INVESTIR

La Floride,c'est maintenant ?Alors que la Floride semble avoir définitivement tourné la page du krachimmobilier de 2008, la clientèle française est plus que jamais dorlotée à Miami.Le rêve américain y dispose en effet de sérieux atouts, notamment fiscaux.

LA CRISE? QUELLE CRISE? Miamirecommence à voir la vie en rose, au moinscöté immobilier. Leprix des appartementsy est en hausse depuis treize mois, tanclisque celuides villasgrimpe depuis huit mois.Dans certains quartiers de Miami, cetteenvolée des prix est même supérieure à30 % depuis le début de l'année ! «Unetendance qui devrait perdurer, expliqueMartha Pomares, présidente de la MiamiAssociation of Realtors (association desagents immobiliers de Miami). Car lemarché est soutenu par les acheteurs étran-gers». Parmi lesquels, historiquement, on

a toujours compté de nombreux Français.A tel point qu'il n'est pas nécessaire deparler anglais pour investir à Miami, lesagents immobiliers francophones se comp-tant par dizaines. Pour Jean-Marc Goos-sens, avocat au Barreau de Bruxelles,spécialiste du droit immobilier américainet habitué des achats français en Floride,les investisseurs n'ont pas à hésiter devantcette remontée de l'immobilier à Miami :«n suffit dese rendresurplacepour constaterque lesprix étaient au plancher et qu'ils nepouvaient que remonter dans une ville béné-jiciant d'un tel potentie/. Et malgré leur

hausse récente, ils sant encore considéra-blementinférieurs aux cours d'avant la crisede 2008 ». On ne parle pas en Floride deprix au mètre-carré, mais de prix moyenpar type de bien, soit en juillet dernier272946 dollars (212000 euros) pour unappartement et 329925 dollars (256000euros) pour une villa dans le comté deMiami-Dade.Certes, il faut une petite dose de cynismepour profiter de la subite incapacité dusalarié américain lambda à s'offrir samaison. pour l'acheter à sa place et la lui louerensuite. Mais, surtout aux Etats-Unis,

Le front de mer deMiami Beach, une cartepostale de plusieurskilomères.

Samedi 22 septembre 2012

sq

«money is money» ... Et dans le genre, laFloride fait figure de paradis avec sonabsence d'impöt SUf le revenu. Seull'irnpötfédéral y est applicable, ainsi que la«property tax » (taxe foncière), d'environZ% de la valeur du bien à Miami. Sachant- détail qui a son irnportance - qu'il n'y aévidemment pas d'impöt sur la fortune.Acheter un appartement ou une villa enFloride pour y passer ses vieux jours ausoleil est donc tentant, mais pour qu'uninvestissement immobilier soit rentable, lemieux est encore de le mettre en location.Et là encore, Miami joue les bons élèves.:«Le marché est très uvantageux, poursuitMe Goossens, car, crise ou pas, les Améri-cains démënagent et louent énormément. EtMiami est boostée par son dynamisme dëmo-graphique ». Résultat des courses, le rende-ment locatif annuel moyen net s'établit àenviron 3à 4% à Miami. Sans compter surla plus-value, à terme, le jour de la reven te.Et que l'on se rassure, appuie la MiamiAssociation of Realtors, une nouvelle criseirnmobilière causée par des achats à créditirraisonnés comme ce fut le cas en Z008n'est plus à craindre, car 90% des inves-tisseurs étrangers paient cash ...

Villas neuvesdans copropriétés gardées

« Quand on achète un bien aux Etats-Unis,Z 'idëal est de Ze faire par le biais d 'une LLC,l' équivulent américain d 'une SC!, conseilleRobert Koessler, PDG de Flocar InvestmentGroup, à Miami. Cela permet notammentde ne pas payer d 'impàt SUl' les revenus loca-tifs tant qu'ils sont inférieurs à 24000dollars brut par an. Autre avantage, il n 'yaura pas de taxe SUl' la plus-value lors dela reven te, ni de droits de succession ».Mais pourquoi choisir Miami plutöt qu'uneautre ville ? «C'est un pole attractiffaceà l'Amérique latine, Saint-Domingue, leBrésil ou le Venezuela. Les Latinos-Améri-cains ont d'ailleurs massivement acheté lesmilliers de biens immobiliers dont les coursétaient tombés au plus bas en 2008». Entrois ans depuis la crise, les surplus deproduits existants ont été vendus, et il n'ya quasiment pas eu de constructionsneuves. L'offre a donc tendance à se raré-fier, ce qui ne peut qu'accélérer la hausse

INVESTIR

des prix. Attention, en revanche, à ne pasacheter les yeux fermés. Notamment lesappartements, dont les charges mensuellespeuvent être exorbitantes. «Aux investis-seurs, poursuit Robert Koessler,je conseilleen ce moment l'achat de villas neuves ourécentes au sud de Miami, dans des copro-priétés gardées avec grande piscine et sallede sport, et ayant des charges faibles, entre42 et 110 dollars par mois ».Et de montrer à titre d'exemple des maisonsneuves de quatre chambres proposées àla vente à South Miami à partir de 230000dollars (environ 180000€), qu'il assurepouvoir mettre en location pour 1800dollars (environ 1400€) par mois. Parcequ'on n'est jamais bien si bien servi que parsoi-rnême, Robert Koessler viendra d'ail-leurs comme chaque année présenter sonoffre, ce week-end, au Salon de l'Immo-bilier de Paris, porte de Champerret (du 28au 30 septembre).

Miami ou Las Vegas ?Après avoir pendant des mois conseillé sesclients sur ce genre d'opérations, BertrandBrottier, gestionnaire de patrimoine indé-pendant à Paris, a décidé de sauter le paset d'acheter 250000 dollars une de cesmaison de quatre chambres vendues par

« Le marché est très avantageuxcar, crise ou pas crise, lesAméricains déménagent et louenttoujours énormément ».

Robert KoessIer : « Outre la plus-value lorsde la revente, i'en attends un rendement de4,10% net, ce qui n'est pas mauvais, d'au-tant que la fiscalitë franco-américaine estavuntageuse. Je ne payerai ainsi pas d'im-pots en France SUl' ce revenu locatif », Lechoix de la Floride a sonné comme uneévidence : « Les prix y ont été divisés pardeux ou trois en 2008, on imagine mal quecelapuisse encore baisser. Et Miami compteune telle communautéfrancophone qu 'il estpossible de sefaire aider en français pardes juristes et des conseils à même d'expli-quer les dijférences entre les lois françaiseset américaines », Pour Bertrand Brottier,l'aspect pratique n'est pas oublié, la Florideétant facile d'accès depuis Paris. Ce quipermet d'aller jeter un eeil à ce que 1'0nachète avant de se décider, une précau-tion qui ne sera jamais superflue.Ce regain de forme de la Floride a biensûr donné des idées à d'autres Etats améri-cains. A commencer par le Nevada, qui sedit que Las Vegas vaut bien Miarni et entendle faire savoir à la clientèle française. Argu-ment nvl, tout comme la Floride, on n'yconnaît pas l'impöt sur le revenu. Ensuite,le marché irnmobilier du Nevada est l'unde ceux qui a enregistré la plus forte baisse,avec des prix plus faibles qu' à Miarni et une«property tax» minimale, d'environ 10/0 dela valeur du bien. Sur un marché composépresque exclusivernent de villas, venduesà partir de 150000 dollars pour un rende-ment locatif supérieur à 6%, Las Vegaseritend donc jouer sa carte. Les agencesirnmobilières francophones sont, commepar hasard, en train de s'y multiplier ...•

Miami, avec son stylearchitecturaImélangeant néonset Art Déco.

Samedi 22 septembre 2012

9