Sustentabilidad economica

THE SUSTAINABILITY OF URBAN HERITAGE PRESERVATION: INTERVENTIONS TO SUPPORT ECONOMIC AND RESIDENTIAL

INVESTMENTS IN URBAN HERITAGE AREAS OF LATIN AMERICA AND THE CARIBBEAN (RG-T1620):

CASE STUDY VALPARAÍSO

SCHEDULE 2: Economic sustainability

Pablo Trivelli Yasuyo Nishimura

Pablo Trivelli y Cía. Ltda. Febrero 2010.

THE SUSTAINABILITY OF URBAN HERITAGE PRESERVATION: INTERVENTIONS TO SUPPORT ECONOMIC AND RESIDENTIAL INVESTMENTS IN URBAN HERITAGE AREAS OF LATIN AMERICA AND THE CARIBBEAN (RG-T1620):


Pablo Trivelli y Cía. Ltda. - Febrero 2010 1

SCHEDULE 2 : Sustentabilidad económica ........................................................................................... 3

1. Perfil socioeconómico de la población residente. ............................................................................ 3

1.1 Evolución de la estructura de la población, período 1992-2002.............................................. 7

1.2 Tenencia de la vivienda, evolución período 1992-2002. ....................................................... 30

1.3 Condiciones de la vivienda de la población residente, evolución período 1992-2002. ......... 53

1.4 Niveles de ingreso, evolución período 1992-2002 ................................................................ 67

2. Actividad económica...................................................................................................................... 85

2.1 Habitacional........................................................................................................................... 85

2.2 Comercial .............................................................................................................................. 87

2.3 Institucional ........................................................................................................................... 89

2.4 Deporte, cultura y recreación................................................................................................. 89

3. Inversión......................................................................................................................................... 89

3.1 Edificaciones nuevas construidas en el área en el último año y últimos 5 años. ................... 89

3.2 Inmuebles patrimoniales rehabilitados en el último año y últimos 5 años. ........................... 90

3.3 Inversiones en el área patrimonial por el sector público en los últimos 5 años..................... 93

3.4 Inversiones en el área patrimonial por el sector privado en los últimos 5 años..................... 93

4. Accesibilidad y atractivo del área para visitar y hacer negocios.................................................... 94

4.1 Disponibilidad de transporte público..................................................................................... 94

4.2 Porcentaje de hogares que poseen automóvil ........................................................................ 98

4.3 Disponibilidad de estacionamientos ...................................................................................... 99

4.4 Accesibilidad para peatones y bicicletas ............................................................................... 99

4.5 Atractivo del área para visitar y hacer negocios. ................................................................. 100

4.6 Análisis comparativo con otras áreas. ................................... ¡Error! Marcador no definido.

4.7 Identificación de atractores y detractores para el desarrollo residencial y de negocios.¡Error! Marcador no definido.

Anexo Schedule 2...................................................................................................................................... 111

5. Datos económicos e inmobiliarios ............................................................................................... 111

5.1 Niveles de renta de funciones comerciales. ......................................................................... 112

5.2 Niveles de renta de funciones residenciales. ....................................................................... 112

5.3 Precio de venta típico de lotes vacantes. ............................................................................. 112

5.4 Precio de venta de edificios nuevos..................................................................................... 112

5.5 Precio de venta típico de edificios existentes. ..................................................................... 112

5.6 Evolución del nivel de rentas en los últimos 5 años. ........................................................... 113




5.7 Evolución de los precios de la tierra en los últimos 5 años. ................................................ 116

5.8 Evolución de los precios de las edificaciones existentes en los últimos 5 años. ................. 117

5.9 Evolución en la tasa de vacancia de propiedades comerciales. ........................................... 122

5.10 Evolución en la tasa de vacancia de viviendas. ................................................................... 122

5.11 Tasa de la Contribución de Bienes Raíces (Impuesto Predial) en relación al valor de mercado de las propiedades............................................................................................................................. 122

6. Inversiones. .................................................................................................................................. 123

6.1 Inversiones en edificios nuevos en el último año y en los últimos cinco años. ................... 123

6.2 Inversiones en rehabilitación de edificios históricos en el Sitio Patrimonial en el último año y en los últimos cinco años.................................................................................................................. 123

6.3 Origen de las inversiones en edificios nuevos. .................................................................... 123

6.4 Origen de las inversiones en edificios patrimoniales........................................................... 123

6.5 Monto de las inversiones públicas en infraestructura en los últimos cinco años................. 123

6.6 Transacciones de sitios baldíos en el último año y en los últimos 5 años. .......................... 123

6.7 Precios más alto y más bajo en transacciones de sitios baldíos........................................... 123

6.8 Cantidad de transacciones de edificios existentes (un año y cinco años) ............................ 123

6.9 Precios más alto y precio más bajo de inmuebles existentes. .............................................. 124

6.10 Cantidad de inmuebles existentes en el Sitio Patrimonial. .................................................. 124

6.11 Superficie total edificada en el Sitio Patrimonial. ............................................................... 124

6.12 Superficie total de terrenos baldíos en el Sitio Patrimonial................................................. 124

6.13 Cantidad de negocios existentes en el Sitio Patrimonial. .................................................... 124

6.14 Cantidad de empleados en el Sitio Patrimonial. .................................................................. 124

6.15 Monto total de sueldos y salarios pagados en el Sitio Patrimonial...................................... 125

6.16 Valor total de ventas realizadas en el Sitio Patrimonial. ..................................................... 125

6.17 Recaudación de impuesto a la compraventa en el Sitio Patrimonial. .................................. 125

6.18 Nuevos negocios que han abierto en los últimos dos años en el Sitio Patrimonial. ............ 125

6.19 Cantidad de negocios que ha cerrado en los últimos dos años en el Sitio Patrimonial. ...... 125

6.20 Valor de las propiedades del Sitio Patrimonial afectas al pago de Contribución de Bienes Raíces. 125

6.21 Recaudación de la Contribución de Bienes Raíces en el Sitio Patrimonial. ........................ 125

6.22 Tasa de vacancia detallando a nivel de planta y en pisos superiores................................... 126

6.23 Porcentaje no utilizable de la superficie construida............................................................. 126




SCHEDULE 2 : Sustentabilidad económica

1. Perfil socioeconómico de la población residente. Para la elaboración del perfil socioeconómico de la población residente en el Sitio Patrimonial de Valparaíso (SPM) y su evolución en el tiempo, previo a la declaratoria como tal en el año 2003, se utilizó la información de los Censos de Población y Vivienda de los años 1992 y 2002 (INE). En base a ello se compara la situación del área de estudio en ambos períodos y del contexto comunal e intercomunal, el que abarca las comunas de Valparaíso, Viña del Mar y Concón como una entidad urbana metropolitana, de modo que permita una comprensión general de los fenómenos o cambios demográficos y socioeconómicos en las distintas escalas de análisis y su expresión en el territorio. Para este efecto se utilizó la cartografía censal del Censo 2002 de las 3 comunas a nivel de zonas y manzanas urbanas, que comprende 23 distritos censales en la comuna de Valparaíso1, 21 en la comuna de Viña del Mar y 2 en la comuna de Concón.

Para la comparación entre ambos censos se homologaron aquellas zonas y manzanas que fueron modificadas (subdivididas o fusionadas) entre un censo y otro, es decir, considerando en todos estos casos las cifras agregadas de la unidad territorial mayor. A la escala del SPM la información se expresa a nivel de manzanas, que es la unidad territorial más pequeña en que se desagregan los datos censales.

Área de estudio Censo 1992 Censo 2002 Sitio de Patrimonio Mundial Distritos: 5 (parcial)

Zonas: 7 Manzanas: 51

Distritos: 5 (parcial Zonas: 7 Manzanas: 49

Comuna de Valparaíso Distritos: 21 Zonas: 156 Manzanas: 3.004

Distritos: 23 Zonas: 155 Manzanas: 3.618

Comuna de Viña del Mar Distritos: 10 Zonas: 40 Manzanas: 3.817

Distritos: 21 Zonas: 77 Manzanas: 4.288

Comuna de Concón Distritos: 1 Zonas: 3 Manzanas: 421

Distritos: 2 Zonas: 7 Manzanas: 478

Cabe precisar que el límite que define al SPM en los casos de sus bordes abarca parcialmente algunas manzanas que exceden dicho límite. Todas esas manzanas fueron incorporadas al área de estudio. En un caso excepcional se excluyó una manzana del distrito Cerro Alegre (señalada en color amarillo en la figura correspondiente), debido a que es bastante extensa y poblada, y sólo una pequeña porción está dentro del sitio, lo que podría distorsionar los resultados.

Las figuras siguientes ilustran tanto el área intercomunal analizada como el área del SPM con sus respectivas desagregaciones territoriales al año 2002.

1 En el casos de la comuna de Valparaíso son 25 distritos, de los cuales se excluyeron los distritos de Placilla y Peñuelas, que están fuera del área urbana de interés para el presente estudio, y del distrito Quebrada Verde se consideró sólo el sector correspondiente al área urbana de Playa Ancha, excluyendo el sector de Laguna Verde.













1.1 Evolución de la estructura de la población, período 1992-2002. La población total en el área de estudio era de 2.938 habitantes al año 2002, que equivale al 1.1% de la población comunal (275.141 habitantes). A escala de la intercomuna la población tuvo un incremento muy bajo entre 1992 y 2002 de 0,1% anual, pero a nivel comunal la tasa de incremento fue negativa, de -0,2%, con una pérdida de población neta de 6.566. Este decrecimiento fue bastante mayor en el sitio patrimonial (-3,9%), lo que significó una pérdida de población de 1.458 habitantes.

Este proceso de despoblamiento es naturalmente un fenómeno multicausal y que va aparejado de una progresiva degradación y deterioro físico del medio ambiente urbano y de sus funciones esenciales. A continuación se abordan algunos aspectos demográficos, habitacionales y socioeconómicos que pudieran caracterizar y explicar este proceso, que si bien ha sido revertido parcialmente tras la declaratoria de UNESCO y las distintas acciones que esto ha desencadenado en la ciudad, con el objeto de establecer el escenario tendencial de tales variables en base a la información disponible y cuantificable.

En este sentido, un elemento relevante es el movimiento migratorio de la población. De acuerdo al censo de población del 2002, la población inmigrante (que al año 1997 vivía en otra comuna o país) a nivel de la comuna fue de 26.169, de las cuales 539 eran residentes del área patrimonial. Si bien la cantidad de inmigrantes que llegan al sitio en este período es inferior a los que recibió en el período anterior (1987-1992), éstos representan un porcentaje mayor respecto del total de residentes en el área. A nivel de la comuna y la intercomuna la cantidad de inmigrantes al año 2002 es mayor que la que hubo en 1992, a pesar de que en el caso de la comuna hubo una disminución de población. Esto da cuenta de una importante emigración de población de la comuna durante el período intercensal, especialmente del centro histórico de la ciudad.

AÑO 1992 AÑO 2002 Variación 1992-2002 AÑO 1992 AÑO 2002 Variación

1992-2002 AÑO 1992 AÑO 2002 Variación 1992-2002

Población total 4,396 2,938 -1,458 281,707 275,141 -6,566 585,296 593,630 8,334Población residente habitual 4,091 2,676 -1,415 274,776 250,838 -23,938 570,301 540,992 -29,309Población inmigrante 771 539 -232 25,362 26,169 807 69,136 73,648 4,512% población inmigrante 18.8% 20.1% 1.3% 9.2% 10.4% -3.4% 12.1% 13.6% -15.4%

Sitio Patrimonio Mundial Comuna Valparaíso Valparaíso-Viña-Concón

En cuanto a la variación de población a nivel de zonas, del total de 159 zonas censales en la comuna de Valparaíso 118 tuvieron tasas de crecimiento negativas, todas correspondientes al área más antigua de la ciudad que abarca los sectores del Plan y Anfiteatro (que coincide con el área definida como Zona de Conservación Histórica por el plan regulador comunal vigente), además de casi la totalidad del sector de Playa Ancha y los Cerros La Merced y Ramaditas. Las zonas que experimentaron las mayores pérdidas de población en términos relativos corresponden al Plan, incluido el SPM. En el resto de la intercomuna también son los sectores más antiguos de la comuna de Viña de Mar los que pedieron población durante el período 1992-2002.

Al interior del SPM, 32 de las 49 manzanas que comprende el área experimentaron un decrecimiento de la población.










a) Edad e índice de dependencia. La edad promedio de la población comunal en el año 2002 era de 33,4 años, muy similar a la de la intercomuna en conjunto que era de 33,4 años, en tanto que a nivel del SPM era de 37,1 años. En todas las escalas de análisis se constata un envejecimiento general de la población con respecto al año 1992, y en mayor medida en el sitio patrimonial en que la edad promedio era de 32,5 años mientras que en la comuna era de 30,9 y en la intercomuna de 30,8 años.

La estructura etárea de la población se abordó en base a 4 grandes grupos de edad: la población infantil de 0 a 14 años; la población joven y económicamente activa de 15 a 39 años; la población adulta también activa de 40 a 64 años y la población mayor de 65 años. Efectivamente, el grupo etáreo que mostró el mayor incremento entre 1992 y 2002 en términos de su proporción con respecto al total de población en las diferentes escalas de análisis es el grupo entre 40 y 64 años, seguido por el grupo de mayores de 65 años, éste último en proporciones mucho mayores en el SPM que aumentó de 9,9% a 13,5%, mientras que en la comuna aumentó de 8,5% a 10,2%.

La población más joven, de 0 a 14 años tuvo un decrecimiento significativo a nivel del área patrimonial, grupo que disminuyó de su proporción de 23,3% a 14,8%, en tanto que a nivel de la comuna el decrecimiento fue bastante menor, de 26,5% a 22,5%, levemente menor que a escala intercomunal. El grupo de la población de 15 a 39 años, si bien disminuyó en términos absolutos en todos los niveles, en el SPM su proporción con respecto al total de la población censada tuvo un leve incremento a diferencia de la tendencia del resto del territorio comunal e intercomunal.

Espacialmente, tanto en el caso de Valparaíso como de Viña del Mar, la población mayor se concentra en las áreas centrales o plan de las respectivas ciudades. Esta situación que era bastante más marcada en 1992 tiende a una mayor dispersión en el territorio próximo a dichos centros al año 2002.

La población más joven tiene mayor presencia en los sectores altos de las periferias en ambas ciudades.

El índice de dependencia demográfica (IDD), que corresponde al cuociente entre la población inactiva (de 0 a 14 años y mayores de 65 años) y la población económicamente activa (de 15 a 64 años), era de 0,49 tanto a nivel de la comuna de Valparaíso como de la intercomuna en el 2002, el que disminuyó en 5 puntos con respecto al 1992. A nivel del sitio patrimonial el IDD, que era de 0,5 en 1992, disminuyó a 0,39 en 2002.



Población 0 a 14 años 1,026 434 -592 74,792 61,807 -12,985 156,067 133,033 -23,034Población 15 a 39 años 1,879 1,283 -596 117,448 111,735 -5,713 243,967 238,917 -5,050Población 40 a 64 años 1,057 825 -232 65,523 73,435 7,912 136,486 159,269 22,783Población 65 años y más 434 396 -38 23,944 28,164 4,220 48,776 62,411 13,635% población 0 a 14 años 23.3% 14.8% -8.6% 26.5% 22.5% -4.1% 26.7% 22.4% -4.3%% población 15 a 39 años 42.7% 43.7% 0.9% 41.7% 40.6% -1.1% 41.7% 40.2% -1.4%% población 40 a 64 años 24.0% 28.1% 4.0% 23.3% 26.7% 3.4% 23.3% 26.8% 3.5%% población 65 años y más 9.9% 13.5% 3.6% 8.5% 10.2% 1.7% 8.3% 10.5% 2.2%Edad promedio 32.5 37.1 4.6 30.9 33.4 2.5 30.8 33.5 2.7Indice de dependencia 0.50 0.39 -0.10 0.54 0.49 -0.05 0.54 0.49 -0.05

















b) Tamaño de hogares El tamaño medio de hogares en la comuna de Valparaíso y la intercomuna era de 3.4 personas por hogar en el 2002, el que disminuyó con respecto al año 1992 en que los hogares eran de 3,7 personas en promedio. La proporción de hogares según tamaño mantiene una estructura similar en ambas escalas de análisis, siendo los hogares de mayor tamaño (de 5 y más personas) los más numerosos, a pesar que disminuyeron en número y proporcionalmente con respecto al total de hogares de 29% a 23% entre 1992 y 2002. Los hogares más pequeños (unipersonales y de 2 personas) representan una proporción menor pero muestran un crecimiento significativo, lo que da cuenta de la tendencia a la disminución del tamaño de los hogares, y en consecuencia, del incremento del número de hogares a pesar de las bajo crecimiento de la población.

A nivel del SPM el tamaño medio de los hogares ha sido históricamente muy inferior al resto de la comuna, que se redujo de 3,1 personas por hogar en 1992 a 2,8 en el 2002. No obstante también disminuyó el número de hogares particulares en un 23% en dicho período. El mayor incremento en términos proporcionales con respecto al total de hogares corresponde a los hogares unipersonales, que representan en el 2002 el 26%, proporción similar a los hogares de 2 personas. Contrario al resto de la comuna, los hogares más numerosos representan una proporción bastante baja. Lo anterior se extiende al resto de las zonas céntricas tanto de Valparaíso como de Viña del Mar, en que los hogares son más reducidos en las áreas centrales y de mayor tamaño en las periferias hacia los sectores más altos, mostrando una tendencia generalizada de hogares cada vez más pequeños.

En cuanto los hogares allegados2, a nivel comunal e intercomunal han aumentado en número pero disminuido su proporción con respecto al total de hogares. En el sitio patrimonial el número de hogares en situación de allegamiento disminuyó levemente de un total de 59 en 1992 a 54 hogares en el 2002.



Hogares particulares 1,226 946 -280 74,396 78,390 3,994 155,801 172,363 16,562Hogares unipersonales 261 246 -15 7,873 10,403 2,530 15,812 23,327 7,515Hogares de 2 personas 271 247 -24 13,048 15,817 2,769 27,911 36,057 8,146Hogares de 3 personas 258 182 -76 15,760 17,553 1,793 32,811 37,835 5,024Hogares de 4 personas 193 125 -68 16,181 16,594 413 34,354 36,377 2,023Hogares de 5 y más pers. 243 146 -97 21,534 18,023 -3,511 44,913 38,767 -6,146% hogares unipersonales 21.3% 26.0% 4.7% 10.6% 13.3% 2.7% 10.1% 13.5% 3.4%% hogares de 2 personas 22.1% 26.1% 4.0% 17.5% 20.2% 2.6% 17.9% 20.9% 3.0%% hogares de 3 personas 21.0% 19.2% -1.8% 21.2% 22.4% 1.2% 21.1% 22.0% 0.9%% hogares de 4 personas 15.7% 13.2% -2.5% 21.7% 21.2% -0.6% 22.0% 21.1% -0.9%% hogares de 5 y más pers. 19.8% 15.4% -4.4% 28.9% 23.0% -6.0% 28.8% 22.5% -6.3%Tamaño medio de hogares 3.1 2.8 -0.3 3.7 3.4 -0.3 3.7 3.4 -0.3Nº de hogares allegados 59 54 -5 3,989 4,048 59 7,154 7,564 410% hogares allegados 4.8% 5.7% 0.9% 5.4% 5.2% -0.2% 4.6% 4.4% -0.2%


2 Se define como hogares allegados a toda persona o grupo de personas, unidas o no por vínculos de parentesco, que habitan en viviendas particulares con más de un hogar, distintos del hogar principal, es decir, que “tienen acceso común, mantienen su privacidad al interior de la vivienda, ocupando una parte definida de ella –a excepción del baño y la cocina que pueden ser ocupados en común – y que cocinen separadamente (independencia económica)”. INE.






















c) Empleo y ocupación La población económica activa (PEA) según el censo del 2002 representa a nivel de la intercomuna un 39% de la población total, proporción bastante similar a nivel de la comuna de Valparaíso, en que el incremento fue levemente mayor que en el resto de la conurbación. En el área patrimonial en estudio la PEA disminuyó en términos absolutos de 1.689 a 1.296 personas entre 1992 y 2002, pero su proporción respecto de la población total, mayor que en resto del territorio comunal, aumentó de 38% a 44%, lo cual permite deducir que una proporción alta de los habitantes que emigraron de la zona eran inactivos.

La tasa de ocupación de la población que reside en el SPM también es mayor en relación al resto de la comuna (90% y 85% respectivamente). Esta situación se ha mantenido en el tiempo con un leve decrecimiento, siendo que tanto a nivel comunal como de la intercomuna la tasa de desocupación aumentó en alrededor de 4,5 puntos porcentuales en el período intercensal.

En cuanto a la distribución espacial de la población, las tasas de desocupación son menores en las zonas céntricas de las ciudades de Valparaíso y Viña del Mar, y mayores en las zonas periféricas.

Adicionalmente, dada la importancia de la oferta educacional de nivel superior en las ciudades de Valparaíso y Viña del Mar, se incluyó en este punto la cantidad de estudiantes superiores3 que ha mostrado un crecimiento significativo en la región. La proporción de los estudiantes con respecto al total de población es de 7% en la comuna de Valparaíso y 8% a nivel intercomunal, lo cual supera los rangos de otras ciudades metropolitanas chilenas4. En este aspecto, el sitio patrimonial ha sido receptor de un número creciente de estudiantes como lugar de residencia.



P.E.A. total 1,689 1,296 -393 92,184 106,272 14,088 197,338 230,626 33,288% respecto de población total 38.4% 44.1% 5.7% 32.7% 38.6% 5.9% 33.7% 38.9% 5.1%P.E.A. ocupada 1,525 1,157 -368 82,263 90,109 7,846 177,882 197,221 19,339P.E.A. desocupada 164 139 -25 9,921 16,163 6,242 19,456 33,405 13,949% P.E.A. ocupada 90.3% 89.3% -1.0% 89.2% 84.8% -4.4% 90.1% 85.5% -4.6%% P.E.A. desocupada 9.7% 10.7% 1.0% 10.8% 15.2% 4.4% 9.9% 14.5% 4.6%Pob. Educación Superior 279 336 57 10,485 14,869 4,384 24,680 36,562 11,882% pob. Educación Superior 8.1% 13.4% 5.3% 5.0% 7.0% 2.0% 5.6% 7.9% 2.3%


La composición de la población activa según el tipo de ocupación de acuerdo a los datos censales se muestra en el cuadro siguiente. Sobre esto interesa destacar algunos aspectos generales como el creciente nivel de calificación de la población económicamente activa en ocupaciones del sector servicios principalmente, y otros aspectos más específicos como la elevada proporción de profesionales y técnicos en la población residente en el SPM, la significativa disminución de la población perteneciente a las Fuerzas Armadas dentro y fuera del sitio.

3 Población mayor de 18 años que estudia y reside habitualmente en la comuna, con enseñanza media completa. 4 Si se considera la totalidad del área metropolitana que constituye el Gran Valparaíso el porcentaje de la población estudiantil superior respecto de la población total es de 5,7%. En el Gran Santiago la proporción de estudiantes superiores respecto de la población total en el 2002 era de 4,1%. En el caso del Gran Concepción era de 5,4%.






00. Ignorado 11.8% 12.0% 0.2% 10.6% 12.3% 1.7% 9.7% 10.6% 0.8% 01. Fuerzas armadas, carabineros e investigaciones 11.2% 0.9% -10.2% 5.3% 2.1% -3.2% 5.0% 2.0% -3.0% 11. Miembros de los poderes ejecutivo y legislativo y personal directivo de la administración pública 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 12. Directores de empresa ( tienen 3 o más directores ) 0.2% 0.5% 0.2% 0.2% 0.3% 0.1% 0.4% 0.5% 0.1% 13. Gerentes de pequeñas empresas ( tienen 1 ó 2 directores ) 4.0% 4.2% 0.2% 3.6% 4.0% 0.5% 4.4% 4.6% 0.2%

4.2% 4.7% 0.5% 3.8% 4.4% 0.5% 4.8% 5.2% 0.3% 21. Profesionales de las ciencias físicas, químicas y matemáticas y de la ingeniería 1.8% 3.5% 1.8% 0.7% 1.4% 0.7% 1.2% 2.1% 0.9% 22. Profesionales de las ciencias biológicas, la medicina y la salud 1.9% 1.6% -0.3% 0.7% 0.9% 0.2% 1.4% 1.7% 0.4% 23. Profesionales de la enseñanza 5.1% 7.4% 2.4% 3.4% 3.6% 0.2% 3.8% 4.1% 0.3% 24. Otros profesionales científicos e intelectuales 3.5% 5.8% 2.3% 1.5% 1.9% 0.4% 2.0% 2.7% 0.7%

12.2% 18.3% 6.1% 6.3% 7.8% 1.5% 8.4% 10.7% 2.3% 31. Técnicos y profesionales de nivel medio de las ciencias físicas y químicas, la ingeniería y afines 3.0% 2.7% -0.2% 2.0% 2.3% 0.3% 2.1% 2.3% 0.2% 32. Técnicos y profesionales de nivel medio de las ciencias biológicas, la medicina y salud 0.5% 0.5% 0.0% 1.5% 1.2% -0.4% 1.4% 1.1% -0.3% 33. Maestros e instructores técnicos 0.5% 0.8% 0.3% 0.6% 0.8% 0.2% 0.6% 0.8% 0.2% 34. Otros técnicos 3.6% 12.6% 9.1% 1.7% 8.9% 7.2% 2.0% 10.2% 8.2%

7.5% 16.6% 9.1% 5.8% 13.2% 7.4% 6.1% 14.4% 8.3% 41. Oficinistas 6.4% 6.7% 0.3% 6.1% 6.6% 0.5% 6.5% 6.2% -0.2% 42. Empleados en trato directo con el público 1.9% 2.3% 0.4% 1.7% 2.5% 0.8% 1.7% 2.4% 0.8%

8.3% 9.0% 0.7% 7.8% 9.2% 1.4% 8.1% 8.7% 0.5% 51. Trabajadores de los servicios personales y de protección y seguridad 5.3% 6.9% 1.6% 5.6% 7.2% 1.6% 5.3% 6.6% 1.3% 52. Modelos, vendedores y demostradores 8.0% 7.7% -0.4% 9.5% 7.3% -2.2% 8.6% 7.2% -1.4%

13.4% 14.6% 1.2% 15.1% 14.4% -0.7% 13.9% 13.8% -0.1% 61. Agricultores y trabajadores calificados de explotaciones agropecuarias, forestales y pesqueras 0.9% 0.2% -0.7% 1.9% 1.1% -0.8% 1.7% 1.1% -0.6% 62. Trabajadores agropecuarios y pesqueros de subsistencia 0.0% 0.1% 0.1% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%

0.9% 0.3% -0.6% 1.9% 1.1% -0.8% 1.7% 1.1% -0.6% 71. Oficiales y operarios de las industrias extractivas y de la construcción 2.5% 2.3% -0.2% 5.9% 3.9% -1.9% 6.7% 4.3% -2.4% 72. Oficiales y operarios de la metalurgia, la construcción mecánica y afines 1.8% 3.2% 1.5% 4.0% 3.1% -0.8% 3.9% 3.1% -0.7% 73. Mecánicos de precisión, artesanos, operarios de las artes gráficas y afines 1.5% 1.0% -0.5% 1.1% 0.7% -0.4% 1.0% 0.6% -0.4% 74. Otros oficiales, operarios y artesanos de artes mecánicas y de otros oficios 3.4% 1.8% -1.6% 4.7% 2.4% -2.3% 4.1% 2.1% -2.0%

9.1% 8.3% -0.8% 15.7% 10.2% -5.4% 15.7% 10.2% -5.5% 81. Operadores de instalaciones fijas y afines 0.0% 0.4% 0.4% 0.3% 0.3% 0.0% 0.4% 0.3% -0.1% 82. Operadores de máquinas y montadores 0.4% 0.7% 0.3% 1.4% 1.1% -0.3% 1.3% 1.0% -0.3% 83. Conductores de vehículos y operadores de equipos pesados y móviles 4.8% 3.1% -1.8% 7.1% 6.2% -0.9% 6.1% 5.5% -0.6%

5.3% 4.2% -1.1% 8.8% 7.6% -1.2% 7.8% 6.8% -1.0% 91. Trabajadores no calificados de ventas y servicios 12.5% 8.4% -4.1% 13.6% 11.3% -2.3% 14.5% 11.2% -3.3% 92. Peones agropecuarios, forestales, pesqueros y afines 0.2% 0.4% 0.2% 0.4% 0.6% 0.3% 0.2% 0.5% 0.3% 93. Peones de la minería, la construcción, la industria manufacturera y el transporte 3.4% 2.3% -1.2% 4.9% 5.7% 0.8% 4.0% 5.0% 1.0%

16.1% 11.1% -5.1% 18.9% 17.6% -1.3% 18.7% 16.7% -2.0% Total 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%

Categorías Ocupacionales (CIUO-88)























1.2 Tenencia de la vivienda, evolución período 1992-2002. El stock de viviendas en el área intercomunal de estudio aumentó en 28.606 unidades entre 1992 y 2002, es decir, a una tasa anual de 1,6% anual, siendo que en el mismo período la población prácticamente se mantuvo sin variación. Las viviendas desocupadas aumentaron en número (5.968 unidades) y proporción respecto del total de viviendas que alcanza al 10%, a una tasa anual de 4%, que correspondería a segundas viviendas esencialmente en las comunas de Viña del Mar y Concón.

En el caso de la comuna de Valparaíso hubo un incremento de 7.275 viviendas en tanto que la población experimentó un decrecimiento en términos absolutos. El 5% de las viviendas se encontraban desocupadas en el 2002, cantidad que aumentó de 1.719 en 1992 a 4.104, lo que corresponde a una tasa de incremento anual de 9,1%.

El área patrimonial de la ciudad en cambio presentó una disminución del parque habitacional, lo que se explica en parte por cambios de uso de las viviendas a usos no habitacionales, segundas viviendas u otras que quedan en desuso, según se desprende del aumento de las viviendas desocupadas.



Viviendas total 1,215 1,024 -191 73,146 80,421 7,275 162,746 191,352 28,606Viviendas ocupadas 1,186 945 -241 71,427 76,317 4,890 150,498 173,136 22,638Viviendas desocupadas 29 79 50 1,719 4,104 2,385 12,248 18,216 5,968% viviendas ocupadas 97.6% 92.3% -5.3% 97.6% 94.9% -2.8% 92.5% 90.5% -2.0%% viviendas desocupadas 2.4% 7.7% 5.3% 2.4% 5.1% 2.8% 7.5% 9.5% 2.0%Viviendas colectivas 15 30 15 295 652 357 504 1,281 777Viviendas particulares 1,200 994 -206 72,850 79,769 6,919 162,240 190,071 27,831Viv. tipo Casa 681 645 -36 54,248 59,966 5,718 112,429 127,794 15,365Viv. tipo Departamento 221 204 -17 10,829 16,341 5,512 35,058 55,831 20,773Viv. tipo Conventillo 261 133 -128 3,375 1,409 -1,966 4,705 2,020 -2,685Viv. tipo Otros 37 12 -25 4,398 2,053 -2,345 10,048 4,426 -5,622%viv. tipo Casa 56.8% 64.9% 8.1% 74.5% 75.2% 0.7% 69.3% 67.2% -2.1%% viv. tipo Departamento 18.4% 20.5% 2.1% 14.9% 20.5% 5.6% 21.6% 29.4% 7.8%% viv. tipo Conventillo 21.8% 13.4% -8.4% 4.6% 1.8% -2.9% 2.9% 1.1% -1.8%% viv. tipo Otros 3.1% 1.2% -1.9% 6.0% 2.6% -3.5% 6.2% 2.3% -3.9%


Las viviendas particulares según su tipo son mayoritariamente casas, cuya proporción a nivel de la intercomuna es de un 67%, lo cual muestra una pequeña variación negativa respecto de 1992, con un incremento proporcionalmente mayor en el número de departamentos, que de 21% aumentó al 29% del total de viviendas. Entre los tipos de vivienda precaria, los conventillos representan el 1%, que se redujeron en número a menos de la mitad respecto de 1992 (de 4.705 a 2.020 unidades) y los otros tipos disminuyeron de un 6% a un 2%. De las viviendas nuevas (correspondiente al incremento del parque habitacional entre 1992 y 2002), el 57% son departamentos y el 43% casas. Las viviendas que disminuyeron corresponden a los tipos precarios de vivienda.

A nivel de la comuna de Valparaíso, la proporción de casas en el 2002 era mayor, las que representaban el 75% del stock habitacional, manteniendo dicha proporción con un leve incremento respecto de 1992. Entre las viviendas nuevas, que suman un total de 11.230 unidades (el incremento neto es de 7.275, una vez descontadas las que salen de stock), el 51% son casas y




49% departamentos, y de las viviendas que disminuyeron 46% eran conventillos y 54% otros tipos de viviendas precarias.

En el SPM la proporción de conventillos es bastante alta representando el 13% del stock habitacional, a pesar de que su número disminuyó a la mitad respecto de lo que había en 1992. Del total de 206 viviendas que se restan del stock total al año 2002, un 62% eran conventillos, 18% casas, 8% departamentos y 12% otros tipos, siendo los departamentos los que tuvieron menor variación. Las casas disminuyeron su número en 36 unidades, de las que se deduce que buena parte de ellas cambiaron de uso a viviendas colectivas, que tuvieron un incremento de 15 unidades.

Según la modalidad de tenencia de las viviendas, la tendencia que se observa a nivel comunal e intercomunal en el período intercensal es el aumento progresivo de las viviendas propias en contraposición a las modalidades de arriendo u otros tipos, a razón de 3:2. A nivel del SPM la relación es inversa, al igual que en el resto de las zonas históricas de Valparaíso y Viña del Mar, predominando ampliamente las viviendas arrendadas por sobre las propias. Cabe precisar que la brusca disminución en el número de viviendas arrendadas entre los censos de 1992 y 2002, sin contrapeso en otras modalidades de tenencia, se explica como se mencionó anteriormente por inmuebles que cambian su uso habitacional o salen de stock, o bien por el cambio de propietarios que no son residentes habituales de la comuna.



Viviendas partic. ocupadas 1,167 892 -275 70,407 74,342 3,935 148,647 164,799 16,152Viviendas propias 278 248 -30 40,132 46,684 6,552 90,607 107,900 17,293Viviendas arrendadas 826 588 -238 23,427 20,989 -2,438 44,568 43,403 -1,165Viviendas otra tenencia 63 56 -7 6,848 6,669 -179 13,472 13,496 24% viviendas propias 23.8% 27.8% 4.0% 57.0% 62.8% 5.8% 61.0% 65.5% 4.5%% viviendas arrendadas 70.8% 65.9% -4.9% 33.3% 28.2% -5.0% 30.0% 26.3% -3.6%% viviendas otra tenencia 5.4% 6.3% 0.9% 9.7% 9.0% -0.8% 9.1% 8.2% -0.9%

Valparaíso-Viña-ConcónSitio Patrimonio Mundial Comuna Valparaíso

El siguiente cuadro muestra la desagregación de la forma de tenencia de la vivienda según el tipo en porcentajes, donde se visualiza claramente la diferencia en la estructura de la propiedad de la vivienda en las distintas escalas de análisis.

Forma de tenencia según tipo de vivienda, Censo 2002 (porcentaje)

Tipo de Vivienda Propia Arrend. Otro TOTAL Propia Arrend. Otro TOTAL Propia Arrend. Otro TOTAL Casa 21.1% 39.1% 4.0% 64.2% 49.7% 19.1% 7.2% 76.0% 57.5% 10.0% 7.2% 74.6% Departamento 6.3% 13.2% 1.5% 21.0% 11.2% 7.6% 0.8% 19.6% 16.5% 4.0% 1.2% 21.7% Conventillo 0.3% 12.4% 0.7% 13.5% 0.3% 1.3% 0.3% 1.8% 0.2% 0.7% 0.2% 1.1% Mejora, mediagua 0.0% 0.0% 0.1% 0.1% 1.5% 0.1% 0.6% 2.1% 1.5% 0.1% 0.7% 2.2% Rancho, choza 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.1% 0.0% 0.0% 0.1% 0.1% 0.0% 0.0% 0.1% Móvil 0.0% 0.1% 0.0% 0.1% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% Otro 0.1% 1.0% 0.0% 1.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.3% 0.1% 0.1% 0.1% 0.2% Total 27.8% 65.9% 6.3% 100.0% 62.8% 28.2% 9.0% 100.0% 75.8% 14.7% 9.5% 100.0%

Sitio Patrimonio Mundial Comuna de Valparaiso Valparaíso-Viña-Concón



































































1.3 Condiciones de la vivienda de la población residente, evolución período 1992-2002. Los indicadores que se consideraron para la evolución de las condiciones de las viviendas son la materialidad, la disponibilidad de servicios de saneamiento y el índice de hacinamiento promedio. Para determinar los índices de materialidad y saneamiento se útilizó el método de cálculo formulado por la División Técnica de Estudios y Fomento Habitacional (DITEC) del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo5. El índice de hacinamiento corresponde al número de personas por habitación en la vivienda.

En cuanto a la materialidad6, la proporción de viviendas en condiciones aceptables es levemente inferior en la comuna de Valparaíso en relación al resto de la intercomuna (74,6% y 79,5% respectivamente), la que ha disminuido en términos relativos con respecto a la situación en 1992 en ambos casos. En el casco histórico nominado como SPM la proporción de viviendas en condiciones aceptables es muy inferior (54%) y el nivel de deterioro que presentan en relación al período anterior es alto. Si bien gran parte del resto de las viviendas se encuentra en condiciones recuperables, muestra un incremento en el número de viviendas irrecuperables, en tanto que en el resto del contexto comunal y metropolitano ha tendido a disminuir significativamente.

Con respecto a las condiciones de saneamiento7 de las viviendas los índices en todas las escalas de análisis es muy alto, con cobertura del 98% a nivel comunal e intercomunal, la que se amplió notablemente con respecto a la situación habitacional de 1992, y de casi el 100% en el SPM. Los sectores que aún están en condiciones deficitarias corresponde a las zonas altas de los cerros y quebradas de la periferia urbana.



Materialidad aceptable 734 482 -252 53,694 55,491 1,797 120,863 131,016 10,153Materialidad recuperable 432 403 -29 15,542 18,638 3,096 24,925 33,310 8,385Materialidad irrecuperable 1 7 6 1,171 213 -958 2,859 473 -2,386Saneamiento aceptable 1,114 891 -223 58,104 72,664 14,560 124,009 160,653 36,644Saneamiento deficitario 53 1 -52 12,303 1,678 -10,625 24,638 4,146 -20,492% materialidad aceptable 62.9% 54.0% -8.9% 76.3% 74.6% -1.6% 81.3% 79.5% -1.8%% materialidad recuperable 37.0% 45.2% 8.2% 22.1% 25.1% 3.0% 16.8% 20.2% 3.4%% materialidad irrecuperable 0.1% 0.8% 0.7% 1.7% 0.3% -1.4% 1.9% 0.3% -1.6%% saneamiento aceptable 95.5% 99.9% 4.4% 82.5% 97.7% 15.2% 83.4% 97.5% 14.1%% saneamiento deficitario 4.5% 0.1% -4.4% 17.5% 2.3% -15.2% 16.6% 2.5% -14.1%


El nivel de hacinamiento en la vivienda constituye un factor crítico de la condición de habitabilidad y sus ocupantes, considerándose aceptable hasta 2 personas por habitación. Entre 2,1 y 2,5 se considera un nivel de hacinamiento medio y sobre 2,5 calificaría como hacinamiento crítico.

5 “Medición del déficit habitacional, Guía práctica para calcular requerimientos cuantitativos y cualitativos de viviendas mediante información censal”, Arriagada Luco, Camilo ; Moreno Crossley, Juan Cristóbal ; Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Chile. División Técnica de Estudio y Fomento Habitacional. 6 Material predominante de pared, techo y piso de las viviendas. 7 Disponibilidad de agua potable y alcantarillado al interior de la vivienda.






Indice hacinam. < 1.50 719 638 -81 35,375 41,627 6,252 77,680 98,741 21,061Indice hacinam. 1.51 - 2.00 236 160 -76 17,049 18,909 1,860 36,473 40,068 3,595Indice hacinam. 2.01 - 2.50 39 25 -14 4,889 4,232 -657 9,677 8,207 -1,470Indice hacinam. 2.51 - 3.00 84 36 -48 5,925 4,726 -1,199 11,563 8,875 -2,688Indice hacinam. > 3.01 69 30 -39 6,845 4,363 -2,482 12,743 7,917 -4,826% indice hacinam. < 1.50 62.7% 71.8% 9.1% 50.5% 56.4% 5.9% 52.4% 60.3% 7.8%% indice hacinam. 1.51 - 2.00 20.6% 18.0% -2.6% 24.3% 25.6% 1.3% 24.6% 24.5% -0.2%% indice hacinam. 2.01 - 2.50 3.4% 2.8% -0.6% 7.0% 5.7% -1.2% 6.5% 5.0% -1.5%% indice hacinam. 2.51 - 3.00 7.3% 4.0% -3.3% 8.5% 6.4% -2.1% 7.8% 5.4% -2.4%% indice hacinam. > 3.01 6.0% 3.4% -2.6% 9.8% 5.9% -3.9% 8.6% 4.8% -3.8%

Valparaíso-Viña-ConcónSitio Patrimonio Mundial Comuna Valparaíso

Según el censo de 2002, a nivel comunal el 82% del total de las viviendas particulares ocupadas no presentaban condiciones de hacinamiento, las viviendas con hacinamiento medio representaban el 5,7% respecto del parque habitacional y el 12,3% presentaba niveles críticos de hacinamiento. A nivel de la intercomuna el 5% de las viviendas estaban medianamente hacinadas y el 10% tenía niveles altos de hacinamiento. En ambos niveles los índices de hacinamiento se han reducido con respecto al año 1992.

En el sitio patrimonial el 90% de las viviendas no presenta hacinamiento, sólo el 2,8% tiene hacinamiento medio y un 7,4% hacinamiento crítico, proporciones muy inferiores a la situación habitacional en 1992, lo cual tiene directa correlación con la disminución del tamaño de los hogares.

Al cruzar las variables que determinan las condiciones de la vivienda, es decir, el índice de materialidad, saneamiento y el nivel hacinamiento, destaca la alta proporción de viviendas sin hacinamiento en el SPM a pesar de las condiciones deficitarias de la materialidad.

Nivel de hacinamiento en viviendas según índice de materialidad y saneamiento, Censo 2002

(Nº de vivendas)

Indice de materialidad y saneamiento

Sin hacinam.

C/hacin. Medio

C/hacin. Crítico Total Sin

hacinam.C/hacin. Medio

C/hacin. Crítico Total Sin

hacinam.C/hacin. Medio

C/hacin. Crítico Total

Materialidad aceptable 49.4% 1.1% 3.4% 53.9% 61.9% 4.2% 8.5% 74.5% 68.7% 3.7% 7.0% 79.4%Materialidad recuperable 39.7% 1.7% 3.9% 45.3% 19.9% 1.6% 3.8% 25.2% 15.8% 1.3% 3.2% 20.3%Materialidad irrecuperable 0.7% 0.0% 0.1% 0.8% 0.2% 0.0% 0.0% 0.3% 0.2% 0.0% 0.0% 0.3% Total 89.8% 2.8% 7.4% 100.0% 82.0% 5.7% 12.3% 100.0% 84.7% 5.0% 10.3% 100.0%Saneamiento aceptable 89.7% 2.8% 7.4% 99.9% 80.6% 5.6% 11.6% 97.7% 83.2% 4.8% 9.4% 97.5%Saneamiento deficitario 0.1% 0.0% 0.0% 0.1% 1.4% 0.2% 0.7% 2.3% 1.5% 0.2% 0.8% 2.5% Total 89.8% 2.8% 7.4% 100.0% 82.0% 5.7% 12.3% 100.0% 84.7% 5.0% 10.3% 100.0%

Sitio Patrimonio Mundial Comuna de Valparaiso Valparaíso-Viña-Concón








































1.4 Niveles de ingreso, evolución período 1992-2002 Para la estimación del nivel de ingreso de la población se aplicó una metodología de elaboración propia, la cual consiste en una estratificación socioeconómica de la población en base a datos del Censo de Población y Vivienda de 1992 y 2002, asociado al ingreso medio por deciles de hogares según la Encuesta de Caracterización Socioeconómica (CASEN) para los años 1992 y 2003 (ver Anexo metodológico: Estratificación socioeconómica de la población, página 91). Una vez segmentada la PEA del área geográfica de estudio en grupos o estratos socioeconómicos se calculó el ingreso total y el ingreso medio per cápita de la población total (activa e inactiva) a partir de los datos de la Encuesta CASEN del período correspondiente, en Unidades de Fomento (UF). Esto permite expresar la distribución espacial del ingreso y su evolución entre el período 1992 y 2002 en moneda constante.

Como se señala en la metodología de estratificación socioeconómica, se utilizó como parámetro de referencia la ciudad del Gran Santiago, en la que los cortes establecen 4 estratos: Alto=10%; Medio=20%; Bajo=30% y Muy Bajo=40%. En base a esto se puede observar que tanto a nivel de la intercomuna Valparaíso-Viña-Concón como del sitio patrimonial de Valparaíso, la distribución de la población por estrato socioeconómico guarda cierta proporcionalidad con la del Gran Santiago. No obstante, a nivel de la comuna de Valparaíso individualmente, la estructura socioeconómica de la población dista mucho de dicho parámetro, sobre todo en los estratos extremos: una muy reducida presencia de población de estrato alto (4,3%) y una alta concentración de personas de estrato muy bajo (50,4%). Esto se explica fundamentalmente por la emigración de la población de estratos alto y medio hacia las comunas de Viña del Mar y Concón, situación que se visualiza claramente al comparar la estructura socioeconómica espacial de 1992 y 2002.

Por otra parte, cabe señalar que aunque en menor grado, esta tendencia de “descenso” socioeconómico de la población entre 1992 y 2002, en términos de la proporción respecto del total de la población procesada, también se observa a escala metropolitana y al interior del SPM.



% población Estrato Alto 8.3% 8.5% 0.2% 5.8% 4.3% -1.5% 9.5% 8.6% -0.9%% población Estrato Medio 25.6% 22.4% -3.2% 19.5% 15.9% -3.6% 21.5% 18.6% -2.9%% población Estrato Bajo 25.9% 28.3% 2.4% 28.0% 29.4% 1.4% 26.5% 28.4% 1.9%% población Estrato Muy Bajo 40.2% 40.7% 0.6% 46.7% 50.4% 3.7% 42.5% 44.4% 1.9%Ingreso total (UF) 27,536 20,528 -7,008 1,491,598 1,533,852 42,254 3,675,102 3,984,045 308,943Ingreso medio percápita (UF) 6.26 6.99 0.72 5.29 5.57 0.28 6.28 6.71 0.43


Es preciso aclarar que en la metodología aplicada a los datos de ingreso y de tamaño de hogares corresponden a la población urbana de la Región de Valparaíso, por lo que el resultado es referencial para la intercomuna y el Sitio patrimonial (ver antecedentes en el anexo metodológico referido anteriormente).

















































ANEXO METODOLÓGICO ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA DE LA POBLACIÓN

Las metodologías más comúnmente utilizadas para la clasificación socioeconómica8 se basan en una matriz cuyas dimensiones son el nivel de educación del jefe(a) de hogar y la posesión de bienes en el hogar, mediante la cual se establece una segmentación convencional de 5 grupos (ABC1=10%; C2=20%; C3=25%; D=35% y E=10%).

En este caso se consideraron un mayor número de variables disponibles en las bases de datos censales, referidos a la categoría de ocupación y el nivel de educación de la población activa; las condiciones de habitabilidad de la vivienda y la posesión de bienes materiales:

- Población económicamente activa: Población de 15 años y más, cuya situación laboral en la semana previa a la encuesta era “Trabajando por ingreso”, “Sin trabajar, pero tiene empleo”, “Buscando trabajo, habiendo trabajado antes”, “Trabajando para un familiar sin pago en dinero” o “ Buscando trabajo por primera vez”

- Categoría de ocupación/profesión de la población activa: según Clasificación Internacional Uniforme de Ocupaciones (CIUO) 88 con 2 dígitos. El listado de categorías corresponde al que se muestra en el cuadro de la página 27.

- Nivel de educación de la población activa: Años de estudio (de 0 a 20 años). 1 "Analfabetos y básica < 4 años"; 2 "Básica 4 a 8 años"; 3 "Media incompleta"; 4 "Media y técnico completa"; 5 "Superior > 13 años"

- Estrato socioeconómico según matriz ocupación/profesión y nivel de educación de la población activa. 1 “Estrato Alto”; 2 “Estrato Medio”; 3 “Estrato Bajo”; 4 “Estrato Muy Bajo”.

- Condiciones de habitabilidad de la vivienda:

a) Tipo de vivienda b) Materialidad de pared, techo y piso c) Origen del alumbrado eléctrico d) Origen del agua e) Disponibilidad de agua por cañería f) Disponibilidad de servicio higiénico g) Disponibilidad de ducha h) Hogares en situación de allegamiento i) Tipo de combustible usado para cocinar j) Índice de hacinamiento

- Número de artefactos en el hogar: Se utilizaron cortes diferidos para los censos de 1992 y 2002, en cuanto al número de artefactos en el hogar, debido a que las encuestas censales propiamente tales consultaba por distintos tipo y cantidad de bienes acorde con la realidad de los hogares en uno y otro período. Estos cortes se adecuaron a la proporción de hogares resultante para cada tramo.

8 En Chile, “Metodología de clasificación de niveles socioeconómicos”, AIM CHILE (1986); “Mapa Socioeconómico de Chile”, Adimark Gfk (2004), metodología construida en base a datos censales.




- Estrato socioeconómico de la población activa según condiciones de habitabilidad de la vivienda y número de artefactos en el hogar: 1 “Estrato Alto”; 2 “Estrato Medio”; 3 “Estrato Bajo”; 4 “Estrato Muy Bajo”9.

- Ingreso total y medio de la población: Para estimar el nivel de ingreso de la población según estrato socioeconómico se utilizaron los datos de la encuesta Casen 1992 y 2003 para el área urbana de la Región de Valparaíso, la cual establece el ingreso hogares por deciles. Los datos que se usaron para los respectivos periodos son los siguientes:

INGRESO DE HOGARES Y PERSONAS SEGÚN ESTRATO SOCIOECONÓMICO (*), CASEN AÑO 1992Área Urbana Región de Valparaíso

Estrato socio-económico

Límite superior

(UF)

Nº de Hogares

% de Hogares

Ingreso total Hog. (UF)

% ingreso total Hog.

Ingreso medio Hog. (UF)

Población (nº pers.) % Población Ingreso medio

per cápita (UF)

Ingreso medio per cápita

(USD)

Tamaño medio de hogares

Alto 170.73 32,637 10.0% 2,832,690 35.7% 86.79 95,756 7.7% 29.58 715.92 2.93 Medio 14.80 65,364 20.0% 2,096,523 26.4% 32.07 209,709 16.9% 10.00 241.94 3.21 Bajo 7.05 97,804 30.0% 1,811,083 22.8% 18.52 359,393 29.0% 5.04 121.96 3.67 Muy bajo 3.47 130,622 40.0% 1,197,127 15.1% 9.16 576,312 46.4% 2.08 50.27 4.41 TOTAL 326,427 100.0% 7,937,423 100.0% 24.32 1,241,170 100.0% 6.40 154.77 3.80

INGRESO DE HOGARES Y PERSONAS SEGÚN ESTRATO SOCIOECONÓMICO (*), CASEN AÑO 2003Área Urbana Región de Valparaíso

Estrato socio-económico

Límite superior

(UF)

Nº de Hogares

% de Hogares

Ingreso total Hog. (UF)

% ingreso total Hog.

Ingreso medio Hog. (UF)

Población (nº pers.) % Población Ingreso medio

per cápita (UF)

Ingreso medio per cápita

(USD)

Tamaño medio de hogares

Alto 314.88 39,890 10.0% 3,079,838 29.4% 77.21 107,757 7.4% 28.58 777.26 2.70 Medio 17.01 79,800 20.0% 2,859,934 27.3% 35.84 242,259 16.6% 11.81 321.04 3.04 Bajo 8.67 119,631 30.0% 2,657,984 25.4% 22.22 427,014 29.3% 6.22 169.28 3.57 Muy bajo 4.66 159,665 40.0% 1,881,952 18.0% 11.79 680,344 46.7% 2.77 75.23 4.26 TOTAL 398,986 100.0% 10,479,708 100.0% 26.27 1,457,374 100.0% 7.19 195.55 3.65

(*) El estrato alto corresponde al 10º decil; el estrato medio al 9º y 8º decil; el estrato bajo al 7º, 6º y 5º decil; y el estrato muy bajo a los deciles 4º, 3º, 2º y 1º.

Nota: Valor dólar (USD) año 1992 = $381.30 (pesos chilenos); USD año $624.54 (pesos chilenos)

9 Se estableció por convención una segmentación para la población activa del Gran Santiago en 4 estratos socioeconómicos: Alto=10%; Medio=20%; Bajo=30% y Muy Bajo=40%.




2. Actividad económica

2.1 Habitacional

a) Cambios en el número y características de la población residente. No hay antecedentes disponibles para desarrollar este punto más allá del análisis de los censoso de 1992 y 2002.

b) Cambios en el número y calidad de los edificios habitacionales en el área patrimonial. Según la estadística de los permisos de edificación aprobados entre los años 2003 y 2008 por la Dirección de Obras de la I. Municipalidad de Valparaíso, se habrían otorgado un total de 41 permisos en el área del Sitio de Patrimonio Mundial, de los cuales sólo 4 son obras nuevas, ninguno de los cuales tiene destino habitacional10.

El resto corresponde a obras de ampliación, modificación y/o rehabilitación de inmuebles. El 72% de éstos (26 permisos) se localizan en el sector Cerro Concepción-Alegre y sólo 7 corresponde a uso habitacional (según usos de suelo del 2008). Del resto del área sólo 1 tiene destino habitacional y se ubica junto a la Plaza de La Matriz en el Barrio Puerto.

TIPO DE OBRA Nº de permisos

Barrio Financiero Barrio Puerto C. Concep.-

Alegre TOTAL SPM Total comuna

%SPM / comuna

Ampliación 4 4 568 0.7%Ampliación y modificación 3 1 5 9 155 5.8%Ampliación y rehabilitación 1 1 10 12 48 25.0%Modificación 2 1 5 8 107 7.5%Rehabilitación 1 2 3 8 37.5%Obra nueva 2 2 4 852 0.5%Regularización 1 1 403 0.2%Total general 7 6 28 41 2,147 1.9%

TIPO DE OBRA Superficie (m2)



%SPM / comuna

Ampliación 417 417 108,531 0.4%Ampliación y modificación 82,532 706 1,434 84,672 189,120 44.8%Ampliación y rehabilitación 1,296 34 5,470 6,800 21,276 32.0%Modificación 6,370 1,464 3,287 11,121 215,049 5.2%Rehabilitación 136 1,322 1,458 5,461 26.7%Obra nueva 1,847 1,701 3,548 2,108,497 0.2%Regularización 4,488 4,488 259,713 1.7%Total general 94,686 4,187 13,630 112,503 2,967,414 3.8%

PERMISOS DE EDIFICACION APROBADOS SEGÚN TIPO Y SECTOR, 2003-2008

Fuente: Estadísticas de Permisos de Edificación 2003-2008, IMV-SEREX.

10 2 son obras nuevas localizadas en el Cerro Concepción (rol 94-4 y 3012-7). El primero de ellos fue otorgado en el año 2005 para destino no habitacional y corresponde al terreno de propiedad de la Municipalidad de Valparaíso ubicado en el Paseo Atkinson, que fue recientemente derogado. El segundo fue otorgado en el 2006 y corresponde a una propiedad de calle Concepción con Pilcomayo, actualmente con destino comercial. Las otras dos obras nuevas (rol 2009-1 y 2009-6) corresponde a un solo proyecto de supermercado en el Barrio Puerto.




El Subsidio de Rehabilitación Patrimonial que otorga el MINVU asociado a este tipo de intervenciones para uso habitacional no ha sido un elemento detonante del proceso de rehabilitación esperado para el sector, pues se han otorgado 61 subsidios en toda la comuna entre los años 2005 y 2008.

2005 2006 2007 2008 Nº Subs. Valor UFTotal Subs. Habitacionales 1,273 1,576 4,549 2,029 9,427 1,753,126Total Subsidio DS-40 1,161 1,135 1,327 860 4,483 495,385Total Título III (Tramo I y II) 20 20 12 9 61 15,250

SUBSIDIOS DE REHABILITACIÓN PATRIMONIAL OTORGADOS EN LA COMUNA DE VALPARAISO (2005-2008)

Fuente: Estadísticas de Subsidios habitacionales otorgados, SERVIU V Región

Si se considera que de acuerdo al informe sobre el Subsidio de Rehabilitación Patrimonial elaborado en el año 2005 por la Unidad de Patrimonio Urbano de la I. Municipalidad de Valparaíso, se encontraban ejecutados o en ejecución 21 proyectos de rehabilitación de inmuebles en la Zona de Conservación Histórica, área aplicable a dicho subsidio, que generarían un total de 170 viviendas, y sólo 3 se encuentran dentro del SPM, se constata que no ha habido un incremento significativo en el número de viviendas nuevas o rehabilitadas.

c) Inversión en rehabilitación y construcción de viviendas Como se ha señalado anteriormente los permisos de edificación aprobados con destino habitacional representan un porción muy pequeña del total de permisos que se otorgaron dentro del sitio patrimonial entre el 2003 y 2008 (sólo 8 de 41). Informantes calificados opinan que los valores reales de edificación son cinco veces más altos que los valores utilizados por el municipio para efectos del cobro de tasas e impuestos, que son los que se consignan en esta tabla.

TIPO DE OBRA Presupuesto (M$)



%SPM / comuna

Ampliación 0 0 23,719 23,719 9,709,612 0.2%

Ampliación y modificación 8,278,766 0 82,646 8,361,412 19,415,019 43.1%

Ampliación y rehabilitación 0 1,296 511,675 512,971 2,405,854 21.3%

Modificación 292,590 8,535 449,615 750,740 10,893,402 6.9%

Rehabilitación 0 38,000 135,567 173,567 645,558 26.9%

Obra nueva 0 324,186 302,821 627,007 132,446,644 0.5%

Regularización 13,730 0 0 13,730 5,410,887 0.3%

Total general 8,585,085 372,018 1,506,042 10,463,145 185,484,269 5.6%

PERMISOS DE EDIFICACION APROBADOS SEGÚN TIPO Y SECTOR, 2003-2008

Rol SII Sector Tipo de obra Año Superfice (m2) Presupuesto (M$)3006-009 C.Concep.-Alegre modificación 2003 330 51,7773004-017 C.Concep.-Alegre ampliación 2004 99 10,2553010-014 C.Concep.-Alegre ampliación y modificación 2005 182 10,3343010-006 C.Concep.-Alegre ampliación y rehabilitación 2006 498 55,2532009-002 Barrio Puerto rehabilitación 2007 136 38,0003007-001 C.Concep.-Alegre ampliación y modificación 2008 218 s/i3011-005 C.Concep.-Alegre ampliación 2008 170 s/iTOTAL 1,633 165,618

PERMISOS DE EDIFICACIÓN CON DESTINO HABITACIONAL EN EL SPM





De lo anterior se desprende que del monto total que representa el presupuesto de las obras por concepto de los derechos pagados en el sitio patrimonial ($10.463 millones), sólo el 1,6% correspondería a los permisos de edificación para la ampliación, modificación y/ o rehabilitación de vivienda ($166 millones).

El Subsidio de Rehabilitación Patrimonial representa sólo un mínima parte del total de subsidios habitacionales que se otorgan en la comuna de Valparaíso, y la cantidad otorgada ha diminuido a menos de la mitad entre el 2006 a la fecha, en que sólo se otorgaron 9 para los tramos I y II. El monto otorgado es de 15.250 UF en el período 2005-2008.

2.2 Comercial

a) Evolución de las actividades productivas formales en el área patrimonial. A partir de las patentes que ha otorgado la el Departamento de Patentes de la I.Municipalidad de Valparaíso durante el período 2003-2008 se puede apreciar la dinámica y evolución de las actividades formales que se desarrollan en el área. Se consideraron sólo las patentes comerciales, de alcoholes y profesionales11, las que suman un total 314 en todo el período, lo que da un promedio de 52 nuevos establecimientos por año.

TIPO PATENTE 2003 2004 2005 2006 2007 2008 TOTALComerciales 40 19 35 38 36 15 183Alcoholes 3 4 7 7 7 3 31Profesionales 10 30 20 18 15 7 100

TOTAL 53 53 62 63 58 25 314

PANTENTES MUNICIPALES OTORGADAS ENTRE 2003 Y 2008

Patentes municipales otorgadas por sector

81

1 181417

82

37

64

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

Barrio Financiero Barrio Puerto Co. Alegre-Concep.

Comerciales

Alcoholes

Profesionales

Fuente: Estadísticas de Patentes Municipales, 2003-2008, IMV-SEREX.

11 No se entregaron patentes industriales, de ferias libres y kioskos dentro del sitio patrimonial..




TIPO PATENTE Barrio Financiero Barrio Puerto Co. Alegre-

Concep. Total SPM Total comuna %

Comerciales 82 37 64 183 3,213 5.7%Alcoholes 0 14 17 31 233 13.3%Profesionales 81 1 18 100 552 18.1%

TOTAL 163 52 99 314 3,998 7.9%

Fuente: Estadísticas de Patentes Municipales, 2003-2008, IMV-SEREX.




A nivel de la comuna el total de patentes entregadas en igual período fue de 4.105, de las cuales 3.998 corresponden a patentes comerciales, de alcoholes y profesionales. Esto significa que sólo el 8% de las patentes de este tipo que se cursaron en la comuna se localizan dentro del sitio patrimonial, siendo el Barrio Financiero el sector de mayor actividad (163 patentes) seguido por el sector de los cerros Concepción y Alegre (99 patentes) y por último, el Barrio Puerto (52 patentes).

No se tiene antecedente de las patentes que caducan, por lo que no es posible tener una noción de la duración o tiempo de permanencia de estas actividades.

b) Evolución de las actividades productivas informales en el área patrimonial. No se encontraron antecedentes para desarrollar este punto.

2.3 Institucional

a) Instituciones que se han localizado en el área patrimonial. Las instituciones nuevas que se han localizado en el área corresponden a establecimientos destinados a la cultura u otras funciones afines: el edificio que aloja al Consejo Nacional de la Cultura (Barrio Financiero), el Museo Municipal de Bellas Artes en el Palacio Barburizza, la Casa Mirador de Lukas, la Biblioteca del Centro Chileno Nórdico de Literatura Infantil (Cerros Concepción-Alegre) y el Centro de Estudios para el Desarrollo Urbano Contemporáneo (Barrio Puerto).

b) Instituciones de la administración pública que se han localizado en el área. Desarrollado en el punto anterior.

2.4 Deporte, cultura y recreación

a) Recintos y actividades que se han localizado en el área patrimonial. No se encontraron antecedentes para desarrollar este punto.

b) Origen de los usuarios y participantes que asisten a actividades en el área. No se encontraron antecedentes para desarrollar este punto.

3. Inversión

3.1 Edificaciones nuevas construidas en el área en el último año y últimos 5 años. De acuerdo a las estadísticas de permisos de edificación de la D.O.M. de Valparaíso, en el año 2008 no se aprobó ninguna obra nueva en el área de estudio. En los años anteriores (2003-2007) se aprobaron 3 permisos para obra nueva en el 2005 (3.439 m2) y 1 permiso el año 2006 (109 m2). El presupuesto de las obras se ha estimado por concepto de los derechos a pagar en $627 milllones.




A nivel de la comuna, el número de permisos de edificación aprobados para obras nuevas en igual entre 2003 y 2008 fue de 852, lo que corresponde a cerca de 3 millones de m2 y un presupuesto de $185.484 millones.

TIPO DE OBRA Nº de permisos 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Total

generalTotal

comuna%SPM / comuna

Ampliación 1 2 1 4 568 0.7%Ampliación y modificación 2 2 1 4 9 155 5.8%Ampliación y rehabilitación 1 2 2 4 3 12 48 25.0%Modificación 4 1 1 1 1 8 107 7.5%Rehabilitación 1 2 3 8 37.5%Obra nueva 3 1 4 852 0.5%Regularización 1 1 403 0.2%Total general 5 4 11 4 8 9 41 2,147 1.9%

TIPO DE OBRA Superficie (m2) 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Total

generalTotal

general%SPM / comuna

Ampliación 99 148 170 417 108,531 0.4%Ampliación y modificación 38,397 310 44,096 1,869 84,672 189,120 44.8%Ampliación y rehabilitación 85 895 532 2,799 2,489 6,800 21,276 32.0%Modificación 2,465 728 5,319 1,558 1,051 11,121 215,049 5.2%Rehabilitación 315 1,144 1,458 5,461 26.7%Obra nueva 3,439 109 3,548 2,108,497 0.2%Regularización 4,488 4,488 259,713 1.7%Total general 2,550 39,223 10,426 2,198 49,089 9,016 112,503 2,967,414 3.8%

TIPO DE OBRA Presupuesto (M$) 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Total

generalTotal

general%SPM / comuna

Ampliación 10,255 13,464 s/i 23,719 9,709,612 0.2%Ampliación y modificación 6,967,310 35,801 1,357,474 826 8,361,412 19,415,019 43.1%Ampliación y rehabilitación 41,000 42,852 56,549 298,725 73,846 512,971 2,405,854 21.3%Modificación 107,312 67,564 66,232 283,274 226,358 750,740 10,893,402 6.9%Rehabilitación 35,150 138,417 173,567 645,558 26.9%Obra nueva 607,461 19,546 627,007 132,446,644 0.5%Regularización 13,730 13,730 5,410,887 0.3%Total general 148,312 7,045,130 800,960 359,370 2,020,973 88,402 10,463,145 185,484,269 5.6%

PERMISOS DE EDIFICACIÓN APROBADOS ENTRE 2003 Y 2008

Fuente: D.O.M. Valparaíso.

3.2 Inmuebles patrimoniales rehabilitados en el último año y últimos 5 años. Según la misma fuente, en el año 2008 se aprobaron 8 permisos de ampliación, modificación y/o rehabilitación de inmuebles en el área patrimonial (ver detalle en cuadro adjunto), asociados a 4.529m2 y cuyo presupuesto total fue de $74 millones.

Entre 2003 y 2007 el total de permisos fue de 32 para obras de ampliación, modificación y/o rehabilitación, correspondiente a una superficie de intervención de 99.939 m2 con un presupuesto de $9.748 millones.

A nivel comunal, los permisos para obras de ampliación, modificación y/o rehabilitación en el período 2003-2008 sumaron un total de 886, los que corresponden a 539.437 m2 y un presupuesto por $43.069 millones. El total de superficie aprobada en el SPM durante el período representa el 19% de la superficie total aprobada para proyectos de intervención de inmuebles.




A continuación se adjunta el listado de permisos de edificación aprobados en el sitio patrimonial en el período 2003-2008 junto con un plano de localización de éstos.

Rol SII Sector Tipo de obra Año Superfice (m2) Presupuesto ($)1 0001-018 al 020 Barrio Financiero ampliación y modificación 2007 44,096 1,357,473,7002 0001-018 al 020 Barrio Financiero ampliación y modificación 2004 37,960 6,921,292,0883 0068-001 Barrio Financiero modificación 2005 5,319 66,232,0004 0069-058 Barrio Financiero regularización 2008 4,488 13,729,5965 0089-011 Barrio Puerto ampliación y rehabilitación 2006 34 1,296,4096 0092-005 C.Concep.-Alegre ampliación y rehabilitación 2005 833 39,739,3187 0092-007 Barrio Financiero ampliación y rehabilitación 2008 1,296 s/i8 0092-109 al 114 Barrio Financiero ampliación y modificación 2008 476 s/i9 0093-004 C.Concep.-Alegre ampliación y rehabilitación 2008 396 73,845,776

10 0093-011 Barrio Financiero modificación 2007 1,051 226,357,86211 0094-001 C.Concep.-Alegre ampliación y rehabilitación 2005 62 3,112,50012 0094-004 C.Concep.-Alegre modificación 2006 1,558 283,274,08613 0094-004 C.Concep.-Alegre obra nueva 2005 1,593 283,274,08614 0094-005 C.Concep.-Alegre ampliación 2005 90 6,932,04815 0094-007 C.Concep.-Alegre ampliación y modificación 2005 128 25,467,64016 2007-002 Barrio Puerto modificación 2003 1,464 8,534,98017 2007-003 Barrio Puerto ampliación y modificación 2008 706 s/i18 2009-001 Barrio Puerto obra nueva 2005 1,847 324,186,43019 2009-002 Barrio Puerto rehabilitación 2007 136 38,000,00020 2009-006 Barrio Puerto obra nueva 2005 s/i s/i21 3003-002 C.Concep.-Alegre ampliación y rehabilitación 2007 2,191 216,037,18522 3003-003 C.Concep.-Alegre ampliación y rehabilitación 2007 s/i s/i23 3004-004 C.Concep.-Alegre ampliación y modificación 2004 437 46,018,31524 3004-016 C.Concep.-Alegre ampliación 2005 58 6,531,89725 3004-017 C.Concep.-Alegre ampliación 2004 99 10,255,12526 3006-009 C.Concep.-Alegre modificación 2003 330 51,776,65227 3007-001 C.Concep.-Alegre ampliación y modificación 2008 218 s/i28 3010-004 C.Concep.-Alegre ampliación y modificación 2008 469 826,24729 3010-006 C.Concep.-Alegre ampliación y rehabilitación 2006 498 55,252,85530 3010-014 C.Concep.-Alegre ampliación y modificación 2005 182 10,333,70531 3011-005 C.Concep.-Alegre ampliación 2008 170 s/i32 3011-008 C.Concep.-Alegre modificación 2004 728 67,564,00033 3012-007 C.Concep.-Alegre obra nueva 2006 109 19,546,47434 3013-005 C.Concep.-Alegre ampliación y rehabilitación 2007 90 12,480,00035 3013-006 C.Concep.-Alegre modificación 2003 207 2,000,00036 3014-004 C.Concep.-Alegre modificación 2003 464 45,000,00037 3018-012 al 019 C.Concep.-Alegre rehabilitación 2007 1,007 100,416,58738 3018-012 al 019 C.Concep.-Alegre ampliación y rehabilitación 2003 85 41,000,00039 3025-007 C.Concep.-Alegre ampliación y rehabilitación 2007 518 70,207,44140 3026-005 C.Concep.-Alegre rehabilitación 2005 315 35,150,43041 3026-007 C.Concep.-Alegre ampliación y rehabilitación 2008 797 s/i

PERMISOS DE EDIFICACIÓN OTORGADOS, PERIODO 2003-2008









3.3 Inversiones en el área patrimonial por el sector público en los últimos 5 años. a) Muy alto; b) Alto; c) Moderado; d) Bajo; e) Muy bajo

Esta opinión se funda en los antecedentes presentados sobre los logros físicos de los planes y programas de distintas instituciones públicas con competencia en el área, que actualmente se ejecutan en el Sitio de Patrimonio Mundial (descritos en la sección Schedule 1, puntos 4 y 5).

3.4 Inversiones en el área patrimonial por el sector privado en los últimos 5 años.

a) Muy alto; b) Alto; c) Moderado; d) Bajo; e) Muy bajo

Esta estimación se basa en las estadísticas de permisos de edificación y patentes expuestas en los puntos anteriores de esta sección.




4. Accesibilidad y atractivo del área para visitar y hacer negocios.

4.1 Disponibilidad de transporte público. Existe un sistema de transporte público de escala metropolitana (Transporte Metropolitano del Gran Valparaíso, TMV) que se implementó a partir de enero de 2007. Éste incluye la red de buses, taxi-buses, metro (Merval) y taxi-colectivos, el cual brinda cobertura a las comunas de Valparaíso, Viña del Mar, Concón, Quilpué y Villa Alemana. La red de trolebuses y ascensores abarcan sólo el área urbana de Valparaíso.

Para la medición cuantitativa de accesibilidad y atracción se utilizaron las siguientes referencias:

- Encuesta de Movilidad del Gran Valparaíso Año 1998, SECTRA.

- Construcción de Planes Estratégicos de Desarrollo del STU del Gran Valparaíso, Etapa IV, SECTRA - Fernández & de Cea Ingenieros Ltda., 2004

Recorrido del Metro Valparaíso (Merval)

http://es.wikipedia.org/wiki/Metro_de_Valparaíso

Recorridos de Buses y Taxibuses en el Gran Valparaíso

Fuente: Construcción de Planes Estratégicos de Desarrollo del STU del Gran Valparaíso, Etapa IV, SECTRA -

Fernández & de Cea Ingenieros Ltda., 2004.




Cobertura de Recorridos de Taxis Colectivos, Gran Valparaíso

Fuente: Construcción de Planes Estratégicos de Desarrollo del STU del Gran Valparaíso, Etapa IV,

SECTRA - Fernández & de Cea Ingenieros Ltda., 2004.

Los recorridos de los trolebuses y ascensores se muestran en la figura siguiente.

Fuente: Elaboración propia.

El área del Sitio del Patrimonio Mundial de Valparaíso cuenta con la Estación Puerto de Merval, la cobertura de 12 líneas de buses locales e interurbanas que circulan por calles Errázuriz, Cochrane, Esmeralda, Blanco, Bustamante, San Martin, Clave, Tomás Ramos y Almirante. Montt. Los taxis colectivos tienen recorridos que cubren áreas menores, de los cuales 5 líneas corresponden al área patrimonial. El Trolebús circula por calles Blanco, Wheelwright, Cochrane




y Esmerada. De los 14 ascensores, 5 se ubican dentro del Sitio Patrimonial y la Zona de Amortiguación.

a) En caso que haya medios de transporte público, ¿es ampliamente utilizado? De acuerdo a la Encuesta de Movilidad del Gran Valparaíso Año 1998, el 67.4% de los viajes que se realizaban al interior de la comuna de Valparaíso utilizaban algún modo de transporte público, proporción bastante mayor que en otras ciudades metropolitanas del país. De este total de viajes sólo el 14.1% tenían como destino el SPM12 y sus alrededores, de los cuales el 65,8% correspondía a viajes realizados en transporte público. Entre los viajes en transporte público el modo más utilizado tanto a nivel comunal como hacia el SPM es el taxi-bus, seguido por el taxi-colectivo. Los viajes en ascensores así como en Trolebus, si bien representan una pequeña proporción del total de viajes en trasporte público, tienen una importancia relativa mayor en relación al total de los viajes realizados en la comuna en el respectivo modo, como indican los siguientes cuadros.

Número de viajes según modo de transporte

Modo de Transporte Total viajes comuna

% total comuna

Nº de viajes hacia SPM

% viajes hacia SPM

% SPM / total com.

Transporte Público 215,115 67.4% 29,620 65.8% 13.8%Transporte Privado 26,135 8.2% 3,519 7.8% 13.5%Modos Combinados 1,344 0.4% 517 1.1% 38.5%Bicicleta-Caminata 68,505 21.5% 11,169 24.8% 16.3%Otros 8,160 2.6% - 0.0% 0.0%Total general 319,259 100.0% 45,011 100.0% 14.1%

Modo Transporte Público Total viajes comuna

% total comuna

Nº de viajes hacia SPM

% viajes hacia SPM

% SPM / total com.

Ascensor 1,266 0.6% 705 2.4% 55.7%Ascensor _ Cualquier modo de Tte.Publico 784 0.4% 199 0.7% 25.4%Bus InterUrbano 2,335 1.1% 155 0.5% 6.6%Bus Urbano 42,268 19.6% 3,366 11.4% 8.0%Bus Urbano _ Bus Urbano 1,860 0.9% 30 0.1% 1.6%Bus Urbano _ Taxi Colectivo 1,361 0.6% 146 0.5% 10.7%Taxi Basico 913 0.4% - 0.0% 0.0%Taxi Bus 105,299 49.0% 15,390 52.0% 14.6%Taxi Colectivo 43,303 20.1% 8,084 27.3% 18.7%Taxi Colectivo _ Taxi Colectivo 1,235 0.6% 102 0.3% 8.3%Taxibus Urbano _ Taxi Colectivo 2,878 1.3% 224 0.8% 7.8%Taxibus Urbano _ Taxibus Urbano 3,503 1.6% 29 0.1% 0.8%Tpte.Colectivo Urbano _ Bus Interurbano 231 0.1% - 0.0% 0.0%Tren 0.0% - 0.0% 0.0%Trolebus 5,196 2.4% 1,038 3.5% 20.0%Trolebus _ Bus Urbano 175 0.1% - 0.0% 0.0%Trolebus _ Taxi Colectivo 1,612 0.7% 71 0.2% 4.4%Trolebus _ Taxibus _Urbano 896 0.4% 81 0.3% 9.0%Total general 215,115 100.0% 29,620 100.0% 13.8%

Fuente: Encuesta de Movilidad del Gran Valparaíso Año 1998, SECTRA.

12 Dado que los límites de zonas definidas para la Encuesta de Movilidad del Gran Valparaíso del año 1998 no coincide con los límites del Sitio de Patrimonio Mundial y su Zona de Amortiguación, se consideró una área ampliada que abarca las zonas 11,12, 13, 16, 19 y 28. La zona 27, que corresponde al sector del Barrio Financiero, no tiene registros debido a que no había hogares (encuestados).




b) Tiempos de viaje al área patrimonial en transporte público desde diferentes puntos de la ciudad.

No hay antecedentes sobre tiempos de viaje hacia el SPM. A nivel de la comuna en los años 1987 y 1998, los tiempos de viaje promedio en modos de transporte público eran mayores que los viajes realizados en modos de transporte privado, aunque dicha brecha ha disminuido, en ambos casos los tiempos de viaje se han incrementado. En el caso de los viajes en modos de transporte público el tiempo de viaje promedio aumentó de 31 a 38 minutos.

Tiempo de viaje promedio según modo de transporte (minutos)

31.34

37.94

23.9

33.97

0

5

10

15

20

25

30

35

40

Año 1987 Año 1998

TransportePúblico

TransportePrivado (al trabajo)

Fuente: Diagnóstico Urbano 1990-2006, Observatorio Urbano-MINVU.

c) Número de visitantes al área patrimonial que utilizan modos de transporte público. Según la referencia citada, del total de viajes que se realizaban hacia el área patrimonial, 29.620 eran en modos de transporte público, lo que representa el 65.8%. El principal motivo de estos viajes era por trabajo (44.3%) de los cuales el 69.4% utilizaba algún medio de transporte público, seguido por motivos de estudio (16.0%) y compras (15.4%), de los cuales los viajes realizados en modos de transporte público representaba el 61% y 64% respectivamente. El total de viajes por recreación y/o turismo alcanzaba a 3.740 viajes (8,3%), de los cuales el 52,9% lo hacía utilizando un modo de transporte público.

Número de viajes hacia el SPM según motivo y modo.

Motivo de viajeTransporte

público %Transporte

privado % Otros modos %Total viajes hacia SPM %

% T.Púb. / total viajes

Trabajo 13,840 46.7% 2,194 62.3% 3,914 33.0% 19,948 44.3% 69.4%Estudio 4,403 14.9% 111 3.2% 2,700 22.7% 7,214 16.0% 61.0%Compras 4,447 15.0% 728 20.7% 1,739 14.6% 6,914 15.4% 64.3%Diligencias 3,273 11.0% 213 6.1% 833 7.0% 4,319 9.6% 75.8%Recreación-Turismo 1,977 6.7% 189 5.4% 1,574 13.3% 3,740 8.3% 52.9%Otro 1,680 5.7% 84 2.4% 1,112 9.4% 2,876 6.4% 58.4%Total general 29,620 100.0% 3,519 100.0% 11,872 100.0% 45,011 100.0% 65.8%

Destino de viajes hacia el SPM (*) según modo

Fuente: Encuesta de Movilidad del Gran Valparaíso Año 1998, SECTRA.




4.2 Porcentaje de hogares que poseen automóvil

a) En el área patrimonial Según el Censo de Población y Vivienda del año 2002, 209 de un total de 946 hogares (22%) poseen uno o más vehículos particulares (automóvil, stationwagon, camioneta, van o jeep). De acuerdo a la Encuesta de Movilidad del Gran Valparaíso del año 1998 había en el área un total de 818 vehículos (0.4 veh/hogar).

b) En toda la ciudad A nivel de la comuna de Valparaíso el porcentaje de hogares que posee uno o más vehículos particulares es de 18%, proporción inferior que en las comunas de Viña del Mar y Concón en las que el porcentaje es prácticamente el doble (34% y 37% respectivamente). Según la Encuesta de Movilidad del Gran Valparaíso del año 1998 había en el área un total de 20.588 vehículos en la comuna de Valparaíso (0.6 veh/hogar), en tanto que en las comunas de Viña del Mar se contabilizaron 46.853 vehículos (1.3 veh/hogar) y en Concón 3.510 vehículos (0.7 veh/hogar)

c) Tiempos de viaje al área patrimonial en transporte privado desde diferentes puntos de la ciudad.

No hay antecedentes sobre tiempos de viaje hacia el SPM. El tiempo de viaje promedio en modos de transporte privado a nivel de la comuna era de 24 minutos al año 1987 y aumentó a 34 minutos en 1998 (Diagnóstico Urbano 1990-2006, Observatorio Urbano-MINVU).

d) Número de visitantes al área patrimonial que utilizan modos de transporte privado. Los viajes realizados hacia el área patrimonial en modos de transporte privado suman un total de 3.519 (7,8% respecto del total de viajes con destino al SPM). De éstos, el 62% era por trabajo y el 21% para realizar compras. Los viajes con propósito de Recreación y/o Turismo alcanzaba a sólo 189 viajes (5,4% respecto del total de viajes en modos de transporte privado).

Destino de viajes hacia el SPM según modo y motivo

1.6%

24.8%

7.8%

65.8%

-

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

Transportepúblico

Transporteprivado

Bicicleta-Caminata

Otros modos

Recreación-Turismo

Trabajo

Estudio

Otros

Fuente: Encuesta de Movilidad del Gran Valparaíso Año 1998, SECTRA




4.3 Disponibilidad de estacionamientos a) Número: Existen 2 estacionamientos públicos subterráneos (Plaza Sotomayor y

Bellavista) con capacidad de 310 y 260 vehículos respectivamente. Otros estacionamientos públicos disponibles dentro o cerca del área de estudio son el de calle Márquez, en el sector del Barrio Puerto y en la Plaza de la Justicia. Salvo en el sector del Plan en que está explícitamente prohibido, la mayoría de las calles es utilizada para estacionamiento de vehículos. Actualmente hay 1.460 parquímetros, los que están instalados entre la avenida Argentina y calle Pudeto (Sector El Almendral).

b) Localización: El estacionamiento en la Plaza Sotomayor se ubica en el sector del Barrio Financiero. Los otros estacionamientos, Bellavista (Plaza Intendencia) Márquez (calle Márquez 80) y Plaza de Justicia (calle Tomás Ramos 111), si bien se localizan fuera del área patrimonial, sirven a buena parte de los usuarios y visitantes del SPM.

c) Nivel de ocupación: Sin información

d) Costo: Sotomayor: Valor: $ 550 cada 30 minutos. Tarifa nocturna -de 00.00 a 12.00- $ 1.000

Bellavista: Valor: $ 1.000 por hora y $ 3.500 día completo. Domingo y festivos día completo $ 2.000

Márquez: $400 la media hora, horario todo el día

Plaza de Justicia: Valor: $ 800 por hora

Parquímetros (sector El Almendral): Tarifa única $300 por cada media hora.

4.4 Accesibilidad para peatones y bicicletas

a) Porcentaje de la población total de la ciudad que se sitúa dentro de un perímetro accesible peatonalmente al área patrimonial.

De acuerdo al Censo de Población y Vivienda del año 2002, 2.938 personas residen en el área declarada Sitio del Patrimonio Mundial. Dentro de un radio de 500 metros respecto del límite de dicha área, distancia accesible peatonalmente, la población era de 21.000 habitantes aproximadamente, lo cual representa el 9% de la población comunal total.

b) ¿Acceden los visitantes a pie o en bicicleta?

Según la Encuesta de Movilidad del Gran Valparaíso del año 1998, no hay viajes en bicicleta hacia el SPM. Los viajes a pie representan el 25% de los viajes que atrae el Sitio de Patrimonio Mundial (11.169 viajes), de los cuales el 31% es por motivo de trabajo, el 23% por estudio, 22% para realizar compras o diligencias y el 13% por recreación y/o turismo, en tanto que a nivel comunal, el motivo principal de los viajes a pie o en bicicleta es por estudio (38.5%). Del total de los viajes a pie o en bicicleta que se generan en la comuna, el 16.3% tiene como destino el área patrimonial.




Motivo de viajeBicicleta

SPMCaminata

SPM% B + C

SPMBicicleta

total com.Caminata total com.

% B + C total com.

% SPM / total com.

Trabajo - 3,482 31.2% 252 16,817 24.9% 20.4%Estudio - 2,575 23.1% 76 26,278 38.5% 9.8%Compras - 1,739 15.6% - 8,505 12.4% 20.4%Diligencias - 833 7.5% - 2,372 3.5% 35.1%Recreación-Turismo - 1,428 12.8% 160 6,412 9.6% 21.7%Otro - 1,112 10.0% 162 7,471 11.1% 14.6%Total general - 11,169 100.0% 650 67,855 100.0% 16.3%

Destino de viaje (bicicleta-caminata)

Fuente: Encuesta de Movilidad del Gran Valparaíso Año 1998, SECTRA

4.5 Atractivo del área para visitar y hacer negocios.

4.6 Análisis comparativo con otras áreas.

4.7 Identificación de atractores y detractores para el desarrollo residencial y de negocios.

a) Accesibilidad

b) Calidad del medio ambiente urbano

c) Infraestructura e instalaciones urbana.

d) Seguridad

e) Otros

En términos generales se puede afirmar sin duda alguna que el área del Sitio Patrimonial es un lugar atractivo para visitar. La declaratoria de la UNESCO como patrimonio mundial no viene sino a confirmar una realidad cuyo valor esta ampliamente descrito en muchos documentos, especialmente en la postulación.

Para determinar cuán atractiva es el área de estudio con posterioridad a la declaratoria como Sitio de Patrimonio Mundial en relación al resto de la comuna, para las actividades de negocios o turísticas, se compararon las variables analizadas anteriormente referidas a la atracción de viajes según motivo (año 1998), el número de patentes otorgadas en el período 2003-2008 y el número de permisos de edificación aprobados en el mismo período, las transacciones inmobiliarias y los valores de suelo.

Al hacer el análisis comparativo es necesario tener en consideración que el Sitio Patrimonial tiene una superficie de 23,2 hectáreas, mientras que la comuna tenía, a la fecha de la postulación una superficie 2.580 hectáreas. Esto significa que el Sitio Patrimonial tiene una superficie que es menos del 1% de la superficie urbana comunal y apenas un 0,2% de la superficie urbana del Área Metropolitana.




Número viajes según motivo y destino

18%

7% 17% 16%

82% 93%

83%

84%

-10,00020,00030,00040,00050,000

60,00070,00080,00090,000

100,000

Trabajo Estudio Recreación-Turismo

Otro

Hacia SPM (*)

Hacia restocomuna


Número de Patentes Municipales otorgadas (2003-2008)

100(18%)

31(13%)

183(6%)

552233

3,213

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

Comerciales Alcoholes Profesionales

Total SPM

Total comuna

Número de Permisos de Edificación aprobados (2003-2008)

4(0.7%)

17(6.5%)

13(23%)

3(0.3%)

4(1%)

403

852

56

262

568

0

100

200300

400

500

600700

800

900

Ampliación Ampliación ymodificación

Ampliación yrehabilitación

Obra nueva Regularización

Total SPM

Total comuna





Desde el punto de vista habitacional, el área patrimonial de Valparaíso experimentó durante la década previa a la declaratoria (1992- 2002) una disminución de un 33% de su población residente y un 15% en el número de viviendas, lo cual implica que su peso relativo en relación al total comunal disminuyó de 1.6% a 1.1% en términos de población, y de 1.7% a 1.3% del parque habitacional.

Esto es consecuencia de un proceso de cambio que se explica simultáneamente en dos factores aparentemente contradictorios. Por un lado, una tendencia negativa de obsolescencia urbana y deterioro, y por otro, en una dinámica de reconversión desde un destino predominantemente residencial a uno de servicios orientado al turismo. Esto no se entiende si no se analiza el área de estudio según sectores, como se verá más adelante.

En cuanto la estructura urbana funcional, es importante mencionar que el Sitio Patrimonial incluye parte del Distrito Central de Comercio y Negocios de Valparaíso. En el año 1998 el área de estudio atraía un 14% del total de viajes generados en el Área Metropolitana. Si estos se desglosan según propósito, se puede constatar que un 18% de los viajes con propósito de trabajo tenían como destino el Sitio Patrimonial, lo que significa que casi uno de cada cinco empleos del Área Metropolitana se localizaba en el Sitio Patrimonial. Atrae también un 17% de los viajes de recreación de los residentes en el Área Metropolitana y un 16% de los viajes con otro propósito, que son principalmente de compras y diligencias.

Esto es consistente con los valores de suelo. Tal como se puede apreciar en el plano adjunto, los valores más altos se ubican en parte en el Sitio Patrimonial, lo que constituye un fiel reflejo de la importancia del Distrito Central de Comercio y Negocios en la ciudad. En este sentido llama la atención que un 18% de las patentes profesionales otorgadas en la comuna de Valparaíso en el período de estudio se localicen en el Sitio Patrimonial, cuestión que deja en evidencia que sigue siendo un lugar atractivo desde el punto de vista del trabajo.




Valores de suelo según Avalúo Fiscal de 2006

Fuente: Elaboración propia en base a antecedentes del SII

Desde el punto de vista de la dinámica de edificación, se puede constatar que sólo un 1,9% de los permisos otorgados en el período en estudio corresponden al Sitio Patrimonial. Si bien es lógico que haya muy pocos permisos de obra nueva, ya que hay un número reducido de sitios baldíos, la cantidad de permisos que indican obras de intervención en el stock de edificios existentes no es un indicador de un gran dinamismo. Los 36 permisos significa que se ha intervenido en menos de un 10% de los predios y en menos de un 3% de los roles de propiedad. Es una indicación elocuente que el SPM no ha logrado convertirse en un foco dinámico de desarrollo, o bien, en un catalizador de un proceso de revitalización de la ciudad.

La información sobre el movimiento del mercado inmobiliario en función de la escrituración de operaciones de compraventa, indica que las que se registran en el Sitio Patrimonial son un 1% de las que se registran en la comuna de Valparaíso. El valor promedio de las transacciones es de UF 2.250 y UF 1.927 respectivamente. Al interior del Sitio Patrimonial hay una concentración de operaciones en el barrio Cerro Alegre y Cerro Concepción, donde se registran la mayoría de los valores más altos.




Transacciones de bienes inmuebles en el período 2003-2008, valores en UF

Fuente: Elaboración propia en base a escrituras de venta

El área de estudio no es homogénea y para efectos de este informe conviene comentar su atractivo para hacer negocios desagregándola en tres subsectores: primero, el barrio financiero; segundo, el sector barrio Puerto (al sur de la plaza Sotomayor en la fracción del Sitio Patrimonial que forma parte del barrio Puerto) incluyendo el sector de la plaza La Matriz; tercero, los Cerros Alegre y Concepción.




a) Barrio Financiero. El barrio financiero dentro del Sitio Patrimonial forma parte del Distrito Central de Comercio y Negocio de Valparaíso y tiene su vida propia por la función que desempeña en la ciudad13. Si bien es muy vital y registra un número ineresante de permisos de edificación en relación a la cantidad de inmebles existentes, hay expresiones de una pérdida de su atractivo en la medida que hay edificios vacíos, al menos parcialmente en las plantas superiores.

Tal como en otras ciudades chilenas, algunas de las funciones de mayor jerarquía han ido abandonando el centro para localizarse en lugares que siguen la tendencia espacial de los hogares de mayores ingresos, en este caso hacia el norte del Área Metropolitana de Valparaíso, especialmente en lo que se refiere al sector terciario en sus expresiones más modernas.

A pesar de lo anterior, es bueno mencionar que en lugares próximos al barrio financiero incluido en el Sitio Patrimonial, se están desarrollando dos proyectos nuevos de edificios de oficinas de las empresas Tecnopacífico y Agunsa, no exentos de crítica desde el punto de vista de la preservación del patrimonio que significa su desarrollo, pero que dan cuenta del interés inversionista en el sector.

El interés comercial por el sector se refleja con toda claridad en la valoración del suelo urbano, tal como se puede apreciar en el gráfico adjunto donde se consigna la estructura de valores fiscales de suelo en la comuna de Valparaíso que están actualmente vigente. Comparativamente con el resto de la comuna de Valparaíso el barrio financiero alcanza los más altos valores, lo que resulta coherente con la mayor jerarquía de las funciones que se localizan en ese lugar.

En el marco de este informe se hizo un levantamiento de la escrituración de transacciones inmobiliarias en el Conservador de Bienes Raíces de Valparaíso, computando mes por medio para el período 2003-2008. El resultado se puede apreciar en el gráfico adjunto, donde se indica las propiedades transadas en el período y el monto de la transacción.

En dicho plano se puede apreciar que hay en el barrio financiero una cantidad de transacciones que indica que el mercado inmobiliario está poco activo. También se puede constatar que el valor de las transacciones no es el más alto, lo que no se condice con la información del plano sobre valores de suelo, la presencia de funciones de alta jerarquía y la mayor intensidad de uso de suelo que se registra en este espacio. Para poder emitir un juicio más sólido sobre esta materia sería necesario hacer un estudio más detallado de la naturalezade las propiedades transadas.

El barrio Finanaciero cuenta con una excelente accesibilidad en términos de vías y medios de transporte, incluyendo el terminal del sistema de METRO MERVAL, recorridos de locomoción colectiva que lo atraviesan de norte a sur, incluyendo un sistema de trolley bus de antigua data, y conexión del plano con los cerros a través de los ascensores El Peral, Concepción y Reina Victoria, que tienen un valor patrimonial declarado, todos en funcionamiento. Por otra parte, se esta estudiando un proyecto de mejoramiento vial que debiera mejorar las condiciones de circulación. (Para mayor detalle ver Schedule 2 D)

Tiene un medio ambiente de calidad en la medida que ha habido un mejoramiento del sistema de aseo y de recolección de residuos sólidos, y se ha mejorado el sistema de iluminación pública.

13 Esto se puede apreciar en el conjunto de planos presentados en la sección Schedule 3 A 4.




En cuanto a los detractores del área se puede mencionar la necesidad de mejorar el nivel de seguridad ciudadana y la circulación de perros vagos por la vía pública y su ubicación lejos de las áreas más dinámicas de desarrollo inmobiliario.

b) Barrio Puerto. El segundo sector, ubicado desde la plaza Sotomayor hacia el sur, en la fracción del Sitio Patrimonial que forma parte del barrio Puerto, incluyendo el sector de la plaza La Matriz, la situación es distinta, ya que es una espacio poco habitado donde predominan funciones no residenciales y donde las edificaciones tienen un mayor grado de deterioro que en otros lugares del Sitio Patrimonial. Evidentemente también tiene valor turístico como lugar de visita, pero en este caso, a pesar de las inversiones de mejoramiento de los espacios públicos y de los programas de apoyo al comercio local, es hoy un espacio poco atractivo para los negocios.

El informe sobre “Diseño de Estrategia para la rehabilitación Residencial del Barrio Puerto en Valparaíso”14 otorga luces sobre la materia y propone un conjunto de medidas, entre las cuales se indica la necesidad de mejoramiento de espacios públicos, (plazas, calles y veredas) y la rehabilitación residencial a través de la promoción del lugar para atraer nuevos residentes, el mejoramiento residencial para los actuales residentes, la recuperación de edificios desocupados para uso residencial y la edificación en sitios eriazos, incluyendo “aquellos que quedaron como consecuencia de la explosión en la calle Serrano, como también los que existen en todo el barrio. Constituyen verdaderas caries en el tejido del sector, son la imagen de su decadencia y afectan la higiene, la seguridad ciudadana y la continuidad de la trama”.

Continua el informe: “Las restricciones propias de la zona patrimonial no favorecen la edificación de estos sitios- comparativamente respecto de otros sectores con normas de construcción más generosas- y, en cambio, pueden contribuir al desarrollo de usos poco apropiados desde el punto de vista de la recuperación patrimonial del área, como se aprecia con la construcción de un galpón frente al Mercado Puerto”.

Desde el punto de vista del negocio inmobiliario, conviene mencionar que existen otros dos aspectos que juegan adversamente para el desarrollo de negocios en el Sitio Patrimonial: primero, los bancos suelen no recibir los inmuebles como parte de una garantía hipotecaria para financiar proyectos de desarrollo inmobiliario. Segundo, la compañías de seguro suelen no otorgar seguros de incendio a los inmuebles en el Sitio Patrimonial.

Del plano de valores de suelo se puede establecer que los valores son bastante más bajos que en el barrio Financiero y relativamente más bajos que en lugares de actividad comercial en el plan de Valparaíso y de Viña del Mar.

En este sector del Sitio Patrimonial hay mucho menos transacciones inmobiliarias, las que alcanzan un menor valor que en el resto del espacio estudiado, salvo en un caso particular. Esto es consistente con el menor atractivo comercial y con el estancamiento que registra en términos urbanos e inmobiliarios.

14 Ver CORTAL “Diseño de Estrategia para la rehabilitación Residencial del Barrio Puerto en Valparaíso” PRDUV nov. 2007




Los antecedentes disponibles establecen que si bien es posible mejorar y rehabilitar muchas propiedades para fines habitacionales, habría que negociar previamente con los propietarios y resolver diversas materias que implicaría las iniciativas mixtas que se generen, para lo cual la legislación chilena no está preparada.

El precio de los inmuebles que se podría remodelar es la variable clave para cualquier proyecto, igual como lo es el precio del terreno para cualquier edificación nueva. Este aspecto suele ser difícil de resolver ya que, tal como establece Paz Undurraga15 “La mayoría de las veces, esta no corresponde a un cálculo técnico en relación con la propiedad ni con sus características técnicas, sino que se refiere a una estimación empírica de “sus necesidades económicas” y la noción de “valor de cambio” que ellos acuerdan a su propiedad y bajo las cuales ellos aceptarán efectuar su transacción”.

“Esta dice relación con el valor de la nueva propiedad que desean comprar, el monto que ellos quieren para jubilar, la herencia de los hijos o el capital necesario para emprender un negocio. Esto explica porqué las propiedades se sitúan principalmente en dos rangos de 20 a 30 millones y de 40 a 60 millones, sin que se puedan establecer relaciones de superficie construida, estado de mantenimiento o de sector entre ellas”.

Incluso resuelto esta materia, los productos resultantes tendrían un costo que no resulta competitivo con el desarrollo de nuevas edificaciones en otros sectores de la ciudad, no solo porque el valor inicial a pagar es superior al de adquirir un terreno baldío, sino también, porque el costo de rehabilitación, que si bien depende del estado de conservación de las viviendas, suele ser superior al de una edificación nueva.

Por otra parte, el costo de las soluciones significaría atraer a este espacio de la ciudad a hogares que tienen preferencia por otros lugares de la ciudad cuando se debe poner en la balanza las alternativas disponibles de la trilogía precio-producto-localización.

Se repite así el caso de muchos centros urbanos que han entrado en procesos de deterioro y que se pretende recuperar: los hogares que tienen el mayor interés por habitar esos lugares no tienen los niveles de ingreso que se lo permita (salvo en las condiciones actuales de deterioro y sobreexplotación rentista) y los que podría pagar, tiene preferencia por otros lugares.

Para la recuperación, rehabilitación y revitalización de lugares como el Barrio Puerto se requeriría una acción integral de alguna institución pública, mucho más decidida, tal como sucedió en la comuna de Santiago en la década de los ´90. De esa experiencia queda muy en claro que la sola aplicación de un subsidio no es suficiente para romper la tendencia del mercado inmobiliario y también que se puede atraer a hogares de distintos estratos socioeconómicos a través de mecanismos de organización de la demanda.

La aplicación de subsidios a la demanda en el mundo inmobiliario ha demostrado ser un instrumento que a corto plazo se traduce en alzas de los precios del suelo. Por lo tanto, si se quiere subsidiar intervenciones de rehabilitación de inmuebles patrimoniales, habría que 15 Factibilidad de Proyectos de Viviendas Sociales En Zona Plan de Revitalización de Barrios Patrimoniales de Valparaíso, Estudio de Localización de Viviendas Económicas en Área Plan de Revitalización de Barrios Patrimoniales, Casco Histórico de Valparaíso SEREMI MINVU V Región, diciembre 2003




considerar una intervención pública directa, que incorpore en la evaluación de los proyectos no solamente la rentabilidad privada, sino que también los beneficios de la preservación del patrimonio así como los beneficios urbanos de todo orden que podría significar el desarrollo de espacios interiores de la ciudad, como en el Sitio Patrimonial de Valparaíso, como alternativa a la expansión periférica en extensión.

Queda muy en claro que en ausencia de un atractivo de mercado como consecuencia de una fuerte carga de externalidades negativas, se hace necesaria la intervención publica para la rehabilitación patrimonial y la revitalización de los espacios urbanos. En este particular caso, ha habido esfuerzos desde las instituciones del Estado por mejorar los espacios públicos y de apoyo a las actividades comerciales existentes. Aparentemente esto no parece ser suficiente. Lo que se requeriría sería una acción pública directa y decidida en el contexto de una estrategia de intervención que defina con claridad lo que se quiere lograr y una carta de navegación clara y transparente acerca del curso de acción a seguir.

Una consulta a un conjunto de informantes calificados del mundo inmobiliario acerca de las intervenciones públicas requeridas según barrios16, establece para el Barrio Puerto la necesidad de mejorar la seguridad ciudadana, los espacios públicos, la preservación de patrimonio, la vida de barrio, cuestiones todas, que también surgen de los focus groups realizados para este estudio.

Iniciativas como el futuro desarrollo de el Centro de Neurociencias de la Universidad de Valparaíso en el terreno eriazo que resultó de un incendio del edificio patrimonial Santiago Severín en el año 2004, que albergó el primer Congreso Nacional, ubicado detrás de la iglesia La Matriz, constituye un ejemplo de la naturaleza de lo que se debiera hacer en el sector. Pero más que un proyecto individual, con todos los efectos positivos de vecindario que podría tener, sería necesaria una estrategia más amplia de intervención pública directa, que tuviera una envergadura tal que permitiera sacar a este lugar de la situación de deterioro que la caracteriza y estimular al sector privado una vez que se haya superado la traba en el funcionamiento del mercado condicionada por la fuerte carga de externalidades negativas que suele tipificarse como el “dilema del prisionero”.

c) Barrio Cerro Alegre y Cerro Concepción. La situación en los Cerros Alegre y Concepción esta bastante diferente. En primer lugar, porque el patrimonio construido está en mejor estado de conservación. En segundo lugar, porque constituye uno de los espacios hacia donde confluye una mayor cantidad de visitas turísticas en el Sitio Patrimonial. En tercer lugar, porque es el lugar más habitado dentro del Sitio Patrimonial.

Es un espacio que tiene excelente accesibilidad, al igual que el resto del Sitio Patrimonial. Pero que además esta servida por tres ascensores, que dan a sendos miradores, lo que constituye un importante atractivo turístico.

La confluencia turística ha estimulado un activo proceso creación de nuevos negocios para atender la demanda. En los últimos años se han creado muchos hoteles, bares, restaurantes, boutiques y galería de arte que realzan el atractivo turístico del lugar, tal como queda en evidencia a partir de las cifras sobre patentes comerciales otorgadas (Ver Shedule 1 A 4) Hay una

16 Ver Gaspar Fouré, op. cit.




opinión generalizada en el sentido que los precios de los inmuebles han subido y que han alcanzado niveles especulativos. De hecho, la persona que administra el subsidio CORFO a la “Inversión en Inmuebles de Interés Patrimonial Localizados en la Comuna de Valparaíso” para el desarrollo de hoteles y otras actividades turísticas informó que los estudios de factibilidad demuestran que los precios de los inmuebles en el Cerro Alegre y Concepción han subido a tal nivel que hoy los nuevos proyectos no son viables en ese lugar y que por lo tanto, se están localizando en otros cerros, como Bellavista (donde se ubica la casa de Pablo Neruda, museo La Sebastiana), Cordillera y Cárcel, que también están en la Zona de Conservación Histórica y cuentan con inmuebles de valor patrimonial que pueden ser recuperados con nuevos destinos. Esto constituye una válvula de escape a la presión inmobiliaria sobre los Cerros Alegres y Concepción y los valores especulativos que han alcanzado los inmuebles en opinión de informantes calificados.

Este es el sector que registra la mayor cantidad de transacciones de bienes raíces en el Sitio Patrimonial, lo cual es una expresión elocuente de la dinámica inmobiliaria del sector. Los valores de las transacciones, en muchos casos más altos que muchos de los que se registran en el barrio financiero, que tiene un destino eminentemente comercial, constituyen también un claro indicador del potencial inmobiliario que ha alcanzado este sector.

La concentración de esta oferta de servicios en un espacio que tiene un gran atractivo turístico ha alcanzado una maza crítica que le da una identidad y le ha permitido alcanzar una dinámica propia, a tal punto, que se esta constituyendo en una amenaza para la calidad de vida de los residentes del sector (ver Schedule 3 sección B).

La mayor amenaza del sector está dada por la propia dinámica inmobiliaria. El ciclo inmobiliario esta motivado por una orientación al lucro desde una perspectiva individual que no tiene en consideración la visión de conjunto desde la perspectiva de la ciudad o de su valor patrimonial. Esta dinámica suele llevar a un punto en que, alcanzado un máximo en los retornos a la inversión inmobiliaria, se empieza a generar una sobrecarga de externalidades negativas que dan inicio a un ciclo de degradación y pérdida de valor, especialmente cuando no hay una acción clara y decidida de la autoridad pública, que defina reglas del juego en función de una imagen objetivo que se desea alcanzar. Una imagen que garantice la sustentabilidad económica, pero simultaneamente la sustetabilidad social y ambiental, pero también la preservación patrimonial, tanto en términos físicos, como de los valores intangibles del lugar.

A modo de comentario general de este acápite, se podría afirmar que se trata de un área de la ciudad que tiene una excelente accesibilidad, un medio ambiente de buena calidad, una dotación de servicio de redes con una cobertura de todo el espacio, equipamiento de servicios de variada jerarquía para la vida de barrio y de la ciudad, cuenta con la ventaja única de ser patrimonio mundial de la UNESCO. Pero con desafíos pendientes en materia de seguridad ciudadana y mejoramiento del espacio público.

El Sitio Patrimonial ofrece claras oportunidades para el desarrollo de inversiones, comercio y servicios. Sin embargo tiene desventajas competitivas con otros sectores de la ciudad. Primero, porque los precios de los inmuebles tienen valores más altos que en otros sectores de la ciudad, segundo, porque los costos de rehabilitación son más altos que los costos de una edificación nueva, tercero, porque la tramitación de permisos de edificación, restauración o remodelación es más larga y exigente, cuarto, porque las propiedades en el Sitio Patrimonial tiene dificultades




para ser recibidas como garantía hipotecaria y para obtener seguros de incendio, quinto, porque la norma de intensidad de uso de suelo es inferior a la que se permite en lugares alternativos de desarrollo inmobiliario.

Según lo anterior, el área declarada Sitio del Patrimonio Mundial, si bien ha experimentado un cambio gradual de uso junto con la creación de nuevos negocios (comercio, hoteles, etc.) y un progresivo aumento en los precios de las propiedades efectivamente transadas, presenta cierto rezago en relación a otras áreas de la ciudad que han crecido de manera mucho más significativa, como el sector de Curauma en la misma comuna, y las otras comunas que conforman el Gran Valparaíso (Viña del Mar, Concón, Quilpué y Villa Alemana),

DINÁMICA DE EDIFICACIÓN - GRAN VALPARAISOSuperficie total Viviendas Nuevas Aprobadas,

años 2000 - 2008º(en miles de m2)

-

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

2003 2004 2005 2006 2007 2008

Valparaíso

Viña del Mar

Concón

Quilpué

Villa Alemana

.

DINÁMICA DE EDIFICACIÓN - GRAN VALPARAISOSuperficie total Obras Nuevas destinos No Habitacional,

años 2000 - 2008 (en miles de m2)

-

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

2003 2004 2005 2006 2007 2008

Valparaíso

Viña del Mar

Concón

Quilpué

Villa Alemana

Fuente: Elaboración propia a partir de datos de Permisos de Edificación 2003-2008, www.observatoriourbano.cl




Anexo Schedule 2

5. Datos económicos e inmobiliarios Esta sección se basa en tres fuentes de información:

• Primero, en un levantamiento de todas las inscripciones realizadas mes por medio desde el año 2003 hasta el año 2008 en el Conservador de Bienes Raíces de Valparaíso. Hay en esta base de datos 15.512 registros, los que corresponden a distintos usos de suelo y diferentes razones de escrituración.

• La tesis Iván Salas para optar al grado de licenciado en Ciencias Socioeconómicas “Competencia por el uso del espacio e incidencia de la proclamación de Valparaíso como sitio del patrimonio mundial. El caso del Cerro Concepción. Valparaíso, Chile”, abril 2009. Universidad de Valparaíso.

• Informe elaborado por Gaspar Fouré “Estudio sobre los Efectos del Programa de Recuperación y Desarrollo Urbano de Valparaíso (PRDUV) respecto de la puesta en valor del Patrimonio Urbano de Valparaíso”, DIPRES; Min. Hacienda, junio 2009. Esta es la única fuente sobre niveles de renta que se pudo encontrar. Este estudio no provee información estandarizada sobre la renta según superficie de las propiedades ofrecidas en arriendo. En este trabajo se sectoriza la información en función de una subdivisión territorial que se describe en el plano a continuación, donde se destaca el Sitio Patrimonial. Hay dos sectores que cubren buena parte del área de estudio, estos son, el denominado Barrio Financiero-Cerros Alegre y Concepción y el denominado Barrio Puerto-Zona de Riesgo Patrimonial, que son aquellos sobre los que se informará a continuación.

Fuente: “Estudio sobre los Efectos del Programa de Recuperación y Desarrollo Urbano de Valparaíso (PRDUV)

respecto de la puesta en valor del Patrimonio Urbano de Valparaíso”, DIPRES; Min. Hacienda, junio 2009.




5.1 Niveles de renta de funciones comerciales. Según Fouré, el nivel de renta para uso comercial en el año 2008 en el sector denominado Barrio Financiero-Cerros Alegre y Concepción es de $360.412.-por mes, es decir, unos US$ 700.-

En el caso del sector denominado Barrio Puerto-Zona Patrimonial en Riesgo es de $281.941.- por mes, es decir, unos US$ 545.-

5.2 Niveles de renta de funciones residenciales. El nivel de renta para propiedades con destino residencial en el año 2008 en el sector denominado Barrio Financiero-Cerros Alegre y Concepción es de $211.636.- por mes, es decir, unos US$ 400 por mes.

En el caso del sector denominado Barrio Puerto-Zona Patrimonial en Riesgo es de $129.000.- por mes, es decir, unos US$ 248.-

5.3 Precio de venta típico de lotes vacantes. Hay en el Sitio Patrimonial 12 sitios baldíos, de los cuales se transaron dos en el período 2003 al 2008. Se trata de sitios adyacentes, de superficies similares (135m2 y 141m2) que fueron transados en la misma época. En ambos el precio de venta fue el mismo, es decir, UF 2.903 Esto da un valor unitario de 21,5 UF/m2 y de 20,6UF/m2.

De estos antecedentes no se puede inferir que haya un precio típico de venta típico para los sitios baldíos.

5.4 Precio de venta de edificios nuevos. Los datos sobre transacciones de bienes inmuebles recopilados en el Conservador de Bienes Raíces no registran transacciones para los roles correspondientes a edificaciones nuevas.

5.5 Precio de venta típico de edificios existentes. No existe un precio de venta típico para los edificios existentes. El Sitio Patrimonial es un espacio con edificaciones de una gran diversidad de tamaño y calidad, accesibilidad, localización y vista al mar, que tienen distinto grado de conservación. Para ilustrar lo que se indica, se presenta un histograma de frecuencia de los valores de transacción escriturados en el período 2003-2008, donde se puede apreciar un continuo de valores entre UF 18.854 y UF 107, que deja muy en claro que resulta difícil establecer un precio típico17.

Lo anterior se reafirma al estudiar los precios de oferta en el barrio Cerro Concepción, subsector del Sitio Patrimonial que tiene un grado de homogeneidad interna mucho mayor que el del Sitio. En este caso los valores de oferta de las viviendas, salvo una que alcanza UF 18.000, presentan una gradiente continua entre UF 10.000 y UF 500, tal como se puede apreciar en el gráfico adjunto.

17 Se excluyó de este grafico los valores de transacción superiores a UF 19.000 (3 en total) porque son tan altos que deforman el grafico. Estos valores alcanzan UF 67.641, UF 65.654 y UF 35.000




Operaciones de compraventa individuales según valor UF

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

18.000

20.000

1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61 64 67 70 73 76 79 82

UF

Fuente: elaboración propia en base a registros de compra venta.

Precio de oferta de viviendas Cerro Concepción 1998 al 2008

0

5.000

10.000

15.000

20.000

1 11 21 31 41 51 61 71 81 91 101 111 121

viviendas ofertadas

prec

io d

e of

erta

UF

Serie1

Fuente, elaboración propia en base a datos tesis Ivan Salas, op.cit.

5.6 Evolución del nivel de rentas en los últimos 5 años.

a) Uso comercial. En el caso de los valores de ofertas de propiedades para uso comercial, el sector denominado Barrio Financiero- Cerros Alegre y Concepción se registran valores promedio de oferta del orden de $350.000 en el período 2004-2008. Estos valores están sistemáticamente por sobre la media




del área cubierta por el PRDUV, pero son inferiores a un otro sector en los que se ha subdividido el área de acción de dicho programa 18.

El nivel de renta para uso comercial alcanza $ 349.856 en el año 2004, baja levemente en el 2005 y registra un importante incremento en el 2006, llegando a $570.584, para bajar hasta $224.965 en el 2007 y luego alcanzar $360.412 en el 2008, tal como se puede apreciar en la tabla y en el gráfico adjunto en la página siguiente.

Esto contrasta con el sector denominado Barrio Puerto-Zona Patrimonial en Riesgo, donde los valores de arriendo de uso comercial alcanzan cifras del orden de $250.000 en el período 2004-2008.

En este caso, tal como se puede apreciar en la tabla y el gráfico a continuación, la renta para uso comercial alcanza $229.535 en el año 2003, para subir a $299.766 en el 2005, registrar un valor de $ 194.475 en el 2006, manteniéndose en un valor similar en el 2007 cuando alcanza $215.000 y subiendo hasta $281.941 en el 2008.

b) Uso residencial. En el caso de los valores de ofertas de propiedades para uso residencial, el sector denominado Barrio Financiero-Cerros Alegre y Concepción se registran valores promedio de oferta del orden de $200.000 en el período 2004-2008. Estos valores están sistemáticamente por sobre la media del área cubierta por el PRDUV y sobre los niveles de renta registrados para todos los subsectores en todos los años registrados. 19.

El nivel de renta para uso residencial en este sector alcanza $ 175.577.- en el año 2004, se mantiene en un nivel muy similar en el 2005 cuando registra $ 172.771., subiendo parcialmente hasta $194.516 en el 2006, bajando hasta $182.193 en el 2007 y registrando un alza hasta $211.636 en el 2008.

Esto contrasta con el sector denominado Barrio Puerto-Zona Patrimonial en Riesgo, donde los valores de arriendo de uso residencial alcanzan cifras del orden de $100.000 a $120.000 en el período 2004-2008.

18 El sector denominado Barrio Financiero- Cerros Alegre y Concepción es muy heterogéneo, ya que el Barrio Financiero tiene una función netamente comercial y valores mucho más altos que el Cerro Alegre y Concepción, que tienen una función predominantemente residencial. No es de extrañar entonces que el valor promedio de este sector sea inferior al del sector Barrio Barón-Avenida Brasil, que cubre dos ejes de primera jerarquía comercial en la ciudad. 19 El sector denominado Barrio Financiero- Cerros Alegre y Concepción es el principal barrio residencial del espacio cubierto por las estadísticas citadas, especialmente en ambos cerros.











5.7 Evolución de los precios de la tierra en los últimos 5 años. De los 12 sitios baldíos existentes en el Sitio Patrimonial se transaron dos terrenos. No es posible inferir conclusiones acerca de tendencia de los precios a partir de estos datos.

Lo que si se puede afirmar es que los precios de los terrenos en el Cerro Alegre y Cerro Concepción probablemente tengan una tendencia al alza en la medida que hay un mercado inmobiliario muy activo que ofrece un potencial inmobiliario atractivo para usos no residenciales orientados a los turistas.




5.8 Evolución de los precios de las edificaciones existentes en los últimos 5 años. En primer lugar debe quedar establecido que no existe un índice de precios que permita informar con propiedad acerca de la evolución de los precios de las propiedades existentes. Tampoco hay en las fuentes disponibles información acerca de la superficie de las propiedades transadas, por lo que no se puede estandarizar los valores de las transacciones en términos del valor por metro cuadrado.

Para efectos de esta sección del informe se procesaron 8.998 de los 15.512 registros computados, los que corresponden a operaciones de compra venta de inmuebles. Un análisis de estos registros de escrituraciones de bienes inmuebles del Conservador de Bienes Raíces en el período 2003 al 2008 permite establecer que el valor promedio anual de las propiedades escrituradas20 en el Sitio Patrimonial no es sistemáticamente más alto que el de la comuna ni tampoco muy superior al de la comuna de Valparaíso.

En el año 2003 se registran 17 transacciones en el espacio del Sitio Patrimonial, las que alcanzan un valor promedio UF 1.941. En el año 2005 hay 14 transacciones con un valor promedio de UF 3.271, cifra que se mantiene en torno a valores algo superiores a las UF 2.000 en los siguientes tres años.

Tanto en la comuna como en el Sitio Patrimonial el valor promedio anual de las transacciones tiene una conducta oscilante dentro de un rango relativamente estrecho de valores, salvo en el año 2004, cuando el valor promedio llega a UF3.271, tal como se puede apreciar en gráfico adjunto. De estos antecedentes resulta difícil inferir una tendencia.

Evolucion anual registro de transacciones, precio promedio en UF según año

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

TOTAL2003

TOTAL2004

TOTAL2005

TOTAL2006

TOTAL2007

TOTAL2008

UF

SITIO PATRIMONIAL COMUNA Fuente: Elaboración propia en base a datos del conservador de BBRR, 2009.

20 Se habla de compra venta de propiedades escrituradas porque no sólo hay operaciones de compra venta sino también, permutas, aportes, herencias, adquisición de derechos, etc.




El número de transacciones también tiene un comportamiento que no permite identificar una tendencia. Baja desde 17 en el 2003 a 9 en el 2004, para crecer hasta 14 en el 2005 , llegado a 18 en el 2006 y el 2007, para bajar a 10 en el 2008. La cantidad de transacciones en el Sitio Patrimonial como proporción de las que se registran en la comuna tiene un comportamiento oscilante, tal como se puede apreciar en el gráfico adjunto. Varía entre 0,6% y 1,2%.

Fuente: Elaboración propia en base a datos del conservador de BBRR, 2009.

Al estudiar el valor promedio mensual de las transacciones registradas en el Conservador de Bienes Raíces, se puede constatar que la trayectoria de se hace mucho más oscilante, tanto en el Sitio Patrimonial como en la comuna de Valparaíso. Estos antecedentes no permiten vislumbrar una tendencia, aunque en el sitio patrimonial los valores más altos tienden a crecer en el tiempo, tal como se puede apreciar en el gráfico adjunto.

También se incorpora a título ilustrativo la cantidad de transacciones registradas en la comuna y en el Sitio Patrimonial según estadísticas mensuales, de donde queda claro que la proporción de transacciones realizadas en el Sitio es del orden del 1% de las transacciones realizadas en la comuna, con variaciones relativamente amplias.




Fuente: Elaboración propia en base a datos del conservador de BBRR, 2009

Estos antecedentes permiten afirmar que la incidencia del movimiento inmobiliario del Sitio Patrimonial en relación a la comuna es de una magnitud bastante reducida. Un mercado marginal si se considera alcanza del orden de un 1% de las transacciones con valores promedio que no son muy superiores a los de la comuna.

Un conocimiento del funcionamiento del mercado permite afirmar que los precios de los bienes raíces no tienen habitualmente fluctuaciones muy agudas en el corto plazo, salvo situaciones de crisis o perturbaciones de gran magnitud en el mercado, lo que no ha sucedido en este caso.




Al descender en el nivel de agregación de los datos y estudiar el valor de las transacciones individualmente y su evolución en el tiempo, queda claro que hay algunas que alcanzan cifras desproporcionadas respecto de lo que es la habitualidad del mercado y que son las que explican las grandes oscilaciones, tanto en los valores promedio anual como mensual, tal como se puede apreciar en el gráfico adjunto.

Hay 3 transacciones que han sido omitidas del gráfico, porque son de otra escala. Estas son una por UF 67.641, otra por UF 65.654 y una tercera por UF 35.000. Tal como se puede apreciar en el grafico hay unas pocas transacciones que tienen valores mucho mayores y que son las que provocan las oscilaciones de las estadísticas promedio anual y mensual.

Fuente: Elaboración propia en base a datos del conservador de BBRR, 2009

Complementariamente se puede informar sobre la evolución de los precios de los inmuebles en el barrio Cerro Concepción según estadísticas de ofertas de viviendas elaboradas por Iván Salas para el período 1998-2008. Se trata de un subespacio dentro del Sitio Patrimonial que tiene un grado de homogeneidad interna mucho mayor que el Sitio en su totalidad. Las cifras con el precio promedio anual y el gráfico con el precio promedio mensual dan a entender que habría habido una cierta tendencia al alza, aunque con una trayectoria oscilante en el tiempo.

Mercado inmobiliario (1998-2008)

Fuente: Salas, Iván. “Competencia por el uso del espacio e incidencia de la proclamación de Valparaíso como sitio

del patrimonio mundial. El caso del Cerro Concepción, Valparaíso, Chile”, 2009.




Fuente: Salas, Iván. “Competencia por el uso del espacio e incidencia de la proclamación de Valparaíso como sitio

del patrimonio mundial. El caso del Cerro Concepción, Valparaíso, Chile”, 2009.

La trayectoria al alza se hace menos evidente cuando, en vez de computar el valor promedio anual o mensual de las ofertas, se elabora un gráfico con todas y cada una de las ofertas en una secuencia temporal. Este gráfico indica que a lo largo de los 10 años que cubren las estadísticas, la mayor parte de las ofertas alcanzan valores por debajo de UF 5.000, pero que a partir del año 2002 empiezan a registrarse ofertas con valores más altos, las que se hacen un poco más frecuentes con el correr del tiempo.

Es con la fragilidad de estos antecedentes que se podría afirmar que los precios de los inmuebles ofrecidos en el Cerro Concepción han subido en el tiempo.

precios de oferta de propiedades en el Cerro

Concepción 1998 al 2008

0

5.000

10.000

15.000

20.000

1 11 21 31 41 51 61 71 81 91 101 111 121

oferas

prec

io U

F

Serie1

Fuente: Elaboración propia a partir de datos de Iván Salas op. Cit.




5.9 Evolución en la tasa de vacancia de propiedades comerciales. No se encontró antecedentes.

5.10 Evolución en la tasa de vacancia de viviendas. No se obtuvo antecedentes sobre la evolución de la cantidad de viviendas desocupadas en los últimos cinco años. Sin embargo se puede informar sobre esta materia en el período intercensal 1992-2002.

En el año 1992 había en el sitio Patrimonial 1.215 viviendas, de las cuales 29 estaban desocupadas, es decir un 2,4%. Luego, en el año 2002 había un total de 1.024 viviendas, de las cuales 79 estaban desocupadas, lo que representa un 7,7%. No ha sido posible saber con precisión las razones que pudieran explicar este incremento de viviendas desocupadas, pero lo más probable es que se trate de inmuebles que han sido adquiridos como segunda vivienda y que, por lo tanto, no están permanentemente ocupadas. De lo anterior se podría inferir que el atractivo inmobiliario del Sitio Patrimonial se empieza a manifestar mucho antes de su declaratoria como patrimonio mundial por parte de la UNESCO en el año 2003.

Al respecto, es bueno tener como referencia el hecho que en la comuna de Valparaíso la proporción de viviendas desocupadas aumenta desde un 2,4% en 1992 a un 5,1% en el 2002, y en la intercomuna Valparaíso Viña del Mar, esta cifra sube desde 7,5% en 1992 hasta 9,5% en el 2002. Esto es una expresión elocuente del creciente atractivo turístico de Valparaíso y Viña del Mar y de la imporatncia de la segunda vivienda en el mercado inmobiliario21.

5.11 Tasa de la Contribución de Bienes Raíces (Impuesto Predial) en relación al valor de mercado de las propiedades.

Los bienes raíces no agrícolas con destino no habitacional tributan con una tasa de 1,2% al año y los bienes raíces no agrícolas destinados a la habitación con 1% al año, en la parte de la base imponible que no exceda de $ 52.342.10022 y 1,2% al año, en la parte de la base imponible que exceda del monto señalado. Todas las propiedades con un avalúo fiscal por debajo de $17.231.662.-no pagan Contribuciones de Bienes Raíces23.

Los avalúos fiscales de los bienes raíces son muy inferiores a los valores comerciales. Si el avalúo fiscal fuera un 50% del valor comercial (en la práctica es probadamente mucho menor), entonces la tasa real sería entre un 0,5% y un 0,6% del valor comercial de la propiedad.

21 En el Estudio de SURPLAN “Análisis de tendencias de localización, etapa II, Caso Sistema Urbano Valparaíso Costa,” MINVU, marzo 2008, se determinó que en un mercado inmobiliario que funciona normalmente, una cifra razonable de vacancia es un 3%. En el mismo estudio se determinó que en el período intercensal 1992-2002 la proporción de segunda vivienda como % de las viviendas nuevas, alcanza un 25% en la comuna de Valparaíso y un 37% en la comuna de Viña del Mar. 22 Valor vigente en el segundo semestre 2006. 23 Valor vigente al primer semestre 2010.




6. Inversiones.

6.1 Inversiones en edificios nuevos en el último año y en los últimos cinco años. Ver Schedule 2.3 Inversión.

6.2 Inversiones en rehabilitación de edificios históricos en el Sitio Patrimonial en el último año y en los últimos cinco años.

Ver Schedule 2.3 Inversión.

6.3 Origen de las inversiones en edificios nuevos. Ver Schedule 2.3 Inversión.

6.4 Origen de las inversiones en edificios patrimoniales. Ver Schedule 2.3 Inversión.

6.5 Monto de las inversiones públicas en infraestructura en los últimos cinco años. No se ha encontrado información sobre esta materia.

6.6 Transacciones de sitios baldíos en el último año y en los últimos 5 años. Hay en el período estudiado dos transacciones de sitios baldíos. Se trata de sitios adyacentes, de superficies similares (135m2 y 141m2) que fueron transados en marzo 2005.

6.7 Precios más alto y más bajo en transacciones de sitios baldíos. Ambos casos el precio de venta fue el mismo, es decir, UF 2.903. Esto da un valor unitario de 21,5 UF/m2 y de 20,6UF/m2 respectivamente.

6.8 Cantidad de transacciones de edificios existentes (un año y cinco años) Para efectos de este informe se hizo un levantamiento de todas las inscripciones en el conservador de Bienes Raíces de Valparaíso, registrando mes por medio para los años 2003 al 2008, que son los datos que se presenta a continuación. Por lo tanto, si se quisiera estimar las transacciones realizadas anualmente será necesario multiplicar las cifras por dos.

De este relevamiento se desprende que no solo hay operaciones de compra venta sino varias otras modalidades de transferencia de la propiedad que se aplica en el Sitio Patrimonial. Así por ejemplo, se registran escrituras bajo “adjudicación”, que responden a la radicación de derechos de una persona luego que se liquida una comunidad, es decir, se pasa de derechos en genéricos sobre una propiedad, a derechos específicos sobre parte de la propiedad. También hay casos bajo “aporte” que se refiere probablemente a la incorporación de un socio a la propiedad de un inmueble que pertenece a una persona jurídica. Hay casos de “adquisición de derechos”, lo que en vez de significar la adquisición de la totalidad y en forma exclusiva el dominio sobre una propiedad, lo que se adquiere es una proporción de la propiedad en términos genéricos, es decir, sin que signifique dominio sobre una fracción específica de ella. Por último, también se registran casos de escrituración de dominio por “asignación”, “legado” y “herencia”, todos los cuales




responden a una transferencia de dominio por motivos sucesorios principalmente, pero en algunos casos a la liquidación de una comunidad.

Los datos para el año 2008 indican que hubo 10 por concepto de compra venta

Los datos del 2003 al 2008 indican que hubo 86 por concepto de compra venta.

6.9 Precios más alto y precio más bajo de inmuebles existentes. El precio más alto más alto registrado en el año 2008 fue de UF 11.397, lo que significa US$ 456.000 al tipo de cambio actual de $526 pesos por dólar.

El valor más bajo registrado en el año 2008 corresponde a un valor de UF 357, es decir, unos US$ 14.300.-

6.10 Cantidad de inmuebles existentes en el Sitio Patrimonial. El Servicio de Impuestos Internos consigna un total de 1.176 roles a bienes raíces localizados en el Sitio Patrimonial. El destino o uso de estos bienes raíces según esta misma fuente es:

Usos Año 2009 (SII) Nº Roles %Habitacional 293 24.9%Comercio 173 14.7%Oficina 440 37.4%Bodegas 13 1.1%Administración pública 7 0.6%Educación y Cultura 11 0.9%Culto 4 0.3%Hotel 7 0.6%Transporte 3 0.3%Estacionamiento 199 16.9%Sitio eriazo 11 0.9%Otros 3 0.3%Sin información 12 1.0%Total roles 1,176 100.0%

Fuente: www.sii.cl

6.11 Superficie total edificada en el Sitio Patrimonial. Ver Schedule 2.3 Inversión.

6.12 uperficie total de terrenos baldíos en el Sitio Patrimonial.

Al año 2008 existian 12 sitios baldíos, los que suman una superficie de 6.187m2.

6.13 Cantidad de negocios existentes en el Sitio patrimonial. Según la Base Catastral del Servicio de Impuestos Internos la suma de roles de bienes raíces destinados a comercio, industria, oficinas y hoteles es de 633 propiedades.

6.14 Cantidad de empleados en el Sitio patrimonial.

No se ha encontrado información sobre esta materia.




6.15 Monto total de sueldos y salarios pagados en el Sitio Patrimonial. No se ha encontrado información sobre esta materia.

6.16 Valor total de ventas realizadas en el Sitio patrimonial. No se ha encontrado información sobre esta materia.

6.17 Recaudación de impuesto a la compraventa en el Sitio Patrimonial. No se ha encontrado información sobre esta materia

6.18 Nuevos negocios que han abierto en los últimos dos años en el Sitio Patrimonial. De acuerdo a la estadística de las patentes municipales entre 2003 y 2008 se otorgaron 183 patentes comerciales en el sitio patrimonial; 82 se localizan en el Barrio Financiero, 37 en el Barrio Puerto y 64 en el sector de los cerros Concepción y Alegre. .

6.19 Cantidad de negocios que ha cerrado en los últimos dos años en el Sitio Patrimonial. No se ha encontrado información sobre esta materia.

6.20 Valor de las propiedades del Sitio Patrimonial afectas al pago de Contribución de Bienes Raíces.

Existen en el Sitio patrimonial 1.176 propiedades enroladas por el Servicio de Impuesto Internos para efectos del pago de la Contribución de Bienes Raíces. De estas hay 12 que están exentas de este pago, ya sea porque tienen un valor inferior al mínimo exento o porque se trata de propiedades de instituciones del Estado.

El avalúo fiscal de todas las propiedades registradas en el sitio es $77.955.480.135.- al primero de julio 2009, lo que significa, según el tipo de cambio actual ($528 por dólar), unos US$ 148 millones.

Para tener una referencia se puede informar que en la comuna de Valparaíso existen 88.975 propiedades enroladas por el Servicio de Impuestos Internos, de las cuales hay 55.921 propiedades exentas de pago de la Contribuciones de Bienes Raíces y 33.054 propiedades que sí pagan. El avalúo fiscal de todas las propiedades enroladas en la comuna de Valparaíso es de $1.887.608.659.000, esto significa unos US$ 3.575 millones.

6.21 Recaudación de la Contribución de Bienes raíces en el Sitio Patrimonial. El pago de Contribuciones de Bienes Raíces de las propiedades localizadas en el Sitio patrimonial alcanza un total de $663.378.700 en el año 2009, lo que significa unos US$ 1,3 millones.




6.22 Tasa de vacancia detallando a nivel de planta y en pisos superiores. No se ha encontrado información sobre esta materia

6.23 Porcentaje no utilizable de la superficie construida. No se ha encontrado información sobre esta materia.

Documents

Sustentabilidad economica