Tesis Instalaciones Espe

7/22/2019 Tesis Instalaciones Espe

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BENEMRITA UNIVERSIDAD AUTNOMA DE PUEBLA DE MXICO

FACULTAD DE INGENIERA

UNIVERSIDAD ESTATAL A DISTANCIA DE COSTA RICA

ESCUELA DE CIENCIAS EXACTAS Y NATURALES

MAESTRA EN VALUACIN

VIDA TIL PONDERADA DE EDIFICACIONES

TESIS PROFESIONAL

PARA OBTENER EL GRADO DE:

MAESTRA EN VALUACIN

PRESENTA:

ING. RONNY GONZLEZ MORA

DIRECTOR DE TESIS:

M.V. DAVID SANCHEZ

SAN JOS, COSTA RICASETIEMBRE 2005

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DEDICACON

A mi Familia;

Carolina y Felipe.

A mis Padres;

Que me cont inan apoyando en mis estudios y proyectos.

AGRADECIMIENTO

A Dios por sus bendiciones y dones.

A los amigos, profesores y todas aquellas personas que de manera desinteresada, me

dieron su apoyo y parte de sus conocimientos, para que este trabajo fuera una realidad.



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INDICE

CAPTULO PAG

I INTRODUCCION

1. INTRODUCCIN 72. OBJETIVOS 93. METODOLOGA 10

II LA VIDA UTIL DE LOS BIENES 12

2.1 CONCEPTOS BSICOS 12

2.1.1 Vida Total 122.1.2 Vida til 122.1.3 Edad 132.1.4 Vida til esperada 132.1.5 Vida de servicio 132.1.6 Vida agotada 142.1.7 Vida til remanente 142.1.8 Vida Media probable 162.1.9 Factor Vida 182.1.10 Edad actual 192.1.11 Edad efectiva 19

2.1.13 Vida til ponderada 19

III El MANTENIMIENTO VRS LA VIDA TIL 20

3.1 EL MANTENIMIENTO 20

3.2 EL SINDROME DEL EDIFICIO ENFERMO 21

3.3 MANTENIMIENTO Y EL PROCESO CONSTRUCTIVO 23

3.4 LAS FASES DE INFLUENCIA DEL MANTENIMIENTO 24

IV LA VIDA UTIL PROBABLE DE LOS MATERIALES 26

4.1 VIDA UTIL PROBABLE DE LOS MATERIALES EN ELCONTEXTO MUNDIAL 26



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4

4.2 VIDAS UTILES PROBABLES MNIMAS PARAMATERIALES DE OBRA 28

V VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS DE OBRA 44

5.1. VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS BSICASDE UNA OBRA 44

5.2 TABLA DE VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDASEN EDIFICACIONES RESIDENCIALES 45

5.2.1 Edificaciones residenciales tipo inters social bajocondiciones normales 45

5.2.2 Edificaciones residenciales de calidad media bajocondiciones normales 47

5.2.3 Edificaciones residenciales de primera calidad bajocondiciones normales 485.2.4 Edificaciones residenciales de calidad ptima bajo

condiciones normales 495.2.5 Edificaciones residenciales tipo inters social bajo

condiciones extremas 505.2.6 Edificaciones residenciales de calidad media bajo

condiciones extremas 515.2.7 Edificaciones residenciales de primera calidad bajo

condiciones extremas 525.2.8 Edificaciones residenciales de calidad ptima bajo

condiciones extremas 53

5.3 TABLA DE VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDASEN EDIFICACIONES COMERCIALES 54

5.3.1 Edificaciones comerciales tipo inters social bajocondiciones normales 54

5.3.2 Edificaciones comerciales de calidad media bajocondiciones normales 55

5.3.3 Edificaciones comerciales de primera calidad bajocondiciones normales 56

5.3.4 Edificaciones comerciales de calidad ptima bajocondiciones normales 57

5.3.5 Edificaciones comerciales tipo inters social bajocondiciones extremas 58

5.3.6 Edificaciones comerciales de calidad media bajocondiciones extremas 59

5.3.7 Edificaciones comerciales de primera calidad bajocondiciones extremas

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5.3.8 Edificaciones comerciales de calidad ptima bajocondiciones extremas 61

5.4 TABLA DE VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDASEN EDIFICACIONES PUBLICAS 62

5.4.1 Edificaciones pblicas tipo inters social bajocondiciones normales 62

5.4.2 Edificaciones pblicas de calidad media bajocondiciones normales 63

5.4.3 Edificaciones pblicas de primera calidad bajocondiciones normales 64

5.4.4 Edificaciones pblicas de calidad ptima bajocondiciones normales 65

5.4.5 Edificaciones pblicas tipo inters social bajocondiciones extremas 665.4.6 Edificaciones pblicas de calidad media bajo

condiciones extremas 675.4.7 Edificaciones pblicas de primera calidad bajo

condiciones extremas 685.4.8 Edificaciones pblicas de calidad ptima bajo

condiciones extremas 69

VI LA VIDA UTIL DE LOS BIENES: CAUSAS ADICIONALESDE DETERIORO 70

6.1 LA VIDA DE SERVICIO Y EL GRADO DEINSTALACIN DE LAS EDIFICACIONES 70

6.2 FACTORES QUE INFLUYEB EN LA ESPERANZA DEVIDA

71

6.3 LAS CONDICIONES FSICAS DE LOS INMUEBLES 73

6.4 CIRCUNSTANCIAS FUNCIONALES 746.5 CIRCUNSTANCIAS EXTERNAS A LOS BIENES 74

6.5 SUSTITUCIONES 75VII VIDA TIL PONDERADA DE EDIFICACIONES 76

7.1 METODOLOGA APLICADA PARA LA ESTIMACIONDE LA VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIONES 76

7.2 EJEMPLOS APLICADOS PARA LA ESTIMACION DELA VIDA PONDERARA 78



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7.2.1 Aplicacin del mtodo a una vivienda mixta:

mampostera - madera 78

7.3 LA TIPOLOGIA CONSTRUCTIVA DE LA ONT Y LA

VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIONES 83

7.3.1 Aplicacin del mtodo a la vivienda Tipo VC01 de laONT 84

VIII CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 89

ANEXO I: Ejemplo de presupuesto de obra 92

ANEXO II: Tipologa Ajustada Propuesta 95

BIBLIOGRAFA 132



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CAPTULO I. INTRODUCCIN

1. INTRODUCCIN

La estimacin de la vida til de las edificaciones, de las estructuras y de los bienes en

general, ha sido un tema de investigacin, relativamente poco tratado desde el punto de

vista de la valuacin costarricense.

Otras especialidades de la ingeniera, han dirigido su punto de atencin hacia las

investigaciones respecto a durabilidad de las estructuras, principalmente las de hormign,

las metlicas y otras. Sin embargo a nivel mundial, segn un artculo del autor Turibio Da

Silva(1), seala antecedentes de estudios sobre la durabilidad de materiales que datan de

1938, basados en probetas moldeadas en 1907.

Costa Rica no tiene estudios tcnicos que traten el tema de la Vida til de las

Edificaciones. Algunas instituciones del estado y principalmente los laboratorios de

materiales de algunas universidades estatales, han ejecutado programas enfocados a la

estimacin de la resistencia ltima o media de diferentes materiales constructivos, pero no

dirigidos a las edificaciones como un conjunto.

En el mercado podemos encontrar un sin nmero de bibliografas que adjuntan tablas de

esperanzas de vida de diferentes tipos de edificaciones. Pero todas ellas han sido

desarrolladas en medios y bajo tipologas ajenas a Costa Rica.

Este hecho ha dado pie al presente trabajo, el cual se convierte en un intento de establecer

las Vidas tiles Mnimas de algunas edificaciones aplicando el Mtodo de la Vida tilPonderada.

Se ha tomado la decisin de aplicar el Mtodo de la Vida til Ponderada, partiendo del

hecho que es un enfoque que no requiere directamente del soporte de laboratorios de

materiales especializados y se presta de forma indirecta, para hacer variaciones en la



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calidad de los materiales, la mano de obra empleada y las condiciones del medio en la

cual se encuentra, entre otros elementos.

El mtodo de la Vida til Ponderada, si bien es cierto es sencillo y prctico, conlleva

varios elementos intrnsecos, de los cuales su correcta estimacin es vital para lograr un

resultado confiable. Uno de stos, es la acertada definicin del estimado de Vida Probable

de las partidas de la edificacin. En el medio podemos encontrar estimados se vida de

muchos materiales y partidas, pero la pregunta que salta es: son consistentes con la

tipologa constructiva nacional?

Bajo esa perspectiva y con base a las condiciones de los materiales tpicos costarricenses

y luego de una revisin exhaustiva de la literatura sobre el tema, se ha visto como una delas propuestas ms influyentes a nivel Panamericano, la investigacin que sobre las

partidas de obra realizaron los autores venezolanos, Caputto, Herrera y Silva, en su

escrito Las Edades de un Edificio(1).

En los diferentes captulos de esta obra, el lector podr analizar el concepto de la vida

probable de los materiales y de las partidas de obra y como resultado primario podr

observar una propuesta que analiza la Vida Probable de Materiales y Partidas de Obra ,

ajustados al medio costarricense.

Finalmente y como parte medular de esta tesis, se expone al lector el desarrollo del

Mtodo de la Vida til Ponderada Probable, ajustado a nuestro mercado, analizando las

principales variables, de forma que el valuador siguiendo ese procedimiento, podr

determinar para diferentes circunstancias de ambiente y calidad de obra, un estimado

mnimo de vida de la edificacin en anlisis.

1CAPUTTO M (Ivn). Las Edades de un Edificio. Ponencia XIX Congreso de la Unin Panamericana deAsociaciones de Valuacin, UPAV. Venezuela. 2000.



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2. OBJETIVOS

2.1 Objetivo general

Aplicar el mtodo de la Vida til Ponderada Probable, en la estimacin de

la esperanza mnima de vida de inmuebles comerciales, residenciales y pblicos.

2.2 Objetivos especficos

a. Estudiar los mtodos de estimacin de la esperanza de vida de los bienesinmuebles, tanto a nivel internacional como nacional.

b. Analizar las variables ms importantes que componen el mtodo en

estudio.

c. Proponer un conjunto de valores de Vidas tiles Probables de materiales y

partidas de obra, ajustadas y consistentes con la tipologa constructivacostarricense.

d. Aplicar el mtodo recomendado, a una tipologa constructiva reconocida y

oficial, como lo es la Tipologa Constructiva desarrollada por el rgano

de Normalizacin Tcnica de Costa Rica.



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3. METODOLOGA

Se recopil e investig informacin procedente de diferentes organismos de gran

prestigio a nivel mundial y que han tratado el tema de la durabilidad de los materiales y

de los mtodos para la estimacin de las vidas probables de stos y de las partidas de

obra.

Lo anterior se debe ejecutar antes de exponer la aplicabilidad del Mtodo de la Vida til

Ponderada, en virtud que parte esencial del mismo, es conocer un valor confiable de los

estimados de vidas probable de los materiales y de las partidas que componen la

edificacin.

En ese sentido se tuvo acceso a las investigaciones y propuestas de vidas probables del

conocido valuador Turibio Da Silva, a los contenidos temticos del Comit de la

Sociedad Americana de Ensayos y Materiales (ASTM E 82), en lo que respecta al

captulo de la vida de los materiales y edificaciones.

Tambin se estudiaron algunos captulos de la Organizacin Internacional para la

Estandarizacin (ISO/DIS 15686), especficamente al apartado referente al planeamiento

de las Vidas de Servicio en las Edificaciones. La publicacin de Marshall and Swift Co.

fue una fuente importante de investigacin junto a la obra del investigador Rudbeck.

A nivel nacional, la investigacin se complementa con la consulta a valuadores

profesionales de gran prestigio, a profesionales del Centro de Investigacin en Viviendas

y Construcciones (CIVCO), de la escuela de Ingeniera en Construccin del Instituto

Tecnolgico de Costa Rica, al rgano de Normalizacin Tcnica de Costa Rica (ONT) y

a ingenieros de las especialidades de la Ingeniera Industrial y Mantenimiento Industrial.

Parte del contenido del mtodo propuesto, est integrado por la incidencia del costo de las

partidas de obra con relacin al costo total de la edificacin. Desde ese punto de vista, se

tuvo acceso a la consulta directa de presupuestos generados por ingenieros constructores



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independientes y empresas constructoras de amplia experiencia y prestigio. Limitndose

a presupuestos de edificaciones de carcter residencial, comercial y pblicas, no tomando

en cuenta hoteles, estaciones de servicios y otras obras de carcter especial.

Luego de analizar, clasificar y tabular los resultados obtenidos de la investigacin, se

propondr, como una primera parte del trabajo, una tabla que contiene el estimado de

Vida til Probable Mnima de los materiales y partidas de obra ms representativos del

mercado nacional.

Finalmente y una ves establecida la fuente de la cual se obtendrn los valores de las

Vidas tiles Probables de los materiales y partidas ms consistentes con la tipologa

constructiva costarricense, se procede al desarrollo del mtodo por medio del cual sedetermina la Vida Ponderada de las Edificaciones.



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CAPITULO II. LA VIDA TIL DE LOS BIENES

2.1 CONCEPTOS BSICOS

Previo a la definicin del mtodo para estimar la Vida til Ponderara de una Edificacin,

es necesario aclarar una serie de trminos que los valuadores citan en diferentes casos al

referirse al estimado de vida de los bienes en general.

Con este propsito de integrar al lector sobre esta terminologa, se procede a definir y los

siguientes conceptos:

2.1.1 Vida Total:Promedio estadstico que refleja la esperanza de vida de un bien

expresada en aos, bajo condiciones normales de operacin y

mantenimiento.

2.1.2 Vida til:

Representa la vida en la que se estima que un bien prestara servicio

dentro de los lmites de eficiencia econmica. Es la vida tilprobable futura que se estima tendrn los bienes que se valan

considerando los limites de eficiencia econmica y de produccin

de la empresa para la cual se esta realizando el avalu.

Segn la ASTM E 632 82(2), es el periodo de tiempo despus de

la construccin durante la cual todas las propiedades esenciales

alcanzan o superan el valor mnimo aceptable con un

mantenimiento rutinario

En Costa Rica existen diversas informaciones que muestran vidas tiles para diferentes

tipos de equipos y de edificaciones residenciales e industriales. Todas estas publicaciones

han sido desarrolladas en pases industrializados que tienen los recursos necesarios para

2ASTM American Society for Testing and Materials Comit G-3. Book of ASTM Standards. 1988



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desarrollar programas de seguimiento en el campo y la implementacin de

investigaciones en laboratorios de materiales.

La mayor parte de los laboratorios de materiales de nuestras Universidades, dedican gran

parte de su tiempo a investigaciones sobre el comportamiento fsico de resistencia de los

materiales y no en su vida til o su comportamiento en el tiempo.

Los manuales que sealan la vida de los componentes de una edificacin, hasta ahora

estudiados, advierten que stas no son exactas y se publican nicamente a modo de gua y

se deben considerar como un promedio normal y razonable de vida til.

2.1.3 Edad:Representa el tiempo transcurrido desde la instalacin del bien,

hasta la fecha de la valuacin.

La edad puede no ser equivalente al perodo cronolgico transcurrido desde la instalacin

de la propiedad nueva, hasta la fecha del avalo, ya que existe una serie de factores, como

calidad del mantenimiento, la intensidad del uso, las reparaciones mayores y otros, que

solo pueden determinarse mediante inspeccin fsica del bien.

2.1.4 Vida Normal o Vida til Esperada:

La vida normal o Vida til esperada de un bien es una suposicin

sobre la vida razonablemente esperada de un bien, basada en la

experiencia.

2.1.5 Vida de Servicio:

La vida de servicio es la base del clculo de la rentabilidad de una

edificacin. Esta corresponde a la duracin de servicio promedio de



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14

un edificio o de un elemento constructivo de una instalacin o de

un componente de ste.

2.1.6 Vida Agotada:La vida agotada puede no ser equivalente a la edad actual.

La opinin de vida agotada debe emitirse como el resultado de

la observacin y consideracin de la utilidad del bien, que puede

ser influenciada, tanto por la observacin como por la edad.

Una unidad particular de propiedad puede tener una vida normal esperada de 30 aos y

tener 15 aos de edad, pero si por observacin revela que no ha sufrido la cantidad

normal de deterioro u obsolescencia durante estos aos, la vida remanente esperada puede

aun ser de 20 aos, representando un agotamiento actual de solamente 33.33% de su vida

normal. Lo contrario puede tambin ser cierto y a travs de abusos y descuido, el bien

puede haberse agotado mas de 50% de su vida normal esperada.

2.1.7 Vida til Remanente:

La vida til remanente esperada es la que gobierna la

determinacin del valor de una propiedad.Se expresa matemticamente segn la siguiente formula:

V.U.R = V.U * VNR

VRN

Donde:

V.U.R = Vida til Remanente

V.U = Vida til

VNR = Valor neto de reposicin

VRN = Valor de reposicin nuevo

El concepto intrnseco de esta frmula es importante destacarlo, tomando en cuenta que

en algunos casos se estima la vida remanente como la diferencia entre la Vida til y la



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15

edad cronolgica. Este ltimo concepto, no necesariamente es correcto, debido a que el

restante de vida de un inmueble o mueble, depende de su estado de conservacin.

Por ejemplo:

Una vivienda de mampostera, en condiciones de conservacin normales, cuya vida til se

ha estimado en 60 aos y tiene una edad cronolgica de 15 aos, implicara segn el

mtodo tradicional que su vida remanente es de 60 15 = 45 aos.

Segn el mtodo propuesto:

V.U.R = V.U * VNRVRN

Donde:

V.U.R = Vida til Remanente

V.U = Vida til

VNR = Valor neto de reposicin = 18.450.000

VRN = Valor de reposicin nuevo = 22.500.000

V.U.R = 60 * 18.450.00022.500.000

V.U.R = 49.20 aos

Tal ves la diferencia sea considerada por algunos valuadores como no significativa, pero

que sucede si la vivienda esta en regular estado.

VNR = Valor neto de reposicin = 12.150.000

VRN = Valor de reposicin nuevo = 22.500.000



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En el calculo de la Vida Media probable, se analiza el comportamiento durante la vida til

de una serie de maquinas para un lote numeroso. Al final del seguimiento se representa

sobre un sistema de coordenadas ortogonales, tomando en las abcisas las edades y en las

ordenadas las frecuencias de retiro, para cada edad, hasta alcanzar la ultima del lote de

ensayo.

F(E) = frecuencia de retiro a cada edad = No. Maquina retiro / ao

No. Total del lote ensayado

Habitualmente, la curva obtenida es comparada con un valor mximo, o valor modal,

segn se muestra en la figura No.1.

F

I I EVMP

I I2 VMP = VIDA UTIL MAXIMA

Figura No. 1

Para la mayor parte de los equipos y maquinas de uso corriente, esta curva es de tipo

simtrica respecto del valor modal, por lo que se deduce que para estos casos la vida til y

mxima de un bien es igual al doble de la vida media probable (2VMP). Este hecho

permite simplificar la confeccin de la tabla de depreciacin por antigedad, admitiendo

que al finalizar su VMP el valor residual es igual a 0.25 y al finalizar su vida til

F max



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enfoque se traducen en menores costos de mantenimiento para varias dcadas de vida til

del edificio.

En la fase del proceso se recomienda a los constructores y directores de obra que

consideren entre sus prioridades el respeto por los aspectos del proyecto a ejecutar con el

mantenimiento. Adems se incide tambin en aspectos como la flexibilidad de lo

construido para permitir los cambios provocados por la obsolescencia de los locales y

estancias.

Al usuario y cuidadores por cuenta de los propietarios se les proporciona un manual de

uso y mantenimiento donde de modo preciso se den instrucciones, que no solo han de

referirse al estricto uso y mantenimiento, sino a como han de tratar las actuaciones derehabilitacin provocadas por el cambio previsto de funciones.

3.4 LAS FASES DE INFLUENCIA DEL MANTENIMIENTO

Las fases de influencia del mantenimiento en el proceso constructivo, en este nuevo

enfoque estn centradas en el proyecto, aunque se prolongan en la ejecucin, son las

siguientes:

a. Concepcin

b. Establecimiento de la vida til prevista del edificio

c. Prediseo

d. Establecimiento de la vida til de prevista para los componentes

e. Evaluacin de la vida de servicio de los componentes

f. Comprobacin de que la vida de servicio predicha es mayor que la prevista

g. Realizar el proyecto

h. Elaborar el programa de mantenimiento

Aclararemos que la vida til prevista es la duracin que el propietario y el proyectista

establecen para el conjunto del edificio y sus componentes.



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Con elementos bsicos aqu tratados, podemos claramente percibir que para el

establecimiento del mantenimiento de las edificaciones, es preciso determinar la vida til

de los bienes que formarn parte la edificacin en estudio.

Como puede observarse, la estimacin de la vida til de una edificacin, no slo es

necesaria para la estimacin de la depreciacin en los procesos de valuacin de

inmuebles. Es bsica y necesaria para la correcta implementacin de los procesos de

mantenimiento y la toma de decisiones sobre los programas futuros del inmueble.



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Para citar algunos ejemplos, slo para el ao 2002 haba 24 proyectos de investigacin

dentro del programa europeo COST 509, los cuales tenan alguna relacin con la

durabilidad de los concretos y la proteccin de los metales.

Entre los grupos de investigacin en aspectos de vida til de estructuras ms notables, se

encuentran los comits CIB-RILEM: Comit 130 CLS Mtodos para la estimacin de

la vida de servicio de estructuras de concreto, y uno de los ms recientes como es el

Comit 140-TLS: Sobre la prediccin de la vida de servicio de los componentes de

materiales en las edificaciones.

Algunas de las publicaciones consultadas son de entes tan prestigiosos como la American

Society for Testing and Materials Committe, las normas International Organization for

Standardization (ISO), especficamente en su apartado Draft International Standard

ISO/DIS 15686: Buildings Service Life Planning, la publicacin de Marshall and Swift

Publication Co. Life Expectancy Guidelines, y la obra del investigador Rudbeck:

Assesing the Service Life of Building Envelope Constructions.

En la conclusin de los valores propuestos en este captulo, es importante resaltar que los

estudios que han realizado la Oficina Federal de Edificaciones de Suecia, ha sido fuente

primaria de consulta. Este organismo en especial, ha generado modelos y pruebas de

laboratorio a partir de los cuales les ha permitido llegar a definir valores de vida probable

con un alto grado de confiabilidad.

Todas estas publicaciones son claras al sealar que la vida de una edificacin, no depende

de unos cuantos componentes, sino, que cada uno de ellos aporta, en menor o mayor

proporcin, una incidencia dentro de la vida til de la obra.



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Al no tener en el medio costarricense, ninguna investigacin cientfica o de alguna otra

ndole, se ha procedido a seleccionar de las literaturas consultadas, una serie de

componentes de las edificaciones, que son consistentes con la industria de la

construccin nacional y en la cual sus compuestos bsicos son similares o los mismos que

los aplicados en nuestro medio.

Otros muchos componentes o materiales analizados citados en la literatura, no se han

excluido de esta investigacin, considerando que pertenecen a un nivel o especialidad

constructiva que no es aplicable en Costa Rica. Como por ejemplo todos aquellos

elementos relacionados con las tcnicas constructivas para pases con marcadas cinco

estaciones.

Como se ver en el Captulo V, parte integral del mtodo para estimar la Vida til

Ponderada, se debe tener claramente definida la esperanza de vida de cada uno de los

componentes considerados en el bien. Datos inexactos o fuera de contexto, resultaran en

vidas tiles ponderadas no confiables

4.2 VIDAS TILES PROBABLES MNIMAS PARA MATERIALES DE OBRA

Las vidas tiles anotadas en la Tabla No.1, se sugiere que sean aplicas por los valuadores

nacionales, como parte del proceso que culmina en la asignacin de la vida til ponderada

de la edificacin. Estas tablas se han ajustado tomando en cuenta la experiencia

consultada a proveedores de materiales y componentes, ingenieros en mantenimiento

industrial, ingenieros constructores y a la comparacin directa con obras de diversas

edades cronolgicas. Estas se pueden considerar como Vidas Probables Mnimas.

Estos valores son bsicos en el siguiente proceso que es la estimacin de la Vida Probable

de los componentes de las edificaciones.



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Cubierta de concreto 50Cubierta de fibrocemento 45Cubierta de placas onduladas de fibrocemento 35Piedras naturales (Ej. Pizarra) 50

Evacuaciones pluvialesHierro galvanizado 25Aluminio 40Cobre 50Cromo, nquel 50Plomo 40Lamina pintada 15

Aberturas en la cubierta

Tragaluz 25Cpulas, ventanas longitudinales 20

Proteccin solar en aberturas en techos

Lmina fija 30Toldos 15Toldos expuestos exterior 10Toldos sobre techos interiores 15

Pararrayos

Cobre 40

Columnas, paredes exteriores

Mampostera sin repello 50Concreto 90Mampostera con repello 80Concreto celular 40

Aislamientos trmicos

Exteriores mortero 35Exteriores sintticos 25

Repellos

Metlico 45Piedra natural 50Piedra artificial 50Fibra cemento 40



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Instalaciones a gas

Instalaciones completas (componentes, grifera, conductos) 25

Instalaciones de energa alternativa

Bombas de calorMaquina a pistn con motor elctrico 14Maquina rotativa con motor elctrico 18Motor a combustin 12

Colectores terrestres y sondas geotrmicas (medios lquidos) 20Colectores terrestres por aire 60Evaporadores estticos 25

Instalaciones de energa solar 20

Colectores, lisos, vidrio 20Colectores, lisos, sin vidrio 15Instalaciones biogas 12Instalaciones de cogeneracin (p.e. UFC) 15

Instalaciones foto voltaicas 20

Instalaciones de agua, calentamiento y a vapor

Instalacin completa 30

Instalaciones de aire comprimido

Instalaciones de aire comprimido, sin compresor 25

Instalaciones de defensa contra incendio

Electrnicos 15Sistemas de gestin, edificios 15Ventilacin de proteccin 25

Instalaciones de extensin

Equipos CO2 30

Equipos de transporte

Ascensores estndar 30Sistema arrastre, elctrico, cuarto de maquina alto 30Ascensor de personas 30Ascensor montacargas 30



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38

Instalaciones parqueo

Parqueos 25Escaleras mecnicas 25Sistema andamiaje profesionales 25

Elementos internos edificio

Paredes divisorias y puertas internasLamina yeso 40De madera o derivadas madera 35

Vitrocemento e instalaciones vidrio

Paredes vitrocemento (translucido) 45Puertas y paredes de vidrio 30

Paredes divisorias mvilesEn madera o derivadas madera 35En metal 35

Paredes biombo o corrediza

Pared plegable 20Pared corrediza 25

Paredes divisorias cabinas

Cabinas WC, duchas 25

Puertas internas

En madera con marco de acero 35En madera con marco en madera 30Puertas industriales 30Portones internos 30

Ventanas, internas 40

Elementos de proteccin

Elementos de proteccin externa 40

Guarniciones de escalera- pasamanos 50

Rejas 35Cerraduras y cerrojos 20



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40

Revestimiento de paredes en tapicera

Tapicera 15Tapicera aislante 15

Revestimiento de paredes en lastre de piedra

Naturales y artificiales 45Revestimiento de paredes en cermica 45

Revestimiento en madera o derivados

Madera maciza 35Derivada de madera 35Revestimiento antiincendio 35

CielosRevestidos Argamasa 25Habitacin 40Cocina 25

Pinturas

Habitacin 5Cocina, baos 3

Cielos con elementos metlicos

Suspendidos 30Cielos con paredes en yeso

Suspendidos 30Cielos con paredes en fibrocemento

Suspendidos 30

Plafones en madera o sus derivados

Madera 30Derivados madera 25

Elementos Aislantes del cielo

Revestidos 35Argamasas 30

Conductos de alimentacin y descarga

Conductos agua 40



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41

Conductos de descarga y drenaje

Conductos en material sinttico 50

Conductos de gas 50

Conductos de alta y baja tensin 40

Conductos para audio- televisin por cable 25

Conductos de calefaccin a distancia

Conductos tele trmicos 25Conductos subterrneos 20Conductos lugares accesibles 40Conductos lugares no accesibles 20

Conductos expuestos 30

Conductos de calefaccin temperaturas >100 C

Conductos lugares accesibles 40Conductos lugares no accesibles 20Conductos sobre superficie 30Conductos aire comprimido 30

Superficies en espacios abiertos

Superficies sin pavimentar 20Con pavimento bituminoso 30Con pavimento concreto 40Empedrados, rastreados, csped 20Tratamiento bituminoso 15

Cordn y cao

Concreto 30Piedra natural 35Barrera guarda va 30

Cuneta

Canales 45Drenajes 30

Escalas

Piedras naturales 35Concreto 30



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42

Tapias o vallas

Vallas con enrejado metlico diagonal 30Portones 25Vallas madera 25

Paredes anti - sonido 25

Instalaciones elctrica e hidrulica 25Instalaciones elctricas 30Conductos elctricos 25

Postes concreto armado 30Postes madera 25

Cables HT y BT 30Faroles, iluminacin externa 25

Instalaciones de Pararrayos 25

Cajas registro 20

Instalaciones de aguaConductos 35Pozos filtrantes 35

Pozos filtrantes concreto 35Captacin agua, pozos infiltracin 35

Estaciones de depuracin concreto 35

Estaciones de depuracin mecnica biolgicaParte constructiva 35Parte mecnica 20

Instalaciones de irrigacin 25

Equipos y herramientas

Juegos infantiles (columpios, etc) 10Mquinas de deportes 15

Equipamientos externos 15Postes metlicos 25



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43

Pintura sobre metal / madera 10

Canales y bajantesGalvanizados De 15 a 20

Calefaccin y aire acondicionado

Caldera de aire caliente De 8 a 12Bombas de calor De 8 a 12Compresores de aire acondicionado De 8 a 15Enfriadores de gas De 8 a 15Calderas de agua caliente De 30 a 50

Plomera

Calentador de agua a gas De 8 a 12

Calentador de agua elctrico De 10 a 15Sistema de desechos Privado (pozo sptico) De 15 a 25Tubera galvanizada de agua De 30 a 50Cielos

Fibrocemento De 10 a 25Gypsum De 15 a 20Maderas contrachapadas De 15 a 30Maderas aglomeradas De 5 a 15Tablilla PVC De 10 a 25Tablilla artesonado De 15 a 30

Techos

Tela asfltica De 12 a 20Tejamanil y tablones de madera De 12 a 20Fibra de vidrio De 15 a 20Asfalto De 15 a 20Tejamanil de asbesto De 30 a 50Pizarra De 40 a 75

Estos valores son recomendados para condiciones normales. Cuando se utilicen stos y serequieran evaluar condiciones diferentes a las normales, como por ejemplo, condiciones

severas, el organismo recomienda disminuir la vida til probable en un rango de 5 a 10

aos.



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44

CAPITULO V. VIDA TIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS DEOBRA

5.1 VIDA TIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS BSICAS DE UNA

EDIFICACIN.

En el Captulo IV, se sugirieron las vidas tiles probables de diferentes materiales que son

parte de una edificacin. Sin embargo, generalmente en la aplicacin del mtodo de la

Vida til Ponderada, se facilita resumiendo el presupuesto en diferentes en partidas de

obra, como por ejemplo, cimientos, paredes, cielos, etc, y no tanto en materiales.

Dentro de las publicaciones estudiadas, a continuacin se presentan las expectativas de

vida por componentes, sugeridas en el estudio presentadas en el XIX Congreso de

Valuacin de La Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin, UPAV, Octubre

2000 y realizado por los ingenieros Daniel Silva, Ivn Caputto y el Arq. Pablo Herrera.

Este estudio fue realizado para edificaciones de la Repblica de Venezuela.

Las Vidas tiles estimadas fueron aplicadas para condiciones normales y extremas, para

cuatro calidades de obra: inmuebles de calidad baja o econmica, media o estndar, buena

o de primera y ptima o superior.

Como parte de esta investigacin, se ha determinado que la tipologa constructiva bsica

esgrimida en el estudio antes citado, se comporta de forma similar a la local, tanto desde

el punto de vista de calidad como de diversidad. As mismo, se ha determinado que en

promedio, las condiciones ambientales normales y severas consideradas en dicho estudio,

son aceptables y similares a las condiciones tpicas promedio de Costa Rica, por ejemplo

en lo referente a condiciones de uso y los efectos ambientales.



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45

Los valores que en el siguiente apartado se sugieren utilizar en el mtodo de la Vida

Ponderada, responden a las investigaciones de los autores antes citados, con algunos

ajustes al medio costarricense, especialmente en las vidas probables de los concretos.

5.2 TABLAS DE VIDA TIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS EN

EDIFICACIONES RESIDENCIALES.

5.2.1 Edificaciones residenciales tipo inters social bajo condiciones normales

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que

edificacin cumpla con:

a. Vivienda tipo inters social

b. Bajo condiciones de uso normales



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46

Tabla No. 2

Obra tipo inters social bajo condiciones normales

Componente de Obra Vida til Probable

Cimientos y concreto 65

Vigas y columnas de concreto 70

Instalaciones Sanitarias 20

Instalaciones Elctricas 20

Instalaciones mecnicas y especiales 23

Cubierta de techo metlica 12

Cubierta de techos de madera y metlica 18

Cubierta de techos de concreto y tejas 35

Paredes de bloques de concreto 75

Revestimiento y acabado interno 28

Revestimiento y acabado externo 26

Pavimentos 18

Carpintera 18

Herrera 20

Cerrajera 10

Impermeabilizaciones 3

Pintura 3

Vidrios 15

Artefactos Sanitarios 18

Ascensores 35

Sistemas de bombeo 15

Otros equipos 20

Obras exteriores 25



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5.2.4 Edificaciones residenciales de calidad ptima bajo condiciones normales.



a. Vivienda de calidad ptima


Tabla No. 5

Obra de calidad ptima o superior bajo condiciones normales


Cimientos y concreto 95Vigas y columnas de concreto 90Instalaciones Sanitarias 35Instalaciones Elctricas 40Instalaciones mecnicas y especiales 38Cubierta de techo metlica 21Cubierta de techos de madera y metlica 30Cubierta de techos de concreto y tejas 50

Paredes de bloques de concreto 90Revestimiento y acabado interno 52Revestimiento y acabado externo 50Pavimentos 45Carpintera 45Herrera 55Cerrajera 35Impermeabilizaciones 7Pintura 10Vidrios 38Artefactos Sanitarios 40

Ascensores 50Sistemas de bombeo 30Otros equipos 35Obras exteriores 40



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5.2.5 Edificaciones residenciales tipo inters social bajo condiciones extremas.



a. Vivienda tipo inters social

b. Bajo condiciones de uso extremas

Tabla No. 6

Obra de calidad econmica bajo condiciones extremas


Cimientos y concreto 50Vigas y columnas de concreto 50Instalaciones Sanitarias 15Instalaciones Elctricas 15Instalaciones mecnicas y especiales 18Cubierta de techo metlica 10Cubierta de techos de madera y metlica 15Cubierta de techos de concreto y tejas 30





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5.2.7 Edificaciones residenciales de primera calidad bajo condiciones extremas.



a. Vivienda tipo primera calidad


Tabla No. 8

Obra de calidad ptima o primera bajo condiciones extremas


Cimientos y concreto 80Vigas y columnas de concreto 75Instalaciones Sanitarias 25Instalaciones Elctricas 30Instalaciones mecnicas y especiales 26Cubierta de techo metlica 15Cubierta de techos de madera y metlica 22

Cubierta de techos de concreto y tejas 40Paredes de bloques de concreto 75Revestimiento y acabado interno 38Revestimiento y acabado externo 36Pavimentos 35Carpintera 20Herrera 35Cerrajera 25Impermeabilizaciones 7Pintura 7Vidrios 27Artefactos Sanitarios 33Ascensores 40Sistemas de bombeo 20Otros equipos 25Obras exteriores 35



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EDIFICACIONES COMERCIALES.

5.3.1 Edificaciones comerciales de baja calidad bajo condiciones normales.



a. Comercio tipo baja calidad


Tabla No. 10

Obra de calidad baja o econmica bajo condiciones normales






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5.3.3 Edificaciones comerciales de primera calidad bajo condiciones normales.



a. Comercio de primera calidad


Tabla No. 12

Obra de primera calidad bajo condiciones normales






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5.3.6 Edificaciones comerciales de calidad media bajo condiciones extremas.



a. Comercio tipo calidad media


Tabla No. 15

Obra de calidad media o estndar bajo condiciones extremas






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5.3.7 Edificaciones comerciales de primera calidad bajo condiciones extremas.



a. Comercio tipo primera calidad


Tabla No. 16

Obra de calidad de primera bajo condiciones extremas






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5.3.8 Edificaciones comerciales de calidad ptima bajo condiciones extremas.



a. Comercio tipo calidad ptima


Tabla No. 17

Obra de calidad ptima o superior bajo condiciones extremas






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EDIFICACIONES PBLICAS.

5.4.1 Edificaciones pblicas de baja calidad bajo condiciones normales.



a. Inmueble pblico tipo baja calidad


Tabla No. 18

Obra de baja calidad bajo condiciones normales


Cimientos y concreto 70Vigas y columnas de concreto 70Instalaciones Sanitarias 13Instalaciones Elctricas 14

Instalaciones mecnicas y especiales 23Cubierta de techo metlica 12Cubierta de techos de madera y metlica 18Cubierta de techos de concreto y tejas 35Paredes de bloques de concreto 65Revestimiento y acabado interno 28Revestimiento y acabado externo 27Pavimentos 16Carpintera 18Herrera 20Cerrajera 10

Impermeabilizaciones 3Pintura 3Vidrios 15Artefactos Sanitarios 15Ascensores 35Sistemas de bombeo 15Otros equipos 23Obras exteriores 25



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5.4.3 Edificaciones pblicas de primera calidad bajo condiciones normales.



a. Inmueble pblico tipo primera calidad

c. Bajo condiciones de uso normales

Tabla No. 20

Obra de primera calidad bajo condiciones normales



Cubierta de techos de concreto y tejas 45Paredes de bloques de concreto 80Revestimiento y acabado interno 38Revestimiento y acabado externo 37Pavimentos 33Carpintera 35Herrera 45Cerrajera 25Impermeabilizaciones 7Pintura 7Vidrios 27

Artefactos Sanitarios 30Ascensores 45Sistemas de bombeo 24Otros equipos 30Obras exteriores 35



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5.4.5 Edificaciones pblicas de baja calidad bajo condiciones extremas.



a. Inmueble pblico tipo baja calidad


Tabla No. 22

Obra de baja calidad bajo condiciones extremas


Cimientos y concreto 50Vigas y columnas de concreto 50Instalaciones Sanitarias 10Instalaciones Elctricas 12Instalaciones mecnicas y especiales 20Cubierta de techo metlica 10

Cubierta de techos de madera y metlica 15Cubierta de techos de concreto y tejas 30Paredes de bloques de concreto 50Revestimiento y acabado interno 24Revestimiento y acabado externo 23Pavimentos 16Carpintera 15Herrera 18Cerrajera 8Impermeabilizaciones 3Pintura 3

Vidrios 15Artefactos Sanitarios 12Ascensores 30Sistemas de bombeo 12Otros equipos 20Obras exteriores 25



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5.4.7 Edificaciones pblicas de primera calidad bajo condiciones extremas.



a. Inmueble pblico tipo primera calidad


Tabla No. 24

Obra de baja calidad bajo condiciones extremas


Infraestructura 55Superestructuras 45Instalaciones Sanitarias 18Instalaciones Elctricas 19Instalaciones mecnicas y especiales 26Cubierta de techo metlica 15Cubierta de techos de madera y metlica 22Cubierta de techos de concreto y tejas 40





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Medio:Con sistemas electromecnicos, sistema de ventilacin y sanitarios normales.

Elevado: Sistemas aire acondicionado, sistemas electromecnicos importantes, sistemas

sanitarios importantes.

El gnero de la construccin, se clasifica en Masiva o Mixta.

En lo que respecta al grado de instalacin de una edificacin, la Oficina Federal de

Construcciones de Suecia, recomienda el uso de los valores mostrados en la tabla No. 26.

Tabla No. 26

Vida til Probable de inmuebles por su grado de instalacin

Gnero de la construccin

Grado Instalacin

Poco Medio ElevadoMasiva 60 50 40Mixta 50 40 30

En caso de que la vida til se sobrepase al estimado se debe considerar:

Los costos adicionales por el mantenimiento y los servicios de reparacin.

Las limitaciones en las funciones.

Si el elemento de construcciones corresponde con las exigencias usuales de esttica

e higinicos.

6.2 FACTORES QUE INFLUYEN EN LA ESPERANZA DE VIDA

Los factores que influyen considerablemente en la esperanza de vida de una edificacin o

de un edificio son, entre otros:



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tensiones y fatiga del material. Ejemplo de ellos nos lo proporcionan un motor, un torno o

una hormigonera desgastados por el uso. El desgaste y los desperfectos son

proporcionales al uso ms bien que a la edad.

6.4 CIRCUNSTANCIAS FUNCIONALES

Los bienes industriales son funcionalmente ineficaces cuando otras unidades, de diseo

idntico o diferente, pueden prestar los mismos servicios con mayor rendimiento o ms

econmicamente. La ineficiencia funcional puede provenir de:

1. Inadecuacin o capacidad insuficiente para el servicio requerido. Ejemplo de ello lo

encontramos en un generador a vapor de 50.00 libras por hora cuando se requiere uno de100.00 libras por hora.

2. La Obsolescencia otra caracterstica de inconveniencia funcional, aparece generalmente

con la invencin y el desarrollo de nuevos dispositivos de idntico carcter general. Un

ejemplo nos lo proporciona el empleo de generadores de vapor de 300.00 libras por

pulgada cuadrada de presin en grandes centrales elctricas, donde la utilizacin de

modernos generadores de 1000.00 libras por pulgada cuadrada permitira realizar grandes

economas.

Los cambios de estilo y la caducidad son causa entre otros de los diversos tipos de

obsolescencia tecnolgica, funcional, econmica as cuando un tipo diferente de

estructura o de equipo puede testar el mismo servicio con mayor eficacia econmica. Por

ejemplo, la instalacin de motores elctricos o de combustin interna en vez de

generadores de vapor en aquellas plantas en las que los dos primeros sern ms

econmicos etc.

6.5 CIRCUNSTANCIAS EXTERNAS A LOS BIENES

Los directores de empresa se ven a veces obligados a retirar bienes satisfactorios. Su



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76

CAPITULO VII. VIDA TIL PONDERADA DEEDIFICACIONES

7.1 METODOLOGA APLICADA PARA LA ESTIMACIN DE LA VIDA

PONDERADA DE LAS EDIFICACIN.

Por Vida til Probable Ponderada, se entiende la vida de la edificacin estimada a

partir de un promedio ponderado, que resulta de ponderar la esperanza de vida de los

principales componentes de la obra, en funcin de la participacin que representa cada

uno de stos, en el costo total de la obra.

Como ya se ha descrito en los captulos IV y V, existen una serie de estndares que

indican cual podra ser la posible Vida til Probable, la Esperanza de Vida o la Vida

Econmica de un inmueble. Sin embargo, todas esas estimaciones se han generado bajo

estudios en situaciones y medios, que en algunos casos son muy diferentes al

costarricense. En varios de estos lugares hay nevadas o veranos con temperaturas no

tpicas de nuestro medio. Por otra parte, en esos pases no tienen humedades o cantidades

de lluvia como las existentes en los pases tropicales.

Como un buen precedente en Costa Rica, el rgano de Normalizacin Tcnica (ONT),

adscrito al Ministerio de Hacienda, desarroll ya hace unos aos una Tipologa

Constructiva, la cual incluye un grupo importante de las edificaciones tpicas ms

representativas de la industria de la construccin nacional. Adicionalmente al costo de

reposicin nuevo se les asigna una Vida Probable. En el anexo II y III, se presenta una

parte de la Tipologa Constructiva citada, la cual principalmente por el objetivo de este

trabajo, se ha limitado a obras residenciales, algunas de tipo comercial y un segmento de

tipo pblica, sin embargo sta es an ms amplia.

La tipologa generada por el ONT, no toma en cuenta las condiciones de servicio de las

edificaciones, como por ejemplo, si su funcin es bajo condiciones normales o severas o

si su grado de instalacin es poco, medio o elevado.



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7. El resultado del punto 6, representa el grado de vida en que incide cada

componente de la obra. La sumatoria de todos ellos resultar en la Vida Ponderada

de la Edificacin analizada.

Por ejemplo, si a la actividad paredes de mampostera le asigno una de vida probable de

60 aos y su incidencia en el costo total de la obra representa un 30%. La contribucin de

las paredes a la vida probable del inmueble como un todo, es de 18 aos (60 * 0.30). La

sumatoria de los productos de todas las partidas resultar en la Vida Probable Ponderada

de la edif icacin.

Es importante hacer notar, que para la aplicacin de este mtodo, se deben tener

presupuestos de obras confiables y de tener claro la t ipologa a la cual responde la obra,sus condiciones de servicio, ambientales y la vida til probable de cada uno de los

componentes de la obra consecuentes con la realidad del medio.

Estas cinco condiciones se han definido y estn presentes en las vidas ponderadas

definidas en el presente trabajo.

7.2 EJEMPLOS APLICADOS PARA LA ESTIMACIN DE LA VIDA

PONDERADA.

7.2.1 Aplicacin del mtodo a una vivienda mixta: mampostera - madera

En el caso que se presenta, se destacan los siguientes acabados y caractersticas del

inmueble:

a. Sistema estructural: zcalo en mampostera integral de 1 m de altura

b. Vigas y columnas de madera

c. Sobre el zcalo tendr paredes de madera en tablilla y las paredes internas

sern totalmente en madera.

d. Cielos de Gypsum



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79

e. Sistema elctrico enductado en PVC

f. Pintura acrlica a dos manos

g. Guarda ropa de madera con puertas de tablilla

h. Cubierta de hierro galvanizado con cerchado de madera

i. rea a construir: 65 m2

En la tabla No. 27, se presenta el resumen del presupuesto de obra, que representa a la

vivienda descrita.

Tabla No. 27

Resumen de presupuesto de obra por partidas

En el Anexo I, se adjunta el presupuesto detallado que soporta el resumen mostrado en la

Tabla No. 27.

Regln de Obra Cant Unidad Material Horas/homMano de

obra Total C/Unidad % Inc

Cimientos 3,12 m3 176.141,00 48,00 33.120,00 209.261,00 3.219,40 2,90

Paredes de bloques 40,00 m2 329.171,00 151,00 104.190,00 433.361,00 6.667,09 6,00

Paredes de madera 3000,00 varas 1.700.000,00 184,00 126.960,00 1.826.960,00 28.107,08 25,31

Formaleteo 88,00 m2 78.720,00 55,00 37.950,00 116.670,00 1.794,92 1,62

Viga corona madera 1,00 M 132.800,00 123,00 84.870,00 217.670,00 3.348,77 3,02

Columnas madera 1,00 M 298.830,00 267,00 184.230,00 483.060,00 7.431,69 6,69

Viga banquina made 1,00 M 109.680,00 83,00 57.270,00 166.950,00 2.568,46 2,31

Tubera de potable 1,00 gbl 41.120,00 22,90 18.700,93 59.820,93 920,32 0,83Tubera de A/negra y

pl. 1,00 gbl 270.840,00 66,74 50.056,50 320.896,50 4.936,87 4,45

Drenaje 1,00 gbl 45.000,00 42,25 24.823,05 69.823,05 1.074,20 0,97

Tanque sptico 1,00 gbl 99.860,00 35,57 24.544,34 124.404,34 1.913,91 1,72

Electrificacin 1,00 gbl 69.820,00 265,33 205.630,75 275.450,75 4.237,70 3,82Canoa 1,00 gbl 29.760,00 18,23 14.128,25 43.888,25 675,20 0,61Closets tablillac/puertas 2,00 un 206.160,00 93,24 92.773,80 298.933,80 4.598,98 4,14

Techos 96,00 m2 355.021,00 96,36 68.888,98 423.909,98 6.521,69 5,87

Cielos 42,00 m2 277.620,00 131,88 102.207,00 379.827,00 5.843,49 5,26

Puertas externas 2 un 159.200,00 15,82 18.390,00 177.590,00 2.732,15 2,46

Contrapiso 6,2 m3 266.600,00 63,01 39.879,00 306.479,00 4.715,06 4,25

Piso de cermica 62 m2 217.000,00 125,03 97.110,00 314.110,00 4.832,46 4,35

Puertas internas 4 un 7.800,00 45,50 37.538,00 45.338,00 697,51 0,63

Fregadero 1 un 20.000,00 -------- 7.500,00 27.500,00 423,08 0,38

Rodapi 62 m 23.400,00 5,15 3.999,00 27.399,00 421,52 0,38

Rejas de proteccin 8 un 360.000,00 ------- 45.000,00 405.000,00 6.230,77 5,61

Cornisa 68 m 4.080,00 6,32 4.901,00 8.981,00 138,17 0,12

Pila hecha 1 un 45.000,00 ------ 15.000,00 60.000,00 923,08 0,83

Pintura 8 gal 59.200,00 27,65 21.432,00 80.632,00 1.240,49 1,12

TOTALES 5.382.823,00 1.521.092,60 106.214,09



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80

Generalmente, se recomienda el uso de una tabla ms resumida que permita al valuador

anotar de manera ms sucinta, los datos necesarios para aplicar el mtodo.

En la Tabla No. 28, se anotan los datos mnimos necesarios que permiten aplicar el

mtodo de la Vida til Ponderada de una forma prctica.

Tabla No. 28

Formato con el contenido mnimo de datos necesarios

Regln de Obra

Vida

tilProbable(aos)

Porcentaje

deParticipacin

Incidencia

de lapartida(aos)

Cimientos 2,90Paredes de bloques 6,00Paredes de madera 25,31Formaleteo 1,62Viga corona 3,02Columnas 6,69Viga banquina 2,31Tubera de potable 0,83

Tubera de aguas negras ypluvial. 4,45Drenaje 0,97Tanque sptico 1,72Electrificacin 3,82Canoa 0,61Closets tablilla c/puertas 4,14Techos 5,87Cielos 5,26Puertas externas 2,46Contrapiso 4,25Piso de cermica 4,35

Puertas internas 0,63Fregadero 0,38Rodapie 0,38Rejas de proteccin 5,61Cornisa 0,12Pila hecha 0,83Pintura 1,12

Este dato seobtiene de losvalores deindicados en losCaptulos IV yV, o de algunosotros estndaresrecomendados

Este dato loscalcula elvaluador del

presupuesto dela obra o dealguna tipologao estndarconstructivo

Esta columna secompleta contantos reglones deobra como losrequiera elvaluador



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En este ejemplo prctico, se realizan las siguientes suposiciones adicionales:

a. Condiciones de Uso: normales

b. Vivienda residencial

c. Calidad de la obra: Media o estndar

Tabla No. 29

Estimado de Vida til Ponderada

Vivienda en Zcalo de calidad media, bajo condiciones uso normales

Regln de obra

Vidatil

Probable(aos)

Porcentaje

deParticipacin

Incidencia de la

partida(aos)

Cimientos 85 2,9 2,47Paredes de bloques 80 15,84 12,67Paredes de madera 30 25,31 7,59Viga corona 25 3,02 0,76Columnas 25 6,69 1,67Viga banquina 25 2,31 0,58Tubera de potable 50 0,83 0,42Tubera de aguas negras y pluvial. 40 4,45 1,78

Tanque sptico 50 1,72 0,86Electrificacin 30 3,82 1,15Canoas 15 0,61 0,09Closets tablilla c/puertas 30 4,14 1,24Techos 15 5,87 0,88Cielos Fibrocemento 20 5,26 1,05Puertas externas 20 2,46 0,49Contrapiso 80 4,25 3,40Piso de cermica 40 4,35 1,74Puertas internas 25 0,63 0,16Fregadero 25 0,38 0,10Rodapie 15 0,38 0,06

Rejas de proteccin 30 5,61 1,68Cornisa 15 0,12 0,02Pila hecha 30 0,83 0,25Pintura 5 1,12 0,06

Sumatoria 41



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En este caso como resultado se obtiene que para las condiciones dadas en este inmueble,

se estima una Vida Pondera Mnima de 41 aos. Recordemos que la mayor parte de las

paredes de esta vivienda son de madera.

Si la vivienda anterior estuviera sometida a condiciones extremas, obtendramos los

resultados que se aplican en la Tabla No. 30.

Tabla No. 30

Estimado de Vida til Ponderada

Vivienda en Zcalo de calidad media, bajo condiciones uso extremas

Regln de ObraVidatil

probableIncidencia

Vida tilPonderada

Cimientos 75 2,9 2,18Paredes de bloques 70 15,84 11,09Paredes de madera 15 25,31 3,80Viga corona 15 3,02 0,45Columnas 15 6,69 1,00Viga banquina 15 2,31 0,35

Tubera de potable 35 0,83 0,29Tubera de aguas negras y pluvial. 35 4,45 1,56Tanque sptico 35 1,72 0,60Electrificacin 15 3,82 0,57Canoas 5 0,61 0,03Closets tablilla c/puertas 15 4,14 0,62Techos 10 5,87 0,59Cielos Fibrocemento 15 5,26 0,79Puertas externas 15 2,46 0,37Contrapiso 70 4,25 2,98Piso de cermica 15 4,35 0,65Puertas internas 15 0,63 0,09

Fregadero 15 0,38 0,06Rodapie 5 0,38 0,02Rejas de proteccin 15 5,61 0,84Cornisa 10 0,12 0,01Pila hecha 15 0,83 0,12Pintura 2 1,12 0,02

Sumatoria 29



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Bajo esta perspectiva, el autor propone al gremio de valuadores costarricenses, el uso de

esta Tipologa Ajustada. Esta se presenta en el Anexo II.

7.3.1 Aplicacin del mtodo a la vivienda Tipo VC01 de la ONT

La vivienda que a continuacin se muestra como ejemplo, parte de las siguientes

caractersticas bsicas, segn el manual de la tipologa del rgano de Normalizacin

Tcnica, ONT:

Clasificacin: Tipo VC01

A esta tipologa constructiva, se le ha aplicado el mtodo y el procedimiento descrito en

el apartado 7.1. A partir de los resultados obtenidos en las Tablas No. 31 y 32, podemos

obtener las siguientes conclusiones:

a. Con la aplicacin del mtodo de la Vida til Ponderada, se propone que la Vida

Probable de la vivienda tipo VC01, sea considerada 7 aos mayor a la referida por

la ONT.

Este caso se cumple bajo condiciones normales.

Unidad Constructiva Nivel Acabado

Paredes Bloques de concreto sin repello. Columnas y baldosasprefabricadas

Pisos Concreto lujado, tabloncillo semiduro o tabln.Techos Cubierta de hierro galvanizado. Cerchas de madera. Lmina de

fibrocementoCielos Sin cielosPluviales Cada libreBaos Un bao econmicoOtros Sin closets, sin mueble de cocina



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b. En el caso que la misma vivienda est sometida a condiciones extremas, se

recomienda que la Vida Probable, sea considerada 6 aos menor a la referida por

la ONT.

De acuerdo a este resultado contrastado con las recomendaciones de la Oficina

Federal de las Construcciones de Suecia, que bajo condiciones extremas

recomienda reducir la vida til en un rango de 5 a 10 aos, se observa que bajo el

mtodo de la ponderacin, se obtiene un resultado congruente con esta tendencia.

d. Es importante reconocer y destacar, que muchas de las obras descritas en la

Tipologa de la ONT, son especiales, en el sentido que no son obras comunes o de

normal construccin, como el caso de Hoteles, Cines, Centros comerciales,

Teatros y otros. En estos casos, el valuador debe hacer uso de presupuestos oalgunos manuales que los refieran a obras similares y de esa manera indirecta

pueden proyectar una posible vida probable o una vida ponderada.



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Tabla No. 31

Estimado de Vida til PonderadaVivienda Tipo ONT VC01 bajo condiciones normales

Regln de ObraVida tilprobable

(aos)

Incidencia(%)

Vida tilPonderada

(aos)

Cimientos 65 5,03 3,27Paredes de bloques 75 29,5 22,13

Vigas banquina 70 0,96 0,67Viga corona 70 2,74 1,92Estructura techos 50 11,22 5,61Cubierta 12 9,21 1,11Tapichel HG 20 1,8 0,36Hojalatera 12 2,24 0,27Aleros fibrocemento 18 1,75 0,32Tubera potable 40 1,26 0,50Tubera aguas negras 40 1,05 0,42Tanque sptico 50 4,16 2,08Tubera aguas pluviales 40 0,83 0,33Canoa HG 15 2,15 0,32

Electrificacin 25 4,23 1,06Repello quemado 30 5,44 1,63Contrapiso lujado 80 3,98 3,18Marcos de puertas 25 0,8 0,20Puertas 20 1,97 0,39Cerrajera 10 0,95 0,10Vidrios 40 2,45 0,98Fregadero 25 1,28 0,32Pila 30 0,5 0,15Pintura agua 3 4,5 0,14

Sumatoria 47



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CAPTULO VIII. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

En Costa Rica, an no se reconoce la investigacin en materia de valuacin. En el

caso que nos interesa, es indudable que se requiere que las universidades y las nuevas

sociedades de valuadores, estimulen a los profesionales a ejercer una actitud ms

critica sobre temas tcnicos, como el aqu tratado. Las Vidas tiles de los bienes es

un punto crtico a establecer en un sin nmero de procedimientos. En algunos casos el

punto de decisin sobe el hacer o no una inversin, o sobre el aceptar un bien como

garanta, queda sujeto a la vida de la inversin o a la vida residual. Pero an

continuamos exportando recetarios, que nos sugieren vidas de bienes y edificaciones

concebidas bajo ambientes y exigencias muy diferentes a las nacionales.

Dentro de la teora sealada en esta tesis, se han determinado las extensas

investigaciones en materia de la estimacin de la vida til de los bienes, que tanto

profesionales independientes como prestigiosas instituciones y asociaciones a nivel

mundial han desarrollado. En el medio existen un sin nmero de tablas y resmenes,

sin embargo, luego de analizar su procedencia y bajo las condiciones de su definicin,

en esta tesis, se propone el uso de dos tipo de valores. Un grupo de ellos toma en

cuenta la vida til probable de los materiales y un segundo grupo propone vidas tilesde partidas de obra. Estos valores se consideran ms acertados para las obras tpicas

del medio costarricense, tanto en su uso, como en el ambiente que se encuentran

inmersas. No se parte de los resultados de una sola investigacin, sino, se han tomado

los valores ms acordes a nuestra realidad, de diferentes fuentes de investigacin.

No slo el mtodo de la vida til ponderada hace uso de las vidas probables o de la

esperanza de vida de los bienes. La estimacin de la vida remanente, o de la vida

efectiva de una edificacin o la estimacin del valor, entre otras, requieren de una

adecuada y acertada definicin de este parmetro, motivo adicional para profundizar

en el tema en futuras investigaciones.



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El mtodo de la vida ponderara, no debe tomarse a la ligera. Debe ser sometido a

anlisis, como en parte se ha realizado en este proyecto. Variables como, los costos de

la obra, la incidencia de los mismos y la vida probable de los bienes, deben definirse y

ser sostenibles tan claramente que no de lugar a dudas. En muchas ocasiones se dice

que el mtodo no es eficaz, pero debemos hacer un alto y preguntarnos: es el mtodo

ineficaz o es que se ha alimentado el mismo con factores fuera del entorno? Todas y

cada una de las variables que lo componen han de estar razonablemente determinadas

y aprobar el filtro del cuestionamiento. As y solo as, se podr concluir sobre la

aplicabilidad o no del mtodo.

Una Tipologa Constructiva Oficial asociada a las Vidas Probables Mnimas, le

brindara a los valuadores profesionales un marco de referencia estandarizado,prctico y eficiente. La Tipologa Constructiva que ha desarrollado el rgano de

Normalizacin Tcnica (ONT), de Costa Rica, es un instrumento de gran ayuda, en

razn que contempla un gran nmero de tipos de edificaciones asociadas a sus

respectivos costos y a cada una de ellas le asigna una vida probable. Sin embargo,

sera importante retomar esa tipologa, ya sea por un ente privado o el mismo ente

estatal, de forma que se definan las vidas tiles para por lo menos dos alternativas:

obras en condiciones normales y obras en condiciones extremas.

El Mtodo de la Vida til Ponderada, tema central de tesis, es un mtodo que se

propone sea aplicado a la Tipologa de la ONT. De esa forma se tenda un conjunto de

valores de vidas tiles ponderas, que cumplan con las expectativas de las

edificaciones nacionales y estaran sujetos a ser fcilmente ajustados, conforme

cambian las calidades de los principales componentes de obra. Por este motivo, se ha

realizado un primer ejercicio, propuesta incluida en esta tesis, que analiza parte de la

Tipologa de la ONT, aplicando el mtodo aqu descrito y para dos condiciones; bajo

uso normal y extremo.



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Se hace hincapi en unir esfuerzos entre las asociaciones de valuadores

profesionales locales y los entes estatales relacionados con el tema, de forma que el

nivel de valuacin local, en el corto plazo, reconozca el valor de la investigacin,

nica va vlida para desarrollar criterios sostenibles con la realidad nacional actual y

futura.



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ANEXO I

PRESUPUESTO DE OBRA

VIVIENDA SIMILAR A VCOI, SEGN TIPOLOGA DEL

ORGANO DE NORMALIZACION TECNICA (ONT)



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ITEM UNIDAD CANTIDAD COSTO UN TOTAL

(colones) (colones)

Trabajos preliminares

Limpieza y botada de basura Gbl 1 50.000,00 50.000,00

Bodega Gbl 1 193.000,00 193.000,00

Cimientos

Placa corrida m3 3,12 56.712,00 176.941,44

Paredes de bloques

Bloques m2 36,84 5.780,00 212.935,20

Mortero de pega m3 0,27 23.000,00 6.210,00

Mortero de repello m3 0,3 23.000,00 6.900,00

Acero de refuerzo m2 36,84 1.628,66 59.999,83

Concreto de relleno m3 1,25 34.500,00 43.125,00

Paredes de Madera

Emplantillado de madera varas 500 400,00 200.000,00

Tablilla (12mmx3") varas 2500 600,00 1.500.000,00

Columnas m3 2,66 112.342,10 298.829,99

Viga banquina m3 1 109.680,00 109.680,00

Viga corona m 1 109.680,00 109.680,00

Contrapiso m3 6,2 43.000,00 266.600,00

Formaleta de 1"x12" varas 96 820,00 78.720,00

Instalacin sanitaria

Cachera Price Pfister p/ ducha un 1 9.980,00 9.980,00

Lavatorio Acualyn blanco un 1 9.500,00 9.500,00

Inodoro econmico blanco un 1 16.250,00 16.250,00

Drenaje piso, aluminio pulido un 1 1.500,00 1.500,00

Tanque sptico y drenaje un 1 40.000,00 40.000,00

Ducha un 1 5.500,00 5.500,00

Instalaciones Elctricas

Cable #12 m 326 90,00 29.340,00

Tubo conduit un 43 655,00 28.165,00

Caja rectangular un 24 75,00 1.800,00

Caja Ortogonal un 23 105,00 2.415,00

Conectores un 60 135,00 8.100,00

107

Tubera Pluvial

Tubo 10cm m 28 2.185,00 61.180,00Caja de registro un 6 5.183,00 31.098,00

RESUMEN PRESUPUESTO DETALLADO DE OBRA



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ITEM UNIDAD CANTIDAD COSTO UN TOTAL

Canoas un 6 4.960,00 29.760,00

Tubera Sanitaria

Tubo 10cm m 26 3.563,00 92.638,00Caja de registro un 6 9.360,00 56.160,00

Tanque sptico un 1 99.936,00 99.936,00

Tubera Potable

Tubos m 30 200,00 6.000,00

Codos un 10 60,00 600,00

Tes un 6 70,00 420,00

Llaves un 4 1.550,00 6.200,00

Llave ducha un 1 8.900,00 8.900,00

Llave lavatorio un 1 9.300,00 9.300,00

Niples 8" un 5 1.600,00 8.000,00

Niples 4" un 2 900,00 1.800,00Uniones un 8 50,00 400,00

37Puertas

Puertas externas un 2 64.000,00 128.000,00

Puertas internas un 4 7.800,00 31.200,00

Marcos varas 23,84 400,00 9.536,00

Vatiente varas 23,84 80,00 1.907,20

Ventanas

Marcos de madera varas 8 400,00 3.200,00

Rejas de proteccin un 8 45.000,00 360.000,00

Vidrios transparentes 1/8 m2 5,4 5.552,00 29.980,80

Techos

Cubierta HG28 m2 96 2.448,14 235.021,44

Cercha de madera varas 300 400,00 120.000,00

Rodapies m 62 390,00 24.180,00

Closets un 2 103.077,59 206.155,18

Pila un 1 45.000,00 45.000,00

Fregadero un 1 18.000,00 18.000,00

Pintura

Pintura base acrlica acentuada m2 234 7.400,00 1.731.600,00

Cielos

Gypsum m2 42 6.610,00 277.620,00

RESUMEN PRESUPUESTO DETALLADO DE OBRA



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ANEXO II

VIDA TIL PONDERADA DE EDIFICACIONES PROPUESTAS

POR EL AUTOR

(TOMA COMO BASE LA TIPOLOGA Y DESCRIPCIN ELABORADA POR

EL ORGANO DE NORMALIZACIN TCNICA DE COSTA RICA)



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APARTAMENTOS

CONDOMINIOS

Apartamentos

Vida til Ponderada

Bajo condicionesnormales(aos)

Vida til Ponderada

Bajo condicionesextremas(aos)

Tipo AP01 60 50Tipo AP02 63 50Tipo AP03 70 62Tipo AP04 75 60Tipo AP05 75 55

CondominiosVida til Ponderada

Bajo condicionesnormales

(aos)

Vida til PonderadaBajo condiciones

extremas(aos)

Tipo CN01 43 35Tipo CN02 56 42Tipo CN03 67 54Tipo CN04 72 60Tipo CN05 75 65Tipo CN06 75 65



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EDIFICIOS DE OFICINA

GALERONES MAMPOSTERA SENCILLOS

GALERONES PREFABRICADOS

Edificios Oficina

Vida til Ponderada


Vida til Ponderada


Tipo EO01 55 40Tipo EO02 55 43Tipo EO03 66 50Tipo EO04 66 50Tipo EO05 71 57Tipo EO06 75 55Tipo EO07 75 55

Galerones mamposterasencillos


normales

(aos)


extremas

(aos)

Tipo GA01 40 31

Galerones prefabricados

Vida til Ponderada


Vida til Ponderada


Tipo GA02 55 45Tipo GA03 65 51



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GALERONES CON ESTRUCTURA TIPO ALMA ABIERTA

GALERONES CON ESTRUCTURA TIPO ALMA LLENA

GALERONES EN MAMPOSTERA

Galerones estructura almaabierta

Vida til Ponderada


Vida til Ponderada


Tipo GA04 65 47Tipo GA05 65 49Tipo GA06 70 51Tipo GA07 73 58

Galerones con estructuraalma llena


normales(aos)


extremas(aos)

Tipo GA04 65 47

Tipo GA05 65 49Tipo GA06 70 51Tipo GA07 73 58

Galerones en mampostera

Vida til Ponderada


Vida til Ponderada


Tipo GA12 65 53Tipo GA13 72 57



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100

LOCALES COMERCIALES

EDIFICIOS COMERCIALES

Locales comerciales Vida til PonderadaBajo condicionesnormales

(aos)

Vida til PonderadaBajo condicionesextremas

(aos)

Tipo LC01 50 42Tipo LC02 55 47Tipo LC03 53 44Tipo LC04 65 53Tipo LC05 68 55

Edificios comerciales

Vida til Ponderada


Vida til Ponderada


Tipo EC01 55 45Tipo EC02 55 48Tipo EC03 67 50Tipo EC04 65 50



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102

EDIFICIOS DE SALUD

Edificios de salud Vida til PonderadaBajo condicionesnormales

(aos)

Vida til PonderadaBajo condicionesextremas

(aos)

Tipo ES01 63 50Tipo ES02 65 54Tipo ES03 73 60



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104

Cielos Madera aglomerada de 4 mm.Pluviales Canoas y bajantes de hierro galvanizado expuestoBaos Un bao econmicoOtros Closets sin puertas en madera aglomerada, pintura de regular calidad.

Puertas doble forro en lmina de madera aglomerada


UnidadConstructiva

Nivel Acabado

Paredes Bloques de concreto con repello quemadoPisos Terracn hasta 30%, el resto de mosaico o tabloncilloTechos Cubierta de hierro galvanizado. Cerchas de madera.Cielos Lmina de Madera aglomerada en 4 mm o cartn estriadoPluviales Canoas y bajantes de hierro galvanizado expuestoBaos Un bao normal y medio econmicoOtros Closets pequeos de acabados sencillo, muebles de cocina solo

fregadero


Unidad

Documents

Tesis Instalaciones Espe