FORECLOSURE

InstructorJody OBrien 

RE28RC12

CEU OUTLINE

• Foreclosure – a legal procedure whereby property used as security for a debt is sold to satisfy the debt in the event of a default in payment. 

• REO (Real Estate Owned)– Property acquired back by the lender after it has gone to auction. 

• Due on Sale Clause ‐ Provision in a mortgage or deed of trust calling for the total payoff of the loan balance in the event of a sale or transfer of title to the secured real property.

• Acceleration Clause – gives the lender the power to declare all sums owed to the lender immediately due and payable upon the happening of an event such as sale of the property  or a delinquency in the repayment of the note. 

FORECLOSURE FUNDAMENTALS

• Defeasance Clause ‐ gives the mortgagor the right to redeem his or her property upon the payment of the mortgagor's obligations to the mortgagee.

• Power of Sale Clause ‐ commonly inserted in mortgages, giving the mortgagee (or trustee) the right and power to advertise and sell the mortgaged property at public auction to satisfy the debt.

FORECLOSURE FUNDAMENTALS

• Chain of Title ‐ A succession of conveyances that comprises the title record history to a specific parcel of real property

• Cloud on Title  ‐ Any outstanding claim that contradicts the title record, if valid, would impair the owners title.

• Judicial Foreclosure‐the foreclosing party (the Bank) must sue the homeowner in court to obtain the court’s permission to foreclose on the house.

• Non‐Judicial Foreclosure – the foreclosing party (the Bank) sells the property under the power of sale provision in the mortgage. 

FORECLOSURE FUNDAMENTALS

• Asset Managers  ‐ control bank REO listings and properties

• BPO Brokers Price Opinion.• Agreement of Sale Also known as an agreement to convey. A signed, written contract entered into between the seller (vendor) and buyer (vendee) for sale of real property (land) under certain specific terms and conditions. 

FORECLOSURE FUNDAMENTALS

THE FORECLOSURE PROCESSClosing table to REO inventory

At the Closing Table

Note

a contract to pay back the monies 

borrowed

Mortgage

a contract secure the note with the 

property

Power of Sale

the power to sell the property if you 

stop making payments

Mortgage Note

MERS

Registry of Deeds

MERS• Privately held company• Electronic registry system designed to track ownership and servicing rights of mortgage loans

• Update Rule 8 – Foreclosure• Not in MERS Name• Signing Officer• Assignment of mortgage• Assignment before foreclosure

Mortgage Electronic Registration System

Stop Making Payments

• Deed ‐in ‐Lieu of Foreclosure• Loan modification• Short sale• www.makinghomeaffordable .gov

– HAMP– HARP– HAFA– 888‐995‐HOPE (4673)

LOSS MITIGATION

RIGHT TO CURE

Mortgagee sends a letter with a date of default you have 150 days to catch up on payments

• Scheduled after the 150 days right to cure

• The mortgagee has the obligation to sell the property at a good price therefore they must do their due diligence in advertising the sale

– Post notice in the local newspaper

– For three weeks– Starting at least 21 days before 

auction• Mortgagor must receive notice of the auction 14 day s before

FORECLOSURE SALE

• Service Members' Civil Relief Act 2003– Sailors and Soldiers Act– Protects members of the armed 

forces serving active duty from being foreclosed

– Must get a judgment from MA court that the mortgagor is not on active duty  

• Recording the Notice– An Order of Notice of Foreclosure 

must be filed at the appropriate Registry of Deeds

FORECLOSURE SALE

• The right to cure, advertising the auction and judgment of active duty can be done at the same time. However not common. 

• Mortgagee most often buys property 

• Record Foreclosure Deed

FORECLOSURE SALE

LEGAL CASES

• U.S. Bank V. Ibanez• Bevilacqua V. Rodriguez• JP Morgan Chase V. Casarano• Eaton V. Fannie Mae• HSBC Bank V. Matte

LEGAL CASES

• You must hold the mortgage in order to foreclose

• You can not assign a mortgage with a “mortgage in blank”

• Mortgage once assigned must be recorded

U.S. BANK V. IBANEZ

• Improper foreclosure procedures by US Bank as determined by Ibanez

• Unsellable New Construction Condos because of Cloud on Title

• Attempt to Quiet Title through Land Court

• Court ruled could not “Try Title” since not the owner

• Left open the opportunity to reconstruct the foreclosure

BEVILACQUAV. RODRIGUEZ

• Mortgage is unenforceable without the underlying promissory note

• Seller’s second mortgage for $15,ooo• During refinancing Wells Fargo did not obtain subordination of the second

• During an action by the title company Wells Fargo attempted filed an “equitable subrogation”

• Court dismissed second altogether because they could not produce the note

JP MORGAN CHASE V. CASARANO

• Lender must hold note and mortgage• Not retroactive, the ruling is prospectively only. Can not be used to reopen past foreclosures

• MERS mortgage• MERS current rules should meet court guidelines

• Court ruled you do not need to be in physical possession of note and mortgage

• “permit one who, although not the note holder himself, acts as the authorized agent of the note holder, to stand “in the shoes” of the “mortgagee” as the term is used in these [foreclosure statute] provisions.” 

EATON V. FANNIE MAE

• Under the Service Members’  Relief Act does a mortgage held in a securitized pool have the right to start foreclosure 

• New Century which held Jodi Matte’s mortgage went into Bankruptcy 

• A questionable assignment was made to HSBS Bank

• Lower court ruled in Banks favor

• SJC took on the case on their own initiative

HSBC BANK V. MATTE

• Massachusetts Foreclosure Prevention Act ‐ House Bill 4323 

• Changes existing foreclosure practice• Address issues from recent court cases• The law contains:

– New requirement that mortgage assignments be recorded 

– New mandatory requirement to offer loan modifications and mediation to qualified borrowers 

– New Eaton foreclosure affidavit confirming ownership of note/mortgage loan 

– Protection for third party buyers of foreclosed properties

LEGISLATIVE UPDATE

• Cont: Massachusetts Foreclosure Prevention Act ‐ House Bill 4323 

• What isn’t in the law– Remedy for Cloud on Title from 

previous improper foreclosure

• Will the key players follow the rules?• Will litigation keep coming? 

LEGISLATIVE UPDATE

RISK REDUCTION AND CLIENT ASSISTANCE

• Buyers should have Attorney that can advise them on foreclosure purchase

• Buyers should inform their Attorney as soon as possible regarding the purchase of a foreclosure

• Buyers /Buyers Agents should ask about possible foreclosure history of property

• Buyers should have Title Search completed on purchase as soon as possible

• Listing Agents should ask about foreclosure history

• Sellers that purchased a foreclosed property should seek legal advice before listing

• Sellers may wish to have a title search done before listing

• Advise all clients/customers to seek legal counsel …advise, advise, advise

RISK REDUCTION

Jody O’BrienThe RE/Education Company

Committed to Professionalism in Real Estate through Education

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