GERMAN MOLANO BAQUEROPresidente

LUIS EDUARDO GARCIAVicepresidente

ESPERANZA BARRERASecretaria

NELSON ROMERO ROMEROTesorero

OLGA LUCIA GONZALEZVocal

MARLENY OCAMPOVocal

MARTHA GARCIAVocal

CARLOS ABISAMBRAVocal

GONZALO SUAREZRevisor Fiscal

GLORIA INES RUSSI B.Administración y Publicidad

CRISTIAN VARGASDiseño y Diagramación

GUSTAVO RUSSIFotografía

IMPRESO PORMulti-impresos Ltda.

caphbogota@hotmail.com2011

Foto

graf

ía: G

usta

vo R

ussi

/ ”

Mon

umen

to lo

s H

eroe

s”

CARTA DE PRESIDENCIA

La actividad de la administración de propiedad horizontal, lleva a sus actores en muchos de los casos, a expresar con cierto pe-sar: “me olvidé de vivir”.

A veces, en un solo edificio o conjunto en el cual los ladrillos y los gastos comunes son lo de menos, surgen problemas nada materiales y si aquellos comprendidos dentro de lo que en algún momento se ha tenido como la época de la administración de actitudes, surgen situaciones que absorben todo el día y parte de la noche a su Administrador, olvidándose de la existencia de una familia, amigos y compañeros; de actos que como ser

humano se merece realizar y que además sea tenido en cuenta como integrante de un grupo social que le ofrece mejores momentos que una asamblea de copropie-tarios enfrentados entre ellos mismos, o de consejeros de administración conven-cidos que son los gobernadores de una cultura o incultura urbana.

El Administrador no debe apartarse de sus agradables momentos propios de un ser humano con sentimientos, virtudes, defectos, así tenga la mejor disposición de servicio a una comunidad que no lo considera como tal.

Invitación entonces, a la reflexión sobre el resultado de tantas horas de incerti-dumbre, angustia, espera, de preguntarse el porqué a esta edad y todavía justifi-cando mis actos?

Un alto en el camino, vale la pena. Volvamos la mirada a quienes les debemos compañía, calor humano, atención y consideración. Las normas obviamente son necesarias e importantes, pero, son muy frías. Recuperar el tiempo perdido es una labor que genera satisfacciones. Un abrazo.

Germán Molano BaqueroPresidente

Bienes Comunes Julio 20114

PONENCIA NEGATIVA AL PROYECTO DE LEY 007 DE 2010 CAMARA DE REPRESENTANTES

¿Hay que reformar la Ley 675 de 2001?

El Representante a la Cámara Camilo Andrés Abril, radicó ponencia negativa en primer debate al trámite del proyecto que pretende modificar la Ley 675 de 2001.

ADMINISTRACIÓN

En su informe de ponencia el legislador encargado, manifestó haber “encontrado algunas imprecisiones que hacen del proyecto una reforma innecesariae inconve-niente por dos razones, principalmente; la primera las mo-dificaciones no son sustanciales alobjeto de la ley, razón por la cual es más expedito reglamentar la norma a través de un decreto en esosaspectos que tramitar una reforma a la disposición, otras reformas obedecen a materias ya reguladaspor otras normas, a su vez la iniciativa introduce obligaciones económicas al Estado que no están soporta-das en estudios financieros, por cuanto obliga a crear un nuevo organismo en materia de vigilanciay control de las copropiedades cuando en la actualidad existen organis-mos con estas funciones.”

Insiste en su informe el congresista, que el proyecto no representa ningún avance significativo para la normativi-dad vigente y se reitera en que se pretende legislar sobre asuntos que ya están contemplados en otras leyes, como las normas de convivencia que se previenen en el Códi-go Nacional de Policía y se pretenden crear a partir de la aprobación del proyecto que cursa en el Congreso de la República, como Código de Convivencia Ciudadana.

El proyecto de ley pretende además, crear normas en la propiedad horizontal para personas con limitaciones físi-

cas, facultad a los Notarios para no autorizar la suscrip-ción de escrituras públicas cuando éste interprete que el proyecto no reúne las condiciones urbanísticas y de ley, que se ordene la construcción de cuartos de recolección de residuos sólidos, la explotación económica de bienes comunes, y disposiciones sobre solución de conflictos, conociendo que para cada caso ya fueron creadas normas específicas hoy vigentes y que de aprobarse, sólo generarían altos costos económicos a cargo de los copro-pietarios, quienes no obstante tener en sus copropiedades un promedio de cartera en mora del 40%.

Desde el Colegio de Administradores de Propiedad Hori-zontal de Bogotá D.C. se ha venido consultando en forma directa con los afectados con todas las dificultades que surgen a diario en el sistema de vida denominado propiedad horizontal, como la presencia de personas que

integran los Consejos de Administración, convencidas que la administración de bienes y gastos comunes, decisiones de fondo y la aplicación de las normas vigentes depen-den exclusivamente de ellas, sin tener en cuenta que las decisiones solo las toma la Asamblea General de Pro-pietarios y ordena al Administrador a recaudar expensas comunes y ejecutar presupuestos, sin originar impedimen-tos y tropiezos para el funcionamiento de los edificios o conjuntos. De igual forma, recibimos propuestas de la ciu-dadanía en el sentido de exigir a la autoridad compe-tente normas precisas para quienes se dedique a Administrar propiedad horizontal, para que acudan en pri-mera instancia a la obtención de la idoneidad que requie-re una responsabilidad de tal magnitud, y, para que los copropietarios comprendan que designar a personas sin capacitación alguna en el tema especial, se crean riesgos bastante serios.

Bienes ComunesJulio 2011 5

EL ADMINISTRADOR

6

PRIMERA DÉCADA DEL RÉGIMEN ESPECIAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL Desde la aparición de la ley 675 de 2001, que a servido de herramienta indispensable para los administradores, preguntamos a dos empresarios miembros del CAPH Bogotá D.C., sus opiniones acerca del Cobro de expensas comunes y la Administración provisional.

Los primeros diez años de aplicación de la Ley 675 de 2001 han mejorado con respecto al estado de la cartera por expensas comunes? Cuáles razones

Con respecto al tema, responde Alexandra Sánchez Ce-diel, Gerente de EFIPROPH:

Al cumplirse una década de la Ley 675 de 2001, esta ha dado a la Persona Jurídica una herramienta efectiva para el cobro de la cartera por expensas comunes, entendien-do que el deudor es el bien inmueble y no una persona como tal, dando lugar a la figura de solidaridad entre un comprador, vendedor y tenedor del bien y la seguridad de que la copropiedad recibirá lo que le adeuden.

De igual manera, al existir una Ley especifica para la Pro-piedad Horizontal, esta determina el actuar de los Jueces y las sentencias expedidas por ellos; si el apoderado de la copropiedad es conocedor de la misma, la presenta-ción de nulidades por parte del deudor no proceden, esto basado en que las directrices son concisas; el capital adeudado no se negocia, el interés moratorio máximo es determinado por la Superintendencia Bancaria y las pruebas de cobro son las certificaciones expedidas por las copropiedades, las cuales están reconocidas en los Libros Oficiales registrados ante la DIAN.

Otra de las ventajas de la Ley 675, es la sensibilización a los propietarios, acerca de que el pago de las expensas comunes no es un lujo, sino que estas son el soporte para el mantenimiento y progreso del patrimonio de los que conforman la copropiedad, el no pago es el detri-mento de la misma y la perdida de la inversión.

Los primeros diez años de aplicación de la ley 675 de 2001 han mejorado o desmejorado la actividad de los administradores provisionales con respecto al propietario inicial y los copropietarios adherentes?

Responde a esta inquietud Luis Jesús Ochoa Reina Gerente de Administraciones Nueva Frontera:

La actividad de los administradores provisional ha mejo-rado significativamente con la aplicación de la Ley 675 de 2001 en especial con la claridad que ha dado de aspectos como:

1. Los principios orientadores que permiten definir con claridad el objetivo o meta del administrador y que defi-nen a su vez, a las copropiedades. Son sus pilares.

2. La existencia de definiciones que permiten una mayor

“ El capital adeudado no se ne-gocia, el interés moratorio máxi-

mo es determinado por la Superin-tendencia Bancaria y las pruebas de cobro son las certificaciones expedidas por las copropiedades”

Bienes Comunes Julio 2011

EL ADMINISTRADOR EL ADMINISTRADOR

comprensión de los significados dentro del texto y regla-mentación de la Ley y por ende, su mejor comprensión por parte de lectores lego.

3. Procedimientos y requisitos para conforman o someter al régimen de propiedad horizontal un proyecto cons-tructivo, permite mayor celeridad en la ejecución de este proceso fundamental en la actividad constructiva tanto legal, financiera y operativamente.

4. La persona jurídica que resulta del sometimiento a esta legislación cuenta con características especiales (sin ánimo de lucro y sujeta a impuestos nacionales ni industria y comercio). A pesar de la pobre regulación en este aspecto aun nos falta camino por recorrer en el caso de los impuestos nacionales (IVA) para el caso de las explotaciones de los bienes comunes.

5. La obligatoriedad de la certificación de la existencia y representación legal y fijo para ello requisitos sencillos y de fácil obtención, reduciendo significativamente los tiempos y condiciones de otorgamiento por parte de la entidad encargada.

6. Definición clara y precisa de procesos de extinción, desafectación de bienes comunes no esenciales y re-construcción en la propiedad horizontal nos permite prever en cierta medida el comportamiento de las PH en estos espacios difíciles si llegaren a suceder y se obser-vara para los afectados una luz en estos momentos oscuros.

7. Definiciones claras de los bienes comunes (esencia-les, no esenciales y de uso exclusivo) que ha permitido a los propietarios iniciales poder definir con mayor certeza los bienes no esenciales o generales que deben prever para garantizar un bienestar adicional a los futuros adqui-rientes. Permite un manejo claro y preciso dentro de los RPH al contar con lineamientos claros y precisos de los procesos de entrega de cada uno de ellos.

8. Establecimiento del régimen especial para los bienes comunes de uso exclusivo que permite claridad en el manejo de las situaciones particulares y muy especiales que tienden a tener los futuros propietarios con dichos bienes. Igualmente permite contar con unos ingresos adi-cionales (compensaciones por uso) que permite reducir el impacto de las labores de mantenimiento de estos bienes por parte de la comunidad.

9. La posibilidad de explotación de los bienes comunes no esenciales y en algunos casos especiales los esen-ciales, permite a las copropiedades contar con ingresos adicionales que reducen el impacto de los gastos en las economías de los futuros propietarios.

10. Definición de los coeficientes de copropiedad y de los módulos de contribución y su aplicación en las copropie-dades, permitiendo sectorizar los gastos y que las expen-sas pagadas por los futuros copropietarios tengan una

destinación mas especifica y no tan global e indiscriminada como la obtenida con la aplicación de los coeficientes de copropiedad únicamente.

11. Las definiciones claras respecto al pago de las expensa comunes como su obligatoriedad de pago, la existencia de solidaridad expresa entre nuevos copropie-tarios o entre copropietario y tenedero a cualquier titulo, la reducción de los tramites y documentos para realización de procesos de cobranza judicial, la definición de intere-ses con un tope máximo evitando excesos, entre otros.

12. Las definiciones claras de los órganos de administración y los procedimientos de organización, citación , opera-ción, modalidades, actas entre otros, para las asam-bleas. Para el caso de consejo la definición es muy poca y permite interpretaciones diversas que conllevan en eneral a una coadministración de la copropiedad, que solo perjudica su buen desarrollo y operación.

13. La definición de responsabilidades para el adminis-trador y de unas funciones claras, que muchas veces no son apreciadas por los copropietarios, reduciendo en la mayoría de casos al administrador a un simple recauda-dor y pagador, desconociendo así aspectos importantes como mandato, representación, tesorería, la operación, ejecución y otras funciones que son necesarias para la gerencia de una copropiedad.

14. La introducción de procesos de solución de conflic-tos, la creación del comité de convivencia y el respeto por el debido proceso, permiten a los copropiedades y sus

6

Bienes ComunesJulio 2011 7

integrantes resolver sus problemas en el ámbito que se debe hacer y no atiborrando los estrados judiciales con situaciones cuya solución pronta y efectiva reduce el im-pacto negativo en la copropiedad y permite su crecimiento.

15. Finalmente, los puntos concernientes a las unidades inmobiliarias cerradas abre un campo de acción para fu-turos desarrollos urbanísticos.

Los primeros diez años de aplicación de la ley 675 de 2001 han mejorado o desmejorado la convivencia en las copropiedades? Cuáles razones.

Responde a este interrogante Hernando Carrillo, Geren-te de Implementar LTDA:

Uno de los principios orientadores de la Ley 675 de 2001, son “la convivencia pacífica, solidaridad social y respecto por la dignidad humana” y esta Ley en gran medida tie-ne una orientación reglamentaria frente a la solución de

conflictos y la prevención de situaciones que puedan ocasionar deterioro en las buenas relaciones de los copropietarios a demás de las sanciones por incumpli-miento de las obligaciones no pecuniarias.

El hecho de que se estableciera la generación de paz y salvo de la administración para la legalización de es-critura pública, la fijación de las tasas moratorias de intereses, han hecho que los copropietarios se vean en la necesidad de pagar oportunamente las expensas de administración, haciendo que en las comunidades no se generen discordia por el sentimiento de solventar a otros y exista equidad en los procesos de ejecución, evitando el deterioro de la convivencia, por los aspectos contributivos.

La creación de los comité de convivencia con el objeto de autorregular la disciplina social y auto sancionarse, contribuye a mejorar la cohabitación, sin embargo las mayores dificultades se han obtenido en la claridad para la implementación, interpretación y la generación de pro-cedimientos para la formación de comunidad.

En fin, podría justificar de muchas formas, que la ley 675 en estos primeros diez años a mejorado en gran medida el quehacer administrativo y de convivencia en las copropiedades, no sin dejar en claro que aun existen muchos vacíos, pero que este ha sido un muy buen comienzo para re-gular la propiedad horizontal, tomando en consideración que la dinámica que tienen ciudades como la nuestra, que crece a pa-sos agigantados, tienen procesos cultura-les, migratorios, de espacio, de tolerancia, deterioro moral, modificación de compor-tamientos sociales, etc. requieren de es-tudios profundos que cooperen con esta buena pauta que nos ha generado la Ley.

Resumiendo hemos encontrado un buen direccionamiento con la aplicación de la Ley hacia obtener una armónica conviven-cia, que necesita establecer procedimien-tos y claridad para una mejor implementa-ción y estudios colaterales de áreas que sigan contribuyendo a la formación de un mejor país.

“ La ley 675 en estos primeros diez años a mejorado en gran medida el quehacer adminis-

trativo y de convivencia en las copropiedades ”

EL ADMINISTRADOR

Bienes Comunes Julio 2011

La génesis de la Propiedad Horizontal en Colombia

8

Por Germán Molano BaqueroPresidente CAPH BOGOTA D.C.

Diversos comentarios sobre la Propiedad Horizontal en Colombia Es un hecho innegable, demostrado por la experiencia y reconocido por eminentes sociólogos y juristas, que todo acontecimiento social, político o econó-mico de importancia, como una guerra internacional, una conmoción interna, un cambio de gobierno, una crisis, etc., propician casi siempre la creación de nuevas normas jurídicas, la adopción o adaptación de institucio-nes legales antes desconocidas, el acrecentamiento, en fin de la legislación positiva con nuevos e insospechados ordenamientos. Con razón, pues, afirma Diguit que “por fuerza de las cosas, bajo la presión de los hechos y las necesidades prácticas, se forman constantemente insti-tuciones jurídicas nuevas”.

Fue así como antes de implantar nuestro estatuto definitivo, la opinión pública se agitó y los diarios y revis-tas capitalinos emitieron sus conceptos en breves artícu-los, cuando apenas el Gobierno había presentado a la consideración de las Cámaras el estatuto jurídico que se proponía implantar.

Con posterioridad al Decreto Legislativo 1.286, jóvenes juristas dedicaron sus tesis de grado al tema en referen-cia; y la prensa, en sus páginas dedicadas al urbanismo insistieron en la necesidad de poner en práctica, espe-

La segunda entrega sobre le génesis de la propiedad horizontal en nuestro país, trae los si-guientes comentarios hacen parte de la obra del Dr. Jaime Marulanda Uribe “Aspecto Jurídico Económico de la Propiedad Horizontal”. Tesis de grado, Universidad Javeriana.

cialmente en Bogotá, el nuevo sistema, cuyo desarrollo ha sido lento, pero que algún día tendrá las proyecciones que de él se esperan.

Transcribimos a continuación algunos de esos comenta-rios, favorables en su mayoría al sistema que estudiamos, para luego, en el siguiente capítulo, entrar a fijar nuestro pensamiento sobre las conveniencias de la nueva forma de propiedad, y a hacer la refutación consiguiente a las críticas que en torno de ella se han hecho, ya que somos decididos partidarios de la propiedad horizontal, y, aún más, creemos que es una necesidad para Colombia su implantación definitiva.

“CASAS Y SOLARES”.- Revista publicada por la Lonja de propiedad raíz en el número de agosto de 1947:

INFORME ESPECIAL

Bienes ComunesJulio 2011

9

“Con el anuncio de que el Gobierno Nacional presenta-rá de nuevo al estudio del Congreso, con algunas mo-dificaciones, el proyecto de les por la cual se establece la llamada propiedad horizontal, se ha vuelto a discutir públicamente sobre si conviene o no incluir en nuestras normas civiles esta forma de dominio y transmisión de los bienes raíces que en otros países ha servido para fomen-tar notoriamente la construcción y para dotar de habita-ción propia a multitud de personas que, en otra forma, se hubieran visto forzadas a continuar indefinidamente en calidad de arrendatarios. Algunas personas seriamente preocupadas por el auge de lo que entre nosotros se ha convenido en llamar especulación, han considerado que la propiedad horizontal permitirá especular con el aire, al ser posible negociar los pisos o departamentos de un edificio aún antes de que éste fuera construido. Y agre-gan que de ella sólo se beneficiarían las personas que con dinero suficiente pudieran dedicarse a este negocio.

“Este temor es característico de la mentalidad de muchos colombianos; ante cualquier proyecto de reforma o de innovaciones miran antes a los defectos que real o ima-ginariamente pueda traer, que a las ventajas probadas y notorias que envuelve. Es un caso curioso de miopía que ha afectado en muchas ocasiones el progreso na-cional. Claro que mientras exista un régimen de libertad comercial, en el que los bienes que están en el comercio son susceptibles de comprarse y venderse, generalmen-te con una ganancia para el que lo hace, también podrán venderse con una utilidad los pisos de un edificio, cuan-do ello quede incorporado en nuestra legislación civil, tal como hoy se venden las casas y los automóviles, los muebles, la papa, el trigo y las zanahorias. Pero de ello no puede deducirse que la reforma sea mala.

“El objeto de la propiedad horizontal es asociar capita-les para la construcción. Muchas son las personas que por sí solas no pueden construir una casa o un edificio, porque carecen de los recursos suficientes. Uniendo su dinero al de otros para construir en común, quedan para beneficio de todos muchas partes del edificio que en otra forma deberían de ser levantadas exclusivamente, como por ejemplo los cimientos, muros principales, tejados, co-rredores, cañerías, etc. El costo de construcción se dis-minuye así para cada propietario en parte del valor de la obra. Por consiguiente, el dinero de que por sí solo

“ Este temor es característico de la mentalidad de muchos colombianos;

ante cualquier proyecto de reforma o de innovaciones miran antes a los defectos que real o imaginariamente pueda traer, que a las ventajas probadas y notorias

que envuelve.

“ Al Decreto Legislativo 1.286, jóvenes juristas dedicaron sus tesis de grado al tema en referencia; y la prensa, en sus páginas dedicadas al urbanismo

insistieron en la necesidad de poner en práctica, especialmente

en Bogotá

”

”

dispone, que no sería suficiente para darle habitación propia, en esta forma alcanzaría.

“A esto podría alegarse que con las normas actuales sobre compañías, con la simple constitución de una so-ciedad bien anónima o limitada se podría construir el edificio. Cierto. Pero la propiedad del inmueble sería en-tonces de la sociedad y no de los socios individualmente considerados, como ocurriría con la propiedad horizon-tal, en la cual cada uno es dueño de su piso o departa-mento, pudiéndolo vender libremente.

9