TI LIVGID SOU ZAFÈ ACHTE AK VANN TÈ AN AYITI . VOLIM 2 ...box5436.temp.domains/~landlaws/wp-content/uploads/... · Ti livgiD sou zAFè AchTe Ak vAnn Tè An AyiTi, volim 2 | 1 GWOUP

TI LIVGID SOU ZAFÈ ACHTE AK VANN TÈ AN AYITI . VOLIM 2

KÒMAN POU MOUN METE SEKIRITE NAN DWA YO GENYEN SOU TÈ YO AN AYITI :

YON GID PRATIK Se gwoup k ap travay sou dwa moun nan zafè tè an Ayiti a ki ekri livgid sa a

PUBLISHED 1e DESANM 2014/ TRANSLATED JUNE 2016

BERNARD CHÉRÉLUS

HAITI PROPERTY LAWWORKING GROUP

LE GROUPE DE TRAVAIL SURLE DROIT FONCIER EN HAÏTI

BERN

ARD

CHÉR

ÉLUS

DRDR

KÒMANDITÈ TI LIVGID SA A

Fondasyon Digicel Ayiti

Yon gwo koutmen Fondasyon Digicel te pèmèt Gwoup ki ap Travay sou Dwa Moun nan Zafè Tè an Ayiti devlope yon pi bon konprann sou fason kesyon achte ak vann tè ap fèt kounyeya epi kreye kèk zouti, tankou ti livgid sa a, ki ka fasilite devlopman kesyon sa a

epitou tabli règ jwèt klè nan domèn vann ak achte tè nan peyi Ayiti.

2 | Ti livgiD sou zAFè AchTe Ak vAnn Tè An AyiTi, volim 2

Remèsiman:............................................................................................................................................................................................................. 1

Konpayi ak enstitisyon ki sipòte pwojè sa a ..................................................................................................................................................... 4

Konpozisyon gwoup la .......................................................................................................................................................................................... 6

Manm yo ki anndan gwoup la ............................................................................................................................................................................. 7

Entwodiksyon.......................................................................................................................................................................................................... 8

Kisa ki jistifye egzistans ti livgid sa a .......................................................................................................................................................... 8

Estrikti ak objektif ti livgid sa a ..................................................................................................................................................................... 8

Metòd travay la ................................................................................................................................................................................................ 9

I.�� Pwoteksyon�tè�yon�moun�genyen�............................................................................................................................................................... 11

1. Pwoteksyon pwopriyete kont lot moun ................................................................................................................................................. 11

A. Aksyon bònaj ...................................................................................................................................................................................... 12

B. Mete pwopriyete ou an valè ............................................................................................................................................................ 13

C. Pwoteksyon fas ak lòt menas : aksyon revandikasyon .............................................................................................................. 14

2. Ka kote administrasyon piblik kapab pran yon pwopriyete prive ..................................................................................................... 15

A. Ekspwopriyasyon (atik 449 kòd sivil, atik 36.1 Konstitisyon 1987) .............................................................................................. 16

B. Desizyon nou ka rele desizyon politik (nasyonalizasyon oswa konfiskasyon) ....................................................................... 16

3. Menas yo konsidere kòm menas legal nan zafè achte ak vann tè oswa kay ................................................................................ 16

A. “Sèvitid” pou dwa prive yo .............................................................................................................................................................. 17

B. “Sèvitid” pou dwa piblik yo ............................................................................................................................................................. 17

C. “Sèvitid” pou travay ibanizasyon (pou yon pi bon amenajman epi jesyon vil yo) .................................................................. 18

II.� �Dwa�ak�pwoteksyon�nan�domèn�jesyon�tè�nan�sitiyasyon�ki�pa�klè�................................................................................................... 21

1. Dwa ki se rezilta yon acha/vant prekè yon byen prive ..................................................................................................................... 21

A. Diferan kalite prekarite nan achte/vann tè nan move kondisyon .............................................................................................. 21

B. Dwa sou yon byen avèk yon pouvwa limite (dwa kòm gadyen) ............................................................................................... 22

C. “Usucapion”/ oswa posesyon ........................................................................................................................................................ 22

SA KI NAN DoKIMAN SA A

Ti livgiD sou zAFè AchTe Ak vAnn Tè An AyiTi, volim 2 | 3

D. Pwoteksyon yon pwopriyete ou vin genyen pa posesyon ......................................................................................................... 26

III.��DWA�SOU�ZAFÈ�ACHTE�AK�VANN�TÈ�LETA�KI�PA�FIN�KLÈ�..................................................................................................................... 33

1. Dwa ki konsènen okipasyon ilegal byen fonsye ki nan domèn piblik Leta ..................................................................................... 33

A. Ka kote moun sèvi ak byen fonsye Leta akoz tolerans otorite yo ............................................................................................. 34

B. Ka moun ki okipe byen fonsye piblik Leta akòz kèk lòt kalite iregilarite .................................................................................. 35

2. Dwa ki konsènen okipasyon ilegal byen fonsye ki nan domèn prive Leta ...................................................................................... 35

A. Ka Prenè ki nan sitiyasyon ki pa kòrèk (dèyè do Lalwa) ............................................................................................................ 35

B. Ka kote okipan an yo ilegal epi san rapò ak Biwo Kontribisyon ............................................................................................... 36

IV.��Kijan�yon�kolektivite�ka�vin�fè�akizisyon�byen�/�Metòd�akizisyon�kolektif�......................................................................................... 43

1. Lotisman .................................................................................................................................................................................................... 43

2. Gwo kay ki gen plizyè mèt : kopwopriyete ........................................................................................................................................... 46

A. Kòman pou nou reglemante jesyon kopwopriyete a ................................................................................................................... 46

B. Kijan kesyon kopwopriyete a fonksyone ........................................................................................................................................ 48

C. Kondisyon lalwa bay pou kopwopriyetè yo fonksyone ................................................................................................................ 50

V.�Kèk�kesyon�pratik��........................................................................................................................................................................................... 53

1. Kisa ki ka rive lè se yon fo pwopriyetè ki vann? .................................................................................................................................. 53

2. Yon kontra afèmay ki siyen ak yon fo pwopriyetè ............................................................................................................................... 53

3. Lè yo vann yon byen ki poko ka separe san lòt pwopriyetè pa bay dizon yo. ............................................................................... 53

4. Kisa ki ka rive lè moun fè fo papye tè ? Èske gen yon pwoteksyon legal oubyen yon kote viktim nan ka pote plent ............. 53

5. Bati san pèmisyon Leta ........................................................................................................................................................................... 54

6. Kisa lalwa di nan ka yon pwopriyetè prive ki vle chanje yon batiman ki klase kòm patrimwàn pwoteje (pa egzanp : Jennjèbred nan Bwavèna ak sou Channmas) ? ................................................................................................................................ 54

Glosè�� ............................................................................................................................................................................................................... 55

Remèsiman:............................................................................................................................................................................................................. 1

Konpayi ak enstitisyon ki sipòte pwojè sa a ..................................................................................................................................................... 4

Konpozisyon gwoup la .......................................................................................................................................................................................... 6

Manm yo ki anndan gwoup la ............................................................................................................................................................................. 7

Entwodiksyon.......................................................................................................................................................................................................... 8

Kisa ki jistifye egzistans ti livgid sa a .......................................................................................................................................................... 8

Estrikti ak objektif ti livgid sa a ..................................................................................................................................................................... 8

Metòd travay la ................................................................................................................................................................................................ 9

I.�� Pwoteksyon�tè�yon�moun�genyen�............................................................................................................................................................... 11

1. Pwoteksyon pwopriyete kont lot moun ................................................................................................................................................. 11

A. Aksyon bònaj ...................................................................................................................................................................................... 12

B. Mete pwopriyete ou an valè ............................................................................................................................................................ 13

C. Pwoteksyon fas ak lòt menas : aksyon revandikasyon .............................................................................................................. 14

2. Ka kote administrasyon piblik kapab pran yon pwopriyete prive ..................................................................................................... 15

A. Ekspwopriyasyon (atik 449 kòd sivil, atik 36.1 Konstitisyon 1987) .............................................................................................. 16

B. Desizyon nou ka rele desizyon politik (nasyonalizasyon oswa konfiskasyon) ....................................................................... 16

3. Menas yo konsidere kòm menas legal nan zafè achte ak vann tè oswa kay ................................................................................ 16

A. “Sèvitid” pou dwa prive yo .............................................................................................................................................................. 17

B. “Sèvitid” pou dwa piblik yo ............................................................................................................................................................. 17

C. “Sèvitid” pou travay ibanizasyon (pou yon pi bon amenajman epi jesyon vil yo) .................................................................. 18

II.� �Dwa�ak�pwoteksyon�nan�domèn�jesyon�tè�nan�sitiyasyon�ki�pa�klè�................................................................................................... 21

1. Dwa ki se rezilta yon acha/vant prekè yon byen prive ..................................................................................................................... 21

A. Diferan kalite prekarite nan achte/vann tè nan move kondisyon .............................................................................................. 21

B. Dwa sou yon byen avèk yon pouvwa limite (dwa kòm gadyen) ............................................................................................... 22

C. “Usucapion”/ oswa posesyon ........................................................................................................................................................ 22

MIK

E M

EAN

EY


GWOUP K AP TRAVAY SOU DWA MOUN NAN ZAFÈ TÈ AN AYITI a voye yon gwo chay mèsi bay Fondatè ak Patwon Fondasyon DIGICEL la, Mesye Denis O'BRIEN ; bay Direktris Ekzekitif la: Madam Sophia STRANSKY, epi bay Chèf Pwojè yo, Madam Rachel Pamela PIERRE. Se koutmen yo ki pèmèt nou reyalize travay sa a. Nou vle voye yon gwo mèsi tou pou USAID, Ambasadris Ameriken an, Madam Pamela White ; Direktè Misyon yo, Mesye John GROARKE epi ansyen Direktè Enterimè Misyon yo, Mesye Steve OLIVE epitou, yon mèsi espesyal pou Mesye Chris WARD, Konseye pou Devlòpman ak Lojman ansanm ak Amenajman Vil yo.

Nou voye yon gwo mèsi bay anpil reprezantan sektè piblik ak sektè prive yo epi, ògànizasyon entènasyonal ansanm ak ajans finansman yo ki te patisipe nan fòme GWOUP KI AP TRAVAY SOU DWA MOUN NAN ZAFÈ TÈ AN AYITI a epitou, ki te akonpanye nou nan preparasyon ti livgid sa a, lè yo te aksepte patisipe nan pakèt reyinyon yo chak fwa nou te mande yo sa. Yo te fè sa ak anpil enteresman.

Abita pou Limanite-Ayiti (Habitat pour l’Humanité-Haiti) ansanm ak Abita pou Limanite Entènasyonal (Habitat pour l’Humanité International) dwe resevwa tout gratitid nou. Yo pèmèt nou benefisye lidèchip yo, vizyon yo, ansanm ak sipò san mank yo, pandan yo ap ede fonde GWOUP KI AP TRAVAY SOU DWA MOUN NAN ZAFÈ TÈ AN AYITI a. Fò nou di tou, nou jwenn akonpayman sa a pandan tout tan nou t ap travay sou ti livgid sa a. Madam Elizabeth BLAKE (Liz), ansyen premye visprezidan Zafè Gouvènman pou Fanm, pou sansibilizasyon ak Sèvis Jiridik nan Abita pou Limanite Entènasyonal, te yon responsab ki te toujou prezan epi ki te toujou kenbe fèm. Abita pou Limanite-Ayiti li menm, ak Direktè Jeneral li, Mesye Claude Jeudy, pèmèt nou jwenn anpil resous ak ekspètiz ki te nesesè pou fè vizyon gwoup la te vin tounen yon reyalite.

Nou ta renmen voye yon gwo chay mèsi bay Achitekti pou Limanite, ak reprezantan li yo, Madan Nancy DORAN, Mesye Eric CESAL epi tou espesyalman Madmwazèl Frederique SIEGEL, ki te jwe yon wòl enpòtan anndan kowòdinasyon aktivite Gwoup Travay la nan koumansman travay yo a. Apre Madmwazèl SIEGEL te vin kite, travay la te kontinye gras ak jèfò Mèt Jane Charles-VOLTAIRE ki anndan Kabinè Leblanc ak Asosye li yo ; M. Clevens SANON ak Mèt Tabitha LUMARQUE, ki anndan Biwo Konsiltasyon Aleph ak Kabinè Talleyrand R. St. Pierre & Asosye li yo, ki aksepte pozisyon Kowòdonatè. Gras ak tout moun ak enstitisyon sa yo Gwoup Travay la te rive fè yo kenbe tèt ansam nan djanm. Yon chay mèsi al jwenn Mesye Guy MAXIMILIEN, ki te kontribye nan reli vèsyon franse manyèl la epi revize li.

Dokiman sa a, se Mèt Gilbert GIORDANI, Pwofesè epi Visdwayen Fakilte Dwa nan Inivèsite “ Quisqueya ”, ak èd ekip li a ki moute li. Ti livgid sa a, benefisye konpetans jiridik ekip inivèsite Quisqueya a epi, li jwenn koutmen Mèt Chantal HUDICOURT-EWALD, youn nan asosye Kabinè Avoka Ayisyen HUDICOURT-WOOLEY, ki te sèvi kòm konseye pandan tout dire pwojè a.

Gwoup Travay sa a te vin egziste gras ak konsèy epi ankourajman moun sila yo : Mesye Greg MILNE ki nan FONDATION CLINTON ;

ReMÈSIMAN:

MIKE M

EANEY

BERN

ARD

CHéR

éLUS


Madam Chantal HUDICOURT-EWALD, Mesye Gilles DAMAIS ak Madam Michele LEMAY ki nan Bank Entèrameriken pou Devlòpman (BID) ; Madam Sylvie DEBOMY ki nan Bank Mondyal ; Mesye Chris WARD ak Mèt Daniele JEAN-PIERRE ki nan Ajans Ameriken pou Devlòpman Entènasyonal (USAID), Ekip travay USAID Haiti a, Madam Rachel BEACH ki soti nan J/P HRO ; Mesye Bernard SMOLIKOWSKI nan Anbasad Lafrans ; Mesye Gerard VAUGUES nan Capital Bank, S.A., ki reprezante Sant pou Lib Antrepriz ak Demokrasi (CLED) ; Madam Martine DEVERSON, Konseye ekonomik bò kote sektè prive ayisyen an.

Lòt moun nou vle di yon gwo mèsi tou se Mesye Franklin GUERRIER ki nan Sant Kowoperasyon Ayisyano-Kanadyen (CCHC) ; Mèt Martine PRINSTON ki nan INARA epi Mèt Joab THELOT ki nan Ofis Nasyonal Kadas Ayiti (ONACA), Mèt Ronald ak Rose-Berthe AUGUSTIN ki nan OIM ; Mèt Daniel JEUDY, Prezidan Konsèy Jiridik ki nan UCLBP ; Mesye Jacky Lumarque, Rektè Inivèsite Quisqueya ; Mèt Bernard H. GOUSSE, Dwayen Fakilte Syans Jiridik yo, ki nan Inivèsite Quisqueya ; Mèt Alain GUILLAUME, Pwofesè Dwa piblik nan Inivèsite Quisqueya ; Mèt Fritz Frédéric, Pwofesè Dwa komèsyal nan Inivèsite Quisqueya ; Mèt Mireille ZAMOR nan Kabinè Zamor, Mèt Wilmine R. SAINTPIERRE ak Robinson PIERRE LOUIS, epitou Romelyne SAINT-FLEUR, ki nan Kabinè Talleyrand R. Saint Pierre & Asosye yo ; Mèt Daphney LEBLANC ki nan Kabinè Leblanc & Asosye ; Dr Ely THELOT, ansyen konsiltan nan Komite Entèministeryèl pou Amenajman Teritwa a (CIAT) ; Mèt Julus SAINTERME nan Kabinè Sainterme ; Mèt Carlos HERCULE, Avoka an chèf Lòd Avoka yo nan Pòtoprens ; Mesye Daniel JADOTTE ki nan Chanm Ameriken pou Kòmès (AMCHAM) ; Madan Lucie COUET, Reskonsab misyon yo, nan FOKAL ; Mesye Clément Bélizaire, Direktè Divizyon Lojman ak Reyabilitasyon Katye Defavorize yo nan Inite Konstriksyon ak Lojman epi Batiman Piblik yo (UCLBP) ; Madam Mariana VAZQUEZ, ansyen Direktè Sosyal pou TECHO ; Mesye Olson RÉGIS, Direktè Sosyal pou TECHO epi Mesye Donald DORELUS, responsab pwogram Edikasyon pou TECHO; pou tout tan li pase ap fè revizyon sou enfòmasyon ki konsène Lalwa anndan ti livgid II sa a. Nou di Mesye Jean-Elie Gilles, mèsi ; Mesye Mike Meaney, Direktè Operasyon Abita pou Limanite, Mesye Joseph Edgard Celestin, direktè operasyon nan Abita pou Limanite, Mesye Richard Buteau, Direktè jeneral Karibe Convention Center, epi Madam Candice Cadet pou apui teknik yo te bay nou.

Gwoup Travay la vle souliye tou, sipò Gouvènman Repiblik Ayiti a, ki bay patisipasyon aktif li ak reprezantan li yo ki sòti nan plis pase sis ministè, ògànis, komisyon epi lòt branch (antite) anndan gouvènman an. Se te yon onè pou nou te resevwa Kad nan CIAT yo nan kèk reyinyon, kad tankou Mesye Ely THELOT. Anplis de sa a, pwojè sa a te jwenn sipò dirèk Premye Minis la, Mesye Laurent LAMOTHE, epi, jan li te konseye nou sa, n ap travay epi n ap toujou kontinye travay ak kolaborasyon enstitisyon Leta yo, kote anpil nan yo deja rantre nan Gwoup Travay la.

Tout moun sa yo te ede gwoup la transfòme tèt yo kòm yon fòs travay ki efikas epi ki byen motive.

Revizyon entèvansyon yo, asanblaj ti livgid la, devlòpman materyèl ki konekte ak ti livgid la ansanm ak fòmasyon ki pou pèmèt yo byen sèvi ak li, rive gras ak jefò Dan PETRIE, Chris VINCENT ki nan Abita pou Limanite Entènasyonal, ak kokennchenn sipò Claude JEUDY, Direktè Nasyonal Abita pou Limanite Ayiti, ak Torre NELSON, Visprezidan Abita pou Limanite Entènasyonal pou Amerik Latin ak Karayib la.

Se ak anpil imilite epi ak yon kokennchenn kè-louvri nou dedye ti livgid sa a bay tout moun ki gen non yo ekri nan tèks sa a epitou, tout sila yo, fanm kou gason, ki fè li posib pou pwojè sa a vin yon reyalite.

MIKE M

EANEY

Institut National de la Réforme AgraireINARA

Gwoup ki ap travay sou dwa moun nan zafè tè an Ayiti a santi anpil rekonesans pou enstitisyon sa yo ki sipòte travay li a :

KoNPAYI AK eNSTITISYoN KI SIPÒTe PWoJÈ SA A :

MIK

E M

EAN

EY



Ti livgid sa a se rezilta plizyè ane refleksyon ak kolaborasyon sou kesyon vann ak achte Tè nan mitan plizyè santèn aktè ki sòti nan sektè diferan (piblik, prive) ansanm ak divès lòt ògànizasyon, pami yo, sa ki nan gouvènman epi lòt ki pa nan gouvènman ayisyen an.

Moun ki nan Gwoup K ap Travay sou Zafè Tè an Ayiti a te ògànize plizyè rankont regilye, tankou chak uit semèn depi mwa jen 2011. Se yon Konsòsyòm ki te makònen Inivèsite Quisqueya ak Abita pou Limanite Entènasyonal ki te sèvi kòm komite Pilotaj Gwoup la.

Plis pase sis enstitisyon Leta ak ajans pou finansman te patisipe tou nan kreyasyon ti livgid sa a, pami yo nou ka site : UCLBP, ONACA, INARA, PACEGI/CCPDEI, MCFDF, APB, BUH, CCIH, USAID, BID, ACDI, ONU Abita ak Bank Mondyal.

KoNPoZISYoN GWoUP LA

MIK

E M

EAN

EY

BERN

ARD

CHéR

éLUS


enstitisyon gouvènman ayisyen yo :

CIAT (Komite Entèministeryèl pouAmenajman Teritwa a)DGI/DJE (Direksyon Jeneral Enpo)FAES (Fon pou Asistans Ekonomik ak

Sosyal)INARA (Enstiti Nasyonal pou RefòmNan Agrikilti an Ayiti)MAEC (Ministè Afè Etranje ak Kil)MCFDF (Ministè Kondisyon Fanm ak

DwaFanm)MJSP (Ministè Jistis ak Sekirite Piblik)ONACA (Ofis Nasyonal Kadas)UCLBP (Inite pou Konstriksyon Kay akBatiman Piblik)

Asosyasyon pwofesyonèl Ayisyen yo :

AAH (Asosyasyon Konpanyi Asirans yo an Ayiti)

ASNOPH (Asosyasyon Sendika Notè pwofesyonèl yo an Ayiti)

APB (Asosyasyon Pwofesyonèl Bank yo)

APD (Asosyasyon Pwofesyonèl pou Lalwa)

CCIH (Chanm Kòmès ak Endistri an Ayiti)

CAJUP (Kòporasyon Apantè nan Jiridiksyon Pòtoprens)

AMCHAM (Chanm Kòmès Ameriken an Ayiti)

CLED (Sant pou Aktivite Kòmès Lib epi Demokrasi)

FENAMH (Federasyon Nasyonal Majistra yo an Ayiti)

enstitisyon ki okipe kesyon finans

BRH (Bank RepiblikAyiti)BUH (Bank Inyon Ayisyen)Gwoup Sogebank

inivèsite

Fakilte Dwa nan Inivèsite Quisqueya

kabinèAvoka ak Biwo notè :

Kabinè Leblanc ak Asosye li yoKabinè Achille JosephKabinè AugustinKabinè Hudicourt-WooleyKabinè Jeudy ak Asosye li yoKabinè Lolo ak Asosye li yoKabinè LundyKabinè Pétion ak Asosye li yoKabinè Raymond Saint Pierre akAsosye li yoKabinè SaintermeKabinè Théard ak Asosye li yoKabinè ZamorEtid Notè CassagnolEtid Notè Danielle Giordani AdéEtid Notè Guy Mario GaiKabinè avoka Juris Excel

konpayi prive yo :

CERAMEXGwoup Jean VorbeEnprimri EclairINGSA (Endistri Gerby SA)WE Achitèk

Ògànizasyon miltilateral yo :

Bank MondyalBID (Bank Entè-ameriken pou

Devlòpman)OIM (Ògànizasyon Entènasyonal pou

Migrasyon)ONU-AbitaUNOPS (Biwo Nasyonzini Pou Sèvis ki

ap Apiye Pwojè yo)

Ògànizasyon ki pa vize fè pwofi :

Achitekti pou LimaniteCARITAS AyitiFondasyon Clinton CORDAIDLakwa Wouj FranseLakwa Wouj BritanikFICR (Federasyon EntènasyonalpouLakwa Wouj)FOKAL (Fondasyon Konesans ak

Libète)FONDASYON FELICITEEFondasyon DIGICELAbita pou Limanite Ayiti

Abita pou Limanite EntènasyonalJ/P Ògànizasyon Ayisyen pou Pote

SekouMercy CorpsSOS Mitan Vil LaTECHOUMCOR (Komite Metodis Ini pou Pote

Sekou)

Ajans bilateral ak anbasad yo :

Anbasad KanadaAnbasad EtaziniCCHC (Sant pou Kooperasyon

Ayisyano-Kanadyen)DFATD (Depatman pou Afè Kòmès ak

Etranje epi Devlòpman Kanada)USAID (Ajans Ameriken pou

Devlòpman Entènasyonal)Manm Gwoup k ap Travay Sou Dwa

Moun Nan Zafè Tè An Ayiti

MANM YO KI ANNDAN GWOUP LA


kisA ki JisTiFye egzisTAns Ti livgiD sA A

Ti livgid sa a se dezyèm volim anndan yon latriye livgid ki gen pou yo parèt sou zafè vann ak achte tè, kay… nan peyi Ayiti Gwoup ki ap Travay sou Dwa Moun nan Zafè Tè an Ayiti a pwodui “ Gwoup Zafè Tè ” / “ Groupe foncier ”.

Mank klate nan domèn tranzaksyon tè (achte ak vann tè) konplike sityasyon an, paske li trennen dèyè li yon kondisyon ensekirite ni nan zòn pwovens, ni nan zòn lavil ; ni nan aktivite imanitè, ni nan aktivite komès ; li lakòz envestisman anndan pwojè pou modènize lagrikilti vin frajil anpil epi, nou wè menm sityasyon sa a, anndan pwojè endistriyèl oswa touris yo, ki yo menm se zouti prensipal pou reyalize devlòpman ekonomik peyi a.

Se rezon sa a ki fè volim livgid pratik sa a, konsantre li sou aspè dwa, ki ap fè aktyalite epi ki gen anpil enpòtans, tankou : dwa ak devwa mèt tè ak mèt kay, fanmi ki moute sou tèren prive oswa piblik san pèmisyon lalwa, fanmi Leta deside pran tè oswa kay yo pou bezwen kominote a (bezwen piblik), pou fè lotisman, pou tabli yon gwo pwopriyete ki gen plizyè mèt, elatriye.

esTRikTi Ak oBJekTiF Ti livgiD sA A

Premye objektif ti livgid sa a se ede pwopriyetè yo, moun ki sou fèm Leta yo, antreprenè yo, lokatè yo, sila yo ki gen pou yo vin pwopriyetè pi devan yo ; epitou ede ONG yo reflechi davans sou konplikasyon ki ka sòti nan achte pwopriyete, yon jan pou yo ka evite tout konfli tè. Ti livgid sa a dwe pèmèt moun konprann kèk pratik popilasyon an ap itilize ki, anpil fwa, depaman ak sa lalwa di vre. Sa vle di piske pratik yo genyen depaman ak sa lalwa di, ti livgid sa a vle trete fason ayisyen vann oswa achete tè pou moun ki ap li li nonsèlman konnen sa lalwa di men tou konnen sa ki ap pase toutbonvre nan reyalite a malgre genyen lwa pou sa.

Pou enfòmasyon ki gen rapò ak lwa epi règleman yo, yo prezante yo sou fòm ka pratik pou pèmèt lektè yo konprann pi byen. Nou swete fè tout sa nou kapab pou nou byen prezante lwa ak demach lalwa fikse nan kesyon achte ak vann tè pou lektè nou yo. Konsa nou ap patisipe nan ranfòse domèn sa a an Ayiti.

Gwoup ki ap Travay sou Dwa Moun nan Zafè Tè an Ayiti a pran anpil inisyativ. Inisyativ sa yo pa la pou ranplase desizyon Leta ayisyen pran yo, men, li ap chache sèlman konplete gran liy politik peyi a epitou, pèmèt chita-pale fèt. `

eNTWoDIKSYoN

MIK

E M

EAN

EY


meTÒD TRAvAy lA

Ti livgid sa a se rezilta yon gwo travay ki te sòti nan chitapale ak patnè yo nan Leta ayisyen, otorite lokal yo, aosyasyon pwofesyonèl yo, ONG yo, enstitisyon ki ap pèmèt envestisman fèt yo, epi bayèfon ant 2 oswa plizyè peyi. Te genyen twa nivo chitapale.

Premye nivo chita pale a te fèt avèk ekip Inivèsite Quisqueya a. Se Mèt Gilbert Giordani ki te dirije ekip la, kèk notè ak pwofesè dwa sou achte ak vann tè, ki te fè kèk etid sou tèren, (chitapale ak kèk moun ki maton nan domèn nan, sitou Kabinè ‘’Juris Excel’’, Notè Gai ak Etid Giordani Adé). Apresa, Gwoup la te reyini plizyè fwa pou fè kòmantè epi jwenn antant sou divès entèpretasyon lwa a. Etap sa a te dire sòti sektanm 2013 rive novanm 2014.

Pou fini, diferan manm ki konpoze gwoup ki ap travay sou kesyon achte ak vann tè te dakò ak livgid la gras ak plizyè seyans boukante-lide ki te fèt nan Pòtopens. Pandan seyans sa yo, kòmantè, koreksyon ak nòt sou ka reyèl yo te vin konplete livgid la epi vin rann li pi rich. Yon lòt bò, seyans sa yo te pèmèt nou ranmase bezwen ak opinyon yon bon kantite aktè ki konsène nan kesyon an, epi jwenn plis aktè posib ki dakò sou piblikasyon livgid la.

Livgid sa a vini apre volim 1 an, ki trete kijan pou achte ak vann tè an Ayiti, nou rele li vant legal tè an Ayiti, li te sòti nan mwa jen 2012. Lè nou gade tout difikilte ki genyen nan achte ak vann tè epi latriye pwoblèm sa konn bay, livgid la pote kèk repons global sèlman ; epi li vini ak kèk mwayen pou sila yo ki pa genyen twòp konesans nan kesyon an e ki ta genyen tè yo ki swa menase oubyen ki ta riske pèdi

dwa sou tè yo konnen kisa pou yo fè. Men, nan okenn ka li pa kapab ranplase konsèy ak ankadreman yon notè, yon apantè oubyen yon avoka.

Se pousa nou rekòmande toutbon, sizoka ou ta gen pwoblèm, menmlè ou fin li livgid sa a, pou peye yon pwofesyonèl nan domèn nan.

AVÈTISMAN

JOSEPH EDGARD CéLESTIN

BERN

ARD

CHéR

éLUS


Dwa yon sitwayen genyen pou li vin mèt yon tè ki rele li pa li se yon dwa sakre. Okenn lòt moun pa kapab pretann genyen menm dwa sa a sou pworiyete ou a, e se yon dwa ki pa negosyab. Pwopriyetè a gen devwa pou li aji ak tout avantaj epi privilèj li genyen kòm pwopriyetè epi, li gen devwa pwoteje dwa li lè li ta santi dwa sa a vin menase oswa lè ta gen kèlekswa tantativ pou yo pran byen li nan men li.

Se pa sèlman paske yon moun se bonjan pwopriyetè devan lalwa pou li panse p ap janm gen latwoublay ditou sou pwopriyete li. Se pou sa Kòd Sivil Ayisyen an prevwa yon seri lwa ki di ni kijan pou vin pwopriyetè, ni kijan pou yon pwopriyetè pwoteje pwopriyete li, ni menm nan ka patikilye yo tou.

1. PWOTEKSYON PWOPRIYETE KONT LOT MOUN

Menm lè dwa pwopriyete a sakre epi moun pa gen dwa vyole li, dwa pwopriyete a ka jwenn latwoublay akoz yon lòt moun. Se pousa nou rekòmande pou pwopriyetè a pwoteje dwa li yo nan fè aksyon bònaj, nan mete pwopriyete a an valè, oswa nan fè yon aksyon revandikasyon.

i. PW

oT

ek

syo

n T

è yo

n m

ou

n g

en

ye

n

ReZIMe : Depi yo fin achte pwopriyete a dapre kondisyon lalwa tabli yo epi menm lè Konstitisyon an garanti pwoteksyon an, pwopriyetè a genyen obligasyon pou li :

a. Fè yon operasyon apantay pou konfime limit grandè tèren an epi plante bòn. Pou bay tèt ou plis pwoteksyon anfas moun ki renmen anvayi tèren lòt moun yo, li rekòmande pou monte yon kloti. (A)

b. Depi gen konstriksyon, peye enpo sou pwopriyete ki bati chak fwa ou dwe fè sa, sa rele, CFPB (Kontribisyon sou tèren ki gen konstriksyon sou yo) : enpo lameri, yo rele li ‘‘enpo lokatif’ tou.

c. Sizanka, tèren an pa gen anyen sou li, nou ankouraje mete yon gadyen sou li pou veye li. Yon kontra ta dwe fèt pou gadyen tè a. (B)

KoNTeSTASYoN : a. Sizanka ta gen diskisyon ak chirepit ant de moun, kote toulede

genyen papye tè pou menm tèren an, lalwa ba yo posiblite pou yo fè yon aksyon revandikasyon, ki vle di, yo pral parèt devan yon Tribinal Sivil ki va analize pyès yo epi detèmine kilès nan yo ki gen bon papye a vre. (C)

b. Men, nan ka kote konfli a se ak yon moun ki jis moute sou tèren ou san papye pandan yon tan, nou ankouraje ou pou ou ta chèche sèvis yon avoka paske moun san papye sa a, gen pwoteksyon lalwa menmjan ak ou.

ATANSyoN ! : nou pa konseye ou pou ou janm eseye kouri mete yon moun deyò sou tèren ou ou menm, oswa pou ou peye li pou li ale san okenn papye pa siyen. Aksyon sa a ka tounen kont ou.

I. PWoTeKSYoN TÈ YoN MoUN GeNYeN


A. Aksyon BÒnAJ

Aksyon bònaj se yon dwa tout mèt tè genyen pou delimite lajè ak longè tèren li epi separe li ak tèren vwazen yo. Aksyon sa a fèt ak yon liy ki pou separe de oswa plizyè tèren (lizyè). Se yon aksyon ki pa gen dat limit, se volonte pwopriyetè a sèlman li bezwen. Aksyon bònaj sa a kanpe tou sou preskripsyon pou yon tè yon moun te okipe pandan anpil tan. Li definitif epi li pa pèmèt tribinal resevwa okenn lòt aksyon menm jan an ankò apresa.

Li enpòtan pou nou sonje, nan ka yon tè ki anndan domèn piblik (tè Leta ), se sèl Leta ki ka mande yon aksyon bònaj. Nan ka sa a, se sèlman yon apantè ki anndan administrasyon piblik la ki gen dwa fè operasyon sa a.

Kòm aksyon bònaj, se yon aksyon reyèl, se Tribinal Premye Enstans ki nan jiridiksyon tè oswa kay ki an konfli a ki konpetan pou trete ka a, kit gen kontestasyon kit pa genyen sou papye tè yo oswa sou pwopriyete a. Aksyon sa a pa yon aksyon pou defann posesyon ou, men se yon aksyon pou montre se ou menm ki genyen papye tè a. Atik 8 Kòd Pwosedi Sivil la pa chita sou aksyon bònaj la li menm men sou deplasman bòn yo, sa ki enplike lide fòk te gen yon bòn ki te la deja. Bònaj la fèt pou fikse grandè tèren chak moun, men li pa la pou pwoteje posesyon pèsonn.

Nan ka pa ta genyen papyetè, sa yo rele tit pwopriyete a, nan ka ta manke oswa pa ta gen dokiman ditou epitou, pa genyen okenn kontestasyon moun kapab wè oswa sispèk sou posesyon tè a, depi senk (5) lane pou pi piti, Dwayen Tribinal Premye Enstans la ka bay yon otorizasyon pou apantay fèt. Se sa yo rele apantay konsiltatif oswa ‘’pwovizyonèl’’ oswa “pwovizwa”, sa ap pèmèt moun ki gen posesyon an jwi tè a nan kè poze. Pa genyen anyen ki ta anpeche yo sèvi ak dat apantaj sa a pou kòmanse preskripsyon an ofisyèlman.

AVÈTISMAN

Yon revandikasyon pou tè oswa kay kapab vin monte sou yon aksyon bònaj. Se ka kote, pandan operasyon an, yon lòt moun vin pote yon reklamasyon sou yon pati nan tèren an oswa sou tout tèren an nèt. Se sa yo rele mete opozisyon kont apantay.

AVÈTISMAN

i. P

Wo

Te

ks

yon

Tè

yo

n m

ou

n g

en

ye

n


B. meTe PWoPRiyeTe ou An vAlè

Se vre depi ou fin achte yon tèren selon lalwa, pwopriyetè a genyen yon dwa ki lajman laj sou pwopriyete li. Li genyen de fason pou li mete pwopriyete li a an valè.

a. mete pwopriyete ou an valè selon lalwa

Tèren ki bati : obligasyon pou ou peye chaj kominal yo, sa vle di, peye kontribisyon sou sa ki gen pou wè ak kay ki bati sou yon tè, (CFPB). Enpo kominal sa a ( yo rele li enpo lokatif tou) se chak ane moun ki ta pwopriyetè kay la dwe peye li nan Direksyon Jeneral Enpo (Kontribisyon), apre Administrasyon Minisipal la fin fè evalyasyon li. Kidonk, moun ki peye enpo sa a, se li menm ki ta sanse pwopriyetè konstriksyon an, men li pa oblije pwopriyetè tèren an (paske enpo sa a konsène sèlman sa ki anlè tè a, pa sa ki anba li).1

• Pèman CFPB gen anpil enpòtans, paske si yo pa peye li, Administrasyon Kominal la ka pran mezi pou fòse sa fèt. • Menmjan tou, yon posesè ki pa onèt, ka li menm peye enpo sa a, pou li fè preskripsyon an jwe nan avantaj li.

Tèren ki pa gen anyen sou li : Dekrè 5 avril 1979 la, dekrè 23 desanm 1981 an vin modifye (Moniteur No. 2 ki te pibliye nan dat 7 janvye 1982).

b. mete pwopriyete ou an valè sou baz pèsonèl.

Li enpòtan pou nou pa kite ni tèren, ni kay, rete san li pa gen moun sou li oswa san li pa sèvi. Mèt tè a gen obligasyon pou li bay pwopriyete li valè, jan sa ekri nan Atik 36.2 Konstitisyon an, menmjan ak lwa 31 jiyè 1975 la. Sa lwa 1975 la prevwa a konsène, san dout, tèren agrikòl yo ki lwen vil yo. Men tou, Atik 36.2 Konstitisyon an, gen mwens kontrent nan jan li ekri a, nou ka entèprete li pou nou di, li konsène tout kay oswa tè ki nan vil yo. Menmlè pwopriyetè a lib pou li jwi oswa itilize tèren li jan li pi pito, pwopriyetè a gen enterè mete yon gadyen sou tèren an oswa mete li nan fèm.

Men kèk prekosyon moun dwe pran :

gadyen : si ou mete yon gadyen sou tèren an, li enpòtan pou pwopriyetè a siyen yon kontra ak gadyen an, kontra ki pa dwe renouvle san yon lòt kontra pa siyen ant yo, ki tabli pou konbyen tan gadyen an la. Si pa genyen kontra epi pa genyen bonjan aksyon ki fèt sou tèren an, gadyen an ka, apre yon tan jwisans trankil, si li vin jwenn yon papyetè, vin tounen yon posesè avèk lide pou li benefisye ti preskripsyon oubyen kèk fwa menm, gran preskripsyon ki kapab fè li vin pwopriyetè toutbon..

Konsa, lè pa gen kontra, gen nesesite pou peye gadyen an regilyèman pou travay li fè. Epitou fòk ou kenbe prèv pèman sa yo nan lide pou ou ka esplike prezans li sou tèren an kòm travayè. Konsa devan Lalwa li p ap kapab pase pou pwopriyetè.

i. PR

oT

ec

Tio

n o

F PR

ivA

Te

PR

oP

eR

Ty

1. Sa vle di sou konstriksyon yo men pa sou tèren yo, menmlè gen yon pwojè lwa ki sou wout ki prevwa fòk enpo peye sou tèren tou


c. PWoTeksyon FAs Ak lÒT menAs : Aksyon RevAnDikAsyon

Yon moun gen dwa genyen tout papyetè li an règ ak lalwa, poutan, pa gen anyen ki ka anpeche yon moun atake validite tit pwopriyete li yo oswa menm rive pa dakò yo konsidere moun sa a kòm pwopriyetè. Tou sa a, se paske dwa pou ou konteste a louvri pou tout moun. Nan ka sa yo, lalwa bay pwopriyetè a dwa pou li fè yon aksyon revandikasyon.

Se aksyon ki fèt nan lajistis ki pèmèt pwopriyetè a mande tribinal la :• Pou Lalwa rekonèt li kòm pwopriyetè, apre analiz ak ankèt ki montre papyetè li yo konfòm (Pwopriyetè a jis bezwen

montre moun ki ap konteste li a se yon moun ki te anvayi byen li a oswa li movèz fwa, li pa onèt).• Remèt li byen li ap revandike a, sa vle di pou li tounen jwenn jwisans kay la oswa tè a ansanm ak tout sa ki mache ak yo.

ATANSyoN : nan ka sa a fòk yo kapab di ki moun ki vrè pwopriyetè a, pa dapre yon ankèt sou tèren non, ni selon sikonstans yo, men se dapre dokiman yo. Nan sans sa a, jij la ka fè fas ak twa sityasyon :

Posesyon kont posesyon : si de moun yo rapòte kèk preskripsyon, jij la ap oblije pran desizyon ki bay sa ki pi kòrèk la avantaj la. Konsa tè a pral jwenn sila a ki te pi ansyen sou li a.

Papyetè kont papyetè : nan sityasyon kote toulede achte nan men menm moun nan, se sèlman Lalwa ak papyetè a ki ka pèmèt jij la pran desizyon li. Fwa sa a tou, se moun ki gen papyetè ki gen dat ki pi ansyen an ki ap genyen kòz la. Nan ka kote, moun yo achte menm pwopriyete a nan men de vandè (ansyen pwopriyetè yo) diferan, sityasyon an vin pi konplike epi li ap egzije pou jij la mennen yon analiz ki ale pi fon anndan sityasyon an. Nan ka sa a, jij la va konsidere istwa sa ki pase sou tè a depi nan kòmansman an epi tabli kiyès nan listwa yo ki plis sanble ak verite.

Papyetè kont posesyon : Si papyetè a montre yon dat ki pi ansyen pase dat moun nan te kòmanse viv sou tè a, sòf si se ta yon ka kote li te monte sou tè a dèyèdo lalwa, se moun ki gen papyetè a ki ap genyen kòz la. Men si toutfwa, posesyon an (moman moun sa a te monte sou tè a) te la avan dat ki sou papyetè a, menmlè moun ki sou tè a nan yon sityasyon ki pa kòrèk (prekè), li ap gen priyorite paske, nan ka sa a, dat moun ki gen papyetè a pa te janm operasyonèl vre.

i. P

Wo

Te

ks

yon

Tè

yo

n m

ou

n g

en

ye

n

Sonje sa : menm lè pa gen yon kontra ki tabli pou konbyen tan li la, gadyen an pa ka jwenn preskripsyon kont pwopriyetè a, paske li se yon moun ki gen jwisans tè a pou yon tan e yo ap kontinye konsidere li kòm yon moun ki gen jwisans tè a pou yon tan, sòf si ta genyen chanjman tit (atik 1998 rive 2009 nan Kòd Sivil la) ; sa vle di si gadyen an reyalize pwojè ki rezève sèlman pou mèt tè a epi pa janm genyen okenn opozisyon pa rapò ak aksyon li yo, gadyen an vin sispann yon moun ki gen jwisans tanporè pou li vin tounen yon posesè.

AVÈTISMAN


TABlo 1 : Aksyon Pou ReklAme PWoPRiyeTe ou

i. PW

oT

ek

syo

n T

è yo

n m

ou

n g

en

ye

n

Menmsi Konstitisyon 1987 la garanti dwa pwopriyete a epi dwa pou ou jwi li san rezèv, genyen tou kèk posiblite menas sou dwa sa a. Menas sa yo rele antrav legal, yo rele yo “sèvitid” tou (ki ka swa chèche reponn yon bezwen kolektif, swa pwoteje dwa yon lòt moun oswa yon lòt gwoup moun).1. Aksyon Leta ka poze pou pran yon pwopriyete prive

Ekspwopriyasyon pou koz itilite piblik /Nasyonalizasyon oswa konfiskasyon

2. Ekspwopriyasyon an se lè Leta oblije dedomaje ou pou li pran pwopriyete ou. Sa fèt sèlman nan kad lalwa fikse epi nan enterè jeneral kominote a (Lwa 5 sektanm 1979).

3. Nasyonalizasyon oswa konfiskasyon, se lè Leta itilize dwa Lalwa ba li pou li pran tè prive anjeneral nan kad yon refòm ki konsène agrikilti (egzanp : ka Latibonit, kreyasyon INARA elatriye).

4. Aksyon ki vize pwoteksyon lòt moun (Sèvis pou dwa prive/Sèvitid pou dwa piblik)

a. Sèvitid pou dwa prive : egzanp, yon obligasyon Leta enpoze sou yon pwopriyete pou li sèvi epi pou li itil yon lòt tèren ki se byen yon lòt pwopriyetè (Atik 526 Kòd Sivil la).

b. Sèvitid pou dwa piblik : se yon obligasyon ki tabli sèlman nan enterè yon itilizasyon rasyonèl resous natirèl yo epi devlòpman riral la, amenajman teritwa a, ijyèn piblik ak kèk lòt nesesite ki idantifye anndan Sèvis Piblik yo (Lalwa 3 sektanm 1979).

2. KA KOTE ADMINISTRASYON PIBLIK KAPAB PRAN YON PWOPRIYETE PRIVE

DeFinisyon oToRiTe ki konsène ki konsekAns

Sa yo rele aksyon petitwa2 a se yon aksyon devan lajistis pou konteste dwa pwopriyete sou yon tè oswa sou yon kay

Tribinal Sivil (Jij ki okipe demann sa yo) Detèmine oswa idantifye sila a ki pwopriyetè byen an toutbon vre

2. Kòd Pwosedi Sivil ki gen nòt Pierre Marie MICHeL, 2e edisyon


Jan nou te wè sa pi devan, pwopriyetè a genyen yon bann ak yon pakèt obligasyon pou li asire pwoteksyon byen li vin posede dapre lalwa. Gen kèk nan obligasyon sa yo ki se aksyon bònaj epitou, operasyon monte kloti. Mentou, operasyon sa yo dwe fèt ak respè dwa lòt moun yo.

Vrèman vre, si Atik 448 Kòd Sivil la defini pwopriyete kòm ‘dwa pou jwi ak dispoze yon byen nan sans ki pi total…”, dwa sa a mache ak limit ki la pou li pwoteje dwa lòt yo, youn apre lòt, grenn pa grenn (vwazen ak moun ki nan jiwon an) men, li asire pwoteksyon kolektivite a tou, anjeneral. Lè sa a, yo konsidre “sèvitid” pou dwa prive yo (benefisyè a se tèren yon vwazen) epi “sèvitid” pou dwa piblik yo (benefisyè a se kolektivite a ki gen Administrasyon Piblik la ki reprezante li).

Lè yon pwopriyetè ap monte kloti sou tèren li, li oblije konsidere limit sa yo Lalwa ekzije li a.i. P

Wo

Te

ks

yon

Tè

yo

n m

ou

n g

en

ye

n

A. eksPWoPRiyAsyon (ATik 449 kÒD sivil, ATik 36.1 konsTiTisyon 1987)

Si dwa pwopriyete a se yon garanti konstitisyonyèl (atik 36.1), li pa retire posiblite pou yo ka atake li depi sa fèt dapre kondisyon ki tabli anndan Konstitisyon an ak Lalwa. Atik 36.2 Konstitisyon an prevwa kondisyon prensipal ki ka pèmèt yon Leta tanmen demach pou ekspwopriyasyon an, depi se pou kòz itilite piblik. Nan ekspwopriyasyon pou kòz itilite piblik, pwopriyetè a oblije remèt Leta byen an sèlman nan respè sa lalwa di epi sa dwe fèt nan enterè jeneral kominote a. Ekspwopriyasyon an ka fèt sèlman apre Leta fin peye pwopriyetè a yon dedomajman ki jis (endamnizasyon), apre yon ekspètiz. Li kapab tou ale depoze dedomajman an nan biwo Kontribisyon ki la pou sa (Konsiyasyon). Desizyon fè yon pwopriyetè bandonnen byen li bay Leta, mache ak yon pwojè ki nan enterè jeneral kominote a, sa vle di si Leta kite pwojè a tonbe, li dwe remèt pwopriyetè a byen li. Nan sans sa a, Konstitisyon an vle anpeche pou yon gouvènman ta sèvi ak pwosedi sa a nan lide pou li fè yon pwopriyetè abi. Lwa 5 sektanm 1979 la tabli detay sou kijan pou ekspwopriyasyon pou koz itilite piblik la fèt. Ekspwopriyasyon pou koz itilite piblik la, anvan tout bagay, se yon demach tèt ansanm ant Leta ak pwopriyetè a. Men, si li pa mache paske genyen kontestasyon, sa dwe fèt ak entèvansyon yon jiri ki okipe zafè ekspwopriyasyon. Jiri sa a dwe konpoze yon jan pou li garanti pa genyen paspouki. Yo ap kalkile montan dedomajman an sou pri byen an epi yo ap ajoute yon diplis pou travay amelyorasyon yo pwopriyetè a te fè sou li. Nòmalman, yon arete deklarasyon itilite piblik dwe vini anvan desizyon pou ekspwopriyasyon an, men fòk nou toujou sonje arete sa a pa egal yon desizyon ekspwopriyasyon poukont li. Tradisyonèlman, se otorite santral Leta a ki gen dwa sòti desizyon sa yo, posiblite ekspwopriye a vin etann li ak dekrè 1e fevriye 2006 la sou Kolektivite Minisipal yo, ak otorite kominal yo (atik 198 ak sila yo ki swiv li yo). Lwa sa a prezante sèlman yon rezime posiblite sa a, lè ou konpare li ak dispozisyon lwa 5 sektanm 1979 la.

B. Desizyon nou kA Rele Desizyon PoliTik (nAsyonAlizAsyon osWA konFiskAsyon)

Atik 36.2 Konstitisyon 1987 la entèdi tout konfiskasyon oswa nasyonalizasyon ki gen rezon politik kòm motivasyon. Sa ta vle di, konfiskasyon an oswa nasyonalizasyon an ka fèt pou lòt rezon. Nan sitiyasyon dwa ayisyen an ye kounye la a, se sèlman si genyen yon desizyon lajistis pou kesyon refòm agrè yo ka fè nasyonalizasyon. Se Enstiti Nasyonal pou Refòm Agrè a, yon enstitisyon espesyalize, Leta mete pou refè tout estrikti sistèm jesyon tè.

3. Menas yo konsidere kòm menas legal nan zafè achte ak vann tè oswa kay


A. “sèviTiD” Pou DWA PRive yo

Daprè atik 526 Kòd Sivil, “sèvitid” pou dwa prive a se ‘yon obligasyon Lalwa enpoze sou yon pwopriyete ki dwe sèvi epi itil yon lòt tèren ki se byen yon lòt pwopriyetè’.

Sa vle di gen de tèren kòtakòt : youn se yon tèren dominan an, se li k ap benefisye “sèvitid” ki kreye a epi, lòt la Lalwa yo rele li tèren sèvitè, se li ki ap sibi “sèvitid” la. Egzanp, nan sityasyon ‘dwa pasaj la’ sou nenpòt ki tèren, tèren ki fèmen an, ki vle di li pa gen okenn pasaj ki pou mennen li sou lavwa piblik la, ap benefisye pasaj sou tèren vwazinay yo.

Li pa fasil ditou pou nou ta reyalize yon lis konplè tout kalite “sèvitid” yo anndan ti livgid sa a. Men, pou nou ka pèmèt nou konprann pi byen, nou ap site kèk ka ansanm ak sa yo chak genyen kòm konsistans:

• Atik 518 Kòd sivil la prevwa “sèvitid” pou pèmèt dlo ka koule sòti nan yon tèren ki pi wo al tonbe nan youn ki pi ba.• Atik 549 Kòd Sivil la prevwa “sèvitid” pou yon tèren fèmen ki pa gen pasaj benefisye pasaj sou tèren yon vwazen.

B. “sèviTiD” Pou DWA PiBlik yo

An prensip, se Lalwa 3 sektanm 1979 la ki jere “sèvitid” pou dwa piblik yo. Men kijan atik 5 Lwa 3 sektanm 1979 la defini “sèvitid” pou dwa piblik yo : “sèvitid” pou dwa piblik yo se : ‘obligasyon oswa chaj pèmanan ansanm ak desizyon Lalwa, arete osnon regleman yo tabli, epi enpoze nan enterè kolektivite a’. Fòk nou di aklè, kounye la a, dapre Konstitisyon an, se Lalwa sèl ki ka tabli yon “sèvitid”. Ak reglemantè yo ka sèlman pote presizyon nan kondisyon pou Lalwa a aplike (Atik 36, 111, epi 159).

Daprè atik sa a yo tabli “sèvitid” sa yo sèlman nan enterè yon bon itilizasyon resous natirèl yo epi devlòpman riral, amenajman teritwa a, sante piblik, oswa nesesite lòt sèvis piblik tankou sekirite kolektif ak aranjman ki pou pèmèt vil yo ka sèvi sitwayen yo pi byen.

Jan nou ka wè sa nan definisyon an, se yon seri tèks sektoryèl ki fikse diferan chaj sa yo (responsablite) epi kijan pou yo sèvi ak yo. Lejislatè a fikse limit sa ki ka fèt san li pa wete dwa pyès moun genyen pou li gen pwopriyete li. Sèl bagay, pwopriyetè a pa kapab sèvi ak byen li nenpòt jan lide li di li. Li oblije koube li anba kèk “sèvitid” lavi nan sosyete a enpoze li.

“Sèvitid” sa yo ka gen diferan tip. • Yo ka fòse pwopriyetè a egzekite kèk travay (Egzanp : pwoteje tèren kont ewozyon pou anpeche dlo bote li al jete nan lanmè) ; • Yo ka anpeche li fè sèten aktivite sou tèren an ; aktivite ki te ka lakòz anbetman pou kolektivite a (entèdiksyon pou sèten

tip konstriksyon oswa travay);• Yo ka pèmèt Leta (Administrasyon an) itilize tèren an nan enterè piblik (Egzanp, fouye kanalizasyon pou drene dlo ki

fin sèvi, osnon pase fil kouran elektrik). Pwopriyetè a pa gen okenn dwa pou li anpeche entèvasyon piblik sa yo fèt sou tèren li. Jan ou ka konprann li, “sèvitid” sa yo tabli pou benefis tout kolektivite a, se pa pou avantaj yon vwazen an patikilye.

i. PW

oT

ek

syo

n T

è yo

n m

ou

n g

en

ye

n


c. “sèviTiD” Pou TRAvAy iBAnizAsyon (Pou yon Pi Bon AmenAJmAn ePi Jesyon vil yo)

Pami “sèvitid” pou dwa piblik yo, gen yon kalite sèvitid yo rele “sèvitid” pou travay ibanizasyon, sa vle di “sèvitid” pou yon pi bon amenajman epi jesyon vil yo, yon fason pou Leta ka rive bay popilasyon an pi bon sèvis. Bi “sèvitid” sa a se pèmèt Leta fè yon pi bon ranjman nan tèritwa a epi bay regleman kijan moun ka sèvi ak espas yo. Youn nan objektif Lalwa ap chache, gen dwa, pami plizyè lòt, se rive diminye danje ki vin anfas moun lè lanati debòde, tankou glisman tèren, inondasyon, siklòn, elatriye. Leta gen dwa tou vle pwoteje bèlte yon espas. Konsa, yo ka entèdi sèten kalite konstriksyon fèt nan zòn nan.

Gen yon bann lòt ti tèks pasi-pala ki fikse kèk lòt “sèvitid” pou dwa piblik. Li pa posib pou nou site tout anndan ti livgid sa a. Men kanmenm, kòm egzanp, nou pral prezante kèk ladan yo ansanm avèk bon jan referans legal.

San nou pa rantre nan detay, pami sèvitid sa yo, n ap site : • sèvitid yo rele rekilman an ki egzije pwopriyetè a kite yon espas lib ki mezire de mèt ant kloti kay li a ak rebò wout la

pou fasilite reyalizasyon travay laji wout yo (atik 14, 2e paragraf, L. 29 me 1963 sou abitasyon ak amenajman vil yo).• “sèvitid” lakou an komen (lakou kolektif) : “sèvitid” sa a entèdi pou yo bati sou yon tèren ki nan mitan 2 kay ki nan

yon menm lo si tèren sa a mezire mwens pase uit (8) mèt longè. (atik 17 Lalwa 29 me 1963 sou amenajman lavil yo).• “sèvitid” lakou : lalwa egzije pwopriyetè a pou li kite yon espas senk (5) mèt ant kloti a epi kay la. Okenn konstriksyon

pa dwe fèt nan espas senk (5) mèt sa a. “Sèvitid” sa a fèt pou li aplike nan antre ak sòti gran vil yo, epitou sou gwo wout rezidans yo ak lari kote gen anpil sikilasyon (atik 14 Lalwa 29 me 1963 sou abitasyon ak amenajman lavil yo).

• “sèvitid” viziblite : gen plizyè ka “sèvitid” viziblite. Pa egzanp, yo dwe elimine tout miray epi ranplase yo ak griyaj ; Awondi kwen yo toutotan li posib ; evite sèten kalite konstriksyon epi tou kite posiblite pou Ministè ki anchaje transpò a ka moute sou tèren an san difikilte yon fason pou fasilite tout moun ki ap itilize wout la : machin ak pyeton (dekrè 1e jen 2005, sou Imatrikilasyon ak sikilasyon oto).

i. P

Wo

Te

ks

yon

Tè

yo

n m

ou

n g

en

ye

n

MIK

E M

EAN

EY

BERNARD CHéRéLUS

MIKE M

EANEY

BERN

ARD

CHéR

éLUS


II. DWA AK PWoTeKSYoN NAN DoMÈN JeSYoN TÈ NAN SITIYASYoN KI PA KLÈ

Akote fason nòmal yon moun ka vin posede yon byen (yon tè), gen lòt fason ki pa nòmal moun nan ka vin pwopriyetè yon byen. Menm lè fason sa yo pa nòmal men yo ka lejitim kanmenm. Sa ka rive lè vrè mèt tè a fè neglijans nan respekte dwa li ak devwa li. N ap rele sa “prekarite”.

A. DiFeRAn kAliTe PRekARiTe nAn AchTe/vAnn Tè nAn move konDisyon

a. okiPAsyon

Se lè yon moun pran yon byen, yon materyèl ki pa pwopriyete pyès moun, sa ki vle di kèk Byen ki pa gen mèt, ki pa gen pwopriyetè. Lòt jan nou ka defini “ okipasyon ” an : lè yon moun pran posesyon yon byen ki pa gen mèt epi li fè byen an vin pou li.

ii. Dw

a ak pw

oteksyo

n n

an d

om

èn jesyo

n tè n

an sitiyasyo

n ki p

a klè

1.� Okipasyon�:�se lè ou pran yon byen ki pa byen pyès moun pou ou vin bay tèt ou dwa pwopriyete sou li. Konsa, pwodui lachas ak lapèch, mèb pwopriyetè yo abandone, yo tout ka tonbe anba okipasyon. Gwo konstriksyon (tèren, kay) pa ka konte kòm ka okipasyon (se sèl sou byen mèb okipasyon ka aplike). Lè se byen imèb (kay, tèren…), yo pale de posesyon.

2.� Detansyon� :� se lè yon byen nan men yon moun oswa sou kontwòl li men se pa li ki mèt byen sa a. Detansyon an se yon dwa “prekè” paske se yon dwa pwovizwa moun nan gen sou byen an. Kèlkeswa dire tan byen an rete sou kontwòl ‘detantè’ a, li pap janm vin tounen pwopriyetè byen sa a.

3.� Posesyon�:�lè yon moun okipe yon byen pandan anpil tan, li ka vin tounen pwopriyetè byen sa a pa preskripsyon. Yo rele sa

“ Usucapion ”. An reyalite genyen de kalite preskripsyon : youn yo rele gran preskripsyon, se lè ou benefisye byen an pandan ven (20) lane youn dèyè lòt san entèripsyon. Nan ka sa a yo di preskripsyon an “ akizitiv ”. Epi gen yon lòt preskripsyon yo rele ti preskripsyon, se lè ou benefisye byen an pandan dis (10) lane youn dèyè lòt san pèsonn pa entèwonp ou. Pou preskripsyon an vin yon reyalite fòk li pa te janm kanpe, fòk li kontinye san koupe epi san latwoublay ni vyolans. Depi yo ka konstate preskripsyon an epi depi yo aksepte li, preskripsyon an mennen sa nou rele akizisyon retwo-aktif pwopriyete a, li ap koumanse konte jou li te koumanse a. Pa gen anyen ki anpeche posesè an derefize preskripsyon an si li vle.

1. DWA KI SE REZILTA YON ACHA/VANT PREKÈ YON BYEN PRIVE


Se konsa, si yon byen rete san pèsonn pa okipe li, gen anpil chans pou nenpòt moun ki ta wè enterè li pou li enstale li sou li ta fè sa. Toutfwa, lejislasyon ayisyen an diminye posiblite okipasyon byen ki sanble yo pa gen mèt yo. Atik 444 epi atik 574 nan Kòd Sivil la mete sou atik 3 dekrè 22 sektanm 1964 la sou lwaye ak afèmaj byen ki nan domèn prive Leta a regle kesyon an : Atik 444 : “ tout byen ki lib epi ki san mèt […] antre nan domèn piblik Leta”.Atik574 : “ tout byen ki pa gen mèt, se byen Leta ”.Atik 444 : “ tout byen ki lib epi ki san mèt, byen moun ki mouri san eritye oswa byen kote moun bandone siksesyon yo… antre nan domèn piblik ”. Atik 3 dekrè 22 sektanm 1964 la sou afèmaj byen ki fè pati domèn prive Leta yo te modifye atik 444 Kòd sivil la : “ domèn prive Leta a pa gen preskripsyon sou li. Se sitou […] tout byen lib oswa san mèt ” ki fè pati domèn prive Leta (atik 2 dekrè 22 sektanm 1964 la). Atik 442 : “ le Leta ki administre osinon ki anfèmen moun byen ki nan domèn piblik li. Byen sa yo sispann byen Leta sèlman nan fòm oswa nan règ espesyal ki la pou sa ”.Atik 443 : “ chemen, wout, lari ak espas piblik, flèv ak rivyè dlo, bòlanmè, tout sa ki sòti anba lanmè vin sou tè ak tout sa lanmè pote pou ogmante tè a, pò ak rad yo, zile gwo kou piti, epi anjeneral, tout pati teritwa ayisyen an ki pa sipoze yon pwopriyete prive, Leta konsidere yo kòm byen ki sou lobedyans domèn piblik la.

Li bon pou nou note, se pa otomatikman yon byen san mèt ka vin tounen byen Leta, si sa te fèt konsa, dwa okipasyon pa t ap jwenn okenn baz pou aplike li. Pou li ka vin mèt yon pwopriyete san mèt, Leta oblije fè yo voye li nan pwosedi ki rele posesyon an.

B. DWA sou yon Byen Avèk yon PouvWA limiTe (DWA kÒm gADyen)

Moun ki pote tit ‘detantè prekè’ gen yon pouvwa sou yon byen ki pa pou li men, pouvwa sa a se pou yon tan limite. Se pwopriyetè byen an limenm ki bay detantè a a byen an kenbe, ak kondisyon pou li remèt li li pi devan. Detansyon prekè pa ka dire tout tan : se kenbe ou kenbe byen yon lòt nan men ou pou yon tan byen limite. Ou kenbe li jouk mèt li mande ou tounen li ba li.

Kèlkeswa dire tan yon byen va rete sou kontwòl yon detantè, li pap janm ka vin tounen pwopriyetè byen sa a.

c. “usucAPion”/ osWA Posesyon

“Posesyon” an pèmèt yon moun vin pwopriyetè yon byen, men alorijin, se yon pouvwa-defakto yon moun ka egzèse sou youn oswa plizyè byen. Moun yo rele posesè a, jere byen an menm lè li pa gen dwa pwopriyetè sou li, menmsi pi souvan pouvwa-defakto a (sa yo rele posesyon an) ak pouvwa legal la (sa yo rele pwopriyete a) egziste kòtakòt sou yon sèl byen.

Sa Lalwa rele posesyon an se ‘yon rapò reyèl, yon lyen ki tabli ant yon bagay ak yon moun ; rapò sa a bay moun nan posiblite pou li egzèse limenm menm, selon sa lide li di li, osnon a travè lòt moun, yon dwa sou bagay sa a ; li ka poze aksyon sou li tou ki montre aklè li ka egzèse dwa sa a kit li ta gen dwa a san pwoblèm, kit li pa te genyen li vre.

Pou gen “posesyon” toutbon, fòk relasyon an pa janm koupe, fòk li pezib, piblik epi fòk pa gen anyen ki pa klè ladan li. ii. D

wa

ak p

wo

teks

yon

nan

do

mèn

jesy

on

tè

nan

sit

iyas

yon

ki p

a kl

è


Posesyon an ka pèmèt yon moun vin pwopriyetè yon byen. Teknik pou vin pwopriyetè sa a ka choke moun, paske li fè yon sityasyon defakto vin tounen yon sitiyasyon legal, kòmkidire : aparans pote laviktwa sou legalite. Men pi souvan, aparans la se lonbray sityasyon legal la : posesè a ak pwopriyetè a se yon sèl grenn moun nan. Selon prensip la, transfòmasyon ki fè yon reyalite aparan vin pran pye sou sityasyon legal la se paske yo konsidere konbyen tan sityasyon an te egziste, nan zafè imèb (kay epi tè) koze posesyon an oblije dire lontan.

nosyon ak kondisyon yo : ‘usucapion’ an se ranfòsman yon sityasyon legal ak yon kantite tan (dèle) ki pase sou sityasyon an. Lalwa konn rele sa preskripsyon tou ; li rele li “preskripsyon akizitiv” lè delè ki fin bout la pèmèt posesè a vin jwi dwa reyèl li kòm pwopriyetè (li vin gen dwa pwopriyete sou byen an). Lalwa rele li yon “preskripsyon ekstenktiv” lè li fè moun nan (swadizan posesè a) pèdi dwa reyèl sa a oswa yon dwa pèsonèl pou lakòz moun ki te gen dwa a pa te fè anyen ak li pandan lontan.

Konsa, preskripsyon an vin tounen prèv ki montre moun nan t ap jwi posesyon an nan lapè epi pandan yon tan ki long san latwoublay. Lè konsa, Lalwa vin ba li dwa kòm pwopriyetè. Nan zafè posesyon an se pa legalite pwopriyetè a yo konsidere men, egzèsis dwa posesyon an. Kidonk, se sèlman nan preskripsyon an, sityasyon yo rele posesyon an ka jwenn fondman li. (fondman posesyon an se nan preskripsyon an li chita). Konsa, preskripsyon an ka ni fè yon moun jwenn yon dwa, li ka fè li pèdi yon dwa tou. Li enpòtan pou nou mansyone tou preskripsyon fè yon posesè jwenn yon dwa pandan li fè yon pwopriyetè pèdi dwa li.

Pou yon moun rive gen posesyon, fòk li reyini de kondisyon. Premyeman : fòk li genyen byen an nan men li, dezyèmman, fòk li gen jwisans byen sa a aklè pandan yon bon valè tan san moun pa t entèwonp li, piblikman, nan lapè, san latwoublay (atik 1997 Kòd Sivil la).

Konsa, yo p ap ka konsidere koze posesyon an :• Si gen yon pwoblèm ki fè posesè a kanpe pou yon ti tan sou jwisans dwa li a, menm lè tan kanpe sa a pa ta twò long ; • Si se nan vyolans moun nan te pran kontwòl pou egzèsis dwa pwopriyetè li sou byen an. Kidonk, pou yon moun antre an posesyon, (pou li

vin jwi dwa li kòm pwopriyetè) sa dwe fèt nan lapè. Se sèl jan Lalwa ka konsidere yon moun gen dwa posesyon. Si se pa sa, ap gen menas toutan sou pwopriyete prive a.

• Si se an kachèt moun nan vin antre an posesyon, sètadi, pèsonn pa fouti pwouve si moun sa a ap aji kòm posesè osnon kòm mandatè. Men, nou pa ka pale de okipasyon an kachèt si mèt tè a okouran sityasyon an.

Preskripsyon an pa fè moun pèdi dwa pwopriyetè li, paske dwa sa a la pou anpil tan. Preskripsyon se yon blokaj, yon obstak li ye pito sou chemen pou premye pwopriyetè a fè aksyon revandikasyon .

AVÈTISMAN

ii. Dw

a ak pw

oteksyo

n n

an d

om

èn jesyo

n tè n

an sitiyasyo

n ki p

a klè


• Si se yon sityasyon ki pa klè, sa vle di aksyon posesè a poze a pa fè nou wè entansyon li aklè, pou li aji kòm pwopriyetè. Kidonk, pa gen dout sou kilès ki pwopriyetè a toutbon vre.

nB : men yon dènye eleman ki pa obligatwa men ki ka pwodui yon efè desizif nan koze posesyon an. Se nosyon onètete ak nosyon malveyans, sa vle di bòn fwa osnon movèz fwa moun ki konsène a. Posesè ki gen bòn fwa a, sa vle di sa ki onèt la pi byen pwoteje pase sila a ki aji nan fèm entansyon pou li vòlò.

Tribinal Kasasyon peyi d Ayiti, 16 fevriye 1923, zafè Staco-Massac : si achte byen yon lòt moun nil devan lalwa, sa a poukont li pa sifi pou deklare moun ki achte a te sou magouy. Gen yon lòt kondisyon ki vrèman enpòtan : fòk achtè sa a te konnen li t ap achte byen yon lòt moun.

Men de bagay ki ka fè ti preskripsyon an jwe anfavè posesè a : bòn fwa li epi bon tit. Yo ka aplike Ti Preskripsyon an anfavè posesè a : • Si vrè mèt tè a gen dis ane abite sou tèritwa peyi a ; • Si vrè mèt tè a gen 15 ane ap viv nan yon peyi etranje osnon nan yon lòt jiridiksyon ki pa kote tè a ye a. (Gade atik

2033 Kòd Sivil la).

Lalwa toujou sipoze preskripsyon an fèt ak bòn fwa.

kisa ki dwe rive : prensipal benefis posesyon an pote se dwa pou posesè a jwi epi egzèse dwa reyèl li depi Lalwa fin deside ; sa vle di depi Tribinal fin konstate “ usucapion ” an oswa “ preskripsyon akizitiv ” la. Konsa, depi yo wè posesè a te gen bòn fwa, si li aji ak onètete epi si li gen bon tit, bon papye, Lalwa ka fè li benefisye Ti preskripsyon an. Sinon, li va itilize Gran preskripsyon an ki se ven ane (Gade atik 2030 Kòd Sivil la).

Depi yo fin konstate posesyon an, epi tout kondisyon nou sot pale pi wo yo reyini, sa sifi pou montre dwa posesè a genyen sou byen an. Kidonk, se li ki gen dwa sou byen sa a. Konsa, otomatikman, li vin tounen moun ki gen misyon defann dwa sa a, sizanka ta genyen kontestasyon. Pliske posesyon an bay yon dwa “ pa antisipasyon ” sou pwopriyete a, moun ki swadizan vrè mèt tè a gen dwa limenm pou li konteste pwosedi ki rele posesyon an.

a. Dwa sipèfisi

Dispozisyon atik 457 Kòd Sivil la deklare : “ dwa pwopriyete sou yon tè pi enpòtan pase dwa sou byen ki bati sou tè a… ”. Men, dispozisyon Lalwa sa a jwenn limit li nan nosyon dwa sipèfisi a. Dwa sipèfisi a se yon dwa reyèl yon moun genyen sou tout sa ki chita sou yon tèren menmsi tèren an pa pou li. Dwa sa a ka tabli swa sou tout sifas tèren an, swa sou yon moso tè byen defini, oswa sèlman sou kèk bagay ki sou tèren an. Li pa gen anyen arevwa ak sa ki ka anba tè a.

San li pa di sa aklè, Kòd Sivil la rekonèt sa nou rele dwa sipèfisi a nan atik 459 : “ Lalwa konsidere tout konstriksyon, plantasyon, jaden ak ouvraj ki sou yon tèren, kòm byen prive pwopriyetè a ki fè yo ak kòb pa li.Donk se pou li yo

ii. D

wa

ak p

wo

teks

yon

nan

do

mèn

jesy

on

tè

nan

sit

iyas

yon

ki p

a kl

è


ye, si yon moun pa ka pwouve se yon lòt jan sa ye ; san yo pa kreye yon domaj pou pwopriyete yon lòt moun ki te ka vin achte li oswa genyen li ak yon pwosede preskripsyon, swa yon konstriksyon anbatè, anba kay yon lòt moun, swa tout lòt pati kay la”. Lè nou analize atik sa a, li klè lejislatè a admèt posiblite pou pwopriyetè tèren an pa blije pwopriyetè konstriksyon yo nan kèk ka. Nan menm refleksyon sa a, li prevwa tou, yon lòt moun ka vin posede sa ki anbatè a, san okenn domaj pa fèt kont sila a ki gen dwa sou byen yo ki chita anlè tè a.

Men kijan yon moun ka vin benefisye dwa sipèfisi a : • Avèk yon tit, yon papyetè :

— Vrè mèt tèren an ka bay yon lòt moun dwa sou tèren li a san li pa ba li dwa sou sa ki anba tè a. Li posib tou, pou mèt tè a fè yon kontra ak yon moun ki fè yon pwopriyetè kay derefize benefis jwenn byen sa a kòm eritay epi remèt dwa li genyen sou jaden ak konstriksyon yo.

— Sa ka fèt tou ak yon kontra afèmay ki bay lokatè a otorizasyon konstwi. Lè sa a, kontra a va defini kijan itilizatè yo va sèvi ak pwopriyete a selon antant ant pwopriyetè a epi lokatè a.

• sa ka fèt ak yon preskripsyon : preskripsyon an ka pèmèt yon moun jwenn yon dwa sipèfisi. Paske dwa sa a pèmèt posesè a jwi dwa li kòm yon vrè pwopriyetè. Men, l ap difisil pou mete li an aplikasyon paske preskripsyon an, anjeneral, ap jwe pou yon pwopriyete konplèt ; sa p ap mache pou yon moso pwopriyete. Se la a, moun ki pa pwopriyetè toutbon an oswa ki se yon fo pwopriyetè vin gen pwoblèm lè yo tabli ak lòt moun ki gen bòn fwa, yon dwa sipèfisi sou byen ki se pwopriyete yon lòt moun.

TABlo 2 : Aksyon Pou mAnDe ePi gARAnTi Posesyon An

DeFinisyon oToRiTe ki konsène A kisA ki Rive

Aksyon posesyon3 an se yon aksyon nan lajistis ki gen tandans pwoteje yon moun nan jwisans byen li ap jwi a depi sa fèt nan yon sityasyon trankil, san bwi san kont.

Tribinal Sivil (Jij ki nan dosye posesyon)

• Kanpe yon latwoublay ki vin parèt nan zafè posesyon an (konplent) ;

• Kanpe yon travay ki, si li ta vin fini, ta ka lakòz latwoublay pou moun ki mande pwosedi a ;

• Kanpe yon latwoublay ki sou pant pou li parèt (Denonsyasyon yon nouvo travay ki pral tanmen) ;

• Tounen jwenn yon posesyon ki te pèdi nan vwadfè, lè yon moun te rive pran posesyon byen yon lòt moun avèk osinon san aksyon gwoponyèt

3. Kòd Pwosedi Sivil ki pote nòt Pierre Marie MICHeL, 2e edisyon.

ii. Dw

a ak pw

oteksyo

n n

an d

om

èn jesyo

n tè n

an sitiyasyo

n ki p

a klè


Relasyon ant pwopriyetè tèren an ak pwopriyetè ki gen dwa sipèfisi a

Anreyalite, pwopriyetè fon tèren an ak pwopriyetè sifas tèren pa nan yon sitiyasyon endivizyon paske nou pa ka pale de kesyon pataj. Moun ki se mèt tèren an toutbon an ap blije touche yon dwa pou itilizasyon sipèfisi tèren li an. Se pwopriyetè tèren an k ap tabli limit dwa pwopriyetè sipèfisi a genyen sou tèren an.

Dwa sipèfisi sou yon tèren pa gen limit tan menm lè tèren an pa sèvi. Atik 461 Kòd Sivil la tabli ki sa ki dwe fèt si ta gen konstriksyon nan ka yon moun ki gen dwa sipèfisi.

Si dwa sa a te tabli anndan yon kontra fèmaj ki te prevwa pèmisyon pou prenè a fè konstriksyon sou tèren an, konstriksyon yo ap rete byen pwopriyetè a, ki se prenè a nan ka sa a. Anyen pa anpeche pou kontra a prevwa posiblite pou bayè a peye pou li achte konstriksyon yo ansanm ak dwa sipèfisi tèren an si prenè a ta vle kanpe kontra fèmaj la anvan lè. Sizanka lokatè a vin pa ka peye obligasyon li yo, li ka kanpe kontra a tou ; lè sa a, li ap blije bandonnen ni konstriksyon yo, ni dwa li kòm pwopriyetè sipèfisi a bay bayè a. Menm jan an tou, avèk otorizasyon bayè a, li ka sede dwa li ansanm ak konstriksyon yo bay yon lòt moun.

D. PWoTeksyon yon PWoPRiyeTe ou vin genyen PA Posesyon

Konsa posesyon an, kit li fèt ak bòn fwa kit li fèt ak movèzfwa, ka mennen nan aksyon pou vin gen dwa posesyon.Latwoublay nan dwa posesyon se yon aksyon yon lòt moun poze ki vin konteste dwa yon moun swa genyen kòm posesè swa deklare li genyen kòm posesè. Latwoublay sa a pa ka sòti nan yon obligasyon ki derape anndan yon kontra. Fòk se yon lòt moun deyò ki ta vin kreye latwoublay sa a.

Egzanp : yon pwopriyetè ki pa ta respekte kondisyon kontra afèmaj la pa ka al twouble lokatè a nan pran aksyon poseswa kont li. Se vre, li ka fè yon aksyon lajistis kont lokatè a. Jij la p ap chache detèminen kilès ki vrè pwopriyetè byen an, men, li ap chache kilès ki te gen jwisans byen an nan moman latwoublay la te pete a.

ii. D

wa

ak p

wo

teks

yon

nan

do

mèn

jesy

on

tè

nan

sit

iyas

yon

ki p

a kl

è

BERN

ARD

CHéR

éLUS

Pratik legal ak pratik lajistis ayisyen enspire li nan atik 2282 Kòd Sivil franse pou li bay posesè ki gen bòn fwa a, menm sa ki ta gen movèz fwa a tou tout kalite pwoteksyon espesyal. Men sa atik 2282 Kòd sivil fransè a deklare:“kèlkeswa mèt posesyon an, lalwa dwe pwoteje li kont kelkeswa latwoublay ki ta vle menase li oswa ki ta vle afekte li.… ”.

Se pousa tout aksyon yon lòt moun ki gen tandans kreye

latwoublay nan yon posesyon pezib, ka pouse posesè ki santi li viktim nan al sezi lajistis pou mande li tounen mete lapè nan jwisans posesyon li a4. Selon ka a, posesè a gen twa aksyon li ka poze devan Tribinal-de-pè ki nan jiridiksyon kote byen an ye a :a.� Konplentb.� reyentegrand�c.� denonsyasyon�nouvo�travay�konstriksyon�(Al gade atik 39

ak 40 nan CPC, Pierre Marie Michel te ekri)

4. Nan zafè poseswa, Tribinal la pa egzije ni papyetè, ni bòn fwa. Pou posesyon an ka baz aksyon poseswa a, pa gen nesesite pou li fonde sou ni papyetè ni bòn fwa… ” (Livgid Pwosedi Sivil, Pierre Marie Michel, page 304).


Aksyon posesè a ka poze se : • konplent : se sèl posesè reyèl yo ki pran aksyon sa a. Men fòk li ranpli toule de kondisyon sa yo : 1) fòk moun nan t ap jwi

posesyon an depi plis pase yon ane, 2) fòk li pa te gen okenn sitiyasyon latwoublay osnon vyolans ki te menase li pandan tout yon ane. objektif Aksyon Konplent la se pou li pèmèt yo kanpe sou tout sitiyasyon latwoublay sou yon byen.

• Reyentegrand : (tounen jwenn jwisans yon byen yo te wete nan men ou) Se yon aksyon ki pèmèt yon posesè tounen jwenn jwissans dwa li kòm posesè si yon zak vyolans, lòt moun osnon vrè pwopriyetè a ta vin simen latwoublay nan jwisans byen an. Aksyon sa a sanksyone atak kont lòd piblik (se kòmsi yon moun ki ta vle bay tèt li jistis lè li deside chase yon lòt, mete li deyò sou yon pwopriyete san konkou otorite ki tabli pou sa).

Pwosedi sa a, pa nesesite pou moun nan gen posesyon an pandan yon lane pou pi piti. Menm jan an, nenpòt ki posesè oswa detantè prekè sa vle di, ki pa fin legal, ka mande lajistis sa.

Egzanp : yon pwopriyetè ki mete yon moun ki moute sou pwopriyete li deyò san bourad lajistis. Lajistis ka mande pwopriyetè sa a kase tèt tounen sou aksyon li te pran an.

• Denonsyasyon nouvo konstriksyon : aksyon sa a pèmèt ou sèvi ak kèk eleman k ap fèt nan moman an pou anpeche latwoublay ki ta ka rive pi ta. Pou yon jij ka aksepte yon dosye konsa, fòk dosye a ka demontre yon travay konstriksyon ki tanmen. Travay konstriksyon sa a ka vin lakòz yon twoub posesyon pita lè li va fini. Menm jan sa te fèt nan ka konplent la, Jij la, ap nèk rekonèt kalite posesè a, epi li ap pase lòd pou movezangi a k ap koze latwoublay la kanpe sou aktivite li a.

Egzanp : yon posesè ki, apre senk ane, wè li blije aksepte prezans ouvriye pou travay konstriksyon yon kloti an mi pwopriyetè a deside moute.

Pou egzèse aksyon sa yo, posesè a dwe pwouve li ap jwi dwa posesyon an depi yon ane pou pi piti, epi li fè aksyon jistis la nan ane latwoublay la tanmen an menm. (wè atik 39 Kòd Pwosedi Sivil la). Se Tribinal-de-pè ki nan jiridiksyon kote byen an chita a ki gen konpetans pou trete dosye sa yo.

Mentou, gen yon Dekrè 30 jiyè 1986 ki kreye tribinal espesyal nan kèk zòn pou regle konfli tè. Gonayiv ak Senmak pa egzanp.

ii. Dw

a ak pw

oteksyo

n n

an d

om

èn jesyo

n tè n

an sitiyasyo

n ki p

a klè

TABlo 3 : PReskRiPsyon AkiziTiv ouByen usucAPion

DeFinisyon oToRiTe ki konsène A kisA ki Rive

Mwayen pou yon moun jwenn dwa sou yon byen fonsye gras ak pwosedi yo rele posesyon an

20 ans. • Posesyon ak tit mèt (animo domini) ;• Posesyon san latwoublay ;• Posesyon piblik ;• Posesyon san entèripsyon ;• Posesyon itil ;• Tribinal sivil valide sitiyasyon an.


Nou toujou derape ak panse sa a ala baz. Lè nou di achtè bòn fwa, nou vle di moun k ap achte a pa konnen ditou ditou si moun k ap vann nan pa pwopriyetè byen li ap vann nan. Movèz fwa (malonètete) vle di, nan moman lavant la ap fèt la, achtè a konnen byen pwòp byen li ap achte a pa pou vandè a. Moun ki denonse ka a dwe pwouve achtè a te gen movèz fwa.

AchTè ki mAl AchTe men ki gen BÒn FWA -lAlWA

PWoTeJe li 5

AchTè ki mAl AchTe ePi ki PA gen PWoTeksyon

lAlWA 6

konDisyon yo DWA konDisyon yo DWA

a. Bòn fwa nan moman tranzaksyon an ap fèt ;

b. Papyetè ki kòrèk.

Benefisye yon preskripsyon : a. Dis ane (10), si bon

pwopriyetè ap viv an Ayiti ; b. Kenz (15) ane, si bon

pwopriyetè an ap viv nan peyi etranje.

Malonète nan moman tranzaksyon an ap fèt.

Pa benefisye preskripsyon an.

5. Le Code Civil d'Haïti (Kòd Sivil Ayiti a)ak kèk nòt Jean VANDAL, fevriye 20046. Menm pawòl ak sa anvan an (Ibid).

ii. D

wa

ak p

wo

teks

yon

nan

do

mèn

jesy

on

tè

nan

sit

iyas

yon

ki p

a kl

è

TABlo 4 : DWA ki sÒTi nAn yon PReskRiPsyon ki PA Fin TWÒ kÒRèk nAn Domèn Byen PRive

Lè yon moun pase chemen kwochi pou li vin gen dwa pwopriyete sou yon tè (osnon yon kay), sa ka ba li yon dwa posesyon vre men se yon dwa frajil, tanporè epi ki pa sèten. Se ka, pa egzanp, yon moun ki achte yon tè nan men yon moun ki pa vrèman mèt byen an. Nan ka sa a yo di moun nan mal achte, vant la nil, li pa bon. Men tou, Lejislatè yo, sètadi Mesyedam k ap fè lwa yo, tabli yon diferans ant yon moun ki mal achte ak tout bòn fwa li, (Lalwa pwoteje moun sa a) epi yon moun ki achte men ki te gen move lentansyon, (Lalwa pa pwoteje kalite achtè sa yo).


nATi Aksyon An Aksyon ‘PosesWA’ Aksyon ‘PeTiTWA’

Objektif aksyon an Pwoteje posesyon an. Pwoteje pwopriyete a (byen an).

Ki moun ki ka (dwe) poze aksyon sa a Posesè a, sa vle di : Moun k ap jwi byen an. Pwopriyetè byen yo ap reklame a.

Fòm pou Aksyon sa a • Konplent. • Denonsiyasyon nouvo konstriksyon. • Reyentegrand (moun nan tounen jwenn

jwisans byen yo te wete nan men li).

Aksyon revandikasyon epi aksyon bònaj byen an. Men, gen aksyon k ap pote sou divizyon dwa pwopriyete a (demanbreman) dwa pwopriyete yo (aksyon ki konekte ak avantaj [usufruit], oswa obligasyon yo).

Kondisyon pou aksyon an reyisi Se pou aksyon an fèt nan menm ane latwoublay la epi se pou gen posesyon an pandan yon lane pou pi piti, (sòf pou ka reyentegrand la).

Fòk Okipan an pa gen dwa yon preskripsyon 10 ane, si li gen bòn fwa, ni15 ane si pwopriyetè a p ap viv nan peyi a ni 20 ane si okipan an ap aji ak movèz fwa.

Tribinal ki ka trete ka a Tribinal-de-pè ki nan menm jiridiksyon ak byen an.

Tribinal Premye Enstans ki nan menm jiridiksyon ak byen an.

Kalite pou yon moun okipan Detantè prekè. Posesè a (Mèt byen an).

Sityasyon jiridik Byen an nan men li se gras volonte mèt byen an oswa pwopriyetè a. Li gen byen fizik la (kòpous) li egzèse nan non pwopriyetè a oswa posesè a. Li pa gen dwa a/ ‘animous’ la.

Byen an nan men li, sou fòs pa li san volonte pwopriyetè a. Li gen ni byen materyèl la ni dwa a. (kòpous èt animous).

Sityasyon preskripsyon an limenm Li pa gen dwa a (‘animous’ la), kidonk li p ap ka janm fè preskripsyon.

Li gen ni dwa a ni byen an, (kòpous èt animous) li ka fè preskripsyon dis ane si li gen bòn fwa, oswa 20 ane si li pa gen bòn fwa.

Chanjman sityasyon Si li rete ase lontan, li ka vin rive gen posesyon ak preskripsyon sizoka tit yo ta vin vire anfavè li.

Li va vin tounen pwopriyetè ak yon preskripsyon ‘akizitiv’.

TABlo 5 : TABlo Revizyon

ii. Dw

a ak pw

oteksyo

n n

an d

om

èn jesyo

n tè n

an sitiyasyo

n ki p

a klè


KÈK KA prATIK

Pitit�gason�yon�gadyen�ki�mouri�depi�10�ane.�Menm apre yon dèle dis (10) ane, pitit gason sa a pa ka vin pwopriyetè depi li rekonèt se gadyen tèren an papa li te ye.

Sa vle di li konnen papa li te ap okipe tèren an pou yon lòt moun.

Lè papa li mouri, li gen dwa poze kèk aksyon ki tabli aklè volonte li genyen pou li konpòte li kòmsi li te yon pwopriyetè toutbon. Tout bagay ap jwe dapre jan lespri li ranje epi se konpòtman li ki va pwouve sa sou espas la (pa egzanp li ka vann yon pòsyon nan tè a, li ka anfèmen ladan li, konstwi sou li san otorizasyon, elatriye).

Li gen dwa poze kèk aksyon ki moutre li ap chanje tit yo nan sa ki gen arevwa ak tèren an.

Preskripsyon an ka tanmen nan moman kote li chanje tit sòti nan detantè tanporè pou li vin yon posesè.

Li pi fasil pou yon nèg ki jis moute sou yon tèren vin posede byen an, pou li ta vin pwopriyetè ak yon preskripsyon. Paske prezans li sou

tèren an pa depann sou volonte pyès moun. Kidonk, li pi rapid pou yo ka wè li vin genyen ni byen fizik la ni dwa a (kòpous èt animous). Li ka vin pran posesyon avèk vyolans, men depi vyolans la kanpe, tèren li okipe a ka vin pou li, li ka fè yo fè preskripsyon kont vrè mèt tè a, dapre dispozisyon atik 1997 Kòd Sivil la.

Si tèren yo anvayi a se byen yon egzile politik, fòk nou tounen gade règ jeneral preskripsyon an nan Kòd Sivil la. Lalwa tabli ka kote yo pa ka aplike preskripsyon an (Atik 2019 Kòd Sivil la).

Anfen, nou ka remake moun ki jwenn preskripsyon an pa oblije tann yon aksyon pwopriyetè a pou li kanpe kont li. Li ka egzèse yon aksyon usucapion, ki vle di asiyen pwopriyetè a devan tribinal pou yo ka rekonèt li gen yon preskripsyon kont pwopriyetè a.

Sonje gen tout kalte mwayen pou yon moun ka jwenn preskripsyon, paske preskripsyon an se yon sityasyon defakto, sa vle di ki baze sou yon aksyon ki poze, menmsi li pa legal.

ii. D

wa

ak p

wo

teks

yon

nan

do

mèn

jesy

on

tè

nan

sit

iyas

yon

ki p

a kl

è

mànyè ki pa sèten yon moun ka vin gen pwopriyete :

BERNARD CHéRéLUS

MIKE M

EANEY

BERN

ARD

CHéR

éLUS


Byen Leta yo divize an de (2) kategori : byen ki fè pati domèn piblik epi byen ki nan domèn prive Leta. Yo pa ka ni vann ni chanje estati yon byen ki nan domèn piblik Leta. Pou byen ki nan domèn prive Leta yo, yo ka sèlman bay yo sou fòm kontra esplwatasyon pou yon dire detèmine oswa Leta ka afèmen moun yo sou kontra.

Anjeneral, byen domèn piblik yo se byen kolektif yo ye, yo pa ka privatize yo sof si gen yon sitiyasyon eksepsyonèl. Byen sa yo se byen fonsye ki pi byen proteje paske yo pa ka sibi ni preskripsyon, ni ou pa ka fè okenn tranzaksyon avèk yo. Lalwa di ou pa ka alyene yo. ( Atik 26.5 Konstitisyon an, atik 442 Kòd Sivil la ak atik 2 yonan Dekrè 22 septanm 1964 la sou zafè lwaye ak afèmaj byen ki fè pati domèn prive Leta).

Byen ki fè pati domèn prive Leta yo pa ka gen preskripsyon sou yo. Men administrasyon an li menm ka sèvi avèk yo an prive osnon Leta ka bay moun prive sèvi avèk yo sou fòm kontra afèmaj. Gen kondisyon eksepsyonèl lalwa prevwa kote yo ta vann yo. Lè sa a yo di yo vin objè yon “ak dispozisyon”.

Leta se pi gran pwopriyetè fonsye. Sa atire anpil move lanvi ak konvwatiz sou jan moun konn ap sèvi ak byen Leta yon fason ki pa legal. Se sa ki toujou lakòz moun ki vle sèvi mal ak byen Leta vin ap ogmante toutan toutan, menmsi yo byen konnen yo pral okipe byen sa yo nan fason ki pa klè : itilizasyon prekè, frajil.

Sa konn lakòz tou moun ap poze tèt yo anpil kesyon sou dwa yo genyen lè yo okipe byen ki nan domèn piblik osnon nan domèn prive Leta.

idantifikasyon byen fonsye ki nan domèn piblik leta : genyen plizyè tèks nòmatif, plizyè tèks (Konstitisyon, Kòd Sivil, Lwa espesyal…), ki reglemante kesyon byen Leta, sa vle di ki site tou sa ki nan byen Leta : selon nati byen sa yo. Men kèk egzanp byen sa yo: lari, plas piblik, sous dlo, rivyè dlo, pò, bò lanmè, zile ak tout moniman istorik yo.

iii. DW

A s

ou

zA

Fè A

ch

Te

Ak

vA

nn

Tè

leTA

ki PA

Fin k

lè

III. DWA SoU ZAFÈ ACHTe AK VANN TÈ LeTA KI PA FIN KLÈ

1. Dwa ki konsènen okipasyon ilegal byen fonsye ki nan domèn piblik Leta


Li posib pou fè yon byen ki fè pati domèn piblik pase nan domèn prive Leta sizoka yo ta vle vann li, bay li nan fèm oswa bay li pou fè yon lòt sèvis prive. Pou sa fèt, sa mande pou yo vote yon Lwa espesyal pou deklase byen sa a (atik 2 Dekrè 22 sektanm 1964 la). Men, si byen sa a anndan lis Atik 36.5 Konstitisyon an site yo, pwosedi sa a p ap posib, paske yon lwa pa ka chanje Kontitisyon an. men lis kèk byen ki pa ka deklase, sòf si yo ta amande konstitisyon an : tout liy bò lanmè yo, (yo rele sa litoral

tou), sous dlo, rivyè, min ak karyè sab yo.

nòmalman, okenn patikilye pa ka fè byen piblik leta vin tounen byen prive li. Pa egzanp, moun pa ka bati kay pou yo rete sou tè Leta. Gen de eksepsyon sèlman : 1) Kontra pou sèvi ak byen piblik Leta pou yon tan byen limite (egzanp : sèvi ak yon plas piblik pou fè yon konsè “antre peye”; machann ki peye yon dwa espesyal pou yo ka sèvi sou vwa piblik la pou yo vann ; itilize lari a pou bati estann nan okazyon gwo festivite tankou kanaval);

2) Leta ka siyen kontra k ap dire anpil tan avèk envestisè nan sektè prive a pou yo reyalize pwojè touristik. Se atik 39 Kòd envestisman an ki pèmèt sa. Kidonk, nenpòt moun ka poze tèt li kesyon sou sitiyasyon moun k ap sèvi ak byen Leta yon fason ki pa konfòm ak lalwa.

A. kA koTe moun sèvi Ak Byen Fonsye leTA Akoz ToleRAns oToRiTe yo

Nan kèk ka gen moun ki benefisye yon sètèn tolerans otorite yo ki pa reyaji lè moun sa yo okipe yon tèren ki fè pati domèn piblik Leta a. Neglijans otorite yo soti tanto nan volonte otorite yo pou kenbe lapè nan sosyete a (pasifikasyon sosyal), tanto nan mank mwayen pou yo fè moun yo respekte Lalwa. Lè Administrasyon an gen yon kalite atitid konsa, li vin gen yon enkonvenyan : moun yo vin panse yo gen dwa tout bon sou byen an. Sa ba yo fòs nan aparans dwa yo panse yo genyen an. Se sa ki rive pa egzanp nan ka kèk moun k ap viv sou zile yo.

Daprè Atik, 443 Kòd Sivil la epi Atik 2 Dekrè 22 septanm 1964 la tout ti zile yo fè pati domèn piblik Leta. Tout kay moun bati sou yon zile peyi a ilegal. Sof si konstriksyon an benefisye rezèv atik 39 Kòd envestisman yo, osinon sof si Leta te pran yon lwa nan Palman an pou transfere moun nan dwa pwopriyete osnon si gen yon Ak regilye ki transfere dwa sou byen an ba li. Pa egzanp, Dekrè 29 novanm 1958 la te bay kèk fanmi dwa pou bati sou zile Ilavach. Se menm bagay la tou si yo ta deklase yon tèren ki nan domèn piblik Leta pou li ta vin antre nan domèn prive Leta. Nan ka sa a Leta ka pase yon kontra afèmaj avèk yon patikilye. Men, pliske se tèks ki soti nan Palman an ki fè zile yo tounen byen Leta, se Palman an tou, ki ka vote lòt lwa pou chanje sa ki di nan lwa a espesyalman si yo ta vle fè yon deklasman.

Kidonk, nan ka kontrè, moun ki okipe yon tèren sou yon zile pa ka sèvi ak preskripsyon akizitiv la pou ta fè li vin tounen pwopriyetè, paske daprè Lalwa, byen ki nan domèn piblik Leta yo pa ka sibi okenn preskripsyon. Kidonk, Lalwa pa pwoteje okenn moun ki benefisye yon senp tolerans nan men otorite yo.

iii. D

WA

so

u z

AFè

Ac

hT

e A

k v

An

n T

è l

eTA

ki P

A F

in k

lè

BERN

ARD

CHéR

éLUS


B. kA moun ki okiPe Byen Fonsye PiBlik leTA AkÒz kèk lÒT kAliTe iRegilARiTe

Ka lòt moun ki okipe byen piblik Leta ilegalman epi an dezòd pi grav toujou. Pa egzanp, se ka moun ki bati kay nan zòn Leta rele “Zòn pwoteje” yo, bò ravin osinon nan ravinay dlo, elatriye.

Pa gen okenn kote nan Lalwa ki pwoteje moun ki fè konstriksyon sa yo. Konsa, Leta ka kraze yo pou nenpòt rezon li vle osinon nenpòt lòt motif ki konsène pwoteksyon anviwònman, sovgad lapwòpte osinon sovgad Sekirite piblik.

Egzanp : moun k ap viv nan bidonvil, moun ki rete nan zòn pwoteje ki fè pati domèn piblik Leta (pak natirèl, sit istorik, forè ki sou domèn Leta, bò ravin, plas larivyè dlo, elatriye).

Menmsi se yon otorite piblik Leta ki ta bay yon moun yon papye ki otorize li okipe byen sa a, sa pa fè sitiyasyon li klè pou sa. Si se yon majistra kominal ki ta bay yon moun fèm sou yon tèren Leta, moun ki gen fèm nan pa ka pwouve li gen okenn dwa. Okenn tribinal, okenn jiridiksyon pa ka òdone pou yo pa kraze konstriksyon moun nan ta gen sou tèren an. Okontrè, yo ka menm panse se move aksyon moun sa a ap fè kont otorite ki te ba li dwa sa a pou li ka fè yo dedomaje li. Gen anpil dout pou Lajistis ta mande dedomaje li. Pèsonn pa ka benefisye pwòp fot li ; nonplis tou, pèsonn pa ka pran pretèks li pa konnen sa lalwa di lè li ap poze yon aksyon.

A. kA PRenè ki nAn siTiyAsyon ki PA kÒRèk (Dèyè Do lAlWA)

Se sèl Biwo Kontribisyon, DGI (Direksyon Jeneral Enpo) Lalwa bay dwa pou lwe moun oubyen anfèmen moun byen fonsye ki fè pati domèn prive Leta. Se dekrè 22 septanm 1964 la ki bay DGI dwa sa a. Depi tout bagay regle nan fòm legal, moun ki pran afèmay sa yo (prenè yo/ fèmye yo) benefisye pwoteksyon Lalwa kont tout fòm aksyon ki ta ka fè yo mete yo deyò sou tè a (eviksyon). Kontra yon moun fè ak Leta pou okipasyon yon byen prive Leta renouvlab toutan san moun nan pa bezwen retounen ale siyen ankò, sa fèt tou sou baz priyorite ak preferans (atik 8). Men, si fèmye a ta met tèt li nan sitiyasyon ilegal, sa vle di si li pa peye fèm nan osinon si li ta fè lòt bagay sou tèren an ki pa gen anyen pou wè ak kontra a, Administrasyon an ka aplike tout mezi lalwa prevwa yo kont fèmye sa a. Si fèmye a pa peye lwaye a nan finisman egzèsis fiskal la, sa ka lakòz Leta pran desizyon kanpe kontra a epi fè jij-de-pè mete li deyò sou tèren an (atik 14). Gen posiblite pou Administrasyon an retounen sou yon kontra afèmay li te anile si fèmye a aksepte peye yon amand 10% sou chak mwa reta. Nan ka sa a se si Administrasyon an vle paske li pa yon obligasyon. kidonk, fèmye a pa ka vè valwa okenn dwa si Administrasyon an ta kanpe kontra li a.

Gen kèk ka kote fèmye a ka vin trouve li nan sitiyasyon ilegal akoz fason li sèvi ak tèren an pa kòrèk. Pa egzanp, si li fè yon konstriksyon sou tèren an san li pa gen yon pèmi konstui osinon si li pa respekte prensip ibanizasyon yo oswa “sèvitid” (sèvitid) dwa piblik yo espesyalman ; yo ap konsidere chak sitiyasyon yo apa menmsi fèmye a anfòm pou sa ki konsènen kontra afèmaj li ak Leta. Sa vle di, menmsi yon fèmye ta an règ ak Leta, li posib pou Lajistis bay lòd demoli konstriksyon li si li ta fèt san pèmi konstui osinon si li ta vyole regleman sou ibanizasyon yo.

iii. DW

A s

ou

zA

Fè A

ch

Te

Ak

vA

nn

Tè

leTA

ki PA

Fin k

lè

2. Dwa ki konsènen okipasyon ilegal byen fonsye ki nan domèn prive Leta


iii. D

WA

so

u z

AFè

Ac

hT

e A

k v

An

n T

è l

eTA

ki P

A F

in k

lè

B. kA koTe okiPAn An yo ilegAl ePi sAn RAPÒ Ak BiWo konTRiBisyon

Sa ka rive gen kontra afèmaj ki siyen an deyò Lalwa ak kèk moun oubyen sityasyon moun sa yo ta vin ilegal akoz yo pa konfòm ak Lalwa ankò. Nan kèk ka, sityasyon an vin dwòl anpil. Youn nan ka ki rive pi souvan, se kote yon Majistra bay yon patikilye yon fèm san li pa konfòm ak dispozisyon legal ki tabli sou kesyon an. Byen souvan, otorite Minisipal yo mal konprann dispozisyon atik 74 Konstitisyon an. Atik sa a di se Konsèy Minisipal la ki se prensipal enstans k ap jere tout byen ki nan domèn prive Leta ki nan komin ki plase anba jiridiksyon li. Sou baz yon move konpreyansyon atik sa a, Majistra yo konn bay fèm san okenn lòt otorite Leta pa patisipe nan desizyon an. San pa genyen lwa ki di kijan sa dwe aplike, pèsonn pa ka entèprete dispozisyon sa a tankou si DGI te transfere dirèk dirèk tout konpetans li ki konekte ak byen domèn prive Leta yo bay otorite Minisipal yo. men tou, atik sa a egzije pou Asanble minisipal la bay mo li anvan tout tranzaksyon ki dwe fèt sou byen sa yo. si

se majistra a pou kont li ki bay yon kontra afèmay sou yon tèren leta, desizyon sa a ilegal. moun ki benefisye kontra fèmaj la

pa ka di li gen okenn dwa sou tèren sa a. Meyè bagay moun sa a ta dwe fè se pran chemen legal pou li fè kontra a ak otorite ki gen konpetans pou sa : Direksyon Jeneral Enpo (DGI/DJE). Tout aksyon yo ta ka pran kont otorite ki pa gen konpetans pou te siyen kontra afèmay la pa ka legalize sitiyasyon moun ki pran fèm nan.

se menm bagay la tou ki ka rive lè se yon byen prive leta otorite minisipal yo “ vann ” yon patikilye andeyò lalwa. Patikilye

sa a se yon okipan ilegal ki pa ka benefisye okenn dwa sou tèren an. Nan plizyè okazyon Ministè Enteryè pran plizyè kominike pou mande manm Konsèy Minisipal yo ansanm ak popilasyon an pran prekosyon kont kalite pratik sa yo. Malerezman se toutan menm bagay la ap plede repete.

Sa Pi grav toujou, lè se yon moun poutèt li pa gen kay, ki monte sou yon byen Leta epi bati kay sou li. Gen anpil moun, pami yo kèk ONG, ki te benefisye yon akonpayman espesyal pou te bati sou kèk tèren Leta apre tranblemandetè 12 janvye 2010 la ki vin tonbe nan menm lo sa a.

Nan tout ka sa yo, kantite tan yon moun te okipe yon tè Leta yon fason ilegal p ap janm jwe an favè li. Pliske pa gen preskripsyon sou byen sa yo okipan an p ap janm gen yon preskripsyon k ap soti nan avantaj li. Li bon pou nou sonje : pa gen okenn preskripsyon sou byen Leta.


TABleAu 6 : sA lAlWA Di sou Jesyon Byen leTA

iii. DW

A s

ou

zA

Fè A

ch

Te

Ak

vA

nn

Tè

leTA

ki PA

Fin k

lè

Byen ki nAn Domèn PiBlik leTA Byen ki nAn Domèn PRive leTA

DEFINISyON Tout byen ki pa sipoze konekte ak yon posesyon prive, ki konekte ak sèvis sosyete a pou itilite kolektif. Byen sa yo, tout moun ka sèvi ak yo men yo pa ka ni vann ni sede yo. Pa gen preskripsyon sou yo.

Byen ki se byen Leta men ki pa nan sèvis kolektif.

KALITE�ByEN�SA�KONSÈNE� Byen ki sèvi pou itilizasyon dirèk piblik lan :• Lari• Plas piblik• Moniman istorik7

• Bò lanmè • Dlo k ap koule • Sous dlo • Rivyè • Min ak karyè( sab wòch)• Zile ( piti kou gwo).

Byen ki itilize pou sèvi Leta ak kolektivite teritoryal yo• Byen ki lib• Byen Leta konfiske• Byen ki vin pou Leta paske yo pa gen

eritye• Byen Leta8

PWOSEDI�POU�VANN�yO Byen Leta sa yo pa ka vann, (yo inalyenab), sof si yo ta fè yon aksyon deklasman sou yo(I).

Leta ka vann osnon sede byen sa (Byen inalyenab) (Se sèlman otorite ki gen konpetans pou sa ki ka vann) 9 dapre Lalwa.

OTOrITE�KONPETAN�(jESyON,�AFÈMAy,�VANT)

Ministè Enteryè ak Kolektivite Teritoryal epi Ministè Ekonomi ak Finans.

* Ten nan domèn touris

• Sèvis Domèn nan DGI anba kontwòl Ministè Ekonomi ak Finans

• Konsèy Minisipal • Assanble minisipal (ki dwe bay mo anvan

tout tranzaksyon)10

• Sèvis kontablite piblik11

7. Dekrè ki sòti 22 sektanm 1964 lan.8. Atik 3 dekrè 22 sektanm 1964 lan9. Atik 442 Kòd Sivil lan

10. Atik 120 dekrè 1e fevriye 2006 sou Komin nan. 11. Arete 16 fevriye 2005 lan


a. ‘Deklasman’ yon byen leta

Kijan pou yon moun fè pou li ka vin gen yon byen Leta ? Yon byen Leta ka soti nan yon domèn pou li ale nan yon lòt. Yo rele sa “Deklasman“. Konsa, deklasman an pèmèt yon byen ka soti nan domèn piblik Leta pou li ale nan domèn Prive, menm jan an tou yon byen ka soti nan domèn prive Leta pou li ale nan domèn Piblik. Sa ki pi enteresan nan Deklasman an, sè ke li chita sou prensip byen domèn piblik Leta pa ka vann. (prensip inalyenablite). Konsa sèl jan pou yo ta vann yon byen ki nan domèn piblik Leta, fòk yo fè yon deklasman pou li anvan.

Se de (2) chemen ki pèmèt nou rive nan yon deklasman : chemen konstitisyon an osnon chemen lejislatif. Kidonk, yo ka sèvi ak yonn nan de chemen sa yo pou yo fè deklasman an. Sa pral depann de nati tèks ki pral konsakre deklasman an. Sa vle di si se konstitisyon an ki konsakre rejim legal byen an, se sèlman yon amandman Konstisisyon osnon adopsyon yon lòt konstitisyon ki ka pote chanjman nan nati byen an pou pèmèt yo deklase li. Men si se yon tèks lejislatif ki te klase byen an nan yon domèn, yo ka pran yon lòt tèks lejislatif pou deklase byen an. Yo ka sèvi ak konstitisyon an tou pou deklasman yon byen ki te klase ak yon tèks lejislatif.

chemA 1 :DeklAsmAn yon Byen nAn Domèn leTA

Deklasman

• Amandman konstitisyon an

• Adopsyon nouvel Konstitisyon

• Byen an pèdi klas li kòm byen piblik

• Llyenab (yo ka vann li)

• Itilizasyon kolektif

Domèn PriveDomèn Piblik

iii. D

WA

so

u z

AFè

Ac

hT

e A

k v

An

n T

è l

eTA

ki P

A F

in k

lè

b. ka kontra pou itilizasyon prive

Nan enterè jeneral kolektivite a epi si sa dwe pèmèt yon byen Leta vin pi efikas, Leta ka deside fè kontra ak yon patikilye osinon yon antrepriz (pèsòn moral dwa prive). Se otorite Leta ki gen konpetans pou sa ki ka siyen kontra sa a avèk patikilye prive sa a osnon antrepriz sa a.

• Nan volonte Konstitiyan an


chemA 2 : konTRA Ak PRive Pou sèvi Ak yon Byen leTA.

Leta

Kèk eganp kontra :• Kontra konsesyon• Kontra Jesyon

Delegasyon sèvis piblik

• Patikilye• Pèsòn moral dwa

prive (antrepriz)

Egzanp : • Leta ka lwe yon moun yon espas pandan festivite kanaval oswa lòt aktivite kiltirèl ; • Leta ka lwe yon moun lari a pou li fè kèk aktivite nan kad sèten chanpyona ak konpetisyon prive (kous oto, maraton, elatriye).

iii. DW

A s

ou

zA

Fè A

ch

Te

Ak

vA

nn

Tè

leTA

ki PA

Fin k

lè

c. sityasyon byen fonsye ki sou zile yo

Yon zile se yon espas tè natirèl ki antoure ak dlo epi, vag lanmè pa kouvri li lè lanmè a monte. (Konvansyon Nasyonzini 1982, sou dwa lanmè). Dapre Kòd Sivil ayisyen an, zile yo fè pati domèn piblik Leta. Sa vle di yo plase anba prensip inalyenablite a. Kidonk, sa dwe klè pou tout moun : tout byen fonsye ki sou zile yo rantre nan domèn piblik Leta.

Nan ka sa a, abitan zile yo, sòf nan ka deklasman*, se tèren Leta yo okipe. Yo pa pwopriyetè. Anplis de sa, tèren sa yo, yo pa ka anfèmen yo12. Sa ki lakòz moun sa yo ap viv nan yon sitiyasyon frajil (prekè), ki rann yo ilegal. Leta ka degèpi (mete yo deyò sou tèren sa yo) yo nenpòt ki lè.

Men tou, yon chanjman estati byen sa yo ki ta mete yo anndan domèn prive Leta, ka retire yo anba prensip inalyenablite a epi itilizasyon kolektif la.

Li enpòtan tou, pou sonje nan ka byen Leta ki sou zile yo, kesyon ki ka fè yon moun pa ka gen jwisans prive yon byen an san byen sa a pa te deklase, gen kèk ti konsiderasyon… Dapre dispozisyon atik 39 Kòd Envestisman an, moun k ap envesti nan kesyon touris ka sèvi ak byen sa yo pou ede ekonomi an devlope. Menmsi sa pa anpeche byen yo toujou rete byen piblik Leta. Se nan lojik sa a yo te pran yon Arete prezidansyèl jou 15 avril 2013 la13, pou te deklare Ilavach ‘zòn rezève epi zòn pou devlòpman touris’.

Konsa, yon moun ka jwenn kontra sèvi ak yon byen ki nan domèn piblik Leta san deklasman pou yon peryòd byen long si moun nan ap vin devlope bon pwojè touristik san li pa degrade anviwònman an.

12. Dekrè 22 sektanm 1964 la16. Moun ki ekri teks sa a ta sipoze Premye Minis, li ta sipoze gen pouvwa pou l tabli regleman dapre atik 159 Konstitisyon an

BERN

ARD

CHéR

éLUS


chemA 3

1. Moun ki vle envesti a voye yon demann

2. Komisyon Envestisman, ki gen plizyè ministè ladan li apwouve dosye a • Konsèy minisipal la

3. Ministè Touris bay otorizasyon pou yon kontra afèmay (50 ane pou pi plis

iii. DW

A s

ou

zA

Fè A

ch

Te

Ak

vA

nn

Tè

leTA

ki PA

Fin k

lè

EZ

RA

MIL

LST

EIN


men kijan yo defini lotisman : “ Se yon operasyon oswa rezilta yon operasyon ki vize dekoupe yon tèren an plizyè lo (plizyè moso) nan lide pou yo ka vann yo osnon anfèmen yo (anmenmtan osinon youn apre lòt) swa pou fè kay pou moun viv, swa pou yo fè jaden swa pou yo konstwi antrepriz endistriyèl osinon komèsyal ” (Kòd franse pou amenajman vil yo).

lo : pati nan yon byen ki divize pou yo ka vann li moso pa moso ; chak pòsyon nan dekoupaj nou rele lotisman an (ki divize an moso).

Atik 5 dekrè 6 janvye 1982 a defini yon lotisman konsa : “ Operasyon pou divize youn oswa plizyè wo tèren an plizyè pòsyon tè. Yo ka vann pòsyon tè sa yo, fè kado yo oswa lwe yo youn apre lòt oubyen ansanm, sa fèt nan lide pou konstwi kay pou moun viv, kòmès, endistri agrikòl, prive kou piblik. Li ka yon melanj plizyè nan sa nou fenk di la yo oswa kèk lòt, men li pa ka fèt nan lide pou separe byen bay eritye.

Nan sans tèks sa a, tout ti moso tè yo retire, oswa yon pi gwo moso yo kapab retire, dwe konsid-ere kòm yon lotisman. Yo ka fè lotisman an nan lespri pou bati kay abitasyon, kay pou kòmès, kay endistri osnon toude. ”

De pwen ki pi enpòtan yo :• Li enpòtan pou nou konprann nan kad aplikasyon lalwa sou lotisman pa gen zafè pataj tè ant eritye. Koze eritay la pa

fèt dapre ekzijans règ dekoupay sa yo.• Yon lòt pwen nou dwe konnen : se karaktè fòmèl aktivite lotisman an. Fòk Ministè travo Piblik Tanspò ak Kominikasyon

apwouve tout aktivite lotisman. E, sèl jan pou operasyon sa an fèt, fòk li fèt anprezans yon enjenyè osnon yon achitèk ki gen patant epi ki anrejistre nan Kolèj Nasyonal Enjenyè ak Achitèk yo.

a. Diferan etap Demach sa a

• Fòk ministè Travo Piblik, Transpò ak Kominikasyon (MTPTC/”MTPTC”) bay yon atestasyon lokalizasyon ki montre ki kote tèren an plase. Pou yo ka jwenn atestasyon sa a, fòk sa yo gen entansyon fè sou tèren an

iv. kijan

yon

kolektivite ka vin

fè akizisyon

byen

1. Lotisman

IV. KIJAN YoN KoLeKTIVITe KA VIN FÈ AKIZISYoN bYeN / MeTÒD AKIZISYoN KoLeKTIF


kadre ak misyon Lalwa plis regleman yo tabli sou itilizasyon tè nan zòn nan, sitou fòk dokiman ki trete zafè amenajman vil yo presize kisa ki dwe fèt ak espas sa a anndan vil la. Moun k ap fè travay dekoupaj sa a dwe bay MTPTC/”MTPTC” yon plan ki idantifye ki kote gwo tèren an chita anndan espas lavil la (nan mezi kadas 1/5000) ansanm ak yon deklarasyon sou kisa yo pral fè ak pòsyon tè sa yo (kòmès, kote pou moun viv).

• Fòk se yon enjenyè oswa yon achitèk ki afilye ak Kòlèj Nasyonal Enjenyè ak Achitèk Ayisyen yo ki fè etid pwojè a nan respè tout regleman ki tabli yo.

• Demann otorizasyon pou lotisman an dwe depoze devan Administrasyon Minisipal la ki gen obligasyon transmèt dosye a bay MTPTC/”MTPTC”. Dosye sa a dwe genyen :

— yon atestasyon anplasman tè a ak plan an, — yon espedisyon papyetè a ak plan apantay la, — yon plan ki prezante chak pòsyon tè ki fòme tèren an, — yon plan ki montre kisa tèren an sanble kounye la a, — yon plan kanalizasyon tèren an, — yon plan tout wout k ap sou tèren an, — yon plan kijan tèren an konekte ak sèvis piblik pou netwayaj ak ranmasaj fatra, — yon kaye kote tout defi ak konplent make, ansanm ak tout presizyon teknik yo). — Fòk yo mete nan dosye sa a tou: — ÿ yon nòt ki esplike epi montre objektif dekoupaj la epi tout dispozisyon ki pran pou regleman

anviwònman ak amenajman lavil yo respekte, — yon pwogram ak yon plan pou travay yo ansanm ak yon nòt sou kalkil travay kanali-zasyon an.

b. ka kote yo pa respekte règ yo nan zafè lotisman an:

• Tout moun ki tanmen travay lotisman yon tèren san otorizasyon, ka wè yo kondane li pou li peye yon penalite sòti 1500 rive 25 000 goud epi chantye a va fèmen.

• Pandan tout tan travay la va dire, otorizasyon lotisman tèren an oblije rete disponib sou chantye a sinon, chantye a ka fèmen jiskaske yo ka prezante dokiman sa a.

• Si dekoupaj la pa reyalize jan sa te tabli a, MTPTC’’ gen dwa pase lòd pou demoli konstriksyon ki pa fèt dapre sa ki te tabli a.

UCLB

PUC

LBP

iv. k

ijan

yo

n k

ole

ktiv

ite

ka v

in fè

aki

zisy

on

bye

n


Lotisman an14 pèmèt ou divize yon tèren an plizyè pòsyon tè ki la swa pou vann, pou fè kado osnon pou lwe (anfèmen) moso pa moso osnon tout ansanm. Pòsyon tè sa yo pral pèmèt moun fè konstriksyon kay abitasyon, kay pou kòmès, pou aktivite agrikòl, endistriyèl, prive, piblik, osnon aktivite miks (kòmès, endistri epi kay abitasyon) elatriye.

** N.B. : nan ka sa a yo pa ka dekoupe okenn tèren ki se byen pou eritye pataje.

iv. kijan

yon

kolektivite ka vin

fè akizisyon

byen

eTAP yo nAn PWoseDi A oToRiTe Ak

PWoFesyonèl ki

enPlike yo

enFÒmAsyon Ak Pyès

ki nesesè yo

si PA gen okenn

oToRizAsyon

1. atestasyon lokalizasyon an Ministè Travo Piblik Transpò ak Kominikasyon (“MTPTC”)

Plan detaye tèren an Li enposib pou travay yo egzekite

2. Etid pwojè a Achitèk oswa enjenyè ki gen patant epi ki gen anresjistreman legal nan Kolèj Nasyonal Enjenyè ak Achitèk Ayisyen yo

Deklarasyon ki itilizasyon dekoupaj sa a pral sèvi.

Yo ap fèmen chantye a si li te kòmanse deja.

3. Otorizasyon pou lotisman an Konsèy Kominal (Se yon enjenyè oswa yon achitèk ki gen reskonsablite legal pou fè travay yo ki ka mande otorizasyon an)

Enposib pou yo pase okenn ak ki gen pou wè ak tè ki dekoupe (lotisman)Tout ak ki konekte ak pòsyon tè yo dekoupe pa gen okenn valè.

4. Egzekisyon travay lotisman an

5. Yo bay yon Sètifika ki di tout bagay an règ

MTPTC/”MTPTC” MTPTC/”MTPTC” apwouve li

TABlo 7 : PWoPRiyeTe ki gen Plizyè mèT (koPWoPRiyeTe)

14. Dekrè 6 janvye 1982 sou dekoupaj yon gwo tèren nan plizyè pòsyontè ak byen tout fanmi a jwi san fè pataj


Premye règ sou jesyon gwo kay ki gen plizyè mèt, sa yo rele kopwopriyete, chita nan atik 458 Kòd Sivil la. Lwa sa a te gen anpil mank men, Lwa 13 out 1984 la vin konble mank li te genyen yo. Yo te pran yon Arete nan dat 15 desanm 2011 pou konplete lwa a epi esplike kijan yo dwe aplike li.

A. kÒmAn Pou nou ReglemAnTe Jesyon koPWoPRiyeTe A

Lwa 13 out 1984 sou kopwopriyete kay bati a fè lis tout byen yo kapab mete nan kategori kopwopriyete a. Pou sa ka fèt, Lalwa egzije fòk gen dokiman ekri.

a. Baz kopwopriyete a

Se atik 1e nan Lwa 13 out 1984 la ki defini regleman sou prensip kopwopriyete kay yo. Sa konsène “ tout kay oswa gwoupman kay ki gen plizyè mèt, ki bati sou yon pòsyon tè prive. Chak pwopriyetè yo gen yon pati pa yo an prive epi yo chak gen yon patisipasyon nan pati yo gen an komen an. ” Definisyon sa a fè diferan eleman kopwopriyete a parèt aklè, ki vle di : (plizyè) kay, plizyè pwopriyetè ak yon moso tè ki anndan yon ansanm ki gen plizyè mèt. kay yo

Aplikasyon Lwa 13 out 1984 la fèt sou kay ki bati, li pa ka aplike sou tèren vid. Gen de kalite kopwopriyete kay. Gen sa yo rele kopwopriyete vètikal la (kopwopriyete an wotè) ki vle di pwopriyete yo bati youn sou lòt (apatman yo sou chak etaj) epi, gen kopwopriyete orizontal (kopwopriyete an lajè), ki vle di kay yo bati youn akote lòt. Chak pwopriyetè se mèt yon kantite kay ki genyen yon pati prive epi yon pòsyon nan pati kolektif la.

Li gen Kopwopriyete toutbon vre, se lè ni kay yo ni tèren an se pwopriyete plizyè mèt. Fòk yo wè tou yon gwoup apatman ki bati sou youn oswa plizyè nivo (etaj). Konstriksyon yo rasanble swa kèk kay oswa kèk konstriksyon ki la pou itilizasyon prive, swa kèk gwo kay kolektif ki se pwopriyete plizyè moun osinon nenpòt lòt kalite konstriksyon tou. Se yon obligasyon ki fè yo vin tonbe anba rejim kopwopriyete a paske yo genyen kèk pati prive ak kèk pati kolektif.

Aplikasyon regleman kopwopriyete a tonbe anba kèk kondisyon ki ni nan estrikti kay la, ni nan amenajman fonksyonèl konstriksyon an. Se vre, gwo kay ki pral tonbe anba lobedyans estati kopwopriyete a fèt yon jan pou yo garanti endepandans nan pati prive yo lè ou konpare youn ak lòt (atik 5 nan Lwa 13 out 1984 la). Epitou fòk li gen yon ouvèti ki bay sou wout piblik ki sèvi zòn nan, fò li bay sou yon lakou kolektif oswa yon pasay ki bay sou wout piblik ki sèvi chak gwoupman kay yo (atik 3 Lwa 13 out 1984).

Plizyè kopwopriyetè

Kòm Lalwa 13 out 1984 la pa tabli ni pi piti ni pi plis moun ki pou genyen nan kopwopriyete a. Men depi gen omwens

2. Gwo kay ki gen plizyè mèt : kopwopriyete

iv. k

ijan

yo

n k

ole

ktiv

ite

ka v

in fè

aki

zisy

on

bye

nKA

RIBE

CON

VEN

TION

CEN

TER


de (2) moun pou pi piti, kopwopriyete a posib. Gen plizyè sitiyasyonn ki ka kreye kopwopriyete a. Li ka de oswa plizyè moun ki mete resous yo ansanm pou yo ka konstwi yon kay konsa. Sa ka fèt tou, se lè yo vann yon pati yon gwo kay depi operasyon anbay de moun pou piti dwa kòm pwopriyetè. Se menm bagay la nan ka yon gwo konstriksyon ki se byen yon fanmi kote eritye yo poko fè pataj, sa ka vin kreye kèk pati prive ak kèk pati kolektif.

lo yo nan kopwopriyete global la

Chak lo anndan kopwopriyete a konpoze ak kèk pati prive epi kèk pati kolektif, (atik 1e Lwa 13 out 1984 la). Lo a fòme yon antite ki paka separe, ki fè ou pa fouti aji sou youn san lòt la. Pou nou pi klè, yon moun ki manm yon kopwopriyete, (yo rele moun sa a kopwopriyetè tou), gen dwa sèlman pou li sede (bay, vann, fè kado) tout pati prive pa li ansanm ak tout pòsyon pati kolektif ki makonnen ak li.

Pati prive yo rezève pou itilite pwopriyetè kay la sèlman (Atik 2 Lwa 13 out 1984). Moun sa a jwi tout avantay ki la pou tout pwopriyetè jwi. Men tou, li oblije respekte misyon kay la epi li gen obligasyon pou li pa poze okenn aksyon ki depaman ak misyon kay la. Egzanp, li pa ka fè kòmès nan yon kay ki te la pou moun abite. Li pa gen dwa nonplis tou, akoz pati prive li a, anpeche okenn travay k ap fèt nan tout batiman an nan benefis tout kominote a.

Pati kolektif yo, yo menm, yo se pati nan kay la ki adispozisyon tout kopwopriyetè yo (Atik 2 Lwa 13 out 1984) oswa plizyè nan yo. Lejislatè a te pran prekosyon pou li te site plizyè egzanp. Tankou : gwo travay yo (ki se miray, dal, poto, lakou, plas, fondasyon, wout antre kay yo, kanalizasyon yo, ekipman ak aparèy kolektif yo, depo yo, elatriye.

b. Dokiman ki tabli kopwopriyete a

Pou ògànize yon pwopriyete sou sistèm kopwopriyete a fòk gen divès dokiman Lalwa monte ak anpil swen. Men yo : regleman kopwopriyete a ak plan konstriksyon an.

Regleman sou kijan pou kopwopriyete a mache

Regleman kopwopriyete a chita anndan atik 9 lwa 13 out 1984 la. Lwa a fikse sa ki di ladan li yo epi li presize li dwe ekri sou fòm notarye. Men wòl dokiman sa a : li detèmine kijan pati prive ak pati kolektif yo ap sèvi, ki lajè konstriksyon an oswa gwoup konstriksyon an, epitou kondisyon sou kòman pou yon moun jwi pati kolektif la, kijan pou jere li epi diferan obligasyon pwopriyetè yo. Regleman kopwopriyete a se dokiman ki esansyèl nan zafè lotisman an.

Nati jiridik regleman kopwopriyete a te bay anpil pwoblèm nan divès fason plizyè moun wè li. Gen moun ki te wè li tankou yon kontra kote diferan moun antann15 yo (kontra adezyon), gen lòt ki wè li kòm yon ak pou reglemante zafè prive16 oswa yon ak jiridik obligatwa ki rasanble ansanm, anmenmtan, kèk karakteristik yon kontra ansanm ak kèk karakteristik fonksyónman yon enstitisyon17 tou.

iv. kijan

yon

kolektivite ka vin

fè akizisyon

byen

15. F. TeRRe, P. SIMLeR, op cit, # 61816. J-b SeUbe, op ci, # 455

17. Y bUFFeLAN-LANoRe, Dwa Sivil, 1è ane, 7èm edisyon, Masson, #841


Plan konstriksyon yo

Se atik 5 Lwa 13 out 1984 la sou kopwopriyete ki tabli Plan pou konstriksyon yon batiman Kopwopriyete. Plan yo dwe genyen tout detay espesifik ki konsène chak pati prive, diferan pati kolektif epi jesyon pati ki sèvi kòm lizyè ki ant de batiman ki plase kòtakòt. Yo dwe afiche yo nan konstriksyon an, yon kote ki pèmèt tout moun konsilte yo. Angwo se yon dokiman teknik.

B. kiJAn kesyon koPWoPRiyeTe A Fonksyone

Pou asire bon fonksyònman kopwopriyete a, Lwa 13 out 1984 la ki konsène kopwopriyete oswa yon konstriksyon ki gen plizyè mèt, tabli plizyè estrikti pou jere li epi, konsidere rapò ki dwe eg-ziste nan mitan kopwopriyetè yo. Nou pral gade estrikti sa yo epi kondisyon jiridik kopwopriyetè yo.

a. sendika a

Sendika a se branch legal ki gen reskonsablite pou jere kopwopriyete a. Li gen de branch (antite) prensipal ki se :

Asanble Jeneral kopwopriyetè yo epi sendik la. Sendika a fòme ak tout kopwopriyetè yo epitou li gen pèsonalite sivil (atik 14 Lalwa 13 out 1984 la). Sendika a gen yon estati ki espesyal. Yo pa ka konsidere li kòm yon sosyete, paske li pa resevwa kontribisyon kopwopriyetè yo. Nonplis tou, li pa genyen okenn dwa reyèl sou konstriksyon ki moute anndan sistèm kopwopriyete a.

iv. k

ijan

yo

n k

ole

ktiv

ite

ka v

in fè

aki

zisy

on

bye

n

UCLBP

UCLB

P


Misyon sendika a se konsève konstriksyon an ansanm ak tout pati kolektif yo (Atik 14 Lwa 13 out 1984, 2èm paragraf). Li ka ale lajistis pou defann enterè gwoup la kont kèk lòt moun, menm kont kopwopriyetè yo, poukont li oswa ak youn osinon plizyè nan yo pou defann enterè ki gen pou wè ak konstriksyon an (atik 15 Lwa 13 out 1984). Men tou, kopwopriyetè yo lib pou yo ale devan lajistis pou tèt yo pou yo ka defann pwopriyete yo epi jwisans pòsyon pa yo a.

Lejislatè a pa di anyen sou reskonsablite sendika a nan ka kote kopwopriyetè yo lakòz domaj sou kèk lòt moun. Nou panse viktim yo ta dwe gen kapasite pou yo chwazi ant rele swa sendika a swa kopwopriyetè ki konsène a lajistis. Kidonk, mete sendika a ankòz devan lajistis ta pèmèt viktim nan genyen yon moun ki gen plis mwayen pou li peye anfas li. Men tou, kopwopriyetè a pa ka kache dèyè sendika pou li efase reskonsablite pa li a. Nan sans sa a, nou oblije anvizaje de (2) solisyon posib:

Premye ka a, se ta konsidere angaje reskonsablite kopwopriyetè a pandan yo kenbe sendika kòm kosyon ; dezyèm ka a, se ta konsidere angaje reskonsablite sendika a, ki ta dwe, annapre, tante yon aksyon ki pèmèt yo rekonsidere ka a kont kopwopriyetè ki fè fot la. Antouka, premye solisyon an ta sanble se li ki pi bon.

b. Branch (antite) yo anndan sendika a

Branch (antite) ki anndan sendika a se Asanble Jeneral kopwopriyetè yo ak Sendik la. Nou pral trete yo youn apre lòt.

• Asanble Jeneral kopwopriyetè yo (Agc/AJk) : Se Asanble Jeneral Kopwopriyetè yo ki gen pouvwa delibere. Nan sans sa a, atik 16 Lwa 13 out 1984 la di : “ Se nan Asanble Jeneral Kopwopriyetè yo yo dwe pran tout desizyon yo. Asanble Jeneral la chwazi yon sendik. Yo remèt tout desizyon yo pran yo bay yon “ sendik ”. Sendik la gen misyon pou li fè egzekite desizyon yo selon kondisyon ki jere kesyon kopwopriyete a. Kidonk, AJK a pran desizyon yo pou kont li epi tout lòt branch (antite) anndan sendika a oblije respekte yo. Tout lòt desizyon ki pran andeyò Asanble Jeneral la nil menmsi tout kopwopriyetè yo ta dakò avèk li.

Se tout kopwopriyetè yo ansanm oswa reprezantan yo ki konpoze Asanble Jeneral Kopwopriyetè yo. Li aji lè gen modifikasyon ki pou fèt anndan regleman kopwopriyete a epitou nan misyon konstriksyon an. Prezans twaka (3/4) manm AJK a nesesè pou yo fè yon Asanble Jeneral. Epitou vòt yo ap fèt ak yon majorite de tyè (2/3). Yo ap ekri tout modifikasyon yo aksepte yo nan yon pwosèvèbal epi notè ki kenbe minit Asanble a ap remèt chak kopwopriyetè yon kopi.

• sendik la : se AJK ki nonmen Sendik la (atik 16 Lwa 13 out 1984). Regleman sou fonksyònman kopwopriyete a fikse sikonstans pou finisman manda li (fòt, dire manda li…) Se menm regleman an tou ki fikse valè lajan sendik la dwe touche (atik 18 Lwa 13 out 1984 la). Sendik la ka yon pwofesyonèl oswa yon kopwopriyetè, yon pèsòn fizik oswa yon pèson moral, paske Dekrè a pa entèdi sa. Menmsi Dekrè sa a pa di anyen sou sa, sendik la ka egzèse fonksyon li a gratis tou.

iv. kijan

yon

kolektivite ka vin

fè akizisyon

byen


Sendik la se branch (antite) k ap egzekite desizyon sendika kopwopriyetè yo. Se li ki anchaje egzekite tout desizyon ki soti nan chita pale ant Asanble jeneral Kopwopriyetè yo (deliberasyon) ansanm ak dispozisyon ki reglemante kopwopriyete a. Se li ki dwe voye je sou administrasyon kay yo, epi okipe antretyen yo. Lè gen ijans, li ka fè reyalize travay ki nesesè pou pwoteje kay yo (atik 17 Lwa 13 out 1984 la). Li reprezante sendika a nan tout aksyon lavi sivil epi devan lajistis.

Ou ka wè enpòtans travay sendik la epi reskonsablite li nan fasilite regleman yo ba li pou li angaje aksyon li yo. Atik 19 Lwa a mete reskonsablite Sendik la aklè devan je tout moun lè li deklare : “Se Sendik la ki reskonsab chak fwa desizyon sendika a pa egzekite. Li reskonsab tou pou tout fot li ta fè nan egzekisyon manda li a”. Li responsab ni devan sendika a ni devan kopwopriyetè yo. Men, reskonsablite li va diminye si li travay kòm sendik (benevòl) san touche, dapre aplikasyon règ manda a.

lòt branch (antite) yo : Arete 15 desanm 2011 la ki pèmèt epi fikse aplikasyon Lwa 13 out 1984 la, entwodui konsèy sendika a kòm branch (antite) ki pou ògànize kopwopriyete a. Men, se pa yon branch (antite) obligatwa anndan sistèm kopwopriyete a : li ka la, ki ka pa la. Li gen misyon pou li kontwole kijan sendik la jere enterè sendika a. Nan sans sa a, li kontwole “kontablite ” sendika a, kijan depans yo distribye, nan ki kondisyon yo pase kontra ak lòt branch (antite) epi kijan li egzekite, li patisipe nan monte bidjè previzyonèl sendika a epi li suiv jan bidjè a ap egzekite. “ (atik 28, arete pou aplikasyon 15 desanm 2011).

c. konDisyon lAlWA BAy Pou koPWoPRiyeTè yo Fonksyone

Yon Kopwopriyetè se alafwa manm Asanble Jeneral Kopwopriyetè yo (AJK) epi manm sendika a. Li gen ni dwa pou li vote ni dwa pwopriyete. Sou sa ki konsène pòsyon pa li a, li gen dwa fè sa li vle ak li, epitou li gen dwa sou pati prive a epi sou pati kolektif la.

a. Dwa pou li fè sa li vle ak pòsyon pa li a

Kopwopriyetè a se mèt pòsyon pwopriyete pa li a. Dwa sa a pèmèt li fè sa li vle avèk li osnon li ka konstwi kèk dwa reyèl li ka vin jwi tou tankou ipotèk (yo di usufruit tou). Li ka bay yon lòt moun dwa jwi pòsyon pa li a tou. Operasyon sa yo ka fèt sèlman sou pòsyon kopwopriyete a toutantye, yo pa ka konsène pati prive a pandan y ap wete pati kolektif yo.

Mentou, sa ka rive regleman kopwopriyete a mete kèk limit nan dwa kopwopriyetè yo nan sans misyon kay la. Anplistou, lè yon pòsyon ap sòti nan men yon mèt ale nan men yon lòt sa ka nesesite yon avi al jwenn sendik la, avi sa a ka deklanche privilèj dekrè a te ba li a, si kopwopriyetè k ap pase pòsyon li a bay la genyen kèk dèt sou kopwopriyete pa li a.

b. Dwa sou pati prive yo

Sou pati prive kopwopriyete a, pwopriyetè a genyen dwa pwopriyete. Kòm pwopriyetè, li ka sèvi ak li, ranje li oswa modifye li jan li vle, tire pwofi sou li, fè sa li pi pito ak li. Li gen dwa tou, nan kalite li kòm pwopriyetè, pou li fè tout aksyon devan Lajistis, aksyon moun ki gen dwa viv sou tèren an, aksyon pou kwape latwoublay nan vwazinay la, aksyon petitwa.

Men tou, egzèsis dwa sa a genyen kèk limit. Premye limit la : kopwopriyetè a pa gen dwa mete opozisyon nan travay ki dwe fèt nan enterè bon jesyon tout sistèm global kay yo, menm anndan pati prive yo. Dezyèm limit la baze sou

iv. k

ijan

yo

n k

ole

ktiv

ite

ka v

in fè

aki

zisy

on

bye

n


TABle 8 : co-oWneRshiP

Co-ownership21 refers to a building or group of buildings belonging to several owners.

19. Lalwa 13 daout 1984 ki reglemante kijan pou kopwopriyete a mache

PWoseDi oToRiTe Ak

PWoFesyonèl ki

enPlike

enFÒmAsyon Ak

PAPye ki nesesè

ABsAns

oToRizAsyon

1. Prezantasyon yon demann Majistra Komin ki konsène a konsène a

• Plan pwopriyete a • Deskripsyon detaye sou

diferan lo yo• Dimansyon divès lo yo pou

pati prive yo, pati kolektif yo

2. Enspeksyon kay yo

Lakomin ki konsène a ap voye de (2) oswa twa (3) enjenyè

3. Sizanka ou jwenn akò, si yo yo remèt ou yon sètifika ki di ou elijib oswa si yo rekonèt ou kalite kopwopriyetè

Mayor of the concerned commune

iv. kijan

yon

kolektivite ka vin

fè akizisyon

byen

misyon kay yo. Yon kopwopriyetè pa gen dwa itilize pati prive yo pou li mennen yon aktivite ki depaman ak misyon kay yo. Konsa, li pa gen dwa fè kòmès nan pati prive yo lè kay la gen yon misyon kay abitasyon.

c. Dwa sou pati kolektif yo

Dwa kopwopriyetè yo genyen sou pati kolektif yo se yon grenn dwa ki pou yo tout, li pa ka separe. Dwa ki sou pati kolektif yo pa fouti bay apa, yo pa ka separe ak dwa ki sou pati prive yo pase chak pòsyon tou vini ak tout dwa kolektif li yo. Lè yon kopwopriyetè ap sèvi ak dwa li sou pati kolektif yo, li pa gen dwa pou li fè abi sou dwa lòt kopwopriyetè yo, ni li pa gen dwa meprize misyon kay yo genyen an. Egzanp, li pa gen dwa depoze okenn bagay pèsonèl li nan koulwa yo.

Pou pati kolektif yo, chak kopwopriyetè oblije patisipe nan regle obligasyon kolektif yo. Montan pou chak kopwopriyetè peye tabli dapre pwopòsyon ki egziste ant mezi tèren pati prive chak kopwopriyetè ak total tout pati prive yo mete nan (atik 29 Lwa 13 out 1984).

MIK

E M

EAN

EY


1. kisA ki kA Rive lè se yon Fo PWoPRiyeTè ki vAnn?

Gen de (2) jan moun ka wè si se ta yon fo pwopriyetè ki vann yon byen. Nan sans sa a, sa ki enpòtan toutbon an se si moun k ap vann nan fè sa ak yon bon entansyon. Yo va trete ka li a kòm si se li ki te mèt byen an si moun k ap achte a pa te okouran de sitiyasyon vandè a.

2. yon konTRA AFèmAy ki siyen Ak yon Fo PWoPRiyeTè

Lè se yon fo pwopriyetè ki siyen yon kontra afèmay, nou tonbe nan ribrik ki gen pou wè ak lalwa ki jere zafè lòt moun. Si yo ta wè gen bon entansyon, vrè pwopriyetè a p ap bezwen fè kè sote paske moun ki ap anfèmen an p ap fè sa pou pwòp tèt pa li men pou vrèman mèt byen an. Si yo ta vin dekouvri moun ki ap anfèmen an te gen move entansyon, moun sa a ap oblije remèt tout sa li te jwenn lè li te fè afè a epi li p ap gen dwa resevwa okenn lajan li te depanse pou ranje oswa repare kay la nonplis. Si se ta lokatè a ki t ap aji ak move entansyon, li p ap gen okenn kontak ak vrè pwopriyetè a, ki va gen dwa reklame byen li nenpòt ki lè san li pa ba li okenn dedomajman.

3. lè yo vAnn yon Byen ki Poko kA sePARe sAn lÒT PWoPRiyeTè PA BAy Dizon yo.

Lè plizyè moun gen menm dwa sou yon menm byen, yo rele byen sa a “Byen eritye”. Se kapab yon byen paran mouri kite, se kapab yon byen kominotè ki pa ka pataje, se kapab tou yon byen de osnon plizyè moun te met ansanm pou yo achte li.

Genyen endivizyon, kote pèsonn moun pa pwopriyetè pou kò li men chak eritye se pwopriyetè tout byen an epi li gen renome “pwopriyetè enkontounab” pòsyon byen sa a lè yo ta vin ap pataje li pi devan. Konsa, toutan pataj legal la pa fèt pou bay chak eritye pòsyon pa yo, okenn nan yo pa gen dwa vann. Si sa ta rive, lòt eritye yo ka pa dakò vant la epi yo ka trennen zafè a devan lajistis.

Sitiyasyon sa a sanble ak lè yon moun vann byen lòt moun. Sèl diferans ki genyen nan ka sa a, move entansyon vandè a parèt aklè.

4. kisA ki kA Rive lè moun Fè Fo PAPye Tè ? èske gen yon PWoTeksyon legAl ouByen yon koTe vikTim nAn

kA PoTe PlenT

Alèkile, zafè papye tè fè moun doute anpil. Jounen jodi a, moun k ap itilize fo papye yo bay yon seri dokiman ki sanble bon papye epi yo prezante yon jan kòmkwa yo fè yo parèt kòrèk kòrèk. Si yon moun ta tonbe anba dilèm sa a, li ta pi bon pou li ta kanpe prese prese sou tout negosyasyon ak moun k ap vann nan pou li rantre nan yon pwosesis legal ki va enplike notè ak avoka, se sa yo rele vant otantik, ki ofri plis garanti ak posiblite pou chache konkou lajistis sizanka ta gen fo papye oswa

v. kèk kesyo

n p

ratik

V. KÈK KeSYoN PRATIK


kontestasyon papyetè a. Si ta gen fo papye tè, vant la vin pa valab ankò, sa vin voye nou nan ka yon moun ki vann byen lòt moun ak tout volonte pou twonpe moun. Sòf ke, nan ka sa a, li parèt souvan enposib pou jwenn vandè a. Li p ap janm reponn pou vin garanti byen an. Lè sa a li vin yon obligayon pou moun egzije yon pi bon sistèm kontwòl epi mande pwofesyonèl yo (notè, avoka, apantè…) pou yo pi veyatif.

5. BATi sAn Pèmisyon leTA

Okenn pwopriyetè pa gen dwa bati kay san otorizasyon Leta (Pèmi pou konstui) menm si tè yo ap bati sou li a se pou yo li ye legalman (referans/lwa 1963 sou amenajman vil yo).

6. kisA lAlWA Di nAn kA yon PWoPRiyeTè PRive ki vle chAnJe yon BATimAn ki klAse kÒm PATRimWàn

PWoTeJe (PA egzAnP : JennJèBReD nAn BWAvènA Ak sou chAnnmAs) ?

Si yon batiman ta klase kòm patrimwàn pwoteje oswa moniman istorik, pèsonn pa dwe ni detwi li ni deplase li, kit se yon pati, kit se ta tout batiman an ; yo pa dwe ni restore li ni modifye li san pèmisyon Konsèy Minis la, ki va deside sou rapò ak sipèvizyon Enstiti pou Pwoteksyon Patrimwàn Nasyonal la. Pwopriyetè batiman sa a (ki klase kòm patrimwàn pwoteje) pa p ka ni vann li ni fè kado li, si li pa fè yon ak otantik, li dwe met Ministè konsène yo okouran selon dekrè-lwa 10 Me 1989 la ki trete zafè Patrimwàn epi ki kreye yon ògànis otonòm moun ka kontakte. Òganis sa a gen pèsonalite moral. Li rele : Komisyon Nasyonal pou Patrimwàn nan. Anplis tou, pèsonn pa ka egzèse yon dwa preskripsyon sou yon batiman ki klase kòm byen Leta pwoteje. Menmjan an tou, pèsonn pa dwe poze aksyon ki ka degrade li. Yo pa kapab aplike okenn “ sèvitid ” sou batiman an. Si yo ta dwe aplike yon “sèvitid” sou yon batiman ki klase osnon ki gen pou yo klase, oubyen si yo ta dwe kole yon batiman tou nèf sou kote li, fòk yo gen akò Konsèy Minis yo.

v. k

èk k

esyo

n p

rati

k


glo

ss

AR

y

GLoSÈAk otantik : se yon ak, yon dokiman, yon papye yon moun pase devan yon ofisye ministeryèl tankou Notè, Jij de Pè, Ofisye Eta Sivil.

Bònaj : lè yon Mèt tè fè delimite lajè ak longè tèren li dekwa pou li fikse lizyè li epi separe tèren li ak tèren vwazen li.

Aksyon revandikasyon : se yon aksyon devan lajistis ki pèmèt yon pwopriyetè, yon Mèt tè, mande Tribinal Premye Enstans pou li:

• Rekonèt dwa li genyen kòm pwopriyetè, apre analiz ak ankèt ki pwouve papye tè li yo vre, yo legal.

• Remèt Mèt tè a byen li

mèt tè oswa Pwopriyetè : moun ki gen yon papye tè otantik yon notè ba li oswa yon bon resi ki di tè a se pou li.It aims to reestablish the right of the possessor even if he acted in bad faith.

konplent : se yon aksyon yon moun ki te gen jwisans yon byen fè devan lajistis akòz li vin viktim yon latwoublay.

Denonsyasyon nouvo travay k ap fèt : se yon aksyon moun ki gen jwisans yon tè oswa yon “ senp benefisyè ” fè devan lajistis kont yon vwazen k ap fè yon travay ki ka koze li yon latwoublay.

Aksyon poseswa : yon Aksyon ki fèt devan Tribinal-de-pè. Tribinal-de-pè a konstate yon moun te gen posesyon oswa t ap jwi yon dwa sou yon byen (kay, tè) san kè sote san latwoublay pandan yon tan. Aksyon poseswa a pa

chita sou papye notè, ni sou resi.

Aksyon petitwa : se yon aksyon ki fèt devan Tribinal Premyè Enstans sou papye tè (Papye notè oswa resi)

Reyentegrand : se yon lòt modèl Aksyon poseswa ki fèt lè yo fè yon zak gwo ponyèt sou yon moun pou fè li pèdi jwisans li sou yon byen (kay oswa tè). Aksyon sa pèmèt yon moun tounen jwenn jwisans yon byen (Kay, Tè) yo te wete nan men li.

Apantay : operasyon yon apantè fè pou li mezire tè, plase bòn epi desine plan tè a.

Apantè : yon ofisye ministeryèl lalwa bay misyon pou mezire tè, plase bòn epi desine plan tè a.

Byen : tout bagay materyèl lèzòm posede. Li ka itilize yo, sèvi avèk yo pou byennèt li.

Byen mèb : tout kalite byen moun ka deplase sòti yon kote ale yon lòt kote san yo pa detwi li.

Byen imèb : byen ki sipoze pa ka deplase osinon byen Lalwa ak sa nou rele jirispridans rekonèt kòm objè ki pa ka deplase, ki pa ka bouje kò yo yomenm.

Yo rekonèt yo se byen fiks osnon imèb swa pa nati (sa yo ye natirèlman), swa parapò ak sèvis yo la pou fè, oswa jan yo sèvi avèk yo.

Byen san mèt / byen ki pa gen mèt : byen pyès moun pa konnen mèt li oswa mèt li pa janm parèt tèt li. Tout byen


ki lib, pèsonn pa okipe osinon ki pa gen mèt. Tout byen mèt yo mouri san kite eritye, osinon tout byen eritye yo bandonnen.

Bòn fwa : nan zafè jistis se lè yon moun aji dapre limenm ak tout konviksyon li nan respè lalwa san li pa gen okenn volonte pou li pilonnen dwa pèsonn lòt moun.

kopwopriyete : lè yon konstriksyon, yon kay osnon yon tèren gen plizyè mèt anmenmtan.

nan ka sa a, lalwa fè diferans ant pati kolektif e pati prive :

1. Pati kolektif : se pati ki pou tout kopwopriyetè yo,

yo tout ka itilize li menm jan.

Egzanp : lakou, kloti, eskalye, koulwa… elatrye.

2. pati prive : chak kopwopriyetè yo gen yon pati ki

vin pou yo kòm byen pèsonèl yo.

Egzanp : chanm, salon ou byen etaj ki pou yon sèl mèt.

Divizyon dwa yon pwopriyete ou dwa moun gen sou byen /

Demanbreman : lè yon moun gen yon byen li kabab sèvi avèk li plizyè fason : li ka itilize li li menm, li ka fè pwofi sou li e li ka fè sa li vle avèk li depi sa pa nwi lòt moun.

1. itilize li li menm : an franse yo di (droit d’user) e an laten yo di (usus) sa vle di mèt byen an itilize l pou sèvis pèsonèl li.

Egzanp : si se yon kay, li abite l ; si se yon tè, li konstwi sou li oubyen li fè jaden sou li elatrye.

2. Fè pwofi sou li : an franse yo di (droit de profiter) e an laten yo di (fructus). Sa vle di ke mèt byen an kapab fè kòb avèk li ou tire tout lòt avantaj sou li san li pa nwi lòt moun.

Egzanp : jak afème yon lòt moun etaj kay li a.

3. Fè sa ou vle ak byen ou : an franse yo di (droit de disposer) e an laten yo di (abusus). Dapre lalwa, non sèlman yon moun ka itilize, fè pwofi sou yon byen men li ka vann li, fè kado li, e menm detwi li tou si se nesesè.

Egzanp : apre tranblemann tè a an 2010, kay Jonas la te make fann. Jonas deside kraze l ane sa pou l rekonswi li pi bèl.

Domèn prive leta : se tout byen leta genyen ki rele li chèmèt chèmetrès tankou tè li te genyen depi lendepandans oswa tè li achte oswa tè ki vin pou li.

Domèn piblik leta :se tout byen leta genyen ki la pou sèvi tout moun san distenksyon : tankou yon wout, yon mache elatriye…

Dwa reyèl : se dwa ki konekte dirèk ak yon byen.

Dwa riral : yon kantite regleman ak lwa yo te reyini nan kèk dokiman yo te rele Kòd riral.

ekspwopriyasyon : se lè Leta fòse yon sitwayen ba li yon byen li genyen (tè, konstriksyon). Lè konsa Leta ap peye mèt byen an yon kòb pou sa. Yo rele sa endamnizasyon. Espwopriyasyon an dwe toujou fèt nan enterè jeneral yon kolektivite.

‘endivizyon’ : se yon sityasyon legal ki vin rive, ki vin kreye swa ak yon lwa swa apre antant ant de oswa plizyè pwopriyetè pou yon grenn byen. Se lè de (2) osinon plizyè moun diferan gen menm kalite dwa sou yon grenn byen osnon sou yon gwoup byen san okenn nan yo pa gen yon ti pati ki rele li chèmèt chèmètrès pou kont li. Kòm

glo

ss

AR

y


ka endivizyon, nou ka site lakou, mi kloti ki separe de kay osnon de tèren, pi, elatriye. Kankonsa, okenn nan pwopriyetè yo pa fouti egzije pou byen yo pataje.

lotisman : se yon operasyon oswa rezilta yon operasyon ki vize dekoupe yon tèren an plizyè lo ( plizyè moso, plizyè pòsyon ) nan lide pou yo ka vann yo osnon anfèmen yo anmenmtan osinon pa moso youn apre lòt swa pou fè kay pou moun viv, swa pou yo fè jaden swa pou yo konstwi antrepriz endistriyèl osinon gwo bitasyon pou kòmès. (Dekrè 6 janvye 1982)

Posesyon : se lè ou ap jwi yon byen oswa yon dwa ou genyen. Ou ka egzèse jwisans byen an pou kont ou osinon ou ka bay yon lòt moun jwi li pou ou.

Preskripsyon : se mwayen pou yon moun vin genyen yon pwopriyete oswa pou li vin jwi dwa posesyon sou yon byen apre yon sèten tan selon kèk dispzisyon lalwa tabli.

Pwopriyete : dwa pou yon moun posede yon objè, pou li jwi tout dwa li sou li avèk posiblite pou li fè tou sa li vle avèk li depi fason li sèvi avèk li a pa depaman ak Lalwa osnon regleman yo.

sèvitid : se yon devwa, yon obligasyon yo enpoze sou yon byen pou sèvis ak itilite yon lòt byen ki pou yon lòt pwopriyetè. Sèvitid la pa tabli siperyorite okenn pwopriyete sou yon lòt. Li sòti tou natirèl swa nan sityasyon jeyografik natirèl espas yo, (sa vle di kote pwopriyete yo sitiye a, youn parapò ak lòt), swa nan egzijans Lalwa enpoze, oswa tou nan konvansyon ki tabli ant pwopriyetè yo.

Rant : se yon kantite lajan fiks yon moun yo rele “debirantye bay yon lòt moun yo rele “kredirantye”pandan yon peryòd fiks selon akò yo tabli ant yo.

vant oswa lavant : yon kontra ki tabli ant yon moun yo rele vandè k ap transfere oswa ki angaje li pou li transfere yon byen bay yon lòt moun yo rele achtè. Achtè a gen obligasyon pou li peye vandè a epi vandè a dwe remèt achtè a byen an. Pri byen sa dwe tabli ant yo de a.

vwadfè : nan pwosedi sivil, yo rele “vwadfè” tout konpòtman ki agrese, ki pilonnen aklè dwa pèsonèl yon lòt moun genyen, osinon ki meprize kareman yon dispozisyon lalwa oubyen yon regleman.

• movables characterized by their nature—According to Article 431 of the Civil Code, “…are movables that are by their nature tangible can be moved from one place to another or can move themselves, like animals, or they can change places by an external force, such as inanimate things.”

glo

ss

AR

y


glo

ss

AR

y


glo

ss

AR

y

BERN

ARD

CHéR

éLUS

AAH : Association des Assureurs d’Haïti (Asyosyasyon Asirè Ayiti yo)

AMCHAM : Chambre de Commerce Américaine en Haïti (Chanm Kòmès Ameriken an Ayiti)

APB : Association Professionnelle de Banques (Asosyasyon Pwofesyonèl Bank yo)

APD : Association des Professionnels du Droit (Asosyasyon Pwofesyonèl Dwa yo)

ASNOPH : Association Syndicale des Notaires Professionnels d’Haïti (Asosyasyon Sendika Notè Pwofesyonèl yo pou Ayiti)

BID : Banque Inter-americaine de Développement (Bank Entè Amerikèn pou Devlòpman)

BRH : Banque de la République d’Haïti (Bank Repiblik Ayiti )

BUH : Banque de l’Union Haïtienne (Bank Inyon Ayisyèn)

CAJUP : Corporation des Arpenteurs de la Juridiction de Port-au-Prince (Kòporasyon Apantè pou Jiridiksyon Pòtoprens la)

CCIH : Chambre de Commerce et d’Industrie d’Haïti (Chanm Kòmès ak Endistri pou Ayiti)

CCHC : Centre de Coopération HaitianoCanadienne (Sant Kooperasyon Ayisyano-Kanadyèn)

CIAT : Comité Interministériel d’Aménagment du Territoire(Komite

Entèministeryèl pou Amenajman Teritwa a)

CLED : Centre pour la Libre Entreprise et la Démocratie(Sant pou Lib Antrepriz ak Demokrasi)

CNIGS : Centre National d’Information Géo-spatiale (Sant Nasyonal pou Enfòmasyon Jewospasyal)

DFATD : Department of Foreign AffairsTrade and Development of Canada(Depatman Kòmès Afè Etranje epi Devlòpman peyi Kanada)

DGI : Direction Générale des Impôts (Direksyon Jeneral Enpo yo)

DINEPA : Direction Nationale de l’Eau Potable et de l’Assainissement (Direksyon Nasyonal Dlo Potab ak asenisman)

EDH : Électricité d’Haïti (Elektrisite d Ayiti)

EPPLS : Entreprise Publique de Promotion de Logement Sociaux (Antrepriz Piblik pou Pwomosyon Lojman Sosyal yo)

FAES : Fonds d’Assistance Economique et Sociale (Fon pou Asistans Ekonomik ak Sosyal)

FENAMH : Fédération Nationale des Maires en Haïti (Federasyon Nasyonal Majistra yo an Ayiti)

FICR : Fédération Internationale de la Croix Rouge (Federasyon Entènasyonal Lakwawouj)

FOKAL : Fondation Connaissance et Liberté(Fondasyon Konesans ak Libète)

IHSI : Institut Haïtien de Statistique

et d’Informatique (Enstiti Ayisyen pou Estatistik ak Enfòmatik)

INARA : Institut National de la Réforme Agraire en Haïti (Enstiti Nasyonal pou Refòme Lagrikilti an Ayiti)

INGSA : Les Industries Gerby SA (Endistri Gerby SA)

ISPAN : Institut de Sauvegarde du Patrimoine National (Enstiti pou Pwoteje Patrimwàn Nasyonal la )

MAEC : Ministère des Affaires Étrangèreset des Cultes (Ministè Afè Etranjè ak Kil)

MAST : Ministère des Affaires Sociales etdu Travail (Ministè Afè Sosyal ak Travay)

MC : Ministère de la Culture (Ministè Kilti)

MC : Ministère de la Communication (Ministè Kominikasyon)

MCFDF : Ministère à la Condition Féminine et aux Droits des Femmes (Ministè Kondisyon Fanm ak Dwa Fanm)

MCI : Ministère du Commerce et del’Industrie (Ministè Kòmès ak Endistri)

MDE : Ministère de l’Environnement (Ministè Anviwónman)

MEF : Ministère de l’Économie et des Finances (Ministè Ekonomi ak Finans)

MENFP : Ministère de l’ÉducationNationale et de la FormationProfessionnelle (Ministè Edikasyon Nasyonal ak Fòmasyon Pwofesyonèl)

MICT : Ministère de l’Intérieur et des Collectivités Territoriales (Ministè Enteryè ak Kolektivite Teritoryal)

MJSP : Ministère de la Justice et de la Sécurité Publique (Ministè Jistis ak Sekirite Piblik)

MPCE : Ministère de la Planification et de la Coopération Externe (Ministè Planifikasyon ak Kooperasyon Ekstèn)

MTPTC : Ministère des Travaux Publics,Transports et Communications (Ministè Travo Piblik, Transpò ak Kominikasyon)

OIM : Organisation Internationale pour les Migrations(Ògànizasyon Entènasyonal pou Migrasyon)

ONACA : Office National du Cadastre(Ofis Nasyonal Kadas)

ONG : Organisation non gouvernementale (Òganizasyon ki pa nan Gouvènman an)

UCLBP : Unité de Construction du Logement et des Bâtiments Publics (Inite pou Konstriksyon Lojman ak Kay Leta )

UMCOR : United Methodist Committee on Relief (Komite Metodis Ini pou Pote Sekou)

UNOPS : Bureau des Nations Unies pourles Services d’Appui aux Projets (Biwo NasyonZini pou bay Sèvis Apiye Pwojè yo)

USAID : Agence Américaine pour leDéveloppement International (Ajans Ameriken pou Devlòpman Entènasyonal)

ABREVIYASYON AK AKWONIM KI REPREZANTE NON ASOSYASYON YO

AB

RE

VIYA

SYO

N A

K A

KW

ON

IM K

I RE

PR

EZ

AN

TE

NO

N A

SO

SYA

SYO

N YO

106, angle rues Clerveaux et LouverturePétion-Ville, Haïti HT6140 (509) 3701-3261 / 3262 [email protected] habitathaiti.org

Ti livgid sou zafè achte ak vann tè an Ayiti, Volim 1 ak Volim 2, disponib sou sit entènèt Gwoup Fonsye a www.landlaws.org

Tradiksyon ansanm ak enpresyon ti livgid sa a posib gras ak gwo sipò Ajans Ameriken pou Devlòpman Entènasyonal (USAID). Tout sa ki ekri anndan ti livgid sa a se reponsabilite Gwoup Fonsye a. Li pa angaje USAID ni Gouvènman Ameriken an.

Documents

TI LIVGID SOU ZAFÈ ACHTE AK VANN TÈ AN AYITI . VOLIM 2 ...box5436.temp.domains/~landlaws/wp-content/uploads/... · Ti livgiD sou zAFè AchTe Ak vAnn Tè An AyiTi, volim 2 | 1 GWOUP