评估出了土地价格，并以湖北省土

地管理技术服务部的名义出具了估价报告，

几个参与者签字，委托方比较满意。

2．房地产估价制度的建立 （1993年

-1999年）

这个阶段也有两件事印象深刻：一是首

批通过房地产估价师资格考试。1995年我

参加了全国第一次房地产估价师资格考试，

以湖北省第二名的成绩，取得了房地产估价

师资格；二是1996年所在单位取得房地产

估价资质。这个比考取房地产估价师资格难

度要大得多。当时我所在的湖北省地产估价

中心属于湖北省土地管理局下属事业单位，

不属于房地产管理系统。经过多次努力和申

报终于取得了房地产估价资质。由于各地房

地产估价基本处于垄断状态，尽管取得了房

地产估价资质，但各地基本上不接受我们的

房地产估价报告。1998年我们尝试着做了

一个武汉市商业银行委托的房地产抵押估价

报告，经历千辛万苦也没有办成抵押登记。

土地估价也是被各地土地估价所垄断了。我

们能做的只有 A级土地估价机构才能承担

的企业上市土地估价，除此之外，还承担垄

断机构不愿意做的基准地价和少量涉及司法

仲裁的估价业务。

3．房地产估价机构脱钩改制（1999年

-2006年）

这个阶段印象最为深刻的是到底是否参

与估价机构脱钩改制。国土资源部规定，土

地估价机构脱钩改制时，想脱钩的可以参与

脱钩改制，不想脱钩的可以回机关。在经过

1年的思考和权衡之后，我决定参与 2000

年8月正式确定的脱钩改制。湖北省地产估

价中心11名正式人员中，只有4人参与脱

钩改制，7人回省厅重新安排工作。改制后

的第一个项目是一个大型国有企业改制土地

估价处置。在5个省兄弟估价机构的帮助下

和有关领导的支持下，我们顺利拿到了国土

资源部的审批文件。还有两件事情印象也比

较深刻：一是2001年2月国土资源部发文

将土地估价结果审批改为备案，2002年国

土资源部发文取消土地估价机构资质行政许

可，改为协会备案。估价机构的责任和市场

房地产估价行业发展的五个阶段和五个建议

!

潘世炳

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压力陡然增大。二是2003年7月我们公司

取得房地产估价一级资质，这是全面进入综

合估价的重要一步。2005年之后，地方估

价垄断现象逐步缓解。

4．房地产估价机构“七年之痒”及洗

牌（2006年-2012年）

脱钩改制后，大家都考虑生存问题，群

策群力，争取更多业务收入。经过六、七年

之后，估价机构的内部管理理念、机制、收

益分配等一系列问题逐步暴露出来，股东之

间的分歧也逐步显现，出现了“七年之痒”，

对公司领导和股东都是严峻的考验。身边不

少熟悉的估价机构因此解散或倒闭，其中不

乏规模较大的机构，所有人都是输家。与此

同时，行业也开始“洗牌”，机构规模和地

位此消彼长。这个阶段，估价机构规避内部

风险是一个主要问题。

5．房地产估价服务的创新和升级

（2012年至今）

由于社会经济的巨变，房地产估价行业

的生存和发展面临挑战。随着各地课税评估

的逐步取消，以课税评估为主业的估价机构

逐步死亡或全面转型。随着《物权法》和相

关政策法规的实施，抵押估价报告不再作为

办理抵押手续的必备要件，抵押估价业务压

力增大。估价机构之间大打价格战，一些不

恰当的竞争方式不断出现，不合理的支出不

断增加，估价收益不断走低。评估估价风险

在恶性竞争中不断放大，先后有多名房地产

估价师被追究民事或刑事责任。缺少差异化

服务，服务价值大打折扣，估价服务创新和

升级成为估价行业面对的紧迫问题。

二、房地产估价行业创新升级的

五条建议

1．规范估价服务购买行为

严格规范政府机关、企事业单位、军

队、银行等购买评估咨询服务的行为和方

式，按照“小政府、大社会”的模式，减少

行政审批项目，将政府和国有企事业单位等

大量事务性工作，按照公开、公正、公平的

原则，交给评估咨询组织承担。定期监管购

买服务的标准、规范、透明度等，并奖惩相

关单位和评估咨询组织，避免弄虚作假和违

规现象。禁止带有行政职能的经营性评估咨

询单位违规垄断经营性评估咨询业务。

2．营造公平的法治环境，规范行业管理

清理有关部门和地方政策，废止违反

《公司法》的不合理的地方和部门限制，减

少人为因素限制和歧视异地执业，鼓励评估

咨询机构做强做大。旗帜鲜明地反对假脱钩

和不脱钩，杜绝批准新的经营性评估咨询事

业单位，营造公平的市场竞争环境。反对工

商、税务、物价和公安等部门违规干预正常

的评估咨询活动。强调行业协会的服务职能，

完善行业自律管理机制。学习国际惯例，对

土地、房地产、资产、矿产等不同估价类型，

采取“一个工商营业执照，多个专业服务资

格”的模式，逐步克服现有行政管理模式对

估价行业的束缚。严格规范项目预审、验

收、鉴定和评审制度，严格限定专家标准和

人数，严格费用标准，减轻机构负担。

3．合理优化行业税制

对流通环节较少、不涉及重复纳税的估

价机构，建议统一适用3%的增值税税率计

税，或者对部分不能适用3%的增值税税率

的纳税人至少允许其继续适用原有的5%计

税标准。根据行业特点，灵活采用项目扣

除、投资抵免、加速折旧、延期纳税等方

式，建立直接优惠与间接优惠相结合的税收

优惠机制。允许估价机构的人力成本、房屋

租赁成本、管理软件和设备成本、研发成

本、培训成本等予以抵扣。

4．采取措施，提升行业地位

将房地产估价纳入经济社会发展规划，

设立扶持基金，重点扶持优质估价机构做大

做强，鼓励行业专家学者参与政府重大项目

决策和参政、议政，把优秀估价机构和人员

纳入劳动模范、五四杰出青年、三八红旗手、

优秀中国特色社会主义建设者等评比范围。

（下转第51页）

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一、房地产估价行业发展现状

我国房地产估价业是一个朝阳行业，伴

随着房地产业的迅猛发展，房地产估价越来

越受到各级政府和社会的广泛关注，与社会

经济发展和人民群众的切身利益越来越密切

相关。

房地产估价从初期的防止房地产交易中

出现隐价瞒价、偷逃税费，到房地产抵押贷

款、房屋拆迁补偿、司法鉴定、房地产保

险、课税，再延伸到房地产市场调研、项目

可行性分析、投资决策、财产证明、投资入

股等领域，在经济发展和社会生活中发挥着

愈来愈重要的作用。特别是伴随着房地产与

金融更密切的结合，房地产存量交易越来越

频繁，房屋征收行为的市场化，估价任务越

来越重。

目前，全国从事房地产估价的机构超过

5000家，超过4.6万人取得了执业资格，超

过4.3万人注册执业，房地产估价行业从业

人员超过30万人。随着城镇化程度的提高

和房地产经济的发展，未来房地产估价行业

的队伍将会越来越大，将对房地产估价师提

出更高的要求。

二、房地产估价行业存在的问题

虽然当前我国的房地产估价行业伴随着

房地产行业的快速发展而发展，诸多方面，

如技术标准、行业管理等已充分与国际接

轨，但仍然存在一些不容忽视的问题。

1．行业价值得不到合理体现

房地产估价行业价值得不到合理体现主

要有两个方面，一是房地产估价业务收费与

房地产估价师的劳动价值不相配，二是政府

在政策支持和立法方面不够重视。

房地产估价师是专业性很强的职业，由

于工作内容的特殊性，在展开每一个估价业

务的过程中，都需要及时到现场获取资料，

需要搜集大量的市场数据以及精确的测算，

需要房地产估价人员付出大量的劳动，才能

出具一份出色的估价报告。虽然房地产估价

管理机构制定了全国统一的收费标准，但面

临同业竞争或者政府机构招标时，房地产估

价机构常常采取低价竞争获取项目，低廉的

浅议未来十年我国房地产估价行业发展之路

!

黄西勤 毛小源

摘要：

房地产业是国民经济发展的支柱产业，资料显示2009年房地产增加值对GDP的贡献已超过13%。房地产估价行业是伴随着市场经济和房地产业发展应运而生的，自1993年首批房地产估价师产生，已然走过二十个春秋，房地产估价技术规范逐步建立，有关法律法规逐渐完善。但是，随着信息技术的发展，自动估价系统、大型房地产数据系统等相关系统的应用，抵押估价、涉税估价等传统房地产估价业务进一步萎缩。根据国外房地产估价行业的发展经历，未来十年我国房地产估价行业将逐渐转移业务重心，偏向为客户提供更为综合和专业的咨询服务为主。关键词：

房地产估价；未来十年；发展之路

房地产估价行业伴

随着市场经济和房

地产业发展应运而

生，自 1993年首

批房地产估价师产

生已有二十个春

秋，根据国外房地

产估价行业的发展

经历，未来十年我

国房地产估价行业

将逐渐转移业务重

心，以为客户提供

更为综合和专业的

咨询服务为主。

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收费与房地产估价师的高付出不成正比，更

不用与国外同行业相比。

另外，在政策扶持和立法方面也落后于

发达国家。英国和美国房地产估价咨询业得

以迅猛发展一定程度上得益于政府的扶持和

引导，不仅提供了良好的发展环境，在政策

上也给予了许多优惠，如美国规定公司在估

价咨询服务方面所发生的支出可以计入成

本，抵扣税收，另外政府也是估价咨询服务

的超级需求客户。在我国，律师行业有《律

师法》、会计行业有《注册会计师法》，欠缺

专门针对房地产估价的法律。

2．机构执业风险意识有待增强

近年来，国内外连续发生一系列财务诈

骗案件以及与之关联的审计失败、虚假评估

事件，如琼民源、郑百文、银广夏、麦科

特、美国的安然案等，房地产估价行业的风

险不容忽视。

目前，国际上规避估价执业风险的重要

手段就是购买职业责任保险。根据广东省土

地估价师协会及相关估价机构对全国参保机

构的调研发现，截止2012年11月，全国只

有28家估价机构购买了职业责任保险，其

中广东省参保的估价机构有16家，约占全

国参保机构的 57%。参保率低的主要原因

归结于我国保险业不发达；现有的保险产品

承包范围窄、费率高，不符合估价机构的实

际需要；保险条款复杂难懂，保险营业网点

所覆盖的范围有限等。其他较普遍的做法是

按照规定提取职业风险金。

3．专业化程度低，业务类型比较单一

在发达国家，房地产估价师靠专业技术

水平来取得估价业务，要求估价师提供较为

高超的专业化服务。例如，在美国，有些估

价师只做购物中心的估价，为了做好做精购

物中心的估价，这些估价师并不接受其他类

型物业的估价业务。当然，如果客户要做购

物中心的估价，也只找这些估价师，因为他

们是最专业的。另外，美国还有“工业建筑

的估价”、“历史建筑的估价”、“高尔夫球

场的估价”、“估价报告的审核”等方面的

专著，这些都是服务专业化的结果和表现。

但是，当前国内的房地产估价机构未对

估价师进行任何分类，基本上是每个估价师

既可以做商业地产估价、住宅估价，也可以

做工业地产估价等综合性估价工作，“眉毛

胡子一把抓”，专业分工细化程度较低。毕

竟每个估价师的专业背景及时间精力有限，

不可能对所有不同用途的房地产估价都了

解，因此，国内估价师的专业化水平相对国

外发达国家较低。

另外，根据2009年中国不动产评估群、

中国估价师咨询网和中国估价师信息平台联

合发布的不动产评估行业状况调查报告显

示，目前大部分估价业务都来自于传统业

务，如房地产抵押估价，土地出让、转让、

一级开发等政府项目等等，占业务总收入的

72%，房地产咨询等其他业务占业务总额的

12%，比例极少。而从“四大”之一的德勤

会计师事务所看，其全球咨询业务收入占总

收入的40%，其中评估收入5%，财务咨询

20%，管理咨询15%。

三、房地产估价行业未来十年

发展之路

市场调控成为整个房地产行业不能回避

的问题，房地产估价机构既要配合国家宏观

调控和房地产市场监管，又要在日益复杂房

地产市场环境和日趋激烈的行业竞争中寻求

生存和发展。因此，我国房地产估价行业未

来十年发展之路将是在主管部门和全行业的

共同努力下，解决行业共性问题，极力提升

行业价值，进一步拓宽业务范围，增强专业

服务能力，凸显以下趋势：

1．进一步提升行业价值

未来十年，随着房地产行业的发展，房

地产估价将在国民经济中发挥重要作用，行

业分工将进一步细化，估价师更为专业化，

估价服务质量进一步提高，同时针对房地产

估价行业的专门法律出台，行业整体地位和

价值也将进一步提升。

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#$%&'()*$+&, -,. /0()*$1$+&, 回顾与展望

23

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2．进一步增强估价机构风险防范意识

随着估价业务范围的拓展，因个人道德

风险或信息不对称难以避免发生估价事故。

未来十年，估价机构将进一步增强风险防范

意识，同时，随着保险行业的发展，针对估

价师职业责任保险的品种也将形式多样，估

价机构将选择购买职业责任保险来规避相关

风险。

3．走以房地产咨询顾问为主的多元化

发展之路

在房地产经济活动各个环节，都存在着

估价业务创新与拓展的空间。未来十年，估

价机构将积极开拓房地产咨询顾问业务，寻

找新的发展空间，转变当前业务单一化和传

统化现状，实现以房地产咨询顾问为主的多

元化发展路径。

未来十年，我国房地产估价机构将在如

前期咨询、土地开发模式分析及建议、上市

企业的资产价值评估、合作入股资产评估、

个人理财房地产价值咨询、建设设计房地产

评估、房地产保险评估、审计评估、基于数

据技术的存量住房批量评估等众多新型领域

方面开拓房地产咨询顾问业务。

4．走专业化服务之路

提供专业化服务是估价机构发展的重要

基础，专业化的团队是提供专业化服务的重

要保证，是估价机构专业化道路的基石。未

来十年，我国房地产估价机构将细分房地产

服务专业，如住宅专业、工业地产专业、商

业地产专业等，并陪养一批具有一定数量和

质量、适合估价业务所需的核心专业人才，

完善梯队建设、人才更新、人才培养、激励

机制等人力资源管理制度。

5．走大数据发展之路

当前，房地产估价行业面临的外部形势

正在发生深刻的变化，大数据时代将对行业

产生深远的影响。未来十年，估价机构将高

度重视新技术的应用，建立强大的知识管理

平台，既可以成为估价测算的实用工具，又

可以为高端客户提供数据技术类产品。

四、小结

今年是房地产估价师执业制度建立二十

周年，经过二十年的发展，我国房地产估价

行业法律法规不断完善，技术标准和执业准

则逐步健全，专业队伍日益壮大，执业行为

不断规范，服务质量明显提高，社会影响显

著提升。但是，与大型跨国房地产估价机构

和知名房地产咨询顾问机构相比，还有很大

的差距。二十年是一个新起点，未来十年在

行政主管部门和行业组织的精心引导下，估

价行业将不断改进企业管理方式、增强创新

能力及技术手段，积极开拓房地产咨询顾问

业务，寻找行业新的发展空间。

参考文献：

[1]游建国，刘燕平．房地产估价机构

在严厉市场调控中的生存和发展[J]．土地

估价与登记代理，2012．

[2]赵钥．我国咨询业发展对策[J]．合

作经济与科技，2008(10)．

[3]张志强．房地产估价业现状及对策

研究[D]．吉林大学，2007．

（单位：深圳市天健国众联资产评估土

地房地产估价有限公司）

5．苦练内功，升级专业服务

升级现代管理理念，树立专业形象，确

保估价的客观性，保证估价人员的合法权

益，防范执业风险，加强社会责任感。建立

适应估价机构特点、人本管理为核心、刚柔

结合的内部管理体系，完善技术、市场、人

才、风险、诚信等内部管理制度，建立一套

以品牌和诚信为核心的估价业务流程和服务

体系。充分利用信息科技和网络手段，拓展

业务空间，升华业务层次，实现估价业务的

升级换代。

（作者单位：永业行（湖北）土地房地

产评估咨询有限公司）

（上接第48页）

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随着我国经济持续稳定快速发展，作为

国民经济重要支柱的房地产业在近十年更是

得到了突飞猛进的发展。围绕“十八大”全

面建成小康社会这一宏伟目标，政府必将在

改善民生、降低贫富差距等问题上出台一系

列措施来保证整个社会的稳定、和谐与发

展。而对房地产经济进行宏观调控则是改善

民生、保证经济发展的一个极其重要的手

段。因此，如何根据市场经济发展的客观规

律和国家未来十年经济建设目标，对房地产

估价行业的发展趋势进行准确的预测分析，

对促进国民经济健康平稳发展、推动小康社

会的建成均具有重要意义。

一、房地产估价行业发展现状

我国的房地产估价行业起步较晚，自

20世纪末期，国家实行住房制度改革，全

面取消实物分房，大力推进住房商品化后才

开始出现蓬勃发展的态势。1988年开始实

行房地产估价从业人员持证上岗制度，1993

年建立房地产估价师执业资格制度，1995

年实施全国统一的房地产估价师执业资格考

试制度。经过多年的发展，目前我国从事房

地产中介服务的房地产估价机构超过 5000

家，房地产估价从业人员超过30万人，取

得房地产估价师执业资格者达4.6万人。为

了加强对房地产估价机构和人员的管理，国

务院和建设行政主管部门先后制定了《城市

房地产管理法》、《房地产估价机构管理办

法》、 《房地产估价师注册管理办法》 和

《城市房地产中介服务管理规定》等法律法

规，使整个房地产估价行业得到进一步规范

和完善。

当前，房地产估价行业活跃于房地产市

场、资本市场以及产权流转市场的各个领

域，对房地产业的发展起到了积极的推动作

用。

二、房地产行业发展趋势分析

（一）房地产行业的发展历史改革开放30多年，政治经济因素直接

影响着房地产行业的发展。上世纪90年代

以前，我国基本以福利分房、集资建房为

主。90年代中后期，受亚洲金融危机的影

响，国家采取谨慎的金融政策，经济方面以

扩大内需为主；在房地产领域，则开始进行

住房制度改革，逐步实现住房商品化、货币

化。到2000年左右，亚洲金融危机的影响

逐步消除，我国经济持续快速发展，加入世

贸组织，对外贸易显著增加，政治经济体制

新形势下我国房地产估价行业发展趋势分析□胡莉华

摘要：

本文对我国房地产估价行业发展现状进行了分析；并结合“十八大”报告，对我国房地产行业发展趋势进行了分析；基于二者的分析结果对我国房地产估价行业的发展趋势及对策进行了研究。研究结果对于健全和完善我国房地产估价体系，促进国民经济健康平稳发展和小康社会的建成均具有重要的意义。关键词：

房地产估价；现状；发展趋势

"

#$%&'()*$+&, -,. /0()*$1$+&, 回顾与展望

目前房地产估价行

业存在的问题和未

来房地产行业发展

的趋势，要求房地

产估价行业必须建

立完善的法规制

度、主动变革创

新、拓展业务、积

极参与国际竞争。

23

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改革更加深入，全面停止实物分房，房地产

业发展随之进入快车道。而最近十年，我国

宏观经济波动较大，但是依靠房地产经济的

带动，整个经济增速仍然较快。后来受到次

贷危机的影响，更重要是内部供需矛盾的影

响，国家为了稳定房地产市场，抑制房价上

涨过快，近四年来对房地产业持续高压调

控，但是房地产经济在国民经济中的重要地

位并没有发生根本性的动摇。

（二）房地产行业发展趋势分析从过去20多年的发展过程来看，我国

房地产的发展受国家宏观政策的影响较大，

因此通过对国家宏观经济政策进行分析，可

以对房地产行业的发展趋势进行预测。十八

大报告明确提出，到2020年我国的目标是

全面建成小康社会。围绕这一目标，结合近

几年来国家出台的相关政策，对今后10年

房地产行业的发展趋势进行一个初步分析。

1．房地产继续稳定发展

为了在2020年全面建成小康社会，城

镇化进程必然会继续。从现在的情况分析今

后10年，每年城镇居民数量将会增加2000

万，这部分新增人口必然会导致商品房刚性

需求的增加。另外一方面，国家明确提出收

入倍增计划，到2020年实现城乡居民收入

比2010年翻一番，这必将提升居民的消费

能力和欲望。因此综合来说，今后 10年，

房地产行业仍然会持续稳定发展。

2．保障性住房比例持续增加，商品房

比例将会降低

十八大报告明确提出，住房制度将从市

场配置和政府保障两方面入手。为了保障中

低收入家庭实现居者有其屋，下一步必然会

加强保障性住房建设；同时为了扩大内需，

保证经济的持续发展，加强保障房建设，可

以有效刺激和鼓励普通居民的住房消费和延

伸消费。因此下一步我国的房地产建设必然

会受到宏观政策的影响，保障性住房比例增

加，商品房比例会适当降低。

3．房产税将全面实行，投资投机性房

地产将进一步被遏制

十八大报告指出，为了促进结构优化和

社会公平，推动科学发展和社会和谐，需进

一步深化房地产税制改革，构建合理完善的

房地产税收制度，有效调节财富分配，引导

居民合理住房消费。由此分析，房产税的全

面实行已是大势所趋。同时从最近几年房地

产宏观调控政策来分析，包括房产税试点，

针对性均很明确，目的就是抑制投资投机性

炒房，保证整个房地产市场健康运行。从实

际执行效果来看，投资投机性炒房虽然得到

了一定遏制，但房价仍然是稳中有升，所以

可以肯定的是，下一步国家会针对投资投机

性炒房出台更加严厉的调控政策。

4．房地产开发将从一线城市向二三线

城市转移

经过十几年的快速发展，房地产行业在

一线大城市的红利已呈现饱和趋势。目前一

线城市住房开发用地越来越少，城市人口数

量越来越多，带来交通、就业、医疗等一系

列问题。结合西方发达国家的城市化过程，

预计我国未来的房地产开发重心也将逐步向

二三线城市或卫星城市转移，以缓解一线中

心城市的压力，同时也有利于推进整个城镇

化进程。最近两年，各大房地产开发商陆续

进驻二三线城市拿地的行动即印证了房地产

业的发展正在向二三线城市转移的趋势。

三、房地产估价行业发展

趋势和对策

房地产估价行业是房地产中介服务行业

的一部分，受房地产业的变化影响比较大。

对于房地产估价行业的发展趋势，可以结合

我国房地产估价行业的现状及房地产行业的

发展趋势进行预测分析。

（一）房地产估价行业发展趋势1．估价机构数量精减，规模增加，国

际竞争力加强

随着我国房地产估价行业法规制度的完

善和市场经济改革的深入，那些技术水平较

低、业务能力较差、社会公信度较低的机

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构，随着传统业务量的萎缩，行政性照顾的

减少，必然会在市场经济的大潮中被淘汰，

目前数量庞大的估价机构将面临优胜劣汰的

考验。生存下来的机构，随着业务范围的拓

展，综合实力将会大大提高，规模也会增

加。同时随着经济全球化进程的推进，国内

估价机构业务服务范围将走向国际舞台，直

接与国际大型估价机构展开竞争，国内估价

机构的国际竞争力也会增强。

2．建立在资源共享基础上的区域协作

和联盟将会大范围铺开

面对新的房地产市场环境，房地产估价

行业服务的地域范围会进一步扩大。特别是

面对综合实力强劲的国际品牌竞争对手，为

了应对越来越激烈的市场竞争，目前信息储

备规模还远远不够的国内估价机构，必然会

各自发挥区域优势、寻求强强联合以应对外

来竞争压力。同时为控制成本，在资源共享

的基础上进行协作或结盟，并进行相互的约

束管理，也能共建良好的市场环境，实现房

地产估价行业的可持续发展。

3．计算机自动化评估系统使评估效率

大幅提高

随着科学技术的迅猛发展，网络化、信

息化是当前和今后社会发展的趋势。目前，

在经济发达城市广泛实施的存量房交易评税

系统就很好地克服了传统手工作业方式带来

的效率低下、人为因素影响大、估价结果公

正性难以保证的缺点。今后，进行跨行业、

跨专业间的融合，充分利用信息化和网络化

带来的资源整合优势，大力开发评估系统，

将会大幅提高房地产估价行业的数据支撑信

服度和作业效率，进而提升估价机构的市场

竞争力。

4．业务范围和服务区域更加广泛

对国外规模较大的估价机构的业务范围

进行分析，发现他们的业务范围通常会涉及

多个方面。我国大部分估价机构的业务则比

较单一，致使当前估价行业的发展空间已进

入瓶颈期，从业人员普遍感到前景不容乐

观。从我国房地产经济发展趋势来分析，单

纯评估房地产的市场价值和使用收益的传统

业务必然会萎缩，而在房地产项目成本测

算、可行性分析、制定投资策略、开发方案

策划等领域则蕴藏大量商机。同时，随着诸

多大型国企、央企、上市公司、集团公司业

务覆盖范围的扩大，带来与房地产相关的资

产也形成了跨区域、跨国度分布的现实，所

以，估价行业的服务区域也将更加广阔。

（二）房地产估价行业发展对策1．建立健全房地产估价行业法律规范

从国外发达国家房地产发展过程来看，

房地产估价行业要持续健康发展，最重要的

一点是要建立完善的法律规范，有法可依是

房地产估价行业存在和发展的根本保证。只

有明确的法律支持，才能保证房地产估价师

独立、客观、公正地开展业务，真正实现其

房地产中介服务的职能。

2．加强行政监管，充分发挥行业组织

的作用

美国等经济发达国家的房地产估价行

业，除了发达的行业组织外，也有相应的政

府单位进行行政监管。目前，我国政府对房

地产估价行业实施行政监管的作用并不突

出，导致许多估价机构和估价人员的估价行

为缺乏行政约束。行业组织的作用发挥得也

不够充分，考核体系流于形式，对行业内部

违纪行为的惩戒缺少有效措施。建议各级房

地产估价行业组织从定期举办个人业务比

赛、机构业务考核、业务交流、制定实施细

则等方面入手，充分发挥自律、协调与引导

作用。

3．严格等级评定，实施定期考评制度

建议行政主管部门进一步加强对从业人

员和机构的资格审查，制定注册房地产估价

师分级制度，即分为注册估价师和高级注册

估价师两个等级，资格不同，享受的待遇也

有区别。还可对从业人员和估价机构实行五

到八年为周期的续评，从从业经历、业绩、

继续教育情况以及优秀成果等各方面对估价

师进行考评，对机构也可从技术实力、累计

（下转第78页）

"

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23

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一、我国房地产估价行业现状

（一）行业发展状况我国房地产估价行业发展源于上世纪九

十年代初期：1993年，建立房地产估价师

执业资格制度；1995年，实施全国统一房

地产估价师执业资格考试；1999年开始，

估价机构开始实行脱钩改制。目前，我国已

有房地产估价机构 5000余家，超过 4.6万

人取得执业资格，超过 4.3万人注册执业，

整个房地产估价行业从业人员超过30万。

（二）行业发展困局1．传统业务不断萎缩

近几年来，随着批量评估技术的推广、

运用，部分城市已经建立并运行存量房交易

计税系统，课税评估业务逐步缩水；随着房

地产三级市场交易信息的日益公开、透明，

抵押物的市场价格更加易于掌握，一些城市

的房地产主管部门在办理抵押登记时，不再

需要抵押评估报告，因此，房地产抵押评估

业务也在日益减少；而司法诉讼评估业务占

有的市场份额相对较少，影响有限，所以说

传统的估价业务正处于不断萎缩中。

2．同质竞争不断加剧

由于房地产估价行业的门槛较低，导致

了大量的估价机构如雨后春笋般出现。在传

统的估价业务没有增长、甚至萎缩的情况

下，大量房地产估价机构的涌现，将会造成

机构之间的同质化竞争进一步加剧，利润空

间进一步缩小。

3．缺乏创新能力

缺乏创新能力主要表现在评估业务类型

创新不够和估价产品缺乏新意两方面。

首先，我们的大部分房地产估价从业人

员一直守在自己的传统业务上深挖，殊不知

传统业务的蛋糕就这么大，再怎么挖掘也有

很大局限。目前已经有少数机构开始尝试着

进入其他领域，创新评估业务，增加投资

类、咨询类等服务，这些机构已经提前品尝

到了创新的甜头。

其次，房地产估价报告的格式虽然规

范，但千篇一律，缺乏新意。笔者所说的估

价报告创新，并非是天马行空地进行撰写，

而是要在市场分析等方面加入真正能够体现

估价师专业能力和价值的真知灼见，这样一

份报告才是具有专业意见、可能受到尊敬的

产品。

（三）从业人员的困惑房地产估价师作为估价行业的中坚力

量，可以说在整个房地产行业从业者中平均

素质是最高的，因为房地产估价师有可能参

突破传统 寻求发展

!

李中原

摘要：

房地产估价行业经历了20余年的风风雨雨，在取得显著成就的同时，也存在着一些问题。未来，房地产估价行业该何去何从，房地产估价机构当如何发展，是摆在我们面前的首要问题。笔者通过搜集资料并结合多年从业经历，列举了目前行业发展所面临的主要困难，并对未来估价行业的合理发展进行了阐述和初步探讨。关键词：

房地产估价；行业现状；未来发展

———对房地产估价行业的展望

房地产估价行业

经历了 20余年的

风风雨雨，在取得

显著成就的同时，

也存在着一些问

题。现在房地产估

价行业已经走到了

一个十字路口，何

去何从，成为首要

问题。

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与到房地产行业的所有领域：从开发项目的

前期策划、拿地开始，到土建、竣工验收，

到后期的营销策划，以及三级市场中二手房

市场的评估。然而，房地产估价师也是整个

房地产行业中平均收入较低的：不必去和开

发商和营销策划相比，在房地产市场形势好

的时候，房地产经纪人的平均收入都超过了

房地产估价师。

此外，在很多发达国家中，房地产估价

师是一份很受人尊重和敬仰的职业，而在我

国，社会大众对房地产估价师的了解却很

少。在行业发展初期，房地产估价机构秉承

着公开、公正、公平的原则对房地产进行评

估，获得了银行、客户等社会各界的认可和

尊重，但是随着行业同质竞争的加剧，机构

为了承揽业务竞相压价，给社会的印象似乎

房地产估价就是银行的附属品。

二、国内外同行的发展模式借鉴

（一）国际五大行的发展模式借鉴国际知名的五大行，即第一太平戴维斯

（Savills）、高力国际 （Colliers）、仲量联行

（JLL）、世邦魏理仕 （CBRE）、戴德梁行

（DTZ），基本情况详见下表。

从上表可以发现，“五大行”的业务遍

及全球，旗下分支机构众多，年营业收入均

超过10亿美元。共同的特点是没有局限于

某一种业务类型，而是发展综合业务。“五

大行”均有评估业务，但又不局限于评估业

务。“五大行”的业务类型可以给国内估价

机构一些启发：要做大做强，不是没有可

能，“五大行”就是我们的标杆，我们可以

借鉴“五大行”的发展模式，尝试新的业务

类型和领域，以评估为基础，综合发展。

（二）国内同行的成功模式相比国际“五大行”，国内的房地产估

价机构无论在规模上还是从实力上，都还存

在着一定差距。目前，北京、上海、深圳等

地的一些房地产估价机构凭借对市场的敏锐

感知，提前布局，走在了行业发展的最前

沿。归纳起来，这些机构的成功模式主要有

两种：

1．经营多种与评估有关的业务，走综

合发展的道路

这些估价机构大多是以房地产估价为基

础，逐步向房地产咨询和房地产经纪等邻近

行业渗透。专业的人才队伍以及全方位的服

务，为这些机构带来了更多的业务，使之逐

步发展壮大，成为实力雄厚的房地产服务集

团企业。

有些估价机构也开始意识到数据积累和

信息系统建设的重要性，开始涉足数据业

务，成立数据公司，建立属于自己的数据库

机构 业务范围 旗下公司 公司人员 业务类型 年均营业额

戴德梁行DTZ 全球52个国家 208家 26000人

投资代理、租赁代理、物业设施管理、资本

市场、投资及资产管理、估价服务、项目及

建筑顾问

约7亿英镑

第一太平戴维斯Savills欧洲、美洲、亚太、

非洲、中东等地200家 20000人

代理及项目推广、商用物业、住宅租赁、住

宅销售、商铺业务、顾问服务、市场研究及

开发顾问、投资、评估及专业服务、物业管

理、资产管理

8.064亿英镑

高力国际Colliers 全球61个国家 293家 12300人

物业代理、物业管理、酒店投资买卖及咨

询、企业咨询服务、房地产估值、咨询及评

估服务、银行按揭服务及市场调研

18亿美元

仲量联行JLL全球 60个国家 170家 15000人

商铺、住宅、写字楼、工业、物业管理服

务、企业设施管理、投资、估值、战略顾

问、项目与开发服务以及市场研究

39亿美元

世邦魏理仕CBRE 全球50个国家 300家 37000人

物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物

业设施及项目管理、按揭融资、评估与估

值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问

59.12亿美元

国际五大行基本情况一览表

"

#$%&'()*$+&, -,. /0()*$1$+&, 回顾与展望

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和相关的业务系统。

2．布局全国，设立分支机构，抢占市场

一些在专业领域技术过硬、市场口碑较

好的一级房地产估价机构，不满足于本地市

场，开始着眼于全国市场，不断向周边渗

透，扩大市场覆盖率和占有率。

众所周知，无论是房地产评估产品，还

是评估业务类型，其复制程度都是很高的。

这些机构将已经成熟的房地产评估模式，通

过不断的复制，并结合当地的实际情况，在

较短时间内在各地成立大量分支机构，以期

占领市场，实现快发展、快布局的经营战

略，不断增强自身的综合实力和竞争力。

目前，北京、深圳等地多家估价机构采

取这种发展模式，布局的热点城市主要集中

在长三角、珠三角、环渤海及各省会城市。

三、对我国房地产

估价行业发展的思考

（一）要引起对人才的重视当前，房地产估价市场竞争越来越激

烈，房地产估价机构的竞争归根到底是人才

的竞争，应该清醒地认识到，人才最宝贵！

首先，要明确估价机构未来的发展需要

什么类型的人才。综合性、复合型人才是未

来估价机构的培养方向。估价师不能再局限

于看现场、写报告、签字，而是要走出办公

室，面对客户，切实了解客户的需求，并帮

助客户认清自己的需求，创造业务。同时，

估价师要掌握更加全面的知识，做个“多面

手”，能够胜任各种不同类型的工作。未来

估价机构最大的成本支出也是人才成本，机

构将大量的资源积累在这类综合性人才身

上，不仅能够降低成本，而且能使这部分人

创造更大价值。

其次，就是要建立一个稳定的、长效的

用人机制，创造有利于人才成长的环境。要

稳定人才队伍，就要推行实实在在的举措，

解决员工的后顾之忧。对人才的培养要着眼

于未来，对员工的成长要有良好的规划，要

尽可能的搭建一个可以让员工展示才华、实

现自身价值的平台，让员工有归属感、成就

感，有为机构作出贡献的决心和信心，并且

与机构共同成长，分享机构发展的硕果。同

时，还要建立一个清晰的人才晋升通道，让

每个员工都有奋斗的目标。

最后，就是要建立人才整合体系，提升

估价机构的综合竞争力。人才资源的开发和

利用，归根到底是为了机构的发展，为了提

升机构的综合竞争力。因此，必须在发挥人

才个体效能的同时，形成人才团队的合力，

这样才能做到优势互补。为此，要倡导团队

精神，做好人才队伍的有机搭配，形成工作

合力。

（二）要探索行业发展的方向根据目前我国房地产估价行业的发展状

况，借鉴国内外同行的成功经验，并结合自

身的从业感受，笔者认为，我国的房地产估

价行业有下面两种发展方向可以进行尝试：

1．竖向发展：走专业化道路，特色发展

走专业化道路，就是要在传统评估领域

进行深挖细掘、做出品牌效应的同时，创新

业务类型，比如投资类、咨询类业务，并且

要加强对估价数据的积累和开发，重视信息

系统建设。

同时，要在某一个评估领域形成自己的

核心竞争力，作出特色，形成模式，等到条

件成熟，对该模式进行复制，扩大市场覆盖

率和占有率，逐步增强机构的综合实力。

2．横向发展：进入关联产业，综合发展

以房地产估价为依托，渗透到关联产

业，综合发展。要充分发挥估价师们多年来

积攒的行业经验，利用其综合素质，向关联

产业发展。估价机构可以不再局限于房地产

中介服务，借鉴国际“五大行”的模式，凭

借对某个行业的熟悉和了解，进入实体领

域。比如，某些估价机构在过去的评估业务

中，接触了较多的商业物业，对商业物业的

选址、运营、财务等各方面均有较为深刻的

了解，该机构就可以尝试自己经营商业物

（下转第63页）

"#

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我国房地产估价师执业资格制度自

1993年建立至今已满20周年，看似不经意

的 20年里，房地产估价机构经历了隶属、

脱钩、彷徨并最终独立于房地产市场，房地

产估价行业逐步迈入了机遇与挑战并存的稳

健发展阶段。

当年，曾经具有公共服务职能的房地产

估价所，凭籍骄人的资源背景和“唯我独

尊”的心理优势，毅然融入了市场经济发展

的浪潮中，并一度守着地区间“井水不犯河

水”的固有势力范围，享用着“最好的竞争

是没有竞争”的饕餮盛宴，警惕并快乐地度

过了一段让今天的估价师非常欣羡的时光。

时过境迁，随着我国房地产经济的跨越

式发展和《行政许可法》的颁布实施，一夜

之间，在原本“专属”的“固有领地”内涌

现了诸多估价机构新面孔：蛋糕即将被瓜

分！面对竞争，未雨绸缪者，泰然处之；梦

醒错愕者，仓促应对。随着房地产估价队伍

的壮大，属地界限被打破，但毕竟业务单

一、市场有限，各地一度出现了以抢占市场

为首要目标、压低收费为主要手段、产品同

质化竞争为时代烙印的局面。

随后，在经历了市场竞争加剧、行业管

理提升、技术创新提速、资源整合加快的砺

练之后，我国房地产估价行业进入了一个制

度环境完善、服务领域多元化、行业前景广

阔的稳健发展阶段，以技术创新和市场拓展

为主导、以传统估价技术和业务为依托的

“微笑曲线”产业链雏形渐现。

一、“微笑曲线”的涵义及延展

微笑曲线概念源于台湾宏!集团总裁施

振荣先生提出的微笑曲线理论：现代PC产

业链中，利润空间更多体现在两端———设计

和销售，而处于中间环节的制造附加值较

低。即价值最丰厚的区域集中在产业价值链

的两端———研发和市场。这一类似微笑嘴型

的曲线被称为“微笑曲线”，见图1。

随着微笑曲线概念不断外延，目前已被

包括PC产业在内的多个行业使用。但值得

注意的是：

对于一个新兴行业，当其成熟度较低、

增长性较高时，企业和行业的重点放在生产

上，微笑曲线难以体现。如房地产估价行业

初期阶段，估价机构少、业务稳定，常规评

估技术和传统估价业务已是获利颇丰，自然

缺少新技术研发、新市场开拓的内在动力。

随着大量企业进入，行业成熟度增大、

增长性放缓，行业生存要求必须在技术上加

以突破，并且必须满足客户的个性化、差异

化需求。但新产品的设计研发及市场营销难

度增大、投入成本高，同时利润空间增大

建立房地产估价行业的“微笑曲线”产业链!

韩宣伟

摘要：

本文基于20年来行业发展的切身体会，对国内房地产估价的时代变迁和现状特征作了简要分析，并结合“微笑曲线”理论，提出了优化行业产业链的结构调整思路。期望房地产估价机构都能找准自己的“最优区位”，提高运作效能。关键词：

房地产估价；微笑曲线；产业链

"

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从房地产估价行业

的发展趋势来看，

房地产估价机构实

现分工协作、互利

共赢，是未来行业

发展的重要模式，

也是提高房地产估

价产业链运转效能

的最优途径。

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（与高风险并存），不是所有估价机构都能承

受的。此时，一个由相互分工协作的上中下

游企业组成的微笑曲线产业链得以形成。

二、现阶段国内房地产估价的

行业特性

行业特性是某一行业在某一时期的基本

属性，它综合反映了该行业的基本状况和发

展趋势。房地产估价行业是基于专业估价技

术的服务行业，其产品具有专业化、差异

化、特色化的特性。随着我国经济下行压力

增大、楼市调控政策的持续，房地产估价行

业表现出以下阶段性特点。

1．市场需求与竞争特性

（1）传统业务萎缩

三大传统业务，包括交易课税评估、抵

押价值评估和房屋征收评估等数量明显下

降，与当前实行房地产交易最低计税价格、

房地产调控政策持续严厉及经济大环境等密

切相关。

（2）新型需求增长

体现在传统业务的延伸与新的经济领域

需求，包括服务于金融机构的贷后管理系

统、房地产价格信息系统；服务于税务部门

的房地产批量评估及后期更新维护项目；服

务于房地产商的专业咨询类业务；服务于政

府相关部门的专业统计分析数据；服务于估

价同行的专有技术等。

（3）外部行业渗透

一旦发现某行业巨大的需求潜力

和利润空间，关联行业就会努力寻求

介入。就房地产估价行业而言，具体

表现为关联度较高的会计师事务所、

资产评估机构、房地产经纪机构及个

别IT企业等的涉入。

（4）技术竞争突出

业内已出现了以知识资本投入为

主、依托评估技术优势和人才优势的

技术性开发机构，以期以新型服务产

品赢得市场、形成企业的核心竞争

力。因此，现阶段展现了“先锋创新”与

“跟风创新”并存的技术竞争态势。但是，

研发部门员工具备较高的创新能力和技术突

破能力，人力资本较高，多数估价机构因技

术人才优势不足、资金实力不够，难以组建

自身的研发团队。

2．行业的技术特性

技术特性因发展阶段不同而存在较大差

异。房地产估价的技术特性表现为：

（1）常规估价技术的成熟性

基于传统业务的估价技术标准已经公

开，技术操作已十分成熟，企业间技术壁垒

消失，但服务产品所表现的同质化特征明

显，利润空间难以提升。

（2）数据信息系统的技术复杂性

目前，突破传统估价技术的房地产估价

数据信息系统已研发成功。该系统集传统估

价技术、数理统计和估价模型、IT技术、

空间地理信息系统、实践经验与智慧为一

体，技术复杂、功能强大，将以全新的盈利

模式形成估价机构的核心竞争力，并实现产

业链上中下游的评估机构的互利共赢。

（3）估价技术的可保护性

高技术保护意味着低技术外溢，保护的

时间越长，技术附加价值维持的时间越久。

基于传统业务的常规估价技术，在业内具有

较低的可保护性，而复杂的、集成的估价信

息系统通常具有高技术保护性。

图1 基于制造业传统微笑曲线

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3．应对市场的表现

在当前的经济环境下，谁能够在竞争中

脱颖而出，需要由市场来决定。通常那些具

有技术创造力、经营优势和资源整合能力的

估价机构，能够凭借其领先的战略眼光和落

到实处的差异化服务赢得市场先机。面对当

前的市场环境和经济形势，国内房地产估价

机构的应对战略大致可表现为以下三种：

（1）转型升级

少数综合实力较强的房地产估价机构，

为适应行业发展要求和市场需求，已经

或正在对本企业的经营重点和盈利模式

进行结构性调整。这一转变，虽然机遇

与风险并存，但必定对估价行业发展和

产业链的优化产生引领作用。

（2）资源整合

多数估价机构基于多重因素考虑，

既希望转变又缺乏行动；既对新技术产

品拭目以待，又因担心风险而举棋不

定。他们所做的是：在现有模式下，努

力整合自身的优势资源并发挥极致，以

应对当前不甚乐观的经济形势，但可能

因缺乏战略眼光而失去产业链中“最优

区位”的位置。

（3）顺其自然

处于经济欠发达地区的房地产估价机

构，一无拳头产品，二无差异化、特色化服

务，但拥有当地社会资源优势。虽然市场总

额小，但外部竞争少，传统估价业务也能维

持其日常运营，故追求改变的动力不足。

三、建立房地产估价行业的

微笑曲线产业链

从房地产估价行业的发展趋势来看，估

价机构间实现分工协作、互利共赢，是未来

行业发展的重要模式，也是提高房地产估价

产业链运转效能的最优途径。具体表现为：

房地产估价行业上中下游不同的企业，

包括以知识资本投入为主的评估系统研发机

构；以本地化资源和人力成本投入为主的评

估基础信息生产企业、传统估价产品生产企

业；利用评估系统生产多元化产品的企业；

产品推广、品牌营销及与终端用户对接并实

现最终价值的企业等，共同构成了完整的房

地产估价行业产业链和价值链。见图2。

产业链上不同环节的企业，资本投入、

知识含量、技术复杂性、实现难度不同，其

利润空间也会有差异，微笑曲线实际上反映

了行业的盈利特征。目前，我国房地产估价

行业尚未完全进入图2所示的发展阶段。

四、结束语

回首20年来房地产估价行业的发展历

程，更体现了创新与市场的重要性。虽然微

笑曲线有着深刻的经济学内涵，但不同行业

均有自身的行业特性和盈利特征。房地产估

价机构在适应自身行业特性的同时，要量力

而行，准确定位，善于发现企业的增值点，

注重创新和市场营销，扩大自身估价产品的

利润空间。同时我们应清醒地认识到，一方

面房地产估价产业链的各个环节并无优劣之

分，各有存在价值和发展空间；另一方面，

“微笑曲线”理论要求我们在优化行业产业

链时，既要注重估价技术创新，更要敏锐发

现新的市场需求。

（作者单位：浙江恒基房地产土地资产

评估有限公司）

图2 国内房地产估价行业微笑曲线

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十八大以来，我国的经济体制改革进入

了深水区，各类经济活动愈加频繁，新的经

济行为不断涌现，市场上对于房地产中介服

务需求的深度和广度正在增加，客观上要求

我们的房地产估价机构在原有估价业务的基

础上，向客户提供更多有价值的延伸服务。

从估价机构自身经营的角度，借鉴国际大型

房地产中介公司的发展经验，无不是在估价

业务的基础上，大力发展咨询类、经纪类等

房地产中介业务，甚者包括物业管理、财务

顾问等其他相关业务，最终形成一整套房地

产中介业务服务链条。从宏观角度，整个房

地产中介行业在国民经济中的地位和影响力

得到了提高，从微观层面，机构获得了更可

观的收益，得到了可持续发展的空间。

一、当前我国房地产估价业务

发展概况

我国自1993年建立房地产估价师执业

资格制度以来，经过20年的发展，建立了

一支成熟的注册房地产估价师执业队伍，房

地产估价机构的数量及规模也在不断壮大。

房地产估价在国民经济及社会生活中提供了

大量的房地产价格鉴证、咨询等服务，涉及

房地产抵押、转让、改制、课税、拆迁补

偿、司法鉴定等众多领域，为保证我国房地

产市场的公平交易、规避金融风险、保证国

有资产保值增值、公平纳税等作出了巨大的

贡献。

根据中国房地产估价师与房地产经纪人

学会发布的2009-2012各年度全国一级资质

房地产估价机构业绩排名情况，房地产估价

核心业务领域涉及的经济行为主要包括房地

产转让、房地产抵押、土地出让、房屋征

收、房地产司法鉴定等。从整个房地产估价

市场的实际状况分析，这几类细分的房地产

估价市场发展已经较为成熟。比较有代表性

的是房地产抵押估价市场，各商业银行、信

托以及资产管理公司大多实行了房地产估价

机构入围制度，准许一批有较高信誉度和实

力的房地产估价机构从事本机构的抵押业

务，在估价项目的分配上采取招投标的方

式，各个估价机构在估价收费、技术力量、

人员安排等方面进行充分竞争。依据市场发

展规律，成熟市场的未来发展一般不会再出

现爆炸式的增长，而是呈现平稳增长的态

势。从宏观经济层面分析，近几年房地产市

场的快速发展造成了信贷规模扩大、资产价

格高涨，在一定程度上扩大了金融系统性风

险，监管层希望房地产市场的发展能够适当

放缓，避免产生大的波动。考虑到房地产估

价与房地产市场的发展紧密相关，因此上述

几类房地产估价业务的市场容量将会保持相

对稳定的状态。

除传统的房地产估价业务外，有的房地

产估价机构已经在积极探索开展新业务、开

拓新市场，尝试进行多种业务经营，包括提

供房地产市场信息、建设房地产数据库、提

供投资决策咨询、房地产市场调研、房地产

浅论房地产估价业务的发展与创新

———暨建设房地产中介业务全产业链

□何 哲 石法良

借鉴国际大型房地

产中介公司的发展

经验，无不是在传

统估价业务的基础

上，大力发展咨询

类、经纪类等房地

产中介业务，甚者

包括物业管理、财

务顾问等相关业

务，最终形成一整

套房地产中介业务

服务链条。国内房

地产估价业务发展

和创新，也要在建

立房地产中介服务

全产业链上下功夫。

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开发项目可行性研究、房地产开发项目策划

及房地产市场营销策划等。例如有些房地产

估价机构在建设房地产数据库方面已经进行

了卓有成效的工作，为地方政府以及电信、

邮政、电力等公共基础行业提供了大量的房

地产数据服务，取得了较好的经济效益和社

会效益。积极开展新业务的大多是一些实力

较强、有前瞻性的房地产估价机构，个别估

价机构的新业务收入已经超过了传统估价业

务收入。

二、房地产估价业务发展

与创新的整体思路和途径

从世界各国房地产中介行业的发展情况

来看，能够提供房地产咨询、估价、经纪以

及物业管理等综合性服务是房地产中介机构

的理想发展模式，现在国际上一些知名的大

型房地产中介机构，戴德梁行、世邦魏理

仕、仲量行、第一太平等，其业务领域已经

涉及几乎所有房地产中介业务。如戴德梁行

在房地产中介方面的业务包括了房地产投资

代理、租赁代理、物业及设施管理、资本市

场、估价服务、项目及建筑顾问，世邦魏理

仕可向客户提供资产服务(物业管理服务、

购物中心管理、设备设施管理、资产管理及

可持续性服务等)、估值及咨询、房地产策

略顾问、酒店房地产服务、商业住宅代理营

销及租赁、工业及物流房地产服务等。

借鉴国际经验，我国房地产估价业务发

展和创新的整体思路应是扶持一批有影响

力、技术力量雄厚、市场基础良好的大型房

地产估价机构，鼓励其开展房地产中介业务

全产业链建设，以带动整个行业的发展。房

地产估价业务的发展与创新途径可以有以下

几点：

1．建设完善的房地产中介行业配套制度

配套制度是行业发展的行为准则，建设

完善的配套制度是整个行业健康发展的基

础。制度建设应注重合法性、前瞻性和时效

性，同时需结合市场情况，从机构建设、人

才培养、市场培育以及技术指引等方面制定

一系列配套制度或措施，适时引导整个行业

的发展方向。

2．洞察国家政策导向，提高市场敏感

度，发现新的业务机会

当前经济体制改革已经进入到攻坚阶

段，宏观经济的发展方向不明朗，未来不确

定性因素增多。这就需要房地产估价机构深

入理解国家各项经济政策，把握好市场的发

展脉络，据以发现新的业务机会。例如，近

几年上海、重庆等地方的房地产税征收试点

工作以及政府相关部门对开征房地产税的表

态，大大增强了未来在全国范围内开征房产

税的可能性，开征房地产税必然涉及到税基

评估，无论从批量评估的技术储备到具体的

组织操作，以及在课税评估中房地产相关数

据支持，房地产估价机构都可以为政府部门

提供相关的服务。

3．加强各类房地产中介服务机构的合

作，鼓励合并重组

根据《城市房地产管理法》，“房地产

中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产

价格评估机构、房地产经纪机构等”。从目

前房地产中介行业的发展现状来看，房地产

估价和房地产经纪行业发展较快，由于大众

对房地产咨询意识薄弱、市场机制不完善等

因素，房地产咨询行业的发展较为缓慢。从

房地产中介行业发展的横向角度，各个细分

行业还存在着业务合作不紧密，相互联系较

少，信息共享机制不完善等问题。例如房地

产估价行业对于市场成交价格信息的获取，

尚未与房地产经纪机构建立长期稳定的价格

信息共享机制。因此，加快房地产中介机构

的合作或者整合和重组，实现优势互补，是

整个房地产中介产业链条建设的快速途径。

行政主管部门及行业组织应制定相关优惠政

策，加强引导，鼓励中介机构之间的合作或

合并重组。机构之间则要通过业务合作、技

术交流增进对彼此的信任和了解。

4．培养创新型房地产中介服务人才

房地产估价机构作为专业的服务型机

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构，人才是最重要的资产。估价业务的创

新，离不开创新型人才的培养。创新型人才

的培养：一是要求行政主管部门和行业组织

做好房地产估价师的继续教育工作，提供多

种形式、多种内容的培训课程，做好房地产

估价师的知识更新和储备；二是各个估价机

构在日常的工作中，要有意识的加强人才培

养，通过承接新业务锻炼队伍、培养人才；

三是房地产估价师要不断加强业务学习，开

拓思路，完善自我学习的过程。

三、房地产中介

全产业链经营理念

房地产中介全产业链条的建设，需要房

地产估价机构具有开拓性的服务意识，不拘

泥于现有的服务模式和业务水平。从国内外

各大房地产中介机构经营方式和经验来看，

重点需要做好以下两点：

1．客户全过程服务

本文所指的客户全过程，特指房地产估

价机构服务某一客户的持续性和长期性。通

过房地产估价业务建立起客户关系，致力于

保持与客户间紧密融洽的合作关系，进而发

现潜在需求，为其提供房地产中介全方位的

服务，为客户创造长期价值。此类客户包括

各级政府、世界五百强公司、大型金融机

构、大型国有企业和房地产开发公司等。这

些企业的经营历史一般较长，经营规模较

大，对房地产中介服务的需求也是多样化

的。例如国际上一些大的跨国企业，在世界

各地投资建厂的前期，会聘请国际性的房地

产中介服务机构帮助其在所投资地区寻找适

合经营的房地产作为投资目标，同时由于其

投资的房地产数量众多，又会产生物业管

理、租务管理、纳税、资产处置等方面的服

务需求。

2．房地产全过程服务

本文所指的房地产全过程，特指一幢房

地产从投资策划、规划建设、销售运营、物

业管理直至处置或拆除的全过程。在房地产

生命周期各个阶段，客户会有不同的服务需

求，在投资策划阶段，投资者需要房地产中

介机构提供投资咨询、市场调研、制定融资

计划等方面的服务；在规划建设阶段，房地

产中介机构可以提供产品设计咨询、抵押价

格评估、资金管理等方面的服务；在销售及

运营阶段，可以提供市场策划、营销代理、

租务代理、财务顾问、物业管理等服务；在

处置变现阶段，又会产生寻找新的投资者、

制定处置方案、交易价格评估、税务策划等

服务需求。

综上，房地产估价业务发展和创新，要

在建立房地产中介服务全产业链上下功夫，

借助全产业链平台，才能有发现更多新业务

的机会，才能够为客户提供更好的服务，机

构和行业才能够发展和壮大。

（作者单位：北京中企华房地产估价有

限公司）

业；或者对某片区的工业物业较熟悉，如果

了解相关的科技产业能够对工业物业的价值

有一个较大的提升，也可以尝试着对工业物

业进行再包装、再经营。

笔者认为，只有综合发展，估价师的综

合素质才能充分发挥作用，并有进一步提升

的可能，估价机构才能摆脱资本的束缚，在

资本市场有所作为，分享改革和房地产市场

发展的红利。

目前，房地产估价行业已经走到了一个

十字路口，如果再不寻求突破，就会阻碍房

地产估价行业的发展。所以，房地产估价行

业需要进一步的提升，才能对我们广大房地

产估价师有个美好的期许，行业才能拥有一

个更美好的未来。

（作者单位：东莞市正中联行土地房地

产评估有限公司）

（上接第57页）

"#

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从1993年我国建立房地产估价师执业

资格制度至今已经走过了 20年。20年来，

随着市场经济的不断发展，房地产业成为了

国民经济的支柱产业，房地产估价行业进入

了一个大发展的时期，估价队伍从无到有并

迅速壮大，估价服务范围不断扩大，在相关

参与者的共同努力下，估价行业的地位和影

响力明显提高。

但随着中国经济未来调结构、转方式的

推进，房地产业的支柱产业地位受到冲击，

在这种形势下，未来10年房地产估价行业

能否继续拥有可持续发展的后劲，必须依靠

创新，下面对此提供几点浅见。

一、行业管理方面

1．实行房地产估价报告备案系统

房地产估价行业作为经济鉴证类中介服

务行业，会对社会生活产生各种各样的影

响，不仅对估价机构和估价人员带来风险，

而且会对估价报告的使用者带来不同的风

险。房地产估价报告是估价机构向消费者提

供的产品，因此如何提高估价行业的整体报

告质量水平是个关键。

在房地产估价网上监管方面，天津市房

地产估价管理部门进行了有益的探索，研制

开发的《天津市房地产估价监管系统》，实

现了估价作业全过程监管。该系统已于

2012年11月1日正式启用，要求天津市所

有房地产估价机构必须通过该系统出具房地

产估价报告。房地产估价监管系统设置了估

价业务网上委托、估价协议网上签订、估价

报告网上制作、估价市场网上分析、估价报

告公开查询五个功能模块，使管理部门可以

对房地产估价实行全过程的监管。

该系统将每一个房地产项目的估价结果

报告、技术报告、附件的电子版全部保存在

数据库中，便于检索、查询及专家随时抽查

打分，避免了估价机构先出具结果报告，过

后再补技术报告的情况发生。报告使用者可

以通过系统自动生成的二维码和序列号，登

陆相关网站查询相关信息，以辨别估价报告

的真伪。估价管理部门已召开了相关金融部

门座谈会，通报了《天津市房地产估价监管

系统》的实施情况，请金融部门监督执行。

该系统的实施为进一步加强房地产估价

行业监管，全面规范房地产估价机构执业行

为，提高估价报告质量提供了有效的解决方

案。目前正在进行一期的功能完善和二期开

发升级工作。

2．建立房地产估价风险防范基金制度

房地产估价是一项有风险的工作，尤其

是大量进行的以抵押估价为目的工作。在抵

押估价为借贷双方提供中介服务，评估价格

的高低直接影响到双方的利益。尤其是当借

贷双方因不能履行债务而发生纠纷时，通常

会将估价机构和估价人员牵连进去，因此，

一方面要求估价人员必须时刻树立风险意

识，不要因一时的小利或失误而遭受重大损

失；另一方面要求估价机构建立防范风险基

金制度。防范风险基金制度的建立不仅有利

于合理防范执业风险，而且可以加快估价机

构上规模、上水平进程，积极应对新形势，

提高公信力，扩大行业的社会影响。

未来 10年房地产估价业务创新和政策建议!

牟晋彤

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23

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3．鼓励估价机构向专业化发展

目前国内的房地产估价机构都在努力做

大做强，增加市场占有率。实际上，这种做

法并不是国外估价行业的发展趋势。国外一

些估价机构小而精，规模不大，只做某一类

型的房地产估价，比如医院、购物中心、加

油站等，集中精力集对于专项估价技术的提

高有很大帮助，并且也能获得生存空间。

二、拓宽业务渠道方面

1．批量评估

主要是针对税务部门课税的需求。目

前，许多国家和地区依据房地产的价值对拥

有或使用房地产的纳税人按年征收房地产税

（不动产税、财产税、物业税）。我国多年来

就在酝酿改革现行房地产保有环节的税收制

度，准备开征此类税收。起初将这类税收称

为物业税，后来称为房产税。

2010年5月27日，国务院审议通过的

《关于2010年深化经济体制改革重点工作的

意见》 （国发[2010]15号）提出“逐步推进

房产税改革”。2011年1月28日起，上海、

重庆开展了对个人住房征收房产税改革试点

工作。2011年 7月，财政部和国家税务总

局再次发布了《关于推广应用房地产估价技

术加强存量房交易税收征管工作的通知》

（财税[2011]61号），要求各地自 2012年 7

月1日起对纳税人所申报的存量房交易价格

进行全面评估，严格禁止不经评估即直接按

纳税人申报的交易价格征税，并规定应用房

地产批量估价技术确定存量房交易价格估

值，不得使用其他方法进行评估。

在杭州、深圳、太原、南京、武汉等地

开展的存量房税收评估试点工作中，房地产

估价机构发挥了重要作用，哈尔滨、上海等

地的房地产估价机构也积极参与其中。在实

践中，一些房地产估价机构探索出了可行的

房地产批量评估技术方案，例如：杭州的特

征价格法、深圳的城市房地产整体评估法、

哈尔滨的动态自适应批量评估法。

总的来说，房地产税收评估属于房地产

估价的范畴，积极研究和开展房地产批量评

估工作对房地产估价机构具有重要意义，特

别是可以提高估价机构的综合实力。因此，

不管是目前开展的存量房交易税收评估，还

是未来要开展的房产税税基评估，房地产估

价机构和房地产估价师都应在其中发挥关键

作用。

另外，金融部门对于房地产价格的询值

以及政府部门的决策等方面也会对房地产批

量评估有需求。

2．其他业务

一般来说，房地产的价值量占整个社会

财富的 50～70％，这个数量是非常大的。

只要存在经济活动，就会有对于估价的需

求。除了在房地产转让估价、房地产抵押估

价、房屋征收估价、房地产司法鉴定评估等

传统业务之外，还有许多与估价相关的业务

可以由房地产估价机构承担。比如征收之前

对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用

途、建筑面积等情况的调查登记工作、社会

稳定风险评估、因征收房屋造成的停产停业

损失的补偿估价等。另外还有房地产项目的

可行性研究、物业顾问、物业管理等。

估价机构需要开拓思路，只要法律没有

明确规定不可以做的项目，都可以进行尝

试，利用专业优势，尽量拓宽业务渠道。

总之，一个行业的生存与发展，必须建

立在社会对它有内在需求的基础上，仅仅依

靠行政命令式的外在要求是难以维持的。因

此，如果社会大众无法认识和理解这个行业

得以存在的理由，以及这个行业对社会生活

所带来的贡献，那么这个行业就难以在现代

竞争激烈的市场以至社会上存在下去，更不

用说随着时间的推移而不断发展。所以依靠

不正当竞争只能短期维持单个企业生存，对

于整个行业是不利的。只有全体从业者走创

新发展、诚信经营的道路，才能使整个行业

得到持续发展。

（作者单位：天津津港房地产咨询评估

有限公司）

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随着我国改革开放和城市化进程的不断

推进，房地产市场的需求呈现日益综合化与

多元化特征。无论是房地产开发企业、房地

产经营企业还是房地产中介服务机构，为满

足这种新的需求特征，都必须转变观念、苦

练内功，以期在新一轮市场竞争中取得领先

优势。房地产估价师执业资格制度建立 20

周年之际，本文希望通过对我国房地产咨询

业务发展的现状分析，对比研究国际“五大

行”业务发展的特点及优势，提出我国房地

产估价机构的未来发展之路。

一、我国房地产咨询机构

对比分析

常见的房地产咨询机构大体分为三类：

房地产策划代理机构、房地产经纪机构和房

地产估价机构。

1．机构概况

下面简要例举几个国内较为知名的房地

产咨询机构，以及笔者所在的估价机构，便

于后文进行对比。

（1）易居中国：2000年成立，以房地

产营销代理起家。2004年，成立易居 （中

国）控股有限公司正式。2007年 8月 8日

在美国纽交所上市。现主要从事房地产营销

代理、决策咨询、经纪、广告服务和投资管

理业务。

（2）世联地产：1993年成立，2007年

改制成立深圳世联地产顾问股份有限公司。

2009年8月28日，世联地产在深圳证券交

易所成功挂牌上市，成为首家登陆 A股的

房地产综合服务提供商。现主要从事顾问策

划、代理销售、经纪业务、评估和按揭代理

业务。

（3）伟业顾问：1994年，北京伟业商

务投资顾问有限公司成立，主要以传统的房

地产经纪业务为主。2000年，伟业顾问实

现结构重组，以控股公司为核心，下设投资

顾问、营销代理、资产管理三大专业公司，

并发起组建我爱我家房地产经纪有限公司。

2004年11月，又成立了北京伟业精锐商业

管理顾问公司，形成了联合互动的五大业务

体系。

（4）链家地产：2001年成立，2004年

首创“个人租房消费贷款业务”，2005年成

成立专业金融服务中心。链家地产现已成为

以房地产经纪业务为核心的房地产综合服务

体，囊括地产、金融和商业三个部分，业务

范围涉及房屋代理、房屋租赁、产权登记代

办、按揭贷款、房地产投资咨询等。

（5）中原地产：1978年成立，经过 30

年的发展，已成为中港知名的地产代理品

牌。现主要从事房地产市场研究分析、项目

前期顾问、项目营销策划、二手房经纪、广

告设计、物业管理和销售代理业务。

（6）华信评估顾问机构：前身为国土资

源部中国地产咨询评估中心，2000年实现

脱钩改制，成立北京华信房地产评估有限公

司。现主要从事房地产评估、土地评估、可

我国房地产估价机构未来发展研究———贺房地产估价师执业资格制度建立20周年

!

杜建国

"

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随着改革开放和

城市化进程的不断

推进，房地产市场

的需求呈现日益综

合化与多元化特

征。对比研究国际

“五大行”业务发

展的特点及优势，

找出我国房地产估

价机构的未来发展

之路。

22

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公司

名称发展历程 业务概况

世邦魏理仕

1988年成立，由世

邦（1906年）和魏

理仕（1773年）合

并，1986年开始在

北京开展业务

经纪/代理 专业服务 咨询服务

物业收购和处置，住宅销

售和租赁，住宅搬迁，跨

国公司服务 （特设日本

部）

物业评估和顾问，物业管

理，酒店服务，资产服

务，商业服务

市场研究项目，可行性研究，投资房地产

策略顾问，项目管理，房地产金融

仲量联行

1783年成立，1999

年与拉塞尔合伙公

司合并，1973年开

设香港办事处

代理服务 管理与估价服务 咨询顾问服务

企业住宅服务，租赁代

理，投资销售与收购，租

户服务

资产管理，能源管理与可

持续发展服务，设施管

理，物业管理，商业地产

估价，资产重整服务

企业客户开发，企业财务，商业物业顾

问，投资管理，酒店投资服务，项目管理

与开发咨询，房地产投资银行，房地产研

究

第一

太平戴维斯

1855年成立，自

20世纪 80年代后

期进入中国市场

代理及项目推广 顾问服务 管理服务 代理及项目推广

商用物业，住宅销售和租

赁，商铺业务，日本业务

市场研究及开发顾问，房

地产投资服务，评估及专

业服务

酒店式服务公寓管

理，物业管理，资

产管理

商用物业，住宅销

售和租赁，商铺业

务，日本业务

高纬环球

1917年成立，2002

年亚太区总部迁入

中国上海

代理服务 资本市场服务 咨询服务 跨国企业策略

商务，商铺，住宅顾问服务，评估服务，代

理服务，投资管理

研究服务，评估服

务，发展顾问，投

资顾问，商铺咨询

策略性客户管理，

企业策略，项目管

理，设施管理，技

术数据管理，物业

管理，施工咨询

高力国际

1974年成立，并从

1989年开始在中国

设立办事处

顾问服务 交易服务 管理服务 组合市场服务

房地产资本策略，投资策

略，房地产估值评估，资

产定位与再定位，项目发

展顾问与可行性研究

商业用房租售、处置和再

谈判，物业或物业组合的

买卖，出租与空置物业管

理

房地产信托与财务

管理，资产管理，

物业组合管理，租

户关系与租赁管理，

空置管理与租赁

项目租售市场推广，

资产与组合定位，

项目市场推广服务，

谈判与代理业务

行性研究、房地产经纪、土地规划、政策咨

询、投融资顾问、项目招商和市场顾问咨询

业务。2013年成立华信房地产顾问公司。

2．对比分析

（1）以单一业务为基础，逐步向多元化

格局转变

这三类机构的共同特征是大多从单一

业务起家，逐渐向多元化、综合化业务模式

方向转变，开始立足服务于国内房地产开发

建设和运营的全过程。如策划代理机构的业

务范围涵盖房地产开发的市场调研、市场定

位分析、项目规划与销售策划、销售顾问及

代理等；经纪机构除服务于房地产买卖和租

赁业务之外，开始涉足金融按揭、权证代

办、房地产数据库等领域；估价机构的业务

范围拓展至房地产开发前期的投资决策咨

询、项目的可行性分析，建设过程中及建成

后征收咨询评估、土地一级开发实施方案、

成本测算、土地交易顾问代理、融资抵押评

估等。

（2）以单一区域为基础，逐步实现跨区

域发展

在区域扩张方面，策划代理机构和经纪

机构走在了这三类机构的前列，如中原地产

和世联地产，它们均起步于华南地区，现已

完成了在华北、华东和华南的扩张和布局，

初步形成了全国发展战略。链家地产在占据

北京市场的半壁江山之后，开始在天津、大

连、上海和南京等城市开店。房地产估价机

构在跨区域发展方面比较谨慎，目前只有少

数估价机构在外省市设立了分公司。

二、国际房地产咨询机构

业务概况及优势分析

1．业务概况

国际房地产咨询行业经过上百年的发

展，建立了较为成熟的业务模式和服务链

条，其中比较知名的代表机构即“五大行”

———世邦魏理仕、仲量联行、第一太平戴维

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斯、高纬环球、高力国际。

2、业务特点和优势分析

（1）全球化业务能力及服务平台

从“五大行”的业务开展情况来看，其

最大的优势在于拥有全球化业务能力及服务

平台，能够与全球客户服务团队紧密协作，

提供跨地区、面向客户的服务，使公司的全

球化业务能力及服务平台发挥最大的功效。

由于“五大行”均发源于欧美等发达国家，

它们历经几十年甚至上百年的发展，逐步形

成了与所属国乃至全球房地产市场发展同步

的业务链条，又随着跨国企业的海外扩张实

现了自身的全球化布局。

（2）业务综合性强，覆盖面广

“五大行”历史悠久，业务范围延伸得

很广泛，涉及住宅、酒店、商业地产、工业

地产等多种地产类型，涵盖代理、评估、策

略顾问、投资分析、物业管理、资产管理、

设施管理等多个服务层面，从不同的房地产

类型到不同的客户对象，再到不同的物业管

理阶段，分工细化，专业优势凸显。

（3）业务服务个性化

“五大行”的业务特点和优势还在于其

业务服务的个性化。如世邦魏理仕和第一太

平戴维斯，针对在中国的日本企业提供一站

式的专业房地产服务；仲量联行提供企业财

务的咨询服务，运用房地产公司财务剖析客

户投资组合情况等，这些都是“五大行”业

务服务个性化的表现。

（4）业务产品科技含量高

“五大行”均拥有一流的研究团队

（Research），有专业部门对信息进行处理、

提炼，对市场形势进行跟踪和预测，给予客

户具有较高专业水准的建议。这种智力注

入，使业务产品具有较高的技术含量，业务

产品的附加值明显提高。

（5）业务具有延伸力和派生性

随着客户需求的细致化、个性化和动态

化，“五大行”具有很大的业务延伸空间。

不仅能够最大限度地满足客户既有需求，还

能提供后续延伸服务，派生出一种引导性的

服务需求。

三、我国房地产估价机构

未来发展趋势研究

通过对国际“五大行”业务布局和特点

的了解，结合我国城市化和房地产业的发展

趋势，笔者认为我国房地产估价机构未来发

展将呈现多元化和跨区域趋势。长期来看，

房地产估价行业与房地产策划代理、房地产

经纪等咨询顾问行业可能会互相渗透和彼此

整合。

1．在产业链布局方面，估价机构应着

力打造高端产业链和全产业链

“五大行”的业务多侧重于房地产类资

产的高端服务，如对开发完成后的高端物业

（如高级住宅、酒店、写字楼、大型商场等）

提供代理、评估、策略顾问、投资分析、物

业管理、资产管理、设施管理等多元化服

务，这体现了高端物业对于房地产咨询服务

具有广泛而又迫切的需求。鉴于我国本土房

地产估价机构目前的业务多是基础性的服务

范畴，仍处于产业链的低端领域，在高端物

业的综合咨询服务方面仍处于起步阶段，因

此，如何延伸和拓展高端产业链，学习“五

大行”的业务布局，是估价机构未来业务发

展的主要方向。

同时，估价机构要学习和借鉴“五大

行”和国内其他房地产咨询机构的先进经

验，逐步发展成为房地产综合服务商，打造

“全产业链”。这需要实现“脱胎换骨”式的

转变和创新。估价机构在业务扩展上要进一

步整合内外平台资源，加强自主创新能力，

加强与高校和科研机构的技术合作，增强业

务开发能力，建立起综合性的业务服务体

系，扩大业务的市场覆盖面，提高业务的市

场掌控力。估价机构要建立并优化一站式业

务服务和个性化业务服务体系，构建市场竞

争优势。

2．在跨区域发展方面，估价机构应逐

步完成全国和全球布局

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城镇化是世界各国经济社会发展的必然

趋势，我国也不例外。按照城镇常住人口计

算，2012年我国城镇化水平已经达到

52.6%，城乡结构已经并将继续发生历史性

变化。2011年初发布的“国民经济和社会

发展第十二个五年规划纲要”对于城市化进

行了具体规划：“按照统筹规划、合理布

局、完善功能、以大带小的原则，遵循城市

发展客观规律，以大城市为依托，以中小城

市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，

促进大中小城市和小城镇协调发展。”在十

二五期间甚至更长的发展阶段，我国将建设

出一大批现代化大都市和各级中小型城市，

这些城市的各类房地产和基础设施投资将为

我国房地产咨询服务业提供巨大的发展空间

和机会。房地产估价机构在实行多元化发展

战略的基础上，可以借鉴国内其他房地产咨

询机构的经验，逐步实现跨区域和全国化业

务布局。

从中长期看，中国的房地产企业进军海

外市场已是必然趋势。为实现产业升级和跨

越式发展，国内一些房地产龙头开发企业已

经开始在全球布局。如万科地产与美国铁狮

门地产公司联合开发位于美国西部城市旧金

山的高级公寓项目；万达集团在收购美国第

二大院线 AMC后，再度宣布斥资 3.2亿英

镑并购英国圣汐游艇公司，7亿英镑在伦敦

投资建设五星级酒店；万通地产打造的万通

台北2011项目，是由北京万通地产参股的

投资公司 VantoneCapitalPte.,Ltd.在台北

设立的万通国际开发股份有限公司全

力打造的海外项目。这些海外投资预

示着本土房地产企业将逐步完成向跨

国集团的转变，作为与本土房地产企

业合作紧密的房地产估价机构，在未

来若干年无疑有机会实现自己的海外

业务扩张。

四、我国房地产估价机构

未来发展战略措施

我国房地产估价机构要拓展新的业务产

品，扩展业务覆盖面，建立起综合性的房地

产咨询服务体系，笔者认为需从以下几个方

面着手：

1．搭建和整合内外平台资源，制定和

引领新行业标准

房地产估价机构要形成有效的技术研发

和资源共享体系，搭建扩展企业对外的平台

资源，通过制定具有影响力的行业规范和标

准，引领行业的升级改造和跨越式发展。以

下是国内房地产信息和策划代理机构制定新

行业标准的两个案例。

（1）搜房集团参与开发的中国房地产指

数系统 （CREIS），联合了中国房地产开发

集团、中国房地产业协会、国务院发展研究

中心等研究机构，借助高校、行业协会和政

府机构资源打造出的新业务产品和行业标

准，提高了其专业服务能力，显著提升了其

品牌知名度。中国房地产指数系统目前覆盖

全国17个主要城市，定期发布17个主要城

市的房地产价格指数，是房地产投资与开发

的主要依据之一，被称为中国房地产市场的

“晴雨表”和引导投资置业的“风向标”。

（2）易居中国打造的中国房地产测评中

心则是一家不以盈利为目的的专业测评机

构，测评中心由中国房地产研究会、中国企

业评价协会、北京大学不动产研究鉴定中

心、上海易居房地产研究院、新浪网技术中

国有限公司五家单位发起成立。整合了行业

协会、高校和媒体资源，研发出中国房地产

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品牌价值测评方法体系，通过强强联合的方

式使得企业平台资源得以迅速扩大。

房地产估价机构可以借鉴搜房集团和易

居中国的做法，联合高校、科研机构、媒体

和政府等资源，制定与房地产价格、物业评

级相关的专业标准。近年来国土资源部定期

发布的全国地价动态监测系统、中国房地产

估价师与房地产经纪人学会针对房地产信托

投资基金（REITS）起草的物业综合评估指

引、物业税基评估系统等，就是一种借助估

价理论制定和发布的具有实用价值的新标

准。这些新标准的研发和应用将极大提高估

价机构及估价行业的知名度和社会影响力。

2．打造企业知名品牌，拓宽业务覆盖

面和业务区域

扩大企业的业务范围和业务覆盖面，建

立综合性的业务体系，提高市场占有率，是

房地产估价机构实施多元化发展战略、分散

业务风险的有效途径。为充分延展品牌效

应，降低单一业务的周期性波动风险，房地

产估价机构业务受众面要逐步触及到多种地

产类型和房地产业发展的多个阶段，实现机

构的规模化、连锁性经营，建立起品牌联

盟，发挥出1＋1＞2的竞争合力优势，扩大

业务的市场份额。

房地产估价机构的核心竞争力源于房地

产估价师和估价机构的专业知识、实践经

验、社会资源和创新能力等，但最终体现在

估价机构的品牌价值和社会认知度上。根据

其他行业的经验，在形成社会知名品牌后，

企业在业务多元化和区域扩张方面往往能够

事半功倍。

3．注重企业的研发功能，为客户和社

会提供附加值和增值服务

我国的房地产估价机构要学习“五大

行”注重研发的特点，着力培养企业的核心

技术优势。经过十余年的快速发展，我国许

多龙头房地产估价机构已颇具规模，取得了

较好的经济效益，这为开展专门研发工作奠

定了物质基础。估价机构属于知识型服务企

业，在业务发展中可以通过大量业务信息沉

淀和积累，并通过二次加工和提炼，向市场

提供经过深层次加工的信息，为客户提供普

通产品之外的附加值和增值服务。例如，

“五大行”在全球定期发布世界重要城市高

端写字楼、商业中心、服务式公寓以及产业

园的租金及交易价格指数，为跨国公司提供

免费和收费的房地产资讯技术服务，这种无

形的专业性知识和资讯服务，反过来又可以

提高企业产品的技术附加值和利润引导力，

形成企业本身无可替代的技术性比较优势。

4．显化服务价值，提高行业的市场化

水准

我国现有的房地产估价行业对业务、客

户依存度相对较高，市场化程度相对较低。

房地产估价机构近年来出现竞争加剧态势，

传统评估业务收费也大都低于五折，甚至个

别城市和业务类型收费不到一折。“红海”

业务阶段是许多行业发展必然经历的阶段，

“红海”虽然惨烈，但也可以激发企业开辟

“蓝海”业务的决心和斗志。

以笔者所在的估价机构业务为例，就存

在所谓“被动定价型业务”和“主动定价型

业务”之分。对于政策和市场强制推行的业

务品种，如征收 （拆迁）评估、抵押评估

等，由于技术含量不高且多为格式化产品，

其收费定价权掌握在客户手中，势必成为

“红海”业务。但对于咨询、顾问和代理类

业务，由于技术含量较高，或者机构具有综

合性服务优势，客户的选择空间被大幅压

缩，定价权多掌握在估价机构手中。

因此，房地产估价机构要顺应经济形势

和市场变化，抓住客户的各种有效需求，并

将其需求价值化，同时提供最优质的服务，

才能确保企业在行业中始终处于领先地位。

（作者单位：北京华信房地产评估有限

公司）

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1993年，房地产估价师执业资格制度

建立，标志着我国房地产估价行业的大船正

式扬帆起航。20年来，房地产估价行业地

位不断提高，从业人员队伍不断壮大，业务

范围不断拓宽，显现出广阔的发展前景，鼓

舞着一批又一批房地产估价师在估价路上矢

志前行。机遇与挑战并存，在房地产估价行

业逐渐走向多元化、国际化的今天，作为估

价机构核心、估价行业发展基石的房地产估

价师也面临从单一工作模式到实现多样化功

能转变的新挑战。

房地产估价机构是以估价师的个人信用

作为基础，通过收集信息、积累知识、创造

并运用所掌握的知识为客户提供专业服务

的，是典型的人合性、智力型企业（或者称

知识型企业）。国家规定明确要求，房地产

估价机构必须由房地产估价师发起成立，其

法定代表人或者执行合伙人必须是注册后从

事估价工作具备一定年限的估价师，对于不

同级别估价机构的估价师人数也有硬性要

求。由此可见，估价师是估价机构的核心，

是估价行业发展的基石。过去20里，房地

产估价行业在税收、房屋拆迁、房地产拍卖

等多个领域发挥了重要作用，业务范围也从

原来的单一业务类型发展到房地产转让、房

地产抵押贷款、房屋征收、司法鉴定、房地

产保险、房地产课税、房地产投资咨询等国

民经济的众多领域。一方面，房地产市场的

不断发展对估价师提出了新的要求；另一方

面，探索估价师的发展方向也能为估价机构

在日趋激烈的市场竞争中走向何方指明方向。

目前，估价机构要想在激烈的市场竞争

中脱颖而出，一方面必须想方设法降低成

本、提升服务，另一方面必须开拓创新、寻

找新的业务增长点。现在以传统、成熟估价

业务为主的机构大都运用数据系统化、定价

智能化、报告模块化手段来降低基础性估价

工作的成本，提升效率。随着传统、成熟估

价业务不断智能化，估价师的重要性好像逐

渐弱化，似乎有被电脑取代的危险。估价师

是不是遇到了生存危机呢？也许我们应该换

一种思维：实际上对于估价技术已经相当成

熟的传统业务而言，估价师往往在做大量机

械的重复工作，没有充分发挥自身的专业价

值。采用智能化手段提高传统工作效率，可

以把估价师从机械劳动中解放出来，腾出时

间和精力从事更能够体现专业性和价值的工

作。借助计算机和数据库技术，实现半自动

化或自动化的估价信息系统，是未来房地产

估价行业发展的必经之路。但技术手段最终

的服务对象是人，估价师借助快速便捷的计

算机技术，不断加深拓宽估价知识，掌握市

场发展规律和过硬的估价技术，才能发挥专

业技术手段的真正作用，带领估价行业踏上

新的台阶。

随着市场需求多样化的发展，估价服务

也更加个性化、专业化。多数估价机构将高

端咨询业务作为转型方向，不断开拓新的业

务领域。任何个人的发展都离不开整体的平

台，估价师的个人发展也应当与估价机构、

估价行业的发展有机结合。估价师如何才能

在机构、行业的开拓创新中充分实现自身的

专业价值？这就对估价师的素质提出了更高

的要求———不仅需要熟悉房地产投资环境、

新形势下房地产估价师发展方向思考

!

刘志伟 郭 昱

机遇总是与挑战并

存，在房地产估价

行业逐渐走向多元

化、国际化的今

天，作为估价机构

核心、估价行业发

展基石的房地产估

价师也面临从单一

工作模式到实现多

样化功能转变的新

挑战。

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市场分析、风险分析等专业基础知识，同时

要对财会、法律、建筑、营销等相关学科有

广泛的涉猎和研究。因此，估价师不能满足

于通过资格考试这样一个基本门槛，要在激

烈的市场竞争中立足，只满足最基本的要求

是不够的。估价师只有注重培养个人的综合

素质，不断加强学习，完善知识体系，同时

关注机构管理、营销和技术研发，向高素质

复合型人才转型，才能充分发挥核心作用，

才会有更广阔的发展空间。而组建一支素质

高、综合能力强的估价队伍，也无疑成为提

升估价机构竞争力和综合实力的最大保障。

随着估价机构的扩大和各项职能的不断

完善，管理职能在机构建设和发展中显示出

越来越重要的作用，对处于管理岗位的人员

提出了更高的要求———专业技术与管理知识

两手都要抓、两手都要硬。随着工作经验的

积累，越来越多的估价师从单纯的技术岗位

走上了管理岗位，而技术型干部往往容易出

现专业经验丰富、估价技术扎实、管理能力

偏弱的现象。技术型估价师要实现向管理型

干部的迈进，在保留原有细致、严谨作风的

同时，首先要实现思维转变，不能局限于单

纯的技术性思维，而应该站在机构、行业发

展的高度思考问题；在扎实的专业知识基础

上，还要求有较强的创新意识，良好的协调、

沟通、分析、执行和应变能力；此外还要加强

管理知识和方法的学习，这样才能在机构经营

管理中发挥更大作用。

估价师还可以将自己的专业知识与市场

营销有机结合，成为具有专业技术知识的营

销人才。向营销方面发展的估价师，在具备

专业技术的前提下，还需要具有一定的市场

敏感度和沟通能力，特别是在近年来不断的

房地产调控政策下，房地产市场风云变幻，

对技术和市场的充分把握将给市场营销提供

很大的帮助。估价师在开展营销业务时，对

外可以从专业角度切入营销，提高营销工作

的专业可信度，增强对客户的说服力；对内

可以有效减少基于不同角度或认知片面造成

的冲突，最大程度上降低沟通成本。营销型

估价师总体上可以有效提高业务营销工作的

效率和质量，其专业价值通过营销业绩得到

直接的体现。此外，随着网络时代的全面来

临，各种依托于网络平台的新型营销模式应

运而生，营销型估价师无论是在眼界上，还

是在对广大客户或潜在客户心理把握上，都

要有更强的感知能力———握住了时代的脉搏

才能打开市场的蓝海。

目前，我国的房地产行业正处于飞速发

展时期，估价机构之间的竞争逐渐增大，如

何为行业挖掘到更广阔的发展空间、提高自

身价值成为房地产估价师的新命题。此时，

房地产估价师要从专业技术的深度、广度上

多下功夫，进行估价服务品种的研发、创

新，如积极拓展各类房地产估价、咨询、策

划等相关领域，尝试参与涉外房地产估价和

咨询业务等。目前，高端咨询业务已经被很

多人认为是估价行业发展的必由之路，此类

业务具有高度个性化的需求，也是真正能为

客户创造价值，为机构创造收益的业务。驾

驭这类业务，不但需要估价师进行更深入的

估价专业技术研究，还必须具有更广博的知

识积累，才能为客户提供最专业的咨询意

见，赢得客户对估价师和估价机构的认可和

尊重。此外，要想成为好的技术型估价师，

成为机构乃至行业的专业代表，更要通过过

硬的专业实力和良好的职业操守逐步树立自

身形象，站在更高的高度关注行业发展。

未来一名成功的房地产估价师，不仅仅

是企业的经营者、管理者、技术总监、营销

总监，可能还是投资专家、金融专家、风水

专家、交际专家等。估价师特别是年轻的估

价师只有不断地努力追求、学习提升，主动

做出适应市场需求的变化，才能实现自身发

展的突破，成为估价行业的中坚力量，在行

业未来的发展中起到更重要的作用。就让我

们共同见证新一代房地产估价师们崭新的面

貌，一起期待房地产估价行业另一个腾飞的

20年！

（作者单位：湖北永信行房地产土地资

产评估咨询有限公司）

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一、引言

2012年，山东省教育厅设立山东省名

校工程，首次批准了10所应用型特色名校，

以培养实践与理论相结合的应用型人才为目

标，从而解决办学模式单一、教学效果不能

适应社会经济发展等问题。这些应用型特色

名校对于培养社会需要的人才任重而道远，

其中积极探索适合而有效地教学模式至关重

要。随着中国房地产业的兴盛，各高校纷纷

开设房地产估价课程[1]。房地产估价课程属

于实践性、应用性很强的学科，而传统理论

性学科的教学模式只是注重理论素养的培

养，缺少甚至忽视了实践技能的培训，所

以，传统教学模式产生的教学效果不理想。

另外，由于房地产估价课程开设时间较短，

大多数教师并非专业的估价人员，限制了房

地产估价课程教学模式的改革。笔者针对山

东省应用型特色名校的建设工程中应用型人

才培养的要求，进行房地产估价课程实践教

学模式的探究。这不仅有利于提高房地产估

价的课堂教学效率，探索出与其相适应的教

学模式及学科改革、发展的方向，从而培养

出社会所需要的房地产估价人才，而且对于

应用型名校其他学科教学模式的改进具有一

定的借鉴作用。

二、房地产估价课程的特点

近年来，房地产估价成为很多高等院校

土地资源管理、城乡区域规划管理、地理科

学、工程管理和物业管理等相关专业的选修

或必修课程。房地产估价作为多个学科的交

叉学科，横跨多个专业，课程学习难度较

大，与传统理论知识的学习迥然不同。其学

科特点概括如下。

（一）课程应用性强，着重于实践性实践性强是房地产估价课程最重要的特

点，也是制约其教学模式改革的最重要原

因。房地产估价课程的核心内容是房地产估

价的方法、估价程序以及估价技术报告的撰

写[2]，而并非对房地产特性等理论知识的描

述，其学习内容都切实的应用到房地产估价

操作中，具有很强的应用性。房地产估价课

程的教学目标是掌握基本的理论知识，并运

用理论知识指导实践，学会进行实际的房地

产评估。掌握房地产估价的实践技能是本课

程最主要的目标。当前各种社会经济活动，

如房屋买卖、征税以及企业并购、抵押融资

基于应用型人才培养的高校《房地产估价》 教学模式探讨

!

王春芝

摘要：

近年来，我国房地产业迅速发展，房地产估价的需求愈来愈多。很多高校顺应这一发展趋势，开设房地产估价课程，多数高校仍沿用传统的教学模式， 而传统教学模式对于房地产估价课程的教学有很大局限性。本文阐述了房地产估价课程的特点，分析了房地产估价课程教学现状及存在问题，并着重针对传统教学模式存在的问题，探讨了房地产估价课程进行实践性教学模式改革的主要内容。关键词：

房地产估价；教学模式；案例式教学；项目式教学 近年来，我国房地

产业迅速发展，房

地产估价的需求愈

来愈多。很多高校

开设了房地产估价

课程，但传统的教

学模式对房地产估

价课程有很大局限

性，房地产估价课

程的特点要求对传

统的教学模式作出

改变。

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等都涉及到房地产评估[3]。因此，在房地产

估价教学中应以估价方法的学习为中心，多

培养学生的实践能力，包括动手能力和解决

问题的能力。

（二）理论内容繁杂，信息量大，综合性强

房地产估价课程主要介绍了房地产的相

关概念、房地产特性、影响房地产价格的因

素、房地产估价原则以及估价程序、估价报

告的撰写等[4]，这些只是房地产估价的基础

理论知识。若要具备房地产估价本领，还需

熟悉房地产相关法律法规、城乡规划、房地

产经营与管理、宏观经济学、会计学、测绘

学及工程造价等相关学科的基础知识和基本

理论。所以，房地产估价课程信息量大，知

识间综合性强。由于房地产估价主要解决技

术性的问题，所以相对枯燥无味。因此，有

效的课堂教学显得尤为重要。

（三）课程逻辑性强，专业性强房地产估价课程以估价方法为核心，重

点学习市场法、收益法、假设开发法和成本

法四大基本方法，以及由其延伸的长期趋势

法等[3]。而由于这些方法具有很强的逻辑性，

学生既需要学会计算及推理，又要学会分析

影响房地产价格的自然、经济社会等各种因

素，所以学习难度较大。另外，房地产估价

不仅限于数学计算，还需根据实际情况，进

行野外实地调查研究，亲自搜集房地产评估

所需要的数据，这远远高于纯粹的数学计

算，专业技术性强，难度较大。在教学中尽

量训练学生的逻辑思维，从实践中学习理论

知识，不断提高其专业技能。

三、房地产估价课程的现状

房地产估价课程虽然开设年限较短，但

其对实践环节要求严格，这导致本课程的教

学模式有别于传统理论性为主的学科，其教

学模式尚处于不断探究之中。鲁东大学作为

首批山东省应用型特色名校，其房地产估价

课程是全校公选课及部分院校（如地理与规

划学院）的选修课。房地产估价课程的教学

模式已逐渐适应其实践性、应用性强的特

点，教学效果良好。但房地产估价的教学模

式仍存在很多需要改进的地方，需要不断的

探索与创新。

（一）教材内容方面房地产估价现行的教材普遍存在的问题

是，教学内容过于繁杂，理论知识抽象，适

用于应试教育，以理论学习为主，但并未突

出房地产估价作为应用型学科的特色，学生

即使彻底搞懂教材内容，在实际进行房地产

估价时也需要一段时间去适应和掌握，这就

造成了理论与实践的脱离。

随着我国农用地商业属性的显现，人们

逐渐认识到当前房地产估价教学内容存在一

定的偏颇。无论是教材内容还是教师的案例

教学都偏重于对城市房地产价格的评估，而

忽视了农村房地产的评估[5]。由于农村房地

产评估不到位，使得农村房地产买卖、租赁

以及征用、征收、拆迁补偿等环节都存在不

公正、不合理的现象，因此农用地评估的发

展非常紧迫。

（二）教学手段方面当前，房地产估价课程教学手段相对落

后。由于受到学校经费、场地及课程资源等

因素的干扰[5]，只是停留在课堂讲解、课后

练习的传统模式。学校没有专门的房地产模

拟评估实验室，也没有与教学相配套的专业

的房地产评估软件，仅限于课本中数据或材

料的假设性、理想化的计算，缺乏房地产估

价的真实、合法的有效资料，学生无法直观

的感受并进行房地产估价，由于实践条件薄

弱甚至缺乏，致使学校教学与社会实际需求

相脱节，教学效果不理想。

（三）教学方法方面基于房地产估价实践性、应用性很强的

学科特点，传统的讲授式教学已不能满足其

教学需求。当今的课堂教学，多数教师只是

针对某一章节有目的的搜集相关案例，而没

有考虑其整体性，学生不能从整体出发做出

完整的房地产估价方案。实践对于房地产估

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价意义重大，在实践中学习、锻炼，并最终

得到检验。此课程的学习离不开课外实践的

辅助及引导。当前教学手段受到限制，使校

内实践训练不足，而且受教师人员等限制，

学生们校外实习机会也不多。另外，社会上

相关行业指导力度不够[5]。

四、实践性教学模式的探索

（一） 调整教学内容，及时补充更新知识

课堂教学内容设计的合理与否，直接关

系到实践性教学效果的优劣。

首先，要精简教材内容。现有房地产估

价教材仍套用原有模式，从概念、意义到方

法等。由于本学科实用性强，教材内容应适

应社会发展的需要，应分清主次、有的放

矢，重点突出房地产估价的方法、估价程序

以及估价报告的撰写[6]，与房地产估价实际

密切结合。

其次，要完善教学内容。应注意对农村

房地产，尤其是农用地评估的相关内容，不

应仅局限于城市房地产估价[7]。另外，应进

一步完善房地产评估方法，使学生掌握房地

产估价四个基本方法各自的适用范围及使用

条件，能够从容的应对估价实际中出现的复

杂多变的情况。

第三，应加强对国家和地方房地产政

策、法规的学习和收集，严格遵循房地产估

价的合法原则，注重房地产法规、政策的时

效性，让学生领会客观、独立、公正的开展

估价业务的重要意义。

最后，应及时补充房地产估价学科领域

出现的新知识，及时掌握不同地区、不同城

市、不同年份的基准地价体系，让学生能够

站在学科前沿，使其所学知识与社会接轨，

使其正确理解房地产价格的时点性和地域性

两大特性。

（二）提高教师素质，构建“双师型”教师队伍

教师素质对教学效果的影响是显而易见

的，学校应通过提供培训机会等提高教师房

地产估价理论与实践方面的综合素质。

一方面，实践能力不足的房地产估价教

师应赴房地产估价机构进行实践，积极参与

房地产估价项目，承担房地产估价的相关工

作，不断提高其专业技能、实践能力，从中

不断搜集典型的房地产估价案例，为案例式

教学奠定基础。鼓励任课教师参加房地产估

价师的全国统一考试，获得“注册房地产估

价师”资格证书。另外，还需将实践上升为

理论，进行科研活动，增强其研究能力，力

求构建一支真正的“双师型”教师队伍。也

可以外聘在房地产估价机构从业、具有丰富

实践经验的“注册房地产估价师”承担部分

教学内容。

另一方面，教师应积极探讨有效地教学

模式，根据学生学习的实际状况，不断推进

教学改革，提高学生学习的积极性，增强教

学效果。

（三） 采用多种教学手段，创新教学方法

社会及学校应给予资金、场地等支持，

促使房地产估价教学手段向现代化转变。传

统的教学手段已难以引起学生的兴趣，课堂

效率低下。相关部门应提供与房地产估价相

配套的教学软件，从而切实做到“边做边

学”，提高学生的动手能力。另外，创造条

件尽快建立房地产评估模拟实验室[8]，为学

生提供课外实践机会，使学生尽可能体验到

实际房地产评估的流程与方法，这样不仅能

够增加学生学习的乐趣，也能够切实提升教

学质量，这是培养应用型人才的基础。

不同于传统学科的教学，房地产估价作

为应用型学科适应于多种独特的教学方法。

在教学中，教师应不断尝试新的教学方法，

提升课堂趣味性，以提高教学质量。

1．案例式教学法

案例式教学法在房地产估价教学中已得

到较为普遍的运用。但是，其案例教学大多

仅限于针对某一知识点提供典型而理想化的

案例，并未从整体考虑房地产估价案例，这

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方面有待于改进。案例式教学法对教师要求

高，教师不仅要通晓本课程的基本理论知

识，还应具有丰富的实践经验，拥有“注册

房地产估价师”资格，主持或参与过相应的

房地产估价项目，能够将实践与理论相结

合。在房地产估价案例选择方面，教师应系

统的编写案例。

首先，案例要有典型性。即紧密围绕所

要传授的核心内容和基本理论选编一些有代

表性的案例。例如，市场比较法选取可比实

例有更具体的要求：

（1）可比实例应与估价对象处于同一供

求范围内。具体来说，可比实例与估价对象

应位于同一地区或位于同一供求范围内的类

似地区。

（2）可比实例的用途应与估价对象的用

途相同。这里的用途相同主要指大类用途相

同，应尽量做到小类用途也相同。大类用途

一般分为：居住、商业、办公、旅馆、工业

和农业等。

（3）可比实例的规模应与估价对象的规

模相当。

（4）可比实例的建筑结构应与估价对象

的建筑结构相同。这里的建筑结构相同主要

是指大类建筑结构相同，大类建筑结构一般

分为：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结

构、砖木结构和简易结构。

其次，案例要有层次性。即根据所选择

的案例设置问题的广度、深度和难度。

最后，案例应多样化。既要选择同一宗

地在不同评估目的下对应不同评估方法而出

现不同评估结果的案例，也要选择不同宗地

相同用途下由于不同评估方法对评估结果产

生影响的案例，还要选择不同地域、不种用

途土地出让价格评估的案例。

在理论教学中结合案例，使学生在接受

理论知识的同时，切实体验其知识的实践应

用，从而使理论与实践有机的结合在一起，

有助于提升学生的实际动手能力及独立思考

能力。在案例教学中应推广全过程案例式教

学法，将案例教学的观点、原则、手段综合

应用于教学过程的各个环节[5]，应涉及课堂

讲解、课外作业、期末考试等，从而增强教

学及应用效果。

2．项目式教学法

项目课程是指“以典型产品或服务为载

体让学生完成完整工作过程的课程模式”[9]。

如前所述，房地产估价课程应用性、实践性

很强，所以，项目式教学法应用于课堂教学

也非常适宜。

教师给学生一个确定的房地产估价项

目，让学生根据所学的知识，独立进行房地

产评估，使学生对房地产估价的理论与方法

“先用后懂”、边用边学。例如，让学生评估

烟台市一商业区某酒店的价值，依此来确定

其抵押贷款额度。学生应严格按照房地产评

估程序，从接受委托项目开始，拟定估价作

业方案，勘察现场，搜集该酒店的相关资

料，分析影响该酒店价格的一般因素、区域

因素和个别因素，选择适宜的估价方法，遵

循一定的估价原则，从而测算出该酒店的价

值，进而评估出该酒店的抵押贷款额度，最

后，撰写并提交估价技术报告和估价结果报

告。在撰写估价技术报告中，使学生重视对

“估价结果的应用范围、条件和有效时段”

进行特别说明的重要性，最终切实完成此项

房地产估价项目。

项目式教学法既能提高学生综合运用知

识分析、处理实际问题的能力；又能激发学

生的积极性与主动性，培养学生独立的实践

操作能力；还能锻炼学生发现问题的能力，

提高学生组织能力、交往与合作能力。项目

式教学法使学生熟悉房地产估价的程序，理

解并掌握同一个房地产估价项目，根据不同

估价目的选择不同的估价方法，可以得到不

同的估价结果。项目式教学对于增强房地产

估价课程的课堂教学效果、提高学生课外实

践技能将发挥重要且不可替代的作用。

（四）校内外结合，增加学生实践机会1．学校方面

基于房地产估价应用型的课程性质，其

教学过程中应把握每个实践机会。由于各种

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主、客观原因，校外实习机会并不多，校内

的房地产估价模拟实验室作为实践基地显得

非常重要。在学习理论知识的同时，通过实

验模拟实际的房地产估价，使学生在做中掌

握估价业务及流程，这对应用型课程非常有

效。另外，有能力的房地产估价教师可以争

取参与一些房地产估价机构的房地产估价项

目，在项目实施中可让学生广泛参与，协助

教师搜集资料等，这样不仅能够提高教师的

实践能力及增长教学改革经验，还能增加学

生学习此门课程的兴趣，提高学生实践技

能，真正的实现双赢。

2．社会方面

首先，应加强校企合作[10]。学校是为企

业培养人才的摇篮，加强其双向的交流对双

方都有利。在学生顶岗实习、见习期间，房

地产估价机构的估价人员应加强专业指导力

度，以期学生能够尽快熟练地掌握业务流

程。另外，应加强学校与企业间的合作，建

立房地产估价实训基地[1]。实训基地为学生

实践提供有效的平台，通过在实训基地接触

真实的进行房地产估价项目，能够切实提高

学生的实践技能，从而培养理论与实践并重

的应用型人才。对于房地产估价机构而言，

其工作人员向高校教师学习深邃的理论知

识，并力求其实践技能上升为理论，并反过

来科学的指导实践。总之，校企间合作能够

实现校企共赢。

其次，社会应给予资金、技术等的支

持。由于应用型名校工程是政府发起的，高

校在响应时会遇到很多问题。例如房地产估

价中建立模拟实验时资金不足等，社会应给

予不同程度的支持，这样不仅能帮助学校渡

过难关，也能加强应用型名校建设的积极

性，从而促进应用型名校的发展，为地方培

养急需的应用型人才。

（五）改进考核机制，尝试多样化考核形式

课程考核方式是教学的向导，引导着学

生学习的方向及教师教学的方向。房地产估

价课程的教学目的是在掌握基本理论知识的

基础上，学会进行实际的房地产估价，其中

学会应用至关重要。因此，房地产估价课程

的考核方式注重实践性、应用性。

从房地产估价课程的考核内容上讲，应

以房地产估价的四种基本方法为主，改变传

统的考核概念、性质等理论性知识的模式。

从考核形式而言，不应局限于传统的期末闭

卷考试，应采用多样化的考核形式。例如，

在日常中，以作业的形式让学生实际评估一

处房地产价值，或一宗土地出让、转让与抵

押价值，并将作业成绩计入最终的成绩，也

可以口试的形式检验学生对难点、重点及易

混淆知识的掌握情况，注重学生平时对基本

理论应用情况的考核。另外，期末考查时，

以开卷形式重点考查学生房地产估价的几种

基本方法应用情况，可以案例题为主，让学

生切实掌握房地产估价的基本方法，从而有

效的实现教学目的。

五、结语

为了适应社会经济的发展，房地产估价

课程从教学理念到教学内容，从教学手段到

教学方法，从教师素质到教学实践，都应以

应用型名校工程建设为契机，不断地探索新

的教学模式，从而获得更好的教学效果。当

然，教学模式探究的重点在于运用，顺应行

业发展需要，积极推进教学改革，为培养社

会需要的应用型人才奠定基础。一套完善教

学模式的形成，更需要广大教师和学生长期

不断的探索、不断的实践和不断的改进。

参考文献:

[1]廖娅玲．浅析《房地产估价》课改

思路[J]．科技教育，2008(3)：165-167.

[2]曹银贵，袁春，赵丽．“房地产估

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2009(6)：94.

[3]陈良琼，张宗领．房地产估价课程

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2009：7.

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[4]张泽颖． 《房地产估价》课程教学

模式探讨[J]．重庆教育学院学报，2011

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[5]陈玉兰，韩芳，李松．房地产估价

理论与实务课程教学实践与探究[J]．经济

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[6]孙颖．创建有效学习型课堂房地产

估价课程教学模式研究[J]．消费导刊，

2012(9)：199.

[7]张笑寒．房地产估价课程教学的改

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[8]邢玉芹．房地产估价课程教学改革

研究[J]．陕西教育，2011(6)：39-40.

[9]林东．房地产估价实务项目课程教

学改革[J]．徐州建筑职业技术学院学报，

2010(10)：50-51.

[10]徐琳．浅谈高职院校房地产估价课

程教学改革[J]．科园月刊，2010(23)：

99-100.

（作者单位：鲁东大学）

业绩等方面进行考评，在整个估价行业实现

淘汰和晋级制度。

4．转变观念，多渠道拓展业务

目前，国内部分经济发达地区的房地产

估价机构已经开始转型，进入到与估价相关

的咨询服务领域，从第一太平戴维斯、戴德

梁行、仲量联行等国际知名中介机构的业务

范围分析，我国房地产估价机构也应积极介

入到各类房地产开发、置业管理、投资咨

询、策划、可行性研究等相关服务市场，为

开发商、投资机构、政府职能部门提供更加

广泛、系统、精准的一条龙服务。因此，估

价机构只有积极拓宽业务渠道，结合自身的

资源优势和客户需求适时转型，向提供高技

术含量、高附加值的现代房地产咨询和综合

性中介服务方向发展方能实现自身的可持续

发展。

四、结束语

目前房地产估价行业存在的问题和未来

房地产行业发展的趋势都要求房地产估价行

业必须建立完善的法规制度，主动变革创

新，拓展业务，积极参与国际竞争，才能适

应经济全球化的发展趋势和实现房地产估价

行业的持续健康发展，进而为国民经济的发

展和小康社会的建成发挥应有的积极作用。

参考文献：

[1]周迎春．市场经济条件下的房地产

估价研究[J]．西南农业大学学报 （社会科

学版），2012,10(3)：32-34．

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[5]钟少瑜．浅析房地产估价业的现状

及业务拓展[J]．漳州职业技术学院学报，

2009,11(3)：39-40．

（作者单位：武汉洪房房地产土地估价

有限公司）

（上接第54页）

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读者及发表文章的作者如有问题，请与本刊编辑部联系。

关关于于在在《《中中国国房房地地产产估估价价与与经经纪纪》》发发表表文文章章计计算算继继续续教教育育学学时时的的公公告告

下列房地产估价师、房地产经纪人在《中国房地产估价与经纪》2013年第4期发表房地

产估价、经纪相关文章，计算30个全国必修学时，现予公告。

姓 名 文章名称 注册（资格）号

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梁 津

叶 凌

公共利益作为房屋征收基本前提的历史演变及借鉴

———基于日本、美国、香港地区的发展经验

1119970066（估价）

1119970111（估价）

闫瑞君

张 勇郑州市商品房价格影响因素的灰色关联度分析

4120060049（估价）

4120060058（估价）

吴学锋

王 琴浅议城市化与农村土地确权

4220060039（估价）

4220070046（估价）

李涛杰

康 玲

吴丽娟

梁文辉

中粮宝安22区旧工业区城市更新项目全程咨询顾问

如何持续提升房地产估价师的执业能力

4420040088（估价）

6620020016（估价）

4220090054（估价）

4420080094（估价）

赵庆祥 房地产市场监管须发挥房地产经纪正能量 805110199（档案号）

基于北京市学区房调研数据下的租价比分析

司法鉴定评估过程中与各方沟通的难点与对策

聂燕军

王洪昌

1119980092（估价）

5020060016（估价）

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《中国房地产估价与经纪》原名《中国房地产估价师》，创刊于1997年6月，2007年1

月变更为现名，是住房和城乡建设部主管、中国房地产估价师与房地产经纪人学会主办的房

地产估价、房地产经纪行业的惟一专业刊物。

《中国房地产估价与经纪》致力于强化学术交流研究、传播先进理念方法、探索行业发

展规律，突出体现“权威性、专业性、学术性”的特色。

《中国房地产估价与经纪》栏目设置主要有：卷首评论、学会要闻、本刊专题、行业建

设、估价理论、估价实例、估价管理、经纪理论、经纪实例、经纪管理、市场分析、专业评

论、法律法规、地方动态、海外交流、本刊信息等。

《中国房地产估价与经纪》读者主要有：住房和城乡建设部及地方建设（房地产）行政

主管部门的领导，金融、司法、税务、证券等相关部门的领导，房地产估价和经纪行业自律

管理组织的领导，高等院校和科研院所的专家学者，房地产估价机构、房地产经纪机构负责

人以及房地产估价、房地产经纪从业人员等。

《中国房地产估价与经纪》优先录用中国房地产估价师与房地产经纪人学会个人会员以

及单位会员工作人员撰写的文章。《中国房地产估价与经纪》编辑部有权对文章作内容层次、

语言文字和编辑规范等方面的删改。

《中国房地产估价与经纪》拟刊登的文章要求“论题新颖、见解独到、论据可靠、数据

准确、论证严密、语言流畅精练、标点符号规范”。在《中国房地产估价与经纪》刊登稿件的

作者，可以享受规定的稿酬以及当期刊物2本。

在《中国房地产估价与经纪》上发表估价相关文章的作者（限前3名），可以计算30学

时的全国必修课；全国必修课学时修满后超出的学时，可以计入全国选修课学时。在《中国

房地产估价与经纪》上发表经纪相关文章的作者（限前3名），可以计算30学时继续教育。

《《中中国国房房地地产产估估价价与与经经纪纪》》简简介介

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1．文章题目：宋体小二号，加粗，居中；

2．作者姓名：宋体小四号，居中；

3．作者信息：单位、地址、电话，置于文章末尾，宋体小四号；

4．摘要、关键词：宋体五号；

5．正文内容：

⑴文章标题：段首缩进2字符

一级标题：用一、二、…标注，宋体四号，加粗，单独成段；

二级标题：用（一） （二）…标注，宋体小四号，加粗，单独成段；

三级标题：用1、2、…标注，宋体小四号，加粗，单独成段；

四级标题：用（1） （2）或其他符号标注，宋体小四号，不加粗，是否单独成段（行）视文

章内容安排；

⑵文内序号：用①②…标注，不单独成段（行）；

⑶正文格式：宋体小四号，行距1.5倍，首行缩进2字符；

6．文中图表编号：图注释位于图下、表注释位于表上，宋体五号，居中；

7．文后参考文献：要求著录项目齐全，著录格式规范，统一采用顺序编码制。即引文采用序

号标注，在引文的右上角用方括号阿拉伯数字序号[1][2]…标注，参考文献表于文章末尾按引

文的序号排序。

(1)专著

[1]辛希孟，王凤翥编．信息技术与信息服务国际研讨会论文集：A集[C]．陈绍业译．第 2

版．北京：中国社会科学出版社，1994：179～193[2009-10-01]．http://www.ie.nthu.edu.tw/in-

fo/ie.newie.htm(Big5)．

[2]赵耀东．新时代的工业工程师[M]．台北：天下文化出版社，1998：179～193.

(2)专著中析出的文献

[l]马克思．关于《工资、价格和利润》的报告札记[M]//马克思，恩格斯．马克思恩格斯全集：

第44卷．北京：人民出版社，1982：505.

(3)连续出版物

[1]中国图书馆学会．图书馆学通讯[J]．1957(l)-1990(4)．北京：北京图书馆，1957-1990.

(4)连续出版物中析出的文献

[1]李晓东，张庆红，叶瑾琳．气候学研究的若干理论问题[J]．北京大学学报：自然科学版，

1999,35(1)：101～106.

[2]傅刚，赵承，李佳路．大风沙过后的思考[N/OL]．北京青年报，2000-04-12(14)

[2005-07-12]．http://www.bjyouth.com.cn/Bgb/20000412/GB/4216%5ED0412B1401.htm．

(5)电子文献

[1]PACS-L:thepublic-accesscomputersystemsforum[EB/OL].Houston,Tex:UniversityofHoustonLi-

braries,1989[1995-05-17].http//info.lib.uh.edu/pacsl.html.

8．文内脚注：引用用于解释题名、作者及某些内容。能在文章内注释的，尽量不单独列出；

不随文列出的注释，标注符号应注在需要注释的词、词组或语句的右上角，用加圆圈的阿拉

伯数字①②③…表示。采用页下脚注，宋体五号，连续编码。

《中国房地产估价与经纪》文章格式

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