Upload
koen-batsleer
View
264
Download
1
Embed Size (px)
Citation preview
Officenter,Van, voor en door ondernemers
OFFICENTER BRUSSEL : De 7de OFFICENTER-locatie ?Presentatie Mei 2016
Introductiepresentatie voor ondernemers-investeerders
Agenda van de vergadering
I. Groepsvisie, structuur, producten en klanten
II. Officenter en haar ‘Key Performance Indicatoren’
III. Marktevolutie en tendenzen
IV. OFFICENTER 3,0 : van 5 NAAR 20 OFFICENTERs
V. OFFICENTER BRUSSEL
VI. Timing en to do
VII. Conclusies
VIII. Bijlagen
Voor, door & van ondernemersVOOR EN DOOR ONDERNEMERS
>150 ondernemers hebben in Officenter een ‘vast kantoor’
> 200 ondernemers hebben een flex/virtueel kantoor
> 100 ondernemingen vergaderen regelmatig in OFFICENTER
‘Voor ondernemers’
‘Door ondernemers’
Christa Jouck• Intercenter,
Infraligne en Hostellerie De Kluis
• Leidt operationeel OFFICENTER als mede-eigenaar
Koen Batsleer• Finpower is een
‘typeklant’ van OFFICENTER
• Optimaliseert het financieel rendement van OFFICENTER en al haar ‘stakeholders’
I. VISIE OFFICENTER
‘Van ondernemers’
50 investerende ondernemers
10 tot 20 ondernemers zijn eigenaar van elk OFFICENTER
Zorgen voor de lokale verankering, netwerk en bezetting
Beogen hiervoor een gezonde lange termijn rentabiliteit
I. REGIONALE SPREIDING OFFICENTER
6 gelijkwaardige locaties ‘regionaal gespreid’
Gezamelijk aanbod aan ‘Officenter klanten > 50 vergaderzalen > 50 co-working/flex
offices
Brussel is de logische ‘volgende’ locatie voor de OFFICENTER
Relatienetwerk
Community
I. PRODUCT EN KLANTEN OFFICENTER
Aanbod van :
Vaste werkplaatsen
Flexibele werkplaatsen
Virtuele werkplaatsen
Vergaderlocaties
Aanbod aan :
(Lokale) dienstverlenende ondernemingen tot 5-7 werkplaatsenGrote ondernemingen welke ‘spreiding’ van werkplaatsen willenVraag naar ‘tijdelijke’ werkplaatsen (projecten, acties, …)
Eigenschappen ‘Serviced Offices’
Secretariaat (Telefoon-permanentie, postbehandeling)
Incl. onderhoud, telefonie, I.T., print-en kopiediensten
All-in prijszetting ‘per werkplaats’, niet ‘per m²’
Voordelen ‘op drie niveau’s’ :
Zeer flexibele verhuurformule Total cost of ownership ca.
20% lager dan ‘alternatieve formules’
Inclusief een uniek relationeel netwerk
Total cost of ownership
van de “Werkplaats”
(40 % huur 60 % diensten)
Officenter heeft een ‘uniek’ business model dat niet eenvoudig te kopiëren is.
II. KEY PERFORMANCE INDICATORENWaarom maken wij het verschil ?
Christa1. B2C ervaring2. Franchising
ervaring3. Horeca-ervaring
Koen1. Goedkope
huisvesting2. Finpower-
inkomsten3. Progressieve
gebruiker
Investors 1. Vrienden2. Belegging
onroerend goed
Gestandardiseerde producten
Prijsbepaling uitgaande van 100
% bezetting
Minimale kost management
Community-oriented
Lage & lange rendementsverwac
hting
Prijs ‘cost plus’, 20 % lager dan : 1. Referentie-punt
klanten (huren appartement)
2. Concurrentie“All in = all in”
Kwaliteit/prijs aanvaardbaar voor KMO-er
Geen ‘agressieve’ commerciële aanpak nodig
Klanten-trouwheid 3 – 5 x hoger dan
normaal in onze markt
II. KEY PERFORMANCE INDICATORENEnige focus OFFICENTER : klantentevredenheid
2010 2011 2012 2013 2014 2015
Receptie (bediendes) 87% 93% 92% 90% 90% 91%
Accommodatie 75% 80% 81% 83% 80% 80%
Onderhoud 75% 81% 81% 82% 82% 80%
ICT 75% 71% 65% 64% 62% 71%
Cuisine D'Office 77% 83% 82% 78% 82% 82% 0% 20% 40% 60% 80% 100%
Receptie (bediendes)
Accommodatie
Onderhoud
ICT
Cuisine D'Office
2015
2014
2013
2012
2011
2010
Onze ‘medewerkers’ scoren gemiddeld meer dan 90 %, blijft een unieke score op het vlak van dienstverlening
De ‘infrastructuur’ scoort eerder ‘goed’ dan ‘uitstekend’, maar dit is normaal gezien onze keuze voor ‘oudere’ kantoorgebouwen
De bistro wordt sterk gewaardeerd
Jaarlijks meten wij in detail onze klantentevredenheid, waaruit ook telkens de actieplannen ‘voor het jaar’ worden uit gedestilleerd :
ICT was een zorgenkind, waar hard wordt aan gewerkt
Fietsen (en –stallingen), parkeerplaatsen, flexwerkplekken en een relax-ruimte zijn actiepunten van 2016
Klantentevredenheid blijft de enige ‘echte’ focus van OFFICENTER.
'10 '11 '12 '13 '14 '15 160
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
HASSELT
TURNHOUT
A12
MAASTRICHT
LEUVEN
II. KEY PERFORMANCE INDICATORENEvolutie bezettingsgraad
De ‘opstart’ en ‘groei’ van elk nieuw center kent zijn eigen dynamiek.
Echter, na 2-3 jaar bereiken we traditioneel onze volledige bezettingsgraad (> 95 %) nadat nog groei mogelijk is door ‘verdikking’ van onze klanten (minder m² gebruik aanbevelen).
A12, Hasselt, Leuven en Turnhout kennen op heden een volledige bezettingsgraad. Enkel in Maastricht zitten
we nog maar aan 85 % bezettingsgraad 3 jaar na de opening, maar ook hier zijn de perspectieven goed.
Geel zal in juni opengaan met een bezettingsgraad van ongeveer 65 %.Volledige bezettingsgraad is onze
doelstelling, waar we met 4 van de 5 centers al aan voldoen.
III. MARKTEVOLUTIE EN TENDENZENOmzet- en rentabiliteitsevolutie Belgische “Service Officed” -markt
De groei van het aantal centers toont de ‘exponentiële marktgroei van ‘serviced offices’ aan
Coworking/flexwerken is wel de motor van de exponentiele groei hebben de BC. ‘gemist’
Omzet is echter niet meegegroeid door prijserosie : Prijsdaling ‘vaste werkplaatsen’ -25 %/5
jaar (Regus) Coworking – prijzen zeer competitief
De business center markt is een ‘groeimarkt’ maar met zeer competitieve en dalende prijzen.
III. MARKTEVOLUTIE EN TENDENZENStabiele BC-markt met groeiende ‘niches’
Groei van ‘Independents’ (ZZP, free-lancer) Heden 1.5 % beroepsbevolking (B)
In Nederland x 2 in 10 jaar, 3-5 % In de U.S. : heden 20-30 %, groeiend naar
40 % Incl. zelfstandigen, temporary
workers Deze sterke groei ligt aan de basis van de groei
van de co-working markt
Groei van ‘thuiswerken’ Heden 3-7 % van de ‘bedienden (volume/#) Zal verder blijven groeien, zeker in België :
Mobiliteitsprobleem en niet-verstedelijking Grootte huizen (110 m² gem. vs. 75 m² in
Nederland) Groei naar 50/50 t.o.v. vaste kantooromgeving lijkt niet
onlogisch Veel pro-contra-discussies, weinig ‘dynamische’
evaluatie Cfr. Internetverkopen : nu ca. 3- 5 % 25/50 %
in diverse markten niet onlogisch
Co-workingCa. 500 werkplaatsen,
groei > 50 %/jaar
Business – center marktCa. 10.000 werkplaatsen, 1.5 % van de kantooroppervlakte ; groei 5 – 10 % / jaar
Groei van de ‘sharing-economy’ Begonnen met Wikipedia (….), eBay … Vandaag doorbraken in heel wat markten door :
AirBnB : 25 % van de overnachtingen in het WK Brazilië … Uber …
Eigenschappen : sharing participants/eigendom, professional management
MeetingroomsCa. 2.000 zalen, groei > 25 %/jaar
OFFICENTERMet > 50 investeerders een uniek business
center - voorbeeld van een ‘sharing’ initiatief
IV. OFFICENTER 3,0 : van 5 naar 20 locaties SWOT – ANALYSE OFFICENTER op heden
Sterktes Proven concept OFFICENTER
Uniek ‘business model’ Commercieel, management en
rentabiliteit ‘bewezen’ Schaalvoordelen en regionaal
marktleider Unieke infrastructuur
Ligging, parking, grootte
Zwaktes Kritische schaalgrootte Persoonsgebondenheid
managementteam Beperkt schaalgrootte in Nederland,
ook in Benelux
Opportuniteiten Verdieping ‘bestaande regio’
Geel/Herentals, Antwerpen, Bxl. Groei in Nederland (s Limburg) Groeimarkt (CW, meeting, …)
Bedreigingen Groeiende kantoren-leegstand Gesubsidieerde concurrentie :
Overheid Corporates Gorilla’s
Door te groeien van 5 naar 20 vestigingen tegen 2020 zullen we onze ‘zwaktes’ kunnen opvangen.
IV. OFFICENTER 3,0 : van 5 naar 20 locaties Oprichting Officenter Group maart 2016
Totale behoefte : Eigen investering/vestiging : 150 k€ Voor 8-9 additionele vestigingen.
Behoefte : 150 x 8 = 1,2 Mio Te verhogen met 50 % ‘bereidheid tot lening’
Voor het opvangen van ‘uitzonderlijke tekorten’ (Maastricht, Turnhout)
Groep van 10 key-investeerders : 200 k€ kapitaal x 10 2 Mio
10 ‘key’ OFFICENTER INVESTEERDERS Harry De Smedt Koen Vanlommel Marc Van den Broeck Patrick & Barbara Torfs Peter Aertsen Stijn Lauwers François Nicoll, Jack Daemen en Olivier Van de Ven Gera en Roger Bozon Gilbert Govaerts Jaak Nijs
Christa & Koen
10 key-Officenter-
investeerders35 %
Officenter Holding
2 Mio €
OFFICENTER GROUP (newco)
Officenter Holding
Officenter Turnhout
Officenter A12
Officenter Maastrich
t
Officenter Leuven
35% x
8 nieuwe Officenters
Op deze wijze kan OFFICENTER 3,0 zijn financieringsbehoefte 2016 – 2018 realiseren.
IV. OFFICENTER 3,0 : van 5 naar 20 locaties ‘Definiëren doelgroep kantoorgebouwen’
Wij verwerven kantoren aan een all-in kost van max. 1,000 € per m² Incl. parking, meubilair, ICT en
opstartverlilezen Basis-uitgangspunt :
We kopen verouderde kantoorgebouwen aan 500 €/m² en renoveren voor éénzelfde bedrag
Basis-voorwaarden : Past in ons ‘regionaal’ plaatje 2,500 – 3,500 m² lijkt optimaal Op een ‘zichtlocatie’
Wij kunnen dan op een huuropbrengst van 75 €/m² mikken bij een volledige bezetting
Is op heden het maximum wat KMO-eigenaars willen betalen in onze ‘duur gepercipieerde’ all-in formule
Hiervoor moeten wij wel uitgaan van een 95-100 % bezettingsgraad op lange termijn
V. BRUSSEL als volgende OFFICENTER – locatieIdeale ligging
Is ‘centraal’ als volgende locatie voor OFFICENTER
Zowel vanuit Antwerpen/Turnhout als Leuven/Hasselt/Maastricht is ‘Zaventem’ de invalsweg voor Brussel
Diegem/Zaventem Hoog aanbod leegstaande
kantoren Veel aanbod van collega-
business centers (Regus, Multiburo, MC Square, …)
Vilvoorde, Luchthavenlaan Link met Zaventem blijft Wel iets meer
afgezonderd, maar ook minder concurrentie
V. BRUSSEL als volgende OFFICENTER – locatie Voorstelling ‘pand’
Pand 4,000 m² Voldoende parkeerplaatsen ‘Zichtligging’ Goed adres : luchthavenlaan
Op ‘As’ Brussel/Antwerpen
Investeringskost : 3,95 Mio € Aankoop gebouw : 2,0 Mio € Aankoop en transaktiekosten 0,3 Mio € Renovatie naar ‘Officenter’ 1,0 Mio Meubilair, ICT, Bistro : 0,50 Mio Opstartmarketing en –kosten 0,15 Mio
Wij vinden dit pand perfect geschikt voor een OFFICENTER – vestiging.
V. BRUSSEL als volgende OFFICENTER – locatie Financieel plan Officenter Brussel
Omzetinschatting op basis van onze ervaringen bij de vorige ‘nieuwe’ centers : Sneller dan Maastricht/Turnhout Trager dan Leuven/Hasselt
Kosten conform OFFICENTER business model
Bedrijfscash-flow (EBITDA) groeit naar 80-100 €/m² tegen 2019 75-85 € ‘huur’/m², saldo marge voor
exploitatie Gedetailleerd financieel plan
uitgewerkt Wel pas ‘start’ in 2017
2017 2018 2019 2020Bezettingsgraad 36% 60% 84% 95%
Gemiddeld 'all-in' werkplaatsen 50 83 116 131
Omzet : 374.616 621.246 867.487 976.244
Bedrijfscash-flow (EBITDA) : -40.875 159.676 359.911 448.349Bedrijfswinst : -40.875 -40.324 159.911 248.349
Netto winst -140.975 -140.424 61.631 153.709Cash-flow : -140.975 59.576 261.631 353.709Bancaire terugbetalingen : 0 91.000 182.000
V. BRUSSEL als volgende OFFICENTER – locatieInvesteringsmodel OFFICENTER
Basis-uitgangspunten : 30% ‘eigen inspanning’, banklening 70% 5 % kapitaal = 75 k€ investering, 25 k€ kapitaal
50 k€ achtergestelde lening, 7 % rendement ‘totaal’ rendement op investering 4,7 %
‘continue’ 25 k€ kapitaal , voor indirect 200 m²
‘kantooroppervlakte’ Banklening zou na 15 jaar moeten ‘terugbetaald’ zijn.
Uitdagingen Bankfinanciering : bedrag, termjin, ‘grace’
period.
Overtuigde lokale ondernemers/investeerders
Leningslast Totaal Officenter Brussel Brussel Brussel100% 35% 65% 5% 3%
Kapitaal 500.000 175.000 325.000 25.000 15.000Achtergestelde lening650.000 650.000 50.000 30.000Uitgestelde betaling 0Banklening 2.730.000 2.730.000
Totaal : 3.880.000 2.905.000 975.000 75.000 45.000
Intrest AL : 7% 4,7% 3.500 Participatie 5,0% 25.000
# m² kantooropp. 200,0
VII. To do – ‘lijstje’Timing Officenter Brussel
Tegen eind juni : Zoektocht kandidaat – investeerders Onderhandelen met bankiers
Go/No go-beslissing OK 10-15
ondernemers/investeerders OK 1 bankier
In de maand juli : Oprichting ‘Officenter Brussel Aankoop aandelen met gebouw
Opening OFFICENTER GEEL
Augustus & september :Renovatiewerkzaamheden : Lounge, coworking + bistro Indeling ‘kleine kantoren’ ICT, meubilair, flex-ruimtes en
vergaderzalen
Opening
OFFICENTER BRUSSEL
VIII. CONCLUSIES
OFFICENTER heeft zijn ‘minimale schaalgrootte’ bereikt Met Hasselt, A12 en ook Leuven bewijzen we dat ons business model ‘rendabel’ en succesvol is
Turnhout en Maastricht tonen ons dat het niet altijd ‘evident’ is : het kan langer duren en meer kosten, maar wij hebben duidelijk het voordeel van consistentie en zullen in 2016 ook deze vestigingen doen groeien naar een volledige bezetting.
Geel was de logische 6de locatie voor OFFICENTER
BRUSSEL is een optimale locatie voor een 7de OFFICENTER Vnl. gebruik ‘flexibele’ formules (coworking, flex-kantoren en vergaderzalen) bieden toegevoegde waarde
aan
De klanten van Officenter voor 1 bijkomende locatie
Dit vormt de aanzet van ‘OFFICENTER 3,0’ Een groei van 5 20 centers in onze ‘kern-regio’
2016 wordt het jaar van het nieuwe groeitraject OFFICENTER 3.0
Bijlage : Inschatting kosten op jaarbasis voor 4 kantoren voor 4 personen
Consultingkantoor Advocatenkantoor Oplossing OfficenterInfrastructuurkosten 21.524 23.879 19.800
All-in vergoeding 19.800Huur gebouw 12.500 15.420 inclOnroerende voorheffing 1.000 1.629 inclBrandverzekering 250 175 inclKosten poetsen kantoren 1.920 1.328 inclKosten poetsen ramen 840 incl. inclKosten poetsen tuin 1.250 geen inclKosten beveiliging/alarmcentrale 175 geen inclElektriciteit 1.125 952 inclWater 250 271 inclStookolie - Gas 1.000 1.450 inclParkeerkosten n.r. 1.440 inclAfschrijvingen inrichting 3500 7 500 500 inclAfschrijving meubilair 5000 7 714 714 incl
Kantoorkosten 9.267 9.463 5.424Huur kopieertoestel 2.120 1.741 incl.Kosten kopieertoestel 1.050 15000 (OF kopies, overig papier)
Aankoop papier 150 150 incl.Afschrijving I.T.-server 6000 5 1.200 1.200 500 exclusief eigen P.C.'s
Kosten informaticaondersteuning 1.750 1.500 750 SLA Off icenter
Internetabonnement 840 971 incl.Afschrijving telefooninstallatie 3000 7 429 429 incl.Telefoon 2.778 3.471 3.124 tarieven telefoon 90 % van normale tarieven
(excl. mobiele telefonie) p.m. p.m. p.m.
Secretariaatskost 2.500 2.500 0Parttime secretaresse : 2 uur/week 2.500 2.500 incl.
TOTALE KOSTPRIJS : 33.291 35.842 25.224132% 142%
Per persoon, per maand : 693,56 746,71 525,50
PS. WIE PROFITEERT VAN PENSIOENSPAREN ?De opbrengst van 100 € pensioensparen na 30 jaar …
0%
100%
200%
300%
400%
500%
600%
700%
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29
Jaren 80 : 6 % rendement, 2 % intermediatiekost
Inleg 4% 6%
0%
50%
100%
150%
200%
250%
300%
350%
400%
450%
500%
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29
> 2010 : 5 % rendement, 2,5 % intermediatiekost
Inleg 3% 5%
0%
50%
100%
150%
200%
250%
300%
350%
400%
450%
500%
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29
'Lokale' financiering : 5 % rendement, halvering
intermediatiekost ==> 1.25%
Inleg 3,8% 5%
50%50%
60%
40%
34%
66%
50%
‘Traditioneel’ resteerde maar 50 % van het rendement bij de gepensioneerde, maar het was voldoende …
De daling van rendementen en gestegen ‘controle-kosten’ maken dat maar 1/3de van de opbrengst overblijft voor de gepensioneerde.(bvb. VAPZ-garantie : 1,25 %).
Indien ‘spaarder’ en ‘lener’ elkaar kennen, kunnen we de kost halveren, en komt terug 2/3de van de opbrengst ten gunste van de gepensioneerde.
Bij lage rendement moet de focus meer liggen op ‘minder intermediatiekost’ dan op ‘hoger rendement’ ‘local’
financing ‘trust’ > ‘global’ financing ‘control’