CAPÍTULO

El factor de comercializacion.(Tercer Componente)

lr,r,lit ionalmente se calculó el avalúo por la suma delvalor del terreno y de la construc-' t,,n l)()r el método de reposición.

I)csde 1967 en Brasil se comenzó a presentar en los simposios un factor adicional,lrrr'ri(: denominó tercer componente, ya que los dos primeros no eran suficientes parar'¡¡rl¡r,¡¡ el valor de mercado de un inmuebler.

t COSTO FÍSICO DE UN INMUEBLE

I L ry :,(r denomina la suma del terreno y el costo de la construcción luego de aplicarl¡t t,rcs de depreciación.

l,r :;t: aplica el coeficiente del terreno a una edificación (apto u oficina) y se calcula elv,rl,r rlc la construcción por el método de reposición (costo actual de construcciónrnt'n,:i clepreciaciones) muchas veces no se llega al valor que el mercado puede pagar.

I tt <:ic'rtas zonas centrales de nuestras ciudades se encuentra que el costo físico derrn l)r:,(¡ cle oficinas asciende a $600.000 pero el mercado solo paga $400.000. Por estar¡u{rrr n«r se inician nuevos edificios en la zona.

At¡rrt s€ debe aplicar un factor de comercialización o tercer componente. En el ejem-1,1,,,¡rtr¡l.r(lo el factor es inferior a la unidad : 0.66. Sin embargo en otras zonas de la' lrr,l,r(lt:l costo físico arrojaría $600.000 pero el mercado paga $800.000. El factor de' , rrnr.l( i¿rlidad es aquí : 1.33.

Mrrr lros avaluadores colombianos presentan su avalúo sumando los valores de tie-rr¡r v ( ,rtrslrucción involucrando a veces dentro del factor tierra a veces dentro del factor

r I I V.r ,rv,rlrir¡s de garantías, IBAPE, pp. l0l.

It rr, t,rti t)t (()u¡ ltr.l^l l/¡<lltin (tttrt:t lr <rlmtront,ntt) llr I

h _t

construcción Ia tercer componente. Probablemente presentan el avalúo correcto, pero

el método los puede llevar a inconsistencias de presentacién sobre todo cuando se

analiza el valor de la construcción.

Este caso se presenta cuando se analizan casas para locales y oficinas en diferentessitios de la ciudad. Dos casas con el mismo tipo de construcción, edad y conservaciónvalen diferente en barrios diferentes: Ejemplo, Antiguo Country, Castellana, Chicó de

Bogotá. Es cierto que la tierra vale diferente y Ia construcción lo mismo, pero el terrenopor sí solo no explica la diferencia. Se requiere analizar el factor de comercialización ocomponente del mercado. Ejemplo:

a) Construcción:fuea ConstrucciónEdadConservaciónObsolescenciaMétodo depreciaciónCosto construcción actualVida técnicaDepreciación combinadaValor actual de construcción

b) Terreno:AreaPrecio/m2 ChicóPrecio/m2 Antiguo CountryCastellana

c) Valor terreno más construcciónChicóAntiguo CountryCastellana

d) Valor del mercadoChicóAntiguo CountryCastellana

300/m220 añosbuenoningunaRoss-Heideck$300.000/m250 años33.8%198.600/m2

4OOlm2500.000350.000200.000

259.580.000199.580.000139.580.000

300.000.000230.000.000150.000.000

152 Avnlúos Dri rNMulrtlt..[s v cnRnxrÍns

e) Factor de comercializaciónChicóAntiguo CountryCastellana

1.157.151.07

2. VALOR DEL MERCADO

Es el precio más alto que una propiedad alcanzaría en el mercado durante un t.iemporazonable para hallar un comprador que conoce todas las características del inr,t¡cbler.Este precio no está sujeto a presiones anormales de vendedor ni compracl.r.En el caso de un inmueble nuevo, este valor está dado por- Costo del terreno- Costo de materiales y mano de obra- Costos indirectos, administrativos- Costo de venta- Costos financieros- 0tilidad del promotor

La utilidad del promotor es la diferencia entre el valor del mercado y los costos.

3. VENTAJA DE LA "COSA HECHA'

Es el aumento de valor que tiene un inmueble por la ventaja de estar ya construido ylisto para ser utilizado en reración a otro por construir.La diferencia no se da solamente por la inflación o valorización sino por la disponibi-lidad inmediata' Por eso un inmueble comprado en construcción en términos de valorpresente es siempre más barato que un inmueble listo recién construido.

Ejemplo

a) Apartamento ya construidoCuota inicialPréstamo UPAC

30.000.000Contado70% a partir de 30 días en Ia práctica suvalor presente son 30 millones.

l',t. tm:lrx f)L c()Mt:RCtAtlz¡clóx (tt,ticr,tt cllmp<>nrnrr.) llr I

b) Apartamento en construcciónValor futuroEntregaCuota inicialPréstamo UPACValor presente de cuota inicialValor presente de préstamoTása de descuentoValor presente

Es más barato comprar un aparüamento sobre planos. En el caso acfual la ventaja de la"cosa hecha" por simple cálculo financiero da un valor mayor al inmueble ya construido.

Ventaja de la "Cosa Hecha" : valor terreno * valor construcción * intereses delcapital * S.

Al concepto financiero se deben añadir" otros factores (S):

- El uso del inmueble- EI pago de arrendamientos

Si se trata de un inmueble comercial, Ias uülidades del negocio mismo desdeahora.

Ejemplo: Una casa remodelada para oficinas con líneas telefónicas suficientes debecostar más que el valor de la casa más el costo de remodelación más los intereses delcapital, porque si ya esta lista se comienza a devengar desde ahora las utilidades delnegocio.

4. 'VALOR EN MARCHA'

Es un valor intangible que corresponde a la organización o administración eficiente deuna empresa que ya está funcionando. No tiene que ver con el inmueble.

Es la diferencia entre una empresa ya funcionando y produciendo utilidades y otraque apenas comienza.

Se origina en la eficiencia de la fábrica, el "know how" de la administración y lasuficiencia del capital.

Este concepto podría ser similar al de "fcndo comercio" que se tratará en avalúos deintangibles. (capítulo 19)

35.000.000En 12 meses30% en 6 meses70% dentro de 12 meses9.456.21417.183.8073%26.640.000

154 Avnlrios DE lNMutrtlt .rs y (;ARAN lnli

I

I

I

Nrl es pues el tercer componente o factor de comercialización, pero sí es un valorr¡r(: ¡i(-. añade al valor de mercado.

,,. FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN . SU CÁLCULO

FC=Valor de mercado

Costo de reproducción

I:ste factor se calcula tomando datos en transacciones y avalúos por el método der o:;lo de reproducción de tal manera que permite establecer una tabla por:

Estratos socialesZonas de la ciudadUsoslipo de construcciónLocalización específicaEn períodos determinados estables (de auge o de crisis).

En centros urbanos con poder adquisitivo y dinámica poblacional este factor es:,t tperior a uno y generalmente se sitúa entre 1.1 y 1.2. En zonas muy activas de merca-r lo y altamente demandadas y durante períodos de auge inmobiliario pueden llegar a:;iluarse entre 1 .3 y 1.5.

En ciudades de lento crecimiento el factor es negativo entre 0.8 y 0.9 razón por la, tral Ia construcción es poco activa. En épocas de crisis inmobiliaria o en zonas de baja«lt:manda en las ciudades grandes (el Centro) el factor puede llegar hasta 0.6.

CONDICIONEE QUE INFLOYEN EN EL FACTOR DE COMERCTALIZACIÓN

Características geoeconómicas de la región donde está situado el inmuebleCondiciones de Ia economía y los negociosOferta y demanda de ese inmuebleAdecuación del inmueble al entornoLocalización específica en el barrioObsolescencia económicaObsolescencia físicaDemanda por la zona la cual depende las normas municipales, infraestructura yvías, cambios de uso, transporte, tendencias de la población y la ciudad.

6.

[:1. rncroR DE coMERCtALrzRclón (rencen comeonrnre) I 5rli

No hay investigación en nuestras ciudades colombianas para determinar unas ta-blas como estas. El criterio del avaluador y su conocimiento del mercado así como delos costos de la construcción le permiten estimar en cada caso el FC.

Como guía se puede partir del comportamiento del promotor constructor. En épo-cas de demanda y auge como 1992-94las utilidades sobre el precio de venta del inmue-ble nuevo se pueden traducir en EC.l aplicando sobre el costo del terreno y la construcción,teniendo en cuenta que los costos indirectos y financieros son parte de los costos de

construcción. En FC ll se calcula únicamente sobre el costo del terreno y los costosdirectos de construcción. El Factor de Comercialización al que nos referimos está bajola columna FC-1 durante el período de auge 7992-94 para Bogotá y ciudades importan-tes colombianas.

Trpo ,-i¡f't' .i,,NUEVA '-ri¡.,¡¡:,¡, ,,,,,,10

Año. . ,

is nrros'-Vivienda alta/media 1 .4 1 .3 1.2 1.1

Vivienda baja 1.25 1.15 1.1 1.05

EACTORE§ DE COMERCIALIZACIÓN EN INMUEBLES NUEVOS EN BOGOTÁ 1994

TIPO " ,. UTILIDAD VENTA§

,., ,.,.Vivienda 6l¡¿, ,.,,,,,r '

,'.1,,, ,, Vivienda media , ,

i r', ,, ,,.,;, \/iyienda baja.., , .,.

Oficinas alta,.,,,, ,.' ', Oficinas.media, l', ,,..

', 'Comerciolocales., , '

Centros comerciales., ,' ,,r,1

Bodgg¿g:,.,:, ., 1,,,,, I i'' .

1,43 ri:

1.66 ,

i,o ' -'

20%15%

12%25%17%

20%3o%26%

FC-1

1.257.171.131.33

1.201.251.431.35

- Servicies: públicos (teléfonos) : ;

- Estrato social y proceso de filtración (ejemplo: Bella Suiza en Bogotá)- Centros comerciales cercanos o proyectos hoteleros (Zona Rosa y Centro Andino).- Influjo de Ia edad y estado de conservación.

En algunas entidades brasileras existen tablas como la siguiente:

t56 Avnr.tios Dtr tNM[tt:BL[:s v c;nRnx'lÍns

(lrr <:nlculo del Factor de Comercialización hicimos para 1999 año final de una pro-l,,n!tir(l,t t:risis inmobiliaria que comenzó en Colombia desde 1995, y nos dio el resulta-r lu .,ir

¡r rit:t rte:

,Tipo ,,

'rVivienda altaViüenda mediaVivienda baja

Oficinas alta calidad

Oficinas media calidad

Comercio locales

Centros comerciales

Bodegas

HG. T999I :.:: .:

, $.$; ', ':

0.9,: ,, 1.10 .,,-.,, lr15: 1.10ir

'" 1.1§,:'','r

, 1.2g ,,,.

, 0.9

l'uede observarse cómo despues de la crisis inmobiliaria los Factores det ,nrt:rcialización disminuyeron sustancialmente y en algunos casos como la vivienda yl,r ,r lt:qas es inferior a la unidad, lo cual quiere decir que el mercado paga por debajo dev,rlor físico o costo de reproducción. Los márgenes en los demás usos comercialesrli:.tninuyeron considerablemente no dejando estímulo para su producción y ni siquiera¡,,rr.r cubrir el riesgo sectorial.

l:s probable que los inmuebles usados siguen como guía el Factor de Comercialidad,kr los inmuebles nuevos. Con la edad y el estado de conservación este factor va,t. clcándose más a uno de tal manera que un inmueble donde Ia casa por vieja yrk:lcriorada ya no vale, el costo físico será igual al terreno y al valor de mercado conrrn FC -- 1.0

Igual cosa sucede con la obsolescencia económica o sea cuando la casa se deber lcrnoler para dar paso a un edificio. La construcción no vale sino el lote y el FC : 1.0.

Debe tenerse mucho cuidado al determinar el costo de reproducción de la construc-r irin si se parte del costo directo o del costo total de construcción (sin lote), pues de ello« lcpende si se aplica el FC I o el FC I l.

Se recomienda trabajar con los costos totales de reproducción utilizando FC I.

I r r,ncroR DE coMERctAllzncróx (rencrn coruronenre) t57

7. .HIETVIPLOS DE HACTOR DE COMERCI,ALIZACIÓN

Ejemplo 1

Setrata de una casa'que se trasformó en local bancario situada en la Carrera 15 entrecalles 90 y 94 en Ia ciudad de Bogotá, barrio EI Chico, estrato alto. La carrera 15 es unavía comercial que antiguamente era de uso residencial. Hoy su uso es comercial y suslotes pueden ser construidos en edificios o sus inmuebles utilizados para comercio deprimera categoría en la ciudad. El avalúo se hizo en 1994 al terminar un ciclo de augeeconómico en el país. Lo actualizamos luego a 1999 en la fase final del peor ciclorecesivo económico e inmobiliario del país;

a) TERRENO: Tiene 600 m2 y se avaluó a 800.000/rrÉ en 1994 por el método com-parativo y método residual. Valor : 480.000.000.

b) EDIFICACIÓN: Tiene área de 620 n* en dos pisos. Edad 25 años para'1994.

Costo de reposición directo (nuevo) : 300.000 /rrÉo Mulüplicador del costo directo para obtener costo total : 1.8o Costo total: 300.000 x 1.8 : 540.000

. . Depreciación (tabla de Fitto y Corvini con 50 años de vida técnica y califica-. ción 2.5) : 42.57,, o sea 540.000 xO.425 = 229.5OO

o Costo depreciado : 310.500/rrFt Valor edificación usada: 310.500 x 620 : 192.500.000

c) COSTO FíSICO (Terreno * Construcción) = 672.500.000

d) vALoR CoMERCIAL. Por investigación comparativa del sector se encuentra que los locales se

venden a 1.500.000 lrrf (entre ambos pisos)o EI arriendo de esta casa está en 9.000.000 mensuales, por el método de renta

se puede inferir que el valor comercial podría estar cercano a 900 millones

' Se avalúa comercialmente el inmueble en 930.000.000

e) FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN

Se determina por la relación: EC. : 930.000.0001672.500.000 : 1.38

I t58 AvnltLos DE TNmUEBLES Y cnRnxrÍns

l o anterior significa que el mercado estaba dispuesto a pagar en 1994 un 38% másrlrrr tl <:osto físico del inmueble. Esta situación generalmente sucede en los inmuebles,¡rtr lt,ur tenido cambio de uso, de residencial a comercial y se ubican en una zona¡rll,rtncrtl.e demandada. Es como si se presentara una "utilidad" del 38% sobre los cos-l,r', t if t'¿t ciertamente exagerada para un inmueble nuevo, pero bastante factible parailil,r (:ilsa usada que cambió de uso. En el capítulo 18 trataremos el tema de las edifica-r l, )n(:s que han cambiado su uso y ha terminado su üda económica. En estas edifica-, i( )n(:s generalmente se presenta un alto factor de comercialización.

l .rr el caso de esta casa el factor de comercialización equivale a 257.500.000. Estev,rl()r no se puede añadir al lote porque no tiene lógica decir que el terreno vale.aI :f.i0.000/m2 cuando en el sector se consigue a 800.000 ln*. Menos aun decir que lar ( )n:il.rucción usada de 25 años vale a 726.000 /m2 un precio superior al costo total der,'¡rtoducción a nuevo (540.000). Hay avaluadores que prefieren cargar este valor a lalr('¡r.r y la construcción generando una desinformación para el cliente. La solución eslr,rli¡rlo como un Tercer Componente o Factor de comercialización, como quien hablar lc una "prima" que paga el mercado. Se presenta en el avalúo como un tercer elemento,k':;¡;ués de avaluar el terreno y la construcción. Se indica que el valor comercial es',rr¡rerior al costo físico y que este factor es de 1.38, equivalente a257 millones, etc.

El Factor de Comercialización cambia con el tiempo, de acuerdo al auge y crisis del';r:t:tor inmobiliario y de la economía. Una actualización a 1999, año final de una largar risis que se inició en 1995, nos indica un Costo Físico de 853 millones y un valor.r»nercial de 1.100 millones. El Factor de Comercialización sería de 1.29y equivale a,147 millones, cifra inferior a la que tenia en 1994. Nótese que el EC. era 1.38 en 7994 ycrr 1999 es de 1.29.

En épocas de crisis el Factor de Comercialización se reduce y puede inctuso desapa,I(xter, haciendo equivalente el valor de mercado al costo físico depreciado. Es lógicor¡rte si el valor de mercado y por tanto el Factor de Comercialización dependen de lar lt:manda, al reducirse esta por problemas en la economía, se reduce la "prima" o Fac-Ior de Comercialización.

Ljemplo 2(ieneralmente el Factor de Comercialización es positivo o sea se presenta por encimatle la unidad. Pero hay casos en los cuales este Factor puede ser negativo en el senticlcrrle pérdida, o sea inferior a la unidad. Se da cuando el Valor de Mercado es inferior ¿rl

Costo Físico Depreciado. En este ejemplo lo podemos üsualizar.

l:r rncroR DE coMERctAltznclóx (rEncrn cor"reonenre) t5f)

Se trata de una Torre de 45 pisos situada en el Centro Financiero de Bogotá (Calle

26, Centro lnternacional), con magníficas especificaciones. Sin embargo el mercado no

tiene buena demanda debido a li distancia desde los barrios residenciales y a que las

mejores oficinas de Bogotá se sitúan ahora al norte de la ciudad. En esta zona la cons-

truición es muy "".urá

debido a la falta de demanda. Solamente se venden oficinas

usadas o se arriendan.

a¡ ifRnfNO: el lote donde está el edificio tiene 4.200 rrÉ y en 1994 (año delvalúo)

valía a g00.000/m2 : 3.360 millones de pesos. Dado que estamos avaluando un

piso cuyo coeficiente de propiedad horizontal es 2.6 %:3.360.000.000 x 0.026 :87.300.000. Como el piso tiene 500 nt': 87.300.00/500 : 774.60O1m2. Este sería

el valor del terreno por cada m2 construido útil'

b) CONSTRUCCIÓN

o Nueva: costo directo : 350.000/m2o Multiplicador del costo total : 1.8

' Costo total: 350.000 x 1.8 : 630-000/m'z

. pero el anterior costo es para las áreas brutas. Este edificio tiene un coefi-

ciente de utilización del 0.7. Pierde el 30% en áreas comunes, columnas,

ascensores, etc. Costo de reposición por área útil: 630.000/0.7 : 900.000hrt

. Depreciación a 10 años (edad del edificio en 1994) : 14% (126.000 /rrf)

' Costo de construcción depreciado :774'0OO krt

c) COSTO fíStCO: (Terreno * Construcción): 948'600/rf

d) VALOR COMERCIAL: por el método comparativo se halló que las oficinas se

' venden a 550.000 lnf y se arriendan a 5.000 /nf. Se avalúan las oficinas de este

piso a 550.000/m'z

e) FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN: EC. : 550.000/948.600 : 0.58

El anterior resultado significa que el valor de mercado es inferior al costo físico. Por

esta razón no Se construyen nuevos pr6yectos en la zona, el mercado no paga el costo

de reposición. parece exágerado que mientras cuesta nuevo a 900.000 /rr?, y deprecia-

¿o ailq.O00/m2, el mercádo solo paga 550.000/nf por uno de los mejores edificios de

la ciudad, solo porque en esta zona no gusta a la demanda.

r60 Avnlúos DE TNMUEBIES Y cnRnnlíns

l'nr¡r lf)!)9, año final de la crisis hicimos una actualización. La tierra se mantuvo en r:lIttl¡¡rttr ¡ Prt:t:it) de 1994, pero la construcción subió cercana a la inflación. En l99g el c«rst,f,lll lt(¡r (rr(:¿r útil nuevo costaría a 1.400.000/rrÉ en un edificio de estas especificaci«rn.sv ;tllrtt,r Vr tlepreciado y sumando el lote se tendría un costo físico de 1.300.000. El vakrrt I rr I l.r ( r, rl lta subido a 850.000 /nf . La demanda de entidades oficiales y bancos por losr,'lrlr, io:; tlisponibles aumentó. El EC. seria entonces : 950.000/1.300.0d0 : 0.65-

( ,r¡ro se ve el Factor de Comercialización se mejoró durante la crisis, debido a qucItrtl',r trrrtr mejoría en la demanda por oficinas usadas ubicadas en edificios de btrena',tlLl,trl, sin importar la zona. En tanto que las oficinas nuevas de otros sectores dismi-lrrv('t(,rl rrlercado Por sus altos precios y crisis económica. En el momento en que ent"¡|,t .¿,1)a €l EC. sea igual a uno, los constructores prepararán nuevos proyectos parall ri( i, U.

I lcrrr¡,rlo 3

( r¡tt (rl objeto de ilustrar ampliamente el tema de este Capítulo y poder entender mejor'l rlrrr() oPera la Tercer Componente o Factor de Comercialización, presentaremos a

i r¡trlilltlación el caso de un edificio comercial utilizado por una cadena de supermerca-r l' r:; rle primera categoría en la ciudad. Se sitúa en la Carrera 7 que constituye un eje vialv ' ornercialde primer orden en la ciudad. A la altura de la Calle 63 en el barrio ChapineroAllo. El lote es esquinero con dos vías importantes. El siguiente es el desarrollo básico,lt,l ¿rvalúo. Los datos del avalúo corresponden a 1995.

1. AREA DEL TERRENO:o Norte (calle)

' Suro Oriente (Cra 7a.)

' Occidenteo Total terreno

2. AREAS DE CONSTRUCCIÓN:

52.01

52 mts23.25

37.10

1.569 Iv1,

319.79

87.0

956.251.363 m2

' Bodegao Otras áreaso Local comercialo Total área

El rRcroR DE coMERCtALlzRclón (rrncrn comnoxrxrc) l(r I

3. POTENCIAL DE DESARROLLO: (análisis delvalor del suelo por elmétodo residual)

Según norma existente:o Altura: . 12 pisoso Aislamiento posterior: Patio de 9 x 9o Afectación: 10 mts por calle 63 para ampliación futurao Antejardin por Cra 7a.: 3 metros

o Area total construida sin sótanos: 7.5A0 rrto Indice de construcción: 4.8 (para estos índices tan altos el factor alfa

suele estar en 10% a 12%. Se asumió 1'5% por

. ser área comercial)

' Valor esperado del suelo: 1:113 millones (7}9.655/rfi)

' Valor terreno por aproximación: 1.100 millones

4, CÁI.CUI.O DEL VALOR DE EDIFICACIÓN:

Parámetros del avalúo

' Edad:o Vida técnica:

o Uso:t Lateral:

Area desarrollada:o Sótano:o 1er. piso:o Pisos 2 a8:o Pisos9a12:

' K : (porcentaje utilización): 85%

' Area vendible:

' Valor ventas:

' Factor alfa:

oficinas, locales o üüenda

Tipología continua (no existe).Se aísla 4 mts a parür del B piso.

7.323 m2

759 rnz

4.749 rr:F

2.072 n*

5.798 m2 (pisos 2 a 12)650 nf (local)

7.423 millones (local en 1er piso y aptos enpisos superiores)

15% (incidencia de la tierra)

39 años (construido en 1956)

60 años

I162 Avnr.úcls Dr rNMt¡trBLES v cnRnntÍns

Estado de conservación : Bueno

l.«rr:al:

Costo de reposición: Se consideró por separado el área del local que tiene un¿restructura central con domo la cual es de alto valor reponerla hoy y una arnplia-ción de menor costo. La bodega es una construcción de bajo costo.

' costo directo para reposición de bodegas costosa: 250.000 nfo Multiplicador de indirectos: 1.8

' Costo de reposición del local: 450.000 m2t Depreciación por edad y conservación: 58%o Costo de construcción actual: 189.000 nf

Por el mismo procedimiento:

Costo de reposición de la bodega: 130.000 nfCosto de reposición 2do. nivel de bodega: 80.000/ rrP

o

o

coNSTRqCCIÓn

Local y domofuea 2o. y 3er nivel

Bodega

Mezanine bodega

Total

PRECIO UNITARIO

189.000189.000

130.00080.000

VALOR

180.721.0005.046.000

41.574.O0O

4.800.000232.141.A0A

Ánen

956.2

26.7

319.860.2

1.363

5, FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN:

Por tratarse de un inmueble con vocación de local comercial en el cual el estado del¿r edificación importa menos que la ubicación y el uso, existe un factor de comercialidadque eleva el valor físico.

Se entiende Por valor físico el costo de la tierra mas la edificación. Este tercer com-ponente o factor de comercialización puede elevar aún más el precio en el mercado.

Su única forma de determinarlo es por el método de renta y por el método cornpara-tivo homogeneizando el uso actual.

El rncron DE corvlERctAllzRclóx (rencrn comRonexrr) l(r I

5.1. Método comparativo

El localy bodega actuales tienen un índice de ocupación en primer piso del 83% contrael índice que tendría,de 48% si se demoliera para edificar un nuevo local y 12 pisos deüüenda. El local y la bodega üenen hoy 1.300 m2 útiles contra 759 mz que podría teneren la nueva edificación. Esto Ie da un factor de comercialidad positivo en el uso actual.

Para definir el precio de mercado de un local de tal tamaño en una ubicación similares necesario partir de locales o<istentes los cuales hoy son de menor tamaño. (el avalúodebe anexar un estudio de mercado).

a) Precio de Iocales tipo sobre la carrera 7a. entre calle 53 y 67:o Area tipo: 50 a 100 m2

' Precio promedio: 2.500.000/m'zo Factor de Homogeneización por tamaño:0.7e Factor por fondo: no existe dada la regularidad, proporción y ser esquinero.o Factor por edad y conservación: 0.85 - 0.90o Precio homogeneizado 2.500.000x0.7x0.9: 1.575.O}}/rrt

b) Precio de bodegas

Las bodegas mejor situadas en Bogotá tienen un precio entre 700.000 y 1.000.000en las zonas de Monteüdeo, avenida Américas, Avenida el Dorado.

Adquieren la característica de un punto de fábrica.

Dado que esta bodega puede ser adaptada para local y podría servir como puntode fábrica excepcionalmente situado, consideramos que en la condición actual(habría que invertirle dinero para remodelación) vale 900.000 /rrt

c) Valor de venta del inmueble por propiedad horizontal

t

Local p/pal

Bodega y mezanineValor total

Area

983380

Precio (m2)

1.575.000900.000

Valor

1.548.225.AA0342.000.000

1.890.225.000 riil

164 Avnr.oos DE tNMU[rtJLLls y cARANtiAS

r1.2. Método de renta

For el mlsmo procedimiento comparativo se analizo a como podría arrendarse, el tn-ñu¡ble total (bodega y el local). Se tuvo en cuenta el tamaño, la ubicación y la mezclada bodega con local.

Su renta podría estar entre 10.000 y 15.000/m2. De esta manera:fuea por arrendar : 1.363 m2

Rentabilidad promedio delsector: entre 0.8 y 1.0 % mensuat. Aplicando la tasa derenta se tendría el siguiente rango de valor comercial esperado:

' Valor mínimo : 1.700.000.000o Valor máximo : 2.125.000.000

' Valor medio : 7.912.500.000

Precio medio

Renta

: 12.500 rfi: 17.000.000 mensuales

: 1.5691m2

: 700.000 /m2

: 1.100.000.000

5.3. Valor de venta según métodos anteriores :

Valor físico calculado en los literales c) y d):

' Tierra : 1.100.000.000o Construcción : 232.000.000

' Total Costo Físico : 1.332.0000.000

Valor de mercado

1.900.000.000

Factor de Comercialidad =Valor Físico

Este factor de comercialización se añade a la tierra

6. PRESENTACIÓN DEL AVALÚO COMCRCIAL

a) Terreno:o Area

' Precio unitario

' Valor

_ 1.900.000.000 :F.C.:7.421.332.000.000

I r rncroR DE coMERCtALlzRclóx (rEncrn comroneNrr) I (ilr

b) Construcción:o Area totalo Precio unitario

' Valor

: 7.363/rfipromedio : 170.376/m2

: 232.1,41.000

c) Factor de comercialización: 1..42

o Valor adicional: 568.000.000

o Este valor se aplica conjuntamente a la tierra y a la edificación por tener el

uso actual.

d) Valor total: 1.900.000.000

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