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Introduccin
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INTRODUCCION
El presente trabajo de tesis tiene por objetivo analizar la factibilidad financiera
de un proyecto de inversin inmobiliario, representado por la construccin de
un edificio de departamentos en el H. Municipio de San Andrs Cholula,
Puebla.
La inversin es realizada por un grupo de inversionistas que cuentan con
terrenos en el municipio, que acudieron a m para compartir su inters y su
deseo de encontrar una solucin a las opciones de inversin que puedan tener.
La tesis contempla todos los requisitos establecidos por el reglamento de tesis
de la escuela de negocios y para analizar este proyecto se desarrollaran cinco
captulos en los cuales se mostrar un aspecto general y as aportar la
factibilidad del proyecto tomando en cuenta aspectos como el comportamiento
del mercado dando un punto de vista financiero para que los inversionistas
puedan llegar a tomar una decisin.
El resultado del desarrollo del plan de negocios de esta tesis, tuvo el propsito
de llevar a cabo un programa que ha sido desarrollado a partir del ao 2004 y
esto ha permitido que tanto mi tesis como el proyecto se hayan desarrollado
simultneamente, terico- prctico.
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Metodologa
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CAPITULO I
METODOLOGIA
1.1 Objetivo General
Evaluar la factibilidad financiera de un proyecto de inversin desarrollando un
edificio de departamentos para un grupo promotor inmobiliario que les permita
decidir si este proyecto les brinda la rentabilidad que esperan al invertir en el
municipio de San Andrs Cholula.
1.2 Objetivos Especficos
Realizar un estudio de Mercado para este proyecto y futuros
Demostrar la rentabilidad de proyectos inmobiliarios evalundolo atravs de los mtodos correspondientes
Estudiar todo el proceso del proyecto creando as un modelo paraproyectos posteriores
Proponer una oferta para su comercializacin
1.3 Alcance y Limi taciones
Considerando que todos los procesos del proyecto son complejos y tcnicos,
se pretende involucrar ms a la asesora financiera al medio de la construccin
para as lograra entender a detalle sus operaciones y costos.
El estudio de mercado abarca el estado de Puebla y en especfico el entorno
del terreno en que se desarrollara el proyecto.
Evaluacin de todo el proceso, la cantidad de recursos econmicos necesarios,perdidos de aplicacin y recuperacin.
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Metodologa
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Anlisis del rendimiento sobre la inversin y retorno de capital para la
construccin del proyecto.
Nuestro estudio de mercado se basa en estadsticas gubernamentales e
investigacin de campo, sin realizar encuestas u otras herramientas de
mercadotecnia.
No se detallan precios unitarios ni tcnicas de ejecucin y aplicacin as como
su aspecto contable, legal y carcter fiscal, que solo se har a manera de
comentarios en su propuesta de comercializacin.
1.4 Diseo de la investigacin
La manera de cmo tendremos la informacin necesaria para evaluar este
proyecto surge de la experiencia que se tiene en el sector inmobiliario,
mediante un estudio de mercado que se realizar tomando en cuenta el
comportamiento del sector dentro del estado y especficamente en el municipio
de San Andrs, sta investigacin es de tipo exploratorio transversal
descriptivo. Esperando encontrar la necesidad del mercado para as evaluarla
mediante los mtodos correspondientes a proyectos de inversin y obteniendo
un resultado para tomar una decisin de inversin. Evaluando todo el proceso
como:
La eleccin de la ubicacin del proyecto
Costos y tiempos de ejecucin
Tiempo de recuperacin
Anlisis del entorno econmico y comercial
Anlisis financiero
Plan de contingencia
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Metodologa
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1.5 Fuentes de Informacin
Primarias:Exploracin de campo, estudio de Mercado
Secundarias:Estadsticas Gubernamentales, reportajes y artculos del sector
inmobiliario
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Proyecto de Inversin
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CAPITULO II
PROYECTO DE INVERSION
2.1 Anlisis o Evaluacin de Proyectos de Inversin
Qu es un Proyecto?
Proyecto: Buscar una solucin inteligente al planteamiento de un problema
tendiente a resolver.
Proyecto de inversin: Es un plan que si se le asigna determinado monto de
capital y se le proporciona insumos de varios tipos, podr producir un bien o un
servicio, til al ser humano o a la sociedad en general.
Evaluacin de un proyecto de inversin: Tiene por objeto conocer su
rentabilidad econmica y social, de tal manera que asegure resolver una
necesidad humana en forma eficiente, segura y rentable1.
No todos los proyectos inmobiliarios concluyen en su ejecucin contando tres
etapas:
Anlisis Viabi lidad: Estudios preliminar y marco general del proyecto
Estudio Prefactibilidad: A partir de una idea casi definida de lo que ser elproyecto y todas sus caractersticas.
Estudio de Factibilidad: Es un proyecto ejecutivo de realizacin que incluye
un anlisis a detalle del mismo2.
1 Baca, Urbina Gabriel. Evaluacin de Proyectos, 3. Edicin. 1998.
2Arceo J. Proyectos de inversin Inmobiliaria, 2002.
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La evaluacin de los proyectos de inversin es un instrumento que crea
metodologas que reducen o prevn posibles prdidas durante el ejercicio,
vindolo desde un enfoque general, se cuenta con una base cientfica que
sustenta las inversiones que se realicen observando un panorama fidedigno del
comportamiento de la inversin junto con los elementos necesarios para una
toma de decisiones, dndonos alternativas para poder realizar estrategias
financieras para obtener la rentabilidad adecuada en el tiempo adecuado o por
otra parte abstenerse de ejecutar el proyecto.
Es muy importante para iniciar el anlisis del proyecto de inversin que
realizaremos tener el conjunto de datos, clculos y documentos explicativos
que lo integran en forma metodolgica que dan los parmetros de cmo ha de
ser, cmo lo vamos a realizar, cunto va a costar y los beneficios que habrn
de obtenerse de la obra, que sern sometidos a un anlisis y evaluacin para
fundamentar la decisin de aceptacin o rechazo.
Todos los proyectos de inversin debern realizarse con informacin relativa a
los aspectos de mercado, tcnicos, organizacionales, financieros y de
evaluacin, de tal modo que los resultados obtenidos de los anlisis y
evaluaciones den como resultado una toma de decisiones adecuada para
realizar o no un proyecto de inversin, o bien para darle un nuevo enfoque a su
estructura.
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Una decisin siempre debe apoyarse en el anlisis de mltiples antecedentes
con la aplicacin de una metodologa lgica que abarque la consideracin de
todos los factores que participan y afectan al proyecto.
En la actualidad, una inversin inteligente requiere una base que la justifique.
Dicha base es precisamente un proyecto bien estructurado y evaluado que
indique la pauta que debe seguirse. De ah se deriva la necesidad de elaborar
los proyectos.
Por otra parte, cabe sealar que el hecho de realizar un anlisis exhaustivo no
implica necesariamente que la inversin quedar fuera de riesgo. El futuro
siempre nos prepara sorpresas y en los clculos no se incluyen los hechos
fortuitos como incendios, desastres naturales, huelgas, etc., ni los factores de
tipo econmico y poltico, como las devaluaciones, los golpes de estado, etc.
2.2 Etapas del proyecto
Para llevar a cabo nuestro estudio nos basaremos a las siguientes etapas:
Estudios Preliminares
En esta primera etapa se conceptualiza el proyecto de forma general
delimitando los rangos mximos y mnimos de inversin con informacin que se
tiene sin hacer mayor investigacin para conocer la probabilidad de realizar
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dicha inversin. A partir de la informacin existentes, el juicio comn, la opinin
que da la experiencia, los costos y los ingresos.
Anteproyecto o estudio de prefactibi lidad
Con el propsito de determinar la rentabilidad y viabilidad de un proyecto
deber realizarse un estudio destinado a profundizar con informacin ms
detallada del estudio de mercado, tecnologa que se emplear y la rentabilidad
del proyecto en el anlisis de alternativas planteadas.
Constitucin del Comit
Consiste en formar un grupo de trabajo interdisciplinario que se encargue de
llevar a cabo todos los estudios concernientes al proyecto de inversin. Puede
ser informal, temporal o relativamente permanente. Se recomienda que el
comit tenga carcter formal y permanente, esperando lograr con esto que
exista un seguimiento en el desarrollo del proyecto.
Estudio de Factibilidad
En esta etapa se realizar un estudio completo y final con en el nivel ms
profundo en el anlisis. Deben presentarse los canales de comercializacin
ms adecuados para el producto, as como deber presentarse una lista de
contratos de venta ya establecidos; se deben actualizar y preparar por escrito
las cotizaciones de la inversin, presentar los planos arquitectnicos de la
construccin, etc.
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La informacin presentada en el proyecto definitivo no debe alterar la decisin
tomada respecto a la inversin, siempre que los clculos hechos en el
anteproyecto sean confiables y hayan sido bien evaluados.
Contiene toda la informacin del anteproyecto pero son tratados los puntos
finos de la alternativa ms viable resultante elaborndose un documento del
proyecto que esta integrado por:
Estudio de Mercado
La realizacin de este estudio nos permite demostrar la existencia de la
necesidad de un servicio considerando los elementos de juicio necesarios.
Los objetivos son:
Ratificar la existencia de una necesidad insatisfecha en el mercado, o la
posibilidad de brindar un mejor servicio que el que ofrecen los productos
existentes en el mercado.
Determinar la cantidad de bienes o servicios provenientes de una nueva
unidad de produccin que la comunidad estara dispuesta a adquirir a
determinados precios.
Conocer cules son los medios que se emplean para hacer llegar los
bienes y servicios a los usuarios.
Como ltimo objetivo, tal vez el ms importante, pero por desgracia
intangible, el estudio de mercado propone dar una idea al inversionista
del riesgo que su producto corre de ser o no aceptado en el mercado.
Una demanda insatisfecha clara y grande, no siempre indica que pueda
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penetrarse con facilidad en ese mercado, ya que ste puede estar en
manos de un monopolio u oligopolio. Un mercado aparentemente
saturado indicar que no es posible vender una cantidad adicional a la
que normalmente se consume3.
La investigacin que se realice debe proporcionar informacin que sirva de
apoyo para la toma de decisiones, y en este tipo de estudios la decisin final
est encaminada a determinar si las condiciones del mercado no son un
obstculo para llevar a cabo el proyecto.
La investigacin que se realice debe tener las siguientes caractersticas:
La recopilacin de la informacin debe ser sistemtica
El mtodo de recopilacin debe ser objetivo y no tendencioso.
Los datos recopilados siempre deben ser informacin til
El objeto de la investigacin siempre debe tener como objetivo final
servir como base para la toma de decisiones4.
Competencia
El mercado competidor es una de las principales fuentes de informacin
para aquellos proyectos nuevos respecto a los cuales no se tengan un
conocimiento particular. De su anlisis se podra conocer acerca de los
precios que se cobran, condiciones de crdito que ofrecen, la publicidad
a enfrentar, diversidad de tamao, envases promociones, etc.
3 Baca, Urbina Gabriel. Evaluacin de Proyectos, 3. Edicin. 1998.4 Baca, Urbina Gabriel. Evaluacin de Proyectos, 3. Edicin. 1998.
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Existen dos tipos de competencia
Directa
Indirecta. Se compite por un proveedor o por un distribuidor
Existen 4 fuerzas que tambin pueden ser consideradas como
amenazas en el sentido competitivo. Estas son:
Productos sustitutos. Son productos que pueden desempear la
misma funcin que el producto que tiende a satisfacer la misma
necesidad.
Competidor potencial. Son empresas que pueden ingresar al sector y
convertirse en competidores.
Compradores . Son fuerzas competitivas que pueden atentar sobre la
rentabilidad de empresas en diversas circunstancias.
Proveedores. Pueden ejercer poder de negociacin sobre la empresa,
amenazando con elevar los precios o reducir la calidad del producto o
servicio5.
La forma en que los competidores compiten se divide en 4 partes:
Estrategia del competidor
Desempeo del competidor
Puntos fuertes y debilidades del competidor
Reacciones competitivas
5 Arceo J. Proyectos de inversin Inmobiliaria, 2002
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Elementos bsicos en el estudio de mercado:
Mercado. rea en que confluyen las fuerzas de la oferta y demanda
para realizar las transacciones de bienes y servicios a recursos
materiales
Demanda. Cantidad de bienes y servicios que un cierto nmero de
oferentes estn dispuestos a poner a disposicin del mercado a un
precio determinado.
Oferta.Cantidad de bienes y servicios que el mercado requiere o solicita
para buscar la satisfaccin de una necesidad especfica a un precio
determinado.
Precio. Es la cantidad monetaria a que los productores estn dispuestos
a vender y los consumidores a comprar el bien o servicio, cuando la
oferta y la demanda estn en equilibrio6.
Preguntarnos Existe un mercado viable para el servicio o producto que
se pretende elaborar? Si la respuesta es Si se seguir con el proyecto y
si no, debe hacerse un replanteamiento acerca de la posibilidad de un
estudio nuevo que sea preciso y confiable.
Anlisis de Ingeniera o estudio tcnico
Consiste en Identificar y especificar las caractersticas que debe tener el
activo fijo, as como la creacin de un proceso de produccin ptimo que
6
Huerta, Ernestina y Siu Carlos Anlisis y Evaluacin de Proyectos de Inversin para Bienesde Capital, Mxico, 2000
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permita la mejor utilizacin y control de los recursos destinados al
funcionamiento del proyecto.
Se encarga de verificar la posibilidad tcnica de fabricacin del producto
que se pretende y analiza determinando el tamao ptimo la localizacin
ptima, los equipos, las instalaciones y la organizacin que requiere
para realizar la produccin.
En si se pregunta sobre dnde, cuando, como, y con que producir lo que
se desea por lo que el aspecto tcnico operativo de un proyecto
comprende todo aquello que tenga relacin con el funcionamiento y la
operatividad del proyecto.
El estudio tcnico del proyecto debe llegar a determinar la funcin de
produccin ptima para la utilizacin eficiente y eficaz de los recursos
disponibles para la produccin de los bienes o servicios sociales.
Los distintos tipos de proceso productivo pueden clasificarse en funcin
de sus flujos o productivos o del tipo de producto, teniendo cada uno
efectos distintos sobre el flujo de fondos del proyecto. El proceso
productivo y la tecnologa que se selecciona influirn directamente sobre
la cuanta de las inversiones, costos e ingresos del proyecto.
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La importancia de la incidencia de la obra fsica en la estructura del flujo
de caja se manifiesta a travs de la tecnologa usada teniendo influencia
directa sobre el costo de operacin.
Los factores predominantes en la seleccin de la mejor alternativa
tcnica son absolutamente de carcter econmico, sin embargo, pueden
ser necesarios considerar algunos elementos de orden cualitativo que en
algunos momentos adquiera tanta relevancia como los factores
econmicos. La flexibilidad de adaptacin de la tecnologa es distinta
considerando el procedimiento de materia prima y la capacidad para
expandir o contraer los niveles de produccin frente a la estacionalidad
en el proceso.
Normalmente se estima que deben aplicarse los procedimientos y
tecnologa ms moderna, solucin que puede ser ptima tcnicamente,
pero no serlo financieramente. Uno de los resultados de este estudio
ser definir la funcin de produccin que optimiza los recursos del
proyecto.
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Partes que conforman un estudio tcnico7.
Factibil idad de Ubicacin
La decisin de localizacin de un proyecto es una decisin de largo plazo con
repercusiones econmicas que deben tomarse en cuenta. La localizacin tieneun efecto condicionado sobre la tecnologa utilizada en el proyecto, tanto por
las restricciones fsicas que importa como la variabilidad de los costos de
operacin y capital de las distintas alternativas tecnolgicas asociadas a cada
ubicacin posible. La seleccin de ubicacin debe considerar su carcter
definitivo o transitorio y optar por aquellas que permitan obtener el mximo
7Baca, Urbina Gabriel. Evaluacin de Proyectos, 3. Edicin. 1998.
Determinacin de
la organizacin
humana y jurdica
que se requiere par
la correcta
operacin del
proyecto
Identificacin ydescripcin del
proceso
Anlisis de la
disponibilidad yel costode los
suministros einsumos
Anlisis ydeterminacin
del tamaoptimo delproyecto
Anlisis y
determinacin dela localizacin
ptima del
proyecto
Estudio
Tcnico
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rendimiento del proyecto. El objetivo de la localizacin es asegurar mayores
ganancias entre aquellas alternativas que se consideran viables.
Los factores que ms comnmente influyen en la decisin de la localizacin de
un proyecto son las siguientes:
Medios y costos de transporte
Disponibilidad y costo de mano de obra
Cercana de las fuentes de abastecimiento
Factores ambientales
Cercana del mercado
Costos y disponibilidad de terrenos
Topografa de suelos
Estructura impositiva legal
Disponibilidad de agua, energa y otros suministros
Comunicaciones
Posibilidad de desprenderse de desechos.
Estudio Econmico-Financiero
Tiene como finalidad demostrar que existen recursos suficientes para llevar
acabo el proyecto y se tendr un beneficio. El capital invertido deber ser
menor al rendimiento que se obtendr.
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Estados f inancieros del proyecto
Los estados financieros son los documentos contables que se elaboran con la
finalidad de informar sobre la posicin financiera de una entidad en una fecha
dada, los resultados de operacin y los cambios en la posicin financiera para
el ejercicio contable de manera fehaciente, veraz y oportuna8.
Para efectuar el anlisis y la evaluacin de los proyectos de inversin es
necesario hacer un ejercicio de simulacin financiera, cuya base sern las
operaciones que se pretenden llevar a cabo en proyecciones financieras que se
concentran en estados financieros pro forma, son bsicamente los siguientes:
Estado de Inversin Inicial del proyecto
Cuando se habla de inversin inicial nos estamos refiriendo a la totalidad de
entradas y salidas que se efectuarn para determinar los costos y gastos
iniciales en el momento cero o de partida del proyecto. Por lo tanto, sus
principales componentes son:
Precio neto pagado por el bien de capital
Costos y gastos de arranque
Estmulos fiscales
Estado de Resultados del proyecto
Este estado deber mostrar en forma detallada de ingresos y egresos que se
esperan realizar durante la vida econmica del proyecto.
8Baca, Urbina Gabriel. Evaluacin de Proyectos, 3. Edicin. 1998.
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Balance General del proyecto
Tienes por objeto permitir a los involucrados en el desarrollo del proyecto,
evaluar la situacin financiera, y de manera particular establecer las
condiciones relativas a los activos circulantes y pasivos a corto plazo, o sea al
capital de trabajo.
Flujo de efectivo del proyecto
Deber mostrar en forma detallada y ordenada las operaciones de entrada y
salida que se espera realizar durante la vida del proyecto.
2.3 Evaluacin Financiera
La evaluacin de un proyecto tiene por objeto conocer su rentabilidad
econmica y social, de tal manera que asegure resolver una necesidad
humana en forma eficiente, segura y rentable para poder asignar los recursos
econmicos a la mejor alternativa.
Como sabemos cada estudio es nico y diferente a todos los dems, sin
embargo, la metodologa a seguir en todos y cada uno de ellos posee la
particularidad de poder adaptarse a cualquier proyecto. Las reas generales en
las que se puede aplicar la metodologa de la evaluacin de proyectos son:
Instalacin de una planta totalmente nueva
Elaboracin de un nuevo producto de una planta ya existente
Ampliacin de la capacidad instalada o creacin de sucursales
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Sustitucin de maquinaria por obsolescencia o capacidad insuficiente
Presupuesto
Al hablar de planeacin en inversiones a largo plazo se debe encontrar basado
en pronsticos y presupuestos de ventas futuras, costo, requerimientos de
produccin y disponibilidad de numerario, entre otros elementos.
El presupuesto es una expresin cuantitativa de los objetivos gerenciales y un
medio para controlar el progreso hacia el logro de tales objetivos.
Razones financieras
Las razones financieras son las herramientas que nos ayudan a analizar e
interpretar la informacin contenida en los estados financieros. Estas razones
se dividen en estticas, dinmicas y mezcladas:
Estticas.- Son las razones cuyo numerador y denominador se
obtienen de un estado financiero esttico.
Dinmicas.- Son razones financieras cuyo numerador y denominador se
obtienen de un estado financiero dinmico.
Mezcladas.- Son las razones cuyo numerador y denominador provienen
de estados financieros dinmicos y/o estticos.
Las razones financieras que usar y que me ayudarn para analizar e
interpretar los estados financieros son las siguientes
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ROE (Return on equit ) = Utilidad Neta / Capital Contable
ROI (Return on investment) = Utilidad Neta / Activos Totales
Margen Neto = Utilidad Neta / Ventas Netas
Razn del capital de trabajo = activo circulante /pasivo a corto plazo.
Razn de Liquidez inmediata = activo liquido /pasivo a corto plazo
Razn De Solvencia = Total del Activo/Total Pasivo9.
2.4 Mtodo de evaluacin de los proyectos de inversin
La decisin de aceptar o rechazar un proyecto de inversin se realiza en base
a la aplicacin tcnica de uno o varios mtodos de evaluacin. Los ms
comunes para la evaluacin de proyectos de inversin son:
Periodo de recuperacin.- Tiene como objetivo determinar el tiempo
necesario para que el proyecto genere los recursos suficientes para
recuperar la inversin realizada.
Por el nmero de aos que una empresa necesita su inversin original a
partir de los flujos de efectivo.
Ventajas:
- Se conoce exactamente el tiempo en que se recupera la
inversin.
- Se calcula fcilmente.
9Baca Urbina Gabriel, Evaluacin de Proyectos 3. Edicin, 1998
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Desventajas:
- No toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo.
- No considera los flujos de efectivo generados despus del
periodo de recuperacin y de esta manera descarta proyectos
que son muy redituables.
Periodo de recuperacin descontado.- Evala el nmero de aos que
la empresa necesita para recuperar su inversin original con la
diferencia del anterior de que ste toma los flujos de efectivo futuros y
los trae al presente a una tasa de descuento.
Ventajas:
- Se conoce exactamente el tiempo en que se recupera la
inversin.
- Se calcula fcilmente.
-
Desventajas:
- No considera los flujos de efectivo generados despus del
periodo de recuperacin y de esta manera descarta proyectos
que son muy redituables
Mtodo de Valor Presente Neto.- Para llevar a cabo este mtodo, se
obtiene el valor presente de los flujos netos de efectivo que se esperan
de una inversin, descontados al costo de capital, y se resta el costo
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inicial de desembolso del proyecto. Si el valor presente neto es positivo,
el proyecto debe ser positivo de lo contrario debe rechazarse.
Ventajas:
- No le importa el signo de los flujos de efectivo (positivo o
negativo)
Mtodo de la tasa interna de retorno o TIR.- Es la tasa de inters que
igual al valor presente de los flujos de efectivo esperados para el futuro,
o ingresos, con el costo inicial del desembolso.
Para evaluar el proyecto, se debe comparar la TIR del proyecto con la
tasa del costo de capital. Si la TIR es mayor que la tasa del costo de
capital, se acepta el proyecto, sino es as, se rechaza.
Para evaluar el proyecto, se debe comparar la TIR del proyecto con la
tasa del costo de capital. Si la TIR es mayor que la tasa del costo de
capital, se acepta el proyecto, sino es as, se rechaza.
Ventajas:
- Considera el valor del dinero a travs del tiempo
Desventajas:
- No funciona si existen flujos de efectivo negativos en el proyecto.
- Las variaciones que sufre la TIR ao con ao.
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Riesgo e incertidumbre
El riesgo y la incertidumbre representan la probabilidad que existe, de que el
cambio en las variables macroeconmicas y operacionales ocasione la
reduccin y/o eliminacin de la rentabilidad de la inversin10.
Anlisis de sensibi lidad .- Una vez elaborados todos los estados
financieros con sus proyecciones y tomando en cuenta a todas las
variables que conformara la informacin financiera, modificaremos sus
valores y cantidades con el fin de crear diferentes escenarios.
10Baca Urbina Gabriel, Evaluacin de Proyectos 3. Edicin, 1998
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Estudio de Mercado
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CAPITULO III
ESTUDIO DE MERCADO
3.1 Estudio de Mercado
Mediante este estudio de mercado se busca determinar y cuantificar la
demanda, la oferta, el anlisis de precios y el estudio de la comercializacin de
este proyecto de inversin. Para poder identificar las necesidades de la
demanda se tomarn en consideracin aspectos econmicos, sociales,
estadsticos de San Andrs Cholula, Puebla.
Partiendo de la base que ya se cuenta con tres terrenos ubicados en el mismo
municipio y a muy poca distancia entre ambos por parte de nuestro grupo de
inversionistas nos enfocaremos especficamente que tipo de proyecto se podr
llevar acabo en esa ubicacin:
Mapa tomado de transportes UDLA. http://www.udlap.mx/hr_bus/mapagifch.html
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Objetivos del estudio de mercado:
1.- Conocer que comercios, tipo de vivienda que existen dentro del rea en que
se ubica el terreno.
2.- Determinar que existe necesidad del producto o servicio que se pretende
operar y brindar un mejor producto al mercado
3.- Demostrar al inversionista del riesgo que tiene el producto al entrar al
mercado.
Fuentes primarias.
En la exploracin de campo encontramos la existencia de Comercio dedicado a
los Alimentos, sobretodo las dedicadas al Fast food, dirigida en todo momento
al mercado que representan los estudiantes de la UDLAP. stos
establecimientos se encuentran a lo largo de la Av. Azteca Sur (Antes Camino
Real a Cholula) y la continuacin de la misma que es la 14 Ote. Muchos de
ellos estn establecidos en locales independientes, uno que otro se encuentra
dentro de Plazas Comerciales pequeas. Este ramo se encuentra saturado
siendo los establecimientos de los locales independientes los que han tenido
resultados, los que se encuentran dentro de las Plazas s funcionan por ser
parte de Franquicias conocidas como Antigua Taquera La Oriental, Caf
Andrade entre otras.
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En cuanto al ramo de vivienda se refiere, nos encontramos con mucha casa-
habitacin que se encuentra en un mix de la construccin, tenemos casas que
van de los $350,000.00, de inters social, hasta residencias de $5,000,000.00
estas ltimas las encontramos dentro de conjuntos residenciales. Predomina el
nivel medio bajo, medio, y medio alto.
Dentro de este corredor se encuentra el terreno en el cual se va a desarrollar el
proyecto de construccin aqu descrito. Dicho terreno cuenta con una
superficie de 250 m y est a un lado de 3 torres de departamentos; la 1
cuenta con 6 departamentos, est completamente terminada, stos estn
destinados slo para renta, ninguno se ha comercializado para su venta. Cada
uno cuenta con:
2 recmaras, 1 bao completo, cocina con refrigerador y microondas, patio,
estacionamiento subterrneo, agua de pipa, gas, y la renta es de $7,500.00
mensuales.
La segunda torre tiene 8 departamentos, se encuentra vendida a su 100%,
cada uno con un costo de $780,000.00, cuenta con 3 recmaras, 1 bao
completo, cocineta, patio, estacionamiento a nivel de calle.
La ltima torre tambin es de 8 departamentos pero se encuentra aun proyecto
de construccin. Ya cuenta con pre-venta con precios desde $ 800,000.00
hasta $ 840,000.00, stos constan de 2 recmaras, 2 baos completos, cocina
integral.
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Tambin encontramos, dentro del corredor, casas habitacin sobre la misma
calle y en fraccionamientos vecinos (Atzala) con superficies de 280 a 350m y
que se encuentran con valores desde $1, 900,000.00 hasta $ 3, 000,000.00
en su comercializacin.
Definic in del Producto
En base a la fuente primaria, a un clculo de densidad y mayor
aprovechamiento del terreno es viable el desarrollo de un edifico de
departamentos en el terreno ubicado en Camino Real y Perifrico con una
superficie de 250m2. Consideramos que en primer lugar sera conveniente
comenzar con el terreno ms pequeo para explorar el mercado y con menor
nmero de espacios habitacionales que ya se encuentra posicionado y que en
caso de tener una buena respuesta el siguiente proyecto tendr un nuevo
concepto de espacio habitacional y mejor perspectiva. Es por eso que en base
a lo observado y analizando algunas carencias se puede definir el siguiente
producto:
9 Departamentos de 100m contando con lo siguiente:
2 o 3 Recmaras
2 Baos Completos
Sala - Comedor
Cocina Integral
Patio de Servicio
1 Cajn de Estacionamiento Subterrneo
Accesos Controlados
Portn Automtico
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Fuentes Secundarias
Ubicacin del Estado de Puebla
Para ubicar el terreno dentro del Municipio de San Andrs Cholula,
empezaremos por citar de poblacin y vivienda del Estado de Puebla y del
mismo San Andrs.
El Estado de Puebla cuenta con 217 municipios, con 5,076,686 de habitantes,
de acuerdo al ltimo Censo del INEGI 2000, siendo su tasa anual de
crecimiento del 1.9%. Siguiendo con dicha tasa tenemos que la entidad
poblana cuenta para este 2005 con 5,173,143 habitantes1
Figura 3.1 Ubicacin del Estado de Puebla
1www.inegi.gob.mx
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Estudio de Mercado
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Mercado
Es el rea donde se encuentra la oferta y demanda para realizar transacciones
de bienes y servicios a precios determinados.
Lugar: Municipio de San Andrs Cholula y colindancia con el municipio de
Puebla.
Localizacin: Calle 22 Norte 1228 (camino real y perifrico)
Estado: Puebla
reas de influencia del proyecto: San Andrs Cholula, Cd. De Puebla, San
Pedro Cholula.
Demanda
Es la cantidad de bienes o servicios que el mercado quiere o solicita para
buscar la satisfaccin de una necesidad especfica a un precio determinado.
La razn principal de la demanda de vivienda es una razn muy simple, cada
vez hay mas habitantes. De acuerdo al ltimo censo, en el ao 2000 el INEGI
report cerca de 100 millones de mexicanos aumentando el 12% en un lapso
de 10 aos.
Los desarrollos habitacionales se ubican en regiones de mayor nivel de
crecimiento econmico y el Municipio de San Andrs Cholula es uno de ellos.
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Estudio de Mercado
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Tabla 3.1 Distribucin de la Vivienda en Puebla
Oferta
Cantidad de bienes o servicios que un cierto nmero de ofertantes est
dispuesta a poner a disposicin un precio determinado.
Dentro del Municipio se encuentran conjuntos habitacionales de diferentes
segmentos, los cuales podemos clasificar por su valor comercial como son:
Cuadro tomado de www.cmic.org
Educac in Viviendas par ti cu lares habitadas a/
Municipio Poblacin de 15 Con energa Con agua Con Ocupantes
aos y ms Total elctrica entubada Drenaje por
Total
Alfabeta
(%) (%) b/(%) (%) vivienda
Entidad 3,112,993 83.5 1,028,692 94.8 84.0 65.6 4.8Amozoc 38,432 89.3 12,270 96.8 72.4 74.6 5.1Coronango 16,550 90.8 4,623 98.4 21.5 51.2 5.8Cuautlancingo
29,786 94.4 9,543 97.9 79.6 85.9 4.8Juan C. Bonilla
8,702 92.8 2,475 97.9 48.6 49.6 5.7Ocoyucan 12,740 78.9 4,172 97.4 22.7 50.7 5.5Puebla 913,138 95.3 304,803 98.9 93.7 94.4 4.3San Andrs
Cholula 35,029 92.3 10,201 97.9 34.0 77.6 5.1San Gregorio
Atzompa 4,445 94.3 1,460 98.4 45.4 82.0 4.6San Miguel
Xoxtla 6,039 94.9 1,783 99.3 87.4 90.8 5.2San Pedro
Cholula 63,656 93.8 19,956 98.9 74.6 82.2 4.9Santa Isabel
Cholula 4,940 85.1 1,653 97.7 29.4 48.2 5.2Tlaltenango 3,283 90.7 1,039 97.7 71.9 50.6 5.0a/ Se excluye a las viviendas sin informacin de ocupantes y los refugiosb/ Incluye por acarreoFuente: INEGI. Tabulados Bsicos Nacionales y por Entidad Federativa. Base de datos y Tabulados de la Muestra
Censal. XII Censo General de Poblacin y Vivienda, 2000, Mxico, 2001.
Tipo Valor Comercial
Social Bajo desde $69,000 hasta $190,000
Social desde $191,000 hasta $341,000
Medio desde $342,000 hasta $853,000
Residencial desde $854,000 hasta $1,900,000
Residencial Plus ms de $1,900,000
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En el municipio de San Andrs Cholula se encuentran los tipos desde el nivel
Social hasta el Residencial Plus en una cercana muy importante.
Anlisis de Precios
Cantidad monetaria a la que los productores estn dispuestos a vender y los
consumidores a comprar un bien o servicio cuando la oferta y demanda estn
en equilibrio.
La manera de cmo determinan el precio algunos grupos desarrolladores
inmobiliarios hasta un particular que desea construir una casa y comercializarla
es basada en un presupuesto y as determinar el % de utilidad.
Valor del Terreno
Gastos legales, notariales
Costo de Materiales
Costo de Mano de Obra
Costos Indirectos
+ % de Utilidad un ejercicio rentable es del 30%
= Precio de Venta
Despus de analizar estos conceptos definimos que el bien raz se considera
como cualquier otro producto y se rige a travs de los conceptos anteriores
oferta y demanda.
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Aunque tiene sus caractersticas especiales que lo distinguen de otros bienes o
productos, siendo el suelo donde se desplanta la diferencia mas importante y
para fines de mercadotecnia comercializacin, se involucra mucho la ubicacin,
tipo de proyecto y calidad.
3.2 Comercializacin de producto
La actividad que permite al productor hacer llegar un bien o servicio al
consumidor con los beneficios de tiempo y lugar.
En base a nuestros recursos y al tipo de proyecto que se desarrollar
consideramos en un escenario optimista que una pre-venta es principalmente
la mejor propuesta de comercializacin ya que todava no se ha invertido el
100% de los recursos del proyecto y se pueden generar ingresos adems que
posiblemente poder adelantar otro nuevo proyecto, como lo veremos en el
captulo de la evaluacin financiera.
Conforme se vaya desarrollando el proyecto su valor incrementar y ya se
podr realizar alguna venta a travs de un crdito hipotecario, que como ya
vimos la informacin secundaria que hoy es un momento donde muchos
factores contribuyen a poder obtener un crdito.
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Estudio de Mercado
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3 Propuestas de Comercializacin y fases de avance de obra
Antes de comenzar la Obra:
Pre venta de Contado antes de iniciar el proyecto $ 700,000.00
Pre venta a 18 meses sin intereses $ 43,334.00 = $ 780,000.00
Desde el 20% al 70% de Obra
Pre venta Enganche del 30% 30% 30% 10% = $ 790,000.00
Crditos Hipotecarios de acuerdo el banco del cliente = $ 800,000.00
Contado de acuerdo el avance de la comercializacin = $ 800,000.00
Durante todo este tiempo la opcin de una venta de contado existe inclusive
despus de terminar el proyecto.
Tabla 3.2 Comparativo de Crditos Hipotecarios
Informacin tomada de Revista Real Estate. No.17. 2005.
Comparativo de Condiciones de Crditos Hipotecarios para adquisicin de vivienda media y residencial
Opciones en pesos con tasa y pago mensuales fijos para un crdito de: 1,000,000 a 15 aos
In sti tuci n % Cr d ito Com isi n p or Tasa d e Inters Men su al id ad i ntegr al In gr eso Br ut o CAT
Financiera Mximo (Nota 1) Apertura(Intereses reales del crdito
deducibles)
(Incluye: capital e int ereses, seguros y
comisiones) Requerido (Nota 2)
BANORTE 80%2.5%
Puede ser financiada 14.90% $14,568$36,419
Ingreso Neto 18.03%
Banamex 80% 3.00% 12.00% $12,817 $30,000 14.68%
Nota 1: Para un crdito de $1,000,000, la vivienda, si el crdito es de: debe valer por lo menos: Si el crdito es de : debe valer por lo menos:
50%__________ $2,0 00,0 00 80%_____________$1,250, 000
60%__ ___ _____ $1,6 67,0 00 85%______________$1,177,000
65%__ ___ _____ $1,5 39,0 00 90%_____________$1,112, 000
70%__________ $1,429,000
Nota 2.CAT: costo anualizado total del crdito, que incluye la comisin por apertura, los intereses, primas de seguros, costo de administracin, estudio de crdito y avalo.
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Estudio de Mercado
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En otro escenario como lo mostraremos en el capitulo quinto, existe la
posibilidad que al no llegar a comercializar algn departamento los
inversionistas optaran por destinarlo a su renta que se estima sea de
$ 7,000.00 cada departamento.
3.3 Conclusiones del Estudio de Mercado
La razn principal para la elaboracin de este estudio es que sirva de apoyo
para la toma de decisiones y as determinar si las condiciones del mercado no
son obstculo para llevar acabo el proyecto.
Dentro de nuestros objetivos especficos deseamos crear un modelo para
futuras inversiones en este municipio, consideramos que es mejor comenzar
con la eleccin del terreno ms pequeo y evaluar nuestro primer proyecto.
Nos dimos cuenta que existe mucha oferta, pero no de departamentos,
sobretodo de ese monto, que realmente existe necesidad de vivienda en la
zona y que la universidad es un detonador importante de la economa del
municipio.
Que nuestro segmento de mercado son Padres de alumnos de la universidad,
personas que desean invertir en bienes races, matrimonios recin casados,
profesionistas solteros y originarios de otras ciudades.
No queremos quitar consumidores sino se fomenta el llegar a ver a San Andrs
como oportunidad de inversin y vivienda ofreciendo espacios habitacionales
con una relacin con el monto bastante atractiva.
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Antecedentes Generales del Caso Practico
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CAPITULO IV
ANTECEDENTES GENERALES DEL
CASO PRCTICO
4.1 Descripcin Tcnica del Proyecto
Como definimos en el capitulo anterior nuestro producto ser un edificio de 9
departamentos, para lo cual comenzaremos con el siguiente proceso:
Ante Proyecto
Plano, medidas, orientacin y colindancias del Terreno.
Primera Propuesta Arquitectnica, para ser presentada en H.
Ayuntamiento.
Solicitar Alineamiento y Numero Oficial.
Prefactibilidad de uso de suelo ( habitacional en Rgimen de
Condominio)
Realizar todos los pagos correspondientes ante el H. Ayuntamiento.
Presentar Propuesta Arquitectnica ante el despacho que calculara
estructuralmente.
Presentar Propuesta Arquitectnica ante el despacho que realizara la
mecnica del suelo.
Integrar los resultados estructurales con las recomendaciones de la
mecnica de suelos para definir la propuesta arquitectnica y estructural.
Solicitar la licencia de construccin y realizar los tramites para
individualizar cada departamento.
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Antecedentes Generales del Caso Practico
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Memoria descriptiva
Se presenta esta memoria descriptiva a peticin del H. ayuntamiento como un
resumen de lo que se realizara en el proyecto.
El proyecto se apegara el 100% al calculo estructural manejando los calibres
de varilla marca hylsa norma 42 que se describen en el proyecto.
Tendr un estacionamiento subterrneo para ocho autos, teniendo que realizar
una excavacin de 3m de profundidad con muros de contingencia de concreto.
Contara con nueve departamentos con 100 m2 de superficie,2 departamentos
por nivel, siendo sus medidas 11.50 m de frente y 8.7 m de fondo cada uno
comunicados a travs de un vestbulo de 9m2 teniendo acceso por escaleras
de 9m2, en la planta baja entrada principal se tendr acceso por medio de un
lobby con dos controles de puertas para mayor seguridad.
Los muros sern de tabique rojo recocido y se asentaran con mortero as
mismo como un aplanado.
Se utilizara vigueta de concreto de alma abierta y bovedilla de polietileno como
lo describe el clculo estructural para poder aligerar el peso.
El suministro del concreto ser por parte del empresa Concretos Lacosa y se
requiere una fc250, aplicndolo en columnas, trabes, y losas.
Las ventanas sern de aluminio de 2 color blanco con un cristal de 6mm tintes
verde.
Cada departamento contara con energa elctrica a 110v.un centro de carga,
medidor y todo para su correcto funcionamiento.
El suministro de agua ser por parte del soapap, teniendo el edifico una
capacidad en su cisterna de 30,000 litros. Cada departamento contara con un
presurizador y as llevando el agua directo de la cisterna a cada departamento
aunque tendrn un tinaco por departamento de 600 litros.
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Antecedentes Generales del Caso Practico
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Todos los departamentos contaran con un tanque estacionario de gas y una
lnea de llenado individual.
Los acabados que se aplicaran son piso laminado o piso de cermica marca
interceramic, cocina integral, wc marca capizzi, placa para lavabo de mrmol,
apagadores marca legrand y contactos marca leviton, llaves y regadera marca
american estndar, puertas de caobilla de 3mm entintadas al tono que el
cliente elija, Muros Exteriores: Repellados de mortero, cemento cal arena.
Sellador 5X1 y pintura vinlica. Muros Interiores: Repellados de mortero,
cemento cal arena. Sellador 5X1 y pintura vinlica. Azulejo y mrmol en
baos y cocina.
Algunos acabados se mantendrn pendientes hasta llegar a la etapa de
comercializacin y discutirlos con el cliente, se anexa una presupuesto.
El presupuesto de edificacin se encuentra dividido por partidas y est
cuantificado por conceptos a precios unitarios, siendo cada precio integrado
por: materiales, mano de obra y herramienta.
Como se platica en el capitulo de estudio de mercado, una buena estrategia de
comercializacin es proponer al cliente elegir una distribucin adecuada a sus
necesidades y as trabajar la distribucin despus de la venta, ayudndonos a
cumplir tiempos de entrega, una mejor comercializacin y no aplicar recursos,
sino hasta despus de que se realice la venta1.
1Los planos arquitectnicos y fachada se encuentran en el Anexo I.
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Anlisis y Evaluacin Financiera
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CAPITULO V
ANALISIS Y EVALUACION FINANCIERA
5.1 Anlisis Financiero
En este capitulo evaluaremos el proyecto de inversin por medio de los
mtodos de valor presente, tasa interna de retorno y determinar el rendimiento
sobre la inversin, aplicando un anlisis de sensibilidad.
Proyecto de Inversin:es un plan que si se le asigna determinado monto de
capital y se le proporciona insumos de varios tipos, podr producir un bien o un
servicio, til al ser humano o a la sociedad en general.
Evaluacin de un proyecto de inversin : tiene por objeto conocer su
rentabilidad econmica y social, de tal manera que asegure resolver una
necesidad humana en forma eficiente, segura y rentable.
5.2 Mtodo de evaluacin de los proyectos de inversin
Mtodo de Valor Presente Neto.- Para llevar a cabo este mtodo, se
obtiene el valor presente de los flujos netos de efectivo que se esperan
de una inversin, descontados al costo de capital, y se resta el costo
inicial de desembolso del proyecto. Si el valor presente neto es positivo,
el proyecto debe ser positivo de lo contrario debe rechazarse.
Ventajas:
- No le importa el signo de los flujos de efectivo (positivo o
negativo)
Mtodo de la tasa interna de retorno o TIR.- Es la tasa de inters que
igual al valor presente de los flujos de efectivo esperados para el futuro,
o ingresos, con el costo inicial del desembolso.
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Para evaluar el proyecto, se debe comparar la TIR del proyecto con la
tasa del costo de capital. Si la TIR es mayor que la tasa del costo de
capital, se acepta el proyecto, sino es as, se rechaza.
Para evaluar el proyecto, se debe comparar la TIR del proyecto con la
tasa del costo de capital. Si la TIR es mayor que la tasa del costo de
capital, se acepta el proyecto, sino es as, se rechaza.
Ventajas:
- Considera el valor del dinero a travs del tiempo
Desventajas:
- No funciona si existen flujos de efectivo negativos en el proyecto.
- Las variaciones que sufre la TIR ao con ao.
Riesgo e incertidumbre
El riesgo y la incertidumbre representan la probabilidad que existe, de que el
cambio en las variables macroeconmicas y operacionales ocasione la
reduccin y/o eliminacin de la rentabilidad de la inversin.
Anlisis de sensibi lidad .- Una vez elaborados todos los estados
financieros con sus proyecciones y tomando en cuenta a todas las
variables que conformara la informacin financiera, modificaremos sus
valores y cantidades con el fin de crear diferentes escenarios.( real y
pesimista )
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5.3 Costos del Proyecto
Fuente: Propia
Fuente: Propia
Terreno m2 P. Unitario Sub-total Total
Costo del Terreno 250 1,200.00$ 300,000.00$ 300,000.00$
Escrituracin 10,000.00$ 10,000.00$
Total 310,000.00$
TERRENO
Concepto Cantidad Precio Total
Alineamiento no. Oficial
Alineamientos 10 140.00$ 1,400.00$Asignacin de No. Oficiales 10 180.00$ 1,800.00$
Uso de suelo e impacto ambiental
Uso de suelo 1 7,000.00$ 7,000.00$
Licencias y terminacin de obra
Permisos de construccin 1 34,800.00$ 34,800.00$
TOTAL 45,000.00$
PERMISOS Y LICENCIAS
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Fuente: Propia
Fuente: Propia
Cdigo Partidas Unidad Cantidad P.unitario Importe
1 Preliminares partida 1 180,000.00$ 180,000.00$
2 Estructura partida 1 1,250,000.00$ 1,250,000.00$
3 Albailera partida 1 260,000.00$ 260,000.00$
4 Acabados partida 1 890,000.00$ 890,000.00$
5 Carpintera partida 1 207,000.00$ 207,000.00$
6 Cancelera partida 1 110,000.00$ 110,000.00$
7Instalacin Hidralica ySanitaria partida 1 87,000.00$ 87,000.00$
8 Instalacin Electrica partida 1 92,800.00$ 92,800.00$
9 Extras partida 1 350,000.00$ 239,000.00$
Total del Presupuesto por Edificio 3,315,800.00$
Total del Presupuesto por Departamento 368,422.22$
EDIFICACION
No. Concepto Costo1 Costo del Terreno 300,000.00$2 Costo por Adquisicin del terreno 10,000.00$
3 Costo de Edificacin 3,315,800.00$4 Costo de Permisos y Licencias 45,000.00$
TOTAL 3,670,800.00$
RESUMEN DE COSTOS
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5.4 Estados Financieros
Estado de Resultados ejercicio de 12 meses
Ventas 7,191,500.00$Costo de Ventas 3,689,800.00$
Utilidad Bruta 3,501,700.00$
Gastos de Admon 104,000.00$Gastos de Venta 93,000.00$
Utilid ant Cif 3,304,700.00$
Costo integral Fin -$Utilidad Ant Impst 3,304,700.00$ISR -$
Utilidad Neta 3,304,700.00$
Grupo Promotor Inmobiliario
Estado de Resultadosdel mes 1 al mes 12
Fuente: Propia
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Activos
Caja y Bancos 2,814,900.00$
Obra en Proceso 3,689,800.00$
Terreno -$
Proyecto -$
Licencias y Permisos -$
Otros Activos -$
Total de Activos 6,504,700.00$
Pasivo
Anticipos de Clientes -$Total Pasivos -$
Capital
Capital de socios 3,200,000.00$
Utilidad 3,304,700.00$
Total Capital 6,504,700.00$
Suma Pasivo + Capital 6,504,700.00$
Diferencia
Grupo Promotor Inmobiliario
Balance General al termino del mes 12
Fuente: Propia
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Fuente: Propia
Flujo de Caja Durante el Periodo
Ingresos 1 2 3 4 5 6 7
Enganches Recibidos -$ -$ 178,000.00$ 420,000.00$ 440,000.00$ 750,000.00$ 260,000.00$
Cobro Final -$ -$ -$ 71,500.00$ 206,500.00$ 368,500.00$ 539,500.00$Intereses -$ -$ -$ -$ -$ -$Total Ingresos -$ -$ 178,000.00$ 491,500.00$ 646,500.00$ 1,118,500.00$ 799,500.00$
Egresos
Proyecto 19,000.00$Licencias y Permisos 45,000.00$Terreno 310,000.00$Edificacion 437,800.00$ 384,500.00$ 377,214.00$ 389,000.00$ 306,422.00$ 288,430.00$Gastos de ventas 19,000.00$ 14,000.00$ 14,000.00$ 11,000.00$ 7,000.00$ 7,000.00$ 7,000.00$Admon 13,000.00$ 13,000.00$ 13,000.00$ 13,000.00$ 13,000.00$ 13,000.00$ 13,000.00$Comisiones PagadasIntereses Pagados -$ -$ISR -$
Total Egresos 342,000.00$ 528,800.00$ 411,500.00$ 401,214.00$ 409,000.00$ 326,422.00$ 308,430.00$
-$ -$
Flujo de Efectivo 342,000.00-$ 528,800.00-$ 233,500.00-$ 90,286.00$ 237,500.00$ 792,078.00$ 491,070.00$
Ingresos 8 9 10 11 12 TOTAL AO 1
Enganches Recibidos -$ 2,048,000.00$Cobro Final 629,500.00$ 629,500.00$ 629,500.00$ 1,439,500.00$ 629,500.00$ 5,143,500.00$Intereses -$ -$ -$ -$ -$ -$Total Ingresos 629,500.00$ 629,500.00$ 629,500.00$ 1,439,500.00$ 629,500.00$ 7,191,500.00$
Egresos
Proyecto 19,000.00$Licencias y Permisos 45,000.00$Terreno 310,000.00$Edificacion 396,900.00$ 479,000.00$ 256,534.00$ 3,315,800.00$Gastos de ventas 14,000.00$ -$ -$ -$ -$ 93,000.00$Admon 13,000.00$ -$ -$ -$ -$ 104,000.00$Comisiones Pagadas -$Intereses Pagados -$ -$ -$ -$ -$ISR -$ -$ -$ -$ -$
-$Total Egresos 423,900.00$ 479,000.00$ 256,534.00$ -$ -$ 3,886,800.00$
Flujo de Efectivo 205,600.00$ 150,500.00$ 372,966.00$ 1,439,500.00$ 629,500.00$ 3,304,700.00$
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5.5 Evaluacin del Proyecto
RENDIMIENTO SOBRE LA INVERSION 12 meses
Utilidad de la Inversion / Capital de la Inversion = Rendimiento Sobre la Inversion
3,304,700.00$ / 3,200,000.00$ 1.03$
VALOR PRESENTE NETO
Tasa de Descuen Anual 13%
Tasa de Descuento Mensual 1.08
Valor Presente Neto 2,912,615.00$
TIR MENSUAL 24.00%
Flujo de Caja Durante el Periodo
Ingresos 1 2 3 4 5 6 7
Enganches Recibidos -$ -$ -$ -$ -$ 150,000.00$ 300,000.00$Cobro Final -$ -$ -$ -$ -$ -$ 45,000.00$Intereses -$ -$ -$ -$ -$ -$Total Ingresos -$ -$ -$ -$ -$ 150,000.00$ 345,000.00$
Proyecto 19,000.00$Licencias y Permisos 45,000.00$Terreno 310,000.00$Edificacion 437,800.00$ 384,500.00$ 377,214.00$ 389,000.00$ 306,422.00$ 288,430.00$Gastos de ventas 19,000.00$ 14,000.00$ 14,000.00$ 11,000.00$ 7,000.00$ 7,000.00$ 7,000.00$Admon 13,000.00$ 13,000.00$ 13,000.00$ 13,000.00$ 13,000.00$ 13,000.00$ 13,000.00$Comisiones PagadasIntereses Pagados -$ -$ISR -$
Total Egresos 342,000.00$ 528,800.00$ 411,500.00$ 401,214.00$ 409,000.00$ 326,422.00$ 308,430.00$
Aportacion Inicial -$ -$Reembolso De Aportacion -$ -$
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Fuente: Propia
Ingresos 8 9 10 11 12 13 14
Enganches Recibidos 150,000.00$ 150,000.00$ 150,000.00$ 150,000.00$ -$ 150,000.00$Cobro Final 90,000.00$ 360,000.00$ 450,000.00$ 450,000.00$ 300,000.00$ 215,000.00$ 630,000.00$Intereses -$ -$ -$ -$ -$Total Ingresos 240,000.00$ 360,000.00$ 600,000.00$ 600,000.00$ 450,000.00$ 215,000.00$ 780,000.00$
ProyectoLicencias y PermisosTerrenoEdificacion 396,900.00$ 479,000.00$ 256,534.00$Gastos de ventas 14,000.00$ 7,000.00$ 7,000.00$ 7,000.00$ 7,000.00$ 4,000.00$ 4,000.00$
Admon 13,000.00$ 13,000.00$ 13,000.00$ 13,000.00$ 13,000.00$Comisiones PagadasIntereses Pagados -$ -$ -$ -$ISR -$ -$ -$ -$
Total Egresos 423,900.00$ 499,000.00$ 276,534.00$ 20,000.00$ 20,000.00$ 4,000.00$ 4,000.00$
Aportacion InicialReembolso De AportacionFlujo de Efectivo 183,900.00-$ 139,000.00-$ 323,466.00$ 580,000.00$ 430,000.00$ 211,000.00$ 776,000.00$
Ingresos 15 16 17 18 TOTAL AO 1
Enganches Recibidos 1,200,000.00$Cobro Final 360,000.00$ 1,243,000.00$ 1,033,000.00$ 815,000.00$ 5,991,000.00$Intereses -$Total Ingresos 360,000.00$ 1,243,000.00$ 1,033,000.00$ 815,000.00$ 7,191,000.00$
-$Proyecto 19,000.00$Licencias y Permisos 45,000.00$Terreno 310,000.00$Edificacion 3,315,800.00$Gastos de ventas 4,000.00$ 133,000.00$Admon 156,000.00$
Comisiones Pagadas -$Intereses Pagados -$ISR -$
-$Total Egresos 4,000.00$ -$ -$ -$ 3,978,800.00$
Aportacion InicialReembolso De AportacionFlujo de Efectivo 356,000.00$ 1,243,000.00$ 1,033,000.00$ 815,000.00$ 3,212,200.00$
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Anlisis y Evaluacin Financiera
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Fuente: Propia
RENDIMIENTO SOBRE LA INVERSION 18 Meses
Utilidad de la Inversion / Capital de la Inversion = Rendimiento Sobre la Inversion
3,212,200.00$ / 3,200,000.00$ 1.00$
VALOR PRESENTE NETO
Tasa de Descuento Anual 13%
Tasa de Descuento Mensual 1.08
Valor Presente Neto 2,833,533.00$
TIR MENSUAL 8.00%
Flujo de Efectivo de Caja durante el Periodo
Ingresos 1 2 3 4 5 6 7
Enganches Recibidos -$ -$ -$ -$ -$ -$ 150,000.00$Cobro Final -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$Intereses -$ -$ -$ -$ -$ -$Total Ingresos -$ -$ -$ -$ -$ -$ 150,000.00$
Proyecto 19,000.00$Licencias y Permisos 45,000.00$Terreno 310,000.00$Edificacion 437,800.00$ 384,500.00$ 377,214.00$ 389,000.00$ 306,422.00$ 288,430.00$Gastos de ventas 19,000.00$ 14,000.00$ 14,000.00$ 11,000.00$ 7,000.00$ 7,000.00$ 7,000.00$Admon 13,000.00$ 13,000.00$ 13,000.00$ 13,000.00$ 13,000.00$ 13,000.00$ 13,000.00$Comisiones PagadasIntereses Pagados -$ -$ISR -$
Total Egresos 342,000.00$ 528,800.00$ 411,500.00$ 401,214.00$ 409,000.00$ 326,422.00$ 308,430.00$
Aportacion Inicial -$ -$Reembolso De Aportacion -$ -$Flujo de Efectivo 342,000.00-$ 528,800.00-$ 411,500.00-$ 401,214.00-$ 409,000.00-$ 326,422.00-$ 158,430.00-$
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Anlisis y Evaluacin Financiera
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Fuente:propia
Ingresos 8 9 10 11 12 13 14
Enganches Recibidos -$ 150,000.00$ 150,000.00$ 150,000.00$ 150,000.00$ -$ 150,000.00$Cobro Final 45,000.00$ 45,000.00$ 80,000.00$ 80,000.00$ 80,000.00$ 80,000.00$ 80,000.00$Intereses -$ -$ -$ -$ -$Total Ingresos 45,000.00$ 195,000.00$ 230,000.00$ 230,000.00$ 230,000.00$ 80,000.00$ 230,000.00$
Proyecto
Licencias y PermisosTerrenoEdificacion 396,900.00$ 479,000.00$ 256,534.00$Gastos de ventas 14,000.00$ 7,000.00$ 7,000.00$ 7,000.00$ 7,000.00$ 4,000.00$ 4,000.00$Admon 13,000.00$ 13,000.00$ 13,000.00$ 13,000.00$ 13,000.00$Comisiones PagadasIntereses Pagados -$ -$ -$ -$ISR -$ -$ -$ -$
Total Egresos 423,900.00$ 499,000.00$ 276,534.00$ 20,000.00$ 20,000.00$ 4,000.00$ 4,000.00$
Aportacion InicialReembolso De AportacionFlujo de Efectivo 378,900.00-$ 304,000.00-$ 46,534.00-$ 210,000.00$ 210,000.00$ 76,000.00$ 226,000.00$
Ingresos 15 16 17 18 19 20
Enganches Recibidos 150,000.00$ 150,000.00$Cobro Final 80,000.00$ 80,000.00$ 80,000.00$ 80,000.00$ 2,050,000.00$ 1,380,000.00$InteresesTotal Ingresos 80,000.00$ 230,000.00$ 80,000.00$ 230,000.00$ 2,050,000.00$ 1,380,000.00$
ProyectoLicencias y PermisosTerrenoEdificacionGastos de ventas 4,000.00$ 4,000.00$ 4,000.00$AdmonComisiones PagadasIntereses PagadosISR
Total Egresos 4,000.00$ 4,000.00$ 4,000.00$ -$
Aportacion InicialReembolso De Aportacion
Flujo de Efectivo 76,000.00$ 226,000.00$ 76,000.00$ 230,000.00$ 2,050,000.00$ 1,380,000.00$
Ingresos 21 22 23 24 TOTAL AO 1
Enganches Recibidos 150,000.00$ 1,350,000.00$Cobro Final 80,000.00$ 871,000.00$ 650,000.00$ 5,841,000.00$Intereses -$Total Ingresos 230,000.00$ 871,000.00$ 650,000.00$ -$ 7,191,000.00$
-$Proyecto 19,000.00$Licencias y Permisos 45,000.00$
Terreno 310,000.00$Edificacion 3,315,800.00$Gastos de ventas 141,000.00$Admon 156,000.00$Comisiones Pagadas -$Intereses Pagados -$ISR -$
-$Total Egresos 3,986,800.00$
Aportacion InicialReembolso De AportacionFlujo de Efectivo 230,000.00$ 871,000.00$ 650,000.00$ -$ 3,204,200.00$
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Anlisis y Evaluacin Financiera
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RENDIMIENTO SOBRE LA INVERSION 24 meses
Utilidad de la Inversion / Capital de la Inversion = Rendimiento Sobre la Inversion
3,204,200.00$ / 3,200,000.00$ 1.00$
VALOR PRESENTE NETO
Tasa de Descuen Anual 13%
Tasa de Descuento Mensual 1.08
Valor Presente Neto 2,829,300.00$
TIR MENSUAL 5.00%
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Conclusiones
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Conclusiones
Despus de lo ya expuesto a lo largo de los 5 captulos tenemos que nuestro
grupo de inversionistas podra llegar a tener como una opcin de inversin el optar
por ejecutar el presente proyecto de construccin de un edificio de nueve
departamentos debido a su localizacin y ser una buena opcin del mercado
inmobiliario dentro del Municipio. de San Andrs y analizando los resultados que
se obtuvieron en el captulo 5 se vierte interesante el retorno de inversin que se
genera comparndolo con otras alternativas financieras que existen en el mercado
y a los que se tiene acceso.
El presente estudio les da la oportunidad de ver de una manera mas amplia, el
proceso del proyecto con todos su elementos y etapas llegando a satisfacer el
objetivo principal de los inversionistas: invertir, en un negocio rentable, que no se
tengan que ausentar de sus actividades principales, tener un escenario proyectado
para los prximos 10 aos, obtener los mejores beneficios en cuestin se
seguridad y utilidad.
La viabilidad de este proyecto se comprueba gracias al uso de las tcnicas de
evaluacin de proyectos de inversin como el retorno de inversin, valor presente
neto y el de tasa interna de retorno ya que cada una muestra informacin diferente
y til para la toma de decisiones as tomamos en cuenta cada una de ellas para
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Conclusiones
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una correcta evaluacin y como resultado se acepta el proyecto en escenarios
pesimista, optimista y real. Este proyecto resulta altamente atractivo para este
grupo de inversionistas ya que fue revisado en cada una de sus etapas y fueron
superadas sus expectativas.
Sin duda el riesgo que presenta este tipo de proyectos depende mucho del sector
inmobiliario que se presente en el momento de su comercializacin. As mismo
este tipo de anlisis nos puede funcionar como un modelo para poder evaluar
proyectos inmobiliarios futuros del grupo de inversionistas.
Resulta atractivo ya que la relacin de nuestro costo con nuestro precio de venta
es muy alta ya que estamos hablando un porcentaje mayor al 50% anual y esto
nos da una certidumbre para poder dictar el precio de su comercializacin y el
tiempo de recuperacin.
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Descripcion Tecnica del Proyecto
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Descripcion Tecnica del Proyecto
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Cdigo Descripcin Unidad Cantidad Precio Unitario Total
1 Preliminares1.1 Limpieza, trazo y nivelacion 1 13,000.00$ 13,000.00$
1.2 Excavacin y retiro de material 3m 1 92,000.00$ 92,000.00$1.3 Relleno y compactacin 1 27,600.00$ 27,600.00$1.4 Enchapado colindancias 1 47,400.00$ 47,400.00$
Total Preliminares 180,000.00$
Cdigo Descripcin Unidad Cantidad Precio Unitario Total
2 Estructura Edificio2.1 Armado de losa cimentacin peralte Lote 1 362,000.00$ 362,000.00$
35, contratabes
2.2 Armado, anclaje y desplante de Lote 1 174,000.00$ 174,000.00$columna 40x40, muros de contencin
2.3 Suministro de concreto premezclado m3 105 1,106.00$ 116,130.00$Fc=300
2.4 Armado de muros de contencin, Lote 1 87,000.00$ 87,000.00$cajn de cimentacin
2.5 Suministro de concreto premezclado m3 43 1,106.00$ 47,558.00$Fc=300
2.6 Armado y cimbrado de columnas pza 110 905.00$ 99,550.00$2.7 Suministro de concreto premezclado m3 52 883.00$ 45,916.00$
Fc=250 para columnas2.8 Armado y preparacin de Losa m2 1200 110.00$ 132,000.00$
formada con vigueta y bovedillaperalte 15, reforzada malla electrosoldada
2.9 Suministro de concreto premezclado m3 168 1,106.00$ 185,808.00$Fc=250 para losas
Total estructura 1,249,962.00$
Cdigo Descripcin Unidad Cantidad Precio Unitario Total
3 Albailera3.1 Muro de tabique, barro rojo, preco m2 809 123.00$ 99,507.00$
cido 5.5 x 12.5 x 25 cm de espesor,asentado con mortero-cemento-arena
3.2 Repellado en muros a plomo con mor- m2 1725 52.00$ 89,700.00$tero-cal-arena
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3.3 Castillo, cimbra dos caras-armex 15 x 20 pza 90 320.00$ 28,800.00$3.4 Elaboracin de escalera pza 6 7,000.00$ 42,000.00$
Total 104 260,007.00$
Cdigo Descripcin Unidad Cantidad Precio Unitario Total
4 Acabados4.1 Suministro y colocacin de falso plafn 1000 120.00$ 120,000.00$
Hoja de tabla roca 3/4, incluye mat y MO4.2 Suministro y colocacin de Loseta 1127 132.00$ 148,764.00$
interceramic 30 x 30, incluye todo lo necesario para su correcta ejecucin.
4.3 Suministro y colocacin de azulejo 180 122.00$ 21,960.00$interceramic 15 x 20, incluye todo lo necesario para su correcta ejecucin.
4.4 Suministro y colocacin de mrmol 162 190.00$ 30,780.00$
travertino 30 x 30, incluye todo lo necesario para su correcta ejecucin.
4.5 Instalacin de cocina integral con todos 9 23,000.00$ 207,000.00$lo necesario para su uso.
4.6 Suministro e instalacin de accesorios 9 14,500.00$ 130,500.00$(llaves, boiler, lavadero, lavabos, wc,espejos, presurizador,herrajes)
4.7 Suministro y aplicacin de pintura 2100 110.00$ 231,000.00$(sellador y 2 aplicaciones )
Total Acabados 890,004.00$
Cdigo Descripcin Unidad Cantidad Precio Unitario Total
5 Carpintera5.1 Suministro y colocacin de puertas de pza 9 1,200.00$ 10,800.00$
acceso .90 x 2.15 cm multipanel5.2 Suministro y colocacin de puertas de pza 54 513.00$ 27,702.00$
caobilla 3mm recmaras y baos..80 x 2.15 cm entintadas y barnizadas
5.3 Suministro y colocacin de marcos de pza 63 170.00$ 10,710.00$aluminio, .90 x 2.15 cm y .80 x 2.15 cm
5.4 Elaboracin de mdulo de closet, incluye pza 27 5,400.00$ 145,800.00$entrepaos, tubo y puertas.
5.5 Suministro e instalacin de accesorios Lote 1 12,000.00$ 12,000.00$
Total 207,012.00$
Cdigo Descripcin Unidad Cantidad Precio Unitario Total
6 Cancelera
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6.1 Suministro y colocacion de ventana corre 53 1,585.00$ 84,005.00$diza de 2.0 x 1.50, fijo-corredizo, aluminioblanco 2, cristal 6 mm tintex verde
6.2 Puerta de aluminio .70 x 2.15 Patio de 9 890.00$ 8,010.00$servicio
6.3 Suministro y colocacion de puerta princi- 1 18,000.00$ 18,000.00$
pal del edificio.
Total 110,015.00$
Cdigo Descripcin Unidad Cantidad Precio Unitario Total
7 Instalacin hidralica y sanitario7.1 Suministro y colocacin de red hidralica Lote 1 41,900.00$ 41,900.00$
wc, lavabos, regaderas, lavadero,tarja7.2 Suministro y colocacin de red sanitaria Lote 1 37,900.00$ 37,900.00$
lavabo, wc, regadera, tarja, lavaderobajadas con tubera de pvc 4
7.3 Contrato, suministro del servicio de gas Contrato 9 800.00$ 7,200.00$por la empresa Maxi Gas.
Total 87,000.00$
Cdigo Descripcin Unidad Cantidad Precio Unitario Total
8 Instalacin elctrica8.1 Suministro y colocacin de salida para Pza 136 63.00$ 8,568.00$
campana8.2 Suministro y colocacin de salida para Pza 160 54.00$ 8,640.00$
contactos, tv, telfono8.3 Suministro y colocacin de salida para Pza 166 70.00$ 11,620.00$
apagadores8.4 Suministro y colocacin de salida para Pza 11 118.00$ 1,298.00$
centro de carga8.5 Suministro y colocacin de salida para Pza 10 320.00$ 3,200.00$
interphone
Todos los anteriores incluyen: poliducto, Lote 1 59,474.00$ 59,474.00$chalupas, cable, mano de obra.
Total 92,800.00$
Cdigo Descripcin Unidad Cantidad Precio Unitario Total
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9 Extras9.1 Pago de Cuotas IMSS e Infonavit Lote 1 170,000.00$ 170,000.00$9.2 Suministro y colocacin de un portn Pza 1 36,000.00$ 36,000.00$
automatizado con 10 controles9.3 Suministro y colocacin de un portn Pza 1 12,000.00$ 12,000.00$
automatizado con 2 controles
9.4 Pago Contrato Tomas de Agua SOAPAP Lote 1 21,000.00$ 21,000.00$
Total Extras 239,000.00$
Total Presupuesto Edificacion 3,315,800.00$
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Bibliografa
BIBLIOGRAFIA
Libros:
- Arceo J. Proyectos de inversin Inmobiliaria, 2002.
- Baca Urbina Gabriel, Evaluacin de Proyectos 3. Edicin, 1998
- Huerta, Ernestina y Siu Carlos Anlisis y Evaluacin de Proyectos deInversin para Bienes de Capital, Mxico, 2003
Revista:
- Real Estate. No. 17. 2005.
Web:
- Gobierno del Estado de Puebla
- www.inegi.gob.mx
- www.cmic.org
- www.udlap.mx