목 차< >

부동산개발금융의 이해부동산개발금융의 이해부동산개발금융의 이해부동산개발금융의 이해1.1.1.1.

부동산 개발사업의 개념1.1 ····························································································· 3

부동산 개발사업의 특성1.2 ····························································································· 5

부동산 개발금융의 개념1.3 ····························································································· 6

부동산 개발금융의 일반적인 특징1.4 ·········································································· 6

부동산개발방식의 변화와 부동산개발금융1.5 ···························································· 7

부동산개발금융의 현황 및 문제점1.6 ·········································································· 9

부동산개발의 자금조달방식1.7 ···················································································· 10

프로젝트 파이낸싱의 이해프로젝트 파이낸싱의 이해프로젝트 파이낸싱의 이해프로젝트 파이낸싱의 이해2.2.2.2.

프로젝트 파이낸싱의 개념 및 특징2.1 ······································································ 17

프로젝트 파이낸싱의 활용2.2 ······················································································ 21

프로젝트 파이낸싱의 구조 및 절차2.3 ······································································ 22

프로젝트 파이낸싱의 유형2.4 ······················································································ 25

프로젝트 파이낸싱 관련 법적 장치프로젝트 파이낸싱 관련 법적 장치프로젝트 파이낸싱 관련 법적 장치프로젝트 파이낸싱 관련 법적 장치3.3.3.3.

관련 위험의 인식 및 법적 대책3.1 ············································································ 28

채권보전 관련 법적 장치3.2 ······················································································ 30

계약서 및 관련 문서의 검토3.3 ·················································································· 45

현행 프로젝트 금융의 문제점 및 관련제도의 정비방안3.4 ································· 72

부동산개발금융의 주체와 조세 문제부동산개발금융의 주체와 조세 문제부동산개발금융의 주체와 조세 문제부동산개발금융의 주체와 조세 문제4.4.4.4.

특수목적회사4.1 (SPC) ···································································································· 78

법인세법상의4.2 PFV ····································································································· 81

부동산개발금융과 부동산신탁의 활용부동산개발금융과 부동산신탁의 활용부동산개발금융과 부동산신탁의 활용부동산개발금융과 부동산신탁의 활용5.5.5.5.

부동산신탁의 개념5.1 ····································································································· 90

부동산신탁의 구조5.2 ····································································································· 92

수익권5.3 ··························································································································· 93

관리시탁5.4 ······················································································································· 94

처분신탁5.5 ······················································································································· 95

담보신탁5.6 ······················································································································· 96

토지신탁 개발신탁5.7 ( ) ···································································································· 98

분양관리신탁5.8 ············································································································· 100

신탁과 조세 혜택5.9 ···································································································· 102

부동산개발금융 사례연구부동산개발금융 사례연구부동산개발금융 사례연구부동산개발금융 사례연구6.6.6.6.

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부동산개발금융부동산개발금융부동산개발금융부동산개발금융 핵심특강핵심특강핵심특강핵심특강 변호사 박 혜 준 1111. . . . 부동산부동산부동산부동산개발금융의개발금융의개발금융의개발금융의 이해이해이해이해 1.1 부동산 개발사업의 개념 부동산의 개념도 다양하며, 개발이라는 개념 역시 다양하기 때문에 부동산개발사업의 개념도 논자에 따라 다양하다. 광의의 개념으로 보면 개발이라는 과정을 통하여 부동산의 가치를 증대하는 사업이라고 할 수 있다. 개발은 부동산의 현재 상태를 변화시키는 것은 모두 포함될 수 있다. 가치증대는 개발을 통하여 부가가치를 높이는 것을 의미하며 증가된 가치는 정도의 차이는 있으나, 개발업자(Developer), 시공자, 소유자, 이용자 등이 향유한다. 일본에서는 부동산 개발업자의 업무내용을 다음의 4가지로 들고 있다. i) 개발의 기획 및 입안, ii) 부동산의 매수 또는 토지권리자와의 조정, iii) 개발소요자금의 조달, iv) 개발의 실행. 따라서 부동산 개발사업을 협의로 보면 공사가 착공되기까지의 준비과정을 중심으로 움직이게 된다. 즉, 부동산 개발사업의 성패는 대부분 착공시점을 전후로 하여 판명된다고 보고 있다. 다음은 부동산개발의 정의와 관련된 관련법규정이다.

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<부동산 개발업 등록제도> 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률: 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 1. "부동산개발"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여 그 행위로 조성ㆍ건축ㆍ대수선ㆍ리모델링ㆍ용도변경 또는 설치되거나 될 예정인 부동산, 그 부동산의 이용권으로서 대통령령으로 정하는 권리(이하 "부동산등"이라 한다)의 전부 또는 일부를 공급하는 것을 말한다. 다만, 시공을 담당하는 행위를 제외한다. 가. 타인에게 공급할 목적으로 토지를 건설공사의 수행 또는 형질변경의 방법으로 조성하는 행위 나. 타인에게 공급할 목적으로 건축물을 건축ㆍ대수선ㆍ리모델링 또는 용도변경 하거나 공작물을 설치하는 행위. 이 경우 "건축", "대수선", "리모델링"은 「건축법」 제2조제1항제8호부터 제10호까지의 규정에 따른 "건축", "대수선" 및 "리모델링"을 말하고, "용도변경"은 같은 법 제19조에 따른 "용도변경"을 말한다. 제4조 (부동산개발업의 등록 등) ① 건축물의 연면적(「건축법」 제84조에 따른 연면적을 말한다)이 2천제곱미터 또는 연간 5천제곱미터 이상이거나 토지의 면적이 3천제곱미터 또는 연간 1만제곱미터 이상으로서 대통령령으로 정하는 규모 이상의 부동산개발을 업으로 영위하려는 자는 국토해양부장관에게 등록을 하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자의 경우에는 그러하지 아니하다. <개발전문 부동산투자회사> 부동산투자회사법 제2조 (정의) 4. "부동산개발사업"이라 함은 토지를 택지ㆍ공장용지 등으로 개발하거나 건축물 그 밖의 공작물을 신축 또는 재축하는 사업을 말한다.

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1.2 부동산 개발사업의 특성 부동산 개발사업의 특성 시사점 •초기투자가 방대하고 투자비회수에 장기간이 소요됨 •주요의사결정은 자금조달능력에 따라 좌우됨 •투자 및 자금조달에 대한 정확한 판단과 사업추진 중 계속적인 자금수지 Simulation을 통한 조정이 필요함 •초기투자비의 안정적인 회수방안수립이 관건 •사업구상, 건설, 운영까지 장기간이 소요 •사업구상단계에서 의사결정을 지연시키는 많은 변수가 존재 •특히 건설단계에서의 공기는 투자비 증액에 결정적인 영향을 미침. •전체적인 공기단축을 위해서는 적절한 사업추진 조직구성과 업무분장 건설사업관리(CM)의 역할이 필수적임 •개발사업에 대한 장기 마스터플랜 뿐만 아니라 사업추진기간 중의 사업성격에 따라 분양/임대, 마케팅, 관리운영계획 등을 동시에 고려하여야 함 •광범위한 전문분야의 인력이 필요 •기획, 설계, 시공, 운영, 마케팅 등 각 업종별 전문가의 유기적인 협조체제가 필요 •각 분야별 업무를 통합 조정할 수 있는 개발업자(Developer) 또는 outsourcing을 통한 전문 코디네이터의 역할이 중요하며, 이를 육성할 수 있는 시스템이 필요함 •Trend의 포착과 과감한 추진에 대한 전략이 필요 •부동산 개발사업은 업종이 다양하므로 환경변수에 영향을 받음. 따라서 표적시장에 대한 면밀한 분석과 Trend변화를 정확리 포착해야 하며 설정된 Concept 및 사업전략의 과감한 추진이 필요

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1.3 부동산 개발금융의 개념 부동산의 매입과 개선을 통한 수익증대를 위해 자기자본과 타인자본의 적절한 구성으로 소요자금을 확보하는 것이다. 이러한 부동산 개발금융의 원천은 두가지로 나누어 볼 수 있다. 첫째는 지분투자에 의한 조달(Equity financing)이고 둘째는 외부차입에 의한 조달(Debt finacing)이다. 지분투자에 의한 조달은 사모(Private offering)와 공모(Public offering)에 의해 이루어지며 자본회수의 우선순위에서 가장 낮은 순위를 가지고 있어 투자위험이 크기 때문에 특히 공모의 경우에는 엄격한 규제(자본시장통합법 등)가 적용된다. 외부차입에 의한 조달은 그 방식에 따라 간접금융(금융기관의 대출)과 직접금융(사채 등 증권의 발행)으로 구분할 수 있다. 1.4 부동산 개발금융의 일반적인 특징 첫째 부동산 개발기업의 규모와 신용도에 따라 자금조달에 많은 변화를 갖고 있다. 즉, 신용도가 양호한 중대형 규모의 개발업체는 주식과 회사채 발행을 통한 직접 조달 방식으로 충당하고 일부 부족자금을 은행권에서 이용하고 있는 반면, 소규모 개발업체는 직접금융을 통한 자금조달이 현실적으로 어려워 공사대금과 어음을 주요 자금원으로 하는 불균형적인 자금조달 구조를 활용하고 있다. 둘째, 부동산 개발사업은 사업추진 초기과정에서 대규모 자금수요가 집중되어 외부차입금에 크게 의존하게 된다. (ex부지매입비) 셋째, 부동산 개발금융은 투자자 입장에서 보면 고위험, 고수익의 투자상품이다. 이

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에 따라 부동산 개발사업 자금을 대출할 경우 개발사업의 위험부담을 감안하여 다양한 위험부담을 경감할 수 있는 수단이 설계되어야 하며, 금융기관 대출의 경우 여타 대출보다 높은 수준의 개입이 필요하다. 또한 개발사업의 위험도에 따라 지분투자와 부채투자의 비중이 달라지는데 위험도가 높은 개발사업의 경우 지분투자의 비중이 높고 위험도가 낮을수록 부채투자의 비중이 높다. 지분투자자의 입장에서는 지분투자의 비중이 낮을수록 레버리지 비율이 높아져 개발사업에서 이익이 날 경우 투자수익률이 더욱 확대된다. 넷째, 부동산 개발금융은 금융조달원의 안정적 측면에서 보면 변동성이 크다. 부동산 개발사업에 대한 자금공급 성향이나 공급량 등 자금공급의 여력이 경기변동에 따라 크게 달라지기 때문에 자금조달의 안정성이 낮은 것이다. 부채조달의 경우 이러한 변동성이 더욱 뚜렷하게 나타나는데 부동산경기가 호황 국면일 경우 은행권들의 대출공급이 급격하게 증가하지만 경기가 나빠지기 시작하면 신규대출이 어려워질 뿐만 아니라 기존대출도 회수되기 시작한다. 실패한 대부분의 대규모 프로젝트의 경우사업기간 동안 추가자금의 공급이 단절된 경우가 많아 개발업체로서는 조달원의 안정성도 중요한 고려요소가 되어야 한다. 1.5 부동산개발방식의 변화와 부동산개발금융 외환위기 이전에는 시공사인 건설회사들이 자체 신용도를 바탕으로 주로 은행권에서 일반차입금 형태로 주동산 개발자금을 조달하거나 시행사들이 부동산신탁회사의 개발신탁 방식을 통하여 필요한 자금을 조달하였다. 외환위기 이후에는 다양한 형태의 구조로 부동산 개발사업이 전개되면서 취급기관의 다변화와 부동산개발금융 상품의 다양화가 이루어졌다.

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<외환위기 이전 부동산 개발 사업구도(개발신탁방식)>

<부동산 개발금융 구조>

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1.6 부동산개발금융의 현황 및 문제점 첫째, 부동산 개발사업에서 개발업자는 부지매입, 해당사업인허가, 분양 등 개발단계의 소요자금을 조달하여야 하지만, 대다수의 국내 부동산 개발업자는 영세한 규모로 자금능력이 부족하기 때문에 대부분 시공을 담당하는 건설사가 자금조달 및 분양을 담당함으로써 시공 건축물의 미분양과 공사지연 등에 따른 사업위험을 건설사가 고스란히 부담하는 사업구조를 가지고 있다. 둘째, 개발사업의 대부분이 선분양 자금에 의존비율이 높아 자본시장의 활용이 미미한 실정이며, 후분양제도의 도입 등에 무방비한 상태이다. 미분양/미임대와 같은 사업리스크가 발생할 경우 시공사는 자금유입이 중단되어 심각한 자금압박을 겪게 된다. 셋째, 개발사업자체에 대한 금융(Project financing)이 실무적, 제도적인 문제점에 기인하여 제한된 아파트 등 주거용 개발에만 집중되고 그 혜택이 소수의 신용도 높은 건설업체에만 집중되었다. 그러므로 여전히 개발사업의 자금조달이 기업금융(Corporate financing)방식이 대부분을 자치하고 있어 개별사업이 부실화될 경우 해당기업이 관여하는 전체사업에 영향을 주는 구조인 문제점이 상존한다. 넷째, 부동산개발 프로젝트에 자금을 제공하는 금융기관 및 각종 보증을 실시하는 보증기관의 부동산개발에 대한 전문성 부족 및 타당성분석 전문평가기관의 부재 등으로 프로젝트의 특성에 맞는 구조화된 금융조건 및 보증을 제공하지 못하고 있다.

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1.7 부동산개발의 자금조달방식 일반적으로 하나의 개발사업에 다수의 자금조달방식이 혼용되어 이루어지고 있다. 부동산개발자금조달 1.7.1 부동산펀드(REF) 근거법률: 자본시장과 금융투자업에 관한 법률(이하 “자본시장법”) (1) 자본시장법상 집합투자 - 집합투자(collective investment)는 복수의 투자자로부터 모은 금전 등을 투자자로부터 일상적인 운용지시를 받지 아니하면서 운용한 결과를 투자자에게 배분하는 것을 말한다. - 집합투자의 장점: ① 투자전문가의 도움을 받을 수 있다 ② 분산투자가 가능하다 - 집합투자는 집합투자기구(collective investment vehicle)를 통해서 이루어지는데, 자본시장법은 현행법상 설립가능한 모든 형태의 vehicle을 집합투자기구로 이용할 수 있도록 제도화하고 있고, 집합투자의 개념을 포괄적으로 정의하고 있으므로 유사한 투자형태와 마찰을 야기할 수 있다. 자본시장법은 이러한 마찰을 최소화하기 위하여 일정한 요건에 해당하는 투자형태를 집합투자의 개념에서 제외하

부채 (Debt) 프로젝트금융의 활성화 자기자본(Equity) 지분투자기구의 활용