Embed Size (px)
DESCRIPTION
By Pagui Development
The GREEN FIELD By Pagui Development
ข้�อมู�ลตั้�งตั้�น1. มู�ความูสนใจในการลงทุ�นโครงการจ�ดสรรเพื่��ออยู่��อาศั�ยู่2. ตั้�องการผลตั้อบแทุนส�งในการลงทุ�นคอนโดมู#เน�ยู่มู เป็%นแห่�งแรกใน
เข้ตั้พื่�นทุ��3. ทุ��ด#นเป็'าห่มูายู่ มู�ข้นาดป็ระมูาณ 10 ไร� อยู่��ในเข้ตั้อ+าเภอแป็ลงยู่าว
จ�งห่ว�ดฉะเชิ#งเทุรา ซึ่0�งอยู่��ห่�างจากน#คมูอ�ตั้สาห่กรรมู 2 ก#โลเมูตั้ร
The GREEN FIELD By Pagui Development
ว�ตั้ถุ�ป็ระสงค2 - ข้อบเข้ตั้และแนวทุางการศั0กษาว�ตั้ถุ�ป็ระสงค2
1. ทุราบทุางเล�อก และส�ดส�วนทุ��เห่มูาะ สมู ในการลงทุ�นคอนโดมู#เน�ยู่มู บ�าน
เด��ยู่ว บ�านแฝด และทุาวส2เฮาน2
2. แผนการลงทุ�นในโครงการจ�ดสรร ทุ��ด#น รวมูถุ0งชิ�วงเวลาการลงทุ�นทุ��
เห่มูาะสมู3. แนวทุางการก�อสร�างโครงการ
จ�ดสรรทุ��ด#น และระยู่ะเวลาทุ��เห่มูาะสมู
ข้อบเข้ตั้และแนวทุางการศั0กษา ข้�อมู�ลป็ฐมูภ�มู# โดยู่การศั0กษาความูตั้�องการ และป็7จจ�ยู่การเล�อก
ซึ่�อทุ��อยู่��อาศั�ยู่ ผ�านแบบสอบถุามู 800 ชิ�ด ในเข้ตั้พื่�นทุ��เป็'าห่มูายู่ ในร�ศัมู� 20 ก#โลเมูตั้ร
ข้�อมู�ลทุ�ตั้#ยู่ภ�มู# ผ�านห่น�วยู่งานทุ��เก��ยู่วข้�อง เพื่��อน+าข้�อมู�ลมูา ป็ระกอบการว#เคราะห่2 และป็ระมูวลผลข้�อมู�ลให่�ถุ�กตั้�องและ
แมู�นยู่+ายู่#�งข้0น
The GREEN FIELD By Pagui Development
ศั0กษาข้�อมู�ลพื่�นฐาน พื่�นทุ��โครงการป็ระกอบด�วยู่ ทุ�ด#น 2 แป็ลง ด�งน�
1. โฉนดทุ��ด#นเลข้ทุ�� 14556 เลข้ทุ��ด#น 635 ข้นาด 2 งาน 44 ตั้ารางวา(ส�เข้�ยู่ว)
2. โฉนดทุ��ด#นเลข้ทุ�� 10784 เลข้ทุ��ด#น 86 ข้นาด 9 ไร� 83 ตั้ารางวา(เส�เห่ล�อง)
1
2
12
The GREEN FIELD By Pagui Development
ศั0กษาความูเห่มูาะสมูสถุานทุ��ตั้�งโครงการ ใกล�สถุานทุ��
ราชิการ, ตั้ลาด, โรงพื่ยู่าบาล ฯลฯ
ไมู�เก#น 2 ก#โลเมูตั้ร การคมูนาคมู
สะดวก ไมู�ได�ร�บมูลภาวะ
จากน#คมูอ�ตั้สาห่กรรมู
มู�สาธารณ�ป็โภคและไฟฟ'าเข้�าถุ0ง
The GREEN FIELD By Pagui Development
ศั0กษาความูเห่มูาะสมูทุางด�านเทุคน#คศั0กษาข้�อมู�ลด#น
จากการศั0กษาข้�อมู�ลด#นจาก โครงการส+ารวจข้�างเค�ยู่ง
พื่บว�า พื่#จารณาใชิ�ฐานราก แผ� ห่ร�อฐานรากเสาเข้;มู
อยู่�างไรก;ตั้ามูล�กษณะชิ�นด#นในพื่�นทุ��โครงการมู�ความู
แตั้กตั้�างก�นมูากศั0กษาด�านกฎห่มูายู่- กฎกระทุรวงผ�งเมู�องรวมูจ�งห่ว�ดฉะเชิ#งเทุรา
พื่�นทุ��โครงการเป็%นพื่�นทุ��ส�ชิมูพื่�ให่�เป็%นทุ��ด#นป็ระเภทุ
ชิ�มูชิน สามูารถุจ�ดสรรเพื่��อ เป็%นทุ��อยู่��อาศั�ยู่ และพื่าณ#ชิ
ยู่กรรมูได�
The GREEN FIELD By Pagui Development
ศั0กษาความูเห่มูาะสมูทุางด�านเทุคน#คศั0กษาด�านกฎห่มูายู่- ข้นาด และเน�อทุ��ข้องทุ��ด#นทุ��ทุ+าการจ�ดสรร
บ�านเด��ยู่ว ข้�นตั้+�า 50 ตั้รว. กว�างไมู�ตั้+�ากว�า 10 เมูตั้ร บ�านแฝด ข้�นตั้+�า 35 ตั้รว. กว�างไมู�ตั้+�ากว�า 8 เมูตั้ร บ�านแถุว ข้�นตั้+�า 18 ตั้รว. กว�างไมู�ตั้+�ากว�า 4 เมูตั้ร
ห่น�ากว�าง 4 เมูตั้ร ล0ก 18 เมูตั้ร
ห่น�ากว�าง 5 เมูตั้ร ล0ก 16.40 เมูตั้ร
ความูยู่าวมูาส�ด 40 เมูตั้ร
The GREEN FIELD By Pagui Development
ศั0กษาความูเป็%นไป็ได�ด�านการจ�ดการส#�งแวดล�อมู (EIA) อาคารอยู่��อาศั�ยู่รวมู
ตั้ามูกฎห่มูายู่ว�าด�วยู่ การควบค�มูอาคาร ระบ�
ว�าอาคารอยู่��อาศั�ยู่
รวมู ทุ��มู�ห่�องพื่�ก ตั้�งแตั้� 80 ห่�องข้0น
ไป็ ห่ร�อมู�พื่�นทุ�� ใชิ�สอยู่ตั้�งแตั้�
4,000 ตั้รมู.มู0นไป็ตั้�องส�งรายู่งานการว#เคราะห่2ผลก
ระทุบส#�งแวดล�อมู ตั้�อ ส+าน�กนโยู่บายู่
และแผนทุร�พื่ยู่ากรธรรมูชิา
ตั้#และส#�งแวดล�อมู(สผ.)
The GREEN FIELD By Pagui Development
ว#เคราะห่2ข้�อมู�ลจากแบบสอบถุามู
หน้�ากว้�าง 4 เมตร ลึ ก 18 เมตร
หน้�ากว้�าง 5 เมตร ลึ ก 16.40 เมตร
สร�ป็ ผ��ทุ��ตั้�องการซึ่�อทุ��อยู่��อาศั�ยู่
เป็%นจ+านวน 8,200 คน โดยู่ป็ระเมู#นจากจ+านวนผ��ป็ระก�น
ตั้นในเข้ตั้อ+าเภอแป็ลงยู่าว
สร�ป็ ผ��ทุ��ป็ระสงค2ในการซึ่�อทุ��อยู่��
อาศั�ยู่ถุ0ง 96% พื่อใจทุ��ราคา ตั้+�ากว�า 2,200,000 บาทุ
The GREEN FIELD By Pagui Development
ว#เคราะห่2ข้�อมู�ลจากแบบสอบถุามู
หน้�ากว้�าง 4 เมตร ลึ ก 18 เมตร
หน้�ากว้�าง 5 เมตร ลึ ก 16.40 เมตร
สร�ป็ ผ��ทุ��ป็ระสงค2ในการซึ่�อบ�าน
เด��ยู่ว 1 ชิ�น ส�งทุ��ส�ดทุ�� 48% รองลงมูาค�อ บ�านแฝด 2
ชิ�น 35 ตั้รว. ทุ�� 10% ห่มูายู่เห่ตั้� ตั้ามูราคาป็ระเมู#นใน
เข้ตั้ป็ร#มูณฑล
สร�ป็ มู�เพื่�ยู่ง 15% ทุ��ตั้�องการ
ซึ่�อคอนโดมู#เน�ยู่มูทุ�นทุ� มู�ถุ0ง 67% ทุ��ยู่�นยู่�นในการ
ซึ่�อบ�านเด��ยู่ว
The GREEN FIELD By Pagui Development
ว#เคราะห่2ความูตั้�องการตั้ามูความูสามูารถุในการซึ่�อ
หน้�ากว้�าง 4 เมตร ลึ ก 18 เมตร
หน้�ากว้�าง 5 เมตร ลึ ก 16.40 เมตร
The GREEN FIELD By Pagui Development
การวางผ�งโครงการ ทุาวเฮ�าส2 2 ชิ�น
125 ยู่�น#ตั้ ข้นาด 18
ตั้รว.
คอนโดมู#เน�ยู่มู 7 ชิ�น 6 อาคาร 462 ยู่�น#ตั้ , 30
ตั้รมู. ทุ��จอดรถุ 60%
คอนโดมู#เน�ยู่มู 7 ชิ�น จ+านวน 2 อาคาร จ+านวน
154 ยู่�น#ตั้ ทุาน2เฮ�าส2 72 ยู่�น#ตั้
The GREEN FIELD By Pagui Development
Financial part
The GREEN FIELD By Pagui Development
Financial investment analysis
The GREEN FIELD By Pagui Development
ทั้��ง 3 ทั้างเลึ�อก ให�ผลึตอบแทั้น้สู�งใน้แง�ต�ว้เง�น้
ทั้างเลึ�อกทั้�� 2 Condo ให�ผมตอบแทั้น้สู�งทั้��สู�ด
ทั้างเลึ�อกทั้�� 1 Townhouse เป็!น้ทั้��ต�องการของผ��บร�โภค
ทั้างเลึ�อกทั้�� 3 Townhouse & Condo เป็!น้ทั้างสูายกลึาง ได�ทั้� �งผลึตอบแทั้น้ทั้��สู�ง แลึะตอบ
สูน้องคว้ามต�องการของผ��บร�โภค
การทั้��ม�ทั้� �ง Townhouse แลึะ Condo เป็!น้การสูร�างต�ว้เลึ�อกให�ผ��บร�โภค
Why do we select Townhouse & Condo?
The GREEN FIELD By Pagui Development
Source & Use of Fund
The GREEN FIELD By Pagui Development
Project Cash flow
ดอกเบ�ยู่จ�ายู่ = 2.60 ลบ.
The GREEN FIELD By Pagui Development
Scenario analysis on Townhouse & Condo
The GREEN FIELD By Pagui Development
The project could be feasible, Why?
ใน้สูถาน้การณ์+ป็กต� ม�ลึค�าป็,จจ�บ�น้สู�ทั้ธิ� (NPV) เทั้�าก�บ 45.25 ลึ�าน้บาทั้ อ�ตราผลึตอบแทั้น้ของโครงการ (MIRR) เทั้�าก�บ 40.69%
ระยะเว้ลึาการค�น้ทั้�น้ 1 ป็/ 2 เด�อน้ จ�ดค��มทั้�น้เทั้�าก�บ 74.32% (Townhouse 54 ย�น้�ต, Condo 138 ย�น้�ต)
ใน้สูถาน้การณ์+เลึว้ร�าย ผลึตอบแทั้น้ของโครงการลึดลึง เน้��องจากต�น้ทั้�น้การก�อสูร�างทั้��เพิ่��มข �น้ 20%
โครงการก;ยู่�งคงมู�ผลตั้อบแทุนมูากกว�าตั้�นทุ�นข้องเง#นลงทุ�น
The GREEN FIELD By Pagui Development
Sensitivity analysis
การว#เคราะห่2ความูอ�อนไ ห่วตั้�อจ+า นวนยู่�น#ตั้ข้ายู่
(10.00)
0.00
10.00
20.00
30.00
40.00
50.00
77 92 108 123 139 154
จ+า นวนข้ ายู่คอนโด (ยู่�น#ตั้)
NP
V ( ล
บ.)
The GREEN FIELD By Pagui Development
Sensitivity analysis
NPV (ลบ.)
The GREEN FIELD By Pagui Development
Risk Managementความูเส��ยู่งจากป็7จจ�ยู่ภายู่ใน การบร�หารเง�น้สูดไม�เป็!น้ไป็ตามทั้��ว้างแผน้ไว้�
พิ่น้�กงาน้ขายไม�ม�คว้ามสูามารถใน้การขายเพิ่�ยง
พิ่อ อาจทั้1าให�ยอดขายไม�เป็!น้ไป็ตามทั้��คาดไว้�
ม�ค�าใช้�จ�ายอ��น้เพิ่��มเต�มจากทั้��ว้างแผน้ไว้�
ผ��ร �บเหมาแลึะคน้งาน้ ขาดคว้ามสูามารถใน้การ
ก�อสูร�าง ทั้1าให�ไม�แลึ�ว้เสูร3จภายใน้เว้ลึาทั้��ก1าหน้ด
การออกแบบไม�ตรงใจลึ�กค�า ทั้1าให�คว้ามต�องการ
ซื้��อลึดลึง
ความูเส��ยู่งจากป็7จจ�ยู่ภายู่นอก การป็ร�บเพิ่��มของค�าแรงงาน้ใน้ระหว้�าง
โครงการ ซื้ �งอาจสู�งผลึให�ต�น้ทั้�น้การก�อสูร�าง
เพิ่��มข �น้
เก�ดเหต�การณ์+ภ�ยธิรรมช้าต�ใน้พิ่��น้ทั้��ก�อสูร�าง
อาจสู�งผลึให�การก�อสูร�างลึ�าช้�า หร�อหย�ดช้ะง�ก
เก�ดสูภาว้ะเง�น้เฟ้6อ
อ�ตราดอกเบ��ยเง�น้ก��ย�มธิน้าคารป็ร�บสู�งข �น้
ม�ค��แข�งข�น้เก�ดข �น้
The GREEN FIELD By Pagui Development
Management part
The GREEN FIELD By Pagui Development
ร�ป็แบบการป็ระกอบธ�รก#จ
The GREEN FIELD By Pagui Development
แผนการด+าเน#นงานก�อสร�าง
The GREEN FIELD By Pagui Development
แผนการด+าเน#นงานทุ�งโครงการ
The GREEN FIELD By Pagui Development
Marketing part
The GREEN FIELD By Pagui Development
SWOT analysis
The GREEN FIELD By Pagui Development
S-T-PS : Segmentation (กล��มูตั้ลาดผ��บร#โภค)ภ�มู#ศัาสตั้ร2 = ป็ระชิาชินทุ��อาศั�ยู่อยู่��บร#เวณน#คมูฯเกตั้เวยู่2ป็ระชิากร = สภาพื่การสมูรส, ชิ�วงอายู่�พื่ฤตั้#กรรมู = อาชิ�พื่ และรายู่ได�
T : Targeting (ตั้ลาดเป็'าห่มูายู่)กล��มู ป็ระชิาชินทุ��อาศั�ยู่อยู่��บร#เวณน#คมูฯเกตั้เวยู่2กล��มู สร�างครอบคร�วให่มู� ทุ��มู� อายู่� 25-45 ป็@กล��มู พื่น�กงานบร#ษ�ทุ ทุ��มู�รายู่ได�ตั้�งแตั้� 15,000 บาทุข้0นไป็
P : Positioning (ตั้+าแห่น�งทุางการตั้ลาด)
The GREEN FIELD By Pagui Development
4P (Product, Price, Place, Promotion)Product
• ม�เลึ�อก 2 ทั้างเลึ�อก ค�อ ทั้าว้น้+เฮาสู+ แลึะคอน้โด
• ทั้าว้น้+เฮาสู+ แลึะคอน้โด ม� 2 แบบให�เลึ�อก
• ว้�สูด�ทั้��ใช้�ใน้การก�อสูร�างเป็!น้ว้�สูด�ทั้�� ช้�ว้ยก�น้คว้ามร�อน้ เน้�น้
ป็ระหย�ดพิ่ลึ�งงาน้• ม�การว้างทั้�ศทั้างลึมใน้การก�อสูร�าง
โครงการ เพิ่��อช้�ว้ยให�ต�ว้อาคารไม�ร�อน้
• บรรยากาศป็ลึอดโป็ร�ง สูบาย ลึ�อม รอบด�ว้ยธิรรมช้าต�สู�เข�ยว้ แลึะสูว้น้
หย�อม
The GREEN FIELD By Pagui Development
4P (Product, Price, Place, Promotion)Price
• คอน้โดราคาเพิ่�ยง ย�น้�ตลึะ 900,000บาทั้• ทั้าว้น้+เฮาสู+ เร��มต�น้ทั้�� 1.3 ลึ�าน้บาทั้• ผ�อน้ดาว้น้+เพิ่�ยง 10 % แลึะให�ระยะเว้ลึาผ�อน้ถ ง 18
เด�อน้
The GREEN FIELD By Pagui Development
4P (Product, Price, Place, Promotion)Place
• โครงการลึ�อมรอบด�ว้ย น้�คม อ�ตสูาหกรรม
• ด�าน้ทั้�ศหน้�าต�ดถน้น้เสู�น้ทั้างสู�ตห�บ- กบ�น้ทั้ร+บ�ร� การคมน้าคมสูะดว้ก
• ใกลึ�สูถาน้ทั้��สู1าค1ญต�างๆ ของช้�มช้น้
• ต��งสู1าน้�กงาน้ขาย แลึะการ ป็ระช้าสู�มพิ่�น้ธิ+ ทั้��หน้�าโครงการ
The GREEN FIELD By Pagui Development
4P (Product, Price, Place, Promotion)Promotion
• ว้างป็6ายหน้�าโครงการ ลึ�ว้งหน้�าก�อน้ต��ง สู1าน้�กงาน้ขาย 2 เด�อน้
• สู��อว้�ทั้ย� โดยเป็!น้บทั้สูน้าพิ่�ดค�ยถ งช้��อ ทั้��ต� �ง แลึะเว้ลึาเป็;ดจองโครงการ โดยใช้�ต�ว้ลึะครทั้��
ก1าลึ�งเป็!น้กระแสูใน้ป็,จ�บ�น้• ต��งสู1าน้�กงาน้ขาย แลึะเป็;ดจอง เด�อน้ ต.ค.
2556• โป็รโมทั้หน้�าโครงการ โดยห��น้ลึมโบก• ต��งป็6ายโฆษณ์า ตามถน้น้ ทั้��ว้ฉะเช้�งเทั้รา
บร�เว้ณ์น้�คม• สู��อน้�ตยสูาร แลึะหน้�งสู�อพิ่�มพิ่+ทั้�องถ��น้• สู��อภาคสูน้ามโดย พิ่ร�ตต��แลึะทั้�มงาน้• – กลึย�ทั้ธิ+ ของแถม แลึะ สู�ว้น้ลึด เช้�น้แจก
ipad Mini หร�อ เลึ�อก ร�บสู�ว้น้ลึดเง�น้ดาว้น้+ 10,000 บาทั้ ณ์ ว้�น้
ทั้1าสู�ญญา สู1าหร�บ ทั้าว้สู+เฮ�า หร�อ คอน้โด 5 ย�น้�ตแรก
• ใช้�สู��อOnline เช้�น้ Website, Facebook
The GREEN FIELD By Pagui Development
แผนระยู่ะเวลาการตั้ลาด
หมายเหต� งบป็ระมาณ์ 1.0 ลึ�าน้บาทั้ สู1าหร�บการโป็รโมทั้ช้�ว้งแรก งบป็ระมาณ์อ�ก 0.5 ลึ�าน้บาทั้ สู1าหร�บโป็รโมทั้ช้�ว้งป็ลึายการก�อสูร�าง หากคอน้โดย�งขายไม�หมด
รว้มงบป็ระมาณ์ทั้��งสู��น้ 1.5 ลึ�าน้บาทั้
By Pagui Development
