Case Study The Edge Datum: 6 november 2014 Projectinformatie Titel : The Edge – Amsterdam Opdrachtgever : OVG Projecten XLIX B.V. – Rotterdam Huurders : Deloitte Holding B.V. en AKD N.V. Afbeeldingen : zie www.the-edge.nl Website : www.the-edge.nl Locatie : Gustav Mahlerlaan 2930-2970 Amsterdam BVO : 39.673 m2 bvo kantoren, 11.558 m2 bvo parkeren (364 parkeerplaatsen) Functie : Kantoor Bouwkosten : € 74 mio excl. BTW t.b.v. het Casco en het Inrichtingspakket BREEAM-NL score : BREEAM-NL Outstanding, versie BRL-2010 v1.11 Projectteam Opdrachtgever : dhr. R. van Alphen, OVG Expert : dhr. E. van Eeckhoven & mw. L. van Zuilen, C2N Assessor : dhr. A. Dröge, DGMR Architect : dhr. R. Bakker, PLP Architects Aannemer : dhr. W. Verwoerd, G&S Bouw Installateur : dhr. J. Duyst, De Bosman Bedrijven – Homij Combinatie (HBC) Installatie-advies : dhr. E. Toussaint, Deerns Raadgevende Ingenieurs Bouwfysica : mw. J. van der Weerd, LBP Sight Constructeur : dhr. J.W. Hoekstra, Van Rossum Amsterdam Projectmanagement : dhr. G. Kirchhoff, KVM De belangrijkste gebouwspecificaties

• Bruto vloeroppervlak in m2 (NEN 2580); 51.608 m2

• Totaal terrein oppervlak van de locatie in hectare; 0 ha

• Vloeroppervlakken naar functie en hun afmetingen (NEN 2580); • Kantoren: 32.289,5 m2 • Overige parkeergarage: 11.732 m2 • Overige fietsenstalling: 582 m2

• Verkeersruimten in m2 (NEN 2580); 1.770 m2 (dit is inclusief (verticale) trappen en liften, lifthallen maar exclusief atrium, entreegebied en ganggebieden in kantooroppervlaktes)

• Opslagruimten in m2 (NEN 2580); 128 m2 incl. kelderverdiepingen

• % oppervlak van terreinen bedoeld voor gebruik door de (lokale) gemeenschap (indien van toepassing); n.v.t.

• % oppervlak van gebouwen die gebruikt worden door de (lokale) gemeenschap (indien van toepassing); 14% (fietsenstalling)

• Verwacht energiegebruik in kWh/m2 BVO; 2,27 kWh/m2 BVO

• Verwacht verbruik van fossiele brandstoffen in kWh/m2 BVO; 0 kWh/m2 BVO (NOx-uitstoot van 0 mg/kWh)

• Verwacht verbruik van duurzame energiebronnen in kWh/m2 BVO; • 2,27 kWh/m2 BVO (energie uit PV cellen)

• Opbrengst duurzame energiebronnen in kWh/m2 BVO; 3,1 kWh/m2 BVO (energie uit PV cellen)

• Verwacht waterverbruik in m3/persoon/jaar; 4,1 m3/persoon/jaar

• Verwacht % van het waterverbruik dat wordt betrokken via hemelwater;

ca. 22% • De tijdens het bouwproces ondernomen stappen ter reductie van de

impact op het milieu, bijvoorbeeld door innovatieve bouwmethodes; Het bouwplaats beheer is zodanig georganiseerd dat de milieubelasting tot een minimum wordt beperkt:

• Energie zuinig ketenpark • Energiezuinige verlichting bouwplaats • CO2 monitoring materieel • Waterbesparend ketenpark • Ecologisch werkprotocol

• Een lijst van gepionierde/gerealiseerde duurzame maatregelen op sociaal of economisch gebied. Het voorzien van gedeelde faciliteiten (fietsenstalling en grand café) met de omgeving

Beschrijving Inleiding : De eerste ontwerpschetsen voor The Edge dateren van 2006. Toen

hebben OVG, Deloitte en AKD het plan opgevat om nieuwbouw te realiseren voor Deloitte en AKD als huurders van The Edge aan de Zuidas te Amsterdam. OVG had hierbij de rol van ontwikkelaar. Van meet af aan was duidelijk dat het een duurzaam pand en een duurzaam ontwikkel- en realisatieproces moest zijn. Er was nog geen keuze gemaakt voor de duurzaamheidsmethodiek. De reden voor Deloitte en AKD om wel voor nieuwbouw te kiezen ligt in het feit dat beide partijen toen op drie locaties in de regio Amsterdam waren gevestigd en dit terug wilden brengen tot één locatie. De reden om met alle disciplines op één locatie gehuisvest te willen zijn, heeft te maken met het meer en meer multidisciplinaire karakter van hun opdrachten. In 2006 hebben Deloitte en AKD gezamenlijk de markt verkend naar de mogelijkheden voor bestaande bouw. Bestaande bouw was niet in die omvang op dat moment op de markt beschikbaar. Dat was voor Deloitte en AKD de aanleiding om te kiezen voor nieuwbouw.

De architect was van meet af aan al betrokken bij het project. Het

complete projectteam zoals hierboven beschreven was medio 2010 op volle sterkte toen de fase voorlopig ontwerp van start ging. De keuze vanuit OVG om met dit projectteam te werken, is gebaseerd op de ervaring met deze partijen bij andere projecten enerzijds en op de expertise en betrokkenheid van deze partijen vanuit ieders discipline anderzijds.

Ten tijde van de start van het voorlopig ontwerp is ook de keuze gemaakt

voor BREEAM-NL als te hanteren duurzaamheidsmethodiek. De keuze voor BREEAM-NL is door OVG gemaakt in overleg met beide huurders en

de gemeente Amsterdam. Het vertrekpunt voor The Edge was BREEAM Excellent. De gemeente Amsterdam heeft dit vervolgens overgenomen als minimale ambitie voor nieuwe kantoor(her)ontwikkelingen op de Zuidas.

Ambities : Zoals hierboven aangegeven is de keuze voor BREEAM als methodiek

in goed overleg tussen Deloitte, AKD en OVG gemaakt en was het vertrekpunt BREEAM Excellent. Wanneer Excellent de minimale ambitie is, heeft het geen zin om te kiezen voor bepaalde speerpunten. Op alle categorieën moet flink ingezet worden om Excellent te kunnen behalen. Er lag een basisafspraak tussen Deloitte, AKD en OVG ten aanzien van de verdeling van de (meer)kosten die aantoonbaar het gevolg zijn van duurzaamheidsmaatregelen. Deze afspraak was drieledig: 1) Duurzaamheidsmaatregelen die door Deloitte en AKD binnen een

termijn van 10 jaar terugverdiend kunnen worden tijdens de exploitatie worden volledig betaald door Deloitte en AKD,

2) Daarnaast heeft OVG als ontwikkelaar geïnvesteerd in een aantal duurzaamheidsmaatregelen,

3) De overige kosten om te komen tot BREEAM Excellent kwamen 50/50 ten laste van OVG enerzijds en Deloitte en AKD anderzijds.

Het resultaat van het (eerste) ontwerpcertificaat was dermate veelbelovend en het projectteam was ondertussen dermate enthousiast dat onderzocht is of Outstanding binnen handbereik lag. Dit bleek het geval met het toevoegen van een mix aan ‘makkelijke en/of goedkope’ en ‘moeilijke en/of dure’ credits. Wat hielp was dat ondertussen overeenstemming tussen gemeente en OVG was bereikt over het toepassen van een WKO-installatie (de komst van de WKO heeft een positieve bijdrage geleverd aan de score, zie hoofdstuk ‘technisch’). Ook de keuze voor een innovatief LED-verlichtingssysteem heeft positief bijgedragen aan de hoogte van de score. De score was na bovengenoemde toevoegingen 91,38%, ruim boven de minimale score van 85% voor Outstanding. De vraag die het projectteam zich toen stelde was wat de hoogste BREEAM-score van een grootschalig (nieuwbouw)kantoor wereldwijd was. Ook dit is onderzocht en het overtreffen van deze hoogste score bleek erg ambitieus maar niet onmogelijk. Deze stap is eveneens een mix geweest van een aantal ‘makkelijke en/of goedkope’ (voor zover nog mogelijk) en ‘moeilijke en/of dure’ credits. Innovatiecredits, een vleermuizencorridor en PV-op-afstand zijn hier de belangrijkste maatregelen geweest, zie het volgende hoofdstuk.

Technisch : Het is ondoenlijk en ook niet zinvol om in deze case study alle credits te

doorlopen. Hier wordt volstaan met een opsomming en korte omschrijving van de meest opvallende, zowel ‘makkelijke en/of goedkope’ als ‘moeilijke en/of dure’ credits komen aan bod. Oriëntatie en geometrie van het gebouw gebaseerd op het pad van de zon Het ontwerp van The Edge is gebaseerd op het pad van de zon. Aan de zuidzijde van The Edge is gezocht naar een optimalisatie van zo veel mogelijk daglichttoetreding enerzijds en zo weinig mogelijk zon(warmte)toetreding anderzijds. Dit heeft geresulteerd in een gevel die

aan de zuidzijde nog altijd circa 50% transparant is. Daar waar de gevel gesloten is aan de zuidzijde zijn PV-cellen in de architectuur van de gevel opgenomen, zo’n 720 m2, om optimaal gebruik te maken van zonne-energie. Meer naar het noorden toe (zowel westwaarts als oostwaarts) neemt de transparantie van de gevel toe tot een 100% transparante gevel aan de noordzijde. Op deze wijze wordt aan de noordzijde optimaal gebruik gemaakt van de natuurlijke lichtopbrengst van moedernatuur. Ook het dak van The Edge wordt ten volle benut voor het plaatsen van PV-cellen. Hier wordt een vlak van circa 1.200 m2 aan PV-cellen gecreëerd. De elektrische energie die hiermee wordt opgewekt wordt benut voor de warmtekoudeopslag-installatie (WKO-installatie). Glasdikte De engineering van het type glas heeft veel aandacht gevraagd. De gemiddelde dikte van het glas in de buitengevels van de kantoren is 47 mm en heeft daarmee een 5 dB betere geluidsisolatiewaarde dan wat het Bouwbesluit eist. Het gevolg is een serene rust en dientengevolge verhoogd gebruikscomfort op de kantoorvloeren. Atrium als longen van het gebouw Het atrium fungeert niet alleen als ‘hart’ van het gebouw, het heeft tevens de functie van de ‘longen’ van The Edge. De lucht uit de kantoorvloeren wordt niet zoals te doen gebruikelijk door middel van een plenum naar de schachten afgevoerd, maar in het atrium geworpen. Op deze wijze wordt het atrium op efficiënte wijze geklimatiseerd. Op leefniveau in het atrium wordt vervolgens verse lucht ingeblazen. Al deze lucht wordt uiteindelijk bovenin het atrium afgezogen langs twee enorme warmtewielen. Deze warmtewielen zorgen ervoor dat de verse lucht die op de kantoorvloeren ingeblazen wordt als het ware ‘voorbehandeld’ wordt (gekoeld dan wel verwarmd) met de restenergie uit deze retourlucht. WKO met kwaliteitsberekeningen De WKO bestaat uit twee 130 meter diepe bronnen in combinatie met twee warmtepompen. De WKO voorziet The Edge van alle benodigde warmte en koude. In de winter wordt het grondwater vanuit de warme bron opgepompt voor het verwarmen van The Edge. In de zomer gebeurt het omgekeerde. Dan wordt het grondwater uit de koude bron opgepompt voor het koelen van de kantoorvloeren. De beschikbare warmte en koude wordt enerzijds benut voor het klimatiseren van de lucht via de luchtbehandelingskasten. Anderzijds wordt water (warm dan wel koud) door het leidingwerk geleid van de klimaatplafonds op de kantoorvloeren. Nadat het warme water het gebouw heeft verwarmd in de winter wordt het afgekoelde water opgeslagen in de koude bron. ’s Zomers gebeurt het tegenovergestelde. De gemeente had in de bouwverordening staan dat er een verplichte aansluiting op stadswarmte en stadskoude van toepassing was. Dit hield verband met het feit dat de leidingen voor de stadswarmte en -koude op korte afstand van The Edge gelegen zijn. OVG had vanuit het oogpunt van duurzaamheid de voorkeur voor een WKO-installatie. Na veelvuldig overleg tussen gemeente, NUON en OVG is besloten om een WKO-installatie toe te staan mits er een piek-aansluiting op de stadswarmte zou komen. Hier is toen voor gekozen. OVG heeft door een objectieve (externe) partij kwaliteitsverklaringen laten opstellen voor de COP’s van zowel warmte als koude, omdat de forfaitaire

waarden in de EPC bij lange na niet de werkelijkheid weergaven. Dit heeft een positieve invloed gehad op de EPC en daarmee op de credit ENE1. Beperken ventilatorvermogens luchtbehandelingskasten Een andere ingreep die een positieve invloed had op de EPC en daarmee op ENE1 was het kritisch doorlopen van alle ventilatorvermogens van alle luchtbehandelingskasten. Daar waar mogelijk zijn de ventilatorvermogens verkleind (al dan niet door de fysieke grootte van de luchtbehandelingskast te vergroten) en is voor de twee grootste luchtbehandelingskasten gekozen voor een zogenaamde change-over batterij. Warmte en koude hebben in dit geval niet elk een aparte batterij in de luchtbehandelingskast maar een gecombineerde zodat de weerstand afneemt waardoor het ventilatorvermogen naar beneden bijgesteld kan worden. Dit is een relatief simpele ingreep met een behoorlijk groot effect op het totale ventilatorvermogen. Toepassen PV-cellen Bij The Edge zijn op drie niveaus PV-cellen (zonnecellen) toegepast. Het totaal opgesteld vermogen is voldoende om de gebouw gebonden elektrische energie duurzaam op te wekken waardoor de EPC nul is en The Edge als ‘energieneutraal’ bestempeld kan worden conform de definities van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO, voorheen AgentschapNL). Op de zuidgevel Op de zuidgevel van het gebouw zijn tussen de ramen, ofwel ter plaatse van de dichte penanten, PV-cellen opgenomen in het gevelbeeld. Het is daarmee onderdeel geworden van de architectuur. Het totaalmetrage aan PV-cellen op de zuidgevel bedraagt netto 720 m2. Omdat het hier om ‘specials’ gaat is het een relatief dure ingreep. Op het dak van The Edge Daar waar mogelijk is het dak van The Edge vol gelegd met standaard PV-cellen. In totaal is hier 1.200 m2 aan PV-cellen geplaatst, polykristallijne panelen van 1 x 1,6 m2 met minimaal 250 kWp per paneel. De opgewekte energie wordt benut voor het elektrisch vermogen van de WKO-installatie. Op de daken van de HvA en de UvA Binnen de huidige regelgeving (EMG en EPG) wordt de mogelijkheid geboden om binnen een straal van 10 km van het project (in dit geval The Edge) duurzame energieopwekkers te plaatsen en de duurzaam opgewekte energie die hiermee opgewekt wordt mag meegenomen worden in de EPC van The Edge. OVG, de Hogeschool van Amsterdam (HvA) en de Universiteit van Amsterdam (UvA) hebben over dit principe overeenstemming bereikt. Voor een totaal opgesteld vermogen van 640 kWpiek worden PV-cellen geplaatst op de daken van de HvA en de UvA. De HvA en de UvA dienen dit vermogen binnen een tijdsbestek van 2 jaar na oplevering van The Edge gerealiseerd te hebben. Het komt er op neer dat er 4.100 m2 aan PV-cellen, in dit geval eveneens poly-kristallijne panelen van 1 x 1,6 m2 met minimaal 250 Wpiek per paneel, geplaatst gaan worden op de daken van de HvA en de UvA. The Edge heeft hiermee de primeur met PV-op-afstand.

LED-verlichtingsinstallatie The Edge is ook een van de meest innovatieve kantoorgebouwen in de wereld. Als eerste kantoorpand van deze omvang wordt The Edge voorzien van een zogenaamd ‘connected lighting system’, een LED-verlichtingsinstallatie aangestuurd door multi-sensors die per twee armaturen in het gehele gebouw gerealiseerd worden en gevoed worden door CAT6-bekabeling. Dit innovatieve verlichtingssysteem is in samenwerking met Philips en Deloitte speciaal voor The Edge ontwikkeld. Elk LED-armatuur en elke multi-sensor heeft een eigen IP-adres en is gekoppeld aan het gebouwbeheerssysteem. De multi-sensoren meten behalve daglicht ook beweging, temperatuur en infrarood. Door het fijne grid dat ontstaat met deze multi-sensoren kan The Edge beschikken over een bulk aan data waarmee, eveneens op fijnmazig niveau, het gebouw gemeten, gemonitord en gemanaged kan worden. De facilitair managers van The Edge krijgen een dashboard waarop zij ‘real-time’ de bezetting in het gebouw kunnen meten. Dit wordt grafisch weergegeven door middel van zogenaamde ‘heat-maps’ en dit kan inzichtelijk gemaakt worden op werkplekniveau, op verdiepingsniveau of op gebouwniveau. Behalve bezetting kan ook het energieverbruik cq energiebesparing op deze verschillende niveaus gemeten worden. Elektraverbruik per circa 10 m2, het aansturen van de schoonmaakdiensten of het actief managen van bezettingen op (delen van) verdiepingsvloeren zijn voorbeelden van hoe dit intelligente systeem gebruikt kan worden in de praktijk.

Niet alleen de verlichtingsinstallatie is gekoppeld aan de multi-sensor, ook de verwarming, de koeling en de luchtbehandelingsinstallatie zijn aan dit systeem gekoppeld. Wanneer geen beweging gedetecteerd wordt door de multi-sensor wordt de verlichting die gekoppeld is aan deze sensor uitgeschakeld, gaat de verwarming cq koeling naar het energiezuinige setpoint en gaan de luchtkleppen van de ventilatie op de stand ‘stand by’. Op deze manier wordt bewerkstelligd dat er absoluut niet meer energie verbruikt wordt dan strikt noodzakelijk.

Medewerkers in The Edge kunnen het ‘connected lighting system’ ook individueel gebruiken. Via zijn/haar smart-phone en/of tablet kan elke medewerker het verlichtingsniveau en de temperatuur van de eigen werkplek regelen cq instellen. Aan de hand van een dagelijks, wekelijks of maandelijks rapport kan elke individuele medewerker zijn/haar energieverbruik inzichtelijk maken en ‘benchmarken’ ten opzichte van het gemiddelde energieverbruik van de overige medewerkers. De gedachte hierbij is om medewerkers bewust te laten worden van hun individuele energieverbruik en de mogelijkheid om hier invloed op uit te oefenen. Het gemiddelde verlichtingsvermogen van dit LED-verlichtingssysteem bedraagt 3,9 W/m2. Dit is aanzienlijk lager dan conventionele verlichting op basis van TL5. Het gemiddelde verlichtingsvermogen van dit LED-verlichtingssysteem is aanzienlijk lager dan conventionele verlichting op basis van TL5. Hergebruik van regenwater Regenwater dat op het dak van The Edge en het dakterras terechtkomt wordt opgevangen en op niveau -2 verzameld in waterbassins. Dit

regenwater wordt gebruikt voor het doorspoelen van de toiletten en voor het irrigeren van de beplanting op en om het dakterras. Ecologische corridor voor vleermuizen en broedvogels The Edge levert ook een bijdrage aan de ecologie rondom het project. Omdat de natuur zich niet laat leiden door erfgrenzen is met de ecoloog een plan uitgewerkt voor een ecologische verbindingszone die verder reikt dan de erfgrenzen van The Edge. Er wordt een ecologische verbindingszone gecreëerd voor vleermuizen en broedvogels tussen hun leefgebied enerzijds en hun foerageergebieden anderzijds. De Arent Janszoon Ernststraat is door de ecoloog aangewezen als verbindingszone met aan de westzijde het foerageergebied ‘Nieuwe Meer’ en aan de oostzijde het foerageergebied ‘Amstelpark’. De gedachte hierbij is dat het stedelijk gebied tussen deze zones gebruikt wordt als ‘woonomgeving’ van de vleermuizen en broedvogels. Om die reden worden in deze verbindingszone nestkasten geplaatst door The Edge. The Edge is de eerste ontwikkeling die een bijdrage levert aan deze ecologische verbindingszone in de vorm van het plaatsen van nestkasten en zo nodig een aantal bomen. De gedachte hierbij is dat andere ontwikkelaars van BREEAM-projecten hierop kunnen voortborduren door eveneens nestkasten en evt. bomen te plaatsen in deze ecologische verbindingszone. De hierboven beschreven bijdrage levert een 2e punt op onder LE4.

Klimaatplafond Deloitte en AKD wilden graag een klimaatplafond. Omdat dit geen onderdeel uitmaakte van de standaard leveringsomvang hebben Deloitte en AKD besloten om hierin te investeren. Een klimaatplafond levert een thermisch comfort klasse A. Dit wordt gewaardeerd binnen BREEAM. Behalve een chique uitstraling biedt een klimaatplafond de medewerkers ook meer comfort. Ook al is het niet met harde cijfers te onderbouwen, onderzoeken wijzen uit dat de arbeidsproductiviteit toeneemt en het ziekteverzuim daalt bij het toepassen van een klimaatplafond. Een bijkomend voordeel is de mogelijkheid van het toepassen van een erg laag temperatuurtraject. Dit lage temperatuurtraject is bij The Edge ook gerealiseerd. Dit heeft weer een positieve invloed op het energieverbruik van de WKO-installatie.

Onderbouwde herkomst van materialen De onderbouwde herkomst van materialen wordt gewaardeerd in MAT5. Met deze credit wordt bevorderd dat leveranciers van (samengestelde) bouwmaterialen en –producten zich laten certificeren conform de NEN14001 waarin wordt geborgd dat partijen met aandacht voor mens en milieu hun bedrijfsvoering organiseren. Het uiteindelijke doel van deze credit is dat alle partijen/leveranciers in elke bouw gerelateerde keten zich laten certificeren conform bovengenoemde NEN. Vergelijk het met FSC-hout: van een houten onderdeel dat in een project gemonteerd wordt dat FSC-gecertificeerd is, is bekend dat de gehele keten tot en met het bosbouwbedrijf dat de boom heeft omgezaagd FSC-gecertificeerd is. MAT5 wil een dergelijke keten-certificering bewerkstelligen voor alle bouw gerelateerde ketens. OVG heeft dit gedachtengoed geadopteerd en leveranciers aangemoedigd zich te laten certificeren bij de realisatie van The Edge. Het resultaat is dat 95% onder tierlevel 4 (vergelijkbaar met de eerste

‘schil’ aan leveranciers gerekend van het project) ISO14001 gecertificeerd is en er zijn eveneens voldoende partijen in tierlevel 3 ISO14001 gecertificeerd om ook deze level te behalen. Het spreidde zich als een olievlek uit. Innovaties De laatste stap tot de hoogste score was lastig, zie het hoofdstuk ‘ambities’. Vanzelfsprekend waren nagenoeg alle credits al ingevuld. De BRL biedt de mogelijkheid om een totaal van 10%-punten te behalen met exemplary performances en innovaties tezamen. Het aantal exemplary performances bij The Edge bedroeg 8%-punten. OVG heeft toen onderzocht in overleg met de expert, de assessor en de DGBC wat de kansen waren voor het behalen van in elk geval nog 2 innovaties. Elke innovatie die door de DGBC gehonoreerd wordt, wordt gewaardeerd met 1%. OVG heeft in overleg met de leverancier van de WKO-installatie gekozen om een tweetal WKO-gerelateerde innovaties door te voeren. The Edge trad hierbij feitelijk op als ‘launching project’.

De eerste innovatie heeft te maken met een zogenaamd ‘jutterconcept’. Hierbij worden op basis van onderdruk de filterlengtes van de bronnen schoon gejutterd waardoor over een grotere lengte een schoon filter gerealiseerd wordt. Met dit systeem zijn twee voordelen beoogd, 1) er is minder (zilt/zout) spuiwater benodigd dat op het oppervlaktewater en/of in het riool geloosd hoeft te worden en 2) wanneer filterlengtes over een langere lengte schoon zijn, zijn ze efficiënter en kunnen ze bij (toekomstige) projecten een kleinere diameter krijgen. De tweede innovatie betrof een combinatie van een extra subcooler en een innovatieve verdamper ter plaatse van de warmtepomp. De verwachting is dat de COP-warmte hierdoor met circa 15% (!) omhoog gaat. De DGBC heeft beide innovaties gehonoreerd waardoor de score met 2% is gestegen. Met bovenstaande opsomming is getracht weer te geven hoe bij het project The Edge invulling gegeven is aan diverse credits, zoals gezegd sommige waren ‘makkelijk en/of goedkoop’ en andere waren ‘moeilijk en/of duur’. Het resultaat is wel dat The Edge in de categorie grootschalige kantoorontwikkelingen de hoogste score wereldwijd heeft behaald.

Proces : De belangrijkste randvoorwaarde om de hierboven beschreven ambities

waar te kunnen maken is dat alle stakeholders (partijen en personen) bij een dergelijke ontwikkeling enthousiast zijn. Dit geldt voor de gebruikers van het pand, voor de ontwikkelaar, voor de aannemer, voor de installateur, voor alle adviseurs en uiteindelijk ook voor de eigenaar. Dit enthousiasme heeft een versterkend effect gehad bij The Edge. Het heeft er bij The Edge voor gezorgd dat er telkens een stapje extra gezet werd. Voor een beschrijving van dit feitelijk iteratieve proces wordt verwezen naar het hoofdstuk ‘ambities’.

BREEAM-NL : Zoals hierboven beschreven zijn sommige credits ‘makkelijk en/of goedkoop’ en zijn andere ‘moeilijk en/of duur’. Het is lastig om in Nederland op de MAT-credits goed te scoren. Daaruit blijkt dat de BREEAM-richtlijnen niet in Nederland ontstaan zijn maar dat hun herkomst in het Angelsaksische ligt.

Wat OVG betreft biedt BREEAM-NL nog onvoldoende ruimte om ‘in de geest van’ de richtlijnen te kunnen opereren. (te) Vaak wordt in de ogen van OVG nog door assessoren en de DGBC vastgehouden aan de letterlijke omschrijving in de BREEAM-richtlijnen en kan dit ten koste gaan van intrinsieke duurzaamheid en bestaat het gevaar dat het projectteam verstrikt raakt in bureaucratische (lees: langdurige en daardoor dure) administratieve processen. OVG is er groot voorstander van wanneer er een mogelijkheid ontwikkeld wordt waarbij de expert (als vertegenwoordiger van het projectteam) en de assessor (als bewaker van het BREEAM-gedachtengoed) gezamenlijk tot een interpretatie van een project specifieke duurzaamheidsmaatregel kunnen komen die door de DGBC gehonoreerd wordt omdat de expert en de assessor het er simpelweg over eens zijn. Ook al is deze specifieke maatregel niet letterlijk omschreven in de richtlijnen, het past ‘in de geest’ van het BREEAM-gedachtengoed en het draagt bij aan intrinsieke duurzaamheid.

Kosten : Het blijft een lastige materie om (financiële) kosten en baten van

duurzaamheid in kaart te brengen. Ja, het heeft zeker een aanzienlijk bedrag gekost om het meest duurzame kantoorpand wereldwijd te realiseren. Daar staat tegenover dat een aantal maatregelen (en daarmee kosten) binnen 10 jaar terugverdiend wordt. Echter of de koper van The Edge minder geld zou hebben betaald voor het pand wanneer het niet of minder duurzaam was geweest, zal nooit exact te achterhalen zijn. OVG beschouwt duurzaam ontwikkelen meer als de nieuwe werkelijkheid. Banken zijn alleen nog bereid te financieren als het project een duurzaam karakter heeft, gemeenten leggen minimale duurzaamheidsambities op, gebruikers/huurders zullen meer en meer eisen stellen t.a.v. duurzaamheid, etc. OVG is ervan overtuigd dat deze (duurzame) ontwikkeling niet meer terug te draaien is en alleen nog maar sterker zal worden.

Tips volgend project : De tips zijn feitelijk hierboven reeds beschreven. Zoek van meet af aan

een groep positieve en gedreven mensen en partijen bij elkaar wanneer de duurzaamheidsambitie hoog is. En start vroegtijdig met het verdiepen in de richtlijnen. Een behoorlijk aantal ‘laaghangend fruit-credits’ kan bij alleen bij vroegtijdig starten ‘geplukt’ worden.

Tot slot : BREEAM heeft met zekerheid een belangrijke stempel gedrukt op The

Edge. Door de hoge BREEAM-ambities bij The Edge zijn er behoorlijk wat keuzes gemaakt door zowel de ontwikkelaar, de aannemer als ook door de gebruikers, die normaliter niet gemaakt zouden zijn bij een conventioneel ontwikkel- en realisatietraject. Dit heeft wel geresulteerd tot een erg aantrekkelijke, comfortabele en state-of-the-art werkomgeving voor de medewerkers van Deloitte en AKD. En, ook niet onbelangrijk, heeft The Edge aanzienlijk lagere exploitatiekosten (servicelasten) dan vergelijkbare (ook eigentijdse) projecten.