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UNIVERSIDAD DE COSTA RICA
FACULTAD DE DERECHO
EN TORNO A LUCES Y VISTAS
TESIS DE GRADO
Presentada por Germán Serrano Pinto para optar por el título de Licen -ciado en Derecho.
San José, Costa Rica 1965
A la memoria de mi tlo Guillermo, quien
sin saberlo s iquiera ha sido mi guía en
el estudio del Derecho.
Germán Serrano Pinto
1
INTRODUCCION
Conforme avanza el tiempo y las ciudades van poblándose cada día
más, el hombre se ve en la necesidad de acercar sus construcciones y e
vitar, hasta donde sea posible, el uso innecesario del terreno, que tan
to ha llegado a cotizarse en las ciudades modernas.
Pero tal aglomeración ha traíso corno consecuencia una serie de in
convenientes, de problemas entre los vecinos, que han producido el que~
brantamiento de sus relaciones y, hasta cierto punto, la perturbaciqQ
social. Surge así la necesidad de regular las molestas situacione$. que
se han ido presentando en el ejercicio del derecho de propiedad por Pª!:.
te de los vecinos y los roces que tal vecindad ocas iona. Estas lesio
nes a los derechos, de por sí iguales en intensidad, de los vecinos, es
lo que ha dado origen a las restricciones que el legislador impone a la
propiedad inmueble, las obligaciones de vecindad.
Problema primordial de esta necesidad humana, de la vida en común
aglomerada, le constituyen la falta de luz en las viviendas, el aire es.
caso en las habitaciones por una ventilación inadecuada , la ausencia de
la vista que el hombre requiere pararecrear su espíritu y descansar s u.
mente, lo que ha hecho que se trate de solucionar t ales inconvenientes
mediante la apertura de ventanas, claraboyas y toda clase de huecos que
se han ingeniado, produciendo incomodidades que el legislador ha tenido
que permitir y regular para concili ar ambos i ntereses: Acept ando su
construcción como un medio de remediar tales problemas, pero estable-
2
ciendo una serie de requisitos o condiciones que garanticen al vecino
de que esas inconveniencias no serán excesivas, y rodeándole de una se
rie de medidas que le den la mayor seguridad de que el empleo de esas
ventanas no va· a ser uno distinto del indicado. Este derecho concedido
al propietario, y la obligación del vecino a soportarle si se somete a
las condiciones exigidas por la ley, es lo que constituye el tema de
nuestro estudio: las luces y vistas como restricción al deominio.
El Código Civil Costarricense contiene muy pocas normas para re -
solver las variadas situaciones que esta materia presenta, y por esa ra
zón y por la escasa literatura que sobre este punto han escrito los ju
ristas nacionales, es de mucho interés para nosotros hacer un análisis
detallado de las disposiciones que al respecto contiene el citadó cuer
po legal, así como de la doctrina y jurisprudencia extranjeras, y exami
nar los fallos dictados por nuestros Tribunales , que en los últimos a
ños han venido a aclarar y desarrollar una serie de principios oscuros
y apenas si señalados en las disposiciones respectivas.
Ese es el fin de este estudio: indicar los principios fundamen
tales que deben regir en la materia, y llamar la atención del legisla -
dos sobre la necesidad de regular con más detenimiento estos intrinca -
dos problemas, buscando una mejor solución de los mismos.
Si al menos sirviera para ser rebatido, me sentiría satisfecho de
haber alcanzado el fin propuesto.
3
CAPITULO I
CONCEPTO
1) DE LA PROPIEDAD Y SUS LIMITACIONES.
De previo a la detemrinación de concepto de las servidumbres y de
las obligaciones de vecindad, y a la ubicación dentro de éstas a las lu
ces y vistas que constituyen nuestro tema, es importante fijar el con -
cepto de propiedad, como plenitud de facultades que es , por cuanto aqué
llas vienen a constituir una limitación al dominio que puede ser o no
congruente según la tesis que sobre éste predomine. En tal virtud, ve-
remos lo que constituye la propiedad, y cuales restricciones permite, o
si ninguna de ellas por su carácter de absoluto.
Aubry y Rau nos definen la propiedad como "el derecho en virtud
del cual una cosa se haya sometida de modo absoluto y exclusivo a la vo
luntad y acción de una persona11Y. Ahí encontramos ya dos elementos e-
senciales que lo constituyen: el de ser absoluto y el de ser exclusivo.
Dentro de nuestro propósito nos interesa el primero, o sea, hasta donde
es absoluto el derecho de propiedad y que alcances tiene el término,
pues ello va en relación directa con el mayor o menor grado de restric-
1/ Aubry y Rau, citados por Alberto Brenes Córdoba. "Tratado de los Bienes"- Edición de 1963, con notas y comentarios del Lic. Rogelio Sotela Montagné - Editorial Costa Rica. Página 16.
4
ciones y limitaciones que puedan afectarle , y es además elemento primo~
dial de las definiciones dadas por algunas legislaciones, entre ellas
la francesa.
El artículo 544 del Código Civil francés establece: "la propiedad
es el derecho de gozar y disponer de las cosas del modo más absoluto" ,
pero agrega, "con tal de que no se haga de ellas un uso prohibido por
las leyes y reglamentos".
Como vemos , en este segundo párrafo se desvirtúa totalmente elco::!_
cepto de absoluto al cual se pretendió volver, según afirman algunos
por sus redactores, ya que como bien afirman Planiol y Ripert, aquí a
bre las puertas a toda clase de restricciones 21· Colín y Capitant sos-
tienen a este respecto que no debe tomarse el término "absoluto" en su
sentido literal, pues en ese caso sería lógico que fuera antijurídico y
antisocial, pero que tal interpretación es incorrecta dadas las modera-
ciones y restricciones a que está sometida la propiedad, y que aumentan
en importancia y cantidad día con día . Explican, además , que el carác-
t er de absoluto que se da a la propiedad por los redactores de dicho
texto es, en primer lugar, por ser el derecho real más completo que pu~
existir sobre una cosa, y en segundo lugar, por su independencia actual,
en oposición al carácter dependiente y subordinado que era antes de la
2/ Planiol y Ripert. Tratado Práctico de Derecho Civil .- Tomo Tercero. Cultural S.A., 1942. Página 199 .
1 .... 3/
Revo ucion. -
5
El Código Civil español contiene, en su artículo 348, un princi •
pio semejante al del francés, aunque de mayor flexibilidad, pues dicet
"la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin mtL& li•
mitaciones que las establecidas en las leyes"; no obstante, los~ Triburi,!
les Españo4.es han ;l..do más all:3.. f,s!, una sentencia de], Tribunal Supr~·
rno del 22 de Abril de 1892 dijo: 11 si b:i,en el dueño de una cosa puede
hacer en ella y de ella ló que por bieh tenga, esta facultad no es tan
absoluta que le permita lesionar el derecho de un tercero 11,41 Esta sen
tencia viene a complementarsé con otra de ese mismo alto Tribunal, de
19 de Junio de 1915, que estableci6: 11el derecho de propiedad sobt'e los
bienes se funda en el destino de éstos a la satisfacci~n y cumplimiento
5/ de fines necesarios humanos". De aquí deducimos que las mismas res
tricciones que se aplican al derecho de propiedad en Francia, son apli-
cables, en términos generales, en España, y por razones semejantes en
la mayoría de tbdos los países de cultura occidental.
En nuestrio país, si bien el C5digo Civil no nos da una definición
de lo que debemos entender por derecho de propiedad, establece princi -
pios similares a los ya expuestos, dando a la propiedad el cariácter de
3/ Colin y Capitant. Curso Elemental de Derecho Civil.• Tomo II, VolÚ ... men II. - Editorial Reus S.A.-Edición de 1923. Páginas 539 a 543.
4/ Manuel Rodríguez Navarro.~ Doctrina Civil del Tribunal Supremo. Tomo I. - Editorial Aguilar 1961. Página 1171 ..
5/ Manuel Rodríguez Navariro. - Op. cit. Página 11 71.
6
derecho absoluto con plenas facultades para su titular, y sin otras res
tricciones que las admitidas por él, o por mandato de la ley en interés
común o en defensa del derecho ajeno . Dice el artíc~~o 266 de nuestro
Código Civil : "La propiedad y cada uno de los derechos especiales que
comprende, no tienen más límites que los admitidos por el propietario y
los impuestos por disposiciones de la ley" . Y en nuestra ' Carta: Magna
se establecen algunos principios importantes , especialmente en el artí~
culo 45 que señala la inviolabilidad de la propiedad, pero previendo la
posibilidad de que la Asamblea Legislativa imponga, por motivos de nece
sidad pública, limitaciones de interés social.
Dice Josserand que "todas las facultades jurídicas por la razón de
que se realizan en un medio social comportan fatalmente límites" Y, y
como tal, el derecho de propiedad ha sido rodeado de una serie de res -
tricciones en virtud de lo que ha dado en llamarse "función social de
la propiedad", y que no es otra cosa, en mi concepto, que el ejercicio
del derecho de propiedad en forma racional y satisfaciendo las necesida
des humanas.
Al respecto , afirma Maxeaud, que la concepción del derecho de pr~
piedad como un derecho soberano absoluto ha evolucionado mucho bajo la
presión de las necesidades sociales, y que el legislador, y sobre todo
la jurisprudencia, le han quitado ese carácter, siendo ya el derecho de
6/ Josserand. - Derecho Civil. Bosch & Cía.- Editores- 1952. Tomo I~ Vol. III. - Página 103.
7
propiedad un derecho relativo. '!.! Messineo se pronuncia en un sentí-
do semejante en su análisis del Código Italiano : "el propietario tie-
ne derecho a gozar y a disponer de las cosas de modo pleno y exclusivo,
dentro de los limites y con la observancia de las obligaciones establ~
d . . "'d . " 8/ cidas por el or enamiento JUri ico .- Y Bonnecase lo cataloga como
"un derecho destinado a ejercitarse en un medio social dado y en el se
d . . ,,. . ,,,.d. d . d " 91 no e una organ1zac1on JUr1 ica etermina a • -
Conforme hemos visto, el concepto de derecho de propi edad permi-
te una serie de limitaciones y restricciones que se le imponen en bene
ficio de la colectividad o para armonizar intereses de particulares.
Estos limites al ejercicio del derecho de propiedad lo constituyen, no
sólo los admitidos por el propietario y los impuestos por disposicio -
nes de la ley, tal y como señalan nuestra Constitución Política y nue~
tro Código Civil, sino también aquéllos que se adquieren por prescrip-
ción, y son declarados por nuest ros Tribunales, si bien tanto éstos co
mo los primeros, también debemos catalogarlos dentro de las limitacio-
nes legales desde el momento en que tienen su base o fundamento en la
ley misma.
7/ Mazeaud . - Derecho Civil . Ediciones Ejea, 1960. Parte II, Tomo IV, Página 53.
8/ Messineo. - Manual de Derecho Civil y Comercial. - Ediciones Ejea, 1954. - Tomo I, Página 223.
9/ Julien Bonnecase . - Elementos de Derecho Civil . - Editor ial José M. Cajica Jr. - 1945, Página 641.
8
De esta serie de limitaciones del derecho de propiedad, hay unas
que nos interesan en nuestro estudio y que consisten en las obligacio~
nes de vecindad y en las servidumbres, ya que en ambos grupos y según
sea el caso podremos incluir las luces y vistas, esto es, si están den
tro de los límites señalados por el Código Civil, y por tanto constitu
yen un derecho y su correspondiente obligación para con el vecino, o
bien, si se trata de un derecho adquirido por el transcurso del tiempo
o fuera de los límites que la ley señala como obligación de vecindad.
2) DE LAS OBLIGACIONES DE VECINDAD.
Se denominan obligaciones de vecindad, a ciertas precauciones que
los propietarios está obligados a emplear en el ejercicio de sus dere
chos, unas veces por estar así estipulados en el derecho positivo, y
otras veces, que son las más, por consideraciones de equidad. Y así
como el propietario debe sujetarse al cumplimiento de tales obligacio
nes , el vecino tiene el derecho de exigir su cumplimiento por cuanto
que es en su favor que tales obligaciones han sido establecidas. Del
mismo modo, los vecinos están obligados a soportar un cierto margen de
perjuicio , ciertas incomodidades, porque estas resultan de la cimple
vecindad .
Estas obligaciones de vecindad están contempladas por nuestro Có
digo Civil en el artículo 383 que dice: "La propiedad privada sobre in
muebles está sujeta a ciertas cargas y obligaciones que la 1ey impone
en favor de los predios vecinos, o por .motivo de pública utilidad".
9
Este principio general inicia todo un título del Código que las contem
pla, denominado "De las cargas o limitaciones de la propiedad impues -
tas por la ley". Claro está que las di sposiciones de nuestra ley no a
gotan todas las posibles obligaciones de vecindad , únicamente señala a
quéllas que considera principales en las relaciones de este tipo , y qu!:_
dan por tanto una serie de ellas que podrán adoptarse por vía jurispru
dencial, según la base jurídica de tales obligaciones. Doctrinalmente,
y sobre este punto del fundamento jurídico, se señalan dos sistemas muy
opuestos, de los cuales Colín y Capitant lQ./ acogen los dos más impor
tantes.
El primer s i stema habla de un cuasi- contrato de vecindad, en vir
tud del cual los vecinos se obligan a no hacer nada que sea perjudi
cial a los otros, sistem que parece haber adoptado el Código Napoleón,
en su ar tículo 1370 según el cual ciertas obligaciones se forman sin
convención alguna o involuntariamente, "tales como las que existen en
tre propietarios y vecinos", así como en el artículo 651 según el cual
"la ley sujeta a los propietarios a diferentes obligaciones, los unos
respecto de los otros , independientemente de toda convención".
Sin embargo , se señalan una serie de objeciones de importancia a
este sistema, al menos para su aplicación entre nosotros. Al respecto
nos dice el Licenciado Antonio Rojas: "las pretendidas obligaciones a
10/ Colín y Capitant, Op. cit. Páginas 607 a 612.
10
que aluden esos artículos no son en realidad más que abstenciones o pre~
taciones impuestas a los propietarios por el solo hecho de la propie -
dad. Así lo reconoce expresamente el artículo 383 de nuestro Código al
ordenar que la propiedad privada sobre inmuebles está sujeta a ciertas
cargas y obligaciones que la ley le impone en favor de los predios ve -
cinos, o por motivo de pública utilidad. Y el art1culo 1044 del mismo
texto legal, excluye de los cuasi-contratos las obligaciones de vecin
dadn .1~ De ambas objeciones es de suma importancia la primera, pues
efectivamente las obligaciones de vecindad las impone la ley por el so
lo hecho de la propiedad, y no en virtud de un hecho lícito y volunta~
rio en el cual no medie convención. La segunda objeción a mi modo de
ver carece de importancia, por cuanto el artículo 1044 no excluye las
obligaciones de vecindad de los cuasicontratos - como afirma el Licen-
ciado Rojas - ya que el mismo texto legal permite la existencia de o-
tros cuasicontratos que no sean los ahí enunciados, al decir: "A esta
clase de obligaciones pertenece , entre otras, la gestión de negocios,
la administración de una cosa en común, la tutela voluntaria y el pago
indebido". En todo caso, pareciera que este sistema es insuficiente
ya que no queda claro cuál es el objeto del cuasi-contrato de vecindad
y el contenido de estas obligaciones.
11/ Lic. Antonio Rojas. - Revista de Ciencias Jurídicas, N°1.- Mayo de 1963. - Universidad de Costa Rica, Facultad de Derecho. "Luces y Vistas en el Derecho Patrio". Páginas 55 y 56.
11
El segundo sistema se apoya en la noción del abuso del derecho,
sea esta teoría la de que los derechos deben ser ejercitados según su
destino natural y de un modo normal. De manera que estamos en presen
cia del abuso cuando el derecho se ejercita en forma anormal, produ -
ciendo un perjuicio de cierta importancia, desde luego que si el per -
juicio es pequeño debe soportarse, ya que en el ejercicio normal de un
derecho hay una serie de inconvenientes habituales e inevitables que
se producen recíprocamente entre los propietarios por el sol o hecho de
la vecindad. Estas ideas han sido aceptadas por la jurisprudenciafran
cesa, en la que es corriente encontrar la idea de que "aquél que causa
a sus vecinos un perjuicio que exceda de la medida de las obligaciones
ordinarias de vecindad, comete una falta que le hace responsable, y d~
be ser condenado a pagar daños y perjuicios11•1.3/ Como vemos , es te sis
tema, que fundamenta las limitaciones impuestas a los propietarios en
interés de sus vecinos en el abuso del derecho, consagrado en los Códi
gos Civiles Alemán y Suizo y por la jurisprudencia francesa, bien po
dría tener cabida en nuestro país, para todas aquéllas obligaciones de
vecindad no establecidas en nuestro Código Civil expresamente,pero que
pueden deducirse de un uso normal del derecho de propiedad. Puede a -
ceptarse esta teoría de apoyar las ervidumbres u obligaciones en la
teoría del abuso del derecho, con base en lo que dispone el artículo
12/ Colain y Capitant. Op. cit. Página 611.
12
1045, y que por demás, ha sido aceptada por nuestro Tribunal de Casa -
ción en ciertos casos, distintos del que nos ocupa, pero que con igual
razón podría aplicarse a las obligaciones de vecindad.
Es aquí, según quedó dicho al inicio de este acápite, donde pod~
mos ubicar las normas relativas a luces y vistas que establecen nues
tro Código Civil y reglamentos anexos, ya que sustancialmente consis ,..
ten en obligaciones de vecindad que obeden a las ideas que acabamos de
desarrollar .
3) DE LAS SERVIDUMBRES.
Las servidumbres son limitaciones en el e jercicio del derecho de
propiedad que se establecen en provecho de un fundo y en contra de o -
tro de distinto propietario. Bonnecase 131 nos da una noción de serví
dumbre en términos semejantes al decir: "la servidumbre es un derecho
real instituído en favor de un inmueble y contr a otro, perteneciente a
distinta persona". Encontramos en estas definiciones, como una carac
terística esencial, la "impersonalidad" del derecho; o sea, que se es
tablece en un predio y a favor de otro predio , tendencia que vemos re
flejada en los Códigos latinos, tal vez para acentua~ más esa caracte
rística. Así tenemos el Código francés, que en su art¡culo 637 la de
fine diciendo: "la servidumbre es una carga impues ta sobre una heredad,
13/ Bonnecase. - Op. cit. Página 671 .
para, el uso y utilidad de una finca perteneciente a otro propietario".
El Código español , siguiendo la misma tónica, señala en su artículo
530: "la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en be-
neficio de otro perteneciente a distinto dueño"~ Y nuestro Código Ci-
vil, si bien no da una definición de lo que debemos entender por servi
<lumbres , indica cuáles son sus rasgos fundamentales , entre ellos y con
mayor fuerza su carácter de impersonal en el artículo 370: "Las servi-'
<lumbres no pueden imponerse en favor ni a cargo de una persona, sino
solamente en favor de un fundo o a cargo de el .
En realidad, y a pesar de la acentuada impersonalidad de las ser
vidumbres, son las personas las que obtienen provecho de las ventajas
del inmueble . Tal opinión la sustenta Don Alberto Brenes Córdoba quien
comparando el Código Civil Alemán con los Códigos latinos nos dice : "el
Código Alemán, separándose de la manera de decir de los pueblos lati -
nos ' expresa con exactitud el concepto verdadero de servidumbre positi )
va~ en los siguientes términos: Nº 1018 . Un inmueble puede ser grava""
do en provecho del propi etario, cualquiera que éste sea, de otro inmu~ -:--..
ble, con el derecho de realizar ciertos actos de uso en el predio sir-14/
viente".
Para los efectos de nuestro estudio conviene resaltar ei hecho de
que los propietari os pueden constitui r sobre sus predios cualquier ti-
14/ Brenes Córdoba. Op . cit . Página 103.
14
po de servidumbre; idea que el Código Civil francés reafirma para no
dejar lugar a dudas en su artículo 868: "se permite a los propietarios
establecer sobre sus propiedades, o a favor de sus propiedades,las se!'..
vidumbres que l es parezcan bien; con tal que los servicios establecí -
dos no sean, sin embargo, impuestos ni a la persona ni a favor de la
persona, sino solamente de un predio y para un predio".
A diferencia de las obligaciones de vecindad, que resultan o son
consecuencia del ejercicio mismo del derecho de propiedad, las servi -
<lumbres privan al propietario de ciertas utilidades que normalmentetie
ne consigo. Además, generalmente son creadas por la voluntad del hom
bre, en tanto que las obligaciones de vecindad son establecidas por el
legislador~ o declaradas por la jurisprudencia, en los casos de exceso
y anormalidad·del perjuicio causado por el vecino. Es por eso - dice
Maxeaud - que en tanto que las limitaciones del derecho de propiedad
(y entre ellas las obligaciones de vecindad) están catalogadas y enuI!l!:.
radas taxativamente, las servidumbres reales existen en número ilimita
do, y dependen de los destinos que hayan tenido la intención de darles
a sus fundos los propietarios . 1~
De aquí resulta que las luces y vistas bien pueden existir como
una obligación de vecindad, cuando se establecen en los términos que
la ley civil señala, y que por tanto deben ser soportadas por el veci-
15/ Mazeaud. - Op. cit. Página 424.
15
no como una limitación de su derecho de propiedad impuesta por la ley,
0 bien, y en los demás casos, pueden constituirse como servidumbres por
voluntad de los propietarios y en los términos que se consignen en el
título. Si pueden o no adquirirse servidumbres de luz y vista por us~
capion es problema aparte, que analizaremos posteriormente a la luz de
la legislación y jurisprudencia costarricenses.
4) DE LAS LUCES Y VISTAS.
Llámase "luces" a las ventanas u otras aberturas en pared propia
a efecto de recibir luz, sin permitir la vista, y "vistas " cuando a su
vez permiten asomarse sobre el predio vecino. Nótese como el conteni
do de las "vistas" en más amplio, pues lleva consigo el derecho a te
ner luz.
Messineo nos define las luces y vistas de la siguiente manera:
"las ventanas u otras aberturas sobre el fundo del vecino son de dos
especies: luces, cuando dan paso a la luz y al aire, pero no permiten
asomarse sobre el fundo del vecino; vistas o perspectivas, cuando per
miten asomarse y mirar de frente, oblicua y lateralmente". 161 Sin em
bargo, parece que para la existencia de luces no es esencial el paso
del aire , pues perfectamente podrían darse tratándose de una ventana
de vidrio fijo u otro material semejante.
Aparentemente, el derecho de propiedad da al propietario de un
16/ Messineo. - Op. cit. Tomo I. - Página 231.
16
fundo libertad para~hacer en él las construcciones que a bien tenga ,
con las luces y vistas que más le plazcan . Pero hemos visto que el
propietario debe sujetarse a ciertas normas establecidas por la ley en
beneficio del vecino, al cual podría acarrearle en caso contrario una
serie de perjuicios. Este a su vez, y en beneficio del propietario,e~
ta obligado a soportar las molestias que pudiera ocasionarle aquél con
la apertura de ventanas o boquetes en su pared, siempre y cuando lo ha
ga sujetándose a las normas legales.
De manera pues que el propietario, al abrir luces y vistas en p~
red propia y con los requisitos que la ley señala, ejerce un dert!cho
con la obligación de tolerancia de parte del vecino , quien no por ello
está impedido de construir, tapándolas, cuando a bien lo tenga .
Esta facultad de abrir luces y vistas con los requisitos legales,
constituye una de las llamadas obligaciones de vecindad, . que pueden
transformarse en servidumbres de luz y vista, o bien constituirse como
tales, cuando no se encuentran en los términos que señala la ley, bien
por convención, bien por prescripción adquisitiva.
17
CAPITULO II
BOSQUEJO HISTORICO
Las normas legales aparecen cuando quien ejerce la autoridad con
sidera que hay una situación de hecho que resolver. Esta autoridad
puede ser incluso el consenso del grupo, al aceptar una costumbre de
tiempo inmemorial .
La ciudad es el mundo que el hombre construye para sí mismo, y
por tal razón, procura regular l as relaciones entre sus habitantes en
interés de la colectividad; y en cuanto al tema que nos ocupa, en int~
res de los propietarios vecinos por la prevención de roces y desavene_::
cias que el ejercicio irrestricto del derecho de propiedad podría pro
ducir ent re ellos .
En las recopilaciones de leyes más famosas de la antigüedad (Pe~
tateuco, Código de Hammurabi y Código de Manú), no aparecen disposici~
nes legales referentes al problema que se estudia. En el primero (Deut
19, 14) aparecen varias normas legales en relación con la tierra (usu
fructo, traspaso, etc.), pero no hay nada en relación con las luces y
vistas, ni como servidumbre, ni como obligación de vecindad . En el se
gundo, 2.100 A.C., a pesar de que contiene una legislación agraria muy
avanzada, y de que estatuye además sobre intrincados problemas de he -
rencia y propiedad, guarda silencio en cuanto al problema dicho. El úl
timo, a semejanza del ant erior, dispone sobre una serie inimaginablede
18
problemas, dándoles acertada solución para el peculiar sistema de cas
tas i~dfi, pero tampoco resuelve e!tos casos.
En Grecia, cuna de nuestra democracia occidental, tampoco se tie
ne notic,ti.as de que ~istieran estas disposiciones.
~ho~ bien , ¿cuál podría ser la razón por la que l os antiguos no
resolv:i,eron en sus legislaciones estos problemas?. Parece ser lo más
acert~do que fue debido a que la construcción de las ciudades no prod~
jo ninguno de los hechos que se pretenden resolver. En general pode -
mos decir que la célula germinativa de la ciudad antigua fue el templo;
las grandes aglomeraciones fueron desconocidas porque los hombres vi
vían fuera del área más construída que estaba ocupada por edificios pú
blicos (templos, palacios , centros de administración). Entre los he
breos al inicio se vivía en tiendas de campaña, luego en ciudades en
las cuales las ventanas no eran necesarias por tener las casas un pa -
tio interior muy grande; en la Mesopotamia, porque las casas de las c.iu
dades se agrupaban en los exteriores de ellas, en cuyos centros sólo
había edificios públicos, y eran construídas de tierra apisonada y pa
ja en medio de grandes extensiones de terreno; en la India, el siste
ma de división de castas hizo que las ciudades tuvieran grandes espa -
cios de terreno, quedando las casas construídas prácticamente en jard_!.
nes separados; y en Grecia, es bien conocido el sistema de construc -
ción de las viviendas , que aunque se agolpaban en las ciudades, const~
ban de una serie de habitaciones que se abrían todas hacia un patio in
19
. terior, sitio de reunión de la familia, sin necesidad por ese motivo
_de ventanas al exterior.
El problema empezó a . presentarse, y hubo de ser resuelto, cuando
apareció la ventana como un medio de dar luz , vista y aire a las casas ,
en una ciudad aglomerada , máxime si ella era constrúída en diversos pla
nos por la topografía del terreno, corno el caso de las colinas roma -
nas. Y en ef ecto, el ejemplo clásico de esa ciudad antigua , construí-
da en la forma dicha, fue Roma, anterior en mucho a Bizancio. Parece
haber sido esta ciudad la primera superpoblada de la antigüedad , en la
cual las casas se agrupaban una junto a la otra, y aunque conservavon
muchas de ellas el patio interior , ya no pudo ser tan grande corno en
Grecia , y se recurrió a l a luz y ventilación exterior, ya sea ·por me -
dio de ventanas u otra clase de aberturas por sobre el fundo del veci
no o en cualquier otr a forma imaginable, causando molestias e incomodi
dades , pe ro que a veces se hacían indispensabl es, razón por la cual el
legislador se vió en la necesidad de regular estos problemas.
1.- DERECHO ROMANO.
Los romanos establecieron una serie de regulaciones respecto a
las luces y vistas que aparecen en los textos de derecho romano bajo la
denominación de servidumbres y en el capítul o referente a ellas. No
obstante, opina Josserand, que ni en Roma ni en la Francia antigua, es
tas restricciones han sido considerada como servidumbres, esto para
reforzar su tesis de que es errónea la posición de Planiol y Maurice
20
Picard, que ven en las relaciones jurídicas entre vecinos verdaderas
servidumbres y no "obligaciones
la ley", es decir, obligaciones
que resultan de la autoridad sola de
17/ legales. - El problema parece ser
más aparente que real, pues lo cierto del caso es que estas "servidum-
bres" eran establecidas en Roma por reglamentos municipales, y por tan
to, tenían el carácter de obligaciones legales, derogables a voluntad
de los particulares interesados, Gn cuyo caso si llegaban a constituir
verdaderas servidumbres •
En todo caso, sea como servidumbres, sea como obligaciones lega~
les, lo cierto es que ellos establecieron claras distinciones entre lo
que consideraban las luces y las vistas. Así, nos dice el Digesto:
"la servidumbre de luces de esto: que se vea el cielo, y entre la de
luces y la de vista hay diferencia, porque hay la de vista aún con res
pecto a lugares inferiores, y la de luz no puede existir con respecto
a un lugar ingerior" (Digesto, Frag. 16, VIII-2) 1~. De manera que
las servidumbres de luces para los romanos debían tener un sentido ver
tical, no así las de vistas que podían tenerlo horizontal , o aun exis-
tir con relación a un lugar inferior, como el suelo del predio vecino.
Y en el Código de Justinismo (Ley 32, Pág . 3, VIII-10) encontrarnos una
disposición sobre ventanas de luz y de vista que nos reafirma la dife-
17/ Josserand. - Op . cit. Tomo I, Vol. III. - Página 122
18/ Citada por Casals Coldecarrera. - "El Derecho Real de Servidumbre" Bosch, 1941, Página 124.
21
rencia que ellos veían en ambas y que hemos señalado, dice la citada
norma: " ••• el que edifica, no podrá ciertamente abrir ventanas de vis -
ta, según se ha dicho, que antes no existieran , y abrirá las de luz
seis piés más altas que el suelo" . 1~
Vistas las diferencias que entre ambas servidumbres establecie -
ron los romanos, veremos las que ellos admitieron, o al menos, las que
señalaron , pues se discute si tuvieron un número de servidumbres, lo
cual es la opinión más difundida , o si solo señalaron unos casos y de-
jaron campo abierto para nuevos r econocimientos .
En l a clasificación de las servidumbres predial es que nos da el
20/ autor español Arias Ramos encontramos localizadas , dentro del gru
po de las urbanas, algunas referentes al tema de nuestro estudio , l~s
cuales son : la "servitus altius non tollendi", que implica la prohibí
ción de levantar las construcciones del fundo sirviente después de cíe.E.
ta altura, o en absoluto ; la "servitus ne luminibus officiatur" , que
prohibe privar de luces al edificio dominante, ya sea edificando más
alto, plantando árboles , y hasta quitando la pared que daba luz por r!:_
flexión ; y la "servitus ne prospectui of ficiatur" , que · supone . igual
prohibición respecto de construcciones que puedan privar al predio do-
minante de las vistas de que disfruta. También citan los textos algu-
19/ Citada por Casals Coldecarrera. Op. cit. Página 125.
20/ J . Arias Ramos. - Derecho Romano . 7ª E.dición, 1958. Editorial Revista de Derecho Privado, Tomo I, Páginas 283 y 284.
22
nas de contenido contrario, como por ejemplo la "altius tollendi", co~
cepto que parece equivocado por cuanto construir, como en este caso, a
la altura que se quiera, constituye el ejercicio ordinario del derecho
de propiedad y la negación precisamente de la idea de servidumbre. Nos
señala Petit 2}} que al respecto se han dado dos explicaciones: la pri
mera es que si un fundo gravado con una servidumbre "altius non tollen
di" adquiere la abolición o la at enuación, no se vuelve total o parcial
mente al estado libre de la propiedad, pero si al establecimiento de
una servidumbre contraria: altius tollendi (en ese sentido se pronun -
ciaron Gayo y Ulpiano , y en sentido contrario Paulo). Conforme a la
segunda explicación, se dice que esta servidumbre tuvo su aplicación
cuando los reglamentos de Roma y más tarde en todo el Imperio, limita-
ron el derecho al propietario que deseaba construir, ordenándole guar-
dar la forma y el estado de los antiguos edificios. De manera que si
quería modificar lo establecido, construyendo a mayor altura, debía ad
quirir la servidumbre "al tius tollendi 11 • Son tai-nbién de contenido con
trario y vale para ellas la explicación dada la "servitus off iciendi
luminibus " y la rrservitus officiendi prospectui".
Las servidumbres de luz y de vista que hemos analizado, de cont~
nido negativo , como lo son las prohibiciones de privar de luces y vis-
t as a un edificio, pueden verse también en su contenido positivo,y así
21/ Eugéne Petit. -"Tratado Elemental de Derecho Romano". Editorial Nacional, 1958. Páginas 281 y 282.
23
tenemos como la servidumbre "ne l uminibus officiatur" t iene como su p~
sitiva a la servidumbre de " luminium" ( luz) que consiste en poder reci
bir la luz del sol, lo cual puede hacerse directamente, por s obre el
predio del vecino, o indirectamente recib i endo la luz por reflexiqn de
un edificio; y la servidumbre "servitus ne prospectui officiatur'' tie-
ne como su positiva la servidumbre de "prospectus", que permite mirar
directamente al suelo del vec ino.
El Derecho Romano prohibió tamb ién , que a menos de existir s arvi
dumbre , se construyeran ventanas en la pared propia junto al prediodel
22/ vecino , razón por la cual esta pared recibió e l nombre de ciega.
Para terminar, debemos decir que estas servidumbres de luz y vis
ta , a pesar de que estuvieron bastante bien reguladas, y casi en lamis.
ma forma en que se mantienen en muchos códigos civiles actuales ,no fua.
ron profundizadas en su estudio por los romanos , quienes les dieron p~
ca importancia a causa de su menor utilidad , ya que siendo la agr icul-
tura l a base de su economía, regularon primero y se preocupar on espe -
cialmente por las servidumbres rurales por estar destinadas a facili -
tar o hacer más productiva la explotación de la tierra .
2.- LEYES DE PARTIDAS
Las normas referentes a luces y vistas que contiene el Código Ci
vil Español, y por ende los Códigos latinoamericanos que han sido in -
22/ Casals Coldecarrera . Op . cit. Página 128.
24
fluídos en parte por aquél, tienen su antecedente en el Derecho Roma· -
no, que como hemos visto hablaba de luminium, prospectui, altius non
tollendi, ne prospecti officiatur y altius tollendi; y en las leyes de
Partidas, en las que se hacía referencia prácticamente a las mismas
servidumbres de luces y vistas de que hablaba el Derecho Romano.
Así, la ley de Partidas señala la servidumbre de luces compren -
diéndola también entre las urbanas; la Ley Segunda , título XXXI, Part í
da III, hablaba de "abrir finestra por do entre la lumbre a sus casas",
y también de "aver tal servidumbre la una casa en la otra, que la nun-
ca pudiese más alzar, de lo que era alzada a la sazón que fue puesta la
servidumbre, porque le non pueda taller la vista, nin la lumbre, nin
descubrir sus casas". 231
Como precedente de la servidumbre de vistas se cita también la
Ley Octava, Título I V, Libro IV, del Fuero Viejo de Castilla, que regu
laba la apertura de ventanas de la siguiente forma : "puede facer tama-
ña finestra, que non saque la cabesa por ella". Hablaba también del
derecho de abrir "gran finestra" que se adquiría por año y un día, pe-
ro que duraba solo "fasta quel otro alce su pared". En las Siete Par-
tidas se habla también de la servidumbre de vis tas , en la Ley Segunda,
Título XXXI, Partida III, que ya vimos en el párrafo anterior como an-
tecedente de la de luces: también en la Ley Veinticinco, título XXXII,
23/ "Enciclopedia Jurídica Española". Francisco Seixs, Editor. Tomo Vigésimooctavo.- Página 694 y siguiente.
25
Partida III , se habla de las vistas, pues dispone: "Otro sí dezimos que
caso ó torre queriendo alguno fazer· de nuevo en lo suyo , puédelo fazer ,
dexando tanto espacio de tierra fazia la carrera, quanto acostumbraron
los otros sus vezinos de aquel lugar; e puede la alzar cuanto se qui. -
siere, guardándose todavía, que non descubra mucho las casas de sus
vezinos" . Sin embargo, la legislación anterior al Código Civil Espa -
ñol era muy exigua, y se complementó algunas veces en la costumbre y
otras en Ordenanzas Municipales. 2.:!:/
A pesar de las disposíciones que sobre esta materia hemos visto,
nos dice Manresa, 2'}} comentando sobre la doctrina de las ervidumbres
que plasma el Código Civil español en vigencia, que el legislador al
disponer sobre ellas no se ciñó a los antecedentes romanos y de las
Siete Partidas , tomando una influencia más directa de toda una seri e
grande de jurisprudencia dictada por el Tribunal Supremo español ante-
rior a dicho Código.
24/ "Enciclopedia Jurídica Española". - Op . cit . - Tomo 28, Página 697.
25/ Manresa y Navarro. - "Comentarios del Código Civil Español". Cuarta Edición. - Editorial Reus S. A. Madrid, 1920 . - Tomo IV, Página 795.
26
CAPITULO III
LEGISLACIONES CONTEMPORANEAS
Corresponde ahora hacer un análisis de las principales legisla -
ciones contemporáneas en cuento tratan sobre la mat eria que nos ocupa
y de los comentarios que sobre ellas efectúan sus respectivos glosado
res, para luego dedicarnos, en el capí tulo siguiente, al estudio de
las disposiciones legales que sobre luces y vistas hay en el derecho
patrio y la jurisprudencia que sobre e llas se ha dictado, a la luz de
sus antecedentes, doctrina y disposiciones contemporáneas.
1.- ESPAÑA
En el Derecho Civil Español , las luces y vistas están contenidas
en el capítulo referente a las servidumbres legales, lo cual ha sido
sumamente criticado por la mayoría de los autores comentaristas de di
cho Código, considerando que en realidad no se está regulando ninguna
servidumbre, sino que se trata de disposiciones que establecen reglas
de buena vecindad, limitaciones al ejercicio natural del
propiedad, y no verdaderas servidumbres.
derecho de
Mantienen esta tesis entre otros Sánchez Román y Clemente de Di~
go. El primero afirma: "de los seis artículos consagrados a las lu -
ces y vistas , sólo el Último puede decirse que menciona la servidumbre
de vistas, pues ninguno de los otros s e ocupa de ella, y menos de
27
26/ la de luces" - idea que es completada y razonada en la Enciclopedia
Jurídica Española de Seix al decir: "no falta razón a Sánchez Román y
a los otros autores que sustentan idéntico criterio. Más bien que re-
gular servidumbres de luces y de vistas, lo que hace el Código es esta
27/ blecer reglas de buena vecindad entre los fundos" - Clemente de Die
go, acorde con la tesis indicada , opina : "en rigor, el Código no esta-
blece en los artículos relativos a esta materia ninguna servidumbre l~
gal de luces o vistas; l o que hace es limitar el derecho de propiedad,
en evitación de conflictos que surgirían a cada instante entre propie-
tarios y de agresiones e invasiones indebidas en los fundos ajenos;con
el mínimo sacrificio mutuo se mantiene el armónico ejercicio de los de
rechos de todos". 28 /
Hay autores, si bien son los menos, que consideran que en el fon
do estas limitaciones al derecho de propiedad u obligaciones de vecin-
dad son verdaderas servidumbres legales, por tratarse de restricciones
a la libertad de los fundos, si bien impuestas por la ley en beneficio
del vecino, y que pos tal razón están bien colocadas dentro de tal ca-
pítulo. La Enciclopedia Jurídica Española , a pesar de dar la razón a
26/ Sánchez Roman.- Estudios de Derecho Civil. Tomo III , Madrid 1900, Página 629, citado por la "Enciclopedia Jurídica Española". Op. cit. Tomo 28, Página 694.
27/ "Enciclopedia Jurídica Española". Op. cit. Tomo 28, Página 694.
28/ Felipe Clemente de Diego. "Instituciones de Derecho Civil". Madrid, 1959. Tomo I, Página 462.
28
Sánchez Román y a los demás autores que coL é l poinan, no se define cla
ramente a favor de una u otra tésis, ya que nos dice más adelante : "no
obstante , quizás sería un poco aventurado decir que no se encuentrar~
go de s ervidumbr e legal en esa r eglementación de las reglas de vecin -
dad. Al fin y al cabo tal reglamentación aporta restricciones a la li
bertad de los fundos para evitar animosidades y molestias. iY es tan
difícil deslindar el concepto de las servidumbres legales del de las 1i
mitaciones inherentes al derecho de propiedad en interés de la armonía
• 1 29/ social. - Manresa si cree definitivamente que se trata de una ser-
vidumbre legal , y por tanto que están bien colocadas en el Código Ci -
vil Español, y en ese sentido se pronuncia: "la idea de servidumbre que
late en el f ondo y que al fin puede mani festarse en la sección toda,
implica en esta el desarrollo de las condiciones en que se produce la
propiedad, no libre ni plena, sino limitada en bene ficio de propied~d
de distinto dueño ••• Las relaciones que en esta sección se comprenden
se re fieren en definitiva al modo de las limitaciones que esas serví ~
dumbres suponen , y, en virtud, cabían perfectamente dentro del cuadro
que el Códi go Civil señala para las servidumbres legales 11•3Q./
Parece ser que en realidad en los artículos que tratan acerca de
esta materia no se establece servidumbre alguna, pues para ello es ne-
29/ Enciclopedia Jurídica Española. Op. cit.- Tomo 28, Folio 694.
30/ Manresa. Op. cit . - Tomo IV, Página 795.
29
cesario que se concedan derechos de luz y de vista sobre predios aje -
nos, y en estos artículos lo que se hace es limitar el ejercicio delos
derechos de obtener luces y vistas en caso de afectar en su ejercicio
predios vecinos .
En el Código Civil Español encontramos seis artículos que tratan
"de la servidumbre de luces y vis tas", que e s como se tit>ula en dicho
Código la sección r espectiva , pero que, aparte de si en rigor se t rata
o no de verdaderas servidumbres, lo cierto es que sólo el artículo 585~
según habíamos dicho , trata en realidad de una servidumbre "cuando se
adquiere por cual quier t í tulo el derecho a t ener vistas directas" .
Veamos rápidamente lo que disponen estos artículos del Código Es
pañol .
En el artículo 580 se establece la prohibi c ión al medianero de
que abra ventana ni hueco alguno sin concentimiento del otro, disposi
ción que encontramos en nuestro Código Civil en el ar t í culo 393 quetr~
ta de la medianería, y nos dice" "sin el consentimiento de otro ningu
no de l os veinos puede hacer excabación en el cuerpo de una pared me -
dianera •• • "; si bien este aetí culo nuestro no se refiere concretamente
como el Español a 11 ventana" es obvio pensar que por ser esta una exca
vación cae dentro de la prohibición comentada. La razón de ser de es
ta disposición se basa, como veremos con más detalle al estudi ar nues
tra legislación, en las reglas de la cop~opiedad . En virtud de lo i n
dicado en este artículo el Tri])upal Supremo Español ha dispuesto el ci~
30
rre de huecos abiertos en pared medianera sin el correspondiente permi -,..-
so (sentencias del 22 de Octubre de 1903 y del 10 de Noviembre de 1903f,
lo cual podría darse en Costa Rica con base en el artículo 393.
El artículo 581 señala la posibilidad de abrir ventanas o huecos
de luz en pared no medianera ajustándose a las dimensiones y restric -
ciones ahí señaladas , disposición semejante a nuestro artículo 406, si
bien di f iere en cuanto a distancias y restricciones; además establece
dos reglas más que no contiene el nuestro, y que son la posibilidad de
cerrar los huecos si se adquiere la medianería y no se hubiere pactaqp
lo contrario, y el cubrirlos edificando en t erreno propio pared, o le-
vantando pared contigua, situaciones que pueden ser aceptadas en nues-
tro país a pesar de no existir norma expresa en nuestro Código.
En los artículos 582 y 583 se señalan las distancias que deben
mediar en caso de tratarse de ventanas o huecos de vista, a diferencia
de las señaladas en el artículo anterior que tienen como unico objet o
los huecos o ventanas que dan luz ; también se habla de balcones u otros
voladizos semejantes, todo lo cual está establecido en nuestro Código
Civil en los artículos 407 y 408 . Y en el artículo 584 se nos dice
que no son añocables tales distancias, las señaladas en el artí-culo 582,
en caso de estar los edificios separados por una vía pUblica,reg1a que
no encontramos en nuestra legislación civil tal vez porque si bien es
muy posible encontrar calles tan angostas en ciudades muy antiguas es
sumamente difícil en ciudades más nuevas como las nuestras , en' que las
31
vías públicas tienen más de los tres metros que señala la legislación
costarricense; en todo caso, por tratars e de una excepción al princi -
pio que establece el artículo 407 de nuestro Código Civil , pareciera
que para aplicar una regla semejante a la del Código Civil Español se
ría necesario que exista, como en aquél, una norma expresa que lo esta
blezca, aunque como veremos algunos autores opinan lo
muy buenas razones .
contrario con
El artículo 585 dispone que en caso de adquirirse por cua~quier
t ítulo derecho a tener vistas sobre la propiedad del vecino, éste no
podrá edificar a menos de tres metros de distancia. Ahora bien, con -
forme a este artículo 585, y de acuerdo con el artículo 551 que permi
te que las servidumbres sean modificadas por convenio de los particula
res, tenemos que las limitaciones que señalan los cinco artículos ante
riores pueden s er modificados por convenio , y entonces surge la verda-
dera servidumbre; igual sucede en nuestra legislación a pesar de no
existir una disposición semejante a la de este artículo, pues también
por convenio puede e stablecerse una servidumbre y bien puede ser con
traria a las limitaciones impuestas por la ley a la propiedad en bene
ficio del vecino. El problema que si presenta discusión en la legisla
ción universal es si puede o no adquirirse por usucapión una servidum
bre de este tipo, o sea que contradiga lo dispuesto por la ley, probl~
ma que no trataremos todavía por lo complejo del mismo.
En España, el Código Civil no rige en todo su territorio,pues en
32
algunos lugares tiene aplicación el derecho foral, el cual tiene ungran
fondo de Derecho Romano, matizado por Derecho Germano, costumbres loe~
les y reglamentos municipales. En este derecho encontramos una serie
de disposiciones sobre las luces y vistas diseminadas en los distintos
fueros . Así, tenemos como en Cataluña se aplican las Ordenanzas de San
tacilia, o Consuetutus de Barcelona como también se les llama, el Re -
cognoverunt Próceres, y las costumbres locales. Hay algunas disposi -
ciones interesantes como por ejemplo el principio fundamental que sien
ta en materia de vistas: "nadie puede tener vista sobre predio de otro
si antes no mira sobre el suyo" (Ordinaciones de Santacilia, Nº11),con
base en esta norma es que se dice que a menos de tener servidumbre de
vistas sobre el terreno del vecino deberá tenerse terreno propio, al
frente de las ventanas que se abran. Se dice también que el artículo
581 del Código Civil Español no rige en Cataluña por hallarse totalmen
te agotado el tema de las servidumbres de luces en las ordinaciones 14
y 15, y no tener aplicación supletoria el Código Civi1. 31/ Sin embar
go, es opinión de los autores catalanes que estas disposiciones tienen
un carácter muy restrictivo y contrario a estas servidumbres. En Ara
gón, se regu lan también en el derecho foral; ahí se autoriza a cual -
quier propietario a abrir ventanas en pared común para luz y vista, y
se dictan algunas otras medidas al respecto.
31/ Casals Coldecarrera. - Op. cit. Página 133.
33
2.- FRANCIA
El Código Napoleón reglamenta las luces y vistas en un . capítu
lo que se titula "de las servidumbres establecidas por la ley".
Aquí, al igual que en España, se ha discutido por los aut~res de
bido a la colocación que el Código da a este tipo de restriccio~es, si
se trata efectivamente de verdaderas servidumbres, en cuyo caso ten
drían que ser servidumbres legales de interés privado, y en efecto así
las encasilla el Código francés, o si por el contrario se trata de o -
bligaciones o limitaciones a los derechos de los propietarios, De a-
cuerdo con la primera tesis de manifiestan Planiol y Maurice Picard, y
conforme a la segunda Mazeaud y Josserand. Este último considera que
las limitaciones recíprocas a los derechos de los propietarios de fun
dos vecinos son obligaciones , las cuales resultan de la autoridad sola
de la ley, obligaciones que "son adaptaciones a una situación particu
lar del gran principio es tablecido en el artículo 1382, según el cual
todo hecho cualquiera del hombre que cause a otro un daño obliga a es-
te a repararlo, si existe culpa o negligencia: a fin de evitar tod.a
discusión sobre si existe o no culpa en la conducta de quien practicó
una abertura o efectuó plantaciones , e l legislados dicta cierto numero
de reglas precisas, cuya violación tendrá automáticamente un carácter
culposo: porque es evidentemente cometer una falta el transgredir un~
glamento" . 321 Mazeaud, por su parte, nos dice que la clasificación
32/ Josserand. Op. cit. Página 123.
34
que hace el artículo 639 del Código Civil , señalándolas como servidum
bres legales o naturales, es inexacta, por cuanto "la servidumbre es
una carga excepcional, consentida , en principio , por el propietario de
un fundo a favor del predio vecino"; y que por el contrario, aquí se
trata de limitaciones generales del derecho de propiedad , y de cargas
que existen de pleno derecho sobre todos los inmuebles a favor de los
inmuebles vecinos , imponiéndose por tanto al margen de la voluntad del
propietario . En su estudio señala que unas de estas limitaciones
establecen por causa del interé privado, y las otras , por causa del in
t erés general, y dentro de las primeras coloca, entre otras, a las lu
ces y vistas. 33/
En todo caso, la discusión mantiene vigencia, si bien parece ser
más acertada, según opinión ya enunciada, la tesis sostenida por Maze
aud y Josserand en Francia, Clemente de Diego y Sánchez Román en Espa-
ña, y tantos otros, de que no se trata de verderas servidumbres sino
de obligaciones de vecindad, limitaciones i mpuestas por la ley, por to
das las razones ya dichas.
Veamos ahora las disposiciones del Código francés que tratan so
bre esta materia. Ya dijimos que se encuentran localizadas en el capí
tulo denominado "de las s ervidumbres e stablecidas por la l ey", en la
Sección III que comprende seis artículos (675 a 680), que reglamentan
33/ Mazeaud. Op . cit . Página 100.
35
las distancias y prescripciones que han de guardarse con respecto a las
vistas y luces sobre la propiedad del vecino.
El primero de estos artícu1os, el 675 , establece una regla seme -
jante a la del artículo 580 del Código Civil español y al 393 de nues -
tro Código Civil, pues dice : "ninguno de los propietarios cont i guos po-
drá, sin consentimiento del otro, abrir en la pared medianera ninguna
ventana o abertura de cualquier cl ase que s ea aunque tenga cristal fi -
jo" . Como dijimos en la oportunidad en que analizamos el ar t í culo aná
logo de la legislación española, la razón de tal norma se basa en l a co
propiedad , en virtud de la cual ninguno de los vecinos puede disponer
de la pared medianera s in el consentimi ento del otro . Sin embargo, ve
remos como hay autores que consideran que la razón está en que la pared
medianera debe servir únicamente de separación y apoyo , ya que su fun
ción no es otra distinta que esa, y no en el hecho de la copropie dad.
Ahora bien, al igual que el Código español , el francés coloca erradamen
te este artículo 775 dentr o de las servidumbres de luz y de vista, cua~
do en r ealidad se trata de reglas referentes a la medianería, error en
que incurren muchos Códigos Civiles extranjeros , pero no el costar ricen
se, ya que sitúa el artículo 393 citado en el capítulo denominado " de
la medianería",, pero que analizaremos en este estudio no solo por su co
nexión con la materia que estudiamos sino también por incluirlo en ella
otras legislaciones según dijimos .
Conforme a los artículos 676 y 677 el propietario de pared no me-
36
dianera pero contigua o mediata a la propiedad de otro puede hacer en
ella únicamente " luces de mera tolerancia", que son claraboyas o venta
nas con rejas de hierro o cristal fijo que no pueden abrirse, ni sir -
ven tampoco para asomarse por cuanto han de estar a cierta distancia
del suelo que señala la ley y garantiza contra las miradas indiscre· -
tas del vecino .
En caso de que la pared no sea medianera pero tampoco contigua ,
pueden abrirse vistas libremente, según lo disponen los artículos 678
y 679, pero siempre y cuando se guarden ciertas distancias entre laven
tana y el límite del fundo vecino, distancias que varían según se tra
te de vistas directas (1,90 metros) o de vistas oblicuas (0,60 metros);
y en caso de que la distancia sea menor solo se podrán abrir luces de
mera tolerancia. El artículo 680 nos señala desde que lugar deben con
tarse las distancias indicadas en los dos artículos anteriore.
Pero las luces de mera tolerancia y las vistas libres pueden ser
tapadas por el propietario vecino si este desea construir en el límite
de su propiedad; caso distinto sería si las luces o vistas no estuvie
ran en las condiciones legales, bien por existir una servidumbre de lu
ces u vistas en virtud de acuerdo de partes, bien por prescripción o
posesión prolongada si aceptamos que esta pueda producirla, en ambas
situaciones el propietario estaría inhibido para construir a menos de
observar las distancias legales.
37
3.- ALEMANIA
En el Tratado de Derecho Civil de Enneccerus, Kipp y Wolff 34/
se nos dice que el Código Civil alemán no prohibe el efectuar una cons
trucción por el hecho de que esta prive de luz al vecino, pero que mu-
chos derechos territoriales si limitan tales construcciones cuando pri
van de luz. Así, continúan dic.t.éndonos, el ALR prusiano (Al.lgemeines
Landrecht für die Preussischn Staaten de 1794) establece que toda nue-
va construcción debe hacerse a determinada distancia de las ventanas
del vecino que existan desde hace diez o más años: si los cuartos en
que se encuentran dichas ventana$ "reciben la luz sólo por este lado",
la construcción tiene que estar ~partada lo suficiente para que un hom
bre de mediana estatura, en posición vertical natural pueda ver el cie
lo desde las ventanas no abierta.s del piso bajo; si las mencionadas ha
bitaciones reciben luz también por otro lado, basta con que la nueva
construcción permita la vista del cielo por las ventanas no abiertas
del segundo piso, y si este no e~iste la jurisprudencia finje su exis-
tencia y la de una ventana en el piso fingido. Este derecho de luces
no es una s ervidumbre predial legal, ni un derecho a prohibir la edifi
cación a menor distancia, que se ~dquiera por usucapión de diez años ,
sino una determinación del• contenido de la propiedad de ambas fincas,
34/ Enneccerus, Kipp y Wolff. "T:¡;'atado de Derecho Civil". Editorial Bosch. Barcelona, 1951. Tomg III , Vol. I, Páginas 337 y 338.
38
derivada de ciertos supuestos entre los cuale s está el transcurso de
un plazo . En vista de ello, nos dicen los citados autores, "la supre
sión o exclusión por contrato del derecho de luces se verifica, en con
secuencia, constituyendo una servidumbre predial sobre la finca a que
haya de perjudicar la construcción. El propietario de las ventanas,u
na vez transcurridos los diez años, goza de protección negatoria con -
tra las construcciones que le priven de luz; el poseedor de las venta
nas , la protección de la posesión de cosas". También nos dicen que d~
do el silencio del Código Civil alemán, el propietario de una finca
puede abrir ventanas en la misma, aunque den a una propiedad vecina, y
el dueño de esta tendrá que tolerar esa molestia, pero también algunas
leyes territoriales establecen reglas a l respecto.
Pareciera que ante el silencio que guarda el Código Civil Aleman
sobre la posibilidad o prohibición de abrir ventanas que den al f undo
vecino, la razón legal para que sí puedan hacerse la encontramos en el
artículo 906 . Dice este artículo : "el propietario de un fundo no pu.::_
de oponerse a l a entrada de gases, vapores, olores, hollín, calor, rui
do, trepidaciones y otras r eacciones de otro f undo cuando no perjudi -
can en nada o no perjudican de un modo esencial al uso de su fundo, o
cuando proceden del uso del otro fundo si este uso es normal, según las
circunstancias locale s , en los fundos que se encuentan en la misma si
tuación". Vemos como en él se permite el ejercicio normal de la pro -
piedad, sin que pueda oponerse a ello el vecino si no se le perjudica
39
de un modo esencial, y por esto debe permitirse el abrir ventanas de
luz y vista que por regla general constituyen un uso normal y no un p~
juicio , pues son pocos los inconvenientes que con ellas se causan y
que es necesario soportar en aras de la tranquilidad social . Y con ba
se en este mismo artículo tiene asidero legal la "Teoría del Abuso del
Derecho" , y que aplicándola a la materia que estudiamos, podría impe -
dirse la construcción de una ventana o mandarse a cerrar la existente
cuando el ejercicio del derecho que da la misma se convierte en anor
mal y abusivo.
4.- ITALIA
En el Código italiano de 1942 encontramos las normas referentes a
las luces y vistas en un capítulo denominado " De la Propiedad TerritJ
rial", en el Título de la Propiedad , y no en el Trutulo dedicado a las
servidumbres prediales como en el Derecho francés y en el español, lo
que nos hace ver como en Italia ha predominado la tesis de que las . o
bligaciones de vecindad, y dentro de ellas las luces y vistas, son li
mitaciones o regulaciones impuestas a la propiedad por interés publico,
y no servidumbres legales .
Así, encontramos como el artículo 845 establece que "la propie -
dad territorial está sujeta a reglas particulares para la obtención de
fines de interés publico en los casos previstos por las leues especia
les y por las disposiciones contenidas en las secciones siguientes", y
precisamente una de esas secciones es la referente a luces y vistas que
40
pasaremos a analizar brevemente .
Las luces y vistas están contenidas en los artículos 900 a 907
del Código Civil. En estos artículos se regulan las ventanas u otras
aberturas de luz, las cuales dan paso a luz y aire, concepto distin
to del Código Napoleón que nos habla del cristal fijo, y de vista,cuan
do permite asomarse.
Con respecto a las ventanas de luz establece en los artículos 901
a 904 que deben estar provistas de reja para garanti~ar la seguridad
del vecino y de un enrejado fijo con aberturas no mayores de tres cen
tímetros cuadrados; a una distancia determinada del pavimento o suelo
del lugar a que se va a dar luz y aire, que es un poco menor en los pi
sos superiores, y a determinada altura del suelo del fundo vecino. Es
interesante observar ademas que se establece que cuando una ventana no
tiene las características de una ventana de vista se considera como de
luz, aún en el caso de que tampoco tenga los requisitos señalados para
ella, pues establece como un derecho del vecino el poder exigir que se
ajuste a tales prescripciones, disposición justa que debiera ser acogi
da por todos los Códigos modernos, pues si se establecen ciertas condi
ciones para que no les sea tan gravosa la ventana de luz al vecino es
él quien debe decidir si exige o no el cumplimiento de tales requisi -
tos, punto sobre el cual volveremos al analizar nuestra legislación.
Se señala también en el Código italiano el mismo principio visto deque
no se pueden abrir luces en un muro común, pero si en el propio conti-
41
guo al fundo ajeno.
Sobre las vistas (artículos 905 a 907 ) nos señala las distancias
que deben existir para poder abrir ventanas o construir balcones o si
milares que permitan vistas directas ; prohibición que cesa al igual cpe
en el Código Civil español cuando entre los dos fundos vecinos existe
una vía pública. Señala también las distancias para el caso de las vis
tas oblicuas. Estipula . además que cuando se haya adquirido derecho a
tener vistas directas u oblicuas sobre el fundo vecino, el propietario
de este no puede edificar si no guarda determinada distancia .
5.- LATINOAMERICA
El Derecho Civil Latinoamericano recibe su principal influencia,
de Francia y España, y en menor grado de Italia, además de tener un p~
sado común en el Derecho Romano y en las Leyes de Partidas~ En por e
sa razón que nuestros Códigos Civiles difieren poco entre sí, y sus di
ferencias son más de forma que de fondo, excepto en aquéllos casos en
que en doctrina subsiste la discusión, pues nuestros países segilll el
mayor o menor grado de influencia de una u otra corriente, han tomado
posiciones encontradas. Pero tales discusiones, y en cuanto nos inte
resa, ya las hemos enunciado; nos resta por tanto ahora ver en unos Có
digas Civiles Latinoamericanos, tomados al azar, las disposiciones que
contienen sobre la materia.
En el Código Civil Panameño hay una sección, dentro del capítulo
de las servidumbres legales, denominada "de las servidumbres de luces
42
y vistas", que comprende tres artículos (562 a 564). En el primero de
ellos se establece, como en casi todos , que ningún medianero puede,sin
consentimiento del otro, abrir ventanas ni hueco alguno en pared co
mún.. Luego, en el artículo siguiente, estatuye la posibilidad de abrir>
ventanas de luz en pared no medianera, pero sujetándose a una serie de
condiciones, como reja y red de alambre y una distancia de dos metros
de la. parte inferior de la ventana al suelo del edificio a que se va
a dar luz; pero señala que pueden cerrarse si se adquiere la mediane -
ría y no se hubiere pactado lo contrario, edificando en su terreno, o
levantando pared contigua a la que tenga dicha ventana. En el artícu
lo 564 regula las vistas , estableciendo que no se pueden tener venta -
nas, balcones , miradores o azoteas que den vista a las habitaciones,p~
tíos o corrales de un predio vecino, cerrado o no, a menos que inter ~
venga una distancia de tres metros.
Nos indica además desde donde debe medirse tales distancias •.
En el Código Civil Salvadoreño también se reglamentan las luces y vis
tas dentro del capítulo de las servidumbres legales , del arttculo 875
al 879. El artículo 876 es el que establece la prohibición de abrir
ventanas en pared medianera sin consentimiento del condueño. Y son los
artículos 875, 877 y 878 los que regulan la servidumbre legal de luz ,
estableciendo al igual que en el Código anterior que se pueden abrir
claraboyas o ventanas para dar l uz a la vivienda en pared divisoria no
medianera , sujetándose a determinadas condiciones como la reja de hie-
43
rro o red de alambre y a una distancia del piso no menor de dos metros
y medio . Se dice que la servidumbre legal de luz no puede impedir que
en el suelo vecino se levante una pared que le quit e la l uz, así como
la cesación de tal servidumbre en caso de que la pared se convierta en
medianera, salbo pacto en contrari o . Y en el artículo 879 se dispone
acerca de las vistas, sin hacer distinción entre vistas directas y vis
tas oblícuas.
En el Código Civil mexicano que entrara en vigencia el primero de
Octubre de 1932 al reglamentarse el ejercicio de la servidumbr e se se
gregó de ésta la medianería, por considerarla, según las propias pala
bras de la comis ión redactora del proyecto, "más que como una servidurn
bre , corno una copropiedad". Par eciera que tal disposición no es del
todo correcta, por cuanto si bien la medianería no es una servidumbre
sino que se basa en las reglas de la copropiedad, tampoco debió incluir
se dentro de ella , sino que lo correcto era establecerla corno en nues -
tro Código Civil dentro de un capítulo de cargas o limitaciones impues
tas a l a propiedad, o bien en el capítulo de las disposiciones genera -
les sobre la propiedad , donde se encuentran localizadas en el Códi go
Mexicano l as luces y vistas . En todo caso , la norma de que "ningún c~
propietario puede sin consentimiento del otro, abrir ventana ni hueco
alguno en pared común" (artículo 972) , que casi todos l os Códigos i n -
cluyen dentro de lo que l l aman 11servidumbres de luz y vista", está bien
colocada en el Código mexicano dentro de la medianería que es lo co-
44
rrecto. Las reglas restantes, que si se refieren propiamente a las lu
ces y vistas, están colocadas como hemos dicho dentro del capítulo de
disposiciones generales de la propiedad, del artículo 849 al artículo
852. En ellos se establecen más o menos las mismas disposiciones de
los demás Códigos, o sea que el dueño de una pared no medianera conti
gua a finca ajena puede abrir en ellas ventanas o huecos de luz, siem
pre que estén a determinada altura y cumpla con ciertos otros requisi
tos que la ley señala; que sin embargo el dueño de la finca contigua a
la pared en que estuvieran abiertas las ventanas o huecos podrá cons -
truir pared contigua a ella, o si adquiere la copropiedad , apoyarse en
la misma pared aunque en uno u otro caso cubra los huecos o ventanas;
la prohibición de tener vistas directas y oblicuas aobre l~s propieda
des del vecino, a menos de mediar entre el límite y la ventana o bal -
eón cierta distancia; y el hecho de que la distancia debe medirse des
de la línea de separación de las dos propiedades.
45
CAPITULO V
LEGISLACION Y JURI SPRUDENCIA PATRIAS
1.- CODIGO GENERAL DE 1841.
En el Código de Carrillo, emitido el 30 de Julio de 1841, y que ri
g;i.ó en materia civil hasta la promulgación del actual, que entró en vi
gencia en . 188.8, encontramos dentro del título de las servidumbres un ca
pítulo relativo , a "las vistas sobre la propiedad del vecino" (artículos
421 a 426), que contiene algunas disposiciones sobre obligaciones veci~
nales o ~imitaciones del dominio que no son vistas y ni siquiera tie -
nen nada que ver con ventanas, como la opligación de los vecinos de dar
pega de sus casas, y además trata este capítulo de las ventanas de luz
propiamente dichas, por lo cual se nota que es mucho m§s amplio el con
tenido de lo que indica su epígrafe.
En el artículo 421 señala aquella disposic1ón de que ningún vecino
puede hacer en pared medianera ventana o abertura alguna sin el consen
timiento del otro, que como hemos dicho, es más propia de la medianería
que de luces o vistas, si bien les afecta directamente.
Los artículos 422, 423 y 424 se refieren a las ventanas de luz o
claraboyas, estableciendo que "el propietario de una pared suya, inme -
diatamente unida a la propiedad de otro, puede abrir en ella claraboyas
46
o ventanas de luz con enrejado de hierro y vidriera cerrada1135/; -vemos
como a diferencia del actual se exigía la vidriera cerrada, puesto que
la ventana es de "luz" y no de "luz y aire" como parece tácitamente in-
dicarlo el Código actual al no exigirla. Luego se señala la forma y m~
dida de tal enrejado y vidrier4, y por (lltimo la distancia que debe exis
tir del piso de la habitación a que se quiera dar luz según se trate de
un aposento bajo o habitaciones superiores .
Las ventanas de vista están reguladas únicamente en el artículo
425, pese a que el capítulo tiene seis artículos y dice tratar de ellas.
Este artículo prohibe tener vistas o ventanas directas sobre la propie-
dad de otro, sea cerrada o no , salvo pacto en contrario.
En el artículo 426 se habla de la obligación de los vecinos de dar
pega de sus casas en paredes , balcones y cumbre.ras, que corno dijirnos,n~
da tiene que ver con la materia en cuestión.
2. - LEGISLACION ACTUAL
Haremos ahora un estudio detallado de las disposiciones que sobre
luces y vistas contiene el Código Civil costarricense en vigencia, ha-
ciendo relación a la doctrina, jurisprudencia y normas legales que con
esta materia se relaciones,
35/ Se respeta la redacción original. Código General de la República de Costa Rica. Por Don Rafael Ramírez, Nueva York, 1958.- Art.422, Páginas 50 y 51.
47
a) Ventanas en Pared Medianera:
Artículo 393.- "Sin consentimiento del otro, ninguno de los ve cinos puede hacer excavación en el cuerpo de una pared medianera ni apoyar, ni arrimar obras, ni hacer cosa alguna que perj~dique los derechos del condueño".
De este artículo nos interesa especialmente la primera parte , e~
cuanto hace referencia a que ninguno de los vecinos puede hacer excava-
ción en el cuerpo de una pared medianera sin el consentimiento del otr~
principio que hemos encontr ado en cuantos Códigos analizáramos en :sste
estudio, si bien tratando en esos otros de ventanas, huecos o boquetes,
lo que da una idea más clara de su íntima relación con esta materia, en
lugar de "cualquier excavación", como es el término empleado en nuestro
Código , y más amplio, y en cual no nos cabe menor duda quedan comprendi
dos aquellos.
Hemos dicho que en la mayoría de los Códigos extranjeros esta dis-
posición se coloca dentro de las servidumbres de luz y de vista , y en
tal error caen, entre otros, los Códigos Civiles de Francia, España y
Panamá, debiendo haberla situado por el contrario en el capítulo refe -
rente a la medianería , tal y como sabiamente lo hace nuestra legisla
ción . Al respecto es importante citar lo que nos dice Scaevela comen -
tanda el artículo 580 del Código Civil e spañol : "Lo primero que se he -
cha de ver por la lectura del artículo anotado es su inadecuada coloca-
ción. Aunque hable de ventana o hueco para recibir luces y vis t as, se-
gún se supone, ni tiene relación directa con las servidumbres qué al
48
presente estudi&mos, ni ofrece duda alguna que comprende un punto impor
tante de medianería, o sea otra de las facultades que a los medianeros,
36/ en la pared común les compete" . - Nuestro Código Civil, repetimos,si
túa esta norma dent r o de las relativas a la medianería, que si bien tie
ne su fundamento en la copropiedad, es otra de las limitaciones impues-
tas a la propiedad en beneficio del vecino, y en efecto , así parece ha-
berle entendido el legislador costarricense al colocar el capítulo de
la medianería dentro del Títul o "de las cargas o limitaciones de la pro
piedad impuestas por la ley" .
Es bastante extendido el criterio de que la razón por l a cual no
puede abrirse huecos o ventanas en pared medianera sin el consentimien-
to del otro vecino se debe a la copropiedad que sobre ella se ejerce,lo
cual parece ser lo más acertado conforme a las características de lains
titución. Autores hay, sin embargo, que difieren de opinión.
Que la medianería es una copropiedad , no admite discus ión alguna.
Don Alberto Brenes Córdoba al referirse a ella nos dice : " consistela me
dianería en la copropiedad, con indivisión forzosa , que tienen los due-
ños de edificios o predios confinantes , en las paredes, cercas , zar¡.jas
o acequias, que limitan sus propiedades 11•37J Bonnecase es aún más ter
minante: "la medianería de las cercas no es sino la noción de copropi~
36/ Mucius Scaevela. "Código Civil". í"narta Ed ición. Madrid, 1909. T~mo X, Página 482.
37/ Alberto Brenes Córdoba. Op. cit . Página 125.
49
dad apli cada a las mismas 11•3.§../ Y el Código Civil mexinano lleva lasco
sas al extremo al regularla dentro del capítulo referente a la copropi::_
dad , como un caso de las copropiedades forzosas que Rejina Villegas de-
fine como "las que por la naturale za misma de las cosas implican un con
dominio permanente, del cual no puede salirse por no existir procedi
miento ni posibilidad física o jurídica de terminar con la indivi
... " 39/ SlOn • -
Para explicar la prohibición que se hace a un medianero de abrir
ventanas en pared común sin el consentimiento del otro se han dado di-
versas razones, si bien como señalábamos antes, la tesis predominante
es la que la fundamenta en la noción de copropiedad. Veamos lo que al
respecto nos dicen algunos tratadistas: Ricci afirma: "esta prohibición
no se funda tanto en el respeto debido al predio del vecino, como en el
derecho de copropiedad que el propietario ejerce en el muro medianero ,
y el cual impide que uno de los copropietarios pueda disponer según le
plazca de la cosa común 11•4!2./ Manresa opina lo mismo: "el fundamento de
la prohibición implica una limitación jurídica, basada en las exigen
38/ Bonnecase. Op. cit. Página 648.
39/ Rejina Villegas. •;.-..Y- . . '10 Civil Mexicano". Antigua Librería Robredo. Segunda Edición. México, 1949.
40/ Ricci. "Derecho Civil Teórico y Práctico" . Madrid. Publicado por La España Moderna.
50
cias de la copropiedad . El medianero no puede di sponer como le plazca
de la pared, y la pared que es suya de un modo indiviso , en cuanto suya
sirve al destino económico del otro medianero , en virtud de la prohibi-
ción del artículo 580 11 ( se refiere al Código Civil español ). 41/ Laurent
cree , como Poithier, que la causa es otr a: el dest ino de la paredes ser
vir de separación y apoyo y no otro. Es i nteresante reproducir lo que
nos dice Leurent sobre este punto por los dist intos enfoques que con -
tiene: "Conforme a los términos del artículo 675 ( del Código Napoleón),
uno de los vecinos no puede , sin el consentimiento del otro , pr acticar
en la pared medianera ninguna ventana o abertura , de cualquier manera
que sea , aún con vidrieras inmóviles . Poithier da de ello una razón p~
rentoria : siendo hecha la pared medianera, dice , para ene errarse y ap~
yar en ella lo que se j uzgue oportuno, s íguese de aquí que uno de los
vecinos no puede, sin el consentimi ento del otro, servirse de la pared
par a otros usos, y por eso es que no puede hacer agujeros o ventanas en
la heredad del vecino . Sin embar go , es t al la i ncertidumbre que reina
en esta materi a , que en el Conse jo de Estado , Tronchet criticó la dispo
sición del artículo 675 , aprobándola cuando el vecino había constvuído
la pared medianera, porque entonces hay que i mpedir que uno de los ca -
propietarios tenga vistas hacia l a habitación del otro; pero si no ha
bía ninguna construcción, le parecía que l a restricción de las luces de
41 / Manresa. Op . cit . Tomo IV, Página 796.
51
jaba de tener razón de ser. Tre i lhard le contestó que la propiedad me-
dianera es una propiedad común, de donde se s igue que ninguno de los ve
cinos puede disponer de ella sin el consentimiento del otro. Ciertamen
te que no -nos dice Laurent- el comunista no puede disponer de la cosa
común , no tiene derecho de abusar de ella, pero construir ventanas no
es abusar, sino usar. Por qué pues el propietario de una pared median~
ra no ha de tener ese derecho? No hay mas razón que la que da Poithier,
o sea que no es ese el destino de una pared que debe servir de separa -
42/ ción y de apoyo". -
Es lógico pensar, al tener de lo dispuesto por el artículo 393,que
si un medianero desea abrir huecos o vent anas en pared medianera y el
condueño lo consiente, se constituye aquí una verdadera servidumbre vo-
luntaria, que tendría pleno valor por el tiempo y con . los requisitos
que se hubieron pactado. En caso contrario , o sea si el copropietario
de la pared medianera no lo ha consentido , goza del derecho de oposi -
ción, y s i no lo hace, la servidumbre podría adquirirse por usucapión ,
sea por el simple uso de uno y paciencia del otro por el término necesa
rio para adquirir el derecho, pues tales huecos constituyen una servi -
dumbre continua y aparente.
b) Las Luces y sus Condiciones:
Artículo 406.- "El dueño de pared divisoria no medianera puede
42/ Laurent. Op . cit. Tomo VII , Páginas 754 y 755.
52
abrir ventanas y claraboyas, con tal que estén guarnecidas por rejas de hierro y de una r ed de alambre , y que disten del piso de la.vivienda a que se quiere dar luz , dos metros y medio a lo menosH.
Conforme a este artículo, así r eformado por Ley Nº 1352 de 3 de Oc
tubre de 1951 , e l dueño de una pared divisoria no medianera puede abrir
en ella ventana o claraboyas con el objeto de dar luz a una vivienda,p~
ro deben estar guarnecidas por r ejas de hierro y de una red de alambre,
y encontrarse a la altura que la ley establece .
Al decir este artículo "de la vivienda a que se quiere dar luz", y
señalar una serie de restricci ones propias de claraboyas o vent anas de
este tipo, vemos que lo que en él se regula es lo referente a las luces,
que no a las vistas , que e stán tratadas en el artículo siguiente. Pero
notemos que la ley habla de pared divisoria no medianera , pues las que
se abren en pared no medianera , pero tampoco divisoria, pr esentan un ca
so distinto no reglamentado y que analizaremos por aparte.
Cuando las ventanas de luz, y este rige también para las vistas,tie
nen todas las condiciones prescritas por la l ey, e l propietario del fun
do vecino puede construir una pared o edificar cubriéndolas , puesto que
tales ventanas o claraboyas no constituyen gravámen para el vecino, ya
que tampoco aquél podría impedir su constitución, por cuanto que el po-
der de establecerlas es un derecho concedido por la ley al propietario,
sea esto que al constituirlas con las condiciones señaladas por la ley
se ejercita normalmente el derecho de propiedad.
53
Es claro que por voluntad expresa de los vecinos puede llegar a
crearse una servidumbre de luz en las condiciones señaladas por la ley,
o sin ellas, por existir en este caso un título que las autoriza. El
problema que se nos presenta es en cuanto a la usucapión, y si acepta
rnos que si puede darse entre nosotros, ¿cuales son los requisitos que
han de faltar para considerar que la ventana de que se trata no es de
simple tolerancia, y es hábil para crear servidumbre?.
Señala nuestro Código Civil en su artículo 378, que las servidum
bres que son contínuas y aparentes a la vez pueden constituirseporco~
venio, por última voluntad o por el simple uso de uno y paciencia del
otro . De manera que siendo las luces y vistas contínuas y aparentes ,
tendríamos que aceptar que si pueden constituirse por el transcurso del
tiempo, en caso de estar en condiciones ilegales. Colin y Capitant sos
tienen que si lo son: "Debe advertirse, no obstante, que a pesar de
la discontinuidad de la servidumbre de vistas, que puede ser aparente,
se enlaza con una servidumbre continua: la obligación de no. levantar
más alto del predio sirviente. Por la combinación de la apariencia de
las vistas con la continuidad de la obligación referida que integra la
servidumbre de vistas, viene a resultar que esta tiene, a los efectos
de la usucapión, el carácter de continua y aparente 11 • 4~ Mazeaud se
pronuncia con respecto a las servidumbres de vista en té rminos parecí-
43/ Citado por el Lic. Antonio Rojas. Revista citada, Página 65.
54
dos: "La servidumbre de vistas es una servidumbre continua; en efecto,
no se traduce en el derecho de mirar sobre el predio vecino, sino en el
mantenimiento de una ventana a una distancia no reglamentaria que per-
mita mirar", y agrega por aparte: "sigue siendo posible adquirir el d.::_
recho de tener vistas, fuera de los requisitos legales, ya sea por con
vención, ya sea por prescripción adquisitiva11•44/ Josserand a su vez
nos dice: "son sólo suceptibles de ser adquiridas por medio de la pre~
cripción las servidumbres que son a la vez continuas y aparentes, como
las servidumbres de vistas11•4Y Efectivamente, acordes con lo dicho
por los autores citados, pensamos que uno de los modos como puede ad -
quirirse l a servidumbre de vistas es la prescripción, que conforme a
nuestro Código, ha de ser decenal , y lo mismo debe decirse de la servi
dumbre de luces, que a nadie escapa que se trata de una servidumbreccn
tinua y aparente y por ello ni se discute , además de que lo dicho pa-
ra las primeras, vale también en cuanto a las segundas , por tener las
vistas implícitas siempre a l as luces, si bien no sucede lo m~smo a la
inversa. Así lo ha entendido Brenes Cór doba, quien escribe en su obra:
"A pesar de lo dicho anteriormente en cuanto a que las luces y vistas
no constituyen servidumbre, esto debe entenderse siempre que se hallen
en condiciones l egales; pues en el caso contrario, es posible lleguen
a convertirse en verdaderas servidumbres. Si, en efecto, desde el pre
44/ Maseaud. Op. cit. Parte II, Tomo IV, Páginas 430 y 102
45/ Josserand. Op. cit. Tomo I, Vol. III, Página 102.
55
dio perjudicado se precibe la obra hecha indebidamente de modo que con
facilidad se note el abuso cometido, en caso de que el empleo que se
hace de la misma obra entrañe por su naturaleza el ejercicio de una
servidumbre , transcurrido el término de la prescripción ordinaria exis
te ya el gravámen correspondiente, por tratarse de servidumbres apare!:_
tes y continuas, imponibles, como todas las de su clase, por el uso del
dueño del predio dominante y la tolerancia del propietario del · predio
sirviente 11 •461 Nuestra jurisprudencia ha aceptado reinteradamente es -
t e criterio, estableciendo entre otras cosas que las ventanas que se
abren en paredes medianeras, independientemente de la altura que ten-
gan y de que estén guarnecidas con rejas de hierro y redes de alambre,
siempre constituyen servidumbre porque implican un ejercicio abusivo
de los derechos derivados de la medianería; que en caso de abrir venta
nas de luz a menor distancia que la indicada en el artículo 406 del Có
digo Civil en pared divisoria si es posible que se origina una servi -<lumbre; y que al igual puede ocurrir con una servidumbre de vista en
caso de que entre las ventanas y el límite de ambos predios, no exis-
ta la distancia de tres metros que señala el artículo 407 del Código S;!;.
vil (Sala 1ª Civil: 10:20 horas del 9 de Abril de 1965), couf irmada
por la Sala de Casación en sentencia de 10:30 horas del 29 de Julio del
. - ) 47/ mismo ano • -
46/ Brenes Córdoba, Op. cit. Páginas 121 y 122.
47/ La redacción de este fallo en Casación está pendiente al momento de concluirse este estudio.
56
Corrientemente se ha dicho que la única forma en que las ventanas
de luz sean legales y no produzcan servidumbre, es que tengan todos los
requisitos señalados por la ley, es decir, que además de encontrarse a
la altura que la misma determina, estén guarnecidas por rejas de hie -
rro y una red de alambre, lo que haría casi imposible este tipo de ven
tanas por no ir de acuerdo con las exigencias de la arquitectura con
temporánea; ni tampoco toleraría ningún vecino el establecimiento de
una ventana o claraboya que no tenga esos requisitos legales por el p~
ligro de que luego t ranscurridos los diez años de la prescripción, se
le vaya a impedir taparlas con su propia construcción , y entonces exi
girían la sujeción rigurosa a la ley. De manera que siendo inflexi
bles en ese criterio , se iría más bien en perjuicio de los mismos pro
pietarios que se benefician de las ventanas o claraboyas de luz, y es-
tas se prestarían más para molestias y problemas entre los vecinos,que
para satisfacer una necesidad, en este caso la luz para una viviendá. ·
Pero veamos que es lo que se ha buscado al establecer estos requi
sitos legales . La altura, dos metros y medio del piso de la vivienda
a que se quiere dar luz, es requisito indispensable, porque de no exi~
tir, de permitirse una ventana a menor altura, la luz se convertiría~
tomáticamente en "vista" y sería mayor el perjuicio ocasionado, que el
beneficio obtenido. De manera que la altura establecida por la ley si
constituye un elemento esencial de la ventana de luz. Ahora bien, las
rejas de hierro y la red de alambre se indican por la ley en provecho
57
exclusivo del predio sirviente: si se le obliga al vecino a permitir
las ventanas o claraboyas, debe protegérsele de una serie de molestias
adicionales, como sería el arrojar basuras o la posibilidad de ver in
vadido su predio a través de esas aberturas, razón por la cual la ley
ordena tales requisitos para darle una mayor seguridad. Pero , ¿qué i~
pide que el vecino no exija esas condiciones impuestas únicamente para
favorecerlo a él?. Si la ley establece una obligación a cargo del veci
no en mi provecho exclusivo, lo lógico es que yo pueda prescindir ex -
presa o tácitamente de hacer efectiva tal obligación, mientras no esté
de por medio el interés público, y no por ello voy a verme perjudicado
con el transcurso del tiempo por una servidumbre. De manera que lo e-
sencial para que tales ventanas sean de luz, lo constituye la altura
de las mismas al piso de la vivienda que es lo que imposibilita las vis
tas, no el que las ventanas tengan unos barrotes de hierro y una red
de alambre, que no se acostumbran usar ni tiene por qué determinar la
existencia de una ventana de luz, pues si bien permiten la entrada del
aire, no es ese el fin para el cual se ha establecido en la ley la po
sibilidad de construirlas.
A lo más que podría llegarse en caso de faltar las rejas de hie
rro o la red de alambre, o ambas a la vez, es que una vez transcurri -
dos los diez años, el vecino dueño del predio sirviente no pueda exi -
gir tales requisitos, ha adquirido un modo de ejercer el derecho, pero
no una servidumbre de luces, pues lo que la ley concede es la facultad
58
de t ener ventana s de luz, que en esencia se han mantenido , aunque no
tengan los r equisitos que el vecino, e n cuyo provecho s e han estipula
do, no consideró del caso exigir.
Estas ideas han sido aceptadas por algunos autores y por la juri~
prudencia extranjera desde hace mucho tiempo. Ricci se muestra acorde
con esta doctrina y cita una sentencia del Tribunal de apelaciones de
Catania, del 24 de Enero de 1883, que señaló: "Las condiciones que la
ley impone al propietario de una pared contigua, si quiere abrir sim -
ples ventanas de luces, son modalidades que limitan el e jercicio de su
derecho con el objeto de garantizar y asegurar al vecino el libre goce
de su propiedad; en su virtud, la inobservancia de tales coudiciones
sin reclamación del vecino por un período mayor de treinta años, puede
hacer adquirir al primero, mediante la prescripción, el derecho de man
tener sus ventanas en el mismo estado en que las ha poseí do, quedando
con la prescripción extinguido el de recho del vecino a exigir que sean
sometidas a la forma legal, porque del hecho de la pose sión de treinta
años del uno y del silencio del otro por más de los treinta años, pue
de presumirse el tácito acuerdo de una renuncia por parte de este últi
mo al derecho de pedir la observancia rigurosa de las disposiciones le
gales; pero esto no quiere decir que con la posesión de treinta años,
las ventanas, cuando por su forma se presentan como exclusivamente des
tinadas a ventanas de luces, sólo porque no están previstas de vidrie
ra fija , ó por que las rejas de hierro no corresponden perfectamente a
59
la dimensión exigida por la ley, pueden cambiar de carácter jurídico,
y revestir el de vistas directas respecto de las cuales t an sólo la p~
seción de treinta años podría hacer adquirir al propietario del muro
un derecho de servidumbre sobre el predio del vecino consisitente en
el sancionado artículo 590, sino que ellas s iguen, sea cual fuere la é
poca a que se remonte su construcción, cual se presentan en su forma a
parente, esto es, simples huecos de luces que no impiden al vecino po-
der libremente levantar edificación en el suelo de su propiedad ni pu~
den constituir un obstáculo al derecho del vecino a adquirir la comuni
dad del muro y a cerrarlas, apoyando en él su edificio 11 •48 / Laurent
nos habla de la necesidad de que sea la jurisprudencia la que determi-
ne cuando las luces son de tolerancia, o sea en aquellas que el vecino
permite que se practiquen de un modo contrario a l a ley, sin que por
éste pueda inferirse que es su intención conceder un derecho, y cuando
se está en presencia de actos de servidumbre, o sea, abandonar a la
apreciación de los jueces cuándo la falta de unos requisitos l egales
4Q/ determinan el establecimiento de una servidumbre de luz y cuando no . -
Sin embargo, este crearía una gran incertidumbre, los vecinos no sa-
brían a que atenerse y , ante la duda, se verían obligados a solicitar
continuamente de los tribunales la declaración , de antemano, de si de-
t erminada ventana de luz es apta o no para constituir servidumbre, ya
48/ Ricci. Op. cit. Tomo VI , Páginas 166 y 167.
49/ Laurent. Op. cit. Tomo VIII, Páginas 90 y 91.
60
que luego podría ser tarde, y que además es imposible de hacer en abs-
tracto dentro de nuestro sistema judicial. Lo más aconsejable sería es
tablecer en los Códigos Civiles cuales son los requisitos que con ca -
rácter de indispensables deben tener las ventanas de luz que se abran
hacia el fundo del vecino, y cuales como facultad de ser exigidos por
él, por ser exclusivamente en provecho suyo, pero que vien podrían omi
tirse s in perder por ello la abertura el carácter legal; o bien seña -
lar, como en el Código Italiano, que si la ventana no tiene los carac-
teres de una de vista o de perspectiva, se considera como una de "luz",
aunque no se hayan observado las prescripciones indicadas para ellas En
la misma l ey, guardando para el vecino el derecho de exigir que se a -
justen a tales prescripciones, de este modo, si no s e trata de venta -
nas de vista y no t ienen los requisitos de las de luz, no por ello se
constituye una servidumbre , sino que el vecino "tiene siempre" el der~
cho de exigir que las mismas se ajusten a las prescripciones que seña-
la la ley, además de conceder al propietario, aunque haya luces en un
muro, la falcultad de adquirir la comunidad o de construir en forma de
adherencia, pudiendo por tanto cerrar las luces si apoya el edificioen
1 1 . 50/ e muro que as contiene. -
La jurisprudencia costarricense no ha sido uniforme en cuanto a
este asunto, si bien últimamente ha sido aceptado por los tribunales su
50/ Messineo. Op. cit. Tomo I, Página 231.
61
periores este amplio y justo criterio, en contra de la opinión de algu
nos jueces de instancia. Así, el Juez Civil de la Provincia de Punta
renas, en sentencia de las 8 horas y 6 minutos del 22 de Mayor de 1959,
declaró con lugar una demanda ordinaria en que se alegaba la constitu
ción de una servidumbre de luz y aire considerando que las ventanillas
no estaban ni estuvieron guarnecidas por rejas fe hierro o redes de a
lambre; sin embargo, la Sala Primera Civil con muy buen tino, revocó Ja
sentencia aludida en lo referente a esta materia , acogiendo esta impo;:_
tante doctrina, en resolución de las 14 horas y 15 minutos del 8 de E
nero de 1960; dijo entre otras cosas la Sala Primera Civil: 11111- Que,
está demostrado en autos, que las ventanas existentes en la pared no
medianera de la propiedad de la actora , desde un principio fueron he -
chas a una altura mayor de tres metros (hecho probado b) . En tal cir
cunstancia fueron construídas usándose el derecho que concede el ar -
tículo 406 del Cédigo Civil, razón por la cual, no puede hablarse de
la constitución de una servidumbre a favor de la actora ni de una li-
mitación de derechos del dueño de la propiedad demandada para cons-
truir su pared junto a la de la actora, aunque la privara de las ven
tajas de luz y ventilación. Es cierto que las ventanas de la propie
dad de la actora, carecían de la red de alambre y de las rejas de hi~
rro, pero esos son detalles que más bien perjudicaban a la propiedad
de la parte demandada en el sentido de evitar la vista hacia su pre -
dio y de impedir la posibilidad de que se le arrojaran basuras, que
62
en todo caso, no vienen reclamados en este juicio, que únicamente se
contrae a la luz y ventilación". Este fallo de segunda instancia fue
acogido por la Sala de Casación en sentencia de las 15 horas y 45 minu
tos del 20 de Julio de 1960. A pesar de esto, el Juez Tercero Civil de
San José en resolución de las 10 horas del 16 de Setiembre de 1964, en
el considerando tercero y al razonar su fallo sobre abertura de venta-
nas de luz en pared medianera no divisoria, problema que trataremos des
pues, vuelve a incurrir en el error de considerar las rejas de hierro
y la red de alambre como requisitos indispensables para que la ventana
esté en condiciones legales y no constituya servidumbre: "No obstante
lo que viene dicho en el párrafo anterior, si en la apertura de las
ventanas o claraboyas no se observaron las prescripciones legales que
establece al efecto el artículo 406 del Código Civil, sea, si las ven-
51/ tanas o claraboyas abiertas en pared medianera que dan luz a las
habitaciones construidas en un predio, no tienen la altura de dos me -
tros y medio a lo menos del piso, o no están guarnecidas con rejas de
hierro y una red de alambre, entonces sí se origina una servidumbre de
luces, suceptible de ser adquirida por prescripción positiva. La Sala
Primera Civil, al confirmar ese fallo y hacer algunas consideraciones
sobre el mismo, sin entrar al fondo de este asunto puesto que no setr~
taba del caso en estudio,cuida muy bien de no incurrir en el mismo
51/ Se refiere a pared divisoria no medianera, así lo aclara la Sala Primera Civil considerando que esto era "un error material que posiblemente se debió al pasar en limpio la sentencia".
63
error , diciendo: "sólo es lícito hacer aberturas en pared divisoria
cuando se guarda una altura mínima de dos metros cincuenta centímetros
desde el nivel del piso", y no hace ninguna referencia a las rejas de
hierro y red de alambre como requisitos legales indispensables, lo que
ha sido un acierto de nuestra jurisprudencia considerar con el carác -
ter de facultad para el vecino que bien puede no exigir.
Otra situación diferente se presenta en el caso de que las venta
nas o claraboyas de luz se encuentren en pared no medianera pero tamp~
co divisoria, esto por cuanto la ley civil costarricense en el artícu
lo en cuestión nos señala la facultad del propietario de abrirlos "en
pared divisoria no medianera", pero nada nos dice para el caso de que
no sea divisoria, lo que se ha prestado para algunas confusiones. Es
lógico pensar que si la ley señala para las ventanas de luz en pareddi
visoria no medianera un requisito que hemos reputado como indispensa -
ble, y dos de ellos que pueden ser exigidos por el vecino para que di
chas ventanas estén dentro de los t érminos que señala la ley, en caso
de que falte ese requisito esencial, o no se cumpla con los otros dos,
si han sido exigidos por el colindante, éste tendrá derecho a pedir
que se cierren tales ventanas o claraboyas, y si no lo hace así, se
constituirá la servidumbre por el transcurso del tiempo en virtud de
estar las aberturas en condiciones ilegales; igual podríamos decir del
caso de que se abran en pared medianera o que se trate de una ventana
de vista que esté a menor distancia de los tres metros que señala el
64
truir dentro de los límites de su predio sin lesionar derechos ajenos.
Las ventanas están abiertas a poca altura del piso, a menos de la dis
tancia que indica el artículo 406 del Código Civil, de modo que por a
llí si podría haberse originado una servidumbre si esa pared fuera di
visoria, pues sólo es lícito hacer aberturas en pared divisoria cuando
se guarda una altura mínima de dos metros cincuenta centímetros desde
el nivel del piso. Lo mismo podría ocurrir con una posible servidum -
bre de vista si llegare a desaparecer el obstáculo constituído por la
tapia, pues entre las ventanas y el límite de ambos predios no existe
la di~tancia de tres metros que señala el artículo 407 del Código Ci -
vil".
El considerando IV, también de gran importancia en la materia que
tratamos, dice: "Que la prohibición establecida en el artículo 406,
para abrir ventanas o claraboyas de luz en pared divisoria (con mayor
razón si es medianera), lleva implícito el reconocimiento de que en los
demás casos el propietario puede hacer cuantas ventanas quiera paradar
luz a las habitaciones de su edificio, pues no existe ninguna reglaque
establezca esas limitaciones en paredes no divisorias, salvo lo dicho
en el artículo 407, de tal suerte que en todo lo que no esté en oposi
ción a esos artículos 406 y 407, el dueño actúa en ejercicio de su de
recho de propiedad al construir como le convenga dentro de su predio ,
al amparo de lo que disponen los artículos 266, 290 y 295 del mismo Có
digo. En consecuencia, si la pared en que se encuentran las ventanas
65
no es divisoria, lo cual significa que la demandada no habría podido ~
ponerse a. que se abrieran ni podría exigir que se cerraran; y si las
actoras procedieron en ejercicio de un derecho al abrirlas, sin crear
ninguna carga en contva del predio vecino, entonces la señora F •••••••
también ha tenido el mismo derecho para alzar la construcción sobre la
tapia, pues la servidumbre de no construir más alto (altius non tallen
di) solo podría resultar en el presente caso como efecto de una servi-
dumbre positiva de luces o vistas, servidumbre que no ha llegado a con~
tituirse sobre el predio de la demandada". 52/
c) Vistas sobre la Heredad Ajena:
Artículo 407.- No pueden abrirse ventanas ni balcones que den vista a las habitaciones, patios o corrales del predio vecino, a menos que intervenga una distancia de tres metros.
Este artículo nos señala la prohibición de abrir ventanas o bal-
eones que den vista a la propiedad del vecino si no interviene una dis
tancia de tres metros a lo menos. El fin de este artículo es evitarla
mirada indiscreta del propietario de un fundo sobre el de su vecino ,
Por esta razón debe entenderse que esta distancia ha de mediar siem., -
pre que no exista una pared o muro de por medio, pues en caso contra -
rio la prohibición ha dejado de tener fundamento. Es por lo mismo que
si la pared fuera destruída, la norma readquiere vigencia y el vecino
podrá exigir que se construya de nuevo o bien que se construya de nue
vo o bien que se cierren las mismas. En caso contrario podrían des -
52/ La redacción de este fallo en Casación está pendiente al momento de concluirse este estudio.
66
pues, con el transcurso del tiempo, pedirse la declaratoria de la ser
vidumbre de vistas por usucapión, pues como habíamos dicho anteriormen
te , si bien las "vistas" no son contínuas, sino más bien discont ínuas,
los autores han considerado por diversas razones que a los efectos de
la usucapión la servidumbre de vistas tiene el carácter de continua y
aparente.
Por el hecho de que se adquiera una servidumbre de vistas sobre
el predio del vecino~ e l dueño de este no podrá edificar en el mismo
si no construye a t res metros de distancia. Esto no lo señala nuestra
ley, como si lo hace el Código Civil español en su artículo 585, pero
es lógico que así sea, porque si no lo aceptaramos de esta manera, la
serv1dumbre quedaría sin razón de ser.
Se ha dicho, adem5s, que el dec i r de "que den vista" quiere de -
cir que éstas den al predio vecino sin que haya terreno propio en el
medio . Este criterio fue sostenido por el Juez Civil de la Provincia
de Heredia con ocasión de una demanda planteada para que se obligara a
cerrar dos puertas y una ventana abiertas en pared contigua a la casa
del demandante, y las cuales por no haber tres metros de distancia en
tre las propiedades de ambos constituían sobre el fundo del actor una
s ervidumbre de vista. En este Tribunal se declaró que "no constituye
servidumbre de vista sob.C'e la propiedad del actor y en favor del deman
dado, porque la vista de ella da directamente a la propiedad de León y
no a la de Campos, puesto que según el dictamen de los peritos, vertí-
67
do en el mismo lugar en donde se encuentran los fundos y a presencia
del Juez a que afirma que entre la cerca media.~era y la pared de León
existe una distancia de dos metros treinta y cinco centímetros". Esta
sentencia fue revocada por la Sala de Apelaciones a las dos de la tar-
de del 16 de Febrero de 1894 , con base en lo siguiente: "La demanda
se fundó, como se ha expuesto, en que la pared en que el demandado a-
brió la puerta y ventanas a que se refiere, no conserva la distancia
de tres metros desde la línea divisoria de las propiedades que establ~
ce el artículo 407 del Código Civil , y consta plenamente justificado ~
te hecho, tanto de la confesión de la parte como por la prueba pericial
y ocular rendida, y se puntualiza así en la propia sentencia" . La Sa
la de Casación del 30 de Junio de 1894 confirma el fallo considerando
"que el artículo 407 del Código Civil s e ha aplicado rectamente por la
Sala Primera de Apelaciones, porque tanto del dictamen pericial como
de la confesión del señor León , consta que la pared de que se trata,
que edifica el mismo señor, no guarda la distancia de tres metros que
previene el artículo citado , respecto de la línea divisoria , y en esa
pared en construcción se han hecho puertas y ventanas que dan vista al
predio del demandante".
Es claro que los Tibunales superiores tenían la razón, al decir
del Código" a menos que intervenga una distancia de tres metros" debe
entenderse que es del predio del vecino, o sea de su línea divisoria ,
y en caso contrario, si está a menos de esa distancia se constituye la
68
servidumbre por ser una ventana contraria a las condiciones legales , de
no ser así tampoco la ventana abierta en pared divisoria,contraria ta~
bien a las prescripciones legales , podría constituir una servidumbre co
mo lo pretende el Juez de primera instancia , puesto que ambos casos no
difieren antre sí por estar a menos de los metros que indica la ley y
no establecer ésta ninguna otra condición .
Sos t ienen algunos autores que cuando se ha adquirido una servi -
<lumbre de vistas directas por prescripción, y a una mayor distancia de
los tres metros , eso dará derecho a impedir que las nuevas edificacio
nes se hagan a menor distancia de la que se viene disfrutando . Dice la
Enciclopedia Jurídica Española: "Sánchez Román supone también la cues
tión y se pregunta si tratándose de una servidumbre de vistas adquiri
das por prescripción y disfrutada durante el tiempo necesario para e
lla y a mayor distancia de los tres metros que señala el artículo 585~
dará derecho a impedir que las edificaciones nuevas que levante .el du~
ño del predio sirviente se hagan a la distancia dent ro de la que se vi~
ne disfrutando y se ha ganado por prescripción la servidumbre de vis
tas directas, y no tan solo a la de tres metros que como límite señala
el artículo 585 . Creemos en que no debe haber duda en que ha de opta.E_
se por la solución de que la servidumbre se adquirirá en las condicio
nes en que se haya poseído 11 •5Y Pareciera que cuando la serv:ldumbre
5Y nEnciclopedia Jurídica Española" de Seix. Tomo XXVII I , Página 699.
69
se constituye voluntariamente, la distancia si puede exceder de los
tres metros, pues se trataría aquí más que de una servidumbre de vis
tas , de una de no construir a determinada distancia, y en todo caso ,el
propietario es libre de constituir con otro , voluntariamente, las ser
vidumbres que a bien tenga . Pero por prescripción no parece correcto
que se adquiera , pues si la ley señala que no puede construirse vent a
nas ni balcones , a .menos de que intervenga una distancia de t res me -
tras, lo lógico es que el propietario pueda edificar a más de esa dis
tancia. En caso contrario se sentaría la peligrosa tesis de que si se
t iene una servidumbre de vistas directas al predio del vecino no edifi
cado, el contenido de la servidumbre abarcaría todo el fundo y su due
ño carecería prácticamente de derecho alguno sobre él, puesto que no
podría construir nada que le tapara la vista al vecino que ha adquiri
do sin límite alguno, pues suponemos en esta hipótesis, que así la e
jercitó por el tiempo necesario para prescribir.
En el caso de que entre la construcción de uno y la del otro ha
ya una vía pública de menos de tres metros, se ha establecido en al gu
nos códigos la excepción a la regla que examinamos. Entre nosotros no
existe, como dijimos anteriormente , t al vez por no s er un caso común
en nuestro país encontrar una calle de tres metr os de ancho, lo cual
es corriente en las ciudades medioevales europeas y en las antiguas c~
loniales latinoamericanas , pero , sin embargo, la situación no es absur
da y podría presentarse, siendo importante definir algo al respecto.
70
Es lógico que en caso de haber una f a ja de terreno inter media de menor
medida y aunque el dueño de esta permitiera la apertura de las venta -
nas , el dueño del otro fundo podría oponerse por no existir la distan
cia legal con el límite de su predio. Pero, y en el caso de que este
fundo intermedio sea una vía pública? Laurent , comentando el Código
Napoleón, que tampoco contiene esta excepción, después de preguntarse
lo mismo y de manifestar que la doctrina y la jurisprudencia aceptan la
negativa, nos dice que existen algunas razones para dudar, y nos plan
tea las siguientes cuestiones: "se puede admitir una excepción sin te~
to? se permite distinguir cuando la ley no distingue? Si cuando el
propietario de la pared posee un t erreno contiguo de cinco pies de an
cho, no puede, sin embargo, abrir en ella una vista recta , cómo había
de ser que tuviese ese derecho cuando el terreno que lo separa de su
vecino pertenece a la comuna? El no podía tener lo sino a título de ser
vidumbre legal, y puede haber servidumbre l egal sin l ey?. Se contesta
que no ha lugar a plicar los artículos 676 y siguiente cuando l as aber
turas practicadas en una pared caen hacia una vía pública, porque el
Código únicamente determina las relaciones de interés privado entrelos
que son propietarios exclusivos de los terrenos hacia los cuales caen
las ventanas, Si el terreno es una vía pública, dejanos entonces de
estar dentro del texto y dentro del espíritu de las disposiciones res
trictivas consagradas por el Código; esta es una cuestión de derecho
administrativo , y por consiguiente de derecho público y no de derecho
71
privado. Ahora bien , es un hecho notorio que las calles se destinan a
dar a los propietarios que en ellas edifican, salidas y vistas, puede
54/ haber casas sin puertas y ventanas?". - Pareciera que la argumenta
ción de Laurent es correcta y aplicable en todos sus extremos a nues -
tro paí s .
d) Medida de la Distan·.:ia Tratándose de Vistas.
Artículo 408.- La distancia se medirá entre el plano vertical de la línea más sobresaliente de la ventana o balcón, y el plano vertical de la línea divisoria de los dos pre -dios , en el punto en que dichas líneas se estrechen más, si no son paralelas".
Este artículo no necesita mayor explicación: la distancia legal
se mide desde la línea exterior de la ventana o balcón hasta la línea
de ~eparación de ambos predios.
Naturalmente~ estando el propietario obligado a abrir las vistas
a la distancia de tres metros de la l ínea divisoria de los predios,eso
obliga también al vecino, de manera que si ambos deciden abrir vistas
direct~s el uno frente al otro no podrá ha~er menos de seis metros en-
tre las ventanas de ambas construcciones. En caso contrario, se cons-
ti tuiría la servidumbre a favor de quien tuviera menos de lo,s tres me -
tras, y el otro no podríq construir luego, transcurrido~ los diez años,
en la línea divisoria.
Y en caso de que los predios estén separados por una pared medi a
nera, es la opinión más generalizada que la distancia deb~ calcularse
par tiendo de su punto medio .
72
No es necesario añadir al texto del presente trabajo un capítulo
especial dedicado a "Conclusiones ", pues las opiniones se han desl iza
do al correr del es tudio, y ese hace innecesario repetirlas .
73
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SEIXS FRANCISCO. Enciclopedia Jurídica Española. Tomo XXVIII.
INDICE
PAGINA
INTRODUCCION . • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • . • •.• • • . • • • • • .. • • • 1
CAPITULO I. CONCEPTO •!'•·~ ·············~· · ·········· 3
1) De la Propiedad y sus Limitaciones . 3
2) De las Obligaciones de Vecindad •••• 8
3) De las Servidumbres ................ 12
4) De l as Luces y Vistas ............. 15
CAPITULO II . BOSQUEJO HISTORICO .,................. 17
1) Derecho Romano •••••••••••• ~....... 19
2) Leyes de Partidas •••••••..••.••••• 23
CAPITULO III . LEGISLACIONES CONTEMPORANEAS........ 26
1) España ....•••••••••.•••.•••••• ·. • • • 2.6
2) Francia .................. • . • . . . . . . 3 3
3) Alemania _ ~ ............. ·· .....• ·· . • . . 3 7
4) Italia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
5) Latinoamérica • • • • • • • .. .. • • • .. • .. .. 41
CAPITULO V. LEGISLACION Y JURISPRUDENCIA PATRIAS .. 45
BIBLIOGRAFIA
1) Código General de 1841 •••••••••••• 45
2) Legislación Actual......... ....... 46
a ) Ventanas en pared medianera..... 47
b ) Las Luces y sus Condiciones 51
e) Vistas sobre la Heredad Ajena... 65
d) Medida de l a Distancia tratándo-se de Vistas •••••.•••••••••••••
•••!'•~· .•··················~··~·······
71
73