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Real Estate Investment und Asset Management:Digitalisierungsstrategien
Prof. Dr. Michael Trübesteinwww.hslu.ch/msc-reZürich, den 23. März 2018
Folie 2, 23. März 2018
Prolog
Folie 3, 23. März 2018
Ausblick und Beispiele: Nutzung derBlockchain Technologie
«Chicago’s Cook County to Test Bitcoin Blockchain-Based
Property Title Transfer (...)»Quelle: IBREA, Kyle Torpey 6.10.2016
«Swiss C-Share auf Blockchain-Token: Das Projekt Swiss
C-Share wird die weltweit erste, sicher übertragbare und
smarte digitale Aktie schaffen (...)»
Quelle: Swisscom, 20.04.2017
«(…) model a property purchase using blockchain and smart
contract technology. The goal of the pilot is to evaluate the
technology from a legal, business and IT perspective (...)»
Quelle: Chromaway, 17.01.2018
Folie 4, 23. März 2018
Beispiel für die Anwendung einer Blockchain/Smart Contract bei Transaktionen
60
The Land Registry in the blockchain - testbed
User interfaces
The user interfaces are designed for different users. There are three main categories of user interfaces.
End-users - typically the buyer and seller of real estate
These users are expected to use their mobile and a dedicated app for the solution. The real-estate agent can assist them in setting this up. These users will see the state of the contract and when they are in turn to take action. They will also be able to store the details of the contract as they see fit.
The Land Registry in the blockchain - testbed
The Land Registry in the blockchain - testbedA development project with Lantmäteriet, Landshypotek Bank, SBAB, Telia company, ChromaWay and Kairos Future
March 2017
Quelle: Chromaway (2017)
- Grundbuch: Elektronische Verarbeitung möglich (Art. 949a ZGB)- Notarielle Beglaubigung (derzeit) über die Blockchain nicht möglich- ABER: 26 (relativ) unabhängige Kantone
Folie 5, 23. März 2018
Model of a Real Estate-ID/DNADigital Real Estate Fingerprint
Folie 6, 23. März 2018
Agenda
1 Studie zum RE Investment und Asset Management
2 Digitalisierungsstrategien
3 Zusammenfassung und Ausblick
Folie 7, 23. März 2018
Agenda
1 Studie zum RE Investment und Asset Management
2 Digitalisierungsstrategien
3 Zusammenfassung und Ausblick
Folie 8, 23. März 2018
Zielsetzungen und methodische Vorgehensweise der empirischen Studie
n Versand eines schriftlich zu beantwortenden Fragebogens mit 4 Teilbereichen und insgesamt 27 Fragen (Antwortmöglichkeiten i.d.R. „multiple choice“)
n Antworten von 134 Schweizer Institutionen mit einem Kapitalanlagevolumen i.H.v. CHF 915 Mia. und einem Immobilienanlagevolumen i.H.v. CHF 89 Mia.
n Die Erhebung wurde zwischen März und April 2017 in der Schweiz durchgeführt (ferner in D und A)
n Gewinnung eines Überblicks über das Real Estate Investment und Asset Management bei Pensionskassen, Lebensversicherungsunternehmen und Stiftungen in der Schweiz (ferner in D und A)
n Abgleich mit bisherigen Studienergebnissen undverhaltensbasierte Clusterungen
Zielsetzung der Studie
Methodisches Vorgehen der Studie
mit Unterstützung des Schweizerischen Pensions-
kassenverbands ASIP
Fragebogen zum
„Real Estate Investment und Asset Management“
Bitte vom Entscheidungsträger der Immobilienanlage ausfüllen lassen.
Falls es die Abteilung oder den Bereich „Immobilienanlage“ nicht gibt, bitte vom Entscheidungsträger des Verantwortungsbereiches „Immobilienmanagement“ bzw. des Verantwortungsbereiches „Immobilienverwaltung“ oder des Bereiches „Kapitalanlagen“
ausfüllen lassen. Vielen Dank!
ASIP Performance Comparison
Pensionskasse der Muster AG as of 30 June 2013
Folie 9, 23. März 2018
Struktur des Fragebogens zumReal Estate Investment und Asset Management
DirekteImmobilien-
anlagen:Management und
Investment(11 Fragen)
IndirekteImmobilien-
anlagen:Management und
Investment(10 Fragen)
Investitionen in Infrastruktur
(2 Fragen)
Ergebnisse aus Deutschland und Österreich
Allgemeine Datenvariablen(4 Fragen)
Clusterungen
Folie 10, 23. März 2018
Clusterlösungen im Rahmen der empirischen Erhebung:Verhaltensbasierte Gruppierungen zielführend
- Einteilung der Investoren in Cluster mittels verhaltens-basierter Kriterien
- Dreiclusterlösungfür indirekte Investitionen zielführend
- Herausforderungen innerhalb der Cluster variieren
AuslandunwichtigAusland
unwichtig
Clusterungen der institutionellen Investoren in der UntersuchungIndirekt
DirektNational International
Indirekt wichtig
Delegierer
Strategen
Indirekt wichtig
Delegierer
Strategen
GeneralistenGeneralisten
Ausland wichtig/Diversifikation
Immobilienan
lage
Schwerpunkt
Folie 11, 23. März 2018
Organisationsstruktur im REAM in der Schweiz:Dreiclusterlösung (2015/17)
- Clusterung anhand der aktuellen Organisations-struktur auf Basis von 15 Kriterien und anhand der Bewertung der Möglichkeit, diese durch einen externen Partner durchführen zu lassen
- Dreiclusterlösung(statistisch und praktisch) als zielführende Lösung
Organisationsstruktur im Real Estate Asset Management in der Schweiz3,0
2,5
2,0
1,5
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1 = Leistungserbringung durch internen Bereich2 = Leistungserbringung in Kooperation mit Partner(n)3 = Leistungserbringung durch externe(n) Partner
Strategen (n = 15–16)Generalisten (n = 30–32)Delegierer (n = 16–19)
Strategen (n = 15–16)Generalisten (n = 30–32)Delegierer (n = 16–19)
***
sehr signifikantsignifkant
Folie 12, 23. März 2018
Motive für indirekte Investitionen in der Schweiz: Clusterlösung
- Clusterungbasierend auf der Bewertung von 26 Motiven
- Bedeutung der Motive im Cluster „indirekt wichtig“ (n = 55) wichtiger als bei den anderen Clustern
- Korrelation von „Wichtigkeit“ und „Durchführung“ naheliegend
- Diversifikation bei allen Clustern ein zentrales Motiv
Motive für indirekte Investitionen in der Schweiz5,0
4,5
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
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1 = sehr wichtig2 = wichtig3 = neutral4 = unwichtig5 = sehr unwichtig
***
***
sehr signifikantsignifikantsignifikant < 10%
■ Ausland unwichtig (n = 13)■ Ausland wichtig/Diversifikation (n = 27–29)■ Indirekt wichtig (n = 50–55)
Folie 13, 23. März 2018
Motive für indirekte Investitionen im Ausland: Clusterlösung
- Dreiclusterlösungzielführend für weiterführende Auswertung (Signifikanz)
- Clusterbenennung:„Ausland unwichtig“, „Ausland wichtig“,„Indirekt wichtig“
- Unterschiede in den Präferenzen klar erkennbar
Motive für indirekte Investitionen im Ausland5,0
4,5
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
Erhö
hung
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n *
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plem
entie
rung
*
Bess
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rung
s-m
öglic
hkeit
en *
1 = sehr wichtig2 = wichtig3 = neutral4 = unwichtig5 = sehr unwichtig
***
***
sehr signifikantsignifikantsignifikant < 10%
■ Ausland unwichtig (n = 2)■ Ausland wichtig/Diversifikation (n = 16–19)■ Indirekt wichtig (n = 28–31)
Folie 14, 23. März 2018
Organisationsstruktur im Real Estate Asset Management mit 3-Cluster-Losung (2017)
2017: n = 66–70
intern
intern(andere Abteilung)
in Kooperation
extern
"Generalisten"/interne Organisation (n = 26 - 30)"Strategen"/Kooperationspartner(n = 19 - 21)"Delegierer"/externe Partner (n = 13 - 15)
Folie 15, 23. März 2018
Renditen und Renditeerwartungen bei direkten Immobilienanlagen in Zeitablauf
- Die erwartete Rendite für 2017 sinkt auf 4,4 % und pendelt damit weiterhin zwischen 4 % und 5 %
- Die Standardabweichung sinkt von 1,53 % in 2015 auf 0,99 % in 2017, d.h. es kommt zu einer Angleichung der Immobilien-märkte in der Schweiz – Opportunitäten werden seltener
n = 64-66Total Return in %
0 1 2 3 4 5 6
Direkte Immobilienanlagen (Total Return in Prozent in 2015)
Direkte Immobilienanlagen (Total Return in Prozent in 2016)
Direkte Immobilienanlagen (Total Return in Prozent in 2017,
erwartet)
Rendite Standardabweichung
Folie 16, 23. März 2018
Entwicklung der Rendite (Total Return) bei indirekten Immobilienanlagen
Inland: n = 68–80/Ausland: n = 51–61
0
1
2
3
4
5
6
7
IndirekteImmobilienanlagen
(Total Return inProzent in 2015)
IndirekteImmobilienanlagen
(Total Return inProzent in 2016)
IndirekteImmobilienanlagen
(Total Return inProzent in 2017e)
Inland Ausland
- Inland: Die Standardabweichung sinkt von 3,3 % in 2014 (Studie 2016) auf 1,91 % in 2015 und 2,4 % in 2016. Sie betra gt fu r 2017 „nur“ noch 1,16 %.
- Ausland: Die Standardabweichung sinkt von 8,2 % in 2014 (Studie 2016) auf 4,3 % in 2015 und liegt fu r 2016 bei „nur“ noch 2,95 %. Fu r 2017 liegt die Standardabweichung bei 1,4 %.
- Es kommt zu einem Angleichen der Märkte mit einem Renditekorridor von 4 % bis 5 %
Folie 17, 23. März 2018
Agenda
1 Studie zum RE Investment und Asset Management
2 Digitalisierungsstrategien
3 Zusammenfassung und Ausblick
Folie 18, 23. März 2018
Nutzung einer Real-Estate-Asset-Management-Software
2017: n = 51–56
genutztmöglich, nicht genutzt nicht möglich
Nutzung geplant
Erstellen individueller und standardisierter Reports/Analysen
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Erbringung von Mietzahlungen
Portfolioanalyse und -steuerung
Objektanalyse und -steuerung
Integration externer Daten (u.a. Mietpreisspiegel, Einkommen)
Bereitstellen von Kennzahlensystemen
Zusammenführen von Daten aus verschiedenen Datenquellen
Warnfunktion für Budgets (u.a. Mietrückstände, Betriebskosten)Warnfunktion für Verträge (u.a.
Restlaufzeiten, Indexierung)Immobilienbewertung/
Portfoliobewertung
Bereitstellen von Flächendaten
Vergleichen/Benchmarking von neu zu erwerbenden Objekten
Durchführen von Szenarioanalysen/Prognosen
Reporting für (neue) regulatorische Vorschriften
- Sehr geringe Nutzungen der Möglichkeiten im Bereich IT/Software
- Hohe Bedeutung der Bereiche Wissen/Kompetenz des Immobilien-Management, jedoch kaum Unterstützung durch IT
- Zukünftig steigende Bedeutung der IT: DisruptiveTechnologien
Folie 19, 23. März 2018
Nutzung einer Real-Estate-Asset-Management-Software
2017: n = 51–56
genutztmöglich, nicht genutzt nicht möglich
Nutzung geplant
Erstellen individueller und standardisierter Reports/Analysen
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Erbringung von Mietzahlungen
Portfolioanalyse und -steuerung
Objektanalyse und -steuerung
Integration externer Daten (u.a. Mietpreisspiegel, Einkommen)
Bereitstellen von Kennzahlensystemen
Zusammenführen von Daten aus verschiedenen Datenquellen
Warnfunktion für Budgets (u.a. Mietrückstände, Betriebskosten)Warnfunktion für Verträge (u.a.
Restlaufzeiten, Indexierung)Immobilienbewertung/
Portfoliobewertung
Bereitstellen von Flächendaten
Vergleichen/Benchmarking von neu zu erwerbenden Objekten
Durchführen von Szenarioanalysen/Prognosen
Reporting für (neue) regulatorische Vorschriften
- Sehr geringe Nutzungen der Möglichkeiten im Bereich IT/Software
- Hohe Bedeutung der Bereiche Wissen/Kompetenz des Immobilien-Management, jedoch kaum Unterstützung durch IT
- Zukünftig steigende Bedeutung der IT: DisruptiveTechnologien
Folie 20, 23. März 2018
Motive gegen eine Nutzung einer Real-Estate-Asset-Management-Software (Studie 2016)
2016: n = 29-35
Folie 21, 23. März 2018
Nutzung einer Real-Estate-Asset-Management-Software im Zeitablauf
2017: n = 51 – 56, 2016: n = 55–61, 2015: n = 50–54
Studie 2017 (n = 51 - 56)Studie 2016 (n = 55 - 61)
Studie 2015 (n = 50 - 54)
0% 20% 40% 60% 80%
Erstellen individueller und standardisierter Reports/Analysen
Erbringung von Mietzahlungen
Portfolioanalyse und -steuerung
Objektanalyse und -steuerung
Integration externer Daten (u.a. Mietpreisspiegel, Einkommen)
Bereitstellen von Kennzahlensystemen
Zusammenführen von Daten aus verschiedenen Datenquellen
Warnfunktion für Budgets (u.a. Mietrückstände, Betriebskosten)Warnfunktion für Verträge (u.a.
Restlaufzeiten, Indexierung)Immobilienbewertung/
Portfoliobewertung
Bereitstellen von Flächendaten
Vergleichen/Benchmarking von neu zu erwerbenden Objekten
Durchführen von Szenarioanalysen/Prognosen
Reporting für (neue) regulatorische Vorschriften
10% 30% 50% 70%
Folie 22, 23. März 2018
Bewertung ausgewa hlter Aussagen zur Digitalisierung bzw. zur Datenstruktur
2017: n = 61–63
trifft zu
Die Datenhistorie ist strukturiert und jederzeit abrufbar (bspw. Baupläne)
Eine Umstellung auf BIM (Building Information Modelling) wird in den
nächsten 5 Jahren erfolgen
Die Daten sind in einer Hochsicherheitscloud gespeichert
Ein Benchmarking der Objektdaten ist präzise möglich
Moderne Gebäudetechnik/Digitalisierung ist mit bedeutenden Mehrkosten
verbunden, die nur bedingt über höhere Renditen vergütet werden könnenDie Verknüpfung von digitaler und
realer Welt („Internet of Things“) führt zu einer Optimierung des
Immobilienmanagementskchain-Technologie wird in den nächsten 5 Jahren bestehende
Prozesse und Transaktionsstrukturen verändern
trifft nicht zu
Folie 23, 23. März 2018
Bewertung ausgewa hlter Aussagen zur Digitalisierung bzw. zur Datenstruktur
2017: n = 61–63
trifft zu
Die Datenhistorie ist strukturiert und jederzeit abrufbar (bspw. Baupläne)
Eine Umstellung auf BIM (Building Information Modelling) wird in den
nächsten 5 Jahren erfolgen
Die Daten sind in einer Hochsicherheitscloud gespeichert
Ein Benchmarking der Objektdaten ist präzise möglich
Moderne Gebäudetechnik/Digitalisierung ist mit bedeutenden Mehrkosten
verbunden, die nur bedingt über höhere Renditen vergütet werden könnenDie Verknüpfung von digitaler und
realer Welt („Internet of Things“) führt zu einer Optimierung des
Immobilienmanagementskchain-Technologie wird in den nächsten 5 Jahren bestehende
Prozesse und Transaktionsstrukturen verändern
trifft nicht zu
Folie 24, 23. März 2018
Bewertung ausgewa hlter Aussagen zur Digitalisierung bzw. zur Datenstruktur
2017: n = 61–63
trifft zu
Die Datenhistorie ist strukturiert und jederzeit abrufbar (bspw. Baupläne)
Eine Umstellung auf BIM (Building Information Modelling) wird in den
nächsten 5 Jahren erfolgen
Die Daten sind in einer Hochsicherheitscloud gespeichert
Ein Benchmarking der Objektdaten ist präzise möglich
Moderne Gebäudetechnik/Digitalisierung ist mit bedeutenden Mehrkosten
verbunden, die nur bedingt über höhere Renditen vergütet werden könnenDie Verknüpfung von digitaler und
realer Welt („Internet of Things“) führt zu einer Optimierung des
Immobilienmanagementskchain-Technologie wird in den nächsten 5 Jahren bestehende
Prozesse und Transaktionsstrukturen verändern
trifft nicht zu
Folie 25, 23. März 2018
Bewertung ausgewa hlter Aussagen zur Digitalisierung bzw. zur Datenstruktur (Cluster)
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
DieDatenhistorieiststrukturiertundjederzeitabru9ar(bspw.Baupläne)
EineUmstellungaufBIMerfolgtinnerhalbdernächsten5Jahren
DieDatensindineinerHochsicherheitscloud
gespeichert
EinBenchmarkingderObjektdatenistpräzise
möglich
ModerneGebäudetechnikistmit
bedeutendenMehrkostenverbunden
DieVerknüpfungvondigitalerundrealerWeltführtzuOpSmierungen
Blockchain-Technologiewird
TransakSonsprozesseverändern
Generalisten Strategen Delegierer
Folie 26, 23. März 2018
Beurteilung der derzeitigen Situation für direkte Immobilienanlagen
2017: n = 64–66, 2016: n = 74–78
trifft zu
Studie 2017 Studie 2016
In der Schweiz ist ein passendes Produktangebot vorhanden
Über 50 % der Immobilien liegen im Umkreis von 25 km zum Sitz der Inst.
In den nächsten 5 Jahren stagnieren die Immobilienwerte (Wohnen)
Renditesteigerungen erfolgen zukünftig durch Optimierungen der
CashflowsNachhaltigkeit ist ein Kriterium für
Investitionsentscheidungen
Ein mangelndes Angebot resultiert zukünftig in indirekten Investitionen
Markttransparenz und Transaktionshäufigkeit korrelieren
Eine Zertifizierung nach SNBS-SGS/SGNI ist ein Investitionskriterium
Eine internationale Zert. (LEED, BREEAM) ist ein Investitionskriterium
trifft nicht zu
Folie 27, 23. März 2018
Beurteilung der derzeitigen Situation für direkte Immobilienanlagen
2017: n = 64–66, 2016: n = 74–78
trifft zu
Studie 2017 Studie 2016
In der Schweiz ist ein passendes Produktangebot vorhanden
Über 50 % der Immobilien liegen im Umkreis von 25 km zum Sitz der Inst.
In den nächsten 5 Jahren stagnieren die Immobilienwerte (Wohnen)
Renditesteigerungen erfolgen zukünftig durch Optimierungen der
CashflowsNachhaltigkeit ist ein Kriterium für
Investitionsentscheidungen
Ein mangelndes Angebot resultiert zukünftig in indirekten Investitionen
Markttransparenz und Transaktionshäufigkeit korrelieren
Eine Zertifizierung nach SNBS-SGS/SGNI ist ein Investitionskriterium
Eine internationale Zert. (LEED, BREEAM) ist ein Investitionskriterium
trifft nicht zu
Folie 28, 23. März 2018
Beurteilung der derzeitigen Situation für direkte Immobilienanlagen (Cluster)
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
InderSchweizisteinpassendesProduktangebotvorhanden
Über50%derIm
mobilienliegenimUm
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zumSitzderInst.
Indennächsten5JahrenstagnierendieImm
obilienwerte(Wohnen)
RenditesteigerungenerfolgenzukünMigdurchOpOmierungenderCashflows
NachhalOgkeitisteinKriteriumfürInvesOOonsentscheidungen
EineZerOfizierungnachSNBS-SGS/SG
NIisteinInvesO
Oonskriterium
EineinternaOonaleZert.(LEED,BREEAM)isteinInvesO
Oonskriterium
EinmangelndesAngebotresulOertzukünMiginindirektenInvesO
Oonen
Mark_
ransparenzundTransakOonshäufigkeitkorrelieren
Generalisten Strategen Delegierer
Folie 29, 23. März 2018
Beurteilung der derzeitigen Situation für indirekte Immobilienanlagen im Inland und Ausland
trifft zu trifft nicht zu
Im Heimatmarkt/Ausland ist ein passendesProduktangebot vorhanden
Produkt- und Strukturierungsmöglichkeitensind bekannt
Die Strukturierungsmöglichkeitenentsprechen den Anforderungen
Der Markt der Produktinitiatorenist transparent
Die Anbieter gehen in ausreichendem Masseauf Investitionsbedürfnisse ein
Investitionen in inländische Gefässe bieten einenVorteil ggü. ausl. Gefässen (und vice-versa)
Für Investitionen sind Immobilienfondsattraktiver als Aktiengesellschaften
Die Verknüpfung von digitaler und realer Welt(„Internet of Things“) führt zu einer Optimierung
des Immobilienmanagements
"Blockchain-Technologie wird in den nächsten 5Jahren bestehende Prozesse und
Transaktionsstrukturen verändern"
Schweiz 2017(n = 77 - 83)
Schweiz 2016(n = 78 - 79)
Schweiz 2015(n = 84 - 91)
Ausland 2017(n = 57 - 61)
Ausland 2016(n = 61 - 65)
Ausland 2015(n = 52 - 54)
Folie 30, 23. März 2018
Beurteilung der derzeitigen Situation für indirekte Immobilienanlagen im Inland und Ausland
trifft zu trifft nicht zu
Im Heimatmarkt/Ausland ist ein passendesProduktangebot vorhanden
Produkt- und Strukturierungsmöglichkeitensind bekannt
Die Strukturierungsmöglichkeitenentsprechen den Anforderungen
Der Markt der Produktinitiatorenist transparent
Die Anbieter gehen in ausreichendem Masseauf Investitionsbedürfnisse ein
Investitionen in inländische Gefässe bieten einenVorteil ggü. ausl. Gefässen (und vice-versa)
Für Investitionen sind Immobilienfondsattraktiver als Aktiengesellschaften
Die Verknüpfung von digitaler und realer Welt(„Internet of Things“) führt zu einer Optimierung
des Immobilienmanagements
"Blockchain-Technologie wird in den nächsten 5Jahren bestehende Prozesse und
Transaktionsstrukturen verändern"
Schweiz 2017(n = 77 - 83)
Schweiz 2016(n = 78 - 79)
Schweiz 2015(n = 84 - 91)
Ausland 2017(n = 57 - 61)
Ausland 2016(n = 61 - 65)
Ausland 2015(n = 52 - 54)
Folie 31, 23. März 2018
Einbezug und Organisation ausgewählter Strukturen und Services
Landlords Recurring payments Utilities Company Government
Quelle: Sam Chadwick/ThomsonReuters (2018)
Folie 32, 23. März 2018
Einbezug und Organisation ausgewählter Strukturen und Services
Property Owners Commi0ed payments* U5li5es Company Government
* In Dubai, following the financial crisis, tenants are required to pay one year rent up-front.
Quelle: Sam Chadwick/ThomsonReuters (2018)
Folie 33, 23. März 2018
Agenda
1 Studie zum RE Investment und Asset Management
2 Digitalisierungsstrategien
3 Zusammenfassung und Ausblick
Folie 34, 23. März 2018
TrendentwicklungGartner Hype Zyklus
Zeit
Auf
mer
ksam
keit
Technologischer Auslöser
Gipfel der überzogenen Erwartungen
Tal der Enttäuschungen
Pfad der Erleuchtung
Plateau der Produktivität
Quelle: Gartner Inc. (2016); eigene Darstellung
Folie 35, 23. März 2018
TrendentwicklungGartner Hype Zyklus
Zeit
Auf
mer
ksam
keit
Quelle: Gartner Inc. (2016); eigene Darstellung
Technologischer Auslöser
Gipfel der überzogenen Erwartungen
Tal der Enttäuschungen
Pfad der Erleuchtung
Plateau der Produktivität
Folie 36, 23. März 2018
No 14 / Juni nn 201730
Digitalisierungsstrategien im Real Estate Asset Management
Von Michael Trübestein
grossem Umfang vorhanden, werden aber nur teilweise strukturiert erhoben und gesammelt bzw. die relevan-ten Daten nur teilweise aufbereitet, verdichtet und aus-gewertet. Zudem bieten eine zunehmende Digitalisie-rung der Immobilienbranche sowie neue Technologien und IT-Systeme, u.a. Blockchain-Technologie, In-ternet of Things, BIM Building Information Modelling, Smart Contracts oder die virtuelle Realität, neue Mög-lichkeiten für Immobilientransaktionen und -manage-mentansätze, aber auch Risiken. Diese gilt es gezielt zu analysieren und kritisch Rückschlüsse abzuleiten. Als Beispiel hierfür dienen Spekulationen, dass im Jahre 2025 bis zu 75% der Transaktionen direkt zwischen den beteiligten Partnern digital stattfinden werden und Transaktionen innerhalb von Sekunden anstelle wie heute in Wochen oder Monaten durchgeführt werden.2 Gleichwohl sind viele Marktteilnehmer durch tradierte Strukturen in der Organisation geprägt und bestehende Strukturen sind ggf. nicht auf die digitalen Neuerungen ausgerichtet bzw. übertragbar. In diesem Spannungsverhältnis setzen vorliegende Studien zum Real Estate Investment und Asset Manage-ment der Hochschule Luzern aus den Jahren 2015 und 2016 an, die jährlich in Kooperation mit dem Schwei-zerischen Pensionskassenverband ASIP in der Schweiz, Liechtenstein, Deutschland und Österreich bei institu-tionellen Immobilieninvestoren – mithin Pensionskas-sen und Lebensversicherungsunternehmen – durch-geführt werden und unterschiedliche Thematiken aus dem Bereich des Asset Managements beleuchten sowie wissenschaftlich analysieren. Dabei werden insgesamt Antworten von über 150 Institutionen mit einer Markt-abdeckung von über 35% des Immobilienanlagevolu-mens der Schweizer Pensionskassen abgedeckt und im Rahmen eines explorativen, Hypothesen erkundenden Vorgehens ausgewertet. Die nachfolgenden Erkennt-nisse beziehen sich u.a. auf diese Studien.3
Institutionelle Immobilieninvestoren grup-pieren sich in sechs verschiedene Verhal-tenscluster. Eine optimierte Nutzung von IT-Systemen und Blockchain-Technologie könnte Management- und Anlagestrategien effizienter gestalten und Renditepotenziale heben. Gleichwohl bleiben viele Möglich-keiten derzeit noch ungenutzt.
EINLEITUNG
Das Interesse an direkten und indirekten Immobilien-investitionen im Inland und Ausland ist bei institutio-nellen Investoren seit Jahren ungebrochen.1 Gleichzeitig beeinflussen makroökonomische Entwicklungen das Investitionsverhalten und führen derzeit zu einem ver-stärkten Anlagedruck bei Kapitalanlegern, verbunden mit niedrigen Anfangsrenditen und dem Ziel, vorhan-dene Renditepotenziale über den Lebenszyklus zu op-timieren. Damit einhergehend nehmen die Strukturie-rung und das Management der Immobilieninvestitionen einen immer wichtigeren Stellenwert ein bzw. die da-mit verbundene Auswahl, Führung und Steuerung eines internen und/oder externen Asset Managers. Die fort-laufende strategische und operative Betreuung des di-rekt gehaltenen Immobilienbestands verantwortet das Asset Management bzw. das auf Immobilien speziali-sierte Real Estate Asset Management. Als Grundlage für ein professionelles Real Estate Asset Management gel-ten u.a. eine ausreichende Erfahrung und Fachkom-petenz des Managers, eine gute Kenntnis der Immobi-lie sowie verlässliche und qualitativ hochwertige Daten und Kennzahlen. Diese Daten und Kennzahlen sind in
1 – Vgl. BFS/Swiss Statistics (2013): Ergebnisse der Pensionskassenstatistik, Neuenburg; Credit Suisse (2014): Schweizer Pensionskassen, Zürich.
2 – Thelen, L. / Trübestein, M. (2017): Round Table III – Digital Switzerland, Zü-rich 2017. 3 – Vgl. für die nachfolgenden Aussagen zu den Studienergebnis-sen: Trübestein, M. / Schenk, C. (2017): La gestion immobilière dans les caisses de pensions: Quels sont les générateurs de valeur? Schweizer Personalvor-sorge 2/2017, 101–103; Trübestein, M. (2016): Real Estate Asset Management in der Schweiz, Luzern 2016; Trübestein, M. (2015a): Studienergebnisse zu di-rekten und indirekten Immobilieninvestitionen in der Schweiz, Deutschland und Österreich, Basel/Wiesbaden 2015; Trübestein M. (2015b): Real Estate As-set and Investment Management for Institutional Investors in Switzerland, Journal of Real Estate Finance, Vol. 32 (No. 3), 108–128; Trübestein, M. (2015c): Real Estate Investment und Asset Management institutioneller Investoren in der Schweiz, Deutschland und Österreich – ein theoretischer und empiri-scher Vergleich, Zeitschri" für immobilienwirtscha"liche Forschung und Pra-xis ZfiFP, 2015 (29), 9–19; Trübestein, M. / Döhnert, K. (2015): Sélection d’un gérant immobilier: l’expérience – la seule chose qui compte? Schweizer Per-sonalvorsorge 2/2015, 93–94.
Bau und Betrieb
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Prof. Dr. Michael Tru bestein ist Professor und Projektleiter an der Hochschule Luzern (CH), Leiter des Studiengangs Master of Science in Real Estate (MScRE) sowie Präsident des strategischen ausgerichteten MW-Rates der Hochschule Luzern
Er studierte internationale Betriebswirtschaftslehre an der EBS Universita t fu r Wirtschaft und Recht in Oestrich-Winkel (D), an der University of Illinois at Urbana-Champaign (IL/USA) und an der École Supérieure de Commerce de Dijon (F). Von Oktober 2004 bis Oktober 2008 forschte und lehrte Michael Tru bestein am Lehrstuhl fu r Immobilienmanagement an der Universita t Regensburg (D).
Im April 2008 schloss er das Intensivstudium Real Estate Asset Management in Berlin (D) ab und erhielt im September 2008 einen Ruf zur Professur fu r Immobilienmanagement an der Fachhochschule Kufstein (A). Im September 2013 nahm er einen Ruf an die Hochschule Luzern (CH) an. Ferner lehrt er seit 2011 an der Politecnico di Milano in Mailand (I) sowie an der Hochschule 21 Buxtehude/Hamburg (D).
Seit 2010 ist er Distinguished Fellow of the American Real Estate Society, seit 2016 Präsident der International Blockchain Real Estate Association – Suisse. Der Schwerpunkt seiner wissenschaftlichen Ta tigkeit liegt in den Bereichen Real Estate Investment and Finance, Real Estate Asset Management und Real Estate Markets.
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Vielen Dank für
Ihre
Aufmerksamkeit !
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Clusterung der Institutionen nach Umsetzung ausgewählter Schlüsselfaktoren im REAM (2016)
1,0$
1,5$
2,0$
2,5$
3,0$
3,5$
4,0$
4,5$
5,0$
Entwicklung$Imm
obilien8Inves;
;onsstrategie***$
Umfassende$immobilienbezogene$Entscheidungsbefugnis***$
Eigenständige$Entscheidung$über$den$An8$und$Verkauf$von$Immobilien***$
Umfassende$Qualifika;on$des$Immobilien8Managements***$
Eigenständige$Ergebnisverantw
ortung***$
Hohe$hierarchische$An8$und$Einbindung$des$(Immobilien8)$AM***$
Durchführung$einer$detaillierten$Management$$von$direkten$
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lungen$bei$indirekten$Inves;
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Existenz$detaillierter$und$aktueller$Daten$über$die$Immobilienanlagen***$
Zentrale$Führung$aller$Immobilien8Daten$durch$das$(Immobilien8)$AM***$
Verknüpfung$von$Immo.8Informa;onssystem
en$(IS)$mit$anderen$IS***$
Durchführung$einer$regelm
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essung$der$Immo.8Perform
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Durchführung$einer$regelm
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mobilienbez.$G
rößen***$
Ak;v$ Passiv$ Mi\elwert$ aktiv: n = 72; passiv: n = 39
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Renditen und Renditeerwartungen bei aktiven und passiven Investoren (2016)
Direkte Immobilienanlagen 2014
Direkte Immobilienanlagen 2015
Direkte Immobilienanlagen 2016
Mittelwert 5,10 5,11 4,35N 69 69 67Standardabweichung 1,87 1,65 1,04Mittelwert 5,48 4,33 4,27N 22 22 22Standardabweichung 4,10 1,25 1,23Mittelwert 5,19 4,92 4,33N 91 91 89
Standardabweichung 2,57 1,59 1,08
aktiv
passiv
Insgesamt
- Die Rendite sinkt bei aktiven und passiven Investoren- Geringere Standardabweichung bei aktiven Investoren
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Überblick zu Anwendungen im Bereich Blockchain
DECENTRALIZED
CENTRALIZED
LIFE CYC
LE OR
IENTED
SING
LE PUR
POSE O
RIEN
TED
Competition
13©elea labs ag January 2018 strictly confidential
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Einfluss von Basisinnovationen und Wirtschaftszyklen auf Märkte und Standorte
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4. Gleichzeitig führt die neue globalisierte Welt zu neuen Formen unternehmens- und länderübergreifender Kooperation in vielen Feldern des politischen, wirtschaftli-chen und gesellschaftlichen Handelns. Von der Öffnung der Märkte (sowohl politisch als auch technologisch) profitieren vor allem die Wachstumsländer (gemeinhin auch Schwellenländer genannt), in denen sich vielfach neue Demokratien und neuer Wohlstand etablieren. Ebenso wird derzeit an einer globalen ordnungspolitischen Finanzarchitektur gearbeitet, die das Fun-dament für ein nachhaltiges Wirtschafts- und Finanzsystem bilden soll. So müssen zum Beispiel Banken ihre Geschäfte mit mehr Eigenkapital unterlegen und in vielen Staaten wurden Schuldengrenzen ins nati-onale Recht integriert. Gleichzeitig halten immer mehr ökologische und sozial-
gesellschaftliche Aspekte („ESG“-Kriterien) Einzug in Unternehmens- und Investitions-entscheidungen.
5. Und schließlich verdeutlichen die jüngsten Krisen – seien es die Konflikte in Nordafrika und im Nahen Osten oder das Reaktorun-glück in Fukushima – dass der sicheren Versorgung mit Rohstoffen und Energie eine immer größere Bedeutung beigemes-sen werden sollte. Gerade das Jahr 2011 hat uns vor Augen geführt, dass es anders als früher nicht mehr vorrangig darum geht, möglichst viel in möglichst kurzer Zeit zu produzieren – ohne Rücksicht auf die Belastung der Verschuldungssalden und der Umwelt. Vielmehr scheint der volkswirtschaftliche Engpassfaktor des 21. Jahrhunderts in den knappen Ressour-cen zu wurzeln – „Umwelt“ eingeschlossen.
1. Kondratieff1780–1830Dampfmaschine, Textilindustrie
2. Kondratieff1830–1880Eisenbahn, Stahl
3. Kondratieff1880–1930Elektrontechnik, Chemie
4. Kondratieff1930–1970Automobil, Petrochemie
5. Kondratieff1970–2010Informations-technik
6. Kondratieff2010–20XXErneuerbare Energien,Smart Grid
Panik von 18371837–1843
Gründerkrise1873–1879
Weltwirtschaftskrise1929–1939
1. & 2. Ölkrise1974–1980
Finanz-/Schuldenkrise2008–2011
18 %
16 %
14 %
12 %
10 %
8 %
6 %
4 %
2 %
0 %
–2 %
–4 %
–6 %
–8 %
–10 %
S&P 500 rollierende 10-Jahresrenditen
1819 1829 1839 1849 1859 1869 1879 1889 1899 1909 1919 1929 1939 1949 1959 1969 1979 1999 2009 2011
Schaubild 1: Krisen – die Kraft schöpferischer Zerstörung
Eine weiterführende Analyse zum Thema Zei-tenwende finden Sie unter http://www.allianzgi.de/kapitalmarktanalyse, Rubrik Zeitenwende.
Keine Prognose für die Wertentwicklung einer Fondsanlage (in p. a. %). Quelle: Robert J. Shiller, Stock Market Data used in „Irrational Exuberance“, Princeton University Press, 2005, Datastream; Allianz GI Kapitalmarktanalyse.Quelle: Robert J. Shiller, Stock Market Data used in „Irrational Exuberance“,
Princeton University Press, 2005, Datastream; Allianz GI Kapitalmarktanalyse.ferner: Nefiodow, Leo und Nefiodow, Simone: Der sechste Kondratieff, 2014Bis zu 20 Zyklen erkennbar – Verbindungen zu Machtbasis der Länder möglich
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Struktur und Zusammensetzung der Stichprobe:Dominanz der Pensionskassen
- In der Stichprobe dominieren Pensionskassen/Sammel-/Gemeinschaftsstiftungen mit 90 % der ausgewerteten Fragebögen und einem Immobilienanlagevolumen i.H.v. CHF 47 Mrd. (über 35% Marktabdeckung)
- Verhaltensbasierte Clusterungsinnvoll und zielführend
- Schwerpunkt der Auswertungen auf Institutionen aus der Schweiz
Autonome Pensionskasse (n = 69)
Teilautonome Pensionskasse (n = 24)
Pensionskasse (Vollversicherung) (n = 11)
Sammelstiftung (n = 10)
Gemeinschaftsstiftung (n = 8)
Versicherung/Rückversicherung (n = 5)
Gemeinnützige Stiftung (n = 1)
Anlagestiftung/Fondsgesellschaft (n = 6)
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Investitionen in Blockchain-Projekte
Quelle: Astratum (2018)
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Überblick zu Real Estate ICOs/TGEs (Auswahl)
2017 Q2 2017 Q3 2017 Q4 2018 Q1 TBDPrimalbase Rex Propy Real Property Token White Crypto City
Sosnovkino Xaurum Gamma Polymerium RxEAL (PreICO)REAL Relest HighCastleLAToken CPROP (PreICO) BITRACEEstate Coin Bondkick Syndicate CottageCoinKexCoin The Bee Token (PreICO)BitRentChange Bank RealtyCoin RentberryReiDAO triumland TokenLendREALT Realblocks CryptectumHomeToken House Coupon TokenAtlant VestopiaEmphy NedvigaBitproperty Crypto BnBPROPX NanoChain AcquaintHamilton PropthereumLIKE HomeCoinBopti Origin ProtocolStayawhile IronBlockThe Praetorian Group PropifyREALISTO RETVionexSwissRealCoin
Caviar
Quelle: Sam Chadwick/ThomsonReuters (2018)
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Wette zur Zukunft der Blockchain-Technologie in der Schweiz
„Wir wetten, dass im Jahre 2025 75% der Immobilien-Transaktionen direkt zwischen den Beteiligten digital stattfindet (innerhalb von Minuten und Stunden anstelle von Wochen oder Monaten).“ (Digital Switzerland Roundtable)