Estrategias de inversión inmobiliaria

Estrategias de Inversión Inmobiliaria

Carlos Muñoz

#2 research #1 marketing

#1 innovation

ESPECULATIVO

PATRIMONIAL RESERVA

Desarrollo

Adquisición

Riesgo?

Títulos

FIBRAS, CKD’S

Improvement

Ownership

ESPECULATIVO

PATRIMONIAL RESERVA

Desarrollo

Tiempo

TítulosFIBRAS,

CKD’S

Improvement

Ownership Adquisición

Financiera

Pasiva

Activa

Desarrollo = Negocio Inmobiliario = Planeación estratégica

Fortalezas , competencias, visión.

NO No. 1

ESPECULATIVO

PATRIMONIAL RESERVAAdquisiciónOwnership

Inversión pasiva

Vegas

Viuda

Retiro

Todólogo

Información Asimétrica

“I know every corner in this zipcode.”

-LA Realtor

Las oportunidades extraordinarias que suceden ante la desinformación de la industria.

No hay receta para milagros.

NO No. 2

La estrategia debe estar en función de información, preferencias y capacidades, no de oportunidades.

Vender un tipo de inversión sobre el resto por un marco contextual específico.

Visión estratégica de una inversión y su mercado.

NO No. 3

Inversiones Especulativas

Entrada - Salida Resultados al corto plazo <5 años

utilidad $retorno $/t liquidez

Estrategia de salida

Office

Retail High rise

HomesIndustrial

Hotel

20

LEVERAGEROE

Cálculo ROE

“Investing in condos is the only place where insider trading is not only legal, but encouraged.”

-Talkcondos

23

*Estudio de 4S sobre composición demográfica. Estimación de venta de inmuebles por segmento 2011 elaborada por 4S.

A

B

C+

C

D+

D,E

Premium +6MDP

Residencial Plus 2.8-6MDP

Residencial 1.2-2.8MDP

Media 0.5 - 1.2MDP

Económica 0.3-0.5MDP

Social -0.3MDP

Vivienda

5%U=22%$

8%U= 12%$

21%U=25%$

44%U=33%$

22%U = 8%$

Indicador #1

ventas estimadas 2013 = 1,231 Ucrecimiento21.5%

0

150

300

450

600

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013*E

477

307302

413

342

530565

540503

382

291

106

370359

214203217

77

24

98

32

Premium Residencial Plus Residencial

VENTAS VERTICAL 07-12 ZMM

Indicador #2

%c r= 55%%C RP= 7%%C P= 5%premium = mercado estabilizado

Segmento Valor total Ventas 2011 Ventas 2012

Ventas a primer

semestre 2013

Inventario a cierre de

2012

Inventario a cierre

primer semestre

2013

Meses de inventario

Premium +6 MDP 217 203 190 608 679 39

Plus 2.6 - 6 MDP 382 503 266 1,172 1,227 27

Residencial 1.2 - 2.5 MDP 302 307 124 556 530 13

REALIDAD VERTICAL 2013

ue = diferenciación + genera valor real (nuevo) + reflexividad

30

En los mercados urbanos mexicanos, considerando los segmentos C en adelante.

43% de los hogares son de 1 o 2 personas.

31

Diferenciación?

segmentación por etapa de vida

87% de usuarios son de demográficos “sin hijos”

Error 1: Continuidad de la inversión. Error 2: No estudiar la viabilidad del precio de venta meta.

$

t

27% de inversionistasResidencial

44% de inversionistasRP

research

Hay una escasez de

producto comercial nuevo en

venta

Pasearse Comprar Comer

Vive cerca 44.3% 29.1% 17.1% 100% 52%

Trabaja cerca 27.8% 25.9% 46.3% 100% 32%

Pasa por aqui 29.2% 34.8% 36% 100% 16%

36% 29% 25%Información de 4S, 2013.

SegmentaciónPsicográfica

Geog

ráfic

a

Error 1: Ubicaciones no comerciales. Error 2: Proyectos pulverizados (o de escala pequeña) no operan adecuadamente.

Inversiones Patrimoniales

Generación flujoMediano plazo

Office

Retail High rise

HomesIndustrial

Hotel

49

oficinas10.5%comercial10.5%industrial12%

Reporte Global Overview 2014 - CW

 “Clase A+ (A Plus): Un tiempo de construido menor o igual a 5 años, alturas entre piso y techo iguales o superiores a 3.5 metros, un espacio de estacionamiento por cada 17 metros cuadrados de oficina (no mayor a @20m2), sistemas avanzados de comunicaciones, de seguridad contra incendio y acceso. Adicionalmente se consideran como variables importantes la ubicación, las vías de acceso al edificio y cercanía a centros importantes de la ciudad. Algunos se caracterizan por contar con amenidades adicionales a los espacios rentables.”    

Clasificación

21% + m2

64% nuevas empresas

24% expansión12% reubicación

Margaín - Gómez Morín

Valle Oriente

Gómez Morín III

Gómez Morín 924

Vita Plaza

PuntoCentral

Torre AONArboleda Sofía

Eqqus

IOS Offices

Corporativo Home Depot

Legado Corporativo

Saqqara

TanarahChroma

Edificio Sección Amarilla

Aurum Torre Diamante

Trébol

Metropolitan Center

Okto

Torre VérticeQuimmco

IXCO

Edificio Alestra

Torres Martel III y IVCorporativo Altus

LatitudTorre HeliconTorre Novo

VAO I, II,IIICorva

TEVOAutlán

Torre XITorre XII

Corporativo Fundadores

Torres de oficinas actuales Torres de oficinas a Futuro / En Desarrollo

Corporativo Campestre

High Park Koi

Los lineamientos de San Pedro continuan impulsando las oficinas

Impo

rtanc

ia

Satisfacción Actual +-

+

-

► Sistemas de acceso, seguridad

► Ahorro de energía

► Iluminación

► Estacionamiento

► Instalaciones

► Estacionamiento visitas

► Capacidad / velocidad elevadores

Mapa Estratégico

► Estilo arquitectónico

► Amenidades

Impo

rtanc

ia

Satisfacción Actual +-

+

-

► Entrega

► Equipamiento

► Iluminación

► Tamaño de planta

► Instalaciones comunes

► Unidad mínima rentable

Mapa Estratégico

► Ventanas y vistas

► Eficiencia de planta

Demanda oficinas

Flexibilidad Estacionamiento + amenidades

Error 1: Vigencia corta del proyecto (caducidad). Error 2: Ajuste de precios al momento de mercado. (No regalar, no dejar de usar)

Visión industrial

Visión industrial

Inversión de Reserva

Largo plazo

Ciudad

Distrito FederalMonterreyGuadalajaraPueblaTijuanaTolucaLeónTorreónSan LuisQuerétaroVeracruzCuernavacaCiudad JuárezMéridaVillahermosaTampicoAguascalientesChihuahua

Número de comercios

AAAAAAAAAAAAAAAABB

Población INEGI ZM

AAAAAAAAAABBABBBBB

Ingresos

AABAAAAAAABAB

ABAB

Artículos del hogar

AAAAAAABAABBDABACB

Tiendas de ropa

AAAAACAAABAABACBCB

Cuartos

AAAAAAAABABBABBBBB

Tiendas

AC

ACBA

DD

ACCBBA

Importe Ventas2012

A

C

B

CADCAC

ABB

MargenVentas2012

A

D

C

DA

DCC

BCB

VentasComercial/Comercios

DC

A

D

D

A

BBCB

DemandaClientes

AA

DACABBDDCBBACBA

PROYECTOSLOGÍSTICOS

EL MOMENTO DE MÉXICO

“México, y no China, sería la economía dominante del siglo 21.”

-Thomas Friedman

Plataforma Logística del Estado de México

E L L U G A R Q U E T R A N S F O R M A R ÁL A V I D A E N M É R I D A

CABONORTE

EL LUGAR QUE TRANSFORMARÁ

LA VIDA EN MÉRIDA

DINKS_

_Pet park

_Zonas para eventos

_Romantic paths

BABYFAMILIES_

_Ludoteca con guardería

_Parque acuático

_Babypark

TWEENFAMILIES_

_Zona de diversiones

_Parques de uso deportivo

_Salones de videojuegos

EMPTYNESTERS_

_Centro de actividades

_Centro cultural

_Salón de eventos

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carlos@grupo4s.com