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Laudo de Avaliação
Colliers International do Brasil
Colliers International Brasil, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of Colliers International Property Consultants, an affiliation of independent companies with over 480 offices throughout more than 61 countries worldwide.
Rua das Olimpíadas, 205 – 1º andar
04551-000 | São Paulo – SP – BRASIL
PABX + 55 11 3323-0000 | FAX +55 11 3323-0001
www.colliers.com.br
Laudo de Avaliação Terreno na esquina das ruas Lauro de
Freitas e Novo Oriente do Piauí
Vila Sílvia – São Paulo – SP
Mérito Investimentos
Junho, 2018
Laudo nº 6.993/18
Laudo de Avaliação
Colliers International do Brasil
Colliers International Brasil, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of Colliers International Property Consultants, an affiliation of independent companies with over 480 offices throughout more than 61 countries worldwide.
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08 de agosto de 2018
MÉRITO INVESTIMENTOS
Referência: Laudo de Avaliação do imóvel formado pelos terrenos das matrículas nos 127.572,
127.573, 127.574 e 127.575, situado em São Paulo – SP.
Endereço: Esquina das ruas Lauro de Freitas e Novo Oriente do Piauí – Vila Sílvia – São
Paulo–SP.
De acordo com a proposta nº 5.926/2018, assinada em 28 de maio de 2018, a Colliers vistoriou
o imóvel mencionado acima, na data de 22 de junho de 2018, e realizou uma análise do imóvel
a fim de estimar seu valor de mercado para venda considerando-se o projeto apresentado pelo
cliente.
Na hipótese de ocorrer dúvidas sobre a avaliação e/ou metodologia, a Colliers está à disposição
para os esclarecimentos que se fizerem necessários.
Atenciosamente,
COLLIERS INTERNATIONAL DO BRASIL.
CREA 0931874
Cópia Digital
Paula Casarini, MRICS
CREA 5.060.339.429/D
Vice-president
São Paulo & CIVAS
Cópia Digital
Mony Lacerda Khouri, MRICS
CAU 66948-2
Executive Manager
CIVAS
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Índice
1. SUMÁRIO EXECUTIVO ........................................................................................................ 2
2. TERMOS DA CONTRATAÇÃO ............................................................................................ 3
3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO ....................................................................................... 5
3.1 ASPECTOS DE LOCALIZAÇÃO ................................................................................... 5 3.2 DESCRIÇÃO DO ENTORNO ........................................................................................ 6 3.3 ZONEAMENTO ............................................................................................................. 7
4. CARACTERIZAÇÃO DA PROPRIEDADE ........................................................................... 8
4.1 DESCRIÇÃO DO TERRENO ........................................................................................ 8
5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO ........................................................................................... 9
6. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL .................................................................................................. 13
6.1 REFERÊNCIAS NORMATIVAS .................................................................................. 13 6.2 METODOLOGIA .......................................................................................................... 13 6.3 PREMISSAS ................................................................................................................... 13
6.3.1 Projeto ..................................................................................................................... 13 6.3.2 Datas ....................................................................................................................... 14 6.3.3 Despesas projetadas ............................................................................................... 14 6.3.4 Receitas projetadas ................................................................................................. 15 6.3.5 Comissão de venda ................................................................................................. 16 6.3.6 Inadimplência .......................................................................................................... 16 6.3.7 Impostos .................................................................................................................. 16 6.3.8 Taxa de desconto .................................................................................................... 16
6.4 VALOR DO TERRENO ...................................................................................................... 16 6.5 VALOR DE VENDA DOS APARTAMENTOS ........................................................................... 17
6.5.1 Metodologia ............................................................................................................. 17 6.5.2 Elementos comparativos ......................................................................................... 17 6.5.3 Tratamento por Fatores ........................................................................................... 17 6.5.4 Situação paradigma ................................................................................................. 22 6.5.5 Valor unitário ........................................................................................................... 22 6.5.6 Valor de venda de cada apartamento ..................................................................... 22
7. APRESENTAÇÃO FINAL DE VALORES .......................................................................... 23
8. TERMO DE ENCERRAMENTO .......................................................................................... 24
ANEXOS
I – RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
II – ELEMENTOS COMPARATIVOS
III – TRATAMENTO POR FATORES
IV – ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
V – FLUXO DE CAIXA
VI – DOCUMENTOS
VII – PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES
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Laudo de Avaliação
MÉRITO INVESTIMENTOS
1. SUMÁRIO EXECUTIVO
Jabaquara – São Paulo
Solicitante MÉRITO INVESTIMENTOS
Finalidade e Uso pretendido Estimativa do Valor de Mercado
Data de Referência Junho de 2018
Endereço Esquina das ruas Lauro de Freitas e Novo Oriente do Piauí– Vila Sílvia
Município São Paulo – SP
Área de Terreno 1.840,00 m² (de acordo com as cópias das certidões das matrículas nos 127.572, 127.573, 127.574 e 127.575 do 12º Serviço de Registro de Imóveis de São Paulo–SP, atualizadas até 22/01/2010, fornecidas pela cliente)
Tipologia do Imóvel Terreno sem benfeitorias
Metodologia (s) Método Involutivo para estimativa do valor do terreno Método Comparativo Direto para estimativa dos valores dos apartamentos
Valor de Mercado para Venda R$ 2.700.000,00 (Dois milhões e setecentos mil reais)
Nota: Foi considerada a doação de 72,71m² de terreno, resultando a área total de 1.767,29m², conforme
planilha do projeto fornecida pela cliente.
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Laudo de Avaliação
MÉRITO INVESTIMENTOS
2. TERMOS DA CONTRATAÇÃO
De acordo com a Proposta nº 5.926/2018, assinada em 28 de maio de 2018, a Colliers
International do Brasil (“Colliers”) realizou a avaliação do imóvel, localizado na esquina das ruas
Lauro de Freitas e Novo Oriente do Piauí – Vila Sílvia – São Paulo – SP, para a data-base de
junho de 2018 para MÉRITO INVESTIMENTOS, doravante chamada “Cliente”.
A Colliers entendeu que a Cliente necessitava de uma avaliação com a estimativa do valor de
mercado para venda do referido imóvel localizado em São Paulo – SP, considerando-se o projeto
apresentado pela cliente, de acordo com o escopo estabelecido na supramencionada proposta
aceita pela Cliente, com a análise dos documentos solicitados (expostos nos anexos deste laudo)
à Cliente e recebidos pela Colliers, entrevistas com a Cliente, visita técnica ao imóvel e à região
onde se localiza o imóvel, pesquisas e entrevistas com participantes do mercado e de órgãos
públicos, realização de cálculos e elaboração deste relatório contendo toda a informação
verificada e os cálculos realizados.
A Cliente solicitou à Colliers a estimativa do valor de mercado para aquisição. Portanto este
documento foi preparado para auxiliar a Cliente no processo de uso interno, considerando as
práticas e padrões profissionais aplicáveis de acordo com a Norma Brasileira de Avaliações NBR
14.653 da ABNT – Associação Brasileira e Normas Técnicas, em todas as suas partes, além dos
padrões de conduta e ética profissionais estabelecidos no Red Book em sua edição 2014 editada
pelo Royal Institution of Chartered Surveyors (“RICS”) e nas normas do International Valuation
Standards Council (“IVSC”), nos seus pronunciamentos 101 – Scope of Work, 102 –
Implementation e 103 – Reporting.
A base de valor adotada foi a do Valor de Mercado, definida pelo Red Book como:
Valor de mercado
O valor estimado pelo qual um ativo ou passivo devem ser negociados na data da avaliação
entre um comprador e um vendedor dispostos, em uma transação normal de mercado, depois
de um tempo de marketing adequado e em que as partes atuaram de forma esclarecida, com
prudência e sem compulsão.
Este laudo de avaliação reflete premissas amplamente utilizadas por participantes do mercado,
elencando sempre aqueles que são relevantes na sua área de atuação e em sua região
geográfica, assumindo-se que são independentes, especialistas e que possuem bom
conhecimento sobre o mercado.
Adicionalmente, a Cliente entende que qualquer omissão ou falta de informação podem impactar
e afetar o resultado dos trabalhos e, consequentemente, a análise realizada apresentada neste
laudo.
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Laudo de Avaliação
MÉRITO INVESTIMENTOS
A Cliente quando do recebimento do Relatório reconhece que conduzirá sua própria análise e
tomará a sua decisão, quanto a prosseguir ou não com a transação de forma independente, não
imputando responsabilidade à Colliers.
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Laudo de Avaliação
MÉRITO INVESTIMENTOS
3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
3.1 ASPECTOS DE LOCALIZAÇÃO
Endereço : Esquina das ruas Lauro de Freitas e Novo Oriente do Piauí– Vila Sílvia
Cidade – Estado : São Paulo – SP
Densidade de Ocupação : Alta
Padrão Econômico : Médio-baixo
Categoria de Uso Predominante : Residencial
Valorização Imobiliária : Estável
Vocação : Residencial
Acessibilidade : Média
FIGURA 1 – MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL NO MUNICÍPIO – FONTE: GOOGLE MAPS
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Laudo de Avaliação
MÉRITO INVESTIMENTOS
FIGURA 2 – VISTA AÉREA COM LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL E ENTORNO – FONTE: GOOGLE EARTH
3.2 DESCRIÇÃO DO ENTORNO
Resumidamente, o entorno possui as seguintes características:
Ocupação da Região: Homogênea
Ocupação Industrial: Existente de padrão médio-baixo
Ocupação Comercial: Existente de padrão médio-baixo
Ocupação Residencial: Existente de padrão médio-baixo
Distância do Centro: 20 km
Melhoramentos Públicos: Rede de Água; Rede de Esgoto Sanitário; Rede de Esgotamento de Águas Pluviais; Rede de Telefonia; Rede de Energia elétrica; Iluminação Pública; Pavimentação; Guias e Sarjetas; Gás Encanado e Coleta de Lixo.
Atividades existentes em um raio de 500m:
Residências de pequeno porte, além de edifícios residenciais populares e comércio de características locais.
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Laudo de Avaliação
MÉRITO INVESTIMENTOS
3.3 ZONEAMENTO
De acordo com o Plano Diretor da cidade de São Paulo, Lei nº 16.050/14 e a Lei de Zoneamento
nº 16.402/16, o imóvel está localizado na Zona Especial de Interesse Social (ZEIS-5).
FIGURA 3 – MAPA DE ZONEAMENTO – FONTE: PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO
Os índices urbanísticos previstos para essas zonas são:
• Coeficiente de Aproveitamento Básico = 1,00 vez a área do terreno
• Coeficiente de Aproveitamento Máximo = 4,00 vezes a área do terreno
• Taxa de Ocupação = 0,70 vezes a área do terreno
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Laudo de Avaliação
MÉRITO INVESTIMENTOS
4. CARACTERIZAÇÃO DA PROPRIEDADE
4.1 DESCRIÇÃO DO TERRENO
O terreno possui as seguintes características:
Frente:
40,00m de frente para a rua Lauro de Freitas e 40,00m para a Rua Novo Oriente do Piauí, conforme as cópias das certidões das matrículas nos 127.572, 127.573, 127.574 e 127.575 do 12º Serviço de Registro de Imóveis de São Paulo–SP, fornecidas pelo cliente) e medidas constantes da Planta-Quadra Fiscal da PMSP, referentes à Quadra 172 do Setor 130
Configuração: Polígono irregular
Dimensão:
1.840,00 m² (de acordo com as cópias das certidões das matrículas nos 127.572, 127.573, 127.574 e 127.575 do 12º Serviço de Registro de Imóveis de São Paulo–SP, fornecidas pelo cliente)
Infraestrutura: O terreno recebe os serviços de infraestrutura básica citados no item 3.2 Melhoramentos Públicos
Acesso: Ruas Lauro de Freitas e Novo Oriente do Piauí
Topografia: Plana
Aproveitamento do Terreno:
Trata-se de um terreno bruto sem ocupação e sem construções, com potencial para desenvolvimento.
Nota: Foi considerada a doação de 72,71m² de terreno, resultando a área total de 1.767,29m², conforme
planilha do projeto fornecida pela cliente.
FIGURA 5 – LIMITES APROXIMADOS DO TERRENO
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Laudo de Avaliação
MÉRITO INVESTIMENTOS
5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
Mercado Imobiliário Regional
De acordo com os dados do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), a venda das
1.802 unidades residencias no mês de abril de 2018 representa um aumento de 48,70% em
relação ao mesmo período do ano anterior.
A pesquisa desenvolvida pelo Secovi-SP revelou ainda que no acumulado dos últimos 12 meses
(maio de 2017 a abril de 2018) foram vendidas cerca de 27.000 unidades residências, o que
corresponde a um aumento de aproximadamente 70% em relação ao período de 12 meses
imediatamente anterior (maio de 2016 a abril de 2017).
FONTE: SECOVI-SP
A capital paulista encerrou o mês de abril com a oferta de 18.313 unidades disponíveis para
venda. Esta oferta é formada por imóveis na planta, em construção e prontos (estoque), lançados
nos últimos 36 meses (maio de 2015 a abril de 2018). Houve redução de 5,1% em relação a
março de 2018 (19.307 unidades) e de 18,7% em comparação a abril de 2017 (22.528 unidades).
A metodologia da pesquisa, adotada desde 2004, filtra os empreendimentos com mais de 36
meses, porque, após esse período, a dinâmica de comercialização é diferente, com muitos
imóveis prontos e ocupados. Apesar desse filtro, a pesquisa continua acompanhando a
comercialização dos empreendimentos.
De acordo com dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), a cidade
de São Paulo registrou, em abril de 2018, volume de 1.181 unidades residenciais lançadas –
6,7% inferior ao resultado de março (1.266 unidades) e 11,6% acima do total de abril de 2017
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Laudo de Avaliação
MÉRITO INVESTIMENTOS
(1.058 unidades).
FONTE: SECOVI-SP
No acumulado de 12 meses (maio de 2017 a abril de 2018), foram lançadas 31.299 unidades
residenciais na capital paulista, 53,5% acima das 20.386 unidades do período anterior (maio de
2016 a abril de 2017).
FONTE: SECOVI-SP
A Pesquisa do Mercado Imobiliário do Secovi-SP registrou na cidade de São Paulo um total de
1.802 unidades residenciais novas comercializadas. O indicador VSO (Vendas sobre Oferta),
que apura a porcentagem de vendas em relação ao total de unidades ofertadas, foi de 9,0% em
abril, representando queda em relação ao VSO de 11,9% registrado em março e elevação frente
ao índice de 5,1% de abril de 2017. O VSO de 12 meses (maio de 2017 a abril de 2018) ficou
em 51,4%, correspondendo a uma variação positiva de 3,8% em relação aos 49,5% do período
imediatamente anterior (abril de 2017 a março de 2018), e um crescimento de 42,1% quando
comparado aos 36,2% do acumulado de maio de 2016 a abril de 2017.
As tabelas a seguir mostram dados da Capital por número de dormitórios, zona da cidade, área
útil e preço.
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Laudo de Avaliação
MÉRITO INVESTIMENTOS
Vê-se, pela análise das tabelas acima, que o produto a ser desenvolvido está entre os de maior
velocidade de venda sobre oferta em todos os quesitos considerados.
Em relação ao terreno avaliando, sua localização favorece à incorporação residencial, a exemplo
do que já ocorre na região. Os condomínios residenciais próximos ao terreno estudado são, em
sua maioria, de apartamentos de aproximadamente 50,00m² e possuem padrão médio-baixo.
A pesquisa realizada na região identificou apartamentos disponíveis para venda que possuem
áreas privativas que variam entre 40,00m² e 51,00m² com valores pedidos entre R$ 169.000,00
e R$ 290.000,00.
Pode-se estabelecer a seguinte relação entre o imóvel e a situação do mercado atual:
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Laudo de Avaliação
MÉRITO INVESTIMENTOS
Cenário de Liquidez: Médio
Quantidade de ofertas de bens similares: Baixa
Absorção do bem pelo mercado para venda: Média
Prazo de absorção para venda: 12 meses
Público-alvo: Investidores de médio e grande portes e
incorporadoras.
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Laudo de Avaliação
MÉRITO INVESTIMENTOS
6. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
6.1 REFERÊNCIAS NORMATIVAS
A metodologia básica aplicada no trabalho fundamenta-se na NBR-14653 - Norma Brasileira para
Avaliação de Bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), em suas partes 1:
Procedimentos Gerais, 2: Imóveis Urbanos e 4: Empreendimentos.
Foi utilizada também a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos – versão 2011, publicada pelo
IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, Departamento de São Paulo.
Foram observados os padrões de conduta e ética profissionais estabelecidos no Red Book em
sua edição 2014 editada pelo Royal Institution of Chartered Surveyors (“RICS”) e nas normas do
International Valuation Standards Council (“IVSC”), nos seus pronunciamentos 101 – Scope of
Work, 102 – Implementation e 103 – Reporting.
6.2 METODOLOGIA
Para estimar o valor do terreno foi aplicado o Método Involutivo, o qual identifica o valor do bem
alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade
técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do
bem e com as condições de mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis
para a execução e comercialização do produto.
6.3 PREMISSAS
Para a elaboração do estudo de avaliação foram projetadas as seguintes premissas:
6.3.1 PROJETO
O projeto considerado nesta avaliação corresponde ao projeto de um empreendimento projeto e
apresentado pela cliente e que ainda não foi aprovado pela Prefeitura de São Paulo.
Por não fazer parte do escopo deste trabalho, a Colliers não efetuou estudos com o objetivo de
verificar a possibilidade ou não da aprovação do projeto apresentado.
O projeto a ser executado apresenta as seguintes características:
• Área total construída: 15.509,54m²
• Área privativa: 7.359,84m²
• Número de unidades: 171
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Laudo de Avaliação
MÉRITO INVESTIMENTOS
6.3.2 DATAS
A tabela abaixo mostra as datas consideradas para execução da obra, bem como a data
estimada para o lançamento do projeto:
TABELA 6 – DATAS
6.3.3 DESPESAS PROJETADAS
As despesas para o desenvolvimento do empreendimento foram lançadas em um fluxo de caixa,
considerando as premissas a seguir:
6.3.3.1 ÁREA EQUIVALENTE
Para o cálculo do custo de construção, é preciso adequar os custos das diferentes partes que
compõem um imóvel, através da área equivalente e a utilização de um único custo unitário de
construção, conforme indicado pela NBR 12.721 - Avaliação de Custos de Construção para
Incorporação Imobiliária e Outras Disposições para Condomínios Edilícios.
Utilizou-se nesta avaliação a área equivalente apresentada no projeto fornecido pelo cliente, ou
seja, 12.879,35m².
6.3.3.2 CUSTO UNITÁRIO DE CONSTRUÇÃO
O Custo Unitário de Construção foi obtido a partir do levantamento de mercado efetuado pela
Editora PINI publicado na Revista Guia da Construção, que apresenta um custo unitário básico
de construção para diversos tipos e imóvel de diferentes padrões construtivos, referidos a uma
determinada data-base (Dez/2017).
TABELA 8 - CUSTO UNITÁRIO DE CONSTRUÇÃO
Etapa Início Prazo (meses) Término
Lançamento jun-18 6 nov-18
Construção dez-18 18 mai-20
Habite-se jun-20 1 jun-20
Repasse jul-20 1 jul-20
Custo Unitário Básico: R$ 1.336,30
Atualização: 1,28% = 17,06 /m²R$
Subtotal1 1.353,36 /m²R$
Custos Adicionais
Elevadores 5,00% = 67,67 /m²R$
Projeto 2,50% = 33,83 /m²R$
Subtotal2 1.454,86 /m²R$
Subtotal3 1.454,86 /m²R$
Despesas Indiretas 20,00% = 290,97 /m²R$
Custo Unitário de Construção = 1.745,83 /m²R$
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Laudo de Avaliação
MÉRITO INVESTIMENTOS
A atualização do custo unitário de construção corresponde ao INCC acumulado entre a data de
publicação do unitário de construção e a data-base desta avaliação.
O valor da construção é dado pelo produto entre o custo unitário e a área construída equivalente,
ou seja:
Custo total de construção = Custo unitário de construção X Área equivalente
Custo total de construção = R$ 1.745,83/m² X 12.879,35 m²
Custo total de construção = R$ R$ 22.485.156
Projetou-se que o desembolso de caixa referente ao custo total de construção ocorrerá em 18
parcelas iguais, com seu início no mês de dezembro de 2018.
6.3.3.3 OUTRAS DESPESAS
Considerou-se a existência de outras despesas conforme abaixo:
a. Incorporação – 5,00% do custo total de obras
b. Marketing – 3,50% do Valor Geral de Vendas
6.3.3.4 OUTORGA ONEROSA
Conforme Art. 16 da Seção II do Decreto Municipal n.º 57.377, de 11/10/2016, “Nas ZEIS 1, 2, 3,
4 e 5, a concessão do direito de construir acima do coeficiente de aproveitamento básico até o
limite do coeficiente de aproveitamento máximo é gratuita para todas as categorias de uso
integrantes de EZEIS”.
6.3.4 RECEITAS PROJETADAS
Estimou-se as receitas do empreendimento conforme abaixo:
6.3.4.1 VALOR DE VENDA DAS UNIDADES
Para as características dos empreendimentos projetados, considerou-se o valor unitário de
venda de R$ 4.879,18/m² ou R$ 210.000,00 por apartamento, considerando a média de 43,04m²
de área útil por apartamento, conforme item 6.5 VALOR DE VENDA DOS APARTAMENTOS
verificado adiante.
Considerando-se a existência de 171 apartamentos, estima-se o VGV – Valor Geral de Vendas
do empreendimento em R$ 35.910.000,00.
Considerou-se ainda que o valor de venda das unidades sofrerá crescimento real de 1% a.a.
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Laudo de Avaliação
MÉRITO INVESTIMENTOS
Considerou-se a venda das unidades conforme tabela abaixo:
• Entrada / 30 / 60 90: 2,50% do valor da unidade cada parcela
• Mensais: 10% do valor da unidade em 10 parcelas
• Parcela anual: 10% do valor da unidade em 1 parcela
6.3.4.2 VELOCIDADE DE VENDA DOS APARTAMENTOS
Com base no que foi apurado na pesquisa de mercado estimou-se que as 171 unidades serão
vendidas em 28 meses a contar da data estimada para o lançamento.
6.3.5 COMISSÃO DE VENDA
Considerou-se o pagamento de comissão ao agente imobiliário responsável pela
comercialização das unidades à razão de 3,00% do valor de venda da unidade.
6.3.6 INADIMPLÊNCIA
Considerou-se a existência de inadimplência à razão de 2,00% da receita líquida de comissão.
Estimou-se que a recuperação desta inadimplência se dará ao final do fluxo de recebimento das
unidades.
6.3.7 IMPOSTOS
Considerou-se também pagamento de impostos à razão de 6,73% do valor de venda das
residências, conforme informado pelo cliente.
6.3.8 TAXA DE DESCONTO
Para a determinação do valor do projeto, o fluxo de caixa foi descontado a uma taxa de 20% a.a.
que hipoteticamente se igualará à TIR (taxa interna de retorno) do investimento, o custo de
oportunidade e os riscos envolvidos.
6.4 VALOR DO TERRENO
O valor do projeto corresponde ao Valor Presente Líquido – VPL do fluxo de caixa mensal
apresentado no anexo V deste relatório e foi estimado em:
Valor de mercado:
R$ 2.700.000,00
(Dois milhões e setecentos mil reais)
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Laudo de Avaliação
MÉRITO INVESTIMENTOS
6.5 VALOR DE VENDA DOS APARTAMENTOS
6.5.1 METODOLOGIA
Para o cálculo do valor do valor unitário de venda dos apartamentos foi aplicado o Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado, mediante o qual o valor dos apartamentos é obtido
pela comparação direta com outros imóveis semelhantes situados na mesma região
geoeconômica.
6.5.2 ELEMENTOS COMPARATIVOS
Foram realizadas pesquisas na região onde está o imóvel em análise, com a finalidade de
investigar residências disponíveis para venda.
O campo amostral utilizado para estimativa do valor do imóvel é composto por 7 (sete) elementos
comparativos que compõem o Anexo II – Elementos Comparativos.
Os imóveis pesquisados apresentam diferentes características como localização e área, que
impossibilitam uma comparação direta apenas de seus preços unitários, motivo pelo qual foi
empregado o Tratamento por Fatores para a determinação do valor unitário.
6.5.3 TRATAMENTO POR FATORES
No presente trabalho foram utilizados os seguintes fatores de homogeneização:
Fator de Fonte
Com a finalidade de isolar a eventual existência da elasticidade das ofertas, os preços unitários
pedidos nos elementos comparativos relativos a ofertas foram abatidos em 10%, para posterior
consideração dos dados nos cálculos estatísticos.
Fator de Transposição
Para a transposição de valores do local onde se encontram os elementos comparativos para o
local de referência, eleito como o de situação do imóvel, foram utilizados índices determinados e
aferidos no local.
Os índices utilizados foram baseados na seguinte escala de valores:
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Laudo de Avaliação
MÉRITO INVESTIMENTOS
I. Equipamentos Urbanos
Variáveis Sim Não
Trafegabilidade 20 0
Luz Domiciliar 13 0
Rede de Água 11 0
Luz Pública 7 0
Guias e Sarjetas 5 0
Rede de Esgoto 4 0
Telefonia 2 0
Gás 1 0
Pavimentação Distância ao Transporte
Coletivo Largura da Via
Asfalto: 17 Até 100m: 15 Praças: 5
Paralelepípedo: 16 De 100 a 300m: 10 Acima de 20m: 5
Cascalho ou Pedra:
8 De 300 a 500m: 5 De 10 a 20m: 3
Terra: 5 Acima de 500m: 0 Até 10m: 1
II. Características da Região
Densidade de Ocupação
Nível Econômico Fator Comercial
De 100% a 70% : 1,00
Classe Alta: 1,50 a 2,00 Alto: 1,00
Classe Médio-Alta: 1,25 a 1,50 Médio-Alto: 0,95
De 70% a 40%: 0,95 Classe Média 1,00 a 1,25 Médio: 0,90
Abaixo de 40%: 0,90
Classe Médio-Baixa: 0,85 a 1,00 Médio-Baixo: 0,85
Classe Baixa: 0,70 a 0,85 Baixo: 0,80
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Laudo de Avaliação
MÉRITO INVESTIMENTOS
Os Índices de Local correspondentes ao imóvel avaliado e aos comparativos foram calculados
pela soma dos pontos relacionados a cada atributo das tabelas do Grupo I – Equipamentos
Urbanos multiplicada pelos fatores constantes na tabela do Grupo II – Características da Região.
Como o fator transposição refere-se à variação do preço dos imóveis em função da localização,
sua aplicação ocorre apenas na parcela referente à cota-parte terreno e será considerado de
acordo com a seguinte fórmula:
Ftransp = 1 + (((ILAVA – ILCOMP) / ILCOMP)) x pt)
Onde:
Ftransp: Fator Transposição
ILAVA: Índice de Local correspondente ao Imóvel Avaliando
ILCOMP: Índice de Local correspondente ao Elemento Comparativo
pt: Participação do valor do terreno no valor total dos imóveis
Fator Padrão Construtivo
Para a transformação do padrão construtivo de todos os elementos em uma situação comum,
eleita como a do imóvel avaliando, foi utilizado o estudo Valores de Edificações de Imóveis
Urbanos - IBAPE/SP - Versão 2002, concebido a partir de estudos anteriores realizados pela
Comissão de Peritos nomeada pelo Provimento nº 02/86 dos MM. Juízes de Direito das Varas
da Fazenda Municipal da Capital de São Paulo.
Grupo Padrão Valor
Mínimo Valor Médio
Valor Máximo
Apartamentos
Econômico 0,600 0,810 1,020
Simples
Sem Elevador 1,032 1,266 1,500
Com Elevador 1,260 1,470 1,680
Médio
Sem Elevador 1,512 1,746 1,980
Com Elevador 1,692 1,926 2,160
Superior
Sem Elevador 1,992 2,226 2,460
Com Elevador 2,117 2,406 2,640
Fino 2,652 3,066 3,480
Luxo Acima de 3,49
Fonte: Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP - Versão 2002
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Laudo de Avaliação
MÉRITO INVESTIMENTOS
Como o fator padrão construtivo refere-se à variação do preço dos imóveis em função do padrão
da construção, sua aplicação ocorre apenas na parcela referente à cota-parte construção e será
considerado de acordo com a seguinte fórmula:
Fpc = 1 + (((PdAVA – PdCOMP) / PdCOMP)) x pc)
Onde:
Fpc: Fator Padrão Construtivo
PdAVA: Padrão Construtivo correspondente ao Imóvel Avaliando
PdCOM: Padrão Construtivo correspondente ao Elemento Comparativo
pc: Participação do valor da construção no valor total dos imóveis
Fator Depreciação
Conforme preconizações do estudo supramencionado o critério especificado para a
transformação do estado de conservação de todos os elementos é uma adequação do método
Ross/Heidecke que leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como
o estado de conservação da edificação, na avaliação de seu valor de locação.
O Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação (FOC) é determinado pela
expressão:
FOC = R + K x (1-R)
Onde:
R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal.
K = coeficiente de Ross/Heidecke
Grupo Padrão Vida Útil (Anos)
Valor Residual
(R)
Apartamentos
Econômico 60 0,20
Simples 60 0,20
Médio 60 0,20
Superior 60 0,20
Fino 50 0,20
Luxo 50 0,20
Fonte: Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP - Versão 2002
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Laudo de Avaliação
MÉRITO INVESTIMENTOS
Referência Estado da Edificação Depreciação
A Novo 0%
B Entre Novo e Regular 0,32%
C Regular 2,52%
D Entre Regular e Necessitando de Reparos Simples 8,09%
E Necessitando de Reparos Simples 18,10%
F Entre Necessitando de Reparos Simples a Importantes 33,20%
G Necessitando de Reparos Importantes 52,60%
H Entre Necessitando de Reparos Importantes a Edificação sem Valor
75,20%
I Edificação sem Valor 100%
Fonte: Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP - Versão 2002
O fator de depreciação física k é obtido através de uma tabela de dupla entrada, na qual se
encontra, nas linhas a relação percentual entre a idade da edificação na época de sua avaliação
e a vida referencial relativa ao padrão dessa construção. Nas colunas utiliza-se a letra
correspondente ao estado de conservação da edificação, fixado segundo as faixas especificadas.
Levando-se em conta que o estado de conservação somente irá influir na parcela-construção,
este fator será ponderado a partir da porcentagem referente ao valor da construção, verificada,
de forma geral, no valor de locação de imóveis comerciais.
Fdep = 1 + (((FOCAVA – FOCCOMP) / FOCCOMP)) x pc)
Onde:
Fdep: Fator Depreciação
FOCAVA: Fator de Obsolescência e Conservação correspondente ao Imóvel Avaliando
FOCCOMP: Fator de Obsolescência e Conservação correspondente ao Elemento Comparativo
pc: Participação do valor da construção no valor total dos imóveis
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Laudo de Avaliação
MÉRITO INVESTIMENTOS
6.5.4 SITUAÇÃO PARADIGMA
A situação paradigma que possibilitou a homogeneização dos valores é a seguinte:
6.5.5 VALOR UNITÁRIO
Homogeneizados os elementos que compõem o campo amostral através de fatores de fonte,
localização e área, padrão construtivo e depreciação, conforme Anexo 2 – Tratamento por
Fatores obteve-se o seguinte valor unitário básico:
. Valor Unitário de Venda: R$ 4.928,57/m²
6.5.6 VALOR DE VENDA DE CADA APARTAMENTO
Multiplicando o valor unitário adotado pela área útil do apartamento, obtém-se em números
redondos o seguinte resultado:
Valor de Venda: R$ Valor Unitário de Venda x Área privativa do apartamento
Valor de Venda: R$ 4.928,57 /m² x 43,04 m²
Valor de Venda: R$ 212.125,78
Em números redondos:
Valor de Venda: R$ 210.000,00
Área Privativa: 43,04 m²
Índice de Local: 81,90
Padrão da Construção: 1,926
Estado de Conservação: A
Idade Considerada (anos): 0
Vida Útil Referencial (anos): 60
Fator de Depreciação: 1,000
Cota-parte de construção: 90%
Cota-parte de terreno: 10%
SITUAÇÃO PARADIGMA
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Laudo de Avaliação
MÉRITO INVESTIMENTOS
7. APRESENTAÇÃO FINAL DE VALORES
VALOR DE MERCADO PARA VENDA R$ 2.700.000,00
O método involutivo foi utilizado por expressar melhor o valor do terreno com potencial
construtivo elevado adequado à incorporação vertical.
O Método Involutivo identifica o valor do bem alicerçado no seu aproveitamento eficiente,
baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético
empreendimento compatível com as características do bem e com as condições de mercado no
qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para a execução e comercialização do
produto
Com base nas informações fornecidas, nas análises realizadas e nos resultados contidos neste
relatório, o valor de mercado para venda, para o mês de junho de 2018, foi estimado em:
VALOR DE MERCADO PARA VENDA
R$ 2.700.000,00
(Dois milhões e setecentos mil reais)
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Laudo de Avaliação
MÉRITO INVESTIMENTOS
8. TERMO DE ENCERRAMENTO
Este trabalho foi realizado com isenção de ânimos, é independente e totalmente livre de
quaisquer vantagens ou envolvimento do profissional responsável.
Este laudo é composto por 24 (vinte e quatro) páginas e 7 (sete) anexos.
São Paulo, 08 de agosto de 2018
COLLIERS INTERNATIONAL DO BRASIL
CREA 0931874
Cópia Digital
Paula Casarini, MRICS
CREA 5.060.339.429/D
Responsável Técnica | Vice-presidente
São Paulo & CIVAS
Cópia Digital
Mony Lacerda Khouri, MRICS
CAU 66948-2
Executive Manager
CIVAS
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.
> ANEXOS 01
Elementos Comparativos
> ANEXO I
> RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
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Vista externa do terreno
Vista externa do terreno
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Via de acesso ao terreno
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Vista interna do terreno
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> ANEXOS 02
Tratamento por fatores
Valor unitário de locação
> ANEXO II
> ELEMENTOS COMPARATIVOS
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> ANEXO III
> TRATAMENTO POR FATORES
Laudo de Avaliação
MÉRITO INVESTIMENTOS
Colliers International Brasil, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of Colliers International Property Consultants, an affiliation of independent companies with over 480 offices throughout more than 61 countries worldwide.
Rua das Olimpíadas, 205 – 1º andar
04551-000 | São Paulo – SP – BRASIL
PABX + 55 11 3323-0000 | FAX +55 11 3323-0001
www.colliers.com.br
Homogeneização dos Valores Unitários
Os Valores Unitários Homogeneizados constantes na tabela abaixo foram homogeneizados por
tratamento de fatores através da seguinte fórmula:
Valor Unitário Homogeneizado = Valor Unitário x Fator Final
Cálculo do Valor Unitário Básico
O Valor Unitário Básico por unidade de área corresponde ao valor a ser multiplicado pela área a
fim de se identificar o valor do imóvel. Este valor corresponde à média dos preços
homogeneizados, após análise de discrepância na faixa de 30% acima e abaixo do valor médio
(limites inferior e superior).
Como todos os valores estão dentro do intervalo definido pelos limites inferior e superior, a média
saneada coincide com a média simples e representa o valor unitário básico de venda para as
residências.
Apresentação
dos Fatores
Comparativo
Valor Unitário
(descontado fator
oferta)
Fator TransposiçãoFator Padrão
Construtivo
Fator de
Depreciação
Fator Final
(Ʃ fn - n + 1)
Valor Unitário
Homogeneizado
1 R$3.802,50 0,995 1,132 1,009 1,136 R$ 4.319,64/m²
2 R$4.591,84 0,995 1,000 1,009 1,004 R$ 4.610,21/m²
3 R$3.673,47 1,000 1,124 1,123 1,247 R$ 4.580,82/m²
4 R$3.420,00 0,995 1,279 1,485 1,759 R$ 6.015,78/m²
5 R$4.595,74 0,979 1,000 1,028 1,007 R$ 4.627,91/m²
6 R$5.135,29 0,983 1,000 1,028 1,011 R$ 5.191,78/m²
7 R$4.224,49 0,973 1,124 1,123 1,220 R$ 5.153,88/m²
Soma: R$ 34.500,01 /m²
Total de Comparativos: 7
Valor Médio dos Comparativos: R$ 4.928,57 /m²
Intervalo para Saneamento
Limite Inferior: R$ 3.450,00 /m²
Limite Superior: R$ 6.407,14 /m²
Média Saneada
Soma: R$ 34.500,01 /m²
Total de Comparativos: 7
Valor Médio dos Comparativos: R$ 4.928,57 /m²
VALOR UNITÁRIO BÁSICO
Laudo de Avaliação
MÉRITO INVESTIMENTOS
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Intervalo de Confiança
O intervalo de confiança é o intervalo de valores calculados pela aplicação da distribuição t de
Student para um determinado nível de confiança.
Considerando-se a aplicação da teoria da pequena amostra de Student (número de amostras <
30), são identificados os limites de valor usando a seguinte fórmula:
Limite = Valor Unitário Básico ± tc (σ/√n)
Onde:
tc: Ponto Crítico, considerando-se 80% de probabilidade, conforme definido pela Norma
Brasileira e os graus de liberdade da amostra (número de amostras – 1) conforme tabela da
Distribuição t de Student
σ: Desvio-padrão da amostra
n: Número de elementos da Amostra
Intervalo de Confiança
Número de Amostras: 7
# Graus de Liberdade: 6
Tabela t (tc de Student): 1,44
Desvio Padrão: 575,26
Limite Inferior: R$ 4.615,48 /m²
Limite Superior: R$ 5.241,67 /m²
Laudo de Avaliação
MÉRITO INVESTIMENTOS
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Campo de Arbítrio
Campo de arbítrio é o intervalo com amplitude de até 15% em torno da estimativa de tendência
central utilizada na avaliação que pode ser utilizado quando variáveis relevantes para a avaliação
do imóvel não tenham sido contempladas no modelo, por escassez de dados de mercado ou
porque essas variáveis não se apresentaram estatisticamente significantes, desde que o
intervalo de mais ou menos 15% seja suficiente para absorver as influências não consideradas”
Campo de Arbítrio
Intervalo Efetivo
Limite Inferior: R$ 4.319,64 /m²
Limite Superior: R$ 6.015,78 /m²
Campo de Arbítrio
Limite Inferior: R$ 4.319,64 /m²
Limite Superior: R$ 5.667,86 /m²
Laudo de Avaliação
MÉRITO INVESTIMENTOS
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> ANEXO IV
> ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
Laudo de Avaliação
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De acordo com o item “Especificação das Avaliações” da NBR 14653-2: 2011 (ABNT) - Avaliação
de Bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas – Parte 2: Imóveis Urbanos, o presente
trabalho avaliatório apresentou os Graus de Fundamentação e de Precisão a seguir descritos:
Grau de Fundamentação
Grau de Precisão
1Caracterização do Imóvel
Avaliando
Completa quanto a todos os
fatores analisados
Completa quanto aos fatores
utilizados no tratamentoAdoção de situação paradigma X
2
Quantidade mínima de
dados de mercado
efetivamente utilizados
12 5 X 3
3Identificação de Dados de
Mercado
Apresentação de informações
relativas a todas as
características dos dados
analisados, com foto e
características observadas pelo
autor do laudo
Apresentação de informações
relativas a todas as
características dos dados
analisados
X
Apresentação de informações
relativas a todas as
características dos dados
correspondentes aos fatores
utilizados
4
Intervalo admissível de
ajuste para o conjunto de
fatores
0,80 a 1,25 X 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50 *a
PONTUAÇÃO 8 II
FUNDAMENTAÇÃO GRAU II
Tabela 1 - Graus de Fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores
ITEM DescriçãoPARA IDENTIFICAÇÃO DE VALOR
GRAU III GRAU II GRAU I
*a No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número
menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea
GRAUS III II I
Pontos Mínimos 10 6 4
Itens obrigatórios no grau
correspondente
Itens 2 e 4 no grau III, com os demais
no mínimo no grau II
Itens 2 e 4 no grau II, com os demais
no mínimo no grau ITodos, no mínimo, no grau I
Limite Inferior - Intervalo de Confiança: R$ 4.615,48/m²
Limite Superior - Intervalo de Confiança: R$ 5.241,67/m²
Amplitude: R$ 626,19/m²
Razão Amplitude/Média 12,71%
Grau Obtido: Grau 3
GRAU III Amplitude/Média ≤ 30%
GRAU II 30% < Amplitude/Méida ≤ 40%
GRAU I 40% < Amplitude/Média ≤ 50%
SEM CLASSIFICAÇÃO (Nihil) Amplitude/Média ≤ 50%
GRAU DE PRECISÃO
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Grau de Fundamentação - Método involutivo
1
Nível de
detalhamento do
projeto hipotético
Anteprojeto ou
projeto básicoEstudo preliminar
Aproveitamento,
ocupação e usos
presumidos
x
2
Preço de venda das
unidades do projeto
hipotético
No mínimo grau II de
fundamentação no
método comparativo
x
Grau I de
fundamentação no
método comparativo
Estimativa
3Estimativa dos
custos de produção
Grau III de
fundamentação no
método da
quantificação do
custo
Grau II de
fundamentação no
método da
quantificação do custo
Grau I de
fundamentação no
método da
quantificação do
custo
4 Prazos
Fundamentados com
dados obtidos no
mercado
Justificados Arbitrados X
5 Taxas
Fundamentadas com
dados obtidos no
mercado
Justificados Arbitradas X
6 ModeloDinâmico com fluxo
de caixax
Dinâmico com
equações predefinidasEstático
7Análise setorial e diagnóstico de
mercado
De estrutura,
conjuntura,
tendências e conduta
Da conjunturaSintéticos da
conjunturax
8 Cenários Mínimo de 3 2 1 x
9Análises de sensibilidade do
modelo
Simulações com
discussão do
comportamento do
modelo
Simulações com
identificação das
variáveis mais
significativas
Sem simulação X
PONTUAÇÃO 12 III
FUNDAMENTAÇÃO GRAU II
GRAUS III
Pontos Mínimos
Itens obrigatórios no grau correspondente
2,6,7 e 8, com os
demais no mínimo no
grau II
2,6,7 e 8, no mínimo
no grau II
Todos, no mínimo no
grau I
II I
22 13 9
Graus de Fundamentação no caso de utilização do método involutivo
ITEM DescriçãoPARA IDENTIFICAÇÃO DE VALOR
GRAU III GRAU II GRAU I
Laudo de Avaliação
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> ANEXO V
> FLUXO DE CAIXA
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0ju
n-1
8
1ju
l-18
R$ 0
R$ 0
-R$ 1
87,3
76
R$ 0
-R$ 3
69
-R$ 1
87,7
46
-R$ 1
87,7
46
R$ 9
4,5
52
-R$ 8
4,0
00
R$ 0
R$ 0
R$ 0
R$ 0
R$ 1
0,5
52
R$ 1
0,5
52
R$ 1
0,5
52
-R$ 2
11
R$ 0
-R$ 6
96
-R$ 1
78,1
00
-R$ 1
78,1
00
2ag
o-1
8R
$ 0
R$ 0
-R$ 1
87,3
76
R$ 0
-R$ 2
,940
-R$ 1
90,3
17
-R$ 1
90,3
17
R$ 1
68,0
79
-R$ 8
4,0
70
R$ 0
R$ 0
R$ 0
R$ 0
R$ 8
4,0
09
R$ 8
4,0
09
R$ 8
4,0
09
-R$ 1
,680
R$ 0
-R$ 5
,541
-R$ 1
13,5
29
-R$ 2
91,6
29
3set-
18
R$ 0
R$ 0
-R$ 1
87,3
76
R$ 0
-R$ 5
,513
-R$ 1
92,8
89
-R$ 1
92,8
89
R$ 2
41,6
48
-R$ 8
4,1
39
R$ 0
R$ 0
R$ 0
R$ 0
R$ 1
57,5
09
R$ 1
57,5
09
R$ 1
57,5
09
-R$ 3
,150
R$ 0
-R$ 1
0,3
88
-R$ 4
8,9
19
-R$ 3
40,5
48
4out-
18
R$ 0
R$ 0
-R$ 1
87,3
76
R$ 0
-R$ 8
,087
-R$ 1
95,4
63
-R$ 1
95,4
63
R$ 3
15,2
62
-R$ 8
4,2
09
R$ 0
R$ 0
R$ 0
R$ 0
R$ 2
31,0
52
R$ 2
31,0
52
R$ 2
31,0
52
-R$ 4
,621
R$ 0
-R$ 1
5,2
39
R$ 1
5,7
29
-R$ 3
24,8
18
5nov-1
8R
$ 0
R$ 0
-R$ 1
87,3
76
R$ 0
-R$ 8
,826
-R$ 1
96,2
03
-R$ 1
96,2
03
R$ 3
36,4
62
-R$ 8
4,2
79
R$ 0
R$ 0
R$ 0
R$ 0
R$ 2
52,1
83
R$ 2
52,1
83
R$ 2
52,1
83
-R$ 5
,044
R$ 0
-R$ 1
6,6
32
R$ 3
4,3
04
-R$ 2
90,5
14
6dez-1
8-R
$ 1
,249,1
75
-R$ 1
,249,1
75
-R$ 1
87,3
76
R$ 0
-R$ 9
,786
-R$ 1
97,1
62
-R$ 1
,446,3
37
R$ 2
83,9
18
R$ 0
R$ 3
0,8
14
-R$ 3
5,1
45
R$ 0
R$ 0
R$ 2
79,5
87
R$ 2
79,5
87
R$ 2
79,5
87
-R$ 5
,592
R$ 0
-R$ 1
8,4
40
-R$ 1
,190,7
81
-R$ 1
,481,2
96
7ja
n-1
9-R
$ 1
,249,1
75
-R$ 1
,249,1
75
R$ 0
R$ 0
-R$ 1
0,0
99
-R$ 1
0,0
99
-R$ 1
,259,2
75
R$ 2
84,0
49
R$ 0
R$ 3
9,6
81
-R$ 3
5,1
75
R$ 0
R$ 0
R$ 2
88,5
56
R$ 2
88,5
56
R$ 2
88,5
56
-R$ 5
,771
R$ 0
-R$ 1
9,0
31
-R$ 9
95,5
21
-R$ 2
,476,8
17
8fe
v-1
9-R
$ 1
,249,1
75
-R$ 1
,249,1
75
R$ 0
R$ 0
-R$ 9
,337
-R$ 9
,337
-R$ 1
,258,5
12
R$ 2
31,4
62
R$ 0
R$ 7
0,5
14
-R$ 3
5,2
04
R$ 0
R$ 0
R$ 2
66,7
72
R$ 2
66,7
72
R$ 2
66,7
72
-R$ 5
,335
R$ 0
-R$ 1
7,5
95
-R$ 1
,014,6
70
-R$ 3
,491,4
87
9m
ar-
19
-R$ 1
,249,1
75
-R$ 1
,249,1
75
R$ 0
R$ 0
-R$ 8
,574
-R$ 8
,574
-R$ 1
,257,7
49
R$ 1
78,8
31
R$ 0
R$ 1
01,3
65
-R$ 3
5,2
33
R$ 0
R$ 0
R$ 2
44,9
63
R$ 2
44,9
63
R$ 2
44,9
63
-R$ 4
,899
R$ 0
-R$ 1
6,1
56
-R$ 1
,033,8
41
-R$ 4
,525,3
28
10
abr-
19
-R$ 1
,249,1
75
-R$ 1
,249,1
75
R$ 0
R$ 0
-R$ 6
6,5
21
-R$ 6
6,5
21
-R$ 1
,315,6
96
R$ 1
,365,1
31
R$ 0
R$ 5
70,7
20
-R$ 3
5,2
62
R$ 0
R$ 0
R$ 1
,900,5
89
R$ 1
,900,5
89
R$ 1
,900,5
89
-R$ 3
8,0
12
R$ 0
-R$ 1
25,3
51
R$ 4
21,5
29
-R$ 4
,103,7
99
11
mai-19
-R$ 1
,249,1
75
-R$ 1
,249,1
75
R$ 0
R$ 0
-R$ 9
,711
-R$ 9
,711
-R$ 1
,258,8
87
R$ 8
4,1
05
R$ 0
R$ 2
28,6
56
-R$ 3
5,2
91
R$ 0
R$ 0
R$ 2
77,4
69
R$ 2
77,4
69
R$ 2
77,4
69
-R$ 5
,549
R$ 0
-R$ 1
8,3
00
-R$ 1
,005,2
67
-R$ 5
,109,0
66
12
jun-1
9-R
$ 1
,249,1
75
-R$ 1
,249,1
75
R$ 0
R$ 0
-R$ 9
,287
-R$ 9
,287
-R$ 1
,258,4
62
R$ 6
3,0
78
R$ 0
R$ 2
37,5
77
-R$ 3
5,3
21
R$ 0
R$ 0
R$ 2
65,3
35
R$ 2
65,3
35
R$ 2
65,3
35
-R$ 5
,307
R$ 0
-R$ 1
7,5
00
-R$ 1
,015,9
34
-R$ 6
,125,0
00
13
jul-19
-R$ 1
,249,1
75
-R$ 1
,249,1
75
R$ 0
R$ 0
-R$ 8
,862
-R$ 8
,862
-R$ 1
,258,0
37
R$ 4
2,0
52
R$ 0
R$ 2
46,4
99
-R$ 3
5,3
50
R$ 0
R$ 0
R$ 2
53,2
01
R$ 2
53,2
01
R$ 2
53,2
01
-R$ 5
,064
R$ 0
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R$ 0
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,636,1
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Colliers International Brasil, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of Colliers International Property Consultants, an affiliation of independent companies with over 480 offices throughout more than 61 countries worldwide.
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> ANEXO VII > PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES
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1. Este trabalho, bem como as recomendações e as conclusões nele apresentadas, referem-se
única e exclusivamente ao escopo e às solicitações feitas à COLLIERS pelo CLIENTE e se
destinam tão-somente para os fins contratados e não deve ser utilizado para outra finalidade
e/ou usado por outra pessoa ou entidade que não o CLIENTE.
2. Este trabalho foi preparado por solicitação do CLIENTE de acordo com o pactuado na Proposta
Comercial para a finalidade específica contratada.
3. Os valores e considerações constantes neste trabalho refletem as características do(s)
imóvel(is) e a situação de mercado no momento, não considerando eventos extraordinários e
imprevisíveis, significando que o imóvel foi avaliado no estado em que se apresenta na data
de sua vistoria.
4. O CLIENTE reconhece que o trabalho desenvolvido, no todo ou em parte, foi criado através
de conhecimento, habilidade e experiência adquiridos pela COLLIERS, logo, a
obra/propriedade intelectual é da COLLIERS.
5. Os dados relativos ao(s) imóvel(is) utilizados neste trabalho foram baseados única e
exclusivamente em informações e dados fornecidos pelo CLIENTE, considerados como
verdadeiros e precisos e fornecidos de boa-fé. Portanto, não será imputada à COLLIERS
qualquer responsabilidade por erro ou omissão relacionada às informações fornecidas. A
COLLIERS não se responsabiliza pela documentação enviada para consulta que não esteja
atualizada.
6. A COLLIERS não é responsável por realizar nenhuma investigação independente, auditar ou
realizar qualquer outro tipo de verificação acerca dos dados fornecidos pelo CLIENTE.
7. O CLIENTE aceita que qualquer omissão ou equívoco nos dados e informações por ele
fornecidos pode afetar materialmente a análise e recomendações constantes no trabalho,
eximindo totalmente a COLLIERS de qualquer responsabilidade civil e penal.
8. Para a elaboração do trabalho, foram utilizados dados obtidos no mercado imobiliário local, os
quais foram fornecidos por proprietários de imóveis, corretores, imobiliárias e profissionais
habilitados e especializados e outros e, portanto, são premissas aceitas como válidas,
corretas e fornecidas de boa-fé.
9. O imóvel foi avaliado na suposição de que esteja livre e desembaraçado de quaisquer ônus,
encargos ou gravames de qualquer natureza que possam afetar o seu valor, pressupondo
que seus respectivos títulos estejam corretos.
10. A COLLIERS não efetua medições de campo. Logo, pressupõe-se que as medidas do terreno
e das edificações constantes na documentação apresentada pelo CLIENTE estejam corretas.
Suas características físicas foram obtidas por levantamentos visuais, bem como, não se
responsabiliza por eventuais alterações realizadas no terreno por parte do CLIENTE.
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11. A COLLIERS não realizou análises jurídicas da documentação do(s) imóvel(is), ou seja,
investigações específicas relativas a defeitos em títulos, por não integrar o escopo dos
serviços ora contratados.
12. A COLLIERS não fez consulta aos órgãos públicos de âmbitos Municipal, Estadual, Federal,
Autarquias ou qualquer outro órgão regulador de atividades comerciais, bem como, no que
tange à situação legal e/ou fiscal do(s) imóvel(is).
13. A COLLIERS não assume qualquer responsabilidade pela existência de vícios de construção
do(s) imóvel(is), sejam eles aparentes e/ou ocultos, nem por eventuais problemas estruturais
e/ou de fundação, sendo considerado que as edificações atendam às normas construtivas,
de segurança contra incêndio, de salubridade e de segurança.
14. Não foram levantados passivos ambientais, sanitários ou arqueológicos bem como não foram
realizados estudos sanitários, arqueológicos, de subsolo e de impacto ambiental relativos
ao(s) imóvel(is) em estudo.
15. Não foram realizados estudos de engenharia nem sondagens no solo do imóvel, presumindo-
se que seja similar aos comparativos de mercado.
16. Este laudo deve sempre ser utilizado em sua íntegra, não tendo credibilidade se analisado
parcialmente ou apresentado em excertos, pois pode levar a conclusões errôneas.
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