SANEAMIENTO POREVICCIN
SANEAMIENTO POREVICCIN
ALUMNAS:-Lizbeth Ramrez Aguilar-Shiomara Lopez Ticona-Vanessa
Campana Quispe-Reyna Pongo Caldern- Luisa Pacheco Tapia-Luisa
Pacheco Tapia
TEORIA GENERAL DE LOS CONTRATOS (NOMINADOS)IX CICLOFACULTAD DE
CIENCIAS JURIDCAS, PEDAGGICAS Y EMPRESARIALESUNIVERSIDAD JOSE
CARLOS MARIATEGUI
DEDICATORIAEste trabajo primeramente lo dedicamos a Dios. A
nuestros padres y profesor que con su esfuerzo cada da nos ensea a
mejorar y as ser el orgullo de nuestros padres y de nuestra
institucin que nos dan la enseanza y fuerza para lograr nuestras
metas
INTRODUCCIN
En el presente trabajo trataremos de profundizar en el estudio
de lo que el cdigo civil seala como saneamiento por eviccin, donde
esta aparece regulada como una de las obligaciones de los
transferentes. Por lo tanto, se estudiaran sus fundamentos en el
mbito contractual.En tales supuestos se dice que el transferente
debe garantizar la eviccin o de responder por eviccin. Esta
responsabilidad no fue algo que el derecho romano acepto de manera
indiscriminada y en forma general, si no que fue el resultado de un
proceso histrico, pues se arbitraron varios recursos de naturaleza
cautelar como es el caso de la compra y venta.Tambin explicaremos
acerca del allanamiento, liberacin del transferente, improcedencia
y derechos en el saneamiento todo relacionado al trfico
contractual.
SANEAMIENTO POR EVICCIN
1.- ANTECEDENTESLa institucin del saneamiento tiene sus orgenes
en la antigua Roma con la figura dela mancipatio (forma antigua de
transmitir la propiedad), la cual se llevaba a cabo mediante el
cobre y la balanza, de conformidad con la ley de las doce tablas o
lex deudecim tabularum (texto legal que contena normas para regular
la convivencia del pueblo romano). El mancipante vendedor estaba
comprometido a garantizar el bien objeto de la compraventa, en caso
exstese algn tercero alegando mejor derecho, con el objeto de
salvaguardar los intereses del comprador.2.- ETIMOLOGA DE EVICCION
Eviccin es palabra de etimologa latina (evictio-evictionis),
derivada del verbo latino evincere que significa vencer en juicio;
de donde deriva evictus, que significa vencido. Evicto es el que ha
sido vencido en juicio y privado del derecho que adquiri; evicente,
el que lo ha vencido; obligado a sanear el que por haber trasmitido
el derecho al evicto debe responder.2.1.- DEFINICIN DE EVICCIN La
eviccin es definida por el art. 1491 como el acto por el cual el
adquirente es privado total o parcialmente del derecho a la
propiedad, uso o posesin de un bien en virtud de una resolucin
judicial o administrativa firme y por razn de un derecho de
tercero, anterior a la transferencia. Conforme a esta definicin,
por la eviccin el adquirente no pierde el bien o parte de l, sino
pierde todo o parte del derecho a la propiedad, uso o posesin de
dicho bien, lo que lo priva del poder de destinarlo a la finalidad
de la adquisicin. Podemos decir que para el Derecho peruano no hay
perturbacin de derecho al adquirente por la sola interposicin y
trmite de una demanda judicial o administrativa de eviccin, sino
cuando el adquirente es privado, total o parcialmente, del derecho
adquirido por efecto de una resolucin judicial o administrativa
firme dictada en un proceso de eviccin. Tambin en el Derecho
romano, el comprador deba esperar a que se le desposeyera
efectivamente de la cosa, para poder proceder contra su vendedor
por dao derivado del incumplimiento, cuando resultare haber
recibido cosa ajena.Caractersticas de manera necesariamente
concurrente: Deben intervenir tres sujetos: el transferente, el
adquirente y el tercero.
De la Puente los nombra, con mayor propiedad, como: "Evincente a
quien hace valer judicialmente su mejor derecho; evicto al
adquirente que sufre la privacin de su derecho, o sea sobre quien
recaen los efectos de la eviccin; y saneante al responsable del
saneamiento por eviccin". Todos estos trminos derivan del verbo
latino "evincere", palabra que: "Sirve para designar la situacin
que sobreviene a raz de una derrota en juicio" (LPEZ DE ZAVAlA
citado por WAYAR).
Como dice Spota, la eviccin parte del supuesto de hecho
consistente en un ataque jurdico al derecho trasmitido. No
comprende los ataques fsicos. La eviccin producida adviene si por
una causa anterior o contempornea a la adquisicin, el adquirente
(comprador, permutante, cesionario, socio, copartcipe, aun el
donatario) es privado, total o parcialmente, del derecho (o de su
uso y goce) que se le ha transmitido, y es privado porque se
reconoce judicialmente a favor de otro un mejor ttulo jurdico a ser
titular de ese derecho. Por la eviccin se priva al adquirente de
todo o parte del derecho sobre el bien adquirido (por contrato
oneroso o gratuito), por efecto de una resolucin judicial o
administrativa firme que reconoce un derecho de tercero, anterior a
la transferencia. Caso 1 Por ejemplo, A vende a B un bien que es de
propiedad de C, por lo que ste puede reivindicar. Si C entabla
accin reivindicatoria y obtiene una sentencia que lo declara
propietario y obliga al comprador B a abandonar el bien, se dice
que ese comprador ha sido eviccionado.2.2.- OBLIGADOS AL
SANEAMIENTO POR EVICCIN Debe el saneamiento por eviccin todo el que
transfiere un bien en propiedad, uso, o posesin, salvo que los
contratantes hayan suprimido la obligacin de saneamiento. El
adquirente puede dirigir su accin de saneamiento por eviccin contra
su inmediato transferente o contra los transferentes anteriores a
ste, en la medida que stos hubieran estado obligados a ello con
respecto a sus inmediatos adquirentes. A su vez, el transferente o
antecesor contra quien se dirige el adquirente, puede accionar por
saneamiento por eviccin contra cualquiera de sus antecesores, y as
sucesivamente hasta llegar al autor de la causa de la
eviccin.2.3.-LA ACCIN DE EVICCIN La accin de eviccin es ejercida
por el tercero mediante una demanda o en una contestacin a una
demanda que le ha interpuesto el adquirente. En el primer caso, el
tercero demanda al adquirente por eviccin alegando ser l el titular
del derecho transferido, o sea que a l le pertenece el bien ya sea
en propiedad, uso o posesin. En el segundo caso, el adquirente
perturbado en su derecho por un tercero, demanda a ste por
reivindicacin del bien, mejor derecho a la propiedad, uso o posesin
del bien, se vale de los interdictos o de otras acciones reales o
personales, y el tercero demandado en la contestacin a la demanda
alega ser l el titular del derecho transferido.El derecho que el
tercero accionante alega tener sobre el bien transferido y que le
es reconocido por resolucin judicial o administrativa, puede ser
real o personal; derecho total o parcial; pretende ser propietario
o usufructuario; invoca o impugna una servidumbre; afirma que es
arrendatario, etctera.2.4.- CLASES DE EVICCIN La privacin del
derecho del adquirente como consecuencia de la eviccin puede ser
total o parcial. Por la eviccin total el adquirente se ve privado
de todo el derecho adquirido, quedando sin ttulo alguno. Por la
eviccin parcial el adquirente es privado del derecho de una parte
determinada del bien (parte del bien no le perteneca al
transferente) o de una parte alcuota del mismo (por ejemplo, se
transfiere la totalidad del derecho de propiedad de un bien, cuando
el transferente es solamente copropietario) o se priva al
adquirente de un derecho menor sobre el bien.La eviccin puede ser
total o parcial, segn que el adquirente pierda todo o parte del
derecho que le fue transferido, o slo alguno o algunos atributos de
ese derecho. Por ejemplo, el adquirente es privado de la propiedad
de todo el bien que compr (experimenta la eviccin total de lo
adquirido) o solamente de parte de dicho bien, o el tercero
evicente obtiene el reconocimiento de un derecho menos pleno al de
la propiedad como puede ser el de uso o el de usufructo (el
adquirente queda siempre con una parte de su adquisicin). Como dice
Arias Schreiber, la eviccin es total cuando el adquirente pierde
todo el derecho que le fue transferido y es parcial, si slo es
privado de parte de ese derecho. Un ejemplo de eviccin total lo
tenemos cuando el tercero obtiene un fallo firme por el cual se
declara que es el propietario del inmueble transferido al
adquirente. Habr en cambio eviccin parcial, cuando lo que obtiene
el tercero es el reconocimiento de un derecho menos pleno o
temporal, como sera el de ser usufructuario del derecho
transferido, en cuyo evento el adquirente slo tendra el derecho a
la propiedad, pero no el uso y disfrute.2.5.- DERECHO
COMPARADOExtensin de la eviccin La extensin del concepto de eviccin
es establecida por ley. Para nuestro Cdigo civil vigente de 1984
solamente hay eviccin cuando el adquirente es privado total o
parcialmente del bien adquirido. En cambio, un sector del Derecho
extranjero entiende por eviccin no solamente al despojo del bien en
virtud de una resolucin judicial o administrativa, sino tambin a la
perturbacin que sufre el adquirente al ser demandado judicial o
extrajudicialmente por un tercero que alega tener un derecho sobre
el bien transferido. - Derecho Francs, como afirman los Mazeaud,
garantizar al comprador contra la eviccin es, segn el art. 1.625,
asegurarle una posesin pacfica de la cosa vendida; lo cual se
expresa de otra forma por el art. 1.626: Aunque con ocasin de la
compraventa, no se haya efectuado ninguna estipulacin acerca de la
garanta, el vendedor est obligado de pleno derecho a garantizar al
adquirente por la eviccin que sufra en la totalidad o en parte del
objeto vendido y por los supuestos gravmenes sobre ese objeto, y no
declarados al vender. El vendedor debe impedir que un tercero
invocando un derecho sobre la cosa vendida, atente contra la
propiedad, la posesin o la tenencia del comprador.- Derecho
Argentino, El Cdigo civil argentino en su art. 2091 seala: Habr
eviccin, en virtud de sentencia y por causa anterior o contempornea
a la adquisicin, si el adquirente por ttulo oneroso fue privado en
todo o en parte del derecho que adquiri, o sufriese una turbacin de
derecho en la propiedad, goce o posesin de la cosa. Pero no habr
garanta, ni en razn de las turbaciones de hecho, ni aun en razn de
las turbaciones de derecho, procedentes de la ley, o establecidas
de una manera aparente, por el hecho del hombre, o de pretensiones
formadas en virtud de un derecho real o personal de goce, cuya
existencia era conocida al tiempo de la enajenacin.3.- CONCEPTO DE
SANEAMIENTO POR EVICCIN El saneamiento por eviccin es la obligacin
del transferente de compensar al adquirente la privacin del derecho
que sufre por efecto de la eviccin. Qu duda cabe que el adquirente,
al ser despojado del derecho sobre el bien adquirido y no poder
destinarlo a la finalidad de la adquisicin, sufre una prdida o
menoscabo de su patrimonio, por lo que el saneamiento es de
naturaleza indemnizatoria, o sea el transferente debe indemnizarle
pagndole todo lo que ha perdido como consecuencia de la eviccin.
Conforme al del Cdigo civil, el transferente slo est obligado al
saneamiento por eviccin, cuando el adquirente es privado, sin su
culpa, mediante resolucin judicial o administrativa firme, de todo
o parte, temporal o definitivamente, de la propiedad, uso o posesin
del bien adquirido, en virtud de un derecho preexistente de un
tercero. Caso 1 Por ejemplo, A vende a B un bien que es de C; el
comprador B ya se encuentra en posesin del bien que compr. Ante
esta situacin, el propietario C puede interponer una accin
reivindicatoria (art. 923) o una de mejor derecho de propiedad,
cualquiera de la dos, contra B. Si C pierde, el vendedor A no est
obligado a nada frente al comprador B. Pero si C gana, el vendedor
A debe sanear a su comprador B pagndole el valor que tiene el bien
al momento de la eviccin, con los intereses legales, las mejoras
realizadas, los gastos e impuestos que fueron de cargo del
comprador, y los daos que ste ha sufrido.La obligacin de
saneamiento por eviccin existe ex lege en todos los contratos
relativos a la transferencia de la propiedad, la posesin o el uso
de un bien.Esto significa que el transferente est obligado a sanear
no solamente cuando a enajenado un bien ajeno, sino tambin cuando
ha enajenado un bien propio, cuyo derecho de propiedad es
indiscutible, pero el adquirente es despojado a consecuencia de un
mejor derecho de tercero al uso o posesin de un bien que no es de
su propiedad (usufructuario, arrendatario, ect.). En otros trminos,
el saneamiento procede cuando el adquirente es eviccionado del
derecho de propiedad adquirido o, cuando manteniendo ste derecho,
es despojado solamente del uso o posesin. El tercero evicente puede
despojar al adquirente del derecho de propiedad o solamente del
derecho al uso o del derecho a la posesin. El presupuesto necesario
para que haya eviccin es la resolucin judicial o administrativa que
obligue al adquirente a abandonar el bien, por no pertenecerlo el
derecho de propiedad o pertenecindolo no tiene derecho al uso o
posesin del mismo. La sola interposicin de una demanda judicial o
reclamo administrativo no significa que el tercero sea el titular
del derecho transferido. No es serio que el transferente asegure
que nadie discutir judicial o administrativamente el derecho del
adquirente; lo que puede asegurarle es que nadie podr despojarlo
del bien, judicial o administrativamente. Mientras no exista
despojo judicial o administrativo, el transferente ha cumplido con
su obligacin de entregar un bien idneo para la finalidad de la
adquisicinComo la eviccin no es del bien sino del derecho sobre el
bien, existe la obligacin de sanear no solamente cuando el
adquirente es privado del derecho adquirido, sino tambin cuando es
privado de algunos de los atributos de ese derecho, por ejemplo, el
adquirente en propiedad no es eviccionado de su derecho de
propiedad del bien, sino solamente del derecho de uso o disfrute de
ese bien que le es reconocido a un tercero mediante resolucin
judicial o administrativa firme, lo que disminuye indudablemente el
valor del bien. La eviccin es el antecedente del saneamiento; sin
eviccin no hay saneamiento. Entre eviccin y saneamiento hay una
relacin de causa a efecto. Solamente si el tercero eviccionante
priva al adquirente de la propiedad, uso o posesin del bien, surge
para el transferente la obligacin de sanear al adquirente
eviccionado.No hay eviccin por el solo hecho que el adquirente tome
conocimiento que su transferente no ha sido el titular del derecho
que le transfiri. No hay obligacin de sanear si el tercero titular
del derecho transferido no evicciona haciendo uso de los mecanismos
legales. Si el tercero verdadero titular del derecho transferido
despoja del bien al adquirente por las vas de hecho, el adquirente
se defiende solo por los mecanismos legales que la ley le franquea
(interdictos, desalojo por ocupante precario, denuncia penal por
usurpacin). El solo temor del adquirente de ser eviccionado del
bien no le da derecho al saneamiento. El hecho de que un tercero
promueva contra el adquirente accin judicial o administrativa de
eviccin, sin que exista resolucin pasada en autoridad de cosa
juzgada que prive al adquirente del derecho adquirido, no genera la
obligacin de sanear del transferente. Solamente hay obligacin de
sanear por eviccin cuando el adquirente es despojado del derecho
adquirido mediante resolucin judicial o administrativa firme que lo
despoja, total o parcialmente, del derecho adquirido.
3.1.- DIFERENCIAS ENTRE OBLIGACIN DE TRANSFERIR LA PROPIEDAD, EL
USO O LA POSESIN DE UN BIEN Y OBLIGACIN DE SANEAR No hay que
confundir la obligacin de transferir la propiedad, uso o posesin de
un bien con la obligacin de sanear por eviccin del derecho de
propiedad, uso o posesin del bien. La primera es de cumplimiento
del contrato y la segunda es poscumplimiento; sta slo funciona si
se ha dado efectivo cumplimiento al contrato, es decir, si el
transferente ha ejecutado su prestacin, objeto del contrato. Son
dos obligaciones distintas del transferente. En la primera de estas
obligaciones, si el transferente no ejecuta la prestacin debida
consistente en la transferir la propiedad, uso o posesin del bien
que ha enajenado, incurre en incumplimiento del contrato, por lo
que el adquirente puede optar entre demandarlo para que cumpla con
el contrato o para que ste se resuelva por incumplimiento; en
cambio, en la obligacin de sanear, el transferente ha cumplido con
ejecutar su prestacin (no hay incumplimiento del contrato), pero
luego el adquirente, a instancia de un tercero, es eviccionado del
derecho adquirido por efecto de una resolucin judicial o
administrativa, que lo priva del poder de destinar el bien a la
finalidad de la adquisicin. El incumplimiento de la prestacin es
causa de resolucin del contrato y la eviccin es causa de
saneamiento; la obligacin de transferir es contractual, la de
saneamiento es legal.3.2.- SANEAMIENTO DE BIEN COMN Si la
transferencia es de un bien comn, que pertenece en copropiedad a
dos o ms personas, los copropietarios transferentes estn obligados
recprocamente al saneamiento por eviccin, en proporcin a la parte
de cada uno. Por ejemplo, se divide, contractual o judicialmente,
una herencia entre los herederos A, B y C; cada uno recibe un bien
de valor equivalente al de los bienes que reciben cada uno de los
otros dos. Con posterioridad a la particin, A es eviccionado del
bien que se le adjudic, debido a que un tercero acredit tener un
mejor derecho que el del causante. Sera injusto que A se quede sin
herencia, razn por la que B y C deben sanearle; eso s, cada uno de
los tres soportar la prdida en proporcin a su respectiva cuota, lo
que significa que el coheredero A eviccionado soporta la parte que
le toca.3.2.- NATURALEZA JURDICA DEL SANEAMIENTOLa obligacin de
saneamiento por eviccin es un elemento natural del contrato, est en
la naturaleza misma del contrato de transferencia de la propiedad,
uso o posesin de un bien, pero no es de su esencia; es una
obligacin impuesta al transferente por ley. Para algunos cdigos el
saneamiento por eviccin es una obligacin de garanta de posesin
pacfica del bien (Cdigo francs, art. 1640; italiano, art. 1485 y
1497; espaol, arts. 1481 y 1482; chileno, arts. 1843,
1844,18461852; argentino, arts. 2108 a 2112; en cambio, para otros
cdigos, como nuestro vigente Cdigo de 1984, el saneamiento por
eviccin es una obligacin compensatoria. Para ambos sistemas, el que
lo considera como garanta y el que lo considera como una obligacin
compensatoria (indemnizatoria), el saneamiento es un elemento
natural del contrato mediante el cual se transfiere la propiedad,
uso o posesin de un bien.
3.3.- REQUISITOS DEL SANEAMIENTO POR EVICCIN Los requisitos para
que funcione la obligacin de saneamiento por eviccin son los
siguientes: 1) Transmisin de un bien en propiedad, uso o posesin.
La obligacin de saneamiento por eviccin procede en los contrato a
ttulo oneroso (venta, arrendamiento, etc.) o a ttulo gratuito
(donacin, suministro gratuito, etc.), por los que se transfiere la
propiedad, uso o posesin de un bien. Cdigo civil extiende el mbito
de aplicacin de esta obligacin a todos los contratos, onerosos o
gratuitos, por los que se transfiere la propiedad, uso o posesin
del bien. 2) Privacin total o parcial del derecho adquirido. El
saneamiento por eviccin cuando el adquirente es privado total o
parcialmente del derecho adquirido en virtud de una resolucin
judicial o administrativa que reconozca el derecho de un tercero,
anterior a la transferencia. Antes que el adquirente sea despojado
del bien o del derecho sobre el bien, el transferente no est
obligado a ningn saneamiento por eviccin; las demandas que
interpongan terceros alegando mejor derecho sobre el bien
transferido no obliga al transferente a defender judicialmente al
adquirente. La obligacin de saneamiento por eviccin es una sola, y
consiste en resarcir (obligacin de dar) a su adquirente pagndole el
valor que tiene el bien al tiempo de la eviccin y los dems
conceptos previstos en la ley.En otros trminos, el enajenante no
est obligado a sanear a su adquirente por las amenazas de
perturbaciones de derecho como son las amenazas de demandarlo o
denunciarlo judicialmente o como es el hecho de que sea
efectivamente demandado o denunciado ante los tribunales, casos en
que las perturbaciones de derecho subsisten hasta la finalizacin
del proceso, pero el derecho del adquirente permanece mientras no
se dicte sentencia definitiva en su contra. Si el demandante o
denunciante pierde en el proceso judicial, significa que el bien
transferido no adoleca de vicios jurdicos, por tanto, el
transferente no tiene nada que sanear. Pero si el tercero
demandante (en la va civil) o denunciante (en la va penal) gana en
el proceso judicial, el adquirente va a ser eviccionado del bien
adquirido, o sea ser privado de derecho de la propiedad, uso o
posesin del bien, por lo que su transferente debe sanearle. Hay
perturbacin efectiva de derecho cuando el adquirente es privado
efectivamente del derecho adquirido mediante una resolucin judicial
o administrativa definitiva. 3) Resolucin judicial o administrativa
firme. Para que exista la obligacin de sanear por eviccin, la
privacin al adquirente del derecho de propiedad, uso o posesin debe
producirse por efecto de una sentencia o resolucin administrativa
firmes que decidan que el derecho trasmitido pertenece, total o
parcialmente, a un tercero. Hay obligacin de sanear toda vez que
exista una resolucin judicial o administrativa, pasada en autoridad
de cosa juzgada, que reconozca a un tercero el derecho o mejor
derecho (que el del adquirente) a la propiedad, uso o posesin del
bien transferido, obligando al adquirente a abandonar dicho bien,
con lo que se frustra su inters de destinarlo a la finalidad de la
adquisicin. Es decir, cuando el adquirente, por efecto de la
eviccin, no logra alcanzar la finalidad para la que adquiri el
bien, surge para el transferente la obligacin de sanear. La ley
exige resolucin firme y sta puede tener esa calidad por haber
quedado consentida, al no haber sido impugnada, o por haber quedado
ejecutoriada, cuando se han usado los recursos impugnatorios para
que la causa se resuelva en ltima instancia.
Para que el adquirente tenga derecho al saneamiento, basta que
la sentencia quede consentida, porque el transferente no puede
exigir del adquirente una diligencia que l no ha observado, puesto
que fue notificado con la demanda de eviccin.
4) Causa anterior a la transferencia. El transferente no
responde por las perturbaciones que se basan en causas posteriores
a la transferencia, por ejemplo, una expropiacin El transferente
est obligado a sanear solamente si el adquirente ha sido privado
del derecho a la propiedad, uso o posesin del bien adquirido por
existir un derecho del tercero evicente, anterior a la
transferencia. Los derechos de terceros adquiridos con
posterioridad a la transferencia no producen eviccin. La prdida del
bien por el accipiens debe tener un origen jurdico. El tradens no
est obligado a sanear a su adquirente por los despojos o
perturbaciones de hecho, sin derecho, realizados por terceros, como
son las amenazas de invasin o la invasin ya efectuada, los
deterioros causados en el bien, la ocupacin precaria, el hecho de
que el tenedor de la posesin se niega a restituirle el bien; de
estas perturbaciones o privaciones de hecho el adquirente se
defiende con los recursos que le franquea la ley, como es la
defensa extrajudicial a que se refiere el art. 920 o la judiciales
a travs de los interdictos, las acciones posesorias, la
reivindicatoria o, en su caso, las acciones personales. De lo dicho
se concluye que la turbacin de derecho puede o no conducir a la
privacin del derecho del adquirente. Slo la privacin de su derecho
al adquirente obliga al transferente a sanear por eviccin. Es
decir, la privacin, no la simple perturbacin, de derecho es el
presupuesto necesario del saneamiento por eviccin. En otros
trminos, para nuestro ordenamiento jurdico civil, slo hay
perturbacin de derecho cuando el adquirente es despojado del bien
adquirido por efecto de una resolucin judicial o administrativa que
reconoce el derecho del tercero evicente, anterior a la
adquisicin.El accipiens adquiere un derecho con todos sus atributos
(cum omni sua causa) que permitan destinar el bien a la finalidad
para la cual es adquirido. El derecho que se trasmite debe ser con
todos sus atributos que permitan que el bien pueda cumplir con sus
fines, libre de todo derecho de tercero. Cuando el adquirente es
privado de alguno de los atributos del derecho adquirido por virtud
de una sentencia o resolucin administrativa que reconoce el derecho
de un tercero, el transferente debe el saneamiento por el menoscabo
del derecho trasmitido, siempre que el derecho del tercero tuviera
su origen mientras el bien transmitido estuvo en el patrimonio del
transferente o antes que l lo adquiriera, nunca por causa posterior
a la transferencia. Si, por ejemplo, el que compr una casa es
desalojado de ella como consecuencia de una sentencia que reconoce
a un tercero el derecho de usufructo, anterior a la compraventa, el
derecho de propiedad del comprador se ve disminuido, no es
despojado de la propiedad, pero s del uso y disfrute de dicho bien;
en este caso, el transferente est obligado a sanear por el
menoscabo del derecho de propiedad que transmiti (eviccin parcial).
4.- EVICCIN POR ALLANAMIENTO O ABANDONOARTICULO 1492
Se produce la eviccin cuando el adquirente, con el asentimiento
del transferente, se allana a la demanda o hace abandono del bien
sin esperar la resolucin de que trata el artculo 1491.
4.1.- ALLANAMIENTO A LA DEMANDA
Se trata de un acto procesal de disposicin sustantiva, permitido
por la ley, que ejerce el emplazado, y tiene por objeto acceder a
la pretensin de su contraparte.Es una manifestacin de voluntad
procesal de autocomposicin de la litis que, por su efecto
preclutorio, se encuentra admitida en nuestro ordenamiento en
cualquier etapa del proceso, hasta antes de la sentencia.Este acto
procesal responde en la mayora de los casos al reconocimiento de la
inexistencia de fundamentos jurdicos para defender el derecho
propio o a una evaluacin de las dificultades reales para ganar el
pleito, incluyendo el criterio de costo-beneficio.
En el caso propuesto por este artculo, la referida evaluacin
debe ser realizada por el adquirente y transferente, de manera
conjunta, toda vez que el acto procesal resultar de la suma de
ambas voluntades, aunque sea ejercido por uno solo de ellos.En
nuestro ordenamiento procesal se diferencia entre allanamiento y
reconocimiento, en el sentido de que en el primero sefeconoce la
validez de la pretensin propuesta en contra, y en el segundo se
aceptan los fundamentos fcticos y jurdicos de la misma. En este
sentido, debemos entender que la referencia solo al allanamiento
encuentra su sustento en que el adquirente (eventual demandado) no
tiene por qu reconocer los hechos y el derecho de los que deriva la
pretensin o la demanda, los cuales s podran ser conocidos por el
transferente. Sin embargo, no vemos por qu no pudo incluirse al
reconocimiento de la demanda (con asentimiento del transferente)
como una causa de produccin de eviccin, al igual el allanamiento,
toda vez que este acto siempre deber realizarse de manera
consensuada entre el transferente y el adquirente, es decir como
una voluntad nica.Asimismo, prev nuestro Cdigo adjetivo que el
allanamiento puede estar dirigido a una o ms pretensiones
contenidas en la demanda, y solo en caso de que contemple a todas
se emitir inmediata sentencia. Al respecto, pensamos que por la
especialidad de la norma que estamos analizando, bastar que el
allanamiento incluya la pretensin que tiene por objeto reconocer el
derecho de propiedad, uso o posesin del tercero y no de toda la
demanda. Adems, siguiendo esta lnea de pensamiento, concluimos que
la referencia "a la demanda" debe ser entendida tambin a la
reconvencin descrita en el artculo 445 del C.P.C. (ms conocida como
contrademanda en la teora general del proceso) y, especficamente, a
la pretensin contenida en la reconvencin, que permitir la privacin
total o parcial de los derechos reales adquiridos por el e victo.
Sustentamos nuestro criterio en que solo en estos casos se perder
la finalidad de la transferencia.
4.2.- EL ABANDONO DEL BIEN
A diferencia del anterior supuesto, que se desarrolla en la
prctica procesal, al igual que el supuesto principal de eviccin
jurdica, el acto de abandonar el bien es un acto esencialmente
fsico que per se no supone necesariamente la privacin de los
derechos del adquirente, por tanto, la prdida de la finalidad de la
transferencia, como veremos ms adelante.En efecto, si bien el
abandono es una causa de extincin del derecho de posesin, para que
se configure jurdicamente debe ser irrevocable (entendemos asel
requisito del factor fsico e intencional que menciona ARIAS
SCHREIBER). Nos explicamos, para que se produzca la evicci6n no
bastar solo el abandono del bien, sino adems ser necesario que ese
abandono se realice a travs de la entrega fsica del bien al
tercero, ya que en el extremo fctico en el que se realiza esta
operacin, los efectos negativos para el adquirente solo podran
surgir luego de que el bien pase a la esfera jurdica del tercero,
ya que de otro modo la desposesin podra ser reversible.
Algunos podran observar que este supuesto fctico contiene un
vestigio de la tradicin romana y francesa, que entiende como
obligacin fundamental del vendedor asegurar al comprador la posesin
pacfica de la cosa, de modo que bastar la desposesin del bien para
que se produzca eviccin. Esta posesin inclusive fue fuente de
distincin entre el ejercicio de Algunos podran observar que este
supuesto fctico contiene un vestigio de la tradicin romana y
francesa, que entiende como obligacin fundamental del vendedor
asegurar al comprador la posesin pacfica de la cosa, de modo que
bastar la desposesin del bien para que se produzca eviccin. Esta
posesin inclusive fue fuente de distincin entre el ejercicio de la
pretensin de eviccin y la de resolucin, ya que se conceba que esta
ltima poda plantearse cuando el vendedor no cumpla con la entrega
de la cosa, mientras que la primera resultaba procedente cuando ya
se habra producido la posesin del bien por parte del adquirente
(MESSINEO citado por PESCHIERA), lo que induce a pensar que la
accin de abandono del bien, como acto productor de eviccin, tiene
su antecedente en la doctrina reseada.Al respecto, consideramos
que, ms que antiguas reminiscencias, el recurso al"abandono del
bien" tiene mayor sentido en la necesidad legislativa de coherencia
con los sistemas de traslacin de propiedad existentes en el Per,
aquel del mero consenso para los inmuebles y el de la traditio para
los bienes muebles. Entonces, cuando se trate de bienes inmuebles
la eviccin se puede producir por el allanamiento consentido por el
enajenante a la demanda del tercero, y cuando se trate de bienes
muebles, bastar el abandono del bien con asentimiento del
transferente. Empero, esta conclusin nos obligara a hacer, por va
de interpretacin, una distincin que la ley no hace, lo cual no est
permitido por nuestro sistema constitucional, por lo que
corresponder al legislador precisarla.Por su parte, el profesor De
la Puente observa que en el caso del derecho de propiedad, el
abandono del bien solo afecta a uno de los privilegios de este
derecho, el de posesin, permitindole al propietario continuar
ejerciendo sus otras facultades.
Tambin concordamos con el autor antes mencionado cuando dice que
no se puede asimilar el abandono del bien al allanamiento a la
demanda, ya que este ltimo caso no implica la culminacin del
proceso y, ms an, no priva necesariamente al adquirente de realizar
la finalidad econmica para la que se procur el bien.
Los supuestos deben desarrollarse en el marco del proceso Si
bien con esta norma se abandona la exigencia del previo
reconocimiento judicial o administrativo del mejor derecho del
tercero frente al adquirente, la llamada "eviccin jurdica", se
mantiene el requisito de la discusin ante autoridad competente del
derecho del tercero, ya que es en este mbito donde debe
necesariamente producirse la eviccin.
Como hemos visto, el allanamiento a la demanda puede tener un
efecto procesal inmediato, declarndose el derecho del tercero sobre
el bien. A la larga se logra un efecto similar al enunciado en el
artculo anterior. Adems, con este acto, el adquirente y el
transferente, luego de haber evaluado sus posibilidades de xito,
habrn evitado los gastos que suponen esperar hasta la conclusin del
proceso, optando por una decisin ms eficiente.Ante esto nos
preguntamos por qu no se incluyeron en el texto otras formas de
conclusin del proceso, como la conciliacin, la transaccin judicial,
el desistimiento de la pretensin (para los casos que la eviccin se
produce por juicio iniciado por el propio adquirente) e inclusive
la conciliacin prejudicial? La razn que impuls al legislador a
incluir al allanamiento resulta perfectamente asimilable a estos
casos. La introduccin de estas alternativas de solucin de
conflictos debe esperar una futura modificacin legislativa o
prximas interpretaciones jurisprudenciales.Finalmente, otra
modificacin que nos atrevemos a recomendar, en mrito de las
consideraciones anteriores, es el cambio de la disyuntiva "o" por
la copulativa "y" o, en todo caso, la unin "y/o" de los supuestos
de allanamiento a la demanda y abandono del bien, lo que dara mayor
coherencia a la norma y perfeccionara sus efectosCuando el derecho
de quien reivindica es manifiesto, o sea es claro e indiscutible,
el adquirente demandado, con el asentimiento de su transferente,
puede allanarse a la demanda o abandonar el bien a favor del
tercero demandante, con el fin de evitar todos los gatos,
mortificaciones y prdida de tiempo que implican seguir un proceso
judicial, o en su caso administrativo, sabiendo que la resolucin
final de todos modos le va a ser adversa. Es, pues, justificada la
razn por la cual el art. 1492 dispone que la eviccin se produce
cuando el adquirente demandado por eviccin, con el asentimiento del
transferente, quien es el que en definitiva soporta los riesgos de
la eviccin, se allana a la demanda o abandona el bien sin esperar
la resolucin judicial o administrativa.Con el allanamiento a la
demanda, o el abandono del bien a favor del demandante, previo el
asentimiento del transferente, ste queda obligado al saneamiento
por eviccin. Estamos frente a un caso en que el saneamiento por
eviccin procede sin resolucin, judicial o administrativa, que prive
al adquirente de su derecho, pero debido a que el derecho del
tercero es claro e indiscutible.Para que se deba el saneamiento es
necesario que el adquirente recabe el asentimiento de su
transferente para allanarse a la demanda del tercero eviccionante o
para abandonar el bien en su favor. Si el adquirente se desiste de
la demanda o abandona el bien sin el asentimiento de su
transferente pierde el derecho al saneamiento. No se puede dejar a
la libre decisin del adquirente el determinar si el derecho del
tercero demandante es o no indiscutible, porque podra actuar en
perjuicio del transferente, por cuya razn la ley establece como
presupuesto necesario para que se deba el saneamiento que el
adquirente recabe previamente el asentimiento de su transferente
para allanarse a la demanda o abandonar el bien en favor del
tercero eviccionante.
5.- LIBERACION DEL TRANSFERENTECuando el derecho del tercero es
claro e indiscutible, el adquirente, con el asentimiento del
transferente, puede evitar la eviccin pagando al tercero el valor
del derecho transferido, valor que establecern de mutuo acuerdo
entre las partes involucradas (transferente, adquirente y el
tercero). En este caso, el transferente puede liberarse de las
consecuencias del saneamiento reembolsando a su adquirente lo que
ste pag al tercero, con los respectivos intereses legales, pagndole
los gastos en que ha incurrido el adquirente, y, si el transferente
en la celebracin del contrato ha actuado con dolo o culpa, deber
indemnizar a su adquirente por los daos sufridos. Como el
transferente es el que en definitiva sufre los efectos de la
eviccin, para evitarla pagando al tercero es necesario que el
adquirente recabe el asentimiento del transferente. Si el
adquirente paga al tercero sin el asentimiento de su transferente
pierde el derecho al reembolso de lo pagado, intereses, gastos y a
la indemnizacin por daos; en pocas palabras, cesa la obligacin de
sanear por parte del transferente. 5.2.- LEGISLACIN EXTRANJERAEl
antecedente normativo del art. 1493 es el art. 1486 del Cdigo civil
italiano que seala: Responsabilidad limitada del vendedor. Si el
comprador ha evitado la eviccin de la cosa mediante el pago de una
suma de dinero, el vendedor puede liberarse de todas las
consecuencias de la garanta con el reembolso de la suma pagada, de
los intereses y de todos los gastos.5.3.- IMPROCEDENCIA DEL
SANEAMIENTOCuando un tercero reclama un derecho sobre el bien
transferido y triunfa en su reclamo despojando del bien al
adquirente mediante una resolucin judicial o administrativa
definitivas, el transferente est obligado a sanear, siempre que el
derecho del tercero tenga su origen antes de la transferencia, o
sea antes de sta el bien estaba dentro del patrimonio del tercero o
l era el que tena el derecho a la posesin, uso o goce de dicho
bien, pero el transferente nunca responde por derecho de terceros
que surjan con posterioridad a la transferencia. Sin embargo, puede
suceder que antes de la transferencia un tercero tena un derecho en
potencia pobre el bien trasferido, derecho que, despus de la
transferencia, llega a ser exigible por dolo o culpa inexcusable
del adquirente, razn por la que ste pierde el derecho al
saneamiento por eviccin. La ley castiga con la prdida del derecho
al saneamiento por eviccin al adquirente que deliberadamente (dolo)
o por negligencia grave (culpa inexcusable) no impide que el
potencial derecho que tena el tercero antes de la adquisicin se
haga exigible despus de la transferencia, por ejemplo, el
adquirente no hace nada para evitar que el tercero, que viene
poseyendo animus domini desde antes de la adquisicin, adquiera el
bien por usucapin.6.- DERECHOS EN EL SANEAMIENTOArtculo 1495. - El
adquirente tiene en virtud del saneamiento el derecho de pedirle al
transferente:1. El valor del bien al momento de la eviccin,
teniendo en cuenta la finalidad para la que fue adquirido.2. Los
intereses legales desde que se produce la eviccin.3. Los frutos
devengados por el bien Durante el tiempo que lo posey de buena fe o
su valor, si fue obligado a devolverlos con el mismo bien.4. Las
costas del juicio de eviccin, en caso de haber sido obligado a
pagarlas.5. Los tributos y gastos del contrato que hayan sido de
cargo del adquirente.6. Todas las mejoras hechas de buena fe por el
adquirente, no abonadas por el evincente.7. La indemnizacin de daos
y perjuicios, cuando el transferente incurri en dolo o culpa al
celebrar el contrato. Producida la eviccin total del derecho
patrimonial trasmitido, dado el carcter indemnizatorio del
saneamiento por eviccin, el transferente debe pagar al adquirente:
el valor del bien al momento de la eviccin con sus intereses
legales, los frutos devengados desde que posey de buena fe o su
valor, reintegrarle las costas que pag el adquirente en el juicio
de eviccin y pagarle las costas del juicio de saneamiento, los
tributos y gastos del contrato, las mejoras hechas de buena e
indemnizarle los daos que le ha causado con su dolo o culpa. Lo que
se quiere con la compensacin por todos estos conceptos es evitar al
adquirente un empobrecimiento injustificado. Con forme a ley cules
son las indemnizaciones que corresponden al adquirente frente al
transferente en caso de eviccin total? El art. 1495 establece cada
uno de los rubros en que se divide el resarcimiento que el
transferente debe al adquirente que ha sufrido la eviccin total. A
ellos nos referimos a continuacin.El evicto tiene en virtud del
saneamiento el derecho de pedirle a su transferente:1. El valor del
bien al momento de la eviccin, teniendo encuentra la finalidad para
la que fue adquirido.
Como para nuestro ordenamiento jurdico la obligacin de
saneamiento por eviccin tiene carcter indemnizatorio, el
transferente no est obligado a restituir por saneamiento a su
adquirente el valor que ste pag en el acto de la adquisicin, sino a
pagarle el valor que tiene el bien al momento de la eviccin.
Solucin justa puesto que lo que pierde el adquirente no es el valor
que pag en el acto de la adquisicin, sino el valor que tiene el
bien en el momento de la eviccin, valor que puede ser igual,
inferior o superior al que pag al hacer la adquisicin.
Si el saneamiento por eviccin es de carcter indemnizatorio, y
como la indemnizacin de un dao patrimonial tiene por finalidad
resarcir a la vctima del dao, y resarcir no es otra cosa que
reponer el patrimonio perdido, y como lo que pierde el adquirente
es el valor que tiene el bien al momento de la eviccin teniendo en
cuenta la finalidad de la adquisicin, razn por la que el adquirente
debe recibir ni ms ni menos que ese valor que pierde. Si recibe ms
se estara enriqueciendo indebidamente, sin causa, que no es la
finalidad de la indemnizacin; si recibe menos no se le estara
reponiendo su patrimonio perdido, se le estara obligando a
empobrecerse indebidamente, injustamente, que tampoco es la
finalidad de la indemnizacin de dao econmico. El transferente est
obligado a pagar por saneamiento al adquirente el valor que tiene
el bien al momento de la eviccin aun cuando la transferencia se
haya realizado a ttulo gratuito. El transferente no restituye el
valor indebidamente percibido de su adquirente, pues si el contrato
es gratuito no ha recibido nada, sino que indemniza pagando el
valor que tiene el bien al momento en que el adquirente lo
pierde.
El adquirente tiene derecho a obtener por saneamiento una
cantidad de dinero que le permita recomponer su patrimonio con otro
bien de las mismas o parecidas caractersticas o cualidades que el
que le fue arrebatado por efecto de la eviccin, sin interesar que
su adquisicin haya sido a ttulo oneroso o gratuito, y sin importar
que el valor que tiene el bien al momento de la eviccin sea
inferior o mayor que el que tena en el momento de la celebracin del
contrato.
7.- DOCTRINA COMPARADA7.1.- EVICCIN PRODUCIDA Y PRINCIPIO DE
EVICCIN.La ley permanece fiel al concepto prstino de "eviccin",
cuando en la primera parte del art. 2091 nos dice: "Habr eviccin,
en virtud de sentencia y por causa anterior o contempornea a la
adquisicin, si el adquirente por ttulo oneroso fue privado en todo,
o en parte del derecho que adquiri." Pero a rengln seguido agrega:
"o sufriese una turbacin de derecho en la propiedad, goce o posesin
de la cosa". Qu tiene que ver el primer concepto que alude a la
eviccin como una "privacin", con el segundo que se refiere a ella
como una "turbacin"? Si Cayo es demandado por reivindicacin de la
cosa que adquiri, desde que est demandado, est "turbado", pero slo
cuando pierda el proceso estar "privado". Aqu se ve que la turbacin
es el antecedente de la privacin, pero la privacin es algo
distinto, y en manera alguna su consecuencia necesaria, pues Cayo,
en el ejemplo, tambin puede ganar. Llamar a las dos cosas con el
mismo nombre es introducir una confusin, del mismo tipo que la que
se producira si alguien explicando lo que significa "derrota" en un
match de box, dijera: hay derrota cuando un boxeador ha perdido o
cuando comienza la pelea.Pero, lo decimos una vez ms, las palabras
slo son ruidos. La ley usa el trmino en forma genrica para
aplicarlo a las dos situaciones. A nosotros nos corresponde, para
evitar la confusin expositiva, dar un nombre a cada una de las
especies. Llamaremos as a la eviccin por privacin, "eviccin
producida", y a la por turbacin, "principio de eviccin".7.2.-
EVICCIN PRODUCIDA: CASO TPICO Y CASOS ASIMILABLES.La definicin del
art. 2091 de la eviccin "producida" (esto es, de la eviccin por
privacin) se verifica enumerando sus requisitos. Cuando ellos
concurren, y si no se da una circunstancia impeditiva, nace la
accin de eviccin del evicto contra su garante. Pero veremos que la
exigencia de esos requisitos es relativa y que, no obstante la
ausencia de alguno de ellos, puede surgir la accin de eviccin. Eso
tambin es eviccin, o sea que al lado del caso tpico definido en la
primera parte del art. 2091, hay casos "asimilados" de eviccin
producida.7.3.- GENERALIZACIN DE LAS REGLAS.La definicin dada por
el art. 2091 para la eviccin producida, conviene a la que acontece
en la compraventa y en otros contratos anlogos. Pero desde que el
Cdigo ha generalizado las reglas para todos los contratos, se
vuelve necesario adaptar mutatis mutandi los requisitos del
supuesto tpico a las caractersticas de estos actos, donde tambin
sean posibles tanto el caso tpico como los asimilados, y el
principio de eviccin.7.4.- IDEA GENERAL DEL INSTITUTO.Antes de
entrar en detalle, conviene dar una idea aproximativa del
instituto.El transmitente garantiza al adquirente contra la
eviccin. La garanta abarca dos aspectos: garanta del hecho de
terceros, y garanta del hecho personal. La garanta del hecho de
terceros significa que el transmitente garantiza contra los hechos
de terceros que turben o priven al adquirente. Se efectiva la
garanta contra las turbaciones saliendo el transmitente en defensa
del adquirente, y la garanta contra las privaciones, indemnizndolo.
La garanta del hecho personal significa que el propio transmitente
tampoco puede turbar o privar al tercero. Quien debe garanta no
puede vencer. No debe confundirse, pese a la similitud de las
palabras, la "garanta del hecho" (ya personal, ya de terceros) con
la "garanta de hecho". Cuando se emplea la expresin "garanta de
hecho" se la utiliza como sinnimo de "garanta convencional", para
distinguirla de la "garanta de derecho" o "garanta legal"; por
"convencional" se entiende, entonces, la garanta atpica (que no
responde al modelo de la ley) y por "garanta legal", la garanta
tpica (que se ajusta a ese modelo).En cambio, cuando se habla de
"garanta del hecho" (ya personal, ya de terceros) se est aludiendo
a la clase de consecuencias daosas por las que se responde. Es con
este sentido que, superando la anfibologa de las expresiones, puede
decirse que la "garanta de derecho" (que constituye el rgimen
normal en defecto de pacto expreso, en cuanto la ley lo permita)
abarca tanto la garanta del hecho personal, como la garanta del
hecho de terceros.En la exposicin del tema seguiremos el siguiente
mtodo:a) Trataremos slo de la teora general de la eviccin,
prescindiendo de las reglas que trae el Cdigo sobre el pago por
entrega de bienes (art. 2114), sobre las transacciones (art. 2115),
y en sendos captulos sobre la eviccin entre compradores y
vendedores, entre permutantes, entre socios, entre copartcipes,
entre donantes y donatarios, y entre cesionarios y cedentes. Toda
esta materia nos parece que es impropia de una parte general, y
debe ser examinada a propsito de cada uno de los contratos.b)
Circunscripto as el terreno de nuestro examen, hablaremos primero
de los requisitos de la eviccin producida, para recin pasar a
considerar los del principio de eviccin. Ello, porque aun cuando
cronolgicamente la turbacin preceda a la privacin, su concepto es
lgicamente dependiente de la de sta, pues slo es turbacin la que
pueda conducir a una privacin. Sealados los requisitos, veremos los
efectos, siguiendo ya, en este caso, el orden cronolgico de los
acontecimientos, es decir, tratando primero el principio de
eviccin, y luego la eviccin producida. A continuacin examinaremos
la garanta del hecho personal, y el tema comn de la divisibilidad o
indivisibilidad. Cerraremos el estudio examinando la incidencia de
la autonoma de la voluntad en la regulacin de la garanta (garanta
convencional), y los efectos que tiene el conocimiento del
adquirente sobre el peligro de la eviccin, aadiendo una brevsima
referencia a la eviccin en los contratos en particular.I. Primer
requisito de la eviccin producida: privacin de un derecho.Debe
haber privacin, desconocimiento de un derecho. Excepcionalmente, a
la privacin se asimila la inoperatividad econmica del derecho.1.
Privacin.El concepto de privacin puede extraerse de las reglas
sobre la cesin. El cedente responde de la existencia y legitimidad
del derecho (art. 1476). As tambin quienes transmiten o constituyen
un derecho real responden de la existencia y legitimidad del mismo.
La victoria del evincente demuestra que frente a l no se daba esa
existencia o legitimidad, y el evicto se ve privado de la
posibilidad jurdica de que gozaba. La privacin puede ser total o
parcial (art. 2091). La total afecta a la posicin jurdica ntegra de
que se trate. La parcial puede ser cuantitativa o cualitativamente
tal:a) Es cuantitativa cuando permaneciendo el derecho intacto en
su sustancia, se limita la extensin o el nmero de objetos al que se
aplica, como si el adquirente fuere privado "de una parte de la
cosa adquirida o de sus accesorios o dependencias, o... de una de
las cosas que adquiri colectivamente" (art. 2093). El que adquiri
100 has. y es vencido respecto a 20 has, se encuentra parcialmente
evicto.b) Es cualitativa cuando afecta la sustancia misma del
derecho que experimenta una modificacin, como acontece cuando quien
adquiri el dominio pleno se ve en la necesidad de sufrir un derecho
real limitado (art. 2507), o cuando se declarase que un inmueble
est sujeto a alguna servidumbre pasiva (art. 2093 n fine).c)
Naturalmente, puede haber privacin cuantitativa en un aspecto, y
cualitativa en cuanto al resto, como ocurrira si quien adquiri 100
has. con dominio pleno, quedara con 80 has. sujetas a una
servidumbre.2. Inoperatividad econmicaEn ciertos casos la
existencia y legitimidad del derecho no se encuentran enjuego:a)
Por excepcin (arts. 1476 y 1480), el cedente garantiza la solvencia
del deudor cedido.b) Tratndose de la locacin de cosas, la victoria
de un tercero puede dar lugar a una privacin ya total, ya parcial
del goce del locatario. En s el locatario no se encuentra privado
del derecho, que por sus caractersticas personales se dirige contra
el locador. Pero se crea una situacin particular en que puede
decirse que el locatario se encuentra evicto. Dejamos sentada la
hiptesis, y prescindimos de mayores consideraciones, por tratarse
de un rgimen que presenta diversas peculiaridades y que ha sido
regulado en forma independiente por el Cdigo.5 Valga lo dicho para
que en los desenvolvimientos que siguen prescindamos de aludir
nuevamente, en cada caso, al rgimen de garanta en el contrato de
locacin.3. TerminologaCuando la ley habla de privacin de un derecho
que se adquiri, utiliza la expresin en un sentido particular.
Parece que pudiera decirse que si el adquirente es vencido por un
tercero, ello constituye la mejor prueba de que nunca adquiri el
derecho y de que fuera un lenguaje abusivo hablar de la privacin de
un derecho que nunca se tuvo. Pero basta pensar en la relatividad
de las posiciones jurdicas, para concluir que el lenguaje de la ley
no deja de tener su correccin. Como recuerda Freitas en la nota a
los arts. 1052/3 de su Esbogo hay tambin una "propiedad putativa,
la cual se reputa legtima mientras no constare lo contrario". La
existencia de esa propiedad putativa bastara para aceptar la
fraseologa del art. 2091. Pero ms que aceptarla, corresponde
aprobarla, pues ella trasluce dos consecuencias:a) Interesan las
privaciones de derecho, no las de hecho. La ley trae este principio
para las turbaciones; si stas no son computadas como comienzo de
eviccin, es porque ellas no pueden conducir a una privacin de
derecho. El transmitente no tiene por qu responder de los actos
injustos de terceros que lesionen el derecho del adquirente sin
privarlo de l. La prueba es que ni siquiera las turbaciones de
derecho acarrean responsabilidad al enajenante, cuando el
adquirente resulta victorioso (art. 2117).b) El adquirente se
encuentra evicto desde el momento en que est privado de su derecho,
aunque conserve la posesin o tenencia material de la cosa. La
eviccin existe desde que media sentencia judicial (art. 2091) y
aunque el evicto conserve la cosa (v.g., a ttulo de retencin) como
existe, desde que se hubiere adquirido el derecho transmitido por
un ttulo independiente (art. 2092 in fine).II. Segundo requisito de
la eviccin producida: privacin por sentenciaSegn los arts. 2091 y
2093, la privacin debe resultar de sentencia judicial: La ley parte
de un caso tipo. Supone que ha habido un juicio entre el adquirente
de un derecho y un tercero, que el juicio se ha realizado de
acuerdo con ciertas reglas, y que no obstante eso, aqul ha perdido.
Entonces, considera al adquirente evicto, y le acuerda la accin de
eviccin contra el enajenante. Si no hay juicio, no hay sentencia.
Si habiendo juicio, ste no se desarrolla segn ciertas reglas, puede
decirse que la privacin no se produce en realidad "por sentencia"
sino por dolo, negligencia, incuria, del adquirente. Pero todo esto
reconoce sus excepciones, que dotan al instituto de una gran
flexibilidad.1. Carga de citarLa primera regla del juicio (en lo
que al tema interesa), es que el adquirente debe citar de eviccin y
saneamiento al enajenante. Ms adelante estudiaremos el rgimen de
esta citacin. Bstenos ahora con esta nocin provisoria: cita al
enajenante para que lo defienda en el juicio que tiene con el
tercero. Por ejemplo: Cayo que adquiri de Ticio, cita a ste cuando
Sempronio lo demanda por reivindicacin. Si Cayo no cita a Tirio,
Tirio no responde por la eviccin (art. 2110) y esto es justo,
porque bien puede Tirio decir: Si me hubieran citado, hubiera hecho
una defensa adecuada, y Cayo hubiera vencido; Cayo no ha sido
privado por sentencia sino por su culpa. Pero Cayo, que se defendi
solo de Sempronio, sin citar a Ticio, puede luego decir a ste: he
opuesto todas las defensas posibles; es verdad que no he citado de
eviccin, pero lo mismo hubiera ocurrido si citado mi enajenante me
hubiera defendido, pues no haba oposicin justa que hacer, "era
intil citarlo". El art. 2111 decide en este caso, que aun cuando no
se ha observado la regla sub examen del juicio, todo se juzgue como
si se hubiera observado, y que producida la prueba de que era intil
citar al enajenante, ste responde por la eviccin. La solucin de
justicia guarda un gran paralelismo con lo que se dispone para el
caso fortuito, pues el deudor que responde por el casus, se exime
si la prdida hubiera ocurrido igualmente estando la cosa en poder
del deudor (doctrina de los arts. 789, 892); aqu el adquirente, al
no citar al enajenante, asume el riesgo de que el juicio se pierda,
pero todava puede probar que igual se hubiera perdido estando la
defensa en poder del enajenante. En el ejemplo anterior, hemos
supuesto que Cayo, sin citar a Ticio, se ha defendido con algunas
defensas que crey justas, aunque luego el resultado del juicio
demuestra que fueron inocuas (res judicata pro veritate habeturl).
Pero puede ocurrir que, de entrada, advierta que no tiene
absolutamente ninguna defensa, y se allane, reconociendo la
justicia de la demanda. El caso es igual al anterior, y as lo
resuelve el art. 2111 en su segunda parte. No oponer algunas
defensas, o no oponer ninguna, tanto da, si lo no opuesto no
hubiera alterado el resultado final. Pero aqu, como en el caso
anterior, Cayo obra a su riesgo; frente a Ticio tendr que probar
que la actitud que asumi era la que corresponda, por no haber
oposicin justa que hacer. Lo mismo debe predicarse si Cayo, no
habiendo citado a Ticio, se defendi en primera instancia, y luego,
ante la sentencia, no apel o no continu la apelacin. La no apelacin
est prevista por el art. 2112 para una hiptesis distinta (aqu, sub
2) pero su doctrina es, sin duda, aplicable a la presente, pues
allanarse a la demanda, y consentir una sentencia o desistir de una
apelacin, son actitudes todas que tienen la misma sustancia, y que
no perjudican al adquirente, cuando otra actitud hubiese sido
"intil".2. Carga de defenderseLa segunda regla del juicio (tambin
en lo que aqu interesa) es que si el enajenante citado no acude en
defensa de la adquirente, ste debe defenderse por s solo. En otros
trminos: no por el hecho de haber citado a Ticio, Cayo queda
liberado de defenderse. De all que pierda contra Ticio los derechos
a que da lugar la eviccin, si deja de oponer "por dolo o
negligencia las defensas convenientes, oSi no apel de la sentencia
de primera instancia, o no prosigui la apelacin" (art. 2112,
primera parte). Todo el supuesto est dominado por la idea de dolo o
de culpa. Y desde luego, no hay culpa en no apelar o en no
proseguir la apelacin, si ello era intil (art. 2112, segunda
parte).3. GeneralizacinLos casos anteriores dan la base para una
generalizacin: cuando objetivamente sea intil una defensa, no puede
afearse al adquirente el no haberse defendido. Desde que se admite
que pueda estar evicto si se ha allanado en juicio, debe concluirse
que el mismo efecto debe tener un "allanamiento" antes de todo
juicio, porque sabedor el adquirente de la existencia de un reclamo
extrajudicial, a qu habra de ir a juicio si no hubiera oposicin
justa que hacer?El adquirente que as acte podr decir que est
evicto. Pero una vez ms lo repetimos: obra a su riesgo, de tal modo
que para ir contra su enajenante deber probar que no haba oposicin
justa que hacer. El Cdigo no ha contemplado expresamente este caso,
cuya solucin emerge de los principios expuestos, pero en cambio, ha
regulado expresamente lo que puede ser mirado como una aplicacin de
l: Puede haber eviccin si el adquirente adquiere luego el derecho
transmitido por un ttulo independiente de la enajenacin que se le
hizo (art. 2092). He aqu que Cayo, que compr a Ticio, luego compra
lo mismo a Sempronio. Como el que "una vez ha adquirido la
propiedad de una cosa por un ttulo, no puede en adelante adquirirla
por otro, si no es por lo que faltase al ttulo por el cual haba
adquirido" (art. 2509), resulta claro que el fenmeno debe ser
interpretado as: Cayo reconoce que no tiene justa oposicin que
hacer a Sempronio, y desde ese momento est privado de lo que haba
adquirido de Ticio, y luego compra lo que qued establecido que era
de Sempronio. Insistimos, Cayo obra a su riesgo, y en el pleito con
Ticio podr surgir que haba una oposicin justa que hacer, y que el
ttulo que le dio Ticio, era bueno. Igualmente, he aqu que Cayo que
compr a Ticio, hereda lo mismo de Sempronio. Si suponemos una
aceptacin beneficiara (que hoy se presume: art. 3363), Ticio puede
considerar que no hay oposicin justa que hacer a la sucesin. O
tambin, y yendo al caso de la aceptacin simple, teniendo los dos
ttulos en su poder, en una apreciacin interna advierte que su
primer ttulo no tiene oposicin justa que hacer al nuevo. Que, en
cualquiera de estos casos, su decisin haya sido correcta, depende,
como para los anteriores, de que no hubiera una oposicin justa.4.
Sujecin a rbitrosSegn el art. 2113: "Cesa igualmente la obligacin
por eviccin, cuando el adquirente sin consentimiento del
enajenante, comprometiese el negocio en arbitros, y stos laudasen
contra el derecho adquirido."Aparentemente, desde que Cayo, sin el
consentimiento de Ticio, compromete el asunto en arbitros, entrega
su suerte a stos, de tal modo que si es vencido, nada puede
reclamar a su enajenante. Pero el adverbio "igualmente" con que se
enuncia la regla, y la comparacin con los casos anteriores, lleva a
la conclusin de que siempre podr probar Cayo que no haba oposicin
justa que hacer. Y en verdad, si Cayo puede estar evicto cuando
reconoce extrajudicialmente, por qu no ha de poder estarlo cuando
recurre a arbitros?III. Tercer requisito de la eviccin producida:
adquisicin a ttulo onerosoPara que el adquirente vencido tenga los
derechos que nacen de la eviccin, es preciso que el derecho de que
se vio privado fuera adquirido a ttulo oneroso (art. 2091).1.
Momento de la adquisicinLas normas del Cdigo tienen en cuenta la
transmisin de derechos (art. 2089). Tratndose de la transmisin de
derechos reales, hay que aplicar las reglas sobre el ttulo y el
modo. Antes de la transmisin, no hay posibilidad de eviccin sino la
aplicacin de otros principios. As, por ejemplo, aunque el Cdigo
habla de eviccin entre comprador y vendedor, debe sobreentenderse
"despus de la transmisin del derecho", porque antes entran a jugar
la regla del art. 1329 y los principios sobre el incumplimiento
contractual.2. Las adquisiciones a ttulo gratuitoA estar a la letra
del Cdigo, para que haya eviccin es preciso que la adquisicin se
haya verificado a ttulo oneroso (art. 2091). Fuera ms exacto decir
que eviccin hay en todo tipo de transmisiones, sean a ttulo oneroso
o a ttulo gratuito, pero que en las segundas el transmitente no
responde por la eviccin sino en casos excepcionales de los que el
art. 2146 suministra una enumeracin. Se preguntar qu inters hay en
llamar "eviccin" (as lo hace la ley en el art. 2145) a una privacin
de la que no responda el transmitente. Contestamos que el inters
existe, pues aun cuando el donatario no tenga accin contra el
donante, puede tenerla contra el transmitente del donante, a tenor
del art. 2154.3. La particinA la transmisin, el Cdigo asimila la
particin (arts. 2089/2090 y 2140).IV. Cuarto requisito: causa
anterior o contempornea a la adquisicin.Es preciso que la victoria
del evincente se produzca invocando una causa anterior o
contempornea a la adquisicin por el evicto. Por ejemplo, el
vendedor no era propietario de la cosa al tiempo de la tradicin8 y
el reivindicante invoca su derecho de propiedad anterior a la
adquisicin por el evicto.1. Excepcin: la causa en cursoUna
importante excepcin al principio se encuentra en el art. 2095:
"Cuando el derecho que ha causado la eviccin es adquirido
posteriormente a la transmisin de la cosa, pero cuyo origen era
anterior, los jueces estn autorizados para apreciar todas las
circunstancias 3' resolver la cuestin." La hiptesis considerada es
la de la adquisicin de un derecho por el evincente en virtud de la
prescripcin. Por ejemplo se adquiere un inmueble que goza de una
servidumbre activa. Como las servidumbres se extinguen por el no
uso (art. 3059), es posible que la prescripcin liberatoria haya
comenzado a correr antes de la adquisicin y que el plazo se cumpla
despus. En esta hiptesis, podra pretenderse afirmar que la causa es
anterior porque el plazo de la prescripcin empez a correr antes de
la adquisicin, o por el contrario sostener que es posterior porque
el trmino se cumpli despus y recin entonces el titular del fundo
sirviente lo vio liberado. Pero el Cdigo no ha admitido ninguna de
las dos tesis extremas. La primera, en verdad, conduce a la
injusticia de que por no haber usado el enajenante de la
servidumbre durante el da anterior a la transmisin, se
responsabilizara ya de lo que sera en realidad resultado de la
incuria del adquirente; lo segundo, invirtiendo los trminos, podra
llevar a igual injusticia, catalogando de incuria el hecho de que
el adquirente no utilizara la servidumbre durante un da despus de
la adquisicin. La ley ha preferido convertir el problema en una
cuestin de hecho, dejndolo a la prudente consideracin judicial.2.
Causacin por el transmitenteNo interesa que la causa sea posterior
cuando ella deriva de hecho del transmitente. El transmitente
responde de sus hechos anteriores o posteriores (art. 2102).
Obligado el transmitente a garantizar, no puede vencer (quem de
evictione tenet actio, eumden agentem repellit exceptio); de all
que cabe responsabilizarlo cuando por un acto suyo coloca a un
tercero en posicin de vencer al adquirente. La doctrina francesa da
como ejemplo el caso de dos ventas sucesivas, cuando el vendedor
pone en posesin al segundo comprador. El ejemplo se explica en el
derecho francs, pues si Cayo vende a Ticio, y luego a Sempronio,
poniendo en posesin a este ltimo, Ticio se ve privado de un derecho
que haba adquirido en virtud del efecto traslativo de la
compraventa. Pero el ejemplo no vale para el derecho argentino,
porque entre nosotros, antes de la tradicin de la cosa, el acreedor
no adquiere ningn derecho real (art. 577). Ticio ningn derecho real
adquiri, y como por lo tanto no se ve privado de ninguno a raz de
la tradicin que se verifica a Sempronio, mal podra accionar
invocando la eviccin. Lo que Ticio tenaera un derecho personal, y
eso, pese a la tradicin hecha a Sempronio, lo conserva contra Cayo.
Sin duda que Ticio tiene una accin contra Cayo, pues su crdito es
de imposible satisfaccin especfica, pero no una accin de eviccin,
sino la general para los casos de incumplimiento. 3. El hecho del
prncipeEl art. 2094 trae una norma de enigmtica redaccin: "Habr
lugar a la eviccin, cuando un acto del Poder Legislativo, o del
Poder Ejecutivo privase al adquirente en virtud de un derecho
preexistente; pero no habr lugar a la eviccin, si el acto que trae
la privacin del derecho no fuese fundado sobre un derecho
preexistente, o sobre una prohibicin anterior, que pertenece al
soberano declarar, o hacer respetar." Lo que se quiere decir es lo
siguiente. Los actos del Estado implican eviccin si se fundan en un
derecho preexistente, y no se computan como tal en caso contrario.
El Estado que vence en un juicio reivindicatoro, es evincente, pero
no el Estado que expropia. Pero si se piensa que el derecho
preexistente es una causa "anterior" y el no preexistente una
"posterior", se advierte que los hechos del prncipe jams pueden
configurar eviccin, sin necesidad de que lo diga el art. 2094,
porque ya lo expresa el art. 2091.13
V. Los requisitos del principio de eviccin.El principio de
eviccin supone una "turbacin", que puede conducir a una eviccin
producida. Examinado ya, cuando se da esta ltima, slo nos queda por
tratar el concepto de "turbacin". La turbacin que se computa es la
de derecho, y no la de hecho (art. 2091). No es simple determinar
el concepto de una y otra, y el tema se complica cuando se trata de
explicar el contenido del art. 2091 con arreglo a la nota. Se cae
generalmente en ejemplificaciones, que nada iluminan. Nos parece
que lo prudente es determinar qu se entiende por turbacin de
derecho, estableciendo el de turbacin de hecho por va negativa.1.
Turbacin de derechoA estar a la nota al art. 2091, la turbacin de
derecho consiste en una demanda judicial o extrajudicial. Partiendo
de la base de que no hay demandas "extrajudiciales", se sustituye
la expresin por la de "reclamacin judicial o extrajudicial".a) La
reclamacin judicial se manifiesta por demanda. Esta es la forma ms
tpica e indubitable de turbacin de derecho. Toda accin judicial que
se intente contra el adquirente, que de ser acogida conducira a una
eviccin producida, entra en este concepto. Puede tratarse por
ejemplo de una accin reivindicatora, confesoria, negatoria,
posesoria, incluso de una accin hipotecaria (art. 2090). Pero que
los ejemplos sin mayores aclaraciones pueden ser peligrosos, lo
demuestra el hecho de que todas esas acciones pueden ser intentadas
contra el adquirente sin que impliquen "turbacin", como acontecera
si no se fundaran en una causa anterior o contempornea a la
adquisicin (en el sentido dado a este requisito), porque no seran
aptas a conducir a una eviccin producida. Contra tales turbaciones
no tendra por qu salir en garanta el transmitente.b) Claro el
concepto de demanda judicial, ya no lo es el de"reclamacin
extrajudicial".Les ha parecido a los autores que no toda reclamacin
extrajudicial puede ser conceptuada como "turbacin", pensando sin
duda que resultara absurdo pretender que el transmitente garantiera
contra toda afirmacin de un tercero, y han exigido que ellas sean
llevadas "al terreno o a la accin prctica, por ejemplo si se
reclama la posesin o la propiedad de la cosa vendida, y el
reclamante entra en posesin de ella". Conceptuamos correcta la
afirmacin con esta inteligencia: que es a raz de esa reclamacin
extrajudicial que el adquirente se dirigir al transmitente citndolo
a defenderlo en el juicio que se decida a entablar contra el
turbador. Pero ser necesario siempre la referencia a una litis
actual (si el adquirente es demandado) o futura (si asumir la
calidad de actor) para poder hablar de turbacin de derecho. Para
saber si existe o no una reclamacin extrajudicial en el caso de
desposesin, no es necesario que el desposeyente adems de desposeer
haga una declaracin de que lo hace sosteniendo un derecho. Por
regla general, el que desposee no proclama a los cuatro vientos la
razn por la que lo hace. Basta con que de la interpretacin de su
conducta resulte que su actitud es incompatible con la existencia o
legitimidad del derecho del adquirente.2. Turbacin de hecho.Si para
que exista una turbacin de derecho exigimos que haya un ataque al
derecho del adquirente que se funde en la negacin de su existencia
y legitimidad, a contrario consideraremos como simples turbaciones
de hecho todos los ataques que, lesionando en cualquier forma el
derecho, no supongan dicha negacin.Cuando de los principios se
desciende a las ejemplificaciones, se advierte lo difcil que
resulta establecer una neta lnea separativa. As v.g., desposeer
puede constituir una turbacin ya de derecho, ya de hecho. Habr que
interpretar la conducta segn las circunstancias. Como no es idntica
la situacin del adquirente segn que sea demandado o que demande,
pues en el primer caso conoce las pretensiones del tercero y
diagnostica, mientras que en el segundo ignora a menudo las
defensas que podrn oponerle y slo le cabe profetizar, bien har el
que, en la duda, se d por turbado y requiera el auxilio del
enajenante.7.5.- LOS EFECTOS POSCUMPLIMIENTO. GARANTA DE EVICCIN Y
VICIOS REDHIBITORIOSResponsabilidad objetiva poscumplimiento. Con
el epgrafe hemos querido enmarcar el tema en su correcta ubicacin
en la secuencia jurdico-temporal, ya que ambas garantas slo pueden
funcionar si se ha otorgado el efectivo cumplimiento del contrato o
de la prestacin, objeto mediato del contrato. Esto supone la
factibilidad de uso y goce de la cosa o servicio en su plenitud,
pues es de la esencia del negocio jurdico emprendido, de ah que
compartamos el criterio sostenido por Mosset Iturraspe en cuanto a
que se trata de un supuesto de responsabilidad objetiva (como
caracterizacin en el esquema de reparacin de daos).La garanta de
eviccin. - E l art. 2091 del Cd. Civil seala: "Habr eviccin en
virtud de sentencia y por causa anterior o contempornea a la
adquisicin, si el adquirente por ttulo oneroso fue privado en todo,
o en parte del derecho que adquiri, o sufriese una turbacin de
derecho en la propiedad, goce, o posesin de la cosa. Pero no habr
lugar a garanta, ni en razn de las turbaciones de hecho, ni aun en
razn de las turbaciones de derecho, procedentes de la ley, o
establecidas de una manera aparente, por el hecho del hombre, o de
pretensiones formadas en virtud de un derecho real o personal de
goce, cuya existencia era conocida al tiempo de la enajenacin"
(queda as acotado su mbito de inluencia).Son dos las ideas que se
manejan en torno de la figura: la de disposicin -que debe
entenderse en el sentido ms amplio del vocablo- y la sentencia
judicial, como necesaria causacin de la privacin del derecho.a)
Requisitos de procedencia. Esta responsabilidad objetiva est
instituida en el Libro Segundo, Seccin Tercera, Ttulo XIII, art.
2089: "El que por ttulo oneroso transmiti derechos, o dividi bienes
con otros, responde por la eviccin, en los casos y modos reglados
en este ttulo", como elemento natural en la contratacin sealada en
el precepto. De lo expuesto se infiere que deben contratarse esos
derechos. 1) Privacin o turbacin de un derecho. El art. 2091
dispone que la privacin o turbacin deber provenir de una sentencia
judicial para que engendre responsabilidad; de ah entonces que
debemos eliminar algunos supuestos: cuando proceda por una ley de
orden pblico, que no sea de fecha anterior a la adquisicin
dominial, ni conocido por el transmitente (uso del vehculo para
traslado de damnificados en una situacin de emergencia por
incendio, inundacin, etctera).2) Causa anterior o contempornea al
acto de transmisin.Este claro requisito se ve empaado por lo
dispuesto en el art. 2095 del Cd. Civil: "Cuando el derecho que ha
causado la eviccin es adquirido posteriormente a la transmisin de
la cosa, pero cuyo origen era anterior, los jueces estn autorizados
para apreciar todas las circunstancias, y resolver la cuestin".Sin
embargo, esto es en apariencia, ya que la disposicin alude
correctamente a la causa anterior pero cuyos efectos se
materializan con posterioridad, por lo que no cabe ninguna duda de
que no escapa al supuesto el requisito sealado anteriormente. De
todas formas, sabiamente el codificador ha adecuado la cuestin a
las circunstancias particulares del caso.Los efectos
poscumplimiento.3) Sentencia judicial. La sentencia del proceso
judicial (arts. 2092, 2110 y 2111) es el requisito que diferencia a
la garanta de eviccin de la "turbacin de hecho", legislada en el
Libro Tercero, Ttulo III, del Cdigo Civil.b) Eviccin total o
parcial. El art. 2093 del Cd. Civil alude a la eviccin parcial
establecindola "cuando el adquirente fuere privado, por sentencia,
de una parte de la cosa adquirida o de sus accesorios o
dependencias, o si fuere privado de una de las cosas que adquiri
colectivamente, o cuando fuere privado de alguna servidumbre activa
del inmueble, o se declarase que ese inmueble estaba sujeto a
alguna servidumbre pasiva, o a otra obligacin inherente a dicho
inmueble".c) Consecuencias. Las podemos diferenciar en dos, para su
mejor estudio: la defensa judicial y la reparacin de daos.
1) Defensa judicial. Se requiere que el demandado-adquirente
"cite judicialmente" al transmitente-garante para que se produzca
este efecto. As lo exige el art. 2108: "El enajenante debe salir a
la defensa del adquirente, citado por ste en el trmino que designe
la ley de procedimientos, o en el caso que un tercero le demandase
la propiedad o posesin de la cosa, el ejercicio de una servidumbre
o cualquier otro derecho comprendido en la adquisicin, o lo turbase
en el uso de la propiedad, goce o posesin de la cosa". Se trata
pues de un supuesto de intervencin obligada, para que funcione la
garanta y para que la sentencia cause cosa juzgada, pues de ser
desfavorable, es requisito necesario para que funcione la segunda
consecuencia: la indemnizacin de los perjuicios. Los arts. 2110 y
2111 facultan al adquirente demandado para no citar al
transmitente, asumiendo la carga de la prueba de su inutilidad
jurdica; riesgo que, por cierto, en determinados supuestos requiere
de un conocimiento jurdico afinado.2) Reparacin del dao. Sostenemos
el principio de que siempre ser en "dinerario sustitutivo", pues
nuestro anlisis supone la transmisin de cosa determinadamente
cierta, aun en el supuesto de eviccin parcial, salvo la facultad de
retener la cosa y demandar el plus afectado; o en bienes producidos
en serie, por su sustitucin. En este aspecto, como sostenemos que
la garanta de eviccin supone una responsabilidad objetiva, debemos
atenernos a lo dispuesto en las VII Jornadas Nacionales de Derecho
Civil celebradas en la Universidad de Buenos Aires en 1978: a) la
extensin de la reparacin en la responsabilidad objetiva, con
excepcin de los casos especficamente legislados en leyes
especiales, se rige por las mismas disposiciones legales que
regulan los cuasidelitos; son indemnizables las consecuencias
inmediatas y mediatas; b) no son reparables las consecuencias
casuales emergentes del hecho de la cosa; c) la atenuacin de la
responsabilidad prevista en el art. 1069 del Cd. Civil es aplicable
a la responsabilidad objetiva, y d) son reparables los daos morales
originados en el riesgo de la cosa.No dejamos de lado, por
supuesto, la opcin del adquirente- vencido de probar el dolo que
contempla el art. 2123 del Cd.Civil al sostener: "El vendedor de
mala fe que conoca, al tiempo de la venta, el peligro de la
eviccin, debe a eleccin del comprador, o el importe del mayor valor
de la cosa, o la restitucin de todas las sumas desembolsadas por el
comprador, aunque fuesen gastos de lujo, o de mero placer",
obviamente el alcance de la reparacin est demarcando la extensin
sealada por los arts. 905 y 906 del mismo cuerpo legal. En este
sentido, la misma opcin plantea el art. 2125 para el caso de
eviccin parcial: "/ comprador tiene la eleccin de demandar una
indemnizacin proporcionada a la prdida sufrida, o exigir la
rescisin del contrato, cuando la parte que se le ha quitado o la
carga o servidumbre que resultase, fuere de tal importancia
respecto del todo, que sin ella no habra comprado la cosa".
Conviene recordar que debe ser ejercida, conforme al ejercicio
regular (art. 1071) y de buena fe (art. 1198), principios que
delimitan este derecho potestativo.
Los efectos poscumplimiento.La extensin de la indemnizacin
proporcional se regula por el art. 2127: ''Habiendo eviccin
parcial, y cuando el contrato no se rescinda, la indemnizacin por
la eviccin sufrida, es determinada por el valor al tiempo de la
eviccin, de la parte de que el comprador ha sido privado, si no
fuere menor que el que correspondera proporcionalmente, respecto al
precio total de la cosa comprada. Si fuere menor, la indemnizacin
ser proporcional al precio de la compra". Subsidiariamente se
aplican los principios expuestos para la indemnizacin total. Es
importante recordar que el adquirente-vencido goza del derecho de
retencin (art. 2124, Cd. Civil).
CONCLUSIONES
Hemos llegado a la conclusin que las obligaciones principales
del transferente, derivadas de la perfeccin de un contrato en
general, consisten en entregar el bien transferido, y prestar la
garanta de saneamiento en los casos de eviccin, por hecho propio
del transferente y vicios ocultos.Por medio de la obligacin de
saneamiento por eviccin el transferente responder frente al
adquirente de la posesin legal y pacfica del bien transferido; pero
hay una excepcin, en la que el transferente se ve liberado de todas
las consecuencias del saneamiento y solo le corresponder al
transferente devolver el reembolso al adquirente, de lo que l ha
pagado al tercero, pero para esto, tiene que haber primero el
asentimiento del transferente hacia el adquirente.
BIBLIOGRAFA
ANIBAL TORRES VASQUEZ- SANEAMIENTO Badenes Gasset, Ramn Barbero,
Domenico, Sistema del Derecho privado, IV, Contratos, trad. de
Santiago Sentis Melendo, Ejea, Buenos Aires, p. 20 Spota, Alberto
G., Instituciones de Derecho civil, Contratos, Vol. IV, compraventa
y permuta, efectos de la compraventa, cesin de crditos, locacin de
cosas, Desalma, Buenos Aires, 1986, p. 213
http://biblioteca.usac.edu.gt/tesis/04/04_10545.pdf
https://bibliovirtualujap.files.wordpress.com/2011/04/tesis-yaraury-marcano.pdf
Carlos Alberto Ghersi (Contratos Civiles y Comerciales)-Tomo I-
Parte General y Especial
UNIVERSIDAD JOS CARLOS MARITEGUI
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