SECTION 6. PROPERTY LAW

SECTION 6. PROPERTY LAW

Reference: CPCU 530 Review Notes, 2nd edition / Assignment 6

Topic 22: Ownership of Personal Property and Bailee's and Bailor's Rights and Duties

Topic 23: Real Property Ownership and Sales

Topic 24: Real Property Security Interests and Incidental Real Property Rights

Topic 25: Land Use Restrictions and Tenant Relationship

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Topic 22: Ownership of Personal Property and Bailee's and Bailor's Rights and DutiesReference: CPCU 530 Review Notes, 2nd edition / Assignment 6 / Educational Objective 1, 2

22.a. Personal Property and Intellectual Property The two categories of property are real property and personal property. Real

property is land including structures or rights attached to the land and the rights to water, minerals, and things attached to land, such as buildings, trees, and fixtures that have become part of the realty. Personal property is all property that is not real property.

Personal property includes both tangible and intangible property. Owners and possessors of personal property have legally protected rights, which vary by the circumstances of the property's creation and the type of ownership.

Possession is the exercise of custody or control over property, and is not, in itself, ownership. Ownership is a relationship between the owner and the rest of society that includes three features: (1) The right to exclude all others from use and enjoyment of the property owned (2) The right to pass valid ("good") title to the property (3) The obligations of ownership, such as the obligation to pay taxes and to use property so as not to interfere with others' rights.

In relation to intellectual property, the creative process leads to two results: (1) The intellectual property itself, that is, the expressed form of an idea or intangible subject matter (2) Intellectual property rights, which include copyrights, trademarks, trade secrets, and patents

Copyright is the legal right granted by the United States government to a person or organization for a period of years to exclusively own and control an original written document, piece of music, software, or other form of expression. Copyright grants the exclusive right to copy or otherwise reproduce the copyrighted material and to create additional, or derivative, works from the original.

Courts consider the following in determining fair use of copyrighted material: (1) Purpose of the use (2) Nature of the work (3) Amount and substantiality of the portion used (4) Effect of the use on the work's value (5) Extent to which the use might deprive the copyright owner of economic advantage

Patent is the right granted by the United States government to an inventor or applicant for a limited time period to exclusively own and control a new, useful, and nonobvious invention. The federal government grants a patent to a person who has given physical expression to an idea. A patent is not renewable, and, once the period has elapsed, others can use the idea.

SECTION 6. Property Law

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1. Property (자산)은 real property (부동산)과 personal property (동산)으로 나뉜다. 부동산은 토지, 건축물, 이에 부속된 water (물), minerals (광물), trees (수목), fixtures (부착물) 등이다. 동산은 부동산에 해당하지 않는 것을 포괄한다.

2. Possession (점유권)은 자산을 통제, 관리할 수 있는 권리이나 ownership (소유권)과는 다르다. 소유권은 3가지 특징이 있다. (1) 해당 자산을 독점적으로 사용할 수 있는 권리 (2) 해당 자산의 title (명의, 또는 소유권)을 타인에게 양도할 수 있는 권리 (3) 해당 자산과 관련된 세금을 납부하고, 자산을 사용함에 있어 다른 사람의 권리를 침해하지 말아야 하는 의무.

3. Copyright (저작권)이란 미연방정부가 개인 또는 단체에 부여하는 법적 권리로 특정기간동안 서면, 음원, 소프트웨어, 기타 표현물을 독점적으로 사용할 수 있는 권리이다. 저작권은 저작권 소유자에게 저작물에 대한 복제, 판매, 변형 사용 등에 관한 독점적 권리를 부여한다.

4. 법원은 다음과 같은 사항을 고려하여 fair use of copyrighted material (저작물의 공정한 사용)을 판단한다. 즉 저작권 소유자 외의 타인도 저작권의 일정부분을 사용할 수 있는 지 판단한다. (1) 사용목적 (2) 저작물의 특성 (3) 저작물 사용의 정도 (4) 타인의 저작물 사용이 저작물의 가치에 미치는 영향 (5) 타인의 저작물 사용이 저작권 소유자의 경제적 이익에 미치는 정도.

5. Patent (특허권)이란 미연방정부가 발명가, 또는 특허신청자에게 부여하는 법적 권리로 특정기간동안 새롭고, 유익하고, 모호하지 않은 발명을 독점적으로 사용할 수 있는 권리이다. 특허권은 아이디어를 물리적인 표현물로 만든 사람에게 부여하는 권리로 저작권과 달리 갱신할 수 없고, 일정기간이 경과하면 일반에게 사용이 허락된다.

[6] 기본적인 문제는 소유권의 3가지 특징, Copyright (저작권), Patent (특허권)에 대한 기본 정의를 묻는다.

[7] Patent (특허권)은 전에 없던 새로운 발명이라는 점에서, 새로울 것은 없으나 기업 영업상의 노하우를 의미하는 trade secret (영업비 ) 과 구분된다.

[8] 법원이 fair use of copyrighted material (저작물의 공정한 사용)을 판단 할 때, (4) 타인의 저작물 사용이 저작물의 가치에 미치는 영향 (effect of the use on the work's value)는 측정하기 어려워 논란이 된다.

[9] 단편적인 내용을 다양하게 소개하므로 스토리타입으로 출제되는 경우는 매우 드물다.


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22.b. Accession, Confusion, and Gift

AccessionAn increase or addition to property.

Accession can come about in these ways: (1) Natural accretion, as when an animal produces offspring (2) A union of one thing with another, as when a coat of paint is applied to a house (3) The transformation of raw materials into a finished product, such as wood into barrels.

ConfusionIn property law, the intermingling of goods belonging to different owners.

Confusion usually arises when fungible goods (goods that are commercially interchangeable with other property of the same kind) belonging to different owners, are mixed so that identification and separation of the goods are impossible.

GiftThe voluntary and gratuitous transfer of property without consideration.

A gift requires three elements: (1) Donative intent; The donor must intend to make a gift in the present. A promise to make a future gift is not enforceable. (2) Delivery; Delivery of a gift can be by actual physical transfer or by constructive delivery, which is delivery implied by law. (3) Acceptance; One cannot force a gift on a donee. The donee must agree to accept the goods.

1.

Accession 획득An increase or addition to property.

획득은 모두 원주인이 추가된 부분도 소유하는 것이다. (1) Natural accretion (자연 부착), 소가 새끼를 낳는 것. (2) Union of one thing with another (결합), 집에 칠한 페인트 (3) The transformation of raw materials into a finished product (원재료의 완성품으로 변형), 목재가 가구가 되는 것.

Confusion 혼합In property law, the intermingling of goods belonging to different owners.

혼합은 fungible goods (대체 가능한 상품, 예; 곡물)이 혼합되어 구분과 분리가 불가능한 경우 혼합된 상태 그대로 일정비율로 나눠서 원주인들이 소유하는 것이다.

Gift 선물The voluntary and gratuitous transfer of property without consideration.

선물의 3요소: (1) Donative intent (기부의도): donor (기부자)가 현재 선물을 줄 의도가 있어야 한다. 미래에 선물을 주는 약속은 강제이행이 불가능하므로 선물이 아니다. (2) Delivery (전달): 실질적으로 전달하거나, constructive delivery (추정 전달, 예; 은행신탁, 법원공탁)이 이루어져야 한다. (3) Acceptance (승인): donee (선물 받는 사람)이 선물을 받는데 동의해야 한다.

[2] 기본적인 문제는 accession (획득), confusion (혼합) 의 정의를 묻는다. 상황을 묘사하고 해당하는 것이 무엇인지 묻는 형태이다.

[3] Gift (선물) 의 3요소는 자주 출제된다. 그 중에서도 (1) 미래가 아닌 현재 의도가 있어야 하고, (2)전달(delivery)이 이루어져야 한다는 내용을 기준으로, 묘사한 상황에서 선물이 성립하는 지 여부를 묻는다.


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22.c. Bailee's and Bailor's Rights and Duties A bailment has these three elements: (1) The transfer of possession of personal

property without transfer of title (2) The bailee's acceptance of the bailed property (3) The bailee's express or implied agreement to redeliver the property to the bailor or to a designated third person.

Bailee's Rights and Duties

(1) In a bailment for the bailee's sole benefit, the right to use the property is limited to the bailor's contemplated use. The bailee must exercise an extraordinary degree of care. (2) In a bailment for the bailor's sole benefit, the bailee may use or handle the property only to the extent necessary to preserve and protect it. The bailee is gratuitously in charge of the goods and only slight care is required. (3) In bailments for mutual benefit, the bailee can use the property as specified within the agreement or contract. The bailee must exercise reasonable care under the circumstances.

Bailor's Rights and Duties

(1) In a bailment for the bailee's sole benefit, as when the bailor lends the goods to the bailee, the bailor must notify the bailee of known defects. (2) In mutual benefit bailments, the bailor owes the bailee a duty to supply goods that are reasonably fit for the purpose the parties envision. (3) A bailor who negligently entrusts property to an incompetent bailee can be held liable for resulting injuries to third persons.

When expressed or implied compensation is not paid, the bailee can assert a lien or even a possessory lien. The lienholder is entitled to exclusive possession of the property until receipt of money owed.

Because of the bailee's legal duty to care for the goods and to return them to the bailor, the bailee has an insurable interest in the goods and can obtain insurance to protect that interest. In the absence of a statute or specific contract requirement, the bailee has no duty to obtain insurance on the bailed goods.


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1. Bailment (임치)의 3요소: (1) 동산 (personal property)에 대한 명의이전 없는 (without transfer of title) 보유권의 전환 (transfer of possession) (2) 수탁자의 승인 (bailee's acceptance) (3) 임치된 동산을 지정된 사람에게 재전달하겠다, 는 수탁자의 명시적 또는 암묵적 동의

2.

Bailee's Rights and Duties

수탁자 (보관, 운송업자)의 권리와 책임

(1) In a bailment for the bailee's sole benefit (수탁자를 위한 임치시), 수탁자 (bailee)의 해당 동산에 대한 사용 권리는 위탁자 (bailor)가 지정한 범위내에서만 가능하고, 수탁자는 특별한 관리 (extraordinary degree of care) 의무가 있다.

(2) In a bailment for the bailor's sole benefit (위탁자를 위한 임치시), 수탁자의 해당 동산에 대한 사용 권리는 해당 동산을 보존, 보호하는 범위 내에서 자유롭고, 수탁자는 최소한의 관리 (only slight care) 의무만 있다.

(3) In bailments for mutual benefit (쌍방을 위한 임치시), 수탁자의 해당 동산에 대한 사용 권리는 양자간 계약, 합의내용에 따라야 하고, 수탁자는 적절한 관리 (reasonable care) 의무가 있다.

Bailor's Rights and Duties

위탁자 (판매자)의 권리와 책임

(1) In a bailment for the bailee's sole benefit (수탁자를 위한 임치시), 위탁자는 상품(위탁물)의 알려진 결함에 대해 수탁자에게 알릴 의무가 있다.

(2) In bailments for mutual benefit (쌍방을 위한 임치시), 위탁자는 임치 목적에 맞는 상태의 상품(위탁물)을 위탁할 의무가 있다.

(3) 위탁자가 미성년자 등 능력 없는 수탁자에게 상품(위탁물)을 임치하여 제3자에게 사고가 발생한 경우, 위탁자는 제3자에 대해 책임을 진다.

3. 위탁자 (bailor)가 명시적 또는 암묵적으로 약속한 반대급부를 지급하지 않는 경우, 수탁자 (bailee) 는 보관물에 대해 a lien (선취특권) or even a possessory lien (유치권)을 주장할 수 있다.

4. 수탁자 (bailee)의 위탁물 관리 및 재전달 의무로 인해, 수탁자는 보험에 가입할 이익 (insurable interest) 이 있으므로 위탁물에 대해 보험가입이 가능하다. 그러나, 임치계약에 명시되지 않는 한 보험가입의 의무는 없다.

[5] 기본적인 문제로 bailment (임치)의 3요소, 상황에 따른 Bailee's Rights and Duties (수탁자의 권리와 책임) 이 출제된다.

[6] Bailee's Rights and Duties (수탁자의 권리와 책임) 은 bailment (임치)에 있어 의도된 수혜자 (intended beneficiary) 가 누구인지에 따라 결정된다.

[7] Common carrier (일반운송업자) 는 기본적으로 bailee (수탁자) 이고, 통상 in bailments for mutual benefit (쌍방을 위한 임치)에 해당하지만 법률에 의해, 적절한 관리 (reasonable care) 가 아닌 세심한 관리 (great care) 의무가 있다.

[8] bailment (임치) 계약에서 위탁자 (bailor)가 명시적 또는 암묵적으로 약속한 반대급부를 지급하지 않는 경우, 수탁자 (bailee) 는 보관물에 대해 lien (선취특권), 또는 possessory lien (유치권)을 주장하여, 보관물을 점유하고 반대급부와 교환할 수 있다.

[9] 스토리타입, 고객 A는 수리업자 B에게 휴대폰 수리를 맡겼다. 수리업자 B의 상점에 방화범이 불을 질러 휴대폰이 불에 탔다. 경찰이 조사한 결과 수리업자 B의 과실은 없었다. 수리업자 B는 고객 A에게 휴대폰 파손에 대한 배상책임을 질까? 지지 않는다. 수리업자 B와 고객 A는 휴대폰 수리를 위하여 일종의 bailment (임치) 계약을 맺었다고 볼 수 있다. In bailments for mutual benefit (쌍방을 위한 임치)에 해당하는 경우로 수리업자 B는 적절한 관리 (reasonable care) 의무가 있다. 적절한 관리의무란, 기본적으로 과실이 있는 경우에 책임진다는 의미로, 현재 수리업자 B는 과실이 없으므로 배상책임이 없다.

[10] 스토리타입, 요리사 A는 매우 비싼 칼세트를 가지고 있다. 이웃집에서 양을 키우는 B는 양털 손질을 해야한다고 말하며, 요리사 A에게 칼을 빌려달라고 요청했고, 요리사 A는 별도의 보상을 요구하지 않고 빌려주었다. 양치기 B는 칼세트를 최대한 조심스럽게 다루었으나, 양털을 손질하는 과정에서 칼들은 모두 이가 빠졌다. 양치기 B는 요리사 A에게 배상책임을 질까? 지지 않는다. 요리사 A가 양치기 B를 위해 무상으로 빌려준 경우이므로, in a bailment for the bailee's sole benefit (수탁자를 위한 임치)에 해당한다. 수탁자 (bailee) 인 양치기 B는 칼세트에 대해 위탁자 (bailor) 요리사 A가 지정한 범위, 양털 손질에만 사용했다. 물론 양치기 B는 특별한 관리 (extraordinary degree of care) 의무가 있지만, 요리사 A가 동의한 범위내에서만 사용했기 때문에 배상책임을 지지 않는다.


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22.1. Personal Property and Intellectual PropertyWhich of the following statements is not true with regard to Personal Property

and Intellectual Property?

I. If Juan loans Ryan his TV, the possession of property become similar to ownership, because Ryan can exclude all others from use.

II. A restaurant manager created a new method to cook French fries. By registering a trade secret with the state the restaurant manager can protect his intellectual property rights.

III. The Federal Copyright Act of 1978 permits the fair use of copyrighted material in a reasonable manner without the owner's consent. Effect of use on the work's value constitutes fair use is not always easy to determine.

(A) I only

(B) II only

(C) II and III only

(D) None of the above

Answer: 정답은 온라인강의에서

II. By obtaining a patent with the state the restaurant manager can protect his intellectual property rights. Invention of a new method is referred to a patent.


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22.2. Accession, Confusion, and GiftWhich of the following statements is not true with regard to Accession,

Confusion, and Gift?

I. A person can acquire possession of personal property in several ways including creating the property. Confusion is another way a person can acquire possession of personal property.

II. The Merve's recently had their house covered with vinyl siding. As a means of obtaining property, this is an example of accession.

III. Donative intent is one of the elements of a gift. Donative intent means a donor's intent for a gift present or future.

IV. Kate plans to give her son a gift of $5,000 for college tuition. As a gift process, a constructive or physical delivery of the gift should be done.

(A) I and II only

(B) III only

(C) III and IV only

(D) IV only

Answer: 정답은 온라인강의에서

III. Donative intent means an intent to make a gift in the present


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22.3. Bailee's and Bailor's Rights and DutiesWhich of the following statements is not true with regard to Bailee's and

Bailor's Rights and Duties?

I. Bailors and bailees have rights and duties related to property in bailment. The principal consideration in determining these rights and duties is the identification of the intended beneficiary of the bailment.

II. The standard of care owed by common carriers for property of others in their possession is reasonable care.

III. In bailments for mutual benefit, the bailee can use the property only as specified within the bailment agreement or contract.

IV. Some bailment contracts require compensation. When expressed or implied compensation is not paid, the bailee can assert a lien or even a possessory lien until the compensation is paid.

V. A bailee has a right to limit liability only for ordinary negligence, not for willful or wanton misconduct.

(A) I and II only

(B) II only

(C) III and IV only

(D) V only

Answer: II. By law, the standard of care owed by common carriers for property of others

in their possession is great care.


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22.4. Bailee's and Bailor's Rights and DutiesWhich of the following statements is not true with regard to Bailee's and

Bailor's Rights and Duties?

I. George left his camera at the repair shop to be fixed. An unknown arsonist burned the shop to the ground, destroying George's camera. The fire marshal found no fault with any of the repair shop's fire protection practices and systems. Under the circumstances, the bailee is responsible for the destruction of the camera.

II. Thomas owned an expensive set of very sharp kitchen knives. One morning after a thunderstorm, Thomas invited his neighbor Chloe over for breakfast. During the meal, Chloe complained about the damage that the storm had done to her lawn. She told Thomas that, without sharp tools, she would be unable to cut down the tree saplings that the storm had killed. At the end of the breakfast, she asked Thomas if she could borrow his kitchen knives. Thomas agreed. Chloe exercised great care while using the knives to clean up her backyard, but this activity ruined the knives. Thomas sued Chloe to recover his loss. In this case, Chloe is liable, because it was Chloe's duty to handle the knives only to the extent necessary to preserve and protect them.

(A) I only

(B) II only

(C) All of the above


Answer: I. Under the circumstances, the bailee is not responsible for the destruction of

the camera, because the bailee was not at fault for the destruction of the camera.II. In this case, Chloe is not liable, because Chloe's intended use had been

contemplated by Thomas when he lent her the knives.


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Topic 23: Real Property Ownership and SalesReference: CPCU 530 Review Notes, 2nd edition / Assignment 6 / Educational Objective 3, 4

23.a. Real Property Ownership

1. Fee simple estate

The owner of a fee simple estate has a full ownership interest in property with the unconditional right to dispose of it.

2. Life estate A life estate is an interest in which a person, called a life tenant, is entitled to possession of real property and to all income the land produces for the duration of that person's or someone else's life

3. Joint tenancy In joint tenancies, the estate goes entirely to the other joint tenant in the event of one joint tenant's death. Also, with two joint tenants, each must hold a one-half share. One of the joint tenants cannot be subject to a condition that does not apply to the others. The same deed must name them all as owners.

4. Tenancy by the entirety

A tenancy by the entirety is similar to a joint tenancy because the survivor takes the entire property. It differs from a joint tenancy in several ways: (1) A sale or contract to sell does not sever the tenancy. (2) Individual creditors of either the husband or the wife cannot subject the property to a claim. (3) Neither party individually owns a portion that can be mortgaged.

5. Tenancies in common

Tenancies in common, involve no survivorship, allow parties to own unequal shares, and do not require parties to derive their interests in the same deed from the same grantor.

6. Community property

Community property is property owned or acquired by both spouses during a marriage by their communal efforts. (1) A husband and wife share equally in all community property (2) On a spouse's death, unless a will states otherwise, the property is divided in half.

7. Cooperative ownership

In cooperative ownership, a corporation holds title to the property and operates it. The cooperative owner purchases stock in the corporation and receives a long-term proprietary lease for a certain apartment. Disadvantages of the corporative ownership include the owner's limited control over external conditions and the possibility of foreclosure if other tenants do not keep up with their payments.

8. Condominium ownership

The two legal elements of condominium ownership are individual ownership of a unit, or separate, defined area, and an undivided interest in common or public areas that serve all individual units. A condominium owner can sell, transfer, mortgage, or leave to heirs his or her condominium interest.


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1.

1. Fee simple estate

일반 소유권부동산에 대한 개인의 완전한 소유권이다.

2. Life estate

생애 사용권한 사람의 생애기간동안 부동산을 사용하거나 사용과 관련된 수익을 얻을 수 있는 권리이다.

3. Joint tenancy

지분구분 없는 공동소유권2인 이상이 하나의 부동산을 공동으로 소유한다. 지분은 균일하나 나눌 수 없고, 공동 소유자 중 한 사람이 사망하면 다른 공동소유자들에게 지분이 균일하게 넘어간다. 공동 소유자들 중 다른 사람들에게 적용되지 않는 조건이 특정 공동 소유자에게만 적용되지 않는다. 한 장의 deed (부동산 양도증서)에 2인 이상이 공동으로 기명 되어있다. 그러나, 모든 공동 소유자의 동의에 의해 특정인의 지분에 모기지를 설정하거나, 특정인의 지분을 타인으로 대체하거나, 매각하여 Joint tenancy 자체를 해소할 수 있다.

4. Tenancy by the entirety

지분구분 없는 부부공동소유권

Joint tenancy와 동일하나 공동 소유자가 부부인 경우이다. Joint tenancy 와 다른 점은 (1) 부부가 이혼하기 전에는 지분을 나눌 수 없다. (2) 남편 또는 부인 한 쪽의 채권자가 부동산에 대해 담보 설정할 수 없다. (3) 부부 공동으로 모기지를 설정할 수 있으나, 한 쪽의 지분만 모기지를 설정할 수는 없다.

5. Tenancies in common

지분구분 가능 공동소유권공동 소유자별로 차별적인 지분이 구분되고, 다른 공동 소유자의 사망이 지분에 영향 미치지 않는다. 공동 소유자별로 자신의 지분을 표기한 deed (부동산 양도증서)에 자신만 기명 되어있다.

6. Community property

지분구분 가능 부부공동재산결혼기간 중에 부부공동재산으로 구입한 부동산이다. 부부는 각각 50%의 지분을 소유한다. 부부의 이혼, 한 쪽의 사망 시 50% 지분으로 분리된다.

7. Cooperative ownership

법인 소유권부동산의 소유권은 회사가 가지고, 개인은 회사의 주주로서 부동산에 대한 장기사용권을 가진다. 단점은 다른 사용자가 임대료 (월세)를 안내면 부동산 유지관리에 책임 있는 회사가 부실해져 유지보수가 어려워지거나, 모기지 이자를 제때 납부하지 못하여 소유권이 압류될 수 있다. 그러므로 정상적인 사용자가 다른 사용자에 의해 피해 입는 것이 가능하다.

8. Condominium ownership

아파트 소유권한국의 아파트와 동일한 소유권이다. 개별 공간에 대한 완전한 소유권과 공유공간에 대한 공동소유권 (개별공간의 전체 건물에 대한 비율별 지분)으로 나뉜다.

[2] 기본적인 문제는 fee simple estate (일반 소유권), life estate (생애 사용권), joint tenancy (지분구분 없는 공동소유권), tenancy by the entirety (지분구분 없는 부부공동소유권), tenancies in common (지분구분 가능 공동소유권), cooperative ownership (법인 소유권), condominium ownership (아파트 소유권) 에 대해 문장으로 설명하고 어떤 것인지 묻는다.

[3] 출제빈도가 낮지만, joint tenancy, tenancy by the entirety, tenancies in common 의 특징을 구분하고 공통점과 차이점을 묻는다.


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23.b. Elements of a Contract of Sale and Types of Deeds A contract of sale for real property requires these elements: (1) Writing; Under

the statute of frauds, any agreement to transfer an interest in real property must be in writing and signed by the persons to be bound. (2) Essential terms; The contract must describe the premises to be sold and the price.

Types of Deeds:

Warranty deed

A general warranty deed, in addition to transferring whatever title the grantor has, contains the grantor's warranty that the title is free of all encumbrances, that the grantor has the title being transferred, and that no one else has a better title.

Warranty deed

A special warranty deed contains warranties against only those encumbrances and defects in the title that might have been created since the grantor took title.

Bargain-and-sale deed

Bargain-and-sale deed transfers whatever interest a grantor has in real property to a buyer but lacks any guarantee from the seller about the validity of the title. and it includes no warranties that the title is free from encumbrances.

Quit-claim deed

Quit-claim deed transfers only the title or interest (if any) the grantor has in the land at the time of transfer. It contains no warranties, and, if mortgages or liens encumber the land or any other claimants assert rights to the land, the grantee has no recourse against the grantor.

1. 부동산 매매에는 다음 2가지 요소가 필요하다. (1) 서면계약: 사기방지법 (the statute of frauds)에 의해 강제 이행이 가능 하려면 서면계약을 체결해야 한다. (2) 필수 기재사항: 매매 대상 부동산과 가격이 계약서에 기재 되어야 한다.

2. Deed (부동산 양도증서)의 종류

Warranty deed

담보증서A general warranty deed (포괄담보증서) 는 부동산의 명의 (title)에 문제가 없으며 담보설정 등이 없다는 것을 양도인 (grantor) 보증, 담보한다.

Warranty deed

담보증서A special warranty deed (제한담보증서) 는 양도인 (grantor)의 보유기간동안 부동산의 명의 (title)에 문제가 없으며 담보설정 등이 없다는 것을 보증, 담보한다.

Bargain-and-sale deed

부동산 판매증서

부동산 판매증서는 양도인이 현재 상태의 부동산에 대한 사용권, 소유권을 판매한다. 그러나, 부동산의 명의(title)에 문제가 없다거나, 담보설정 등의 여부에 대해서는 아무런 보증, 담보도 하지 않는다. 실거주자가 부동산업체와 임대계약 등을 할 때 통상 사용되는 무보증거래이다.

Quit-claim deed

무담보 양도증서무담보 양도증서는 양도 시점에서 양도인(grantor)이 보유하고 있는 명의(title) 또는 권리를 양도한다. 그러나, 부동산의 명의(title)에 문제가 없다거나, 담보설정 등의 여부에 대해서는 아무런 보증, 담보도 하지 않는다. 부동산의 사용권보다는 저당권, 담보권 등을 거래할 때 통상 사용되는 무보증거래이다.

[3] 기본적인 문제는 부동산 매매에 필요한 2가지 요소를 묻는다. 서면계약과 필수기재사항으로 대상 부동산, 가격 등이다.

[4] General warranty deed (포괄담보증서), special warranty deed (제한담보증서), bargain-and-sale deed (부동산 판매증서), quit-claim deed (무담보 양도증서) 에 대해 문장 또는 상황으로 설명하고 어느 것인지 고르는 문제가 나온다.

[5] 스토리타입에서 Bargain-and-sale deed (부동산 판매증서)와 quit-claim deed (무담보 양도증서)를 구분하는 방법은, 부동산 현물을 넘기는 것으로 묘사되면 bargain-and-sale deed, 부동산 명의 (title)을 넘기는 것으로 묘사되면 quit-claim deed 이다.


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23.c. Requirements of Deeds and Recording Deeds A deed must be absolutely accurate-more than the contract of sale- because if

the two conflict, the deed prevails. Deeds must meet these basic requirements: (1) Under the statute of frauds, a deed must be in writing. (2) The grantor must be legally competent, the grantor's name must be in the deed, and the grantor must sign the deed. (3) The deed must name the grantee. (4) The deed must state the consideration. (5) The deed must contain words that specifically state that a transfer of the property is occurring. (6) The deed must contain a description of the property conveyed. (7) The deed must be dated. (8) The deed usually contains a paragraph reciting who transferred the property to the grantor, date of transfer, and the location of the recorded copy of the deed. (9) The deed must be delivered in order to effect the transfer. (10) Most states require an acknowledgment, which is a formal, written statement by a public official (usually a notary public) that the grantor has appeared before the official and has transferred the property voluntarily.

To record a deed, the buyer takes it to a local government office, usually known as the office of the recorder or registrar of deeds, and files it. The purpose of recording is to give notice to the world that the transfer of real property has occurred.

1. Deed (부동산 양도증서) 는 부동산 매매계약서보다 우선하므로 내용이 보다 정확해야 한다. Deed (부동산 양도증서) 의 기본요건은 다음과 같다. (1) 서면 작성 (2) 양도인은 행위능력자여야 하고, deed에 기명, 서명해야 한다. (3) 양수인을 기명해야 한다. (4) 양도에 대한 반대급부(가격)가 명기되어야 한다. (5) 부동산의 양도가 발생함을 서술해야 한다. (6) 양도되는 부동산이 묘사되어야 한다. (7) 양도 날짜 기재 (8) 양도증서 사본 보관장소 (9) 양도증서의 실물 전달 (10) 대부분의 주에서는 양도인이 등기소에 출석하여 자유의사로 양도함을 진술하도록 한다.

2. 부동산의 구매자인 양수인은 deed (부동산 양도증서)를 등기소에 등기하여 부동산의 양도가 이루어졌음을 대중에게 공표한다.

[3] 기본적인 문제는 Deed (부동산 양도증서) 의 기본 요건에 해당하는 않는 것을 묻는다. 출제빈도가 매우 낮으므로, 상식선에서 맞추는 것이 10개를 외우는 것 보다 낫다.


200

23.1. Real Property OwnershipWhich of the following statements is not true with regard to Real Property

Ownership?

I. The right to full ownership and the right to possess real property are characteristics of a fee simple estate.

II. Beatrice decided to purchase a condominium rather than lease an apartment. After two years, she wanted to mortgage the condominium rather than sell the unit. In this situation, Beatrice has a direct property interest in the condominium and may mortgage it.

III. Carrie's parents own a cottage near a lakeshore. Her parents want Carrie to possess the property and any income produced from it during Carrie's life and then the property will pass on to the grandchildren. What Carrie's parents want for her is best described as a life estate.

(A) I only

(B) I and II only

(C) III only


Answer: (D)


201

23.2. Elements of a Contract of Sale and Types of DeedsWhich of the following statements is not true with regard to Elements of a

Contract of Sale and Types of Deeds?

I. Linda gave Julia a deed that transferred an apartment building to Julia in exchange for a yacht. The deed however lacked any guarantee from Linda about the validity of the title. The deed that Julia received from Linda is a bargain-and-sale deed.

II. Emilia and Sho recently went to closing on their home purchased from Hector. They were able to get a real bargain on the house. At closing a special warranty deed would be most beneficial for Emilia and Sho.

III. Henri orally agreed to sell Dan a parcel of land for $25,000. Before they could draw up a contract of sale, Dan told Henri he no longer wanted the land because he was going to move out of state with his parents. In this case, Henri can enforce the contract against Dan, because there is an oral contract.

(A) I only

(B) II only

(C) II and III only

(D) All of the above

Answer: (C)II. A general warranty deed would be most beneficial for the buyer.III. Under the statute of frauds, the contract must be in writing and therefore

Dan cannot be held to the oral agreement.


202

Topic 24: Real Property Security Interests and Incidental Real Property RightsReference: CPCU 530 Review Notes, 2nd edition / Assignment 6 / Educational Objective 5, 6

24.a. Mortgages and Trust Deeds The mortgage used in most states today is in the form of a deed or transfer of

land by the borrower to the lender, with a statement of the debt and a provision that the mortgage will be void at full payment of the debt. The mortgagor (borrower) has the specific rights to sell, lease, or even put another mortgage on property. The mortgagor is effectively the property owner as far as everyone else except the mortgagee (lender) is concerned.

Mortgage foreclosure is the mortgagee's remedy when the mortgagor defaults on mortgage payments. Foreclosure through public sale is the most common method.

Trust deed (deed of trust or trust indenture) is a secured interest in real property that is held by a trustee to protect the lender (beneficiary) until the loan is repaid by the borrower (trustor). The trust deed (deed of trust or trust indenture) has three parties: (1) The borrower (trustor) who transfers the land (2) The trustee, to whom the land is transferred (3) The beneficiaries, for whose benefit the transfer is made.

Trust deeds have three important advantages: (1) In several states, the trust deed can be foreclosed by a trustee's sale without any court proceedings. (2) The trust deed facilitates borrowing large amounts of money. (3) The holder of a bond secured by a trust deed can sell the bond with minimum expense and effort.


203

1. Mortgage (모기지)는 부동산을 사는데 돈이 모자란 사람이 은행으로부터 대출을 받아 부동산을 사고 대출금과 이자에 대한 담보물로 구매한 부동산의 일정지분을 은행에 담보로 제공하는 것이다. Mortgage (모기지)는 은행 (mortgagee, lender)으로부터 부동산을 담보로 돈을 빌리는 부동산 소유자 (mortgagor, borrower)가 deed (부동산 양도증서)에 은행의 지분을 표시하여 담보 설정한다. 모기지를 설정한 부동산 소유자는 실질적인 부동산의 소유자로서 해당 부동산을 팔거나, 임대주거나, 추가 모기지를 설정할 수 있다. 그러나, deed (부동산 양도증서)에 은행의 지분이 표시되어 일부 제약이 있다.

2. Mortgage foreclosure (모기지 담보권 실행, 압류): 은행이 모기지 관련 이자, 원급을 지급받지 못하면 해당 부동산의 압류, 매각을 통해 담보권을 실행한다.

3. 부동산 담보신탁증서 (trust deed, or deed of trust, or trust indenture) 는 모기지와 유사하나, 부동산의 소유권을 은행에 신탁하고 부동산에 대한 사용권만 실거주자가 가지는 형태이다.

4. 부동산 담보신탁증서 (trust deed) 의 관계자는 3명이다. (1) The borrower (trustor), 신탁인, 부동산을 구매하기 위해 돈을 빌리는 실거주자, (2) The trustee 수탁인, 구매된 부동산 양도증서 (deed)를 신탁인으로부터 넘겨 받아 보관하는 사람, (3) The beneficiaries, 혜택수령인, 부동산 양도증서 신탁행위로부터 혜택을 받는 사람, 즉 실거주자에게 실질적으로 대출해준 사람.

5. The trustee (수탁인), the beneficiaries (혜택수령인)은 동일인으로 모두 은행인 경우도 있고, The trustee (수탁인)은 은행, the beneficiaries (혜택수령인)은 은행이 발행한 채권의 투자자인 경우도 있다.

6. 부동산 담보신탁증서 (trust deed)의 3가지 장점: (1) 대부분의 주에서 신탁인 (trustor)이 채무를 이행하지 않는 경우, 수탁인 (trustee)은 보관중인 trust deed 의 담보권 실행, 압류시 별도의 법절차없이 매각할 수 있다. (2) trust deed는 모기지에 비해 담보대출금액이 높다. (3) trust deed 를 자산으로 하는 은행의 채권은 최소의 비용으로 매각할 수 있다.

[7] 기본적인 문제는 mortgage (모기지), trust deed (부동산 담보신탁증서) 의 정의를 묻거나, 문장설명으로 구분하는 문제가 출제된다.

[8] 부동산 담보신탁증서 (trust deed)의 장점은 부동산의 deed 자체를 신탁기관에 넘기므로 채권보전이 유리하다, 그래서 mortgage 보다 대출을 더 많이 받을 수 있다, 그러므로 관련된 채권도 잘 팔린다, 로 정리할 수 있다.

[9] 스토리타입으로 mortgage, trust deed 중 하나를 선택하는 문제가 나오나, trust deed 에 해당하는 관계자, trustor, trustee, beneficiary 가 등장하므로 구분이 어렵지 않다.


204

24.b. Land Contracts and Mechanics' Liens A land contract is a contract between a seller and buyer of real property in

which the seller provides financing to buyer to purchase the property for an agreed-upon purchase price and the buyer repays the loan in installments.

Under a land contract, (1) The buyer takes possession of the land, pays all the taxes and assessments, insures the property, repairs it, and assumes all the obligations of an owner. (2) The seller has only the legal title, however, if the buyer defaults the seller can declare the contract breached and repossess the property, treating the buyer as an ordinary tenant.

Mechanics and material suppliers have statutorily created security interests, called liens, in the property they work on to ensure that they receive payment. A general contractor who seeks to assert a lien usually must show certain facts: (1) Substantial performance of the contract (2) Improvement of a specific piece of property under the contract (3) Specific mention in the contract of the property to be improved.

1. Land contract (유예된 부동산 매매계약) 은 판매자가 구매자에게 부동산 매매대금을 대출해주고 채무변제 완료시까지 부동산의 명의를 구매자가 가지는 계약이다. 특징: (1) 구매자는 부동산의 보유권을 가지고, 세금, 보험, 수선비용을 지불한다. (2) 판매자는 부동산에 대한 명의 (title)만 가지나, 구매자가 채무를 이행하지 않는 경우 계약불이행으로 부동산 매매계약을 취소하고 구매자를 일반 세입자 (tenant) 로 취급한다.

2. 설비업자 (mechanics), 원자재공급업자 (material suppliers) 등은 자신들이 가공, 공급한 동산에 대한 대가 지급을 보장받기 위해 선취특권 (lien)으로 불리우는 신용이익 (security interest)을 가진다. 건설업체나 보수업체 (general contractor) 가 선취특권 (lien)을 주장하기 위해서는 3가지 요소가 필요하다. (1) 계약상의 의무를 상당부분 실행하였을 것 (2) 계약상의 해당 동산에 상당한 개선 (improvement)이 있었을 것 (3) 개선 (improvement) 의 대상이 되는 동산이 계약서에 명기되었을 것.

[3] 기본적인 문제는 Land contract (유예된 부동산 매매계약)의 정의, 특징을 문장으로 묻는다.

[4] Mechanics' Liens 은 잘 출제되지 않지만, 기본 개념은 간혹 출제되고, 건설업체가 선취특권을 주장하기 위한 요소는 아직 출제된 바 없다.


205

24.c. Incidental Real Property Rights Ownership of real property need not necessarily result from the purchase of

that property. It can also result from possession. Five important incidental rights arise from either possession or ownership of land:

Adverse possession

The elements required for obtaining title by adverse possession of another person's land are these: (1) The adverse party must have exclusive possession of the property and occupy it in the usual way. (2) Possession must be open and obvious. (3) Possession must be adverse, or hostile, and without the owner's permission. (4) Possession must be continuous for a statutory period, usually a lengthy period, such as twenty years or more.

Rights to whatever is under, above, or on the land's surface

Ownership of land below the surface includes such things as minerals, clay, stone, gravel, and sand. A transfer of land also transfers these materials; however, a seller can reserve mineral rights in the deed. Oil and gas flow freely under the surface, and no person owns them without possessing the land. The limited rights a landowner has over the air space above the land. A landowner can halt unauthorized intrusion into the air space over their land, such as projections from an adjoining building or utility lines stretched across the air space. Generally, planes can fly over land as long as they do not interfere unreasonably with the owner's use and enjoyment of the land.

Rights to lateral and subjacent support

Lateral support is a property owner's right to have land supported by the land adjacent to it, and it applies to land in its natural condition only. Subjacent support is a property owner's right to have land supported by the earth below it. Owners can furnish artificial supports, such as columns or braces, to prevent damage to the surface land.

Water rights Owners of property that has surface streams passing through can use as much water from the waterway as needed for domestic purposes but must use only a reasonable amount for industrial purposes and must consider downstream owners' needs.

Ownership of fixtures

Fixtures are property installed on, attached to, or used with land or buildings in such a way as to become real property themselves. Three tests determine whether property is a fixture: (1) The article cannot be removed without substantial injury to the realty. (2) The article is specially constructed or fitted for use in a building, or the article is installed in the building to enable people to use the building. (3) The party who attached the item intended it to become part of the land or building.


206

1. 부동산에 관련된 권리는 소유권 구매가 아닌 점유에 의해서도 발생할 수 있다. 부동산에 대한 우발적인 권리 (incidental rights) 는 다음과 같다.

Adverse possession

불법점유다른 사람의 부동산을 불법으로 점유했어도 오랜 시간이 경과한 경우, 일부 점유권, 소유권이 인정될 수 있다. 불법점유의 요건: (1) 불법점유한 당사자가 해당 부동산을 독점적, 일상적으로 사용해야 한다. (2) 점유는 명백하고, 지속적이어야 한다. (3) 점유는 소유자의 허락없이 불법적이어야 한다. (4) 점유는 법정기간, 통상 20년 이상이어야 한다.

Rights to whatever is under, above, or on the land's surface

부동산의 지하, 지상 영역권

부동산의 소유자는 기본적으로는 해당 부동산의 지하공간 및 지상에 존재하는 천연자원도 소유한다. 그러나, 부동산 매매시 천연자원 채굴권 (mineral rights) 등을 별도로 구분할 수 있다.

부동산의 소유자는 해당 부동산의 상공을 침범하는 구조물, 설비를 거부할 수 있다. 예를 들어, 집의 상공을 지나가는 고압선, 배관, 타 건물의 연장 등을 거부하거나 철거할 수 있다. 그러나, 직접적인 피해를 입히지 않는 높은 고도를 지나가는 비행기 등에 대한 권리는 없다.

2.

Rights to lateral and subjacent support

부동산의 근접지 이용권 및 지하공간 지지권

부동산 소유자는 해당 부동산에 접근하기 위해서 근접지를 자연상태 그대로 이용할 권리 (lateral support) 가 있다. 부동산 소유자는 해당 부동산의 보호를 위해서 부동산의 지하 공간으로부터 지지받을 권리 (subjacent support) 가 있다. 해당 부동산의 표면 보호를 위해 지하공간에 말뚝, 기둥, 보강물 등을 설치할 수 있다.

Water rights

물 사용권부동산 소유자는 해당 부동산의 표면에 자연하천이 흐르는 경우 구내용으로 자유롭게 물을 사용할 수 있다. 다만, 산업용으로 사용시 지나치게 많은 물을 사용하지 말아야 하고, 하류에 위치한 다른 사용자의 권리를 고려해야 한다.

Ownership of fixtures

부착물 소유권

부착물은 원래는 동산이었으나, 부동산 (주로 건물)에 부착되어 부동산이 된 설치물이다. 부착물 여부를 판단하는 3가지 방법: (1) 설치물이 제거될 때 건물에 상당한 손실을 입히는 경우 (2) 설치물이 건물에 맞춤형으로 제작되었거나, 건물 사용에 도움이 되는 형태로 제작된 경우 (3) 설치물을 부착한 사람이 건물의 일부로 의도한 경우

[3] 기본적인 문제로 adverse possession (불법점유), rights to whatever is under, above, or on the land's surface (부동산의 지하, 지상 영역권), rights to lateral support (부동산의 근접지 이용권), rights to subjacent support (부동산의 지하공간 지지권)에 대한 정의를 묻는다.

[4] Fixtures (부착물) 이 부동산이라는 것과, 부착물에 해당하는 것, 해당하기 위한 테스트 내용을 묻는다. Trade fixtures (상업용 인테리어)는 통상 부동산이 아니고, Improvements and betterments (주거용 인테리어)는 통상 부동산의 일부가 되나 현재 과목이 551이 아니므로 자세한 구분이 출제되지 않는다.

[5] 스토리타입, 하나의 부동산에 대해 A는 토지를 소유하고, B는 토지의 지하공간에 위치한 광물 채굴권을 소유하고 있다. B의 채굴 과정 중 알 수 없는 이유로 지반이 붕괴하여 A의 토지 사용에 문제가 발생했다. A는 B로부터 보상받기 위해 B의 과실을 증명해야 하나? 증명할 필요 없다. 토지를 소유한 A의 rights to subjacent support (부동산의 지하공간 지지권)이 채굴권을 가진 B에 의해 침해된 상황이므로 B가 과실이 없는 경우에도 A에 대해 배상의 책임을 져야 한다.


207

24.1. Real Property Security Interests and LiensWhich of the following statements is not true with regard to Real Property

Security Interests and Liens?

I. A land contract is a type of interest in real property. The buyer obtains title at the outset of a land contract.

II. Newlyweds Faith and Jake purchased a home and they can no longer afford to pay their mortgage payments. They are now faced with foreclosure. Foreclosure through public sale is the most likely the means by which Faith's and Jake's interest in the property will be terminated.

III. Denny properly mortgaged land to Marvin to secure a loan for $100,000 and then he conveyed the land to Ben. In case, Denny or Ben does not pay the loan when it falls due, and if a foreclosure sale yields excess money, it goes to Denny as mortgagor or to Ben, the subsequent buyer.

IV. Zach purchased a home through realtor Josephine who arranged a loan with Bank B. Zach will use his new home as security for the bank loan and he has insured the loan with Insurer X. The mortgagee is Bank B.

V. Belinda is involved in a property transfer of her farm land. The transfer required her to borrow money from a lender. A secondary interest in the land is held by a trustee to protect the lender until Belinda has paid the loan. The deed is known as a trust indenture.

(A) I only

(B) II and III only

(C) III only

(D) IV only

Answer: (A)I. The seller retains title under a land contract.


208

24.2. Incidental Real Property RightsWhich of the following statements is not true with regard to Incidental Real

Property Rights?

I. One of the elements required for obtaining title by adverse possession of another person's land is that possession must be adverse, or hostile, and without the owner's permission.

II. A door is considered a fixture, because it is installed in the building to enable people to use the building.

III. Eddie and Melinda have rights in a single piece of land. Eddie owns the land and Melinda owns the right to minerals under that land. If Melinda removes minerals and in the process, causes the surface to subside, Eddie can recover damages from Melinda without proving any negligence on her part based on lateral support.

IV. Carlton opted to use a trust deed to purchase a 100-unit apartment building. This allowed up to 100 bondholders to be involved in the process. When Carlton pays off his trust deed on the apartment building, the trustee must be certain that all bondholders are paid.

(A) I only

(B) II and III only

(C) III only

(D) IV only

Answer: (C)III. Based on subjacent support. Subjacent support is a property owner's right

to have land supported by the earth below it.


209

Topic 25: Land Use Restrictions and Tenant RelationshipReference: CPCU 530 Review Notes, 2nd edition / Assignment 6 / Educational Objective 7, 8

25.a. Incorporeal interests and Licenses The law recognizes four types of nonmaterial interest in real property. This

section discusses three of those interests. Lease situations, which include rentals, are the fourth.

Easement An easement (a nonpossessory right to use another person's real property for a particular purpose) can be created by express words, by implication, or by prescription.

Profits prendre

Profits prendre is the right or privilege to enter another's land and take away something of value from its soil or from the products of its soil. Examples include mining coal and cutting down trees.

Seller’s restrictions on land use

In selling real property, an owner can restrict its use to preserve or enhance the value of any land retained by the seller or to benefit the public. Some states expressly limit restrictions on land use to a statutory period of, for example, thirty or forty years.

A license grants no interest in the land. However, without the permission granted by a license, the licensee's use of the land would be a trespass (illegal entry) or another illegal act. A license can be oral, written, or implied.

1. 법률이 인식하는 incorporeal interest (or nonmaterial interest, 무형의 이익권) 은 부동산에 관련된 사용권의 일종으로 lease (리스) 와 다음의 3가지이다.

Easement

일부 사용권Easement (일부 사용권)은 명시적, 암묵적인 의사표시에 의해 생성될 수 있다. Lease (리스)는 통상 일정한 공간 전체를 사용할 수 있는 반면 easement (일부 사용권) 는 공간의 일부분을 사용할 수 있는 권리이다. 예를 들면 타인 소유 토지를 지나가는 철로, 고압선 등이 대표적이다.

Profits prendre

채굴권Profits prendre (채굴권)은 타인 소유 토지의 수목, 지하자원 등을 벌채, 채굴할 수 있는 권리이다.

Seller’s restrictions on land use

판매자의 이용제한

부동산 매매시 판매자는 공공 또는 판매자의 이익을 위하여 구매자의 토지이용에 제한을 설정할 수 있다. 예를 들면, 30~40년의 유효기간을 전제로 자연경관 보존, 지하자원 채굴금지 등을 제한할 수 있다. 다만, 제한이 붙은 만큼 판매가격은 하락한다.

2. License (통행 허가권) 은 부동산에 직접적으로 관련된 권리는 아니다. 다만, 통행 허가권이 없이 타인의 부동산을 침범하는 경우 불법침입이 될 수 있다. 통행 허가권은 구두, 서면, 암묵적으로 생성될 수 있다.

[3] 기본적인 문제로 easement (일부 사용권), profits prendre (채굴권), seller’s restrictions on land use (판매자의 이용제한) 에 대한 정의를 묻는다.

[4] Easement 는 lease와 다르다. Lease는 일정한 공간을 여러 용도로 전부 사용하는 것이고, easement는 공간의 일부만 특정 용도로 사용하는 것이다. 타인 소유 토지를 지나가는 철로, 고압선 등이 대표적이다


210

25.b. Government Controls Government has certain powers over the use of land on the public's behalf. The

government cannot, under the guise of protecting the public, interfere arbitrarily with lawful land use or impose unreasonable and unnecessary restrictions on it.

Zoning Zoning laws regulate matters such as lot size, minimum building size, number of families that may reside in the buildings, maximum height of each building, and parking areas. (1) Exclusionary zoning: The act of restricting land use either by prohibiting additional building or by requiring high standards. (2) Spot zoning: A provision in a general zoning plan that assigns a different use for a small area of land than that of the surrounding area. (3) Special exception: It can apply to uses considered desirable for the general welfare, but only when controlled, such as the building of a school or a church in a residential zone. (4) Variance: An exception to the strict application of a zoning ordinance to permit a use that is not permitted otherwise. (5) Hardship variance: An exception to the application of a zoning ordinance for lots that, because of size, topography, or other physical limitations, do not conform to the ordinance requirements for the zone. (6) Use variance: An exception to the application of a zoning ordinance to permit an otherwise prohibited use within the zone. (7) Nonconforming use: A land use that is impermissible under current zoning restrictions but that is allowed because the use was lawful before the restrictions took effect.

Building codes

Building codes sometimes overlap zoning ordinances but address more technical construction details, such as electrical wiring and heating.

Eminent domain

Governments can seize private property through eminent domain. This action usually requires a condemnation proceeding. There are two conditions for granting the petition: (1) The land must be taken for public use or public benefit. (2) The "Takings Clause" of the Fifth Amendment to the United States Constitution provides that the federal government cannot take private property for public use without paying just compensation to the property owner.


211

1. 정부는 공공의 이익을 위해 소유자의 토지 사용에 관여할 권리가 있다. 그러나, 공공의 이익이란 허울 아래 부당하게 임의적으로 개인의 토지 사용에 불필요한 제한을 할 수는 없다.

2.

Zoning

구역제Zoning laws (구역법)은 구획의 크기, 구획내 최소 건물 크기, 최대 건물 높이, 주차장 크기, 한 건물에 거주 가능한 가족 수 (구역내 공용주택 가능여부) 등에 관한 법률이다. 용도제한에 관련된 용어는 다음과 같다. (1) Exclusionary zoning (배제 구역제): 구획 내에 특정 용도의 빌딩을 제한 (2) Spot zoning (국지 구역제): 특정 용도의 구획 내에 다른 용도로 사용할 수 있는 소규모 예외지역을 설정 (3) Special exception (구역제 예외): 주거 구역내 교회, 학교 등 공공복리를 위한 예외지역 설정 (4) Variance (구역제 변형): 기타 이유로 한 구역내 다른 용도 허용 (5) Hardship variance (물리적 상황에 의한 구역제 변형): 연약지반, 공간크기 등 물리적 상황을 이유로 한 구역내 다른 용도 허용 (6) Use variance (공공복리를 위한 지역제 변형): 공공복리를 이유로 한 구역내 다른 용도 허용 (7) Nonconforming use (부적합 허용): 구역제 적용 이전에 건축된 건물에 대한 예외 허용

Building codes

건축법령건물 외관보다는 내부설비, 소방계단, 안전규정 등 구역제보다 세부적인 법령

Eminent domain

토지수용

정부는 사유 부동산 (주로 토지)를 토지수용 (eminent domain) 을 통해 획득할 수 있다. 이때 원소유자에게 적절한 토지보상절차 (condemnation proceeding) 를 거쳐야 한다. 정부의 토지수용 청원 (petition)이 법원에 의해 허락되는 조건: (1) 사유 부동산 (토지)는 공공복리, 공익 목적으로 사용되어야 한다. (2) 미국 헌법의 Takings Clause" of the Fifth Amendment 에 의해 사유지에 대한 토지수용은 적절한 보상을 해야 한다.

[3] 기본적인 문제로 Zoning (구역제)의 종류를 묻는다. 문장이나 상황을 묘사하고 7개의 zoning 중 어떤 것에 해당하는 지 묻는다.

[4] Eminent domain (토지수용) 은 정의와 미국 헌법의 Takings Clause" of the Fifth Amendment 에 의해 토지보상절차 (condemnation proceeding)가 필요하다는 내용이 출제된다.

[5] Zoning 7가지 구분하는 방법: (1) Exclusionary zoning (배제 구역제) 는 어떤 건물을 Zoning 때문에 못 짓는 내용이다. 나머지 6개는 원래는 못 짓는 건물, 용도를 예외적으로 허용하는 경우이다. 이 중 공공복리를 이유로 예외를 허용하면 (3) Special exception (구역제 예외) 또는 (6) Use variance (공공복리를 위한 지역제 변형) 이다. 이 둘의 구분을 요구하는 문제는 나오지 않는다. 공공복리 이외에 기타 이유로 예외를 허용하면 (2) Spot zoning (국지 구역제) 또는 (4) Variance (구역제 변형) 이다. 마찬가지로 이 둘의 구분도 요구하지 않는다. 물리적인 이유로 예외를 허용하면 (5) Hardship variance (물리적 상황에 의한 구역제 변형) 이고, 역사적인 이유로, zoning을 적용하기 전부터 사용했던 건물이면 (7) Nonconforming use (부적합 허용) 이다.


212

25.c. Types of Landlord-Tenant Estates

Tenancy at will

A landlord-tenant estate in which the tenant has permission to occupy a premises as a landlord desires.

Estate for years

A landlord-tenant estate created for a definite period.

Periodic tenancy

A landlord-tenant estate with no fixed termination date and automatic renewal until one of the parties gives notice of intent to terminate.Holdover tenant is a tenant who has a lease for a number of years and, at the expiration of the lease, continues to occupy the premises. A periodic tenancy also can arise by implication of law. (1) If the landlord expressly approves the occupancy or accepts the rent of a holdover tenant, then a periodic tenancy is implied. (2) If the landlord does not agree to the occupancy, the tenant becomes a tenant at sufferance and can be ejected by the landlord.

1.

Tenancy at will

무상임대차부동산 소유자의 의사, 의도에 따라 특정 임차인에게 무상으로 임대

Estate for years

확정기간 임대차1년, 2년 등 확정된 기간 동안 임대

Periodic tenancy

미확정기간 임대차부동산 소유자 또는 임차인의 종료 통지 이전까지 임대료 (월세)를 낼 때마다 자동으로 연장되는 형태의 임대

Holdover tenant (잔류 임차인) 이란 임대차 계약기간이 종료된 이후에도 퇴거하지 않은 임차인이다. (1) 집주인이 잔류를 승인하면 Periodic tenancy (미확정기간 임대차)로 전환된다. (2) 집주인이 잔류를 거절하면, tenant at sufferance (묵인 임차인) 이 되어 강제퇴거 당할 수 있다.

[2] 기본적인 문제는 tenancy at will (무상임대차), estate for years (확정기간 임대차), periodic tenancy (미확정기간 임대차) 의 정의를 묻는다. 문장설명 또는 상황묘사를 통해 어떤 종류의 임대차인지 구분하도록 요구한다.

[3] 스토리타입, 집주인 A은 임차인 B에게 특정된 기간 동안 해당 부동산을 사용하도록 허락했다. 임차인 B는 집주인 A의 의도에 따라 부동산을 사용하여야 하고, 집주인 A는 언제라도 사전공지 없이 임차인 B에게 퇴거를 요구할 수 있다. 이 임대차의 종류는? Tenancy at will (무상임대차) 이다.


213

25.d. Landlord's Rights, Duties, and Remedies The landlord's primary duty is to deliver possession of the premises to the

tenant on the lease's inception date. The landlord's primary rights are to receive the rent when due and recover the premises at the end of the lease in the same condition in which they were leased, except for reasonable wear and tear.

When a tenant remains in possession at lease termination, or if the tenant owes rent or has breached the lease, the landlord can evict the tenant with court assistance. (1) The landlord must send the tenant a written notice terminating the tenancy and demanding possession. (2) After a period of time, the landlord serves a summons and complaint, and a hearing is held. (3) If the landlord establishes a right to possession, the court enters an order of repossession followed by a warrant of removal.

Eviction can be either actual or constructive. (1) Actual eviction from the whole or even a part of the premises ends the obligation to pay rent. (2) Constructive eviction occurs when actions or inactions of a landlord prevent the tenant from enjoying a substantial or integral part of the premises.

When the tenant defaults on rent, the landlord can seize possession of the tenant's property and hold it for the rent, a right called distraint.

1. The landlord (부동산 소유자, 집주인)의 주된 의무는 lease (리스) 시작일에 tenant (임차인)에게 부동산의 possession (점유권, 사용권)을 전달하는 것이다. 집주인의 주된 권리는 임차인으로부터 임대료 (월세)를 받는 것이고, 사용기간 만료 시 자연 노후를 제외한 원상태로의 부동산을 전달 받는 것이다.

2. 임차인이 임대료 (월세)를 내지 않거나, 계약종료시에도 퇴거하지 않는 등 임대차계약을 위반하면, 집주인은 법원의 절차에 따라 강제퇴거 조치할 수 있다. (1) 집주인은 임차인에게 서면으로 임대차계약 종료를 전달해야 한다. (2) 서면 전달 후 일정기간 경과에도 임차인이 퇴거하지 않으면 집주인은 법원에 강제퇴거를 청원하여 심사를 받는다. (3) 법원의 심사를 통해 집주인이 해당 부동산에 대한 점유 권리를 확보하면, 법원은 세입자 퇴거영장 (a warrant of removal) 으로 집주인이 해당 부동산을 재점유하도록 명령 (an order of repossession) 한다.

3. Eviction (강제퇴거)는 2종류: (1) Actual eviction (실제 퇴거): 물리적으로 세입자를 부동산 밖으로 몰아내는 것 (2) Constructive eviction (사실상 퇴거): 전기, 수도 등을 차단하여 부동산 사용의 실익을 없애는 것.

4. 임차인이 일정기간 동안 임대료 (월세)를 내지 않으면 집주인은 임차인의 동산을 압류하여 임대료 (월세)와 교환할 수 있다. 이러한 행위를 distraint (동산압류)라 한다.

[5] 기본적인 문제는 집주인 (landlord)의 의무와 권리, Eviction (강제퇴거) 의 종류를 묻는다.

[6] 물리적으로 세입자를 부동산 밖으로 몰아내는 actual eviction (실제 퇴거) 중에서도 법집행기관의 물리력에 의하지 않고 집주인이 직접 몰아내는 것을 self-help eviction 이라 한다.

[7] Distraint (동산압류)는 강제퇴거 (eviction)와 다르다. 임차인을 퇴거시키기 위한 목적보다 린 임대료를 받기 위한 목적이 크다.


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25.e. Tenant's Rights and Duties A tenant's primary right is the right to occupy the premises. A tenant's primary

duty is to pay rent and leave the premises in the same condition they were in at the lease inception, except for reasonable wear and tear.

When the property has a significant defect, the tenant need not pay rent if these three conditions have occurred sequentially: (1) The tenant has demanded that the landlord correct the situation. (2) The landlord has not corrected the situation within a reasonable time. (3) The tenant has left the premises at the end of that reasonable time.

The tenant's remaining on the premises can constitute a waiver of the right to withhold rent. The tenant has a right to vacate the premises and escape liability for rent.

Generally, landlords are liable to third parties for injuries sustained on the leased premises to the same extent they are liable to tenants. Liability is restricted to a landlord's negligent acts or latent defects on the premises.

1. Tenant (임차인)의 주된 권리는 부동산을 점유, 사용하는 것이다. 임차인의 주된 의무는 임대료 (월세)를 내고 사용기간 만료 시 자연 노후를 제외한 원상태로의 부동산을 집주인에게 전달하는 것이다.

2. 부동산에 하자가 있고, 다음의 3가지 조건을 충족하면 임차인은 임대료 (월세)를 내지 않아도 된다. (1) 집주인에게 하자보수를 요청 (2) 일정기간 동안 집주인이 하자보수 불이행 (3) 일정기간 동안 하자 있는 부동산에 임차인 잔류.

3. 일정기간을 상당히 초과하여 임차인이 하자 있는 부동산에 계속 잔류하면, 임차인은 임차를 거부하고 책임없이 퇴거할 수 있는 권리를 포기하게 된다.

4. 집주인의 과실 또는 부동산의 잠재적인 결함으로 인해 임차인 또는 제3자가 피해를 입은 경우, 집주인은 임차인 또는 제3자에 대해 배상책임을 진다.

[5] 기본적인 문제는 tenant (임차인)의 권리와 의무를 묻는다.

[6] 부동산에 하자가 있는 경우, 임차인은 3가지 조건을 충족한 이후에 스스로 퇴거하여 임대계약을 무효로 만들어야 한다. 일정기간을 상당히 초과하여 임차인이 하자 있는 부동산에 계속 잔류하면, 임차인은 임차를 거부하고 책임없이 퇴거할 수 있는 권리를 포기하게 된다.


215

25.1. Land Use RestrictionsWhich of the following statements is not true with regard to Land Use

Restrictions?

I. The law recognizes four types of nonmaterial interest in real property. In selling real property, an owner can restrict its use to preserve or enhance the value of any land retained by the seller or to benefit the public.

II. Zoning laws regulate matters such as lot size, minimum building size, number of families that may reside in the buildings, maximum height of each building, and parking areas. Hardship variance would be needed to build a church in an area zoned for single family houses.

III. Cheryl owns a house on a city lot. The city enacted a new zoning law requiring greater setbacks, that is, buildings cannot be closer than a prescribed distance from the street or adjoining property lines. Cheryl's house does not comply with the new law. Based on the nonconforming use, Cheryl could be entitled to relief from the new zoning law.

(A) I only

(B) II only

(C) II and III only


Answer: (B)II. Special exception would be needed to build a church in an area zoned for

single family houses. Hardship variance is an exception to the application of a zoning ordinance for lots that, because of size, topography, or other physical limitations, do not conform to the ordinance requirements for the zone.


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25.2. The Landlord and Tenant RelationshipWhich of the following statements is not true with regard to The Landlord and

Tenant Relationship?

I. Hal leases apartments to tenants for a specific lease period. Tenants may occupy the premises as Hal desires and Hal can require a tenant to leave at any time without advance notice. This is typical of a tenancy at will.

II. Holdover tenant is a tenant who has a lease for a number of years and, at the expiration of the lease, continues to occupy the premises. If the landlord does not agree to the occupancy, the tenant becomes a tenant at sufferance and can be ejected by the landlord.

III. A badly leaking bathtub in the apartment above Preethi's has not been repaired by the landlord despite several requests. To waive payment of rent, Preethi as tenant can vacate the premises if repairs are not made.

IV. Oscar rented a home to Jayne who got so far behind on rent payments, he told her she was going to be evicted and that she needed to move out. Jayne made no attempts to give up the home, so Oscar removed her possessions from the premises and barred her from reentering by changing door locks. This process is known as a distraint.

(A) I and II only

(B) II only

(C) III and IV only

(D) IV only

Answer: (D)IV. This process is known as a self-help eviction. When the tenant defaults on

rent, the landlord can seize possession of the tenant's property and hold it for the rent, a right called distraint.


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218

SECTION 7. TORT LAW, PART 1Reference: CPCU 530 Review Notes, 2nd edition / Assignment 7

Topic 26: Negligence

Topic 27: Defenses Against Negligence Claims

Topic 28: Liability of Landowners or Occupiers of Land

Topic 29: Intentional Torts: Part 1


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Topic 26: NegligenceReference: CPCU 530 Review Notes, 2nd edition / Assignment 7 / Educational Objective 1

26.a. Elements of Negligence Torts are civil (or private) wrongs, as distinguished from crimes, which are

public wrongs. Torts ate either unintentional or intentional. Negligence is the broad term used for unintentional torts. All other torts are intentional.

The elements of negligence

Legal duty Legal duties of care are created by statutes, contracts, and the common law.For a negligence lawsuit to be successful, the defendant's duty need not be owed to a specific person. That the defendant could foresee that harm would occur to someone because of the negligent act or omission is sufficient.

Breach of duty This is the defendant's failure to conform to the standard of care required in a situation. The courts usually apply a reasonable person test to determine the standard of care.

Proximate cause In tort law, rules have evolved to determine proximate cause*: (1) But for rule* (2) Substantial factor rule* (3) Proof of defendant's responsibility (4) Foreseeability rule*.The defendant is not liable if the harm is caused by an independent, intervening agency, or intervening act. Concurrent causation arises when each of two or more defendants is liable for the entire harm, even though the act of either would not have produced the harm.

Actual injury or damage

For a person to sue successfully for negligence, the negligent act must result in actual injury or damage, or quantifiable harm for which the plaintiff seeks damages.

*Proximate cause: A cause that, in a natural and continuous sequence unbroken by any new and independent cause, produces an event and without which the event would not have happened.

*But for rule: A rule used to determine whether a defendant's act was the proximate cause of a plaintiff's harm based on the determination that the plaintiff's harm could not have occurred but for the defendant's act.

*Substantial factor rule: A rule used to determine proximate cause of a loss by determining which of the acts are significant factors in causing the harm.

*Foreseeability rule: A rule used to determine proximate cause when a plaintiff's harm is the natural and probable consequence of the defendant's wrongful act

SECTION 7. Tort Law, Part 1

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1. 민사상 불법행위 Torts 는 타인에 대한 범죄 civil (or private) wrongs 로 사회에 대한 범죄인 형사범죄 crimes 와 다르다. 민사상 불법행위는 의도적일수도 아닐 수도 있다. 과실 negligence 은 비의도적인 unintentional 민사상 불법행위이고, 그 이외는 모두 의도적인 intentional 민사상 불법행위이다.

2. 형사범죄에 해당하는 범죄행위는 국가기관이 나서서 국가의 형벌권으로 가해자를 형사재판한다. 형사범죄에 의한 피해자는 개인의 피해에 대해 민사상 불법행위로 가해자를 민사소송할 수 있다. 그러므로 어떤 범죄행위든 그 행위로 인해 개인이 피해를 입었고, 그 피해에 대해 가해자에게 보상을 요구할 수 있는 경우라면 민사상 불법행위에 해당한다.

3. The elements of negligence

Legal duty

법적 의무법적 주의의무 legal duties of care 는 성문법률 statutes, 계약 contracts, 보통법 the common law 에 의해 생성된다.

과실에 대한 재판 negligence lawsuit 이 성공적이기 위해, 피고의 의무가 반드시 특정 개인 a specific person 을 위한 것일 필요는 없다. 피고가 자신의 부주의한 행동 또는 부작위 the negligent act or omission 에 의해 누군가에게 해를 끼칠 수 있다고 예상 foresee that harm would occur to someone 할 수 있으면 된다.

Breach of duty

의무 위반이는 상황에 따라 피고에게 부여된 주의표준 the standard of care 을 피고가 따르지 못한 것 failure to conform 이다. 법원은 통상 합리적인 사람 테스트 a reasonable person test 로 주의표준을 적용한다.

Proximate cause

근원 원인민사상 불법행위 법률에서 피해의 근원 원인을 판단하는 방법은 진화해왔다: (1) But for rule* 피고의 행위가 없었으면 사고도 없었다. (2) Substantial factor rule* 피고의 행위가 가장 큰 요소이다. (3) Proof of defendant's responsibility 피고의 책임이 증명되어야 한다. (4) Foreseeability rule*. 피고의 행동이 피해를 예상할 수 있어야 한다.

피해가 피고 이외에 다른 독립적인 요소로 야기되었다면 caused by an independent, intervening agency, or intervening act 피고는 책임이 없다.

Concurrent causation 동시 원인은 2명 이상의 피고의 개별행동은 피해를 야기하지 않으나, 동시에 발생하여 전체 피해에 책임이 있는 경우이다. 예를 들어 아내는 가스레인지를 잠그지 않았고, 남편은 담배를 피운 경우로 인한 폭발피해.

Actual injury or damage

실질 상해 또는 피해

피해자에게 실질적으로 신체상해 또는 재물손해 injury or damage 가 발생해야 한다.

[4] 기본적인 문제는 과실의 요소 4가지에 대해 리스트, 정의, 특징을 묻는다.

[5] 스토리타입의 문제는 과실의 4요소 중 Legal duty 법적 의무 유무 또는 Breach of duty 의무 위반 을 했는지에 대한 문제가 주로 출제된다.

[6] 스토리타입, 보험모집인 A는 중소기업 B에게 자신의 30년간의 경력과 전문성을 발휘하여 위험분석 및 보험선택을 자문하겠다고 제안했다. 중소기업 B는 승낙했고, 보험모집인 A의 조언대로 보험에 가입했다. 그러나, 최근 근로자재해와 관련된 사고에 대해 보험사로부터 해당 보험상품 미가입으로 담보할 수 없다는 통보를 받았다. 보험모집인 A는 의무를 위반했는가? 의무 위반이 성립한다. 기본적으로 보험모집인A에게 위험자문 또는 적절한 보험선택에 대한 의무는 없으나, 별도의 수수료를 받았거나, 그러한 내용을 장담했다면 적절한 조언에 대한 의무가 발생한다. 결과적으로 담보가능한 손해를 보험상품 미가입으로 담보 받지 못했으므로 해당 의무의 위반도 성립한다.

[7] 보험모집인 A는 중소기업 B의 재물보험을 보험사 C에 청약하여 증권을 발급받았다. 그러나 중소기업 B에 화재사고가 발생한 후 보험사 C는 중소기업 B의 청약서 상 허위진술을 근거로 보험금 지급을 거절하였다. 중소기업 B는 보험사 C에 청약서를 제출한 사람이 보험모집인 A라는 이유로 A의 과실에 대해 소송을 제기했다. 보험모집인 A가 청약서 제출시 중소기업 B가 알려준 내용에 허위의 사실이 있었다는 것을 몰랐다면 보험모집인 A의 B에 대한 법률적 방어방법은? 과실의 구성요소 중 Breach of duty 의무 위반 이 없었다는 것을 주장할 수 있다.


221

[8] 호텔 A는 어제 늦게 방문한 고객 B에게 객실을 제공하지 못했다. 객실이 이미 만원이었고, 고객 B는 예약을 하지 않았기 때문이다. 인근에 하나뿐인 호텔에 객실을 얻지 못한 B는 인근 도로변에 차를 주차하고 잠들었다. 아침에 일어나보니 누군가 차문을 몰래 열고 지갑과 서류가방을 훔쳐간 것을 발견했다. 호텔 A는 고객 B에게 도난에 대한 배상책임을 져야 하나? 배상책임을 지지 않는다. 호텔A는 숙박하지 않은 B 의 안전을 지킬 legal duty 법적 의무가 없었다.

[9] 행인 A는 산책 중에 이웃 B의 자동차가 불타는 것을 보았다. 휴대폰도 없었고 가까이 가기에는 폭발의 위험이 있다고 생각하여 행인 A는 그냥 지나쳤다. CCTV를 통해 A의 존재를 확인한 이웃 B는 조기에 신고하거나 자신에게 알려만 주었어도 차량이 전소되지 않았을 것이라며 분통을 터뜨렸고, 결국 A를 상대로 과실소송을 제기하였다. A는 사고에 대처할 의무가 있었나? 없었다. 도의적인 비난은 가능해도 A가 경비원, 경찰관, 소방관이 아닌 이상 위험을 감수할 의무는 없다.

[10] 아파트 2층에 사는 A는 소주병을 버리러 내려가기 싫어서 베란다에서 분리수거통으로 소주병을 던졌다. 소주병은 분리수거통 속으로 깨끗하게 골인했으나, 불행하게도 분리수거통 뒤에 잠복해 있던 지역 경찰관 B가 맞아 뇌진탕으로 쓰러졌다. 사고조사에 따르면 소주병은 깨지지 않았고, 경찰관 B가 직접 소주병을 맞은 것인지, 소리에 놀라 넘어져서 머리를 다친 것인지는 불분명했다. 지역 경찰관 B가 A에 대해 과실 소송을 제기한다면 법률적 쟁점사항은? Proximate cause 근원 원인 이다. 소송에서 피고가 된 A는 자신의 부주의한 행동에 의해 누군가에게 해를 끼칠 수 있다고 예상 할 수 있으면 법적 의무가 성립한다. 그러므로 2층에서 소주병을 던진 것은 확실히 법적 의무를 위반한 것이므로 쟁점이 아니다.

26.b. Required Proof of Negligence In a negligence lawsuit, the plaintiff has the burden to prove all the elements of

negligence, and the defendant has the burden of proving any defense.Negligence per se: Although not all statutes create standards of care for

negligence suits, often failure to comply with a statutory standard is negligence per se, and proof that the defendant violated the statute is sufficient to establish liability.

Res ipsa loquitur: Latin for "the thing speaks for itself," permits an inference of negligence if the action or event causing injury was under the defendant's exclusive control and the accident ordinarily would not have happened if the defendant had exercised appropriate care.

1. 과실 재판에서 원고는 과실의 4가지 요소에 대한 거증책임 the burden to prove all the elements of negligence 이 있고, 피고는 법률적 방어에 대해 증명 (원고측 증거에 대한 반박) 해야 한다.

2. Negligence per se 사실상의 과실: 성문법률의 기준을 위반했다는 증거 proof that the defendant violated the statute만으로 과실의 4가지 요소에 대한 거증책임을 대신하여 피고의 책임을 인정 sufficient to establish liability 한다.

3. Res ipsa loquitur 현상이 사실을 말한다: 피고가 배타적인 권한을 가진 상황 under the defendant's exclusive control 에서 피고의 과실이 아니고는 발생할 수 없는 사고 the accident ordinarily would not have happened if the defendant had exercised appropriate care 로 인한 피해의 경우 피고의 과실을 인정한다. 예를 들어, 집에 어머니만 있는데 아이가 영양실조인 경우.

[4] 기본적인 문제로 Negligence per se, Res ipsa loquitur 의 예에 해당하는 것을 고르는 문제가 출제된다.

[5] 출입이 통제된 한옥 건물 옆을 지나던 행인이 한옥에서 낙하한 기와에 의해 머리를 다쳤다. Res ipsa loquitur 에 해당하나? 누구의 과실인가? 해당하며 집주인의 관리 과실이다.

[6] 자신의 차를 운전하던 A는 행인 B를 치고나서 구호조치나 연락처를 남기지 않고 도망쳤다. 도주차량에 대한 형사범죄가 아닌 행인 B의 A에 대한 민사상 불법행위 소송은 무엇에 근거하나? Statutes 성문법률을 위반한 negligence per se 에 해당한다.


222

26.1. NegligenceWhich of the following statements is not true with regard to Negligence?

I. In a negligence lawsuit, the plaintiff has the burden of proving all the elements of negligence, and the defendant has the burden of proving any defense

II. The elements of negligence are a duty owed by the defendant to the plaintiff, a breach of the duty, proximate cause, and injury.

III. Samuels offered to perform a comprehensive insurance survey for Marcus. Samuels stated that the survey would uncover all gaps in Marcus' current insurance coverage and pointed to 30 years experience (Samuels') in insurance as support for this statement. The survey by Samuels failed to recommend workers compensation coverage in a state where Marcus occasionally hired workers. In this case, Samuels breached a duty to identify exposures that would normally be obvious to someone with extensive insurance experience.

IV. Agent Amanda's client had a general liability claim denied because the insurance application misrepresented the true exposure the insurer was being asked to cover. Amanda's client filed suit against her since it was she who delivered the application to the insurer. Amanda's defense was that the information in the application was supplied by the client and she had no reason to doubt it. Amanda's defense is an example of a failure of the plaintiff to prove proximate causation.

(A) I only

(B) II only

(C) II and III only

(D) IV only

Answer: (D)IV. Amanda's defense is an example of a failure of the plaintiff to prove a

breach of a legal duty.


223


I. Oscar owned an upscale hotel located near a busy highway. During a hailstorm, Patrick asked Oscar for a room, but Oscar turned him away because Patrick could not afford Oscar's prices. Patrick slept in his car on the side of the road. The hail did approximately $3,000 in damages to his car, and Patrick was robbed of about $4,500 in cash and other belongings. In this case, Patrick does not have a viable negligence claim against Oscar because Oscar had no legal duty to protect Patrick, who was not a guest at his hotel, either from the weather or from theft.

II. As a personal trainer at Buffs Gym, Harry was responsible for making sure that gym members did not hurt themselves while working out. Harry underwent special training to be able to identify people in danger of injuring themselves. One day, Harry noticed that a woman was struggling with her free weights, but decided not to help her because no one else seemed to notice that she was in trouble. The woman hurt her wrist and threatened to sue Harry and the gym. In this case, Harry is not liable, because the average person would not have noticed that the woman was in danger, under the reasonable person test.

III. Martin, a 15-year-old boy, carelessly tossed a glass bottle over the heads of several people toward a recycling bin fifteen feet away. Luckily, Martin did not hit anybody between him and the recycling bin, and the glass fell perfectly into the bin. Unluckily, a private investigator was hiding in the recycling bin at that moment and suffered a concussion from Martin's bottle. In this case, proximate cause is the most Significant legal issue that the investigator might face in a negligence claim against Martin.

(A) I only

(B) II only

(C) II and III only

(D) None of the above.

Answer: (B)II. In this case, Harry is liable, because he owed a duty to protect customers as

an employee and failed to apply his specialized skills with reasonable care.


224


I. Brenda drove too rapidly through a work zone and ran over a worker's foot. Because she was afraid she would have to pay for the worker's injury, she did not stop to assist the worker. The liability imposed on Brenda for leaving the scene rather than providing assistance comes from public duty.

II. A group of high school seniors released a greased pig into their school as a prank. The terrified pig ran frantically through the halls, knocking students over and causing minor property damage. Eventually the pig was caught by the principal, who locked it in a cage in the teacher's lounge. Several hours later, a janitor who enjoyed the chase decided to open the cage and let the pig run around in the lounge area. During the pig's second run, a teacher was knocked down and injured. In this case, only the janitor is responsible for the teacher's injuries.

III. As Bob walks down a country road, he sees a barn on fire. There are several animals in the barn. Bob is afraid of fire so he leaves. Later, the owner of the barn sues Bob for negligence because the barn and the animals burned. In this case, Bob will not be held liable because he had no legal duty to endanger himself.

(A) I only

(B) II only

(C) II and III only


Answer: (A)I. The liability imposed on Brenda for leaving the scene rather than providing

assistance comes from statutes.


225

Topic 27: Defenses Against Negligence ClaimsReference: CPCU 530 Review Notes, 2nd edition / Assignment 7 / Educational Objective 2

27.a. Structure: Defenses Against Negligence Claims

Comparative Negligence

Comparative negligence is a common-law principle that requires both parties to a loss to share the financial burden according to their respective degrees of fault.

Releases and Exculpatory Clauses

A written general release of liability, agreed to by both parties, can be a defense to a tort lawsuit if a court recognizes the release as a valid release in settlement of a claim.Exculpatory agreements can excuse or limit liability expressly for negligent contract performance, including gross negligence, but they are void if they exclude willful or wanton misconduct.

Immunity Four possible major classes of immunities may be available as defenses: (1) Sovereign or governmental immunity (2) Public official immunity (3) Charitable immunity (4) Intra-familial immunity

Statutes of Limitations and Repose

Statute of limitations is a statute that requires a plaintiff to file a lawsuit within a specific time period after the cause of action has accrued, which is often when the injury occurred or was discovered. Statute of repose is a statute that requires a plaintiff to file a lawsuit within a specific time period after a wrongful act by a defendant, regardless of when the injury occurred or was discovered.

Tortfeasor’s Capacity

This rule applies to acts of minors and of insane or intoxicated persons. All people are liable for their tortious acts regardless of mental capacity. If the tort requires intent, the defendant can establish lack of capacity to form intent as a defense.


226

1.

Comparative Negligence

쌍방과실

쌍방과실은 보통법의 원칙 common-law principle 으로, 피해에 공동으로 기여한 사람들이 과실의 정도 according to their respective degrees of fault 에 따라 재무적인 책임 financial burden 을 나누어야 한다는 원칙이다.

Releases and Exculpatory Clauses

책임 면제와 제한조항

양자가 동의하여 서면으로 작성한 책임면제조항 written general release of liability 은 향후 사고에 대한 법률적 방어가 될 수 있다.

계약서의 책임제한조항 exculpatory agreements 은 중과실을 포함하여 과실에 대한 법률적 방어가 될 수 있다. 그러나, 고의적, 악의적인 행위 willful or wanton misconduct 에 대한 방어는 되지 못한다.

Immunity

면책조항과실책임에 대한 법률적 방어가 될 수 있는 면책조항의 형태: (1) Sovereign or governmental immunity 정부기관의 면책 (2) Public official immunity 공무수행의 면책 (3) Charitable immunity 자선단체 면책 (4) Intra-familial immunity 가족간 면책

Statutes of Limitations and Repose

공소시효와 소멸시효

공소시효 statute of limitations 에 의하면, 소송사유 발생일 the cause of action has accrued (상해가 발생했거나 피해가 발견된 날 when the injury occurred or was discovered)로부터 일정기간 이내에 원고가 소송을 제기하여야 requires a plaintiff to file a lawsuit 한다.

소멸시효 statute of repose 에 의하면 피고의 불법행위 발생일 wrongful act by a defendant (상해 발생, 피해 발견과 관계없이)로부터 일정기간 이내에 원고가 소송을 제기하여야 한다.

Tortfeasor’s Capacity

불법행위자의 행위무능력

불법행위자의 행위무능력에 해당하는 경우는 미성년자 minors, 정신이상자 또는 중독자 insane or intoxicated persons 이다. 모든 사람은 정신상태 mental capacity 에 관계없이 불법행위에 대해 책임을 져야 한다. 그러나, 해당 불법행위가 행위자의 의도가 필요하다면 if the tort requires intent 피고는 법률적인 방어방법으로 행위무능력으로 인해 의도가 없었다 lack of capacity to form intent 고 주장할 수 있다.

[2] 기본적인 문제는 Comparative Negligence 쌍방과실, Releases and Exculpatory Clauses 책임 면제와 제한조항, Statutes of Limitations and Repose 공소시효와 소멸시효, Tortfeasor’s Capacity 불법행위자의 행위무능력 등에 대해 정의와 특징을 묻는다.

[3] 그러나 이 부분은 스토리타입으로 해당하는 법률적 방어방법이 무엇인지 묻는 경우가 더 많다. 스토리타입, 학생 A는 아이폰수리점 B에 아이폰 수리를 맡겼다. 학생 A가 받은 영수증에는 깨알 같은 글씨로 “수리점에 맡겨진 물품이 파손되었을 때 책임지지 않습니다”. 란 문구가 적혀 있었다. 이 문구가 의미하는 것은? Release of liability 책임면제 또는 exculpatory clauses 책임제한 조항이다. 사고보상에 대한 합의로 양자가 동의하여 서면으로 작성한 것도 written general release of liability 책임면제조항 으로 부르지만, exculpatory clauses 책임제한조항 과 같이 예방적 차원에서 작성하기도 한다.

[4] 가전회사 A는 State B에서 2006년부터 전자레인지를 판매했다. 가정주부 C는 최근 A사의 전자레인지 폭발사고로 실명했다. State B 에서는 소송사유 발생일로부터2년의 공소시효 statute of limitations 와 첫 제품이 판매되기 시작한 이후 7년의 소멸시효 statute of repose 가 적용된다. 가정주부 C는 2015년 가전회사 A의 전자레인지를 구매했고, 구매 후 6개월만에 사고를 당했다. 사고 후 3개월 이내에 배상책임으로 가전회사 A를 소송하고자 한다. 가능한가? 불가능하다. 이 경우, State B의 소멸시효가 종료되었으므로 가정주부 C는 가전회사 A를 소송하지 못한다. statute of limitations 와 statute of repose 둘 중 하나라도 시간이 경과하면 해당 사유로 소송을 제기할 수 없거나 승소할 수 없다.

[5] 5살 어린이 A는 최근 세발자전거를 타다가 행인 B의 발을 치었다. 행인 B는 신체상해를 입었고, 부모인 C에게 보상을 요청하였으나 거절당했다. 만약 행인 B가 어린이 A만을 대상으로 소송을 제기한다면 어떤 사유로 배상을 받지 못하나? Tortfeasor’s Capacity 불법행위자의 행위무능력 이다.


227

27.b. Comparative Negligence Comparative negligence evolved from the common-law principle of

contributory negligence, which completely prevented a plaintiff who was also at fault in a situation from recovering for damages even though the defendant's negligence caused the plaintiff's injury. However, the concept of last clear chance was an attempt by courts to alleviate the harsh results of contributory negligence on plaintiffs by placing responsibility for harm on the party who had the "last clear chance" to avoid harm but failed to do so.

The assumption-of-risk defense meant that a plaintiff could not recover for harm caused by the defendant's negligence if the plaintiff voluntarily assumed the risk of harm even though the defendant was negligent.

The specific rules for the application of comparative negligence vary by jurisdiction but have variations: (1) Under pure comparative negligence rule, a plaintiff who is 99 percent at fault can still recover 1 percent of the claimed damages. (2) 50 percent rule permits a plaintiff to recover reduced damages up to and including the point at which the plaintiff's negligence constitutes not more than 50 percent. (3) 49 percent rule is a slight variation of the 50 percent rule. (4) Under slight versus gross rule, a court reduces the plaintiff's damages by an amount proportional to his or her contribution.


228

1. Comparative negligence 쌍방과실 은 보통법의 원칙인 기여과실 contributory negligence 에서 진화했다. 기여과실이란 원고 (피해자)가 자신의 신체상해에 기여했다면 비록 피고가 과실이 있다고 해도 원고의 보상청구를 전면 기각 completely prevented from recovering for damages 한다. 그러나, 법원은 피해를 방지할 수 있는 마지막 기회가 있던 사람이 그 기회를 실패한 경우 the party who had the "last clear chance" to avoid harm but failed to do so 책임을 면할 수 없다는 마지막 기회 개념 the concept of last clear chance 을 도입하여 기여과실에 해당하는 원고가 보상을 전혀 못 받는 가혹함을 완화하는 시도를 통해 현재의 쌍방과실 개념이 정립되었다.

2. The assumption-of-risk 위험수용 방어방법에 따르면, 피고의 과실에도 불구하고 원고 (피해자)가 자발적으로 위험을 수용하였기 때문에 원고가 보상을 받지 못할 수 있다.

3. 쌍방과실에 대한 적용은 주 state마다 다르지만, 공통적인 형태가 있다. (1) 순수 쌍방과실 원칙 pure comparative negligence rule: 원고가 99% 과실이 있어도 피고의 1% 과실에 대해 보상받을 수 있다. (2) 50% 과실 원칙 50 percent rule: 원고의 과실이 50% 이하 not more than 50 percent 이면 원고의 과실분을 제외한 피고의 과실분에 대해 보상받을 수 있다. 만약 원고의 과실이 50.1% 라면 보상을 전혀 받을 수 없다. (3) 49% 과실 원칙 49 percent rule: 원고의 과실이 49% 이하 not more than 49 percent 이면 원고의 과실분을 제외한 피고의 과실분에 대해 보상받을 수 있다. 만약 원고의 과실이 49.1% 라면 보상을 전혀 받을 수 없다. (4) 중과실 원칙 slight versus gross rule: 원고의 과실 기여에 따라 보상액을 비례적으로 줄인다. reduces the plaintiff's damages by an amount proportional to his or her contribution

[4] 기본적인 문제로 contributory negligence 기여과실, comparative negligence 쌍방과실, assumption-of-risk 위험수용의 정의, 특징을 묻는다.

[5] 스토리타입으로 쌍방과실의 형태에 따라 과실 있는 피해자가 소송을 통해 얼마의 손해배상을 받을 수 있는 지 묻는다. 50 percent rule 이 주로 출제된다.

[6] 스토리타입, 술집에서 취한 대학생 A는 술집 바닥에 쏟아진 물에 미끄러져 넘어져서 팔이 부러지는 등 상해를 입었다. 대학생 A는 술집주인 B가 바닥청소를 게을리하여 위험한 상태를 만들었기에 과실소송을 통해 손해배상을 받고자 하였다. 법원은 술집주인 B의 과실이 있었음을 인정했으나, 마찬가지로 과실 있는 대학생 A에게 어떠한 보상도 판결하지 않았다. 어떤 법적 원칙이 적용되었나? Contributory negligence 기여과실 이다.

[7] 친구사이인 A와 B는 같이 삼겹살에 각 2명씩 소주를 마셨다. 차를 가져온 A는 B에게 자신은 멀쩡하여 운전할 수 있으니 같이 타고가자고 제안했다. B는 불안했지만, 커피 3잔을 연이어 마신 A 가 술이 깼다고 생각했고, 자신의 집까지 2km 밖에 되지 않기에 차에 동승했다. 친구 A는 운전 중 과실로 전봇대와 추돌했고, 친구 B는 추돌 시 머리와 목에 상해를 입었다. 이후 B는 A의 과실에 대한 소송을 제기했다. B의 소송에 대한 A의 법률적 방어방법은? assumption-of-risk 위험수용 이다. B는 A가 음주운전을 한다는 사실을 알고도 자발적으로 그 위험을 수용한 것이다.

[8] 과실소송 negligence suit에서 원고 A는 52%의 과실이 있으나 $100의 손해를 입었다. 50 percent rule 적용시 원고 A가 받을 수 있는 손해배상액은? 없다. 원고의 과실이 정확히 50% 까지는 자신의 과실분을 제외하고 손해배상을 받을 수 있으나, 50% 에서 조금만 넘어도 손해배상을 전혀 받을 수 없다.

[9] 이웃사이인 A, B, C 는 A의 집에 모여서 차를 마시다가 싸움이 붙어 A의 $1,000 가치의 최신형 TV가 부서졌다. A, B, C는 각각 50%, 20%, 30% 의 과실이 있었다. 집주인 A는 원고로서 B 와 C 를 피고로 과실소송을 제기했다. A, B, C가 살고있는 주 state는 combined fault state가 아니다. 50 percent rule 을 적용했을 때 C가 A에게 배상해야 할 금액은? $500 이다. 일단 50% 과실 원칙에 따라 원고인 A는 50% 까지 과실이 있었더라도 나머지 부분에 대해 보상받을 수 있다. C가 배상해야 하는 금액이 $300 이 아닌 $500 인 이유는 보통법에 의해 공동불법행위자의 1인이 단독으로 모두 책임져야 할 수 있기 때문이다. 물론 B와 C가 배상하여야 할 금액 또는 B가 배상하여야 할 금액, 이라고 질문했어도 마찬가지로 $500 이 된다. C가 혼자서 $500 를 A에게 손해배상으로 지급한 경우 C는 B에 대해 자신의 과실을 제외한 나머지 부분을 다른 재판을 통해 청구할 수 있다.

[10] 보통법에 의하면 공동불법행위자는 공동으로 또는 단독으로 각각 jointly and severally liable 전체 손해배상액 the full amount of the damages 에 대해 책임져야 한다. 최근에는 combined fault 에 의해 절반정도의 법원이 공동불법행위자 중 1인이 자동적으로 전체 손해배상액에 대해 책임지는 원칙을 폐지하고있다.


229

27.c. Immunity Sovereign or governmental immunity: Courts created the doctrine of

governmental immunity, and some jurisdictions have held that they have the power to change or eliminate it. Other courts have held that the immunity is so firmly embedded in the law that only legislation can change it. Municipal corporations are political subdivisions of the state and, therefore, should have the same immunity as the state.

Public official immunity: (1) Judges and legislators have absolute immunity for acts performed in their official capacity. (2) Other public officials have only a qualified immunity in limited situations. Public officials generally have full immunity in carrying out discretionary acts, as long as those acts are within the scope of their authority and performed with no malice or bad faith.

Under common law, all charitable organizations enjoyed immunity from suit in tort. A majority of states have rejected the doctrine of charitable immunity. At common law, one family member cannot sue another in tort. Most jurisdictions have abolished interspousal immunity and parent-child immunity wholly or in part.

1. Sovereign or governmental immunity 통치행위 또는 정부기관 면책: 법률에 의해 적용되는 정부기관의 행정행위에 대한 면책조항이다. 사법관할지마다 의회입법 legislation 으로만 정부기관 면책조항을 변경할 수 있다는 의견과 정부기관 스스로 변경할 수 있다는 의견으로 나뉜다. 지방 공기업 municipal corporations 도 정치적으로 해당 주의 하부기관으로 일부 정부기관 면책권을 가진다.

2. Public official immunity 공무수행의 면책: (1) 판사와 의회 의원 judges and legislators 은 업무수행과 관련하여 완전한 면책권 absolute immunity 을 가진다. (2) 정부기관 공무원 Other public officials 은 제한된 범위의 면책권을 가진다. 정부기관 공무원은 자신의 업무범위내에서 자의적인 판단으로 수행한 공무수행 carrying out discretionary acts 에 대해 악의 또는 불성실이 없는 no malice or bad faith 경우에만 면책권을 가진다.

3. 과거 보통법에서는 under common law 모든 자선기관 all charitable organizations 은 민사상 불법행위에 대해 면책되었지만, 현재는 대부분 이를 인정하지 않고 있다. 과거 보통법에서는 가족의 일원은 다른 구성원에 대해 민사상 불법행위로 소송할 수 없었으나, 현재는 부부간 면책 interspousal immunity, 부모자식간 면책 parent-child immunity 에 대해 부분적으로 또는 전부 인정하지 않고 있다.

[4] 기본적인 문제로 immunity 가 법률적 방어방법이 될 수 있는 대상에 대해 묻는다.

[5] 정부기관 공무원 Other public officials 은 제한된 범위의 면책권을 가진다. 정부기관 공무원은 자신의 업무범위내에서 자의적인 판단으로 수행한 공무수행 carrying out discretionary acts 에 대해 악의 또는 불성실이 없는 no malice or bad faith 경우에만 면책권을 가진다.


230

27.1. Defenses Against Negligence ClaimsWhich of the following statements is not true with regard to Defenses Against

Negligence Claims?

I. Cathy left a bracelet at a jeweler for repair and was given a receipt with the statement, "This establishment is not responsible for loss or damage to any item left in its possession. The statement on the receipt represent release of liability.

II. Paul and Jerry were both six years old when they entered a neighbor's home and used baseball bats to smash and break household items. When establishing liability for Paul's and Jerry's actions, the court will most likely primarily consider the tortfeasors' capacity.

III. Sam held a rifle competition in which he required all entrants to agree to a written general release of liability. Competitor Ralph shot himself in the foot and he intends to sue Sam for damages relating to his injuries. In this case, the written general release of liability agreed to by Sam and Ralph could prevent a successful tort lawsuit.

IV. Jenny sells sewing machines in State B and one of her products resulted in a customer, Sandra, losing the use of her index finger due to the absence of a finger guard on the sewing machine. State B has a two-year statute of limitations that begins to run when the cause of action accrues. The state also has a six-year statute of repose that begins to run when a merchant first sells a product. Sandra purchased the sewing machine seven years after the initial sale and injured her finger six months after she purchased the machine. In this case, the statute of limitation had already run when the injury occurred.

(A) I only

(B) II only

(C) II and III only

(D) IV only

Answer: (D)IV. In this case, the statute of repose bars Sandra from suing Jenny. A two-year

statute of limitations that begins to run when Sandra injured her finger.


231

27.2. Comparative NegligenceWhich of the following statements is not true with regard to Comparative

Negligence?

I. In a negligence suit where plaintiff Jolene is 52 percent at fault and suffered $200,000 in damages. Jolene would be awarded nothing under the 50 percent comparative negligence rule.

II. While leaving a bar, Bryan, who was intoxicated, slips on a patch of snow that the bar owner had failed to clear from the entrance way. Bryan breaks his arm in the fall. Bryan sues the bar owner. The court determines that the bar owner was negligent, but also decides that Bryan cannot recover damages. In this decision, the court would apply the comparative negligence rule.

III. Julieta went out to dinner with Hanna, her friend of several years. Hanna picked Julieta up and told her she had a bad headache and was nervous. Hanna subsequently took four tranquilizers, which Julieta knew to be an unsafe dosage, with a glass of wine. A few minutes later, Hanna drove into a grocery store badly injuring Julieta. Hanna's best defense in a suit would be the assumption of risk.

(A) I only

(B) II only

(C) II and III only


Answer: (B)II. In this decision, the court would apply the contributory negligence rule.


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27.3. Comparative NegligenceWhich of the following statements is not true with regard to Comparative

Negligence?

I. Jessica visited the playground of her childhood. While climbing high on the monkey bars, she fell and suffered a concussion. In order to claim the defense of assumption of risk, the city that owned the playground show that Jessica voluntarily chose to incur the risk.

II. Victoria dared her friend, Amy, to jump over a moving car on her bicycle. Amy agreed, and Victoria drove the car. It did not turn out well. The car was damaged, and Amy was injured. Amy's lawyer predicted that she would be found 50 percent at fault. The 50 percent comparative negligence rule would be most helpful to Amy's case if she decided to sue Victoria.

III. Anthony, Bob, and Mary got into a violent argument and accidentally destroyed Anthony's valuable vase, worth $10,000. Anthony was 20 percent at fault, Bob was 10 percent at fault, and Mary was 70 percent at fault. They are not in a combined fault state. In a lawsuit where Anthony is the plaintiff and Bob and Mary are defendants, Mary would have to pay $7,000 under the 49 percent rule.

(A) I only

(B) II and III only

(C) III only


Answer: (C)III. In a lawsuit, Mary would have to pay $8,000 under the 49 percent rule,

because they are not in a combined fault state, Mary or Bob could pay all the damage except the plaintiff’s fault.


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Topic 28: Liability of Landowners or Occupiers of LandReference: CPCU 530 Review Notes, 2nd edition / Assignment 7 / Educational Objective 3

28.a. Liability of Landowners or Occupiers of Land A landowner or occupier of land owes certain duties to the public and to

adjoining landowners. A breach of these duties can result in a tort lawsuit for damages.

Natural Conditions

In general, a landowner is not liable for natural conditions on the land that cause injury either on or off the land. Some courts have rejected the traditional rule and have adopted a reasonableness standard where a landowner can be liable for negligent failure to correct or control.

Artificial Conditions

A landowner creating an artificial condition on land that could cause severe injury or death has a duty to warn of the hazard if a trespasser* probably would not discover it without warning.The attractive nuisance doctrine* states that when an implied invitation exists for a child to enter on land, the possessor must keep the premises in a suitable and safe condition and use ordinary care to protect trespassing children from harm.

Duties to Those Who Enter the Land or Premises

The landowner owes an affirmative duty to (1) A licensee* to refrain from willfully or wantonly injuring the person or acting in a way that would increase that person's peril. (2) An invitee* is a special type of licensee. For invitees, the land occupier owes a duty to exercise reasonable care to keep the premises reasonably safe. (3) A landowner or occupier owes a trespasser a very minimal duty of care not to cause intentional harm to the trespasser.Under common law, the landlord was under no duty to protect tenants from intruders. However, many courts now impose a duty on landlords, hotel operators, and public entities to take reasonable precautions to secure their premises against foreseeable risks of harm by intruders.

*Trespasser: A person who intentionally enters onto the property of another without permission or any legal right to do so.

*Nuisance: Anything interfering with another person's use or enjoyment of property.

*Attractive nuisance doctrine: A doctrine treating a child as a licensee, or guest, rather than a trespasser on land containing an artificial and harmful condition that is certain to attract children.

*Licensee: A person who has permission to enter onto another's property for his or her own purposes.

*Invitee: Person who enters a premises for the financial benefit of the owner or occupant.


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1. 토지 소유자 또는 점유자 landowner or occupier of land 는 일반대중과 인접토지 소유자에게 일정한 책임이 있으며, 이를 위반 시 민사상 불법행위 소송의 대상이 된다.

Natural Conditions

자연 조건

일반적으로 자연조건 natural conditions 에 의해 타인에게 신체상해를 입힌 경우는 토지소유자의 책임이 없다. 그러나 일부 법원은 자연조건의 통제에 대한 합리적인 기준 reasonableness standard 을 근거로 과실 있는 토지 소유자에게 책임을 지울 수 있다. 예를 들어 집 앞의 눈을 치우지 않아 행인이 넘어진 경우

Artificial Conditions

인공 조건

타인에게 상해 또는 사망을 야기할 수 있는 인공적인 조건을 만든 creating an artificial condition 토지소유자는 경고의 의무 duty to warning 가 있다. 이 의무는 불법침입자라 하더라도 경고가 없어 위험해 질 수 있다면 해당된다.

The attractive nuisance doctrine 유인적 방해물 원칙 에 의하면 어린이가 구내에 진입하도록 암묵적인 유인 implied invitation 이 있는 경우, 토지 점유자는 구내를 안전하게 유지하고 불법으로 침입한 어린이 trespassing children 라도 피해를 입지않도록 통상적인 주의를 해야 한다 use ordinary care to protect.

Duties to Those Who Enter the Land or Premises

구내 진입자에 대한 의무

토지소유자의 다양한 구내 진입자에 대한 의무: (1) A licensee 출입인가자 에 대해서 의도적인 상해를 입히거나 willfully or wantonly injuring, 상해위험을 증가시키는 increase that person's peril 행위를 하지 말아야 한다. (2) An invitee 초대손님 은 출입인가자의 일종 special type of licensee 이나 초대손님에 대해 구내가 안전하도록 유지해야할 합리적인 주의 의무 duty to exercise reasonable care 가 있다. (3) A trespasser 불법침입자 에 대해 의도적인 피해를 입히지 않아야 하는 not to cause intentional harm 최소한의 의무가 있다.

보통법에 따르면 집주인은 세입자를 안전하게 지킬 의무는 없다. 그러나 최근에는 많은 법원이 집주인, 호텔운영자, 공공기관 등에게 예상되는 침입자로부터 구내를 안전하게 유지할 합리적인 예방책 reasonable precautions to secure their premises 에 대한 의무를 부과하고 있다.

[2] 기본적인 문제는 구내 진입자의 지위에 따른 토지소유자의 의무를 묻는다.

[3] Licensee 출입인가자 는 자신의 이익의 위해 출입한 사람이므로 토지소유자는 주의 의무가 없다. 위험을 증가시키지 않는 정도면 된다. Invitee 초대손님 는 토지소유자의 이익을 위해 방문한 사람, 상점고객 등이므로 토지소유자는 합리적인 주의 의무 duty to exercise reasonable care 가 있다. Trespasser 불법침입자 에 대해서는 의도적인 피해를 입히지만 않으면 된다.

[4] 스토리타입, 집주인 A는 세입자 B에게 집 전체를 빌려주었다. 겨울이 오기전 수리공사를 하던 집주인 A는 배수 홈통을 하수구로 연결하지 않고 집 앞의 도로로 흘러가도록 변경했다. 겨울이 오자 배수 홈통에서 흘러나온 물은 얼어서 얇은 빙판이 형성되었고, 세입자 B는 집 앞의 얇은 빙판을 보지 못했다. 결국 행인 C가 미끌어져 신체상해를 입었다. 이 경우 집주인 A와 세입자 B는 행인 C의 신체상해에 대해 배상책임을 지나? 집주인 A 만 배상책임을 진다. 인공적인 조건을 만든 creating an artificial condition 사람은 집주인 A이기 때문이다. 세입자 B는 일부 부주의하였으나, 인공적인 조건에 관여할 위치에 없었고, 지나가는 행인의 안전을 보장할 의무는 없었다.

Topic 28: Liability of Landowners or Occupiers of Land

235

28.1. Liability of Landowners or Occupiers of LandWhich of the following statements is not true with regard to Liability of

Landowners or Occupiers of Land?

I. Susan owns and operates a gift shop. Susan must take steps to ensure that the premises are reasonably safe.

II. In terms of landowners' duties to people on their property, licensee is person with express or implied permission to enter onto the land for his or her own purpose, generally the landowner owes no duty of safety.

III. Benjamin owned a house which was rented by Katie. Benjamin rerouted the gutters and downspouts to trickle water into the road rather than on the porch. In the winter the water froze and created a nearly invisible sheet of ice on the road. If someone is injured on the ice Benjamin would be responsible, because Benjamin created a nuisance, and he can be liable for discharging water on the road, but Katie is not.

IV. Lucy rented an apartment to Daniel. The wiring in Daniel's apartment was faulty, and certain light switches, if operated with wet hands, could give off nasty electric shocks. Lucy knew about this condition, but did not tell Daniel about the light switches. Daniel suffered minor burns from a light switch. In this case, Lucy is not liable for Daniel's injuries at common law, but liable under today's law.

(A) I only

(B) II and III only

(C) III and IV only


Answer: (D)II. The landowner owes a duty to a licensee to refrain from willfully or

wantonly injuring the person or acting in a way that would increase that person's peril. So it can be said that generally the landowner owes no duty of safety.


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Topic 29: Intentional Torts: Part 1 Reference: CPCU 530 Review Notes, 2nd edition / Assignment 7 / Educational Objective 4

29.a. Structure: Intentional Torts: Part 1 Torts are civil (or private) wrongs, as distinguished from crimes, which are

either unintentional or intentional public wrongs. Negligence is the term used for unintentional torts, and all other torts are intentional.

1. Battery Battery involves bodily contact, no matter how slight and must be intentional and hostile. To constitute battery, the person (the victim) need not be in fear of bodily harm or even be aware of the contact. Defenses include consent, self-defense or defense of others, and physical discipline.

2. Assault In contrast to battery, assault does not involve physical contact, but the other person must anticipate, or expect contact and fear harm.

3. False imprisonment and false arrest

(1) False imprisonment entails unlawful nonphysical restraint, such as blocking a door out of a room. (2) False arrest involves unlawful physical restraint or threats of physical restraint.

4. Intentional infliction of emotional distress

An intentional act causing mental anguish that results in physical injury. defense for intentional infliction of emotional distress is that no intent was involved.

5. Defamation (Libel and Slander)

(1) Slander is a false oral statement that harms another's reputation. (2) Libel is a false written statement that harms another's reputation. (3) Commercial speech is solely in the speaker's individual interest and concerns the speaker's specific business activity. Such speech might involve injurious falsehoods that are not personally defamatory.

6. Invasion of the right of privacy

(1) Intrusion on solitude or seclusion (2) Physical invasion (3) Torts involving use or disclosure of information


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1. 형사범죄에 해당하는 범죄행위는 국가기관이 나서서 국가의 형벌권으로 가해자를 형사재판한다. 형사범죄에 의한 피해자는 개인의 피해에 대해 민사상 불법행위로 가해자를 민사소송할 수 있다. 그러므로 어떤 범죄행위든 그 행위로 인해 개인이 피해를 입었고, 그 피해에 대해 가해자에게 보상을 요구할 수 있는 경우라면 민사상 불법행위에 해당한다. 과실 negligence 은 비의도적인 unintentional 민사상 불법행위이고, 그 이외는 모두 의도적인 intentional 민사상 불법행위이다.

2.

1. Battery

구타Battery 구타 가 성립하기 위해서는 신체접촉 bodily contact 이 필요하고 가해자가 반드시 의도적이고 적대적 intentional and hostile 이어야 한다. 피해자가 위협을 느끼지 않았거나 의식이 없는 경우에도 구타는 성립한다. 구타에 대한 법률적인 방어는 동의 consent, 정당방위 또는 타인방어 self-defense or defense of others, 훈육 physical discipline 등이다. 예를 들어 취객에 대한 퍽치기.

2. Assault

폭행Assault 폭행 은 신체접촉 physical contact 없이도 성립한다. 그러나 피해자는 반드시 접촉과 피해를 두려워하거나 예상 anticipate, or expect contact and fear harm 했어야 한다. 가해자는 의도적이어야 하나 반드시 적대적일 필요는 없다. 예를 들면 가해자는 조금 놀라게 하려 했는데 피해자가 패닉한 경우.

3. False imprisonment and false arrest

불법구금과 불법체포

(1) False imprisonment 불법구금은 신체적 강박 없는 불법적인 구금 unlawful nonphysical restraint 으로 성립한다. 예를 들어 방문을 잠거 방에 가두기 (2) False arrest 불법체포는 불법적인 신체적 강박 unlawful physical restraint 또는 신체적 강박에 대한 위협 threats of physical restraint 으로 성립한다.

4. Intentional infliction of emotional distress

고의에 의한 정신적 고통

가해자가 고의적 행위 intentional act 로 피해자의 정신적 고통을 유발 causing mental anguish 하여 결과적으로 신체적 상해 results in physical injury 가 되면 성립한다. 법률적 방어방법은 고의가 없었음을 주장하는 것이다.

5. Defamation (Libel and Slander)

명예훼손

(1) Slander 는 말로 타인의 명예를 훼손하는 것이다. (2) Libel 은 글로 타인의 명예를 훼손하는 것이다. (3) Commercial speech 는 자신의 사업적 이익을 위해 타인의 사업에 거짓으로 손상을 입히기 위한 말로 개인적인 명예훼손과 다르다.

6. Invasion of the right of privacy

사생활 침해

(1) Intrusion on solitude or seclusion 평온 침해 (2) Physical invasion 물리적 침해 (3) Torts involving use or disclosure of information 개인정보 관련 불법행위

[3] 기본적인 문제는 6가지 intentional torts 에 대해 정의, 성립요건, 예시, 법률적 방어방법을 묻는다.

[4] 손에 쥐고있는 종이를 강제로 낚아채 가는 것 snatching 도 신체접촉이 있었기에 battery 가 성립할 수 있다.

[5] 피해자의 입장에서 battery는 의식 conscious 이 없어도 가능하나, assault는 의식이 있어야 위협을 느낄 수 있다. Battery 의 예로 취객에 대한 퍽치기.

[6] 가해자의 입장에서 battery, assault 는 모두 의도적 intentional 이어야 하지만 battery는 반드시 적대적 hostile 이어야 하고, assault 는 반드시 적대적일 필요는 없다. Assault의 예로 가해자는 조금 놀라게 하려 했는데 피해자가 패닉한 경우.

[7] Battery 에 대한 법률적인 방어는 동의 consent, 정당방위 또는 타인방어 self-defense or defense of others, 훈육 physical discipline 등이다.

[8] 스토리타입, 크리스마스 축제기간 중 명동성당 부근에서 순찰중이던 경찰관 A가 려드는 인파에 휩쓸려 행인 B 를 넘어뜨리고 다리를 밟아 부러뜨렸다. 경찰관 A의 행위는 battery에 해당되나? 안된다. 의도가 없고, 적대적이지도 않았다.


238

29.b. False Imprisonment and False Arrest Defenses to false imprisonment and false arrest relate to whether the acts

occurred in connection with a crime. For situations involving felonies (serious crimes), these standards apply: (1) A police officer has almost complete immunity from charges of false imprisonment or false arrest when making an arrest under a warrant issued by a competent judicial authority. (2) Police officers can make arrests without warrants for felonies committed in their presence and for felonies committed outside their presence if they have reasonable grounds to believe that those arrested have committed felonies. Under these conditions, police officers are not liable. (3) Citizens who make arrests without warrants to prevent commission of felonies in their presence usually can defend successfully against charges of false imprisonment or false arrest. (4) Citizens can make arrests for felonies committed out of their presence, provided they have reasonable grounds. However, private citizens can be liable if the particular felonies were not, in fact, committed, or if they had no reasonable grounds to believe that those arrested committed the felonies.

1. 불법감금과 불법체포 false imprisonment and false arrest 에 대한 법률적인 방어 defenses 는 피해자의 범죄행위와 관련 여부에 따라 달라진다. 중범죄 felonies (serious crimes) 와 관련된 기준은 다음과 같다. (1) 경찰관 police officer 이 법원의 영장 warrant issued by a competent judicial authority 을 집행하는 경우 거의 대부분의 경우 감금과 체포에 대해 면책된다. (2) 경찰관은 중범죄자의 범죄현장에서 또는 범죄현장이 아닌 경우 중범죄를 저지를 것이라는 합리적인 근거 reasonable grounds to believe 가 있을 때 영장없이 체포할 수 있다. (3) 일반시민 citizens 이 중범죄자의 범죄현장에서 영장없이 체포한 경우 불법감금과 불법체포에 대해 법률적으로 방어할 수 있다. (4) 일반시민은 범죄현장이 아닌 경우 중범죄를 저지를 것이라는 합리적인 근거가 있을 때 영장없이 체포할 수 있으나, 결과적으로 범인이 중범죄를 저지르지 않았을 felonies were not, in fact, committed 경우 불법감금과 불법체포에 대해 책임질 수 있다.

[2] 기본적인 문제는 false imprisonment 와 false arrest 를 구분하는 문제가 출제된다. 신체적 강박 physical restraint 의 유무에 따라 달라진다.

[3] 중범죄 관련 불법체포의 법률적 방어에 관해서는 (2) 경찰관은 중범죄자의 범죄현장에서 또는 범죄현장이 아닌 경우 중범죄를 저지를 것이라는 합리적인 근거 reasonable grounds to believe 가 있을 때 영장없이 체포할 수 있다, 는 내용이 그나마 가끔 출제된다.


239

29.c. Defamation (Libel and Slander) News media have a special status in defamation law: (1) Public officials and

figures suing news media for libel must prove that the statement was false and, further, that the defendant made it with knowledge of its falsity or with reckless disregard for its truth or falsity. (2) A public figure must prove actual malice to recover damages in a libel suit, and malice can be very difficult to prove.

The defenses for slander and libel are essentially the same: (1) The statement was the truth. (2) The defendant made or printed a retraction-not a complete defense, but it can reduce damages. (3) The statement had absolute privilege; applies to statements made in judicial and legislative proceedings, executive officers' communications, spousal communications, and consent given by the injured party. (4) The statement had conditional or qualified privilege applies to statements made without malice as a matter of public interest, in petitions concerning appointments, in common interest communications, as fair comment on matters of public concern, and by credit reporting agencies.

1. 뉴스매체는 명예훼손과 관련하여 특수한 지위를 가진다. (1) 공무원과 공인 public officials and figures 은 자신의 명예훼손 libel으로 뉴스매체를 고소할 때 해당 기사가 거짓 the statement was false 이고 해당 매체가 거짓임을 알았거나 knowledge of its falsity 부주의하게 검증했다는 것 reckless disregard for its truth or falsity 을 증명해야 한다. (2) 공인은 실질적인 악의를 입증 prove actual malice 해야 뉴스매체의 명예훼손 libel 으로부터 법적 보상을 받을 수 있으나, 악의를 입증하는 것은 매우 어렵다.

2. Slander 에 대한 법률적인 방어는 기본적으로 libel과 동일하다: (1) 진술이 진실 the truth 이다. (2) 발언에 대해 서면으로 철회 printed a retraction 하는 것은 완전한 방어는 아니어도 보상액을 줄일 수 있다. (3) 진술이 완전한 특권 absolute privilege 하에서 이루어 졌다. 법정진술 또는 입법과정, judicial and legislative proceedings 경영자간 또는 배우자 간의 의사소통 executive officers' communications, spousal communications, 피해자의 동의 등. (4) 진술이 조건부 conditional 였거나 일정한 특권 qualified privilege 하에서 이루어 졌다. 공공의 관심에 대한 악의 없는 without malice as a matter of public interest 진술, 사법절차 청원 시 진술, 공동의 이해에 관한 정당한 진술 common interest communications, 신용평가기관에 의한 진술, 등.

[3] 기본적인 문제는 명예훼손과 관련된 법률적 방어수단의 종류, 특징을 묻는다.

[4] 자주 출제되는 내용은 (1) 진술이 진실 the truth 이다. (2) 발언에 대해 서면으로 철회 printed a retraction 하는 것은 완전한 방어는 아니어도 보상액을 줄일 수 있다. (3) 진술이 완전한 특권 absolute privilege 하에서 이루어 졌다. 법정진술 또는 입법과정, judicial and legislative proceedings 등, 이다.


240

29.d. Invasion of the Right of Privacy Invasion of privacy, includes several different common-law torts, as well as the

statutory offense of invasion of rights.

Intrusion on solitude or seclusion

This intrusion is not confined to a physical invasion of the person or premises. Placing a hidden microphone, eavesdropping, tapping of telephone lines, using telephoto lenses, and using similar types of surveillance can constitute unlawful invasion.

Physical invasion This version of the tort of invasion of privacy could involve the unauthorized taking of a blood sample or taking photographs of a person in a compromising or embarrassing position.

Torts involving use or disclosure of information

(1) Public disclosure of private facts (2) Publicity placing plaintiff in a false light (3) Unauthorized release of confidential information (4) Appropriation of plaintiff's name or likeness.

In an action for any form of invasion of the right of privacy, one or several of these defenses may apply: (1) The plaintiff previously published the information. (2). The plaintiff consented to publication. (3) The plaintiff is a public figure, or the information is public knowledge. (4) The information was part of a news event. (5) The publication would not offend an individual of ordinary sensibility. (6) Matters were disclosed in judicial proceedings. (7) The information is of public interest, such as the public's right to know.

1. Invasion of privacy 사생활침해 는 보통법상의 여러 불법행위와 성문법률의 권리침해 the statutory offense of invasion of rights 를 포함한다.

Intrusion on solitude or seclusion

평온 침해

평온 침해는 신체적 침해와 가택 침입 physical invasion of the person or premises 에 한정되지 않고, 녹취 hidden microphone, 도청 eavesdropping, 도촬 등 유사 감시장비를 사용 using similar types of surveillance 한 불법적인 침해 unlawful invasion 를 포함한다.

Physical invasion

물리적 침해불법적인 혈액 채취 unauthorized taking of a blood sample, 난처한 상황에서의 초상권 침해 taking photographs of a person in a compromising or embarrassing position 등이 포함될 수 있다.

Torts involving use or disclosure of information

개인정보 관련 불법행위

(1) Public disclosure of private facts 개인정보의 대중공개 (2) Publicity placing plaintiff in a false light 왜곡된 이미지 제공 (3) Unauthorized release of confidential information 비 정보의 불법유출 (4) Appropriation of plaintiff's name or likeness. 명의도용

2. 사생활 침해 관련 소송에서의 법률적인 방어방법: (1) 피해자가 과거에 기공개한 previously published 내용이다. (2) 피해자가 동의했다. (3) 피해자는 공인 public figure 이거나 관련 내용이 공공정보 public knowledge 이다. (4) 관련 내용이 미디어뉴스의 일부 part of a news event 이다. (5) 관련 내용을 평범한 사람은 불쾌하게 생각하지 않는다 not offend an individual of ordinary sensibility. (6) 사법절차 중에 공개되었다 disclosed in judicial proceedings. (7) 관련 정보가 대중의 관심 public interest 과 알 권리 public's right to know 에 해당한다.

[3] 기본적인 문제는 여러가지 예시를 동원하여 해당 불법행위가 invasion of the right of privacy 에 해당하는 지 여부를 묻는다. Intrusion on solitude or seclusion 평온 침해, physical invasion 물리적 침해, torts involving use or disclosure of information 개인정보 관련 불법행위 등에 해당하는 개별적인 예시를 외우기 보다 큰 틀에서 사생활 침해에 해당하는 경우를 구분할 수 있어야 한다.

[4] 정보의 사용, 유출과 관련된 불법행위 tort that involve use or disclosure of information 는 사생활 침해 이다.


241

29.1. Battery and AssaultWhich of the following statements is not true with regard to Battery and

Assault?

I. It constitutes the tort of battery that snatching a paper from the hand of a person who did not want it taken away.

II. It is necessary for a plaintiff to prevail in an assault case that a threat is made with the intent of creating fear or apprehension.

III. The defenses to the tort of battery are consent, self-defense, defense of others, and absence of harm or injury.

IV. Bob visits the town square on New Year's Eve for a celebration. While there, a scuffle occurs causing the crowd to surge forward. Bob is accidentally knocked down by Jim and suffers an injury to his arm. Soon after a police officer responding to the initial incident runs into and knocks Bob down, causing an injury to his knee. In this case, Bob have no grounds for bringing action against Jim and the police officer for battery, because the contacts by both Jim and the police officer were accidental and not intended to be hostile or offensive.

(A) I only

(B) II and III only

(C) III only

(D) IV only

Answer: (C)III. The defenses to the tort of battery are consent, self-defense, defense of

others, and physical discipline.


242

29.2. Intentional Torts: Part 1Which of the following statements is not true with regard to Intentional Torts:

Part 1?

I. That the statement made by a news anchor was obtained from a reliable source is an example of defense to defamation claims

II. Defenses to false imprisonment and false arrest for law enforcement officers include the situation that the arrest was made without a warrant but the crime was committed in the officer's presence.

III. Retraction can be a defense to libel and slander.

IV. Acts that constitute invasion of the right of privacy include torts that involve use or disclosure of information.

(A) I only

(B) II and III only

(C) III only

(D) IV only

Answer: (A)I. The statement from a reliable source is not enough to be a defense to

defamation claims. The statement regarding the plaintiff should be literally true and accurate.


243

Topic 30: Intentional Torts: Part 2 Reference: CPCU 530 Review Notes, 2nd edition / Assignment 7 / Educational Objective 5

30.a. Structure: Intentional Torts: Part 2 Torts are civil (or private) wrongs, as distinguished from crimes, which are

either unintentional or intentional public wrongs. Negligence is the term used for unintentional torts, and all other torts are intentional.

1. Fraud Proof of fraud requires proof of six elements, and defenses to fraud focus on disproving one or more of the elements. (1) A false representation (2) Of a material fact (3) Knowingly made (4) With intent to deceive (5) On which the other party has placed justifiable reliance (6) To his or her detriment.

2. Bad faith, or outrage

It is a tort of intentionally or recklessly causing another person severe emotional distress through one's extreme or outrageous acts. In insurance cases, the tort of bad faith is based on an insurer's implied duty to act fairly and in good faith in discharging its duties under an insurance contract.

3. Interference with relationships between others

The torts relating to interference with relationships between others are: (1) Injurious falsehood (2) Malicious interference with prospective economic advantage (3) Unfair competition (4) Interference with employment (5) Interference with copyright, patent, or trademark (6) Interference with the right to use one's own name in business (7) Interference with family relationships.

4. Misuse of legal process

Misuse of legal process takes two forms: (1) Malicious prosecution: The improper institution of legal proceedings against another. (2) Malicious abuse of process: The use of civil or criminal procedures for a purpose for which they were not designed. The plaintiff's inability to prove an ulterior motive is the usual defense to a claim of malicious abuse of process.

5. Trespass A trespass can be against either real property or personal property, and the elements are essentially the same for both. Trespass is an act against possession and not against ownership. Defenses against a claim of trespass to real or personal property (1) alleging that the plaintiff did not own or possess the property (2) the plaintiff consented to the defendant's entry (3) the defendant did not enter onto or take control of the property.

6. Nuisance To constitute a private nuisance, the interference must be substantial enough to be unreasonable and can take almost any form, such as producing undue noise. Nuisance per se is a nuisance at all times.

7. Conversion Conversion applies to chattel and does not apply to land. Conversion is founded on the legal wrong of deprivation of one's right to property. Any person with a legal right to possession, including a finder or bailee, can sue for conversion.


244

1.

1. Fraud

사기사기를 입증하기 위해서는 6가지 요소가 필요하고 사기에 대한 법률적 방어방법은 이러한 요소 중 일부를 부정하는 것이다. (1) A false representation (2) Of a material fact (3) Knowingly made (4) With intent to deceive (5) On which the other party has placed justifiable reliance (6) To his or her detriment.

2. Bad faith, or outrage

불성실 또는 분노

극단적이거나 충격적인 행동 extreme or outrageous acts 으로 피해자의 극심한 정신적 고통 severe emotional distress 을 유발하는 의도적인 불법행위이다. 보험사의 근거 없는 보험금 지급거부 등 보험계약상의 신의성실원칙에 위반하는 행동은 불성실행위가 될 수 있다.

3. Interference with relationships between others

관계방해

타인간의 관계에 끼어들어 방해하는 불법행위: (1) Injurious falsehood 경제적 피해를 야기하는 허위진술 (2) Malicious interference with prospective economic advantage 잠재적 이익에 대한 악의적 방해 (3) Unfair competition 불공정 경쟁 (4) Interference with employment 고용관계 방해 (5) Interference with copyright, patent, or trademark 지적 재산권 침해 (6) Interference with the right to use one's own name in business 상업적 명의도용 (7) Interference with family relationships. 가족관계 방해

4. Misuse of legal process

사법절차 악용

사법절차의 악용은 2가지 형태: (1) Malicious prosecution 악의적 기소: 죄가 없음에도 악의적으로 기소하는 것 (2) Malicious abuse of process 악의적 절차남용: 소송의 승리가 목적이 아닌 숨은 동기 ulterior motive 를 위해 소송을 남용하는 것. 사법절차 악용으로 재판에 회부된 피고는 법률적 방어방법으로 원고가 피고의 숨은 동기를 입증하지 못했다고 주장할 수 있다.

5. Trespass

불법침입불법침입은 부동산 또는 개인동산 real property or personal property 을 침입하는 것으로 소유권이 아닌 점유권에 대한 against possession and not against ownership 불법행위이다. 불법침입에 대한 법률적 방어 방법은 (1) 피해자가 해당 부동산 또는 동산의 소유권 또는 점유권이 없다고 주장 (2) 피해자가 피고의 침입에 동의 (3) 피고가 실질적으로 침입한 적이 없다고 주장할 수 있다.

6. Nuisance

안거방해방해행위가 심각하고 불합리하면 심각한 소음 등 어떤 형태도 가능하다. Nuisance per se 사실상의 안거방해 는 성문법률의 기준을 위반한 것으로 성립이 가능하다

7. Conversion

전환전환은 동산에만 적용된다. 개인의 동산에 대한 점유 권리를 박탈하는 불법행위로 분실물 습득자 또는 임치보관자 finder or bailee 등도 피해를 주장할 수 있다.

[2] 기본적인 문제는 fraud 사기, misuse of legal process 사법절차 악용, trespass 불법침입, nuisance 안거방해 등에 대한 정의, 특징을 간단하게 묻는다.

[3] 사기를 입증하기 위해서는 6가지 요소는 여기서도 자주 묻는다.

[4] 사법절차의 악용은 2가지 형태 Malicious prosecution 악의적 기소 와 Malicious abuse of process 악의적 절차남용 을 구분하도록 요구한다.

[5] 불법침입은 부동산 또는 개인동산 real property or personal property 을 침입하는 것으로 소유권이 아닌 점유권에 대한 against possession and not against ownership 불법행위이다.


245

30.b. Interference with Relationships Between Others

1. Injurious falsehood It includes disparaging statements referring to the quality of merchandise or the validity of a person's title to property. Unlike defamation, it must result in actual damage or loss. The defenses for this tort are essentially the same as those for defamation.

2. Malicious interference with prospective economic advantage

This tort involves interference with commercial dealings, such as interfering with a person obtaining a job or purchasing property.

3. Unfair competition The essence of unfair competition is deception, and it starts when the imitation deceives the public into buying one party's product in the mistaken belief that it is another party's product.

4. Interference with employment

An unjustified intentional act that interferes with another's valid or expected business relationship.

5. Interference with copyright, patent, or trademark

Interference with any of these rights has historically been a tort. Today, federal legislation preempts the common law and governs most matters concerning these rights.

6. Interference with the right to use one's own name in business

In the case of corporations, businesses must register names, and most states will not grant a charter if a name is too similar to a name already registered.

7. Interference with family relationships.

Spouses' rights against third persons fall into three general categories: (1) Alienation of affection: A spouse has a right to sue a person who persuades the other spouse to leave the marriage. (2) Personal injury (3) Loss of consortium: Loss of the husband-wife relationship which involves loss of services, companionship, and comfort. Wrongful-life action: A lawsuit by or on behalf of a child with birth defects, alleging that, but for the doctor-defendant's negligent advice, the parents would not have conceived the child or would have terminated the pregnancy so as to avoid the pain and suffering resulting from the child's defects.Wrongful-pregnancy action (wrongful-conception action): A lawsuit by a parent for damages resulting from a pregnancy following a failed sterilization.


246

1.

1. Injurious falsehood

경제적 피해를 야기하는 허위진술

상품품질 또는 개인의 자산소유권의 정당성 the quality of merchandise or the validity of a person's title to property 을 폄하하는 진술 disparaging statements 을 포함한다. 명예훼손과 달리 실질적인 경제적피해를 야기해야 성립한다. 이에 대한 법률적 방어 방법은 명예훼손과 동일하다.

2. Malicious interference with prospective economic advantage

잠재적 이익에 대한 악의적 방해

상거래와 관련하여 개인의 취업 obtaining a job 이나 자산취득 purchasing property 을 악의적으로 방해하는 행위이다.

3. Unfair competition

불공정 경쟁모조품으로 일반대중을 기만 imitation deceives the public 하여 유사상품을 사도록 하는 행위이다.

4. Interference with employment

고용관계 방해

현재 유효하거나 예상되는 상업적 관계 business relationship 를 의도적으로 방해하는 행위이다.

5. Interference with copyright, patent, or trademark

지적 재산권 침해

역사적으로 저작권, 특허권, 상표권의 침해는 민사상 불법행위로 다루었으나, 현재에는 연방정부의 성문법률로 보통법을 대체 federal legislation preempts the common law 하고 있다.

6. Interference with the right to use one's own name in business

상업적 명의도용

대부분의 주 state 는 법인등록시 유사명칭의 등록을 금지하고 있으나 이를 어기는 행위.

7. Interference with family relationships

가족관계 방해

부부 중 한 사람은 부부관계를 방해한 제3자를 다음을 이유로 고소할 수 있다: (1) Alienation of affection: 애정 소외 (2) Personal injury 정신적 상해 (3) Loss of consortium: 동반관계의 상실

Wrongful-life action 장애아 부실발견 소송: 의사의 조언과실로 장애아 the child's defects 가 태어나 부모가 겪는 정신적 고통에 대한 소송

Wrongful-pregnancy action (wrongful-conception action) 불임수술실패소송: 의사의 불임수술 실패로 인한 소송

[2] 잘 출제되지 않는다. 하지만, 어떤 예시가 결국 Interference with Relationships Between Others 관계방해 에 해당하는 지 여부는 매우 드물게 출제된다.


247

30.1. Intentional Torts: Part 2Which of the following statements is not true with regard to Intentional Torts:

Part 2?

I. The defendant did not intend to deceive can be a defense to the tort of fraud.

II. Trespass can be described as an act against possession and not against ownership.

III. To constitute a private nuisance, the interference must be substantial enough to be unreasonable and can take almost any form, but nuisance per se is a nuisance at all times.

IV. Wrongful-conception action is a lawsuit by or on behalf of a child with birth defects, alleging that, but for the doctor-defendant's negligent advice, the parents would not have conceived the child or would have terminated the pregnancy so as to avoid the pain and suffering resulting from the child's defects.

(A) I only

(B) II and III only

(C) III only

(D) IV only

Answer: (D)IV. Wrongful-pregnancy action (wrongful-conception action) is a lawsuit by a

parent for damages resulting from a pregnancy following a failed sterilization. Wrongful-life action is a lawsuit by or on behalf of a child with birth defects, alleging that, but for the doctor-defendant's negligent advice, the parents would not have conceived the child or would have terminated the pregnancy so as to avoid the pain and suffering resulting from the child's defects.


248

Documents

SECTION 6. PROPERTY LAW