68

Ричард Моррис /Richard Morris

«Зеленая» реконструкция – будущее ретро-зданий

Ричард Моррис,старший архитектор и эксперт по оценке LEED AP и BREEAM International компании PM Group Vostok

В прошлом году знаменитый нью-йоркский небоскреб Эмпайр Стейт Билдинг получил оценку LEED Gold в соответствии с американ-ским «зеленым» стандартом LEED for Existing Buildings (LEED-EB). Теперь это не только самое известное, но и одно из самых «зеленых» высотных зданий в США. Трансформация этого символа Нью-Йорка – впечатляющий пример интегрированного подхода, который можно назвать «зеленой» реконструкцией.

Возведенная в начале 30-х годов прошлого века, башня Empire State Building стала для жителей Нью-

Йорка маяком надежды в тяжелое время Великой депрессии. Нынешняя рекон-струкция всемирно известного небоскреба, которая обошлась в $13,2 млн, пришлась на период экономической рецессии, срав-нимой по масштабам с 30-ми годами. И для нас это сигнал, что «зеленый» путь – это путь выхода из нынешнего экономическо-го провала.

«Зеленая» модернизация зданий по всему миру быстро становится основой концепции green building, которая до недавнего времени применялась в основ-ном лишь к новым проектам. В 2009 году количество зданий, сертифицированных по программе LEED – EB (для существую-щих зданий), впервые превысило число объектов, претендующих на сертификат LEED for New Construction (NC), оцени-вающий проекты нового строительства. И это притом что в целом количество сер-тифицируемых проектов по сравнению с 2008 годом возросло на 40%!

Так что же такое «зеленая» реконструк-ция и какое отношение она имеет к рос-сийскому рынку коммерческой недвижи-мости? Это понятие может означать как просто применение экологичных материа-лов при ремонте, так и полное обновление здания, с тем чтобы повысить его энер-гоэффективность и улучшить состояние его внутренней среды. Масштабы работ могут значительно варьироваться. Но даже небольшие изменения способны внести вклад в получение сертификата BREEAM или LEED, из которого вытекает возмож-ность повышения ставок аренды и рыноч-ной стоимости здания в целом.

Вот некоторые варианты усовершен-ствований (в порядке увеличения стои-мости):

оптимизировать работу систем вен-тиляции и отопления, отрегулировав тер-мостаты и таймеры;

установить энергоэффективное освещение;

инсталлировать датчики присут-ствия и/или концентрации CO2, чтобы исключить напрасную работу системы климат-контроля;

установить экономичное сантехни-ческое оборудование;

использовать экологичную отделку и мебель;

провести профессиональную проверку (аудит) функционирования систем здания и их отладку (процедура ведет к снижению затрат на энергию на 5–20%);

оптимизировать поступление сол-нечного света (качественные окна, жалю-зи), чтобы снизить энергозатраты на осве-щение и охлаждение;

установить более энергоэффектив-ные механические и электрические систе-мы (в том числе системы рекуперации энергии, теплонасосы и т. д.).

Независимо от того, какого уровня усо-вершенствования производятся, важным является интегрированный подход к про-екту. Это значит, что нужно рассматривать все системы здания как единое целое, в отличие от распространенного при обыч-ной реновации акцента на каком-то одном усовершенствовании.

К примеру, применение нового остек-ления с лучшей теплоизоляцией в соче-тании с энергосберегающими лампами (которые практически не нагреваются, в отличие от обычных) поможет снизить потребность в охлаждении помещения, так что новое кондиционирующее обо-рудование может быть менее мощным (а значит, и менее дорогим). Это сбере-жет нам средства для внедрения других новшеств.

Такой подход может радикально повы-сить энергоэффективность и комфорт обитателей здания без дополнительных затрат. Стандартная практика предусмат-ривает начальный аудит энергозатрат

существующего здания с подсчетом экономии при внедрении предлагаемых новшеств. Это даст инвестору довольно точный срок возврата вложений в рено-вацию и развеет миф о том, что выгоды экологичного подхода весьма призрачны и отдаленны.

Возвращаясь к стандартам LEED и BREEAM, отмечу, что кроме упомянутых выше преимуществ есть еще как мини-мум две причины следовать стандартам при реализации проекта реновации зда-ния. Во-первых, они являются основой интегрированного подхода к проекту и гарантией того, что будут рассмотрены все целесообразные для вашего здания новшества. Во-вторых, применение стан-дартов – единственный способ объектив-но оценить экологическую устойчивость здания. В долгосрочной перспективе наличие «зеленого» сертификата даст зданиям значительное конкурентное преимущество.

Итак, существует три веских причины для широкого распространения в России «зеленой» реконструкции:

это значительно снизит общее энер-гопотребление в стране;

это наименее рискованное предпри-ятие в нынешний сложный экономический период;

это позволит России догнать другие страны в вопросах «зеленого» строитель-ства как с технологической, так и с образо-вательной точек зрения.

Достижимость цели, поставленной российским правительством, – снижение энергопотребления на 40% к 2020 году – в большой степени зависит от оптимиза-ции энергопотребления зданий, на кото-рые приходится около половины энерго-потребления страны.

Хотя реновация по доходности не срав-нится с новым строительством, «зеленая» реконструкция является наиболее безо-пасной стратегией в текущей экономиче-ской ситуации, когда новое строительство

ограниченно. Она требует меньше затрат на материалы, масштабы работ в целом также меньше, и во многих случаях арен-даторы могут оставаться в здании. Для девелопера это хороший способ получить больше доходов от своего существующе-го портфеля готовых проектов – снизить эксплуатационные расходы и повысить заполняемость здания. Для такого бес-проигрышного проекта несложно будет привлечь финансирование.

Наконец, массовая «зеленая» рекон-струкция позволит России повысить свой статус в сфере «зеленого» строительства. Она расширит опыт и повысит техниче-ский уровень российских специалистов, а также послужит росту осведомленности населения страны о проблемах экологии. Кроме того, иностранные инвесторы, кото-рые в последнее время рассматривают для приобретения в основном экологически устойчивые здания, смогут устремить свои интересы в Россию.

Безусловно, направление должно задать правительство: нужна целая про-грамма действий, включающая образова-ние, субсидирование, налоговые льготы, изменение законодательства и т. д.

Размышляя о примере Эмпайр Стейт Билдинг, я думаю: почему бы не осуще-ствить подобный проект здесь, в Москве? «Зеленая» реконструкция одного из зна-ковых для столицы зданий дала бы пищу для размышлений властям, девелоперам и пользователям зданий. К тому же такой проект улучшил бы репутацию России в «зеленом» сообществе, как это уже про-исходит благодаря внедрению «зеленых» технологий в будущей столице зимней Олимпиады 2014 года.

Реализация подобного проекта не только подчеркнет важность «зеленых» преобразований для достижения энерге-тических целей, стоящих перед страной, но и укажет российскому рынку недвижи-мости путь выхода из нынешней сложной экономической ситуации.

69

# 11  (140)  /  1–15.06.10

|Business Tehnology  |

|GreenDevelopment |

|  Regions  |

Last year New York’s Empire State Building was awarded a LEED Gold cer-tificate, making it not only the most famous but now also one of the most sustainable high-rise buildings in the United States. The specific LEED rating system applied is known as LEED for Existing Buildings (or LEED-EB), and the green transformation of this iconic structure is an outstanding case study of the green retrofit.

Constructed during the Great Depression of the early 1930s, the Empire State Building offered to New Yorkers at that time a bea-

con of hope. The present $13.2 million retrofit to one of the most internationally recognis-able symbols of capitalism takes place during a period of economic fragility comparable to the 1930s. And it sends a clear message that going green is the pathway to lead us out of economic distress.

Internationally, green retrofitting is fast becoming the most significant face of green building in commercial real estate, which has to date been dominated by new construction. In 2009 LEED – EB certified buildings for the first time exceeded LEED for New Construction (NC) projects. And this should be seen in the context of continuing growth of LEED projects overall – up 40% over the previous year.

Greening existing buildings can mean apply-ing a green fit-out to an existing building shell, or upgrading an older building to meet sustain-able criteria such as greater energy efficiency and a healthier indoor environment. This can range from surprisingly minor interventions to undertaking wholesale building refurbishment. Even the former can contribute to the building owner earning a BREEAM or LEED certificate and in doing so enhance occupancy rates, rental pre-miums and the overall market value of the build-ing. Examples of these interventions include the following (in order of ascending capital outlay);

adjusting the HVAC system thermostat and timer settings installing energy-efficient lighting installing CO occupancy sensors to reduce

unnecessary use of HVAC and lighting installing water-efficient plumbing fixtures installing more environmentally friendly fin-

ishes and furnishings carrying out retro-commissioning of building

systems (typically saves 5 to 20 percent in annual energy costs) making improvements to natural daylight-

ing (glazing types, shading devices and light shelves) to reduce energy loads installing high-performance windows and

insulation to reduce heating and cooling loads installing more energy-efficient mechanical

and electrical systems (energy recovery systems, heat pumps and VAV air conditioning).

No matter what scale of technology is being applied, it is absolutely critical that an inte-grated approach be taken to the project. This means looking at building systems as a whole, as opposed to the usual focus on isolated improve-ments. For example, this accounts for the effect that better insulated glazing, deep daylighting, and efficient lights and office equipment could have on the cooling load, which in turn could make new cooling equipment markedly smaller (and therefore cheaper) than the original system. Analysis reveals that changing the renovation design to a whole-systems approach dramatically improves comfort and energy efficiency. And if piggybacked onto an ongoing or planned capital improvement program, no extra costs should be incurred. Standard practice is to carry out an ini-tial energy audit of the existing building, as well as a simulation of the proposed green measures. This will give investors highly accurate payback-period information.

As mentioned above, LEED or BREEAM certi-fication will come to have a considerable impact on occupancy rates, rental premiums and the

overall market value of the building. There are two further reasons why either LEED or BREEAM certification should be adopted in relation to retrofitting. Firstly, they provide a framework for the overall integrated approach to the project, ensuring all the green measures feasible to your project are considered. Secondly, they are the only way of objectively establishing if a building really is sustainable.

So how is all this relevant to the Russian com-mercial real estate market? One of the strongest arguments for green buildings here is that they offer substantial reduction of the very high ini-tial utility connection fees. This obviously does not apply to existing buildings. However there are three important reasons why green retrofit-ting must now assume a much higher priority in the Russian market:1. it is a vital part of the overall reduction in national energy use;2. it is a less risky venture in these difficult eco-nomic times ;3. it will drive Russia’s necessary catch-up with other nations in terms of sustainable building.

The target set by the Russian Government to reduce energy use by 40% by 2020 is largely dependent on improvements in the energy use of buildings, which account for roughly half of the energy consumed in this country. Existing buildings constitute the vast majority of energy-using building stock at any given time. Therefore greening Russian existing building stock must take on a new prominence: retrofitting existing buildings to make them more energy efficient is by far the most effective way to dramatically reduce the energy consumption.

Green renovations are generally less risky because they involve fewer material expenses, in many cases tenants are in-place and overall the scale is smaller. It is also a good route for developers to get more from their existing stock, especially vacant space. Two significant interna-tional studies released last year both agree that

green office space yields both higher rentals and occupancy rates. Higher occupant productivity, enhanced staff retention and attraction and cor-porate social responsibility guidelines are among the main contributors to this.

Lastly, green retrofits provide an invalu-able avenue for Russia to catch up with other countries in terms of sustainable building. This applies to both the development of native technical expertise and promoting an aware-ness of sustainability generally in this country. Energy prices in this country will rise in the medium term, though this is only one motivat-ing factor. Investment diversification means more foreign investors, who regard sustainable development as a given, will be seeking out such investments here. Moreover, developing Russia’s sustainable awareness is critical to her future competitiveness.

So what’s the way forward for Russia? Obviously the government needs to take the lead. A diverse approach is required, encom-passing education, subsidies, tax credits, as well as permitting and other regulatory incentives. For larger institutional and corporate investors another viable financing model has emerged for larger buildings in the form of Energy Service Companies (ESCOs). ESCOs sell performance contracts wherein the company that conducts the retrofit charges a lower up-front cost but shares in the financial benefits created by an energy efficient retrofit.

An ambitious retrofit of one of the capital’s iconic buildings would provide the publicity jolt required to bring green retrofitting into the consciousness of officials, developers and the public. It would also promote Russia’s interna-tional green reputation; an urban equivalent to the showcase of Russia’s sustainable creden-tials being aspired to at the 2014 Sochi Winter Olympics. Such an ambitious project would require both state and municipal leadership. It would underline the significance of green retrofits not just to meeting national energy efficiency targets, but also signal a construc-tive path forward for the Russian commercial real estate sector from the present economic climate.

Retro-fitting for the FutureRichard Morris, Senior Architect, LEED AP and BREEAM International Assessor at PM Group Vostok