A financeirizao do circuito imobilirio como rearranjo escalar do processo de urbanizaoLa financiarisation de limmobilier en tant que ramnagement scalaire du processus durbanisationFinancialization of real estate as a rescaling of the urbanization processDaniel de MelloSanfelici

ResumosNos ltimos cinco a dez anos, o setor imobilirio residencial no Brasil registrou uma expanso extraordinria em termos de lanamentos e vendas. Essa expanso, que vem transformando rapidamente as metrpoles brasileiras, foi impelida por um entrelaamento sem precedentes do sistema financeiro com o circuito de produo e consumo do ambiente construdo urbano no pas. Na esteira desse fenmeno, muitos autores vm tentando interpretar essas transformaes luz do movimento de financeirizao da economia, como uma expresso do poder redobrado dos investidores financeiros em obter rendimentos com a transformao do espao urbano. Esse trabalho pretende contribuir para esse debate em curso argumentando que o processo de financeirizao, que nos ltimos anos atingiu os negcios imobilirios no Brasil, produziu um reordenamento dos vnculos entre as escalas geogrficas. A primeira parte do trabalho dedica-se, assim, a proporcionar uma viso panormica das transformaes ocorridas nos negcios imobilirios como fruto da articulao com o sistema financeiro. Na segunda parte, apoiando-nos em uma gama de entrevistas realizadas entre 2011 e 2012 e em levantamentos de dados sobre o setor em questo, procuramos colocar em destaque as formas de articulao entre agentes situados em diferentes escalas socioespaciais. Nesse movimento, a articulao entre a escala global e a escala nacional ilustrada pela necessidade das incorporadoras de tornarem suas atividades mais transparentes a fim de que seus papis possam ser agregados ao portflio de grandes investidores institucionais estrangeiros. Os vnculos entre a escala nacional e a local, por sua vez, so examinados como fruto do estabelecimento de parcerias entre as grandes incorporadoras financeirizadas e construtoras/incorporadoras pequenas e mdias regionais. Em ambos os casos, procuramos colocar em evidncia os desencontros e as tenses que resultam da aproximao de agentes expressivos de lgicas espao-temporais dspares, demonstrando que a escala geogrfica, longe de ser uma dimenso estanque do processo social, produzida e transformada socialmente e, enquanto tal, internaliza tenses e contradies sociais. O trabalho reala, em sua concluso, a importncia da construo de nexos escalares para a reproduo do poder das finanas na atualidade.

No ltimo decnio testemunhou-se, no Brasil, uma reestruturao sem precedentes no setor imobilirio e construtivo. Entrelaados de forma mais estreita com o sistema financeiro, os negcios imobilirios experimentaram um boom que transformou rapidamente as metrpoles brasileiras em gigantescos canteiros de construo. Os agentes mais visveis desse processo so as grandes incorporadoras e construtoras, que agora possuem raios de operao muito mais estendidos do que aqueles ao quais costumavam se restringir nas dcadas precedentes. Algumas delas hoje atuam em mais de quinze estados da federao, de norte a sul, tanto em metrpoles quanto em aglomeraes de menor porte. Por trs da visibilidade cotidiana dessas empresas, porm, est o poder financeiro de grandes investidores institucionais, fundos de investimento, bancos e outros agentes financeiros que despejam montantes exorbitantes de capital para financiar a expanso do setor e, evidentemente, obter uma fatia de seus ganhos tambm crescentes. Com ramificaes que extravasam as fronteiras do pas, a presena e o poder desses agentes nos rumos tomados pelos negcios com o solo urbano permitem fazer a leitura desse processo como uma expresso ntida da tendncia financeirizao da economia capitalista.2Esse artigo pretende corroborar com a discusso, em voga na Geografia e outras reas dos estudos urbanos, acerca das repercusses socioespaciais da financeirizao do investimento imobilirio. Considerando, em concordncia com uma bibliografia crescente, a escala geogrfica como uma dimenso fundamental da prtica socioespacial e da espacialidade do capitalismo (Smith, 1992a; 1992b; Brenner, 2001; 2009a; 2009b; Swyngedouw, 1997; 2004; Vainer, 2006), sugerimos que a financeirizao do circuito imobilirio no Brasil produziu, no ltimo decnio, um rearranjo dos vnculos escalares como consequncia do adensamento e intensificao das relaes econmicas travadas entre agentes que privilegiam diferentes escalas geogrficas de operao. Assim, se at h pouco os negcios imobilirios urbanos eram conduzidos prioritariamente por pequenas empresas de abrangncia local ou regional, a abertura de capital das grandes incorporadoras e a entrada de investidores estrangeiros no controle dessas empresas sinalizam uma articulao diferenciada entre as escalas local, nacional e global na produo dos espaos metropolitanos. Esse (re)arranjo escalar no pode, porm, ser entendido como estvel ou imutvel, mas como uma configurao que encerra uma srie de tenses e contradies que decorrem, como procuraremos demonstrar, das divergncias entre as prticas, as prioridades e os horizontes espaciais e temporais dos diferentes agentes envolvidos.3A primeira parte do artigo tem como objetivo elucidar, com apoio em dados secundrios e em outros estudos, as repercusses da penetrao das finanas globalizadas nos negcios imobilirios no Brasil. Procuramos demonstrar, interpretando os dados divulgados por um grupo de empresas selecionadas, que a necessidade de proporcionar resultados aos acionistas impeliu as incorporadoras a uma expanso acelerada do investimento e a uma diversificao geogrfica de sua atividade. Na segunda seo do artigo, examinamos como esse cenrio econmico renovado forjou novos laos entre as escalas geogrficas e colocamos em destaque, com base em entrevistas realizadas com dirigentes de empresas e em publicaes especializadas e/ou jornais, as instabilidades que afloram na construo desses vnculos interescalares.Expanso vertiginosa conduzida pelas finanas: os negcios imobilirios no Brasil4As reverberaes do processo de expanso imobiliria recente sobre as metrpoles brasileiras j so evidentes por toda parte. No h mais reas nas grandes cidades brasileiras que no estejam sendo palco de projetos imobilirios de grandes impactos sobre a dinmica da vida nos bairros e na cidade como um todo. Alm disso, h uma evidente apreenso, tanto na imprensa quanto entre as famlias, com a trajetria de preos ascendentes que vem sendo exibida pelo mercado imobilirio das grandes cidades. A ideia de que uma bolha imobiliria ou, de forma menos drstica, um arrefecimento do setor poderia ser iminente vm tona com relativa frequncia nos meios de comunicao.5Essa ideia no descabida. As bolhas imobilirias possuem um potencial tanto mais evidente e destrutivo quanto maior for a implicao do sistema financeiro com o investimento imobilirio. Na verdade, o que tem ocorrido no pas nos ltimos dez a quinze anos tem sido justamente isso: uma penetrao sem precedentes das finanas na produo e consumo do espao urbano intermediada pelas empresas do setor imobilirio. claro que essa situao indica mais a possibilidade de uma bolha do que sua inevitabilidade, mas entender as circunstncias dessa aproximao entre o financeiro e o imobilirio um passo importante para entender os sentidos da financeirizao no que concerne a produo do espao urbano. Procederemos, ento, com uma breve descrio e anlise das mudanas recentes no setor imobilirio para prosseguir, em seguida, para o cerne do argumento do artigo.6O ponto central para compreender as mudanas que vm se processando nos negcios imobilirios no Brasil reside em um conjunto de transformaes institucionais e regulatrias que permitiram no apenas impulsionar o crdito habitacional, mas tambm tornar o circuito imobilirio (compreendido de forma ampla, incluindo aqui o crdito ao comprador final dos imveis) mais atrativo aos investidores financeiros. Esse um ponto importante de ser realado porque, como David Harvey demonstrou em Limits to capital (Harvey, 1999), a produo e o consumo do ambiente construdo urbano tm como requisito para sua efetiva realizao dadas as especificidades dos imveis enquanto mercadorias de longa durao e alto valor a constituio de um sofisticado aparato institucional e creditcio. 1Para um estudo mais pormenorizado dessas mudanas, ver Royer (2009). Botelho (2007) e Fix (2011) t(...)7A pea-chave desse novo arranjo institucional foi a aprovao do Sistema Financeiro Imobilirio (SFI) em 1997. Sintonizado com a atmosfera de reforma neoliberal do Estado sob o governo Fernando Henrique Cardoso, o SFI tinha como instrumento central a figura da alienao fiduciria, que permitia a execuo no-judicial da garantia do emprstimo habitacional, agilizando, de tal forma, a recuperao, pelo credor, do montante emprestado. Somaram-se, posteriormente, outras medidas que, juntas, incentivaram enormemente a concesso de emprstimo habitacional no pas. Merece destaque, por exemplo, a medida comumente denominada valor do incontroverso, aprovada em 2004, que determina que o muturio que contestar judicialmente a regularidade de um contrato de emprstimo precisa determinar a parcela do emprstimo que no est sendo questionada e continuar pagando esse montante (anteriormente, um muturio que questionasse judicialmente um contrato poderia interromper os pagamentos das prestaes at que o litgio encontrasse resoluo). Sem essas medidas seria difcil compreender o surto de crdito habitacional que iniciou em meados dos anos 20001. 2A securitizao diz respeito transformao de um contrato de dvida em um papel negocivel em me(...)8Mas a ampliao do crdito tambm deve tributo s condies econmicas diferenciadas de que o Brasil usufruiu nos ltimos anos. Com taxas de crescimento moderadas e taxas de inflao baixas, esse cenrio se mostrou propcio ampliao das linhas de crdito, no apenas no setor imobilirio. Alm disso, importante notar um crescimento substancial na emisso de papis lastreados em fluxos de rendimento imobilirios. Referimo-nos, por exemplo, aos Certificados de Recebveis Imobilirios, instrumentos tambm regulamentados pela lei do SFI e que resultam do processo de securitizao de dvidas imobilirias2; e s cotas de Fundos de Investimento Imobilirio, mecanismos de investimento coletivo que investem em ativos de renda (por exemplo, shopping centers e escritrios) e em que cada cotista recebe, mensalmente, dividendos que refletem a parte alquota da qual o cotista proprietrio. Por importante que sejam esses instrumentos para entender a financeirizao em sua relao com a transformao das cidades, pretendemos focalizar aqui em outro ponto de integrao entre o financeiro e o imobilirio: as grandes incorporadoras que passaram a financiar o investimento mediante recurso ao mercado de capitais.9Historicamente geridas como pequenas empresas familiares, as principais incorporadoras brasileiras a maior parte sediada em SoPaulo enxergaram na expanso do crdito habitacional uma oportunidade nica de expandir o investimento e ampliar suas receitas e lucros em um curto intervalo de tempo. Mas um aumento rpido do investimento no poderia ser financiado nem com recursos prprios, visto que poucas tinham volume de capital significativo, nem com acesso ao financiamento bancrio, uma vez que os bancos possuem limites de concesso de crdito a um mesmo devedor. O acesso ao mercado de capitais mediante a emisso de papis como aes e debntures apareceu como uma alternativa para as empresas que precisavam, afinal, de um volume significativo de capital para despender com a compra de terrenos. 3Estrangeiro leva 72,5% das aes vendidas pela Rossi.O Globo, Rio de Janeiro, 15/10/2009. 4VGV uma forma utilizada pelas incorporadoras para contabilizar seu produto. Refere-se a soma do(...)10O volume de capital levantado por incorporadoras e construtoras no binio 2006/7 mediante a emisso de aes e debntures foi surpreendente: mais de R$ 15 bilhes em aes e quase R$ 2 bilhes em debntures, a maior parte (em torno de 70% segundo entrevistas e matrias de jornais) adquirida por grandes investidores institucionais estrangeiros3. O uso desses recursos se materializou nos dados de unidades lanadas e valor geral de vendas (VGV)4lanado entre 2005 e 2010, perodo que corresponde s transformaes de maior profundidade no setor. A Tabela 1, abaixo, sintetiza esses resultados com base no desempenho operacional e financeiro de sete grandes incorporadoras de capital aberto.Tabela 1- Nmero de unidades lanadas e VGV lanado por sete incorporadoras brasileiras 2005-2010Nmero de unidades lanadas

200520062007200820092010

Cyrela2733582216924182702641727589

Gafisa2446375514236348931342626398

MRVN/A298712334259682894850136

PDG Realty2089399412860182003559842616

Rossi199944099648105421645623239

EvenN/A14854345423334596515

Brookfield554256211356981428411508

Lanamentos em Valor Geral de Vendas (VGV) (R$ x 1000)

200520062007200820092010

Cyrela1.211.3023.619.9705.393.0574.827.4375.678.9277.609.882

Gafisa682.1961.233.9162.919.3555.322.1562.789.2246.041.703

MRVN/A337.3371.199.9482.532.9852.586.0804.604.000

PDG Realty592.207761.7152.259.5503.776.7505.454.3009.151.250

Rossi3951.158.0002.470.0002.723.0002.758.0004.798.000

EvenN/A744.4361.757.7531.435.128926.7351.528.026

Brookfield176.600378.0001.922.2002.662.5002.674.9002.981.300

Fonte: Relatrios trimestrais das empresas selecionadas.11O mpeto da expanso notvel: em termos de unidades, algumas empresas que lanavam aproximadamente 2000 unidades por ano (uma mdia que prevaleceu nos anos anteriores aos abrangidos pela tabela) passaram a lanar mais de 20 mil unidades. Em alguns casos, como a MRV, o salto foi maior: de menos de 3 mil unidades ainda em 2006 para 50 mil unidades em 2010. Quando mensurado em termos de preo, o volume de lanamentos no menos surpreendente: apenas a Cyrela lanou mais de R$ 1 bilho em 2005. Cinco anos depois, no apenas a marca do R$ 1 bilho em lanamentos foi ultrapassada pelas sete empresas selecionadas, como tambm algumas superam a marca de R$ 5 bilhes em lanamento a PDG, maior de todas, atingindo mais de R$ 9 bilhes lanados.12Dispondo, subitamente, de um volume descomunal de recursos, essas empresas precisavam encontrar oportunidades seguras e lucrativas de investimento que oferecessem o retorno desejado aos investidores. Evidentemente, parte da resposta estava em continuar fazendo o que haviam feito at ento, apenas em escala maior. No entanto, ficou logo evidente que o mercado ao qual haviam se dedicado at ento seria insuficiente diante da presso dos investidores por uma expanso vigorosa expressada em termos de volume de lanamentos. Era preciso encontrar novos mercados.13Uma das solues residiu em tirar proveito da abundncia de crdito habitacional para direcionar investimentos para estratos de renda que outrora careciam de acesso casa prpria. A expanso das linhas de financiamento seja com recursos de poupana, seja devido implementao do programa Minha Casa Minha Vida ao comprador da casa prpria permitiram que famlias com renda mais baixa (de 3 a 5 salrios mnimos, por exemplo) acessassem o mercado imobilirio, e muitas empresas passaram a atuar nesse segmento (Shimbo, 2010; Castro, Shimbo, 2010; Fix, 2011). 5Vale frisar que em alguns casos no houve perda de participao relativa da regio metropolitana d(...)14Outra direo de diversificao foi a disperso territorial. A maior parte das empresas em questo restringia seu raio de operao a uma ou a poucas cidades do pas e, com exceo da MRV, todas elas atuavam prioritariamente na regio metropolitana de SoPaulo. A necessidade de encontrar novas oportunidades de investimento para cumprir as metas prometidas aos novos acionistas forou essas empresas a iniciarem operaes em outros mercados regionais. Resultou disso um ganho de participao relativa importante de outros estados, combinado com uma perda de participao relativa da regio metropolitana de SoPaulo na composio do investimento das empresas, um processo ilustrado abaixo pela discriminao, por regio, dos lanamentos de duas incorporadoras (ver Tabelas 2 e 3)5. Alm disso, algumas das empresas notadamente MRV, PDG, Cyrela (ver Mapa 1) e Gafisa, as maiores atingiram um grau de pulverizao pronunciado, atuando muitas vezes em mais de quinze estados da federao.Tabela 2 PDG Realty VGV lanado em 2007 e 2010 por regioRegio20072010

SoPaulo (capital)49.0%22.1%

SoPaulo (interior)33.0%21.7%

Rio de Janeiro15.0%10.1%

Nordeste0.0%8.1%

Sul0.0%10.9%

Sudeste (outros)3.0%2.3%

Norte0.0%11.6%

Centro-Oeste0.0%12.0%

Fonte: Relatrios trimestrais da PDG.Tabela 3 Rossi VGV lanado em 2007 e 2010 por regioRegio20072010

SoPaulo (Capital)32.2%16.0%

SoPaulo (interior)21.1%22.0%

Rio de Janeiro14.5%6.0%

Rio Grande do Sul12.5%16.0%

Minas Gerais0.0%16.0%

Cear0.0%4.0%

Amazonas0.0%7.0%

Distrito Federal0.0%3.0%

Bahia0.0%2.0%

Outros19.7%8.0%

Fonte: Relatrios trimestrais da Rossi. 6O estado de So Paulo o nico que se encontra segmentado em dois: a regio metropolitana e o int(...)Mapa 1 Distribuio geogrfica das unidades lanadas pela Cyrela em 20096

AumentarOriginal (png, 146k)Fonte: Relatrio anual da Cyrela.15Em resumo, a abertura de capital, impulsionada pelo desejo das incorporadoras de aproveitarem o incremento na demanda por imveis causado pelo surto de crdito habitacional, desencadeou uma metamorfose das formas de atuao e das estruturas administrativas das principais empresas do setor imobilirio. De um setor predominantemente constitudo de pequenas e mdias empresas familiares, o imobilirio tornou-se foco de decisiva presena de investidores financeiros internacionais que passaram a exigir do setor uma postura bem mais agressiva em termos de volume de lanamentos e disperso do investimento ou seja, condizente com as expectativas de rentabilidade de fundos de aplicao coletiva. Em apenas cinco anos, tanto os dados de lanamentos (seja em unidades, ou VGV) quanto os de distribuio regional sofreram importante transformao, denotando a rapidez das transformaes em foco. Nas pginas que seguem, procuramos argumentar que a financeirizao, em sua relao com a produo do espao urbano, pressupe e engendra uma articulao renovada entre as escalas geogrficas constitutivas do processo urbano. As incorporadoras e construtoras aparecem, aqui, como elos mediadores entre os movimentos volteis das finanas globalizadas e a captura de rendas do solo urbano na escala local. As tenses que decorrem da construo desses vnculos escalares servem de testemunho ao fato de que os nexos entre as escalas so um produto social e podem ser constantemente contestados e redefinidos em decorrncia de circunstncias historicamente determinadas.Produzindo vnculos escalares: tenses e contradies 7Esse termo, vale frisar, no empregado por todos esses autores, mas os sentidos das mudanas em(...)16A expanso vertiginosa dos negcios imobilirios no Brasil atual baseou-se, como diversos pesquisadores vm insistindo nos ltimos anos, em uma metamorfose da propriedade urbana que aponta para graus mais ou menos elevados de flexibilizao (Pereira, 2006; Botelho, 2007; Fix, 2007; 2011; Volochko, 2008; Miele, 2008)7. Essa flexibilizao tem como fundamento o aumento da liquidez dos ativos de origem imobiliria. A criao de condies de maior liquidez pedra angular do processo de financeirizao no que toca aos negcios urbanos, porque permite que o investidor financeiro, notoriamente avesso a compromissos de longo prazo (Braga, 1997; Chesnais, 2005), contorne alguns dos obstculos que se atrelam inextricavelmente ao modus operandi do setor imobilirio e do mercado de terras urbano, tais como seu enraizamento estrutural em condies locais muitos especficas e o longo perodo de rotao. Uma vez tornado um ativo lquido, os papis com lastro nos ganhos produzidos pelo mercado imobilirio podem ser agregados ao portflio e s prticas muito peculiares de gesto desses portflios de investidores institucionais (tais como seguradoras e fundos de penso) e outros fundos coletivos de aplicao financeira (fundos de hedge, fundos mtuos, etc). Em termos bastante gerais, poderia se afirmar, tendo em vista o que j foi discutido at aqui, que a financeirizao, em conexo com os negcios com a propriedade urbana, ampara-se na criao de uma arquitetura institucional e financeira por intermdio da qual investidores financeiros tornam-se aptos a capturar rendas do solo urbano geradas reiteradamente no movimento de produo e reproduo dos espaos urbanos.17O que tem sido menos explorado e/ou problematizado na literatura recente refere-se ao fato de que a financeirizao exige e promove a construo ou redefinio dos vnculos entre as escalas do processo social. Em outras palavras, o xito maior ou menor das finanas em extrair rendimentos do processo de produo do espao urbano depende da eficcia na construo de vnculos mais duradouros entre agentes, processos e estruturas que predominam e/ou privilegiam diferentes escalas geogrficas. A proposio implcita nessa hiptese de que no apenas as escalas e os arranjos escalares so socialmente produzidos, mas tambm de que esses arranjos podem ser reelaborados e redefinidos no contexto de embates polticos, conflitos sociais ou reestruturaes econmicas, como reconhece uma crescente bibliografia (Smith, 1992a; 1992b; Brenner, 2000; 2001; 2009; Swyngedouw, 1997; 2004; Vainer, 2006). Mais do que isso, a produo de novos arranjos entre as escalas geogrficas constitui um componente fundamental das transformaes sociais, polticas e econmicas que, historicamente, repuseram as condies de reproduo econmica do capitalismo, gerando uma configurao relativamente estvel e duradoura para a continuidade da acumulao de capital e para a ao dos distintos grupos e classes sociais (brenner, 2001). Com isso em vista, pode-se reler a financeirizao do circuito imobilirio examinando a natureza dos elos e relaes escalares construdos e as tenses e contradies que florescem nesse processo.18Para fins analticos, possvel discernir trs escalas predominantes no mbito do processo de financeirizao dos negcios imobilirios urbanos. Esses trs nveis escalares, e os agentes e processos a eles correlatos, esto sintetizados na Tabela 4. Algumas advertncias metodolgicas mostram-se, contudo, necessrias a fim de prosseguir a discusso. A primeira refere-se aos limites desse tipo de representao: uma importante e crescente literatura vem atentando para a necessidade de se pensar as escalas de forma processual e dinmica, priorizando o discernimento dos vnculos sempre provisrios e contraditrios entre os nveis escalares em vez de entender as escalas como nveis estticos e quase ontolgicos da ao social. Nesse sentido, preciso ter conscincia desses limites de representao, porque uma tabela nunca d conta de representar de modo satisfatrio a complexidade dos elos, articulaes e tenses entre as escalas discernidas. Ela serve apenas como ponto de referncia analtico. A segunda advertncia remete ao fato de que nem sempre certos agentes e processos podem ser nitidamente circunscritos em termos de um determinado nvel escalar. Para citar um exemplo, alguns dos bancos nacionais que desempenham um papel primordial em financiar a aquisio da casa prpria no cenrio atual extravasam as fronteiras nacionais, de modo que poderiam, possivelmente, ser entendidos como agentes globais. O mesmo vale, por exemplo, para proprietrios de terrenos na escala local: alguns deles podem ser, na verdade, empresas que possuem interesses que vo muito alm da escala local. Feitas essas ressalvas, contudo, parece interessante identificar esses agentes e seus nveis escalares como um passo inicial para entender a complexa articulao de escalas produzida pela financeirizao. 8O trabalho de campo beneficiou-se de uma parceria com dois colegas de Doutorado do Laboratrio de(...)19No que segue, identificaremos e discutiremos algumas articulaes entre esses nveis e as tenses que emergiram tendo como base em pesquisa de campo realizada em SoPaulo e em Porto Alegre entre 2011 e 2012. Os levantamentos de campo consistiram em entrevistas realizadas com analistas de mercado, empresrios do setor imobilirio e dirigentes de entidades de classe entre Setembro de 2011 e Abril de 2012, bem como em levantamentos de dados coligidos por institutos de pesquisa e entidades do setor imobilirio e publicaes setoriais8.Tabela 4 Dimenses escalares da financeirizao do espao urbano

AumentarOriginal (jpeg, 184k)Fonte: Elaborao do autor.20As articulaes entre as escalas global e a nacional, por exemplo, colocam-se de inmeras formas em relao ao fenmeno em discusso e seria impossvel discutir todas essas formas. Tendo como foco as incorporadoras e construtoras, parece pertinente iluminar, para pensar a articulao entre esses dois nveis, quais so as circunstncias econmicas, polticas e institucionais que possibilitam que grandes investidores financeiros fundos de penso, fundos de hegde, private equity, etc, a maioria com sede nos pases avanados agreguem papis emitidos pelas incorporadoras nacionais (fundamentalmente aes e debntures) ao seu portflio de aplicaes de abrangncia global, forjando, assim, conexes entre agentes e processos posicionados em nveis escalares diferentes.21Em um plano mais abrangente, o requisito primordial para esse desdobramento repousa sobre a construo, pelo Estado, de um ambiente mais receptivo aos fluxos financeiros internacionais. A elaborao dessa atmosfera favorvel aos fluxos financeiros exigiu um firme compromisso do Estado brasileiro em implementar uma gama de reformas que alinhassem o pas de forma inequvoca a um receiturio poltico neoliberal, em voga nos principais pases hegemnicos desde a dcada de 1980. Nesse sentido, era preciso, aos olhos dos grandes investidores financeiros, no apenas remover todas as restries e entraves aplicados entrada e sada de capitais de curto prazo, como tambm era necessrio que o Estado brasileiro demonstrasse um decisivo comprometimento com a reduo das taxas de inflao mediante a utilizao dos instrumentos de poltica monetria e fiscal. O marco simblico dessa virada foi representado pelo governo de Fernando Henrique Cardoso, que logrou implementar um amplo programa de reformas do Estado (privatizaes, cortes de gastos pblicos, abertura comercial, liberalizao financeira, etc) que apontam, de inmeras formas, para formas de gesto poltica mais sensveis aos interesses de investidores financeiros. Mas esse processo, na verdade, possui um horizonte mais largo, e nesse sentido o governo petista precisa ser visto, em inmeros aspectos, como uma continuidade em relao ao modelo institudo anteriormente. O que importa sublinhar o protagonismo do Estado brasileiro em transformar o pas no que Leda Paulani (2008) designou criticamente por plataforma de valorizao do capital financeiro internacional, criando as estruturas institucionais que geram confiana nos grandes investidores financeiros para investir em um mercado perifrico ou emergente, no jargo ideolgico do mercado de capitais. 9Cf.http://www.bmfbovespa.com.br/empresas/pages/empresas_novo-mercado.asp.22No que se refere particularmente articulao dos investidores com as incorporadoras, o cerne do problema consiste em saber que parmetros e critrios os investidores utilizam para tomar decises acerca de adquirir, reter ou se desfazer dos papis do setor imobilirio. Aqui a articulao passa pela necessidade de produzir padronizaes que permitam que o investidor avalie da forma mais objetiva possvel a pertinncia de se investir na empresa em questo, comparando-a com outras do mesmo setor ou de outros setores e pases. Uma dessas padronizaes diz respeito aos parmetros de governana corporativa que instituies multilaterais como o Banco Mundial tm procurado disseminar nos pases perifricos. A governana corporativa refere-se, no meio empresarial, a um conjunto de diretrizes que norteiam as prticas administrativas e contbeis das empresas com o fito de aumentar a transparncia dessas empresas aos olhos dos investidores. Como diversos autores ressaltam, a definio e o contedo desses parmetros refletem o poder que os investidores institucionais adquiriram sobre as prioridades e estratgias das empresas no capitalismo atual, fazendo prevalecer condutas administrativas que do primazia criao de valor para o acionista (shareholder value) em detrimento de um planejamento de mais longo prazo (Lazonick; OSullivan, 2000; Farnetti, 1998; Soederberg, 2003). Os procedimentos administrativos e de divulgao de resultados exigidos das empresas para serem listadas no Novo Mercado Bovespa um padro de listagem criado em meados da dcada de 2000 que constitui, segundo a bolsa, o nvel mais elevado de governana corporativa9 incorporam decisivamente esses parmetros. Alm disso, uma vez que abrem seu capital na bolsa, as decises administrativas das empresas so cuidadosamente examinadas por agncias internacionais de avaliao de risco, como Standard & Poors e Moody, que concedem um score que expressa o grau de comprometimento das empresas com a governana corporativa (ver Tabela 4). 10Utilizaremos, aqui, as entrevistas mencionadas apenas como fonte de informao. Evidentemente que(...)23Contudo, mesmo aps a adeso das incorporadoras a essas diretrizes internacionais, persistiram desencontros entre as expectativas e critrios adotados pelos investidores e as prticas de negcios que caracterizam o setor imobilirio no Brasil, e aqui que se pode visualizar algumas tenses que podem ser lidas em termos de relaes interescalares10. Como Kevin Gotham (2006; 2009) ressalta, o setor imobilirio particularmente propenso a toda sorte de opacidades que dificultam sobremaneira sua converso em um ativo financeiro dotado de liquidez. Particularmente relevante seu enraizamento profundo em condies regionais e locais muito especficas, referentes dinmica de localizao particular que cada mercado regional possui e insero que determinada empresa possui em uma teia densa de relaes composta por diferentes agentes atuando nesses mercados locais. Diferentemente de um produto industrial homogneo como um automvel, no caso da moradia um indicador como volume de produo no fornece uma informao confivel sobre as receitas e a lucratividade de uma empresa. Duas empresas com o mesmo volume de produo e mesmos custos de construo podem ter resultados completamente diferentes dependendo da qualidade dos negcios que se envolveram nas diferentes regies em que atuam. Essas circunstncias geram uma incerteza, da parte do investidor financeiro, quanto aos critrios corretos a serem adotados para avaliar uma empresa e seu desempenho. Essa incerteza se exprimiu, no Brasil, em uma volatilidade dos critrios dos investidores para avaliar o setor, induzindo as empresas a erros de avaliao, decises precipitadas e posturas especulativas. Em uma entrevista com uma analista do mercado imobilirio do Secovi/SP, Ana Maria Castelo, a entrevistada observa esse desencontro: 11Entrevista realizada em 24/10/2011 em SoPaulo.uma parte a do impacto dos mercados [nas] grandes cidades [veio com] essa necessidade de gerar resultados. Os investidores no sabiam muito para onde olhar. Existia j um histrico de acompanhar a empresa, empresas da indstria, empresas de servios, mas o setor da construo [...] era um setor novo dentro do mercado de capitais. Ento, que parmetro usar? E a nessa incerteza, um dos parmetros que eles comearam a usar foi o banco de terrenos. Ah, voc tem um banco de terrenos bom significa que vai lanar, e a as empresas comearam a correr pra formar esse banco de terrenos, j com o incio a da subida do preo dos terrenos11.24De forma semelhante, um dos diretores de incorporao da Brookfield S.A., Jos de Albuquerque, afirma que: 12Guidance uma espcie de planejamento anual no qual as empresas indicam sua inteno em termos de(...) 13Entrevista realizada em 06/10/2011, em SoPaulo.as empresas do setor imobilirio eram empresas mais familiares e quando teve a moda dos IPOs [Initial Public Offering, a abertura de capital em bolsa] a nos anos 2006, 2008, vinte empresas correram para abrir capital, viraram capital aberto, Novo Mercado [Bovespa]. S que a Novo Mercado aquela histria, tem regras que o setor imobilirio no estava acostumado e [que] o mercado no estava acostumado. Ento a primeira histria pra situao subir, o resultado trimestral era quanto de VGV [Valor Geral de Vendas] voc vai lanar, guidance12do ano, guidancedo ano. [...] Depois comearam: o que voc tem delandbank[banco de terrenos], o que voc tem delandbank, quem tem o melhorlandbank o melhor do mundo e tal. Quer dizer, nem os mercados financeiros entendiam as companhias e muito menos as companhias entendiam o mercado financeiro13.25A necessidade de satisfazer as demandas dos investidores respondendo s suas expectativas levou muitas empresas a se precipitarem em uma compra desenfreada de terrenos quando os investidores olhavam com especial apreo para o volume do banco de terrenos de cada empresa como indicador de rentabilidade futura. Isso ocorreu principalmente nos dois primeiros anos aps a abertura de capital na bolsa (entre 2007 e 2009). Algumas empresas foram particularmente prejudicadas por essa postura: quando a crise financeira de 2008 se traduziu em uma escassez temporria de financiamento externo via mercado de capitais, essas empresas tinham muito capital imobilizado na forma de terrenos, o que tornou particularmente difcil continuar financiando as atividades. Da que muitas delas foram foradas a diminuir drasticamente o volume de lanamentos e mesmo liquidar parte de seu banco de terrenos, a fim obter recursos lquidos para honrar seus pagamentos o que explica a queda rpida dos lanamentos da Gafisa em 2009 (Ver Tabela 1). Outras ainda foram adquiridas por empresas maiores em situao financeira melhor. A diretora de relaes com investidor da Even, Ana Paula Barizon, demonstra, tambm, uma percepo de que o mercado financeiro dita parmetros que muitas vezes so inadequados realidade do setor, mas faz questo de colocar a sua empresa como uma das que no se dobraram ao poder acionista: 14Entrevista realizada em 27/10/2011, em SoPaulo.a gente at brinca que tem as modas do mercado financeiro, ento l na poca do IPOs [abertura de capital], o mercado financeiro queria que todo mundo fosse pra tudo quanto lugar, diversificasse a atuao em mil estados, lanasse pra caramba, e a Even sempre teve um perfil mais conservador. A gente at acredita que a ao da Even sempre teve um leve desconto a, por conta da postura mais conservadora do nossomanagemente da nossa estratgia. [] O mercado financeiro [] mais de modismo, ento l em 2007 [...] a moda era lanar, lanar, lanar. Ento quanto maior oguidanceque as empresas davam, mais o mercado gostava e acabava achando que aquela empresa ia dar grande retorno [] E agora o que a gente v do mercado que a grande menina dos olhos gerao de caixa. [...] Quanto mais cedo uma empresa puder se tornar caixa positivo, o que eles esto olhando agora. [...] [A] Even muito focada na sua estratgia interna e o mercado financeiro tem os modismos14.26A vinculao entre a escala global, representada aqui pelos grandes fundos de aplicao empenhados em compor uma carteira diversificada de ativos, e a escala nacional, onde predominantemente atuam, desde a abertura de capital em 2006/7, as grandes incorporadoras brasileiras, depende, portanto, de condies polticas, econmicas e institucionais que fazem dos papis emitidos pelo setor imobilirio ativos atraentes (ou seja, lquidos, seguros e rentveis) para os grandes fundos globais. O que est em jogo a necessidade de uma sintonizao entre as expectativas e temporalidades que definem a gesto financeira dos grandes fundos de aplicao e a natureza particular do setor no qual investem no caso do imobilirio, um setor com uma lgica espao-temporal bastante particular. Mas esse empenho por sintonizao, por exprimir na maior parte vezes o poder assimtrico existente entre os investidores e as empresas, resulta em contradies que podem emergir de inmeras formas e que podem colocar em xeque as relaes forjadas entre esses agentes e processos predominantes em escalas diferentes. Como ilustramos aqui brevemente, no caso brasileiro houve desacertos e desencontros entre as expectativas e prioridades dos investidores e aquelas das incorporadoras/construtoras, acarretando em problemas para algumas empresas em particular, decorrentes de saltos especulativos, e/ou desvalorizaes dos papis das incorporadoras que no seguiram risca as injunes dos novos acionistas. 15Aqui convm uma ressalva: nem todas as empresas que dispersaram seus investimentos pelo pas o fiz(...)27Um segundo aspecto do processo de financeirizao do imobilirio no Brasil refere-se criao de relaes econmicas entre as empresas nacionais e empresas associadas/parceiras, a maioria das quais atuam na escala urbana/local15. O que se colocou aps a abertura de capital para as grandes incorporadoras foi, como vimos, uma presso por expandir rapidamente o volume de lanamentos a fim de satisfazer as expectativas de crescimento dos novos acionistas. Essa necessidade logo revelou a insuficincia do mercado de SoPaulo mercado de origem para a maior parte das incorporadoras para contemplar as metas visadas, o que impeliu as empresas a se dispersarem regionalmente, seja por meio da aquisio de empresas menores, seja por meio de parcerias com incorporadoras locais ou, finalmente, mediante a abertura de escritrios regionais. Essa expanso, contudo, trouxe tona o fato de que existe uma srie de riscos atrelados tentativa de coordenao de investimentos pulverizados por todo o territrio nacional.28Uma dessas dificuldades refere-se prticas administrativas e capacidades tcnico-operacionais dos parceiros com os quais as grandes incorporadoras contaram para se irradiar pelo territrio nacional. Muitos desses parceiros, convencionalmente pequenas empresas familiares, simplesmente careciam das condies tcnicas e econmicas exigidas para construir empreendimentos na quantidade e qualidade requerida pelas grandes empresas. Tambm faltavam a essas empresas o rigor das prticas de contabilidade e administrao que eram exigidas, pelos investidores financeiros, das empresas de capital aberto. Isso resultou, em inmeros casos, em extravasamento dos custos previstos e queda na rentabilidade dos empreendimentos nas regies distantes. O analista de investimentos do Banco do Brasil, Wesley Pereira, observa, no contexto da expanso regional, que[] as incorporadoras [so] baseadas em trs grandes segmentos: incorporao, construo e vendas. A incorporao entra na parte do projeto, na parte do terreno e tal. A construo a engenharia, propriamente dita e vendas a parte de corretagem. Ento [as construtoras] viram que na parte de incorporao elas tinham estrutura suficiente para prospectar um terreno e fazer um projeto. S que para construir, elas optaram por construir via parcerias. Ento em um ambiente aquecido de mo de obra, essas parcerias foram se encarecendo, mais do que o previsto nos contratos.29Logo em seguida, o entrevistado complementa: 16Entrevista realizada em 21/10/2011, em SoPaulo.30As empresas comearam a incorrer em custos de obra mais altos do que aqueles previstos no projeto, [...] por conta do fluxo mesmo, do risco imobilirio, do risco da carncia de mo de obra, da carncia de engenheiros, ento aquele custo que era 100, virou 150. Se a rentabilidade do projeto foi apertada, antes do lanamento, e este custo estourou em 50%, existe uma forte probabilidade daquele empreendimento no ser rentvel ou da rentabilidade dele estar comprometida. Por que estourou [o custo]? Porque os contratos foram feitos por meio de parcerias e as empreiteiras locais, [...] que so dessas regies aonde a empresa no tinha atuao. Elas comearam a chamar de volta a empresa dizendo que no tm condies de absorver este custo de contrato. [Ento] os contratos foram tendo aditivos, as clusulas de reajuste podem no ter sido acordadas. [...] Ento as empresas comearam a enfrentar problemas de custo16.31A diretora de relaes com investidores da Even, Ana Paula Barizon, coloca o problema de forma anloga, embora com algumas nuances diferentes. Falando sobre a postura que a empresa tomou em relao disperso regional, a entrevistada assevera que: 17Entrevista realizada em 27/10/2011, em SoPaulo.[] em 2008, quando veio a crise, a gente contratou uma consultoria externa pra definir um plano estratgico mais focado [...] E essa consultoria desenhou um planejamento estratgico junto com omanagementaqui da Even, [...] aonde eles definiram que eles no iam atuar em outros estados seno Rio de Janeiro, Minas Gerais, Rio Grande do Sul e SoPaulo. Por qu? Porque [a] gente acredita [...] que o Brasil um pas continental, ento, pra voc ter eficincia na sua atuao no lugar, voc tem que ter relevncia naquele lugar. Ento, a gente no acredita que voc fincar uma bandeirinha em cada estado, levantar um empreendimento em cada estado, vai ser eficiente. O que a gente acredita que se voc tiver relevncia num mercado os melhores terrenos acabam vindo pra voc, os melhores talentos acabam vindo pra voc, voc tem conhecimento do mercado local, voc consegue se antecipar a demandas, algumas mudanas de comportamento da demanda17.32Um ponto adicional colocado nesse ltimo excerto refere-se ao fato de que os riscos decorrem no apenas das insuficincias tcnicas e operacionais das empresas parceiras, mas tambm do desconhecimento de certas peculiaridades dos mercados regionais. Como explica Michael Ball (1983), para que uma incorporadora tenha xito em determinado mercado, preciso que ela consiga se inserir capilarmente em uma trama densa de relaes sociais que envolve inmeros agentes locais (proprietrios de terra, planejadores, pequenas construtoras, polticos, etc) ligados ao circuito imobilirio. Essa insero, que s concebvel quando uma empresa se dispe a operar de forma mais sistemtica e contnua em uma regio (da a ideia de relevncia), o que permite construir as bases econmicas para uma atuao mais rentvel adquirindo os melhores terrenos em contato cotidiano com potenciais vendedores, atraindo talentos ao participar mais ativamente do mercado de trabalho local, identificando demanda potencial ao aperfeioar o conhecimento da dinmica local de usos do solo, etc.33Os problemas enfrentados por algumas empresas nesse processo de acelerada disperso territorial terminaram por for-las a recuar e reconcentrar novamente investimentos no Sudeste, o plo nacional da acumulao de capital so os casos, notadamente, da Cyrela e Gafisa. Isso no deve ser interpretado como um movimento inexorvel, que sinalizaria uma reverso absoluta da tendncia disperso territorial afinal, empresas como PDG e MRV no modificaram tanto suas polticas de disperso justamente por no terem enfrentado os mesmos problemas. Antes, preciso interpretar os percalos de algumas incorporadoras como expresso de contradies que emergem da tentativa de articular as escalas nacional e local dos negcios com a propriedade, um desdobramento do movimento de financeirizao do imobilirio na medida em que decorrem da demanda por expanso dos novos acionistas. Deve-se insistir, portanto, no fato de que esses arranjos escalares, que constituem uma dimenso central do processo de financeirizao dos negcios imobilirios, comportam formas de tenso e instabilidade que exprimem, em ltima anlise, as dificuldades de compatibilizar processos e agentes cujos horizontes e lgicas espao-temporais de ao so marcadamente dissonantes.Consideraes finais 34A financeirizao do circuito imobilirio teve como requerimento bsico a construo e/ou aprimoramento de canais por intermdio dos quais os grandes investidores financeiros internacionais puderam, de forma cada vez mais eficaz e sistemtica, se apoderar dos rendimentos produzidos pela reestruturao do espao urbano e regional no Brasil. A criao desses canais pressupe uma complexa arquitetura econmica e poltico-institucional, sugerindo que a presena do Estado aqui indispensvel. Alm disso, para que os grandes investidores financeiros notadamente, os grandes fundos coletivos de aplicao e os assim chamados investidores institucionais pudessem se interessar pelo mercado imobilirio urbano, foi necessrio criar mecanismos para flexibilizar a propriedade imobiliria urbana, metamorfoseando essa ltima em papis (recebveis imobilirios, cotas de fundos de investimento imobilirio, aes de incorporadoras etc) negociveis em mercados secundrios regulados e supervisionados pelo Estado.35O que pretendemos demonstrar nesse artigo que a financeirizao dos negcios imobilirios dependeu, tambm, para seu xito, de um rearranjo escalar do processo de urbanizao. Em outras palavras, a financeirizao envolveu a criao e/ou redefinio das relaes travadas entre as escalas global, nacional e local, um processo que necessariamente contraditrio. Procuramos colocar em foco, aqui, algumas das contradies que permeiam essa articulao entre as escalas no processo de financeirizao do circuito imobilirio, centrando a anlise em dois momentos: no nvel dos vnculos entre o global e o nacional, em que destacamos as tenses que decorreram da inconstncia e incongruncia dos critrios mediante os quais os investidores financeiros internacionais tm avaliado o desempenho das grandes incorporadoras brasileiras; e no nvel dos vnculos entre o nacional e o local, em que observamos os obstculos enfrentados pelas grandes incorporadoras, no mbito de sua poltica disperso territorial, que decorreram de sua associao com empresas familiares locais com pouca experincia ou capacitao para conduzir negcios no volume e na qualidade requerida pelas parceiras maiores. Trata-se, portanto, de uma configurao escalar que altamente instvel porque contm diversas fissuras, embora essa instabilidade no tenha atingido um ponto de ruptura.36Convm lembrar, finalmente, que os processos sociais de produo e rearranjo de vnculos escalares medeiam, e ao mesmo tempo so mediados, por relaes de poder, de tal forma que a reconfigurao de hierarquias escalares produz geografias e coreografias de incluso/excluso e dominao/subordinao que conferem poder a certos atores, alianas e organizaes em detrimento de outras (Brenner, 2009, p.73). Alm disso, as hierarquias escalares podem operar no apenas como arenas para lutas por poder social, mas tambm como objetivos [dessas lutas] na medida em que essas hierarquias escalares so desafiadas e perturbadas no curso das lutas e conflitos sociopolticos por posicionalidade (Brenner, 2009, p.73). Logo, preciso ver o arranjo escalar aqui discutido como uma configurao que exprime, em ltima anlise, o poder adquirido pelos grandes investidores institucionais e fundos de aplicao financeira de ditar os rumos do desenvolvimento da economia capitalista e, cada vez mais, tambm da urbanizao nas ltimas dcadas. Uma vez que se deseje confrontar as condies econmicas e sociais que reduzem as metrpoles brasileiras a extensos campos para valorizao de capitais na esfera financeira, acentuando processos de segregao e fragmentao socioespacial, necessrio colocar em pauta a construo de arranjos escalares fundamentalmente diferentes, mais afinados com o que Henri Lefebvre (2001) entendia por direito cidade.Topo da pginaBibliografiaBallMichael,Housing policy and economic power: the political economy of owner occupation, New York & London, Methuen, 1983.BotelhoAdriano,O urbano em fragmentos: a produo do espao e da moradia pelas prticas do setor imobilirio, SoPaulo, Annablume/FAPESP, 2007.BragaJos Carlos de Souza, Financeirizao global: o padro sistmico de riqueza no capitalismo contemporneo, In Jos Lus Fiori,Maria da Conceio Tavares,Poder e dinheiro: uma poltica de globalizao, Petrpolis/RJ, Editora Vozes, 1997.BrennerNeil, The urban question as a scale question: reflections on Henri Lefebvre, urban theory and the politics of scale,International Journal of Urban and Regional Research, Vol.24.2, p.361-378, 2000.BrennerNeil, The limits to scale? 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Refere-se a soma do valor potencial de todos os empreendimentos lanados.5Vale frisar que em alguns casos no houve perda de participao relativa da regio metropolitana de So Paulo, e sim uma disperso do restante dos lanamentos da empresa por um nmero maior de estados da federao.6O estado de So Paulo o nico que se encontra segmentado em dois: a regio metropolitana e o interior.7Esse termo, vale frisar, no empregado por todos esses autores, mas os sentidos das mudanas em curso esto, de uma forma ou de outra, ilustrados nessas diferentes pesquisas.8O trabalho de campo beneficiou-se de uma parceria com dois colegas de Doutorado do Laboratrio de Geografia Urbana da USP: Csar Simoni dos Santos e Svio Augusto Miele. A cooperao envolveu a realizao de entrevistas, coleta de dados e, principalmente, um debate contnuo sobre a natureza do processo de produo do espao das metrpoles atuais, que contribuiu muito para algumas das reflexes desse artigo.9Cf.http://www.bmfbovespa.com.br/empresas/pages/empresas_novo-mercado.asp.10Utilizaremos, aqui, as entrevistas mencionadas apenas como fonte de informao. Evidentemente que as percepes dos entrevistados esto imbudas de representaes que so a traduo subjetiva do domnio prtico que esses agentes possuem da estrutura social na qual se encontram imersos. Por isso, sua viso de mundo tende, inevitavelmente, a naturalizar as relaes sociais que conformam sua prtica cotidiana e a ignorar manifestaes que expressam as contradies que essas relaes encerram. Depreende-se, da, que deve ser mantido um distanciamento crtico dessas representaes, que no podem, absolutamente, nortear a argumentao. Vale lembrar, alm disso, que a discusso levada a cabo, aqui, tambm dependeu de extensa pesquisa em fontes como publicaes setoriais e peridicos econmicos.11Entrevista realizada em 24/10/2011 em SoPaulo.12Guidance uma espcie de planejamento anual no qual as empresas indicam sua inteno em termos de lanamentos, vendas, etc.13Entrevista realizada em 06/10/2011, em SoPaulo.14Entrevista realizada em 27/10/2011, em SoPaulo.15Aqui convm uma ressalva: nem todas as empresas que dispersaram seus investimentos pelo pas o fizeram mediante o estabelecimento de parcerias com empresas locais, algumas optando, ao invs disso, por abrir sucursais ou escritrios regionais responsveis por gerir os negcios em diferentes mercados. Isso no significa, contudo, que no esteja em questo aqui um processo de articulao entre nveis escalares distintos: toda incorporadora que deseje expandir territorialmente seus negcios acabar por defrontar-se com a necessidade de lidar com uma mirade de circunstncias econmicas e sociais que diferenciam enormemente os mercados onde atua. Seu xito ou fracasso no processo de expanso regional repousa, fundamentalmente, sobre sua capacidade de ser suficientemente flexvel para enfrentar essas circunstncias diferenciadas encontradas na escala local.16Entrevista realizada em 21/10/2011, em SoPaulo.17Entrevista realizada em 27/10/2011, em SoPaulo.Topo da pginandice das ilustraes

TtuloMapa 1 Distribuio geogrfica das unidades lanadas pela Cyrela em 20096

CrditosFonte: Relatrio anual da Cyrela.

URLhttp://confins.revues.org/docannexe/image/8494/img-1.png

Ficheiroimage/png, 146k

TtuloTabela 4 Dimenses escalares da financeirizao do espao urbano

CrditosFonte: Elaborao do autor.

URLhttp://confins.revues.org/docannexe/image/8494/img-2.jpg

Ficheiroimage/jpeg, 184k

Topo da pginaPara citar este artigoReferncia eletrnicaDaniel de MelloSanfelici, A financeirizao do circuito imobilirio como rearranjo escalar do processo de urbanizao,Confins[Online], 18|2013, posto online no dia 17 Julho 2013, consultado o 15 Novembro 2014. URL: http://confins.revues.org/8494; DOI: 10.4000/confins.8494Topo da pginaAutorDaniel de MelloSanfeliciDoutorando em Geografia Humana, Universidade de SoPaulo (USP)danielsanfelici@gmail.com