8/10/2019 fileshare_Valeriu Stoica - Drept Civil - Drepturi Reale Principale 2 (cORECTAT).doc
1/840
Valeriu Stoica, Drept Civil Drepturi Reale Principale, Ed. Humanitas, Buc.
2006.
(7)
C!S"DER#$"" "!%RD&C%"VE
n primul volum al acestei cri, am prezentat premisele conceptuale i
tipologia drepturilor reale principale. Partea a III-a, dedicat dinamicii drepturilor
reale principale, urma s fie inclus, cum am precizat n !uv"ntul nainte, ntr-un al
doilea volum i s trateze diferenierea drepturilor reale principale n forma lor puri simpl de drepturile reale principale afectate de modaliti #uridice, precum i
modurile de do$"ndire a acestor drepturi, sistemele de pu$licitate imo$iliar i
aprarea drepturilor reale principale.
%odalitile #uridice ale drepturilor reale principale i modurile de do$"ndire a
acestor drepturi, prin multiplele lor aspecte teoretice i practice, au necesitat ns
dezvoltri care impun pu$licarea lor ntr-un volum separat, urm"nd ca pu$licitateaimo$iliar i aprarea drepturilor reale principale s formeze su$stana unui al
treilea volum.
&adar, n prezentul volum sunt e'aminate, mai nt"i, conceptul de modalitate
a drepturilor reale principale, categoria proprietii condiionale, n care intr
proprietatea rezolu$il i proprietatea anula$il, i categoria proprietii comune, n
care intr proprietatea comun pe cote-pri i proprietatea comun devlma.
esigur, ntruc"t acest ultim caz de proprietate comun este analizat detaliat n
materia dreptului familiei, sinteza a fost preferat analizei. n scim$, proprietatea
comun pe cote-pri a fost analizat at"t n forma sa o$inuit, c"t i n forma sa
forat, fr a fi omis pro$lema proprietii periodice.
8/10/2019 fileshare_Valeriu Stoica - Drept Civil - Drepturi Reale Principale 2 (cORECTAT).doc
2/840
%odalitile #uridice ale dreptului de proprietate privat nu afecteaz n nici
un fel caracterul perpetuu al acestui drept, dar ofer o imagine nuanat a
metamorfozelor sale. <fel spus, indiferent dac se nfieaz ntr-o form simpl
sau n forma modalitilor #uridice, continuitatea dreptului de proprietate nu este
pus su$ semnul ntre$rii. &ceast continuitate nu e'clude ns alternana dintre
forma simpl i oricare dintre modalitile #uridice ale dreptului de proprietate privat.
ar, dei i pstreaz caracterul perpetuu, dreptul de proprietate primete un
anumit dinamism determinat de aceste metamorfoze. Iat de ce modalitile
#uridice ale dreptului de proprietate privat, care i gsesc aplicare, mutatis
mutandis, i n cazul celorlalte drepturi reale principale ntemeiate pe acesta, sunt o
prim e'presie a dinamicii acestor drepturi.
(*)
%ai mult, uneori, aceste modaliti #uridice sunt compati$ile i cu dreptul de
proprietate pu$lic i cu unele dintre drepturile reale ntemeiate pe acesta.
!aracterul perpetuu al dreptului de proprietate privat se afl ns ntr-orelaie special cu modurile de do$"ndire a acestui drept.
!ontractul, motenirea, fie ea legal sau testamentar, otr"rea #udecto-
reasc (neleas ca mod de do$"ndire) i tradiiunea nu afecteaz perpetuitatea
dreptului de proprietate privat, dei presupun transferul acestui drept din
patrimoniul unei persoane n patrimoniul altei persoane. in aceast perspectiv,
dinamica dreptului de proprietate privat nu intr n contradicie cu perpetuitatea
acestui drept.
ei sunt cele mai importante moduri de do$"ndire a dreptului de pro-
prietate privat, contractul i motenirea nu sunt ns o$iect de preocupare n
aceast carte, ntruc"t ele sunt analizate, n mod firesc, n materia o$ligaiilor, n
materia contractelor speciale civile i comerciale i n materia succesiunilor.
8/10/2019 fileshare_Valeriu Stoica - Drept Civil - Drepturi Reale Principale 2 (cORECTAT).doc
3/840
!a urmare, pe l"ng otr"rea #udectoreasc i tradiiune, sunt analizate
ocupaiunea, accesiunea, uzucapiunea, do$"ndirea $unurilor mo$ile prin posesia de
$un-credin i proprietatea aparent. &ceste ultime moduri de do$"ndire au, de
regul, o structur comple', care cuprinde, pe l"ng un fapt #uridic n sens
restr"ns, i manifestarea de voin a do$"nditorului. +le au o semnificaie
deose$it su$ un du$lu aspect.
%ai nt"i, ocupaiunea, cu e'cepia ocupaiunii tezaurului, este un mod originar
n sens restr"ns de do$"ndire a dreptului de proprietate privat altfel spus, numai
prin acest mod de do$"ndire se realizeaz aproprierea originar, lucrurile, n sens
restr"ns, fiind ridicate astfel la condiia #uridic de $unuri.
u$ cel de-al doilea aspect, ocupaiunea tezaurului, accesiunea, uzucapiu-nea, do$"ndirea $unurilor mo$ile prin posesia de $un-credin i proprietatea
aparent neag caracterul perpetuu al dreptului de proprietate privat, fiind nu
numai moduri de do$"ndire, ci i moduri de stingere a acestui drept. n acelai
moment, ele produc at"t efectul acizitiv n patrimoniul do$"nditorului, c"t i efectul
e'tinctiv n patrimoniul proprietarului iniial.
umai n aceste cazuri dinamica dreptului de proprietate privat se nfi-eaz ca o discontinuitate, ca o negare a perpetuitii acestui drept. /ustificarea
discontinuitii este dat de principiul securitii dinamice a raporturilor #uridice de
drept privat, principiu care, uneori, este complementar adagiilor nemo plus iuris ad
alium transferre potest i nemo dat 0uod non a$et, iar alteori intr n contradicie
cu acestea.
ntr-un sens restr"ns, principiul securitii statice a raporturilor #uridice de
drept privat, cu referire special la drepturile reale principale, apr numai
e'istena acestor drepturi n patrimoniul titularului lor. ntr-un sens mai general, acest
principiu apr ciar perpetuitatea dreptului de proprietate, indiferent de
transmisiunile succesive ale acestuia dintr-un patrimoniu ntr-altul c"t timp ele sunt
e'presia consimm"ntului e'primat direct de autor sau, n mod e'cepional, suplinit
8/10/2019 fileshare_Valeriu Stoica - Drept Civil - Drepturi Reale Principale 2 (cORECTAT).doc
4/840
de #udector ori decurg din principiul motenirii legale. Pe cale de consecin, se
restr"nge i sfera de aplicare a principiului securitii
(1)
dinamice a raporturilor #uridice de drept privat, acesta gsindu-i e'presia toc-
mai n modurile de do$"ndire care e'prim discontinuitatea dreptului de pro-
prietate privat2 ocupaiunea tezaurului, accesiunea, uzucapiunea, do$"ndirea
$unurilor mo$ile prin posesia de $un-credin i proprietatea aparent. &stfel
restr"ns n aplicarea sa, principiul securitii dinamice a raporturilor #uridice
de drept privat nu mai este niciodat complementar, ci intr ntotdeauna ncontradicie cu adagiile nemo plus iuris ad alium transferre potest i nemo dat
0uod non a$et.
n lumina acestor consideraii, apare mai limpede ceea ce se poate
numi viaa dreptului de proprietate privat.
u$ aspect #uridic, acest drept se nate, n primul r"nd, n momentul
aproprierii private, adic n momentul n care lucrurile, n sens restr"ns, suntridicate la condiia #uridic de $unuri. 3cupaiunea, care este un mod de
do$"ndire originar n sens restr"ns cu e'cepia ocupaiunii tezaurului,
e'prim tocmai aceast natere #uridic a dreptului de proprietate privat. n
prezent, ocupaiunea mai are ns aplicare numai n materie mo$iliar. n al
doilea r"nd, su$ acelai aspect #uridic, dreptul de proprietate privat se nate
prin ocupaiunea tezaurului, accesiune, uzucapiune, do$"ndirea $unurilor
mo$ile prin posesia de $un-credin i proprietate aparent, care sunt
moduri de do$"ndire originar n sens larg.
ar, at"t n materie mo$iliar, c"t i n materie imo$iliar, naterea
dreptului de proprietate tre$uie privit i din perspectiva o$iectului acestui
drept. %ai e'act, ori de c"te ori ia natere un nou o$iect, fie c este vor$a de
8/10/2019 fileshare_Valeriu Stoica - Drept Civil - Drepturi Reale Principale 2 (cORECTAT).doc
5/840
producerea lui, fie c este vor$a de apariia unor o$iecte noi prin segmentarea
unui o$iect pree'istent, n mod corespunztor, se nate un nou drept de
proprietate.
4ocmai pentru c se nate fie pe cale #uridic, fie pe cale material,
dreptul de proprietate se stinge, n mod simetric, pe cale #uridic sau pe cale
material. 3cupaiunea tezaurului, accesiunea, uzucapiunea, do$"ndirea
$unurilor mo$ile prin posesia de $un-credin i proprietatea aparent sunt
i moduri de stingere #uridic a dreptului de proprietate privat. 3ri de c"te
ori piere o$iectul dreptului sau acesta este segmentat n o$iecte noi, se
produce i o stingere a dreptului de proprietate privat ca urmare a unei
asemenea cauze materiale. +ste important de precizat c nu orice fel demodificare a o$iectului dreptului de proprietate determin stingerea sa i
naterea altuia. +ste posi$il ca dreptul de proprietate s rm"n acelai su$
aspect #uridic, ciar dac, ntr-un fel sau altul, se modific forma material a
o$iectului su.
ntre momentul naterii i momentul stingerii dreptului de proprietate pri -
vat se desfoar viaa acestui drept, cu toate evenimentele ei - care sunt totat"tea acte materiale i acte #uridice de e'ercitare a dreptului. Prin toate aceste
acte, dreptul de proprietate este conservat, aprat, grevat cu sarcini, dezmem-
$rat, afectat de modaliti #uridice sau ciar transmis ori stins.
ar viaa dreptului de proprietate privat nu ar putea fi neleas dac nu s-
ar ine seama i de influena pe care o suport ca urmare a fracturilor care s-au
produs n ansam$lul sistemului de drept din 5om"nia. %ai nt"i, s-a renunat
la
(6)
8/10/2019 fileshare_Valeriu Stoica - Drept Civil - Drepturi Reale Principale 2 (cORECTAT).doc
6/840
sistemul veciului drept rom"nesc i s-a adoptat sistemul romano-germanic la
nceputul epocii moderne. &poi, sistemul romano-germanic a fost sacrificat n
favoarea aa-numitului sistem de drept socialist. n final, pr$uirea comunismului a
permis revenirea la sistemul de drept romano-germanic. 4oate aceste fracturi au fost,
n primul r"nd, forme de manifestare a discontinuitii la nivelul dreptului pu$lic ca
urmare a scim$rilor de regim politic. ar, de la nivelul dreptului pu$lic,
discontinuitatea s-a prelungit, n forme diferite, i la nivelul dreptului privat. Iat de
ce nelegerea dreptului de proprietate privat ntr-o societate postcomunist, cum
este 5om"nia, depinde n mod otr"tor at"t de studiul aprofundat al noului cadru
constituional, c"t i de descifrarea mecanismelor legislative care au permis, dincolo
de imperfeciunile lor, transformarea dreptului de proprietate socialist n drept deproprietate privat sau n drept de proprietate pu$lic, dup caz, i restituirea
imo$ilelor preluate n mod a$uziv de ctre stat n perioada 6189-61*1.
in perspectiva modurilor originare n sens larg de do$"ndire a dreptului de
proprietate privat intereseaz ns doar momentul naterii i momentul stingerii
dreptului de proprietate, evenimentele care se desfoar ntre aceste dou momente
fiind analizate fie anterior, cu ocazia prezentrii tipologiei drepturilor reale principalei a analizrii modalitilor #uridice ale acestor drepturi, fie fc"nd o$iect de
preocupare cu ocazia studiului materiei o$ligaiilor, a materiei contractelor speciale
civile i comerciale i a materiei succesiunilor.
e cele mai multe ori, modurile originare n sens larg de do$"ndire a dreptului
de proprietate privat se prezint ca fapte #uridice n sens larg, cu o structur
comple', n structura crora intr i manifestarea de voin a do$"nditorului ca
e'ercitare a unui drept potestativ. escifrarea mecanismului acestor moduri
originare de do$"ndire este indispensa$il nu numai pentru nelegerea dinamicii
dreptului de proprietate, ci i pentru nelegerea dinamicii drepturilor reale principale
ntemeiate pe acesta.
8/10/2019 fileshare_Valeriu Stoica - Drept Civil - Drepturi Reale Principale 2 (cORECTAT).doc
7/840
Pentru descifrarea acestui mecanism este util nu numai perspectiva de lege
lata, ci i aceea de lege ferenda. +ste motivul pentru care, n acest volum, sunt
prezentate i soluiile adoptate n Proiectul !odului civil n legtur cu modalitile
#uridice ale drepturilor reale principale i modurile de do$"ndire a acestor drepturi.
(:9)
Capitolul "
!o'iunea de modalitate a drepturilor reale principale
(odalit)'ile *uridice ale dreptului de proprietate privat) +i modalit)'ile*uridice ale celorlalte drepturi reale principale. n general, n doctrin sunt
definite i prezentate modalitile #uridice ale dreptului de proprietate6. oiunea de
modalitate a drepturilor reale principale are ns o sfer mai larg. u numai
dreptul de proprietate este suscepti$il de modaliti, ci i toate celelalte drepturi
reale principale. e aceea, dei aceast noiune a fost ela$orat n legtur cu
dreptul de proprietate, ea este util pentru nelegerea tuturor drepturilor realeprincipale.
esigur, ntruc"t dreptul de proprietate privat ntemeiaz ntregul sistem al
drepturilor reale principale, modalitile proprietii constituie prototipul modalitilor
celorlalte drepturi reale principale. Pentru simplificare, va fi avut n vedere n
1Noiunea de modalitate a dreptului de proprietate, pe lng faptul c are accepii diferite n doctrin, cum rezult din celece urmeaz, nu este utilizat de ctre toi autorii. Unii autori fie ignor aceast noiune, fie prefer s utilizeze alte concepten sfera crora se regsesc unele sau altele dintre modalitile dreptului de proprietate. De exemplu, noiunea de ansamblude drepturi analoage reunete n sfera sa att proprietatea comun, ct i proprietatea exclusi care face parte dintr!unansamblu unic de drepturi de proprietate aparinnd unor persoane diferite, cum este cazul lotizrilor terenurilor destinateconstruciilor sau al operaiunilor de amena"are funciar #$.%. &ergel, '. &rusc(i, ). *imamonti, +raite de droit ciil sous ladirection de $acues -(estin. %es biens, %ibrairie -enerale de Droit et de $urisprudence, aris, /000, pp. 21!2345. 6ste deobserat ns c elementele reunite n sfera noiunii de ansamblu de drepturi analoage nu au nimic comun. 'ulte drepturi
pot fi grupate pentru c sunt analoage, fr ca ntre ansamblurile astfel constituite s existe un numitor comun. 7ltfel spus,noiunea de ansamblu de drepturi analoage nu este genul proxim al altor noiuni cu o sfer mai restrns. 7stfel, n exemplul
precizat mai sus, lotizrile terenurilor destinate construciilor i operaiunile de amena"are funciar sunt cazuri speciale delimitare a exercitrii dreptului de proprietate priat, n timp ce proprietatea comun este una dintre modalitile acestuidrept. 8mne deci preferabil noiunea de modalitate a dreptului de proprietate n msura n care ea este construit pe otemelie logic.
8/10/2019 fileshare_Valeriu Stoica - Drept Civil - Drepturi Reale Principale 2 (cORECTAT).doc
8/840
8/10/2019 fileshare_Valeriu Stoica - Drept Civil - Drepturi Reale Principale 2 (cORECTAT).doc
9/840
ncerca ns o definire a noiunii de modalitate a dreptului de proprietate privat8
aceiai autori afirm implicit c ar fi vor$a de o modalitate ori de c"te ori dreptul de
proprietate ar aparine mai multor persoane, iar prerogativele sale ar fi e'ercitate,
ntr-un fel sau altul, de dou sau mai multe persoane. n aceeai ordine de idei, ali
autori au afirmat n mod e'plicit c modalitile presupun o mprire a e'erciiului
dreptului de proprietate privat ntre dou sau mai multe persoane9.
-a apreciat c o asemenea nelegere a modalitilor dreptului de proprietate
privat ar corespunde numai proprietii comune, dei autorii care o mprtesc
au n vedere i proprietatea anula$il sau proprietatea rezolu$il. e aceea, s-a
ncercat o redefinire mai cuprinztoare a noiunii de modalitate n aceast materie.
n aceast concepie, forma pur i simpl a dreptului de proprietate privat secaracterizeaz prin dou trsturi cumulative2 dreptul aparine unui singur titular i are
o e'isten cert. >orma afectat de modaliti se caracterizeaz prin dou trsturi
alternative2 fie dreptul aparine concomitent mai multor titulari, fie e'istena lui n
patrimoniul unei anumite persoane este vremelnic incert ntruc"t actul #uridic al
do$"nditorului este afectat de o cauz de nulitate relativ ori a fost nceiat su$ o
condiie rezolutorie.
(:7)
!um vom vedea, condiia su$ care se nceie actul #uridic translativ de pro-
prietate poate s fie ns nu numai rezolutorie, ci i suspensiv. ar, dincolo de
aceast o$servaie, definirea modalitilor dreptului de proprietate privat n funcie
de cele dou coordonate menionate are avanta#ul unei mai clare distincii ntre
-.N. %uescu, +eoria general a drepturilor reale. +eoria patrimoniului. *lasificarea bunurilor. Drepturile reale principale,&ucureti, 14>, p. @/>.3'.N. *ostin, 'arile instituii ale dreptului ciil romn, ol. :, Dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale principale,6ditura Dacia, *lu"!Napoca, 14?/, p. //. +. )mbrian, ;roprietatea n sistem Atime s(aringB ! proprietatea periodic ! onou modalitate a dreptului de proprietate, pp. @2 i @>.
8/10/2019 fileshare_Valeriu Stoica - Drept Civil - Drepturi Reale Principale 2 (cORECTAT).doc
10/840
ipoteza proprietii comune i ipoteza proprietii rezolu$ile sau a proprietii
anula$ile, dar nu surprinde numitorul comun al acestor dou ipoteze.
ntr-o concepie mult mai larg, modalitile dreptului de proprietate privat
sunt nelese ca restr"ngeri ale acestui drept i sunt mprite n trei categorii, dup
cum afecteaz nsui dreptul de proprietate, o$iectul sau atri$utele acestuia. n
prima categorie intr coproprietatea i proprietatea condiional (creia i sunt
su$sumate proprietatea rezolu$il i proprietatea anula$il), n cea de-a doua
categorie intr dreptul asupra su$solului i dreptul de superficie, iar n cea de-a
treia categorie intr dezmem$rmintele sau sarcinile proprietii=. 3 asemenea
e'tindere a sferei noiunii de modalitate a dreptului de proprietate privat nu se
#ustific ns, ntruc"t dezmem$rmintele - ntre care, contrar concepieiprezentate, se numr i dreptul de superficie - sunt drepturi reale principale
autonome, iar nu modaliti ale dreptului de proprietate privat.
&ceste accepii diferite ale noiunii de modalitate a dreptului de proprietate
privat sunt rezultatul ncercrilor succesive de a construi un numitor comun su$
aspect conceptual pentru situaiile n care acest drept nu se nfieaz ntr-o
form pur i simpl. ntr-adevr, aceast form se definete at"t prin caracterule'clusiv, n sensul c o singur persoan e'ercit toate atri$utele dreptului de
proprietate privat, c"t i prin certitudinea apartenenei sale la o persoan
determinat. u$ acest ultim aspect, nu se pune pro$lema certitudinii dreptului de
proprietate privat, ci pro$lema certitudinii apartenenei sale la o anumit
persoan. !ertitudinea dreptului de proprietate rezult din perpetuitatea sa
incertitudinea acestui drept apare ori de c"te ori este pus n pericol ciar
e'istena sa, iar nu apartenena la o persoan sau alta.
>orma pur i simpl a dreptului de proprietate privat nceteaz ntot-
deauna c"nd este afectat, ntr-un fel sau altul, caracterul e'clusiv. &ceasta este
2Dreptul de proprietate priat este cert i cnd este afectat de modaliti, n sensul c rmne perpetuu. *. 9amangiu, :.8osetti &lnescu, 7l. &ico!ianu, op. cit., p. 13. 7ceti autori apreciaz c numai proprietatea pur i simpl pstreazcaracterul perpetuitii. r perpetuitatea nu se refer la apartenena dreptului de proprietate la o persoan sau alta, ci la
pstrarea existenei dreptului indiferent de transmiterea sa de la o persoan la alta #a se edea supra, nr. 1/25.
8/10/2019 fileshare_Valeriu Stoica - Drept Civil - Drepturi Reale Principale 2 (cORECTAT).doc
11/840
(:*)
trstura comun a tuturor modalitilor dreptului de proprietate privat. ?neori, la
afectarea caracterului e'clusiv se adaug i incertitudinea apartenenei dreptului la o
anumit persoan.
+ste adevrat c intensitatea afectrii caracterului e'clusiv este diferit, n
funcie de fiecare modalitate a dreptului de proprietate privat.
&stfel, n ipoteza proprietii comune, ntruc"t nu e'ist o diferen calitativ
ntre titularii dreptului de proprietate, ei e'ercit nu numai concomitent, ci i
mpreun toate atri$utele dreptului de proprietate. n aceast ipotez, caracterule'clusiv este restr"ns n mod ferm.
n ipoteza proprietii rezolu$ile i n ipoteza proprietii anula$ile, e'ist doi
titulari ai dreptului de proprietate, dar cu caliti diferite, astfel nc"t apartenena
dreptului de proprietate la un titular este doar virtual, n timp ce apartenena
aceluiai drept la alt titular este real, dar ameninat de un eveniment viitor i
incert. !"t timp e'ist aceast incertitudine referitoare la apartenena dreptului deproprietate, se pune su$ semnul ntre$rii nsui caracterul e'clusiv al dreptului de
proprietate privat. n aceast perioad se produce o dedu$lare a dreptului de
proprietate privat2 el e'ist ca virtualitate n patrimoniul unei persoane, virtualitate
care se poate transforma ns n viitor n realitate, precum i ca realitate n
patrimoniul altei persoane, realitate care se poate pierde ns n viitor. up
nlturarea acestei incertitudini, caracterul e'clusiv este, de regul, consolidat
retroactiv n patrimoniul uneia dintre aceste dou persoane. !a e'cepie, o
asemenea consolidare se produce n patrimoniul unei a treia persoane ori de c"te
ori terii au do$"ndit drepturi care nu mai sunt supuse principiului e'primat n
adagiul resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis7.
>9. 8oland, %. &oEer, 7dages de droit francais, @emeedition, 6ditions %itec, aris, 144/, pp. ?12!?1?.
8/10/2019 fileshare_Valeriu Stoica - Drept Civil - Drepturi Reale Principale 2 (cORECTAT).doc
12/840
n acest neles se poate spune c, n ipoteza proprietii rezolu$ile i a pro-
prietii anula$ile, monopolul proprietarului asupra e'ercitrii tuturor atri$utelor
dreptului de proprietate rm"ne, n general, intact, ntruc"t proprietarul su$ condiie
rezolutorie, respectiv do$"nditorul din actul #uridic anula$il se comport ca un
proprietar pur i simplu. 4otui, cum vom vedea, dac proprietarul su$ condiie
suspensiv sau transmitorul din actul #uridic anula$il nceie acte #uridice de
dispoziie cu privire la dreptul de proprietate, soarta acestora va depinde de modul
concret n care va fi nlturat incertitudinea cu privire la apartenena dreptului de
proprietate, soluie care ar putea afecta, n situaii speciale, caracterul e'clusiv al
dreptului de proprietate n persoana proprietarului su$ condiie rezolutorie. n acest
conte't, se poate spune c dreptul de proprietate rezolu$il sau dreptul deproprietate anula$il este e'ercitat de mai multe persoane, concomitent, dar nu
mpreun, tocmai pentru c e'ist o difereniere calitativ ntre titularii dreptului
respectiv.
%odalitile sunt forme temporare pe care le m$rac dreptul de proprietate
privat. %ai devreme sau mai t"rziu, plenitudinea atri$utelor dreptului
(:1)
de proprietate va fi rec"tigat de o anumit persoan. n ipoteza aa-numitei
proprieti comune pe cote-pri forate i perpetue, acest caracter temporar este
pus n um$r, fr a fi nlturat n totalitate. Ideea de perpetuitate su$liniaz doar
imposi$ilitatea ncetrii acestei modaliti prin parta#, ns vocaia prelurii
plenitudinii atri$utelor dreptului de proprietate privat de ctre o singur persoan
e'ist, dar nu n sensul c aceast modalitate ar nceta prin parta#, ci n sensul c
unul dintre coproprietari poate do$"ndi cotele-pri ale celorlali coproprietari n
mod autonom sau mpreun cu dreptul de proprietate n raport cu care
coproprietatea forat este accesorie. n mod asemntor, un ter poate prelua
8/10/2019 fileshare_Valeriu Stoica - Drept Civil - Drepturi Reale Principale 2 (cORECTAT).doc
13/840
cotele-pri ale tuturor coproprietarilor din dreptul de proprietate n raport cu care
coproprietatea forat este accesorie. &cest motiv e'plic de ce este prefera$il
sintagma proprietate comun pe cote-pri forat, renun"ndu-se la ideea de
perpetuitate, ntruc"t aceast idee caracterizeaz nsui dreptul de proprietate, fie
c se prezint n forma pur i simpl, fie c m$rac forma modalitilor #uridice.
u una sau alta dintre formele dreptului de proprietate este perpetu, ci dreptul
nsui este perpetuu*.
Indiferent de modalitatea concret a dreptului de proprietate privat, ca-
racterul e'clusiv al acestui drept se pstreaz ntr-o form diminuat, n sensul c
monopolul e'ercitrii atri$utelor, dei nu mai aparine unei singure persoane, este
preluat de mai multe persoane care e'ercit aceste atri$ute fie concomitent impreun, fie concomitent, dar n mod difereniat. 4oate celelalte persoane rm"n
n continuare inute de o$ligaia general negativ corelativ dreptului de
proprietate privat.
n lumina acestor consideraii, dreptul de proprietate privat se nfieaz n
forma modalitilor ori de c"te ori atri$utele sale sunt e'ercitate concomitent i
mpreun sau concomitent, dar difereniat de dou sau mai multe persoane.&ceast definiie surprinde at"t ceea ce este comun pentru toate modalitile
acestui drept, c"t i elementele care disting proprietatea comun de proprietatea
rezolu$il sau de proprietatea anula$il.
&tri$utele sunt e'ercitate concomitent i mpreun n cazul proprietii
comune. ntre titularii proprietii comune nu e'ist nicio diferen calitativ. n cazul
proprietii comune pe cote-pri, dei nu e'ist o diferen calitativ, e'ist o
diferen cantitativ ntre titulari, dar nu n sensul egalitii sau inegalitii acestor
cote-pri, ci n sensul c fiecare titular are o anumit cantitate, respectiv o cot-
parte din dreptul de proprietate. &partenena dreptului de proprietate comun la
?*. &rsan, ap. cit., p. 14>.
8/10/2019 fileshare_Valeriu Stoica - Drept Civil - Drepturi Reale Principale 2 (cORECTAT).doc
14/840
fiecare dintre titularii si, difereniat sau nedifereniat cantitativ, este cert pe toat
durata e'istenei acestei modaliti.
&tri$utele sunt e'ercitate concomitent, dar difereniat n cazul proprietii
rezolu$ile i n cazul proprietii anula$ile. &partenena dreptului de proprietate la
unul sau altul dintre titularii si este incert, ceea ce determin o dedu$lare a
dreptului, un titular av"nd o simpl virtualitate de drept care se poate transforma
(;)
n drept pur i simplu n viitor, iar cellalt titular av"nd un drept propriu-zis, dar care
se poate pierde n viitor sau se poate transforma n drept pur i simplu. &cestetrsturi comune ale proprietii rezolu$ile i ale proprietii anula$ile #ustific
includerea lor n sfera unei noiuni mai largi de proprietate condiional1. n toate
ipotezele de proprietate condiional, diferenierea e'ercitrii atri$utelor dreptului de
proprietate privat este tocmai rezultatul incertitudinii referitoare la apartenena
acestui drept la patrimoniul unuia sau altuia dintre cei doi titulari.
n concluzie, dreptul de proprietate privat se nfieaz n dou forme2forma pur i simpl i forma modalitilor. %odalitile sunt proprietatea comun
i proprietatea condiional. Proprietatea comun se nfieaz n dou variante2
proprietatea comun pe cote-pri sau coproprietatea i proprietatea comun
devlma. @a r"ndul su, proprietatea comun pe cote-pri are dou su$variante2
proprietatea comun pe cote-pri o$inuit i proprietatea comun pe cote-pri
4%. $osserand, op. cit., pp. 1004!101 #acest autor include n sfera proprietii condiionale att proprietatea rezolubil, cti proprietatea anu labil5= 7l. Feill, 6 +erre, (. )imler, Droit ciil. %es biens, @e edition, Dalloz, aris, 14?3, pp. 1/4!1@@=. Ungureanu, *. 'unteanu, Drept ciil. Drepturile reale, ed. a :::!a, 6ditura 8osetti, &ucureti, /003, p. 1??= *.%arroumet, Droit ciil. %es &iens. Droits reels principaux, tome ::, )rne edition, 6conomica, aris, /00, pp. [email protected], proprietatea rezolubil i proprietatea anulabil au fost subsumate noiunii de proprietate reocabil #+. )mbrian,loc. cit., pp. @> i @?5. referm noiunea de proprietate condiional, pentru c mecanismul soluionrii unei aciuni nanulare se apropie mai degrab de mecanismul condiiei, n timp ce reocarea este o noiune indefinit, cu multiplenelesuri n funcie de context #7l. 7t(anasiu, ;7specte teoretice i practice ale reocrii deciziei desfacerii disciplinare acontractului de munc i a deciziei de imputare, p. 11, text i nota 1= -. &oroi, Drept ciil. artea general.ersoanele, 6ditura 7ll &ecH, &ucureti, /00/, p. //3= -(. &eleiu, Drept ciil romn. :ntroducere n dreptul ciil. )ubiecteledreptului ciil, ed. a G:::!a, 6ditura ;Uniersul $uridic
8/10/2019 fileshare_Valeriu Stoica - Drept Civil - Drepturi Reale Principale 2 (cORECTAT).doc
15/840
forat. Proprietatea periodic ar aprea, de lege lata, fie ca o form de proprietate
comun pe cote-pri o$inuit, fie ca o coproprietate forat. Proprietatea
condiional e'ist n dou variante2 proprietatea rezolu-$il i proprietatea
anula$il.
%odalitile #uridice ale dreptului de proprietate privat nu se e'clud reciproc.
impotriv, acest drept se poate nfia simultan n forma mai multor modaliti6.
e e'emplu, proprietatea comun poate s fie rezolu$il sau anula$il.
&stfel nelese, modalitile se disting n mod clar de dezmem$rmintele
dreptului de proprietate privat. n acest ultim caz, nu este vor$a de e'ercitarea
dreptului de proprietate privat de ctre mai muli titulari, ci de dezmem$rarea
acestui drept n mai multe drepturi reale principale. >iecare dintredezmem$rmintele
(;6)
lato sensu este un drept real principal autonom, care se nfieaz la r"ndul
su ntr-o form pur i simpl sau n forma modalitilor66
. e e'emplu,uzufructul poate fi pur i simplu ori poate fi condiional, respectiv rezolu$il sau
anula$il, sau comun, fie pe cote-pri, fie n devlmie. u se #ustific deci
includerea dezmem$rmintelor n categoria modalitilor dreptului de
proprietate privat.
e asemenea, proprietatea aparent nu este o modalitate propriu-zis
a dreptului de proprietate privat6:. !um vom vedea, proprietarul aparent este
doar un posesor, iar cel care nceie un act #uridic translativ de proprietate cu
10&.*. )toica, ). )toica, ;:nestiiile imobiliare n regim ;time s(are
8/10/2019 fileshare_Valeriu Stoica - Drept Civil - Drepturi Reale Principale 2 (cORECTAT).doc
16/840
proprietarul aparent fie rm"ne i el posesor, fie poate do$"ndi ciar dreptul
de proprietate, dar nu ca efect al actului #uridic, ci ca efect al modului de
do$"ndire a drepturilor reale principale care este proprietatea aparent.
Proprietatea inaliena$il6;i proprietatea afectat unui scop nu sunt moda-
liti ale dreptului de proprietate privat, ci cazuri de limitare a e'ercitrii acestui
drept. ac aceste limitri au fost sta$ilite printr-o clauz ntr-un contract
sinalagmatic, nerespectarea clauzei de ctre do$"nditor ar putea atrage
rezolui-unea contractului, cu consecina c sunt ntrunite premisele proprietii
rezolu-$ile.
&ceste modaliti nu tre$uie confundate cu modalitile actului #uridic i nici
cu o$ligaiile afectate de modaliti. +ste adevrat c proprietatea rezolu$il se
(;:)
nate, de regul, dintr-un act #uridic translativ de proprietate afectat de o
condiie, dar nu se confund modalitatea proprietii i condiia ca modalitate
a actului #uridic. Proprietatea rezolu$il, ca modalitate a proprietii, este forman care se nfieaz dreptul de proprietate nscut dintr-un asemenea act
#uridic afectat de modalitatea condiiei. e asemenea, proprietatea rezolu$il
nu se confund cu raportul #uridic o$ligaional care se leag ntre prile unui
act #uridic afectat de o condiie.
3ricum, nu este corect e'presia drept de proprietate afectat de
modaliti, ntruc"t modalitatea este, n primul r"nd, o form n care se
nfieaz dreptul de proprietate. !el mult se poate spune c, n aceast
form a dreptului de proprietate privat, este afectat caracterul su e'clusiv.
1@. Ungureanu, *. 'unteanu, op. cit., p. 14 #proprietatea afectat unui scop este ;acea proprietate care este afectat fieexclusi, fie de preferin unui scop care a fost determinat de proprietarul anterior= proprietarul actual suport restriciile ndreptul su iar la neoie el a fi obligat s cedeze proprietatea altei persoane. Dar acceptnd dobndirea ei el s!a obligat sse conformeze afectaiei dorite de autorul su.
8/10/2019 fileshare_Valeriu Stoica - Drept Civil - Drepturi Reale Principale 2 (cORECTAT).doc
17/840
?neori se utilizeaz sintagma modalitile #uridice ale dreptului de
proprietate68, iar alteori, e'presia modalitile dreptului de proprietate69. !ele dou
e'presii sunt sinonime. +ste de preferat formularea modalitile #uridice ale
dreptului de proprietate privatntruc"t, pe de o parte, este corelat cu noiunea
de modaliti #uridice ale patrimoniului, iar pe de alt parte, su$liniaz c, de
regul, ele sunt compati$ile numai cu dreptul de proprietate privat.
n mod teoretic i cu totul e'cepional, se poate ns imagina c i
dreptul de proprietate pu$lic s-ar putea nfia n forma unor modaliti. e
e'emplu, dreptul de proprietate pu$lic poate fi do$"ndit i prin convenie.
ac o asemenea convenie este afectat de o nulitate relativ, dreptul de
proprietate asupra $unului se va prezenta n forma proprietii anula$ile. ueste e'clus ca drepturile constituite pe temeiul dreptului de proprietate pu$lic
s se nfieze de asemenea su$ forma unor modaliti.
(;;)
Capitolul ""Proprietatea condi'ional)
!o'iunea de proprietate condi'ional). !um am vzut, proprietatea
condiional este o modalitate a dreptului de proprietate privat const"nd n
e'ercitarea atri$utelor acestui drept de ctre doi titulari, concomitent, dar difereniat.
ei dreptul de proprietate asupra $unului este unul singur, totui, el se
dedu$leaz ca urmare a incertitudinii apartenenei sale la unul sau altul dintre
patrimoniile celor doi titulari. &ceast incertitudine se ntinde, ntr-un fel sau altul, i
1'.N. *ostin, op. cit., p. //= *. )ttescu, op. cit., p. 2?>= *. )ttescu, *. &rsan, op. cit., p. 1>= *. &rsan, op. cit., p. 123.13*. 9amangiu, :. 8osetti &lnescu, 7l. &icoianu, op. cit., p. 13= %. $osserand, op. cit., p. 4?4= -.N. %uescu, op. cit., p.@/>= +r. :onacu, ). &rdeanu, op. cit., p. 133= %. op, op. cit., p. 1/>= . Ungureanu, *. 'unteanu, op. cit., p. 1?>.
8/10/2019 fileshare_Valeriu Stoica - Drept Civil - Drepturi Reale Principale 2 (cORECTAT).doc
18/840
asupra actelor #uridice nceiate de cei doi titulari pe durata e'istenei proprietii
condiionale.
?nul dintre titulari are doar o virtualitate de drept, care se poate transforma, n
viitor, ntr-un drept pur i simplu sau care poate s dispar cu totul, cu efect
retroactiv. !ellalt titular are un drept propriu-zis, nc incomplet pentru a fi un
drept pur i simplu, ntruc"t poate s dispar n viitor, dup cum poate s se
consolideze cu efect retroactiv ca drept pur i simplu. ei se vor$ete despre dou
drepturi de proprietate6=, n realitate, este vor$a de un singur drept de proprietate
e'ercitat n mod difereniat de mai multe persoane67. edu$larea nu e'prim nici o
multiplicare propriu-zis a dreptului de proprietate, nici o dezmem$rare a acestuia,
ci o distri$uire cu caracter special a atri$utelor acestui drept ntre cei doi titulari.!aracterul special al acestei distri$uiri are n vedere diferenierea calitativ dintre cei
doi titulari, respectiv diferenierea atri$utelor pe care le e'ercit acetia, fr a se
produce ns o dezmem$rare a dreptului. <fel spus, n cazul dreptului de
proprietate condiional, e'ist un singur drept, dar mai muli proprietari
difereniai calitativ.
n categoria proprietii condiionale intr proprietatea rezolu$il i pro-prietatea anula$il. Pentru unul dintre proprietari, dreptul se prezint ca vir-
tualitate, pentru cellalt, dreptul este o realitate #uridic propriu-zis, dar nc
incomplet pentru a fi un drept su$iectiv civil pur i simplu. 4otui, cum s-a
(;8)
127l. Feill, 6 +erre, (. )imler, Droit ciil. %es biens, @ e me edition, Dalloz, aris, 14?3, p. 1@0 #autorii orbesc decoexistena a dou proprieti5.1>)!a afirmat astfel c ;dreptul de proprietate se parta"eaz ntre mai multe persoane, mai precis, ntre doi titulari= n timp cecoproprietarii au drepturi de natur identic, cei doi proprietari, sub condiii suspensi i rezolutorie, sunt nestii cudrepturi opuse i complementare= eenimentul care a desfiina dreptul unuia a consolida dreptul celuilalt, n mod fatal*. 9amangiu, :. 8osetti &lnescu, 7l. &icoianu, op. cit., p. /0 #aceti autori eoc doctrina i "urisprudena francez
potriit creia proprietarul sub condiie rezolutorie lucreaz ca mandatar al celuilalt proprietar, precum i doctrina francezcare susine caracterul retroacti al condiiei i n priina actelor de administrare5= %. $osserand, op. cit., p. 101/= 7l. Feill,8 +erre, (. )imler, op. cit., p. 1@@. 7ceast concluzie a fost ntemeiat legal prin generalizarea cazului particular prezutn art. 12>@, alin. / *. ci. fr., respecti n corespondentul acestuia, art. 1@?0, alin. / *. ci. romn, referitor la nzarea cu
pact de rscumprare #*. 9amangiu, :. 8osetti &lnescu, 7l. &icoianu, loc. cit.= %. $osserand, loc. cit.5. Gnzarea cu pactde rscumprare este o nzare nc(eiat sub condiie rezolutorie= dispoziiile art. 1@>1!1@?> din *odul ciil romn carereglementau nzarea cu pact de rscumprare au fost abrogate n temeiul art. din %egea contra camerei din / aprilie14@1= cu toate acestea, innd seama de succesiunea reglementrilor legale priitoare la sancionarea practicilor cmtreti,n prezent, contractul de nzare cu pact de rscumprare nu mai este supus unei interdicii legale a crei nclcare s fiesancionat ope legis cu nulitatea absolut= o asemenea sanciune opereaz numai n msura n care se face doada c oasemenea nzare are o cauz fals sau o cauz imoral= *urtea de 7pel &ucureti, s. a :G!a ci., dec. nr. @1@2CrC/000, nDreptul nr. 1/C/001, p. 1@@= 7. Nicolae, N. *rciun, ;*onsideraii asupra alabilitii actuale a contractului de nzare!cumprare cu pact de rscumprare!/2 #concluziile acestor autori sunt "udicioase n ansamblullor, cu excepia calificrii nzrii cu pact de rscumprare ca un contract nenumit= n realitate, acest contract rmne unulnumit, adic unul de nzare!cumprare, cu anumite particulariti determinate de clauza care cuprinde pactul derscumprare ca o condiie rezolutorie= ct priete alabilitatea cauzei, aprecierea acesteia se face potriit regulilorgenerale care guerneaz cauza actului "uridic, aplicate n funcie de situaia de fapt= de asemenea, n funcie de situaia defapt, n msura n care se face doada unei simulaii prin care s!a urmrit nclcarea reglementrilor legale referitoare ladobnd sau a altor dispoziii legale, cauza actului "uridic ascuns ar putea fi ilicit, caz n care acest act a fi afectat denulitate absolut, total sau parial5.
8/10/2019 fileshare_Valeriu Stoica - Drept Civil - Drepturi Reale Principale 2 (cORECTAT).doc
26/840
coproprietar, do$"nditorul poate avea numai calitatea de proprietar su$ condiie
rezolutorie sau suspensiv, n funcie de semnificaia #uridic acordat soluiei
adoptate la parta#.
$) +fecte. ncetarea proprietii rezolu$ile produce efecte diferite, n funcie de
ndeplinirea sau nendeplinirea condiiei.
!"nd condiia se ndeplinete, ntruc"t proprietarul su$ condiie suspensiv
devine proprietar pur i simplu, toate actele de dispoziie #uridic fcute de acesta
se consolideaz retroactiv, indiferent dac este vor$a de acte de nstrinare, de
dezmem$rare sau de constituire a unor drepturi reale de garanie sau a altor sarcini
reale.
(;1)
ituaia actelor #uridice nceiate de proprietarul su$ condiie rezolutorie
este diferit, n funcie de natura actului #uridic.
&ctele #uridice de conservare i de administrare rm"n vala$ile,
proprietarul su$ condiie rezolutorie av"nd datoria s le nceie, ntruc"t suntutile sau ciar necesare, el fiind singurul aflat n contact cu $unul desfiinarea
lor cu efect retroactiv ar mpiedica pe acest proprietar s le mai nceie,
deoarece, cunosc"nd acest risc, niciun ter nu ar mai avea interes s participe la
nceierea lor.
&ctele #uridice de dispoziie nceiate de proprietarul su$ condiie rezo -
lutorie sunt desfiinate retroactiv n msura n care terii au avut cunotin de
condiia rezolutorie. oluia este consacrat e'pres ntr-un caz particular,
respectiv n materia dreptului de ipotec (art. 677 !. civ.), dar are valoare gene-
ral n temeiul principiului e'primat n adagiul resoluto iure dantis, resolvitur ius
accipientis. esigur, ciar atunci c"nd desfiinarea opereaz de drept, n caz de
litigiu, ea va tre$ui s fie constatat de instana de #udecat. &cest efect este de
8/10/2019 fileshare_Valeriu Stoica - Drept Civil - Drepturi Reale Principale 2 (cORECTAT).doc
27/840
natur s restr"ng posi$ilitatea proprietarului su$ condiie rezolutorie de a
nceia acte de dispoziie #uridic, ntruc"t terii vor fi mai puin interesai s
do$"ndeasc drepturi afectate de o asemenea incertitudine. &ctul #uridic
(8)
translativ de proprietate su$ condiie rezolutorie nu ar putea fi invocat ca #ust titlu
nici pentru do$"ndirea dreptului de proprietate asupra unui $un imo$il prin
uzucapiunea scurt, nici pentru do$"ndirea dreptului de proprietate asupra unui
$un mo$il pe temeiul dispoziiilor art. 611 !. civ., ntruc"t transmitorul nu este nici
un non dominus, nici un detentor precar sau o persoan asimilat acestuia.n scim$, dac transmitorul a ascuns calitatea sa de proprietar su$
condiie rezolutorie, iar do$"nditorul este de $un-credin, dup ndeplinirea
condiiei rezolutorii, transmitorul este practic n situaia celui care a v"ndut lucrul
altuia. !a urmare, do$"nditorul va putea invoca, n favoarea sa, fie uzucapiunea
scurt, dac este vor$a de un $un imo$il, fie dispoziiile art. 611 !. civ. dac este
vor$a de un $un mo$il.!"t privete actele materiale de utilizare sv"rite de proprietarul su$ condiie
rezolutorie, ele rm"n s profite acestuia. oluia este ns controversat n privina
actelor de culegere a fructelor. ntr-o concepie, proprietarul su$ condiie rezolutorie
este tratat ca un posesor de rea-credin, ntruc"t el a cunoscut posi$ilitatea
desfiinrii actului cu caracter retroactiv i i-a asumat inclusiv riscul restituirii
fructelor n cazul ndeplinirii condiiei ca urmare, el tre$uie s restituie fructele n
a$sena unei dispoziii legale contrare:*. ntr-o alt concepie, se apreciaz c
proprietarul su$ condiie rezolutorie poate s pstreze fructele:1. &ceast ultim
/?*. 9amangiu, :. 8osetti &lnescu, 7l. &icoianu, op. cit., p. /1. %. $osserand, op. cit., p. 101/= 7l. Feill, J. +erre, (.)imler, op. cit., p. 1@/ #fructele rmn ns proprietarului sub condiie rezolutorie n cazurile expres prezute de legeL art.?32, 4/?, 43?, 42/ i 12?/ *. ci. fr.= primele patru texte corespund art. >2/, ?3, ?@ i ?@? *. ci. romn= art. 12?/ *. ci.fr. nu are corespondent n *odul ciil romn5./4*. 9amangiu, :. 8osetti &lnescu, 7l. &icoianu, op. cit., p. /1 #autorii menioneaz doctrina francez care s!a pronunatn faoarea acestei soluii5, 6. )afta!8omano, Dreptul de proprietate priat i public n 8omnia, 6ditura -rap(x, :ai,
8/10/2019 fileshare_Valeriu Stoica - Drept Civil - Drepturi Reale Principale 2 (cORECTAT).doc
28/840
soluie este mai ecita$il. Pe de o parte, n privina terilor care au do$"ndit $unul
de la proprietarul su$ condiie rezolutorie fr s fi putut cunoate e'istena
condiiei, $una-credin este incontesta$il. Pe de alt parte, ciar proprietarul su$
condiie rezolutorie, dei i-a asumat riscul consecinelor ndeplinirii condiiei, poate
fi considerat cel puin ca $eneficiar al unei clauze tacite de pstrare a fructelor
culese sau cuvenite pendente conditione. umai dac e'ist o clauz e'pres
contrar el ar tre$ui s restituie fructele. n plus, te'tele care consacr, n cazuri
particulare, posi$ilitatea pstrrii fructelor de ctre proprietarul su$ condiie
rezolutorie (art. 7=:, *98, *;8 i *;* !. civ.) pot constitui un temei pentru
generalizarea acestei soluii
(86)
din considerente de ecitate. oluia contrar ar presupune ca proprietarul su$
condiie rezolutorie s restituie i ecivalentul utilizrii $unului de ctre el nsui,
ceea ce este evident inecita$il. n mod #udicios s-a o$servat c, de vreme ce se
admite validitatea actelor de conservare i de administrare nceiate de ctreproprietarul su$ condiie rezolutorie, ar tre$ui s se recunoasc i posi$ilitatea
pstrrii fructelor, de ctre acesta, ntruc"t
8/10/2019 fileshare_Valeriu Stoica - Drept Civil - Drepturi Reale Principale 2 (cORECTAT).doc
29/840
va putea fi o$ligat s ridice materialele de pe teren, conform art. 818, alin. 6 i : !.
civ.
Botr"rile #udectoreti pronunate n contra proprietarului su$ condiie
rezolutorie pendente conditione nu vor fi opoza$ile, dup ndeplinirea condiiei,
celuilalt proprietar dec"t dac a fost introdus n cauz otr"rile date n favoarea
proprietarului su$ condiie rezolutorie i n contra terilor vor profita ns celuilalt
proprietar dup ndeplinirea condiiei;:.
ac nu se ndeplinete condiia n termenul prevzut de pri sau n perioada
n care este posi$il s se ndeplineasc, toate actele #uridice nceiate de
proprietarul su$ condiie rezolutorie se consolideaz retroactiv. e asemenea, el
rm"ne $eneficiarul tuturor actelor materiale sv"rite cu privire la $un, inclusiv aactelor de culegere a fructelor. impotriv, actele #uridice nceiate de proprietarul
su$ condiie suspensiv vor fi desfiinate retroactiv.
Proprietatea anula-il).
#.oiune. 3ri de c"te ori un act translativ de proprietate este afectat de un
motiv de nulitate relativ e'ist o incertitudine cu privire la apartenena dreptului lapatrimoniul transmitorului sau la cel al do$"nditorului. Pe durata c"t e'ist
aceast incertitudine, e'ist doi titulari ai dreptului de proprietate, av"nd ns caliti
diferite. !a urmare, ei e'ercit n mod difereniat unele sau altele dintre atri$utele
acestui drept. &ceasta este o ipotez de proprietate condiional, denumit
proprietate anula$il, care este asemntoare cu proprietatea rezolu$il;;.
(8:)
@/*. 9amangiu, :. 8osetti &lnescu, 7l. &icoianu, loc. cit. #autorii apreciaz c proprietarul sub condiie suspensi,deenit proprietar pur i simplu, deine creditorul fostului proprietar sub condiie rezolutorie i poate inoca toate drepturileacestuia pe calea aciunii oblice, potriit. 4> *. ci.5.@@Din cauza acestei asemnri, s!a apreciat c proprietatea anulabil este un caz de proprietate rezolubil. 7stfel, s!a afirmatc ;rin urmare, un act translati de proprietate, ameninat de o cauz de anulare, este n definiti un act translati subcondiiune rezolutorieL stingerea efectelor sale i dispariiunea sa sunt condiionate de exercitarea i reuita aciunii nanulare< #*. 9amangiu, :. 8osetti &lnescu, 7l. &icoianu, op. cit., p. 125.
8/10/2019 fileshare_Valeriu Stoica - Drept Civil - Drepturi Reale Principale 2 (cORECTAT).doc
30/840
B. +'ercitarea atri$utelor proprietii anula$ile, ntr-adevr, transmitorul
ntr-un act anula$il se comport ca un proprietar su$ condiie suspensiv, iar
do$"nditorul se comport ca un proprietar su$ condiie rezolutorie. Primul are doar
o virtualitate de drept, care se poate transforma n viitor ntr-un drept pur i
simplu sau poate s dispar cu desv"rire. !el de-al doilea are un drept efectiv,
care, n viitor, fie se va transforma ntr-un drept pur i simplu, fie va fi pierdut cu
efect retroactiv. !a urmare, transmitorul poate nceia acte de dispoziie #uridic,
dar terii vor $eneficia numai de o virtualitate de drept, dup cum el poate lua i
msuri de conservare. n scim$, do$"ndi torul e'ercit toate atri$utele dreptului
de proprietate, dar actele #uridice de dispoziie sunt supuse riscului desfiinrii cuefect retroactiv. &celai risc va greva i actul de constituire a unei ipoteci, cum
rezult din art. 677 !. civ.
C.ncetarea proprietii anula$ile.
a) !azuri. Proprietatea anula$il nceteaz n patru cazuri2 confirmarea actului
e'pirarea termenului de prescripie e'tinctiv pentru introducerea aciunii n
anulare;8
respingerea aciunii n anulare admiterea aciunii n anulare;9
. n primeletrei cazuri, transmitorul pierde i virtualitatea de drept pe care o avea, iar
do$"nditorul devine proprietar pur i simplu, consolid"ndu-i dreptul su cu
caracter retroactiv. n ultimul caz, do$"nditorul pierde dreptul su, iar
transmitorul devine proprietar pur i simplu, cu efect retroactiv.
$) +fecte. n cazul confirmrii, actul translativ de proprietate se consolideaz
numai parial, adic numai n raporturile dintre transmitor i do$"nditor. &ctele
#uridice nceiate de transmitor cu terii nu sunt desfiinate retroactiv, in"nd
seama de dispoziiile art. 66=7, alin. : !. civ.2
@Uneori sunt menionate numai confirmarea i expirarea termenului de prescripie pentru ncetarea proprietii anulabile,iar neutilizarea aciunii n anulare n termenul de prescripie ar aea semnificaia unei confirmri prezumate= 6. )afta!8omano, op. cit., p. 10, text i nota 11= %. op, op. cit., p. 1/4.@3Kncetarea proprietii anulabile se produce i ntr!un caz asemntor cu admiterea aciunii n anulare, respecti n ipotezaaa!numitor nuliti amiabile #pentru clasificarea nulitilor n nuliti amiabile i nuliti "udiciare, -. &oroi, op. cit., p. /@0=-(. &eleiu, op. cit., p. //15.
8/10/2019 fileshare_Valeriu Stoica - Drept Civil - Drepturi Reale Principale 2 (cORECTAT).doc
31/840
e'ecutarea voluntar, n forma i epoca determinat de lege, ine loc de renunare
n privina mi#loacelor i e'cepiilor ce puteau fi opuse acestui act, fr a se vtma
ns drepturile persoanelor a treiaA. 4erii ar putea cere ei nii anularea actului pe
calea aciunii o$lice c"t timp actul #uridic al confirmrii nu le este opoza$il ca
urmare, fa de ei, actul translativ se va consolida numai dac ei nii renun la
dreptul de a utiliza aciunea o$lic, precum i dac se respinge aciunea n anulare
sau dac a e'pirat termenul de prescripie.
n urmtoarele dou cazuri - e'pirarea termenului de prescripie sau res-
pingerea aciunii n anulare -, actele #uridice nceiate de transmitor cu terii se
desfiineaz cu efect retroactiv, n timp ce actele #uridice nceiate de do$"nditor se
consolideaz cu acelai efect.
(8;)
n ultimul caz, respectiv admiterea aciunii n anulare, actele #uridice nceiate
de transmitor se consolideaz retroactiv. o$"nditorul pierde nu numai dreptul
su, ci i $eneficiul actelor #uridice de dispoziie nceiate cu terii. !"t privete actelede conservare i de administrare, acestea rm"n vala$ile, cu aceeai motivare ca
i n ipoteza proprietii rezolu$ile. e asemenea, do$"nditorul va rm"ne
$eneficiarul actelor de utilizare a $unului. !"t privete fructele, ele pot fi pstrate de
do$"nditor, dar numai dac nu se rstoarn prezumia de $un-credin. 3ricum,
aceast prezumie este rsturnat n momentul introducerii aciunii n anulare.
o$"nditorul este de la nceput de rea-credin n ipoteza n care actul este anulat
pentru doi sau violen, din partea sa sau din partea unei tere persoane, dar, n
acest ultim caz, numai n msura n care el a cunoscut sau tre$uia i putea s
cunoasc aceast mpre#urare.
(88)
8/10/2019 fileshare_Valeriu Stoica - Drept Civil - Drepturi Reale Principale 2 (cORECTAT).doc
32/840
Capitolul """
Proprietatea comun)
Sec'iunea "
!o'iune +i cauri
!o'iunea de proprietate comun).n situaia proprietii comune, ca i n
ipoteza proprietii condiionale, e'ist mai muli titulari ai dreptului de proprietate
privat. ar, n timp ce n ipoteza proprietii condiionale titularii e'ercit
concomitent i difereniat atri$utele dreptului de proprietate privat, titularii dreptuluide proprietate comun e'ercit aceste atri$ute concomitent i mpreun. ntre ei nu
e'ist o diferen calitativ, ci, cel mult, cum se nt"mpl n cazul proprietii comune
pe cote-pri, o diferen cantitativ. n cazul proprietii comune devlmae nu
e'ist nici mcar o asemenea diferen cantitativ;=.
!iar dac unul sau altul dintre titularii dreptului de proprietate comun ar
e'ercita singur prerogativele acestui drept, el o face nu numai n nume propriu, ci in numele celorlali, pe $aza unei prezumii legale sau simple de mandat.
+'ercitarea concomitent i mpreun a atri$utelor dreptului de proprietate privat
n ipoteza proprietii comune nu presupune o e'ercitare concret de ctre toi
titularii, ci vocaia la o asemenea e'ercitare. Practic, cu sau fr nelegerea prilor,
este posi$il ca aceste atri$ute s fie e'ercitate numai de unul dintre titulari, care
@2(. 'alaurie, %. 7Enes, Droit ciil. %es biens, Defrenois, aris, /00@, p. 1?4= *. %arroumet, Droit ciil. %es &iens. Droitsreels principaux, tome ::, 2me edition, 6conomica, aris, /00, p. 1@ i 1 #acest ultim autor precizeaz c proprietatea
persoanei "uridice este o proprietate indiidual, ntruct exist un singur titular al dreptului de proprietate, dar eoc ideeamai general care subsumeaz noiunii de proprietate colecti i proprietatea persoanelor "uridice, ns doar n msura ncare acestea sunt subiecte colectie de drept= ntr!ader, cum obser n mod "udicios autorul, din momentul n care s!arecunoscut posibilitatea constituirii unei persoane "uridice de ctre o singur persoan fizic sau c(iar de ctre o singur
persoan "uridic nu se mai poate pune semnul egalitii ntre ideea de persoan "uridic i ideea de subiect colecti dedrept5. +otui, proprietatea persoanelor "uridice este uneori priit ca o form de proprietate colecti= 7l. Feill, J. +erre,(. )imler, Droit ciil. %es biens, @e edition, Dalloz, aris, 14?3, p. 2>!>3. 7lteori, noiunea de proprietate colecti esteconsiderat sinonim cu noiunea de proprietate comun= (. 'alaurie, %. 7Enes, op. cit., p. 1?4!/@0= *. %arroumet, op. cit.,
p. 11!1>4.
8/10/2019 fileshare_Valeriu Stoica - Drept Civil - Drepturi Reale Principale 2 (cORECTAT).doc
33/840
lucreaz ns i n numele celorlali, sau ca atri$utele s fie distri$uite ntre titulari,
dar fr a se pierde ideea c fiecare lucreaz i n numele celorlali.
e asemenea, este posi$il ca e'ercitarea, mai restr"ns sau mai e'tins, a
atri$utelor proprietii comune s fie ncredinat unei tere persoane, n calitate de
administrator.
+'ercitarea concomitent i mpreun a atri$utelor dreptului de proprietate
este doar parial atenuat n ipoteza proprietii comune pe cote-pri dac s-a
realizat un parta# de folosin sau dac aceasta se nfieaz ca proprietate
periodic. &ceast atenuare privete numai e'ercitarea atri$utului folosinei, n
msura n care coproprietarii au convenit ca fiecare s e'ercite acest atri$ut ntr-o
anumit unitate de timp.n toate cazurile de proprietate comun, titularii dreptului nu formeaz o
persoan #uridic. ac un grup de persoane $eneficiaz de personalitate #uridic,
dreptul de proprietate se regsete n patrimoniul persoanei #uridice, iar nu n
patrimoniul fiecreia dintre persoanele care s-au asociat pentru a da natere
persoanei #uridice. reptul de proprietate aflat n patrimoniul persoanei
(89)
#uridice este un drept de proprietate pur i simplu, iar nu un drept de proprietate
comun.
Proprietatea comun) +i modalit)'ile *uridice ale patrimoniului. Pro-
prietatea comun este o modalitate #uridic a dreptului de proprietate privat. +a nu
se confund cu modalitile #uridice ale patrimoniului, respectiv cu indi-viziunea,
comunitatea matrimonial sau patrimoniul profesional comun.
n primul caz, dreptul de proprietate privat i $unul care constituie o$iectul
su sunt privite ut singuli.
8/10/2019 fileshare_Valeriu Stoica - Drept Civil - Drepturi Reale Principale 2 (cORECTAT).doc
34/840
n al doilea caz, este vor$a de o mas patrimonial comun, deci de o uni-
versalitate #uridic n sens larg. 3 asemenea universalitate este un ansam$lu de
drepturi i o$ligaii patrimoniale aadar, ea nu se reduce la dreptul de proprietate
asupra unui $un, ci poate s cuprind alte drepturi reale, precum i drepturile de
crean mai mult, ea cuprinde i datorii patrimoniale. >iind vor$a de o modalitate
#uridic a patrimoniului, titularii unor patrimonii diferite e'ercit puteri concurente
asupra masei patrimoniale comune.
ac este privit ut singuli, un anumit drept de proprietate din cadrul uni-
versalitii #uridice apare ca drept de proprietate comun, ntruc"t are mai muli titulari.
u este ns o$ligatoriu ca dreptul de proprietate comun s fie un element
al unei mase patrimoniale comune dec"t n situaia comunitii matrimoniale ncazul dreptului de proprietate comun pe cote-pri, acesta poate s fie un element
al unei mase patrimoniale comune (indiviziune sau patrimoniu profesional comun)
sau poate e'ista ca element integrat direct n universalitatea #uridic a
patrimoniului.
Cauri. Proprietatea comun ca modalitate #uridic a dreptului de proprietateprivat este o categorie general care cuprinde mai multe cazuri.
(8=)
Proprietatea comun pe cote-pri i proprietatea comun devlma sunt
cazurile principale ale proprietii comune. Proprietatea comun devlma este
asociat indisolu$il cu comunitatea matrimonial a soilor. <fel spus, dreptul de
proprietate comun n devlmie nu poate e'ista n mod autonom, ci numai n
cadrul acestei comuniti matrimoniale. n prezent, nu e'ist un alt caz de
proprietate devlma n afar de proprietatea comun a soilor.
8/10/2019 fileshare_Valeriu Stoica - Drept Civil - Drepturi Reale Principale 2 (cORECTAT).doc
35/840
-a afirmat uneori c proprietatea devlma i are izvorul nu numai n lege, ci
i n convenia prilor;7. &ceast opinie nu poate fi mprtit de lege lata, ntruc"t
dreptul de proprietate privat, ca drept real, are un anumit coninut #uridic i
anumite forme recunoscute prin lege. !a urmare, modalitile #uridice ale dreptului de
proprietate e'ist numai n msura n care sunt recunoscute de legiuitor. esigur,
n concret, naterea acestor modaliti #uridice poate s fie rezultatul unui act
#uridic, dar prile, prin voina lor, nu pot institui alte modaliti #uridice ale dreptului
de proprietate dec"t acelea recunoscute prin lege. n Proiectul !odului civil este ns
recunoscut e'pres posi$ilitatea naterii proprietii devlmae n temeiul unui act
#uridic astfel, potrivit art. 9:; din Proiect, al %egii nr. 124 din />octombrie 144>, publicat n 'onitorul oficial al 8omniei, artea :, nr. /44 din noiembrie 144>, modificat i aplicat
prinL rdonana de urgen a -uernului nr. 1 din /@ ianuarie 144? pentru modificarea articolului 4 din %egea fonduluifunciar nr. 1?C1441, republicat, publicat n 'onitorul oficial al 8omniei, artea :, nr. /2 din /2 ianuarie 144?, aprobat
prin %egea nr. /1? din /3 noiembrie 144? priind aprobarea rdonanei de urgen a -uernului nr. 1C144? pentrumodificarea articolului 4 din %egea fondului funciar nr. 1?C1441, republicat, publicat n 'onitorul oficial al 8omniei,artea :, nr. 3@ din /2 noiembrie 144?= %egea nr. 3 din / martie 144? priind circulaia "uridic a terenurilor, publicat n'onitorul oficial al 8omniei, artea :, nr. 10/ din martie 144?= rdonana de urgen a -uernului nr. 14 din 1octombrie 1444 priind aprobarea primei de @00 leiCHg productorilor agricoli pentru grul de panificaie lirat din recoltaanului 1444, destinat consumului intern, publicat n 'onitorul oficial al 8omniei, artea :, nr. 301 din 1? octombrie 1444=%egea nr. 1 din 11 ianuarie /000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole i celor forestiere,solicitate potriit preederilor %egii fondului funciar nr. 1?C1441 i ale %egii nr. 124C144>, publicat n 'onitorul oficial al8omniei, artea :, nr. ? din 1/ ianuarie /000= %egea nr. /13 din /@ aprilie /001 priind administraia public local,
publicat n 'onitorul oficial al 8omniei, artea :, nr. /0 din /@ aprilie /001= rdonana de urgen a -uernului nr. 10/din /> iunie /001 priind modificarea i completarea %egii nr. 1C/000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupraterenurilor agricole i celor forestiere, solicitate potriit preederilor %egii rondului funciar nr. 1?C1441 i ale %egii nr.124C144>, precum i modificarea i completarea %egii nr. 1?C1441, republicat, publicat n 'onitorul oficial al 8omniei,artea :, nr. @30 din /4 iunie /001= %egea nr. 33 din 1> octombrie /001 pentru completarea art. @2 din %egea fonduluifunciar nr. 1?C1441, publicat n 'onitorul oficial al 8omniei, artea :, nr. 234 din 14 octombrie /001= 9otrrea
8/10/2019 fileshare_Valeriu Stoica - Drept Civil - Drepturi Reale Principale 2 (cORECTAT).doc
36/840
(87)
nr. 6 din 66 ianuarie : pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra
terenurilor agricole i celor forestiere, solicitate potrivit prevederilor @egii fondului
funciar nr. 6*C6116 i ale @egii nr. 6=1C6117;1, n dispoziiile art. :=, alin.
(8*)
:6din acest ultim act normativ se precizeaz e'pres c este vor$a de o proprietate
comun pe cote-pri cu caracter forat, iar nu de devlmie.-uernului nr. 11>/ din /1 noiembrie /001 pentru aprobarea 8egulamentului priind procedura de constituire, atribuiile ifuncionarea comisiilor pentru stabilirea dreptului de proprietate priat asupra terenurilor, a modelului i modului deatribuire a titlurilor de proprietate, precum i punerea n posesie a proprietarilor, publicat n 'onitorul oficial al 8omniei,artea :, nr. ?/4 din /1 decembrie /001= %egea nr. 00 din 1> iunie /00/ pentru aprobarea rdonanei de urgen a-uernului nr. 10/C/001 priind modificarea i completarea %egii nr. 1C/000 pentru reconstituirea dreptului de proprietateasupra terenurilor agricole i celor forestiere, solicitate potriit preederilor %egii fondului funciar nr. 1?C1441 i ale %egiinr. 124C144>, precum i modificarea i completarea %egii nr. 1?C1441, republicat, publicat n 'onitorul oficial al8omniei, artea :, nr. 4/ din 4 iulie /00/= %egea nr. /> din 14 iulie /003 priind reforma n domeniile proprietii i
"ustiiei, precum i unele msuri adiacente, publicat n 'onitorul oficial al 8omniei, artea :, nr. 23@ din // iulie /003=%egea nr. @3? din 2 decembrie /003 pentru modificarea anexei nr. 1 la %egea fondului funciar nr. 1?C1441, publicat n'onitorul oficial al 8omniei, artea :, nr. 1.102 din > decembrie /003= rdonana de urgen a -uernului nr. /04 din //
decembrie /003 pentru modificarea i completarea unor acte normatie din domeniul proprietii, publicat n 'onitoruloficial al 8omniei, artea :, nr. 1.14 din @0 decembrie /003= %egea nr. /2@ din /> iunie /002 priind aprobareardonanei de urgen a -uernului nr. /04C/003 pentru modificarea i completarea unor acte normatie din domeniul
proprietii, publicat n 'onitorul oficial al 8omniei, artea :, nr. 3>/ din @ iulie /002.@4ublicat n 'onitorul oficial al 8omniei, artea :, nr. ? din 1/ ianuarie /000, modificat prinL rdonana de urgen a-uernului nr. 10/ din /> iunie /001 priind modificarea i completarea %egii nr. 1C/000 pentru reconstituirea dreptului de
proprietate asupra terenurilor agricole i celor forestiere, solicitate potriit preederilor %egii fondului funciar nr. 1?C1441 iale %egii nr. 124C144>, precum i modificarea i completarea %egii nr. 1?C1441, republicat, publicat n 'onitorul oficial al8omniei, artea :, nr. @30 din /4 iunie /001= %egea nr. 00 din 1> iunie /00/ pentru aprobarea rdonanei de urgen a-uernului nr. 10/C/001 priind modificarea i completarea %egii nr. 1C/000 pentru reconstituirea dreptului de proprietateasupra terenurilor agricole i celor forestiere, solicitate potriit preederilor %egii fondului funciar nr. 1?C1441 i ale %egiinr. 124C144>, precum i modificarea i completarea %egii nr. 1?C1441, republicat, publicat n 'onitorul oficial al8omniei, artea :, nr. 4/ din 4 iulie /00/= %egea nr. /0 din /2 mai /00 priind modi ficarea art. @2 din %egea nr. 1C/000
pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole i celor forestiere, solicitate potriit preederilor%egii fondului funciar nr. 1?C1441 i ale %egii nr. 124C144>, publicat n 'onitorul oficial al 8omniei, artea :, nr. >@ din/2 mai /00= %egea nr. /> din 14 iulie /003 priind reforma n domeniile proprietii i "ustiiei, precum i unele msuriadiacente, publicat n 'onitorul oficial al 8omniei, artea :, nr. 23@ din // iulie /003= rdonana de urgen a -uernuluinr. 1/> din 13 septembrie /003 priind modificarea art. @@ alin. #15 din %egea nr. 1C/000 pentru reconstituirea dreptului de
proprietate asupra terenurilor agricole i celor forestiere, solicitate potriit preederilor %egii fondului funciar nr. 1?C1441 iale %egii nr. 124C144>, precum i a art. ::: al titlului G: din %egea nr. />C/003 priind reforma n domeniile proprietii i
"ustiiei, precum i unele msuri adiacente, publicat n 'onitorul oficial al 8omniei, artea :, nr. ?31 din /1 septembrie/003= rdonana de urgen a -uernului nr. 1@4 din 3 octombrie /003 priind administrarea pdurilor din 8omnia,
publicat n 'onitorul oficial al 8omniei, artea :, nr. 4@4 din /0 octombrie /003= %egea nr. @? din 1 martie /002 pentruaprobarea rdonanei de urgen a -uernului nr. 1@4C/003 priind administrarea pdurilor din 8omnia, publicat n'onitorul oficial al 8omniei, artea :, nr. /02 din 2 martie /002. ? *. &rsan, op. cit., p. 1??.
8/10/2019 fileshare_Valeriu Stoica - Drept Civil - Drepturi Reale Principale 2 (cORECTAT).doc
37/840
Proprietatea comun devlma aparine mai multor titulari, dar unitatea
material a $unului corporal care constituie o$iectul proprietii este du$lat de o
unitate intelectual a dreptului. <fel spus, nu numai c $unul corporal nu este
divizat material, dar nici dreptul de proprietate privat nu este frac-ionat ntre titularii
si. &cetia e'ercit concomitent i mpreun atri$utele dreptului, av"nd aceeai
calitate, fr nicio diferen cantitativ.
n cazul proprietii comune pe cote-pri, dei $unul care formeaz o$iectul
dreptului nu este divizat, totui, dreptul de proprietate este fracionat ntre titularii
si. +'ist o unitate material a $unului corporal, dar ea nu este nsoit de o unitate
intelectual a dreptului. 4itularii e'ercit concomitent i mpreun atri$utele
dreptului, dar, dei au aceeai calitate, ei sunt difereniai prin cantitatea din dreptcare aparine fiecruia.
@a r"ndul su, dreptul de proprietate comun pe cote-pri se difereniaz n
funcie de posi$ilitatea parta#rii. n msura n care poate nceta prin parta# #udiciar,
proprietatea comun pe cote-pri este o$inuit. ac nu poate nceta prin parta#
#udiciar, proprietatea comun pe cote-pri este forat.
Proprietatea comun pe cote-pri are o nfiare particular n cazul pro-prietii periodice.
Sec'iunea a ""a
Dreptul de proprietate comun) pe cotep)r'i. Caracteriare /eneral) +i
cauri
!o'iunea de proprietate comun) pe cotep)r'i. !atur) *uridic). Pro-
prietatea comun pe cote-pri aparine mai multor titulari, fiecare av"nd o cot-
parte sau o fracie din dreptul de proprietate, fr ca $unul corporal care formeaz
o$iectul acestui drept s fie divizat material. ac fiecare persoan ar e'ercita un
8/10/2019 fileshare_Valeriu Stoica - Drept Civil - Drepturi Reale Principale 2 (cORECTAT).doc
38/840
drept e'clusiv asupra unei pri materiale determinate dintr-un $un, fiecare ar avea
un drept de proprietate pur i simplu, fiind deci e'clus
(81)
ideea de proprietate comun pe cote-pri. &adar, dreptul de proprietate comun
pe cote-pri se caracterizeaz prin dou trsturi eseniale2 ca element intelectual,
dreptul este divizat ntre titularii si, fiecare av"nd o cot-parte sau o fracie din
drept $unul corporal care formeaz o$iectul dreptului rm"ne unitar, nedivizat,
astfel nc"t cotele-pri din drept ale titularilor se nt"lnesc asupra oricreia dintre
cele mai mici particule materiale ale $unului8.&ceast a doua trstur e'plic de ce dreptul de proprietate comun pe cote-
pri, n forma lui tipic, are ntotdeauna ca o$iect un $un corporal. umai n
legtur cu un astfel de $un s-ar putea pune pro$lema unitii sau a mpririi lui
materiale86.
0*. )ttescu, Drept ciil. ersoana fizic. ersoana "uridic. Drepturile reale, 6ditura Didactic i edagogic, &ucureti,14>0, p. 241. 7ceast formulare este nuanarea ideii potriit creia ;trebuie s se neleag dreptul fiecrui coproprietar ca
loind fiecare molecul a lucrului i ntlnind dreptul coproprietarilor si pentru cotitatea care aparine acestora< #'.laniol, -. 8ipert, +rite elementaire de droit ciil, tome premier, %ibrairie -enerale de Droit et de $urisprudence, aris,14/?, p. ?/? ! trad. ns.5. Kn acelai sens, n practica "udiciar s!a artat c drepturile coproprietarilor ;se manifest printr!ogeneralizare a drepturilor fiecruia n fiecare molecul a bunului indiiz< #+rib. )uprem, col. ci., dec. nr. /4C143@, n*ulegere de decizii... 143/!143, ol. :, p. 25.1 Desigur, nu este exclus ca un drept real asupra unui bun incorporai s aib mai muli titulari #pentru drepturile realeasupra bunurilor incorporale, a se edea supra, nr. @4!/5. 8egulile aplicabile dreptului de proprietate comun pe cote!pri
pot fi aplicate ns numai n msura n care ele nu intr n contradicie cu natura bunului incorporai i cu normele speciale.Kn orice caz, ntr!o asemenea ipotez, cotele!pri din drept sunt i cote!pri din bun ct timp i dreptul, i obiectul dreptuluisunt realiti intelectuale, iar nu materiale. De exemplu, fondurile de inestiii, indiferent dac sunt calificate cauniersaliti "uridice sau ca uniersaliti de fapt, sunt bunuri incorporale, iar inestitorii au calitatea de copro prietari,fiecare and o cot!parte #un numr de uniti de fond sau titluri de participare5 din fondul de inestiii, proporional cucontribuia sa atestat n certificatul de inestitor= dar, dei fondurile de inestiii nu au personalitate "uridic, ele suntsupuse unei reglementri legale foarte stricte, iar administrarea lor se face prin intermediul unor societi comercialespecializate #societi de administrare a inestiiilor5, a cror actiitate este urmrit de autoriti publice de reglementare isupraeg(ere= n acest sens, a se edea dispoziiile art. ??!41 i 11> din %egea nr. /4> din /? iunie /00 priind piaa decapital #publicat n 'onitorul oficial al 8omniei, artea :, nr. 3>1 din /4 iunie /00, modificat prin %egea nr. /0? din /4iunie /003 pentru modificarea art. /?3 din %egea nr. /4>C/00 priind piaa de capital, publicat n 'onitorul oficial al8omniei, artea :, nr. 3>? din 3 iulie /003, prin rdonana -uernului nr. 1 din 1 iulie /003 priind reglementarea unormsuri financiare, publicat n 'onitorul oficial al 8omniei, artea :, nr. 2>> din /? iulie /003 i prin %egea nr. 4> din /3aprilie /002 pentru aprobarea rdonanei -uernului nr. 1C/003 priind reglementarea unor msuri financiare, publicat n'onitorul oficial al 8omniei, artea :, nr. @>3 din / mai /0025= dei este orba de o coproprietate, titularii dreptului nu au,
practic, niciun atribut priind gestionarea fondului= din aceast cauz, s!a spus c exist dou trsturi definitorii ale acestorfonduriL proprietatea colecti i gestiunea unic i autonom #a se edea (. 'alaurie, %. 7Enes, op. cit., p. //4 i /@05.Kntruct fondurile de inestiii pot aea nu numai acti, ci i pasi, conform art. ?0, alin. / din %egea nr. /4>C/00, ele sunt
8/10/2019 fileshare_Valeriu Stoica - Drept Civil - Drepturi Reale Principale 2 (cORECTAT).doc
39/840
(9)
&adar, n cazul dreptului de proprietate comun pe cote-pri, titularii
e'ercit concomitent i mpreun atri$utele dreptului, dar, dei nu e'ist o diferen
calitativ ntre ei, ei sunt difereniai su$ aspect cantitativ n sensul c fiecare are o
cot-parte sau o fracie din drept, iar nu n sensul c unul ar avea o cot-parte mai
mare dec"t cellalt sau ceilali din dreptul respectiv. <fel spus, ciar dac sunt egale
cotele-pri din drept, diferenierea cantitativ e'ist prin nsi divizarea dreptului.
&ceast divizare se e'prim, de regul, fie prin procente (;D, 89D etc), fie prin
fracii (6C9, ;C6= etc). n mod e'cepional, aceast divizare este e'primat prinunitile de timp n care titularii dreptului au acces la folosina $unului.
4ocmai pentru c aceast divizare privete dreptul de proprietate ca element
intelectual, iar nu $unul corporal care constituie o$iectul su, cotele-pri sunt ideale
i a$stracte. n concepia potrivit creia dreptul de proprietate se confund cu
$unul care constituie o$iectul su se face totui distincie ntre prile materiale ale
$unului i cotele-pri ideale i a$stracte din $un8:
dar, n msura n care dreptul deproprietate este neles ca realitate intelectual diferit de $unul corporal care
constituie o$iectul su, este suficient referirea la cotele-pri din drept, fr a se
mai preciza caracterul lor ideal i a$stract, ntruc"t nsui dreptul de proprietate este
o realitate ideal i a$stract8;.
mai degrab uniersaliti "uridice dect uniersaliti de fapt. Kn msura n care sunt uniersaliti "uridice, fondurile deinestiii apar ca o modalitate "uridic a patrimoniului./*. 7ubrE, *. 8au, *ours de droit ciil frangais, tome deuxieme, *osse, 'arc(al et &iliard, :mprimeurs!6diteurs, aris,1?24, p. 0@!04 #autorii precizeaz c, dei cotele!pri sunt din bun, ele au o natur pur intelectual, adic sunt ideale iabstracte5= %. $osserand, *ours de droit ciil positifranais, tome premier, @emeedition, 8ecueil )ireE, aris, 14@?, p. 44@#autorul consider c fiecare coproprietar are asupra cotei sale pri ;un eritabil drept de proprietate, deci un drept real< !trad. ns5.@7adar, dei este concordant cu ideea lui %. $osserand citat n nota precedent, totui, este inadecat formulareacuprins n art. 4/, alin. 1 din roiectul *odului ciil, potriit creia ;Jiecare coproprietar este proprietarul exclusi al uneicote!pri ideale din bun
8/10/2019 fileshare_Valeriu Stoica - Drept Civil - Drepturi Reale Principale 2 (cORECTAT).doc
40/840
&stfel neleas, coproprietatea este, ca natur #uridic, un caz de proprietate
comun, modalitate a dreptului de proprietate privat.
&ceast concepie clasic a coproprietarii, inspirat din dreptul roman88,
e'prim viziunea individualist asupra dreptului de proprietate care se afl la
$aza !odului civil francez si a !odului civil rom"n.
(96)
4ocmai pentru c este considerat, de regul, ca o stare temporar,
coproprietatea nu a fost organizat din punct de vedere #uridic dec"t n situaii de
e'cepie, c"nd are caracter forat. impotriv, coproprietatea o$inuit, fiind oform tranzitorie a dreptului de proprietate privat, nu a fost organizat #uridic,
ceea ce e'plic aspectele i$ride, dar complementare ale acestei modaliti. &stfel,
aspectul colectiv sau concurenial, care pune n eviden stp"nirea n comun a
$unului care formeaz o$iectul coproprietii, coe'ist cu elementul individual sau
fracional, care deriv din apartenena unei cote-pri ideale i a$stracte din drept la
patrimoniul unuia sau altuia dintre coproprietari89
.&ceast nelegere este posi$il ns numai dac se face distincie ntre dreptul
de proprietate i $unul care constituie o$iectul su. !oncepia inspirat din
dreptul roman, care pune semnul egalitii ntre dreptul de proprietate i $un, face
dificil nelegerea diferenierii dintre unitatea material a $unului i fracionarean %egea celor M:: +able, a fost consacrat caracterul temporar al indiiziunii #communio incidens5, prin recunoatereadreptului fiecrui motenitor de a exercita o aciune n parta" "udiciar, denumit actio familiae (erciscundae= aceast tendinindiidualist a fost accentuat n ultima faz de eoluie a dreptului roman= aceeai tendin indiidualist a nlocuit nec(iul drept francez spiritul comunitar al indiiziunii, pregtind terenul pentru consacrarea concepiei indiidualiste n*odul ciil al lui Napoleon. *. 7ubrE, *. 8au, op. cit., p. 0@, nota /= autorii precizeaz c ;ec(ii autori germani calificaucondo!minium pro diiso, el "uris romani #'iteigent(um5 prin opoziie cu condominium pro indiiso, el "uris germanici#-esammteigentum5, expresii de care se sereau pentru a desemna coproprietatea n irtutea creia fiecare dintre comunitieste considerat ca proprietar n solidum al totalitii obiectului indiiz, cu excepia restriciilor la care exerciiul dreptuluisu se gsete irtual supus prin prezena i drepturile coproprietarilor< ! trad. ns. . J. -irard, 'anuel elementaire de droitromain, 7rt(ur 8ousseau 6diteur, aris, 1402, p. 2/2!2/?= :. *. *tuneanu, *urs elementar de drept roman, ed. a ::!a,6ditura *artea 8omneasc, &ucureti, 14/, p. 142!144, 3/4 i 3@0= *.)t. +omulescu, Drept priat roman, Uniersitateadin &ucureti, &ucureti, 14>@, p. /1> i /1?= $. %. &ergel, '. &rusc(i, ). *ima!monti, +rite de droit ciil sous la directionde $acues -(estin. %es biens, %ibrairie -enerale de Droit et de $urisprudence, aris, /000, p. 2>!24= $.!(. %eE, 7.*astaldo, 9istoire du droit ciil, Dalloz, aris, /00/, p. ?01= (. 'alaurie, %. 7Enes, op. cit., p. 14/.3-. *ornu, Droit ciil. :ntroduction. %es personnes. %es biens, 10eedition, 'ontc(restien, aris, /001, p. 41!4@.
8/10/2019 fileshare_Valeriu Stoica - Drept Civil - Drepturi Reale Principale 2 (cORECTAT).doc
41/840
intelectual a dreptului. istincia dintre dreptul de proprietate i $unul care
constituie o$iectul su permite e'plicarea at"t a e'istenei unor cote-pri din drept,
fiecare aparin"nd patrimoniului unuia dintre titulari, c"t i posi$ilitatea nt"lnirii
acestor cote-pri din drept asupra oricreia dintre particulele materiale din $un. e
asemenea, aceast distincie e'plic de ce $unul nu poate s fac parte din
patrimoniile coproprietarilor n fiecare dintre aceste patrimonii intr numai o cot-
parte determinat din dreptul de proprietate. in aceast perspectiv, fiecare
coproprietar rm"ne un proprietar.
4ocmai pentru c nu este eliminat aspectul individual sau fracional titularii
dreptului de proprietate comun pe cote-pri nu alctuiesc o persoan #uridic.
ar acest aspect individual sau fracional nu tre$uie s duc la con-
(9:)
fundarea coproprietii cu dezmem$rmintele dreptului de proprietate. >iecare
coproprietar are o cot-parte din dreptul de proprietate, iar nu un
dezmem$rm"nt al proprietii. repturile coproprietarilor sunt de aceeai natur,iar nu de o natur diferit.
!a urmare, de regul, fiecare coproprietar are acces la e'ercitarea tuturor
atri$utelor dreptului de proprietate. umai ca e'cepie coproprietatea este organizat
#uridic, astfel nc"t, fr a se nega accesul fiecrui coproprietar la aceast e'ercitare,
totui acest acces nu mai este ntotdeauna direct, ci, de cele mai multe ori, mediat8=.
<fel spus, regula unanimitii funcioneaz, cu puine corecii, n ipoteza
coproprietii o$inuite.
En ipoteza coproprietii forate, coreciile regulii unanimitii sunt mai
numeroase sau aceast regul este nlocuit cu principiul ma#oritii. %ai mult, ciar
n ipoteza coproprietii o$inuite a aprut necesitatea unei organizri #uridice mai
2-. *ornu, op. cit., p. 4/ i 4@= (. 'alaurie, %. 7Enes, op. cit.,p741.
8/10/2019 fileshare_Valeriu Stoica - Drept Civil - Drepturi Reale Principale 2 (cORECTAT).doc
42/840
nuanate, care impune intervenia legiuitorului87. ar aceast intervenie nu tre$uie s
duc n niciun caz la a$andonarea ideii preeminenei dreptului de proprietate privat,
ca drept e'clusiv, nfiat, de regul, ntr-o form pur i simpl i la generalizarea
proprietii comune pe cote-pri. tarea normal a dreptului de proprietate privat
rm"ne forma sa pur i simpl. n plus, ciar meninerea strii de coproprietate
i organizarea legal sau convenional a acesteia sunt, p"n la urm, tot
e'presia unor interese private.
Coproprietate +i indiviiune.reptul de proprietate comun pe cote-pri
este denumit prescurtat coproprietate. eseori, nu se face distincie ntre
coproprietate i indiviziune, termenii fiind considerai sinonimi. <eori, se
(9;)
apreciaz c dreptul de proprietate comun pe cote-pri are ca o$iect un $un
individual determinat, iar indiviziunea are ca o$iect o universalitate de $unuri8*.
%ai precis, indiviziunea are ca o$iect o universalitate de drepturi i o$ligaiipatrimoniale. &stfel neleas, indiviziunea este o modalitate a patrimoniului n
msura n care nu a operat confuziunea dintre drepturile i o$ligaiile proprii ale
erezilor i cele do$"ndite de la defunct.
>*odul ciil francez a fost modificat prin %egea din @1 decembrie 14>2, care a introdus un regim legal i un regimconenional al indiiziunii #7l. Feill, J. +erre, (. )imler, op. cit., p. ?/!?3= $. %. &ergel, '. &rusc(i, ). *imamonti, op.cit., p. >2!>?= *. %arroumet, op. cit., p. 1>!145. Urmnd aceast tendin, n roiectul *odului ciil, mai multe texte#art. 4/!30@5 reglementeaz coproprietatea obinuit prin norme referitoare la ntinderea cotelor!pri, la repartizarea
beneficiilor i a sarcinilor ntre coproprie tari, la exercitarea n comun a dreptului de folosin, la fructele i eniturilebunului comun, la dreptul la restituirea c(eltuielilor, la parta"ul de folosin, la actele de conserare, de administrare i dedispoziie i la exerciiul drepturilor procesuale de ctre coproprietari. :nterenia legiuitorului a fost precedat de criticadoctrinar a sistemului iniial adoptat n *odul ciil francez i n *odul ciil romn= aceast critic, formulat n doctrinafrancez i n doctrina romn, a fost inspirat de concepia german asupra aa!numitei proprieti n mini comune ! zurgesamtem 9and !, care accentueaz aspectul colecti al proprietii, punnd n umbr aspectul indiidual= cum s!a obserat,s!a putut astfel construi ;o teorie a indiiziunii la mi"locul drumului dintre indiiziunea foarte indiidualist din *odul ciili personalitatea moral< #$.%. &ergel, '. &rusc(i, ). *imamonti, op. cit., p. >05.?-.N. %uescu, op. cit., p. @30, text i notele 1 i /= *. )ttescu, op. cit., p. 24/= *. )ttescu, *. &rsan, Drept ciil.Drepturile reale, Uniersitatea din &ucureti, 14??, p. 1>>= '.N. *ostin, op. cit., p. /3/ i /3@= *. &rsan, op. cit., p. 124= %.op, op. cit., p. 1@0 i 1@1.
8/10/2019 fileshare_Valeriu Stoica - Drept Civil - Drepturi Reale Principale 2 (cORECTAT).doc
43/840
istincia dintre coproprietate i indiviziune se #ustific81, fr a nltura ns
asemnarea dintre aceste dou noiuni. Pe de o parte, o$iectul specific al
indiviziunii determin particulariti importante n legtur cu e'ercitarea puterii
comune a titularilor patrimoniilor diferite asupra masei succesorale n plus,
(98)
sistarea indiviziunii prin parta# este o operaiune comple', ntruc"t are n vedere
un ansam$lu de drepturi i o$ligaii patrimoniale, iar nu un singur drept de proprietate
asupra unui $un individual determinat. Pe de alt parte, dincolo de aceste
particulariti, coproprietatea se aseamn cu indiviziunea pentru c i ntr-un caz,i ntr-altul este vor$a de mai muli titulari, fiecare av"nd o cot-parte ideal i
a$stract fie dintr-un drept de proprietate, fie dintr-o mas patrimonial.
ac ns nu a operat separaia de patrimonii ca urmare a acceptrii su$
$eneficiu de inventar sau a interveniei creditorilor, creanele i datoriile din masa
succesoral nu numai c se divid de drept, de regul, dar se i contopesc n
patrimoniile erezilor. n aceast ipotez, indiviziunea este compus numai dindrepturi reale i apare mai degra$ ca o sum de drepturi reale comune pe cote-
pri dec"t ca o modalitate #uridic a patrimoniului. in aceast perspectiv,
indiviziunea poate fi privit ca o universalitate de fapt, iar nu ca o universalitate
#uridic.
!iar n ipoteza n care a operat separaia de patrimonii, fiecare drept real
aflat n masa succesoral este unul pe cote-pri, iar dreptul de proprietate se
nfieaz ca drept de proprietate comun pe cote-pri. Iat de ce, n aceast
ipotez, e'ist o du$l perspectiv, una asupra universalitii #uridice, care este
4Kn doctrina francez, pentru a distinge ntre coproprietate i indiiziune s!a recurs la alte criterii= astfel, indiiziunea ar fi ostare obligatorie, independent de oina prilor, n timp ce coproprietatea ar fi o stare oluntar. Dintr!un alt punct deedere, indiiziunea ar fi o stare temporar, n timp ce coproprietatea este organizat ca o stare definiti #7l. Feill, J.+erre, (. )imler, op. cit., p. ?0= autorii apreciaz c aceste dou criterii, ca i criteriul obiectului, sunt nereleante i nu
"ustific nlturarea sinonimiei termenilor coproprietate i indiiziune5.
8/10/2019 fileshare_Valeriu Stoica - Drept Civil - Drepturi Reale Principale 2 (cORECTAT).doc
44/840
neleas ca un $un incorporai, i alta asupra fiecrui drept real care are ca o$iect un
$un corporal privit ut singuli. e nelege astfel mai $ine de ce numai n cazul
coproprietii ideea divizrii intelectuale a dreptului este du$lat de ideea unitii
materiale a $unului corporal, n timp ce, n cazul indiviziunii, divizarea intelectual a
universalitii #uridice nu mai poate fi nsoit de ideea unitii materiale a ntregii
universaliti, ntruc"t aceast universalitate nu este un $un corporal.
n lumina acestor consideraii, ciar dac n legislaie, n doctrin i n
#urispruden termenii coproprietate i indiviziune sunt de multe ori folosii ca
termeni sinonimi, distincia conceptual dintre aceti termeni rm"ne n continuare
vala$il9.
(99)
%utatis mutandis, aceste consideraii sunt vala$ile i n legtur cu
corelaia dintre coproprietate i patrimoniul profesional comun.
Coproprietate +i coposesiune.!oproprietatea sau proprietatea comunpe cote-pri nu se confund cu coposesiunea. <fel spus, puterea de drept nu
se confund cu puterea de fapt. !oposesiunea este manifestarea e'terioar,
o$iectivarea atri$utelor dreptului de proprietate comun pe cote-pri. &ceast
o$iectivare are aspecte particulare tocmai pentru c dreptul are mai muli ti-
tulari. e regul, coposesiunea aparine ciar coproprietarilor, dar este posi$il
ca alte persoane dec"t acetia s apar n calitatea de coposesori. ntr-o
asemenea situaie, puterea de drept i puterea de fapt aparin unor persoane
diferite. &stfel se e'plic de ce este posi$il uzucaparea cotelor-pri din dreptul
30N. Deaconu, ;Dreptul de proprietate comun pe cote!pri ! indiiziune iCsau coproprietate
8/10/2019 fileshare_Valeriu Stoica - Drept Civil - Drepturi Reale Principale 2 (cORECTAT).doc
45/840
de proprietate. e asemenea, se e'plic posi$ilitatea intervertirii precaritii n
posesie n persoana unuia dintre coposesori, in"nd seama c fiecare
coposesor are du$la calitate de posesor i detentor precar. +'istena acestei
du$le caliti nu tre$uie s duc ns la concluzia c posesia fiecrui coposesor
ar fi afectat de un aa-numit viciu al ecivocului. n realitate, se prezum c
fiecare coproprietar este, n raport cu cotele-pri din drept ale celorlali
coproprietari, un detentor precar. !"t timp nu s-a rsturnat aceast prezumie,
adic nu s-a fcut dovada intervertirii precaritii n posesie, calitatea de detentor