INFORME TECNICO DE AVALUO

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INFORME TCNICO DE AVALO

PROPIETARIO:

MXIMO PORTUGUEZ V-24.041.541ESTELA ESPINOZA DE PORTUGE V-24.041.655

ELABORADO POR:

MSC. LADIMIRO A. BELLO VARGASCREDENCIALES:

C.I. 12.292.387; C.P.C. 55.615; ASAPROVE: N 973;

SUDEBAN P-3366ASUNTO:INFORME TCNICO DE AVALUO A: DOS (2) LOTES DE TERRENO PROPIO.MONTO:

7.000.000,00 Bs.FECHA:

19 DE MARZO DE 2015DIRECCIN:PARTE NORTE DE LA CIUDAD DE SAN ANTONIO DEL TACHIRA, MUNICIPIO BOLVAR, LADO IZQUIERDO DEL TERMINAL DE PASAJEROS. ESTADO TCHIRA.ANEXOS:DOCUMENTO DE PROPIEDAD, CDULA CATASTRAL, FOTOGRAFAS.

CDIGO:

PINTO MURILLO- TERR-INDUST-03-2015-02

CERTIFICACIN

El Tasador abajo firmante certifica:

1. Que el avalo obtenido es producto de mtodos esencialmente objetivos, cientficos y universalmente admitidos como justos, sin que haya influido en su trabajo ningn otro factor, intencin o sentimiento personal que pudiese alterar en lo ms mnimo tanto los datos o hiptesis de trabajo, como el resultado al aplicar los mencionados mtodos.

2. Que no tiene ningn inters, ni directo, ni indirecto con la propiedad avaluada en cualquier posible operacin comercial; ni le ligan con el propietario lazos familiares ni de ninguna otra ndole.

3. Que sus servicios fueron requeridos nica y exclusivamente en su carcter de profesional Avaluador consciente de sus deberes y responsabilidades.

4. Que todos los datos obtenidos de terceros o de archivos para confeccionar las estadsticas necesarias en este estudio son ciertos hasta donde alcanza la buena fe del Avaluador y que no ha exagerado ni omitido conscientemente ningn factor importante que pueda influir en el resultado de este avalo.

MSC. LIC. LADIMIRO A. BELLO V.

San Cristbal, 19 de Marzo de 2015Seores:

REGISTRO INMOBILIARIO DEL PRIMER CIRCUITO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DEL ESTADO TCHIRA.Su Despacho.-RESUMENEl lote de Terreno de uso Industrial; Objeto de este Informe Tcnico, es propiedad de los Sres. MXIMO PORTUGUEZ V-24.041.541, y Estela Espinoza De Portugus V- y 24.041.655. Ubicado en: PARTE NORTE DE LA CIUDAD DE SAN ANTONIO DEL TACHIRA, MUNICIPIO BOLVAR, LADO IZQUIERDO DEL TERMINAL DE PASAJEROS. ESTADO TCHIRA.Dichos lotes de terrenos arroj un Justiprecio de: BOLVARES SIETE MILLONES EXACTOS CON CERO CENTIMOS (7.000.000,00 Bs.)

AREA DE TERRENO

600,00 m

CARACTERSTICAS GENERALES DEL TERRENO:

Comprendido por 02 lotes de terreno con linderos claramente definidos.

OBSERVACIONES:Destaca Inmueble ubicado en sector RESIDENCIAL Industrial. Terreno de 600 m2, ubicado en las afueras del casco central de la cuidad va que conduce al Aeropuerto Internacional Juan Vicente Gmez, cubicado en San Antonio del Tchira, capital del municipio Bolvar del Estado Tchira, en el suroeste de Venezuela a solo unos kilmetros de Ccuta y Aproximadamente Unos 10 Minutos Se Tardara en Llegar Por Va Terrestre, capital del Departamento colombiano de Norte de Santander. Excelente punto de ubicacin del terreno en cual ser destinado a la construccin de dos galpones para uso industrial segn proyecto a ejecutar.

Elaborado por:

MSC. LIC. LADIMIRO A. BELLO VARGAS.C.I. N 12.292.387, C.P.C 55.615ASAPROVE 973 SUDEBAN P-3.366A.1- IDENTIFICACION COMPLETA

El Avalo consiste en determinar el Valor de un lote de terreno de uso industrial. Determinndose el Valor por el Mtodo de Comparacin directa ajustado por Inferencia estadstica.A.2- OBJETO

Este Informe Tcnico tiene por objeto determinar el Justiprecio a: Un lote de terreno de uso industrial.A.2- FECHA

El informe se realiza el da 19 de Marzo de 2015.A.3- DESCRIPCION DEL SECTOR DONDE SE UBICA EL INMUEBLE

Estado Tchira

San Antonio del Tchira es la capital del municipio Bolvar, ubicado en estado Tchira, Venezuela. Tiene una poblacin de 49.149 habitantes. Su actual alcalde es Simn Vargas.Limita al norte con el municipio Pedro Mara Urea, al Sur con Junn, al este con Junn y Libertad y al oeste con las ciudades colombianas de Villa del Rosario, y Juan Fro. Es paso obligado atravesado entre la ciudad colombiana de Ccuta y San Cristbal, la capital del estado. Est muy prxima al rea metropolitana de Ccuta (Colombia).on el espritu emprendedor de su gente. La Zona donde se encuentra el inmueble en estudio, es de tipo Residencial - Comercial, adyacente a inmuebles de caractersticas similares.Esta ciudad, de pequeo tamao, tiene un gran movimiento econmico por encontrarse en la frontera y ser uno de los pasos ms movidos hacia Colombia desde Venezuela, que se hace principalmente utilizando el Puente Internacional Simn Bolvar que conecta San Antonio del Tchira con Villa del Rosario en el Norte de Santander.

El contrabando tambin forma parte de la economa de esta zona fronteriza por las diferencias cambiarias representar bajos costos en alimentos y bebidas adems de la subvencin a la gasolina en Venezuela representa un costo 10 veces menor que en Colombia. El intercambio cultural y comercial con el pas neogranadino es nico. De hecho, sta es considerada la frontera ms activa de Amrica Latina.

El Aeropuerto Juan Vicente Gmez es el ms antiguo del pas y el ms importante de la regin andina. Fundado en el ao 1.928 sirve como puente areo entre Colombia y Venezuela al encontrarse a unos 6 km de la frontera colombo-venezolana.VIALIDAD

El Sistema Local de vas para acceder al inmueble, se encuentra completamente Asfaltadas. ACCESOSPara acceder al inmueble se toma la va San Cristbal-Ccuta, pasando los poblados de Capacho, hasta llegar a la alcabala del Cucharo Sabana Larga, se encuentra la entrada a la Rancheras, pasando la alcabala de Peracal, se encuentra la Avenida Venezuela, se contina hasta la redoma que se ubica frente al Cementerio, y empalma a la va Puente Internacional Francisco de Paula Santander. A dos mil metros de la redoma se ubica a mano de derecha la entrada al terminal de pasajeros terrestre y hospital Dr. Samuel Daro Maldonado, terrenos que circundan el lote de terreno objeto del presente avalo. SERVICIOS PUBLICOS

La Zona cuenta con todos los Servicios tanto pblicos como privados necesarios para este tipo de Inmueble tales como: Acueducto Urbano, Aceras, Cloacas Empotradas, Electricidad, Alumbrado Pblico, Telfono, Transporte Colectivo y Urbano, entre otros.

USO PERMITIDOUSO ACTUAL

Residencial - Industrial.Si uso

A.4- TITULARIDAD DEL BIENDOCUMENTO DE PROPIEDAD

Los lotes de terreno son propiedad de los Sres. MXIMO PORTUGUEZ V-24.041.541, y Estela Espinoza De Portugus V- y 24.041.655. Ubicado en: PARTE NORTE DE LA CIUDAD DE SAN ANTONIO DEL TACHIRA, MUNICIPIO BOLVAR, LADO IZQUIERDO DEL TERMINAL DE PASAJEROS. ESTADO TCHIRA. Registrado ante la Oficina de Registro Pblico del Municipio Bolvar, bajo el N 324, Protocolo Primero (1), de fecha 5 de Diciembre de 2005.LINDEROS

NORTE:Con Calle pblica, mide 15,00 mts.

SUR:Con Calle pblica, mide 15,00 mts.

ESTE:Con Terrenos que fueron de Nelson Lauvent Ruiz Bautista, hoy de Edgr Servit mide 40,00 mts.

OESTE:Con Terrenos que fueron de Nelson Lauvent Ruiz Bautista, mide 40,00 mts.

B.- FORMACION DEL VALORB.1- ENFOQUE DEL PROBLEMA. SELECCIN Y JUSTIFICACION DE LA METODOLOGIA A EMPLEAR.

Para la realizacin del presente Avalo ha sido necesario recabar una serie de informaciones que incluye visitas de inspeccin, se analiz el uso actual y el mejor aprovechamiento del terreno, los servicios existentes tales como vialidad, cloacas, acueductos, electrificacin, y diversos factores que inciden en la determinacin del valor. Se efectuaron investigaciones de carcter tcnico referentes a los costos actuales del precio de mercado en comparacin a los referenciales obtenidos.

B.2- FUENTES DE RECOPILACION DE DATOS

Para la formacin del valor del valor de los terrenos se obtienen datos directamente de la empresa RALKA, referenciales de tu inmueble.com y REMAX.com, los cuales nos indica el costo actual del metro cuadrado en la zona y sus adyacencias.B.3- PROCESAMIENTO DE DATOS Y CLCULO DEL VALOR DE LAS MEJORAS CONSTITUDAS S/ EL TERRENO.Parte I: " Mtodo del Enfoque de los Datos de Mercado.Para obtener el valor de mercado del terreno, se selecciono el Mtodo Valuatorio, conocido como Mtodo de los Datos de Mercado, el cual consiste en comparar los inmuebles de igual naturaleza que se hubieran vendido recientemente en la zona con el sujeto de avalo, es decir, que el estimado de valor se pronostica en funcin de operaciones de compra - venta de propiedades equiparables, protocolizadas en fecha los ms cercanas posibles al momento en que se realiza el avalo. En este caso las ventas de terrenos fueron seleccionadas del ao 2013-2014. Lo anterior tiene su mejor explicacin por va de que un comprador bien informado no estara dispuesto a pagar ms por una propiedad de lo que usualmente pagaran.

B.4- PROCEDIMIENTO PARA OBTENER EL VALOR DE MERCADO

Para obtener un indicador de valor a aplicar al terreno, se procedi de la siguiente manera:

Se recopilaron y seleccionaron los datos correspondientes a la compra - venta de terrenos, cuyas cualidades de uso, ubicacin e influencia socio - econmicas sean los ms semejante a las condiciones que posee el inmueble sujeto de avalo.

Definicin de los indicadores de valor, mediante el anlisis estadstico de la muestra en estudio.

B.5.- MERCADO REFERENCIAL

Del estudio realizado he seleccionado las siguientes operaciones de compra - venta que se consideran las ms representativas. En este caso se tomaron doce (12) referenciales de terrenos, ubicados en el Municipio San Cristbal y extrados de la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Bolvar.B.6- ANLISIS DE LA MUESTRA REFERENCIAL

La muestra referencial antes seleccionada, se orden para realizar un mejor anlisis estadstico economtrico, donde el estadstico F debe ser mayor que el Fo , luego se procede a construir la Matriz de Correlacin, encontrndose que no existe multicolinealidad, por lo tanto se establece que existe correlacin.B.7.- HOMOGENIZACION DE LA MUESTRA REFERENCIAL

A efectos de hallar un modelo estadstico que permita estimar el valor probable de mercado del terreno en estudio, tomando en cuenta las ventas, se procedi a realizar un Anlisis de Correlacin, donde el modelo adoptado el coeficiente de determinacin (R2) resulte ms alto y supere el valor de 0, 75; pero menor a 1, siendo para nuestro caso el Anlisis de Correlacin Mltiple.B.8.- ESTIMACIN DEL VALOR UNITARIO

De acuerdo al anlisis anterior, utilizando un Modelo Estadstico de Correlacin Mltiple, se calcul a continuacin el Precio Unitario del Terreno, utilizando la ecuacin siguiente:

Y = Bo + B1x1 +B2x2 (1)

Donde:Y = variable dependiente (precio unitario aplicable de mercado en Bs/mtsz)Bo = constante o interseccin.B1 = Inclinacin de la recta de regresinX1 = rea de terreno del avalu que se esta realizandoB2 = variable 2 (Tiempo).

X2 = Actualizacin del tiempo de los ReferencialesComo se observa en la ecuacin se consideran las variables siguientes: rea del Terreno, Fecha de Protocolizacin de los Referenciales. Luego se procede a sustituir (1) los valores correspondientes para obtener el Precio Unitario por m2 de terreno.

Y = 11.666,67 Bs./ m2

Nota: Y = Precio unitario de los referenciales corregido por tiempo.

8.7.- VALOR DEL TERRENO

Para obtener el valor del terreno se utiliz la siguiente Ec'. Y ST