PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK · PDF filePERUMN AS JERUK SAWIT PERMAI KARANGANYAR ... Dipertahankan di depan Tim Penguj i Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret

i

ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI DAN OPTIMALISASI

KOMPOSISI JUMLAH TIPE RUMAH UNTUK

MENDAPATKAN KEUNTUNGAN OPTIMUM PADA

PERUMNAS JERUK SAWIT PERMAI KARANGANYAR

(The Analysis of Investment Feasibility and Composition Optimization of Total Home Types to

get Optimum Benefits at Perumnas Jeruk Sawit Permai Karanganyar)

SKRIPSI

Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Memperoleh Gelar Sarjana Teknik Sipil

Program Studi Teknik Sipil

Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret

Surakarta

Disusun Oleh :

ARIEF PRASETYA ADI

NIM : I 1114008

PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS SEBELAS MARET

SURAKARTA

2016

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

ii

HALAMAN PERSETUJUAN







Disusun Oleh :

ARIEF PRASETYA ADI

NIM : I 1114008

Telah disetujui untuk dipertahankan dihadapan Tim Penguji Pendadaran

Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret

Persetujuan Dosen Pembimbing

Dosen Pembimbing I Dosen Pembimbing II

Fajar Sri Handayani, ST. MT. Setiono, ST. MSc.

NIP. 19750922 199903 2 001 NIP. 19720224 199702 1 001


commit to user

iii

HALAMAN PENGESAHAN







Disusun Oleh :

ARIEF PRASETYA ADI

NIM : I 1114008

Dipertahankan didepan Tim Penguji Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret

Surakarta dan diterima guna memenuhi persyaratan untuk mendapat gelar Sarjana

Teknik

Pada Hari : Rabu

Tanggal : 20 Juli 2016

Tim Penguji :

1. Fajar Sri Handayani, ST. MT.

NIP. 19750922 199903 2 001 ………………………………………

2. Setiono, ST. MSc.

NIP. 19720224 199702 1 001 ………………………………………

3. Ir. Sugiyarto, MT.

NIP. 19551121 198702 1 001 ………………………………………

4. Ir. Siti Qomariyah, MSc.

NIP. 19580615 198501 2 001 ………………………………………

Mengesahkan,

Ketua Program Studi Teknik Sipil

Fakultas Teknik UNS

Wibowo, ST. DEA.

NIP. 19681007 199502 1 001


commit to user

iv

MOTTO

MENCOBA DAN MENCOBA HINGGA BERHASIL, TETAPI JIKA

TETAP TIDAK BERHASIL YAKINLAH RENCANA ALLAH JAUH

LEBIH BAIK DARI RENCANAMU.

ORANG HEBAT DINILAI BUKAN DARI APA YANG DIA PUNYA

TETAPI APA YANG DIA BERI KEPADA ORANG LAIN.

JADIKANLAH SABAR DAN SHOLAT SEBAGAI PENOLONGMU

(Qs. AL-BAQARAH : 45)


commit to user

v

PERSEMBAHAN

SKRIPSI INI PENULIS PERSEMBAHKAN UNTUK :

AYAH DAN IBU

(Ir. Supramudiyo dan Dra. Sri Maryati)

Terima kasih atas segala doa, cinta, kasih serta pengorbanan yang tiada terkira

sehingga menjadikanku mausia yang senantiasa bersyukur atas nikmat-Nya. Ayah

dan ibu merupakan sumber inspirasi dan semangat terbesar dalam hidpku.

ADIK TERSAYANG

(Danang Prasetya Aji)

Orang yang selalu bikin ketawa dan terkadang menjadi tempat curhat

SESEORANG YANG SELALU MEMBERI SEMANGAT

Terima kasih atas motivasi dan semangat yang kamu berikan hingga skripsi ini

selesai dengan baik.

TEMAN-TEMAN SIPIL S1-TRANSFER 2014

TEMAN-TEMAN KONTRAKAN C O T


commit to user

vi

ABSTRAK

Arief Prasetya Adi. 2016. Analisis Kelayakan Investasi dan Optimalisasi

Komposisi Jumlah Tipe Rumah untuk Mendapatkan Keuntungan Optimum

pada Perumnas Jeruk Sawit Permai Karanganyar. Skripsi, Program Studi

Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret.

Di tengah kondisi tingginya backlog dan semrawutnya kondisi penyediaan rumah

murah untuk rakyat, sangat tepat sekali kalau pemerintah akan lebih

memberdayakan Perumnas dalam program untuk Percepatan penyediaan

Perumahan Rakyat. Oleh karena itu, perencanaan sebuah Perumnas memegang

peranan yang sangat penting dalam pengendalian laju pembangunan agar

berdampak positif dan berkesinambungan. Perencanaan itu harus dilakukan,

dimulai dari perencanaan Perumnas hingga perencanaan lingkungan

permukiman dan ruang perkotaan, bahkan hingga perencanaan wilayah. Tujuan

dari penelitian ini mengetahui harga jual minimum, kelayakan investasi,

optimalisasi komposisi jumlah unit rumah dan nilai subsidi pada Perumnas Jeruk

Sawit Permai Karanganyar.

Penelitian ini merupakan studi kelayakan investasi perumahan dengan metode Net

Present Value (NPV), Annual Equivalen (AE), Internal Rate of Return (IRR),

Benefit Cost Ratio (BCR), Analisis Sensitivitas dan analisis optimalisasi

komposisi jumlah unit rumah dan nilai subsidi. Evaluasi ini membahas beberapa

aspek yaitu perhitungan harga jual minimum rumah, aspek analisis kelayakan

investasi, optimalisasi dengan metode simpleks menggunakan program

Quantitative System for Busines (QSB) dan nilai subsidi.

Perumnas Jeruk Sawit Permai yang terletak di Jln.Lawu Raya, Jeruk Sawit,

Gondangrejo Kabupaten Karanganyar menawarkan hunian rumah sebanyak 326

pada sektor 3, unit rumah yang terdiri dari 40 unit rumah tipe 36/84, 224 unit

rumah tipe 27/60 dan 62 unit rumah tipe 23/60. Penelitian ini menghasilkan

jumlah komposisi optimum sesuai dengan minat konsumen untuk rumah tipe

23/60 sebanyak 48 unit, tipe 27/60 sebanyak 259 unit dan tipe 36/84 sebanyak 25

unit. Nilai subsidi pada Perumnas Jeruk Sawit Permai Karanganyar untuk tipe 23

yaitu Rp 11.661.548,- s/d Rp 36.175.217,- dan tipe 27 yaitu Rp 11.472.976,- s/d

Rp 35.216.090,-.

Kata kunci: Harga jual minimum, kelayakan investasi, optimalisasi, QSB,

Sudsidi


commit to user

vii

ABSTRACT

Arief Prasetya Adi. 2016. The Analysis of Investment Feasibility and

Composition Optimization of Total Home Types to get Optimum Benefits at

Perumnas Jeruk Sawit Permai Karanganyar. Thesis, Civil Engineering,

Engineering Faculty Sebelas Maret University.

In the middle of the condition of high backlog and the bad conditions of the

provision of cheap houses for the people, very precisely if the Government will

further empower Perumnas in the program for the acceleration of the provision of

public housing. Therefore, planning a Perumnas holds a very important role in

the control of the pace of development in order to positively impact and

sustainability. The planning that has to be done, starting from planning

environmental planning to Perumnas settlements and urban spaces, even up to the

planning area. The purpose of this research is to know the minimum sale price,

investment feasibility, optimization of composition the number of housing units

and the value of subsidiesat Perumnas Jeruk Sawit Permai Karanganyar

This research is a study of the feasibility of housing investment by the method of

Net Present Value (NPV), Annual Equivalen (AE), Internal Rate of Return (IRR),

Benefit Cost Ratio (BCR), the analysis of the Sensitivity analysis and optimization

of composition the number of housing units and the value of the subsidies. This

evaluation addresses some aspect of that is the calculation of the minimum sale

price of houses, investment feasibility analysis, aspects of optimization of simplex

method use Quantitative System for Busines (QSB) and the value of the subsidies.

Perumnas Jeruk Sawit Permai Karanganyar located at Jln. Raya Lawu, Jeruk

Sawit, Gondangrejo Karanganyar Regency House offers as much as 326 in sector

3, housing units consisting of 40 units of houses type 36/84, 224 housing units

type 27/60 and 62 housing units type 23/60. This research resulted in the number

of optimum composition in accordance with consumer interest for house type

23/60 as much as 48 units, type 27/60 as many as 259 units and the type 36/84 as

many as 25 units. The value of the subsidies on the Perumnas Jeruk Sawit Permai

Karanganyar for type 23 is Rp 11.661.548 – Rp 36.175.217 and type 27 is Rp

11,472,976 – Rp 35.216.090.

Keywords: minimum selling price, investment feasibility, optimization, QSB,

Subsidies


commit to user

viii

KATA PENGANTAR

Puji syukur kehadirat Allah SWT yang selalu melimpahkan rahmat serta hidayah-

Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan penyusunan skripsi dengan judul

”Analisis Kelayakan Investasi dan Optimalisasi Komposisi Jumlah Tipe

Rumah untuk Mendapatkan Keuntungan Optimum pada Perumnas Jeruk

Sawit Permai Karanganyar” guna memenuhi syarat untuk memperoleh gelar

Sarjana Teknik di Program Studi Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas

Sebelas Maret Surakarta.

Dalam penulisan skripsi ini, penulis mendapat bantuan dari berbagai pihak, baik

secara langsung maupun tidak langsung. Untuk itu, Penulis ingin menyampaikan

ucapan terimakasih kepada :

1. Segenap Pimpinan Fakultas Teknik UNS

2. Segenap Pimpinan Program Studi Teknik Sipil UNS

3. Ibu Fajar Sri Handayani, ST, MT selaku Dosen Pembimbing I

4. Bapak Setiono, ST, MSc selaku Dosen Pembimbing II

5. Bapak Ir. Suyanto, MM. selaku Pembimbing Akademik

6. Orang tua dan keluarga yang terus memberi motivasi lahir dan batin

7. Rekan-rekan mahasiswa S-1 Transfer 2014

Penulis menyadari bahwa skripsi ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena itu,

saran dan kritik yang membangun sangat penulis harapkan untuk kesempurnaan

skripsi ini dan semoga skripsi ini dapat berguna bagi pihak-pihak yang

membutuhkan.

Surakarta, Juli 2016

Penulis


commit to user

ix

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL ...................................................................................... i

HALAMAN PERSETUJUAN ....................................................................... ii

HALAMAN PENGESAHAN ........................................................................ iii

HALAMAN PERSEMBAHAN .................................................................... iv

ABSTRAK ..................................................................................................... v

ABSTRACT .................................................................................................... vi

PRAKATA ..................................................................................................... vii

DAFTAR ISI .................................................................................................. ix

DAFTAR GAMBAR ..................................................................................... xii

DAFTAR TABEL .......................................................................................... xiii

BAB 1 PENDAHULUAN ........................................................................... 1

1.1. Latar Belakang ...................................................................................... 1

1.2. Rumusan Masalah ................................................................................. 2

1.3. Batasan Masalah ................................................................................... 3

1.4. Tujuan Penelitian .................................................................................. 3

1.5. Manfaat Penelitian ................................................................................. 3

BAB 2 LANDASAN TEORI .................................................................... 5

2.1. Tinjauan Pustaka ..................................................................................... 5

2.2. Dasar Teori ............................................................................................ 9

2.2.1. Biaya (Cost) ................................................................................ 9

2.2.1.1. Biaya Modal (capital cost) ............................................ 9

2.2.1.2. Biaya Tahunan (annual cost) ........................................ 11

2.2.2. Bunga (Interest) .......................................................................... 11

2.2.3. Pendapatan dan Keuntungan (Revenus and Profits) .................. 12

2.2.4. Pembayaran Tunggal (Single Payment) ..................................... 13

2.2.5. Pembayaran Majemuk Seragam (Uniform Series) ..................... 14

2.2.6. Aliran Kas (Cash Flow) ............................................................. 15

2.2.7. Kriteria Penilaian Investasi ........................................................ 16


commit to user

x

2.2.7.1. Analiasi Nilai Sekarang (NPV) .................................... 16

2.2.7.2. Analisis Arus Pengembalian (IRR) .............................. 17

2.2.7.3. Benefit Cost Ratio (BCR) ............................................. 18

2.2.7.4. Metode Annual Equivalen (AE) ................................... 18

2.2.8. Metode Simplek ......................................................................... 20

2.2.9. Survey Menggunakan Kuisioner ................................................ 20

2.2.10. Program Quantitative System for Busines (QSB) ....................... 21

2.2.11. Subsidi ........................................................................................ 22

BAB 3 METODE PENELITIAN .............................................................. 25

3.1. Metode Penelitian .................................................................................. 25

3.2. Lokasi Penelitian .................................................................................... 25

3.3. Sumber Data ............................................................................................ 28

3.3.1. Data Primer ................................................................................ 28

3.3.2. Data Sekunder ............................................................................ 28

3.4. Tahap Penelitian .................................................................................... 28

3.4.1. Tahap Persiapan ......................................................................... 28

3.4.2. Pengumpulan Data ..................................................................... 29

3.4.3. Perhitungan Biaya Pengeluaran dan Pendapatan Proyek ............ 29

3.4.4. Menghitung Harga Jual Minimum ............................................. 30

3.4.5. Menganalisis Kelayakan Investasi ............................................. 30

3.4.6. Analisis Optimaliasasi ................................................................ 30

3.4.7. Pembahasan dan Kesimpulan ..................................................... 31

3.5. Diagram Alir Penelitian ......................................................................... 32

BAB 4 ANALISIS DAN PEMBAHASAN ............................................... 33

4.1. Pengumpulan Data ................................................................................. 33

4.2. Analisis Data ........................................................................................... 35

4.2.1. Perhitungan Biaya Investasi Proyek ............................................ 35

4.2.1.1. Biaya Konstruksi .......................................................... 35

4.2.1.2. Biaya Tanah .................................................................. 36

4.2.2. Analisis Kelayakan Investasi ...................................................... 37


commit to user

xi

4.2.2.1. Pendapatan Proyek Tahunan ........................................ 37

4.2.2.2. Proyeksi Pengeluaran Investasi .................................... 38

4.2.2.3. Proyeksi Pendapatan Investasi ..................................... 39

4.2.2.4. Analisis Penilaian Kelayakan Investasi ........................ 40

4.2.3. Analisis Optimalisasi................................................................... 48

4.2.3.1. Variabel Keputusan ...................................................... 48

4.2.3.2. Fungsi Tujuan ............................................................... 48

4.2.3.3. Fungsi Batasan ............................................................. 49

4.2.3.4. Perhitungan Dengan Program QSB............................... 51

4.2.3.5. Tabel Alternatif Pilihan ................................................. 53

4.2.3.6. Analisis Investasi Hasil Optimalisasi ............................ 54

4.2.4. Perhitungan Nilai Subsidi ........................................................... 60

4.2.4.1. Subsidi .......................................................................... 60

BAB 5 KESIMPULAN DAN SARAN ....................................................... 64

5.1. Kesimpulan ............................................................................................ 64

5.2. Saran ...................................................................................................... 65

DAFTAR PUSTAKA ................................................................................... 66

LAMPIRAN


commit to user

xii

DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.1. Hubungan antara nilai P dengan F ........................................... 12

Gambar 2.2. Grafik NPV dengan Nilai IRR Tunggal .................................. 17

Gambar 2.3. cash flow investasi format nonannual ..................................... 19

Gambar 2.4. cash flow investasi format annual ............................................. 19

Gambar 3.1. Lokasi Penelitian ...................................................................... 26

Gambar 3.2. Site Plan Perumnas Jeruk Sawit Permai Sektor 3 ..................... 27

Gambar 3.3. Diagram Alir Penelitian ........................................................... 32

Gambar 4.1. Aliran Kas Perhitungan Investasi ............................................. 41

Gambar 4.2. Grafik Perubahan Tingkat Suku Bunga terhadap Nilai NPV .... 48

Gambar 4.3. Pengisian Koefisien pada Program QSB ................................... 52

Gambar 4.4. Gambar Tabel Hasil Optimalisasi menggunakan QSB ............ 52

Gambar 4.5. Grafik Perubahan Tingkat Suku Bunga Hasil Optimalisasi ...... 57

Gambar 4.6. Site Plan Perumnas Jeruk Sawit Permai Sektor 3 .................... 58

Gambar 4.7. Hasil Optimalisasi Site Plan ..................................................... 59

Gambar 4.8. Aliran Kas Perhitungan Subsidi tipe 23 .................................... 61

Gambar 4.9. Aliran Kas Perhitungan Subsidi tipe 27 .................................... 62


commit to user

xiii

DAFTAR TABEL

Tabel 2.1. Penelitian terdahulu yang telah dilaksanakan .......................... 6

Tabel 2.2. Pelelitian sekarang yang dilaksanakan .................................... 8

Tabel 4.1. Proyeksi Pengeluaran ............................................................... 39

Tabel 4.2. Proyeksi Pendapatan ................................................................ 40

Tabel 4.3. Hasil hitungan NPV dan variasi tingkat suku bunga (i) .......... 47

Tabel 4.4. Rekapitulasi Harga Jual Tiap Unit Rumah .............................. 48

Tabel 4.5. Tabel Alternatif Pilihan Berdasarkan Keuntungan .................. 53

Tabel 4.6. Proyeksi Pengeluaran Setelah Optimalisasi ............................. 54

Tabel 4.7. Proyeksi Pendapatan Setelah Optimalisasi ............................... 55

Tabel 4.8. Hitungan Nilai NPV ,AE dan BCR Setelah Optimalisasi ....... 55

Tabel 4.9. Hasil hitungan NPV dan variasi tingkat suku bunga (i) .......... 56

Tabel 4.10. Rekapitulasi Subsidi Tipe 23 dan Tipe 27 ................................ 63


commit to user

Documents

PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK · PDF filePERUMN AS JERUK SAWIT PERMAI KARANGANYAR ... Dipertahankan di depan Tim Penguj i Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret