Real state Nes - ey.com · folio im Wert von rund 6 Milliarden Franken. Das bauen wir derzeit volumenmässig nicht weiter aus, obschon wir uns von einzelnen Objekten trennen und neue

Real Estate NewsAusgabe Winter | 2019

Ak tuelle Inf ormationen aus dem Immobilienbereich

«Zukünftiges Headquarter, Zurich Insurance Group»

2 | Real Estate News — Ausgabe Winter 2019 3Real Estate News — Ausgabe Winter 2019 |

«Auch in schrumpfenden Ländern gibt es wachsende Städte», erklärt C ornel W idmer, G lobal Head Real Estate, von der Z u rich Insu rance C omp any im Interview. Zudem geht er darauf ein, worauf es bei der weltweiten Erhöhung der Immobilienanlagen ankommt und weshalb sein Versicherungskonzern dennoch Liegenschaften in der Schweiz verkauft.

Ergebnisse von Analysen zur Mieterzufriedenheit sind oftmals unvollständig. Dr. Casper Studer und Alexander Hellmuth geben im Artikel D ata M ining z u r Analy se des M ieterverhaltens Handlungs- empfehlungen, um die Kündigungswahrscheinlichkeit von gewerblichen Mietern quantifizieren zu können.

Im Beitrag S tockwerkeig entu m: D u rch Au f stocku ng ans Z iel beleuchtet Petra Galliker für Sie, wie die Hürden der Einstimmigkeit bei Stockwerkeigentümergemeinschaften durch Aufstockung überwunden werden und gleichzeitig das Verdichtungspotenzial bei Liegenschaften im Stockwerk- eigentum ausgeschöpft werden können.

Im Schweizer Wohnungsmarkt ist der Marktanteil von Wohnbaugenossenschaften gering. Sebastian Zollinger und Sarah Peter haben für Sie im Artikel Herau sf orderu ng en u nd P ositionieru ng von W ohnbau g enossenschaf ten in der S chweiz zusammengefasst, inwiefern den Schweizer Wohnbau-genossenschaften trotz einiger Herausforderungen ein grosses Potenzial zur Steigerung sowohl des Marktanteils als auch ihrer Attraktivität zur Verfügung steht.

Ein P aradig menwechsel bei der steu erlichen Abz u g sf ä hig keit von ordentlichen Abschreibu ng en wurde mit dem Bundesgerichtsentscheid vom 26. Oktober 2017 festgehalten. Mitunter beinhaltet dieser eine Änderung bezüglich bislang erfolgter ordentlicher Abschreibungen, die als definitiv, ungeachtet eines höheren Marktwerts bzw. einer möglichen Werterholung in den Folgejahren des abgeschriebenen Aktivums, galten. Im Beitrag führen Stefan Laganà und Patrick Engstler den Sachverhalt sowie die Erwägungen des Bundesgerichts näher aus.

Im Artikel Anrechnu ng von Betriebsverlu sten bei der G ru ndstü cksg ewinnsteu er werden Sie von Hanspeter Saner, Martin Kistler und Ingrid Aebi über eine erst kürzlich beschlossene Praxis-änderung in monistischen Kantonen erfahren. Lesen Sie mehr über das Bundesgerichtsurteils vom 26. Januar 2018 — Wir haben für Sie den Sachverhalt und die Folgen genau erörtert.

Mit der aktuellen Ausgabe der Real Estate News EY Schweiz möchten wir Ihnen, liebe Leserinnen und Leser, Einblicke zu aktuellen Themen der Immobilienbranche gewähren.

Wir wünschen Ihnen eine aufschlussreiche und interessante Lektüre.

Daniel Zaugg Claudio RudolfSektorleiter Real Estate Head Real EstateHospitality & Construction Transaction Advisory Services

EditorialInhalt Editorial 3

1 Interview mit C ornel W idmer, Z u rich Insu rance C omp any « Au ch in schru mp f enden L ä ndern g ibt es wachsende S tä dte» 4

2 D ata M ining z u r Analy se des M ieterverhaltens 9

3 S tockwerkeig entu m: D u rch Au f stocku ng ans Z iel 1 2

4 Herau sf orderu ng en u nd P ositionieru ng von W ohnbau g enossenschaf ten in der S chweiz 1 6

5 P aradig menwechsel bei der steu erlichen Abz u g sf ä hig keit von ordentlichen Abschreibu ng en 2 0

6 Anrechnu ng von Betriebsverlu sten 2 4 P u blikationen 2 8 V eranstaltu ng en 2 9 K ontakte 3 0


S ie haben einmal in einem Interview g esag t, S ie verlang en von ihren M itarbeitenden das « f eu sacré » . W oher kommt Ihre L eidenschaf t?C ornel W idmer: Man kann eine Sache nur dann gut machen, wenn man mit dem Herzen voll dabei ist. Das sage ich zurzeit auch meinen Kindern, die sich mit der Berufswahl auseinandersetzen. Ich bin ein emotionaler Typ. Obschon ich versuche, stets rational zu entscheiden, spielt der Bauch immer mit. Was Immobilien betrifft, so bin ich überzeugt, dass man nur dort investieren sollte, wo man auch ein gutes Gefühl hat. Zahlen allein genügen nicht.

D ennoch, Z ahlen sp ielen im Immobilieng eschä f t eine z entrale Rolle. W o ist P latz f ü r Emotionen?C W : Wir schauen uns die Makrodaten der Märkte sehr genau an, diese Analyse steht immer am Anfang. Aber wenn es darum geht, ob ein Objekt in einem ausgewählten Markt in ein Portfolio passt, da kommen neben den Zahlen auch emotionale Aspekte ins Spiel. Gleiches stellen wir auch bei Mietern fest, wenn sie sich für ein Objekt entscheiden. Architektur und Umfeld spielen wichtige Rollen.

Ende 2 0 1 7 hat die Z u rich 7 P roz ent aller Anlag en in Immobilien g ehalten. M itbewerber haben z u m Teil deu tlich hö here Anteile. W aru m hat Real Estate bei Z u rich wenig er G ewicht?C W : Über die letzten Jahre haben wir die Allokation

« Au ch in schru mp f enden L ä ndern g ibt es wachsende S tä dte»D er V ersicherungsk onzern Z urich erhö ht weltweit die Immobilien- anlagen. C ornel Widmer, H ead of G roup R eal Estate, erk lä rt im Interview, worauf es dabei ank ommt. U nd weshalb die Z urich in der Schweiz dennoch L iegenschaf ten verk auf t.

in Immobilien konstant erhöht, auf mittlerweile über 7 Prozent unser Anlagen. Das entspricht rund 14.5 Milliarden Franken. Der Anteil ist das Resultat eines Optimierungsprozesses und wird im Rahmen des Asset-Liability-Managements bestimmt. Unsere Bilanz muss unter Zinseinflüssen so funktionieren, dass das Eigenkapital geschützt ist. Jede Asset- Klasse erhält ein bestimmtes Risiko-Budget, und innerhalb dieses Budgets wählen wir die Strategie, welche die höchsten Erträge generiert.

W eshalb steig ert Z u rich die Investitionen in Immobilien?C W : Zurich hat die Risikofähigkeit und den Appetit, den Anteil global weiter zu erhöhen. Bei der Um- setzung spielen jedoch lokale Faktoren eine zentrale Rolle. Wir investieren stets mit lokalen Bilanzen, und diese sind unterschiedlich reguliert, auch was den möglichen Immobilienanteil betrifft. Grundsätzlich werden die Immobilienmärkte immer reifer. Trans- parenz, Liquidität und der Professionalisierungsgrad nehmen zu, das macht die Anlageklasse für institutionelle Investoren attraktiver.

In welchen M ä rkten hat Z u rich den Immobilien-bestand erhö ht? C W : Zurich betreibt ein globales Geschäft, dennoch befinden sich die grossen Bilanzen in Europa und Nordamerika. Das sind auch unsere Hauptmärkte bei

Quai Zürich

Mount St North, Sydney

1 Interviewmit C ornel W idmer,Z u rich Insu rance C omp any

Immobilien, und hier befindet sich das Gros unserer Immobilien Investment Teams. Bei Investitionen über die Grenzen erhöht sich die Komplexität, und in der Regel steigen auch die Kosten. Europa und Nordamerika sind für uns nach wie vor sehr interes-sant. Wir beabsichtigen aber auch, die Immobilien- Allokation in Wachstumsmärken weiter zu erhöhen. In Südamerika ist das zum Beispiel Chile, in Asien Australien.

W elche Branchen stehen im F oku s?C W : Wir konzentrieren uns auf die liquidesten Bereiche, Büro, Einzelhandel und Wohnen. Auch Logistik gewinnt an Bedeutung, gerade in den USA. In Deutschland überwiegt bisher der Bürobereich, hier möchten wir den Wohnanteil in den dynamischen Zentren ausbauen. Wegen den aktuellen Preisen und der zunehmenden Regulierung ist das jedoch eine Herausforderung.

S tichwort P reise: D as Interesse der Anleg er steigt und damit auch das Preisniveau. Wie finden S ie bez ahlbare O bj ekte?C W : Für uns steht nicht der Preis im Zentrum, sondern die risikoadjustierte Rendite. Zuerst berechnen wir, welche Rendite wir für das Risiko eines spezifischen Marktes und eines Objektes benötigen. In einem zweiten Schritt sehen wir aus der Transaktion, ob wir diese Rendite im Markt erzielen können. Wir beobachten damit das Preis- gefüge eines Marktes und investieren nur, wenn die Rendite bezogen auf das Risiko attraktiv erscheint. Als Core-Investor wollen wir zudem über den ganzen Zyklus rund 80 Prozent der Gesamtrendite aus dem Cashflow erwirtschaften. Wesentlich für uns ist auch, dass wir beim Netto-Cashflow über den Zyklus ein positives reales Wachstum erzielen können.

W aru m?C W : Wer international investiert, achtet genau darauf, wo sich die Mieten wie entwickeln. Wichtige Parameter sind die Entwicklung der Kaufkraft und die Dynamik von Angebot und Nachfrage. Da sehen wir grosse Unterschiede zwischen den Märkten, auch aufgrund der demographischen Entwicklung und der beschränkten Verfügbarkeit von Land an guten Lagen.

W as sind au s W achstu mssicht die attraktivsten M ä rkte?C W : Eine grosse Dynamik sehen wir in US-Städten, zum Beispiel in San Francisco. Hier hat sich die Marktmiete gewisser Anlagen, die wir vor vier oder fünf Jahren gekauft haben, fast verdoppelt. Es geht immer um die Dynamik einer bestimmten Stadt oder eines Stadtteils. So entwickelt sich etwa Tokio sehr positiv, obwohl die Bevölkerung in Japan schrumpft. Einen wichtigen Treiber sehen wir zudem in der Technologie. Städte mit guten wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Rahmenbedingungen, innovativen Technologie-Start-ups und verfügbarem Risikokapital spielen eine zentrale Rolle. An dieser Dynamik wollen wir teilhaben.


C ornel W idmerCornel Widmer ist seit 2012 Global Head of Real Estate der Zurich. Er kam 1999 als Projektleiter für internationale Entwicklungen zur Zurich und war verantwortlich für das Management der Schweizer Portfolios. Im Jahr 2009 wurde er zum CEO der Zurich IMRE AG ernannt, die schweizweit die Immo-bilienportfolios der Zürich Ver-sicherungs-Gesellschaft und der Zurich Anlagestiftung betreut. Zuvor war er für den Immobilien- bereich und Facility Management von Georg Fischer verantwortlich, davor war er Architekt und Projekt-leiter bei Frehner Architekten in St. Gallen. Cornel Widmer lebt mit seiner Familie in Winterthur.

Z u rich G rou p Real EstateDer Versicherungskonzern Zurich verfügt über Anlagen mit einem Marktwert von über 200 Milliarden Franken. Davon hält er rund 7 Prozent oder 14.5 Milliarden Franken in Immobilien. In der Schweiz werden zudem Immo-bilienanlagen im Wert von rund 4 Milliarden Franken für Dritte verwaltet. Group Real Estate konzentriert sich auf Core-Märkte, darunter die Schweiz, Deutschland und die USA. Im Immobilienbereich von Zurich sind 75 Personen tätig, davon 25 in der Schweiz.

W elche Bedeu tu ng haben die Anf ang sinvestitionen?C W : Die anfänglichen Investitionsrenditen, die man bei heutigen Mietzinsen erhält, sind über den Globus betrachtet recht ähnlich. Es sind unter anderem die Wachstumsraten, die den Unterschied machen. Wir wollen den Netto-Cashflow, den wir aus unseren Investitionen erwirtschaften, langfristig mindestens im Rahmen des Wirtschaftswachstums eines Marktes steigern können. Und dies lässt sich nicht mit allen Anlageklassen erreichen.

W o steht in dieser Betrachtu ng die S chweiz ?C W : Die Schweiz ist ein sehr solider Markt, der kontinuierlich wächst und weder zu grossen Über-treibungen nach oben noch nach unten tendiert. Das ist für einen langfristig ausgerichteten Investor wie Zurich gut. In diesem Markt stammt das Gros der Rendite aus Mieteinkünften und Projektent-wicklungen. Deshalb werden wir unsere Allokation langfristig in diesem Umfang aufrechterhalten.

Au f rechterhalten, das kling t nicht nach Au sbau .C W : In der Schweiz haben wir ein Immobilienport-folio im Wert von rund 6 Milliarden Franken. Das bauen wir derzeit volumenmässig nicht weiter aus, obschon wir uns von einzelnen Objekten trennen und neue dazukaufen. Anders ist die Situation bei den rund 4 Milliarden an Drittmitteln, die wir im Rahmen unserer Anlagestiftung und Immobilienfonds für Pensionskassen respektive andere institutionelle Anleger investieren. Hier suchen wir weiterhin nach Opportunitäten auf dem Markt.

S chweiz er P ensionskassen halten den g rö ssten Teil ihrer Immobilienanlag en im Inland. W ie beu r-teilen Sie dies mit Blick auf die Diversifikation?C W : Von der Regulierung her könnten die Pensions-kassen ihren Anteil an ausländischen Immobilien von heute 2 Prozent mindestens verdreifachen. Das ist nicht nur wegen der Diversifikation ein Thema. Es geht um die Dynamik der Märkte. Anleger, die Städte mit attraktiven Wachstumsraten ausschliessen, vergeben sich Chancen.

U m leerstehende W ohnu ng en z u vermieten, z ah-len viele V ermieter Beiträ g e an den U mz u g oder das Fi tnessabo. W as tu t die Z u rich?C W : Solche Geschenke machen keinen Sinn, denn sie helfen nur kurzfristig. Wenn es in einem Markt einen strukturellen Leerstand hat, dann führt dies

früher oder später zu Preisanpassungen und Bewer-tungskorrekturen. Wir haben schon früh eine Core- Strategie eingeschlagen und Objekte an weniger attraktiven Lagen verkauft. Deshalb sind wir hier in einer besseren Position.

Noch immer wird sehr viel g ebau t, g erade in lä nd-lichen Rä u men. Eine G ef ahr?C W : Die verstärkte Bautätigkeit in B- und C-Lagen ist mit der Verfügbarkeit von Land zu erklären. Gleichzeitig entwickeln sich die Städte sehr dyna-misch, doch hier ist der Boden sehr knapp. Da ist die Raum- und Zonenplanung gefordert. Es macht we-nig Sinn, dass das Angebot in den Zentren künstlich beschränkt wird und die steigende Nachfrage nicht gedeckt werden kann. Das Angebot muss in den Städten ausgeweitet werden, nicht im ländlichen Raum.

D as heisst, hö her u nd dichter bau en?C W : Genau. Urbanisierung findet auch in der Schweiz statt. Die Stadt ist ein Erfolgsmodell. Politik und Raumplanung müssen darauf Antworten liefern. Eine Überregulierung, wie wir sie heute sehen, ist kontraproduktiv. Die Situation in den Städten lässt sich mit einem Dampfkochtopf vergleichen, bei dem die Temperatur erhöht wird. Wird der Topf nicht vergrössert, erhöht sich automatisch der (Leidens-) Druck mit den bekannten Folgen für die Wohnungs-suchenden.

Z u rich hat kü rz lich den ersten Immobilienf onds lanciert, den Z IF Immobilien D irekt S chweiz . S ind die Anlag erisiken z u g ross g eworden, dass S ie diese nu n au slag ern?C W : Nein, auf keinen Fall. In der Schweiz haben wir bezogen auf die Bilanz eine Überallokation und müssen den Immobilienbestand reduzieren. Deshalb haben wir das Portfolio für den Fonds geschnürt.

Ist diese Ü berallokation au f W ertsteig eru ng en der L ieg enschaf ten z u rü ckz u f ü hren? C W : Nicht nur. Wir haben viel in das bestehende

Portfolio investiert. Häufig ist das rentabler, als neue Objekte zu kaufen. Zurich hat schon vor Jahren das Lebensversicherungsgeschäft auf neue Produkte ausgerichtet. Das führt über die Zeit zu einem Rückgang der Verpflichtungen, weshalb wir auch die Anlagen reduzieren. Deshalb werden wir über die nächsten Jahre 66 Immobilien im Wert von 1 Milliarde Franken verkaufen. Das sind alles sehr gute Liegenschaften, die unserer Core-Strategie entsprechen und die wir gerne behalten hätten.

Tu t das nicht weh, wenn diese nu n verkau f t werden?C W : Schon ein wenig. Aber wir haben den Schmerz gelindert, indem wir diese nun weiterhin managen.

S ie haben au f der Bilanz wenig er Risiken, daf ü r dank den M anag ementg ebü hren stetig e Einnahmen. Au s Risikosicht ist das vorteilhaf t?C W : Das ist nicht nur aus Managementsicht interes-sant, sondern auch für Anleger und Versicherungs-nehmer. Das hat auch die Emission gezeigt, die wir im Dezember abgeschlossen haben.

W ie erf olg reich wu rde der F onds p latz iert?C W : Die Emission lief sehr gut, sie wurde wesentlich überzeichnet. Dies motiviert uns natürlich über weitere Produkte für institutionelle Kunden nach-zudenken, nicht nur in der Schweiz sondern auch auf globaler Basis.

Bis 2 0 5 0 will Z u rich in der S chweiz die Treibhau s-g asemissionen des Immobilienp ortf olios u m 8 0 P roz ent redu z ieren. G ilt dieses Z iel weiterhin?C W : 2012 haben wir entschieden, die Treibhausgase bis 2020 um 20 Prozent zu senken. Hier sind wir auf Kurs. Ein Immobilieninvestor braucht aber auch längerfristige Ziele, und das geht einher mit der Nachhaltigkeitsstrategie des gesamten Konzerns. Als Versicherer bekommen wir die Auswirkungen der globalen Erwärmung über Schadenereignisse direkt zu spüren.

W ie sind die C O2-Emissionen g esenkt worden?

C W : Wir tun dies im Rahmen unserer Erneuerungs-strategie. Jedes Mal, wenn Investitionen anstehen, prüfen wir, ob wir CO

2-neutrale Energieträger

einsetzen können. Gerade in Innenstädten oder bei historischen Gebäuden lässt sich dies nicht so einfach realisieren.

Zahlen sich die Investitionen finanziell aus? C W : Wir betrachten immer Ökologie und Ökonomie zusammen. Dabei stellt sich die Frage, wie ökologi-sche Risiken eingepreist werden. Dies geschieht zum Beispiel über das ESG-Scoring, das für alle Anlage-klassen relevant ist. Das heisst für uns, dass wir die Risiken verstehen und adäquat einpreisen müssen.

The East, Frankfurt

Nestle HQ, Mailand

D aniel Z au g g M RIC S

PartnerSektorleiter Real Estate Hospitality & Construction

Ernst & Young AGZü[email protected]

C lau dio Ru dolf FR IC S

PartnerHead Real EstateTransaction Advisory Services



D as Interview f ü hrte Thomas S chenk, f reier J ou rnalist u nd Au tor.

D ata M ining als Ansatz Data Mining eröffnet im Rahmen von Mieterzufriedenheitsbewertungen neue Wege. Über Data Mining können — vereinfacht gesagt — grosse Datenmengen auf sinnvolle Zusammenhänge, Muster und Trends untersucht werden. Ähnlich wie im E-Commerce, wo ein Profiling des Kundenverhaltens erfolgt, lassen sich gewisse Muster auch für Mieter von Gewerbeimmobilien darstellen. Bestenfalls kann das Asset Management damit zu jeder Zeit datenbasiert evaluieren, ob die Mieter eine Verlängerung, eine Nach-verhandlung oder eine Kündigung des Mietverhältnisses anstreben. Am Ende stehen neben einer quantifizierten Kündigungswahrscheinlichkeit auch datengestützte Hand-lungsempfehlungen, die potenzielle Entscheidungen zugunsten des Portfolios zulassen. D aten des Eig entü mersAusgewertet werden interne Daten aus dem ERP-System des Eigentümers, zu denen zum Beispiel die tatsächliche Miethöhe zählt, aber auch die Anzahl, der Umfang und der Umgang mit Schadensmeldungen oder immobilienbezogene Beschwerden. Weiterhin wird beispielsweise das Verhältnis der Miethöhe zum allgemeinen Marktumfeld betrachtet: Liegt die finanzielle Belastung des Mieters am Standort über dem örtlichen Durchschnitt oder darunter? Welche Faktoren rechtfertigen dies? Interne Daten machen dabei in der Regel den Schwerpunkt solcher Analysen aus.

W elche g lobalen Rahmenbeding u ng en brau cht es, damit Ö konomie u nd Ö kolog ie z u sammeng ehen?C W : Globale Ansätze über das Steuersystem, etwa in Form von CO

2-Abgaben, können die richtigen Anreize

schaffen. Veränderungen werden aber auch über Be-wertungen oder den Transaktionsmarkt erfolgen, wenn Anleger ökologisch nicht optimale Liegenschaften tiefer bewerten. Ein dritter Anreiz geht schliesslich von den Mietern aus, die wissen wollen, welche CO2-Bilanz ihr Gebäude hat. Hier können bei alten Gebäuden neue Leerstandsrisiken entstehen.

W elchen Beitrag kann die D ig italisieru ng z u Nachhaltig keit lief ern?C W : Betriebsoptimierungen haben Potenzial. Allerdings ist ein Grossteil davon bereits realisiert worden. Aber klar, über neue Technologie wird die Effizienz der Gebäude weiter zunehmen.

Welchen Einfluss hat die Digitalisierung auf Ihr G eschä f t?C W : Die Art und Weise, wie Gebäude genutzt werden, verändert sich, gerade im Bürobereich. Wenn sich Homeoffice-Modelle durchsetzen, werden periphere Standort wieder attraktiver, denn die Personen pendeln nicht mehr so häufig. Allgemein brauchen wir flexible Gebäude, um neue Arbeits- und Lebens-formen zu ermöglichen.

W ie werden die C hancen der D ig italisieru ng bei Z u rich selbst g enu tz t?C W : Wir sind ein moderner Arbeitgeber und da gehören Homeoffice und Desksharing selbstverständlich dazu. Wir sind angehalten, dort zu arbeiten, wo wir am effi-zientesten und effektivsten sind. Da helfen die neuen Kommunikationstools. So gelingt es mir auch, meine Reisezeit zu minimieren. Aber nicht alles lässt sich über digitale Kanäle machen. Es braucht den persön-lichen Kontakt. Ich muss den Markt erfahren, mit den Marktteilnehmern sprechen und kann mich nicht allein auf Berichte stützen.

Weisses Schloss, Zürich Bavaria Towers, München

2 D ata M ining z u r Analy se des M ieterverhaltens

Gewerblicher Mietvertrag: Quantifizieren der K ü ndig u ng swahrscheinlichkeitEigentü mer und Asset M anager mö chten naturgemä ss so gut wie mö glich einschä tzen, ob ihnen die M ieter ihrer Immobilien auch ü ber das V ertragsende hinaus treu bleiben. D ies gilt vor allem bei grossen Mietern, die flächen- und ertragsmässig ein besonderes G ewicht in einem P ortf olio einnehmen. G enau aus diesem G rund werden in regelmä ssigen Intervallen M ieter-zuf riedenheitsbef ragungen durchgef ü hrt. D ie Ergebnisse solcher Analy sen sind aber of tmals unvollstä ndig, nicht aussagek rä f tig oder zeitlich nicht zielf ü hrend nutzbar. G esucht wird daher die M ö glichk eit, ein verlä ssliches B ild ü ber die internen Sichtweisen des M ieters auf das M ietverhä ltnis zu zeichnen.

D r. C asp er S tu der M RIC S

Senior ManagerTransaction Advisory Services Real Estate


Alex ander Hellmu th

ManagerTransaction Advisory ServicesReal Estate

Ernst & Young Real Estate [email protected]


S ocial M edia u nd P resseAuch externe, öffentlich einsehbare Daten können potenziell hinzugezogen werden, zum Beispiel aus den sozialen Netzwerken oder der klassischen Medienberichterstattung. Bauwerksschäden oder auch die Sperrung eines Gebäudes aufgrund eines Wasser- oder Brandschadens wären Fälle, die sich durchaus in beiden Feldern widerspiegeln können: Die Nutzer äussern sich auf Social Media und drücken dadurch intensiv ihre Stimmung zum Ereignis aus, während eine lokale Tageszeitung voraussichtlich einen eher sachlichen Bericht verfasst — aber auch daraus lassen sich Rückschlüsse ziehen. Grundsätzlich werden diese öffentlich zur Verfügung stehenden Faktoren in der Praxis aufgrund der Datenmenge jedoch bislang leider zu selten mit einbezogen. O p erationalisieru ng der Inf ormationenVom Zustand beziehungsweise von der Ausstattung einer Bürofläche bis zum genannten Mietzins lassen sich die Einflussgrössen auf die Kündigungswahrscheinlichkeit je nach Mieter priorisieren — denn jedem Mieter sind andere Punkte in unterschiedlicher Intensität wichtig. Für die Auswertung solcher operationalisierten Daten bieten sich im nächsten Schritt unterschiedliche Algorithmen an. Ein Beispiel ist der sogenannte Frequent-Pattern-Algorithmus.

F req u ent-P attern-Alg orithmu sBeim Frequent-Pattern-Algorithmus werden zunächst unsortierte Daten, die zu spezifizierten Events zusammengefasst werden, nach Häufigkeit sortiert. Auf Basis dieser sortierten Liste wird nach individueller Pattern-Gewichtung ein Häufigkeitsbaum erzeugt (siehe Abbildung). Über den Verlauf einer bestimmten Handlungskette, die von der Root an bis zum Ende eines Pfades für jedes Ereignis ausgelesen wird, lassen sich Zufriedenheitswahrscheinlichkeiten ableiten. Daraus lassen sich in einem nächsten Schritt präventive Handlungsempfehlungen identifizieren.

Ex emp larische Reg el bez iehu ng sweise Handlu ng semp f ehlu ng Eine typische (hypothetische) Regel, die sich aus der Anordnung der Daten im Pfad und deren Analyse auf bisherige Kündigungen ableiten lässt, lautet:• sofern die Sollmiete mindestens 10 Prozent über der Marktmiete liegt, und• sofern es mindestens zwei Beschwerdemails gab, und• sofern in den vergangenen 12 Monaten keine Kommunikation mit

der Geschäftsführung des Mieters erfolgt ist, und • sofern die Ausstattung der Fläche nicht gehoben ist, und• sofern die Mietfläche grösser als 200 Quadratmeter ist, und • sofern Standortopportunitäten im Umkreis von 20 Kilometern vorhanden sind,• liegt die Kündigungswahrscheinlichkeit des Mieters bei mindestens 85 Prozent.

F az itWenn ausreichend viele interne und externe Daten vorliegen und miteinander verknüpft werden, kann heute eine maschinenbasierte Handlungsempfehlung erstellt werden, um einen Mieter nicht zu verlieren. Dadurch kann der Eigentümer oder das Asset Management mit vergleichsweise geringem Zeitaufwand eine grössere Informa- tionsfülle über den Mieter erzielen, wodurch die Verhandlungsposition sowie die Planungssicherheit potenziell steigen. In Form von Regeln beziehungsweise Pfaden, die zu unterschiedlich hohen, konkret quantifizierten Kündigungswahrscheinlichkeiten führen, lassen sich die «Pain Points» eines Mieters ablesen: Hat eine bessere Reak- tionszeit des Eigentümers auf Anfragen des Mieters einen grösseren Effekt oder eher eine Verbesserung der Ausstattung? Durch einen Vergleich der Pfade kann abgelesen werden, in welchem Masse die Kündigungswahrscheinlichkeit sinkt, wenn die jeweiligen Pain Points abgebaut werden.

Root

D : 4 A: 1A: 1 C : 1

A: 3 E: 1E: 1

E: 2 C : 1

C : 1

B: 6 D : 2

F req u ent P attern: Analy severf ahren in der U msetz u ng

Einz elne S achverhalte werden als V ariablen ( z u m Beisp iel: D = P roblemhandling ) u nd deren Häufigkeit in einem bestimmten Z eitrau m im Bau m verortet ( D : 4 = vier F ä lle, in denen der Eig entü mer versu cht hat, P robleme des M ieters z u beheben) . Bei gleicher Häufigkeit wird ein Ereig nis j e nach P rioritä t weiter oben p latz iert. Au s j edem einz elnen P f ad lassen sich Reg eln ableiten.


3 S tockwerkeig entu m:

V erdichtu ng sp otenz ial bei L ieg enschaf ten im S tockwerkeig entu mZusätzlich zur wachsenden Bevölkerung steigt in der Schweiz mit dem Wohlstand auch der Wohnflächenbedarf pro Kopf. Der Boden bleibt jedoch ein knappes Gut. Zu dessen Schutz fordert die Schweizerische Bundesverfassung den haushälterischen Umgang, welcher durch die Revision des Raumplanungsgesetzes nun langsam umgesetzt wird. Aus der Begrenzung der Siedlungsentwicklung folgt in der logischen Konsequenz die Innenverdichtung. Damit verbunden ist die nötige Erhöhung der Ausnützungsziffer und entsprechend höhere Gebäude. Denn ein grosser Teil des Verdichtungspotenzials in der Schweiz liegt in Form von Geschossflächenreserven auf bereits bebauten Grundstücken vor. Alleine auf diese Geschossflächenreserven bezogen sprechen wir bereits von 0,4 bis 1,0 Mio. zusätzlichen Einwohnern (IRL, 2012, 8). Diverse Studien zeigen, dass Verdichtung im Bestand durch Aufstockung architekto-nisch und statisch gut möglich ist (vgl. Della Casa et al., 2017, 9 — 13 u. 31 — 35; Schaub, 2017; Technische Universität Darmstadt, 2016; Joss, 2016, 1). Durch das entstehende Ausnützungspotenzial ergeben sich insbesondere für Besitzer von Renditeliegenschaften Chancen. In Bezug auf Liegenschaften im Stockwerkeigentum scheinen die Mobilisierungshindernisse aufgrund der nötigen Einstimmigkeit jedoch unüberwindbar. Mit der Folge, dass dadurch nicht das ganze prognostizierte Potenzial der Innenverdichtung genutzt werden kann.

G rossz y klische S anieru ng en drä ng en sich au fDas Stockwerkeigentum hat 2015 seinen 50. Geburtstag gefeiert. Spätestens jetzt haben die ersten Liegenschaften ihren Zenit überschritten und die grosszyklische Sanierung lässt sich nicht mehr aufschieben. Voraussetzung für die Gesamtsanierung ist, dass der Erneuerungsfonds über die Jahre genügend geäufnet wurde. Dies ist jedoch bei vielen Gemeinschaften nicht der Fall. Der Medianwert der jährlichen Einzahlungen in den Erneuerungsfonds liegt bei 0,25 % des Gebäudeversicherungs- wertes (GVZ) (Bruni et al., 2010, 16 u. 24). Werden die Kosten jedoch genau erhoben,

D urch Auf stock ung im Z usammenhang mit einer grosszy k lischen Sanierung k ann die H ü rde der Einstimmigk eit bei Stock werk - eigentü mergemeinschaf ten ü berwunden werden. D er V erk auf des Ausnü tzungspotenzials f ü r die Auf stock ung an einen Investor generiert die notwendigen M ittel f ü r die grosszy k lische Sanierung. G leichzeitig k ann somit das V erdichtungspotenzial auch bei L iegenschaf ten im Stock werk eigentum ausgeschö pf t werden.

du rch Au f stocku ng ans Z iel

müsste die jährliche Einzahlung rund viermal höher liegen, d. h. jährlich bei rund 1,0 % des GVZ (Bruni et al., 2010, 31). Die Einlagen reichen daher in den meisten Fällen nicht für die normalen anfallenden Kosten, geschweige denn für eine grosszyklische Sanierung.

Au snü tz u ng sp otenz ial kann nu r g emeinsam monetarisiert werdenDie Monetarisierung des vorhandenen Ausnützungspotenzials auf der Liegenschaft stellt eine Möglichkeit dar, die nötigen Mittel für die notwendige grosszyklische Sanierung zu generieren. Der einzelne Stockwerkeigentümer wird jedoch keinen Käufer finden, der bereit ist, aufgrund des Ausnützungspotenzials auf dem Landanteil im Miteigentum mehr für die Wohnung zu zahlen. Das vorhandene Ausnützungspotenzial auf einer Liegenschaft im Stockwerkeigentum kann demnach nur als Gemeinschaft ausgeschöpft werden. Dafür muss jedoch die Hürde der Einstimmigkeit überwunden werden. Denn die Erstellung von neuen Eigentumswohnungen durch Aufstockung bedeutet bei Liegenschaften im Stockwerkeigentum immer eine Neuverteilung der Wertquoten innerhalb der bestehenden Stockwerkeigentümergemeinschaft, welche einen einstimmigen Beschluss der Gemeinschaft erfordert.

Au f stocku ng im Z u sammenhang mit der g rossz y klischen S anieru ngSind die Anreize für den einzelnen Stockwerkeigentümer genügend gross, kann durch eine Aufstockung im Zusammenhang mit einer grosszyklischen Sanierung die Hürde der Einstimmigkeit überwunden werden. Somit kann das Verdichtungspotenzial auch bei Liegenschaften im Stockwerkeigentum ausgeschöpft werden.

Die Anreize für die Stockwerkeigentümergemeinschaft sind gross genug, wenn durch den Verkauf des Ausnützungspotenzials an einen Investor genügend Mittel für die Gesamt-sanierung der allgemeinen Teile generiert werden können (Abbildung 1). Bleibt noch Geld für die Sanierung der eigenen vier Wände übrig, lohnt es sich für den einzelnen Stockwerkeigentümer doppelt. Das Anreizsystem funktioniert jedoch nicht ohne einen Investor, welcher bereit ist, das Abenteuer Stockwerkeigentümergemeinschaft auf sich zu nehmen. Doch die Bereitschaft wächst bekanntlich mit der Rendite. Die Rendite muss dementsprechend höher sein als bei einem Neubauprojekt auf der grünen Wiese. An einer guten, zentralen Lage lassen sich für die neu erstellten Stockwerkeinheiten höhere Quadratmeterpreise realisieren. Werden die Kosten für die Aufstockung sowie das Risiko abgezogen, ergibt sich der Preis, welcher für das Ausnützungspotenzial maximal bezahlt werden kann. Dieser muss wiederum mindestens die Kosten für die grosszyklische Sanierung decken. Im Idealfall ist der Investor ein Total- oder Generalunternehmer, welcher gleichzeitig den Auftrag für die Gesamtsanierung übernimmt.

P etra G alliker

ManagerTransaction Advisory Services Real Estate



Um die zusätzlichen Schnittstellen in Bezug auf den Spezialfall Stockwerkeigentümer-gemeinschaft möglichst effizient handhaben zu können, ist ein gut strukturierter Umsetzungs- und Unterstützungsprozess unumgänglich. Dazu gehören neben einem weitsichtigen Stockwerkeigentumsverwalter auch ein unabhängiger Projektbegleiter, welcher die Gemeinschaft zum Beispiel in Bezug auf den Wert des Ausnützungs-potenzials beratend unterstützt. Der Verwalter muss die Gemeinschaft im Hinblick auf den Lebenszyklus der Liegenschaft möglichst frühzeitig auf eine notwendige Gesamtsanierung und das allfällige Loch im Erneuerungsfonds aufmerksam machen und mögliche Lösungen, wie zum Beispiel die Aufstockung, aufzeigen.

Alle mü ssen an einem S trick z iehenDie Heterogenität der Stockwerkeigentümer stellt natürlich eine Herausforderung dar. Nicht jeder hat Probleme, die nötigen Mittel für die Äufnung des Erneuerungsfonds aufzubringen. Damit der Wert der eigenen Wohnung aufgrund der längst überfälligen grosszyklischen Sanierung der allgemeinen Teile nicht abnimmt, hat jedoch auch der gut begüterte Eigentümer ein Interesse daran, der Aufstockung zuzustimmen. Denn nur so kommen seine Nachbarn an die nötigen Mittel für die Gesamtsanierung. Um das Ziel zu erreichen, müssen alle an einem Strick ziehen. Ein grosser Vorteil ist zudem, z. B. im Vergleich zu einem Ersatzneubau, dass jeder in seiner Wohnung bleiben kann. Der einzige, welcher sein Feld zumindest vorübergehend räumen müsste, ist der Eigentümer der Attikawohnung. Allenfalls kann diesem die neue Attikawohnung zur Verfügung gestellt werden oder er wird zusätzlich entschädigt.

Begünstigend wirkt allenfalls auch die Tatsache, dass mittlerweile viele Stockwerkein-heiten zur Vermietung gekauft werden. Gemäss Saputelli und Wiedmer (2017) stieg dieser Anteil in den letzten Jahren kontinuierlich an und betrug 2017 rund 19 % der Kreditanfragen im Zusammenhang mit Stockwerkeigentum bei der UBS. Dieser Anteil dürfte auf bestehende und ältere Stockwerkeinheiten bezogen sogar noch höher sein. Solche Rendite-Eigentümer dürften das Renditepotenzial aus der Aufstockung höher gewichten als zum Beispiel eine allfällige Lärmbelästigung während der Bauphase.

Z u kü nf tig e P otenz ialau sschö p f u ng nicht erschwerenDas gesetzliche Instrument der Einstimmigkeit für weitreichende Beschlüsse in der Stockwerkeigentümergemeinschaft ist ein probates Mittel, um die Eigentumsrechte des Einzelnen zu wahren, resultiert jedoch in einer gewissen Schwerfälligkeit zum Nachteil der Gemeinschaft. Objektiv günstige Lösungsvorschläge können durch einen subjektiv geprägten Eigentümer verhindert werden. Diese Hürde kann nur über eine Anpassung im Gesetz beseitigt werden.

Kommunale Baurichtlinien in Bezug auf Nebenräume wie Keller oder Estrich sowie auf die Parkierung können ein weiteres Hindernis für eine Aufstockung darstellen. Um eine qualitativ gute bauliche Verdichtung erreichen zu können, wäre zu prüfen, inwiefern die aktuelle Baugesetzgebung angepasst werden müsste, damit die zukünftige Potenzialausschöpfung nicht erschwert wird.

D er D ru ck nimmt z uDer Druck auf die Stockwerkeigentümergemeinschaften, die Blockaden in Bezug auf die grosszyklischen Sanierungen zu lösen, wird zunehmen. Die objektiven Anreize, einer Aufstockung zuzustimmen und somit im Rahmen seiner Wertquote am vorhan-denen Potenzial auf dem Grundstück zu partizipieren, sind jedoch bereits heute genügend gross. Gleichzeitig wird Bauland aufgrund der geforderten Innenverdichtung immer knapper und teurer. Die Investoren sind auf der Suche nach Alternativen. Aufzonungen an zentralen Lagen werden die Attraktivität von Aufstockungsprojekten in Zukunft noch steigern. Der Investor tut gut daran, bereits jetzt den Kontakt zu Verwaltern und unabhängigen Projektbegleitern zu suchen.

Damit Aufstockungen sich am Markt als mögliche und praktikable Lösung für beide Pro-blematiken — sowohl für die grosszyklische Sanierung als auch die Innenverdichtung — etablieren können, muss allenfalls der Druck auf beiden Seiten noch etwas zunehmen. Allfällige Anpassungen im Gesetz würden sich zusätzlich unterstützend auswirken.

Abbildu ng 1 : Anreiz sy stem f ü r Au f stocku ng im S tockwerkeig entu mDurch den Verkauf des Ausnützungspotenzials an den Investor kann der Erneuerungs-fonds für die grosszyklische Sanierung geäufnet werden. Der Investor generiert durch den Verkauf der neu erstellten Stockwerkeinheiten eine entsprechende Rendite.

G rossz y klische S anieru ng

Quelle: Eigene Darstellung

Einkau f P otenz ialV erkau f P otenz ial Rendite

Investor

Neu bauAu f stocku ng

S TW EG neu9 + 3 Einheiten

S TW EG alt9 Einheiten

Erneu eru ng sf onds vor S anieru ng

Erneu eru ng sf onds nach V erkau f W ertq u ote

Erneu eru ng sf ondsnach S anieru ng


4 Herau sf orderu ng en u nd P ositionieru ng

S anieru ng sstau als Herau sf orderu ng des Immobilienmarktes Rund drei Viertel aller Gebäude in der Schweiz wurden vor 1990 erbaut und lediglich 50 % dieser Liegenschaften seither saniert. Das nicht realisierte Sanierungspotenzial wird durch die tiefe Sanierungsrate von nur 1,5 % bestätigt. Die Grafik stellt den Anteil sanierungsbedürftiger Mehrfamilienhäuser dar. Bei der räumlichen Immobilienverteilung ist auffällig, dass Wohnbaugenossenschaften meist in Kantonen mit hohem Sanierungs-stau liegen. Der Grossteil der Wohnbaugenossenschaften befindet sich im Kanton Zürich, in welchem sie rund 18 % vom Gesamtbestand aller Mehrfamilienhäuser ausmachen. Gefolgt vom Kanton Bern mit 13 % und dem Kanton Luzern mit 10,5 %. In diesen drei Kantonen sind mehr als die Hälfte aller Mehrfamilienhäuser mit Baujahr vor 1990 sanierungsbedürftig. Es wird deutlich, dass auch Wohnbaugenossenschaften vom Sanierungsstau betroffen sind.

Da ein Grossteil der genossenschaftlichen Wohnungen nach dem Ersten und Zweiten Weltkrieg erstellt und seither nicht grundlegend saniert wurde, sind diese heute stark sanierungsbedürftig. Aufgrund der spezifischen Gegebenheiten von Wohnbaugenossen-schaften, wie beispielsweise die Förderung sozialer Interessen und die Bereitstellung von zahlbarem Wohnraum, stellen deren Sanierungen zusätzliche Herausforderungen dar und sind nicht mit der Ausgangslage eines institutionellen Anlegers vergleichbar.

Im Schweizer Wohnungsmark t ist der M ark tanteil von Wohnbau- genossenschaf ten gering — diese schlaf en j edoch nicht. T rotz den H erausf orderungen des Sanierungsstaus am Immobilienmark t gehen Wohnbaugenossenschaf ten das Sanierungsthema ak tiv an. D enn mittels Sanierungen und nachhaltig innovativer N eubau- proj ek te steht ihnen ein grosses P otenzial zur Steigerung des M ark tanteiles und ihrer Attrak tivitä t zur V erf ü gung.

Dies zeigt sich auch im durchschnittlichen Mietzins, welcher im Vergleich zum übrigen Schweizer Wohnungsmarkt rund 15,4 % tiefer ausfällt, wobei die Unterschiede in den Städten noch grösser sind.

Die Wohnbaugenossenschaften scheuen die Herausforderungen betreffend die knappen finanziellen Mittel einer Sanierung nicht, sondern versuchen mit den ihnen zur Verfügung stehenden Mitteln möglichst viele Wohnungssanierungen durchzuführen. Hierbei wird zwischen unterschiedlichen Sanierungsarten differenziert: der Sanierung in bewohnten Zustand, der tiefgreifenden Sanierung in unbewohntem Zustand und dem Ersatzneubau. Jede getätigte Sanierung hat eine Auswirkung auf die Mietpreise. Ob eine Mietpreisreduktion oder ein Mietzinsausfall während der Sanierung oder des Ersatzneubaus greift, ist von der Sanierungsart sowie der Durchführung im bewohnten bzw. unbewohnten Zustand abhängig.

Der Cashflow einer Immobilie wird durch die angewendete Sanierungsstrategie beeinflusst. Der Netto-Cashflow setzt sich aus den Mieterträgen abzüglich den Liegenschaftskosten zusammen. Eine mögliche Mietpreiserhöhung nach Sanierung/Ersatzneubau unterscheidet sich je nach vorheriger Mietpreisbasis und nach der Sanierungsstrategie einer Wohnbaugenossenschaft. Führt eine solche Mietpreisstei-gerung zu wirtschaftlichen Schwierigkeiten bei den Mietern, so werden diese oftmals von ihrer Wohnbaugenossenschaft unterstützt. Die befragten Wohnbaugenossen-schaften sind der Ansicht, dass es keinen Zielkonflikt zwischen Mietpreissteigerung und der Gewährleistung des günstigen Wohnraums gibt, es sei denn, es werden nicht alle relevanten Faktoren der beiden Komponenten berücksichtigt. Die langfristige Finanzplanung der Wohnbaugenossenschaften wird jeweils so gesteuert, dass die Mieten nur moderat erhöht werden. Solange diese Prämisse eingehalten wird, besteht kein Zielkonflikt.

von W ohnbau g enossen-schaf ten in der S chweiz

Abbildung 1: Anteil nicht renovierter Mehrfamilienhäuser mit Baujahr vor 1990Quelle: Konferenz kantonaler Energiedirektoren EnDK (2014, S. 12)

> 60 %55 — 60 %50 — 55 %40 — 45 % > 35 %

S ebastian Z olling er M RIC S

Senior ManagerTransaction Advisory Services Real Estate


S arah P eter

ConsultantTransaction Advisory ServicesReal Estate


Cashflow Cashflow Cashflow

Cashflow A Cashflow A Cashflow ACashflow B

Cashflow B Cashflow B

t t t

M ietpreisreduk tion M ietausf all M ietausf all

Erneuerungsk ostenErneuerungsk osten Erneuerungsk osten

Cashflow Verkauf

Cashflow Verkauf Cashflow Verkauf

5%

28%

23% 20%

24%


Demografische Zusammensetzung und Positionierung Die demografische Zusammensetzung der Mieter von Wohnbaugenossenschaften ist durchmischt. Den grössten Anteil machen Erwachsene zwischen 25 und 44 Jahren mit 28 % aus. Gefolgt von der Altersklasse 45 bis 64 Jahre mit 24 %. Auch der Anteil an älteren Menschen über 65 Jahren ist mit 20 % entsprechend gross. Gesamthaft betrachtet ist die Alterszusammensetzung der in Wohnbaugenossenschaften lebenden Personen ungefähr gleichmässig verteilt. Dies wird sich jedoch durch die künftige gesellschaftliche Entwicklung verändern. Gemäss den Aussagen der Megatrends von Peter Lüthi (WWF) ist die Schweizer Bevölkerung einem enormen Veränderungsprozess unterworfen. In der Schweiz wird gemäss Prognosen die Bevölkerung um rund 11 % wachsen, was Änderungen der Altersstruktur mit sich bringt. Bis 2045 werden 2,7 Millionen Personen älter als 65 Jahre sein. Als Folge dieser wachsenden und alternden Bevölkerung müssen Wohnbaugenossenschaften verdichten und altersgerecht bauen. Weiter wirkt sich dieser Veränderungsprozess auch auf die Nachfrage nach kleineren Wohnungen aus. Wohnbaugenossenschaften haben diesen Veränderungsprozess erkannt und sanieren vermehrt auch altersgerecht.

Abbildung 5: Alterszusammensetzung in einer WohnbaugenossenschaftIn Anlehnung an «Gemeinnütziges Wohnen im Fokus. Ein Vergleich zu Miete und Eigentum.» (Bundesamt für Wohnungswesen BWO, 2017, S. 44).

Z u kü nf tig e Entwicklu ng en von W ohnbau g enossenschaf tenZurzeit liegt der Anteil genossenschaftlicher Wohnungen am Wohnungsmarkt unter 4 % (sinkende Tendenz). Ein Grund hierfür ist die im Vergleich zu institutionellen und privaten Anlegern geringe Neubautätigkeit. Diese wird durch hohe und weiter steigende Bodenpreise in den Zentren weiter eingedämmt. Institutionelle und private Anleger verfügen über vergleichsweise höhere finanzielle Mittel und können dadurch ihren Marktanteil zu Lasten von Wohnbaugenossenschaften ausbauen. Wohnbau-genossenschaften ihrerseits wollen mittels Realisierung von Neubauprojekten und proaktiver Sanierungsstrategien wieder einen höheren Marktanteil erreichen und die Attraktivität des genossenschaftlichen Wohnungsbaus steigern. Aufgrund der kontinuierlich bestehenden Nachfrage nach günstigem Wohnraum können Wohnbaugenossenschaften mit ihren preiswerten Wohnungen auch in Zukunft enorm profitieren.

Nachhaltig u nd innovativMit einer nachhaltigen und innovativen Bauweise gehen Wohnbaugenossenschaften mit gutem Beispiel voran. Wohnbaugenossenschaften legen sehr viel Wert auf moderne Gebäude, die flexibel genutzt werden können und auf dem neusten Stand sind. Durch die Verwendung von hochwertigen Baumaterialien kann zudem eine längere Lebensdauer der Wohnungen gewährleistet werden. Weiter können mithilfe von energetisch effizienten Gebäuden Kosten eingespart werden. Wohnbaugenossen-schaften legen ihren Fokus stärker auf Nachhaltigkeit und hochwertige Bauqualität, da sie oftmals langfristiger und umweltbewusster handeln als Privatpersonen oder institutionelle Investoren und nicht die Gewinnoptimierung im Vordergrund steht.

Dieser Artikel baut auf der Bachelorthesis von Sarah Peter zur Thematik «Sanierungs-strategien von Wohnbaugenossenschaften in der Schweiz» im Auftrag der Hochschule Luzern auf. Im Rahmen der Arbeit wurden bewährte Wirtschaftspartner/innen in Führungspositionen interviewt. Mithilfe der Interviews konnten Chancen und Risiken von unterschiedlichen Sanierungsstrategien herausgefunden und konkrete Handlungs-empfehlungen für Wohnbaugenossenschaften erarbeitet werden.

Abbildung 2: Erneuerung in bewohntem ZustandQuelle: Pichler, V. (2009, S. 104).

Abbildung 3: Erneuerung in unbewohntem ZustandQuelle: Pichler, V. (2009, S. 104).

Abbildung 4: ErsatzneubauQuelle: Pichler, V. (2009, S. 104).

Altersz u sammensetz u ng einer W ohnbau g enossenschaf t in %

0 — 19 Jahre20 — 24 Jahre25 — 44 Jahre45 — 64 Jahre > 65 Jahre


5 P aradig menwechsel

Bu ndesg erichtsentscheid vom 2 6 . O ktober 2 0 1 7Von den Erträgen juristischer Personen sind die ordentlichen Abschreibungen (sofern buchmässig und geschäftsmässig begründet) abziehbar, wobei diese dem Charakter nach nur auf Bestandteilen des Geschäftsvermögens vorgenommen werden können und der tatsächlich laufenden Wertminderung eines Aktivums entsprechen sollten. Abschreibungen werden damit i. d. R. nach dem tatsächlichen Wert der einzelnen Vermögensteile berechnet oder nach ihrer voraussichtlichen Gebrauchsdauer angemessen verteilt. Die Bestimmung eines angemessenen Abschreibungssystems hängt jedoch von Schätzungen ab, welchen inhärente Unsicherheiten innewohnen, die für den Steuerpflichtigen eine Unbekannte darstellen. In dieser Hinsicht hat die eidg. Steuerverwaltung (ESTV) zur Gewährleistung erhöhter Rechtssicherheit für die Steuerpflichtigen das Merkblatt A 1995 — Abschreibungen auf dem Anlagevermögen geschäftlicher Betriebe (MB 1995) erlassen, welches die auf die wichtigsten Arten des abnutzbaren Anlagevermögens anwendbaren Abschreibungssätze im Sinne einer «Save Haven»-Regel festlegt.

Bei Einhaltung dieser ordentlichen Abschreibungssätze wird die geschäftsmässige Begründetheit vermutet und die Steuerbehörden konnten diese nach bislang herrschender Lehre und Rechtsprechung nicht durch Geltendmachung eines fehlenden Abschreibungsbedarfs verweigern. Auch galten bislang erfolgte ordentliche Abschreibungen als definitiv, ungeachtet eines höheren Marktwertes bzw. einer möglichen Werterholung in den Folgejahren des abgeschriebenen Aktivums. Mit seinem Entscheid vom 26. Oktober 2017 (BGE 2C_814/2016 & 2C_815/2016) scheint sich das Bundesgericht jedoch für einen Paradigmenwechsel entschieden zu haben — mit möglichen unliebsamen Folgen für die Steuerpflichtigen.

S achverhaltDem besagten Bundesgerichtsentscheid liegt der Sachverhalt zugrunde, dass eine im Kanton Schaffhausen mit Grundbesitz ausgestatte Immobiliengesellschaft, welche u. a. den Kauf, den Verkauf und die Verwaltung von Liegenschaften bezweckt, auf den

bei der steu erlichen Abz u g sf ä hig keit von ordentlichen Abschreibu ng en

Wohnliegenschaften (mit Mehrfamilienhaus überbaute Liegenschaft) in den Steuer-perioden 2006 — 2011 Abschreibungen im Rahmen der Normalsätze des MB 1995 tätigte. So wurde in den betroffenen Steuerperioden 2010 — 2011 auf dem Buchwert eine ordentliche Abschreibung vorgenommen, die dem Normalsatz von 1,5 % für Gebäude und Land zusammen entsprach.

Während die Veranlagungsbehörde Schaffhausen die Abschreibungen für die Jahre 2006 — 2009 anerkannte, wurden jene für die Jahre 2010 — 2011 im Zuge der definitiven Veranlagung beim steuerbaren Gewinn aufgerechnet. Begründet wurde dies damit, dass die Buchwerte in beiden Steuerperioden durch die getätigten Abschreibungen unter dem Steuerwert zu liegen kämen, dies jedoch mit der kantonalen Praxis konfligiere und demzufolge als unzulässig anzusehen sei.

Gegen den Entscheid der Steuerkommission gelangte die betroffene Immobilienge-sellschaft mit Rekurs und Beschwerde an das zuständige Obergericht, welches die Begehren teilweise guthiess. Die aufgerechneten Abschreibungen sind hingegen nach Auffassung des Obergerichts steuerlich zuzulassen, weil sich diese stets im Rahmen der Normalsätze bewegten und deshalb als geschäftsmässig begründet anzuerkennen seien. Dies sei auch dann der Fall, wenn der Buchwert offensichtlich unter den Verkehrswert sinke.

Erwä g u ng en des Bu ndesg erichtsIn seinem Entscheid vertritt das Bundesgericht (wie auch das Obergericht) die Auffassung, dass die von der Immobiliengesellschaft getätigten ordentlichen Abschreibungen auf ihren Wohnliegenschaften steuerlich anzuerkennen sind. Die zu diesem Entschluss gelangende Begründung lässt allerdings aufhorchen:Hinsichtlich der Rechtsnatur des MB 1995 stellte das Bundesgericht klar, dass es sich bei solchem nicht um Bundesrecht, sondern um eine Verwaltungsverordnung handle, welche für richterliche Behörden nicht bindend sei, sich jedoch zur Gewährleistung einer einheitlichen Verwaltungspraxis an die rechtsanwendenden Behörden richtete. Das Bundesgericht bejaht zwar, dass die ordentlichen Abschreibungen, sofern diese die im MB 1995 festgelegten Höchstansätze nicht übersteigen, ohne besonderen Nachweis als geschäftsmässig begründet gelten, daraus jedoch nicht zu entnehmen sei, ob und wann ein Grenzwert erreicht sei, welcher sich offensichtlich weit unterhalb des tatsächlichen Verkehrswertes einer Liegenschaft befinde. Eine Verweigerung der steuerlichen Anerkennung einer ordentlichen Abschreibung lässt sich damit nur dann rechtfertigen, wenn entweder der Abschreibungssatz konstant zu hoch ausfällt und/oder die Liegenschaft langfristig gesehen keine Wertminderung aufweist. Somit ist einer solchen die steuerliche Anerkennung jedenfalls ganz bzw. teilweise zu versagen, wenn zu rasch abgeschrieben wurde und/oder überhaupt kein Abschreibungsbedarf bestanden hat. Der Veranlagungsbehörde stehe es jedenfalls offen, die nach dem MB 1995 vorgenommenen Abschreibungen zu widerlegen, indem sie aufzeige, dass und warum die ordentlichen Abschreibungen im konkreten Fall einen konstant deutlich zu tiefen Buchwert gemessen am Verkehrswert ergeben hätten.


Schliesslich lehnte das Bundesgericht die getätigten Aufrechnungen ab, weil es die Veranlagungsbehörde unterlassen hat, die Sachdarstellung hinreichend zu substantiieren und auferlegt dieser damit die Aufgabe, konkret aufzuzeigen und darzulegen, weshalb und warum die Abschreibungen zu einem konstant tieferen Buchwert gemessen am Verkehrswert führten. Dies hätte dargelegt werden können, indem der Nachweis erbracht worden wäre, dass es sich um ein kontinuierlich unter-haltenes und langfristig keinen Minderwert aufweisendes Anlageobjekt handle, bei welchem kein bzw. nur ein sehr geringer langfristiger Abschreibungsbedarf bestehe. Dass die Abschreibungen gemäss MB 1995 somit ohne Weiteres zu akzeptieren seien, hat das Bundesgericht klar verneint.

Abschliessend führt das Bundesgericht entscheidend aus, dass ob und wann eine Abschreibung steuerlich anzuerkennen sei, sich vielmehr anhand des bundesrechtlich vorgegebenen Begriffs der geschäftsmässigen Begründetheit zu ergeben habe. Von einer solchen ist auszugehen, wenn der Aufwand mit dem erzielten Ertrag unter-nehmerisch in einem unmittelbaren und direkten Zusammenhang steht (vgl. dazu B Ger, 01.05.2015, 2C_697/2014). Danach hätten sich auch die kantonale Praxis und allfällige Verwaltungsverordnungen zu richten. Den vorgenommenen Abschreibungen dürfe demzufolge, allein unter Verweis auf eine allfällige Dienstanweisung zum kantonalen Steuergesetz, die steuerliche Anerkennung nicht versagt werden.

Aus den Erwägungen muss e contrario sogar geschlossen werden, dass die Veranla-gungsbehörden bei entsprechendem Nachweis auch Aufrechnungen über den Steuerwert vornehmen könnten. Damit geht das Bundesgericht sogar noch weiter als die Schaffhauser Veranlagungsbehörde.

F az itBisher gewährleistete das MB 1995 sowohl für die Steuerpflichtigen als auch für die Veranlagungsbehörden eine einfache Berechnung und Verbuchung von ordentlichen Abschreibungen. Die damit bezweckte einheitliche Veranlagungspraxis hat einer angemessenen Abschreibungssystematik aufgrund der den Schätzungen inhärent innewohnenden Unsicherheiten pauschal Rechnung getragen. Diese Abschreibungen galten bis zu einer allfälligen buchmässigen Aufwertung oder bis zum Ausscheiden des entsprechenden Aktivums aus der Bilanz als definitiv, d. h. auch wenn der Steuer-verwaltung höhere Verkehrswerte bekannt waren, die z. B. der Pflicht zur Erstellung einer öffentlich zugänglichen Jahresrechnung, welche die Aktiven und Passiven nach dem Grundsatz von «true and fair view» zu Verkehrswerten ausweist, geschuldet war. Insbesondere in solchen Fällen kann der Steuerpflichtige nicht mehr auf die steuerliche Akzeptanz von ordentlichen Abschreibungen basierend auf dem MB 1995 vertrauen. Hinsichtlich des Nachweises eines mangelnden Abschreibungsbedarfs hinterlässt das

S tef an L ag anà

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P atrick Eng stler

InternBusiness Tax Services


Bundesgericht ferner Rechtsunsicherheit für die Steuerpflichtigen, indem es nur beispielhaft Tatbestände eines mutmasslichen Mangels skizziert. Zudem können gemäss höchstrichterlichem Entscheid auch in der Vergangenheit getätigte Abschrei-bungen rückgängig gemacht werden, wenn die Veranlagungsbehörde höhere Verkehrswerte der Aktiven gegenüber den steuerlichen Buchwerten nachweisen kann. Betroffen sind insbesondere Steuerpflichtige mit langjährigem Immobilienbestand an attraktiven Lagen, die gemäss MB 1995 über die Zeit wesentlich abgeschrieben wurden, ungeachtet von gleichbleibenden oder höheren Verkehrswerten.

Eine strikte Anwendung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung durch die Veran-lagungsbehörden führt u. a. zu Unsicherheiten bei der Unterscheidung zwischen den laufenden und latenten Steuern (Risiko eines erhöhten Liquiditätsbedarfs aufgrund von steuerlichen Aufrechnungen von Abschreibungen aus den Vorjahren). Vorsicht geboten ist insbesondere bei Share Deals von Immobiliengesellschaften, bei welchen der Erwerber latente Steuern zu einem gewissen Umfang übernimmt, in der Annahme, dass deren Realisation erst bei einer buchmässigen Aufwertung oder Ausscheidung der betroffenen Immobilien aus der Bilanz erfolgen wird. Bei einer solchen wirtschaftlichen Handänderung werden i.d.R. die effektiven Verkehrs-werte der Immobilien gegenüber den Veranlagungsbehörden im Rahmen von Grundstückgewinnsteuer- oder anderweiten Steuerdeklarationen offenbart. Den Steuerbehörden dürfte es in solchen Sachverhalten leicht fallen, den vom Bundes-gericht geforderten Nachweis eines mangelnden Abschreibungsbedarfs zu erbringen.


6 Anrechnu ng von Betriebs- verlu sten

bei der G ru ndstü ckg ewinnsteu er — P rax isä nderu ng in monistischen K antonen

S achverhalt Im referenzierten Urteil des Bundesgerichts ging es um eine Aktiengesellschaft (nachfolgend «X AG») mit Sitz im Kanton Basel-Landschaft. Mit Kaufverträgen vom 19. Dezember 2012 veräusserte die X AG zwei Grundstücke zum Preis von CHF 12 Mio. Die Steuerverwaltung des Kantons BL veranlagte die X AG in der Folge für die Kantons- und Gemeindesteuer für die Steuerperiode 2012 mit einem steuerbaren Reingewinn von CHF 0. Vom Reingewinn gemäss Jahresrechnung von CHF 6,4 Mio. wurde der Rohgewinn aus dem Grundstückverkauf von CHF 7,2 Mio. zum Abzug gebracht. Bei der Grundstückgewinnsteuer selber wurde jedoch nicht ein Rohgewinn von CHF 7,2 Mio. besteuert, unter Anrechnung des Verkehrswerts vor 20 Jahren verblieb vorliegend noch ein steuerbarer Grundstückgewinn von rund CHF 2 Mio. Davon wurden sodann Vorjahresverluste von CHF 4,5 Mio. zum Abzug gebracht, womit auch bei der Grundstückgewinnsteuer kein steuerbarer Gewinn mehr verblieb.

Im Folgejahr wurde der X AG eine Verrechnung dieses Verlustes verwehrt. Dies, weil der zulässig verrechenbare Vorjahresverlust bereits bei der Grundstückge- winnsteuerrechnung angerechnet worden sei. Die Steuerpflichtige erhob dagegen Einsprache, welche abgewiesen wurde. Der darauf erhobene Rekurs durch die Steuerpflichtige wurde gutgeheissen. Dies führte die Steuerverwaltung bis vor das Bundesgericht.

1 . D ie Anrechnu ng von Betriebsverlu sten bei der G ru ndstü ckg ewinnsteu er allg emeinWertzuwachsgewinne aus der Veräusserung von Grundstücken von Unternehmen werden unterschiedlich besteuert. In den meisten Kantonen unterliegen sie der ordentlichen Gewinnsteuer (sog. dualistisches System), in anderen Kantonen (darunter die Kantone Basel-Land, Bern und Zürich) wird stets die Grundstückgewinnsteuer fällig (sog. monistisches System). Dies bedeutet, dass die bei der Veräusserung von Geschäftsvermögen erzielten Grundstückgewinne von der Gewinnsteuer ausgenommen werden.

Die Grundstückgewinnsteuer ist grundsätzlich eine Objektsteuer und muss als solche keine Rücksicht auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Steuersubjekts nehmen. Dennoch sehen mittlerweile sämtliche Kantone eine mehr oder weniger umfangreiche Möglichkeit zur Verrechnung von Betriebsverlusten mit Grundstückgewinnen vor.Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne bei der Veräusserung eines Grund-stücks, soweit deren Erlös die Gestehungskosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt. Die Kantone haben dabei die Möglichkeit, für die Gestehungskosten einen Ersatzwert zu bestimmen. Dieser kann dann anstelle des effektiven Erwerbspreises angewandt werden. Der Kanton Basel-Landschaft stellt (wie der Kanton Zürich) bei einem mehr als 20 Jahre zurückliegenden Erwerb anstelle des Erwerbspreises als Ersatzwert auf den Verkehrswert vor 20 Jahren ab, sofern kein höherer Erwerbspreis nachweisbar ist. Neben dem Verkehrswert vor 20 Jahren kann auch der Besitzdauerabzug zu Bemessungsunterschieden zwischen der Grundstückgewinnsteuer und der Gewinnsteuer (oder Einkommenssteuer) führen.

Das Bundesgericht hatte deshalb zu entscheiden, welchen Einfluss solche Bemessungs- unterschiede auf die Verrechnung von Betriebsverlusten haben.

2 . D ie Anrechnu ng von au s der Berechnu ng G ru nd- stü ckg ewinnsteu er resu ltierenden V erlu stenIn seinem Urteil hält das Bundesgericht fest, dass die im konkreten Fall erfolgte Verlustverrechnung bei der Grundstückgewinnsteuer nicht zu beanstanden sei. Allerdings sei der daraus resultierende Verlustüberschuss ein bloss «künstlicher» Verlust. Gemäss Steuerharmonisierungsgesetz unterliege der gesamte Reingewinn der Gewinnsteuer, womit als Grundlage das Ergebnis der handelsrechtlichen Erfolgs-rechnung gilt. Da der nach den Regeln über die Ermittlung des Grundstückgewinns ermittelte Grundstückgewinn aufgrund kantonaler Besonderheiten allerdings kleiner sei als der handelsrechtlich massgebende Grundstückgewinn, könne ein allfälliger Verlustüberschuss, welcher aufgrund der Anwendung des ermittelten kleineren Grundstückgewinns resultierte, in den Folgejahren nicht mehr berücksichtigt werden. Im Rahmen der Gewinnsteuer hätte deshalb vom handelsrechtlich massgebenden Grundstückgewinn von CHF 7,2 Mio. und nicht vom kantonal ermittelten Grundstück-gewinn von CHF 2 Mio. ausgegangen werden sollen. Eine entsprechende Verrechnung des Reingewinnes im Folgejahr mit dem Restverlust sei deshalb nicht gerechtfertigt. Das Bundesgericht hiess die Beschwerde der Steuerverwaltung gut.

G emä ss B undesgerichtsurteil vom 26 . J anuar 2018 ( 2C _2 3 0/ 2017 ) ist ein V erlustvortrag ausschliesslich anhand der handelsrechtlich massgeblichen Erf olgsrechnung unter B erü ck sichtigung allf ä lliger steuerlicher K orrek turen zu ermitteln. K antonale B esonderheiten der G rundstü ck gewinnbesteuerung, wie der B esitzesdauerabzug oder Ersatzwerte, dü rf en sich demnach nicht mehr auf die Ermittlung des V erlustvortrags auswirk en.

Hansp eter S aner

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Ernst & Young [email protected]

M artin K istler

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Ing rid Aebi

ConsultantReal Estate Tax Services



Anrechnu ng von Betriebsverlu sten — bisherig e P rax is

Anrechnu ng von Betriebsverlu sten — V erlu stvortrag neuDer Entscheid des Bundesgerichts dürfte auch für Fälle im Kanton Zürich anwendbar sein, in welchen der Verkehrswert vor 20 Jahren geltend gemacht wird.

Im Nachgang an den Bundesgerichtsentscheid hat nun auch der Kanton Bern seine Praxis (im Zusammenhang mit dem Besitzdauerabzug) angepasst. Die neue Praxis wird im Kanton Bern auf Veranlagungen ab dem Geschäftsjahr 2017 angewandt. Bereits bestehende Verlustvorträge aus früheren Steuerperioden werden jedoch nicht neu berechnet.

Nachfolgend wird die Anrechnung der Betriebsverluste im Kanton Bern vor und nach der Praxisänderung an einem Zahlenbeispiel dargestellt:

3 . W ü rdig u ngGemäss vorliegendem Bundesgerichtsentscheid ist die Grundlage für die Verlust- verrechnung immer die Erfolgsrechnung (inkl. allfälliger steuerlicher Korrekturen), kantonale Besonderheiten der Grundstückgewinnbesteuerung haben keinen Einfluss auf die Verrechnung des Verlustvortrages. Sachlich ist der Entscheid des Bundesgerichts (und damit der Nachvollzug des Kantons Bern) zwar begreiflich. Die Praxisänderung vermindert jedoch den bisher vorhandenen Gestaltungsspielraum mit der (fakultativen) Anrechnung von Betriebsverlusten mit Grundstückgewinnen.

Bu nd K anton Bern G G Berechnu ng

Handelsrechtlicher Gewinn 580 580

Korrektur 20 20

S teu erbarer G ewinn 6 0 0 6 0 0

Verkaufserlös 1500

Erwerbspreis (Gestehungskosten) –900

Wertvermehrende Aufwendungen –100

Verkaufskosten –15

Rohg ewinn – 4 8 5 4 8 5

Ergebnis nach Korrektur Rohgewinn 600 115

Verlustvortrag –370 –370

Ergebnis nach Anrechnung Verlustvortrag 230 –255

Besitzdauerabzug (hier 70 %) –340

G ru ndstü ckg ewinn vor V erlu stanrechnu ng 1 4 5

Verlustübertrag auf Grundstückgewinn 145 –145

steu erbar 2 3 0 – 1 1 0 0

V erlu stvortrag au f nä chste P eriode 0 – 1 1 0

Bu nd K anton Bern G G Berechnu ng

Handelsrechtlicher Gewinn 580 580

Korrektur 20 20

S teu erbarer G ewinn 6 0 0 6 0 0

Verkaufserlös 1500

Erwerbspreis (Gestehungskosten) –900

Wertvermehrende Aufwendungen –100

Verkaufskosten –15

Rohg ewinn – 4 8 5 4 8 5

Ergebnis nach Korrektur Rohgewinn 600 115

Verlustvortrag –370 –370

Ergebnis nach Anrechnung Verlustvortrag 230 –255

Verlustübertrag auf Grundstückgewinn –255 –255

G ru ndstü ckg ewinn nach V erlu stverrechnu ng 2 3 0

Besitzdauerabzug (70 %) –340

steu erbar 2 3 0 0 – 1 1 0

V erlu stvortrag au f nä chste P eriode 0 0 0


mip im 2 0 1 9Palais des Festivals, Cannes, Frankreich12. bis 15. März 2019

P u blikationen V eranstaltu ng en

K otierte S chweiz er Immobilieng esellschaf ten Investmentstu die

Die Investmentstudie untersucht zwölf an der SIX kotierte Schweizer Immobilien-gesellschaften. Deren Daten werden übersichtlich aufbereitet und bietem dem Leser so einen schnellen Überblick über den Schweizer Immobilien-Investmentmarkt.

Die Studie wird Mitte Juni veröffentlicht und kann in elektronischer Form bezogen werden über: dominic. iseli@ ch. ey . com

Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt — S chweiz 2 0 1 9

Beurteilung des Schweizer Immobilienmarkts für das laufende Jahr. Ausblick auf die Strategien, die Schweizer Investoren im Jahr 2019 verfolgen werden.

Für weitere Informationen kontaktieren Sie bitte: f abio. stau b@ ch. ey . com

TrendbarometerImmobilien-InvestmentmarktSchweiz 2019

Anhaltendes Hoch bei leichter BriseEY Immobilien-Investmentstudie

April 2018


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Real state Nes - ey.com · folio im Wert von rund 6 Milliarden Franken. Das bauen wir derzeit volumenmässig nicht weiter aus, obschon wir uns von einzelnen Objekten trennen und neue