Le bail commercial:

quelles précautions à

prendre de la signature

à la fin de ce dernier

1. Le bail commercial ; quelles précautions prendre avant la signature

2. Les modifications du bail

3. Fixation et modification du loyer

4. Le renouvellement du bail commercial

5. La sortie du bail

6. Les procédures

7. Bail commercial et occupation du domaine public

8. Bail commercial et loi sur accessibilité

Le bail commercial : quelles précautions prendre avant la signature

Définition : le bail commercial est un contrat de location d'un local établi entre le propriétaire des murs (le bailleur) et le locataire (le preneur) pour l'exercice d'une activité commerciale.

I – AVANT LA SIGNATURE : Le futur locataire doit vérifier :

- que le local est bien à usage commercial,

- que la description des lieux loués est bien conforme.

- que l'activité indiquée correspond bien à celle envisagée (

Bail commercial et précautions à prendre avant la signature

- que la durée répond bien aux dispositions légales

- Établissement obligatoire d'un état des lieux contradictoire au moment de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution.

- se faire communiquer et examiner le règlement de copropriété,

- que seules sont mises à la charge du locataire les réparations locatives attention aux clauses article 606 Code Civil

- les périodes de révision du loyer (légale ou conventionnelle),

- le montant et les modalités de paiement du loyer,

- qu'il sera possible de céder le bail librement

► Annexion au contrat de bail d'un inventaire des charges locatives et de leur répartition entre bailleur et locataire qui fait l'objet d'un récapitulatif annuel communiqué au plus tard le 30 septembre

► Dispositions applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de novembre 2014

► Le bailleur devra communiquer au locataire un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les 3 ans avec l'indication d'un budget prévisionnel, un état récapitulatif des travaux réalisés depuis les 3 dernières années devra également être fournit Ces obligations devront ensuite être respectées tous les 3 ans

- Qu'il sera possible de mettre son fonds de commerce en location gérance.

- Qu'il est possible de donner congé tous les 3 ans.

-Mise en place d'un droit de préférence pour le locataire en cas de vente du local commercial occupé.

-Le bailleur aura l'obligation d'informer l'ancien locataire dès le premier mois de retard de paiement de loyer du nouveau locataire en cas de garantie donnée par ce dernier.

-En cas de clause de garantie de paiement celle ci sera limitée à 3 ans

- En cas de procédure collective et en vue de favoriser la reprise de l'entreprise une déspécialisation partielle (activités connexes) du bail sera autorisée

II- A LA SIGNATURE-Enregistrement du bail : non obligatoire, mais recommandé pour en établir la date certaine.-Conserver l'original du contrat de bail

III AU COURS DU BAIL- Durée du bail commercial :La loi impose une durée de 9 ans. Le locataire a la possibilité de donner congé tous les 3 ans. La demande de congé doit être effectuée par acte d'huissier ou par LR/AR

Les modifications du bail

Les modifications du baila) modification partielle d’activité (déspécialisation des baux commerciaux )Le locataire peut :-Adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires (déspécialisation partielle

b) Modification totale d'activité- Demander, sous certaines conditions, l'autorisation à son propriétaire d'exercer une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail (déspécialisation totale)

- Des conditions de forme et de délai sont exigées

Fixation et modification du loyer

Fixation du loyer-Le loyer est fixé librement par le bailleur en fonction notamment des caractéristiques du local, de la localisation géographique, de la destination des lieux, des prix couramment pratiqués dans le voisinage.

- Le loyer fait ensuite l'objet d'une révision triennale (tous les 3 ans) selon certaines conditions

La demande de révision du loyer :- Intervient à la date convenue dans le bail : révision triennale (tous les 3 ans) sauf autre périodicité expressément prévue dans le bail - Doit préciser, à peine de nullité, le montant du nouveau loyer. - La révision des loyers ne prendra effet qu'à compter de la date de la demande en révision ( plus de rétroactivité possible)

- Encadrement du déplafonnement du loyer :- Les hausses de loyer seront limitées à 10% par an en cas de

déplafonnement et les hausses s'appliqueront par sixième annuel au contrat renouvelé dès lors qu'elle sera supérieure à 10%.

Le renouvellement du bail commercial

renouvellement du bail commercial- Le locataire doit avoir exploité le fonds dans les conditions prévues au bail et depuis plus de trois ans.

- L'immeuble ne doit pas avoir été déclaré insalubre ou frappé de démolition.-- Le renouvellement doit être proposé par le propriétaire ou demandé par le locataire au moins six mois avant la date d'expiration du bail ,

- Attention à réagir avant la fin de la douzième année d u bail faute de quoi le bail sort du statut protecteur des baux commerc iaux et permet au bailleur le déplafonnement total du loyer. le locataire doit avoir exploitéle fonds dans les conditions prévues au bail et depuis plus de trois ans.

- L'immeuble ne doit pas avoir été déclaré insalubre ou frappé de démolition.

La sortie du bail

1- La cession du bail- Sont également nulles, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise-Validité des clauses d'agrément et des clauses de garantie solidaire-Vérifier les conditions de forme imposées par le bail : agrément préalable , présence du bailleur à la signature de l'acte etc.

Attention le non respect de ces conditions peut entra iner l'inopposabilité de la cession au bailleur , voir la r ésiliation du bail

2- La dénonciation-résiliation à l'expiration d'une période triennale: Conséquence = perte du fonds et aucun droit à une quelconque indemnité- résiliation à toute époque en cours de bail : le locataire ayant demandé àbénéficier de ses droits à la retraite ou d'une pension 3- résiliation amiable : par accord entre les parties , il peut être mis fin au bail à tous momentsConséquence pour le locataire = perte du fonds et aucun droit à une quelconque indemnité4-résiliation légale:En cas de perte de la chose louée( destruction) le bail est résilié de plein droitEn cas d'expropriation le bail est résilié de plein droit mais une indemnisation est prévueEn cas de non respect des obligations du bail: le bail doit comporter les manquements du locataire qui entraineront la résiliation

- Mise en place d'un droit de préférence pour le locataire en cas de vente du local commercial occupé.

- Le bailleur aura l'obligation d'informer l'ancien locataire dès le premier mois de retard de paiement de loyer du nouveau locataire en cas de garantie donnée par ce dernier.

- En cas de clause de garantie de paiement celle ci sera limitée à 3 ans

- En cas de procédure collective et en vue de favoriser la reprise de l'entreprise une déspécialisation partielle (activités connexes) du bail sera autorisée

Les procédures

LES PROCEDURES1- Procédure amiable Possibilité de recours gracieux en matière de baux commerciaux, devant la Commission départementale de conciliation rattachée aux Directions Départementales de la Protection des Populations.

2-Procédure judiciaireCompétence du Tribunal de Grande Instance du lieu de la situation de l'immeuble

Bail commercial et occupation du domaine public

Les autorisations d’occupation commerciale du domaine public sont délivrées par les services de la ville de Lyon (DECA). Ces autorisations sont précaires et révocables, annuelles ou saisonnières, elles sont soumises à redevance.

L’étalage : Les commerces, toutes activités confondues, peuvent obtenir une

autorisation d’étalage, sous réserve de l’espace disponible sur le trottoir (plus de 2m) et d’exposer les produits vendus à l’intérieur du commerce.

La Terrasse (et l’équipement de commerce banque de vente) :Les autorisations de terrasses sont délivrées sous réserve de l’espace

disponible au droit du commerce (trottoirs de plus de 2 m et stationnement). Elles sont réservées aux métiers de bouche (débits de boissons, traiteurs, boulangeries, restauration, restauration rapide…). Les autorisations sont saisonnières ou annuelles. Les demandes de terrasses sur stationnement doivent être déposées de fin septembre à début février.

(les règles d’installations et les cahiers de charges qualité sont consultables sur le site de la ville de Lyon. Le non respect des règles donne lieu à des sanctions pénales ou administratives)

Bail commercial et loi sur accessibilité