Terreno na esquina das ruas Lauro demeritoinvestimentos.com.br/wp-content/uploads/2018/... · Data de Referência Junho de 2018 Endereço Esquina das ruas Lauro de Freitas e Novo

Laudo de Avaliação

Colliers International do Brasil

Colliers International Brasil, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of Colliers International Property Consultants, an affiliation of independent companies with over 480 offices throughout more than 61 countries worldwide.

Rua das Olimpíadas, 205 – 1º andar

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Laudo de Avaliação Terreno na esquina das ruas Lauro de

Freitas e Novo Oriente do Piauí

Vila Sílvia – São Paulo – SP

Mérito Investimentos

Junho, 2018

Laudo nº 6.993/18


Colliers International do Brasil




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08 de agosto de 2018

MÉRITO INVESTIMENTOS

Referência: Laudo de Avaliação do imóvel formado pelos terrenos das matrículas nos 127.572,

127.573, 127.574 e 127.575, situado em São Paulo – SP.

Endereço: Esquina das ruas Lauro de Freitas e Novo Oriente do Piauí – Vila Sílvia – São

Paulo–SP.

De acordo com a proposta nº 5.926/2018, assinada em 28 de maio de 2018, a Colliers vistoriou

o imóvel mencionado acima, na data de 22 de junho de 2018, e realizou uma análise do imóvel

a fim de estimar seu valor de mercado para venda considerando-se o projeto apresentado pelo

cliente.

Na hipótese de ocorrer dúvidas sobre a avaliação e/ou metodologia, a Colliers está à disposição

para os esclarecimentos que se fizerem necessários.

Atenciosamente,

COLLIERS INTERNATIONAL DO BRASIL.

CREA 0931874

Cópia Digital

Paula Casarini, MRICS

CREA 5.060.339.429/D

Vice-president

São Paulo & CIVAS

Cópia Digital

Mony Lacerda Khouri, MRICS

CAU 66948-2

Executive Manager

CIVAS




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Índice

1. SUMÁRIO EXECUTIVO ........................................................................................................ 2

2. TERMOS DA CONTRATAÇÃO ............................................................................................ 3

3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO ....................................................................................... 5

3.1 ASPECTOS DE LOCALIZAÇÃO ................................................................................... 5 3.2 DESCRIÇÃO DO ENTORNO ........................................................................................ 6 3.3 ZONEAMENTO ............................................................................................................. 7

4. CARACTERIZAÇÃO DA PROPRIEDADE ........................................................................... 8

4.1 DESCRIÇÃO DO TERRENO ........................................................................................ 8

5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO ........................................................................................... 9

6. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL .................................................................................................. 13

6.1 REFERÊNCIAS NORMATIVAS .................................................................................. 13 6.2 METODOLOGIA .......................................................................................................... 13 6.3 PREMISSAS ................................................................................................................... 13

6.3.1 Projeto ..................................................................................................................... 13 6.3.2 Datas ....................................................................................................................... 14 6.3.3 Despesas projetadas ............................................................................................... 14 6.3.4 Receitas projetadas ................................................................................................. 15 6.3.5 Comissão de venda ................................................................................................. 16 6.3.6 Inadimplência .......................................................................................................... 16 6.3.7 Impostos .................................................................................................................. 16 6.3.8 Taxa de desconto .................................................................................................... 16

6.4 VALOR DO TERRENO ...................................................................................................... 16 6.5 VALOR DE VENDA DOS APARTAMENTOS ........................................................................... 17

6.5.1 Metodologia ............................................................................................................. 17 6.5.2 Elementos comparativos ......................................................................................... 17 6.5.3 Tratamento por Fatores ........................................................................................... 17 6.5.4 Situação paradigma ................................................................................................. 22 6.5.5 Valor unitário ........................................................................................................... 22 6.5.6 Valor de venda de cada apartamento ..................................................................... 22

7. APRESENTAÇÃO FINAL DE VALORES .......................................................................... 23

8. TERMO DE ENCERRAMENTO .......................................................................................... 24

ANEXOS

I – RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

II – ELEMENTOS COMPARATIVOS

III – TRATAMENTO POR FATORES

IV – ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

V – FLUXO DE CAIXA

VI – DOCUMENTOS

VII – PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES




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1. SUMÁRIO EXECUTIVO

Jabaquara – São Paulo

Solicitante MÉRITO INVESTIMENTOS

Finalidade e Uso pretendido Estimativa do Valor de Mercado

Data de Referência Junho de 2018

Endereço Esquina das ruas Lauro de Freitas e Novo Oriente do Piauí– Vila Sílvia

Município São Paulo – SP

Área de Terreno 1.840,00 m² (de acordo com as cópias das certidões das matrículas nos 127.572, 127.573, 127.574 e 127.575 do 12º Serviço de Registro de Imóveis de São Paulo–SP, atualizadas até 22/01/2010, fornecidas pela cliente)

Tipologia do Imóvel Terreno sem benfeitorias

Metodologia (s) Método Involutivo para estimativa do valor do terreno Método Comparativo Direto para estimativa dos valores dos apartamentos

Valor de Mercado para Venda R$ 2.700.000,00 (Dois milhões e setecentos mil reais)

Nota: Foi considerada a doação de 72,71m² de terreno, resultando a área total de 1.767,29m², conforme

planilha do projeto fornecida pela cliente.




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2. TERMOS DA CONTRATAÇÃO

De acordo com a Proposta nº 5.926/2018, assinada em 28 de maio de 2018, a Colliers

International do Brasil (“Colliers”) realizou a avaliação do imóvel, localizado na esquina das ruas

Lauro de Freitas e Novo Oriente do Piauí – Vila Sílvia – São Paulo – SP, para a data-base de

junho de 2018 para MÉRITO INVESTIMENTOS, doravante chamada “Cliente”.

A Colliers entendeu que a Cliente necessitava de uma avaliação com a estimativa do valor de

mercado para venda do referido imóvel localizado em São Paulo – SP, considerando-se o projeto

apresentado pela cliente, de acordo com o escopo estabelecido na supramencionada proposta

aceita pela Cliente, com a análise dos documentos solicitados (expostos nos anexos deste laudo)

à Cliente e recebidos pela Colliers, entrevistas com a Cliente, visita técnica ao imóvel e à região

onde se localiza o imóvel, pesquisas e entrevistas com participantes do mercado e de órgãos

públicos, realização de cálculos e elaboração deste relatório contendo toda a informação

verificada e os cálculos realizados.

A Cliente solicitou à Colliers a estimativa do valor de mercado para aquisição. Portanto este

documento foi preparado para auxiliar a Cliente no processo de uso interno, considerando as

práticas e padrões profissionais aplicáveis de acordo com a Norma Brasileira de Avaliações NBR

14.653 da ABNT – Associação Brasileira e Normas Técnicas, em todas as suas partes, além dos

padrões de conduta e ética profissionais estabelecidos no Red Book em sua edição 2014 editada

pelo Royal Institution of Chartered Surveyors (“RICS”) e nas normas do International Valuation

Standards Council (“IVSC”), nos seus pronunciamentos 101 – Scope of Work, 102 –

Implementation e 103 – Reporting.

A base de valor adotada foi a do Valor de Mercado, definida pelo Red Book como:

Valor de mercado

O valor estimado pelo qual um ativo ou passivo devem ser negociados na data da avaliação

entre um comprador e um vendedor dispostos, em uma transação normal de mercado, depois

de um tempo de marketing adequado e em que as partes atuaram de forma esclarecida, com

prudência e sem compulsão.

Este laudo de avaliação reflete premissas amplamente utilizadas por participantes do mercado,

elencando sempre aqueles que são relevantes na sua área de atuação e em sua região

geográfica, assumindo-se que são independentes, especialistas e que possuem bom

conhecimento sobre o mercado.

Adicionalmente, a Cliente entende que qualquer omissão ou falta de informação podem impactar

e afetar o resultado dos trabalhos e, consequentemente, a análise realizada apresentada neste

laudo.




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A Cliente quando do recebimento do Relatório reconhece que conduzirá sua própria análise e

tomará a sua decisão, quanto a prosseguir ou não com a transação de forma independente, não

imputando responsabilidade à Colliers.




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3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

3.1 ASPECTOS DE LOCALIZAÇÃO

Endereço : Esquina das ruas Lauro de Freitas e Novo Oriente do Piauí– Vila Sílvia

Cidade – Estado : São Paulo – SP

Densidade de Ocupação : Alta

Padrão Econômico : Médio-baixo

Categoria de Uso Predominante : Residencial

Valorização Imobiliária : Estável

Vocação : Residencial

Acessibilidade : Média

FIGURA 1 – MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL NO MUNICÍPIO – FONTE: GOOGLE MAPS




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FIGURA 2 – VISTA AÉREA COM LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL E ENTORNO – FONTE: GOOGLE EARTH

3.2 DESCRIÇÃO DO ENTORNO

Resumidamente, o entorno possui as seguintes características:

Ocupação da Região: Homogênea

Ocupação Industrial: Existente de padrão médio-baixo

Ocupação Comercial: Existente de padrão médio-baixo

Ocupação Residencial: Existente de padrão médio-baixo

Distância do Centro: 20 km

Melhoramentos Públicos: Rede de Água; Rede de Esgoto Sanitário; Rede de Esgotamento de Águas Pluviais; Rede de Telefonia; Rede de Energia elétrica; Iluminação Pública; Pavimentação; Guias e Sarjetas; Gás Encanado e Coleta de Lixo.

Atividades existentes em um raio de 500m:

Residências de pequeno porte, além de edifícios residenciais populares e comércio de características locais.




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3.3 ZONEAMENTO

De acordo com o Plano Diretor da cidade de São Paulo, Lei nº 16.050/14 e a Lei de Zoneamento

nº 16.402/16, o imóvel está localizado na Zona Especial de Interesse Social (ZEIS-5).

FIGURA 3 – MAPA DE ZONEAMENTO – FONTE: PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO

Os índices urbanísticos previstos para essas zonas são:

• Coeficiente de Aproveitamento Básico = 1,00 vez a área do terreno

• Coeficiente de Aproveitamento Máximo = 4,00 vezes a área do terreno

• Taxa de Ocupação = 0,70 vezes a área do terreno




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4. CARACTERIZAÇÃO DA PROPRIEDADE

4.1 DESCRIÇÃO DO TERRENO

O terreno possui as seguintes características:

Frente:

40,00m de frente para a rua Lauro de Freitas e 40,00m para a Rua Novo Oriente do Piauí, conforme as cópias das certidões das matrículas nos 127.572, 127.573, 127.574 e 127.575 do 12º Serviço de Registro de Imóveis de São Paulo–SP, fornecidas pelo cliente) e medidas constantes da Planta-Quadra Fiscal da PMSP, referentes à Quadra 172 do Setor 130

Configuração: Polígono irregular

Dimensão:

1.840,00 m² (de acordo com as cópias das certidões das matrículas nos 127.572, 127.573, 127.574 e 127.575 do 12º Serviço de Registro de Imóveis de São Paulo–SP, fornecidas pelo cliente)

Infraestrutura: O terreno recebe os serviços de infraestrutura básica citados no item 3.2 Melhoramentos Públicos

Acesso: Ruas Lauro de Freitas e Novo Oriente do Piauí

Topografia: Plana

Aproveitamento do Terreno:

Trata-se de um terreno bruto sem ocupação e sem construções, com potencial para desenvolvimento.

Nota: Foi considerada a doação de 72,71m² de terreno, resultando a área total de 1.767,29m², conforme

planilha do projeto fornecida pela cliente.

FIGURA 5 – LIMITES APROXIMADOS DO TERRENO




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5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO

Mercado Imobiliário Regional

De acordo com os dados do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), a venda das

1.802 unidades residencias no mês de abril de 2018 representa um aumento de 48,70% em

relação ao mesmo período do ano anterior.

A pesquisa desenvolvida pelo Secovi-SP revelou ainda que no acumulado dos últimos 12 meses

(maio de 2017 a abril de 2018) foram vendidas cerca de 27.000 unidades residências, o que

corresponde a um aumento de aproximadamente 70% em relação ao período de 12 meses

imediatamente anterior (maio de 2016 a abril de 2017).

FONTE: SECOVI-SP

A capital paulista encerrou o mês de abril com a oferta de 18.313 unidades disponíveis para

venda. Esta oferta é formada por imóveis na planta, em construção e prontos (estoque), lançados

nos últimos 36 meses (maio de 2015 a abril de 2018). Houve redução de 5,1% em relação a

março de 2018 (19.307 unidades) e de 18,7% em comparação a abril de 2017 (22.528 unidades).

A metodologia da pesquisa, adotada desde 2004, filtra os empreendimentos com mais de 36

meses, porque, após esse período, a dinâmica de comercialização é diferente, com muitos

imóveis prontos e ocupados. Apesar desse filtro, a pesquisa continua acompanhando a

comercialização dos empreendimentos.

De acordo com dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), a cidade

de São Paulo registrou, em abril de 2018, volume de 1.181 unidades residenciais lançadas –

6,7% inferior ao resultado de março (1.266 unidades) e 11,6% acima do total de abril de 2017




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(1.058 unidades).

FONTE: SECOVI-SP

No acumulado de 12 meses (maio de 2017 a abril de 2018), foram lançadas 31.299 unidades

residenciais na capital paulista, 53,5% acima das 20.386 unidades do período anterior (maio de

2016 a abril de 2017).

FONTE: SECOVI-SP

A Pesquisa do Mercado Imobiliário do Secovi-SP registrou na cidade de São Paulo um total de

1.802 unidades residenciais novas comercializadas. O indicador VSO (Vendas sobre Oferta),

que apura a porcentagem de vendas em relação ao total de unidades ofertadas, foi de 9,0% em

abril, representando queda em relação ao VSO de 11,9% registrado em março e elevação frente

ao índice de 5,1% de abril de 2017. O VSO de 12 meses (maio de 2017 a abril de 2018) ficou

em 51,4%, correspondendo a uma variação positiva de 3,8% em relação aos 49,5% do período

imediatamente anterior (abril de 2017 a março de 2018), e um crescimento de 42,1% quando

comparado aos 36,2% do acumulado de maio de 2016 a abril de 2017.

As tabelas a seguir mostram dados da Capital por número de dormitórios, zona da cidade, área

útil e preço.




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Vê-se, pela análise das tabelas acima, que o produto a ser desenvolvido está entre os de maior

velocidade de venda sobre oferta em todos os quesitos considerados.

Em relação ao terreno avaliando, sua localização favorece à incorporação residencial, a exemplo

do que já ocorre na região. Os condomínios residenciais próximos ao terreno estudado são, em

sua maioria, de apartamentos de aproximadamente 50,00m² e possuem padrão médio-baixo.

A pesquisa realizada na região identificou apartamentos disponíveis para venda que possuem

áreas privativas que variam entre 40,00m² e 51,00m² com valores pedidos entre R$ 169.000,00

e R$ 290.000,00.

Pode-se estabelecer a seguinte relação entre o imóvel e a situação do mercado atual:




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Cenário de Liquidez: Médio

Quantidade de ofertas de bens similares: Baixa

Absorção do bem pelo mercado para venda: Média

Prazo de absorção para venda: 12 meses

Público-alvo: Investidores de médio e grande portes e

incorporadoras.




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6. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

6.1 REFERÊNCIAS NORMATIVAS

A metodologia básica aplicada no trabalho fundamenta-se na NBR-14653 - Norma Brasileira para

Avaliação de Bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), em suas partes 1:

Procedimentos Gerais, 2: Imóveis Urbanos e 4: Empreendimentos.

Foi utilizada também a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos – versão 2011, publicada pelo

IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, Departamento de São Paulo.

Foram observados os padrões de conduta e ética profissionais estabelecidos no Red Book em

sua edição 2014 editada pelo Royal Institution of Chartered Surveyors (“RICS”) e nas normas do

International Valuation Standards Council (“IVSC”), nos seus pronunciamentos 101 – Scope of

Work, 102 – Implementation e 103 – Reporting.

6.2 METODOLOGIA

Para estimar o valor do terreno foi aplicado o Método Involutivo, o qual identifica o valor do bem

alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade

técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do

bem e com as condições de mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis

para a execução e comercialização do produto.

6.3 PREMISSAS

Para a elaboração do estudo de avaliação foram projetadas as seguintes premissas:

6.3.1 PROJETO

O projeto considerado nesta avaliação corresponde ao projeto de um empreendimento projeto e

apresentado pela cliente e que ainda não foi aprovado pela Prefeitura de São Paulo.

Por não fazer parte do escopo deste trabalho, a Colliers não efetuou estudos com o objetivo de

verificar a possibilidade ou não da aprovação do projeto apresentado.

O projeto a ser executado apresenta as seguintes características:

• Área total construída: 15.509,54m²

• Área privativa: 7.359,84m²

• Número de unidades: 171




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6.3.2 DATAS

A tabela abaixo mostra as datas consideradas para execução da obra, bem como a data

estimada para o lançamento do projeto:

TABELA 6 – DATAS

6.3.3 DESPESAS PROJETADAS

As despesas para o desenvolvimento do empreendimento foram lançadas em um fluxo de caixa,

considerando as premissas a seguir:

6.3.3.1 ÁREA EQUIVALENTE

Para o cálculo do custo de construção, é preciso adequar os custos das diferentes partes que

compõem um imóvel, através da área equivalente e a utilização de um único custo unitário de

construção, conforme indicado pela NBR 12.721 - Avaliação de Custos de Construção para

Incorporação Imobiliária e Outras Disposições para Condomínios Edilícios.

Utilizou-se nesta avaliação a área equivalente apresentada no projeto fornecido pelo cliente, ou

seja, 12.879,35m².

6.3.3.2 CUSTO UNITÁRIO DE CONSTRUÇÃO

O Custo Unitário de Construção foi obtido a partir do levantamento de mercado efetuado pela

Editora PINI publicado na Revista Guia da Construção, que apresenta um custo unitário básico

de construção para diversos tipos e imóvel de diferentes padrões construtivos, referidos a uma

determinada data-base (Dez/2017).

TABELA 8 - CUSTO UNITÁRIO DE CONSTRUÇÃO

Etapa Início Prazo (meses) Término

Lançamento jun-18 6 nov-18

Construção dez-18 18 mai-20

Habite-se jun-20 1 jun-20

Repasse jul-20 1 jul-20

Custo Unitário Básico: R$ 1.336,30

Atualização: 1,28% = 17,06 /m²R$

Subtotal1 1.353,36 /m²R$

Custos Adicionais

Elevadores 5,00% = 67,67 /m²R$

Projeto 2,50% = 33,83 /m²R$



Despesas Indiretas 20,00% = 290,97 /m²R$

Custo Unitário de Construção = 1.745,83 /m²R$




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A atualização do custo unitário de construção corresponde ao INCC acumulado entre a data de

publicação do unitário de construção e a data-base desta avaliação.

O valor da construção é dado pelo produto entre o custo unitário e a área construída equivalente,

ou seja:

Custo total de construção = Custo unitário de construção X Área equivalente

Custo total de construção = R$ 1.745,83/m² X 12.879,35 m²

Custo total de construção = R$ R$ 22.485.156

Projetou-se que o desembolso de caixa referente ao custo total de construção ocorrerá em 18

parcelas iguais, com seu início no mês de dezembro de 2018.

6.3.3.3 OUTRAS DESPESAS

Considerou-se a existência de outras despesas conforme abaixo:

a. Incorporação – 5,00% do custo total de obras

b. Marketing – 3,50% do Valor Geral de Vendas

6.3.3.4 OUTORGA ONEROSA

Conforme Art. 16 da Seção II do Decreto Municipal n.º 57.377, de 11/10/2016, “Nas ZEIS 1, 2, 3,

4 e 5, a concessão do direito de construir acima do coeficiente de aproveitamento básico até o

limite do coeficiente de aproveitamento máximo é gratuita para todas as categorias de uso

integrantes de EZEIS”.

6.3.4 RECEITAS PROJETADAS

Estimou-se as receitas do empreendimento conforme abaixo:

6.3.4.1 VALOR DE VENDA DAS UNIDADES

Para as características dos empreendimentos projetados, considerou-se o valor unitário de

venda de R$ 4.879,18/m² ou R$ 210.000,00 por apartamento, considerando a média de 43,04m²

de área útil por apartamento, conforme item 6.5 VALOR DE VENDA DOS APARTAMENTOS

verificado adiante.

Considerando-se a existência de 171 apartamentos, estima-se o VGV – Valor Geral de Vendas

do empreendimento em R$ 35.910.000,00.

Considerou-se ainda que o valor de venda das unidades sofrerá crescimento real de 1% a.a.




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Considerou-se a venda das unidades conforme tabela abaixo:

• Entrada / 30 / 60 90: 2,50% do valor da unidade cada parcela

• Mensais: 10% do valor da unidade em 10 parcelas

• Parcela anual: 10% do valor da unidade em 1 parcela

6.3.4.2 VELOCIDADE DE VENDA DOS APARTAMENTOS

Com base no que foi apurado na pesquisa de mercado estimou-se que as 171 unidades serão

vendidas em 28 meses a contar da data estimada para o lançamento.

6.3.5 COMISSÃO DE VENDA

Considerou-se o pagamento de comissão ao agente imobiliário responsável pela

comercialização das unidades à razão de 3,00% do valor de venda da unidade.

6.3.6 INADIMPLÊNCIA

Considerou-se a existência de inadimplência à razão de 2,00% da receita líquida de comissão.

Estimou-se que a recuperação desta inadimplência se dará ao final do fluxo de recebimento das

unidades.

6.3.7 IMPOSTOS

Considerou-se também pagamento de impostos à razão de 6,73% do valor de venda das

residências, conforme informado pelo cliente.

6.3.8 TAXA DE DESCONTO

Para a determinação do valor do projeto, o fluxo de caixa foi descontado a uma taxa de 20% a.a.

que hipoteticamente se igualará à TIR (taxa interna de retorno) do investimento, o custo de

oportunidade e os riscos envolvidos.

6.4 VALOR DO TERRENO

O valor do projeto corresponde ao Valor Presente Líquido – VPL do fluxo de caixa mensal

apresentado no anexo V deste relatório e foi estimado em:

Valor de mercado:

R$ 2.700.000,00

(Dois milhões e setecentos mil reais)




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6.5 VALOR DE VENDA DOS APARTAMENTOS

6.5.1 METODOLOGIA

Para o cálculo do valor do valor unitário de venda dos apartamentos foi aplicado o Método

Comparativo Direto de Dados de Mercado, mediante o qual o valor dos apartamentos é obtido

pela comparação direta com outros imóveis semelhantes situados na mesma região

geoeconômica.

6.5.2 ELEMENTOS COMPARATIVOS

Foram realizadas pesquisas na região onde está o imóvel em análise, com a finalidade de

investigar residências disponíveis para venda.

O campo amostral utilizado para estimativa do valor do imóvel é composto por 7 (sete) elementos

comparativos que compõem o Anexo II – Elementos Comparativos.

Os imóveis pesquisados apresentam diferentes características como localização e área, que

impossibilitam uma comparação direta apenas de seus preços unitários, motivo pelo qual foi

empregado o Tratamento por Fatores para a determinação do valor unitário.

6.5.3 TRATAMENTO POR FATORES

No presente trabalho foram utilizados os seguintes fatores de homogeneização:

Fator de Fonte

Com a finalidade de isolar a eventual existência da elasticidade das ofertas, os preços unitários

pedidos nos elementos comparativos relativos a ofertas foram abatidos em 10%, para posterior

consideração dos dados nos cálculos estatísticos.

Fator de Transposição

Para a transposição de valores do local onde se encontram os elementos comparativos para o

local de referência, eleito como o de situação do imóvel, foram utilizados índices determinados e

aferidos no local.

Os índices utilizados foram baseados na seguinte escala de valores:




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I. Equipamentos Urbanos

Variáveis Sim Não

Trafegabilidade 20 0

Luz Domiciliar 13 0

Rede de Água 11 0

Luz Pública 7 0

Guias e Sarjetas 5 0

Rede de Esgoto 4 0

Telefonia 2 0

Gás 1 0

Pavimentação Distância ao Transporte

Coletivo Largura da Via

Asfalto: 17 Até 100m: 15 Praças: 5

Paralelepípedo: 16 De 100 a 300m: 10 Acima de 20m: 5

Cascalho ou Pedra:

8 De 300 a 500m: 5 De 10 a 20m: 3

Terra: 5 Acima de 500m: 0 Até 10m: 1

II. Características da Região

Densidade de Ocupação

Nível Econômico Fator Comercial

De 100% a 70% : 1,00

Classe Alta: 1,50 a 2,00 Alto: 1,00

Classe Médio-Alta: 1,25 a 1,50 Médio-Alto: 0,95

De 70% a 40%: 0,95 Classe Média 1,00 a 1,25 Médio: 0,90

Abaixo de 40%: 0,90

Classe Médio-Baixa: 0,85 a 1,00 Médio-Baixo: 0,85

Classe Baixa: 0,70 a 0,85 Baixo: 0,80




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Os Índices de Local correspondentes ao imóvel avaliado e aos comparativos foram calculados

pela soma dos pontos relacionados a cada atributo das tabelas do Grupo I – Equipamentos

Urbanos multiplicada pelos fatores constantes na tabela do Grupo II – Características da Região.

Como o fator transposição refere-se à variação do preço dos imóveis em função da localização,

sua aplicação ocorre apenas na parcela referente à cota-parte terreno e será considerado de

acordo com a seguinte fórmula:

Ftransp = 1 + (((ILAVA – ILCOMP) / ILCOMP)) x pt)

Onde:

Ftransp: Fator Transposição

ILAVA: Índice de Local correspondente ao Imóvel Avaliando

ILCOMP: Índice de Local correspondente ao Elemento Comparativo

pt: Participação do valor do terreno no valor total dos imóveis

Fator Padrão Construtivo

Para a transformação do padrão construtivo de todos os elementos em uma situação comum,

eleita como a do imóvel avaliando, foi utilizado o estudo Valores de Edificações de Imóveis

Urbanos - IBAPE/SP - Versão 2002, concebido a partir de estudos anteriores realizados pela

Comissão de Peritos nomeada pelo Provimento nº 02/86 dos MM. Juízes de Direito das Varas

da Fazenda Municipal da Capital de São Paulo.

Grupo Padrão Valor

Mínimo Valor Médio

Valor Máximo

Apartamentos

Econômico 0,600 0,810 1,020

Simples

Sem Elevador 1,032 1,266 1,500

Com Elevador 1,260 1,470 1,680

Médio

Sem Elevador 1,512 1,746 1,980

Com Elevador 1,692 1,926 2,160

Superior

Sem Elevador 1,992 2,226 2,460

Com Elevador 2,117 2,406 2,640

Fino 2,652 3,066 3,480

Luxo Acima de 3,49

Fonte: Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP - Versão 2002




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Como o fator padrão construtivo refere-se à variação do preço dos imóveis em função do padrão

da construção, sua aplicação ocorre apenas na parcela referente à cota-parte construção e será

considerado de acordo com a seguinte fórmula:

Fpc = 1 + (((PdAVA – PdCOMP) / PdCOMP)) x pc)

Onde:

Fpc: Fator Padrão Construtivo

PdAVA: Padrão Construtivo correspondente ao Imóvel Avaliando

PdCOM: Padrão Construtivo correspondente ao Elemento Comparativo

pc: Participação do valor da construção no valor total dos imóveis

Fator Depreciação

Conforme preconizações do estudo supramencionado o critério especificado para a

transformação do estado de conservação de todos os elementos é uma adequação do método

Ross/Heidecke que leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como

o estado de conservação da edificação, na avaliação de seu valor de locação.

O Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação (FOC) é determinado pela

expressão:

FOC = R + K x (1-R)

Onde:

R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal.

K = coeficiente de Ross/Heidecke

Grupo Padrão Vida Útil (Anos)

Valor Residual

(R)

Apartamentos

Econômico 60 0,20

Simples 60 0,20

Médio 60 0,20

Superior 60 0,20

Fino 50 0,20

Luxo 50 0,20





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Referência Estado da Edificação Depreciação

A Novo 0%

B Entre Novo e Regular 0,32%

C Regular 2,52%

D Entre Regular e Necessitando de Reparos Simples 8,09%

E Necessitando de Reparos Simples 18,10%

F Entre Necessitando de Reparos Simples a Importantes 33,20%

G Necessitando de Reparos Importantes 52,60%

H Entre Necessitando de Reparos Importantes a Edificação sem Valor

75,20%

I Edificação sem Valor 100%


O fator de depreciação física k é obtido através de uma tabela de dupla entrada, na qual se

encontra, nas linhas a relação percentual entre a idade da edificação na época de sua avaliação

e a vida referencial relativa ao padrão dessa construção. Nas colunas utiliza-se a letra

correspondente ao estado de conservação da edificação, fixado segundo as faixas especificadas.

Levando-se em conta que o estado de conservação somente irá influir na parcela-construção,

este fator será ponderado a partir da porcentagem referente ao valor da construção, verificada,

de forma geral, no valor de locação de imóveis comerciais.

Fdep = 1 + (((FOCAVA – FOCCOMP) / FOCCOMP)) x pc)

Onde:

Fdep: Fator Depreciação

FOCAVA: Fator de Obsolescência e Conservação correspondente ao Imóvel Avaliando

FOCCOMP: Fator de Obsolescência e Conservação correspondente ao Elemento Comparativo

pc: Participação do valor da construção no valor total dos imóveis




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6.5.4 SITUAÇÃO PARADIGMA

A situação paradigma que possibilitou a homogeneização dos valores é a seguinte:

6.5.5 VALOR UNITÁRIO

Homogeneizados os elementos que compõem o campo amostral através de fatores de fonte,

localização e área, padrão construtivo e depreciação, conforme Anexo 2 – Tratamento por

Fatores obteve-se o seguinte valor unitário básico:

. Valor Unitário de Venda: R$ 4.928,57/m²

6.5.6 VALOR DE VENDA DE CADA APARTAMENTO

Multiplicando o valor unitário adotado pela área útil do apartamento, obtém-se em números

redondos o seguinte resultado:

Valor de Venda: R$ Valor Unitário de Venda x Área privativa do apartamento

Valor de Venda: R$ 4.928,57 /m² x 43,04 m²

Valor de Venda: R$ 212.125,78

Em números redondos:

Valor de Venda: R$ 210.000,00

Área Privativa: 43,04 m²

Índice de Local: 81,90

Padrão da Construção: 1,926

Estado de Conservação: A

Idade Considerada (anos): 0

Vida Útil Referencial (anos): 60

Fator de Depreciação: 1,000

Cota-parte de construção: 90%

Cota-parte de terreno: 10%

SITUAÇÃO PARADIGMA




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7. APRESENTAÇÃO FINAL DE VALORES

VALOR DE MERCADO PARA VENDA R$ 2.700.000,00

O método involutivo foi utilizado por expressar melhor o valor do terreno com potencial

construtivo elevado adequado à incorporação vertical.

O Método Involutivo identifica o valor do bem alicerçado no seu aproveitamento eficiente,

baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético

empreendimento compatível com as características do bem e com as condições de mercado no

qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para a execução e comercialização do

produto

Com base nas informações fornecidas, nas análises realizadas e nos resultados contidos neste

relatório, o valor de mercado para venda, para o mês de junho de 2018, foi estimado em:

VALOR DE MERCADO PARA VENDA

R$ 2.700.000,00

(Dois milhões e setecentos mil reais)




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8. TERMO DE ENCERRAMENTO

Este trabalho foi realizado com isenção de ânimos, é independente e totalmente livre de

quaisquer vantagens ou envolvimento do profissional responsável.

Este laudo é composto por 24 (vinte e quatro) páginas e 7 (sete) anexos.

São Paulo, 08 de agosto de 2018

COLLIERS INTERNATIONAL DO BRASIL

CREA 0931874

Cópia Digital

Paula Casarini, MRICS

CREA 5.060.339.429/D

Responsável Técnica | Vice-presidente

São Paulo & CIVAS

Cópia Digital

Mony Lacerda Khouri, MRICS

CAU 66948-2

Executive Manager

CIVAS






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.

> ANEXOS 01

Elementos Comparativos

> ANEXO I

> RELATÓRIO FOTOGRÁFICO






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Vista externa do terreno

Vista externa do terreno






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Via de acesso ao terreno

Via de acesso ao terreno






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Vista interna do terreno

Vista interna do terreno






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> ANEXOS 02

Tratamento por fatores

Valor unitário de locação

> ANEXO II

> ELEMENTOS COMPARATIVOS






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(013)

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(11)

94012-9

316

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> ANEXO III

> TRATAMENTO POR FATORES






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Homogeneização dos Valores Unitários

Os Valores Unitários Homogeneizados constantes na tabela abaixo foram homogeneizados por

tratamento de fatores através da seguinte fórmula:

Valor Unitário Homogeneizado = Valor Unitário x Fator Final

Cálculo do Valor Unitário Básico

O Valor Unitário Básico por unidade de área corresponde ao valor a ser multiplicado pela área a

fim de se identificar o valor do imóvel. Este valor corresponde à média dos preços

homogeneizados, após análise de discrepância na faixa de 30% acima e abaixo do valor médio

(limites inferior e superior).

Como todos os valores estão dentro do intervalo definido pelos limites inferior e superior, a média

saneada coincide com a média simples e representa o valor unitário básico de venda para as

residências.

Apresentação

dos Fatores

Comparativo

Valor Unitário

(descontado fator

oferta)

Fator TransposiçãoFator Padrão

Construtivo

Fator de

Depreciação

Fator Final

(Ʃ fn - n + 1)

Valor Unitário

Homogeneizado

1 R$3.802,50 0,995 1,132 1,009 1,136 R$ 4.319,64/m²

2 R$4.591,84 0,995 1,000 1,009 1,004 R$ 4.610,21/m²

3 R$3.673,47 1,000 1,124 1,123 1,247 R$ 4.580,82/m²

4 R$3.420,00 0,995 1,279 1,485 1,759 R$ 6.015,78/m²

5 R$4.595,74 0,979 1,000 1,028 1,007 R$ 4.627,91/m²

6 R$5.135,29 0,983 1,000 1,028 1,011 R$ 5.191,78/m²

7 R$4.224,49 0,973 1,124 1,123 1,220 R$ 5.153,88/m²

Soma: R$ 34.500,01 /m²

Total de Comparativos: 7

Valor Médio dos Comparativos: R$ 4.928,57 /m²

Intervalo para Saneamento

Limite Inferior: R$ 3.450,00 /m²

Limite Superior: R$ 6.407,14 /m²

Média Saneada

Soma: R$ 34.500,01 /m²

Total de Comparativos: 7

Valor Médio dos Comparativos: R$ 4.928,57 /m²

VALOR UNITÁRIO BÁSICO






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Intervalo de Confiança

O intervalo de confiança é o intervalo de valores calculados pela aplicação da distribuição t de

Student para um determinado nível de confiança.

Considerando-se a aplicação da teoria da pequena amostra de Student (número de amostras <

30), são identificados os limites de valor usando a seguinte fórmula:

Limite = Valor Unitário Básico ± tc (σ/√n)

Onde:

tc: Ponto Crítico, considerando-se 80% de probabilidade, conforme definido pela Norma

Brasileira e os graus de liberdade da amostra (número de amostras – 1) conforme tabela da

Distribuição t de Student

σ: Desvio-padrão da amostra

n: Número de elementos da Amostra

Intervalo de Confiança

Número de Amostras: 7

# Graus de Liberdade: 6

Tabela t (tc de Student): 1,44

Desvio Padrão: 575,26








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Campo de Arbítrio

Campo de arbítrio é o intervalo com amplitude de até 15% em torno da estimativa de tendência

central utilizada na avaliação que pode ser utilizado quando variáveis relevantes para a avaliação

do imóvel não tenham sido contempladas no modelo, por escassez de dados de mercado ou

porque essas variáveis não se apresentaram estatisticamente significantes, desde que o

intervalo de mais ou menos 15% seja suficiente para absorver as influências não consideradas”

Campo de Arbítrio

Intervalo Efetivo



Campo de Arbítrio








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> ANEXO IV

> ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO






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De acordo com o item “Especificação das Avaliações” da NBR 14653-2: 2011 (ABNT) - Avaliação

de Bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas – Parte 2: Imóveis Urbanos, o presente

trabalho avaliatório apresentou os Graus de Fundamentação e de Precisão a seguir descritos:

Grau de Fundamentação

Grau de Precisão

1Caracterização do Imóvel

Avaliando

Completa quanto a todos os

fatores analisados

Completa quanto aos fatores

utilizados no tratamentoAdoção de situação paradigma X

2

Quantidade mínima de

dados de mercado

efetivamente utilizados

12 5 X 3

3Identificação de Dados de

Mercado

Apresentação de informações

relativas a todas as

características dos dados

analisados, com foto e

características observadas pelo

autor do laudo




analisados

X




correspondentes aos fatores

utilizados

4

Intervalo admissível de

ajuste para o conjunto de

fatores

0,80 a 1,25 X 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50 *a

PONTUAÇÃO 8 II

FUNDAMENTAÇÃO GRAU II

Tabela 1 - Graus de Fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores

ITEM DescriçãoPARA IDENTIFICAÇÃO DE VALOR

GRAU III GRAU II GRAU I

*a No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número

menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea

GRAUS III II I

Pontos Mínimos 10 6 4

Itens obrigatórios no grau

correspondente

Itens 2 e 4 no grau III, com os demais

no mínimo no grau II

Itens 2 e 4 no grau II, com os demais

no mínimo no grau ITodos, no mínimo, no grau I

Limite Inferior - Intervalo de Confiança: R$ 4.615,48/m²

Limite Superior - Intervalo de Confiança: R$ 5.241,67/m²

Amplitude: R$ 626,19/m²

Razão Amplitude/Média 12,71%

Grau Obtido: Grau 3

GRAU III Amplitude/Média ≤ 30%

GRAU II 30% < Amplitude/Méida ≤ 40%

GRAU I 40% < Amplitude/Média ≤ 50%

SEM CLASSIFICAÇÃO (Nihil) Amplitude/Média ≤ 50%

GRAU DE PRECISÃO






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Grau de Fundamentação - Método involutivo

1

Nível de

detalhamento do

projeto hipotético

Anteprojeto ou

projeto básicoEstudo preliminar

Aproveitamento,

ocupação e usos

presumidos

x

2

Preço de venda das

unidades do projeto

hipotético

No mínimo grau II de

fundamentação no

método comparativo

x

Grau I de

fundamentação no

método comparativo

Estimativa

3Estimativa dos

custos de produção

Grau III de

fundamentação no

método da

quantificação do

custo

Grau II de

fundamentação no

método da

quantificação do custo

Grau I de

fundamentação no

método da

quantificação do

custo

4 Prazos

Fundamentados com

dados obtidos no

mercado

Justificados Arbitrados X

5 Taxas

Fundamentadas com

dados obtidos no

mercado

Justificados Arbitradas X

6 ModeloDinâmico com fluxo

de caixax

Dinâmico com

equações predefinidasEstático

7Análise setorial e diagnóstico de

mercado

De estrutura,

conjuntura,

tendências e conduta

Da conjunturaSintéticos da

conjunturax

8 Cenários Mínimo de 3 2 1 x

9Análises de sensibilidade do

modelo

Simulações com

discussão do

comportamento do

modelo

Simulações com

identificação das

variáveis mais

significativas

Sem simulação X

PONTUAÇÃO 12 III

FUNDAMENTAÇÃO GRAU II

GRAUS III

Pontos Mínimos

Itens obrigatórios no grau correspondente

2,6,7 e 8, com os

demais no mínimo no

grau II

2,6,7 e 8, no mínimo

no grau II

Todos, no mínimo no

grau I

II I

22 13 9

Graus de Fundamentação no caso de utilização do método involutivo

ITEM DescriçãoPARA IDENTIFICAÇÃO DE VALOR

GRAU III GRAU II GRAU I






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> ANEXO V

> FLUXO DE CAIXA






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Mês d

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-R$ 1

87,7

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46

-R$ 4

38,2

21

R$ 0

-R$ 1

,445,1

21

R$ 1

9,2

60,8

18

R$ 6

,870,1

88

28

out-

20

R$ 0

R$ 0

R$ 0

R$ 0

-R$ 1

,549

-R$ 1

,549

-R$ 1

,549

R$ 0

R$ 0

R$ 4

4,2

43

R$ 0

R$ 0

R$ 0

R$ 4

4,2

43

R$ 4

4,2

43

R$ 4

4,2

43

-R$ 8

85

R$ 0

-R$ 2

,918

R$ 3

8,8

92

R$ 6

,909,0

79

29

nov-2

0R

$ 0

R$ 0

R$ 0

R$ 0

-R$ 1

,239

-R$ 1

,239

-R$ 1

,239

R$ 0

R$ 0

R$ 3

5,3

94

R$ 0

R$ 0

R$ 0

R$ 3

5,3

94

R$ 3

5,3

94

R$ 3

5,3

94

-R$ 7

08

R$ 0

-R$ 2

,334

R$ 3

1,1

13

R$ 6

,940,1

93

30

dez-2

0R

$ 0

R$ 0

R$ 0

R$ 0

-R$ 9

29

-R$ 9

29

-R$ 9

29

R$ 0

R$ 0

R$ 2

6,5

46

R$ 0

R$ 0

R$ 0

R$ 2

6,5

46

R$ 2

6,5

46

R$ 2

6,5

46

-R$ 5

31

R$ 0

-R$ 1

,751

R$ 2

3,3

35

R$ 6

,963,5

28

31

jan-2

1R

$ 0

R$ 0

R$ 0

R$ 0

-R$ 6

19

-R$ 6

19

-R$ 6

19

R$ 0

R$ 0

R$ 1

7,6

97

R$ 0

R$ 0

R$ 0

R$ 1

7,6

97

R$ 1

7,6

97

R$ 1

7,6

97

-R$ 3

54

R$ 0

-R$ 1

,167

R$ 1

5,5

57

R$ 6

,979,0

84

32

fev-2

1R

$ 0

R$ 0

R$ 0

R$ 0

-R$ 3

10

-R$ 3

10

-R$ 3

10

R$ 0

R$ 0

R$ 8

,849

R$ 0

R$ 0

R$ 0

R$ 8

,849

R$ 8

,849

R$ 8

,849

-R$ 1

77

R$ 6

96,1

25

-R$ 4

7,4

33

R$ 6

57,0

54

R$ 7

,636,1

38

33

mar-

21

R$ 0

R$ 0

R$ 0

R$ 0

R$ 0

R$ 0

R$ 0

R$ 0

R$ 0

R$ 0

R$ 0

R$ 0

R$ 0

R$ 0

R$ 0

R$ 0

R$ 0

R$ 0

R$ 0

R$ 0

R$ 7

,636,1

38






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> ANEXO VI

> DOCUMENTOS






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> ANEXO VII > PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES






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1. Este trabalho, bem como as recomendações e as conclusões nele apresentadas, referem-se

única e exclusivamente ao escopo e às solicitações feitas à COLLIERS pelo CLIENTE e se

destinam tão-somente para os fins contratados e não deve ser utilizado para outra finalidade

e/ou usado por outra pessoa ou entidade que não o CLIENTE.

2. Este trabalho foi preparado por solicitação do CLIENTE de acordo com o pactuado na Proposta

Comercial para a finalidade específica contratada.

3. Os valores e considerações constantes neste trabalho refletem as características do(s)

imóvel(is) e a situação de mercado no momento, não considerando eventos extraordinários e

imprevisíveis, significando que o imóvel foi avaliado no estado em que se apresenta na data

de sua vistoria.

4. O CLIENTE reconhece que o trabalho desenvolvido, no todo ou em parte, foi criado através

de conhecimento, habilidade e experiência adquiridos pela COLLIERS, logo, a

obra/propriedade intelectual é da COLLIERS.

5. Os dados relativos ao(s) imóvel(is) utilizados neste trabalho foram baseados única e

exclusivamente em informações e dados fornecidos pelo CLIENTE, considerados como

verdadeiros e precisos e fornecidos de boa-fé. Portanto, não será imputada à COLLIERS

qualquer responsabilidade por erro ou omissão relacionada às informações fornecidas. A

COLLIERS não se responsabiliza pela documentação enviada para consulta que não esteja

atualizada.

6. A COLLIERS não é responsável por realizar nenhuma investigação independente, auditar ou

realizar qualquer outro tipo de verificação acerca dos dados fornecidos pelo CLIENTE.

7. O CLIENTE aceita que qualquer omissão ou equívoco nos dados e informações por ele

fornecidos pode afetar materialmente a análise e recomendações constantes no trabalho,

eximindo totalmente a COLLIERS de qualquer responsabilidade civil e penal.

8. Para a elaboração do trabalho, foram utilizados dados obtidos no mercado imobiliário local, os

quais foram fornecidos por proprietários de imóveis, corretores, imobiliárias e profissionais

habilitados e especializados e outros e, portanto, são premissas aceitas como válidas,

corretas e fornecidas de boa-fé.

9. O imóvel foi avaliado na suposição de que esteja livre e desembaraçado de quaisquer ônus,

encargos ou gravames de qualquer natureza que possam afetar o seu valor, pressupondo

que seus respectivos títulos estejam corretos.

10. A COLLIERS não efetua medições de campo. Logo, pressupõe-se que as medidas do terreno

e das edificações constantes na documentação apresentada pelo CLIENTE estejam corretas.

Suas características físicas foram obtidas por levantamentos visuais, bem como, não se

responsabiliza por eventuais alterações realizadas no terreno por parte do CLIENTE.






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11. A COLLIERS não realizou análises jurídicas da documentação do(s) imóvel(is), ou seja,

investigações específicas relativas a defeitos em títulos, por não integrar o escopo dos

serviços ora contratados.

12. A COLLIERS não fez consulta aos órgãos públicos de âmbitos Municipal, Estadual, Federal,

Autarquias ou qualquer outro órgão regulador de atividades comerciais, bem como, no que

tange à situação legal e/ou fiscal do(s) imóvel(is).

13. A COLLIERS não assume qualquer responsabilidade pela existência de vícios de construção

do(s) imóvel(is), sejam eles aparentes e/ou ocultos, nem por eventuais problemas estruturais

e/ou de fundação, sendo considerado que as edificações atendam às normas construtivas,

de segurança contra incêndio, de salubridade e de segurança.

14. Não foram levantados passivos ambientais, sanitários ou arqueológicos bem como não foram

realizados estudos sanitários, arqueológicos, de subsolo e de impacto ambiental relativos

ao(s) imóvel(is) em estudo.

15. Não foram realizados estudos de engenharia nem sondagens no solo do imóvel, presumindo-

se que seja similar aos comparativos de mercado.

16. Este laudo deve sempre ser utilizado em sua íntegra, não tendo credibilidade se analisado

parcialmente ou apresentado em excertos, pois pode levar a conclusões errôneas.

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Terreno na esquina das ruas Lauro demeritoinvestimentos.com.br/wp-content/uploads/2018/... · Data de Referência Junho de 2018 Endereço Esquina das ruas Lauro de Freitas e Novo