Embed Size (px)
Citation preview
RESEARCH
WARSZAWAOFFICE MARKET Q3 2017 / RYNEK BIUROWY III KW. 2017
Total stock:
5.22m sq m
New supply (Q1-Q3 2017):
205,000 sq m
in 15 projects
Take-up (Q1-Q3 2017):
590,000 sq m
Office space under construction:
820,000 sq m
Vacancy rate:
12.9%
OFFICE MARKETIN WARSAW
2
The first three quarters of 2017 saw: • decrease of vacancy rate;• strong take-up;• commencement of numerous new office projects.
Since the beginning of the year, fifteen office
buildings with a total area of 205,000 sq m
have been delivered to the market. In line with
developers’ schedules, about 104,000 sq m is
planned to be completed by the end of 2017
and, if deadlines are met, new supply at the
end of 2017 will be comparable to the annual
average new supply noted from 2012-2016
(305,000 sq m). Over 80% of the new supply
completed was in non-central locations. In Q3
2017, three office buildings were delivered:
West Station II (35,000 sq m, HB Reavis), D48
(23,400 sq m, Penta Investments) and Wronia
31 (14,000 sq m, Ghelamco Poland). In the
same time period, construction of five new
office buildings totalling 140,000 sq m
commenced. As a result, at the end of
September 2017, there was around 820,000
sq m of office space under construction. Such
a large volume has not been recorded in the
Warsaw office market before.
Over 70% of new supply under construction is
situated in central locations. Dynamic
development is observed especially in the
vicinity of the Daszynski roundabout, where
about 255,000 sq m is under construction,
constituting nearly 31% of the total office
space under construction in Warsaw. The
largest projects under construction in this area
include; Skyliner (43,600 sq m, Karimpol
Polska), the Generation Park complex
(buildings Y – 42,000 sq m, X - 20,300 sq m,
Skanska Property Poland), Spinnaker Tower
(40,000 sq m, Ghelamco Poland) or Warsaw
HUB (76,000 sq m, Ghelamco Poland).
Strong take-up is still observed in the Warsaw
office market, with the level in the first three
quarters of 2017, reaching almost 590,000 sq
m. This result was only 17% lower than the
average annual demand registered from
2012-2016. Between January and September
2017, the strongest leasing activity was
recorded in central locations, in the Służewiec
area and along the Jerozolimskie Corridor.
New lease agreements in existing buildings
accounted for 45% of the take-up volume,
CHART 1Net absorption, annual supply and vacancy rate on the Warsaw office market 2008 - 2018f
Annual supply Net absorption Vacancy rate
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017f 2018f
450 000 —
400 000 —
350 000 —
300 000 —
250 000 —
200 000 —
150 000 —
100 000 —
50 000 —
sq m 0—
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
12.6% (f)
Source: Knight Frank, PORFf - forecast
OFFICE MARKET IN WARSAW RESEARCH
while pre-lease transactions represented 17%
of all agreements. The remaining take-up
volume consisted of renewals – 25% and
expansions - 13%. The largest lease
agreements included the renewal of the
Millenium Bank lease agreement in Harmony
Office Center (18,300 sq m), the pre-let
agreement of Citi Service Center Poland in
Generation Park X (13,600 sq m), the renewal
and expansion of AstraZeneca in Postępu 14
(13,200 sq m) and a new lease for Nokia in
Domaniewska Office Hub (6,200 sq m).
Since the beginning of the year, a decrease in
vacancy rate has been observed in Warsaw,
which was at the level of 12,9% (672,000 sq m
of available office space) at the end of Q3 2017.
After a few years of steady increase in vacancy
rate, we can now observe a clear inversion of
this trend. When compared to the previous
quarter, the vacancy rate in Warsaw
decreased by 1 pp. (a 0.3 pp. decrease in
central locations). In relation to the analogical
period of 2016 , the vacancy rate decreased
by 1.7 pp. (3.1 pp in central locations). The
vast majority of vacant space was offered in
central locations – 220,000 sq m and in the
Służewiec area – 211,000 sq m. The decline of
the vacancy rate was influenced by significant
net absorption, which exceeded 251,000 sq
m after three quarters of 2017 and was for
17% higher than annual average net
absorption registered in 2012-2016. This
confirms the growing demand for office space
in Warsaw. In consequence, taking into
consideration the strong take-up and
developers’ plans concerning new projects, a
further decrease of vacancy rate is expected in
the forthcoming quarters.
At the end of Q3 2017, asking rents in most
locations in the Warsaw office market have
remained stable. At the end of September, the
asking rents in prime buildings in the Central
Business District ranged between EUR 20-23
per sq m per month, while asking rents in other
central locations varied from EUR 13 to EUR
21 per sq m per month. The asking rents in
buildings outside the city centre were quoted
between EUR 10.5-16.5 per sq m per month.
Effective rents remained lower than the asking
level by 15-25%.
3
CHART 2Supply under construction by location and planning completion dateQ3 2017
CBD
City C
entre
Służew
iec
Mokot
ów East
Jero
zolim
skie
Corrid
or Other
400 000 —
300 000 —
200 000 —
100 000 —
sq m 0—
2017 2018 2019 2020
Source: Knight Frank
CHART 3Take-up in Warsaw2012 - Q3 2017
2012 2013 2014 2015 2016 Q1-Q3 2017
900 000 —
800 000 —
700 000 —
600 000 —
500 000 —
400 000 —
300 000 —
200 000 —
100 000 —
sq m 0—
Source: Knight Frank, PORF
University Business Center II
OFFICE MARKET IN WARSAW RESEARCH
PÓŁNOC / NORTH
ZACHÓD / WEST
WSCHÓD / EAST
STREFY CENTRALNE
CENTRALLOCATIONS /
MOKOTÓW
SŁUŻEWIEC
PUŁAWSKA
URSYNÓW, WILANÓW
ŻWIRKI I WIGURY
JEROZOLIMSKIE DOLNE / JEROZOLIMSKIE LOWER
JEROZOLIMSKIE GÓRNE / JEROZOLIMSKIE UPPER
4
MAJOR OFFICE CONCENTRATION AREAS / GŁÓWNE OBSZARY KONCENTRACJI POWIERZCHNI BIUROWEJ (Q3 2017/ III KW. 2017)
WEST / ZACHÓD
JEROZOLIMSKIE CORRIDOR / ALEJE JEROZOLIMSKIE Total stock (sq m) /
Zasoby całkowite (m²)683 000
Vacant space (sq m) /Dostępna powierzchnia (m²)
71 000
Asking rents (EUR/sq m/month) /Czynsze wywoławcze (EUR/m²/miesiąc)
12.5-16
Offices under construction (sq m) /Podaż w budowie (m²)
42 000
Selected projects under construction / Wybrane projekty w budowie
The Park Warsaw (bud. 5,6)
23 000 White Star Real Estate
Equator IV 19 000 Karimpol
Selected projects under construction / Wybrane projekty w budowie
Bobrowiecka 8 22 000 Spectra Development
Beethoven Business Park A
18 000 Echo Investment
Villa Metro 7 300 Singspiel Investeringen
Total stock (sq m) /Zasoby całkowite (m²)
288 000
Vacant space (sq m) /Dostępna powierzchnia (m²)
16 000
Offices under construction (sq m) /Podaż w budowie (m²)
72 000
MOKOTÓW
5
Total stock (sq m) /Zasoby całkowite (m²)
1 090 000
Vacant space (sq m) /Dostępna powierzchnia (m²)
211 000
Asking rents (EUR/sq m/month) /Czynsze wywoławcze (EUR/m²/miesiąc)
10.5-13.5
Offices under construction (sq m) / Podaż w budowie (m²)
52 000
Selected projects under construction / Wybrane projekty w budowie
Graffit 17 000 Hines Polska
Neopark B 12 600 Yareal Polska
SŁUŻEWIEC
Selected projects under construction / Wybrane projekty w budowie
Warsaw Hub 76 000 Ghelamco Poland
Mennica Legacy Tower 66 000 Golub Gethouse
Skyliner 44 000 Karimpol Polska
Spinnaker Tower 40 000 Ghelamco Poland
Selected projects under construction / Wybrane projekty w budowie
Wola Retro 25 000 LC Corp
Total stock (sq m) /Zasoby całkowite (m²) 1 160 000
Vacant space (sq m) /Dostępna powierzchnia (m²) 116 000
Asking rents (EUR/sq m/month) /Czynsze wywoławcze (EUR/m²/miesiąc) 13-21
Offices under construction (sq m) /Podaż w budowie (m²) 387 000
Total stock (sq m) /Zasoby całkowite (m²) 227 000
Vacant space (sq m) /Dostępna powierzchnia (m²) 23 000
Asking rents (EUR/sq m/month) /Czynsze wywoławcze (EUR/m²/miesiąc) 12.5-15
Offices under construction (sq m) /Podaż w budowie (m²) 25 000
CITY CENTRE / CENTRUM
Total stock (sq m) /Zasoby całkowite (m²) 831 000
Vacant space (sq m) /Dostępna powierzchnia (m²) 104 000
Asking rents (EUR/sq m/month) /Czynsze wywoławcze (EUR/m²/miesiąc) 20-23
Offices under construction (sq m) /Podaż w budowie (m²) 203 000
Selected projects under construction / Wybrane projekty w budowie
Varso Tower 138 000 HB Reavis
CEDET 14 000Centrum Development & Investments Polska
Centrum Marszałkowska 13 000 BBI Development
Krakowskie Przedmieście
ul. Andersa
CENTRAL LOCATIONS / STREFY CENTRALNE
CBD
CITY CENTRE
CITY CENTRE
CITY CENTRE
CITY CENTRE
CBD / COB
Property name / Nazwa projektu
Rentable office space (sq m) / Powierzchnia biurowa (m²)
Owner / Developer / Właściciel / Deweloper
6
Pierwsze trzy kwartały 2017 roku przyniosły:
• spadek wskaźnika pustostanów,• ożywiony popyt,• szereg rozpoczętych realizacji nowych inwestycji biurowych.
Pierwsze trzy kwartały 2017 roku przyniosły
nową podaż na poziomie 205.000 m²
w piętnastu projektach biurowych. Według
planów deweloperów ok. 104.000 m² ma być
dostarczone jeszcze w tym roku i jeśli zostaną
dotrzymane terminy, nowa podaż na koniec
2017 roku będzie porównywalna do średniej
rocznej podaży odnotowanej w latach
2012-2016 (305.000 m²). Ponad 80%
powierzchni biurowej zrealizowano poza
centrum miasta. W trzecim kwartale do użytku
oddane zostały trzy projekty biurowe:
West Station II (35.000 m², HB Reavis),
D48 (23.400 m², Penta Investments) oraz
Wronia 31 (15.100 m², Ghelamco Poland).
W tym samym okresie rozpoczęto budowy
kolejnych pięciu obiektów o łącznej
powierzchni 140.000 m². W rezultacie, na
koniec września 2017 roku w realizacji
znajdowało się ponad 820.000 m² powierzchni
biurowej. Tak wysokiego wolumenu
Zasoby powierzchni biurowej:
5,22 mln m²
Nowa podaż (I-III kw. 2017):
205.000 m²
w 15 projektach
Powierzchnia wynajęta (I-III kw. 2017):
590.000 m²
Powierzchnia biurowa w budowie:
820.000 m²
Wskaźnik pustostanów:
12,9%
RYNEKBIUROWYW WARSZAWIE
w budowie nie odnotowano jeszcze nigdy na
warszawskim rynku biurowym.
Ponad 70% podaży w budowie realizowane
jest w strefach centralnych. Dynamiczny
rozwój widać szczególnie w okolicach ronda
Daszyńskiego, gdzie aktualnie znajduje się
ponad 255.000 m² powierzchni w budowie.
Stanowi to ok. 31% całkowitej podaży na
Riverside Park
etapie realizacji w stolicy. Do największych
projektów powstających w tej okolicy należą
m.in. Skyliner (43.600 m²) realizowany przez
Karimpol Polska, kompleks Generation Park
(bud. Y - 42.000 m², bud. X - 20.300 m²)
należący do Skanska Property Poland oraz
Spinnaker Tower (40.000 m²) i Warsaw HUB
(76.000 m²), których deweloperem jest
Ghelamco Poland.
WYKRES 1Podaż w budowie wg lokalizacji i planowanych dat ukończeniaIII kw. 2017
COB
Centru
m
Służew
iec
Mokot
ów
Wsc
hód
Aleje
Jero
zolim
skie
Pozos
tałe
400 000 —
300 000 —
200 000 —
100 000 —
m² 0—
2017 2018 2019 2020
Źródło: Knight Frank
RYNEK BIUROWY W WARSZAWIE RESEARCH
WYKRES 2Absorpcja netto, roczna podaż biurowa oraz współczynnik pustostanów w Warszawie 2008-2018p
7
WYKRES 3Popyt w Warszawie2012 - III kw. 2017
Na warszawskim rynku biurowym nadal
obserwujemy znaczne ożywienie wśród
najemców. Wolumen transakcji najmu po
trzech pierwszych kwartałach osiągnął poziom
590.000 m². Wynik ten jest tylko o 17% niższy
niż średni roczny popyt w latach 2012-2016.
W okresie od stycznia do września 2017 roku
największym zainteresowaniem cieszyły się
strefy centralne, Służewiec oraz Aleje
Jerozolimskie. Nowe umowy w istniejących
budynkach jak i tych w budowie wyniosły
odpowiednio 45% i 17%. Renegocjacje
stanowiły 25% zarejestrowanego popytu,
natomiast ekspansje 13%. Do największych
transakcji zawartych od początku roku można
zaliczyć m.in. odnowienie umowy najmu
powierzchni przez Millenium Bank w Harmony
Office Center A (18.300 m²), umowa pre-let
podpisana przez City Service Center Poland
w Generation Park X (13.600 m²), renegocjacje
i ekspansja firmy AstraZeneca w Postępu 14
(13.200 m²) czy nowa umowa zawarta przez
Nokię w Domaniewska Office Hub (6.200 m²).
Od początku roku w stolicy widoczny jest
spadek współczynnika pustostanów, który na
koniec III kwartału 2017 roku wyniósł 12,9%
(673.000 m² powierzchni na wynajem). Po
kilku latach zdecydowanego wzrostu
wskaźnika, zauważyć można teraz wyraźne
odwrócenie trendu. W porównaniu z
poprzednim kwartałem bieżącego roku
odnotowano spadek o 1 pp. dla całej
Warszawy (0,3 pp. dla stref centralnych),
natomiast w odniesieniu do analogicznego
Roczna podaż Absorpcja netto Współczynnik pustostanów
2012 2013 2014 2015 2016 I-III kw. 2017
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017p 2018p
900 000 —
800 000 —
700 000 —
600 000 —
500 000 —
400 000 —
300 000 —
200 000 —
100 000 —
m² 0—
450 000 —
400 000 —
350 000 —
300 000 —
250 000 —
200 000 —
150 000 —
100 000 —
50 000 —
m² 0—
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
12.6% (p)
okresu 2016 roku wskaźnik pustostanów
spadł o 1,7 pp. (3,1 pp. dla stref centralnych).
Najwięcej dostępnej powierzchni oferowane
jest w strefach centralnych – 220.000 m² oraz
na Służewcu – 211.000 m². Na spadek
wskaźnika pustostanów wpłynęła wysoka
absorpcja netto, która po trzech kwartałach
2017 roku wyniosła 251.000 m²
i była o 17% wyższa niż średnia roczna
absorpcja zarejestrowana w latach
2012-2016, co potwierdza rosnące
zapotrzebowanie najemców na powierzchnię
biurową w Warszawie. W konsekwencji, biorąc
pod uwagę ożywiony popyt i harmonogramy
deweloperów realizujących nowe inwestycje,
w nadchodzących kwartałach spodziewany
jest dalszy spadek współczynnika pustostanów.
W większości projektów czynsze wywoławcze
pozostają na stabilnym poziomie.
W Centralnym Obszarze Biznesu w nowych
prestiżowych projektach oscylują w przedziale
20-23 EUR/m²/miesiąc, natomiast
w pozostałych lokalizacjach centralnych
kształtują się na poziomie 13-21 EUR/m²/
miesiąc. Czynsze wywoławcze poza centrum
wynoszą od 10,5-16,5 EUR/m²/miesiąc.
Ze względu na szeroki pakiet zachęt, które
właściciele budynków oferują przyszłym
najemcom, stawki efektywne pozostają
o 15-25% niższe niż stawki wywoławcze.
Źródło: Knight Frank, PORFp - prognoza
Źródło: Knight Frank, PORF
Contacts in Poland / Kontakty w Polsce:
+48 22 596 50 50 www.KnightFrank.com.pl
RESEARCH
Elżbieta Czerpak [email protected]
ASSET MANAGEMENT
Monika A. Dębska-Pastakia [email protected]
ASSET MANAGEMENT - OFFICE AND LOGISTICS
Maja Meissner [email protected]
CAPITAL MARKETS
Joseph Borowski [email protected]
COMMERCIAL AGENCY - OFFICE
Izabela Potrykus-Czachowicz [email protected]
COMMERCIAL AGENCY - RETAIL
Paweł Materny [email protected]
PROPERTY MANAGEMENT
Aneta Rogowicz-Gała [email protected]
PROPERTY MANAGEMENT COMPLIANCE
Magdalena Oksańska [email protected]
VALUATIONS
Grzegorz Chmielak [email protected]
Contact in London Kontakt w Londynie:
INTERNATIONAL RESEARCH
Matthew Colbourne [email protected]
© Knight Frank Sp. z o.o. 2017This report is published for general information only and not to be relied upon in any way. Although high standards have been used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no responsibility or liability whatsoever can be accepted by Knight Frank for any loss or damage resultant from any use of, reliance on or reference to the contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is not allowed without prior written approval of Knight Frank to the form and content within which it appears.
Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań podjętych na podstawie zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań i zachowania należytej staranności Knight Frank nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank.
As one of the largest and most experienced research teams operating across Polish commercial real estate markets, Knight Frank Poland provides strategic advice, forecasting and consultancy services to a wide range of commercial clients including developers, investment funds, financial and corporate institutions as well as private individuals.
We offer:
strategic consulting, independent forecasts and analysis adapted to clients’ specific requirements,
market reports and analysis available to the public,
tailored presentations and market reports for clients.
Reports are produced on a quarterly basis and cover all sectors of commercial market (office, retail, industrial, hotel) in major Polish cities and regions (Warsaw, Kraków, Łódź, Poznań, Silesia, Tricity, Wrocław). Long-term presence in local markets has allowed our research team to build in-depth expertise of socio-economic factors affecting commercial and residential real estate in Poland.
Jako jeden z największych i najbardziej doświadczonych zespołów monitorujących rynek nieruchomości w Polsce, świadczymy usługi doradcze, opracowujemy prognozy oraz diagnozujemy wszystkie sektory rynku nieruchomości.
Naszym klientom, do których należą m.in. deweloperzy, fundusze inwestycyjne, instytucje finansowe, przedsiębiorstwa oraz inwestorzy indywidualni, oferujemy:
doradztwo strategiczne,
niezależne prognozy i analizy dostosowane do specyficznych wymogów klientów,
prezentacje na indywidualne zapotrzebowanie/zamówienie.
Prowadzimy kwartalnie aktualizowane bazy danych, obejmujące wszystkie sektory rynku nieruchomości komercyjnych (biurowy, handlowy, magazynowy, hotelowy) w głównych miastach i regionach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Śląsk, Trójmiasto, Wrocław). Dzięki naszym oddziałom w tych lokalizacjach, posiadamy wiedzę o lokalnych rynkach, którą wykorzystujemy w przygotowywaniu raportów.
OUR RECENT PUBLICATIONS /NASZE NAJNOWSZE PUBLIKACJE:
Raporty Knight Frank są dostępne do pobrania na stronie KnightFrank.com.pl/badanie-rynku/
Knight Frank Research Reports are available at KnightFrank.com.pl/en/research/
Let’s Meet in Warsaw. A culinary map: 2017
Miejsca Spotkań. Kulinarna mapa Warszawy: 2017
2017
MIEJSCA SPOTKAŃ
Kulinarna mapa Warszawy
Koszty i opłaty eksploatacyjne w budynkach biurowych 2011-2016
Office Market in Poland: H1 2017
Rynek biurowy w Polsce: I poł. 2017
The Changing Face Of Praga District - 2017
Warszawska Praga Zmienia Oblicze - 2017
