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5/24/2018 Tenant Mix - Juan Jos Calle[1]
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Tenant Mix
Conferencista: Juan Jos Calle
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5/24/2018 Tenant Mix - Juan Jos Calle[1]
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Tenant Mix
Tenant: persona o grupo que ocupa un espacioalquilado por un
periodo de tiempo, en adelantese le llamar locatario o
arrendatario.
Tenant mix: es un trmino propio de la industriade centros
comerciales y significa la mezclacomercial que conforman los
locatarios oarrendatarios de un centro comercial.
Nota: Debemos considerar que este modelo aplica a
centroscomerciales que son 100% arrendados
Definiciones bsicas
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Tenant Mix
El xito de un desarrollo comercial est dado porel flujo de
visitas y ventas que genera.
El flujo de visitas se genera por la atraccin quegenera la
mezcla comercial, si esta mezclacomercial es la ptima, los
visitantes seconvierten en clientes generando ventas.
Cmo hacemos para lograr el tenant mixptimo?
Tenant mix
-
5/24/2018 Tenant Mix - Juan Jos Calle[1]
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Tenant Mix
Antes de desarrollar un proyecto comercial esimportante definir
la zona de influencia que esteatender y definir si la ubicacin del
terreno es
la ideal para atender esta ZDI.
A manera de ejemplo analizaremos el distrito deSan Isidro en
Lima. Este distrito tiene alto poderadquisitivo y alta densidad
poblacional, an notiene ningn desarrollo comercial importante porlo
que se convierte en una excelente oportunidadde inversin para un
proyecto comercial.
Definicin de la zona de influencia
-
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Tenant Mix
1.0 km 2.0 km
1.5 km
LIMA GOLF CLUBLIMA GOLF CLUBLIMA GOLF CLUBLIMA GOLF CLUBLIMA
GOLF CLUBLIMA GOLF CLUBLIMA GOLF CLUBLIMA GOLF CLUBLIMA GOLF
CLUB
PASEO
DELAREPUBLICA
PASEODE
LAREPUBLICA
PASEODE
LAREPUBLICA
PASEO
DELAREPUBLICA
PASEODE
LAREPUBLICA
PASEO
DELAREPUBLICA
PASEODE
LAREPUBLICA
PASEODE
LAREPUBLICA
PASEODE
LAREPUBLICA
SALAVERRY
SALAVERRY
SALAVERRY
SALAVERRY
SALAVERRY
SALAVERRY
SALAVERRY
SALAVERRY
SALAVERRY
REPUBLI CA
DEPANAMA
REPUBLI CA
DEPANAMA
REPUBLI CA
DEPANAMA
REPUBLI CA
DEPANAMA
REPUBLI CA
DEPANAMA
REPUBLI CA
DEPANAMA
REPUBLI CA
DEPANAMA
REPUBLI CA
DEPANAMA
REPUBLI CA
DEPANAMA
PASEO
DE
LAR
EPUBLICA
PASEO
DE
LAREPUBLICA
PASEO
DE
LAREPUBLICA
PASEO
DE
LAR
EPUBLICA
PASEO
DE
LAREPUBLICA
PASEO
DE
LAR
EPUBLICA
PASEO
DE
LAREPUBLICA
PASEO
DE
LAREPUBLICA
PASEO
DE
LAREPUBLICA
AREQUIPA
A
REQUIPA
A
REQUIPA
AREQUIPA
A
REQUIPA
AREQUIPA
A
REQUIPA
A
REQUIPA
A
REQUIPA
ARAMBURU
ARAMBURU
ARAMBURUARAMBURU
ARAMBURUARAMBURU
ARAMBURU
ARAMBURU
ARAMBURU
SANTA
CRUZ
SANTA
CRUZ
SANTA
CRUZ
SANTA
CRUZ
SANTA
CRUZ
SANTA
CRUZ
SANTA
CRUZ
SANTA
CRUZ
SANTA
CRUZ
ANGAMOSANGAMOSANGAMOSANGAMOS
ANGAMOSANGAMOSANGAMOSANGAMOSANGAMOS
SANCHEZCARRION
SANCHEZCARRION
SANCHEZCARRION
SANCHEZCARRION
SANCHEZCARRION
SANCHEZCARRION
SANCHEZCARRION
SANCHEZCARRION
SANCHEZCARRION
CHOQUEHUANCA
CHOQUEHUANCA
CHOQUEHUANCA
CHOQUEHUANCA
CHOQUEHUANCA
CHOQUEHUANCA
CHOQUEHUANCA
CHOQUEHUANCA
CHOQUEHUANCA
LIZARDOALZAMORA
LIZARDOALZAMORA
LIZARDOALZAMORA
LIZARDOALZAMORA
LIZARDOALZAMORA
LIZARDOALZAMORA
LIZARDOALZAMORA
LIZARDOALZAMORA
LIZARDOALZAMORA
CAMIN
OREAL
CAMIN
OREAL
CAMIN
OREAL
CAMIN
OREAL
CAMIN
OREAL
CAMIN
OREAL
CAMIN
OREAL
CAMIN
OREAL
CAMIN
OREAL
JORGEBAS
ADRE
JORGEBAS
ADRE
JORGEBASA
DREJORG
EBASADRE
JORGEBASA
DREJORG
EBASADRE
JORGEBAS
ADRE
JORGEBASA
DRE
JORGEBAS
ADREV.A.BELAUNDE
V.A.BELAUNDE
V.A.BELAUNDE
V.A.BELAUNDE
V.A.BELAUNDE
V.A.BELAUNDE
V.A.BELAUNDE
V.A.BELAUNDE
V.A.BELAUNDE
PEZETPEZETPEZETPEZETPEZETPEZETPEZETPEZETPEZET
ALVAREZCALDERON
ALVAREZCALDERON
ALVAREZCALDERON
ALVAREZCALDERON
ALVAREZCALDERON
ALVAREZCALDERON
ALVAREZCALDERON
ALVAREZCALDERON
ALVAREZCALDERON
CO
MAND
ANTE
ESPINA
R
CO
MAND
ANTE
ESPINA
R
CO
M
AND
ANTE
ESPINA
R
CO
MAND
ANTEE
SPINA
R
CO
M
AND
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SPINA
R
COMAND
ANTE
ESPINA
R
COMAND
ANTE
ESPINA
R
COM
AND
ANTE
ESPINA
R
CO
MAND
ANTEE
SPINA
R
JAVIERPRA
DO
JAVIERPRA
DO
JAVIERPRA
DOJAVIE
RPRADO
JAVIERPRA
DOJAVIE
RPRADO
JAVIERPRA
DO
JAVIERPRA
DOJAVIE
RPRADO
DOSDEMAY
O
DOSDEMAY
O
DOSDEMAY
ODOSD
EMAYO
DOSDEMAY
ODOSD
EMAYO
DOSDEMAY
O
DOSDEMAY
ODOSD
EMAYO
DELEJER
CITO
DELEJERCITO
DELEJER
CITO
DELEJER
CITO
DELEJER
CITO
DELEJER
CITO
DELEJERCITO
DELEJER
CITO
DELEJERCITO
Plano de ubicacin Radio 1.5 km
-
5/24/2018 Tenant Mix - Juan Jos Calle[1]
6/21
Tenant Mix
1.0 km 2.0 km
1.5 km
PASEODEL
AREPUBLICA
PASEODE
LAREPUBLICA
PASEODE
LAREPUBLICA
PASEODEL
AREPUBLICA
PASEODE
LAREPUBLICA
PASEODEL
AREPUBLICA
PASEODE
LAREPUBLICA
PASEODE
LAREPUBLICA
PASEODE
LAREPUBLICA
SALAVERRY
SALAVERRY
SALAVERRY
SALAVERRY
SALAVERRY
SALAVERRY
SALAVERRY
SALAVERRY
SALAVERRY
REPUBLI CA
DEPANAMA
REPUBLI CA
DEPANAMA
REPUBLI CA
DEPANAMA
REPUBLI CA
DEPANAMA
REPUBLI CA
DEPANAMA
REPUBLI CA
DEPANAMA
REPUBLI CA
DEPANAMA
REPUBLI CA
DEPANAMA
REPUBLI CA
DEPANAMA
PASEO
DE
LAR
EPUBLICA
PASEO
DE
LAREPUBLICA
PASEO
DE
LAREPUBLICA
PASEO
DE
LAR
EPUBLICA
PASEO
DE
LAREPUBLICA
PASEO
DE
LAR
EPUBLICA
PASEO
DE
LAREPUBLICA
PASEO
DE
LAREPUBLICA
PASEO
DE
LAREPUBLICA
AREQUIPA
A
REQUIPA
A
REQUIPA
AREQUIPA
A
REQUIPA
AREQUIPA
A
REQUIPA
A
REQUIPA
A
REQUIPA
ARAMBURU
ARAMBURU
ARAMBURUARAMBURU
ARAMBURUARAMBURU
ARAMBURU
ARAMBURU
ARAMBURU
SANTA
CRUZ
SANTA
CRUZ
SANTA
CRUZ
SANTA
CRUZ
SANTA
CRUZ
SANTA
CRUZ
SANTA
CRUZ
SANTA
CRUZ
SANTA
CRUZ
ANGAMOSANGAMOSANGAMOSANGAMOS
ANGAMOSANGAMOSANGAMOSANGAMOSANGAMOS
SANCHEZCARRION
SANCHEZCARRION
SANCHEZCARRION
SANCHEZCARRION
SANCHEZCARRION
SANCHEZCARRION
SANCHEZCARRION
SANCHEZCARRION
SANCHEZCARRION
CHOQUEHUANCA
CHOQUEHUANCA
CHOQUEHUANCA
CHOQUEHUANCA
CHOQUEHUANCA
CHOQUEHUANCA
CHOQUEHUANCA
CHOQUEHUANCA
CHOQUEHUANCA
LIZARDOALZAMORA
LIZARDOALZAMORA
LIZARDOALZAMORA
LIZARDOALZAMORA
LIZARDOALZAMORA
LIZARDOALZAMORA
LIZARDOALZAMORA
LIZARDOALZAMORA
LIZARDOALZAMORA
CAMIN
OREAL
CAMIN
OREAL
CAMIN
OREAL
CAMIN
OREAL
CAMIN
OREAL
CAMIN
OREAL
CAMIN
OREAL
CAMIN
OREAL
CAMIN
OREAL
JORGEBAS
ADRE
JORGEBAS
ADRE
JORGEBASA
DREJORG
EBASADRE
JORGEBASA
DREJORG
EBASADRE
JORGEBAS
ADRE
JORGEBASA
DRE
JORGEBAS
ADREV.A.BELAUNDE
V.A.BELAUNDE
V.A.BELAUNDE
V.A.BELAUNDE
V.A.BELAUNDE
V.A.BELAUNDE
V.A.BELAUNDE
V.A.BELAUNDE
V.A.BELAUNDE
PEZETPEZETPEZETPEZETPEZETPEZETPEZETPEZETPEZET
ALVAREZCALDERON
ALVAREZCALDERON
ALVAREZCALDERON
ALVAREZCALDERON
ALVAREZCALDERON
ALVAREZCALDERON
ALVAREZCALDERON
ALVAREZCALDERON
ALVAREZCALDERON
CO
MAND
ANTE
ESPINA
R
CO
MAND
ANTE
ESPINA
R
CO
MAND
ANTE
ESPINA
R
CO
MAND
ANTEE
SPINA
R
CO
MAND
ANTEE
SPINA
R
COMAND
ANTE
ESPINA
R
COMAND
ANTE
ESPINA
R
COMAND
ANTE
ESPINA
R
CO
MAND
ANTEE
SPINA
R
JAVIERPRA
DO
JAVIERPRA
DO
JAVIERPRA
DOJAVIE
RPRADO
JAVIERPRA
DOJAVIE
RPRADO
JAVIERPRA
DO
JAVIERPRA
DOJAVIE
RPRADO
DOSDEMAY
O
DOSDEMAY
O
DOSDEMAY
ODOSD
EMAYO
DOSDEMAY
ODOSD
EMAYO
DOSDEMAY
O
DOSDEMAY
ODOSD
EMAYO
DELEJER
CITO
DELEJERCITO
DELEJER
CITO
DELEJER
CITO
DELEJER
CITO
DELEJER
CITO
DELEJERCITO
DELEJER
CITO
DELEJERCITO
NSE Radio 1.5 km
-
5/24/2018 Tenant Mix - Juan Jos Calle[1]
7/21
Tenant Mix
1.0 km 2.0 km
1.5 km
PASEODE
LAREPUBLICA
PASEODELA
REPUBLICA
PASEODELAREPUBLICA
PASEODE
LAREPUBLICA
PASEODELAREPUBLICA
PASEODE
LAREPUBLICA
PASEODELA
REPUBLICA
PASEODELAREPUBLICA
PASEODELA
REPUBLICA
SALAVERRY
SALAVERRY
SALAVERRY
SALAVERRY
SALAVERRY
SALAVERRY
SALAVERRY
SALAVERRY
SALAVERRY
R E P U B L I C A
D E P A N A M A
R E P U B L I C A
D E P A N A M A
R E P U B L I C A
D E P A N A M A
R E P U B L I C A
D E P A N A M A
R E P U B L I C A
D E P A N A M A
R E P U B L I C A
D E P A N A M A
R E P U B L I C A
D E P A N A M A
R E P U B L I C A
D E P A N A M A
R E P U B L I C A
D E P A N A M A
PASEO
DE
LA
REPUBLIC
A
PASEO
DE
LA
REPUBLIC
A
PASEO
DE
LAREPUBLIC
A
PASEO
DE
LA
REPUBLIC
A
PASEO
DE
LAREPUBLIC
A
PASEO
DE
LA
REPUBLICA
PASEO
DE
LA
REPUBLICA
PASEO
DE
LAREPUBLICA
PASEO
DE
LA
REPUBLIC
A
AREQUIPA
AR
EQUIPA
AR
EQUIPA
AREQUIPA
AR
EQUIPA
AREQUIPA
AR
EQUIPA
AR
EQUIPA
AR
EQUIPA
ARAMBURU
ARAMBURU
ARAMBURUARAMBURU
ARAMBURUARAMBURU
ARAMBURU
ARAMBURUARAMBURU
SANTA
CRUZ
SANTA
CRUZ
SANTA
CRUZ
SANTA
CRUZ
SANTA
CRUZ
SANTA
CRUZ
SANTA
CRUZ
SANTA
CRUZ
SANTA
CRUZ
ANGAMOSANGAMOSANGAMOSANGAMOS
ANGAMOSANGAMOSANGAMOSANGAMOSANGAMOS
SANCHEZCARRION
SANCHEZCARRION
SANCHEZCARRION
SANCHEZCARRION
SANCHEZCARRION
SANCHEZCARRION
SANCHEZCARRION
SANCHEZCARRION
SANCHEZCARRION
CHOQUEHUANCA
CHOQUEHUANCA
CHOQUEHUANCA
CHOQUEHUANCA
CHOQUEHUANCA
CHOQUEHUANCA
CHOQUEHUANCA
CHOQUEHUANCA
CHOQUEHUANCALIZARDOALZAMORA
LIZARDOALZAMORA
LIZARDOALZAMORA
LIZARDOALZAMORA
LIZARDOALZAMORA
LIZARDOALZAMORA
LIZARDOALZAMORA
LIZARDOALZAMORA
LIZARDOALZAMORA
CAMINOREAL
CAMINOREAL
CAMINOREAL
CAMINOREAL
CAMINOREAL
CAMIN
OREAL
CAMIN
OREAL
CAMIN
OREAL
CAMINOREAL
JORGEBASA
DRE
JORGEBAS
ADRE
JORGEBAS
ADREJORGE
BASADRE
JORGEBAS
ADREJORGE
BASADRE
JORGEBAS
ADRE
JORGEBAS
ADRE
JORGEBAS
ADREV.A.BELAUNDE
V.A.BELAUNDE
V.A.BELAUNDE
V.A.BELAUNDE
V.A.BELAUNDE
V.A.BELAUNDE
V.A.BELAUNDE
V.A.BELAUNDE
V.A.BELAUNDE
PEZETPEZETPEZETPEZETPEZETPEZETPEZETPEZETPEZET
ALVAREZCALDERON
ALVAREZCALDERON
ALVAREZCALDERON
ALVAREZCALDERON
ALVAREZCALDERON
ALVAREZCALDERON
ALVAREZCALDERON
ALVAREZCALDERON
ALVAREZCALDERON
COMA
NDAN
TEESP
INAR
COMA
NDAN
TEESP
INAR
COMA
NDAN
TEESP
INAR
COMA
NDAN
TEESP
INAR
COMA
NDAN
TEESP
INAR
COM
A
NDAN
TEES
PINAR
COM
A
NDAN
TEES
PINAR
COM
A
NDAN
TEES
PINAR
COMA
NDAN
TEESP
INAR
JAVIERPRA
DO
JAVIERPRA
DO
JAVIERPRA
DOJAVIE
RPRADO
JAVIERPRA
DOJAVIE
RPRADO
JAVIERPRA
DO
JAVIERPRA
DOJAVIE
RPRADO
DOSDEMAY
O
DOSDEMAY
O
DOSDEMAY
ODOSD
EMAYO
DOSDEMAY
ODOSD
EMAYO
DOSDEMAY
O
DOSDEMAY
ODOSD
EMAYO
DELEJER
CITO
DELEJER
CITO
DELEJER
CITO
DELEJER
CITO
DELEJER
CITO
DELEJER
CITO
DELEJER
CITO
DELEJER
CITO
DELEJER
CITO
Densidad poblacional Radio 1.5 km
-
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Tenant Mix
Location!
Location!
Location!
Y Location!
4 Ls:
-
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9/21
Tenant Mix
Luego de tener clara la ubicacin y potencial delterreno, nos
toca analizar el potencial del
mercado que atender el desarrollo comercial,en este caso por las
caractersticas del proyectoy la ZDI que atender podemos concluir
que setrata de un centro comercial distrital.
Definicin del potencial de mercado dela ZDI
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5/24/2018 Tenant Mix - Juan Jos Calle[1]
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Tenant Mix
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Tenant Mix
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12/21
Tenant Mix
-
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13/21
Tenant Mix
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14/21
Tenant Mix
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15/21
Tenant Mix
-
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16/21
Tenant Mix
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Tenant Mix
-
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Tenant Mix
Luego de tener claro el potencial de la ZDIdebemos definir cual
es el tenant mix ptimo
para el rea de captura de clientes definidas enel estudio de
ZDI.
Para lograrlo se tiene que realizar un estudio de
mercado de hbitos de consumo cuantitativo ycualitativo en la
zona de captura.
Definicin del tenant mix ptimo para elcentro comercial
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5/24/2018 Tenant Mix - Juan Jos Calle[1]
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Tenant Mix
El resultado es definir la forma de gasto delingreso familiar en
la zona de captura, por
ejemplo si tenemos un ingreso familiar deUS$10,000 que se divide
en:
Vivienda: US$1,000Salud: US$1,000Alimentos: US$2,000
Ropa: US$2,000Calzado: US$500Entretenimiento: US$500Servicios:
US$500Otros: US$2500
Definicin del tenant mix ptimo para elcentro comercial
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5/24/2018 Tenant Mix - Juan Jos Calle[1]
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Tenant Mix
As definimos los m2 asignados a cada una de lascategoras, dentro
de las categoras podemos
asignar adems m2 por segmentos, definiendo lasmarcas que
atendern a cada segmento.
Se recomienda adems hacer un estudio de
mercado de percepcin de marcas para podercruzar la informacin y
as tener el tenant mixptimo.
Definicin del tenant mix ptimo para elcentro comercial
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Tenant Mix
9% 2%13%
16%
2%13%18%
6%
5%
4%
12%
Food Court Kioskos Vestir Femenino
Vestir Masculino Vestir Infantil Vestir Mixto
Calzado y Carteras Servicios Deportes
Artculos para el Hogar Otros
Ejemplo de tenant mix:
