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土地估價理論

第七章 比較法

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第一節 比較法基本要件-定義

比較法定義：以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法。依此方法所求得之價格為比較價格。

比較法又稱：市場比較法。

買賣實例比較法。

係以蒐集市場上與勘估標的條件類似不動產之交易價格，經過比較、分析相互間各項差異因素後，以推算勘估不動產價格之方法。

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比較法基本依據：

以替代原則為基礎。

大多數人之價值觀判斷。

充份資訊之判斷。

第一節 比較法基本要件-依據

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比較法是希望得到「合理價格」或「正常價格」，欲評估此等價格，須具備以下要件：

公開的市場。

交易雙方具備充份資訊。

產品具備市場性。

交易雙方不受任何壓力。

理性的經濟行為。

適當的期間完成交易。

正常合理的付款方式。

第一節 比較法基本要件-要件

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第二節 運用比較法之步驟

比較法估價之程序如下：

蒐集並查證比較標的相關資料。

選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。

對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。

比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取調整率或調整額。

計算勘估標的之試算價格。

決定勘估標的之比較價格。

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第二節 運用比較法之步驟-蒐集並查證比較標的相關資料1/2

不動產估價應蒐集以下資料：

勘估標的之標示、權利、法定用途及使用管制等基本資料。

影響勘估標的價格之一般因素、區域因素及個別因素。

勘估標的相關交易、收益及成本資料。

所蒐集之比較標的，應就下列事項詳予查證確認：

交易價格及各項費用。

交易條件；有特殊付款者，其方式。

比較標的狀況。

交易日期。

前項查證確有困難之事項部份，應於估價報告書中敘明。

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第二節 運用比較法之步驟-蒐集並查證比較標的相關資料2/2

運用比較法，應查證以下資料並確認後，進行情況調整及價格日期調整，若以下事項無法查證，需於報告書中敘明：

有無特殊交易目的。

交易價格及各項費用支付方式。

有無特殊付款方式。

比較標的狀況。

價格日期。

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第二節 運用比較法之步驟-選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的

不動產估價師應依下列原則蒐集比較實例：

實例之價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者。

與勘估標的位於同ㄧ供需圈之近鄰地區或類似地區者。

與勘估標的使用性質或使用分區管制相同或接近者。

實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者。

除上列規定之外，尚須注意：

屬正常付款方式者。

屬正常交易條件者。

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第二節 運用比較法之步驟-對比較標的價格進行情況及價格日期調整1/2

急買急賣。

期待因素影響之交易。

受債權債務影響之交易。

親友關係人間之交易。

畸零地或有合併使用之交易。

地上物處理有糾紛之交易。

法院拍賣。

受迷信影響之交易。

包含公共設施之交易。

人為哄抬之交易。

若遇到以下情況，須進行情況調整：

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第二節 運用比較法之步驟-對比較標的價格進行情況及價格日期調整2/2

價格日期調整

係指比較標的之交易日期與勘估標的之價格日期因時間差異，致價格水準發生變動，則需進行適當的調整。

價格日期之調整，可藉由以下三點調整之：

地價指數。

房價指數。

所蒐集之各時間點之比較標的資料分析調整之。

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第二節 運用比較法之步驟-區域因素及個別因素之調整

當勘估標的經過情況與價格日期調整後，則需進行以下四項調整，調整方式是以百分率法為原則，再以差額法調整。

區域因素調整。

個別因素調整。

百分率法為調整原則。

差額法調整。

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第二節 運用比較法之步驟-計算勘估標的之試算價格

試算價格指以比較標的價格經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後所獲得之價格。

試算價格運算過程中，凡符合以下事項之比較標的，應予以排除適用：

區域因素調整之價格調整率大於百分之十五時。

個別因素調整之價格調整率大於百分之十五時。

區域因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五時。

個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五時。

區域因素加個別因素之總調整率大於百分之三十時。

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第二節 運用比較法之步驟-決定勘估標的之比較價格

決定勘估標的之比較價格則須透過：

蒐集並查證比較標的相關資料。

選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。

對比較標的價格進行情況及價格日期調整。

區域因素及個別因素之調整。

計算勘估標的之試算價格。

則可作一最適比較價格評估與決定，其決定須注意：

試算價格差異過大之規範。

適當試算價格之採用。

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第三節 市場資料來源與過濾-來源

估價師檔案。

政府紀錄。

仲介經紀人。

熟悉市場人士。

市場公開個案。

分類廣告與傳單。

專業刊物。

直接調查訪問。

台灣地區不動產市場資料來源，大致分為以下八類：

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第三節 市場資料來源與過濾-過濾

除了課本頁219（簡報第6頁）之事項須查證確認，尚須注意以下事項：

調查筆數。

調查期間。

付款條件與費用負擔方式。

市場流通率。

特定交易目的因素之排除。

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第四節 比較法之調整方式

不動產估價技術規則對於市場比較法之調整方式，訂定三種方式，即以百分率法為原則，另得以差額法調整，惟應於估價報告書中敘明；若為大量估價則採計量模型分析法。

除百分率法、差額法和計量模型分析法，尚有：

總所得乘數法。

評等法（定性分析）。

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第四節 比較法之調整方式-計量模型分析法

計量模型分析法

係蒐集相當數量具代表性之比較標地，透過計量模型分析，求出各主要影響價格因素與比較標的價格二者之關係式；此法較適用於大量估價。

應用計量模型分析法應符合下列條件：

須蒐集應用計量模型分析關係式自變數個數五倍以上之比較標的。

計量模型分析採迴歸分析者，其調整後判定係數不得低於0.7。截距項以外其他各主要影響價格因素之係數估計值同時為零之顯著機率不得大於百分之五。

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第四節 比較法之調整方式-百分率調整法1/2

百分率法

將影響勘估標的及比較標的價格差異之區域因素及個別因素逐項比較，並依優劣程度或高低等級所評定之差異百分率進行價格調整之方法。

百分率調整法

係於各項影響不動產價格因素，設定各項因素百分率，將委估對象不動產與交易實例逐項相互比較，以百分率逐一加減，而得到淨調整百分率，然後以相乘積或加減百分率，推估不動產價格。

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第四節 比較法之調整方式-百分率調整法2/2

兩種修正型態：

日本：

以標準宗地為基礎，就標準宗地之各項標準的項目與勘估標的的差異分析比較。

美國：

以堪估標的與可比較案例間之各項差異因素，做相對性的比較修正（如下表所示）。

美國定量分析修正表

$111,178標的不動產價格指示

+3,403+3%非不動產組成的修正+2,269+2%使用方式的修正

-5,672-5%經濟特性的修正

-5,672-5%實體特性的修正+3,403+3%區位修正值

$113,447修正後價格+5,402+5%市場條件修正

+0+0%購買後立即支付的修正

$108,045修正後價格+5,145+5%銷售條件修正

$102,900修正後價格-2,100-2%融資條件的修正

$105,000修正後價格+5,000+5%產權移轉修正

$100,000案例價格

案例不動產價格之修正市場導項修正值比較項目

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第四節 比較法之調整方式-差額法

差額法

指將影響勘估標的及比較標的價格差異之區域因素及個別因素逐項比較，並依優劣程度或高低等級所評定之差額進行價格調整之方法。

係於各項影響不動產價格因素，設定各項因素修正金額，將委估對象不動產與交易實例逐項相互比較，以價金之差額逐一加減，而得到淨調整總差額，以推估不動產價格。

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第四節 比較法之調整方式-總所得乘數法1/2

總所得乘數法

即以出租不動產推估其每月或每年租金總收益，並比較市場上同類型不動產之交易價格，由交易價格與總所得間差異比率，計算出總所得乘數，再以該不動產每月或每年總所得乘上總所得乘數，即為市場價格。

運用總所得乘數法須注意：

收集估價當時類似不動產正常交易價格。

類似不動產間之差異程度須為最少。

總所得之推估，須充份瞭解是否有影響租金之特別規定。

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第四節 比較法之調整方式-總所得乘數法2/2

總所得乘數法運用例子如下：

每月之總所得乘數為250，即300,00÷1,200=250倍。每年之總所得乘數為20.8，即300,00÷1,200÷12=20.8倍。

20.8（每年）250倍（每月）

總所得乘數

$300,000（每坪）正常市場交易價格$1,200（每坪）平均三樓以上每月租金

10年屋齡中古辦公大樓

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第四節 比較法之調整方式-評等法

評等法

又稱定性分析，係將各項修正因素，設定優劣等級，以委估對象不動產與交易實例間，就影響因素逐項相互比較，分析其優劣程度，以推估不動產價格（參見下表）。

較差$86,000D較差$89,000A較差$90,000B

勘估標的

較優$93,000E較優$95,000C

整體比較每坪單價比較案例

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第五節 運用市場比較法的限制

市場比較法可廣泛運用於各種商品，但對不動場市場仍有以下限制：

無法提供比較案例。

少數特定目的使用之不動產。

環境變化迅速，使不動產市場受影響。

法令之修正、變更。

地區內無相對應使用強度高之不動產。

收益性之不動產。

不動產價格受政治、經濟等因素影響，過於起伏。

所採用之交易案例，時間差異甚大。

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結論－比較法之優缺點

優點提供勘估標的附近同類型不動產之市場行情。

蒐集數個比較標的，可以估得勘估標的之價格區間。

由比較法求得之比較價格，較切合當地之市場行情。

缺點常因取得比較標的之不同，而改變勘估標的價格。

比較法所作之調整乃十分主觀。

勘估標的價格是以比較標的價格為基礎，而比較標的價格所形成之基礎，則交待不清。

忽略勘估標的未來發展潛力及當地房地產未來供需增減情形。

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結論－比較法之應用

比較法的理論基礎，即在相同供需圈或相似地區蒐集數個與不動產標的物相似、成交日與估算日相近的真實交易價格，再將這些真實交易價格，根據區域因素、個別因素與不動產標的物的不同，修正成與不動產標的物相同情況下的價格。

比較法是目前估價業最常運用來評估不動產價格的工具之一，舉例來說，包括成本法中的成本資料、收益法中的收益資料、甚至不動產成交價格參考資料，需仰賴「比較法」來作其處理。

比較法公式：買賣實例價格×估價期日之指數/交易時期之指數＝估價當時之買賣實例價格。

比較法較能掌握目前的環境變化，且兼具考量區域環境、個別環境、對不動產標的物的影響，所以估出來的價格將與真實市價的差距不遠。但也造成不同估價人員的個人主觀意識，會影響因素的選取、權重的設定及修正比率的決定，而倍受爭議。