Property Partners's Luxembourg office market report 2012

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Market report 2012luxembourg

EXECUTIVE SUMMARY SOMMAIRE DU RAPPORTResults in the office segment were mixed for 2012; take-up and transactions are still respectable but down compared to 2011. The vacancy rate is also slightly down and sublease levels are stable.

The take-up has suffered a significant 16.9% decline in 2012, but it must be mentioned that the year 2011 had achieved outstanding results.

Take-up has increased compared to the beginning of the crisis; leases in 2009 totaled 114,500 m² and 125,000 m² in 2010. The year 2011 was particularly strong, with nearly 174,000 m², and the 143,900 m² figures in 2012 are still remarkable.

The number of transactions has maintained the same level as in 2011, but the size of transactions has decreased significantly. Société Générale Bank & Trust took up 9,000 m² and the Univer-sity of Luxembourg 8,600 m² are this year’s biggest transactions.

The vacancy rate, which was declining steadily since 2009 has returned to 5.94% at the end of 2012, after the surge caused at the onset of the crisis, when the stock rose by 2.45% to 3.4 million m². Another positive point is that the sublease phenomenon, which appeared in 2009, represents today only 0.41% of the leased surface.

Rents in business districts have also recovered and have surpassed their 2008 levels. Activity in 2013 is forecasted to reach the same levels as 2012. About 137,700 m² are expected to be placed on the market, more than half of which are already pre-leased.

In a European context of deep and durable economic crisis, the Grand-Duchy always stands out.

Les résultats dans le segment des bureaux ont été mitigés pour 2012: en effet, la prise en occupation et le niveau des transactions restent respectables mais en baisse par rapport à 2011. Le taux de vacance est également en légère baisse et les niveaux de sous-location sont stables.

La prise en occupation a subi une baisse importante de 16,9% en 2012, mais il faut nuancer avec le fait que l'année 2011 avait obtenu des résultats remarquables. Celle-ci a néanmoins augmenté par rapport au début de la crise, les baux en 2009 s'élèvaient à 114 500 m² et 125 000 m² en 2010. L'année 2011 a été particulière-ment bonne, avec près de 174 000 m², et les 143 900 m² en 2012 sont encore remarquables.

Le nombre de transactions a maintenu le même niveau qu'en 2011, mais la taille des transactions a diminué de manière signifi-cative. Société Générale Bank & Trust a pris 9 000 m² et l'Université du Luxembourg 8 600 m², ce qui représente les plus grosses transactions de cette année.

Le taux de vacance, en baisse constante depuis 2009, est revenu sous la barre des 6% à 5,94% à la fin de 2012 alors que le stock a augmenté de 2,45%, c’est à dire 3,4 millions de m². Un autre point positif est que le phénomène de sous-location, apparu en 2009, représente aujourd'hui seulement 0,41% de la surface louée.

Les loyers dans les quartiers d'affaires ont également augmenté et ont dépassé leurs niveaux de 2008. 137 700 m² de bureaux devraient être mis sur le marché en 2013 dont plus de la moitié sont déjà pré-loués.

Dans un contexte européen de crise économique profonde et durable, les chiffres du Grand-Duché sont tout de même honora-bles.

4 | | PROPERTY PARTNERS RESEARCH Q4 2012

LUXEMBOURGOVERVIEWGENERAL CONTEXTLuxembourg :Only 0,0017% of the Earth’s surfaceOnly 0,0073% of the World’s population

But : a top-rated country

THE FINANCIAL CENTRE: 40 000 EMPLOYEESECONOMICAL ZOOM:

PRESENTATIONLUXEMBOURGLuxembourg :Seulement 0,0017% de la surface de la TerreSeulement 0,0073% de la population mondiale

Mais: un pays de niveau supérieur

CONTEXTE GÉNÉRAL

Source: Statec

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

Luxembourg EU 17

GDP GROWTH

Ranking Ranked Out of Year

TOP 100 of the World best DevelopmentPerspectives (Contor) 1 100 2010

Labor Productivity per Hour(The Conference Board) 1 39 2011

Domestic Purchasing Power(UBS) 3 73 2011

Quality of Life Study(ECA) 3 254 2012

Quality of Life Index(International Living) 6 194 2010

Global Trade Enabling Index(World Economic Forum) 10 132 2012

World Competitiveness Rankings(Institute for Management Develoment) 12 59 2012

Global Competitiveness Index(World Economic Forum) 22 144 2012

*Total Population (Jan 2012) : 524 900Luxembourg-City : � 100 000Esch-sur-Alzette : � 31 000

*Wage-earners : � 356 600cross-border commuters � 156 20050% F, 25% D, 25% B

*Unemployment rate (dec 2012) : � 6,4%

*In�ation rate (jan 2013 ) : � 2,3%

*Growth rate 2012 : � 0,5%

*Growth rate forecast 2013 : � 1,0%

*GDP per capita Lux : � 68 400 €

*GDP per capita UE : � 25 200 €

*Banks:Number of banks : 143Employees : 26 619Countries of origin : 25

*Investment funds :Number of UCIs : 3 863Net assets : 2 359 bn€

*PSF:Number of PSF : 320Employees : 14 924

*Insurance & Re-insurance:Number of insurances : 90Number of Re-insurances : 243

OFFICE MARKETLUXEMBOURG 2012GENERAL CONTEXTLuxembourg has started well in the beginning of 2013 as Standard & Poor has improved its direction, from "negative" to "stable". The agency indeed believes that the decisions taken by the Government in recent months are going in the right direction, and that the risk concerning the euro zone crisis is contained as well. The good results of the real estate office market in 2012 are one of the main reasons to consider the crisis as “contained”. The figures in 2012 appear lower than in 2011 and may therefore seem mediocre at first sight but they are much better than in 2009 and 2010 as found in our detailed analysis.

Available stock of sq.m has increased by 2.45%. Available stock at the end of 2011 was 3,325,250, increased to 3,406,696 sq.m at the end of 2012.

RENTSBest located districts are logically more expensive but rents are stable in 2012.

Vacancy rate is down by almost 6.9%, went back to below 6% to 5.94%. This factor is causing noticeable pressure on rental level in prime locations.

In 2009 take-up was 114,500 square meters. It reached 125,000 square meters in 2010 and was outstanding 174,000 in 2011 but declined by 16.97% in 2012 to 143,900 square meters.

504 million Euros were generated from 20 operations in 2012, increased 13.69% from recorded value of 435 million Euros in 2011.

VACANCY

OCCUPATIONAL MARKET

INVESTMENT MARKET

STOCK

IMMOBILIER DE BUREAUXLUXEMBOURG 20122013 a bien commencé pour le Luxembourg, avec le relèvement de la perspective liée à la note financière du Grand-Duché. Standard & Poor’s a en effet amélioré son appréciation, passant de «négative » à « stable ». L’agence estime que les décisions prises par le Gouvernement au cours des derniers mois vont dans le bon sens et que les risques liés à la crise de la zone euro sont contenus. De fait, l’immobilier de bureaux a été en 2012 un bon reflet de ce contexte de crise « contenue ». Les chiffres peuvent, à première vue, paraître médiocres, car en net repli par rapport à ceux de 2011, mais ils sont nettement meilleurs qu’en 2009 et 2010, comme le révèle notre analyse détaillée.

Le stock de mètres carrés disponibles évolue de façon stable en 2012: de 3 325 250 mètres carrés à la fin 2011 à 3 406 696 à la fin 2012 ce qui équivaut à une augmentation de 2,45%.

Logiquement, les quartiers les mieux situés sont toujours les pluschers, mais les loyers sont restés stables en 2012.

Le taux de vacance revient sous la barre des 6 %, à 5,94 %, en baisse de près de 6,9 %.

Les prises en location affichent un recul de 16,97 % par rapport à 2011. Ces chiffres doivent néanmoins être relativisés avec les années 2008 et 2010.

Vingt opérations ont été enregistrées en 2012 pour un total de 504 millions d’euros, contre 435 millions d’euros en 2011.

CONTEXTE GÉNÉRAL

LOYERS

VIDE LOCATIF

PRISE EN OCCUPATION

MARCHÉ D’INVESTISSEMENT

STOCK

OVERVIEW / PRÉSENTATIONYearly Take-up: 143 865 sq.m (- 16,97%)Prise en occupation annuelle

Yearly Transactions: 244 (+ 0,83%)Nombre de transactions en 2012

Average size: 590 sq.m (- 16,19%)Taille moyenne

Vacancy rate: 5,94% (- 6,88%)Taux de vacance

Total stock: 3 406 696 sq.m (+ 2,45%)

Stock total

Sq.m offi�ces delivered: 81 446 sq.mLivraison de bureaux en m²

TAKE-UP SQ.M PER QUARTER

Q1

20122007 2008 2009 2010 2011

Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q40

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

| 2012 Q4 PROPERTY PARTNERS RESEARCH | 5


ECONOMICOUTLOOKWe expect a stable vacancy rate in 2013. 137,700 sq.m of new office space will be delivered during the year, of which 64,900 sq.m are still available and the rest is already preleased. Considering these elements, the rents should not undergo large change, perhaps a slight pressure on the best locations, likely at the Kirchberg and City Center. The economic growth of Luxembourg in 2012 was seen as par our estimated forecast and we could see a slight GDP growth of 1%. The Euro Zone struggles to emerge from the crisis, still seen in 2012 and displays a quasi-recession, whereas Luxembourg is trying to protect its position.

PERSPECTIVESÉCONOMIQUESNous nous attendons pour 2013 à une stabilité des prises en location comme du taux de vacance. 137 700 mètres carrés de nouveaux bureaux seront livrés au cours de l’année, sur lesquels 64 900 sont encore disponibles, le reste étant déjà pré-loué. Compte tenu de ces éléments, les loyers ne devraient pas subir de grande évolution, à l’exception peut-être d’une légère pression sur les meilleurs emplace-ments, comme le Kirchberg ou le centre-ville. Les prévisions du Statec relatives à la croissance économique luxembourgeoise assoient notre analyse. L’année 2012 devrait ainsi avoir connu une croissance estimée pour l’heure à 0,5 %, et 2013 pourrait connaître une légère accélération, avec une progression de 1 % du PIB en volume. Alors que la Zone Euro peine à sortir de la crise et affiche en 2012 une quasi récession, les efforts du Luxembourg pour protéger sa situation sont payants.

S o urce: ABBL, C S S F , LF F

Banks: Evolution of balance sheet vs. n°of employees*

25

25,5

26

26,5

27

27,5

28

0,5

0,6

0,7

0,8

0,9

1

1,1

Q1-10 Q2-10 Q3-10 Q4-10 Q1-11 Q2-11 Q3-11 Q4-11 Q1-12 Q2-12 Q3-12

€ bnBalance Sheet Employees

'000

Investment funds: evolution of net assets vs. n°of funds*

3 000

3 150

3 300

3 450

3 600

3 750

3 900

Q1-10 Q2-10 Q3-10 Q4-10 Q1-11 Q2-11 Q3-11 Q4-11 Q1-12 Q2-12 Q3-121 350

1 500

1 650

1 800

1 950

2 100

2 250

2 400

€ bn Net Assets N° of Funds

* September 2011: The increase in the bank sector results from the takeover of the specialised PFS FASTNET by Caceis: This change triggered a fall in the staff of 551 persons.


OFFICE DISTRICTSMore than 78% of the office stock is located in Luxembourg City. This market can be divided into four major business districts, which are: the Central Business District (CBD), the Kirchberg, the Station Area and the Cloche d'Or.

CITY-CORE & CITY

Total 11.25% of the stock of office property market is located in Strassen, Bertrange, Howald and Findel Airport, which are neighbor-ing municipalities of the City of Luxembourg.

CITY-PERIPHERY

Less than 11% of the office market is primarily located in - Business areas, next to the highway, on the outskirts of Luxembourg City like the Belval project in Esch-sur-Alzette which consists in the conversion of a Brownfield site by creating a mixed neighborhood of offices, residential, retail, education and culture.

PERIPHERY

Plus de 78% du stock du marché immobilier de bureaux est situé à Luxembourg Ville, réparti sur quatre centres d’affaires principaux, notamment le quartier d’affaires du centre (CBD), le Kirchberg, le quartier de la Gare et la Cloche d’Or.

CENTRE-VILLE & VILLE

Les communes limitrophes de la Ville de Luxembourg - Strassen, Bertrange et Howald - totalisent avec l’Aéroport 11,25% du stock.

VILLE-PÉRIPHÉRIE

Plus de 10,39% du stock se situe essentiellement dans les zones d’activités à proximité de l’autoroute, soit dans la périphérie de Luxembourg Ville ou à Belval près d’Esch-sur-Alzette, la deuxième ville de Luxembourg. Le projet Belval consiste en la reconversion des anciennes friches industrielles par la création d’un quartier mixte regroupant bureaux, logements, commerces, enseignement et culture.

PÉRIPHÉRIE

ZONES DE BUREAUX

WINDHOFCAPELLEN

ARLON/BRUXELLES(BELGIUM)

STRASSEN

BOURMICH

BERTRANGE-HELFENT

HOWALD

LEUDELANGE

LIMPERTSBERG

MERL

BELAIRHAMM

KIRCHBERG

CLOCHED’OR

CONTERN

MUNSBACH

WASSERBILLIGTRIER

(GERMANY)

THIONVILLEMETZ

NANCYPARIS

(FRANCE)

ESCH/ALZETTE

MERSHETTELBRUCK

CBD

STATION

FINDEL AIRPORT

71.72%City-core

11.25%City-Periphery

10.39%Periphery

6.64%City

StockRepartition

VACANCY RATE

4.75%

10.40%

15.95%

10.25%


STOCK EVOLUTION

Source: Property Partners Research

Stock

000m 2

1.700

2.000

2.300

2.600

2.900

3.200

3.500

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

STOCK BY DISTRICT District Stock sqm Stock %

CITY-CORE Kirchberg 915 500 26,87%

CBD 801 600 23,53%

Cloche d'Or 362 600 10,64%

Station 364 000 10,68%

Limpertsberg 85 000 2,50%

Belair / Merl 63 500 1,86%

Hamm 44 500 1,31%

Kalchesbrück 33 000 0,97%

Total: 2 669 700 78,37%

CITY - PERIPHERY Airport 157 500 4,62%

Strassen 81 050 2,38%

Howald 62 600 1,84%

Bertrange/Bourmicht 82 000 2,41%

Total: 383 150 11,25%

PERIPHERY Capellen 69 500 2,04%

Munsbach 60 100 1,76%

Belval 113 990 3,35%

Leudelange 57 056 1,67%

Windhof 32 800 0,96%

Contern 20 400 0,60%

Total: 353 846 10,39%

Total 3 406 696 + Sub-letting

STOCKThe stock of sq.m available has increased by 2.45%. The increase of stock to 3.4 million could be credited to the delivery of nearly 84,500 new sq.m.

STOCKLe stock de m² disponibles a augmenté de 2,45 % en 2012, ce qui équivaut à 3,4 millions, grâce à la livraison de près de 84 500 nouveaux m².

2,1022,211

2,4092,502

2,600

2,7702,912

3,1703,225

3,3253,406

CITY


AVAILABILITYOUTLOOK 2013

DISPONIBILITÉSPRÉVUES EN 2013


The spaces available for rent in 2013 are mainly made coming for the existing buildings. Indeed there should be very few speculative deliver-ies of administrative buildings for the year 2013. Amongst these “at risk” deliveries, we can cite the F6 building, part of the Findel Golf Office Park complex, which will totalize around 14,000 sq.m offices above ground and which delivery is expected for the last quarter of the year.

Les surfaces disponibles à la location pour 2013 proviennent très majoritairement du stock existant d’immeubles. En effet, très peu d’immeubles seront livrés à risque dans le courant de l’année. Parmi ces livraisons spéculatives, nous pouvons notamment citer l’immeuble F6 au Findel Golf Office Park qui totalisera environ 14.000 m² hors sol et dont la livraison est attendue pour la fin de l’année.

0

30

60

90

120

150

121 322 m² 28 750 m² 73 050 m² 45 380 m²

000m 2

New/second hand

Under construction(speculative)

City-core

City

City-Periphery

Periphery

WINDHOFCAPELLEN

ARLON/BRUXELLES(BELGIUM)

STRASSEN

BOURMICH

BERTRANGE-HELFENT

HOWALD

LEUDELANGE

LIMPERTSBERG

MERL

BELAIRHAMM

KIRCHBERG

CLOCHED’OR

CONTERN

MUNSBACH

WASSERBILLIGTRIER

(GERMANY)

THIONVILLEMETZ

NANCYPARIS

(FRANCE)

ESCH/ALZETTE

MERSHETTELBRUCK

CBD

STATION

RENT TIME SERIES: Euros/sq.m/month excl. VAT

RENTAL BANDS NEW BUILDINGS: Euros/ sq.m / month excl. VAT


22

19

16

25

28

31

34

37

40

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012


€

Rental Bands

20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40

Munsbach

Capellen

Bertrange

Leudelange

Hamm

Kalchesbrücke

Bourmicht

Howald

Strassen

Merl

Belair

Airport

Cloche d’Or

Limpertsberg

Station

Kirchberg

CBD

1816

Windhof

Belval

Contern

RENTSLocations of the best neighborhood are logically right to be more expensive, but rents remained stable in 2012. Office rents for new building are situated between 35 to 40 Euros per square meter in the city centre, 30 to 33 Euros in Kirchberg, 28 to 32 Euros in the station area.

LOYERSLes niveaux de loyer des bâtiments neufs n’ont guère évolué. Si l’on détaille par zone géographique, la Ville de Luxembourg affiche les loyers les plus élevés du pays : entre 35 et 40 euros le m² pour le centre-ville, entre 30 et 33 euros au Kirchberg et entre 28 et 32 euros pour le quartier de la Gare.


€


VACANCY RATE VERSUS TAKE-UP EVOLUTION


Take- up Vacancy Rate

000m 2 %

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

0

50

100

150

200

250

300

%

VACANCYEven though the available stock of square meters increased by2.45% to 3.4 million sqm, the vacancy rate is down again below 6% (5.94%) , which represents a yearly decrease of nearly 6.9%,. This factor is causing noticeable pressure on rental level in prime locations. At the same time, the phenomenon of sublease, which first appeared in 2009, now exists at a residual level by representing only 0.41% of square meters stock available for rent. These are tangible evidences of the good performance of the Luxemburgish real estate offices market.

The average vacancy rate of 4.19% in the 4 main office districts can hide some disparities. Indeed, if the vacancy rate is only of 1.6% in Kirchberg, it reaches 9.34% in the Cloche d'Or, 10.75% at Kalches-brück and more than 18% in Hamm . In the Business areas at the outskirts of the city, we can display 34% vacant square meters at Bourmicht, (which is mainly due to the fact that large buildings have been delivered over the past years, in a district with a small total office stock. Leudelange in the south of Luxembourg city suffers from a vacancy rate of 22% . Windhof and Contern both suffer from a vacancy rate above 14%.

Preuve tangible de la bonne tenue de l’immobilier de bureaux luxem-bourgeois : le taux de vacance revient sous la barre des 6 %, à 5,94 %, en baisse de près de 6,9 %, alors même que le stock de m² disponibles a augmenté de 2,45 %, à 3,4 millions, grâce à la livraison de près de 84 500 nouveaux m². Dans le même temps, le phénomène de la sous-location, qui était apparu en 2009, devient résiduel. Celle-ci ne représente plus que 0,41 % des m² en location.

Luxembourg-Ville ne dispose que de 4,19 % de m² vacants, mais ce chiffre cache plusieurs extrêmes : 1,6 % de vacance au Kirchberg, 9,34 % à la Cloche d’Or, 10,75 % à Kalchesbrück et surtout plus de 18 % à Hamm. Dans la périphérie de la ville, la zone d’activité de Bourmicht affiche 34 % de m² vacants. Plus loin encore de la capitale, Leudelange subit 22 % de taux de vacance, Windhof et Contern plus de 14 %.

VIDE LOCATIF

VACANCY BY DISTRICT District Vacancy sqm Vacancy rate %

CITY-CORE Kirchberg 14 700 1,61%

CBD 24 742 3,09%

Cloche d'Or 33 883 9,34%

Station 18 009 4,95%

Limpertsberg 3 655 4,30%

Belair / Merl 5 205 8,20%

Hamm 8 165 18,35%

Kalchesbrück 3 546 10,75%

Total: 111 905 4,19%

CITY - PERIPHERY Airport 26 106 16,58%

Strassen 5 664 6,99%

Howald 3 760 6,01%

Bertrange/Bourmicht 28 076 34,24%

Total: 63 606 16,60%

PERIPHERY Capellen 5 221 7,51%

Munsbach 1 290 2,15%

Belval 870 0,76%

Leudelange 12 686 22,23%

Windhof 4 641 14,15%

Contern 3 003 14,72%

Total: 27 711 7,83%

Total 203 222 5,97%

13 976 0,41%

CITY

9

7.5

6

4.5

3

1.5

0


OCCUPATIONAL MARKETLong list may be made for Take-up this year, the most striking of those are here. Société Générale Bank & Trust (SGBT)’s first lease was signed in June of over 9,000 sq.m at Central Plaza building, opposite of the railway station. The University of Luxembourg has opted for 8,600 sq.m Rue Alphonse Weicker. The European Invest-ment Bank, based in Kirchberg since 1980, has opted for 4,800 sq.m. The European Stability Mechanism (ESM) has taken an additional 3,500 sq.m in December at Kubik. Franklin Templeton has chosen 2,500 sq.m in the building President. The European Spatial Planning Observation Network (ESPON), Contact Point and Radio 100,7 are now neighbors in the new building of 4 Rue Erasme with office space respectively of 1,630 sq.m and 1,500 sq.m. DZ Bank International has pre-leased more than 8000 sq.m in Strassen and will move in 2015. The Luxembourg Stock Exchange has pre-leased 4,600 sq.m in the building Aurora, currently under construction. Banque Privée Edmond de Rothschild has taken 4,300 sq.m in Centre Brasseur, the trustee Rapego has chosen 2,290 sq.m in the building StarGate, Boulevard de la Foire and Study Baker & McKenzie, who experienced a strong growth over the past two years, has moved in front of the Cité Judici-aire with a space of 1,870 sq.m at Roosevelt Boulevard. Deloitte has selected 3,000 sq.m at the Airport and Study Bonn Steichen & Partners has opted 2,600 sq.m in Howald (Cubus C2).

PRISE EN OCCUPATIONParmi les prises en location particulièrement marquantes, notons que l’immeuble Central Plaza, en face de la Gare, a signé en juin son premier contrat de bail, avec Société Générale Bank & Trust (SGBT), qui y a pris plus de 9 000 m². Le quartier du Kirchberg est, comme c’est dans sa nature, le théâtre de nombreuses opérations. L’Université de Luxembourg a opté pour 8 600 m² rue Alphonse Weicker. La Banque Européenne d’Investissements, implantée au Kirchberg depuis 1980, dispose désormais de 4 800 m² supplémen-taires. Le European Stability Mechanism (ESM) est installé depuis décembre sur 3 500 m² du bâtiment Kubik. Franklin Templeton a choisi 2 500 m² dans l’immeuble Président. Le European Spatial Planning Observation Network (Espon), Contact Point et la Radio 100,7 sont désormais voisins (au moins théoriquement puisque cette dernière n’a pas encore emménagé) dans le nouveau bâtiment du 4 rue Érasme, avec respectivement 1 630 et 1 500 m². À Strassen, DZ Bank International a pré-loué plus de 8 000 m². Déménagement prévu début 2015 ! Dans le centre-ville, plusieurs prises en location de grandes surfaces : la Bourse de Luxembourg a pré-loué 4 600 m² dans l’immeuble Aurora, actuellement en construction, la Banque Privée Edmond de Rotschild 4 300 m² au Centre Brasseur, la fiduci-aire Rapego a choisi 2 290 m² dans l’immeuble StarGate, boulevard de la Foire, et l’Etude Baker & McKenzie, qui a connu une forte croissance depuis deux ans, vient d’emménager en face de la Cité Judiciaire, sur 1870 m² boulevard Roosevelt. Citons encore 3 000 m² choisis par Deloitte à l’Aéroport et 2 600 m² par l’Etude Bonn Steichen & Partners à Howald (Cubus C2).

SPLIT/M² BY ACTIVITY

SPLIT BY DISTRICT/SQM

Source: PP, JLL, BNPRE, DTZ, CBRE, C&W, Arthur Loyd, Real Corp

Source: PP, JLL, BNPRE, DTZ, CBRE, C&W, Arthur Loyd, Real Corp

19%

Kirchberg

18%

CBD

13%

Station

7%

Strassen

7%

Cloche d’Or

6%

Windhof

4%

Bourmicht

4%

Airport

4%

Other Periphery

4%

Howald

2%

Limpertsberg

4%

Capellen

2%

Leudelange

2%

Belair/Merl

43%

Banking & Finance

19%

Serv. for comp.

9%

Admin. &Pub. Serv.

IT & Telecom

7%

EU

4%

Serv. for ind.

3%

N.S.

2%

Constr. & Building

2%

Industry

8%




INVESTMENT MARKETTotal investment transactions have jumped by nearly 16% from 2011 to 2012, which is comparable to the increase between 2008 and 2009. 504 million Euros were generated from 20 operations in 2012 compared to 435 million Euros in 2011. This amount has been generated through 4 different kinds of Investment: 240 million Euros for standing investment (which are actually existing buildings), 198 million Euros for development projects, 38 million Euros for renovation and 28 million Euros by - owner occupiers. Investment yields remained stable for the periphery ( at a level of 6.85%) but decreased to 5.25% for the city of Luxembourg.

Le marché des transactions immobilières fait un bond de près de 16 % d’une année sur l’autre et retrouve ainsi peu ou prou les niveaux de 2008 ou 2009. Vingt opérations ont été enregistrées en 2012 pour un total de 504 millions d’euros, contre 435 millions d’euros en 2011. Les transactions se répartissent entre investissements d’immeubles existants en l’état (240 millions d’euros), projets de développement (198 millions d’euros), rénovation (38 millions d’euros) et opérations réalisées pour des propriétaires occupants (28 millions d’euros). Les rendements sont stables depuis mainten-ant deux ans pour la périphérie (6,85 %), mais toujours en repli pour la Ville de Luxembourg (5,25 %).

MARCHÉD’INVESTISSEMENT

INVESTMENT VOLUME EVOLUTIONS

PRIME YIELD EVOLUTION

0

500

1 .000

1 .500

2 .000

2 .500

3 .000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

M€

€ 636 m.

€ 265 m.

€ 650 m.

€ 2.760 m.

€ 480 m. € 500 m.€ 345 m.

€ 433 m. € 504 m.

2004

4 ,5 0

4 ,7 5

5 ,0 0

5 ,2 5

5 ,5 0

5 ,7 5

6,00

6,25

6,50

6,75

7,00

%

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Prime YieldCity

Prime YieldPeriphery

- Take-up is expected to be +/- stable in comparison with 2012.- New deliveries 2013 : 137 700 sq.m of new offi�ces are expected to

be delivered during the year 2013, where 64,900 sq.m are still available, the rest being pre-let.

- Vacancy rate should also stay more or less stable.- Rental levels are expected to remain stable, with a possible

pressure on prime locations such as Kirchberg and CBD.

- La prise en occupation devrait être stable en 2013 en comparaison avec 2012

- Les nouvelles livraisons en 2013 seront de l’ordre de 137 700 m² dont 64 900 m² toujours disponibles, le reste étant dejà pré-loué

- Le taux de vacance devrait rester stable sur l’année 2013- Le niveau des loyers devrait rester stable avec un pression à la

hausse sur les quartiers de premiers choix comme le Kirchberg ou le CBD


2013 OUTLOOKS PERSPECTIVES 2013

We expect a stable rental vacancy rate in 2013 and the rents should not undergo large change, perhaps a slight upward pressure on the best locations.

The economic growth of Luxembourg in 2012 was seen as par our estimated forecast and we could see a positive GDP growth of 1%, better transaction rate and foreign investment in 2013. The Luxembourg Investment Market is 11% above the 5 year average and some €504M in transactions is 16% more on a year on year basis.

So far 2012 has seen a 0.5% GDP growth and 2013 could see a slightly acceleration with a 1% progression in volume. While the Euro Zone is still struggling with the crisis effects, Luxembourg has seen its good position maintained.

Nous nous attendons pour 2013 à une stabilité pour les prises en location et celle du taux de vacance. 137 700 m² de nouveaux bureaux seront livrés au cours de l’année, sur lesquels 64 900 sont encore disponibles, le reste étant déjà pré-loué.

Compte tenu de ces éléments, les loyers ne devraient pas subir de grande évolution, à l’exception peut-être d’une légère pression sur les meilleurs emplacements, comme le Kirchberg ou le centre ville. Les prévisions du Statec en ce qui concerne la croissance économique luxembourgeoise assoient notre analyse.

L’année 2012 devrait ainsi avoir connu une croissance estimée pour l’heure à 0,5 %, et 2013 pourrait connaître une légère accélération, avec une progression de 1 % du PIB en volume. Alors que la Zone Euro peine à sortir de la crise et affiche en 2012 une quasi récession, les efforts du Luxembourg pour protéger sa situation sont payants.

GLOSSARYAvailability: Total floor space in properties marketed as available to let, whether physically vacant or ready for occupation immediately

Net initial yield: ratio between the net income (excluding taxes and charges) from a property and the acquisition cost (price of the building plus fees and transfer duties).

New supply: Represents the total amount of floor space that has reached practical completion as known on the last day of the quarter regardless whether the space is occupied or still available on the market.

Pipeline: total amount of space to be built (with a planning permis-sion), under construction or major refurbishment with areas changes.

Prime rent: The highest value recorded for an office unit of high quality in the best location during a determined period (after elimina-tion of abnormal statistical values). Expressed in €/sq m/per month excluding tax and charges.

Stock: The office stock is the sum of completed office properties whether occupied or still available.

Take-up: Represents the total office space known to be let or pre-let to tenants as well as sold/pre-sold to end-users.

Vacancy rate: The total amount of vacant space being offered for letting divided by the total stock of space and expressed as a percentage.

Investment funds : These are investment vehicles, often collective (owned by many), that manage �nancial or real estate assets with a de�ned investment goal (type of �nancial assets, management policy, objectives, fees, share value, rhythm of calculation of value and so on). Closed funds have a limited number of shares (or units), do not issue new shares or buy shares that have already been issued. Open-ended funds issue new shares and buy shares that have already been issued

High Environmental Quality (“HQE”) : A classi�cation given in France when all the stages of a building, from construction to management, have been carried out in an environmentally-friendly way. To be awarded the HQE status 7 out of 14 “green” criteria for building construction, management or user comfort have to be respected.The 14 targets of the HQE standard1. Harmony between the buildings and their environment.2. Integrated choice of products, systems and construction procedure3. Low nuisance building site4. Energy management5. Water management6. Business waste management7. Upkeep and maintenance management8. Hygrothermal comfort9. Acoustic comfort10. Visual comfort11. Olfactory comfort12. Health quality of space

Capitalisation rate : This is the ratio between potential income from a property and the property’s purchase price.

| 2012 Q4

DÉFINITIONSDisponibilité : Ensemble des locaux vacants et disponibles à la location immédiatement.

Loyer “Prime” : Montant maximal constaté pour une surface de qualité supérieure dans la meilleure localisation pendant une période donnée (excluant toute valeur anormale). Exprimé en €/m²/mois hors taxe et charges

Nouvelles livraisons : Ensemble des constructions livrées au cours dela période qu’elles soient vacantes ou occupées.

Pipeline : Ensemble des surfaces à construire (permis accordé), enconstruction, ou en rénovation lourde avec modification des surfaces

Prise en occupation : Représente les surfaces louées ou pré-louéesainsi que vendues à des acquéreurs occupants.

Stock : Ensemble des surfaces de bureau dont la construction estachevée, qu’elles soient vacantes ou occupées.

Taux de rendement net immédiat : Rapport entre le revenu net (horstaxe et charges) d’un immeuble et les coûts d’acquisition (prix d’acquisition + frais et droits de mutation).

Taux de vacance : Ratio entre les surfaces offertes à la location et leparc existant.

Fonds d’investissement : Ce sont des véhicules de placement souvent collectifs (en multipropriété). Ils ont pour objectif la détention d’actifs �nanciers ou immobiliers gérés selon des modalités connues à l’avance (type d’actifs fi�nanciers, politique de gestion, objectifs recherchés, frais, montant de la part, rythme de calcul de sa valeur,...). Il existe des fonds d’investissement fermés (qui n’émettent plus de nouvelles actions après leur lancement et qui ne rachètent pas d’actions précédemment émises) et les fonds d’investissement ouverts (qui émettent quotidiennement des nouvelles actions et quiachètent des actions précédemment émises).

HQE (Haute Qualité Environnementale) : Label qui vise à intégrer toutes les étapes de la construction à la gestion d’un bâtiment dans une démarche environnementale. Pour obtenir le label HQE il faut répondre à 7 des 14 critères d’éco-construction, d’éco-gestion et de confort des utilisateurs. Les 14 cibles de la norme HQE :1- Relation harmonieuse des bâtiments avec leur environnement2- Choix intégré des produits, systèmes et procédés de construction3- Chantier à faibles nuisances4- Gestion de l’énergie5- Gestion de l’eau6- Gestion des déchets d’activité7- Gestion de l’entretien et de la maintenance8- Confort hygrothermique9- Confort acoustique10- Confort visuel11- Confort olfactif12- Qualité sanitaire des espaces13- Qualité sanitaire de l’air14- Qualité sanitaire de l’eau

Taux de capitalisation : C’est le rapport entre les revenus potentiels de l’immeuble et son prix d’acquisition

PROPERTY PARTNERS RESEARCH | 15

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Property Partners's Luxembourg office market report 2012