THE REAL ESTATE DEVELOPER

|

ARYO

DIPONEGOROTHE REAL ESTATE DEVELOPER

The Property Developer 2

APA KATA MEREKA TENTANG THE

PROPERTY DEVELOPER

Jika Property Cash Machine adalah buku

investasi properti No. 1 di Indonesia, yang

membuka tuntas rahasia ber-investasi di

properti TANPA MODAL sendiri. THE

PROPERTY DEVELOPER adalah buku bisnis

developer properti No. 1 di Indonesia yang

membuka dan mengajarkan secara detail

dan sistimatis rahasia membangun bisnis

developer properti. Buku ini akan

mengajarkan anda 'step by step' cara

membangun bisnis developer. Jika anda

bercita cita menjadi Donald Trump

Indonesia maka anda WAJIB membaca buku

ini dan PRAKTIKKAN! - Joe Hartanto |

Penulis buku best seller investasi properti

No. 1 di Indonesia "Property Cash Machine

- Langkah Cerdas Membangun Kekayaan

Melalui Properti TANPA MODAL" |

www.joehartanto.com

Sosok Aryo Diponegoro sangat

menginspirasi banyak orang, terutama

generasi muda untuk lebih berani 'take

action' menggeluti bidang property

khususnya untuk menjadi seorang


developer. Kesuksesan saya yang bermodal

awal hanya 30 juta hingga beromzet 3,8

Milyar adalah salah satu hasil sentuhan

tangan dinginnya. Semangat dan visi yang

sama untuk berbagi ilmu, akhirnya

membawa kami membidani berdirinya

PROPERTY UNIVERSITY yang terus

melahirkan milyarder-milyarder baru di

Indonesia. Buku ini hanya salah satu ide

kecilnya untuk terus berkarya demi

kemajuan negeri ini melalui property. Miliki

buku ini SEGERA, sebelum orang disamping

Anda ACTION duluan...!! - Hendry Welas -

Coach PROPERTY UNIVERSITY - Owner The

Residence Group - PURWOKERTO.

Saya referensi buku ini wajib dimiliki oleh

para sahabat Entrepreneur University yang

mau terjun ke dunia bisnis developer

property. Inspiratif dan sangat powerfull. –

Iwan Eu - Entrepreneur University Pusat

Jakarta, Owner OKE PRO - JAKARTA.

Saya yakin buku ini di cetak dan akhirnya

diterbitkan dengan pemikiran yg sangat

sederhana "Keinginan untuk Berbagi".

Sebagai seorang mitra dan sahabat saya


menilai sosok AD adalah seseorang yg

friendly, care, terbuka, penuh dedikasi, easy

going dan apa adanya. Mengenalnya seolah-

olah seperti hubungan baik dalam

perjalanan sangat singkat. sosok yg selalu

positive thinking, positive mental attitude

and strong personality. Keikhlasannya

berbagi membuat saya yakin dia telah

berhasil membangun brand image seorang

AD. Ketertarikannya pada dunia jurnalism

dan property adalah anugerah bagi dirinya,

saya dan semua orang. Terus berkarya dan

teruslah berbagi.. Buat kami bangga

memilikimu. - dr. Herry Setiawan, Direktur

Utama Globalland – INDRAMAYU

Inilah sebuah buku yang paling ditakuti oleh

para developer. Karena di dalamnya

memuat rahasia-rahasia bisnis para

developer. Jadi bagi para pemula atau

kampiun developer. Buku ini sungguh

sangat bermanfaat sebagai reference atau

tuntuntan bagi mereka yang ingin menjadi

developer handal dengan trik jitu yang

efektif dan efisien. - Fedy Firdaus, Owner

PT. Bumi Citra Satria, PT. Banyumas Citra

Televisi, CV.Cahaya - PURWOKERTO.


Buku ini seperti pengarangnya yang saya

kenal baik, lugas, detail dan "friendly". Buku

ini mengupas tuntas tentang bisnis

developer yang selama ini akrab dengan

kapital besar. Tapi Mas Aryo berhasil

memaparkan sebaliknya. Bisnis developer

yang biasanya dijadikan "bisnis akhir" para

pemain bisnis, sekarang bisa dimulai oleh

siapapun dan dimanapun asal ada niat dan

keberanian. Sebagai orang yang kebetulan

bermain bisnis yang sama, saya sangat

appreciate dan menganjurkan buku ini

untuk dibaca oleh siapapun tanpa

terkecuali. - Ir. Dinnu Ferdinansah, IPP, MM

- Owner Grand Tembalang Regency –

SEMARANG

Seseorang yang tidak pernah berhenti

bermimpi dalam menjalani hidupnya dan

tidak pernah berhenti hidup untuk

mewujudkan mimpinya. Seseorang yang

seperti saya. Buku THE PROPERTY

DEVELOPER layak dimiliki untuk Anda yang

bermimpi menjadi pengusaha properti. -

Yudho Arlianto - Business Developement

Manager PT. CIMB NIAGA, Tbk - CIREBON




KATA PENGANTAR

Oleh Joe Hartanto

Penulis buku best seller investasi

properti No. 1 di Indonesia "Property

Cash Machine - Langkah Cerdas

Membangun Kekayaan Melalui

Properti TANPA MODAL"

erkenalan saya dengan sosok Aryo

Diponegoro berawal dari dunia

maya. Dikenalkan oleh Google yang

merujuk situs http://aryodiponegoro.com

ketika saya searching segala hal tentang

properti. Sampai akhirnya saya bertemu

dengan Mas Aryo di Bogor kurang lebih

bulan November 2008. Di sanalah gagasan

buku ini muncul dan saya mensupport atas

gagasan ini.

Saya mendukung karena tidak banyak buku

yang berbicara tentang bagaimana

menjalankan bisnis developer property.

Saya mendukung karena tulisan-tulisan Mas

Aryo sungguh nyaman dibaca, lugas dan

mudah dimengerti. Pemahamannya tentang

bisnis developer properti terlihat jelas dan

dalam dari karakter tulisan-tulisannya. Ini

bukan tulisan orang sembarangan. Sungguh


powerfull.

Saya sendiri sudah membaca secara lengkap

materi buku ini serta mengikuti kelas

PROPERTY UNIVERSITY di Bandung. Saya

yakin buku ini beserta coaching clinic

PROPERTY UNIVERSITY akan menginspirasi

banyak orang untuk menjadi pengusaha

developer properti.

Jika Property Cash Machine adalah buku

investasi properti No. 1 di Indonesia, yang

membuka tuntas rahasia ber-investasi di

properti TANPA MODAL sendiri. THE

PROPERTY DEVELOPER adalah buku bisnis

developer properti No. 1 di Indonesia yang

membuka dan mengajarkan secara detail

dan sistimatis rahasia membangun bisnis

developer properti.

Buku ini akan mengajarkan anda 'step by

step' cara membangun bisnis developer. Jika

anda bercita cita menjadi Donald Trump

Indonesia maka anda WAJIB membaca buku

ini dan PRAKTIKKAN!

Salam

Joe Hartanto


www.joehartanto.com


KATA PENGANTAR PENULIS

lhamdulillah buku ini akhirnya

selesai berkat Allah SWT yang

telah memberikan rahmat-Nya.

Apa yang melatar belakangi saya menulis

buku tentang bisnis developer properti. Asal

muasalnya memang saya mencintai

pekerjaan di bisnis ini dan minat menulis

saya sangat besar. Sampai akhirnya tahun

2007 saya melaunching blog

http://www.aryodiponegoro.com/. Yang

berisi tentang kiat-kiat menjalankan bisnis

developer properti.

Pada tahun yang sama pula saya membuat

mailing list

[email protected].

Sampai dengan saat ini, di blog sudah

terdapat lebih dari 1200 pelanggan setia

yang emailnya siap menerima informasi

apapun dari blog. Serta terdapat lebih dari

9000 milister yang juga aktif saling berbagi

tentang menjalankan bisnis ini. Menjadikan

milist Yuk Bisnis Properti menjadi milist

terbesar di Indonesia yang aktif


mendiskusikan bagaimana berbisnis

developer property.

Sebuah awal yang sederhana, akhirnya

bergulir sampai ke buku ini. Niatan berbagi

tentang bagaimana menjalankan bisnis ini

adalah silaturahmi yang seluas-luasnya.

Pelanggan blog, anggota milist dan peserta

coaching adalah sarana silaturahmi saya dan

harapannya akan semakin meluas dengan

diluncurkan buku ini.

Apa yang saya sampaikan dalam buku ini

adalah bahasa praktisi pebisnis developer

properti. Jadi bagi Anda yang menyukai

bahasa akademis, jujur, akan sangat jarang

Anda temui. Dengan harapan semakin

banyak orang yang paham tentang bisnis ini,

semakin banyak orang yang terjun menjadi

entrepreneur properti, dan semakin maju

Indonesia yang kita cintai ini.

Terima kasih sebesar-besar saya

mengucapkan kepada Keluarga Besar

Mohammad Diponegoro, Keluarga Besar

Marinus Kasmani, Joe Hartanto – Property

Cash Machine, Keluarga Besar Anggota

Milist Yuk Bisnis Properti. Terima kasih pula


untuk Manajemen Aryo Diponegoro (Arya

Batista dan Faris Vio). Dan semua yang telah

memberikan dukungannya selama ini. Sekali

lagi saya mengucapkan terima kasih yang

sebesar-besarnya. Silaturahmi ini semoga

tidak pernah terputus.

Slogan saya adalah membangun INDONESIA

dengan PROPERTI, menguasai DUNIA

dengan MEDIA.

Salam Super Antusias!!!

ARYO DIPONEGORO


BAGIAN I

MORE THAN JUST A

BUSINESS

A business that makes nothing

but money is a poor business. -

Hendry Ford --


BAB I

MENGAPA MENEKUNI PROPERTI?

ertanyaan di atas sering diajukan

oleh beberapa wartawan lokal, juga

saudara-saudara yang menjadi

anggota di milist

[email protected], serta

peserta-peserta coaching clinic. Jawaban

utamanya adalah LABA! Tapi bagaimana

alur laba, tentunya dasar-dasar dalam

berbisnis properti perlu juga diketahui.

Berikut beberapa penjelasan, sebut saja

alasan yang mendasari.

Kebutuhan PRIMER

Kalau mengingat pelajaran Sekolah Dasar,

sudah diajarkan tentang kebutuhan primer.

Ada pangan, sandang juga papan. Artinya

adalah bahwa papan atau properti sudah

dari dulu adalah kebutuhan primer.

Menurut data dari Kementerian Perumahan

Rakyat bahwa pada tahun 2008, tingkat

kebutuhan akan rumah sudah mencapai 1,2

juta unit per tahun. Tentu saja tiap tahun

meningkat seiring dengan pertumbuhan

penduduk Indonesia. Sedangkan pasar


terbesar berada di segmentasi menengah ke

bawah sebesar 70%. Dan pemenuhan

swasta akan kebutuhan tersebut hanya

15%-nya saja.

Padahal tidak semuanya membutuhkan

rumah untuk dihuni. Rumah juga

merupakan bagian dari instrumen investasi

jangka panjang atau lindung nilai atas bisnis

yang sudah ada. Atau alasan lainnya.

Intinya banyak orang membutuhkan rumah

dengan berbagai pertimbangan dan ini

peluang! Hanya bagaimana caranya

membuat jaring perangkap untuk

mensukseskan bisnis properti Anda.

Harga properti cenderung NAIK

Coba bandingkan harga tanah yang Anda

punyai saat ini dengan harga saat Anda

akusisi. Bisa saja Anda bandingkan cicilan

Rumah Sederhana dahulu dengan sekarang?

Bandingkan Nilai Jual Obyek Pajak beberapa

tahun kemarin. Naik atau turun? Pasti

memiliki kecenderungan naik.

Inflasi rata-rata di Indonesia untuk properti

sekitar 10%. Kecil memang apabila


dibandingkan dengan suku bunga bank saat

ini. Tetapi itu rata-rata seluruh Indonesia.

Bila meninjau lebih detil di masing-masing

kota, tentunya berbeda-beda. Contoh kasus

di Yogyakarta, inflasi untuk harga tanah

mencapai 30%. Bulan Desember 2009,

inflasi harga tanah di Cirebon mencapai 30%

pula.

Kenaikan harga properti dipicu selain faktor

waktu, juga faktor ketersediaan lahan.

Faktor lainnya adalah permainan harga jual

(Pricing Strategy Games) yang dilakukan

oleh pengembang properti. Dan faktor

terakhirlah yang membuat inflasi harga

properti naik sangat tinggi melampaui suku

bunga perbankan.

Dapat dimiliki TANPA menggunakan UANG

SENDIRI

Properti itu bisa dimiliki tanpa

menggunakan uang sendiri. Begitu banyak

buku yang mengupas tentang ini. PROPERTY

CASH MACHINE adalah salah satunya dan

menjadi best seller sebagai buku mengenai

property investor.


Fasilitas perbankan juga beragam dalam

memfasilitasi kepemilikan ini. Sudah umum

dikenal dengan Kredit Pemilikan Rumah

(KPR). Sejak tahun 2007 beberapa

perbankan sudah mulai menawarkan pola

Kredit Pemilikan Rumah secara inden atau

lebih dikenal dengan KPR Inden atau KPR

Bangun.

KPR Inden memberikan keuntungan dengan

pencairan dana KPR sejak awal rumah akan

dibangun. Beberapa bank mensyaratkan

beberapa syarat tertentu, tapi intinya

adalah pencairan bertahap sebelum

bangunan rumah selesai jadi 100%.

Suku bunga KPR-pun bersaing dengan

jangka waktu yang cukup panjang selama 15

tahun. Tentu saja ini meringankan banyak

konsumen dalam memiliki properti. Ingat,

bahwa suku bunga KPR seberapapun

tingginya, masih lebih tinggi inflasi harga

tanah.

Dengan demikian jauh lebih

menguntungkan membeli properti dengan

KPR karena nilainya cenderung naik dan


melebihi suku bunga KPR. Bandingkan

dengan membeli mobil dengan fasilitas

kredit. Nilai mobilnya turun, yang

dibayarkan jauh lebih tinggi dari harga

mobil.


LINDUNG NILAI atas BISNIS yang ada

Tidak semua motivasi memiliki properti

karena ingin menghuni. Sempat

disampaikan di atas, salah satu alasan lain

adalah investasi. Alasan lainnya untuk

lindung nilai atas bisnis yang ada.

Dengan karakter harga yang cenderung

naik, properti dapat dijadikan instrumen

untuk melindungi bisnis yang ada dari

kerugian. Kerugian bisnis lainnya dapat

ditutup dengan menjual aset properti.

Mungkin saja tidak mampu menutupi

kerugian secara total, namun setidaknya

mampu mengurangi resiko atas kerugian

yang lebih besar.

Logika inilah yang digunakan oleh

perbankan. Itulah mengapa perbankan

meminta agunan berupa properti. Dengan

alasan yang sama, perbankan akan melelang

properti yang Anda jaminkan untuk

menutupi ketidakmampuan Anda

membayar angsuran dan pokok pinjaman.


BAB II

MENGAPA TERJUN di BISNIS DEVELOPER

PROPERTI?

anyak alasan yang dapat

disampaikan mengapa terjun di

bisnis ini. Motivasi masing-masing

pelaku bisnis ini berbeda-beda. Ada yang

memang faktor keturunan karena dari

keluarga besarnya bermain di bisnis ini. Ada

yang sudah bosan menjadi karyawan dan

ingin berbisnis. Ada yang terpaksa terjun,

namun akhirnya menikmati.

Namun berikut kami mencoba

menyampaikan dasar-dasar mengapa

terjun di bisnis developer properti.

Properti adalah Sektor Riil

Tidak ada yang memungkiri bahwa sektor

riil adalah sektor bisnis yang fundamental

untuk pembangunan sebuah negara. Karena

tingkat penyerapan tenaga kerja, karena

investasi jangka panjang, sehingga

mendorong peningkatan di sisi konsumsi

juga investasi dan perekonomian akan

bergerak.


Melihat Resesi ekonomi tahun 1930an yang

terjadi di Amerika Serikat dan dikenal

dengan The Great Depressions, faktanya

di”sembuh”kan dengan kegiatan properti.

Pada waktu ini Pemerintah Amerika Serikat

membangun suburban di sekeliling kota.

Kota dijadikan sebagai pusat perekonomian

dan pinggiran kota dibangun menjadi

pemukiman. Jadi ini adalah fakta bahwa

properti adalah obat untuk keluar dari resesi

ekonomi. Tidak cepat memang, tapi

berhasil.

Dan properti adalah salah satu sektor riil.

Maka jika Anda ingin berbisnis yang mampu

membangun negeri dari keterpurukan,

berbisnislah yang menyerap tenaga kerja

yang banyak. Properti adalah salah satu

pilihannya.

Lebih dari 100 bisnis di dalamnya

Bukan sekedar sektor riil saja. Tapi bisnis

developer properti itu mendorong bisnis-

bisnis lainnya. Baca Kompas, 22 Oktober

2009. Di sana digambarkan terdapat 104

bisnis yang ikut dalam bisnis properti. (Lihat

Gambar )



Bayangkan berapa banyak tenaga kerja yang

terserap. Dilihat bukan dari sisi tenaga kerja

developer, tetapi dari tenaga kerja yang

berada dalam bisnis lainnya tersebut. Ini

sungguh dahsyat. Bayangkan berapa besar

putaran bisnisnya? Berapa besar efek

terhadap perekonomian negeri Indonesia

ini? Sungguh besar! Maka menjadi

developer properti adalah pekerjaan mulia.

Modal relatif kecil.

Modal selalu dijadikan alasan penghalang

dan menjadikan banyak orang takut

berbisnis. Apalagi berbisnis properti. Dalam

benak kebanyakan orang, bisnis properti

membutuhkan modal yang sangat besar.

Bayangan mereka sederhana. Jika satu

rumah modalnya 60 juta, misalkan 1

kawasan terdapat 10 rumah, maka modal

untuk bangunan rumah sudah 600 juta. Itu

belum pembelian lahan, pembangunan

fasilitas dan sebagainya.

Tidak salah pemahaman seperti itu. Namun

sebenarnya semuanya dapat disiasati

dengan negosiasi. Negosiasi tata cara dan

urutan pembayaran tanah, pembangunan,


dan negosiasi lain-lainnya. Negosiasi itu

silaturahmi.

Modal yang kami gelontorkan untuk

mengelola sebuah proyek di Purwokerto,

hanya sebesar 30 juta, luas lahan 1600 m2,

terdapat 10 unit rumah, dengan target laba

800 jutaan. Proyek di Tegal, terdapat 2

lokasi. Modal proyek pertama sebesar 350

juta, luas lahan 6000m2, terdapat 30 unit

rumah dengan target keuntungan kurang

lebih 1 Milyar. Modal proyek kedua sebesar

160 juta, luas lahan 3000m2 tersedia 22 unit

dengan target keuntungan 500 jutaan.

Proyek RSH di Cirebon, luas lahan 1 ha,

tersedia 90 unit, modal disediakan 250 juta.

Manajemen yang Sederhana

Manajemen developer sebenarnya

sederhana. Banyak pekerjaan yang dapat

diselesaikan menggunakan tenaga ahli

sesuai bidangnya. Lihat kembali Gambar

Industri Real Estate dan 104 Usaha Terkait.

Misalkan saja untuk perencanaan gambar

kerja, Anda dapat menggunakan jasa

Konsultan Perencanaan. Untuk pekerjaan

pembangunan, Anda dapat menggunakan

jasa Konstraktor. Bahkan untuk kegiatan


pemasaran dapat menggunakan jasa

Marketing Agent.

Dalam struktur biaya, beban biaya tetap

dapat ditekan. Meski biaya variable

meningkat, namun biaya lebih pasti, target

keuntungan juga lebih pasti. Semuanya

biaya variable yang dapat dikelompokkan

menjadi biaya pokok. Biaya yang langsung

dibebankan kepada unit rumah yang

dipasarkan.

Manajemen developer berfungsi sebagai

pengatur atau pengelola saja. Mengelola

beberapa bagian yang semuanya dikerjakan

oleh tenaga ahli di bidang masing-masing.

Anda tidak perlu memiliki organisasi yang

komplek dengan standar operasional

prosedur yang rumit. Anda tinggal

mengelola penyedia jasa. Order dan

bayarkan. Simple!

Mudah, semua orang mampu

melakukannya dari latar belakang apa saja

Sesuatu yang berhubungan dengan

sederhana, cenderung semua orang mampu

mengerjakan. Dan ilmu manajemen yang

simple sebenarnya sudah Anda jalankan


setiap hari. Itulah mengapa, kami sampaikan

bahwa bisnis ini mudah. Mudah dan semua

orang dari latar belakang manapun mampu

melakukan. Syaratnya harus dapat

bermanajemen yang baik.

Seorang pengembang di Purwokerto,

rekanan bisnis kami, berlatar belakang

pendidikan komunikasi. Itupun tidak lulus.

Di Tegal, sahabat sekaligus partner kami,

berlatar belakang pendidikan sarjana hukum

pidana dengan sukses mengembangkan 2

lokasi. Dan salah seorang staff kami di Tegal,

kami percaya mengelola satu lokasi dengan

kuasa penuh adalah seorang yang berlatang

belakang pendidikan hukum agama Islam,

alias jebolan pesantren. Kawan kami yang

dulu sama-sama belajar Advertising di

Universitas Gadjah Mada, sekarang menjadi

developer di Klaten dengan 4 lokasi.

Peserta Coaching clinic bisnis developer

properti yang kami selenggarakan,

menelorkan pengusaha properti yang

berlatar belakang mahasiswa. Salah satunya

mahasiswa Institut Teknologi Bandung,

sedang berusia 21 tahun dan akan

mengembangkan 2 ha lahan di Subang. Dan


seorang lagi adalah mahasiswa Trisakti

Jakarta, yang sedang mengembangkan 1 ha

lahan di Bogor.

Mudah. Bila mereka mampu, Anda pasti

mampu. Hanya perlu menjadi dipoles,

dipandu dan diajak menjadi co-pilot sampai

akhirnya Anda mampu menerbangkan

pesawat sendiri. Jadi tunggu apa lagi? Kapan

Action?


BAGIAN II

WHO FAILS TO PLAN,

PLAN TO FAIL

If you don't design your own life plan,

chances are you'll fall into someone

else's plan. And guess what they

might have planned for you? Not

much. - Jim Rohn -


BAB III

MEMULAI BISNIS DEVELOPER PROPERTI

ertanyaan ini sering muncul baik di

email, sms, facebook, dan acara

coaching clinic. Pertanyaan

mendasar, bagaimana cara memulai bisnis

developer properti? Nah, berikut adalah

urutan kerja yang biasa kami lakukan

sebelum memulai membuka proyek.

Mencari lahan yang layak

Lahan yang layak ditinjau dari sisi mana

saja? Banyak faktor yang bisa dijadikan

patokan. Dari lokasi, harga dasar, bentuk

lahan, status lahan, cara pembayaran.

Lokasi dan harga dasar akan mempengaruhi

segmentasi pasar. Bentuk lahan akan

mempengaruhi efektifitas lahan komersil.

Status lahan akan mempengaruhi

percepatan proses perijinan yang berakibat

biaya. Cara pembayaran mempengaruhi

besaran modal yang musti digelontorkan.

Detail dari mencari lahan yang layak, dapat

Anda baca di bagian lain di buku ini.

Sisi kelayakan lainnya adalah apakah lahan

tersebut dapat dibangun perumahan.


Perihal ini dapat Anda survey di dinas terkait

(Bappeda atau BPN) untuk melihat Rencana

Umum Tata Ruang (RUTR). Jangan sampai

lahan yang akan Anda beli adalah lahan

untuk daerah industri yang tidak mungkin

Anda kembangkan menjadi perumahan,

atau peruntukan untuk daerah resapan,

atau banjir kanal.

Menghitung cepat

Pernah membaca buku Blink? Bahwa otak

kita dapat bekerja secara cepat berdasarkan

pengalaman sebelumnya. Ya… ini bagi Anda

yang sudah mahir. Karena sering ketemu

lahan, sering menghitung, dan sering

praktek. Tapi bagi Anda yang pemula, tentu

saja ini tidak mudah.

Untuk memudahkan Anda menghitung

cepat, milist

[email protected]

menyediakan cara cepat perhitungan

kelayakan yang dapat Anda download

sendiri. Namun cara cepat ini bukanlah

perhitungan yang dapat dijadikan pedoman

menjalankan keseluruhan proyek. Hanya

sebagai acuan awal untuk menilai kelayakan

sebuah proyek.



Perencanaan Lahan

Banyak hal yang musti disusun dalam

perencanaan lahan. Terdapat siteplan atau

gambar kawasan yang terdiri dari berapa

kapling komersil, berapa besaran fasilitas

umum, gambar jalan, lebar jalan, lebar

kapling dan sebagainya. Anda dapat

gunakan jasa konsultan perencanaan untuk

melakukan pekerjaan ini.

Ada juga survey pemasaran untuk melihat

persaingan pasar di daerah tersebut. Kami

biasa menyamar sebagai calon konsumen,

bertanya banyak hal ke marketing developer

dari harga jual (tentunya beserta diskon),

spesifikasi, cara pembayaran, pajak-pajak

jual beli. Juga seringkali menghampiri

tukang, mandor atau kontraktor yang

sedang mengerjakan proyek di sana, untuk

mengetahui harga borongan. Syukur-syukur

kenal kontraktor yang dapat diajak

kerjasama.

Mapping lokasi di atas peta sebuah kota

seringkali kami lakukan. Untuk mengetahui

titik-titik pesaing dan keunggulan lokasi

kami dibandingkan dengan yang lain.


Yang terakhir adalah membuat detail

kelayakan proyek. Bab ini juga dapat Anda

peroleh di bagian lain buku ini dan file

contoh perhitungan kelayakan dapat Anda

download di milist

[email protected].

Modal

Modal itu salah satu yang perlu persiapkan

untuk menjalankan bisnis ini. Dalam bagian

lain dari buku ini, Anda akan mendapatkan

cara-cara bagaimana menekan modal,

sehingga modal yang Anda keluarkan

menjadi kecil. Bahkan Anda tidak perlu

modal sama sekali.

Perijinan

Setelah kesepakatan dengan pemilik tanah

dan investor sudah didapatkan. Proses

perijinan perlu dijalankan. Hanya saja

perijinan di satu daerah dengan daerah

lainnya dapat berbeda satu sama lain. Tidak

ada pakem yang sama untuk diikuti.

Bila daerah tersebut memiliki Dinas Satu

Atap, akan memudahkan Anda mengurus

perijinan. Jika tidak Anda musti bergerilya

dari BPN, Bappeda, Kimpraswil untuk


mengetahui urutan perijinan. Atau lebih

mudahnya, berikan saja kewenangan

kepada notaries yang sudah ahli di bidang

perijinan untuk mengurus perijinan lokasi

Anda.

Pemasaran

Setelah perijinan diperoleh, setidaknya

dipastikan dapat diperoleh, maka lanjutkan

dengan promosi dan penjualan. Banyak cara

dalam promosi. Ada out door dan In door.

Dengan spanduk, billboard, umbul-umbul,

iklan koran, website, pameran, brosur dan

lain-lain.

Jika survey pasar Anda di awal tepat. Dan

Anda meramu harga jual. Kami yakin, tak

lebih dari 2 bulan, produk Anda akan terjual

50%.


BAB IV

MEMAIKANKAN INSTRUMEN MODAL

odal acap kali menjadi

halangan untuk menjalankan

bisnis apapun. Apalagi

mendengar bisnis developer yang terkesan

wajib bermodal besar. Padahal tidak selalu

demikian. Modal dapat ditekan sedemikian

rupa sehingga kecil. Dan sumber modal

dapat diperoleh dari banyak pihak.

Sumber permodalan untuk menjalankan

bisnis developer properti dapat dibagi 2

bagian umum, yakni Modal sebelum

menjalankan proyek dan Modal di saat

menjalankan proyek. Sumber modal inilah

instrumen. Ibarat alat musik, modal adalah

seperangkat alat band yang di”main”kan

untuk menjalankan bisnis ini.

Modal Sendiri

Modal sendiri adalah modal yang

dikeluarkan oleh Anda untuk menjalankan

bisnis developer. Termasuk dalam kategori

modal yang disiapkan untuk menjalankan

bisnis ini. Apabila kemampuan Anda

menyediakan modal cukup besar, hanya


dengan menggunakan modal Anda sendiri,

Anda sudah dapat menjalankan bisnis ini

tanpa harus berbagi keuntungan dengan

pihak lain.

Investor

Apabila Anda tidak mampu menyediakan

modal sendiri, Anda dapat mendatangkan

investor untuk memodali Anda. Namun

Anda wajib berbagi keuntungan yang

menarik untuk sang investor. Besaran bagi

hasil dengan investor bergantung dengan

kesepakatan Anda dan investor yang

dituangkan dalam Perjanjian Kerjasama.

Beberapa pola bagi hasil untuk investor

dapat berupa prosentase atas keuntungan

bersih atau berdasarkan kelipatan atas

modal yang disetorkan investor. Tidak ada

angka pasti yang menjadi dasar

pengembalian investasi sang investor.

Namun investor sebenarnya memegang

resiko tertinggi dalam bisnis ini. Maka

reward atas investasinya sangatlah wajar

apabila diganjar dengan pengembalian yang

tinggi.


Contoh Tingkat Pengembalian Investasi

Prosentase atas Keuntungan Bersih

Modal Investor : Rp. 100.000.000,00

Keuntungan Bersih : Rp. 500.000.000,00

Hak Investor 50% : Rp. 250.000.000,00

Hak Pengelola 50% : Rp. 250.000.000,00

Contoh Tingkat Pengembalian Investasi

Berdasarkan Kelipatan Modal disetor

Modal Investor : Rp.

100.000.000,00

Keuntungan Bersih : Rp.

500.000.000,00

Hak Investor 2 x Modal : Rp.

200.000.000,00

Hak Pengelola : Rp.

300.000.000,00

Apapun pola tingkat pengembalian investasi

harus lebih baik dibandingkan dengan

bunga perbankan, perdagangan saham atau

obligasi. Melihat contoh tersebut di atas,

pengembalian investasi lebih dari 2 kali

modal. Yang perlu diperhatikan adalah

jangka waktu pengembalian. Tingkat

pengembalian di atas bisa lebih baik

daripada bunga perbankan bila proyek


berjalan 1 tahun atau 2 tahun. Namun bila

lebih, belum tentu menarik bagi investor.

Pemilik Tanah

Pemilik tanah juga merupakan instrumen

dalam bisnis ini. Cara pembayaran lahan

dapat mempengaruhi besaran modal yang

digelontorkan. Bahkan pemilik tanah dapat

menjadi dalam manajemen developer.

Pemilik tanah adalah investor tanah yang

menyediakan lahan untuk dikelola menjadi

perumahan. Namun tingkat bagi hasil

keuntungan atas bisnis relatif lebih kecil.

Mengapa? Karena resiko pemilik tanah

terhadap bisnis ini mendekati nol. Selama

tidak tersangkut hutang bank, lahan tidak

akan hilang akibat kegagalan menjalankan

bisnis. Lahan akan masih tetap sama dan

memiliki kecenderungan harga naik.

Detail dari kerjasama dengan pemilik tanah

dapat Anda baca di bagian lain dari buku ini.

Modal sendiri, Investor dan Pemilik Tanah

adalah modal yang dikategorikan dalam

modal sebelum menjalankan bisnis

developer. Ketiganya sebaiknya dipastikan


tersedia sampai dengan Anda siap me-

launching produk Anda.

Kemudian darimana lagi modal untuk

memutar bisnis ini setelah launching

produk? Beberapa hal berikut adalah

intrumen lain yang Anda akan ”main”kan

nada-nadanya.

Kontraktor

Kami memandang Kontraktor sebagai mitra

kerja. Sama-sama memiliki keinginan untuk

menikmati keuntungan dalam bisnis ini.

Karenanya dibutuhkan kerjasama yang

bersifat simbiosis mutualisme.

Mengapa menggunakan Kontraktor? Karena

itu lebih simple. Simple dalam pengelolaan

nota-nota, simple dalam berbagi tanggung

jawab, dan menekan modal. Berbagai cara

pembayaran kepada kontraktor akan

menekan modal kerja Anda.

Konsumen

Penerimaan dari konsumen adalah bagian

dari putaran uang yang digunakan untuk

menjalankan bisnis ini. Penerimaan


konsumen diperoleh dari penerimaan uang

muka dan pelunasan baik bertahap maupun

pelunasan melalui KPR.

Harga yang dibayarkan konsumen

mengandung biaya-biaya selain keuntungan

atas hasil penjualan. Penerimaan konsumen

tentunya di-post-kan ke biaya-biaya pula.

Akan lebih bijak, sebelum penerimaan

konsumen lunas, Anda memprioritaskan

untuk pos-pos biaya. Bukan mengambil

keuntungan di depan.

Perbankan

Perbankan di Indonesia memberikan

fasilitas pembiayaan untuk konsumen

maupun developer. Untuk konsumen lebih

dikenal dengan Kredit Pemilikan Rumah

(KPR), sedangkan untuk developer dikenal

dengan Kredi Konstruksi.

Kredit Pemilikan Rumah

KPR sendiri terdapat 2 jenis. KPR

Umum (dicairkan ketika bangunan

100% selesai) dan KPR INDEN

(dicairkan bertahap). KPR adalah

bentuk pelunasan dari konsumen

melalui pembiayaan perbankan.


Kredit Konstruksi

Pembiayaan bank kepada developer

sementara ini hanya Kredit

Konstruksi. Sejenis Kredit Modal

Kerja yang pencairan berdasarkan

progres pembangunan. Plafon kredit

tidak serta merta dapat digunakan

untuk membiayai proyek. Fungsi

kredit konstruksi adalah untuk me-

leverage modal Anda untuk

pembiayaan pembangunan.

Untuk memperoleh kredit ini,

dibutuhkan basis konsumen yang

jelas. Bank tidak akan serta merta

memberikan kredit tanpa kejelasan

bagaimana cara Anda

mengembalikannya.


BAB V

MENILAI TANAH YANG LAYAK

Faktor lingkungan sekitar

engan melihat lingkungan sekitar,

akan memudahkan Anda untuk

menilai apakah lokasi yang

sedang diincar lebih layak untuk dibangun

kawasan seperti apa. Dapat pula dilihat dari

beberapa developer yang bermain di lokasi

sekitar. Jika memang tidak ada, Anda adalah

pioneer dengan resiko kegagalan lebih

besar. Namun jika sukses, keuntungan bisa

jauh lebih besar.

Sebagai contoh, Anda pasti memiliki

kecenderungan untuk tidak membangun

perumahan murah di kawasan Pondok

Indah. Sebaliknya, Anda pasti memiliki

kecenderungan untuk tidak membangun

perumahan mewah di lokasi yang jauh dari

pusat kota, atau dekat dengan tempat

pembuangan sampah, atau dekat dengan

pasar yang kumuh. Bisa, tapi itu tidak

menguntungkan.


Harga Dasar Tanah

Harga dasar tanah menjadi faktor utama

dalam menentukan lanjut tidaknya proses

berikutnya dalam mengembangkan bisnis

properti. Karena harga dasar tanah itulah

yang salah satu faktor selain harga

bangunan untuk menentukan niali jual

properti Anda. Harga dasar tanah dapat

ditinjau dari beberapa aspek berikut :

Harga NJOP (Nilai Jual Objek Pajak)

Dapat dilihat dari SPT PBB (Surat

Penetapan Pajak Terhutang Pajak

Bumi dan Bangunan). Anda dapat

membaca berapa harga NJOP yang

tertera. Di beberapa kota, harga

NJOP bisa dijadikan patokan untuk

menaksir harga dasar tanah.

Harga Pasar

Harga yang sedang dipasarkan pada

saat itu. Informasi dapat diperoleh

dari kelurahan, iklan jual tanah, info

tetangga, makelar. Dengan

membandingkan harga pasar sekitar,

Anda dapat memperkirakan harga

wajar untuk lahan yang akan Anda

bidik.


Harga Kesepakatan

Harga pembelian tanah yang sudah

terjadi dalam jangka waktu 1 tahun

terakhir ini. Informasi ini dapat

diakses di Notaris setempat.

Jangan dibayangkan Anda harus survey

detail tenutang hal ini dan menyediakan

database khusus untuk ini. Sungguh tidak.

Cukup meramu informasi dari ketiganya,

atau cukup salah dua dari ketiganya, Anda

dapat menaksir layak tidaknya harga dasar

tanah yang akan Anda akuisisi.

Pertimbangan perbankan

Pertimbangan dari perbankan patut

diperhatikan. Mengapa? Karena bank

sebenarnya memiliki dasar perhitungan

penilaian jaminan. Tentu saja dalam rangka

kredit. Tapi informasi ini dapat Anda

gunakan sebagai dasar penentuan

segmentasi pasar. Selain hal tersebut, bank

juga melakukan kerjasama pembiayaan

dengan developer lain yang mungkin berada

di lokasi sekitar lokasi yang sedang diincar.

Sebagai contoh pada beberapa waktu

lampau di Cirebon, kami berniat


mengembangkan perumahan mini dengan 3

unit rumah. Akses jalan masuk hanya

selebar 3,5 m. Hanya dapat dilalui 1 mobil

dan 1 sepeda motor apabila berpapasan.

Analis kredit salah satu bank sempat kami

ajak untuk meninjau lokasi. Komentar sang

analis adalah bahwa menurut penilaiannya,

dia hanya mampu membiayai 60% saja.

Dengan kata lain, apabila ada konsumen

berminat membeli, maka konsumen wajib

membayar uang muka sebesar 40%.

Bentuk Lahan

Bentuk lahan yang tidak beraturan, akan

sedikit memberi kesulitan dalam

menggambar siteplan, meskipun pada sisi

lain kesulitan ini dapat menjadi sebuah

keunggulan dalam konsep. Bentuk lahan

yang relatif persegi, akan memberikan

efektifitas lahan yang lebih maksimal

dibandingkan dengan bentuk yang tidak

beraturan.

Lahan datar lebih mudah dalam pengelolaan

dibandingkan dengan lahan berkontur.

Lahan berkontur berbiaya relatif lebih besar


dibandingkan lahan datar. Namun

keunggulan lahan berkontur, biasanya

memiliki pemandangan yang indah. Faktor

pemandangan indah ini dapat menjadi nilai

lebih ketika produk dipasarkan.

Status Lahan

Status lahan dapat dibedakan menjadi 2

kelompok. Berdasarkan status fisik dan

kondisi status sertifikat. Perbedaan-

perbedaan tersebut menentukan proses

berikutnya. Masing-masing juga memiliki

keunggulan tertentu.

Status Fisik Sawah

Harga yang ditawarkan relatif lebih

murah dibandingkan dengan status

fisik pekarangan. Terdapat proses

perijinan tambahan yakni dikenal

dengan ijin pengeringan. Pada

praktek di lapangan, status fisik

sawah memang harus dikeringkan.

Status fisik sawah itulah kondisi

fisiknya. Anda suatu saat akan

menemukan sertifikat tertulis tanah

pekarangan, namun kondisi fisiknya

sawah. Anda tidak perlu mengajukan


ijin pengeringan, namun tetap

melakukan proses pengeringan.

Status Fisik Pekarangan

Harga yang ditawarkan relatif lebih

mahal dibandingkan dengan status

fisik sawah. Tidak ada lagi proses ijin

pengeringan. Lahan dapat segera

dikerjakan untuk pengolahan lahan

dan proses lainnya sehingga lahan

segera siap launching.

Berkebalikan dengan status fisik

sawah, Anda mungkin akan

menemukan lahan bersertifikat

tertulis sawah. Namun pada kondisi

fisik lahan berupa lahan pekarangan.

Apabila menemukan hal demikian,

tentunya proses ijin pengeringan

harus ditempuh.

Tidak bersertifikat (tanah negara,

hak garap).

Tanah tak bersertifikat yang

dimaksudkan di sini bukannya tanah

yang benar-benar tanpa sertifikat.

Tetapi tanah yang masih dibutuhkan

proses sertifikasi atau peningkatan


hak. Seperti halnya Tanah Negara,

Hak Garap, Letter C, Letter D dan

sebutan-sebutan lainnya.Lahan yang

demikian perlu dilakukan proses

sertifikasi sebelum dilakukan proses

perijinan lebih lanjut.

Keuntungan lahan seperti ini, Anda

dapat melakukan negosiasi

pembayaran jangka waktu yang lebih

panjang. Karena untuk proses

sertifikasi juga membutuhkan waktu.

SHM (Sertifikat Hak Milik).

Sertifikat jenis ini mmum dimiliki

oleh perseorangan sebagai bukti

milik atas lahan. Keuntungannya

mengakuisisi lahan seperti ini adalah

lebih pasti kepemilikannya dan

proses perijinan dapat lebih cepat.

Setidaknya tidak melalui proses

sertifikasi lahan dari non sertifikat ke

sertifikat Hak Milik.

Namun percepatan ini masih diharus

diselidiki, karena perijinan

perumahan di masing-masing daerah


tidak dapat disama-ratakan.

Pemerintah daerah setempat kadang

mewajibkan lahan bersertifikat HGB

(Hak Guna Bangunan). Berarti Anda

harus menurunkan hak dari Hak

Milik menjadi Hak Guna Bangunan.

HGB (Hak Guna Bangunan).

Sertifikat jenis ini pada umumnya

dimiliki perusahaan. Bersifat

sementara dengan jangka waktu

tertentu (25 tahun). Namun dapat

ditingkatkan haknya menjadi SHM.

Keuntungannya adalah lebih pasti

kepemilikannya dan proses perijinan

lebih cepat. Apalagi bila pemerintah

daerah setempat memberlakukan

kewajiban lahan bersertifikat HGB.


BAB VI

HOT DEAL LAHAN

erdapat beberapa metode dalam

mengakuisisi lahan. Namun

bagaimana yang dapat menekan

modal Anda dan seperti apa metode yang

disebut HOT DEAL? Berikut metode-metode

tersebut.

Beli putus

Praktek ini mudah. Anda tinggal mengincar

lahan yang ingin digarap, tawar menawar

dan bayar. Beli putus seperti ini akan

membuat modal yang Anda gelontorkan

menjadi padat alias besar. Karena lahan

adalah salah satu komponen terbesar dalam

komposisi biaya.

Beberapa hal yang perlu Anda perhatikan

adalah luas lahan. Setelah transaksi, BPN

akan melakukan pengukuran ulang atas

lahan. Dalam sejarah, luas lahan cenderung

akan berkurang. Sangat sedikit ditemukan

kasus, lahan lebih luas daripada yang tertera

di sertifikat.


Perhatikan pula keuntungan investasi Anda.

Dengan modal yang besar, tingkat

pengembalian modal dapat saja tidak

menarik. Beda dengan keuntungan bersih?

Di bagian lain di buku ini akan dijelaskan

lebih lanjut.

Beli bertahap

Praktek ini juga mudah. Setelah Anda cocok

dengan lahan dan dilakukan proses tawar

menawar. Namun pembayaran lahan

dilakukan secara bertahap. Jangka waktu

sesuai dengan kesepakatan pembayaran.

Pembayaran dapat dilakukan secara

bertahap berdasarkan waktu, berdasarkan

cek point kegiatan atau gabungan keduanya.

Pembayaran bertahap berdasarkan waktu

adalah pembayaran yang Anda lakukan atas

dasar tempo waktu pembayaran

berdasarkan kesepakatan. Misalkan 6 kali

pembayaran dalam tempo 6 bulan dan

bentuk jangka waktu lainnya.

Contoh Pembayaran Berdasarkan Waktu :

Luas lahan : 10.000 m2

Harga dasar : Rp. 100.000 / m2

Nilai total : Rp. 1.000.000.000,00


Cara pembayaran :

Tanda jadi : Rp.

5.000.000,00

Pembayaran I : Rp.

245.000.000,00

30 hari kalender setelah tanda jadi

Pembayaran II : Rp.

250.000.000,00

30 hari kalender setelah Pembayaran

I

Pembayaran III : Rp.

250.000.000,00


II

Pembayaran IV : Rp.

250.000.000,00


III


Pembayaran bertahap berdasarkan cek

point kegiatan yakni pembayaran yang

dilakukan sesuai kegiatan proyek. Beberapa

cek point pembayaran yang disarankan :

Tanda jadi atau Down Payment

Sebagai tanda keseriusan Anda

untuk mengakusisi lahan yang akan

Anda garap. Besaran nilainya

tergantung kesepatan.

Perijinan selesai

Setelah dilakukan pembayaran

Tanda jadi atau DP, Anda

memproses perijinan. Proses

perijinan ini akan memakan waktu

rata-rata 3 bulan. Rata-rata karena

setiap daerah memiliki karakter

perijinan yang berbeda-beda.

Setelah perijinan selesai, Anda akan

kembali membayar.

Hal ini dilakukan untuk memperoleh

kepastian bahwa lahan dapat dialih

fungsikan menjadi perumahan.

Dengan demikian resiko kehilangan

modal akibat pembelian lahan, dapat

diminimalisasi.


Sertifikat jadi

Setelah tanda jadi, proses

dilanjutkan ke notaris untuk

dilakukan balik nama dari pemilik

lama ke Anda. Proses ini dilakukan

oleh notaris Pejabat Pembuat Akta

Tanah, Proses sampai dengan balik

nama kurang lebih 2 bulan.

Setelah sertifikat beralih atas nama

Anda, inilah salah satu cek point

pembayaran Anda kepada pemilik

tanah. Anda dapat melunasinya atau

masih membayarkan sebagian

sampai ke proses berikutnya.

Sertifikat pecah.

Proses berikutnya adalah pecah

sertifikat sesuai dengan siteplan

yang diijinkan oleh Pemerintah

Daerah setempat. Pembayaran

dilakukan setelah sertifikat pecah.

Dan Anda wajib melunasinya

kecuali...

Kecuali apabila kesepakatan pembayaran

adalah gabungan dari dasar waktu dan


dasar kegiatan. Misalkan saja setelah

sertifikat pecah, Anda masih memiliki

kesempatan membayar sampai dengan

pelunasan setelah 6 bulan, 9 bulan atau

bahkan 12 bulan kemudian.

Contoh Pembayaran Berdasarkan Cek Point

Kegiatan :



Nilai total : Rp. 1.000.000.000,00

Cara pembayaran :

Tanda jadi : Rp.

5.000.000,00

Down payment : Rp.

95.000.000,00

Perijinan : Rp.

150.000.000,00

Sertifikat Jadi : Rp.

250.000.000,00

Sertifikat Pecah : Rp.

500.000.000,00

Pembayaran dengan pola ini dapat menekan

modal menjadi relatif lebih sedikit dan


tentunya memiliki tingkat pengembalian

modal yang lebih baik dibandingkan dengan

pola beli putus. Pola pembayaran seperti ini

sangat menantang karena Anda akan

memutar otak lebih keras untuk mampu

menjual dan merealisasikan penjualan

sehingga mampu menutup kewajiban

pembayaran tanah. Kalau Anda menyukai

tantangan, ini pola yang tepat untuk Anda.

Kerjasama kepemilikan

Ini lah HOT DEAL yang sesungguhnya.

Prinsip dari pola cara pembayaran ini adalah

kerjasama dengan pemilik tanah. Pemilik

tanah juga diberikan bagi hasil keuntungan

atas kepemilikannya. Inti cara

pembayarannya adalah berdasarkan unit

yang terjual.

Apa itu unit yang terjual? Dalam satu

kawasan lahan, maka sebagai developer,

Anda akan membagi menjadi lahan komersil

yang akan Anda pasarkan dan lahan fasilitas

umum untuk jalan, taman, atau fasilitas

lainnya. Lahan komersil Anda bagi menjadi

kapling-kapling yang akan Anda pasarkan.

Setiap penjualan atas kapling tersebut,


maka Anda berkewajiban membayar ke

pemilik tanah.

Terdapat 2 pola yang dapat Anda gunakan

untuk melakukan pembayaran dengan pola

kerjasama kepemilikan. Yang pertama tanpa

Down Payment, yang kedua dengan Down

payment. Keberadaan uang muka (down

payment) dimanfaatkan apabila pemilik

tanah memang memiliki kebutuhan yang

mendesak yang segera dilaksanakan

olehnya.

Contoh Pembayaran Kerjasama Kepemilikan

TANPA DP :



Nilai total : Rp. 1.000.000.000,00

Lahan komersil : 6.000 m2

Jumlah Kapling : 40 unit

Per unit : Rp. 25.000.000,00

(Rp. 1.000.000.000,00 dibagi 40 unit) atau

dapat dihitung berdasarkan luas kapling per

unit. Misalkan salah satu unit seluas 120 m2,

maka pembayaran untuk kapling tersebut

sebesar Rp. 20.000.000,00 (berasal dari 200


m2 dibagi lahan komersil 6000m2 dikalikan

dengan nilai total Rp. 1.000.000,000,00)


DENGAN DP: Luas lahan :

10.000 m2


Nilai total : Rp. 1.000.000.000,00

DP : Rp. 100.000.000,00

Hutang lahan : Rp. 900.000.000,00



Per unit : Rp. 22.500.000,00

(hutang lahan Rp. 900.000.000,00 dibagi

dengan 40 unit) atau dapat dihitung

berdasarkan luas kapling per unit. Misalkan

salah satu unit seluas 120 m2, maka

pembayaran untuk kapling tersebut sebesar

Rp. 18.000.000,00 (berasal dari 200 m2

dibagi lahan komersil 6000m2 dikalikan

dengan nilai hutang lahan Rp.

900.000,000,00)

Cara pembayaran uang muka juga dapat

gabungkan dengan pola pembayaran

bertahap berdasarkan kegiatan. Contoh

sebagai berikut :



DENGAN DP digabung dengan pola

pembayaran berdasarkan kegiatan :



Nilai total : Rp. 1.000.000.000,00

Tanda Jadi : Rp. 5.000.000,00

Perijinan : Rp. 20.000.000,00

Sertifikat Jadi : Rp. 25.000.000,00

Sertifikat Pecah : Rp. 50.000.000,00

Hutang lahan : Rp. 900.000.000,00



Per unit : Rp. 22.500.000,00 (

hutang lahan Rp. 900.000.000,00 dibagi

dengan 40 unit) atau dapat dihitung

berdasarkan luas kapling per unit. Misalkan

salah satu unit seluas 120 m2, maka

pembayaran untuk kapling tersebut sebesar

Rp. 18.000.000,00 (berasal dari 200 m2

dibagi lahan komersil 6000m2 dikalikan

dengan nilai hutang lahan Rp.

900.000,000,00)

Pola pembayaran seperti dijelaskan di atas

adalah pola pembayaran menguntungkan

bagi pemilik tanah dan juga Anda sebagai


pengelola developer. Dengan luas lahan

yang cukup luas, pemilik tanah cenderung

kesulitan menjual. Dengan pola seperti ini

akan lebih mudah terjual.

Keuntungan lain untuk pemilik tanah adalah

perolehan bagi hasil atas keuntungan usaha

developer. Bagi hasil bisa ditetapkan di

depan, misalnya harga dasar tanah Rp.

100.000,00 m2, tapi diberikan keuntungan

dengan dibeli pada harga dasar tanah

menjadi Rp. 110.000,00 m2. Keuntungan

dapat juga dihitung berdasarkan prosentase

bagi hasil, misalkan 10% dari total

keuntungan.

Untuk pola pembayaran seperti ini

disarankan untuk merubah harga dasar

tanah per tahun sesuai inflasi rata-rata di

daerah tersebut atau sesuai kesepakatan.

Misalkan saja 5% per tahun. Maka setiap

unit kapling yang belum terjual, harga dasar

tanah akan dinaikkan sebesar 5%. Ini juga

menjadi salah satu keuntungan untuk

pemilik tanah,


Keuntungan lainnya bagi pemilik tanah

adalah dia tidak memiliki resiko terhadap

bisnis. Karena apabila terjadi kerugian,

lahannya masih utuh dan nilainya akan terus

bertambah.

Keuntungan bagi developer adalah modal

dapat ditekan seminimal mungkin.

Komposisi biaya lahan dalam usaha

developer kurang lebih 20% dari harga jual.

Tentu saja akan memberikan tingkat

pengembalian modal yang jauh lebih baik

dibandingkan dengan pola-pola

pembayaran yang lainnya. It’s REAL HOT

DEAL!


BAB VI

PERENCANAAN LAHAN

erencanaan lahan melibatkan

arsitek perencanaan. Anda dapat

menyewa konsultan perencanaan

atau merekrut seorang arsitek. Hasil dari

perencanaan meliputi Gambar Siteplan,

Gambar Rencana Kerja Rumah, Gambar

Rencana Kerja Prasarana seperti Jalan,

tembok keliling, pagar depan, dan Gambar

Kerja Sarana seperti pos satpam, tempat

ibadah dan lain sebagainya.

Gambar perencanaan lahan untuk memulai

bisnis ini setidaknya adalah gambar siteplan

dan gambar kerja rumah. Hal ini dibutuhkan

untuk memperoleh perijinanan dari

Pemerintah Daaerah setempat.

Komposisi lahan efektif

Komposisi lahan efektif atau komersil

adalah luas lahan yang dapat dipasarkan.

Ketentuan umum yang berlaku adalah 60 :

40. Yakni dari total luas lahan, sebesar 60%

merupakan lahan komersil dan selebihnya

berupa lahan untuk dibangun prasarana dan

sarana. Sebagai contoh, luas lahan 10.000


m2, maka lahan komersil seluas 6000 m2

dan lahan prasarana dan sarana seluas

4000m2.

Lahan komersil itulah yang dibagi menjadi

berapa unit kapling untuk didirikan menjadi

rumah. Sedangkan lahan prasanana dan

sarana untuk dibangun menjadi jalan,

taman, fasilitas umum seperti tempat

ibadah, sarana olah raga, taman bermain

dan lain sebagainya.

Komposisi lahan ini ditentukan oleh

Pemerintah Daerah setempat. Setiap daerah

memiliki ketentuan yang berbeda dan

syarat-syarat tambahan yang berbeda pula.

Seperti halnya dicontohkan di Kabupaten

Sleman, DIY. Luas kapling yang dipasarkan

minimal 120 m2.

Menghindari menghadap barat

Indonesia adalah negara yang berada di

lintasan katulistiwa dan merupakan daerah

tropis. Matahari selalu hadir menyinari bumi

Indonesia dari pagi sampai dengan sore.

Mengingat hal demikian, dalam membuat

siteplan, kami menghindari rumah

menghadap ke barat..


Menghindari artinya sedapat mungkin tidak

ada rumah yang menghadap ke barat.

Berdasarkan pengalaman kami, rumah yang

menghadap ke barat relatif lebih sulit untuk

terjual. Karena panas matahari pada siang

dan sore hari menerpa rumah terus

menerus mengakibatkan rumah menjadi

panas.

Apabila dalam keadaan terpaksa harus

merencanakan rumah menghadap ke barat,

Anda bisa pasarkan dengan harga yang lebih

miring. Namun hal ini tentu saja mengurangi

keuntungan.

Menghindari tusuk sate

Berdasarkan pengalaman kami menjual

produk properti, rumah yang berdiri tusuk

sate juga mengalami kesulitan untuk

dipasarkan. Entah dipengaruhi karena ilmu

feng shui atau pertimbangan lainnya.

Meskipun demikian, ada saja konsumen

yang bersedia membelinya.

Seperti halnya rumah menghadap ke barat,

apabila dalam keadaan terpaksa mengingat


efektifitas lahan dan target margin, tusuk

sate dapat Anda pasarkan dengan harga

diskon. Untuk menghindari turunnya target

keuntungan, Anda dapat mendirikan rumah

contoh di tusuk sate dan dipasarkan di akhir

proyek. Tentu saja dengan harga lebih tinggi

dibandingkan dengan produk yang

dipasarkan pada tahap-tahap awal.

Arsitek kita

Anda bila pemula dalam bisnis ini, referensi

desain rumah belum tentu banyak. Namun

hal ini dapat Anda maksimalkan dengan

konsep ATM. Ambil, Tiru dan Modifikasi.

Itulah sering kami lakukan. Itulah arsitek

konseptor Anda. Meskipun demikian, Anda

memerlukan jasa arsitek untuk mendesain

ulang, memodifikasi dan membuat desain

lebih baik dengan mengeliminasi

kekurangan dari desain yang Anda tiru.

Jangan jadi plagiat murni!

Anda dapat memperoleh referensi desain

dari buku-buku atau majalah, tabloid

tentang desain-desain rumah. Tergantung

segmentasi mana yang Anda sasar. Rumah

kecil atau rumah yang besar. Buku-buku itu

ditulis dan dikarang oleh arsitek-arsitek


ternama di dunianya sana. Jadi mengapa

Anda repot-repot membuat desain baru?

Referensi desain juga dapat Anda peroleh

dari internet. Google adalah alat pencari

canggih yang mampu memenuhi kebutuhan

Anda. Tinggal isi kata kunci di mesin pencari

tersebut. Ribuan gambar dapat Anda unduh

dengan percuma. Sekali lagi, Anda tidak

perlu repot-repot membuat desain baru.

Dari mana lagi referensi desain rumah. Anda

cukup kumpulan brosur-brosur perumahan

di kota Anda. Pilih perumahan yang Anda

anggap laku keras. Pindahkan desain

rumahnya di lokasi Anda. So simple!

Sekali lagi yang perlu kami ingatkan adalah

jangan menjadi plagiat murni. Ini terkait

dengan Kekayaan Intelektual yang dilindungi

oleh Undang-undang. Tetapi dengan

memodifikasinya menjadi desain yang lebih

baik, itu lebih bijak. Bukankah sudah tidak

ada lagi ide murni di dunia ini? Satu lagi

pesan, jangan marah bila desain Anda

di”ambil” orang lain. Hitung-hitung

sedekah!


BAB VII

SURVEY PASAR

nda sebaiknya melakukan

kegiatan ini. Survey pasar. Tidak

perlu cara yang rumit. Dengan

cara yang simple pula, Anda dapat melihat

dan memetakan calon pesaing Anda. Tidak

hanya itu, proses ini dapat Anda gunakan

untuk meramu harga jual produk dengan

tepat. Harga jual ibarat memasak, jika salah

bumbunya, rasanya tidak enak.

Kegiatan ini menyenangkan. Mencari

properti tidak untuk dibeli, tetapi untuk

berkompetisi. Anda cukup berputar-putar

meninjau lokasi-lokasi perumahan yang ada

di kota Anda. Anda dapat pula mengunjungi

pameran perumahan yang diselenggarakan

di kota Anda. Sehingga Anda tidak perlu

membuang energi banyak untuk survey.

Murah meriah!

Menyamar menjadi Konsumen

Mirip detektif, Andapun menyamar sebagai

calon konsumen yang berminat atas

properti di lokasi pesaing. Banyak hal yang


dapat Anda amati. Brosur, harga jual dan

daftar spesifikasi bangunan harus dapat

Anda peroleh dari menyamar sebagai

detektif.

Susunlah daftar pertanyaan sebelum

berinteraksi dengan marketing. Tidak terlalu

detil, karena dapat mengundang kecurigaan

marketing atas penyamaran Anda. Tapi bila

Anda sudah mengenalnya, jangan sungkan-

sungkan bertanya yang detil. Daftar

pertanyaan standar yang biasa ditanyakan

oleh konsumen (asli) sebenarnya tidak rumit

dan tidak detil. Jangan disalin, tapi cukup

Anda hapalkan saja. Mudah kok.

Tanyakan tentang :

Diskon, bonus atau benefit lainnya.

Fasilitas yang diberikan seperti listrik

dengan daya berapa, ada PDAM,

telepon atau gas alam.

Sarana kawasan, apakah ada tempat

ibadah atau taman atau yang lainnya

Ada tanah lebih? Berapa

dihitungnya.

Selama di lokasi, usahakan melihat rumah

contoh (bila ada) atau rumah yang sedang

dibangun. Sempatkan bertemu dengan


mandor. Iseng-iseng tanyakan tentang harga

borongan dengan spesifikasi terlampir dan

cara pembayaran.

Perhatikan gerak-gerik si marketing dan

mandor. Siapa tahu Anda dapat

bekerjasama dengan mereka. Lumayan

kan?! Mendapatkan tenaga kerja yang

bagus tanpa harus buka lowongan

pekerjaan. Juga mendapatkan mandor yang

sudah biasa dengan pola kerja developer.

Mendata Kompetisi Harga

Berbekal brosur, daftar harga, daftar

spesifikasi bangunan dan informasi perihal

harga tanah lebih serta harga borongan,

kemudian Anda susun data mengenai hal

tersebut. Semakin banyak data yang

terkumpul akan memberikan hasil yang

lebih maksimal.

Lihat contoh bagaimana mendata kompetisi

harga di Gambar Price Benchmarking.

Format tersebut dapat Anda modifikasi

sedemikian rupa sesuai keinginan Anda.


Tapi tetap tidak mengubah data informasi

yang akan disampaikan.

Buka lagi Quick Count yang sudah Anda

buat. Itu acuan harga yang Anda sasar.

Kemudian dari data yang Anda peroleh,

saatnya Anda memilah-milah mana saja

yang menjadi pesaing dari segmentasi yang

Anda sasar. Mudah bukan?



Mapping, Memetakan Pesaing

Survey pasar boleh berhenti sampai dengan

mendata kompetisi harga. Namun alangkah

lebih sempurna bila Anda petakan titik

pesaing. Cara ini juga simple dan murah.

Siapkan peta kota Anda. Lapisi dengan

plastik putih transparan. Siapkan spidol.

Buka kembali data kompetisi harga Anda.

Berikan titik pada peta dan nama lokasi

perumahan. So simple!

Nah sekarang sudah sempurna survey pasar

Anda. Paling tidak sudah cukup untuk

memenuhi kebutuhan dasar yakni strategi

menentukan harga perdana. Konsep

sederhana menentukan harga perdana

adalah menentukan harga kompetitif

dengan melihat titik lokasi. Bila lokasi Anda

lebih dekat dengan akses jalan raya,

sedangkan kompetitor berada jauh dari

akses, maka sedapat mungkin harga jual

Anda setara dengan kompetitor. Demikian

dengan sebaliknya. Lebih terangnya, mari

Anda lanjutkan ke Perencanaan Keuangan.


BAB VIII

PERENCANAAN KEUANGAN

nda sudah dapat membuat

perencanaan lahan. Anda juga

sudah mampu membuat survey

pasar. Anda juga sudah mampu

menggunakan Quick Count. Saatnya Anda

bergelut dengan hal yang lebih detil dan

sangat menarik. Karena sekarang Anda

mulai menyusun Perencanaan Keuangan.

Mari bicara PROFIT!

Apa hal yang paling mendasar dibutuhkan

oleh seorang perencana keuangan?

Pertanyaan ini pernah disampaikan dosen

mata kuliah Akuntansi Biaya di saat kami

masih kuliah dulu. Jawabannya adalah

Excel! Benar juga, sebuah perhitungan yang

rumit dapat dengan mudah diselesaikan

dengan menggunakan Excel.

Dasar teori

Apa yang menjadi dasar teori dari PROFIT.

Ternyata PROFIT itu hasil dari selisih antara

PRICE dengan COST. Dengan dasar inilah,

Anda musti menghitung PRICE terlebih


dahulu. Ingat kompetisi harga yang sudah

Anda susun. Kemudian barulah menghitung

COST. Maka PROFIT akan Anda peroleh dari

hasil selisihnya.

Yuk, Menghitung PRICE/Harga Jual

Dalam file Quick Count sebenarnya sudah

terdapat rumus menghitung harga jual.

Hanya saja perhitungan harga jual di Quick

Count tidak dapat digunakan sebagai harga

jual yang benar-benar akan di-release ke

konsumen. Karena quick count hanya acuan

awal saja untuk menilai kelayakan bisnis

atas lokasi yang dibidik.

Anda harus mengetahui komponen dasar

dari PRICE. Rumah dijual terdiri dari jumlah

harga bangunan dan jumlah harga tanah.

Jumlah harga bangunan diperoleh dari luas

bangunan dikalikan dengan harga borongan

plus profit per m2. Profit di sini adalah

pilihan apakah Anda akan mengambil profit

dari harga bangunan atau tidak.


Sedangkan jumlah harga tanah diperoleh

dari luas tanah kapling dikalikan dengan

harga jual tanah per m2. Harga jual tanah

sudah termasuk biaya-biaya yang langsung

berkenaan dengan tanah. Namun jangan

khawatir. Ada cara cepat menghitungnya.

Yakni dengan menggunakan faktor pengali

tanah atau Indeks Tanah.

Indeks harga tanah adalah kunci. Anda

harus menentukan sedemikian rupa

sehingga menghasilkan PRICE yang

kompetitif dibandingkan dengan PRICE

kompetitor. Faktor PRICE sampai sekarang

masih menjadi pertimbangan tertinggi

dalam alasan membeli properti. Kami

pernah melakukan survey di blog

http://aryodiponegoro.com/ dan PRICE

menempati posisi pertama sebanyak 55%

dari total responden.

Mengapa PRICE yang kompetitif menjadi

penting? Sebenarnya itu bergantung dengan

tujuan Anda menjadi developer property.


Menjadi Pioneer atau Follower? Kami

mengambil perumpaaan dengan

perdagangan saham. Seorang George Soros

mampu menjadi pioneer di pasar saham

karena dia membawa modal besar.

Sehingga dia mampu menggerakkan pasar

meskipun uang yang ditanamkan tidak

besar. Nah yang bermodal kecil, menjadi

follower. Seperti halnya berbisnis developer

properti. Bila modal Anda kecil, jadilah

follower yang baik.



Sekarang Menghitung COST/Biaya

Kembali ke dasar teori. Setelah PRICE sudah

dapat ditentukan. Saatnya berkutat pada

hitungan COST. COST atau Biaya secara

umum dibagi menjadi 2 bagian utama.

Harga Pokok Penjualan

Kelompok biaya yang merupakan

komponen langsung dari PRICE. Di

dalamnya terdapat Harga Perolehan

Tanah, Biaya Pengolahan Lahan,

Biaya Perijinan dan Legalitas, dan

Biaya Prasanana dan Sarana.

Biaya Operasional dan lain-lain

Kelompok biaya yang merupakan

komponen untuk menjalankan usaha

ini. Di dalamnya terdapat Biaya

Pemasaran, Biaya Umum dan

Administrasi, Biaya Bunga dan Biaya

Pajak.

Berikut kami jelaskan satu per satu

komponen biaya yang ada dalam 2 bagian

utama. Sekedar untuk mendapatkan

pengertian umum. Untuk detilnya, Anda

dapat melihat contoh yang dilampirkan.


Harga Perolehan Tanah

Terdiri dari Harga Dasar Tanah, Biaya

Pajak Perolehan Tanah, Komisi

Penjualan.

Biaya Pengolahan Lahan

Biaya yang dikeluarkan untuk

mengolah lahan mentah menjadi

lahan matang. Terdiri dari Biaya

Pembersihan Lahan, Biaya Cut and

Fill, Biaya Pengurugan, Biaya

Pengukuran, Biaya Pengolahan

lainnya.

Biaya Perijinan dan Legalitas


memperoleh perijinan dan legalitas

atas lahan yang diakuisisi. Terdiri

dari Biaya Perijinan Lahan, Biaya Ijin

Mendirikan Bangunan, Biaya

Sertifikat (Gabung dan Pecah).

Biaya Prasarana dan Sarana


membangun prasarana dan sarana.

Terdiri dari Biaya Pembangunan

Jalan, Biaya Pengadaan Jaringan

(PLN, PDAM, TELKOM, GAS ALAM),


Biaya Saluran Air Hujan, Biaya Pagar

Keliling, dan Biaya Sarana yang

diperlukan seperti Tempat Ibadah,

Sarana Olah raga, Taman Bermain,

Gerbang dll.

Biaya Konstruksi Rumah


membangun rumah yang tersedia.

Biaya Pemasaran


membiayai kegiatan pemasaran.

Terdiri dari Biaya Promosi dan Biaya

Fee Penjualan.

Biaya Umum dan Administrasi


membiayai kegiatan administrasi dan

kegiatan umum. Terdiri dari Biaya

Gaji Karyawan, Biaya Umum Kantor,

Biaya Administrasi, dan Biaya Umum

dan Administrasi lainnya.


Biaya Bunga dan Biaya Pajak


membayar kewajiban bunga atas

kredit dan biaya pajak baik pajak jual

beli maupun pajak badan.




Profit vs Return On Investment

Kembali ke dasar teori. PRICE – COST =

PROFIT. Setelah semua terhitung, maka

besaran PROFIT dapat Anda baca. Lihat

Gambar Rencana Laba Rugi.

Dari contoh yang dikemukakan, PROFIT

mencapai 19% atau berkisar pada angka Rp.

234 Jutaan. Berapa modal yang

digelontorkan? Misalkan saja modal

tertanam sebesar Rp. 200.000.000,00. Dari

sisi Return On Investment (ROI), proyek

yang dicontohkan dianggap

menguntungkan. Karena memiliki tingkat

pengembalian 117% dengan jangka waktu 1

tahun. Namun apabila untuk menjalankan

proyek tersebut hanya membutuhkan Rp.

30.000.000,00 saja, maka ROI menjadi

sebesar 780%. Pilih mana?

Maka yang terpenting adalah berapa besar

ROI, bukan semata-mata terletak pada

besarnya PROFIT. ROI yang besarlah yang

mempengaruhi minat investor untuk

menanamkan modalnya. Semakin besar,

semakin baik, semakin menarik!



Rencana Modal

Menghitung rencana modal terbilang

mudah. Ada banyak metode cara

penghitungan. Namun dalam buku ini,

metode penghitungan modal berdasarkan

kebutuhan awal proyek selama 6 bulan.

Besaran modal yang dikeluarkan dapat

dihitung dari :

Pembayaran tanah, baik tanda jadi

atau uang muka

Biaya pengolahan lahan dan

prasarana serta sarana sampai

dengan lahan siap jual

Biaya perijinan dan legalitas lahan

Biaya umum dan administrasi selama

6 bulan

Pertanyaan besar adalah mengapa 6 bulan?

Pada 3 bulan pertama, proyek masih dalam

proses perijinan, legalitas, pengolahan dan

persiapan. Pada 3 bulan berikutnya proses

penjualan dengan asumsi settlement

penjualan pada bulan ke 6. Dengan kata lain

pada bulan ke 7, proyek sudah bisa mandiri

menggunakan arus kas proyek dari

konsumen, perbankan dan kontraktor. Lihat

Gambar Penggunaan Modal Selama 6 Bulan.



Tips lainnya adalah biaya umum dan

administrasi tidak perlu sepenuhnya

dipenuhi. Anda dapat melibatkan sedikit

Sumber Daya Manusia (SDM). Tidak harus

full team sejak awal proyek. Efeknya adalah

memotong biaya umum dan administrasi di

6 bulan pertama dan menekan modal yang

digelontorkan. Setelah menginjak bulan ke

7, Anda dapat menggunakan SDM full team.

Pricing Strategy Games

Bagian awal dari buku ini sedikit

menyinggung tentang Pricing Strategy

Games. Coba Anda perhatikan contoh

Perencanaan Keuangan. Rencana Harga Jual

yang digunakan tidak memuat rencana

kenaikan harga. Kenaikan harga jual sendiri

dapat dilakukan karena beberapa hal

sebagai berikut :

Kenaikan atas dasar waktu

Perihal ini semua orang tahu bahwa

harga properti memiliki

kecenderungan naik setiap saat

mengikuti inflasi harga-harga

lainnya.


Kenaikan atas dasar efek dari biaya

Perihal ini semua orang mudah

paham bahwa kenaikan harga

material mengakibatkan harga jual

properti akan naik pula.

Kenaikan atas dasar rencana

developer

Kenaikan harga jual yang

direncanakan oleh developer.

Kenaikan atas dasar rencana developer

itulah yang dimaksudkan dengan Pricing

Strategy Games. Anda sebagai developer

dapat merencanakan kenaikan harga

sebagai bagian dari strategi pemasaran.

Dalam bab survey pasar telah disinggung

mengenai harga perdana. Harga perdana ini

adalah harga pancingan untuk memancing

minat konsumen.

Strategi penetapan harga perdana itulah

yang Anda baca dalam Rencana Harga Jual.

Dengan demikian Perencanaan Keuangan

yang dibuat berdasarkan harga perdana dan

belum menghitung rencana kenaikan.

Target profitpun adalah target profit

minimal.


Dalam contoh Perencanaan Keuangan

terdapat 4 unit untuk dipasarkan. Setelah

unit pertama terjual, maka Anda dapat

menaikan harga untuk unit berikutnya.

Kenaikan yang memang Anda rencanakan,

bukan kenaikan akibat rentang waktu atau

kenaikan biaya material. Begitupula

kenaikan harga di unit ketiga dan

seterusnya. Andaikan biaya tidak mengalami

inflasi, maka profit akan semakin meningkat

dan ROI juga semakin besar.


BAB IX

PERIJINAN

eraturan perijinan perihal

perumahan masing-masing daerah

berbeda. Ada daerah yang sudah

memiliki dinas satu atap. Ini memudahkan

Anda untuk mengurus perijinan. Ada pula

daerah yang belum memiliki dinas satu

atap. Untuk daerah yang demikian, Anda

harus ber”gerilya” mengurus dan

mendapatkan perijinan di departemen atau

dinas dari Pemerintah Daerah.

Mengingat hal tersebut, kami tidak mampu

memberikan gambaran secara detil perihal

perijinan. Kami hanya akan memberikan

prinsip-prinsip dasarnya saja yang memang

antar daerah hampir sama.

Untuk mengurus dan mendapatkan ijin

perumahan, Anda dapat meminta nasehat

dari dinas terkait bagaimana cara

menumpuhnya. Anda dapat pula

mempercayakan kepada notaris setempat

untuk mengurus dan mendapatkannya.

Keuntungannya biaya perijinan Anda sudah


dapat dipastikan dan Anda tinggal duduk

manis menanti hasilnya.

Berikut beberapa prinsip dasar yang sering

kami temui di beberapa daerah.

Ijin Prinsip / Fatwa Lahan / Advice Planning

Ijin ini dikeluarkan oleh Badan Perencanaan

Pembangunan Daerah (Bappeda). Muatan

dari ijin ini adalah persetujuan prinsip

bahwa lokasi Anda diperbolehkan untuk

membangun kawasan perumahan dengan

beberapa syarat yang harus Anda penuhi.

Sebelum mendapatkan ijin ini, Anda

menyampaikan proposal. Kemudian

proposal ini akan diuji oleh Bappeda dalam

sidang. Komisi terkait dari Dewan

Perwakilan Rakyat Daerah (DPRD), Lurah

dan Camat serta tokoh masyarakat

seringkali diundang menghadiri sidang ini.

Dalam sidang ini, Anda akan menghadapi

beberapa pertanyaan seputar proyek.

Karenanya Anda sudah harus siap dengan

segala dokumen perencanaan. Selama

proyek Anda memberikan manfaat bagi

lingkungan sekitar, Anda aman. Output dari


sidang adalah turunnya ijin prinsip atau

fatwa lahan atau advice planning yang

biasanya ditandatangani oleh Kepala

Pemerintahan setempat.

Ijin Pemanfaatan Tanah (IPT)

IPT menjadi salah satu syarat perijinan yang

Anda wajib urus. Syarat ini termuat dalam

Ijin Prinsip. IPT atau di daerah lainnya

kadang disebut IPPT (Ijin Perubahan

Penggunaan Tanah / Ijin Perubahan

Pemanfaatan Tanah) dikeluarkan oleh

Badan Pertanahan Nasional (BPN). Memuat

perubahan penggunaan tanah dari

pekarangan menjadi perumahan.

Ijin Site Plan

Ijin Site Plan atau Pengesahan Site Plan juga

merupakan syarat yang disampaikan dalam

Ijin Prinsip. Dikeluarkan oleh Dinas

Kimpraswil (Permukiman, Prasarana dan

Sarana Wilayah). Site plan yang telah Anda

buat dalam perencanaan lahan, mutlak

harus disahkan. Kimpraswil akan melihat

komposisi lahan komersil dengan lahan

untuk fasilitas umum. Selama memenuhi


ketentuan, Pengesahan Site Plan tidak akan

mengalami masalah.

Pengesahan Site Plan akan menjadi dasar

untuk pemecahan/splitzing sertifikat. BPN

adalah badan yang berwenang

melakukannya. Beberapa daerah

mensyaratkan sertifikat harus sudah split

sebelum dibaliknamakan atas nama

konsumen. Namun masih ada beberapa

daerah yang splitzing sertifikatnya per akad

yang dilakukan oleh Notaris setempat.

Ijin Peil Banjir / Rekomendasi Pengairan

Ijin ini dikeluarkan oleh Dinas Kimpraswil.

Terkait dengan rekomendasi ketinggian

kawasan dari titik tertinggi banjir rata-rata

di daerah tersebut. Tujuannya agar lokasi

Anda bebas banjir.

Ijin Pengeringan

Apabila lokasi Anda bersertifikatkan sawah,

maka Anda wajib mengurus Ijin

Pengeringan. Meskipun fisik lahan sudah

berupa pekarangan. Ijin ini dikeluarkan oleh

Dinas Pertanian setempat.


Ijin Ketinggian Bangunan

Apabila lokasi Anda berdekatan dengan

lapangan terbang / bandar udara. Anda

wajib mengurus ijin tambahan ini. Ijin ini

yang dikeluarkan oleh pengelola bandar

udara setempat. Terdapat batasan

ketinggian bangunan untuk radius tertentu

di kawasan seputaran bandara. Bahkan

apabila lokasi Anda merupakan daerah yang

merupakan jalur lurus turunnya pesawat,

Anda akan mengurus dan mendapatkan ijin

ini.

Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)

Rentetan perijinan yang – sepertinya –

panjang berujung kepada turunnya IMB.

Terdapat 2 macam IMB, yakni IMB Induk

dan IMB Pecah. Prinsip dasar IMB Induk

adalah IMB yang dikeluarkan untuk pemilik

lahan induk. Sedang IMB Pecah adalah IMB

yang sudah diatasnamakan oleh konsumen.

IMB dikeluarkan oleh Dinas Kimpraswil atau

Dinas Cipta Karya atau bisa juga dikeluarkan

oleh Dinas Satu Atap, bahkan Kelurahan

atau Kecamatan setempat juga berwenang.


Peraturan tentang ini berbeda-beda di

masing-masing daerah.


BAGIAN III

THE POWER OF

SIMPLICITY

You may not be able to control the

situation, but you can always control

your reaction. - Austin Mcgonigle -


BAB X

MENJALANKAN OPERASIONAL BISNIS

Urutan Kerja Operasional

erbisnis tak lepas dari urutan

pekerjaan operasional. Dalam

bisnis developer properti, yang

menjadi acuan dasar kegiatan operasional

adalah proses pemasaran sampai dengan

serah terima produk. Tidak sama dengan

produk retail yang dapat Anda beli, bayar

dan sekejap beralih hak atas produk yang

Anda beli. Tetapi dalam bisnis developer

properti, banyak kegiatan dalam setiap

urutan pekerjaan.

Hasil penjualanpun tidak serta merta

langsung dapat Anda terima dan bukukan

dalam pembukuan. Jangka waktu sampai

dengan hasil penjualan diterima penuh

100% dapat mencapai beberapa bulan.

Urutan operasional dapat dibagi menurut

tata cara penerimaan dari konsumen.

Penerimaan dengan Cash Bertahap /

Cash

Penerimaan dengan KPR Umum


Penerimaan dengan KPR Indent




Poin-poin yang perlu menjadi titik perhatian

Anda adalah pada proses pengajuan KPR.

Berkas persyaratan KPR konsumen, Anda

ajukan ke beberapa Bank. Analis bank

memiliki penilaian yang mungkin berbeda

atas satu konsumen yang sama. Persetujuan

KPR dari Bank dapat memunculkan angka

persetujuan kredit yang berbeda pula.

Untuk konsumen yang bekerja menjadi

karyawan, proses KPR relatif lebih cepat

dibandingkan dengan proses KPR konsumen

yang bekerja menjadi pengusaha. Terdapat

beberapa syarat tambahan seperti fotokopi

rekening usaha selama 7 bulan terakhir dan

laporan keuangan minimal 2 tahun

berturut-turut. Belum lagi terdapat Trade

Checking atas kegiatan usaha sang

pengusaha. Intinya analis bank akan lebih

jeli menilai kemampuan cicilan sang

pengusaha.

Poin lainnya yang perlu Anda perhatikan

adalah sebelum melakukan pembangunan,

pastikan bahwa persetujuan KPR dari Bank

telah Anda terima. Karena dengan adanya

persetujuan KPR, kepastian pendapatan

menjadi lebih jelas.


Alangkah lebih baik lagi apabila selama

persetujuan KPR belum diterima, Anda tidak

menagihkan uang muka yang harus

dibayarkan oleh konsumen. Apalagi

membangun rumah dengan uang muka

tersebut. Hal ini untuk menghindari apabila

Bank tidak menyetujui permohonan KPR

konsumen.


BAB XI

MEMASARKAN PRODUK PROPERTI ANDA

egitu banyak buku tentang

pemasaran yang dapat Anda

jadikan referensi dalam

memasarkan produk properti Anda. Namun

kami mencoba menyampaikan dengan lebih

simple dan mudah dipahami.

Survey Pasar

Perihal survey pasar telah dibahas dalam

tulisan sebelumnya. Kembali kami tegaskan

bahwa survey pasar menjadi dasar awal

dalam memasarkan produk Anda. Kesalahan

meracik harga, berakibat fatal.

Program Pemasaran yang Continue

Produk Properti Anda membutuhkan untuk

diperkenalkan kepada khalayak ramai

dengan program pemasaran tentunya.

Kontinuitas program pemasran sedapat

mungkin tidak terputus agar edukasi

konsumen terhadap produk properti Anda

benar-benar tersampaikan.

Program pemasaran dapat berupa program

hard sale dan soft sale. Hard sale


memfokuskan kepada keunggulan produk

Anda. Sedangkan soft sale lebih cenderung

kepada penyampaian pesan untuk

meningkatkan citra perusahaan.

Media Promosi

Untuk menyampaikan program pemasaran,

Anda membutuhkan media promosi. Media

promosi berupa media out door maupun in

door.

Out Door Promo

Media promosi yang ditempatkan di

luar yang berfungsi untuk menarik

prospek/calon konsumen untuk

datang ke lokasi, bertanya melalui

telepon, sms atau bahkan email.

Spanduk, Umbul-umbul, billboard,

signboard, iklan koran maupun event

pameran adalah bagian dari out door

promo.

Desain yang cerah, simple lebih

cenderung menarik bagi konsumen.

Pesan yang disampaikan dalam

media promo ini tidak perlu detail.

Karena penempatannya di luar,

banyak orang lalu lalang, maka


diperlukan desain yang eye catching

dan langsung mengena. Terlalu

banyak informasi yang disampaikan

justru akan mengurangi kesempatan

meraih minat konsumen.

In Door Promo

Media promosi yang ditempatkan di

dalam yang berfungsi untuk proses

prospekting atau networking. Kartu

nama, brosur, buku tamu, booklet

dan maket adalah contoh-contoh

dari media promo ini.

Media promo ini dapat Anda desain

dengan detil. Informasi yang dapat

disampaikan juga lebih banyak dari

pada media out door. Apalagi

dibantu oleh tenaga marketing yang

memiliki product knowledge yang

bagus, menarik dan memiliki

kemampuan komunikasi.

Kontrol Media Promo

Anda perlu melakukan kontrol terhadap

efektifitas media promo. Bukan hal yang

rumit untuk melakukan ini. Sangat

sederhana. Anda hanya cukup


mencantumkan nomor telepon yang dapat

dihubungi yang berbeda di setiap media

promo Anda. Misalkan untuk iklan koran,

nomor telepon staff marketing Anda

digunakan sebagai telepon pemasaran,

sedangkan untuk media spanduk, nomor

telepon staff keuangan Anda yang dipasang.

Bila dinilai media spanduk lebih efektif

dibandingkan media koran, tutup saja iklan

koran Anda dan berpindah ke spanduk.

Anda dapat memangkas biaya pemasaran

bukan?


BAB XII

TIPS MEMBUAT IKLAN PROPERTI DI MEDIA

IKLAN

eskipun tidak semua pelaku

bisnis properti menfaatkan

media ini. Namun media

koran sampai dengan saat ini adalah media

promosi primadona yang menjadi target

pemasang iklan para pelaku bisnis properti.

Sesuaikan dengan Segmentasi Pasar

Koran adalah produk. Mereka mempunyai

segmentasi pasar yang berbeda-beda. Ada

koran khusus politik, khusus kriminal atau

koran yang menyasar kepada pembaca

umum. Sama halnya dengan produk

properti. Tentu mempunyai segmentasi

pasar yang berbeda pula. Nah, langkah

pertama adalah tentukan koran yang sesuai

dengan segmentasi pasar properti Anda.

Jangan sampai properti Anda, Anda iklankan

di media koran yang bergenre kriminal!

Point of Interest

Point of Interest atau pusat apa yang akan

Anda sampaikan adalah bagian penting

dalam membuat iklan. Beberapa kesalahan


yang dilakukan oleh para pembuat iklan

adalah menampilkan seluruh keunggulan

dalam kotak iklan yang kecil. Dengan huruf

besar pula. Sehingga pesan tidak muncul

apa yang sebenarnya akan Anda tawarkan

dan membuat pembaca koran tertarik lebih

lanjut.

Contoh ketika Anda beriklan tentang

membeli produk Anda dengan bonus pergi

ke Hongkong. Pertanyaannya jika memang

bonus pergi ke Hongkong adalah point of

interest dari produk Anda, apakah akan

Anda desain dengan huruf kecil-kecil atau

huruf dengan ukuran yang sama dengan apa

yang ingin Anda sampaikan dalam iklan

Anda? Point of Interest wajib Anda tonjolkan

untuk membuat orang tertarik dengan

produk Anda.

Eye Catching

Eye catching atau obyek yang membuat

mata pembaca terkesima. Sangat erat

kaitannya dengan point of interest. Adalah

bagaimana caranya mata pembaca langsung

tertuju dengan iklan Anda. Bayangkan

dalam satu halaman koran, begitu banyak


iklan. Maka iklan Anda musti menonjol

dibandingkan dengan iklan lainnya.

Caranya sebenarnya gampang untuk

membuktikan bahwa iklan properti Anda

cukup eye catching atau bukan. Cetak iklan

properti Anda sesuai dengan ukuran aslinya,

tempelkan pada koran dimana Anda akan

memasang iklan. Lakukan tes kepada

beberapa karyawan Anda, tanyakan apakah

iklan Anda cukup menarik atau biasa-biasa

saja.

Komposisi Tulisan dan Gambar

Kami paham bahwa properti Anda

mempunyai banyak keunggulan. Kami

paham bahwa Anda ingin menampilkan

semuanya dalam satu iklan. Tidak mudah

memang. Nah, komposisi tulisan ini juga

berkaitan erat dengan point of interest dan

eye catching. Jika semua font tulisan Anda

sama besarnya, Anda akan kehilangan point

of interest. Ketika gambar Anda tonjolkan

tidak diimbangi dengan tulisan, pesan Anda

akan hambar.


Buatlah beberapa model komposisi tulisan

dan gambar dan bandingkan satu sama lain

dan bandingkan dengan iklan properti yang

terbit saat itu. Sampai Anda bilang mak

nyuss, maka iklan properti Anda, layak

untuk ditayangkan.

Penempatan Iklan

Penempatan iklan kadang tidak tersentuh

oleh para pelaku bisnis properti. Seringkali

jika materi iklan sudah OK, kemudian

diserahkan kepada media koran. Bagian

pemasangan iklan di media koran

sebenarnya tidak paham benar apa yang

ingin Anda tampilkan dan dimana akan

ditampilkan. Alangkah baiknya jika Anda

memberikan pesan kepada bagian desain di

media koran tersebut untuk menempatkan

iklan Anda pada posisi tertentu yang Anda

inginkan.

Posisi yang biasa kami gunakan adalah pada

halaman ganjil dan terletak di bagian paling

bawah. Kecuali jika budget promosi Anda

cukup besar, letakkan saja pada halaman

depan atau belakang. Ini sangat berkaitan

dengan eye catching.


BAB XIII

DAILY SALES REPORT, STRATEGI SIMPLE

MENJUAL PROPERTI

anyak Marketing Manager

perusahaan pengembang properti

bergantung kepada iklan yang

ciamik, brosur yang mewah, spanduk

mencolok (yang kadang malah menjadi

sampah pemandangan), dan materi promo

lainnya. Tetapi sering kali lupa pada proses

networking. Dan proses networking ini

memang tidak semudah yang diteorikan.

Namun setidaknya, Marketing Manager

harus mempunyai alat kontrol kepada

seluruh tenaga Marketingnya untuk tetap

menjalankan proses networking sekaligus

bagian dari tindak lanjut atas klien yang

sudah masuk.

Strategi simpel menjual properti di sini

adalah proses networking. Bagaimana

seorang tenaga pemasaran diwajibkan

bertatap muka dengan minimal 10 klien.

Bayangkan jika 1 bulan terdapat 25 hari

kerja, maka dalam waktu 1 bulan, tenaga

pemasaran Anda memiliki database 250

klien. Target 10% saja yang akan membeli,


maka satu orang tenaga marketing akan

menjual 25 unit rumah. Nah, bagaimana

dengan alat kontrol proses tersebut?

Simpel saja, alat kontrol ini hanya berupa

laporan harian penjualan (daily sales report;

DSR) yang wajib dilaporkan setiap hari oleh

tenaga pemasaran. Dalam DSR ini juga

terdapat pilihan kategori tindak lanjut yang

menunjukkan sampai mana proses tindak

lanjut dilakukan. Dan kegunaan bagi

Manager Marketing adalah sang manager

akan mampu melihat kinerja anak buahnya,

sang manager akan dapat mengevaluasi

kapasitas konsumen dan memberikan

masukan tindak lanjut kepada anak buahnya

harus bagaimana melakukan treatment

terhadap calon konsumen, dan manfaat

lainnya.



BAB XIV

TERJEBAK PENJUALAN SEMU

ering kali dalam usaha properti,

kami terjebak dalam penjualan

semu. Pembeli bisa tiba-tiba

membatalkan penjualan dengan berbagai

alasan. Entah karena usaha si konsumen

baru mundur, ada keperluan lain yang

mendesak atau memilih lokasi lain yang

dianggap lebih menguntungkan oleh

konsumen.

Dalam standar akuntansi Indonesia, titipan

uang muka belum dapat diakui sebagai

penjualan. Justru diakui sebagai hutang.

Biaya pembangunan selama bangunan

belum diserahterimakan atau dipindahkan

hak hukum atas propertinya juga belum

dapat diakui sebagai biaya, justru diakui

sebagai aset. Coba baca lagi standar

akuntansi Indonesia untuk perusahaan

pengembang.

Jadi penjualan semu ini adalah penjualan

yang dibukukan namun rumah atau produk

properti belum diserahterimakan atau


dipindahkan hak hukum atas properti

melalui pengikatan Akta Jual Beli di hadapan

pihak yang berwenang. Karena belum

diserahterimakan atau dipindahkan hak

hukumnya, masih ada kemungkinan

terjadinya pembatalan atas pembelian.

Tenaga penjualan atau marketing tidak

boleh bangga menepuk dada ketika

konsumen sudah “membeli” dengan

membayar sekian rupiah untuk booking fee

atau uang muka. Itu sama sekali bukan

penjualan! Mengapa ? Karena setelah

“closing”, masih ada beberapa proses kerja

lebih lanjut sampai dengan proses

settlement (Serah terima dll). Dan proses ini

membutuhkan waktu beberapa bulan

bahkan sampai 1 tahun bergantung kepada

luas bangunan, bergantung kepada jenis

properti apakah ready stock atau indent.

Mengenai urutan kerja operasional, dapat

Anda baca kembali.

Namun walau bagaimanapun penjualan

semu ini adalah proses awal yang WAJIB

dilalui dan harus terus dikawal tidak saja

oleh bagian pemasaran tapi seluruh bagian

dalam bisnis properti. Sehingga bicara


kesuksesan penjualan dalam usaha properti

bukanlah kesuksesan seorang tenaga

pemasaran semata, tapi adalah kesuksesan

seluruh elemen dalam usaha properti!

Termasuk Anda!


BAB XV

MENGELOLA KEUANGAN YANG SIMPLE

Dasar Mengelola Keuangan

One shot one game

rinsip dasarnya sebenarnya hanya

sederhana saja. Satu proyek

memiliki sejumlah rekening bank

yang hanya digunakan untuk seluruh

transaksi dalam proyek. Ketika Anda

memiliki 2 proyek, bedakan rekening

banknya.

Hal ini untuk menghindari campur aduknya

pencatatan keuangan. Mengingat banyak

pihak yang terkait dalam proyek. Misalkan

perbedaan investor. Juga untuk

menghindari transaksi internal yang tidak

diperlukan.

Kelemahannya adalah biaya administrasi

pengelolaan rekening menjadi lebih besar.

Namun dalam hal pengelolaan transaksi

keuangan, akan lebih tertata.

Pertanggungjawaban atas proyek berjalan

juga lebih mudah.


Banyak rekening penerimaan, 1 rekening

pembayaran

Kalau dalam bisnis sebanyak mungkin

menerima kas dalam bentuk apapun. Prinsip

ini juga digunakan dalam pengelolaan

keuangan proyek. Selain tuntutan kerjasama

dengan beberapa yang otomatis

membutuhkan banyak rekening bank untuk

menerima kas. Pintu dibuka selebar-

lebarnya untuk kas masuk.

Kebalikan dengan pintu masuk, pintu keluar

cukup 1 rekening saja. Ibarat membuka

pintu lebar-lebar dan menjaga pintu keluar

lebih sempit. Dengan demikian staff

keuangan Anda dan Anda sendiri akan lebih

mudah mengelola rekening keluar.

Perpindahan dari rekening kas masuk ke

rekening keluar tentunya terdapat

mekanisme mutasi tertentu. Anda lah yang

menyetujui perpindahan rekening dari

rekening kas masuk ke rekening keluar.

Dengan dipisahkannya rekening kas keluar,

teori sederhananya adalah saldo yang ada di

rekening penerimaan pada akhir proyek

adalah KEUNTUNGAN.


Bank sebagai pencatat keuangan

Semua transaksi harus tercatat di rekening

perbankan. Kecuali pengelolaan kas kecil

yang nilainya dapat Anda tentukan secara

berkala. Mengapa? Karena Anda

memfungsikan bank sebagai asisten

pencatatan seluruh kegiatan keuangan.

Bank itu sistem sehingga resiko terjadinya

kesalahan pencatatan akan relatif berkurang

dibandingkan dengan pencatatan oleh

manusia.

Hanya saja asumsi kas masuk dan kas keluar

di bank berbeda dengan tata cara

pencatatan keuangan pada umumnya.

Transaksi-transaksi di bank harus

diterjemahkan sesuai dengan pencatatan

keuangan Anda.

Selain fungsi untuk mengeliminir kesalahan

pencatatan transaksi, mutasi rekening di

bank yang aktif juga menjadi bagian penting

apabila Anda ingin mengajukan kredit

konstruksi. Mutasi yang banyak dan bagus

membuat bisnis Anda sepertinya bagus.


Lebih banyak hari untuk mencari uang

Efektifitas SDM Keuangan juga

diperhitungakan untuk lebih didorong

bekerja mencari uang. Artinya dalam 5 hari

bekerja, SDM Keuangan akan dipacu untuk

menarik Piutang Dagang dan hanya pada

satu hari tertentu mengeluarkannya.

Hampir sama dengan prinsip pola rekening

penerimaan dan rekening pembayaran.

Lebih banyak hari untuk mencari uang dan

hanya satu hari untuk mengeluarkannya.

Dengan demikian, kinerja SDM lebih efektif

dan pundit-pundi keuangan Anda lebih

banyak terisi. Setidaknya Anda bekerja lebih

banyak dalam berusaha mengumpulkan

uang.

Kendali Keuangan

Pencatatan Sederhana

Ide dasar dari pencatatan ini adalah bahwa

Anda harus memiliki laporan transaksi

keuangan yang mudah dibaca oleh

siapapun, mudah dikelola oleh siapapun dan

mudah dijalankan oleh siapapun. Membeli

program akuntansi jadi juga tidak murah.

Memiliki SDM yang unggul dalam bidang ini

juga tidak murah dan susah mencarinya.


Maka dibutuhkan penyerhanaan

pengelolaan dan pencatatan.

Inti dari pengelolaan keuangan adalah kas

masuk dan kas keluar. Sehingga pencatatan

keuangan disederhanakan hanya berbentuk

debet dan kredit. Seperti catatan orang

pasar. Yang terpenting adalah runtutan

pencatatan dan kebenaran transaksi.

Namun meski demikian dibutuhkan kode-

kode akuntansi tertentu agar memudahkan

apabila investor membutuhkan laporan

akuntasi standar. Gaya otak kanannya

adalah sewa saja akuntan publik.

Transaksi dicatat dalam pencatatan yang

sederhana itu tadi berikut kode-kode

akuntasi. Dengan menggunakan program

komputer Microsoft Excel, semua transaksi

dapat di-sort dan dikelompokkan dalam

masing-masing kode. Jadilah laporan

keuangan yang dikehendaki dan sudah

dikelompokkan dalam kelompok

penerimaan dan pengeluaran tertentu.

Kartu Kendali

Catatan-catatan keuangan yang sederhana

itu tadi (hanya debet kredit) tetap didukung


dengan beberapa catatan keuangan yang

juga sederhana. Catatan-catatan berikut

digunakan sebagai kendali atas transaksi

yang bukan tunai atau pembayaran tempo

baik hutang maupun piutang. Kami biasa

menyebutkan Kartu Kendali. Kartu kendali

ini terdapat beberapa macam sebagai

berikut :

Kartu Piutang

Formatnya sederhana. Yang

terpenting adalah mencatat rencana

penerimaan dan mencatat realisasi

penerimaan. Dengan catatan-

catatan ini, Anda dapat

memproyeksikan perputaran kas

masuk pada masa depan dan

sebenarnya dapat menghitung

efektifitas kinerja SDM Anda.



Kartu Hutang

Sama dengan format kartu piutang

yang juga sederhana. Yang

terpenting adalah mencatat rencana

pengeluaran dan mencatat realisasi

pengeluaran. Anda dapat

mengelompokkan dalam beberapa

kelompok menjadi Kartu Hutang

Konstruksi Kapling, Kartu Hutang

Konstruksi Umum, Kartu Hutang

Aset, Tanah, Bank dan Pihak ketiga

lainnya.



BAB XVI

KERJASAMA PERBANKAN

edikit tentang kerjasama perbankan

sudah disinggung pada bab-bab

awal. Berkaitan dengan bisnis

developer properti, perbankan Indonesia

menawarkan kerjasama pembiayaan baik

kepada end user (konsumen) dan developer

itu sendiri.

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah yang

paling sering didengar bahkan diiklankan

oleh perbankan dengan menawarkan

keunggulan masing-masing. Baik dari bunga

rendah dan proses kredit cepat. Namun itu

untuk end user. Untuk developer dikenal

dengan nama Kredit Konstruksi. Tidak

banyak perbankan yang menyediakan

fasilitas ini.

Kredit Pemilikan Rumah

KPR 100%

KPR 100% adalah pembiayaan kredit kepada

end user. Prinsip dasar dari KPR 100%

adalah pencairan KPR setelah 100% rumah

selesai. Sebenarnya tidak diperlukan


kerjasama khusus untuk ini. Karena yang

dinilai oleh bank adalah end user dan obyek

transaksi.

KPR Inden

Pembiayaan KPR dengan pencairan KPR

secara bertahap biasa disebut sebagai KPR

Inden. Pencairan KPR didasarkan kepada

progres pembangunan unit rumah. End user

dan developer melakukan transaksi Akad

Jual Beli sebelum bangunan selesai. Pada

beberapa bank tertentu, pencairan pertama

pada progres bangunan 10% atau berupa

pondasi bangunan..

Pencairan KPR berlangsung dalam 3-4

tahapan pencairan. Contoh sebagai berikut :

Harga : 200.000.000,00

Uang Muka : 40.000.000,00

KPR : 160.000.000,00

Pencairan I : 40% = 64.000.000,00 –

progress 0%

Pencaian II : 40% = 64.000.000,00 –

progress 60%

Pencairan III : 15% = 24.000.000,00 –

progress 100%

Retensi : 5% = 8.000.000,00


Kredit Konstruksi

Pembiayaan bank kepada developer untuk

me-leverage modal kita dalam pembiayaan

pembangunan disebut Kredit Konstruksi.

Perhitungan kredit konstruksi berdasarkan

Rencana Anggaran Biaya Konstruksi yang

diajukan oleh developer. Berkisar 80% dari

RAB Konstruksi. Pencairannya pun

berdasarkan progres pembangunan.

Pencairan awal antara 20%-40% dengan

progress bangunan 0% atau setelah

ditandatangani perjanjian kredit.

Meskipun pencairan berdasarkan progres

bangunan, namun tidak ada kesepakatan

tahapan pencairan. Contoh sebagai berikut :

RAB : 100.000.000,00

Pencairan I : 20% = 20.000.000,00 –

progress 0%

Pencaian II : 40% = 40.000.000,00 –

progress 40%

Pencairan III : 40% = 24.000.000,00 –

progress 80%

Tentunya progres bangunan 100% sudah

tidak biayai oleh bank karena bank akan

mencairkan seluruh dana kredit konstruksi

sebelum bangunan 100%.


Kredit konstruksi juga diberikan kepada

developer perseorangan yang membangun

perumahan dengan skala kecil. Namun tidak

semua perbankan memberikan fasilitas ini

kepada developer perseorangan. Begitu

juga halnya dengan KPR Inden.

Kredit Pemilikan Lahan

Tidak banyak bank yang memberikan

fasilitas kredit pemilikan lahan kepada

developer. Fungsi lahanpun juga ditentukan

oleh bank yakni untuk pembangunan rumah

sehat sederhana dengan harga berkisar 55

juta. KPL ini biasa digabungkan dalam satu

paket dengan kredit konstruksi. Meskipun

hal ini adalah pilihan developer.

Pembiayaan KPL berkisar 70-80% dari nilai

lahan.

KPR Inden versus Kredit Konstruksi

Seperti yang sudah disampaikan

sebelumnya bahwa pencairan KPR Inden

berdasarkan nilai KPR yang disetujui.

Sedangkan Kredit Konstruksi berdasarkan

nilai RAB. Sedangkan RAB khususnya

konstruksi rumah, nilainya rata-rata 40%

dari harga jual. Untuk menekan modal


sendiri dalam pembiayaan, sepertinya KPR

Inden lebih menguntungkan dibandingkan

dengan Kredit Konstruksi.

Bunga atas pembiayaan KPR Inden menjadi

beban konsumen, sedangkan Kredit

Konstruksi menjadi beban developer.

Dengan demikian, menggunakan fasilitas

KPR Inden menguntungkan developer

karena tidak mengandung beban biaya

bunga yang dapat menggerus keuntungan.

Namun ada satu hal yang perlu diperhatikan

adalah bahwa KPR Inden tidak diberikan

untuk pembiayaan rumah bersubsidi. Ini

yang selama ini ketahui. Mungkin ke

depannya bisa berubah. Kesimpulannya

adalah apabila Anda mengembangkan

rumah bersubsidi, maka untuk menekan

modal pembangunan, fasilitas pembiayaan

Kredit Konstruksi dapat memberikan solusi

untuk Anda.


BAB XVII

MENGELOLA ARUS KAS

using mikir cash flow.”,

begitu kalimat rekan-

rekan saya yang bekerja

di bidang keuangan. Khususnya di bidang

bisnis properti yang dikelola dengan modal

kecil. Jawabannya sebenarnya sederhana…

“Ya, iya lah… lha wong modal sedikit kok

ndak mau pusing!”. Saya sering menghadapi

hal seperti ini. Tapi coba saya uraikan dan

berbagi bagaimana mengelola kepusingan

arus kas dengan beberapa hal berikut ini :

Lebih Nyaman Memikirkan HAK

Agak kontroversi ya? Tapi buat saya, jika

Anda memikirkan bagaimana menarik HAK

Anda, maka kewajiban Anda pasti akan

terselesaikan. Maksud saya adalah

bagaimana menarik piutang menjadi dana

cash maka kewajiban pembayaran kepada

pihak ketiga pasti akan terselesaikan.

Mengelola Hak (baca Piutang; red)

Langkah Pertama

Di sinilah Anda mengelola arus kas yang

sebenarnya. Sebelum Anda pusing terlalu

“P


berat, siapkan data-data sebagai berikut :

data penjualan yang memuat kapling mana

saja yang telah booked berikut harga

kesepakatan, kemudian gabungkan dengan

data piutang yang sudah terbayar dan

belum terbayar serta jatuh tempo

pembayaran, data berikutnya adalah data

progress pembangunan.

Gabungkan semua data berdasarkan urutan

kapling atau terserah Anda diurutkan

berdasarkan apa. Tapi prinsipnya ini adalah

data awal yang akan Anda olah.

Langkah Kedua

Kelompokkan berdasarkan urutan jatuh

tempo pembayaran piutang. Dari data ini

Anda akan memperoleh sejumlah nilai uang

yang dapat Anda tarik pada satu periode

waktu tertentu.

Langkah Ketiga

Kelompokkan berdasarkan progress

bangunan. Misalnya Kelompok I adalah

progress bangunan 100%, Kelompok II

adalah progres bangunan lebih dari 80%,

dst.


Dalam masing-masing kelompok tadi

urutkan prosentase penerimaan piutang

atau bisa juga Anda urutkan berdasarkan

piutang tertinggi. Jika sudah, maka Anda

dapat melihat dan menganalisa data,

konsumen mana yang pembayarannya

kurang dari progres bangunan atau

konsumen mana yang piutangnya terbesar

yang musti Anda kejar penerimaannnya.

Langkah Keempat

Lihat dalam Kelompok konsumen yang

progres bangunan masih 0%. Pilah mengapa

masih 0%, apakah uang muka sudah masuk

(biasanya developer akan membangun

rumah jika uang muka sudah masuk atau

KPR sudah disetujui) atau memang ada

faktor lain.

Langkah Kelima

Targetkan prosentase pencapaian penarikan

piutang dalam masing-masing kelompok.

Ingat ada kelompok jatuh tempo bayar,

artinya wajib 100% piutang dapat

diuangkan.

Prosentase pencapaian penarikan piutang

ini bisa berdasarkan rata-rata progres


bangunan. Misalkan Kelompok progres

bangunan 80%, maka piutang yang dapat

ditarik adalah 80%. Ini misal, sebaiknya

dihitung lebih detail.

Berbagi tugas

Keterangan di atas adalah bagaimana

mengelola piutang. Tapi belumlah selesai.

Anda wajib membagi tugas kepada tim

proyek Anda bagaimana agar piutang Anda

dapat cair.

Peran masing-masing bagian pasti ada.

Sebagai contoh, bagian Keuangan

bertanggung jawab atas piutang jatuh

tempo. Bagian Lapangan bertanggung jawab

atas progres bangunan yang di atas 80%

dapat menjadi 100% sehingga piutang dapat

100% cair. Bagian Marketing bertanggung

jawab mencairkan piutang dari uang muka

sehingga unit rumah dapat segera dibangun.

Dan tugas serta tanggung jawab lainnya.

Bisa dipahami? Ini adalah konsep sederhana

bagaimana mengelola arus kas bisnis

properti. Prinsipnya adalah bagaimana

caranya menguangkan piutang.



BAB XVIII

Manajemen Pembangunan

Proses Produksi

Dikerjakan sendiri (tidak disarankan)

Tidak disarankan untuk dikerjakan

sendiri. Namun bila terpaksa

dikerjakan sendiri, gunakan system

budgeting. Dimana biaya wajib

dipastikan di depan agar tidak terjadi

pembengkakan.

Tunjuk kontraktor berkualitas

Pengelolaan nota lebih sederhana

Tidak lagi mencatat nota pembelian

paku 1 kg, batu bata 1500 buah dsb.

Namun cukup mengeluarkan Surat

Perintah Kerja kepada Kontraktor

untuk melakukan pembangunan.

Nota yang dikeluarkan hanya nota

pembayaran sesuai dengan

kesepakatan dalam SPK.

Biaya sudah cenderung dipastikan

Dengan adanya kontrak (SPK), biaya

pembangunan sudah bisa dipastikan

di depan. Meskipun tidak menutup

kemungkinan terjadi pembengkakan


akibat inflasi terlalu tinggi. Namun

hal ini jarang terjadi.

Tidak ada tenaga kerja yang berbiaya

tetap

Developer tidak perlu lagi meng-hire

tenaga kerja berbiaya tetap untuk

sekedar membeli bahan bangunan,

membangun dan mengawasi

bangunan. Tapi semua itu menjadi

beban kontraktor kecuali pengawas

lapangan.

Tidak menggunakan modal sendiri

Kontraktor yang bagus memiliki

modal yang kuat. Dengan demikian

kontraktor juga merupakan

instrumen modal bagi developer.


Sistem Pembayaran

Prinsip dasar pembayaran, harus ada

uangnya ketika jatuh tempo pembayaran.

Dalam istilah kami, harus ada BACK TO

BACK-nya, sehingga cara pembayaran bisa

disesuaikan sebagai berikut :

Bertahap sesuai progress

pembangunan

Dilakukan pembayaran sesuai progres

bangunan. Progres bangunanpun disesuai

juga dengan penerimaan pencairan KPR

Indent. Sehingga setiap kontraktor

melakukan penagihan, itulah saatnya

developer melakukan penagihan kepada

bank untuk mencairkan KPR indent

berikutnya.

Bertahap sesuai progress

penerimaan

Penerimaan konsumen tidak selalu dengan

KPR Indent, namun sebagian konsumen

melakukan pembayaran bertahap kepada

developer. Penerimaan bertahap ini kita

jadikan dasar untuk melakukan pembayaran

kepada kontraktor.

Turn key project


Tetap masih berdasarkan penerimaan dari

konsumen. Turn key project adalah

pembayaran setelah bangunan 100% jadi.

Terkadang biaya pembangunan menjadi

sedikit lebih mahal, karena kontraktor

kadang mengenakan bunga atas

pembayaran seperti ini.


BAB XIX

PERPAJAKAN DALAM BISNIS DEVELOPER

PROPERTI

alam dunia bisnis apapun, kita

tidak akan lepas dari dunia

perpajakan. Dan dalam setiap

transaksi jual beli properti tentunya akan

mengandung kewajiban pembayaran pajak.

Pajak-pajak tersebut akan dikenakan kepada

pembeli maupun penjual. Berikut adalah

pajak-pajak yang biasa dikenakan dalam

transaksi jual beli properti.

BPHTB (Bea Peralihan Hak Atas Tanah dan

Bangunan)

BPHTB akan dikenakan kepada Pembeli dan

dibayarkan ketika terjadi peralihan hak atau

penandatanganan Akta Jual Beli di

Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah

(PPAT). Pembayaran dapat dilakukan di

Bank yang ditunjuk sebagai tempat

pembayaran pajak dan dilaporkan ke Kantor

Pelayanan Pajak setempat.


Cara menghitung BPHTB adalah sebagai

berikut :

BPHTB = (Harga Jual – Faktor Tidak

Kena Pajak*) x 5%

)* Faktor Tidak Kena Pajak di setiap daerah

berbeda.

Pph Final (Pajak Penghasilan Bersifat Final)

Sama dengan BPHTB, Pph Final dibayarkan

ketika terjadi peralihan hak atau

penandatanganan Akta Jual Beli di

Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah

(PPAT). Pembayaran dapat dilakukan di

Bank yang ditunjuk sebagai tempat

pembayaran pajak dan dilaporkan ke Kantor

Pelayanan Pajak setempat.

Cara menghitung Pph Final adalah sebagai

berikut :

Pph Final = Harga Jual x 5%


PPN (Pajak Pertambahan Nilai)

PPN akan dikenakan kepada Pembeli,

dipungut oleh Penjual dengan catatan

Penjual adalah Pengusaha Kena Pajak (PKP).

Cara menghitung PPN adalah sebagai

berikut :

Apabila harga jual TIDAK TERMASUK PPN

PPN = Harga Jual x 10%

Atau

Apabila harga jual TERMASUK PPN

PPN = (Harga Jual : Dasar Pengenaan

Pajak*) x 10%

)* Dasar Pengenaan Pajak adalah faktor

pembagi harga jual sebesar 1,1 atau 110%

Faktor lain yang perlu diperhatikan adalah

NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak). NJOP dapat

dilihat pada lembar PBB (Pajak Bumi dan

Bangunan). Apabila NJOP lebih besar dari


nilai transaksi maka dasar perhitungan pajak

menggunakan NJOP begitu pula sebaliknya.


WORKSHOP REAL ESTATE POWERFULMARKETING

Workshop 2 hariInvestasi Rp. 3.000.000,00Diskon 20% bagi pemilik Ebook ini

Materi• Menguak rahasia bagaimana menjualproperti dengan segera, lebih cepat danlebih baik.• Meningkatkan kepercayaan diri dalammenjual.• Membangun strategi negosiasi dengankonsumen dengan cepat dan tepat sasaran.• Mengoptimalkan media promosi yangdigunakan dalam memasarkan properti.• Mengembangkan 5P dalam duniamarketing properti.

• Mengungkap rahasia teknik closingdengan cepat.

FASILITATOR :Harry “Power” Afandy- Owner Power Property Agent- Owner Mitra Sejahtera GroupAdi “Ndalem” Haryadi- Owner Ndalem Group

Bonus :- Modul | Sertifikat- Free Konsultasi- Premium Membership- Coffee Break dan Makan Siang

INFO 081572808033


WORKSHOP MENJADI DEVELOPERPROPERTI

Workshop 2 hariInvestasi Rp. 5.000.000,00Diskon 30% bagi pemilik Ebook ini

1. Strategi bisnis developer rumahbersubsidi

2. Strategi bisnis developer real estate3. Sumber modal bisnis properti4. Strategi menentukan lokasi5. Membedah legalitas properti6. Jurus jitu negosiasi7. Jurus menjadi detektif pasar8. Menghitung proyeksi dengan cepat9. Strategi desain properti10. Aspek perijinan di properti11. Jurus menjual properti12. Strategi promosi spektakuler

13. Pola kerjasama perbankan14. Strategi konstruksi15. Pajak-pajak dalam properti

FASILITATOR :Aryo Diponegoro- Owner Yuk Bisnis Properti

BONUS :

1. Sertifikat Yuk Bisnis Properti2. Software Quickcount & SID Demo3. Spreadsheet proyeksi bisnis properti4. Kalkulator simulasi cicilan KPR5. Perjanjian legalitas bisnis properti6. Coffee Break dan Makan siang7. Dan masih banyak lagi

INFO 081572808033