Property Times Украина Q2 2013 В преддверии …...рынка в городе может потенциально увеличиться на 15%. По оценкам

Property Times Украина Q2 2013 В преддверии изменений

DTZ Research

30 августа 2013 года

Содержание

Экономический обзор 2

Офисная недвижимость 5

Торговая недвижимость 10

Складская и логистическая недвижимость 15

Инвестиции в недвижимость 19

Определения 22

Авторы

Марта Костюк

Директор, аналитика и консалтинг по вопросам девелопмента

+ 38 (0)44 220 30 60

[email protected]

Дмитрий Сокольский

Старший аналитик

+38 (0)44 220 30 60

[email protected]

Контакты Магали Мартон

Руководитель подразделения аналитики, Континентальная Европа, Ближний Восток и Африка

+33 (0)1 4964 4954

[email protected]

Ханс Вренсен

Руководитель подразделения аналитики в мире

+44 (0)20 3296 2159

[email protected]

В 2012 году экономический рост в Украине замедлился на фоне новых испытаний. При этом относительно стабильный курс гривны и низкая инфляция стимулировали потребительский спрос в стране. В первой половине 2013 года общая деловая активность в Украине оставалась достаточно низкой.

Значительный объем новых офисных помещений был введен в эксплуатацию в Киеве в течение периода с 2011 года до первого полугодия 2013 года включительно, а также запланирован к реализации до конца 2013 года. Поэтому эксперты DTZ прогнозируют, что при прочих равных условиях среднерыночные арендные ставки в сегменте будут подвержены дальнейшему снижению в краткосрочном периоде. В долгосрочной перспективе динамика спроса должна оставаться на уровне достаточном для поддержания текущих арендных ставок на офисные помещения в Киеве.

Во втором квартале 2013 года на рынке торговой недвижимости в Киеве не произошло существенных изменений, однако до конца текущего года общий объем рынка в городе может потенциально увеличиться на 15%. По оценкам компании DTZ, сегодня в Киеве в активной стадии планирования или девелопмента находятся торговые и торгово-развлекательные центры кумулятивной площадью около 1 200 000 кв.м (GLA). Если все эти объекты будут введены в эксплуатацию согласно анонсированным планам, до 2016 года текущий объем рынка торговой недвижимости в украинской столице увеличится вдвое. Это не только приведет к усилению конкуренции в сегменте, но и создаст больше возможностей для арендаторов.

Низкая девелоперская активность на рынке складской и логистической недвижимости в Киевской области наряду с относительно высоким объемом сданных в аренду помещений создает предпосылки для дальнейшего снижения уровня вакантности и роста арендных ставок на спекулятивные помещения в сегменте в кратко- и среднесрочной перспективе. Тем не менее, эластичность предложения логистической и складской недвижимости к цене выше по сравнению с другими секторами коммерческой недвижимости в Украине, поэтому динамика строительства новых объектов в сегменте может сравнительно быстро возобновиться.

По оценкам компании DTZ, в первой половине 2013 года общий объем вторичного инвестирования на рынке коммерческой недвижимости в Украине составил приблизительно $18 миллионов. Ставки доходности наилучших объектов коммерческой недвижимости в Украине оставались высокими по сравнению с показателями в других странах Европы, тем самым указывая на высокую степень рискованности (График 1).

График 1

Ставки доходности наиболее качественных объектов офисной недвижимости в Киеве и других столицах Центральной и Восточной Европы (%)

Источник: DTZ Research Примечание: Все показатели представлены на конец периода.

0

5

10

15

20

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Q1

2013

Q2

2013

Будапешт Варшава Прага Бухарест Москва Киев

mailto:[email protected]


Украина Q2 2013

www.dtz.com Property Times 2

Экономический обзор В 2011 году экономика Украины демонстрировала общую позитивную динамику. Однако в течение 2012 года экономический рост замедлился на фоне новых испытаний для страны. При этом относительно стабильный курс гривны и низкая инфляция стимулировали потребительский спрос в стране.

В первой половине 2013 года общая деловая активность в Украине оставалась достаточно низкой. Экономический рост

По данным Государственного комитета статистики Украины, в первом квартале 2013 года реальный ВВП снизился на (-1,1%), что соответствует предварительным оценкам экспертов и отображает отрицательную экономическую динамику в стране в течение трех кварталов подряд.

В течение апреля-июня 2013 года спад в экономике Украины продолжился: согласно предварительным официальным данным, реальный ВВП в стране снизился на (-1,1%) в годовом исчислении. Государственный комитет статистики Украины опубликует официальные данные о динамике экономического роста во втором квартале 2013 года в сентябре текущего года.

Отрицательную экономическую динамику в Украине в первом полугодии 2013 года преимущественно связывают со снижением внутреннего потребления, замедлением динамики в розничной торговле, спадом в промышленном секторе и сокращением инвестиционной активности в стране.

В Государственном бюджете Украины на 2013 год рост реального ВВП предусмотрен в размере 3,4%.

В июне 2013 года Oxford Economics опубликовали прогноз, согласно которому позитивная динамика промышленного производства в Украине, скорее всего, восстановится во второй половине 2013 года после продолжительного спада, который начался год назад. Это, в свою очередь, приведет к возобновлению экономического роста в стране.

Эксперты Oxford Economics также считают, что экспорт в Украине должен стать более конкурентоспособным вследствие восстановления экономики ЕС и более высоких объемов продаж зерна, с последующим улучшением инвестиционной активности в стране.

Министерство экономического развития и торговли Украины подготовило Консенсус-прогноз на основании материалов очередного экспертного семинара, который состоялся 9 августа 2013 года. Согласно Консенсус-прогнозу, реальный рост ВВП ожидается в диапазоне от (-4,9%) до 1,5% (0,1% в среднем) в 2013 году и (-2,6%)-4,6% (2,3% в среднем) в 2014 году.

График 2

Основные макроэкономические показатели в Украине (%)

Источник: Государственный комитет статистики Украины, Консенсус-прогноз, Oxford Economics

* Прогноз

Согласно актуальным прогнозам Oxford Economics, в 2014 году рост ВВП в Украине составит 3%.

Эксперты Oxford Economics ожидают, что экономический рост на уровне 4-5% возобновится в Украине в 2015-2016 годах. Тем не менее, он будет существенно ниже показателей, достигнутых в 2006-2008 годах до того, как в стране возникли проблемы с дефицитом платежного баланса и кризис банковской системы. Промышленное производство

В январе-июне 2013 года объем промышленного производства в Украине сократился на (-5,3%) по сравнению с показателем за первое полугодие 2012 года. В течение периода отрицательная динамика была зафиксирована в обрабатывающей промышленности (-7,4% в годовом исчислении), добывающей промышленности (-1,3%), а также в секторе производства и распределения электроэнергии, газа и воды (-4,1%).

По состоянию на июнь 2013 года, эксперты Oxford Economics прогнозируют, что по результатам текущего года спад в секторе промышленного производства в Украине составит (-1,4%) по сравнению с 2012 годом. В то же время ожидается, что в 2014 году рост объемов промышленного производства в стране составит 12,4%.

Согласно прогнозам Oxford Economics, динамика продаж продукции украинской промышленной в страны ЕС и Россию существенно улучшится в 2014-2015 годах по мере возобновления спроса на металлопродукцию и продукцию химической промышленности.

-40

-20

0

20

40

20

00

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

*

20

14

*

Экономический рост Безработица

Инфляция Промышленное производство



Сельское хозяйство

В первой половине 2013 года объем производства сельскохозяйственной продукции в Украине увеличился на 15,4% по сравнению с ростом на 7,4% в январе-июне 2012 года.

Учитывая рекордно высокий урожай, положительная динамика в сельскохозяйственном секторе будет одним из основных факторов экономического роста в Украине во втором полугодии 2013 года. Безработица

Согласно методологии Международной организации труда, которая определяет долю безработных в общем населении в возрасте от 15 до 70 лет, уровень безработицы в Украине в конце 2012 года составил 7,5% по сравнению с показателем на уровне 10,6% в Европейском союзе (27).

Согласно прогнозам Oxford Economics, уровень безработицы в Украине будет подвержен дальнейшему снижению до 7,1% в конце 2013 года и 6,7% в 2014 году. В Государственном бюджете Украины на 2013 год безработица в стране предусмотрена на уровне 7%. Инфляция

В первой половине 2013 года уровень потребительских цен в годовом исчислении снизился на (-0,5%) и на 2% вырос по сравнению с показателем в декабре 2012 года.

Базовый индекс потребительских цен, который характеризует инфляцию, вызванную давлением со стороны спроса, в январе-июне 2013 года вырос на 0,1% по сравнению с аналогичным периодом 2012 года.

Основными причинами низкой инфляции в Украине в первом полугодии 2013 года аналитики Oxford Economics считают низкий уровень потребительского спроса, стабильные административно регулируемые цены и отсутствие существенных валютных колебаний. В то же время, эксперты ожидают, что после периода краткосрочной стабильности с начала 2012 года, цены будут опять подвержены росту в 2014 году в связи с необеспеченностью финансированием бюджетного дефицита и сокращением субсидий.

В Государственном бюджете Украины на 2013 год инфляция предусмотрена на уровне 4,8%. Аналитики Oxford Economics ожидают, что потребительские цены в стране вырастут в 2013 году на 3,7%.

Согласно Консенсус-прогнозу, опубликованному Министерством экономического развития и торговли Украины по результатам экспертного семинара 9 августа 2013 года, инфляция ожидается на уровне 1,0-8,2% (3,8% в среднем) в 2013 году и 3,4-9,3% (5,5% в среднем) в 2014 году.

Национальная валюта

Несмотря на девальвационное давление во второй половине 2012 года, в январе-июне 2013 года официальный средний курс гривны к доллару США оставался, в общем, стабильным.

Согласно официальному курсу Национального банка Украины, с конца 2012 года до июня 2013 года включительно курс гривны к доллару США был на уровне 7,9930 гривен за доллар США. Однако эксперты отмечают, что в Украине остается высокий риск девальвации гривны в течение 2013 года вследствие бюджетного и внешнего дефицитов, опустошающих официальные резервы страны.

Согласно прогнозам экспертов, опубликованным Министерством экономического развития и торговли Украины в Консенсус-прогнозе по материалам семинара в августе 2013 года, средний курс гривны к доллару США ожидается в конце 2013 года на уровне 8,49 гривен за доллар и 8,74 гривен за доллар США в 2014 году. Государственный бюджет Украины на 2013 год базируется на среднем курсе украинской гривны к доллару США на уровне 8,4 гривны за 1 доллар США. Доходы и затраты домохозяйств

По данным Государственного комитета статистики Украины, в январе-июне 2013 года среднемесячная номинальная заработная плата в Украине выросла по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года на 9,1% и составила 3 181 гривен (эквивалент $398).

В первой половине 2013 года рост реальной заработной платы в Украине составил 9,6% в годовом исчислении по сравнению с показателем в 15,6% в январе-июне 2012 года.

По предварительным официальным данным, в первом квартале 2013 года реальный располагаемый доход на душу населения в Украине вырос на 7,3% в годовом исчислении.

Анализ доходов населения в Украине исключительно на основании данных об официальной заработной плате часто не отображает реальную ситуацию в связи с тем, что некоторая часть зарплат в стране до сих пор выплачивается «в конвертах». Согласно результатам исследования компании GfK, около 28% заработной платы в Украине выплачивается неофициально. По нашим оценкам, до конца 2013 года этот показатель может вырасти в связи с неблагоприятными экономическими условиями и снижением динамики деловой активности в стране.

Согласно Консенсус-прогнозу, в августе 2013 года эксперты ожидали, что реальный располагаемый доход украинского населения увеличится на 5,4% в 2013 году и 5,1% в 2014 году. Государственный бюджет Украины на 2013 год определяет прожиточный минимум на душу населения в размере 1 108 гривен в месяц на 1 января 2013 года и 1 176 гривен в месяц по состоянию на 1 декабря 2013 года.



Потребительские настроения

По данным компании GfK, в первом полугодии 2013 года индекс потребительских настроений в Украине существенно не изменился по сравнению с показателями 2012 года.

В соответствии с результатами исследования в июне 2013 года, эксперты GfK отмечают некоторое улучшение ожиданий украинцев касательно занятости, а также потребительских настроений среди молодого населения страны и населения со средним уровнем дохода.

Эксперты GfK отмечают ухудшение потребительских настроений среди населения, которое проживает в восточных регионах Украины. В то же время, ситуация несколько улучшилась в остальных частях страны, за исключением Западной Украины.

Также, в июне 2013 года, впервые с начала года, эксперты отметили некоторый рост девальвационных ожиданий населения Украины. Розничная торговля

Низкая инфляция в сочетании с некоторым увеличением доходов населения создали предусловия для позитивной динамики розничной торговли в Украине. Позитивную динамику розничной торговли также часто объясняют выходом сектора из тени, а также развитием в стране новых форматов торговли. При этом потребители стремятся быть более рациональными и экономными в своих покупательских привычках и предпочтениях.

Рост розничного товарооборота предприятий в январе-июне 2013 года составил 11,2% по сравнению с показателем в 16% в первой половине 2012 года. Внешняя торговля и иностранные инвестиции

В январе-июне 2013 года объемы экспорта товаров в Украину сократились на (-8,7%) в годовом исчислении, тогда как объемы импорта в течение периода сократились на (-14,5%) по сравнению с первой половиной 2012 года.

По данным Государственного комитета статистики Украины, в первом квартале 2013 года чистый приток прямых иностранных инвестиций (ПИИ) в страну составил около $1 559,7 миллионов (График 3).

По состоянию на 1 апреля 2013 года, кумулятивный приток ПИИ в Украину увеличился на 1,3% с начала года и составил $55 708,9 миллионов (или $1 226,7 на душу населения).

Наиболее привлекательными секторами для иностранного инвестирования в стране являются финансовый сектор (29,1% кумулятивного притока ПИИ по состоянию на начало апреля 2013 года), перерабатывающая промышленность (25,1%), а также недвижимость, торговля, транспорт и связь.

График 3

Чистый приток прямых иностранных инвестиций (ПИИ) ($ млрд.) и рост чистого притока ПИИ (%) в Украине

Источник: Национальный банк Украины

Прогноз

Согласно прогнозам ведущих украинских и международных экспертов, экономический рост в Украине составит от (-4,9%) до 1,5% (0,1% в среднем) в 2013 году. Также ожидается, что в 2014 году этот показатель будет находиться в диапазоне (-2,6)-4,6% (2,3% в среднем) в 2014 году. Эксперты Oxford Economics прогнозируют, что экономический рост на уровне 4-6% возобновится в Украине в 2015-2016 годах. Тем не менее, он будет существенно ниже показателей, достигнутых в 2006-2008 годах до того, как в стране возникли проблемы с дефицитом платежного баланса и кризис банковской системы. Украина владеет большим потенциалом и конкурентными преимуществами, связанными с крупным потребительским рынком и хорошей образовательной системой, которая создает предусловия для дальнейшего развития инновационного потенциала страны.

-60 -10 40 90 140 190 240 290 340

0

2

4

6

8

10

12

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

Q1

20

13

Чистый приток ПИИ (справа)

Рост чистого притока ПИИ (слева)



Офисная недвижимость

Увеличение предложения офисных помещений, предлагаемых в аренду в Киеве, в сочетании со снижением арендных ставок в сегменте привело к росту активности компаний-арендаторов.

Предложение

В конце июня 2013 года общая арендуемая площадь офисных помещений в Киеве составила приблизительно 1 496 100 кв.м (GLA) без учета площадей государственных учреждений и офисных зданий, построенных компаниями для собственных потребностей (График 4).

Во втором квартале 2013 года в украинской столице были сданы в эксплуатацию три бизнес центра общей арендуемой площадью около 41 450 кв.м (GLA).

Кумулятивный объем нового предложения офисных помещений, введенных в эксплуатацию в Киеве в январе-июне 2013 года, составил около 63 000 кв.м (GLA), что на 13% меньше показателя за аналогичный период в 2012 году, но превышает показатель первого полугодия 2011 года более чем на 40%.

По состоянию на конец июня 2013 года к вводу в эксплуатацию в Киеве до конца 2013 года было заявлено около 180 000 кв.м (GLA) офисных помещений, введение в эксплуатацию которых увеличит текущий объем рынка более чем на 12%. Однако фактический объем нового предложения в сегменте офисной недвижимости до конца 2013 года будет зависеть от готовности ряда крупных объектов.

Общая арендуемая площадь бизнес центров IQ и «Сенатор», которые находятся на стадии строительства, составляет около 40% от общего объема заявленных к реализации офисных помещений в течение последующих 6 месяцев в Киеве. Девелопером этих объектов выступает украинская компания «К.А.Н. Девелопмент».

Учитывая текущий высокий уровень вакантности и ожидаемое дальнейшее снижение арендных ставок на офисные помещения в Киеве, девелоперы некоторых строящихся в городе офисных зданий могут принять решение о переносе сроков ввода в эксплуатацию своих объектов на период после 2013 года.

График 4

Основные показатели рынка офисной недвижимости в Киеве

Источник: DTZ Research Примечание: Все показатели указаны на конец периода.

График 5

Общий объем офисных помещений в Киеве и других столицах стран Центральной и Восточной Европы (кв.м)

Источник: DTZ Research

Несмотря на ежегодное увеличение предложения в сегменте, по оценкам компании DTZ, рынок офисной недвижимости в Киеве остается структурно ненасыщенными с точки зрения общего объема помещений, разновидности форматов и качества оперирующих объектов по сравнению с другими столицами стран Центральной и Восточной Европы (График 5).

Таблица 1

Основные показатели рынка офисной недвижимости в Киеве

2011 2012 Q1 2013 Q2 2013 Прогноз

Объем помещений (кв.м) 1 277 000 1 434 350 1 461 540 1 501 710

Новое предложение (кв.м) 158 000 15 000 21 550 41 450

Объем сданных в аренду помещений (кв.м) 153 000 84 300 18 600 55 400

Уровень вакантности (%) 16,1 18,1 18,7 18

Наивысшие арендные ставки ($/кв.м/месяц) 38-44 35-41 25-38 25-38 /


Примечание: Все показатели указаны на конец периода и ввиду развивающегося рынка подлежат последующим уточнениям. Показатели объема сданных в аренду помещений и уровня вакантности не учитывают субаренду.

0 10

20 30

40 50 60 70

80

0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

Q1

20

13

Q2

20

13

Новое предложение (кв.м, слева)

Сданные в аренду помещения (кв.м, слева)

Уровень вакантности (%, справа)

Арендные ставки ($ / кв.м / месяц, справа)

0

1 000 000

2 000 000

3 000 000

4 000 000

5 000 000

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

Q1

20

13

Q2

20

13

Будапешт Варшава Прага

Бухарест Киев

s



Таблица 2

Основные объекты офисной недвижимости, введенные в эксплуатацию в Киеве в 2012 году и в первом полугодии 2013 года

Период Проект Расположение* GLA (кв.м)

Девелопер Основные арендаторы** Заполняемость (%)**

Q4, 2012 БЦ «Гулливер» ЦДР 49 850 «Мандарин Плаза» / «Три О»

Ciklum, Unison Group 68

Q2, 2012 БЦ «Торонто-Киев» Ц 33 480 «Торонто-Киев» Shell, супермаркет Billa 10

Q2, 2012 БЦ «Европа» НЦ-ЗБ 26 087 DeVision «Нова Пошта», Challenger Aero, Dr. Reddy's Laboratories

94

Q3, 2012 БЦ «Кристалл» НЦ-ВБ 9 800 Первая Днепропетровская Инвестиционная Компания

Ranbaxy Laboratories, Financial Times

49

Q2, 2012 БЦ «Форум Виктория Парк» (фаза 1)

НЦ-ЗБ 7 100 «Форум Групп» Watsons, Panasonic, Claas 54

Q3,2012 БЦ на бул. Дружбы Народов,19 Печерск 6 700 локальный девелопер Zepter, Allseeds, Delta Wilmar, BASF

88

Q3, 2012 БЦ «Каньон» (фаза 2) Подол 6 100 «Астарта» «Фуршет», Merx, фитнес центр «Подольский»

51

Q3, 2012 БЦ «Воздвиженский» Подол 5 000 локальный девелопер - 0

Q2, 2012 БЦ на ул. Сагайдачного, 33 Подол 3 700 локальный девелопер - 0

Q3, 2012 БЦ Eleven (фаза 2) НЦ-ЗБ 3 020 локальный девелопер Ukrfinance 100

Q2, 2012 БЦ «Форум Б7» НЦ-ЗБ 2 200 «Форум Групп» Mannatech 33

Q2,2013 БЦ Silver Breeze НЦ-ВБ 26 000 «Svitland Украина» GlaxoSmithKline 8

Q1, 2013 БЦ на пр. Московском, 28a НЦ-ЗБ 17 500 локальный девелопер - 0

Q2,2013 БЦ «Феофания Сити» НЦ-ЗБ 9 800 локальный девелопер конфиденциально 50

Q2,2013 БЦ на ул. Б.Хмельницкого, 52б ЦДР 5 650 «Вектор» конфиденциально 6

Q1, 2013 БЦ на пр.40-летия Октября,30а НЦ-ЗБ 4 045 локальный девелопер конфиденциально 100

Источник: DTZ Research GLA (Gross Lettable Area) – общая арендная площадь

* ЦДР – Центральный деловой район; Ц – центр за пределами ЦДР; НЦ-ЗБ – нецентральный район на западном берегу реки Днепр; НЦ-ВБ – нецентральный район на восточном берегу Днепра.

**По состоянию на конец июня 2013 года.

Таблица 3

Основные офисные объекты, запланированные к вводу в эксплуатацию в Киеве во второй половине 2013 года

Объект Расположение* GLA (кв.м) Девелопер Страна происхождения девелопера

БЦ «Сенатор» Печерск 47 300 «К.А.Н. Девелопмент» Украина

БЦ IQ Печерск 33 950 «К.А.Н. Девелопмент» Украина

БЦ на ул. Щорса, 38 Печерск 27 280 «Жилбуд» Украина

БЦ на ул. Лейпцигской, 15а Печерск 21 800 Merx Украина

БЦ «Сигма» НЦ-ЗБ 20 800 Midland Development Украина Украина

БЦ City Gate (фаза 1) НЦ-ВБ 16 000 City Capital Group Украина

БЦ на ул. Васильковская/ пр. Ак. Глушкова НЦ-ЗБ 13 000 «Реле Инвест» Украина

БЦ на ул. Спасской, 26/14 Подол 9 350 «Перспектива Резиденция» Украина

БЦ на ул. Т. Шамрыло, 7a НЦ-ЗБ 6 700 «Георгий» Украина

БЦ на ул. Красноармейской, 98 Ц 6 300 «ВС Энерджи Интернешнл» Украина / Россия

БЦ на ул. Смирнова-Ласточкина, 28 Подол 5 500 локальный девелопер Украина

БЦ «Патриарх Холл» ЦДР 5 000 локальный девелопер Украина

Источник: DTZ Research GLA (Gross Lettable Area) – общая арендная площадь

*ЦДР – Центральный деловой район; Ц – центр за пределами ЦДР; НЦ-ЗБ – нецентральный район на западном берегу Днепра; НЦ-ВБ – нецентральный район на восточном берегу Днепра.



Таблица 4

Крупные сделки аренды офисных помещений в Киеве в первой половине 2013 года

Период Арендатор GLA (кв.м) Профиль арендатора Объект Расположение*

Q2, 2013 Ciklum 6 893 ICT БЦ «Гулливер» ЦДР

Q2, 2013 DTEK 6 035 Производство БЦ 101 Tower Ц

Q2, 2013 EPAM 3 000 ICT БЦ «Евразия» ЦДР

Q1, 2013 Shell 2 900 Производство БЦ «Торонто-Киев» Ц

Q1, 2013 «Укрречфлот» 2 394 Транспортные перевозки БЦ «Риальто» НЦ-ЗБ

Q2, 2013 GlaxoSmithKline 2 040 Фармацевтика БЦ Silver Breeze НЦ-ВБ

Q2, 2013 BASF 1 828 Производство БЦ на бул. Дружбы Народов, 19 Печерск

Q2, 2013 Boehringer Ingelheim 1 400 Фармацевтика БЦ 101 Tower Ц

Q2, 2013 Schneider Electric 1 350 Производство БЦ на пр. Московском, 13в Петровка

Источник: DTZ Research GLA (Gross Lettable Area) – общая арендная площадь (кв.м)

* ЦДР – Центральный деловой район; Ц – Центральный район вне ЦДР; НЦ-ЗБ – нецентральный район на западном берегу Днепра, НЦ-ВБ – нецентральный район в левобережной части Киева.

Спрос

Вследствие увеличения объема офисных площадей, предлагаемых в аренду, в сочетании со снижающимися арендными ставками, c начала 2013 года компания DTZ отмечает рост активности арендаторов в секторе офисной недвижимости в Киеве.

Общий объем офисных помещений, сданных в аренду в Киеве в первом полугодии 2013 года, составил приблизительно 74 000 кв.м (GLA), превысив показатель аналогичного периода в 2012 и 2009 годах на 56% и 54% соответственно, но оставаясь на 13% и 18% ниже показателей в первом полугодии 2011 и 2008 годов.

Как и в 2011-2012 годах, в первом полугодии 2013 года спрос на офисные помещения в Киеве преимущественно формировали компании, оперирующие в секторах производства и дистрибуции товаров (особенно, товаров повседневного спроса и фармацевтической продукции), информационно-коммуникационных технологий, в энергетическом секторе, сфере финансов и аграрном секторе.

В январе-июне 2013 года ряд компаний-арендаторов провели переговоры с целью пересмотра условий аренды в существующих офисных помещениях в Киеве. Доля сделок данного типа составила более 21% от общего объема офисных помещений, сданных в аренду в городе в первом полугодии 2013 года. В течение рассматриваемого периода было заключено несколько сделок аренды офисов компаниями, недавно вышедшими на украинский рынок, однако сделки с целью пересмотра существующих договоров аренды все же преобладали.

В первом полугодии 2013 года, также как и в 2009-2011 годах, предварительные договора аренды не были распространены на рынке офисной недвижимости в Киеве.

Это преимущественно связано с наличием свободных помещений в оперирующих бизнес центрах и осторожным отношением арендаторов к строящимся объектам.

Корпоративные арендаторы офисной недвижимости в Киеве остаются достаточно консервативными в своих прогнозах роста на ближайшие 5 лет, вследствие негативного прогноза развития макроэкономики страны. Несмотря на это, большинство из этих компаний предполагают умеренное расширение бизнеса и, как следствие, планируют увеличить занимаемые офисные площади в городе, оставаясь очень требовательными к качеству, эффективности и стоимости офисных помещений.

Срок действия многих договоров аренды, которые были подписаны или пролонгированы в 2008-2010 годах на выгодных для арендаторов условиях, подходит к концу, что может вызвать рост спроса на офисные помещения в Киеве во второй половине 2013 года и в течение 2014 года.

График 6

Вакантность на рынке офисной недвижимости в Киеве по офисным районам (%)

Источник: DTZ Research Примечание: Все показатели на конец периода.

Примечание: ЦДР – Центральный деловой район; Ц – центр за пределами ЦДР; НЦ-ЗБ – нецентральный район на западном берегу реки Днепр; НЦ-ВБ – нецентральный район на восточном берегу Днепра.

0

10

20

30

40

2009 2010 2011 2012 Q1 2013 Q2 2013

ЦДР C (за чертой ЦДР) Подол Печерск (за чертой ЦДР) НЦ-ЗБ НЦ-ВБ Общая рыночная вакантность



Вакантность

В конце июня 2013 года уровень первичной вакантности в сегменте офисной недвижимости в Киеве составил 18%, снизившись с 18,7% в первом квартале 2013 года. Уровень вакантности по окончанию второго квартала 2013 года был сопоставим с показателем в конце 2012 года, но почти на 2% превысил показатель в конце 2011 года.

В течение периода с четвертого квартала 2011 года по первый квартал 2013 года включительно наивысший уровень вакантности был зарегистрирован в центральной части Киева и на Печерске (оба субрайона за пределами Центрального делового района города), что связано с вводом в эксплуатацию здесь ряда новых офисных объектов.

Во втором квартале 2013 года уровень первичной вакантности в нецентральном районе Киева на левом берегу реки Днепр удвоился. Это связано с изначально низким объемом предложения офисных помещений в этом субрайоне и вводом здесь в эксплуатацию бизнес центра Silver Breeze, заполняемость в котором в июне 2013 года достигла лишь 8%. В тоже время, уровень вакантности во всех других офисных субрайонах города незначительно снизился, за исключением Подола (График 6). Арендные ставки

В 2012 году новое предложение на рынке офисной недвижимости в Киеве увеличилось на фоне все еще достаточно умеренного спроса арендаторов. В связи с такой динамикой рынка, владельцы некоторых бизнес центров, расположенных в центральных районах Киева и испытывающих высокую вакантность, приняли решение о снижении запрашиваемых арендных ставок на офисные помещения в своих объектах. Таким образом, до конца 2012 года достижимые арендные ставки на наилучшие офисные помещения находились в диапазоне $35-41 за кв.м в месяц.

В первом квартале 2013 года арендные ставки на лучшие офисные помещения в Киеве были подвержены дальнейшему снижению и стабилизировались в апреле-июне текущего года.

Таким образом, в конце июня 2013 года арендные ставки для наилучших помещений оставались на уровне $25-38 за кв.м в месяц, тогда как для помещений класса «В» в центральных и нецентральных районах города они были в диапазоне $14-28 за кв.м в месяц, а для класса «С» составляли $8-17 за кв.м в месяц.

Наиболее распространенными уступками арендодателей в сегменте офисной недвижимости в Киеве в текущих рыночных условиях являются предоставление компаниям-арендаторам «арендных каникул» и частичное возмещение затрат на отделочные работы в помещении.

График 7

Арендные ставки на лучшие офисные помещения в Киеве и других столицах стран Европы (€ / кв.м/месяц)


Несмотря на постепенное снижение арендных ставок на лучшие офисные помещения в Киеве, они все еще превышают ставки аренды в Бухаресте, Будапеште, Праге и Варшаве, но существенно ниже, чем ставки аренды в Москве (График 7).

Учитывая низкий уровень общей деловой активности в Украине и постепенное усиление конкуренции между арендодателями на рынке офисной недвижимости в Киеве, существует вероятность дальнейшего снижения достижимых арендных ставок в сегменте во втором полугодии 2013 года и в 2014 году. Однако арендные ставки в ряде офисных объектов в городе уже близки к точке безубыточности и не будут существенно снижены в будущем.

Прогноз

Значительный объем новых офисных помещений был введен в эксплуатацию в Киеве в 2011-2012 годах и запланирован к реализации в течение 2013 года. Поэтому компания DTZ ожидает, что, при прочих равных условиях, среднерыночные арендные ставки будут подвержены дальнейшему снижению в краткосрочной перспективе. Для поддержания текущих ставок аренды на офисные помещения в долгосрочной перспективе, динамика спроса арендаторов в сегменте должна оставаться на адекватном уровне.

В среднесрочной перспективе арендные ставки на офисные помещения в Киеве будут зависеть от общей экономической ситуации в Украине и мире, а также от темпов ввода в эксплуатацию новых объектов в сегменте и ценовой стратегии, применяемой владельцами крупных оперирующих и строящихся бизнес центров.

Учитывая ожидаемое усиление конкуренции в сегменте, арендодатели могут повысить привлекательность своих офисных объектов для компаний-арендаторов путем сдачи помещений с более высоким уровнем отделки и/или предлагая другие альтернативные варианты снижения капитальных затрат, связанных с арендой. С другой стороны, рост вакантности наряду с большим разбросом цен на качественные офисные помещения дает компаниям-арендаторам возможность оптимизировать свои текущие арендные условия в Киеве.

-

20

40

60

80

100

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

Q1

20

13

Q2

20

13

Прага Будапешт Варшава

Бухарест Москва Киев



Карта 1

Основные объекты офисной и торговой недвижимости, расположенные в центральных районах Киева




Торговая недвижимость

Увеличение предложения в сегменте торговой недвижимости позволяет ритейлерам улучшить свои арендные условия в Украине.


Во втором квартале 2013 года на рынке торговой недвижимости в Киеве не произошло существенных изменений. В конце июня 2013 года общий объем современных торговых помещений в украинской столице составил около 1 183 700 кв.м (GLA) или 419 кв.м (GLA) на 1 000 жителей (График 8).

В начале марта 2013 года в Киеве был выведен на рынок ТРЦ «Мармелад», который стал единственным объектом, открытым в первом полугодии в городе. Стоит отметить, что на дату открытия в ТРЦ «Мармелад» оперировал только супермаркет «Амстор» и несколько небольших магазинов на первом этаже объекта, или приблизительно 13% его торговой площади.

Компания DTZ прогнозирует, что в течение всего 2013 года новое предложение в сегменте торговой недвижимости в Киеве потенциально может превысить 200 000 кв.м (GLA). В текущем году заявлено открытие ТРЦ «Гулливер» в центральной части украинской столицы, ТРЦ Art Mall и ТРЦ «Атмосфера» на юге города, а также ТРЦ Silver Breeze в густонаселенном жилом массиве на левом берегу реки Днепр. До конца 2013 года в пригороде Киева может появиться первый в Украине аутлет центр Manufaktura outlet village, строительство которого ведется на участке поблизости оперирующего ТРЦ «МегаМаркет Ходосовка». В течение года также планируется открытие бόльшего количества магазинов в ранее открытых ТЦ «Полярный» и ТРЦ «Мармелад».

По данным компании DTZ, в Киеве в активной стадии планирования или строительства сегодня находятся новые объекты торговой недвижимости арендной площадью около 1 200 000 кв.м. Таким образом, до конца 2016 года текущий объем столичного рынка торговой недвижимости увеличится вдвое, и конкуренция в сегменте существенно усилится.

Большинство планируемых и строящихся ТРЦ в Киеве являются региональными и суперрегиональными объектами.

График 8

Объем современных торговых помещений в Киеве (кв.м)

Источник: DTZ Research * Прогноз

График 9

Новое годовое предложение торговых помещений в Киеве по форматам (кв.м)

Источник: DTZ Research * Прогноз

До 2016 года в пригороде украинской столицы также потенциально появятся первые торговые центры в формате аутлет центр (fashion outlet). В то же время, объекты в формате ритейл парк пока не представлены в Украине (График 9).

В первой половине 2013 года были открыты вторая очередь ТРЦ «Французский Бульвар» в Харькове и ТРЦ «Любава» в Черкассах, а также третья очередь ТРЦ «Фабрика». В течение последующих двух кварталов текущего года в регионах Украины планируется открытие ТРЦ Rose Park в Донецке, ТРЦ «Магеллан» (фаза 2) в Харькове, а также расширение ТРЦ «Меганом» и ТРЦ «Южная Галерея» в Симферополе.

Таблица 5

Основные показатели рынка торговой недвижимости в Киеве

2011 2012 Q1 2013 Q2 2013 Прогноз

Объем помещений (кв.м) 1 001 400 1 143 700 1 183 700 1 183 700

Новое предложение (кв.м) 75 080 142 300 40 000 0

Арендные ставки на лучшие помещения в торговых центрах ($/кв.м /месяц)

160-200 160-200 160-200 160-200 /

Арендные ставки на лучшие помещения вдоль торговых коридоров ($/кв.м /месяц)

110-230 110-230 110-230 110-230

Источник: DTZ Research Примечание: Все показатели указаны на конец периода; арендные ставки указаны для торговых помещений арендной площади в диапазоне 100-300 кв.м.

0

500 000

1 000 000

1 500 000

2 000 000

2 500 000

0

200 000

400 000

600 000

800 000

1 000 000

1 200 000

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

H1

20

13

20

13

*

20

14

-20

16

*

Годовое предложение (слева)

Кумулятивное предложение (справа)

0

20

40

60

80

100

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

H1

20

13

20

13

*

20

14

-20

16

*

Отдельностоящие супермаркеты / гипермаркеты Торговые центры Ритейл парки Аутлет центры



Таблица 6

Основные объекты торговой недвижимости, открытые в Украине в первой половине 2013 года

Период Проект Город GLA (кв.м) Девелопер Основные арендаторы (бренды)

март, 2013 ТРЦ «Мармелад» Киев 38 700 ВКФ «Мава» Амстор, Sport Life, Технополис, New Yorker, другие

март, 2013 ТРЦ «Французский Бульвар» (фаза 1)

Харьков 35 500 «Аксиома» Сільпо, Comfy, Бомонд, McDonald’s , Планета Кино, другие

апрель, 2013 ТРЦ «Любава» Черкассы 18 000 «Будхаус Групп» Сільпо, Comfy, Intertop, бренди Inditex (кроме ZARA), бренды LPP Group, Мультиплекс, боулинг, детский развлекательный центр, другие

май, 2013 ТРЦ «Фабрика» (фаза 3)

Херсон 10 600 «Будхаус Групп» Jysk, INCITY, Collezione, Samsung, развлекательная зона

Источник: DTZ Research * Gross Lettable Area (GLA) – общая арендная площадь

Таблица 7

Основные ТЦ и ТРЦ, запланированные к открытию со второго полугодия 2013 года до конца 2016 года

Период Проект Город GLA (кв.м) Девелопер

2014 ТРЦ «Республика» Киев 139 000 «К.А.Н. Девелопмент» / «Мегаполисжилстрой»

2014-2015 ТРЦ Lavina Mall Киев 115 000 локальный девелопер

2015 ТРЦ KyivMall Киев 75 400 «Дилайс»

2015 ТРЦ «Квадрат Вырлица» Киев 75 000 XXI Century

2014-2015 Торгово-развлекательный центр Киев 75 000 локальный девелопер

2015-2016 ТРЦ Manhattan Mall Киев 69 200 Forum Evolution

2014-2015 ТРЦ Blockbuster Mall Киев 66 370 локальный девелопер

2015-2016 ТРЦ «Петровка Молл» Киев 61 800 «ТИКО-Констракшен»

2015 ТРЦ Levada Mall Харьков 60 000 East Gate Development

Q4 2014-Q1 2015 ТРЦ River Mall (ранее «Аквапарк») Киев 49 070 «Вільна Україна»

2015 Торгово-развлекательный центр Киев 48 000 «Иммошан Украина»

2015-2016 ТРЦ «Лукьяновка Молл» Киев 45 000 Arricano Development

2014 ТРЦ Happy Mall Киев 42 500 «Лико-Холдинг»

2014-2015 ТРЦ «Никольский» Харьков 42 000 «Будхаус Групп»

Q3, 2014 ТРЦ «Проспект» Киев 40 390 Arricano Development

Q3, 2013 ТРЦ «Гулливер» Киев 38 000 «Мандарин Плаза» / «Три О»

2014-2015 ТРЦ «Зебра» Одесса 38 000 «Будхаус Групп»

Q1, 2015 ТРЦ «Форум Львов» Львов 36 000 Multi Development

H2, 2013 ТРЦ Art Mall Киев 36 735 Alacor

Q4, 2013 ТРЦ Rose Park Донецк 32 500 «Иммошан Украина»

H2, 2013-2014 ТРЦ «Атмосфера» Киев 30 000 DeVision / B&S Holding

Q4, 2013 ТРЦ «ПортСity» Луцк 26 090 «Реммебли»

H2, 2013-2014 ТРЦ «Магеллан» (фаза 2) Харьков 26 000 «Край Проперти»

Q3, 2013 ТРЦ «Аврора» Запорожье 26 000 «Аврора Девелопмент»

H2, 2013 ТРЦ «Меганом» (фаза 2) Симферополь 25 400 «Крымская девелоперская компания»

2015 ТРЦ «ЦУМ» Киев 22 500 «Эста Холдинг»

2014 ТРЦ City Center Kotovskiy Одесса 20 100 локальный девелопер

H2, 2013 ТРЦ «Южная Галерея» (фаза 2) Симферополь 19 700 Arricano Development

Q4, 2013 Manufaktura outlet village Пригород Киева 18 200 ADS

H2, 2013 ТЦ LifeStyle Пригород Киева 18 000 локальный девелопер

Q4, 2013 ТРЦ Silver Breeze Киев 15 770 Svitland Ukraine / Fishman Group

2014-2015 Kiev E95 First Fashion Outlet Center Пригород Киева 15 250 EVO Land Development

Источник: DTZ Research * Gross Lettable Area (GLA) – общая арендная площадь



Спрос

С точки зрения спроса, в первой половине 2013 года рынок торговой недвижимости в Украине развивался разнонаправлено.

С одной стороны, потенциал рынка торговой недвижимости в Украине остается высоким, что связано с размером страны и потребительского рынка, а также высокой чувствительностью населения к модным тенденциям и склонностью к расходам на приобретение модных товаров. Также, рост предложения и открытие новых объектов более высокого качества повысят привлекательность украинского рынка торговой недвижимости для торговых сетей, создав условия для эффективного расширения существующих ритейлеров и выхода новых.

В то же время, постепенное увеличение предложения на рынке торговой недвижимости в Киеве и нескольких других городах Украины, в сочетании с экономическим спадом и низкой деловой активностью, создало основания для пересмотра качественными ритейлерами своих арендных условий и стратегии развития в стране.

В течение первых шести месяцев 2013 года несколько торговых операторов покинули Украину. Среди ритейлеров, которые в течение анализируемого периода приостановили свою деятельность на украинском рынке, британский модный бренд NEXT и российская сеть универмагов одежды lady&gentleman CITY.

С другой стороны, в первом полугодии 2013 года на украинский рынок вышло несколько модных брендов:

В начале 2013 года сеть «Арго» открыла в ТРЦ «Сити Центр» в Одессе свой новый мультибрендовый магазин Argo Bestseller.

В первом квартале 2013 года в ТРЦ Ocean Plaza в Киеве были открыты первые в Украине магазины модных турецких марок Collezione и LC Waikiki.

В апреле 2013 года в ТРЦ Ocean Plaza в Киеве начал работать первый в Украине парк аттракционов Happylon.

В ТРЦ Dream Town в Киеве был открыт первый в Украине магазин европейского бренда белья YAMAMAY.

Известно, что румынский модный бренд Lashez выходит на украинский рынок, и первый в стране магазин сети вскоре откроется в ТРЦ «Ривьера» в Одессе.

Международная сеть американского происхождения Texas Chicken (Church’s Chicken) начала работу на украинском рынке, и первые заведения сети были открыты в ТРЦ Dream Town и ТРЦ Ocean Plaza в Киеве во втором квартале 2013 года.

В ТРЦ Dream Town был открыт первый в Киеве магазин сети интерьерных дизайнерский решений Homster, а второй в городе магазин появится в ТРЦ «Гулливер». Магазин сети Homster также должен открыться в ТРЦ Rose Park в пригороде Донецка.

В 2013 году ряд украинских и международных торговых сетей с надежными источниками финансирования и положительным опытом оперирования в Украине демонстрировали достаточно высокую динамику развития в стране. В частности, отметим следующие тенденции:

Крупнейший украинский ритейлер в формате big box «Эпицентр» продолжает активно развиваться на украинском рынке. Так, в июле 2013 года были открыты новые строительные гипермаркеты «Эпицентр» в Коломые (Ивано-Франковская область) и Днепродзержинске (Днепропетровская область). Кроме этого, ведется строительство второго гипермаркета сети во Львове, и планы компании этим не ограничиваются.

Высокую динамику развития в Украине демонстрировали украинские сети продуктового ритейла Fozzy Group, Novus и «Амстор». Очень активно в стране развивается французская сеть гипермаркетов Auchan.

Сети супермаркетов бытовой техники и электроники Comfy и «Технополис» (последний в начале 2013 года приобрел сеть украинских магазинов «Эльдорадо») продолжали открывать новые магазины по Украине.

После того как датская компания JYSK Holding самостоятельно вышла в Украину в конце 2012 года, началось активное расширение сети магазинов товаров для дома JYSK на рынке страны. В течение 2013 года компания планирует открыть, как минимум, 10 новых магазинов, а в течение последующих 10 лет увеличить количество своих торговых точек в Украине до 200 единиц.

Детский развлекательный центр «Леопарк» с главным офисом во Львове вышел на рынок Одессы, открыв свое заведение в ТРЦ «Ривьера» в июле 2013 года.

Компания DTZ также отметила высокую активность таких украинских сетей заведений быстрого питания как Kredens Cafe, «Сита Ложка», Суп&Кo, Hot Café и «Вареники». В 2013 году компания DTZ представляла интересы некоторых из этих сетей в ряде сделок аренды помещений не только в торговых и торгово-развлекательных центрах, бизнес центрах и магазинах вдоль центральных торговых улиц, но и в таких привлекательных местах как Международный аэропорт «Борисполь» и Центральный железнодорожный вокзал в Киеве.

Большинство торговых сетей, которые развиваются в форматах супермаркетов и гипермаркетов, а также многие украинские и международные модные бренды сегодня заинтересованы в оперировании не только в городах Украины с населением более 750 000 жителей, но и населенных пунктах с меньшим количеством жителей.

Киев, Одесса и Донецк остаются наиболее привлекательными для украинских и международных ритейлеров во всех ценовых категориях.



Карта 2

Областные центры и крупные города Украины


Таблица 8

Типовые условия аренды в качественных торговых центрах в Украине

Срок аренды 3-5 лет – для типовых торговых помещений 50-250 кв.м; 7-10 лет – для мини-якорей (500-1 000 кв.м) и 10-15 лет – для якорных арендаторов плюс приоритетное право пролонгации договора аренды.

Арендный платеж Как правило, используется привязка к доллару США или евро, но оплата проводится в гривне.

Индексация Годовая индексация в зависимости от а) изменения индекса потребительских цен в США, который публикует Министерство труда США, б) изменения индекса потребительских цен в Еврозоне согласно данным Евростата или в) изменения официального индекса потребительских цен в Украине.

Арендная ставка

Фиксированная арендная ставка. Уплата дополнительного процента от товарооборота является сегодня общепринятой практикой в новых качественных торговых центрах (например, в ТРЦ Riviera Shopping City, ТРЦ Happy Mall, ТРЦ Sky Mall, ТРЦ «Форум Львов», ТРЦ King Cross Leopolis и других).

Операционные затраты

$2-8 за кв.м в месяц в дополнение к плате за коммунальные услуги, в зависимости от качества объекта торговой недвижимости.

Оплата за маркетинг $2-5 за кв.м в месяц, в зависимости от качества объекта торговой недвижимости.

Отделка помещений Под чистовую отделку. В редких случаях владелец объекта может покрывать затраты на частичную или полную отделку помещений для якорных арендаторов.

Гарантия Как правило, в форме денежного депозита или банковской гарантии в размере арендной платы за период 2-6 месяцев. В редких случаях применяется гарантия материнской компании.




Арендные ставки

В течение периода с октября 2011 года по июнь 2013 года включительно средние арендные ставки на торговые помещения площадью 100-300 кв.м в успешных торговых центрах Киева оставались стабильными на уровне $70-90 за кв.м в месяц, достигая в наиболее популярных торговых центрах города $160-200 за кв.м в месяц (График 10). Арендные ставки на лучшие торговые помещения, расположенные вдоль центральных торговых коридоров Киева и в других областных центрах Украины с населением более 750 000 жителей, также оставались относительно стабильными в течение этого периода. По оценкам компании DTZ, базовые арендные ставки на качественную торговую недвижимость будут оставаться, в общем, стабильными в 2013-2015 годах. В то же время, арендные ставки в отношении некачественных торговых помещений будут потенциально подвержены снижению, что связано со сравнительно небольшим количеством качественных ритейлеров в стране, значительным объемом торговых помещений, заявленных к открытию в ближайшей перспективе, а также рисками экономической нестабильности в Украине и мире. Более долгосрочная устойчивость текущих арендных ставок в торговом сегменте будет зависеть от реальных сроков открытия и качества масштабных проектов, заявленных к выходу на украинский рынок в 2013-2015 годах, а также общей экономической ситуации в Украине и мире. Профессиональные торговые операторы, как и операторы развлекательных заведений и заведений питания, сегодня очень тщательно подходят к выбору торговых помещений с точки зрения качества и условий аренды. В связи с возобновлением тенденции переноса сроков реализации торговых проектов, ритейлеры, как правило, отказываются предоставлять какие-либо финансовые гарантии по аренде помещений до начала активных строительных работ на участке. Качество остается решающим фактором, влияющим на успешность и инвестиционную ликвидность существующих и новых торговых центров в Украине. В связи с кризисными явлениями в экономике страны с конца 2008 года, большинство девелоперов на украинском рынке торговой недвижимости стараются все более эффективно подходить к своим проектам, привлекая специализированных консультантов и агентов.

График 10

Динамика арендных ставок на лучшие торговые помещения в Киеве ($/кв.м/месяц)


Прогноз

Несмотря на сохранение кризисных явлений, страновые риски и относительно низкий уровень доходов населения, нет сомнений, что потенциал рынка торговой недвижимости в Украине остается высоким. Однако конкуренция в сегменте торговой недвижимости в Украине усиливается в связи с появлением все большего количества современных объектов и реальных, качественных проектов. Поэтому обеспечение высокого качества и профессионального управления объектов все больше определяет успешность существующих и новых торговых центров в стране. Для большинства девелоперов и инвесторов на украинском рынке недвижимости сектор торговой недвижимости является наиболее интересным, в особенности в городах с населением более 750 000 жителей. В 2010-2012 годах начался активный девелопмент ряда масштабных объектов торговой недвижимости в Киеве и других городах Украины. Если эти объекты будут построены в соответствии с заявленными сроками, общий объем рынка торговой недвижимости в стране до конца 2016 года существенно увеличится. Это повысит привлекательность украинского рынка торговой недвижимости для торговых сетей, но может привести к снижению арендных ставок в сегменте, в частности в классе некачественных торговых центров «первого поколения».

0

100

200

300

400

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

H1

20

13

Помещения вдоль центральных торговых улиц

Помещения в лучших торговых центрах



Складская и логистическая недвижимость

Вследствие низкой девелоперской активности, общая рыночная вакантность в сегменте остается невысокой.


В конце второго квартала 2013 года общий объем современных складских помещений в Киевской области составил приблизительно 1 560 350 кв.м (График 11). Данный показатель включает около 188 000 кв.м современных специализированных холодильных и морозильных, а также химических и фармацевтических складских помещений.

Во втором квартале 2013 года единственный логистический комплекс площадью приблизительно 100 000 кв.м был выведен на рынок компанией «Технополис» и построен для потребностей компании Fozzy Group.

В первом полугодии 2013 года кумулятивный объем нового предложения складских и логистических помещений в Киевской области составил около 120 500 кв.м (GLA), что почти в 2,5 раза превышает показатели, зарегистрированные в аналогичном периоде 2012 и 2008 годов. Однако необходимо отметить, что доля спекулятивных помещений в составе общего объема помещений, введенных в эксплуатацию в первом полугодии 2013 года, составила лишь около 17%, и эти помещения были полностью поглощены рынком до конца июня.

Девелоперская активность на рынке складской и логистической недвижимости в Киевской области остается невысокой: в настоящее время очень мало строящихся спекулятивных объектов в сегменте. По оценкам компании DTZ, данная тенденция сохранится, как минимум, до конца 2013 года. Однако большинство девелоперов, которые развивают проекты логистической недвижимости в регионе, готовы приступить к новому строительству при условии привлечения на свои площади относительно крупного арендатора или для конкретного пользователя (в рамках контракта built-to-suit).

Во второй половине 2013 года объем нового предложения складских и логистических помещений в Киевской области, по нашим актуальным оценкам, составит около 39 100 кв.м (GLA). Дополнительные 62 000 кв.м (GLA) помещений в сегменте будут введены в эксплуатацию в начале 2014 года.

График 11

Основные показатели рынка складской и логистической недвижимости в Киевской области

Источник: DTZ Research Примечание: Все показатели представлены на конец периода.

График 12

Существующий объем логистических помещений в Киевской области с разбивкой по направлениям, по состоянию на конец второго квартала 2013 года


На протяжении последующих 9 месяцев к вводу в эксплуатацию в Киевской области запланированы такие спекулятивные объекты складской и логистической недвижимости, как SAN factory (Avtek Logistic) (фаза 2) и складской комплекс «Терминал Буча», а также складской комплекс специального температурного режима, возводимый компанией «Технополис».

Таблица 9

Основные показатели рынка складской и логистической недвижимости в Киевской области

2011 2012 Q1 2013 Q2 2013 Прогноз

Общий объем* (кв.м) 1 322 000 1 440 000 1 460 500 1 560 350

Новое предложение* (кв.м) 156 000 108 000 20 500 100 000

Объем сданных в аренду помещений (кв.м) 222 000 236,000 124 400 23 450

Уровень вакантности (%) 15,7 6,8 7,5 9

Арендная ставка на лучшие помещения ($/кв.м/месяц) 5-7 5-7 5-7 5-7 /


* Учитывая вспомогательные офисные помещения и мезонин Примечание: Все показатели указаны на конец периода.

0

5

10

15

20

25

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

Q1

20

13

Q2

20

13

Новое предложение (кв.м, слева)

Арендные ставки ($ /кв.м/месяц, справа)

Уровень вакантности (%, справа)

31%

26%

17%

7%

7%

6%

M-01 (Киев-Москва)

M-06 (Киев-Житомир)

M-03 (Киев-Харьков)

M-07 (Киев-Варшава)

В черте города Киева

M-05 (Киев-Одесса)

M-04 (Киев-Днепропетровск)

Другие



Таблица 10

Основные объекты складской и логистической недвижимости, введенные в эксплуатацию в Киевской области в 2012 году и первом полугодии 2013 года

Период Объект Расположение Общая площадь (кв.м)

Девелопер Страна происхождения девелопера

Заполняемость* (%)

Q2, 2012 Логистический комплекс «Счастливое»

M-03, E40 30 600 Alfa Development Group

Украина 100

Q4, 2012 Складской комплекс «Технополис» (фаза 2)

M-01, E95 22 000 «Технополис» Украина 100

Q2, 2012 Индустриальный парк «Красиловка»

M-01, E95 15 900 AIC Бельгия 36

Q4, 2012 «Терминал Ворзель» M-07, E373 12 400 локальный девелопер Украина 100

Q4, 2012 TransVest M-06, E40 9 500 Trans Vest Украина 100

Q3, 2012 Logistics Invest Centre P-02 9 300 Logistics Invest Centre Украина 100

Q2, 2012 Складской комплекс «Интерфарм»

M-07, E373 8 000 «Интерфарм» Украина 100

Q2, 2013 Складской комплекс M-01, E95 100 000 «Технополис» Украина 100

Q1 2013 SAN factory (Avtek Logistic) (фаза 1)

г. Киев 10 500 SKYLINE Development Украина 100

Q1 2013 «Терминал Киевщина» Окружная дорога г. Киева

10 000 локальный девелопер Украина 100

Источник: DTZ Research * По состоянию на конец июня 2013 года.

Таблица 11

Основные объекты складской недвижимости, запланированные к вводу в эксплуатацию в Киевской области

Период Объект Расположение Общая площадь (кв.м)

Девелопер Страна происхождения девелопера

Q4, 2013 / Q1, 2014

Складской комплекс специального температурного режима

M-01, E95 62 000 «Технополис» Украина

Q4, 2013 «Терминал Буча» M-07, E373 31 600 «Техноярмарок» Украина

Q3-4, 2013 SAN factory (Avtek Logistic) (фаза 2)

г. Киев 7 500 SKYLINE Development

Украина




Спрос

Несмотря на общий экономический спад в Украине, в первой половине 2013 года спрос на логистические и складские помещения в Киевской области оставался достаточно высоким (График 13).

Общая арендуемая площадь современных логистических и складских помещений, сданных в аренду в Киевской области в апреле-июне 2013 года, составила около 23 450 кв.м (GLA), что вдвое меньше показателя во втором квартале 2012 года. При этом кумулятивный объем складских помещений, сданных в аренду в первом полугодии 2013 года, на 47% превысил показатель аналогичного периода 2012 года.

В первой половине 2013 года спрос на логистическую и складскую недвижимость в Киевской области большей частью формировали уже присутствующие на рынке компании, которые переезжали в новые помещения. В то же время спрос со стороны новых компаний, выходящих на украинский рынок, был очень незначительным.

По оценкам компании DTZ, относительно высокий объем сданных в аренду складских и логистических помещений в Киевской области в первом полугодии 2013 года отражает стремление многих арендаторов улучшить качество занимаемых ими площадей и/или воспользоваться возможностями для расширения, в условиях постепенного снижения показателя вакантности и ожидаемого повышения арендных ставок в сегменте.

В краткосрочном периоде мы ожидаем, что спрос со стороны арендаторов в сегменте логистической и складской недвижимости в Киевской области останется сравнительно высоким. Такой прогноз частично связан с тем, что в 2013 году оканчивается срок действия многих пятилетних договоров аренды, подписанных в 2008 году.

График 13

Объем сданных в аренду складских и логистических площадей в Киевской области (кв.м)


График 14

Объем сданных в аренду логистических помещений в Киевской области по профилю деятельности арендаторов (доля в 100% кумулятивной площади сделок)


Таблица 12

Основные сделки аренды объектов складской недвижимости в Киевской области в первом полугодии 2013 года

Период Объект Арендатор Профиль арендатора* Площадь (кв.м) Расположение

Q1, 2013 Складской комплекс Fozzy Group Розничная торговля 100 000 M-01, E95

Q1,2013 SAN Factory (Avtek Logistics) ModnaKasta Розничная торговля 5 400 г. Киев

Q2,2013 «Терминал Киевщина» конфиденциально Продуктовая розница 5 400 Окружная дорога г. Киева

Q1,2013 SAN Factory (Avtek Logistics) конфиденциально Розничная торговля 5 100 г. Киев

Q2,2013 «Терминал Киевщина» конфиденциально Продуктовая розница 4 400 Окружная дорога г. Киева

Q2,2013 Логистический комплекс «Амтел» «Нова Пошта» L&T 4,000 г. Киев

Q1,2013 Складской комплекс конфиденциально M&D 3 800 Окружная дорога г. Киева

Q1,2013 «Терминал Буча» конфиденциально Логистические услуги 3 500 M-07, E373

Q2,2013 Omega-2 Grand Logistic L&T 3 000 M-01, E95

Q1,2013 Top Trans конфиденциально Розничная торговля 2 000 M-01, E95

Q1,2013 «Терминал Бровары» Fiege Логистические услуги 2 000 M-01, E95

Источник: DTZ Research *L&T – логистика и перевозки, M&D – производство и дистрибуция.

0

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

120 000

140 000

Q1

20

10

Q2

20

10

Q3

20

10

Q4

20

10

Q1

20

11

Q2

20

11

Q3

20

11

Q4

20

11

Q1

20

12

Q2

20

12

Q3

20

12

Q4

20

12

Q1

20

13

Q2

20

13

28% 34% 19%

43%

22%

33% 22% 52% 92%

44%

13% 16% 14% 13%

2010 2011 2012 Q1 2013 Q2 2013

Логистика и перевозки Одежда и обувь

Косметика и фармацевтика Бытовая техника

Информ.-коммуникационные технологии

Товары повседневного спроса, продуктовая розница



Как и в 2012 году, в первой половине 2013 года спрос на логистические и складские помещения в Киевской области преимущественно формировали предприятия, которые работают в сфере логистики и перевозок, а также производства и дистрибуции товаров повседневного спроса. Кумулятивная доля этих компаний составила около 93% от общего объема помещений, сданных в аренду в сегменте в январе-июне 2013 года (График 14). Вакантность

В конце июня 2013 года уровень первичной вакантности в сегменте складской и логистической недвижимости в Киевской области составил 9%, что на 1,5% выше по сравнению с показателем за первый квартал. Такой рост вакантности, ранее ожидаемый компанией DTZ, стал результатом переезда нескольких крупных компаний-арендаторов в новые складские комплексы, построенные специально для их нужд, оставляя ранее занимаемые площади вакантными. Несмотря на повышение первичной вакантности во втором квартале 2013 года, он был на 1,7% и 4,3% ниже показателей, зафиксированных в аналогичном периоде 2012 и 2011 годов соответственно. Компания DTZ прогнозирует, что до конца 2013 года показатель первичной вакантности в сегменте логистической и складской недвижимости в украинской столице и ее окрестностях будет оставаться низким. Арендные ставки

Во втором квартале 2013 года базовые арендные ставки на современные складские и логистические помещения в Киевской области оставались неизменными по сравнению с показателями в первом квартале 2013 года и в конце 2012 года. В конце июня 2013 года наивысшие арендные ставки в сегменте находились в диапазоне от $5,5 до $6,5 за кв.м в месяц в объектах, расположенных на западном берегу реки Днепр, в то время как на восточном берегу они составляли $5-6 за кв.м в месяц в зависимости от качества помещений, специфики расположения и основных условий аренды. Базовые арендные ставки на наиболее качественные помещения в Киевской области, в целом, сопоставимы с арендными ставками на складские и логистические помещения аналогичного качества в пригородах Бухареста (Румыния), Праги (Чешская Республика) и Кракова (Польша), но ниже чем в пригородах Москвы (Россия) и Варшавы (Польша) (График 15).

График 15

Арендные ставки на лучшие складские помещения в пригородах Киева и других столиц Центральной и Восточной Европы (EUR / кв.м / месяц)


Согласно прогнозам компании DTZ, при прочих равных условиях, во второй половине 2013 года арендные ставки на наилучшие складские помещения в Киевской области останутся стабильными с перспективой повышения. Такие ожидания обусловлены низкой девелоперской активностью и сравнительно небольшим объемом нового спекулятивного предложения в сегменте в краткосрочном периоде. Прогноз

В связи с небольшим объемом нового предложения, запланированного к реализации в сегменте логистической и складской недвижимости в Киевской области во второй половине 2013 года, показатель первичной вакантности в сегменте будет оставаться низким до конца текущего года. По мнению экспертов компании DTZ, даже несмотря на экономический спад в Украине, существует высокая вероятность того, что в среднесрочной перспективе арендные ставки на качественные складские помещения в Киевской области будут подвержены повышению. В более долгосрочной перспективе улучшение динамики деловой активности в Украине и усиление спроса со стороны арендаторов могут привести к дальнейшему снижению уровня первичной вакантности и повышению арендных ставок на складские и логистические помещения в Киевской области. Тем не менее, по убеждению компании DTZ, эластичность предложения логистической и складской недвижимости к цене выше по сравнению с другими секторами коммерческой недвижимости в Украине, поэтому динамика строительства новых объектов в сегменте может сравнительно быстро возобновиться.

0

2

4

6

8

10

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

Q1

20

13

Q2

20

13

Прага Будапешт Варшава

Бухарест Москва Киев



Инвестиции в недвижимость

В первой половине 2013 года на инвестиционном рынке коммерческой недвижимости в Украине существенных изменений не произошло, и он остался рынком покупателя. Инвестиционные сделки

Общий объем вторичного инвестирования в недвижимость в Украине в первом полугодии 2013 года составил около $18 миллионов (График 16). В течение периода были зафиксированы две сделки вторичного инвестирования:

Продажа иностранным владельцем офисного здания площадью около 1 000 кв.м в центре Киева локальной украинской компании для собственных нужд. Сделка оценивается в $4,5 миллиона.

Продажа европейским инвестором Europa Capital логистического комплекса EAST-1 площадью 24 000 кв.м, расположенного в с. Красиловка в Киевской области. Объект приобрела украинская розничная сеть «АТБ» для собственных нужд. Сделка оценивается в $13,5 миллионов. В январе-июне 2013 года были также заключены другие инвестиционные сделки:

В феврале 2013 года компании DCH Group, Citi Venture Capital International и Apollo приобрели акции компании Karavan Real Estate Limited, которой принадлежит сеть торгово-развлекательных центров «КАРАВАН Megastore» в Киеве, Харькове и Днепропетровске, а также несколько земельных участков по Украине. Ранее, в феврале 2012 года, компания DCH Group, владельцем которой фактически является украинский бизнесмен Александр Ярославский, приобрела долю в размере 30,05% акций в компании XXI Century по цене $10,3 миллионов.

В первом квартале 2013 года компания Multi Development продала миноритарную долю в девелоперском проекте ТРЦ «Форум Львов» украинской компании «Будхаус Групп». Компания DTZ участвовала в сделке, представляя интересы Multi Development.

Украинская сеть строительных гипермаркетов «Епицентр» приобрела участок во Львове для размещения своего очередного торгового объекта.

Международная сеть гипермаркетов и супермаркетов Auchan приобрела земельные участки в Киеве и Одессе для целей их девелопмента. В 2012 году завершение ряда крупных инвестиционных сделок в Украине было отложено в связи с неблагоприятными рыночными условиями и усилением рисков страны. Хотя инвесторы заинтересованы в приобретении ряда объектов недвижимости в Украине, они принимают все решения очень осторожно.

Поэтому формулируя прогнозы касательно общего объема вторичного инвестирования на рынке недвижимости в Украине в течение 2013 года, компания DTZ предоставляет широкий диапазон в пределах $100-250 миллионов. Наиболее привлекательными для вторичного инвестирования в Украине остаются качественные объекты торговой и офисной недвижимости, расположенные в Киеве и некоторых других крупных городах страны. Объекты логистической недвижимости в большинстве случаев приобретаются компаниями для их собственных нужд, связанных с операционной деятельностью. Одной из самых серьезных проблем остается восприятие Украины как высокорискового рынка, которая усугубилась во второй половине 2012 года и оставалась без изменений в течение первых двух кварталов 2013 года. Компания DTZ ожидает, что в течение последующих шести месяцев в секторе коммерческой недвижимости в Украине будет наблюдаться дальнейшее сокращение объемов кредитования. Текущая ситуация может несколько улучшиться в 2014-2015 годах в зависимости от общей экономической и институциональной ситуации в Украине, а также динамики мировой экономики. В 2012 году и в течение первых шести месяцев 2013 года наиболее активными на вторичном инвестиционном рынке в сегменте коммерческой недвижимости в Украине оставались украинские компании и частные инвесторы с достаточным наличным объемом свободных финансовых ресурсов. Эти игроки демонстрировали особый интерес к приобретению качественных оперирующих объектов недвижимости в Киеве и в других городах-миллиониках стоимостью до $50 миллионов. Спрос на приобретение более дорогих активов оставался относительно невысоким.

График 16

Объем инвестиционных сделок в Украине* (млн. $)

Источник: DTZ Research Примечание: Все показатели указаны на конец периода

*Показатель включает инвестиционные сделки по приобретению объектов коммерческой недвижимости (сделки по приобретению земельных участков не включены).

0

200

400

600

800

1 000

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

H1

20

13



Логистическая недвижимость

Гостиничная недвижимость



Как и в 2012 году, в первой половине 2013 года наиболее активными продавцами на вторичном инвестиционном рынке в сегменте коммерческой недвижимости в Украине были украинские компании и частные инвесторы, а также международные инвесторы (инвестиционные фонды и девелоперы), которые приобрели объекты недвижимости в докризисное время, управляли ими в течение периода около 5 лет и теперь ищут возможностей выхода из сделок для фиксирования прибыли своих акционеров.

С 2011 года компания DTZ отметила заметное увеличение количества выставляемых на продажу качественных престижных объектов офисной и торговой недвижимости, генерирующих доход и расположенных в Киеве. Данная тенденция обусловлена намерением ряда владельцев (особенно, иностранных компаний) минимизировать свои риски, связанные с владением такими объектами, принимая во внимание сложившуюся экономическую и политическую ситуацию в Украине.

В связи с уникальностью этих объектов на фоне общей неразвитости рынка недвижимости в Украине, возможность их приобретения вызывает высокий интерес среди потенциальных покупателей, в частности резидентов Украины и других стран СНГ. Ставки доходности

Несмотря на некоторое снижение ставок доходности наиболее качественных объектов коммерческой недвижимости в первом полугодии 2012 года, в течение последующих 6 месяцев они опять повысились, практически вернувшись к исходному уровню. В январе-июне 2013 года ставки доходности наилучших объектов коммерческой недвижимости в Украине оставались высокими по сравнению с показателями в других европейских странах.

В первой половине 2013 года ставки доходности во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости в Киеве оставались неизменными по сравнению с показателями в конце 2012 года.

В июне 2013 года начальная ставка доходности наиболее качественных объектов офисной недвижимости в Киеве достигла 12,5% и 13% для наилучших объектов торговой недвижимости. В то же время начальная ставка доходности наиболее качественных объектов логистической недвижимости в Киевской области оставалась неизменной на уровне 15% (График 17).

Все указанные ставки доходности определены для объектов недвижимости, которые сданы в аренду по среднерыночной ставке. Необходимо отметить, что ставки доходности объектов недвижимости в Украине являются весьма чувствительными к стоимости активов в связи с ограниченным доступом к заемному финансированию.

График 17

Ставки доходности наиболее качественных объектов недвижимости в Киеве (%)


* Сделки отсутствуют, прогнозы и оценки базируются на суждениях игроков рынка.

Напомним, что в результате мирового кризиса ликвидности, в конце 2008 года и в 2009 году ставки доходности на объекты коммерческой недвижимости на ключевых рынках Европы, а также в Праге, Будапеште и Варшаве выросли, в среднем, на 3% по сравнению с показателями конца 2007 года. В то же время ставки доходности на объекты коммерческой недвижимости в Киеве увеличились приблизительно на 7%, несмотря на существенное понижение арендных ставок.

Прогноз

По мнению экспертов компании DTZ, ставки доходности в Украине в докризисный период в Киеве были неоправданно низкими на фоне неустойчиво высоких арендных ставок.

Все еще сравнительно низкая стоимость объектов недвижимости, которая сформировалась в конце 2008 года, в сочетании с перспективой роста арендных ставок в средней и долгосрочной перспективе, открывает привлекательные возможности для инвестирования в Украине благодаря высокому потенциалу рынка коммерческой недвижимости, во всех сегментах которого остается структурный дефицит качественных помещений.

По оценкам компании DTZ, общий объем вторичного инвестирования на рынке недвижимости в Украине в 2013 году потенциально будет в диапазоне $100-250 миллионов. Однако лишь $18 миллионов были инвестированы в приобретение объектов недвижимости в стране в течение первых шести месяцев текущего года.

Мы предполагаем, что начальная ставка доходности наиболее качественных объектов недвижимости во всех сегментах рынка недвижимости в Киеве до конца 2013 года останется на текущем уровне. В долгосрочной перспективе, с дальнейшим развитием рынка недвижимости в Украине существует потенциал для значительного снижения текущих сравнительно высоких ставок доходности на объекты недвижимости в стране.

0

10

20

30

20

07

20

08

*

20

09

*

20

10

*

20

11

*

20

12

H1

20

13

*



Логистическая недвижимость



Карта 3

Основные объекты офисной, торговой и складской недвижимости в Киеве и окрестностях




Определения


Объем рынка офисной недвижимости:

Общая арендуемая площадь объектов офисной недвижимости, позиционируемых в классах А, В и С, которые были введены в эксплуатацию после 1991 года.

Объем арендованных офисных помещений:

Общая площадь офисных помещений, которые были сданы (предварительно сданы для строящихся объектов) в аренду или проданы (предварительно проданы для строящихся объектов) компаниям-пользователям в течение исследуемого периода, и сделка была оформлена юридически. Объем арендованных офисных помещений включает перезаключение договоров аренды и их продление, но не учитывает сделки субаренды.

Наивысшая арендная ставка на офисные помещения:

Средняя достижимая арендная ставка на помещения площадью от 100 кв.м в современном качественном офисном здании в Центральном деловом районе города. Указана как базовая ставка, без учета сервисных платежей и налогов.


Объем рынка торговой недвижимости:

Кумулятивная арендуемая площадь современных торговых центров с большим количеством арендаторов, а также отдельно стоящих супермаркетов / гипермаркетов арендуемой площадью более 5 000 кв.м.

Наивысшая арендная ставка на торговые помещения:

Средняя достижимая арендная ставка на торговые помещения площадью 100-300 кв.м, расположенные вдоль центральных торговых коридоров (prime high street rent) или в качественном торговом центре (prime shopping centre rent). Указана как базовая ставка, без учета сервисных платежей и налогов.

Промышленная и логистическая недвижимость

Объем рынка складских и логистических помещений:

Кумулятивная арендуемая площадь современных объектов складской и логистической недвижимости, площадь которых превышает 1 000 кв.м, выведенных на рынок в период с 2001 года. Показатель учитывает складские помещения, а также вспомогательные офисные помещения и мезонин.

Наивысшая арендная ставка на складские и логистические помещения:

Средняя достижимая арендная ставка на складские помещения площадью от 1 000 кв.м в современном объекте, который имеет эффективное расположение за чертой города и относительно основных транспортных магистралей. Указана как базовая ставка, без учета сервисных платежей и налогов. Показатель отображает стоимость аренды складских помещений, то есть не включает стоимость аренды офисной составляющей объекта и мезонина.

Инвестиции

Ставка доходности наиболее качественных объектов недвижимости:

Ожидаемый начальный уровень доходности, достижимый на дату исследования для объекта недвижимости наилучшего качества и с наилучшим расположением, который полностью сдан в аренду и генерирует доход.



Другие отчеты DTZ Research С другими аналитическими отчетами DTZ можно ознакомиться на сайте компании: www.dtz.com/research.

Occupier Perspective Наиболее актуальная информация о рынке недвижимости с позиции арендаторов с комментариями, аналитикой, графиками и таблицами.

Global Occupancy Costs Offices Obligations of Occupation Americas Obligations of Occupation Asia Pacific Obligations of Occupation EMEA Office Occupier Review Asia Pacific Office Occupier Review Europe Motorways of the Sea – июнь 2013 года The TMT Sector – октябрь 2012 года The European Insurance Sector – июнь 2012 года

Property Times Регулярные отчеты, содержащие актуальную информацию о динамике рынка недвижимости с позиции арендодателя с комментариями, графиками, таблицами и прогнозами.

География отчета: Азиатско-тихоокеанский регион, Бангкок, Пекин, Берлин, Брисбен, Бристоль, Брюссель, Будапешт, Центральный Лондон, Чэнду, Чунцин, Далянь, Эдинбург, Европа, Франкфурт, Глазго, Гуанчжоу, Ханчжоу, Хошимин, Гонконг, Индия, Джакарта, Япония, Куала-Лумпур, Люксембург, Мадрид, Манчестер, Мельбурн, Милан, Нанкин, Ньюкасл, Париж, Польша, Прага, Циндао, Рим, Сеул, Шанхай, Шэньян, Шэньчжэнь, Сингапур, Стокгольм, Сидней, Тайбэй, Тяньцзинь, Украина, Варшава, Ухань, Сиань.

Investment Market Update Регулярная публикация о динамике рынка инвестиций в недвижимость с комментариями, обзором крупных сделок, графиками, таблицами и прогнозами.

География отчета: Азиатско-тихоокеанский регион, Австралия, Бельгия, Чешская Республика, Европа, Франция, Германия, Италия, Япония, материковый Китай, Юго-Восточная Азия, Испания, Швеция, Великобритания.

Money into Property На протяжении более 35 лет данный обзор остается ведущим аналитическим отчетом компании DTZ. Публикация содержит информацию касательно объема инвестиций и притока капитала в сегмент недвижимости, а также отслеживает структуру и развитие глобального рынка инвестиций. География отчета: весь мир, Азиатско-тихоокеанский регион, Европа, Северная Америка и Великобритания.

Foresight Ежеквартальный отчет с комментариями, аналитикой и детальными прогнозами динамики рынка недвижимости, в том числе DTZ Fair Value Index™.

География отчета: весь мир, Азиатско-тихоокеанский регион, Европа и Великобритания. В дополнение, компания DTZ выпускает ежегодный прогноз.

Insight Тематические, ситуативные и актуальные отчеты, посвященные конкретным вопросам и проблемам с фокусом на рынке недвижимости.

Insight Net Debt Funding Gap – июнь 2013 года China Insight - The Healthcare Sector – апрель 2013 года Insight City of London occupier demand – апрель 2013 года European Sustainability Guide – апрель 2013 года Great Wall of Money – март 2013 года European Retail Guide - Shopping Centres – март 2013 года China Property Market Sentiment Survey – январь 2013 года India Special Economic Zones – декабрь 2012 года Singapore Executive Condominiums – декабрь 2012 года UK Secondary market pricing – декабрь 2012 года Singapore office demand – декабрь 2012 года China Ecommerce & Logistics – ноябрь 2012 года

Аналитические услуги DTZ Research Вы можете подписаться на более детальные данные и отчеты о рынке коммерческой недвижимости. С вопросами обращайтесь по адресу [email protected].

Property Market Indicators

Исторические данные по рынкам коммерческой и промышленной недвижимости в Азиатско-тихоокеанском регионе и Европе.

Real Estate Forecasts, including the DTZ Fair Value IndexTM

Скользящий 5-летний прогноз по рынкам коммерческой и промышленной недвижимости в Азиатско-тихоокеанском регионе, Европе и США.

Investment Transaction Database

Комплексный обзор инвестиционной активности в Азиатско-тихоокеанский регионе и Европе.

Money into Property

Ведущий аналитический продукт DTZ, который выпускается на протяжении 35 лет. Отчет содержит информацию о рынках капитала, в том числе касательно передвижения капитала, размера, структуры, прав собственности, объектов и ключевых тенденций, а также результаты ежегодного опроса инвесторов и арендодателей об их намерениях.

http://info.dtz.com/collect/click.aspx?u=/G1GTPto3VUxllk12cIlFjq/qHXI56GybRmUQ9u+aZY=&rh=ff00054c332ad84056dc2c66ff48ae56c7af2099

http://www.multitran.ru/c/M.exe?t=5934422_2_1








DTZ Research Контакты подразделений аналитики компании DTZ в мире Глава аналитики и консалтинга в мире

Ханс Вренсен

Тел.: +44 (0)20 3296 2159

Email: [email protected]

Руководитель подразделения прогнозирования в мире

Фергус Хикс

Тел.: +44 (0)20 3296 2307


Руководитель глобального подразделения стратегических исследований

Найджел Алмонд

Тел.: +44 (0)20 3296 2328


Руководитель подразделения аналитики на Американском континенте

Джон Викс

Тел.: +1 312 424 8087


Руководитель подразделения аналитики и консалтинга в Центральной Европе, на Ближнем Востоке и в Африке

Магали Мартон

Тел.: +33 1 49 64 49 54


Руководитель подразделения аналитики в Северной Азии

Эндрю Несс

Тел.: +852 2507 0779


Руководитель подразделения аналитики в Южной Азии, Австралии и Новой Зеландии

Доминик Браун

Тел.: +61 (0)2 8243 9999


Контакты компании DTZ в Украине Офис DTZ в Украине

Тел.: + 38(0)44 220 30 60 Email: [email protected]

Управляющий директор Николас Коттон Email: [email protected]

Оценка Яна Литвинчук Email: [email protected]

Аналитика и консалтинг по вопросам девелопмента Марта Костюк Email: [email protected]

Управление недвижимостью Бен Хант Email: [email protected]

Агентские услуги в сегменте офисной недвижимости Джеф Харгрив Email: [email protected]

Виктория Горулько Email: [email protected]

Агентские услуги в сегменте торговой недвижимости Наталия Миколайчук Email: [email protected]

Агентские услуги в сегменте промышленной и логистической недвижимости Федор Арбузов Email: [email protected]

Инвестиционный консалтинг и операции с земельными участками Наталия Стельмах Email: [email protected]

Владимир Мысак Email: [email protected]

ОГРАНИЧЕНИЕ ОТВЕТСТВЕННОСТИ

На данный обзор не следует полагаться в качестве основания для заключения сделок без дополнительного получения от нас конкретных, квалифицированных, профессиональных рекомендаций. Хотя факты были тщательно проверены, компания DTZ не несет ответственности за любой ущерб или убытки, понесенные в результате случайной неточности, допущенной в этом отчете. Публикация, воспроизведение или ссылка на информацию, содержащуюся в данном отчете, в целом или его части, не разрешается без предварительного согласия компании DTZ. Компания DTZ должна быть упомянута должным образом при любом воспроизведении отчета или его части.

© DTZ августа 2013 года





mailto:ben.hunt@dtz.


mailto:nataliya.mykolaychuk@dtz.




Documents

Property Times Украина Q2 2013 В преддверии …...рынка в городе может потенциально увеличиться на 15%. По оценкам