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ÍNDICE TEMA 4NOVIEMBRE 2008

Índice Tema 4

1. La posesión.

1.1. Concepto.

1.2. Clases.

1.3. Sujeto y objeto.

1.4. Protección de la posesión.

1.4.1. Interdictos.

1.4.2. Acción del artículo 41 de la Ley Hipotecaria.

1.4.3. Las presunciones posesorias.

1.5. Adquisición de la posesión.

1.6. Modos de perder la posesión.

2. El usufructo.

2.1. Concepto y caracteres.

2.2. Clases.

2.3. Formas de constitución.

2.3.1. Usufructo legal.

2.3.2. Usufructo voluntario.

2.3.3. Usufructo mixto.

2.4. Elementos constitutivos.

2.4.1. Elementos personales.

2.4.2. Elementos reales.

2.5. Contenido.

2.5.1. Derechos del usufructuario.

OposicionesÍNDICE TEMA 4

2.5.2. Obligaciones del usufructuario.

2.5.3. Derechos y obligaciones del nudo propietario.

2.6. Extinción.

3. La servidumbre.

3.1. Concepto.

3.2. Clasificación.

3.3. Constitución.

3.4. Las servidumbres personales.

3.5. Las servidumbres reales o prediales.

3.5.1. Servidumbres legales.

3.5.2. Servidumbres voluntarias.

3.6. Extinción.

4. Referencia a los derechos de uso y habitación.

5. Comunidad de bienes.

5.1. Concepto y naturaleza jurídica.

5.1.1. Comunidad en sentido amplio: concepto, especies y fuentes.

5.1.2. Naturaleza jurídica.

5.2. Régimen legal.

5.2.1. Contenido del condominio.

5.2.2. Administración de la comunidad.

5.2.3. Extinción de la comunidad.

5.3. La propiedad horizontal.

5.3.1. Constitución.

5.3.2. Contenido.

5.3.3. Organización.


5.3.5. Régimen de los complejos inmobiliarios privados.

4 – 1Oposiciones NOVIEMBRE 2008

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TEMA 4

La posesión. El usufructo. La servidumbre. Comunidad de bienes.

1. LA POSESIÓN.

1.1. CONCEPTO.

El Código Civil nos da el concepto de la posesión en el artículo 430: «Posesión natural es la te-nencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una persona. Posesión civil es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intención de haber la cosa o derecho como suyos».

Prescindiendo de la división que entraña, observamos que aparecen en este artículo, las notas ca-racterísticas del animus y el corpus propias del sistema latino.

El Código Civil ha querido mantener la teoría de la posesión romana, pero en el fondo como seña-lan Pérez González y Alger, es un conglomerado de principios romanos, germánicos y canónicos, que a veces hacen poco clara su regulación.

1.2. CLASES.

El Código Civil distingue varias clases de posesión, concretamente las siguientes:

1. Ante todo, la posesión natural («tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho») y la pose-sión civil («esa misma tenencia o disfrute unidos a la intención de haber la cosa o derecho co-mo suyos») (art. 430).

2. La posesión en concepto de dueño, o en concepto de tenedor de la cosa o derecho para conser-varlos o disfrutarlos, perteneciendo el dominio a otra persona (art. 432); la primera es la más típica expresión de la posesión civil, y la segunda de la natural.

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3. Posesión de buena fe y posesión de mala fe. A tenor del artículo 433: «Se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir existe vicio que lo invalida. Se repu-ta poseedor de mala fe al que se halle en el caso contrario».

4. Posesión justa o no viciosa, e injusta o viciosa, según se adquiera legítima o ilegítimamente. El Código rechaza la adquisición violenta de la posesión en el artículo 441 y también la posesión por actos clandestinos en el artículo 444, al establecer que «los actos meramente tolerados, y los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa, o con violencia, no afectan a la posesión».

5. Posesión exclusiva y coposesión. Posesión exclusiva es la que se ejercita por una sola persona y coposesión es la que se produce cuando varias personas tienen la cosa o ejercitan el derecho pro indiviso, como si efectivamente les perteneciera.

6. Por último, la posesión ficticia, presunta o «civilísima» que es aquella que se considera adqui-rida por ministerio de la ley, sin que el adquirente haya realizado acto alguno de aprobación o tenencia corpórea de la cosa, y que tiene su aplicación más importante en el caso de la transmi-sión hereditaria del artículo 440: «La posesión de los bienes hereditarios se entiende transmiti-da al heredero sin interrupción y desde el momento de la muerte del causante, en el caso de que llegue a adirse (aceptarse) la herencia».

1.3. SUJETO Y OBJETO.

Pueden ser sujetos o titulares de la posesión tanto las personas naturales como las jurídicas. En cuanto al objeto, el Código dice con alguna vaguedad en el artículo 437: «Sólo pueden ser objeto de posesión las cosas y derechos que sean susceptibles de apropiación». Cualquiera que sea la interpreta-ción que se dé a este texto, es indudable que quedan excluidas de la posesión las cosas que están fuera del comercio (como las cosas comunes y las cosas públicas y sagradas). La doctrina estima también como no aptas para la posesión las cosas que no tengan autonomía e individualidad propia, como aque-llas que forman parte de otras y sobre las cuales no puede concebirse un señorío separado.

Tratándose de cosas incorporales o derechos, se discute mucho cuáles pueden ser objeto de pose-sión. En general, se entiende que la posesión sólo puede recaer sobre los derechos reales, pero no sobre todos ellos, pues suelen excluirse los que no son susceptibles de un ejercicio continuado y estable, co-mo son, por ejemplo, la prenda y la hipoteca.

1.4. PROTECCIÓN DE LA POSESIÓN.

La ley protege al que tiene derecho a poseer algo. El artículo 446 del Código Civil establece una regla de gran amplitud: «Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión, y, si fuere in-quietado en ella, deberá ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establecen».

La protección posesoria se confía a medios judiciales (art. 441), y no a la propia autoridad del po-seedor, que nunca podría hacer valer su mejor derecho por medio de la perturbación o el despojo.

Los medios judiciales de defensa posesoria están determinados en la Ley de Enjuiciamiento Civil a través del juicio verbal como procesos de carácter sumario.


1.4.1. Interdictos.

La nueva Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 suprime la antigua denominación de «interdictos», pero los elementos de protección y tutela posesoria son similares a los existentes en la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil. La ley habla de interdicto de retener para referirse a la reclamación tendente a hacer cesar aquellos actos que, sin privar de la posesión la perturban; e interdicto de recobrar para refe-rirse a la reclamación tendente a recuperar la posesión de que se nos despojó. En cualquier caso, el po-seedor puede, durante el plazo de un año a partir del despojo o perturbación, acudir a los Tribunales para, basándose en el solo hecho de ser poseedor (y sin entrar en la cuestión de si le corresponde o no el derecho a poseer), promover el oportuno procedimiento judicial para que le devuelva la posesión o cese la perturbación.

1.4.2. Acción del artículo 41 de la Ley Hipotecaria.

El procedimiento para el ejercicio de acciones reales derivadas de derechos inscritos que impli-quen posesión, que regula el artículo 41 de la Ley Hipotecaria, produce también una protección al po-seedor privado de su posesión sobre una cosa inmueble, al efecto de recuperarla, en base al principio de legitimación registral que proclama el artículo 38 de la Ley Hipotecaria.

1.4.3. Las presunciones posesorias.

La posesión lleva consigo una serie de presunciones (llamadas «presunciones posesorias») para facilitar su prueba. Tales presunciones, que pueden destruirse por la prueba en contrario, son las si-guientes:

a) Presunción de buena fe a favor de todo poseedor, mientras no se pruebe lo contrario.

b) Presunción de la continuidad de la buena fe inicial u originaria, salvo prueba de la mala fe pos-terior.

c) Presunción del disfrute de la posesión en el mismo concepto en que se adquirió: artículo 436 del Código Civil.

d) Presunción a favor del poseedor actual que demuestra su posesión en época anterior de haber poseído también durante el tiempo intermedio: artículo 459 del Código Civil.

e) Presunción a favor de quien recupera conforme a derecho la posesión indebidamente perdida, de que ha disfrutado de ella sin interrupción para todos los efectos que puedan resultar a su fa-vor: artículo 466 del Código Civil.

f) Presunción relativa a la extensión de la posesión de bienes inmuebles sobre los muebles y ob-jetos que se hallan dentro de ellos: artículo 449 del Código Civil.

g) Presunción en concepto de dueño: «El poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la pre-sunción de que posee con justo título y no se le puede obligar a exhibirlo»: artículo 448 del Código Civil.

La posesión, pues, se protege provisionalmente, y produce una serie de presunciones que favore-cen al poseedor. Ambos efectos vienen a ser el fundamento de un tercer efecto fundamental: la pose-sión, cuando es en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida durante los plazos que mar-

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ca la ley, produce el efecto especial de transformar la posesión en propiedad, por medio de la llamada prescripción adquisitiva o usucapión. Así, cumplidos los requisitos legales, quien comenzó siendo me-ro poseedor de una cosa deviene propietario de la misma.

Junto a la posibilidad de prescribir la cosa (es decir, de adquirirla por prescripción) que la pose-sión origina, está la importantísima especialidad de la posesión de los bienes muebles que se contienen en el artículo 464, es decir, la de las llamadas adquisiciones del no titular (a non domino).

1.5. ADQUISICIÓN DE LA POSESIÓN.

El artículo 438 del Código Civil intenta resolver el problema de la adquisición de la posesión, di-ciendo: «La posesión se adquiere por la ocupación material de la cosa o derecho poseído, o por el he-cho de quedar éstos sujetos a la acción de nuestra voluntad, o por los actos propios y formalidades le-gales establecidas para adquirir tal derecho» (art. 438 del CC).

Este precepto, por su oscuridad, ha sido objeto de unánime crítica por parte de la doctrina. Se re-fiere a tres medios distintos de adquirir la posesión, que deben entenderse como sigue:

a) La ocupación material de la cosa o derecho significa su aprehensión física. La palabra «ocupa-ción» no se utiliza en su estricto sentido técnico, porque entonces sería modo de adquirir el do-minio, no la posesión.

b) El hecho de quedar la cosa o derecho sujetos a la acción de nuestra voluntad representa su aprehensión ficticia. No existe una toma de posesión real de la cosa, pero ésta queda en la esfe-ra de poder del poseedor, con lo que éste adquiere su posesión.

c) Los actos propios y las formalidades legales establecidas para adquirir el derecho de posesión es una frase ambigua del Código, dentro de la cual pueden subsumirse un conglomerado de su-puestos:

1. La entrega o tradición de la posesión.

2. El ejercicio del interdicto de adquirir.

3. El acto de jurisdicción voluntaria de posesión judicial en los casos en que no procede dicho interdicto.

1.6. MODOS DE PERDER LA POSESIÓN.

El Código Civil, sin ser exhaustivo en su enumeración, indica que el poseedor puede perder su posesión:

1. Por abandono de la cosa.

2. Por cesión hecha a otro por título oneroso o gratuito.

3. Por destrucción o pérdida total de la cosa, o por quedar ésta fuera del comercio. Sin embargo, la posesión de la cosa mueble no se entiende perdida mientras se halle bajo el poder del posee-dor, aunque éste ignore accidentalmente su paradero (art. 461 del CC).


4. Por la posesión de otro, aun contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesión hu-biese durado más de un año (art. 460).

2. EL USUFRUCTO.

La clasificación más primaria de los derechos reales distingue, de un lado, el derecho de dominio o de propiedad, es decir, el derecho real pleno y principal y, de otro lado, los derechos reales limitativos del dominio, llamados también derechos reales menores, o sobre cosa ajena. Estos derechos presuponen la existencia de una relación de propiedad en favor de otra persona y vienen, por tanto, a limitar el con-tenido de esa relación de propiedad. Todos los derechos limitativos del dominio se clasifican en varias categorías, siendo una de ellas la de los derechos reales de disfrute, que son aquellos que permiten a su titular la utilización, total o parcial, de una cosa ajena, o bien la apropiación de los frutos producidos por esa cosa. Dentro de esta categoría de los derechos reales de disfrute figura, como más destacado, el usu-fructo, del que pasamos a estudiar su concepto y clases, su constitución, contenido y extinción.

2.1. CONCEPTO Y CARACTERES.

Según Espín, el usufructo es un derecho real sobre cosa ajena que otorga el más amplio goce posi-ble de la cosa (con tal de que no implique su deterioro o destrucción) por tiempo limitado. Respon-diendo a la finalidad de conceder a una persona la utilidad de una cosa, sin perjuicio de la propiedad correspondiente a otra.

Características: respecto al contenido, la amplitud de goce. Respecto a la duración, la temporalidad.

El titular del derecho de usufructo se llama usufructuario, y la propiedad gravada con este dere-cho, nuda propiedad (por quedarse al propietario sola y escuetamente la propiedad «desnuda», vacía del goce y disfrute de la cosa).

El Código Civil describe, más que definir, el usufructo en el artículo 467, a cuyo tenor: «El usu-fructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa».

Se trata, por tanto, de un derecho real de disfrute; el usufructuario (es decir, el titular del derecho) puede disfrutar de los bienes de otra persona (derecho real sobre cosa ajena), con las siguientes preci-siones:

a) Tiene obligación de conservar la forma y sustancia de la cosa, es decir, no puede destruirla to-tal o parcialmente ni alterar el destino económico de la misma. Es ésta una obligación clásica en el usufructo desde el Derecho Romano: el usufructuario disfruta de la cosa (es decir, la usa y percibe sus frutos) con la obligación de conservarla con su misma forma y sustancia para po-der devolvérsela al propietario cuando termina el usufructo.

b) Pero no es una obligación que exista siempre: el artículo 467 abre la posibilidad de que la ley o el título de constitución del usufructo autoricen al usufructuario a alterar la forma y sustancia de la cosa. Se hace posible, de esta forma, la existencia de usufructos constituidos sobre cosas consumibles (en las que necesariamente su uso lleva consigo su destrucción) o bien sobre de-terminados bienes inmuebles, como, por ejemplo, las minas.

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El usufructo responde a la finalidad de conceder a una persona la utilidad de una cosa, sin perjuicio de que la propiedad corresponda a otra. Por ello, es esencial a este derecho que sea temporal, ya que en caso contrario el derecho de propiedad sería ilusorio; en cambio, siendo temporal el usufructo (y aunque sea vitalicio), la propiedad conserva su valor puesto que, al acabar la vigencia del derecho de usufructo, se reintegrará a ella el disfrute de la cosa (la llamada «consolidación») y esta seguridad es suficiente pa-ra que, incluso antes, pueda el propietario obtener su valor por la venta, hipoteca, etc., de la cosa.

2.2. CLASES.

Pueden distinguirse los usufructos de acuerdo con varios criterios. Así:

1. Por razón de las personas, se clasifica el usufructo en simple (atribuido a una sola persona) y múltiple (atribuido a varias), subdividiéndose el segundo en simultáneo (o con goce o disfrute de la cosa por todos los titulares a un mismo tiempo) y sucesivo (en el cual los distintos sujetos van entrando en el goce de la cosa, uno en pos del otro).

2. Por razón de las cosas objeto del usufructo, la doctrina clasifica el usufructo en propio o nor-mal, que es aquel que recae sobre cosas no consumibles, e impropio o anormal, que recae sobre cosas consumibles; de igual modo, se distingue en total o parcial, según abarque el todo o sólo parte de los frutos de la cosa; y en singular o universal, según recaiga sobre cosas o derechos determinados, o sobre la totalidad de un patrimonio.

3. Por razón de las facultades que lleva consigo, se habla de un usufructo normal o regular, que es aquel que lleva consigo la obligación de conservar la forma y sustancia de la cosa (supuesto normal); y del llamado usufructo de disposición, que autoriza al usufructuario a disponer de la cosa objeto del derecho.

4. Por su origen, nuestros autores distinguen entre usufructos legales, que son aquellos constitui-dos por ministerio de la ley (p. ej.: el usufructo que el Código Civil concede al cónyuge viudo sobre determinados bienes del premuerto); voluntarios, que deben su existencia a la libre vo-luntad de los particulares, manifestada en un acto jurídico inter vivos (es decir, un contrato), o bien en un acto de última voluntad (el testamento); y, en fin, son mixtos aquellos que son ad-quiridos por prescripción.

2.3. FORMAS DE CONSTITUCIÓN.

El usufructo, dice el Código Civil en el artículo 468, se constituye por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos o en última voluntad, y por prescripción. Hay, pues, por razón de la constitución tres tipos de usufructo.

2.3.1. Usufructo legal.

Es aquel que la ley establece en beneficio de determinadas personas. El Codigo Civil reconoce el siguiente usufructo legal: el del cónyuge viudo sobre determinados bienes del premuerto, que varía se-gún los casos.

2.3.2. Usufructo voluntario.

Según la regulación del Código Civil, puede constituirse el usufructo con la mayor amplitud: en todo o parte de los frutos de la cosa; a favor de una o varias personas, simultánea o sucesivamente des-


de o hasta cierto día; puramente o bajo condición, etc. El caso más frecuente de constitución voluntaria es por testamento, bien dejando a los herederos la nuda propiedad y legando a una persona determina-da el usufructo, bien dejando a los herederos el usufructo y legando a un tercero la nuda propiedad del bien. También puede constituirse voluntariamente por donación, con reserva de la nuda propiedad o del usufructo para el donante; o finalmente, por contrato a título oneroso, si bien esta última forma es muy poco frecuente.

2.3.3. Usufructo mixto.

Es el adquirido por prescripción. El Código reconoce expresamente la posibilidad de adquirir el usufructo por usucapión. Por aplicación de las reglas generales de la prescripción adquisitiva o usuca-pión, se requerirá el transcurso de 3 ó 6 años para la adquisición del usufructo de las cosas muebles, y de 10, 20 ó 30 años para adquirir el usufructo de las cosas inmuebles.

2.4. ELEMENTOS CONSTITUTIVOS.

Son de dos clases, personales y reales.

2.4.1. Elementos personales.

Son términos personales de esta relación jurídica, de un lado, el dueño de la cosa, llamado «nudo propietario», y de otro, el titular del derecho de usufructo sobre la cosa propiedad del primero, llamado «usufructuario».

2.4.2. Elementos reales.

Con esta expresión nos referimos a las cosas que pueden ser objeto del usufructo. Lo pueden ser tanto las cosas como los derechos. En cuanto a las cosas, todas las que están en el comercio de los hombres y sean susceptibles de producir goce o utilidad, sean bienes muebles o inmuebles, pueden ser objeto de este derecho.

Por lo que se refiere a las cosas incorporales o derechos, sólo admite el Código la constitución del usufructo sobre aquellos que no sean personalísimos o intransmisibles, ya que éstos no pueden ser se-parados de la persona del titular (por ejemplo: los derechos de la personalidad, los derechos de fami-lia…). Podrá recaer el usufructo sobre todos los demás derechos (créditos).

2.5. CONTENIDO.

Por tal debe entenderse el conjunto de derechos y obligaciones que surgen del usufructo para las partes que en él intervienen, es decir, para el usufructuario y para el nudo propietario. En su esencia, este contenido del usufructo comprende la facultad del usufructuario de disfrutar de la cosa y de dispo-ner del derecho de usufructo, y, como contrapartida, la obligación de conservar la cosa, sin alterar su forma y sustancia.

Más concretamente, podemos distinguir los derechos y obligaciones del usufructuario, y los del nudo propietario, haciendo la previa salvedad de que el título constitutivo del usufructo en cada caso particular será quien determine aquellos derechos y obligaciones, y de que, sólo en su defecto, se apli-ca la legislación del Código.

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2.5.1. Derechos del usufructuario.

Los más importantes son:

1. El derecho a percibir los frutos que la cosa produzca, cualquiera que sea su naturaleza.

2. El de disfrutar del aumento que reciba por accesión la cosa usufructuada, de las servidumbres que tenga a su favor, y, en general, de todos los beneficios inherentes a la misma.

3. El derecho a utilizar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otra persona, y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito. Es muy importante señalar que el derecho de usufructo es, conforme a lo dicho, un derecho transmisible y que el usufructuario puede trans-mitir su derecho a otra persona, tanto por precio como sin él. Únicamente son intransmisibles los usufructos legales concedidos por el Código.

4. El usufructuario puede también hacer en la cosa usufructuada las mejoras útiles o de recreo que tenga por conveniente, siempre que no altere la forma y sustancia de la cosa, y sin tener dere-cho a indemnización por la mejora.

2.5.2. Obligaciones del usufructuario.

Tradicionalmente viene la doctrina clasificando tales obligaciones en tres grupos: anteriores, si-multáneas y posteriores al usufructo.

2.5.2.1. Obligaciones anteriores al usufructo.

Son dos: formar inventario y prestar fianza.

a) Formar inventario.

El usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes, está obligado a formar inventario de todos ellos, haciendo tasar los muebles y describiendo el estado de los bienes inmuebles. No obstante, se trata de una obligación de la que el usufructuario puede ser dispensado, si de ello no resulta perjuicio para nadie.

b) Prestar fianza.

El usufructuario está obligado a prestar fianza, como garantía de que va a cumplir sus obliga-ciones. Esta fianza o garantía puede ser de cualquier clase: hipotecaria, pignoraticia o personal.

Además, esta obligación no existe en ciertos casos, por ejemplo, en el cónyuge supérstite (que sobrevive) respecto de su cuota hereditaria, etc.

2.5.2.2. Obligaciones simultáneas al usufructo.

Durante el tiempo que dura el usufructo, el usufructuario está obligado a conservar las cosas reci-bidas en usufructo, con la diligencia de un buen padre de familia; debe, además, hacer las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas, satisfacer las cargas y contribuciones anuales y las que, durante el usufructo, graven los frutos. Asimismo, queda obligado a pagar los gastos, costas y condenas de los


pleitos sostenidos sobre el derecho de usufructo, y a poner en conocimiento del propietario cualquier acto de un tercero de que tenga noticia que sea capaz de lesionar los derechos de propiedad.

Las reparaciones extraordinarias corresponden al nudo propietario; en caso de que hubieran sido satisfechas por el usufructuario, éste tiene derecho de retención sobre el bien usufructuado hasta que el nudo propietario le abone su importe.

2.5.2.3. Obligaciones posteriores.

La principal es devolver al nudo propietario la cosa usufructuada cuando acabe el derecho de usu-fructo. Verificada la entrega, se cancelará la fianza que el usufructuario hubiese constituido. La entrega de los bienes al propietario es, pues, el efecto natural de la terminación del usufructo.

2.5.3. Derechos y obligaciones del nudo propietario.

El nudo propietario sigue siendo dueño de la cosa, y conserva las correspondientes facultades do-minicales, salvo, naturalmente, la facultad de disfrutar de la misma, ya que el disfrute de la cosa corres-ponde al usufructuario. Pero puede vender la cosa a otra persona, hipotecar su derecho de nuda propie-dad, imponer servidumbres sobre la cosa si ésta es inmueble y siempre que no perjudique el derecho del usufructuario; puede también vigilar la actuación del usufructuario, pero sin causarle molestias.

En cuanto a sus obligaciones, en realidad se reducen a la obligación de entregar la cosa al usu-fructuario al constituirse el derecho (como presupuesto necesario para que el usufructario entre en el goce de la cosa) y la obligación posterior genérica de no hacer acto alguno que pueda perjudicar el dis-frute pacífico de la cosa por parte del titular del usufructo.

2.6. EXTINCIÓN.

El derecho del usufructuario se extingue por las causas siguientes (art. 513):

1. Por la muerte del usufructuario. Ésta es la causa normal de extinción del usufructo, ya que este derecho se constituye en contemplación a una persona determinada y suele tener un carácter vitalicio.

2. Por expirar el plazo por el que se constituyó o cumplirse, en su caso, la condición resolutoria impuesta en el título de su constitución.

3. Por la reunión del derecho de usufructo y del de nuda propiedad en una misma persona. Es la llamada «consolidación»: cuando el nudo propietario adquiere el derecho de usufructo, o el usufructuario adquiere el derecho de nuda propiedad.

4. Por renuncia del usufructuario, en aplicación del principio de que los derechos reales son, en general, renunciables, es decir, que llevan inherente la facultad de abdicar.

5. Por la pérdida total de la cosa objeto del derecho, causa común de extinción de todos los dere-chos reales.

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6. Por la resolución del derecho del constituyente.

7. Y por prescripción, es decir, el usufructuario pierde su derecho por el no uso o no ejercicio del mismo durante treinta o seis años, según se trate de bienes inmuebles o muebles.

3. LA SERVIDUMBRE.

3.1. CONCEPTO.

Hemos examinado en el apartado anterior el derecho de usufructo, como un ejemplo de los dere-chos reales de disfrute sobre cosa ajena. Nos corresponde examinar en éste, la servidumbre, que, como el usufructo, es otro derecho real de disfrute, limitativo del dominio.

El concepto legal de la servidumbre lo recoge el Código Civil en el artículo 530, a cuyo tenor: «La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a dis-tinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente». Y añade el artículo 531: «También pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada».

De estos preceptos se deduce el siguiente concepto doctrinal de la servidumbre: «Derechos limita-dos de uso o goce pertenecientes a una persona o a un fundo».

3.2. CLASIFICACIÓN.

La clasificación primaria y general de las servidumbres es la que, atendiendo a su sujeto activo (es decir, a la persona a cuyo favor se establece), las divide en dos clases: personales y reales o prediales.

Son personales aquellas que se establecen a favor de una persona individualmente determinada, y no en favor de la que en cada momento resulte propietaria de un inmueble.

Son prediales o reales las que se establecen a favor de una finca determinada, de tal modo que be-nefician a la persona o personas que, en cada momento, tengan su propiedad.

Estas servidumbres reales o prediales admiten, a su vez, varias importantes subclasificaciones. Así:

1. Por razón del contenido, se distinguen en positivas y negativas. El artículo 533 dice: «Se llama positiva la servidumbre que impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo, y negativa, la que prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito hacer sin la servidumbre».

2. Por razón del ejercicio, menciona el Código Civil en su artículo 532, las continuas y las dis-continuas. Las continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante sin la intervención de ningún hecho del hombre, y discontinua las que se usan a intervalos más o menos largos y de-penden de actos del hombre.


3. Por su exteriorización o manifestación hacia el exterior, son las servidumbres aparentes y no aparentes. Aparentes, según el mismo artículo 532, son las que se anuncian y están continua-mente a la vista por signos exteriores que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas, y no aparentes, las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia.

4. Por su origen, se distinguen en legales y voluntarias. Así, dice el artículo 536: «Las servidum-bres se establecen por la ley o por la voluntad de los propietarios. Aquéllas se llaman legales y éstas voluntarias».

3.3. CONSTITUCIÓN.

El precepto referido menciona dos modos de constitución o nacimiento de las servidumbres: por la ley, o por la voluntad de los propietarios. Mas, de otros preceptos, resultan algunas formas interme-dias entre la constitución legal y la voluntaria, y así las servidumbres continuas y aparentes se pueden adquirir por la prescripción de 20 años, y las aparentes, además, por presunción legal (arts. 537 y 541).

Una vez constituidas, pueden ser modificadas, bien por convenio entre los interesados, aunque en las legales sólo cabe tal convenio cuando no lo prohíba la ley ni resulte perjuicio para tercero; bien por efecto del tiempo y la posesión, pues «la forma de prestar la servidumbre puede prescribirse como la servidumbre misma y de la misma manera» (art. 547), bien por la modificación externa de los predios dominante y del sirviente, que puede alterar también el contenido de la servidumbre.

3.4. LAS SERVIDUMBRES PERSONALES.

Son servidumbres personales aquellas que se establecen, no como las reales en beneficio de una finca, sino en consideración a una persona y consisten, por tanto, en la atribución a la misma, con efi-cacia real, de cualquier utilidad parcial y determinada que un predio sea susceptible de proporcionar.

No existe aquí, a diferencia de las servidumbres reales, un predio o finca dominante, ni, por consi-guiente, una relación de predio sirviente a predio dominante, sino una relación del predio sirviente a persona determinada.

El Código Civil, al autorizar (art. 531) la constitución de servidumbres en provecho de una o más personas o de una comunidad a quienes no pertenezca la finca gravada, admite este tipo de servidum-bres con carácter general, y posteriormente regula (arts. 600 a 604) la servidumbre personal de pastos, leñas y demás productos de los montes de propiedad particular.

Además de esta servidumbre, hay que admitir que por virtud del principio de autonomía de la vo-luntad en la constitución de servidumbres, consagrado en el artículo 594, cabe establecer otras figuras de servidumbres personales, siempre que se respete el límite impuesto a dicha autonomía de no contra-venir a las leyes, ni a la moral ni al orden público. En este sentido, la Jurisprudencia ha considerado como servidumbre personal el derecho concedido a una persona y a sus descendientes de ocupar deter-minadas ventanas de una casa ajena para presenciar los festejos locales (el llamado «derecho de bal-cón»).

No se establecen en el Código normas generales acerca de estas servidumbres por lo que habrán de regirse por el título de su constitución, y, como supletorias, por las reglas propias de las servidum-bres prediales o reales en cuanto les sean aplicables.

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3.5. LAS SERVIDUMBRES REALES O PREDIALES.

Son aquellas establecidas en beneficio de un inmueble, sirviéndose de ellas quien sea su propieta-rio. Para su exposición, y atendiendo a su origen, las clasificaremos en legales y voluntarias.

3.5.1. Servidumbres legales.

Dentro de las servidumbres legales distingue nuestro Código dos clases de ellas, según tengan por objeto la utilidad pública o el interés de los particulares. Las servidumbres públicas se rigen por las le-yes y reglamentos especiales que las determinan y subsidiariamente por las reglas del Código Civil; a esta clase pertenecen las servidumbres de minas, montes, marítimas, etc.

En cambio las servidumbres de utilidad privada se rigen primeramente por los convenios de los interesados y subsidiariamente por las reglas del Código. A esta clase pertenecen las reguladas en el Código Civil, que son las siguientes:

3.5.1.1. Servidumbres relativas al uso de las aguas.

Incluye los tipos siguientes:

• La servidumbre natural de aguas, la de estribo de presa y de parada o partidor, la de saca de agua y abrevadero, la servidumbre de acueducto, y la establecida en interés de la navegación fluvial.

3.5.1.2. Servidumbres con paso.

Presentan tres variedades:

• La de paso con carácter permanente, es decir, el derecho que se concede al propietario de una heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, para exigir paso por las he-redades vecinas, previa la correspondiente indemnización.

• La de paso con carácter transitorio, que tiene lugar cuando fuese indispensable para construir o reparar algún edificio, pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros obje-tos para la obra, y se obliga al dueño de este predio a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le causa.

• Y la de paso para ganados. Estas servidumbres, conocidas con los nombres de cañada, majada o abrevadero se rigen por las Ordenanzas del ramo, y, en realidad, las vías pecuarias constituyen hoy, más que servidumbres, auténticos bienes de dominio público.

3.5.1.3. Servidumbres de medianería.

Recibe este nombre el conjunto de derechos y obligaciones que resultan de la existencia y disfrute en común de una pared, cerca o vallado. Normalmente, no se le considera, hoy día, como auténtica servidumbre, sino como una comunidad de bienes de tipo especial.


3.5.1.4. Servidumbres de luces y vistas.

Comprende la primera el derecho de abrir huecos de ciertas condiciones para tomar luz del predio ajeno, y la de vistas, el derecho de abrir huecos o ventanas para gozar de vistas a través de un feudo ajeno, y de poder impedir toda obra que las merme o dificulte.

3.5.1.5. Servidumbres de desagüe de edificios.

• Servidumbre de vertiente de tejados: el propietario debe construir sus tejados de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o la calle pública y no sobre el suelo del vecino.

• Servidumbre de desagüe: para dar salida a las aguas pluviales del corral o patio de una casa en-clavado entre otras ajenas por aquella en que sea posible y más fácil la salida.

3.5.1.6. Servidumbres de distancias y obras intermedias.

Son aquellas por las que se imponen a los propietarios determinadas prohibiciones, por razón de las distancias que hay que guardar, ya en la llamada «zona militar», ya en las construcciones y plantaciones. Las primeras son limitaciones del derecho de propiedad impuestas en interés de la defensa nacional. Las de construcciones y plantaciones imponen determinadas condiciones de distancia respecto de los feudos vecinos para las construcciones de cualquier tipo y para las plantaciones de árboles o arbustos.

3.5.2. Servidumbres voluntarias.

Tradicionalmente se ha partido de la idea de que las servidumbres, en cuanto implicaban una res-tricción a los normales y absolutos poderes del dominio, debían contenerse en los límites en que las necesidades de disfrute de un feudo justificasen una aminoración de tal señorío, y, por ello, las servi-dumbres reconocidas en el Derecho antiguo fueron siempre tipos determinados y fijos.

Por el contrario, el Derecho moderno parte de la idea opuesta, a saber, que toda utilidad y no sólo de índole económica, puede ser contenido de una servidumbre. Por ello, se amplía la esfera de autono-mía de los particulares y así lo hace el Código Civil en el artículo 594, a cuyo tenor:

«Todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conve-niente, y en el modo y forma que bien le pareciere, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden público».

Se establece, pues, un principio de libertad en la creación de servidumbres, en virtud del cual los propietarios de las fincas pueden gravar a éstas con servidumbres distintas a las reguladas en el Código Civil y ya enumeradas. Tales servidumbres habrán de regirse por lo dispuesto en el título de su consti-tución, y, en su caso, por la posesión de la servidumbre adquirida por prescripción, y en su defecto, por las normas del Código Civil que les sean aplicables.

3.6. EXTINCIÓN.

Los modos o causas que producen la extinción de las servidumbres son enumerados, con carácter general, por el Código Civil en el artículo 546. De acuerdo con este precepto, las servidumbres se ex-tinguen por las causas siguientes:

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1. Por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y la del sirviente.

2. Por el no uso durante 20 años.

3. Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse de la servidumbre.

4. Por llegar el día o realizarse la condición, si la servidumbre fuese temporal o condicional.

5. Por la renuncia del dueño del predio dominante; y

6. Por la redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del sirviente.

4. REFERENCIA A LOS DERECHOS DE USO Y HABITACIÓN.

Son los derechos de uso y habitación derechos reales de disfrute sobre cosa ajena, de naturaleza similar al usufructo y la servidumbre. En realidad, constituyen una especie de usufructo reducido a las necesidades del usuario o habitacionista, y su familia.

El uso, dice el artículo 524 del Código Civil, da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a las necesidades del usuario y de su familia, aunque ésta se aumente.

La habitación, añade, da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa ajena las pie-zas necesarias para sí y para las personas de su familia.

Tanto el uso como la habitación se rigen por las disposiciones propias del usufructo (art. 528), lo que muestra la analogía existente entre estos derechos. Cabe apuntar, sin embargo, alguna diferencia de interés, fundamentalmente que, mientras el usufructo es transmisible en regla general, el uso y la habitación no pueden transmitirse nunca. Ambos derechos se extinguen, asimismo, por las mismas causas de extinción del usufructo, además de por una causa específica: el abuso grave de la cosa o la habitación.

5. COMUNIDAD DE BIENES.

5.1. CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA.

A tenor del artículo 392 del Código Civil: «Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas». Pero fácil es observar que incurre esta fórmula en la inexactitud de suponer que hay propiedad de derechos, siendo así que la propiedad, en su sentido preciso y técnico, no recae más que sobre las cosas corporales. El origen del error está en que confun-de el Código dos ideas o conceptos que es preciso diferenciar: el de la comunidad de bienes y dere-chos, y el de la copropiedad o condominio. Ambos tienen puntos de coincidencia, en cuanto implican manifestaciones del fenómeno de la pluralidad de sujetos o titulares de los derechos subjetivos (cotitu-laridad). Pero difieren por su diverso ámbito, pues la comunidad constituye el género, y la copropiedad o condominio constituye la especie. La comunidad puede recaer sobre toda clase de derechos, aunque su objeto más propio sea los de contextura real. La copropiedad -que es un derecho real, y más concre-tamente, una forma de la propiedad- sólo puede recaer sobre cosas específicas y determinadas.


5.1.1. Comunidad en sentido amplio: concepto, especies y fuentes.

Existe comunidad en sentido genérico, siempre que un derecho o conjunto de derechos están atri-buidos a una pluralidad de sujetos, correspondiéndoles en común.

Puede la comunidad ser, como expone Ruggiero, singular o universal, según recaiga sobre dere-chos determinados (como la comunidad de una cosa o de un crédito), o sobre un patrimonio (como la comunidad entre coherederos). Puede ser derivada de la voluntad de los que la constituyen (comunidad convencional, como la que se da entre socios), o de un hecho extraño a esa voluntad (comunidad inci-dental, como la que existe entre coherederos o entre los propietarios de cosas muebles mezcladas por casualidad).

Se divide también en ordinaria, que va acompañada de la facultad de exigir la división, y forzosa, que no admite división. Como ejemplo de esta última citan los autores extranjeros la comunidad de los muros divisorios o medianería, que en nuestro Derecho se regula por el Código Civil como servidumbre.

Son fuentes legales de la comunidad de bienes:

1.º El pacto o contrato cuando la comunidad tenga un origen voluntario.

2.º Las disposiciones especiales acerca de la comunidad de que se trate. En el Código Civil tienen disposiciones propias: la propiedad de casas por pisos o partes de piso (art. 396); la comunidad sociedad legal pero doctrinalmente comunidad de gananciales (arts. 1.344-1.410); la que es consecuencia del contrato de sociedad (arts. 1.665-1.708), la comunidad entre coherederos (art. 1.051) y la que se origina de la conmixtión (arts. 381-382). Hay también reglas especia-les acerca de determinadas formas de comunidad en el Código de Comercio (p. ej., las de los arts. 589 a 601, 606 y ss., que regulan la copropiedad de los buques) y en las leyes que regulan las llamadas propiedades especiales (aguas, propiedad intelectual, propiedad industrial, etc.).

3.º Las disposiciones generales del Código Civil acerca de la comunidad de bienes, que tienen, por ende, un carácter meramente supletorio: «A falta de contratos o de disposiciones especia-les -dice el segundo párrafo del art. 392-, se regirá la comunidad por las prescripciones de este Título» (Título III del Libro II).

5.1.2. Naturaleza jurídica.

La construcción de la comunidad de bienes en nuestra doctrina y en nuestro Código es, sin duda alguna, la romana, o sea la de la propiedad dividida según cuotas ideales. La base del artículo 392 del Código Civil puede ser definitiva como la situación jurídica que se produce cuando la propiedad de una cosa pertenece pro indiviso a varias personas.

Son, pues, caracteres de la comunidad de bienes en nuestro Derecho:

1.º La pluralidad del sujeto.

2.º La unidad en el objeto (indivisión material). Como dice Planiol, se puede imaginar que el de-recho de cada copropietario recae sobre cada una de las moléculas de la cosa, y allí se encuen-tra también con el derecho de los demás propietarios.

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3.º La atribución de cuotas (división intelectual), que representan, conforme a la construcción del condominio que domina hoy en la doctrina científica, la proporción en que los copropietarios han de gozar de los beneficios de la cosa, sufrir las cargas y obtener una parte material de la misma cuando se divida (o del valor, si es materialmente indivisible).

5.2. RÉGIMEN LEGAL.

Pese a la amplísima definición contenida en el artículo 392, que encabeza el Título III del Libro II del Código Civil, los preceptos comprendidos en dicho Título se refieren, en realidad, de manera con-creta al condominio, como lo comprueba la constante alusión que hacen los mismos a la cosa común. Por otra parte, su regulación se basa fundamentalmente, como ya hemos dicho, en los principios roma-nos de la copropiedad por cuotas.

5.2.1. Contenido del condominio.

De dos clases son los derechos que corresponden a los comuneros: unos, que hacen relación a la cosa objeto de la comunidad, y otros que se refieren a las porciones o cuotas indivisas. Los primeros les atañen como a tales comuneros. Los segundos les corresponden como propietarios individuales.

5.2.1.1. Derechos de los comuneros en relación a la cosa común.

En realidad, el ejercicio de actos sobre la cosa entera o sobre una parte material de la cosa común sobrepasa el derecho del copropietario que sólo se extiende, como dicen Colin y Capitant, «a una cuota abstracta de cada molécula de la cosa». Por esa razón es característica general de las facultades que se atribuyen a cada uno de los partícipes sobre la cosa común la de estar necesariamente subordinada al derecho de todos los demás.

Subdividiremos las facultades de que se trata en los puntos siguientes:

A) Derechos relativos al uso de la cosa común.

El Código Civil permite el uso simultáneo, pero recíprocamente limitado, de todos los condueños. «Cada partícipe -dice el art. 394- podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique al interés de la comunidad, ni impida a los co-partícipes utilizarlas según su derecho».

B) Derechos relativos al disfrute y conservación de la cosa común.

Con respecto a ellos adopta el Código el criterio de proporcionalidad con las cuotas, estableciendo como principios generales que «el concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las car-gas, será proporcional a sus respectivas cuotas», y que «se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad» (art. 393).

Como consecuencia de ello, tienen los condueños los dos siguientes derechos:

1.º Percibir de los beneficios una parte proporcional a la cuota de cada uno (art. 393).


2.º Obligar a los demás partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa común. Só-lo puede eximirse de esta obligación (por ser ella de las llamadas propter rem) el que renuncia a la parte que le pertenece en el dominio (art. 395).

C) Derechos relativos a la administración.

Tiene cada condueño en esta esfera la facultad de administrar la cosa común con los demás partí-cipes, pero respetando el acuerdo de la mayoría de éstos si no fuese gravemente perjudicial (art. 398).

Más adelante ampliaremos la doctrina relativa a la administración de la cosa común.

D) Derechos relativos a la defensa en juicio y reivindicación de la cosa común.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo admite que pueda cualquiera de los condueños entablar la acción reivindicatoria en beneficio de todos.

E) Derechos relativos a la alteración de la cosa común.

Dice el Código que ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alte-raciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos (art. 397).

F) Derechos relativos a la división de la cosa común.

Todo condueño tiene el derecho de pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común (art. 400), o bien el de que si es ésta indivisible, se adjudique a uno mediante indemnización a los demás o se venda (art. 404). Desenvolveremos esta materia al tratar de la extinción de la comunidad.

5.2.1.2. Derechos de los comuneros con relación a su porción o cuota.

A diferencia de los derechos anteriores, que se rigen por el principio de subordinación o depen-dencia, los del presente grupo se caracterizan por el de autonomía de cada partícipe. «Todo condueño -dice el art. 399 del Código- tendrá la plena propiedad de su parte y de la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo, en su consecuencia, enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento».

5.2.2. Administración de la comunidad.

El régimen que establece para la administración de la comunidad está constituido:

1.º Por el sistema de las mayorías. «Para la administración y mejor disfrute de la cosa común se-rán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes». Y esta mayoría no es la personal de condueños, sino la real de participaciones en el condominio, pues añade el Código que «no habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyen el objeto de la comunidad».

2.º Por el régimen subsidiario del recurso judicial. «Si no resultare mayoría o el acuerdo de ésta fuera gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador» (art. 398).

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Causas de extinción lo son las siguientes:

1.ª La pérdida del derecho de propiedad, que puede tener lugar por renuncia de todos los comune-ros, por prescripción y por extinción de la cosa o derecho objeto de la comunidad.

2.ª La consolidación o reunión de las cuotas en un solo propietario, que puede realizarse por venta de las cuotas a uno de los partícipes o a un tercero, por herencia o por ejercicio de la acción de retracto.

3.ª La división de la cosa común. Según el artículo 400, «ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común».

Esta división podrá hacerse por los interesados, o por árbitros o amigables componedores nom-brados a voluntad de los partícipes (art. 402).

Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudi-que a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio (art. 404).

Por último, de acuerdo con el artículo 406, «serán aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia».

5.3. LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

Define Fernández Martín-Granizo la propiedad horizontal como «una propiedad especial, que constituida exclusivamente sobre edificios divididos por pisos o locales susceptibles de aprovecha-miento independiente, atribuye al titular de cada uno de ellos, además de un derecho singular y exclu-sivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elemen-tos, pertenencias y servicios comunes del inmueble».

La propiedad horizontal se regirá por el siguiente orden:

1.º Por el artículo 396 del Código Civil; artículos 8.º 4 y 5 y 107.11 de la Ley Hipotecaria y por la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, que es norma de carácter imperativo, que impide la validez de los pactos que la contravinieren (S. de 31 de enero de 1987). Esta ley ha sido ligeramente modificada desde su promulgación, pero la reforma más importante ha sido llevada a cabo por la Ley 8/1999, de 6 de abril, introduciendo importantes novedades. Así, aparte de modificar el artículo 396 del Código Civil, se reduce expresamente la unanimidad para determinados supuestos, flexibilizándose así el régimen de mayoría; adopción de una plu-ralidad de medidas dirigidas a lo que se viene denominando «lucha contra la morosidad» de los propietarios y en fin, una regulación actualizada de la formación de las actas de las Juntas, funciones de los órganos de la comunidad, ejercicio del derecho de voto y otras numerosas materias que la realidad de la vida de la comunidad había puesto de relieve que estaban insufi-cientemente reguladas.

2.º Por los concretos estatutos de la propiedad horizontal.


3.º Reglamentos y Ordenanzas de régimen interno.

4.º Normas del Código Civil, especialmente relativas a la propiedad y copropiedad como régimen supletorio.

5.3.1. Constitución.

La propiedad horizontal se constituye como tal:

1.º Por el negocio jurídico unilateral en virtud del cual el propietario de un inmueble lo divide por pisos o locales.

2.º La división de un inmueble en situación de copropiedad (véase art. 401, segundo párrafo del CC).

3.º El de constitución inicial de la propiedad por pisos, previamente a la constitución del inmueble.

La Ley de Propiedad Horizontal dedica al título constitutivo el artículo 5.

Aunque la ley no impone ninguna forma para su otorgamiento, se utiliza el instrumento público como necesidad derivada de su publicidad mediante la inscripción en el Registro de la Propiedad. Los extremos que debe contener el título se enumeran en el artículo 5 de la ley.

5.3.2. Contenido.

5.3.2.1. Elementos privativos. Derechos y obligaciones de cada propietario sobre los mismos.

Los elementos privativos son, según el artículo 396, primer inciso del Código Civil, «los diferen-tes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública» suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, incluyendo los elementos arquitectónicos e instalacio-nes, dentro de aquel espacio que sirva exclusivamente al propietario y los anejos que expresamente ha-yan sido señalados en el título constitutivo aunque se hallen fuera del espacio delimitado [art. 3 a) de la LPH].

Como derechos de cada propietario sobre su piso o local destacamos:

a) Propiedad individual «derecho singular y exclusivo de propiedad» lo califica el artículo 3 a) de la Ley de Propiedad Horizontal.

b) Facultad de aprovechamiento, sin menoscabar los derechos de los demás.

c) Facultad de disposición. Dice el artículo 3 último inciso de la ley que: «Cada propietario puede libremente disponer de su derecho», por lo tanto, puede no solamente transmitir su propiedad, sino que además podrá establecer sobre ella derechos reales limitativos del domino, incluso el de hipoteca. Esta facultad de disposición está sujeta, sin embargo, a limitaciones establecidas en el artículo 3 de la ley.

d) Derechos de orden registral e hipotecario.

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Las obligaciones vienen determinadas en el artículo 9 de la ley, siendo éstas:

a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local.

b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas.

c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de in-terés general.

d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.

A las anteriores obligaciones, hay que añadir la prohibición contenida en el artículo 7.º 2 de la ley de desarrollar actividades prohibidas, dañosas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, que en caso de persistencia podrá entablarse una acción de cesación y si la sentencia fuese estimatoria se podrá disponer la cesación definitiva de la actividad, la indemnización de daños y perjuicios, la priva-ción del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años o la extinción definiti-va del derecho si el infractor no fuese propietario.

5.3.2.2. Elementos comunes, derechos y deberes de cada propietario sobre los mismos.

Son elementos comunes, según el artículo 396 del Código Civil, los elementos del edificio nece-sarios para su adecuado uso y disfrute, enumerando a continuación una serie de ellos, no en forma li-mitada, sino ad exemplum.

A) Derechos de los propietarios sobre las cosas comunes.

a) Según declara el artículo 396 del Código Civil, cada propietario es a su vez copropietario de los elementos comunes, no siendo las partes en copropiedad susceptibles de división y sólo po-drán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa-mente de la que son anejo inseparable.

b) Facultad de uso y disfrute de los elementos y servicios comunes.

c) Facultad de disposición en las condiciones que establece el párrafo segundo del artículo 396.

B) Obligaciones de los propietarios respecto del inmueble en su conjunto.

Las más importantes determinadas en el artículo 9 de la ley son:

a) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titu-lares.

b) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente esta-blecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, car-gas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.


c) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de re-serva que existirá en la comunidad para atender las obras de conservación y reparación de la finca.

El incumplimiento de las dos anteriores obligaciones podrá exigirse judicialmente, por el pro-cedimiento determinado en el artículo 21 de la ley.

d) Comunicar el domicilio en España a efectos de notificaciones y citaciones.

e) Comunicar el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Finalmente, los artículos 10, 11 y 12 regulan el régimen relativo a obras de sostenimiento y con-servación, innovaciones, mejoras o alteraciones en el inmueble, debiendo distinguirse entre innovacio-nes y mejoras ordinarias, de las innovaciones que afecten a la estructura o fábrica del edificio.

5.3.3. Organización.

La vigente ley admite la posibilidad de dos distintos sistemas, según que el número de propieta-rios no pase de cuatro o exceda de esta cifra; así podemos distinguir el régimen de las pequeñas comu-nidades del régimen ordinario.

5.3.3.1. Régimen de las pequeñas comunidades.

Según el artículo 13.8 de la ley: «Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro, podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Códi-go Civil, si expresamente lo establecen los estatutos».

5.3.3.2. Régimen ordinario.

Vendrá determinado por los siguientes órganos:

A) Asamblea o Junta de Propietarios.

Según el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal corresponde a la misma:

a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.

b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.

c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordi-narias o extraordinarias y ser informada de las medidas vigentes adoptadas por el administra-dor de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20 c).

d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.

e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

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La asistencia a la Junta será personal o por representación, pudiéndose privar del derecho al voto al propietario que en el momento de iniciarse no estuviera al corriente en el pago de sus deudas venci-das (art. 15 de la LPH).

La Junta se reunirá por lo menos una vez al año y su convocatoria la hará el presidente y en su de-fecto los promotores de la reunión.

Los acuerdos de la Junta de propietarios podrán adoptarse por unanimidad, por mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación o por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación cuando se trate de la instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de teleco-municación (art. 17 de la LPH).

Los acuerdos de la Junta se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad y serán impugnables ante los Tribunales.

B) Presidente.

Será nombrado entre los propietarios mediante elección o subsidiariamente mediante turno rotato-rio o sorteo, su nombramiento será obligatorio. Le corresponde la representación de la comunidad en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten, así como convocar la Junta de Propietarios.

C) Vicepresidente.

Su existencia será facultativa y le corresponde sustituir al Presidente en los casos de ausencia, va-cante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones.

D) Secretario.

Su cargo podrá acumularse al de administrador o ser independiente.

E) Administrador.

El cargo podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente conocida. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas.

Sus funciones se determinan en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal.


Según el artículo 23 de la ley, el régimen de propiedad horizontal se extingue:

1.º Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla, cuan-do el coste de la reconstrucción exceda del 50 por 100 del valor de la finca al tiempo de ocu-rrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.

2.º Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.


5.3.5. Régimen de los complejos inmobiliarios privados.

Según establece el artículo 24.1 de la ley, el régimen especial de propiedad establecido en el ar-tículo 396 del Código Civil será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados que estén inte-grados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vi-vienda o locales y que participen los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad in-divisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

Estos complejos podrán constituirse en una sola comunidad a través de cualquiera de los procedi-mientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5 en cuyo caso quedarán sometidos a los pre-ceptos de la Ley de Propiedad Horizontal, o bien constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios, rigiéndose en este caso por la Ley de Propiedad Horizontal con algunas especialidades determinadas en el artículo 24.3 respecto a la Junta de Propietarios y la adopción de acuerdos.

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RESUMEN

1. Posesión. Nuestro Código Civil no define la posesión sino que se limita en su artículo 430 a distinguir las dos más gandes especies posesorias: «Posesión natural es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una persona. Posesión civil es esa misma tenen-cia o disfrute unidos a la intención de haber la cosa o derecho como suyos».

No obstante, se puede definir la posesión como el ejercicio de hecho de un derecho inde-pendientemente de la consideración de si el derecho pertenece o no a quien lo ejercita co-mo suyo.

2. Protección de la posesión. Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión, y, si fuere inquietado en ella, deberá ser amparado o restituido en dicha posesión por los me-dios que las leyes de procedimiento establecen. La protección se realiza mediante accio-nes llamadas interdictos, hablando la ley de dos tipos de ellos: interdicto de retener e in-terdicto de recobrar.

Interdictos { Interdicto de retener: Tiende a hacer cesar aquellos actos que sin privar al poseedor de su posesión, perturban.

Interdicto de recobrar: El poseedor ha sido ya privado de la posesión de la cosa y pretende recuperar la posesión de la misma.

Dentro de la protección de la posesión tienen una gran importancia las «presunciones po-sesorias» para facilitar su prueba.

3. Adquisición de la posesión. La posesión se adquiere por la ocupación material de la cosa o derecho poseído, o por el hecho de quedar éstos sujetos a la acción de nuestra voluntad, o por actos propios y formalidades legales establecidos para adquirir tal derecho. Dentro del supuesto de adquisición «actos propios y formalidades legales» pueden subsumirse un conglomerado de supuestos:

• Entrega o tradición de la posesión.

• Ejercicio del interdicto de adquirir.

• Acto de jurisdicción voluntaria.

4. Modos de perder la posesión. Vienen enumerados en el artículo 460 del Código Civil; todos ellos menos el último (la posesión de año y día) son comunes a la propiedad. La razón de la brevedad del plazo establecido estriba en que la posesión es un derecho real provisional.

5 El usufructo es un derecho real limitado, de goce o disfrute que otorga el más amplio goce posible de la cosa ajena por tiempo limitado, con tal de que dicho goce no implique el de-terioro o destrucción de dicha cosa, cuya propiedad pertenece a otra persona.


6. El usufructo se constituye por ley, por voluntad de los particulares manifestada en actos inter vivos o mortis causa y por prescripción. De todo ello se deduce que existen tres grandes clases de usufructos: los usufructos legales, los voluntarios, y los mixtos que se deben en parte a la voluntad de los particulares y en parte a lo dispuesto en la ley.

7. Servidumbre es un derecho real, limitativo de disfrute, que consiste en el gravamen im-puesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama «predio dominante», y el que la su-fre «predio siviente» (servidumbres prediales).

También pueden establecerse servidumbres en favor o provecho de una o más personas o de una comunidad, a quienes no pertenece la cosa gravada (servidumbres personales).

8. Por su origen se distinguen también las servidumbres en legales y voluntarias según el origen de su nacimiento sea la ley o la voluntad de los particulares (propietarios).

9. El uso y habitación son derechos reales, limitativos de disfrute, si bien no tienen la misma amplitud de disfrute que el usufructo. En el uso el goce de la cosa se limita a los frutos de la cosa ajena que basten a las necesidades del usuario y su familia, aunque aumente y en la habitación dicho goce se limita a ocupar en la casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.

10. Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.

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