« We are building opportunities...IV. RAPPORT FINANCIER 13 A. Rapport du Commissaire 13 B. Situation comptable et financière arrêtée au 31/03/2008 14 • Bilan 14 • Compte de

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RAPPORT SEMESTRIEL 2008

WAREHOUSES ESTATES BELGIUMWAREHOUSES ESTATES BELGIUMRAPPORT SEMESTRIEL 2008

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IdentificationNom WAREHOUSES ESTATES BELGIUM Forme juridique Société en Commandite par Actionsstatut Société d'Investissement à Capital Fixe en Biens Immobiliers de droit belgeAdresse 29 avenue Jean Mermoz 6041 GosseliesTél. + 32.71.259.259Fax + 32.71.259.297E-mail [email protected] de commerce Charleroi n°144.480N° d’entreprise 0426.715.074Date de constitution le 04/01/1985 sous la dénomination "Temec"Date d'entrée en Bourse 1/10/1998Durée IllimitéCapital 6.700.000 €Nombre d'actions 2.302.791Commissaire Deloitte représenté par Mr Philip MAEYAERTGérant Warehouses Estates Belgium S.ADate de clôture le 30 septembreDate de paiement du dividende 4ème jour ouvrable suivant l'AGOBanque dépositaire Banque DEXIAExperts immobiliers Winssinger & Associés

Agenda de l’actionnaireClôture des résultats semestriels 31/03/2008Publication des résultats semestriels semaine 22Publication du rapport semestriel semaine 25Clôture des résultats annuels 30/09/2008Publication des résultats annuels semaine 47Publication du rapport annuel semaine 51Assemblée Générale Ordinaire 09/12/2008Publication des dividendes 10/12/2008

Warehouses Estates Belgium - Rapport semestriel 2008 1

Sommaire

I. FACTEURS DE RISQUES 3• Risque lié à l’environnement économique 3• Risque locatif 3• Risque lié aux lignes de crédits et aux taux d’intérêts 3• Risques propres à l’investissement immobilier 4• Risque de coûts opérationnels 4• Risque de destruction des immeubles 5• Risque de change 5

II. RAPPORT DE GESTION 6

III. RAPPORT IMMOBILIER 8

A. Lettre de l’expert 8

B. Récapitulatif général des évaluations 10• Historique – Comparaison des valeurs 10• Valeur d’investissement et Fair Value 11• Comparaison des 5 derniers trimestres 12

IV. RAPPORT FINANCIER 13

A. Rapport du Commissaire 13

B. Situation comptable et financière arrêtée au 31/03/2008 14• Bilan 14• Compte de résultats 16• Tableau des flux de trésoreries 18• Etat des variations des capitaux propres 19

C. Notes suite au passage au référentiel IFRS 20

D. Informations financières 31

Conformément à l’article 13 de la loi du 14/11/2007, ce rapport est établi sous la responsabilité de Mme Caroline WAGNER et Mr Pierre HIGUET, lesquels attestent à leur connaissance:a) le jeu d’états financiers résumés, établi conformément aux normes comptables applicables, donne une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats de l’émetteur et des entreprises comprises dans la consolidation.b) le rapport de gestion intermédiaire contient un exposé fidèle des informations.Toutes éventuelles informations complémentaires peuvent être obtenues sur simple demande en téléphonant au 071/259.253, ou par courrier au 071/259.297 ou par courrier électronique à l’adresse suivante : [email protected].

2 Warehouses Estates Belgium - Rapport semestriel 2008

Chiffres-clés

Données par action au 31/03/2008 (en €)

31/03/2007 30/09/2007 31/03/2008IFRS IFRS IFRS

Valeur unitaire intrinsèque d'une part sociale en € 33,27 € 35,43 € 35,85 €Cours de bourse 39,11 € 37,00 € 37,12 €Valeur du patrimoine immobilier en € 101.498.594,16 € 106.076.726,00 € 110.547.625,00 €Ratio d'endettement 24,06% 23,33% 25,19%

Evolution du dividende brut distribué

2003 2004 2005 2006 2007

Montant Brut par action 2,11 € 2,11 € 2,24 € 2,41 € 2,47 €Montant Net par action 1,79 € 1,79 € 1,90 € 2,05 € 2,10 €Cours de bourse à la date de clôture 30,00 32,50 36,00 39,80 37,00 €Cours de bourse annuel moyen 27,84 29,90 33,17 36,50 38,56 €Rendement brut sur la moyenne annuelle du cours de bourse 1 7,56% 7,04% 6,74% 6,61% 6,41%Return brut 2 16,47% 15,39% 17,52% 17,17% -0,63%Pourcentage distribué par rapport aux résultats 3 84,78% 97,44% 82,58% 80,28% 87,51%

1 Le rendement brut se calcule en divisant le montant brut par action par le cours de bourse annuel moyen.2 Le return brut est la variation du cours de bourse à la date de clôture majoré du rendement brut sur la moyenne annuelle du cours de bourse.3 Sur base de l’AR du 21 juin 2006 relatif à la comptabilité, aux comptes annuels et aux comptes consolidés des Sicaf Immobilières publiques modifiant l’AR du 10 avril 1995 relatif au Sicaf Immobilières.


I. Facteurs de risque

Risque lié à l’environnement économique

L’activité de W.E.B. est liée à l’évolution du cycle économique qui influence indirectement le marché locatif. Toutefois, l’impact de ce cycle sur le résultat et la valorisation deW.E.B. est atténué par la durée des baux et par la diversité du portefeuille.

Risque locatif

La Sicafi gère sa base de clients afin de minimiser la vacance locative et la rotation des locataires dans son portefeuille immobilier.L’équipe en charge de la gestion des immeubles est responsable du traitement rapide des plaintes des locataires, alors que l’équipe commerciale entretient des contacts réguliersavec les locataires afin de leur offrir des alternatives au sein du portefeuille quand ils en expriment le besoin. Bien que cette activité soit fondamentale pour la protection desrevenus locatifs, elle a peu d’impact sur le prix auquel un immeuble libre peut être loué, dans la mesure où ce prix dépend des conditions de marché.

L’ensemble des contrats de location incluent une clause de révision annuelle des loyers selon l’indice belge des prix à la consommation (indice santé).

Avant d’accepter un nouveau client, une avance ou une garantie bancaire correspondant à 3 mois de loyer est demandée aux locataires. Les loyers sont généralement payablesanticipativement, sur une base trimestrielle ou annuelle. Une provision trimestrielle est également demandée pour les charges locatives et les taxes qui incombent à la Sicafimais qui sont refacturables contractuellement aux locataires. Les pertes sur créances locatives représentent 0,46 % des revenus locatifs totaux de la période soit 21.812,76 €.

Le risque de résiliation est porté sur un grand nombre de locataires différents et sur des activités diversifiées. Aucun immeuble important du portefeuille n’est donné en loca-tion à un seul locataire.Ce risque peut donc être considéré comme négligeable.

En ce qui concerne les impayés également, la Sicafi bénéficie sans conteste de son positionnement dans le secteur «moyen-moyen supérieur» du marché, de la multiplicité deses locataires et de la qualité des locataires sélectionnés.

Risque lié aux lignes de crédits et aux taux d’intérêts

Depuis de nombreuses années notre société entretient d’importantes relations avec différents organismes financier de renon. Afin de sécuriser sa politique d’investissement, laSicafi a préféré, depuis 2005, diversifier sa collaboration avec le monde financier. C’est dans cet objectif que notre société s’est tournée vers différentes banques afin d’obtenirses lignes de crédit, lesquelles au 31 mars 2008 s’élevait à 35 Mio €.

en € 31/03/2008

1. Straight Loan Banque Dexia 25.000.0002. Straight Loan ING 5.000.0003. Straight Loan Banque Fortis 5.000.000

Ces dernières ont été utilisées à concurrence de 77,20 % au 31/03/2008, ce qui laisse une capacité d’investissement rapide sans faire appel à de nouvelles ouvertures de lignesde crédit. De plus, son taux d’endettement reste parmi les plus bas du marché avec 25,19 % soit 28.360.963 €. La société a contracté l’ensemble de ses lignes à taux flottant afin de bénéficier de taux court terme relativement bas. Cependant, suite à une augmentation progressive des tauxd’intérêts, notre société a couvert 92,52 % de son endettement en souscrivant des contrats de type «SWAP» auprès de la banque Dexia. Ces couvertures permettent à notresociété d’échanger le taux flottant contre un taux fixe. Ces couvertures de taux sont détaillées dans notre note 7 «Dettes financières».Le Conseil d’Administration estime avoir ainsi couvert le risque de taux de manière adéquate.

Risques propres à l’investissement immobilier

Tout investissement immobilier comporte un certain degré de risque. Il en est de même pour les investissements en immobilier titrisé.L’investissement dans une Sicafi possédant un portefeuille diversifié de biens immobiliers offre toutefois une certaine répartition de ce risque.Les principaux risques liés à un investissement en biens immobiliers résident dans :- l’évolution de l’offre et de la demande sur le marché acquisitif, - l’évolution de l’offre et de la demande sur le marché locatif,- l’obsolescence du bien immobilier sur le plan technique.Ces différents facteurs peuvent être à l’origine de variations positives ou négatives des valeurs immobilières, du taux d’occupation du portefeuille immobilier ou des frais demaintenance et de rénovation.Il faut aussi signaler que :- les loyers sont indexés, ce qui signifie que les revenus locatifs d’une Sicafi évoluent avec l’inflation, à portefeuille et taux d’occupation constants ;- l’investissement dans une Sicafi est normalement considéré comme un investissement à moyen ou long terme pour une durée de minimum 2 ans ;- s’agissant d’une valeur cotée en Bourse, l’action Warehouses Estates Belgium fluctue également en fonction du marché boursier et de l’évolution des taux d’intérêt.

Le Conseil d’administration et l’équipe de management de Warehouses Estates Belgium s’efforcent d’apporter constamment une valeur ajoutée élevée au portefeuille de laSicafi, par la qualité de sa gestion commerciale et technique, ainsi que par la sélection rigoureuse des nouveaux investissements et l’analyse fine des opportunités en matière dedésinvestissement.

Avant toute acquisition, la Sicafi effectue une analyse pointue sur base de critères techniques, administratifs, juridiques, comptables et fiscals avec le concours éventuel, deconseillers externes spécialisés.

Risque de coûts opérationnels

Les coûts opérationnels directs dépendent essentiellement de 2 facteurs :• l’âge et la qualité des immeubles déterminent le niveau des dépenses d’entretien et de réparation ; ces dépenses font l’objet d’un suivi par l’équipe de gestion des immeu-

bles tandis que l’exécution des travaux est sous-traitée à l’extérieur ;• le niveau de vacance locative et la rotation des locataires déterminent le niveau des dépenses pour l’espace non loué, les frais de location, les coûts de remise à neuf, les

remises accordées aux nouveaux clients, autant d’éléments que la gestion commerciale active du portefeuille a pour but de minimiser.



Risque de destruction des immeubles

Le risque que les bâtiments soient détruits par le feu ou d’autres calamités est assuré pour une valeur totale de reconstruction de 135.651.093,00 €. Une couverture est éga-lement prise contre les vacances locatives occasionnées par ces événements.

Risque de change

La Sicafi n’est actuellement pas exposé à des risques de change.


II. Rapport de gestion

WAREHOUSES ESTATES BELGIUM S.C.A est une sicafi (Organisme de placement collectif ) dont l’activité vise la valorisation et l’accroissement de ses actifs immobilierset plus particulièrement dans les domaines commerciaux, semi industriels et industriels avec plus de 230 locataires diversifiés à travers des administrations publiques, dessociétés internationales ou nationales répartis sur une superficie bâtie totale de plus de 300.000 m2.

Fort de près de 9 ans d’expérience, W.E.B. garanti à chaque actionnaire un rendement remarquable dans un contexte économique morose.

Le gérant statutaire «WEB S.A.» a arrêté les résultats financiers relatifs au premier semestre de l’exercice 2007 de la Sicafi WAREHOUSES ESTATES BELGIUM (en abrégéW.E.B.) qui s’est clôturé le 31/03/2008.

Sur base de l’expertise réalisée au 31/03/2008 par l’expert immobilier indépendant WINSSINGER & Associés, en application du référentiel I.F.R.S tel qu’adopté dans l’UnionEuropéenne aux états financiers individuels des SICAF immobilières, la Fair Value* au 31/03/2008 s'élève quant à elle à 110.533.875 € contre 108.311.241 € au trimestreprécédent.

La valeur totale du portefeuille immobilier de la Sicafi s'élève à 114.943.000 € en valeur d'investissement contre 112.872.000 € au trimestre précédent.

Une augmentation substantielle des revenus locatifs a été constatée suite à la mise à disposition des projets de constructions des bâtiments entamés lors de l'exercice précédents'est poursuivie dans le courant du premier semestre 2008. En effet, suite aux investissements réalisés lors de l'exercice précédent et malgré la conjoncture actuellement morose,la Sicafi a dégagé pour le premier semestre 2008 des revenus locatifs en augmentation de près de 6 % par rapport au premier semestre de l'exercice précédent.La différence de la variation de la juste valeur des immeubles de placements (4.759.488,49 € au 31/03/2007 contre 3.547.072,71 € au 31/03/2008) s'explique, entre autres,par le ralentissement des investissements suite à divers reports administratifs. Le résultat distribuable semestriel s'établit à 3.292.270 € contre 3.051.730 € l'année dernière,soit en augmentation de 7,88 %. Le résultat distribuable par action s'élève à 1,43 € contre 1,33 € au 31/03/2007.

* la juste valeur (Fair Value), telle que définie par le référentiel IAS/IFRS, est obtenue par déduction de la valeur d’investissement d’un montant de droit équivalent à 2,5 %. Pour les immeubles de plus

de 2.500.000 € ce taux de 2,5 % sera revu périodiquement et adapté pour autant que l’écart constaté sur le marché institutionnel soit supérieur à ± 0,5 %. Pour les immeubles de moins de 2.500.000 €,

les droits d’enregistrement effectifs ont été déduits.

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7,10%

32,82%60,08%

Immeubles commerciaux

Bureaux

Halls semi industriels

Le chômage locatif demeure très faible puisque le taux d’occupation (hors projets en cours, rénovations ou remises en état lourdes) s’élève à 94,04 % contre 93,98 % au31/12/2007 soit une augmentation de 0,06 %. Sur cette base le rendement sur loyer net s’établit à 8,38 % de la valeur d’investissement. Le taux d'endettement reste, quant àlui, limité à 25,19 %.

Bien que principalement investie dans la région de Charleroi et son hinterland économique, la diversification du portefeuille est maintenue puisque ce dernier est constitué de :

Dans le cadre du développement de l’aérogare du Brussels South Charleroi Airport et du réaménagement des voiries d’accès, l’intercommunale IGRETEC a acquis en date du13/11/2007 le bâtiment loué par la S.A GRUBER LOGISTICS situé avenue Jean Mermoz 32 à 6220 HEPPIGNIES (cadastré section HEPPIGNIES B numéros 16K pour96 ares 09). Du fait du statut de l’acquéreur, le prix de la transaction, 262.000,00 €, a été déterminée par le Comité d’Acquisition d’Immeubles de Charleroi et ce en vertudes articles 32 et 32Bis de la loi du 30/12/1970. Au vu de ce qui précède, cette transaction a dégagé une moins value de 18.889 €.

Le résidentiel ne représentant pas le «core business» de la Sicafi, le conseil d’administration a décidé de vendre le dernier bâtiment «résidentiel» sis, rue Wauters, 76 - 6040JUMET. Par ailleurs, au 31/12/2007, son rendement estimé à 5,33 % se situait en dessous du rendement moyen de la Sicafi, lequel s’élevait à cette date à 9,02 %.La valeur d’investissement du bien était déterminée par l’expert à 310.000 €. Il a été vendu au prix de 340.000 € hors frais. Une plus value de 39.819,17 € a donc été enre-gistrée. L’acte authentique s’est tenu en date du 15/02/2008.

Au niveau du cours de Bourse, ce dernier est passé de 37,00 € au 30 septembre 2007 à 37,12 € au 31 mars 2007 soit une augmentation de 0,32 %.

L'Assemblé Générale Extraordinaire du 27/05/2008 a approuvé à l'unanimité la modification l'article 20 des statuts fixant la rémunération de la gérante, W.E.B. S.A à 3 %des revenus locatifs.

Sur base de ce qui précède, la gérante estime pouvoir être en mesure de proposer à l'Assemblée Générale Ordinaire des actionnaires, qui se tiendra le 09/12/2008 à 16h00 ausiège social, un dividende ordinaire au moins égal à celui distribué lors de l’exercice 2007.

W.E.B. conserve un taux d’endettement de 25,19 %, ce qui correspond à un des plus bas du secteur.



III. Rapport immobilier

A. Lettre de l’expert sur l’évaluation du portefeuille au 31/03/2008

Contexte

Warehouses Estates Belgium (W.E.B.) S.C.A. nous a mandaté pour procéder à la valorisation de son patrimoine immobilier au 31 mars 2008, dans le cadre de la préparationde ses états financiers à cette date.

Notre firme possède une connaissance suffisante des marchés immobiliers sur lesquels opère W.E.B. ainsi que la qualification professionnelle nécessaire et reconnue pour réalisercette valorisation. Notre mission a été réalisée en toute indépendance.

Selon l’usage, notre mission est réalisée sur base des renseignements communiqués par W.E.B. en ce qui concerne l’état locatif, les charges et taxes à supporter par le bailleur,les travaux à réaliser, ainsi que tout autre élément pouvant influencer la valeur des immeubles. Nous supposons ces renseignements exacts et complets.

Tel que précisé de manière explicite dans nos rapports d’évaluation, ceux-ci ne comprennent en aucune manière, une expertise de la qualité structurelle et technique des immeubles, ainsi qu’une analyse de la présence éventuelle de matériaux nocifs. Ces éléments sont bienconnus de W.E.B. qui gère son patrimoine de manière professionnelle et procède à une due-diligence technique et juridique avant l’acquisition de chaque immeuble.

Opinion

Nous confirmons que notre valorisation a été effectuée en conformité avec les normes nationales et internationales (International Valuation Standards) ainsi que leurs moda-lités d’application, notamment en matière d’estimation de SICAF Immobilière.

La Valeur d’investissement est définie comme la valeur la plus probable pouvant être raisonnablement obtenue dans des conditions normales de vente entre des parties consen-tantes et bien informées, avant déduction des frais de cession.

La Valeur d’investissement ne reflète pas les dépenses d’investissement futures qui amélioreront les biens immobiliers, ni les avantages futurs liés à ces dépenses.

Elle repose sur la valeur actualisée des loyers nets futurs de chaque immeuble diminuée des charges d’entretien incombant aux propriétaires.

Le taux d’actualisation dépend principalement des taux d’actualisation observés sur le marché de l’investissement immobilier eu égard à la localisation et à la qualité des bâti-ments et des locataires à la date de valorisation.

Les loyers futurs sont estimés sur base des loyers contractuels existants et des anticipations du marché immobilier propre à chaque immeuble pour les périodes subséquentes.

La vente d’un immeuble est en théorie soumise à la perception par l’Etat d’un droit de mutation. Le montant de ce droit dépend notamment du mode de cession,

de la qualité de l’acheteur et de la localisation. Les deux premières conditions et donc le montant des droits à payer n’est connu que lorsque la vente a été conclue.

L’analyse de l’historique des cessions réalisées sur le marché belge durant les années 2003 à 2005 incluses donne un taux moyen de coût de transaction de 2,5 %.

Aussi la valeur probable de réalisation des immeubles de plus de 2.500.000 €, droits déduits, correspondant à la juste valeur (fair value), telle que définie par le référentielIAS/IFRS, peut donc être obtenue par déduction de la valeur d’investissement d’un montant de droit équivalent à 2,5 %.

Ce taux de 2,5 % sera revu périodiquement et adapté pour autant que l’écart constaté sur le marché institutionnel soit supérieur à ± 0,5 %. Pour les autres immeubles, lesdroits d’enregistrement ont été déduits.Sur base des remarques faites aux paragraphes précédents, nous confirmons que la valeur d’investissement des biens repris ci-dessus s’élève à 114.943.000 € (cent quatorzemillions neuf cent quarante-trois mille euros).

La valeur probable de réalisation de ces biens, avant intégration dans le patrimoine de la Sicafi correspondant à la juste valeur (fair value), au sens du référentiel IAS/IFRS,s’é-tablirait à 110.533.875 € (cent dix millions cinq cent trente-trois mille huit cent septante-cinq euros).

Sur cette base, le rendement (initial) moyen sur loyers perçus ou contractuels, hors projets, terrains et immeubles en cours de rénovation et après application d’un loyer fictifsur locaux occupés par W.E.B., s’établit à 8,38 % de la valeur d’investissement.

En supposant les immeubles entièrement loués, le rendement moyen passerait à 8,91 % de la valeur d’investissement.

Le taux d’occupation (sur base des revenus) de l’ensemble du parc immobilier a augmenté de 0,06 % sur base trimestrielle, passant de 93,98 % à 94,04 %, notamment suiteà la location du site rue de l’Industrie n° 12 à Jumet. Sur base annuelle, le taux d’occupation a diminué de 1,95 % passant de 95,99 % à 94,04 %.

Sur base d’une répartition par site, le patrimoine est constitué de 36,39 % de halls industriels, de 60,75 % d’immeubles commerciaux et de 2,86 % d’immeubles de bureaux(il n’y a plus de biens résidentiels). Certains sites accueillant différents types d’activités, il peut être utile d’ajuster cette répartition ; cela donnerait les répartitions suivantes :32,82 % de halls industriels, 60,08 % d’immeubles commerciaux, 7,10 % d’immeubles de bureaux.

Le niveau des loyers nets en cours plus la valeur locative estimée pour la partie vide est supérieur de 8,30 % à la valeur locative normale estimée de l’ensemble du patrimoineà ce jour.

Bruxelles, le 31 mars 2008

WINSSINGER & ASSOCIES S.A.

Christophe ACKERMANS Philippe WINSSINGER



B. Récapitulatif général des évaluations

• Historique - comparaison des valeurs (en €)VALEUR VALEUR VALEUR VALEUR VALEUR % du Changement Changement

(d’investissement) (d’investissement) (d’investissement) (d’investissement) (d’investissement) Patrimoine par rapport par rapport au 31/03/2007 au 30/06/2007 au 30/09/2007 au 31/12/2007 au 31/03/2008 au 31/03/2008 au 31/12/2007 au 31/03/2007

(I) ENSEMBLES INDUSTRIELS Courcelles, rue de la Glacerie n° 122 6.131.000 6.123.000 6.174.000 6.204.000 6.205.000 5,40% 0,02% 1,21%Demanet, rue de Namur n° 138 5.238.000 5.493.000 5.490.000 5.469.000 5.470.000 4,76% 0,02% 4,43%Marchienne-Au-Pont, rue Thomas Bonehill 2.248.000 2.353.000 2.371.000 2.354.000 2.379.000 2,07% 1,06% 5,83%TOTAL 13.617.000 13.969.000 14.035.000 14.027.000 14.054.000 12,23% 0,19% 3,21%(II) IMMEUBLES INDUSTRIELSJumet, rue de l'Industrie n° 12 2.231.000 2.060.000 2.060.000 2.152.000 2.574.000 2,24% 19,61% 15,37%Jumet, rue de l'Industrie n° 9 (ex-13) 453.000 431.000 431.000 450.000 452.000 0,39% 0,44% -0,22%Gosselies, chaussée de Fleurus, (ex-SONACA) 3.106.000 3.038.000 3.061.000 3.068.000 3.110.000 2,71% 1,37% 0,13%Eupen, rue de l'Industrie n° 23 2.340.000 2.346.000 2.354.000 2.351.000 2.346.000 2,04% -0,21% 0,26%Jumet, rue Ledoux n° 138 (Vidange Inter) 278.000 277.000 275.000 280.000 279.000 0,24% -0,36% 0,36%Gosselies, rue des Emailleries (DEPOT MIROX) 1.348.000 1.355.000 1.346.000 1.354.000 1.360.000 1,18% 0,44% 0,89%Gosselies, Aéropole 14.004.000 13.997.000 16.190.000 16.172.000 16.374.000 14,25% 1,25% 16,92%Avenue des Etats-Unis (station + Gruber) 803.000 803.000 1.290.000 1.294.000 1.277.000 1,11% -1,31% 59,03%TOTAL 24.563.000 24.307.000 27.007.000 27.121.000 27.772.000 24,16% 2,40% 13,06%(III) IMMEUBLES COMMERCIAUXGosselies, RN 5 13.843.000 14.138.000 14.437.000 14.791.000 15.209.000 13,23% 2,83% 9,87%Gosselies - City Nord 36.804.000 37.770.000 38.159.000 39.348.000 40.586.000 35,31% 3,15% 10,28%Gosselies -ex-Fer-o-zinc + Véranda Confort 412.000 414.000 412.000 411.000 371.000 0,32% -9,73% -9,95%Gosselies - Media Markt 5.318.000 5.328.000 5.373.000 5.527.000 5.639.000 4,91% 2,03% 6,04%Binche, rue Zéphirin Fontaine 50/70 690.000 871.000 862.000 910.000 910.000 0,79% 0,00% 31,88%Leuze-en-Hainaut, rue de Condé 62 609.000 636.000 639.000 648.000 641.000 0,56% -1,08% 5,25%Nalinnes, route de Philippeville 6 - Terrain 512.000 524.000 536.000 553.000 570.000 0,50% 3,07% 11,33%Dampremy, chaussée de Bruxelles 100 (Delbrassinne) 1.285.000 1.285.000 1.285.000 1.285.000 1.285.000 1,12% 0,00% 0,00%Courcelles, rue Monnoyer et Bronchain (centre comm. Le Lido) 4.460.000 4.494.000 4.555.000 4.646.000 4.613.000 4,01% -0,71% 3,43%TOTAL 63.933.000 65.460.000 66.258.000 68.119.000 69.824.000 60,75% 2,50% 9,21%(IV) IMMEUBLES DE BUREAUXJumet, rue Frison n° 56 607.000 612.000 611.000 607.000 605.000 0,53% -0,33% -0,33%Charleroi, bd Joseph II n°s 38-40, (Université) 1.972.000 2.037.000 2.035.000 2.075.000 2.075.000 1,81% 0,00% 5,22%Charleroi, bd Joseph II n°s 42 (extension Université) 131.000 628.000 613.000 613.000 613.000 0,53% 0,00% 367,94%TOTAL 2.710.000 3.277.000 3.259.000 3.295.000 3.293.000 2,86% -0,06% 21,51%(V) IMMEUBLES RESIDENTIELSJumet, rue J. Wauters n° 76 310.000 310.000 310.000 310.000 - 0,00% -100,00% -100,00%TOTAL 310.000 310.000 310.000 310.000 - 0,00% -100,00% -100,00%TOTAL GENERAL 105.133.000 107.323.000 110.869.000 112.872.000 114.943.000 100,00% 1,83% 9,33%

• Valeur d'investissement et Fair Value au 31/03/2008 (en €)

Valeur Coeff. Droit Faird'investissement mutation Value

Immeubles et bloc d'immeubles de plus de 2,5 millions d'euros 96.428.000 2,50% 94.076.098

Immeubles de moins de 2,5 millions d'eurosMarchienne-Au-Pont, rue Thomas Bonehill 2.379.000 12,50% 2.114.667 Jumet, rue de l'Industrie n° 9 (ex-13) (4) 452.000 12,50% 401.778 Eupen, rue de l'Industrie n° 23 2.346.000 12,50% 2.085.333 Jumet, rue Ledoux n° 138 (Vidange Inter) 279.000 12,50% 248.000 Gosselies, rue des Emailleries (DEPOT MIROX) 1.360.000 12,50% 1.208.889 Gosselies, Aéropole - (017)Salvesen (017/03) 386.000 12,50% 343.111 Attecam (017/01) 498.000 12,50% 442.667 De Pauw (017/05) 1.149.000 12,50% 1.021.333 Wacker (017/07) 216.000 12,50% 192.000 D.D.S. (033/13) 2.339.000 12,50% 2.079.111 terrain ex-De Rooij (033/05) 285.000 12,50% 253.333 Avenue des Etats-Unis - (003) 1.277.000 12,50% 1.135.111 Jumet, RN5 - Carglass 1.167.000 12,50% 1.037.333 Gosselies -ex-Fer-o-zinc + Véranda Confort 371.000 12,50% 329.778 Binche, rue Zéphirin Fontaine 50/70 910.000 12,50% 808.889 Leuze-en-Hainaut, rue de Condé 62 641.000 12,50% 569.778 Nalinnes, route de Philippeville 6 - Terrain 570.000 12,50% 506.667 Dampremy, chaussée de Bruxelles 100 (Delbrassinne) 1.285.000 12,50% 1.142.222 Jumet, rue Frison n° 56 605.000 12,50% 537.778

Total Immeubles de moins de 2,5 millions d'euros 18.515.000 16.457.778

Total Valeur du Patrimoine 114.943.000 110.533.875

Droits mutation 3,99% 4.409.125



• Comparaison des 5 derniers trimestres (en €)

31/03/2007 30/06/2007 30/09/2007 31/12/2007 31/03/2008

Valeur d’investissement du Portefeuille 105.133.000,00 107.323.000,00 110.869.000,00 112.872.000,00 114.943.000,00Loyers net en cours 9.308.131,82 9.062.417,87 9.444.872,49 9.568.810,33 9.629.147,27Loyers net en cours + VLE 9.696.506,32 9.785.955,37 10.124.683,99 10.181.767,83 10.238.945,77VLE 9.045.000,72 9.092.490,00 9.378.307,25 9.416.035,25 9.454.530,21Taux d'occupation 1 95,99% 92,61% 93,29% 93,98% 94,04%Rendement sur loyer net + VLE 2 9,22% 9,12% 9,13% 9,02% 8,91%Rendement sur loyer net 3 8,85% 8,44% 8,52% 8,48% 8,38%

1 Loyer net en cours/(Loyer net en cours + VLE)2 (Loyer net en cours + VLE)/Valeur d’investissement du Portefeuille3 Loyer net en cours/Valeur d’investissement du Portefeuille

IV. Rapport financier

A. Rapport du Commissaire

Aux Actionnaires

Nous avons effectué une revue limitée du bilan résumé et du compte de résultats résumé (conjointement les «informations financières intermédiaires») de Warehouses EstatesBelgium S.C.A. pour le semestre clôturé le 31 mars 2008. Le total du bilan au 31 mars 2007 s’élève à 113.407 (000) € et le résultat semestriel arrêté à cette date se solde parun bénéfice de 6.662 (000) €. Ces informations financières intermédiaires ont été établies sous la responsabilité du Conseil d’Administration. Notre responsabilité consiste àémettre un rapport sur ces informations financières intermédiaires sur base de notre revue limitée.

Notre revue limitée a été réalisée conformément aux recommandations en matière de revue limitée telles qu’édictées par l’Institut des Reviseurs d’Entreprises. Une revue limitéeconsiste principalement en la discussion des informations financières intermédiaires avec la direction et l’analyse et la comparaison des informations financières intermédiaireset des données financières sous-jacentes. L'étendue de ces travaux est moins importante que celle qui résulte d'un contrôle complet, exécuté suivant les normes de révisionappliquées pour la certification des comptes telles qu’édictées par l’Institut des Reviseurs d’Entreprises. De ce fait, nous ne pouvons pas certifier les informations financièresintermédiaires.

Sur base de notre revue limitée, aucun fait n’a été porté à notre attention qui nous porterait à croire que les informations financières intermédiaires pour le semestre clôturé le31 mars 2008 ne sont pas établies conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables et aux principes de comptabilisation et d’évaluation du référentiel IFRStel qu’adopté dans l’Union européenne.

Le 28 mai 2008

Le Commissaire



B. Situation comptable et financière arrêtée au 31/03/2008

Bilan (en €)

Notes 31/03/2007 30/09/2007 31/03/2008IFRS IFRS IFRS

I. Actifs non courants 101.509.294,16 106.076.726,00 110.547.625,00C. Immeubles de placement 3,4 100.813.810,00 106.076.726,00 110.533.875,00D. Projets de développement 3,5 684.784,16 0,00 13.750,00F. Actifs financiers non courants 10.700,00 0,00 0,00

II. Actifs courants 2.489.512,55 3.163.708,95 2.858.901,39A. Actifs détenus en vue de la vente 6 0,00 280.889,00 0,00

- Immeubles de placement 6 0,00 280.889,00 0,00D. Créances commerciales 1.962.239,79 2.474.315,88 1.879.489,65E. Créances fiscales et autres actifs courants 4.198,39 893,09 893,09

- Autres 4.198,39 893,09 893,09F. Trésorerie et équivalents de trésorerie 306.433,15 109.429,83 649.157,17G. Comptes de régularisation 216.641,22 298.181,15 329.361,48

- Revenus immobiliers courus non échus 168.590,14 12.211,58 166.317,50- Charges immobilières payées d'avance 35.794,54 256.651,04 125.597,43- Intérêts et autres charges financières payées d'avance 0,00 1.046,95 0,00- Autres 12.256,54 28.271,58 37.446,55

TOTAL DE L'ACTIF 103.998.806,71 109.240.434,95 113.406.526,39

Notes 31/03/2007 30/09/2007 31/03/2008IFRS IFRS IFRS

TOTAL DES CAPITAUX PROPRES 76.620.163,28 81.581.843,26 82.554.336,14A. Capital 6.700.000,00 6.700.000,00 6.700.000,00

- Capital souscrit 6.700.000,00 6.700.000,00 6.700.000,00D. Réserves 2.373.020,49 2.373.020,49 2.474.806,39

- Réserve Légale 40.375,56 40.375,56 40.375,56- Réserve Disponible 2.332.644,93 2.332.644,93 2.434.430,83

E. Résultats 67.547.142,79 72.508.822,77 73.379.529,75- Résultats reportés des exercices antérieurs 59.634.138,36 59.634.138,36 66.717.788,52- Résultat de l'exercice 7.913.004,43 12.874.684,41 6.661.741,23

PASSIFI. Passifs non courant 26.280,25 26.280,25 20.487,25

B. Dettes financières non courantes 26.280,25 26.280,25 20.487,25c) Autres 26.280,25 26.280,25 20.487,25

- Garanties locatives reçues 26.280,25 26.280,25 20.487,25F. Passifs d'impôts différés 0,00 0,00 0,00

II. Passifs courants 27.352.363,18 27.632.311,44 30.831.703,00B. Dettes financières courantes 7 23.850.000,00 23.200.000,00 27.020.000,00

a) Etablissements de crédit 7 23.850.000,00 23.200.000,00 27.020.000,00C. Autres passifs financiers courants 7 0,00 4.168,00 202.700,00

- Instruments de couverture 7 0,00 4.168,00 202.700,00D. Dettes commerciales et autres dettes courantes 1.020.886,87 2.195.630,30 834.941,27

b) Autres 1.020.886,87 2.195.630,30 834.941,27- Fournisseurs 873.934,94 1.118.539,15 712.006,02- Impôts, rémunérations et charges sociales 146.951,93 1.077.091,15 122.935,25

E. Autres passifs courants 124.978,91 56.634,34 485.534,93F. Comptes de régularisation 2.356.497,40 2.175.878,80 2.288.526,80

- Revenus immobiliers perçus d'avance 1.962.679,19 2.161.411,49 2.015.591,90- Intérêts et autres charges courus non échus 393.818,21 14.467,31 272.934,90

TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF 103.998.806,71 109.240.434,95 113.406.526,39



Compte de résultats (en €)

Notes du 10/2006 au 03/2007 du 10/2007 au 03/2008IFRS IFRS

I. Revenus locatifs 8 4.431.038,28 4.693.293,48A. Loyers 8 4.431.038,28 4.693.293,48

III. Charges relatives à la location -8.111,04 -21.812,76A. Loyers à payer sur locaux pris en location 0,00 0,00B. Réductions de valeur sur créances commerciales -8.111,04 -22.220,28C. Reprises de réductions de valeur sur créances commerciales 0,00 407,52

RESULTAT LOCATIF NET 4.422.927,24 4.671.480,72

V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués 642.376,66 661.315,65A. Refacturation de charges locatives exposées par le propriétaire 239.204,44 264.064,75B. Refacturation de précomptes et taxes sur immeubles loués 403.172,22 397.250,90

VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués -720.460,18 -756.637,49A. Charges locatives exposées par le propriétaire -274.759,34 -315.496,67B. Précomptes et taxes sur immeubles loués -445.700,84 -441.140,82

VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location 17.684,97 45.068,48RESULTAT IMMOBILIER 4.362.528,69 4.621.227,36

IX. Frais techniques -444.868,37 -362.508,97A. Récurrents -67.374,77 -80.691,54

- Primes d'assurance -67.374,77 -80.691,54B. Non récurrents -377.493,60 -281.817,43

- Dépenses relatives à l'amélioration des immeubles -196.828,04 -151.416,64- Honoraires -180.665,56 -130.400,79

X. Frais commerciaux -40.949,67 -76.711,85A. Commissions d'agence 0,00 -46.822,50B. Publicité -40.378,75 -25.876,15C. Frais juridiques -570,92 -4.013,20

XII. Frais de gestion immobilière -251.641,46 -242.713,55A. Honoraires versés aux gérants -193.885,47 -165.998,63

- Honoraires de la gérance -165.955,58 -135.243,60- Honoraires de l'expert immobilier -27.929,89 -30.755,03

B. Charges de gestion d'immeubles -57.755,99 -76.714,92- Avocats -5.000,00 -18.867,00- Taxes et redevances -52.755,99 -57.847,92

CHARGES IMMOBILIERES -737.459,50 -681.934,37RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES 3.625.069,19 3.939.292,99

Compte de résultats (en €) (suite)

Notes du 10/2006 au 03/2007 du 10/2007 au 03/2008IFRS IFRS

XIV. Frais généraux de la société -61.018,99 -129.933,59XV. Autres revenus et charges d'exploitation -95.892,60 3.643,47RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE 3.468.157,60 3.813.002,87

XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement 101.785,90 20.930,17XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement 4 4.759.488,49 3.547.072,71RESULTAT D'EXPLOITATION 8.329.431,99 7.381.005,75

XIX. Revenus financiers 7 32.404,92 111.109,39A. Intérêts et dividendes perçus 7 3.699,76 7.887,08B. Produits relatifs aux instruments financiers dérivés 7 3.884,44 93.401,40C. Autres 7 24.820,72 9.820,91

XX. Charges d'intérêts 7 -410.797,95 -629.160,20A. Intérêts nominaux sur emprunt 7 -410.797,95 -629.160,20

XXI. Autres charges financières 7 -1.122,38 -200.030,64A. Frais bancaires et autres commissions 7 -1.122,38 -1.498,64B. Variations de la juste valeur des instruments financiers 7 0,00 -198.532,00

RESULTAT FINANCIER 7 -379.515,41 -718.081,45RESULTAT AVANT IMPOT 7.949.916,58 6.662.924,30

XXII. Impôts des sociétés -36.912,15 -1.183,07IMPOT -36.912,15 -1.183,07RESULTAT NET 7.913.004,43 6.661.741,23



Tableau des flux de trésorerie (en €)

30/09/2007 31/03/2008Tréorerie et équivalents de trésorerie à l'ouverture de l'exercice 812.380 109.430

Résultat net de l'exercice 12.874.684 6.661.741+ Résultat financier 869.309 916.613- Variation de la juste valeur des instruments financiers (1) -4.168 -198.532+ Charge d'impôt (- produit d'impôt) 36.994 1.183Eléments sans effet de trésorerie -6.356.568 -3.546.191

- Augmentation (+ diminution) de la juste valeur des immeubles de placements -6.267.220 -3.547.073- Plus-values (+ moins-values) de réalisation sur immeubles de placements -101.786 -20.930+ Pertes de valeur (- reprises de perte de valeur) sur créances commerciales 12.438 21.812

Variations du besoin en fonds de roulement 423.457 -706.207Mouvements des élements de l'actif -152.601 541.834

Créances commerciales -137.014 573.014Autres Créances 2.690 0Charges à reporter et produits à recevoir -18.277 -31.180

Mouvements des éléments du passif 576.058 -1.248.041Dettes commerciales 476.455 -406.533Variation des dettes fiscales 213.065 -954.156Charges à imputer et revenus à reporter -113.462 112.648

- Variation des actifs non courants 10.700 0- Impôts payés (+ impôts encaissés) -479 -1.183Autres -11.632 0

Flux de trésorerie des activités opérationnelles (A) 7.842.297 3.127.424- Acquisitions immeubles de placement -714.795 -13.750+ Cessions immeubles de placement 0 340.000- Projets de développement -6.331.982 -1.210.257+ Cessions actifs détenus en vue de la vente 213.839 262.000+ Cessions autres actifs 0 0

Flux de trésorerie des activités d'investissement (B) -6.832.938 -622.007Variation des dettes financières 5.399.044 3.814.207Intérêts payés -956.208 -630.659Intérêts reçus 94.252 111.109Dividendes payés -6.249.397 -5.260.347

Flux de trésorerie des activités de financement (C) -1.712.308 -1.965.690

Trésorerie et équivalents de trésorerie à la clôture de l'exercice 109.430 649.157(1) Au 31/03/08 les instruments de couverture de taux ont été valorisés à 202.700 € contre 4.168 € au 30/09/07 soit une variation de la juste valeur des instruments financiers de 198,532 €.

Etat des variations des capitaux propres (en €)

Capital Réserves Résultat Capitauxnon distribué propres

AU 30/09/2006 6.700.000 2.314.421 65.923.819 74.938.240

Dividendes sur le résultat 2005/2006 -6.231.082 -6.231.082Affectation du résultat 2005/2006 aux réserves indisponibles 58.599 -58.599 0Résultat du 1er semestre 2006/2007 7.913.004 7.913.004

AU 31/03/2007 6.700.000 2.373.020 67.547.142 76.620.162

Résultat du 2ème semestre 2006/2007 4.961.680 4.961.680

AU 30/09/2007 6.700.000 2.373.020 72.508.822 81.581.842

Dividendes sur le résultat 2006/2007 -5.689.248 -5.689.248Affectation du résultat 2006/2007 aux réserves indisponibles 101.786 -101.786 0Résultat du 1er semestre 2007/2008 6.661.741 6.661.741

AU 31/03/2008 6.700.000 2.474.806 73.379.530 82.554.336

Au 31/03/2008, le total des réserves disponibles est de 2.474.806 €.



C. Notes suite au passage au référentiel IFRS

Note 1 : Information générales et méthodes comptables

Informations générales

Warehouses Estates Belgium S.C.A. (ci-après dénommée «W.E.B. S.C.A.» ou la «Société») est une société d’investissement à capital fixe immobilière (SICAF immobilière) dedroit belge. Les comptes semestriels de la Société au 31 mars 2008 ont été arrêtés par le conseil d’administration du 27 mai 2008.

Méthodes comptables

Les méthodes comptables sont identiques à celles publiées dans notre Rapport Annuel 2007.

Déclaration de conformité

La Société a établi ses comptes annuels conformément au référentiel IFRS («International Financial Reporting Standards») tel qu’adopté dans l’Union européenne dès l’exer-cice clôturé le 30 septembre 2006. La Société n’a pas anticipé l’application des nouvelles normes et interprétations dont la date d’entrée en vigueur est postérieure à l’exercice semestriel clôturé au 31 mars 2008.Néanmoins, à compter de l’exercice annuel suivant, les informations à fournir dans les notes concernant les instruments financiers et les informations sectorielles seront déve-loppées suite à l’application d’IFRS7 et d’IFRS8 lors de l’exercice clôturé respectivement le 30 septembre 2008 et 2010. Leur adoption ne devrait pas avoir d'impact signifi-catif.

Note 2. Sources principales d’incertitudes relatives aux estimations et jugements comptables significatifs

Les immeubles de placement, qui constituent la quasi-totalité de l’actif de W.E.B. S.C.A., sont estimés à leur juste valeur par un expert indépendant en application des prin-cipes développés dans les méthodes comptables et dans la note 4.

Par ailleurs, la Société n’a pas dû procéder à des jugements significatifs dans l’application de ses méthodes comptables.

Note 3. Informations sectorielles 2007-2008

Dans la mesure où l’activité de la société est concentrée dans la province du Hainaut, la source et la nature principale des risques et de la rentabilité de W.E.B. S.C.A. sontassociés à l’affectation de ses immeubles. Par conséquent, le premier niveau de l’information sectorielle est organisé par secteur d’activité : Halls Industriels, Commerces,Bureaux et Autres. Le second niveau de l’information sectorielle est donc établi sur base de la localisation des actifs, en distinguant les trois secteurs géographiques suivants :Gosselies, City-Nord et Autres Régions.

Informations sectorielles primaires (en €)

31/03/2007 Halls Industriels Commerces Bureaux Autres Non alloués Total

COMPTES DE RESULTATSRESULTAT LOCATIF NET 1.453.633,96 2.473.693,29 143.101,23 352.498,76 0,00 4.422.927,24RESULTAT IMMOBILIER 1.407.482,77 2.470.390,73 137.989,86 346.665,33 0,00 4.362.528,69XII. Frais de gestion immobilière -82.676,63 -142.157,50 -7.656,74 -19.150,60 0,00 -251.641,46XIV. Frais généraux de la société -20.017,72 -34.064,76 -2.040,02 -4.896,49 0,00 -61.018,99XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement 101.785,90 0,00 0,00 101.785,90XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement -252.449,52 4.880.095,80 -32.157,79 164.000,00 0,00 4.759.488,49RESULTAT D'EXPLOITATION 913.094,26 6.919.013,52 77.326,17 445.640,54 -25.642,50 8.329.431,99RESULTAT FINANCIER 0,00 0,00 0,00 0,00 -379.515,41 -379.515,41IMPOT 0,00 0,00 0,00 0,00 -36.912,15 -36.912,15RESULTAT NET 913.094,26 6.919.013,52 77.326,17 445.640,54 -442.070,06 7.913.004,43

31/03/2008 Halls Industriels Commerces Bureaux Autres Non alloués Total

COMPTES DE RESULTATSRESULTAT LOCATIF NET 1.475.546,95 2.760.773,37 153.270,97 281.889,43 0,00 4.671.480,72RESULTAT IMMOBILIER 1.455.141,38 2.728.284,29 148.271,28 289.530,40 0,00 4.621.227,36XII. Frais de gestion immobilière -77.820,14 -143.581,50 -7.262,02 -14.049,88 0,00 -242.713,55XIV. Frais généraux de la société -41.465,61 -76.431,87 -4.243,30 -7.792,81 0,00 -129.933,59XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement 0,00 0,00 -18.889,00 39.819,17 0,00 20.930,17XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement 271.637,50 3.420.069,10 -180.102,39 35.468,50 0,00 3.547.072,71RESULTAT D'EXPLOITATION 1.370.166,56 5.724.137,66 -41.289,13 330.653,16 -2.662,50 7.381.005,75RESULTAT FINANCIER 0,00 0,00 0,00 0,00 -718.081,45 -718.081,45IMPOT 0,00 0,00 0,00 0,00 -1.183,07 -1.183,07RESULTAT NET 1.370.166,56 5.724.137,66 -41.289,13 330.653,16 -721.927,02 6.661.741,23



Actif au 31/03/2007 (en €)

BILAN Halls Industriels Commerces Bureaux Autres Non alloués Total

I. Actifs non courants 101.509.294C. Immeubles de placement 33.519.682 62.326.395 640.622 4.327.111 0 100.813.810D. Projets de développement 617 0 1.421 682.746 0 684.784F. Actifs financiers non courants 10.700 0 0 0 0 10.700

II. Actifs courants 2.489.513A. Actifs détenus en vue de la vente 0 0 0 0 0 0D. Créances commerciales 664.757 1.117.651 36.296 143.537 0 1.962.240E. Créances fiscales et autres actifs courants 0 0 0 0 4.198 4.198F. Trésorerie et équivalents de trésorerie 0 0 0 0 306.433 306.433G. Comptes de régularisation 62.897 94.177 8.201 51.366 0 216.641

TOTAL DE L'ACTIF 34.258.653 63.538.222 686.539 5.204.760 310.632 103.998.807

Capitaux propres et passif au 31/03/2007 (en €)

Halls Industriels Commerces Bureaux Autres Non alloués Total

TOTAL DES CAPITAUX PROPRES 76.620.163A. Capital 0 0 0 0 6.700.000 6.700.000D. Réserves 0 0 0 0 2.373.020 2.373.020E. Résultats 0 0 0 0 67.547.143 67.547.143

PASSIFI. Passifs non courant 26.280

B. Dettes financières non courantes 0 0 0 0 26.280 26.280F. Passifs d'impôts différés 0 0 0 0 0 0

II. Passifs courants 27.352.363B. Dettes financières courantes 0 0 0 0 23.850.000 23.850.000C. Autres passifs financiers courants 0 0 0 0 0 0D. Dettes commerciales et autres dettes courantes 512.855 119.103 42.316 108.558 238.054 1.020.887E. Autres passifs courants 0 0 0 0 124.979 124.979F. Comptes de régularisation 613.649 1.463.559 84.775 194.200 314 2.356.497

TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF 1.126.504 1.582.662 127.092 302.759 100.859.790 103.998.807

Actif au 31/03/2008 (en €)

BILAN Halls Industriels Commerces Bureaux Autres Non alloués Total

I. Actifs non courants 110.547.625C. Immeubles de placement 36.579.763 67.924.826 1.221.959 4.807.328 0 110.533.875D. Projets de développement 0 13.750 0 0 0 13.750F. Actifs financiers non courants 0 0 0 0 0 0

II. Actifs courants 2.858.901A. Actifs détenus en vue de la vente 0 0 0 0 0 0D. Créances commerciales 421.764 1.269.626 50.465 137.022 612 1.879.490E. Créances fiscales et autres actifs courants 0 0 0 0 893 893F. Trésorerie et équivalents de trésorerie 0 0 0 0 649.157 649.157G. Comptes de régularisation 106.439 187.228 16.650 16.045 3.000 329.361

TOTAL DE L'ACTIF 37.107.966 69.395.429 1.289.074 4.960.394 653.663 113.406.526

Capitaux propres et passif au 31/03/2008 (en €)

Halls Industriels Commerces Bureaux Autres Non alloués Total

TOTAL DES CAPITAUX PROPRES 82.554.336A. Capital 0 0 0 0 6.700.000 6.700.000D. Réserves 0 0 0 0 2.474.806 2.474.806E. Résultats 0 0 0 0 73.379.530 73.379.530

PASSIFI. Passifs non courant 20.487

B. Dettes financières non courantes 0 0 0 0 20.487 20.487F. Passifs d'impôts différés 0 0 0 0 0 0

II. Passifs courants 30.831.703B. Dettes financières courantes 0 0 0 0 27.020.000 27.020.000C. Autres passifs financiers courants 0 0 0 0 202.700 202.700D. Dettes commerciales et autres dettes courantes 449.530 231.210 13.935 23.615 116.652 834.941E. Autres passifs courants 0 0 0 0 485.535 485.535F. Comptes de régularisation 631.068 1.407.630 78.303 137.832 33.693 2.288.527

0TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF 1.080.598 1.638.840 92.238 161.447 110.433.403 113.406.526



Informations sectorielle secondaire (en €)

Gosselies City-Nord Autres Régions Total

31/03/2007Revenus locatifs 1.631.082 1.637.450 1.162.506 4.431.038Immeubles de placement (fair value) 36.331.383 41.094.634 23.387.793 100.813.810Investissements 3.927.076 40.343 804.453 4.771.872

31/03/2008Revenus locatifs 1.773.854 1.654.721 1.264.718 4.693.293Immeubles de placement (fair value) 40.296.065 45.097.561 25.140.249 110.533.875Investissements 664.554 51.514 494.188 1.210.257

Note 4. Immeubles de placement (en €)

30/09/2007 31/03/2008

Solde au 01/10/N-1 91.282.450 106.076.726

Transfert des projets de développement 8.807.945 1.210.256Transfert des immeubles détenus en vue de la vente -280.889 0Cessions (1) 0 -300.180Augmentation/(diminution) de juste valeur 6.267.220 3.547.073

Solde à la clôture N 106.076.726 110.533.875

(1) Les 300.180 € repris au poste «Cessions» dans le tableau ci-dessus sont détaillés dans la note 6 au point 2.

L’expert immobilier effectue trimestriellement une valorisation des immeubles de placement en conformité avec les normes nationales et internationales (InternationalValuation Standards) ainsi que leurs modalités d’application, notamment en matière d’estimation de SICAF Immobilière. La juste valeur est définie comme la valeur la plusprobable pouvant être raisonnablement obtenue dans des conditions normales de vente entre des parties consentantes et bien informées, après déduction des frais de cession.La juste valeur ne reflète pas les dépenses d’investissement futures qui amélioreront les biens immobiliers, ni les avantages futurs liés à ces dépenses. Elle repose sur la valeuractualisée des loyers nets futurs de chaque immeuble diminuée des charges d’entretien incombant aux propriétaires. Le taux d’actualisation dépend principalement des tauxd’actualisation observés sur le marché de l’investissement immobilier eu égard à la localisation et à la qualité des bâtiments et des locataires à la date de valorisation. Les loyersfuturs sont estimés sur base des loyers contractuels existants et des anticipations du marché immobilier propre à chaque immeuble pour les périodes subséquentes.

¤

La vente d’un immeuble est en théorie soumise à la perception par l’Etat d’un droit de mutation. Le montant de ce droit dépend notamment du mode de cession, de la qua-lité de l’acheteur et de la localisation. Les deux premières conditions et donc le montant des droits à payer n’est connu que lorsque la vente a été conclue. L’analyse de l’histo-rique des cessions réalisées sur le marché belge durant les années 2003 à 2005 incluses donne un taux moyen de coût de transaction de 2,5 %. Aussi, la valeur probable deréalisation des immeubles de plus de 2.500.000 €, droits déduits, correspondant à la juste valeur (fair value), telle que définie par le référentiel IFRS, peut donc être obtenuepar déduction de la valeur d’investissement d’un montant de droit équivalent à 2,5 %. Ce taux de 2,5 % sera revu périodiquement et adapté pour autant que l’écart constatésur le marché institutionnel soit supérieur à ± 0,5 %. Pour les autres immeubles, les droits d’enregistrement ont été déduits.Au moment de l'acquisition de l'immeuble, la valeur d'investissement, incluant les droits de mutation, est comptabilisée à l'actif du bilan et lors de la première évaluation, parl'expert immobilier, la comptabilisation est réalisée sur base de la «Fair value» (c-à-d hors droits de mutation). La différence, positive ou négative, entre les deux valeurs rete-nues est comptabilisée en compte de résultats.

Note 5. Projets de développement (en €)

30/09/2007 31/03/2008

Solde au 01/10/N-1 1.761.168 0Investissements 6.331.982 1.210.256Acquisitions 714.795 13.750Transfert aux immeubles de placement -8.807.945 -1.210.256

Solde à la clôture N 0 13.750

L’augmentation substantielle des revenus locatifs générée par la mise à disposition des projets de constructions des bâtiments entamés lors de l’exercice précédent s’est pour-suivie dans le courant du premier trimestre 2008. Pour mémoire, il s’agissait des bâtiments suivants :

• Complexe semi-industriel - 29, avenue J.Mermoz à 6041 Gosselies.Le hall industriel de 4.400 m2 destiné au holding «DIAMANT DRILLING SERVICES» a été mis à disposition en septembre 2007. Lors de ce premier semestre un mon-tant de ± 300.000 € a été affecté en investissement. Au 31/03/2008, la valeur d’investissement du bâtiment était déterminée par l’expert immobilier à 2.339.000 € et lerendement sur loyer net à 8,72 %.

• Gruber Logistics – avenue des Etats Unis 80 à 6041 GosseliesSuite au rachat par l’intercommunale IGRETEC du bâtiment initialement occupé par ce locataire, un nouveau bâtiment a été construit et mis à disposition en octobre2007. Lors de ce premier semestre un montant de ± 175.000 € a été affecté en investissement. Au 31/03/2008, la valeur du bâtiment était déterminée par l’expert immo-bilier à 670.000 € et le rendement sur loyer net à 8,06 %.


¤


Depuis le début de l’exercice 2008, la Sicafi a entamé plusieurs investissements :

BATIMENTS INDUSTRIELS

• Rue de l’industrie 12 à 6040 JumetSuite à la relocation du bâtiment, vide depuis plusieurs mois, des travaux de rénovation pour un montant total de ± 345.000 € ont été nécessaires pour la remise en étatet l’adaptation aux besoins du nouveau locataire.Au 31/03/2008, la valeur d’investissement du bâtiment a été déterminée à 2.574.000 €, contre 2.060.000 € au 30/09/2007, et le rendement sur loyer net s’élève à 15,37 %.

• Chaussée de Fleurus 157 à 6041 GosseliesSuite au départ de la S.A SONACA au 28/02/2008, des travaux de rénovation et de transformation sont en cours pour la remise en état et l’adaptation aux besoins desnouveaux locataires (3).Un tiers du site est occupé depuis le 01/03/2008.Près de la moitié du bâtiment sera occupée par une activité de type «commerciale» accueillant un concept original composé d’un Show Room, de bureaux, d’un entrepôtde stockage à usage «grossiste».Des investissements importants sont envisagés pour ce projet qui apportera une plus value importante au site. Une autorisation socio économique a d’ores et déjà étéoctroyée pour la partie commerciale et un permis d’urbanisme pour l’adaptation de la construction existante et l’exploitation d’un bâtiment sera déposé début mai.Une mise à disposition dans le cours du 3ème trimestre 2008 est envisagée.

• Avenue Jean Mermoz 29 à GosseliesLe bâtiment, anciennement donné en location à la société «Three star», a fait l’objet de travaux de transformation à hauteur de 100.000 €, afin d’accueillir deux nouveauxlocataires dans le courant du 2ème semestre de l’exercice.

BATIMENTS COMMERCIAUX

• Extension parking –DEMANET à 6041 GosseliesLe recours au gouvernement wallon, introduit en date du 08/10/2007, concernant la démolition d’anciens bâtiments en vue de l’extension du parking, a été débouté. Unenouvelle mouture du projet en adéquation avec les autorités compétentes est à l’étude, et devrait faire l’objet de l’introduction d’une nouvelle demande de permis pour lafin de l’année 2008.

• Complexe commercial- rue Bronchain à 6180 CourcellesLa troisième phase d’extension est prévue, l’étude d’incidence est en phase finale et un permis devrait être introduit en avril 2008, ce qui devrait porter le nombre d’ensei-gnes à 5. Le projet devrait pouvoir être finalisé pour le premier trimestre 2009.

• Rue Zéphirin FONTAINE – 7130 BINCHEA la demande des locataires du garage Autobinche à BINCHE en pleine expansion, un terrain contigu au site a été acquis en date du 01/04/2008 pour une somme de137.500 € hors frais. Au 31/03/08 un acompte de 13.750 € a été pris en compte. La mise à disposition est prévue pour le second semestre 2008.

BUREAUX

• RN5-Bâtiment «Sojurec»Dans le cadre du changement de locataires, un permis d’urbanisme a été introduit en janvier 2008 pour la transformation des façades et changement d’affectation en showroom suite à la signature d’un bail avec un bureau d’architecture d’intérieure. Une décision devrait intervenir dans le courant du 2ème trimestre 2008. Le début des travauxest prévu pour le second semestre 2008 afin d’assurer une mise à disposition pour septembre 2008 ce qui devrait générer une augmentation du rendement.

AUTRES

• Dream team tennis – RN5 à 6041 GosseliesSuite au permis de bâtir octroyé en juin dernier relatif à la création d’un club-house avec des terrains couverts, un bail emphytéotique a été signé. Le début des travaux estprévu pour le second semestre 2008 afin d’assurer une mise à disposition prévue en septembre 2008.

Nonobstant les investissements précités, la Société a réalisé divers investissements en aménagement des bâtiments existants afin d’optimaliser les revenus locatifs. Le total desinvestissements réalisés dans le patrimoine de la Sicafi s’élevait, au 31 mars 2008, à 1.210.256 €.

Note 6. Actifs à vendre (en €)

2007 2008

Immeubles détenus en vue de la vente 280.889 0

• Dans le cadre du développement de l’aérogare du Brussels South Charleroi Airport et du réaménagement des voiries d’accès, l’intercommunale IGRETEC a acquis en datedu 13/11/2007 le bâtiment loué par la S.A GRUBER LOGISTICS situé avenue Jean Mermoz 32 à 6220 HEPPIGNIES, (cadastré section HEPPIGNIES B numéros 16Kpour 96 ares 09) Du fait du statut de l’acquéreur, le prix de la transaction, soit 262.000,00 €, a été déterminée par le Comité d’Acquisition d’Immeubles de Charleroi et ce en vertu desarticles 32 et 32Bis de la loi du 30/12/1970.Au vu de ce qui précède, cette transaction a débouché sur une moins-value de 18.889 €.

• Le résidentiel ne représentant pas le «core business» de la Sicafi, le conseil d’administration a décidé de vendre le dernier bâtiment «résidentiel» sis, rue Wauters, 76 à 6040JUMET. Par ailleurs, au 31/12/2007, son rendement sur loyer net estimé à 5,33 % se situait en dessous du rendement sur loyer net moyen de la Sicafi, lequel s’élevait àcette date à 9,02 %.La valeur d’investissement du bien était déterminée par l’expert à 310.000 €, acte en mains. Il a été vendu au prix de 340.000 € hors frais. Une plus value de 39.819 €a donc été enregistrée. L’acte authentique s’est tenu en date du 15/02/2008.



Note 7. Dettes financières et instruments dérivés (en €)

La totalité des dettes financières de la Société sont contractées à taux flottant (Euribor + marge), ce qui lui permet de tirer parti des taux à court terme bas. Le détail de cesdettes financières est fournit ci-dessous :

2007 2008

1. Straigh Loan Banque Dexia 18.200.000 17.100.0002. Straight Loan I.N.G. 0 4.970.0003. Straight Loan Banque Fortis 5.000.000 4.950.000

Total des dettes financières courantes 23.200.000 27.020.000

4. Juste valeur des instruments dérivés Dexia 4.168 202.700

Total des autres passifs financiers courants 4.168 202.700

1. Le 27/03/2007, le montant de l’ouverture de crédit, octroyé par la banque Dexia, est passé de 20.000.000 € à 25.000.000 € aux mêmes conditions que précisées dans lerapport annuel 2006. La nouvelle convention ne fait plus mention du crédit roll-over de 1.312.500 € celui-ci ayant été clôturé le 18/06/2006.

2. En date du 20/09/2007, la Société a conclu un contrat d’ouverture de crédit à taux variable avec la banque ING. Ce contrat porte sur une ligne de type «Straight Loan»de 5.000.000 €.

3. Le 28/10/2005, la Société a conclu un contrat d’ouverture de crédit à taux variable avec la banque Fortis. Ce contrat porte sur une ligne de type «Straight Loan» de5.000.000 €.

4. En date du 30/05/2007, notre société a conclu avec Dexia Banque deux contrats portant sur :• couverture de taux sur 10 ans de 15.000.000 € prenant cours le 11/05/2007 au taux fixe de 3,65 % l’an avec possibilité pour la banque d’y mettre un terme tous les

3 mois, à partir du 11/08/2008.• couverture de taux sur 5 ans de 10.000.000 € prenant cours le 11/05/2007 au taux fixe de 3,90 % l’an avec possibilité pour la banque d’y mettre un terme tous les 3

mois, à partir du 11/05/2008.

Le produit de ces couvertures a été repris dans la rubrique «revenus financiers» pour une valeur de 93.401 €. Au 31/03/08 les instruments de couverture de taux ont été valo-risés à 202.700 € contre 4.168 € au 30/09/07. Les variations de la juste valeur sont enregistrées dans le résultat financier, dans la rubrique «autres charges fiancières» car lesconditions strictes prévues par IAS 39 pour une couverture de flux de trésorerie ne sont pas respectées.

Note 8. Contrats de location

La Société donne ses immeubles de placement en location simple principalement sur base de conventions de bail de type 3/6/9. Par ailleurs, la Société conclut occasionnelle-ment des conventions de type précaire (bail renouvelé de mois en mois, de 6 mois en 6 mois, voire d’année en année).

Tous les contrats de location incluent une clause selon laquelle les loyers sont revus annuellement selon l’index belge des prix à la consommation («indice santé»).

Une garantie bancaire correspondant à 3 mois de loyer est demandée. Malgré que les loyers soient payables anticipativement, sur base trimestrielle ou semestrielle, une provi-sion est également demandée pour les charges locatives et les taxes incombant à la Société font l’objet d’une régularisation annuelle refacturée.

La société possède 3 terrains qu’elle loue à des locataires qui construisent eux-mêmes leur bâtiment. Dans ce cas de figure, il est à noter que les constructions deviennent lapropriété du bailleur en cas de départ du locataire ou en fin de bail si celui-ci n’est pas renouvelé.

Le tableau ci-dessous présente l’ensemble des loyers futurs non indexés qui seront perçus de façon certaine jusqu’à leur prochaine échéance.

2007 2008

A moins d’un an 8.258.561 9.045.031A plus d’un an mais à moins de cinq ans 9.627.432 11.629.582A plus de cinq ans 238.395 194.374

Total 18.124.388 20.868.987

Le montant de l’indexation perçu par la société au cours de l’exercice 2007 et du premier semestre de l’exercice 2008 s’élève respectivement à 153.691 € et 72.789 €.


Note 9. Résultat par action et autres informations par action

Résultat par action (en €)

Conformément au référentiel IFRS, le résultat de base par action est obtenu en divisant le résultat de l’exercice (numérateur) par le nombre moyen pondéré d’actions en cir-culation au cours de l’exercice (dénominateur). Le résultat dilué par action est identique car la Société ne dispose pas d’instruments dilutifs.

Au 31/03/2007 Au 30/09/2007 Au 31/03/2008

Résultat Net de l’exercice (numérateur) 7.913.004 € 12.874.684 € 6.661.741 €Nombre moyen pondéré d'actions en circulation (dénominateur) 2.302.791 2.302.791 2.302.791Résultat par action (de base et dilué) 3,44 € 5,59 € 2,89 €

Autres informations par action (en €)

Au 31/03/2007 Au 30/09/2007 Au 31/03/2008

Actif Net 76.620.163 € 81.581.843 € 82.554.336 €Cours de bourse 39,11 € 37,00 € 37,12 €Nombre d'actions 2.302.791 2.302.791 2.302.791Valeur unitaire intrinsèque d'une part sociale 33,27 € 35,43 € 35,85 €Résultat distribuable 3.051.730 € 6.501.511 € 3.292.270 €Résultat distribuable par action 1,33 € 2,82 € 1,43 €Ratio d'endettement (IFRS) 24.06% 23,33% 25,19%

Résultat d’exploitation avant résultat sur portefeuille 3.468.158 € 7.407.814 € 3.813.003 €Résultat sur portefeuille 4.861.274 € 6.369.005 € 3.568.003 €Résultat d’exploitation 8.329.432 € 13.776.819 € 7.381.006 €Résultat financier -379.515 € -865.141 € -718.081 €Résultat avant impôts 7.949.917 € 12.911.678 € 6.662.924 €Impôts -36.912 € -36.994 € -1.183 €Résultat net de la période 7.913.004 € 12.874.684 € 6.661.741 €

Sur base de ce qui précède, la gérante estime pouvoir être en mesure de proposer à l'Assemblée Générale Ordinaire des actionnaires, qui se tiendra le 9 décembre 2008 à 16h00au siège social, un dividende ordinaire au moins égal à celui distribué lors de l'exercice 2007.


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2003 2004 2005 2006 2007 2008

27,66 28,14 28,96

29,54 33,27

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2003 2004 2005 2006 2007 2008

14,96%

13,92%

21,45%

20,76%

24,06% 25,19%

Evolution des capitaux propres (€) Evolution de la valeur unitaire par action (€) Evolution du ratio endettement (%)

D. Informations financières

Dates Capitaux propres Val. Unit (€) Nombre d’actions Ratio d’endettement

31/03/2003 56.157.448,17 27,66 2.029.982 14,96%31/03/2004 57.122.314,09 28,14 2.029.982 13,92%31/03/2005 66.692.079,27 28,96 2.302.791 21,45%31/03/2006 68.030.685,18 29,54 2.302.791 20,76%31/03/2007 76.620.163,28 33,27 2.302.791 24,06%31/03/2008 82.554.336,14 35,85 2.302.791 25,19%


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