35
By Pagui Development

Project feasibility study the green field 20130720

Embed Size (px)

DESCRIPTION

 

Citation preview

Page 1: Project feasibility study the green field 20130720

By Pagui Development

Page 2: Project feasibility study the green field 20130720

The GREEN FIELD By Pagui Development

ข้�อมู�ลตั้�งตั้�น1. มู�ความูสนใจในการลงทุ�นโครงการจ�ดสรรเพื่��ออยู่��อาศั�ยู่2. ตั้�องการผลตั้อบแทุนส�งในการลงทุ�นคอนโดมู#เน�ยู่มู เป็%นแห่�งแรกใน

เข้ตั้พื่�นทุ��3. ทุ��ด#นเป็'าห่มูายู่ มู�ข้นาดป็ระมูาณ 10 ไร� อยู่��ในเข้ตั้อ+าเภอแป็ลงยู่าว

จ�งห่ว�ดฉะเชิ#งเทุรา ซึ่0�งอยู่��ห่�างจากน#คมูอ�ตั้สาห่กรรมู 2 ก#โลเมูตั้ร

Page 3: Project feasibility study the green field 20130720

The GREEN FIELD By Pagui Development

ว�ตั้ถุ�ป็ระสงค2 - ข้อบเข้ตั้และแนวทุางการศั0กษาว�ตั้ถุ�ป็ระสงค2

1. ทุราบทุางเล�อก และส�ดส�วนทุ��เห่มูาะ สมู ในการลงทุ�นคอนโดมู#เน�ยู่มู บ�าน

เด��ยู่ว บ�านแฝด และทุาวส2เฮาน2

2. แผนการลงทุ�นในโครงการจ�ดสรร ทุ��ด#น รวมูถุ0งชิ�วงเวลาการลงทุ�นทุ��

เห่มูาะสมู3. แนวทุางการก�อสร�างโครงการ

จ�ดสรรทุ��ด#น และระยู่ะเวลาทุ��เห่มูาะสมู

ข้อบเข้ตั้และแนวทุางการศั0กษา ข้�อมู�ลป็ฐมูภ�มู# โดยู่การศั0กษาความูตั้�องการ และป็7จจ�ยู่การเล�อก

ซึ่�อทุ��อยู่��อาศั�ยู่ ผ�านแบบสอบถุามู 800 ชิ�ด ในเข้ตั้พื่�นทุ��เป็'าห่มูายู่ ในร�ศัมู� 20 ก#โลเมูตั้ร

ข้�อมู�ลทุ�ตั้#ยู่ภ�มู# ผ�านห่น�วยู่งานทุ��เก��ยู่วข้�อง เพื่��อน+าข้�อมู�ลมูา ป็ระกอบการว#เคราะห่2 และป็ระมูวลผลข้�อมู�ลให่�ถุ�กตั้�องและ

แมู�นยู่+ายู่#�งข้0น

Page 4: Project feasibility study the green field 20130720

The GREEN FIELD By Pagui Development

ศั0กษาข้�อมู�ลพื่�นฐาน พื่�นทุ��โครงการป็ระกอบด�วยู่ ทุ�ด#น 2 แป็ลง ด�งน�

1. โฉนดทุ��ด#นเลข้ทุ�� 14556 เลข้ทุ��ด#น 635 ข้นาด 2 งาน 44 ตั้ารางวา(ส�เข้�ยู่ว)

2. โฉนดทุ��ด#นเลข้ทุ�� 10784 เลข้ทุ��ด#น 86 ข้นาด 9 ไร� 83 ตั้ารางวา(เส�เห่ล�อง)

1

2

12

Page 5: Project feasibility study the green field 20130720

The GREEN FIELD By Pagui Development

ศั0กษาความูเห่มูาะสมูสถุานทุ��ตั้�งโครงการ ใกล�สถุานทุ��

ราชิการ, ตั้ลาด, โรงพื่ยู่าบาล ฯลฯ

ไมู�เก#น 2 ก#โลเมูตั้ร การคมูนาคมู

สะดวก ไมู�ได�ร�บมูลภาวะ

จากน#คมูอ�ตั้สาห่กรรมู

มู�สาธารณ�ป็โภคและไฟฟ'าเข้�าถุ0ง

Page 6: Project feasibility study the green field 20130720

The GREEN FIELD By Pagui Development

ศั0กษาความูเห่มูาะสมูทุางด�านเทุคน#คศั0กษาข้�อมู�ลด#น

จากการศั0กษาข้�อมู�ลด#นจาก โครงการส+ารวจข้�างเค�ยู่ง

พื่บว�า พื่#จารณาใชิ�ฐานราก แผ� ห่ร�อฐานรากเสาเข้;มู

อยู่�างไรก;ตั้ามูล�กษณะชิ�นด#นในพื่�นทุ��โครงการมู�ความู

แตั้กตั้�างก�นมูากศั0กษาด�านกฎห่มูายู่- กฎกระทุรวงผ�งเมู�องรวมูจ�งห่ว�ดฉะเชิ#งเทุรา

พื่�นทุ��โครงการเป็%นพื่�นทุ��ส�ชิมูพื่�ให่�เป็%นทุ��ด#นป็ระเภทุ

ชิ�มูชิน สามูารถุจ�ดสรรเพื่��อ เป็%นทุ��อยู่��อาศั�ยู่ และพื่าณ#ชิ

ยู่กรรมูได�

Page 7: Project feasibility study the green field 20130720

The GREEN FIELD By Pagui Development

ศั0กษาความูเห่มูาะสมูทุางด�านเทุคน#คศั0กษาด�านกฎห่มูายู่- ข้นาด และเน�อทุ��ข้องทุ��ด#นทุ��ทุ+าการจ�ดสรร

บ�านเด��ยู่ว ข้�นตั้+�า 50 ตั้รว. กว�างไมู�ตั้+�ากว�า 10 เมูตั้ร บ�านแฝด ข้�นตั้+�า 35 ตั้รว. กว�างไมู�ตั้+�ากว�า 8 เมูตั้ร บ�านแถุว ข้�นตั้+�า 18 ตั้รว. กว�างไมู�ตั้+�ากว�า 4 เมูตั้ร

ห่น�ากว�าง 4 เมูตั้ร ล0ก 18 เมูตั้ร

ห่น�ากว�าง 5 เมูตั้ร ล0ก 16.40 เมูตั้ร

ความูยู่าวมูาส�ด 40 เมูตั้ร

Page 8: Project feasibility study the green field 20130720

The GREEN FIELD By Pagui Development

ศั0กษาความูเป็%นไป็ได�ด�านการจ�ดการส#�งแวดล�อมู (EIA) อาคารอยู่��อาศั�ยู่รวมู

ตั้ามูกฎห่มูายู่ว�าด�วยู่ การควบค�มูอาคาร ระบ�

ว�าอาคารอยู่��อาศั�ยู่

รวมู ทุ��มู�ห่�องพื่�ก ตั้�งแตั้� 80 ห่�องข้0น

ไป็ ห่ร�อมู�พื่�นทุ�� ใชิ�สอยู่ตั้�งแตั้�

4,000 ตั้รมู.มู0นไป็ตั้�องส�งรายู่งานการว#เคราะห่2ผลก

ระทุบส#�งแวดล�อมู ตั้�อ ส+าน�กนโยู่บายู่

และแผนทุร�พื่ยู่ากรธรรมูชิา

ตั้#และส#�งแวดล�อมู(สผ.)

Page 9: Project feasibility study the green field 20130720

The GREEN FIELD By Pagui Development

ว#เคราะห่2ข้�อมู�ลจากแบบสอบถุามู

หน้�ากว้�าง 4 เมตร ลึ ก 18 เมตร

หน้�ากว้�าง 5 เมตร ลึ ก 16.40 เมตร

สร�ป็ ผ��ทุ��ตั้�องการซึ่�อทุ��อยู่��อาศั�ยู่

เป็%นจ+านวน 8,200 คน โดยู่ป็ระเมู#นจากจ+านวนผ��ป็ระก�น

ตั้นในเข้ตั้อ+าเภอแป็ลงยู่าว

สร�ป็ ผ��ทุ��ป็ระสงค2ในการซึ่�อทุ��อยู่��

อาศั�ยู่ถุ0ง 96% พื่อใจทุ��ราคา ตั้+�ากว�า 2,200,000 บาทุ

Page 10: Project feasibility study the green field 20130720

The GREEN FIELD By Pagui Development

ว#เคราะห่2ข้�อมู�ลจากแบบสอบถุามู

หน้�ากว้�าง 4 เมตร ลึ ก 18 เมตร

หน้�ากว้�าง 5 เมตร ลึ ก 16.40 เมตร

สร�ป็ ผ��ทุ��ป็ระสงค2ในการซึ่�อบ�าน

เด��ยู่ว 1 ชิ�น ส�งทุ��ส�ดทุ�� 48% รองลงมูาค�อ บ�านแฝด 2

ชิ�น 35 ตั้รว. ทุ�� 10% ห่มูายู่เห่ตั้� ตั้ามูราคาป็ระเมู#นใน

เข้ตั้ป็ร#มูณฑล

สร�ป็ มู�เพื่�ยู่ง 15% ทุ��ตั้�องการ

ซึ่�อคอนโดมู#เน�ยู่มูทุ�นทุ� มู�ถุ0ง 67% ทุ��ยู่�นยู่�นในการ

ซึ่�อบ�านเด��ยู่ว

Page 11: Project feasibility study the green field 20130720

The GREEN FIELD By Pagui Development

ว#เคราะห่2ความูตั้�องการตั้ามูความูสามูารถุในการซึ่�อ

หน้�ากว้�าง 4 เมตร ลึ ก 18 เมตร

หน้�ากว้�าง 5 เมตร ลึ ก 16.40 เมตร

Page 12: Project feasibility study the green field 20130720

The GREEN FIELD By Pagui Development

การวางผ�งโครงการ ทุาวเฮ�าส2 2 ชิ�น

125 ยู่�น#ตั้ ข้นาด 18

ตั้รว.

คอนโดมู#เน�ยู่มู 7 ชิ�น 6 อาคาร 462 ยู่�น#ตั้ , 30

ตั้รมู. ทุ��จอดรถุ 60%

คอนโดมู#เน�ยู่มู 7 ชิ�น จ+านวน 2 อาคาร จ+านวน

154 ยู่�น#ตั้ ทุาน2เฮ�าส2 72 ยู่�น#ตั้

Page 13: Project feasibility study the green field 20130720

The GREEN FIELD By Pagui Development

Financial part

Page 14: Project feasibility study the green field 20130720

The GREEN FIELD By Pagui Development

Financial investment analysis

Page 15: Project feasibility study the green field 20130720

The GREEN FIELD By Pagui Development

ทั้��ง 3 ทั้างเลึ�อก ให�ผลึตอบแทั้น้สู�งใน้แง�ต�ว้เง�น้

ทั้างเลึ�อกทั้�� 2 Condo ให�ผมตอบแทั้น้สู�งทั้��สู�ด

ทั้างเลึ�อกทั้�� 1 Townhouse เป็!น้ทั้��ต�องการของผ��บร�โภค

ทั้างเลึ�อกทั้�� 3 Townhouse & Condo เป็!น้ทั้างสูายกลึาง ได�ทั้� �งผลึตอบแทั้น้ทั้��สู�ง แลึะตอบ

สูน้องคว้ามต�องการของผ��บร�โภค

การทั้��ม�ทั้� �ง Townhouse แลึะ Condo เป็!น้การสูร�างต�ว้เลึ�อกให�ผ��บร�โภค

Why do we select Townhouse & Condo?

Page 16: Project feasibility study the green field 20130720

The GREEN FIELD By Pagui Development

Source & Use of Fund

Page 17: Project feasibility study the green field 20130720

The GREEN FIELD By Pagui Development

Project Cash flow

ดอกเบ�ยู่จ�ายู่ = 2.60 ลบ.

Page 18: Project feasibility study the green field 20130720

The GREEN FIELD By Pagui Development

Scenario analysis on Townhouse & Condo

Page 19: Project feasibility study the green field 20130720

The GREEN FIELD By Pagui Development

The project could be feasible, Why?

ใน้สูถาน้การณ์+ป็กต� ม�ลึค�าป็,จจ�บ�น้สู�ทั้ธิ� (NPV) เทั้�าก�บ 45.25 ลึ�าน้บาทั้ อ�ตราผลึตอบแทั้น้ของโครงการ (MIRR) เทั้�าก�บ 40.69%

ระยะเว้ลึาการค�น้ทั้�น้ 1 ป็/ 2 เด�อน้ จ�ดค��มทั้�น้เทั้�าก�บ 74.32% (Townhouse 54 ย�น้�ต, Condo 138 ย�น้�ต)

ใน้สูถาน้การณ์+เลึว้ร�าย ผลึตอบแทั้น้ของโครงการลึดลึง เน้��องจากต�น้ทั้�น้การก�อสูร�างทั้��เพิ่��มข �น้ 20%

โครงการก;ยู่�งคงมู�ผลตั้อบแทุนมูากกว�าตั้�นทุ�นข้องเง#นลงทุ�น

Page 20: Project feasibility study the green field 20130720

The GREEN FIELD By Pagui Development

Sensitivity analysis

การว#เคราะห่2ความูอ�อนไ ห่วตั้�อจ+า นวนยู่�น#ตั้ข้ายู่

(10.00)

0.00

10.00

20.00

30.00

40.00

50.00

77 92 108 123 139 154

จ+า นวนข้ ายู่คอนโด (ยู่�น#ตั้)

NP

V ( ล

บ.)

Page 21: Project feasibility study the green field 20130720

The GREEN FIELD By Pagui Development

Sensitivity analysis

NPV (ลบ.)

Page 22: Project feasibility study the green field 20130720

The GREEN FIELD By Pagui Development

Risk Managementความูเส��ยู่งจากป็7จจ�ยู่ภายู่ใน การบร�หารเง�น้สูดไม�เป็!น้ไป็ตามทั้��ว้างแผน้ไว้�

พิ่น้�กงาน้ขายไม�ม�คว้ามสูามารถใน้การขายเพิ่�ยง

พิ่อ อาจทั้1าให�ยอดขายไม�เป็!น้ไป็ตามทั้��คาดไว้�

ม�ค�าใช้�จ�ายอ��น้เพิ่��มเต�มจากทั้��ว้างแผน้ไว้�

ผ��ร �บเหมาแลึะคน้งาน้ ขาดคว้ามสูามารถใน้การ

ก�อสูร�าง ทั้1าให�ไม�แลึ�ว้เสูร3จภายใน้เว้ลึาทั้��ก1าหน้ด

การออกแบบไม�ตรงใจลึ�กค�า ทั้1าให�คว้ามต�องการ

ซื้��อลึดลึง

ความูเส��ยู่งจากป็7จจ�ยู่ภายู่นอก การป็ร�บเพิ่��มของค�าแรงงาน้ใน้ระหว้�าง

โครงการ ซื้ �งอาจสู�งผลึให�ต�น้ทั้�น้การก�อสูร�าง

เพิ่��มข �น้

เก�ดเหต�การณ์+ภ�ยธิรรมช้าต�ใน้พิ่��น้ทั้��ก�อสูร�าง

อาจสู�งผลึให�การก�อสูร�างลึ�าช้�า หร�อหย�ดช้ะง�ก

เก�ดสูภาว้ะเง�น้เฟ้6อ

อ�ตราดอกเบ��ยเง�น้ก��ย�มธิน้าคารป็ร�บสู�งข �น้

ม�ค��แข�งข�น้เก�ดข �น้

Page 23: Project feasibility study the green field 20130720

The GREEN FIELD By Pagui Development

Management part

Page 24: Project feasibility study the green field 20130720

The GREEN FIELD By Pagui Development

ร�ป็แบบการป็ระกอบธ�รก#จ

Page 25: Project feasibility study the green field 20130720

The GREEN FIELD By Pagui Development

แผนการด+าเน#นงานก�อสร�าง

Page 26: Project feasibility study the green field 20130720

The GREEN FIELD By Pagui Development

แผนการด+าเน#นงานทุ�งโครงการ

Page 27: Project feasibility study the green field 20130720

The GREEN FIELD By Pagui Development

Marketing part

Page 28: Project feasibility study the green field 20130720

The GREEN FIELD By Pagui Development

SWOT analysis

Page 29: Project feasibility study the green field 20130720

The GREEN FIELD By Pagui Development

S-T-PS : Segmentation (กล��มูตั้ลาดผ��บร#โภค)ภ�มู#ศัาสตั้ร2 = ป็ระชิาชินทุ��อาศั�ยู่อยู่��บร#เวณน#คมูฯเกตั้เวยู่2ป็ระชิากร = สภาพื่การสมูรส, ชิ�วงอายู่�พื่ฤตั้#กรรมู = อาชิ�พื่ และรายู่ได�

T : Targeting (ตั้ลาดเป็'าห่มูายู่)กล��มู ป็ระชิาชินทุ��อาศั�ยู่อยู่��บร#เวณน#คมูฯเกตั้เวยู่2กล��มู สร�างครอบคร�วให่มู� ทุ��มู� อายู่� 25-45 ป็@กล��มู พื่น�กงานบร#ษ�ทุ ทุ��มู�รายู่ได�ตั้�งแตั้� 15,000 บาทุข้0นไป็

P : Positioning (ตั้+าแห่น�งทุางการตั้ลาด)

Page 30: Project feasibility study the green field 20130720

The GREEN FIELD By Pagui Development

4P (Product, Price, Place, Promotion)Product

• ม�เลึ�อก 2 ทั้างเลึ�อก ค�อ ทั้าว้น้+เฮาสู+ แลึะคอน้โด

• ทั้าว้น้+เฮาสู+ แลึะคอน้โด ม� 2 แบบให�เลึ�อก

• ว้�สูด�ทั้��ใช้�ใน้การก�อสูร�างเป็!น้ว้�สูด�ทั้�� ช้�ว้ยก�น้คว้ามร�อน้ เน้�น้

ป็ระหย�ดพิ่ลึ�งงาน้• ม�การว้างทั้�ศทั้างลึมใน้การก�อสูร�าง

โครงการ เพิ่��อช้�ว้ยให�ต�ว้อาคารไม�ร�อน้

• บรรยากาศป็ลึอดโป็ร�ง สูบาย ลึ�อม รอบด�ว้ยธิรรมช้าต�สู�เข�ยว้ แลึะสูว้น้

หย�อม

Page 31: Project feasibility study the green field 20130720

The GREEN FIELD By Pagui Development

4P (Product, Price, Place, Promotion)Price

• คอน้โดราคาเพิ่�ยง ย�น้�ตลึะ 900,000บาทั้• ทั้าว้น้+เฮาสู+ เร��มต�น้ทั้�� 1.3 ลึ�าน้บาทั้• ผ�อน้ดาว้น้+เพิ่�ยง 10 % แลึะให�ระยะเว้ลึาผ�อน้ถ ง 18

เด�อน้

Page 32: Project feasibility study the green field 20130720

The GREEN FIELD By Pagui Development

4P (Product, Price, Place, Promotion)Place

• โครงการลึ�อมรอบด�ว้ย น้�คม อ�ตสูาหกรรม

• ด�าน้ทั้�ศหน้�าต�ดถน้น้เสู�น้ทั้างสู�ตห�บ- กบ�น้ทั้ร+บ�ร� การคมน้าคมสูะดว้ก

• ใกลึ�สูถาน้ทั้��สู1าค1ญต�างๆ ของช้�มช้น้

• ต��งสู1าน้�กงาน้ขาย แลึะการ ป็ระช้าสู�มพิ่�น้ธิ+ ทั้��หน้�าโครงการ

Page 33: Project feasibility study the green field 20130720

The GREEN FIELD By Pagui Development

4P (Product, Price, Place, Promotion)Promotion

• ว้างป็6ายหน้�าโครงการ ลึ�ว้งหน้�าก�อน้ต��ง สู1าน้�กงาน้ขาย 2 เด�อน้

• สู��อว้�ทั้ย� โดยเป็!น้บทั้สูน้าพิ่�ดค�ยถ งช้��อ ทั้��ต� �ง แลึะเว้ลึาเป็;ดจองโครงการ โดยใช้�ต�ว้ลึะครทั้��

ก1าลึ�งเป็!น้กระแสูใน้ป็,จ�บ�น้• ต��งสู1าน้�กงาน้ขาย แลึะเป็;ดจอง เด�อน้ ต.ค.

2556• โป็รโมทั้หน้�าโครงการ โดยห��น้ลึมโบก• ต��งป็6ายโฆษณ์า ตามถน้น้ ทั้��ว้ฉะเช้�งเทั้รา

บร�เว้ณ์น้�คม• สู��อน้�ตยสูาร แลึะหน้�งสู�อพิ่�มพิ่+ทั้�องถ��น้• สู��อภาคสูน้ามโดย พิ่ร�ตต��แลึะทั้�มงาน้• – กลึย�ทั้ธิ+ ของแถม แลึะ สู�ว้น้ลึด เช้�น้แจก

ipad Mini หร�อ เลึ�อก ร�บสู�ว้น้ลึดเง�น้ดาว้น้+ 10,000 บาทั้ ณ์ ว้�น้

ทั้1าสู�ญญา สู1าหร�บ ทั้าว้สู+เฮ�า หร�อ คอน้โด 5 ย�น้�ตแรก

• ใช้�สู��อOnline เช้�น้ Website, Facebook

Page 34: Project feasibility study the green field 20130720

The GREEN FIELD By Pagui Development

แผนระยู่ะเวลาการตั้ลาด

หมายเหต� งบป็ระมาณ์ 1.0 ลึ�าน้บาทั้ สู1าหร�บการโป็รโมทั้ช้�ว้งแรก งบป็ระมาณ์อ�ก 0.5 ลึ�าน้บาทั้ สู1าหร�บโป็รโมทั้ช้�ว้งป็ลึายการก�อสูร�าง หากคอน้โดย�งขายไม�หมด

รว้มงบป็ระมาณ์ทั้��งสู��น้ 1.5 ลึ�าน้บาทั้

Page 35: Project feasibility study the green field 20130720

By Pagui Development