15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 1 El funcionamiento de los mercados del suelo en Am é rica Latina: conceptos, antecedentes y articulaciones

10 de abril de 2023 Lincoln Institute of Land Policy 1

El funcionamiento de los mercados del suelo en América Latina:

conceptos, antecedentes y articulaciones críticas [1]

Ciudad de Guatemala, Guatemala, 9 al 19 de Mayo / 2004

Cuarto Curso de Gestión Urbana y Municipal para Centroamérica“Buscando una gestión urbana inclusiva”

Martim O. Smolka Instituto Lincoln de Políticas de Suelo

[1] “Derechos de propiedad Martim Smolka, 2004. Se puede fotocopiar este material por el Banco Mundial, la Universidad Rafael Landívar en Guatemala y el Lincoln Institute of Land Policy para uso en investigación, educación u otro propósito académico. Todos los materiales están sujetos a revisión. Las opiniones e interpretaciones que aparecen en este documento son las del autor y no deben atribuirse a los organizadores de este evento, ni a las organizaciones para las que el autor trabaja.


Pregunta?

Para efectos de la Gestión Urbana y Municipalcuales serian

las principales caracteristicas notablesde la urbanizacion Latin Americana

en general, y del funcionamiento del mercado inmobiliario (o mejor de tierra urbano), en particular

relevantes a considerar?


El funcionamiento del mercado de tierra urbano en America Latina

Caracteristicas:1. Convivencia mercados formales e informales;2. Desigualdades espaciales, exclusion, segregacion;3. Grandes areas sin servicios;4. Ausencia y/o desatualizacion de informaciones,

registros, cadastros, etc.;5. Altos costos de transacion – burocracia, corrupcion,

improvisacion, etc.;6. Concentracion de la propiedad, manipulacion;7. Beneficios injustificados/desmerecidos;8. Delinquencia fiscal, urbanistica.


Ingreso per capita en EUA es como 10 veces el observado en los países de América Latina

y además, mejor distribuido.

Qué se puede decir de los precios del suelo servido – e.g. en las áreas de periferia

o de expansión urbana?

Otra pregunta:Otra pregunta: ?? ? ?


El funcionamiento del mercado de tierra urbano es problematico en

America Latina

Altos precios del suelo servido

Sintoma

Implicanciones

Diagnostico

Magnitud e persistencia de la informalidad

Incapacacidad estructural prover suficiente oferta de suelo servido

a precios acesibles


Fuera de la orbita de

responsabilidad de los planeadores

y/o gestores urbanos

Problemas en el funcionamiento del

mercado de tierra urbano, y los consequentes fenomenos sociales

indeseados


Resultan de factores extra-urbanos e.g - factores

macroeconomicos - politicas de empleo e ingreso

La politica local es neutra en relacion a esos ‘problemas’

Problemas en el funcionamiento

del mercado de tierra urbano,

y los consequentes fenomenos

sociales indeseados


Argumentación

Insuficiente oferta de suelo servido a precios acesibles

precios altos informalidad

Gestión urbana

Exclusion, etc.

Fiscal Regulacion Infraestrutura

y servicios


Organización de la presentacion

1. Evidencias empiricas sobre los precios altos, la informalidad, etc.

2. Determinantes de los precios del suelo servido

Contrapunto America Latina vs EUA;

3. Explicación para los precios 4. Revisitando la politica urbana

Tendencias preocupantes Falacias Oportunidades no aprovechadas



Precios de la tierra con servicios

1. Definición/identificación.a. Precio corriente, potencial etc.

2. Medición.a. Métodos y técnicas (encuestas, entrevistas etc.).b. Fuentes de información (corredores, periódicos etc.).

3. Comparación.a. Cada lote es singular!b. Ref. tasa de cambio – 1999/2000 1 US$ = 1 R$!

4. Siempre es un ‘tour de force’.

5. ... sin embargo, indicadores.


Precios de la Tierra – ‘nobles’*

Ciudad US$ /m2 Fuente

Buenos Aires 40 a 250 Propiedades Jun Jul 2001

Carrasco, Uy 150 Idem

Lima 75 a 198 Inmobiliarias (Calderón)

Bogotá 150 a 254 Metrovivienda

Caracas 68 a 205 Akros y Proinverobras

* Barrios Cerrados, “Countries”, Clubes de Campo, etc


Precios del m2 de tierra servida y designada para construcción residencial

Ciudad US$ /m2Anuncios en Periódicos

Dallas (Corinth) 30 Dallas Morning News 01/15/2002

Phoenix (Carefree) 35 a 40 The Arizona Republic 01/12/2002

Boston (Acton) 23Boston Globe10/17/2001

St. Louis 6 a 10!St. Louis Dispatch

01/10/2002


Precios del m2 de tierra servida y designada para construccion residencial

Ciudad US$ /m2 Fuente

Boston area

Norwood 170 Boston Globe 3/9/2002

Wayland 158 Great Places Realty

América Latina

Santiago Poniente 247 Dept. de estudios ACOP – El Mercurio 8/2/2002

Coalcalco (Mex. DF) 206Anuncios en El Universal

4/7/2003


En Gloucester/Rockport, Beverly, Essex suburbios inmediatamente fuera de la

Región de Boston – a 50 kms:

Las viviendas – “single family” - se venden a un promedio de US$ 1,8 millones;

Los lotes valen un promedio de US$ 440 mil y

el m2 = US$ 58.-

Fuente: MLS Property Information Network

Precio del m2 de un lote popular en America Latina


Precios del Lote ‘popular’ de 125 m2 y regularmente producido en el

mercado

Ciudad US $/m2 Fuente

Guarulhos 56 Investigación de Nelson Baltrusis 2002

Porto Alegre 55 SMP/POA

Zona Oeste de Rio 70 Investigación de Fabricio Oliveira

Palmas 70 Corredores

Belém do Pará 72 Corredores

Comparar com los US$ 58.- ... anterior


Precios del Lote ‘popular’ de 125 m2 y regularmente producido en el

mercado

CiudadPaís Precio en

US $/m2

Altos del Trapiche, Tegucicalpa

Honduras 73.20

Torreblanca, Lima Perú 40.-


Acceso por los pobres, a un lote urbanizado en las franjas urbanas

RegiónIngreso de referencia

US$

Lote urbanizado

US$ /m2

M2s que ‘alcanza’!

Máx Mín Máx Mín

Estados Unidos

960(SM)

145 28 34.3 6.6

Alemania 716 (15% fam pobres) 124 61 11.7 5.8

América Latina

130(SM) 172 32 4.1 .8


Suelo servido que alcanza

Región Mediana del

precio en US$/m2 Suelo bien

desarrollado 3

Mediana del ingreso

mensual, por hogar, en US$

M2 que el ingreso alcanza

América Latina 2 $224.00 $ 438.60 1.96

Reino Unido1 $135.00 $3.192.00 23.64

Fuente: UN-Habitat - Global Urban Indicators Database 2 (1998 data)

1 Rosario, Córdoba, (Ar); Santa Cruz de la Sierra (Bo); Recife, Santo André/ SP, Porto Alegre (Br); Santiago, Gran Concepción, (Ch); Medellín (Co); Guayaquil, Quito (Ec); San Salvador (ES); Ciudad Juárez, (Mex); Asunción (Py); Lima (Pe); Montevideo, (Uy).- ciudades con más de 500 mil Habs

2 – Datos para las ciudades de Birmingham, Londres y Manchester3 - Suelo bien desarrollado – con calles, agua, electricidad, drenaje y alcantarillado


Ejemplos de precios del m2 para un lote ilegal

Ciudad Precios (en US$) Fuente

Guarulhos (RMSP) 20,- a 40,- Ellade Imparato, 2001

Bogotá, Co. 15,78 a 18,94 Carmen Iriarte, 2001

Lima, Pe. 33,60 Julio Calderón, 1998

Cochabamba, Bo. 25,- a 30,- Fabio Farfan, 2001


Precio del m2 de la tierra

Lote Formal

Lote informal

Promedio 151.35 27.53

Mediana 140.00 29.44

Fuente: información prestada por 21 expertos de 17 ciudades de 10 distintos países de América Latina en Nov. de 2003


Dispuestos e aptos Dispuestos e aptos

$

Q0

En el mercado los precios no son altos ni bajos!En el mercado los precios no son altos ni bajos!

Precios resultan del libre juego de la oferta y demanda

Precios resultan del libre juego de la oferta y demanda

1a Aproximacion – no espacial


oferta

Q

demanda

$$

O

Determinacion de precios en el mercado

Curva del que se esta dispuesto e

apto a ofertar

Curva del que se esta dispuesto e

apto a demandar

P0

Q0

E

10 de abril de 2023 Lincoln Institute of Land Policy 24Q

$$

O

Efecto de un crescimiento en la demanda frente a una oferta limitada de suelo

P1

QzQ0

Total de suelo servido existente

Pz

P0

E1

Total de suelo servido

disponible en el mercado

Demanda – t1Demanda – t0

E0

10 de abril de 2023 Lincoln Institute of Land Policy 25Q

Familias excluydas

$$

O

‘Buen funcionamiento’ del mercado NO asegura atendimiento de necesidades sociales

O sea la inclusion de todos e la utilizacion de toda tierra servida

P0

QzQ0

Total de suelo servido

disponible

Pz

Pa

Suelo

vacante

Suelo

Utiliza

do

E

Familias incluydas


Determinacion de precios

1. Aclaracion – suelo no es problema, suelo servido si es problema!

2. Suelo servido – precio alto por que oferta es baja;

3. Oferta suelo servido, componentes:a. Produccion – cantidad y distribucion espacialb. Disponibilizacion del existente

i. Vacanteii. Intensidad de uso


Aclaraciones

servidoservido

No es problemaNo es problema

Baja oferta de suelo servido Baja oferta de suelo servido

ProduccionProduccion Intensidad de uso

Intensidad de uso

VacanteVacante

precio es altoprecio es alto

(Acceso al) suelo(Acceso al) suelo

SI es problemaSI es problema

Oferta de suelo servido

Oferta de suelo servido DisponibilizacionDisponibilizacion


Que es distinto?

América Latina Estados Unidos


4 contrastes marcantes

1. Incidencia del predial

2. Densidades

3. Servicios e equipamientos

4. Transparencia - informacion

1. Incidencia del predial

2. Densidades

3. Servicios e equipamientos

4. Transparencia - informacion


Diferencia en la carga fiscal sobre el valor de los inmuebles

Estados Unidos Brasil

Alicuota Hasta 3% 1%

Avalúo vs mercado 90/95% 50/60%

Catastro 100% 70%

Exenciones 10/15% 20/30%

Evasión < 5% > 30%

Cobertura General Parcial

% del PIB 3 a 4% .40%


Densidades comparadas

Cidade Densidade - Habitantes por

Km2

Atlanta 732

Houston 951

Boston 1.202

Nova York 2.086

Buenos Aires 4.038

Rio de Janeiro 4.415

Sao Paulo 6.823

Cidade do Mexico 11.676Fonte: Demographia


Densidades – tamano de los lotes tipicos en las periferias

Ciudades de Latin America < 200 m2

Ciudades de Latin America < 200 m2

Ciudades de EUA >2 acres o 8.094 m2

Ciudades de EUA >2 acres o 8.094 m2


Accesso a la infraestructura y servicios por la populacion urbana

Servicio% de los pobres

urbanos

% de la populacion

urbana total

Alcantarillado

35.7 71.6

Água 67.6 91.0

Coleta de basura

56.4 85.9

Fonte: Dados do IPEA in Relatorio No. 20313-BR do Banco Mundial 2000

Brasil

Estados Unidos

Provision praticamente

universal


Contraste en el acceso a servicios(Entre Zonas de Rio de Janeiro)

AtributoZona Sul

Zona Norte

Habitantes por bus 349 783

Area m2 por punto de allumbrado Pública 1.069 7.798

Inversion (R$) SMOP por m2 R$ 0.15 R$ 0.03

Gasto de manutencion por Hab. en unidades de salud. R$51.30 R$24.60

Fonte: Jornal O Dia pg 3 de 12.Agosto de 2001


Disponibilidad de infraestructura urbana y

servicios Votando con los pies

ref. TieboutVotando con los pies

ref. Tiebout

...‘Big Dig’ – en Boston US$ 14,6 miles de millones!

...‘Big Dig’ – en Boston US$ 14,6 miles de millones!

Tasas de desarrollo y/o de impacto

pagadas por los promotores

Tasas de desarrollo y/o de impacto

pagadas por los promotores

200 mil jurisdicciones distritos especialese.g. educacionales

200 mil jurisdicciones distritos especialese.g. educacionales


Otros factores: Informacion pública

Propiedades listadas por su1. Direccion2. Valor fiscal de todas 3. Lista de las ventas

ocurridas


Informacion pública de las Transaciones de mercado

1. Direccion (complecta)

2. Ciudad3. Adquirente4. Precio5. Fecha6. Vendedor


Porque de los precios altos en

America Latina? Resumen

1) Por la floja (y no fuerte) tajacion del valor;2) Por la escassez (y no por la disponibilidade) de suelo servido;3) Por la alta (y no por la baja) densidade

1) Por la floja (y no fuerte) tajacion del valor;2) Por la escassez (y no por la disponibilidade) de suelo servido;3) Por la alta (y no por la baja) densidade


Por que son altos los precios

Capitalizacion

ExpectativasBaja carga fiscal

Precariedad mecanismos de financiacion de la urbanizacion

Asignacion espacial

Desresponsabilizacion

Utilizacion de los servicios existentes

Proteccion

Segregacion


2a aproximacion – analise espacial


Por que son altos los precios?Determinantes de los precios

1. Carga fiscal – impuesto sobre el valor y/o valorizacion del suelo

2. Densidad – intensidad de uso del suelo;

3. Acesibilidad - Disponibilidade de servicios e equipamentos y su ubicación;

4. Expectativas – retension especulativa

5. Escala urbana - Populacion;

6. Otros - e.g. Informacion?


Efecto resultante de un impuesto al valor del suelo

$

Km

Centro

Pa

Pb

A

B t

Pb= Pa (1- t)

Precio antes del impuesto

Precio despues del impuesto

C

t

Impuesto al valor del suelo

Por que no es: Pc= Pa (1+ t)

Pc

?


Efecto en los precios resultante de cambios en la densidad

$

Km

$

Km

$

Km

P1A

P2 B

Centro

Centro

Alta densidad

Comparacion de gradientes

de precios

Baja densidad


Efecto en los precios resultante de cambios en la accesibilidad

$

Km

$

Km

$

Km

P1A

P2 B

Centro

Sub-

Centro

-3

Sub-

Centro

-1Su

b-Cen

tro-2

Centro

Ciudad Poli-centrica

Ciudad Mono-centrica

Comparacion de gradientes

de precios


Efecto de la retencion especulativa de terrenos

$

Km

$

KmAB

C

CE1 E2

D = A+B+CC= E1 + E2

D = A+B+CC= E1 + E2

D

Area vacante retenida del

mercado

Areas vacantes retenidas del

mercado

Elevacion de precios por la retencion de

suelo


Efecto en los precios resultante de cambios en la escala

$

Km

Centro

Efecto crescimento de la populacion

T0

T1


Tendencias preocupantes

Oportunidades no aprovechadas

Falacias corrientesRevisitando las politicas


3 Tendencias preocupantes


3 tendencias preocupantes contra-producentes

1. Isencion del Impuesto Predial.a.Costos administrativos - no compensam.b.Populacion es pobre no puede pagar!

2. Desregular – áreas de ocupacion popular. Lotes minimos, servicios minimos etc.

3. Asegurar la provision de servicios (regularizacion)

de los assentamentos informais.

... a fondo perdido!



3 falacias corrientes

1.El impuesto sobre el valor del terreno se transfere (inflaciona) los precios Por lo tanto dificulta el acceso de los pobres a

la tierra;

2.Reduccion de costos resultantes del rebajamiento de normas se transfere a los precios; Exceso de regulacion!!

3.Politicas curativas de regularizacion de assentamientos reducem la informalidad; El mejor de los mondos!



Oportunidades no/mal aprovechadas

El Predial para reducir precios de mercado y/o ‘financiar’ la acquisicion de suelo servido.

El valor de mercado de la iniciativa regulatoriade las administraciones locales

Incremento de valor del suelo superior al costo de la inversion que lo produce


Un impuesto predial mas vigoroso

Un impuesto predial mas vigoroso

Oportunidades no aprovechada – 1

El impuesto predial facilita el acceso a la tierra por los pobres


Resumo- El impuesto predial facilita el acceso a la tierra por los pobres

1. Genera recursos públicos para financiar la urbanización;2. Efecto de capitalización reduce el precio de mercado

• Sustituto para acceso a crédito (Linn & Bahl) 3. Legitimización de derechos de tenencia

• Catastro fiscal vs. sistema de registro 4. Disciplina el funcionamiento del mercado de tierra

urbano• Penalidad a la retención de tierra (re: especulación)

5. Ciudadanía fiscal• Contribuyentes demandando derechos a servicios

Además ...el pobre YA esta pagando ... Pero al bolsillo del fraccionador!

Además ...el pobre YA esta pagando ... Pero al bolsillo del fraccionador!


“El valor de mercado” de la a prerrogativa que tienen las administraciones públicas

por la iniciativa de:Controlar

los derechos de ocupacion del suelo

Definir

la localizacion y el timing de las obras públicas

Recuperar plusvalias associadas a actos administrativos

reduce la corrupcion en el cambio de la normativa,transparentando transaciones

antes realizadas “por de bajo de los panos”




Oportunidades no aprovechada – 2


Cambio de Zonificacion

Uso Rural

Cambio de densidade/altura

Z1 Z2

Uso Urbano


Bogota – Cambio de uso rural a urbano en US$/m2

Zona Rural Urbana % *

Sur 1.40 (1) 7.45 433

Occidente 2.98 11.17 275

Norte 5.59 26.07 (2) 366

* = Valorizacion percentual

(1) Valores en Pesos entre $3.000 y 4.500

(2) Valores en Pesos entre $40.000 y $100.000

Fuente: Informacion fornecida por el avaluador Oscar Borrero utilizando dados de la Lonja de Bogota y de su banco de dados – base en transaciones efectivamente ocorrida.

1US$ = $2,685.-


San Salvador - Área Metropolitana Cambio de uso rural a urbano (US $/m2)

ZONA Rural Urbana ∆ %

zona norte. 5 35.7* 614

zona sur-oeste 12.9 35.7 177

Fuente: Información brindada por el evaluador Gustavo Sagastume en base a transacciones bancarias

* Tiende a incrementarse rápidamente debido a la construcción reciente de parte del anillo vial periférico.


Bogota Cambio de uso Residencial para Comercial - en

US$/m2

Extrato Zona Residencial Comercial % *

Alto y medio alto

Barrio del Chico 261 447 71

Av. 19 al norte 298 633 112

Media Cedritos 186 372 100

Popular Z. de las Ferias 74 186 (1) 151

* = Valorizacion percentual

(1) – sobre la avenida 68

Fuente: Informacion fornecida por el avaluador Oscar Borrero utilizando dados de la Lonja de Bogota y de su banco de dados – base en transaciones efectivamente ocorridas.


San Salvador Cambio de uso residencial a comercial (US

$/m2)

ZONA Residencial Comercial/servicio

∆ %

Col. Escalón. 163 260 59

Col. San Benito 196 407 108

Fuente: Información brindada por el evaluador Gustavo Sagastume en base a transacciones bancarias.


Bogota - Cambio por alturas - en US$/m2

Extrato Zona Cambio de a %

Alto Santa Ana (1)Casas a

aptos261 503 92

Alto e medio alto

Barrio del Chico Calle 94

8 a 12 pisos

372 521 40

Media CedritosCasas a 6

pisos93 186 100

Popular Zona de las Ferias

Casas a 5 pisos

56 102 82

(1) Solo permite casas. Por la misma zona de los cerros de Bogota, barrios como Rosales, Refugio, Retiro, permiten apartamentos

Fuente: Informacion fornecida por el avaluador Oscar Borrero utilizando dados de la Lonja de Bogota y de su banco de dados


Incremento de valor del suelo superior al costo de la inversion que lo produceIncremento de valor del suelo superior al costo de la inversion que lo produce

Oportunidad no aprovechada - 3


Anomalía de sub-inversión de Shoup

Por qué es tan difícil financiar la infraestructura pública que aumenta el valor de la tierra

servida por mucho más que el costo de la infraestructura

misma?

(Shoup 1994 p. 236)


Protesta de Bogotanos (CO) por la carencia de servicios.


Anomalía de sub-inversión de Shoup

Gran cantidad de tierra urbanacarece de infraestructura pública;

Gran cantidad de tierra urbanacarece de infraestructura pública;

La provisión de infraestructura pública usualmente aumenta el valor de la tierra urbana,

por demás del costo de la propia inversión;

La provisión de infraestructura pública usualmente aumenta el valor de la tierra urbana,

por demás del costo de la propia inversión;

La dificultad del financiamiento público de la infraestructura

La dificultad del financiamiento público de la infraestructura

impide su provisión.

++

++


Valorización % de la tierra (US$/ m2) según aceso a infraestrutura e distancia al centro

Aceso adicional a Servicio

Distancia al centro em Kms

5-10 15-20 25-30

+ Agua 208 111 72+ Pavimentación 55 49 46+Alcantarillado 33 12 11

Fonte: Mozart Vitor Serra, David Dowall, Diana Meirelles da Motta – RELATÓRIO FINAL

ANÁLISE DO MERCADO DE SOLO URBANO EM METRÓPOLES DO BRASIL

– a Região Metropolitana do Recife - Agosto de 2003 – pg 65

Banco Mundial, Cities Alliance, IPEA e FIDEM


Incremento absoluto en el precio (US$ /m2) de tierra según acceso a infraestrutura y distancia al centro1 vs.

Costos de Urbanización (US$ por 1000 m² de área útil)2

Acceso adicional a Servicio

Distancia al centro KmsCosto de Inversión

5-10 15-20 25-30

+ Agua 11.1 5.1 3.2 1.02

+ Pavimentación 9.1 4.8 3.4 2.58

+Alcantarillado 8.5 1.8 0.3 3.03

Fonte:

1 - M.V. Serra, D. Dowall e D.M. da Motta – Analise do Mercado de solo urbano em Metropoles do

Brasil – a RM do Recife - Agosto de 2003 – pg 65, Banco Mundial, Cities Alliance, IPEA e FIDEM

2 - Avaliação de Glebas. REVISTA CONSTRUÇÃO (2001) em Fev de 2001 - 1US$ = R$ 1.987


Observaciones sobre las variaciones del precio del m2 de tierra según el acceso a

servicios y la distancia al centro - 1

1. Difícil depurar el efecto puro del servicio – otros factores en distintas localizaciones;

2. El efecto del acceso al servicio depende de la localización;

3. Los efectos varían por tipo de servicio independientemente del costo de su provisión;


Observaciones sobre las variaciones del precio del m2 de tierra según el acceso a

servicios y la distancia al centro - 2

4. Servicios universalmente disponibles no/poco afectan el precio (e.g energía eléctrica);

5. En las áreas mas centrales la variación de precios por acceso a servicios es mayor que en las periferias;

6. Costo de inversion en alcantarillado > valorizacion en las periferias.


Algunas implicaciones

1. Terrenos con energia eletrica pero sin los otros servicios => poca variacion del pm2;

2. No tener alcantarillado afecta mucho mas a los precios en las areas centrales que en las periferias;

3. Efecto de la pavimentacion no varia con la localizacion;

4. Aceso a agua valoriza mucho los terrenos;


Incremento del valor de la tierra depende de la relativa escasez de servicios

% de la ciudad provisto del servicio0% 100%

Conexión entre la cobertura espacial de ciertos tipos de infraestructura urbana y rentas o valor de la tierra

VC

V = incremento en el valor de la tierraC = costo de la inversion

V/C=1

Mientras más esencial el servicio, más externa la

curva

Areas debajo de la curva = Plusvalías a ser recuperadas

Energia eletrica

Pavimentacion

Alcantarillado

Agua


América Latina - precio/m2 de la tierra1

Suelo en breña3

Suelo desarrollado4

Suelo bien desarrollado5

No ciudades 2 13 13 16

Promedio $ 20.53 $53.54 $224.00

Mediana $12.00 $36.00 $174.00

Fuente: UN-Habitat - Global Urban Indicators Database 2 (1998 data)

1 – Mediana de los precios en US$ de 1998.

2 - Ciudades con más de 500 mil Habs: Rosario, Córdoba, (Ar); Santa Cruz de la Sierra (Bo); Recife, Santo André/ SP, Porto Alegre (Br); Santiago, Gran Concepción, (Ch); Medellín (Co); Guayaquil, Quito (Ec); San Salvador (ES); Ciudad Juárez, (Mex); Asunción (Py); Lima (Pe); Montevideo, (Uy).-

3 - Suelo en breña – sin servicios y con o sin permisos4 - Suelo desarrollado – servido solamente con calles5 - Suelo bien desarrollado – con calles, agua, electricidad, drenaje y alcantarillado


Conclusiones?

Mucho que un gestor urbano puede hacer

Necesidad de cambiar las reglas del juego inmobiliario urbano

De lote en lote se ... llega al despelote!

Pensar el funcionamiento del mercado de tierra urbano como un todo


El (buen) negocio de la tierra



Martim Oscar Smolka

Senior Fellow and Director of the

Latin America and the Caribbean Program

Lincoln Institute of Land Policy

113 Brattle Street

Cambridge, MA 02138, USA

Phone: 1- (617) 661-3016 ext. 155

Fax: 1- (617) 661-7235

e-mail: [email protected]

http:\\www.lincolninst.edu


Venta de terrenos DF y Estado de México

Ubicación m2 US$/m2

Chalco 2000 11

San Salvador Cuauhtenco 1000 40

Xochimilco (Tiziclipa) 120 62

Chiluca 580 224

Coalcalco (Urbanizado) 252 206

Fuente: Anuncios en el periódico El Universal 4 de Julio de 2003


Precio/m2 del suelo por comunas de Santiago-Chile

Comuna UFs US$Quilicura 1,56 38.82Conchali 2,30 57,25

Independencia 7,24 180,20

Santiago Sur Oriente 7,39 183,94

Santiago Poniente 9,93 247,16

Santiago Sur Poniente 12.68 315,60Fuente: Departamento de estudios ACOP – publicado en El Mercurio 8 Febrero de 2002

UF1 = US$ 24.89


Efecto capitalización - ‘tributo’ reduce el valor del suelono repasse

carga sobre el valor incide sobre el propietário


Efecto resultante de un impuesto al valor del suelo

$

Km

Centro

Pa

Pb

A

B t

Pb= Pa (1- t)

Precio antes del impuesto

Precio despues del impuesto

C

t

Impuesto al valor del suelo

Por que no es: Pc= Pa (1+ t)

Pc

?


Capitalización

El precio de un lote, Hoy, T

(T = 10 de abril de 2023)

corresponde al valor presente

del somatorio

de las utilidades * (Vt) antecipadas en el futuro.

El precio de un lote, Hoy, T

(T = 10 de abril de 2023)

corresponde al valor presente

del somatorio

de las utilidades * (Vt) antecipadas en el futuro.

T t

* ingresos, rentas, plusvalías etc.

Valor hoy de una renta Vt que el

lote me genera en el ano t


Capitalizacióndel predial en el precio del

lote

T t

Valor hoy de la misma renta

reducida por el impuesto pedial en

el ano t

Impuesto predial anual

Renta anual pos impuesto

Valor presente del somatorios de la carga del predial

Valor presente del lote despues del efecto del predial


Efecto de capitalizacion del tributo sobre el precio

El tributo incide sobre el propietario

A tax on land rent would affect rent only,

it would fall wholly on landlords,

and could not be shifted to any class of consumers

David Ricardo (PPE&T - 1826, ch 10)


…los precios del suelo urbano son frecuentemente tan altos que

la población de bajos ingresos no tiene cómo comprarlo,

en virtud de su renta disponible y

condiciones prevalecientes en el mercado de capitales,

que les impiden acceder a financiamientos con tasas impositivas accesibles.

En la medida en que la receta de impuestos sobre el suelo tiende a

ser capitalizada en menores valores del suelo

(ya que tal impuesto reduce la rentabilidad futura esperada sobre el suelo),

dicha receta expropiaría parcialmente los derechos del propietarios corriente

y constituye también un prestimo a los futuros propietarios,

que ahora pueden adquirir el suelo a precios más bajos,

aunque teniendo que pagar mayores impuestos prediales en el futuro.

Si la población de bajos ingresos no puede comprar tierra por falta de liquidez

y acceso al mercado de capitales,

el impuesto sobre la propiedad puede representar un

instrumento de política para ampliar su acceso a la propiedad de suelo.

El predial facilita el aceso del pobre al suelo

Bahl, Roy W., and Johannes F. Linn. Urban Public Finance in Developing Countries. Washington DC: Published for the World Bank by Oxford University Press, 1992 p.168


Evaluación de globos de terreno - (Mes de referencia: Feb/01)

Costos de Urbanización (US$ por 1000 m² de área útil) Tipo de inversión US$/m2 %Servicios de Topografía .27 3.1

Nivelación y compactación

Liviana .22 2.5Media .74

Pesada* 2.06

Red de agua Potable 1.02 11.8Red de Alcantarillado 2.03 23.4Drenaje pluvial

Subterráneo 1.00 11.6Superficial .81 9.3

Pavimentación 2.58 29.7Red de Iluminación Pública .75 8.5Total de costo 11.48 100.0Fuente: Avaliação de Glebas. REVISTA CONSTRUÇÃO (2001)

En feb. de 2001 - 1US$ = R$ 1.987



La magnitud y persistencia de la informalidad en America Latina

100 Años de Favelas!

(Valladares, 1999)

100 Años de Favelas!

(Valladares, 1999)

UNCHS/Habitat State of the World’s cities

De un total de 510 millones de Habitantes250 millones sin acceso a alcantarillado adecuado 150 millones no tienen acceso a agua limpia

70% de lotes no ‘documentados’ Idem, para nuevas viviendasEtc.

UNCHS/Habitat State of the World’s cities

De un total de 510 millones de Habitantes250 millones sin acceso a alcantarillado adecuado 150 millones no tienen acceso a agua limpia

70% de lotes no ‘documentados’ Idem, para nuevas viviendasEtc.

CitaRRolnik

La Magnitud

La persistencia


América Latina – arriba del promedio!

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14% de la Población Mundial enFavelas

9% de la PoblaciónMundial

América Latina


La informalidad en las ciudades de América Latina

Ciudad Incidencia Fuente

Lima 63.29% de Habitaciones Calderon

Caracas 39.16% en Barriadas CONAVI

Rio 39.47% en la ciudad! IPP

Bogota 40% expansion clandestina Metroviviendas

S.Salvador 50% de las Habitaciones Lungo

Managua 73% de las Habitaciones Morales


Por qué la informalidad es un problema? Y no una solución!

Es cara para la colectividadRef. costos de ‘up-grading’

Alimenta la ‘industria del precarismo’Ref. Círculo vicioso - formal/informal

Es cara para los individuos(precio del terreno, construcción, salud, violencia, empleo, abastos, etc.)

Desorganiza los mercados de inmueblesmayor rentabilidad de las promociones informales

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10 de abril de 2023 Lincoln Institute of Land Policy 93 4MetroViviendaAlcaldía Mayor de Bogotá

• Falta de Espacio Público (Solo 3% de EP no vial, Vs 20% norma)

• Exposición a Riesgos Naturales

• Devastación Ambiental

• Obstrucción a Obras Públicas y Movilidad Precaria

• Reubicación de Familias• Precariedad en Títulos de Propiedad

• Extracostos por Desmarginalización:Pavimentación: 1.3 vecesAlcantarillado Sanitario: 3.2 vecesAlcantarillado Pluvial: 2.8 veces

• Evasión Tributaria

• Deficiencia en los Servicios Públicos y pérdida por reposición.

• Deserción Escolar por distancia a planteles educativos

SECUELAS DE LA INFORMALIDAD


Pobreza vs informalidad

Crecimiento de la población 1980/91

En las áreas metropolitanas 26%

Debajo de la línea de pobreza 24.6%

En las favelas/asentamientos informales

118%

Fuente: IPEA 1999


Argumento alternativo (?)

Precios elevados del suelo servido(exclusion del mercado formal)

Informalidad(Costo de la informalidad es alto)

Pobreza urbana


1. Insuficiente provision de vivienda social;2. Inadecuada inversion en infraesructura e

servicios;3. Lucratividad de la promocion de arreglos

informales;4. Pobreza;5. Otras formas de informalidad – ref.

exclusion de transaciones ‘formales’;6. “Delinquencia”7. Etc.

Informalidad: Otros factores


Precios en otras ciudades del mundo

Ciudad US$/m2 Fuente

ParisQuartiers D 160 Études Foncières 75

Juin 1997Quartiers C 212

Montréal - Pierrefonds

64Gazette Montréal

3/24/2002

Documents

15 de febrero de 2014Lincoln Institute of Land Policy 1 El funcionamiento de los mercados del suelo en Am é rica Latina: conceptos, antecedentes y articulaciones