Normas Internacionales de Valuacion

8/20/2019 Normas Internacionales de Valuacion

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Normas Internacionales de Valuación

Principios, Normas yOrientación sobre Aplicación y Comportamiento

IVSC

International Valuation Standards Committee


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La única versión oficial de esta Normas es la original en lengua inglesa. La presente traducción autorizada se publica únicamente para facilidad de los profesionales de habla castellana. Debe quedar claro que sulenguaje se apega al uso mexicano y por ello pude contener términos y expresiones que no responden a ellenguaje técnico de valuación, tasación, evaluación, avaluación o valoración, en otros países de la mismalengua. Por ello se recomienda que para cualquier duda se recurra a la versión oficial. N. del T..

TITULO DEL ORIGINAL: International Valuation Standards Publicado por International Valuation Standards CommitteeOficina Internacional: 12 Great George Street, London, United Kingdom SW1 PD3ADCopyright @ 1997 the International Valuation Standards CommitteeReservados todos los derechos. Traducción autorizada al castellano de: Julio E. Torres Coto M., I.C.Para la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación , A. C.Copyright @ 1997 Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación , A. C.

Julio E. Torres Coto M.Reservados todos los derechos.


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EXECUTIVE HEADQUARTERS INTERNATIONAL BUREAU

15 Deslisle Avenue 12 Great George Street

Toronto, Ontario LondonCanada, M4V 1S8 United Kingdom SW1P SAD

Telephone: 1 416 922 3999 Telephone: 44 171 222 7000

Facsimile: 1 416 922 3589 Facsimile: 44 171 222 9430

1 de Julio de 1997

Las Normas Internacionales de Valuación...

...se reconoce ahora a todo lo largo del mundo y se han incorporado a las Normas domésticas demuchas naciones. Las Normas y las Orientaciones de Aplicación y Comportamiento que seincluyen en esta edición, reflejan el pensamiento, experiencias y juicio profesional colectivo deValuadores de mas de 40 naciones. También se apoyan en la asesoría y consejo de usuarios de

los servicios de valuación y profesionales de otras disciplinas, particularmente en el campo de lacontabilidad.

Como lo fue en ediciones anteriores, las palabras podrán cambiar para aclarar afirmaciones yresponder a temas de reciente desarrollo. Esta nueva edición contiene material nuevo y unaestructura ampliada, pero los principios en los que se basan las Normas y Orientación permanecesin cambio. Sigue siendo el objetivo de este Comité establecer Normas que sean pertinentes a yparte integral de las actividades de mercado que involucran a los bienes raíces, fomentar laarmonización de las Normas entre las naciones y participar en los esfuerzos de envergaduramundial que finalmente habrán de eliminar interpretaciones equivocas en materia de valuación enlas transacciones internacionales de bienes.

El Comité Internacional de Normas de Valuación (también conocido como IVSC) se reúne conregularidad en diversas localidades alrededor del mundo. Continuamente se ocupa del estudio de

Normas nuevas y en la revisión de las existentes y en los comentarios de las Normas cuando esoportuno. Solicitamos comentarios, preguntas y sugerencias.

Deseamos y solicitamos la participación y asociación completa de todas las naciones. El Comitéestá en disposición de auxiliar en el desarrollo de las disciplinas de valuación en las naciones endesarrollo y en la instrumentación de Normas en todas partes.

Muy sinceramente,

Ph. MalaquinPresidente


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Contenido

Introducción Introducción 1 -5

Valuación y el IVSC

Organización de las Normas Internacionales

Formato de las Normas

Introducción - 1

Introducción - 3

Introducción - 5

Conceptos y Principios Generales de Valuación

Introducción

Conceptos de Tierra y Propiedad

Concepto de Bienes Raíces, Propiedad y Activos

Precio, Costo, Mercado y ValorValor de Mercado

Uso Mejor y Más Productivo

Utilidad

Otros Conceptos Importantes

Resumen

Conceptos/Principios 1 - 13

Conceptos/Principios – 1



Conceptos/Principios – 4Conceptos/Principios – 7



Conceptos/Principios - 11

Conceptos/Principios - 13

IVS 1: Valor de Mercado como Base de Valuación

IVS 2: Bases de Valor Distintas del Valor de Mercado

IVS 3: Valuación Para Estados Financieros y Cuentas Relacionadas

IVS 4: Valuaciones para Garantía de Crédito, Hipotecas y Obligaciones

IVS 1: 1 – 14

IVS 2: 1 – 13

IVS 3: 1 – 16

IVS 4: 1 – 12

APG 1: Concepto de Valuación de Negocio en Marcha

APG 2: Consideración de Substancias Peligrosas y Tóxicas en Valuación

APG 3: Valuación de Planta, Maquinaria y Equipo

APG 1: 1 - 8

APG 2: 1 - 9

APG 3: 1 - 8


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Introducción

Valuación y el IVSC

La valuación de activos tiene sus raíces en la economía clásica y contemporánea. Los

principios y técnicas de valuación se establecieron y en general eran similares, en muchos países antes de los cuarenta. Sin embargo, el reconocimiento de la valuación como profesión se desarrolló después de los cuarenta.

Antes de los ochenta la valuación se desarrollo como profesión en muchas nacionesgrandes y pequeñas, pero sin un enfoque internacional. Había muchas similitudes en estos

países en cuanto a lo que se consideraba un Valuador profesional, tales como el poseerun grado universitario apropiado; entrenamiento profesional especializado; experiencia

práctica debidamente asesorada; competencia, honorabilidad y objetividad comprobadas;y reconocimiento como persona de elevado carácter. Organismos profesionales devaluadores en diversos países otorgaban designaciones profesionales y reconocimiento a

aquellos que cuando menos satisfacían los requerimientos estipulados de educación yexperiencia.

Durante los sesenta y setenta varios organismos nacionales de valuación desarrollaron y promulgaron Normas de Ejercicio Profesional para sus asociados. Otras les siguieron. Enalgunos países también se introdujeron Códigos de Ética Profesional. El contenido deestas Normas combinaba consideraciones profesionales con las necesidades prácticas delmercado. En algunos países las Normas fueron incorporadas parcial o totalmente a lasleyes y reglamentos nacionales. Algunas corporaciones profesionales crearon

procedimientos de revisión y vigilancia que llevaran a la censura o pérdida delreconocimiento profesional para el asociado que violara seriamente las normas o lasdisposiciones éticas relativas.

Para fines de los setenta conforme estos movimientos continuaron, se hizo aparente queel desarrollo financiero internacional y la globalización de los mercados habían llegado aun estadio en el cual era señaladamente patente la necesidad de normas internacionalesde valuación. Era obvio que sin acuerdos internacionales en relación a las normas devaluación existía el potencial para confusión y para que se cometieran errores. Era menosobvio, sin embargo, que también se inhibían las normas domésticas en algunos países.También era difícil entender que las importantes diferencias entre los puntos de vista delas corporaciones de valuación de diversos países podrían llevar a malos entendimientosno intencionales.

Igualmente importante, se dieron rápidos cambios económicos y en los negocios dentro yentre naciones, dando lugar a un reconocimiento ampliado de la importancia mercantil de


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la valuación profesional de los activos. Se requerían valuaciones competentes, objetivas y profesionalmente desarrolladas para una amplia gama de actividades de negocios. Suimportancia, al reflejar valores corrientes para los informes financieros en particular, harecibido creciente reconocimiento. Hay una fuerte corriente hacia la información devalores de activos para efectos contables y financieros basada el valuación corriente, enlugar del costo histórico.

Los avalúos profesionales tienen la ventaja de reflejar precios cambiantes y diferenciaseconómicas entre áreas geográficas. Reconociendo estos factores, se fundó en 1981 elComité Internacional de Normas de Valuación (IVSC por sus siglas en Inglés)1. El

principal objetivo de IVSC es formular y publicar, en atención al interés público, Normasde valuación y orientación procesal para la valuación de activos para uso en estadosfinancieros y promover su aceptación y observancia mundial. El segundo objetivo esarmonizar las Normas entre los Estados del mundo y revelar las diferencias en lasestipulaciones de las Normas o en su aplicación conforme sucedan. Es meta particular deIVSC que las Normas internacionales de valuación sean reconocidas en las declaracionesinternacionales de contabilidad y en otras normas de información y que los Valuadoresreconozcan qué se requiere de ellos bajo las normas de otras disciplinas.

La asociación en IVSC es por conducto de las sociedades nacionales de valuación einstituciones que representen a sus respectivos Estados. Estos organismos profesionalesdeben reconocer objetivos que se ocupen de la valuación de activos y tener un suficientenúmero de socios capacitados para realizar este tipo de valuaciones.

Los asociados sostienen, respetan y aplican las Normas y orientación publicados por elComité y hacen uso de su mejor esfuerzo para asegurar el reconocimiento de las Normasen cuanto sea apropiado en su respectivo Estado. Los socios también revelan al Comitécualquier diferencia significativa entre las normas domésticas y las internacionales paraque se hagan del conocimiento de la comunidad internacional. Los Valuadores deben, por

supuesto, actuar legalmente y cumplir con las leyes y reglamentos de las áreas en las queejercen.

Los asociados colaboran con las autoridades reguladoras y normativas, tanto estatutariascomo voluntarias y con las sociedades de otros cuerpos profesionales para asegurar quelas valuaciones satisfagan las Normas y orientación del IVSC. También cumplen unafunción educativa y de consulta en el área de valuación de activos dentro de sus Estados.

El enlace con el Comité Internacional de Normas de Contabilidad, la Federación

Internacional de Contadores, El Comité Internacional de Prácticas de Auditoría y la

1 El nombre original del Comité era The International Assets Valuation Standards Committee (TIAVSC), Comité Internacional de Normas de Valuación de Activos. Este se cambió por acuerdo del Comité en la Asamblea General Anual correspondiente a 1994,celebrada en Quebec, al nombre actual, con objeto de mejor reflejar el más amplio campo de acción en que se involucraba el Comité. Ndel T.


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Organización Internacional de Comisiones de Valores es especialmente importante paralas actividades del IVSC. En relación con esto, otros objetivos del IVSC son proporcionarasesoría y consejo en relación a la valuación de activos a las profesiones contables,coordinar los programas de Normas y de trabajo de las disciplinas profesionalesrelacionadas con vista al interés público y cooperar con estos y otros organismosinternacionales en la determinación y promulgación de nuevas Normas. Estos objetivos se

satisfacen mediante contacto directo y participación en otras organizacionesinternacionales tales como las Naciones Unidas. Al IVSC se le reconoce un sitial en laLista Oficial el Consejo Económico y Social de las Naciones Unidas a partir de mayo de1985.

Las siguientes Normas y discusiones relativas son el mejor consenso a la fecha de 40naciones participantes. Como las valuaciones de activos individuales, están sujetas alPrincipio de Cambio que sostienen que el cambio es inevitable y continuo aún cuandogradual y no fácilmente discernible. Como Normas tienen la intención de ofrecerdefiniciones y orientación fundamentales para la valuación de activos en un mundodinámico. En donde se identifiquen cambios que se consideren necesarios y justificadosdeberán señalarse al Comité para deliberación y decisión internacional.

Organización de las Normas Internacionales

Diversos principios y técnicas de valuación se entienden dentro de la profesión de lavaluación y están bien establecidos en el mundo de los negocios. Las discusionesfundamentales abreviadas que se incluyen en esta normas no deben considerarseexhaustivas. Por lo tanto, es importante para entender y usar esta Normas que, aúncuando las Normas individuales puedan exponerse y publicarse como seccionesseparadas, cada Norma es una parte componente del conjunto. Por tanto, lasdefiniciones, declaraciones del prefacio, conceptos y principios de valuación y otros

elementos comunes deberán interpretarse como parte de cada Norma.

El Comité Internacional de Normas de Valuación de Activos reconoce la complejidad delos procedimientos profesionales de valuación, la diversidad de situaciones de la

propiedad, la dificultad de interpretación de las actividades de la valuación por otras profesiones, el problema de las interpretaciones internacionales del lenguaje y la superiornecesidad del público de contar con valuaciones profesionales bien fundamentadasdesarrolladas conforme a normas generalmente aceptadas. En consecuencia, el contenidoy formato de estas Normas se han diseñado con estos aspectos en mente y la comprensiónde la estructura de las Normas es importante para su aplicación. La organización de las

Normas es como sigue:

1. Introducción - La introducción ofrece una explicación del comitéinternacional, su trabajo y el contexto general de las Normas internacionales. Se


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explica la organización de las Normas y se discute la intención de la manera yforma como han de ser aplicadas.

2. Conceptos y Principios Generales de Valuación - Una discusión completadel cuerpo de conocimiento que constituye los métodos y prácticas valuatoriasesta mas allá del alcance de éstas Normas. Sin embargo, para fomentar el

entendimiento entre disciplinas profesionales y reducir las dificultades de las barreras de idioma, esta sección proporciona comentarios sobre los marcos legal,económico y conceptual básicos sobre los cuales se apoyan la valuación comodisciplina y sus Normas. El entendimiento de estos asuntos de fundación escrucial para el entendimiento de las valuaciones y la aplicación de estas Normas.

3. Normas de Valuación - Las Normas IVSC 1 y 2 se ocupan de Valor de Mercado y bases de valuación distintas al Valor de Mercado, respectivamente ycomo soporte para la Norma IVSC 3, Valuaciones para Estados Financieros yCuentas Relacionadas. Las Normas IVSC adicionales se ocupan de temas ysituaciones de valuación comunes a las actividades mercantiles, pero distintas alas valuaciones de activos de que se ocupa la Norma IVSC 3. La Norma IVSC 4,Valuaciones para Garantía de Crédito, Hipotecas y Obligaciones, proporciona

Normas para aplicaciones particulares y distingue estas aplicaciones de lascubiertas por la Norma IVSC 3.

4. Orientación de Aplicación y Comportamiento - Frecuentemente surgen enel ejercicio de la valuación y de quienes usan los servicios de valuación cuestionesrelacionadas con la aplicación de las Normas. Los documentos de Orientación

para Aplicación y Comportamiento (APG) proporcionan orientación en relación atemas específicos de valuación y como han de aplicarse estas Normas ensituaciones mercantiles y de provisión de servicio más específicas. Las APG seenmiendan de tiempo en tiempo con orientación adicional del IVSC conforme las

situaciones mercantiles o profesionales que requieren orientación se plantean a laatención del Comité. Las APG se consideran una importante adición alas Normas, pero no son en si documentos normativos.

5. Comentarios Explicativos - Para proporcionar a los Valuadores y a losusuarios de sus servicios un medio más inmediato y menos formal de recibirrespuestas a cuestiones que surjan en relación a las Normas o su aplicación, elIVSC también expide Comentarios Explicativos sobre estas Normas. EstosComentarios generalmente no son aprobados por el Comité, pero son importantesinterpretaciones amplias que podrán usarse para propósitos sea de revelación

general o comentarios o como una medida transitoria anterior a la emisión sea deuna orientación de comportamiento o de una Norma por el Comité.

Formato de las Normas


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Cada Norma se escribe para enfocar un área amplia del ejercicio de la valuación.Conforme sea apropiado cada Norma generalmente contiene las siguientes seccionesordenadas.

1. Introducción2. Alcance

3. Definiciones4. Relación a las Normas de Contabilidad5. Declaración de las Normas6. Discusión7. Requisitos de Revelación8. Previsiones de Exclusión9. Fecha de Vigencia.


Conceptos y Principios Generales de Valuación

1.0 Introducción


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1.1 La experiencia y el diálogo internacional entre naciones por conducto del ComitéInternacional de Normas de Valuación ha demostrado que, con pocasexcepciones, hay acuerdo internacional común en relación a los fundamentos de ladisciplina valuatoria. La legislación y circunstancias económicas locales pueden,en ciertas ocasiones, requerir aplicaciones especiales (y a veces limitadas), perolos métodos y técnicas fundamentales de valuación son similares en todo el

mundo.

1.2 Las Normas y orientación del IVSC se basan en estos fundamentos, pero es la posición del Comité que no es apropiado intentar enunciar todos los fundamentos pertinentes en el cuerpo de cada Norma. En lugar de ello, esta sección se entiendecomo suplemento para cada una de las Normas y proporciona un panoramageneral de los fundamentos que son particularmente importantes para elentendimiento de la profesión valuatoria y la aplicación de estas Normas.

2.0 Conceptos de Suelo y Propiedad.

2.1 El suelo es esencial para nuestras vidas y existencia. Su importancia lo pone en lamira para consideración de abogados, geógrafos, sociólogos y economistas. Comoresultado de la forma en que cada una de estas disciplinas se relaciona con elsuelo y con los usos del suelo, las sociedades de nuestras naciones y nuestromundo se ven afectadas.

2.1. La valuación de la tierra como baldía o de la tierra y las mejoras a o en el suelo, esun concepto económico. Sea que esté en estado baldío o se encuentre mejorada,nos referimos a la tierra como bienes raíces. El valor se crea por la utilidad del

bien raíz o por su capacidad de satisfacer las necesidades o deseos de loshumanos. Contribuyen al valor la singularidad, durabilidad, fijeza de ubicación,oferta relativamente limitada del bien raíz y la utilidad específica de un sitio

determinado.

2.3. La propiedad es un concepto legal. La propiedad consiste en los derechos privados de apropiación. Para distinguir entre el bien raíz, una entidad física y su propiedad, un concepto legal, la propiedad del bien raíz se llama propiedad real .Las cosas físicas distintas a los bienes raíces reciben el nombre legal de bienesmuebles y su propiedad se conoce como propiedad personal. La palabra

propiedad usada sin mayor calificación o identificación puede referirse a bienesraíces, bienes muebles o a una combinación de ellos. (Ver la Sección 3 adelante).

2.4 Los Valuadores de Activos (o Tasadores) son los que tratan con la especialdisciplina económica asociada con la preparación y presentación de valuaciones

de activos. (Véase la Sección 3.5 abajo). Como profesionales, los Valuadoresdeben satisfacer rigurosas pruebas de educación, entrenamiento, competencia yhabilidad demostrada. También deben exhibir y mantener un elevado código deconducta moral (Ética) y práctica profesional (Normas).


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2.5 Los cambios de precios a lo largo del tiempo son el resultado de efectosespecíficos y generales de fuerzas económicas sociales. Las fuerzas generales

pueden causar cambios en los niveles generales de precios y en el poder relativode compra del dinero. El movimiento independiente de fuerzas específicas talescomo cambios tecnológicos pueden generar movimientos en la oferta y demanda y

pueden crear cambios significativos de los precios.

2.6 En la valuación de bienes raíces se aplican muchos principios conocidos. Incluyenlos principios de oferta y demanda, competencia, sustitución, anticipación oexpectación, cambio y otros. Común a todos estos principios suplementarios es suefecto directo o indirecto sobre el grado de utilidad y productividad de un activo.Consecuentemente, se puede afirmar que la utilidad de los bienes raíces refleja elefecto combinado de todas las otras fuerzas de mercado que tienen algunainfluencia sobre el valor de los bienes raíces.

3.0 Conceptos de Bienes Raíces, Propiedad y Activo

3.1 Se define como bienes raíces o bienes inmuebles al suelo físico y aquellos

elementos de factura humana que se adhieren al suelo. Es la “cosa” física, tangibleque puede verse y tocarse, junto con todas las adiciones en, sobre y bajo suelo.Las leyes locales dentro de cada Estado establecen las bases para diferenciar los bienes raíces de los bienes muebles, definidos abajo. Aún cuando se entiende queestos conceptos legales no se reconocen en todos los Estados, se adoptan aquí

para distinguir estos importantes términos y conceptos.

3.2 La propiedad real incluye todos los derechos intereses y beneficios relacionadoscon la propiedad de bienes raíces. La propiedad real se representa normalmentemediante alguna prueba de propiedad separada del bien raíz físico. Por tanto la

propiedad real es un concepto no físico.

3.3 Los bienes muebles incluyen objetos tangibles e intangibles (corpóreos eincorpóreos) que no son bienes raíces. Estos son cosas que no están

permanentemente adheridas a los bienes raíces y generalmente se caracterizan porsu movilidad.

3.4 En la terminología contable, los activos son recursos apropiados o controlados, delos cuales se puede razonablemente anticipar un beneficio futuro. La propiedad deun activo es por si un intangible. Sin embargo, el activo que se tiene puede sertangible o intangible.

3.5 Las normas internacionales de contabilidad para informes financieros a que se

hace referencia en la Norma IVSC 3 distinguen entre activos tangibles, intangiblesy de inversión. Son de particular importancia los siguientes términos y conceptos:

3.5.1 Activo Circulante. Son activos que no se entienden destinados a usocontinuo en las actividades de la empresa. Son ejemplos de estos las


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acciones, acreedores, inversiones a corto plazo y efectivo en caja y bancos. En ciertas circunstancias los bienes raíces, normalmentetratados como un activo fijo como se define adelante, puedentratarse como un activo circulante. Los ejemplos incluyen la tierra o

bienes raíces mejorados que se mantienen en inventario para venta.

3.5.2 Activos fijos. Estos son activos tangibles e intangibles que caendentro de las dos amplias categorías siguientes:

3.5.2.1 Propiedades, planta y equipo. Activos que se entiendendestinados a uso de manera continua en las actividades deuna empresa incluyen la tierra, edificios, planta y equipo, ladepreciación acumulada y otras categorías de activosadecuadamente identificadas.

3.5.2.2 Otros activos de largo plazo. Activos que no se tienen parausarse de manera continua en las actividades de unaempresa, pero que se espera tener en propiedad a largo

plazo, incluyendo inversiones extranjeras, cuentas porcobrar a largo plazo, nombre comercial, inversiones traídasde atrás, y patentes, marcas y activos similares.

3.6 La terminología contable difiere en alguna manera de los términos utilizados porlos Valuadores. Dentro de las clasificaciones identificadas en el párrafo 3.5, losValuadores se involucran principalmente con activos fijos. Técnicamente es la

propiedad del activo o el derecho de propiedad , lo que se valúa mas que el activotangible o intangible en si. Este concepto distingue la diferencia entre el conceptoeconómico de valuar un activo objetivamente basándose en su habilidad de sercomprado y vendido en un mercado, de cualquier concepto subjetivo tal comosuponer una base intrínseca u otra no de mercado. El concepto objetivo demercado tiene, sin embargo, aplicaciones especiales para valuaciones

inmobiliarias limitadas o no de mercado como se discute en la Norma IVSC 2.

3.7 El término “depreciación” se usa en valuación y contabilidad y puede llevar aconfusión. Para evitar malos entendidos, los Valuadores pueden usar el término“depreciación” o el término “depreciación acumulada” en los métodos de Costode Reproducción o Reposición para referirse a cualquier pérdida de valor delcosto total estimado nuevo. Tales pérdidas pueden considerarse como atribuiblesa deterioro físico, obsolescencia técnica o funcional u obsolescencia externa. Eltérmino “reservas para depreciación” se refiere a registros hechos por loscontadores como cargos al costo original de los activos bajo la convención decosto histórico, independientemente de la base para tales registros. Muyimportante, para los Valuadores la depreciación acumulada es una función del

mercado. Las reservas para depreciación son una función de una convencióncontable y no necesariamente reflejan el mercado.

3.8 Reconociendo que el término propiedad es un concepto legal, pero que se usacomúnmente en referencia general a bienes raíces y a bienes muebles, estas

Normas aplican el término propiedad en su acepción común. En este contexto el


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término puede considerase aplicable tanto a los derechos de propiedad como a lacosa física que se tiene en propiedad. Adoptando esta convención podemosdistinguir entre propiedad en su contexto valuatorio general y la propiedadconsiderada como un activo bajo las convenciones contables.

4.0 Precio, Costo, Mercado y Valor.

4.1 La imprecisión del lenguaje, particularmente en una comunidad internacional, puede y de hecho lleva a malas interpretaciones y malos entendidos. Esto es particularmente un problema cuando las palabras comúnmente usadas en unidioma también se usan con significados específicos en una disciplina dada. Demanera significativa este es el caso con lo términos precio, costo, mercado y valor en el sentido en que se usan en la disciplina valuatoria.

4.2 Precio es el término usado para designar la cantidad pedida, ofrecida o pagada por un bien o servicio. Es un hecho histórico, sea que se revele públicamente o semantenga en reserva. Debido a las capacidades, motivaciones, intereseseconómicos especiales de un determinado comprador y vendedor, el precio que se

paga por los bienes y servicios puede o no tener relación alguna con el valor que pueden adscribir a esos bienes y servicios otras personas. Sin embargo el preciogeneralmente es una indicación del valor relativo que se da a los bienes y servicios

por el comprador y vendedor en cuestión bajo circunstancias particulares.

4.3 El costo es el precio pagado por los bienes y servicios o la cantidad requerida para crear o producir el bien o el servicio. Cuando se ha completado es un hechohistórico. El precio pagado por un bien o servicio se convierte en el costo para elcomprador.

4.4 Un mercado es el sistema (y en ocasiones el sitio específico) en el que seintercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores mediante unmecanismo de precio. El concepto de mercado implica una habilidad de los

bienes y servicios para ser intercambiados entre compradores y vendedores sinindebida restricción de sus actividades. Cada parte responderá a las relaciones deoferta demanda y otros factores de fijación de precios, la capacidad y sapiencia dela parte, su entendimiento de la relativa utilidad de los bienes o servicios y susnecesidades y deseos individuales. Un mercado puede ser local, nacional ointernacional.

4.5. Valor es un concepto económico que se refiere la relación monetaria entre los bienes y servicios disponibles para compra y aquellos que los compran y venden.El valor no es un hecho, sino una estimación de la valía de los bienes y serviciosen un tiempo dado conforme a una definición específica de valor. El conceptoeconómico de valor refleja la visión que se tiene en un mercado de los beneficios

que deriva el que posee los bienes o recibe los servicios en la fecha efectiva devaluación.4.6 Hay muchos tipos y definiciones asociadas de valor que pueden identificarse (por

ejemplo ver la Norma IVSC 2). Algunos son tipos normales de valor comúnmenteusados en la valuación de activos. Otros se usan en situaciones especiales bajo


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circunstancias cuidadosamente identificadas y reveladas. Es de suma importancia para el uso y comprensión de las valuaciones que el tipo y definición de valor seanclaramente explicados y que sean apropiados para la comisión de valuación

particular. Un cambio en la definición de valor puede tener efecto material en losvalores que se asignarían a diversos activos.

4.7 Los Valuadores Profesionales evitan el uso del término "valor" sin calificación,

substituyendo en su lugar algún adjetivo que describa el tipo de valor de que setrata. Valor de Mercado (o Valor de Mercado Abierto en algunos países) es eltipo mas común de valor asociado con la valuación de activos y se discute en la

Norma IVSC 1. Aún cuando el uso común posiblemente dicta el entendimiento enel mercado de que se trata de el Valor de Mercado si no se hace especificación encontrario, es particularmente importante que el Valor de Mercado se identifique ydefina claramente en cada trabajo.

4.8 El concepto de valor contempla la asociación de una cantidad monetaria a latransacción. Sin embargo, la venta de la propiedad valuada no es condición quedeba preceder a la de estimar el precio al cual debería venderse si se vendiera enla fecha de valuación bajo las condiciones prescritas en la definición de Valor de

Mercado.4.9 El Valor de Mercado de los bienes inmuebles es una representación de su utilidad

reconocida por el mercado mas que de su estado físico exclusivamente. Lautilidad de los activos para una empresa dada puede diferir de la que sereconocería por el mercado o por una industria en particular. Por tanto, esnecesario que la valuación de activos y la información para efectos contables bajola convención que refleja los efectos de los precios cambiantes distinga entre losvalores reconocidos en el mercado, que deberían reflejarse en la informaciónfinanciera y los tipos de valor no de mercado, que no deberían usarse como base

para información financiera. El Costo de Reposición Depreciado (CRD) como sedefine en la Norma IVSC 2 y como se aplica a propiedades especializadas, aúncuando es una base de valuación distinta del mercado, es aceptable parainformación financiera cuando sea apropiada.

4.10 Consideraciones similares a las expresadas en el párrafo 4.9 arriba se aplican a lavaluación de propiedades distintas a los bienes raíces. Con excepción de los casosen que el CRD se aplica de manera apropiada, los informes financieros requeriránla aplicación de métodos de Valor de Mercado y clara distinción de métodos deValor No de Mercado.

4.11 El costo total de un activo inmobiliario incluye todos los costos directos eindirectos de su producción. Si el comprador incurre en costos de capitalsuplementarios después de la adquisición, estos se agregarán al costo histórico deadquisición para efectos de contabilidad de costos. Dependiendo de la percepcióndel mercado en cuanto a la utilidad de tales costos, podrán o no reflejarsetotalmente en el Valor de Mercado del activo.

4.12 El término “costo de reposición” puede usarse en diversos contextos en algunosEstados. En el mercado, es el costo de reemplazar el activo con un activo (o

propiedad) sustituto igualmente satisfactorio, suponiendo que no existe retrasoinnecesario alguno. El término también se utiliza al hacer estimaciones de costo.


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Una estimación de costo de un activo puede hacerse con base en una estimaciónde costo de reproducción o costo de reposición. Un costo de reproducción esuna réplica fiel de la estructura existente, utilizando el mismo diseño y los mismosmateriales de construcción. El costo de reposición visualiza la construcción deuna estructura de comparable utilidad, empleando el diseño y materiales en usocorriente en el mercado de edificación actual.

5.0 Valor de Mercado.

5.1. El concepto de Valor de Mercado refleja las percepciones y acciones colectivasde un mercado y es la base para valuar la mayoría de los recursos en economías

basadas en el mercado. Aún cuando las definiciones precisas pueden variar, elconcepto se entiende y aplica comúnmente.

5.2. Conforme a las Normas IVSC, el Valor de Mercado se define como:

El monto estimado por el cual un activo debería intercambiarse en lafecha actuado cada una con conocimientos, prudencia y sin presión.de valuación entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuestoen una transacción directa después de apropiado mercadeo en el cual

las partes han actuado, cada una, con conocimiento, prudencia y sin presión.

5.3. La Norma IVSC 1 explica en detalle el concepto y definición de Valor de Mercado. Como prefacio, es importante insistir en que la estimación de Valorde Mercado profesionalmente determinada es una valuación objetiva dederechos de propiedad identificados en relación a una propiedad específica auna fecha determinada. El Valor de Mercado es una estimación respaldada

por el mercado que se desarrolla conforme a estas Normas y se reporta deacuerdo con las Normas o convenciones aplicables a la comisión oencomienda de hacer la valuación. La Norma IVSC 3 establece las Normas devaluación que son particularmente aplicables a los informes financieros ycuentas relacionadas. La Norma IVSC 4 presenta las Normas de Valuación

para Garantía de Crédito, Hipotecas y Obligaciones.

5.4 Los activos fijos se distinguen de la mayoría de los activos circulantes en virtuddel periodo relativamente mayor que se requiere para comercializar los activos fijos a finde obtener un precio representativo de su Valor de Mercado. Este elemento de tiempo, laausencia de un “mercado inmediato”2, la naturaleza y diversidad de los mercados y

propiedades y otros factores generan la necesidad de Valuadores profesionales y de estas Normas.

6.0 Uso Mejor y Mas Productivo

6.1 El suelo subyace toda la existencia y con rara excepción, tiene permanencia mas

allá de la vida de los individuos. Dada la unicidad e inmovilidad del suelo, cadafracción de bien raíz posee ubicación única. La permanencia del suelo también

2 En la versión inglesa se emplea el término “spot market”, que es familiar para financieros, agentes bursátiles y economistas. N. del T.


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implica que normalmente se esperará que sobreviva a los usos y mejoras que lesean impuestos por los humanos.

6.2. Debido a las características específicas del suelo, cuando se valúa el sueloseparadamente de las mejoras a o en el suelo, los principios económicos requierenque las mejoras a o en el suelo se valúen conforme contribuyen al valor total de la

propiedad. Por lo tanto el Valor de Mercado de la tierra basada en el concepto de

“uso mejor y mas productivo” refleja la utilidad y permanencia del suelo en elcontexto de un mercado, considerando que las mejoras constituyen la diferenciaentre el valor de la tierra sola y el Valor de Mercado del conjunto mejorado.

6.3 No obstante o expresado en el párrafo 6.2, muchas propiedades se valúan comocombinación de tierra y mejoras. En tales casos, el Valuador normalmenteestimará el Valor de Mercado tomando en cuenta el uso mejor y mas productivode la tierra con las mejoras existentes.

6.4 Uso mejor y mas productivo se define como:

El uso mas probable de un activo que es físicamente posible,apropiadamente justificado, legalmente permitido, financieramentefactible y que resulta en el valor mas alto del activo que se valúa.

6.5 Un uso que no es legalmente permitido o físicamente posible no puedeconsiderarse como uso mejor y mas productivo. Un uso que sea legalmente

permitido y físicamente posible podrá no obstante requerir una explicación delvaluador que justifique porque ese uso es razonablemente probable. Una vez queel análisis establece que uno o mas usos son usos razonablemente probables, se

procede a probar su factibilidad financiera. El uso que resulte en el valor mas alto,conforme a otras pruebas, se considera el uso mejor y mas productivo.

6.6 La aplicación de esta definición permite a los Valuadores evaluar los efectos deldeterioro y la obsolescencia en los edificios, las mejoras mas apropiadas para elsuelo, la factibilidad de proyectos de rehabilitación y renovación y muchas otrassituaciones de valuación.

6.7 El concepto de uso mejor y mas productivo es una parte integral de lasestimaciones de Valor de Mercado. Sin embargo ciertas normas permiten unaaplicación del concepto de uso mejor y mas productivo en la valuación de

propiedades en relación a los informes financieros y cuentas relacionadas. Estaaplicación llamada Valor de Mercado para el Uso Existente, se discute en la

Norma TIAVSC 3.

7.0 Utilidad7.1 El criterio clave que se relaciona con la valuación de cualquier activo es su

utilidad. Los procedimientos empleados en el proceso de valuación tienen elobjetivo común de definir y cuantificar el grado de utilidad o capacidad de uso del


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activo valuado. Este proceso exige diversas interpretaciones del concepto deutilidad.

7.2 Utilidad es un término relativo o comparativo más que una condición absoluta.Por ejemplo, la utilidad del suelo agrícola se mide de manera ordinaria por sucapacidad productiva. Su valor es función de la cantidad y calidad de productoque la tierra habrá de rendir en el sentido agrícola o de la cantidad y calidad de

edificios o, si es susceptible de desarrollo, otro tipo de productividad que soporteconforme a una perspectiva residencial, comercial o industrial.Consecuentemente, el valor del suelo se establece al evaluar su utilidad entérminos de los factores legales, físicos, funcionales, económicos y ambientalesque ordenan su capacidad productiva.

7.3 Fundamentalmente, la valuación de activos se rige por la forma en que un activose usa y en como sería ordinariamente comercializado en el mercado. Paraalgunos activos, la utilidad óptima se logra si se operan de manera individual.Otros tienen mayor utilidad si se operan como parte de un grupo. Por tanto debehacerse una distinción entre la utilidad de un activo visto individualmente ycuando se le considera como parte de un grupo.

7.4 Las propiedades aisladas que constituyen operaciones independientesautocontenidas normalmente cambian de mano individualmente y se valúan enconsecuencia. Si tales activos poseyeran mayor (o menor) valor derivado de unaasociación funcional o económica con otros activos, tal valor adicional o especial

puede analizarse en el proceso de valuación informando lo que corresponda, seacomo consecuencia de las observaciones del propio Valuador o conforme a lasinstrucciones debidamente documentadas de un cliente. Cualquier estimación devalor de este tipo , sin embargo, no deberá representarse como Valor de Mercado sin incluir una clara explicación que los soporte.

7.5 Una propiedad individual puede tener un valor adicional o especial por sobre suvalor como una entidad separada debido su asociación física o funcional con una

propiedad contigua, propiedad de terceros o por su atractivo para un compradorque tenga otros intereses especiales. Es necesario informar el alcance o los montosde tal valor adicional o especial por separado del Valor de Mercado establecidode acuerdo a estas normas de valuación.

7.6 La utilidad se mide con una perspectiva de largo plazo, generalmente a lo largode la vida útil normal de un activo. Sin embargo, hay ocasiones en que los activostemporalmente pasan a ser redundantes, son almacenados o de alguna otra formason retirados de la producción, son transformados a un uso o función alterna oquizá simplemente se dejan ociosos por un periodo de tiempo. En otras instancias,circunstancias de mercado externas, económicas o políticas, pueden dictar elretiro de la producción por un periodo indefinido de tiempo.

7.7 De manera similar, activos situados en regiones remotas, en Estados no sujetos aeconomía de mercado o en localidades que están experimentando cambios en sueconomía, pueden no tener un grado de utilidad directamente discernible a lafecha de valuación. Las valuaciones en tales circunstancias requieren cierto gradode experiencia y entrenamiento y los informes deberán lograrse conforme a las


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Normas IVSC. De particular importancia, el Valuador deberá asegurar que seexplique y revele de manera completa la base de valuación, los datos en que se

basa la valuación y la amplitud de las suposiciones o limitaciones (si las hubiere)sobre las que se hace la valuación.

7.8 Un efecto común de la inseguridad política o económica es el cambio de utilidad,sea en términos de capacidad o de eficiencia. La responsabilidad del Valuador en

tales situaciones es evaluar la expectativa en el mercado de la duración de taleseventos. Los paros y cierres temporales pueden tener poco o ningún impacto enlos valores de los activos, en tanto que la cesación de actividades por periodo

prolongado puede resultar en una disminución permanente en el valor. El activovaluado deberá verse a la luz de todos los factores internos y externos queinfluyen en su comportamiento operativo.

8.0 Otros Conceptos Importantes

8.1 La expresión Valor de Mercado no es sinónimo del término Valor Justo quecomúnmente aparece en las normas de contabilidad. A diferencia de la definiciónde Valor de Mercado explicada atrás, el Valor Justo en contabilidad anticipa unaventa que puede ocurrir en circunstancias diferentes y en otras condiciones que las

que prevalecen en el mercado abierto para la disposición ordenada de los activos.Estas incluyen la posibilidad de una venta en situaciones angustiadas de corto

plazo u otras circunstancias no contempladas en la definición de Valor de Mercado. Para evitar confusión y malos entendidos, la estimación de Valor de Mercado que haga un Valuador debe incluir una explicación adecuada de ladefinición de Valor de Mercado adoptado por el Valuador y la revelación de lassuposiciones, términos o condiciones sobre las que se ha hecho la valuación.

8.2 Activos especializados son aquellos que rara vez, si acaso, se venden salvo como parte del negocio del cual son parte constitutiva. Se puede hacer referencia a talesactivos como activos limitados o no de mercado, dependiendo del grado deespecialización de su diseño, configuración o aplicación. Cuando existe

información de mercado limitada o que no es directamente comparable paraconsideración de los Valuadores, el proceso valuatorio puede hacerse máscomplejo. Sin embargo, es responsabilidad del Valuador desarrollar datos yrazonamiento a partir del respaldo de mercado y explicar la conclusión de valor.Aún cuando cada uno de los métodos de valuación puede aplicarse y todos losmétodos aplicables deberán considerarse, el Método de Costo de Reposición

Depreciado se aplica comúnmente a los activos especializados. Donde es posible,el Valuador desarrolla el valor de la tierra, estimaciones de costo y depreciaciónacumulada a partir de la información de mercado y explica la base para suestimado de valor.

8.3 No debe confundirse el término Costo de Reposición Depreciado (CDR) con los

términos Costo de Reposición o Costo Neto Corriente de Reposición. Estosúltimos se refieren al costo en que habría de incurrirse en el mercado al adquirirun activo sustituto igualmente satisfactorio (Nótese la excepción en el párrafo4.12 arriba cuando el uso del término Costo de reposición puede aplicarse comouna tipo de estimación de costo). Aún cuando la construcción u otra creación de


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activos sustitutos es una posibilidad, la medida de costo mas normal es el costo demercado de adquirir un activo sustituto igualmente satisfactorio. En contraste, elCRD se refiere específicamente al proceso valuatorio que combina una estimaciónde Valor de Mercado para la tierra en su uso actual con los costos depreciados deconstrucción y otros relativos de los edificios, estructuras y otras mejoras creadasen ella a fin de llegar a una cifra que informe del valor sujeto a un adecuado

beneficio económico potencial o potencial de servicio de la empresa derivado deluso de los activos como un todo.

8.4 En donde las condiciones normales de mercado han sido alteradas o suspendidaso donde los desequilibrios entre oferta y demanda llevan a precios de mercadoque no satisfacen la definición de Valor de Mercado, el Valuador puedeenfrentarse a un problema valuatorio difícil. Aplicando el concepto y definición deValor de Mercado y adaptando los datos y razonamiento de mercado al procesovaluatorio, los Valuadores agregan significado y utilidad a los valores de activosque se consignan en los estados financieros. Conforme la disponibilidad oaplicabilidad de la información de mercado disminuyen, la comisión de valuación

puede requerir mayores grados de competencia, experiencia y juicio profesionaldel Valuador y cuidadosa aplicación de estas Normas.

8.5 En algunos Estados (o bajo circunstancias especiales) puede requerirse a unValuador que aplique una definición particular de Valor de Mercado parasatisfacer requerimientos legales o estatutarios. No obstante, a menos que elValuador haga una revelación específica en sentido contrario, los elementos yconceptos fundamentales de valuación siguen siendo los mismos que secontienen en estas Normas IVSC. El Valor de Mercado de un activo no cambiasólo por razón de simples cambios en la terminología o por una diferenteredacción de la definición en si, que podría ser diferente en algunos Estadosdebido a sus leyes.

8.6 Todos los informes de valuación deben expresar claramente el propósito y lafunción de la valuación. Además de otros requisitos de los informes, en donde seinvolucre información financiera, el informe debe identificar específicamente lacategoría de activo en que se coloca cada activo y la base para tal colocación.Cada una debe explicarse de manera explícita.

8.7 La contabilidad basada en costo histórico refleja solamente aquellos costoshistóricos y depreciación acumulada reconocidas bajo los principios generalmenteaceptados de contabilidad. Sin embargo, un activo puede tener un Valor de

Mercado menor o mayor que el costo histórico, sea que tal costo se haya ajustado por depreciación acumulada o no. Desde el punto de vista de una empresa en

particular, este costo puede igualar o ser diferente del valor contributivo de eseactivo a la empresa. Desde la óptica del mercado, si un activo se crea para venta,el creador debe estar en aptitud de vender el activo a un precio que exceda elcosto para el creador o la actividad no será productiva. Cuando se vende conutilidad el precio pagado por el comprador se convierte en costo del comprador y


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la diferencia entre ese costo y el costo en que incurrió el vendedor (incluyendocostos de venta y de tener) se convierte en la utilidad del vendedor, tambiénconocida como la ganancia en la venta del activo. Bajo ciertas circunstancias laventa puede realizarse al costo del vendedor o por debajo de éste, pero estassituaciones especializadas exigen aplicación especial de estos principios.

8.8 La estimación e información de los valores de activos y la orientación relativa,son el campo de aplicación de estas Normas y orientación relativa. No estángobernadas ni dirigidas por los objetivos de otras disciplinas. Cómo han decompilarse, transmitirse e incorporarse los resultados de las valuaciones a los deotros profesionales es, sin embargo, de importancia crucial para los Valuadores.El correcto entendimiento de la terminología es esencial para los Valuadores y

para quienes leen sus informes. El uso ponderado de experiencia y pericia y lacorrecta aplicación de la metodología son también esenciales. Estas Normasllevan la intención de servir los objetivos comunes de quienes preparanvaluaciones de activos y de aquellos que deben depender de sus resultados.

9.0 Resumen

9.1 Estas Normas se entienden principalmente para uso de Valuadores a quienes se pide valuar activos para informes y cuentas financieras. Se hace énfasis en el usode información real y actual de mercado de la cual se pueden deducir juicios

profesionales informados en relación a la valuación de propiedades. Se incluye enestas Normas orientación para otros tipos de valuaciones para distinguirlas de lasvaluaciones de activos, para establecer guías internacionales que llevan laintención de reducir o eliminar la confusión en el uso de los informes de valuacióny promover el entendimiento.


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Norma Internacional de Valuación 1

Valor de Mercado como Base de Valuación


Contenido

1. Introducción…… 1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 1.5,1.6

2. Alcance…… 2.1

3. Definiciones…… 3.1, 3.2, 3.3

4. Relación con las Normas de Contabilidad

…… 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6

5. Declaración de Normas…… 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 5.5

6. Discusión.…. 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6, 6.7, 6.8, 6.9, 6.10,. 6.11

7. Requisitos de Revelación….. 7.1, 7.2, 7.3, 7.4

8. Provisiones sobre Desviación….. 8.1

9. Fecha de Vigencia….. 9.1


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Norma 1

Valor de Mercado como Base de Valuación

Esta Norma debe leerse en el contexto del material de respaldo yorientación de aplicación contenida en el Prefacio y en elCapítulo de Conceptos y Principios Generales de Valuación.

1.0 Introducción

1.1. El objetivo de esta Norma es proporcionar una definición común de Valor de Mercado. Esta Norma también explica los criterios generales que se relacionancon esta definición y su aplicación en la valuación de bienes cuando el propósito yfunción de la valuación pide la estimación del Valor de Mercado.

1.2 El Valor de Mercado es un representación de valor de cambio o del importe queun bien produciría si se ofreciese para venta en el mercado abierto en la fecha de

valuación bajo circunstancias que satisficieran los requisitos de la definición deValor de Mercado. Para estimar el Valor de Mercado, un Valuador debe primeroestimar el uso mejor y mas productivo o el uso mas probable (ver los Conceptos yPrincipios Generales de Valuación de IVSC, par. 6.3). Ese uso puede ser para eluso actual de la propiedad o para algún uso alterno. Estas determinaciones sehacen a partir de lo que el mercado indica.

1.3 El Valor de Mercado se estima mediante la aplicación de métodos y procedimientos que reflejan la naturaleza del bien y las circunstancias bajo lascuales ese bien mas probablemente se comercializaría en el mercado abierto. Lasmétodos mas comunes para estimar el Valor de Mercado incluyen el Método deComparación de Ventas, el Método de Ingresos Capitalizados o de Flujo de Caja

Descontado y el Método de Costo.1.4 El Método de Costo tiene dos posibles aplicaciones, una que puede usarse en

estimaciones Valor de Mercado y otra que no. Cuando se aplica el Método deCosto a estimaciones de Valor de Mercado todos los elementos del método sederivan de pruebas obtenidas en el mercado abierto. Cuando el Método de Costose aplica a circunstancias no de mercado, se utilizan elementos que no son demercado. Como contraste adicional, el método de Costo de Reposición

Depreciado combina elementos de mercado y no de mercado y no puedeconsiderarse como Valor de Mercado. Estas diferentes aplicaciones de costo nodeben confundirse o mal interpretarse al hacer, presentar o aplicar estimaciones deValor de Mercado.

1.5 Todos los métodos de medición, técnicas y procedimientos de Valor de Mercado,si son aplicables y se aplican apropiada y correctamente, llevan a una expresióncomún de Valor de Mercado cuando se basen en criterios derivados del mercado.La Comparación de Ventas u otros métodos de comparación de mercado debensurgir de observaciones de mercado. Los costos de construcción y la depreciacióndeberán determinarse mediante referencia a un análisis de estimación de costo y


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depreciación acumulada basado en el mercado. El Método de IngresosCapitalizados o el Método de Flujo de Caja Descontado deberán basarse en flujosde caja determinados por el mercado y en tasas de retorno derivadas del mercado.Aún cuando la disponibilidad de datos y las circunstancias relacionadas con elmercado o con el activo mismo determinarán cuales métodos de valuación sonmas pertinentes y apropiados, el resultado de usar cualquiera de los

procedimientos señalados será Valor de Mercado si cada método se basa en datosderivados del mercado.

1.6 La manera en que el bien se comercializaría ordinariamente en el mercado abiertodistingue la aplicabilidad de los varios métodos o procedimientos para estimar elValor de Mercado. Cuando se basa en información de mercado, cada método esun método comparativo. En cada situación valuatoria uno o más métodos songeneralmente representativos de las actividades del mercado abierto. El Valuadorhabrá de considerar cada uno de los métodos en toda encomienda de Valor de

Mercado y determinará cuales de ellos son mas apropiados.

2.0 Alcance

2.1 Esta Norma es aplicable al Valor de Mercado de los bienes, normalmente bienes

inmuebles y elementos relacionados. Exige que el bien bajo consideración sevisualice como si estuviese ofrecido en venta en el mercado abierto, en contrastecon ser valorado como parte de un negocio en marcha o para otros fines.

3.0 Definiciones

3.1 Valor de Mercado, para los efectos de esta Norma, se define como sigue:

Valor de Mercado es el monto estimado por el cual seintercambiaría un activo a la fecha de valuación entre uncomprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una negociacióndirecta después de adecuada comercialización en la que las parteshayan cada una actuado con conocimientos, prudencia y sincoacción.

3.2 El término “activo” se utiliza porque es el objeto de estas Normas. Sin embargo, puede sustituirse el término “bien” o “propiedad” para la aplicación general de ladefinición. Cada elemento de la definición tiene su propio marco conceptual.

3.2.1 “ El monto estimado...” se refiere al precio expresado en términos dedinero (normalmente moneda local), pagadero por el activo en unatransacción directa de mercado. El Valor de Mercado se mide como el

precio mas probable que razonablemente puede obtenerse en elmercado por el vendedor y el precio mas ventajoso que razonablemente

puede obtener el comprador. Esta estimación específicamente excluyeun precio inflado o deflactado por condiciones o circunstanciasespeciales, tales como arreglos de financiamiento, venta o

retroarrendamiento atípicos, consideraciones o concesiones especialesotorgadas por quienquiera que esté asociado a la venta o cualquierelemento de Valor Especial (como se define en la Norma IVSC 2)

3.2.2 “...un activo debería intercambiarse...” se refiere al hecho de que elvalor de un activo es un importe estimado mas que un precio de venta


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predeterminado o realizado. Es el precio al cual el mercado espera queuna transacción que satisface todos los otros elementos de la definiciónde Valor de Mercado debería concluirse en la fecha de valuación.

3.2.3 “... en la fecha de valuación...” exige que el Valor de Mercado estimado sea específico en cuanto a tiempo a una fecha dada. Debido aque los mercados y las condiciones de mercado pueden cambiar, el

valor estimado puede ser incorrecto o inapropiado en cualquier otrotiempo. El importe de la valuación reflejará el estado y circunstanciasactuales de mercado a la fecha efectiva de valuación y no de maneraindistinta a una fecha anterior o futura. La definición también suponeintercambio simultáneo y la formalización del contrato de la venta sinvariación alguna de precio que pudiera en alguna otra forma hacerse enuna operación de Valor de Mercado.

3.2.4 “...entre un comprador dispuesto...” se refiere a uno que estémotivado, pero no obligado a comprar. Este comprador no está sobreinteresado ni determinado a comprar a cualquier precio. Estecomprador es también uno que compra conforme a las realidades del

mercado corriente y conforme a las expectativas corrientes del mercado,mas que conforme a un mercado imaginario o hipotético que no se puede demostrar o anticipar que existe. El comprador que se supone, no pagaría un precio mas alto que el que el mercado reclama. El propietario actual del activo se incluye entre aquellos que constituyen“el mercado”. Un Valuador no debe hacer suposiciones irreales enrelación a las condiciones de mercado ni suponer un nivel de valor demercado por sobre aquel que es razonablemente alcanzable. En algunos

países se omite la referencia explícita a un comprador dispuesto de ladefinición de valor de mercado para enfatizar esta responsabilidad.

3.2.5 “...un vendedor dispuesto...” no es un vendedor que está ansioso niuno forzado a vender a cualquier precio, ni uno preparado para esperara que se llegue a un precio que no se considere razonable en el mercadoactual. El vendedor dispuesto está motivado a vender el activo encondiciones de mercado al mejor precio que se puede alcanzar en elmercado abierto después de adecuada comercialización, cualquiera quesea ese precio. Las circunstancias fácticas del propietario actual delactivo no son parte de la consideración puesto que el “vendedordispuesto” es un propietario hipotético.

3.2.6 “...en una transacción directa...” es una entre partes que no tienenninguna relación particular o especial (por ejemplo, compañía

propietaria y compañía subsidiaria o arrendador y arrendatario) que puede hacer que el nivel de precio sea diverso o no característico en el

mercado o que resulte inflado debido a un elemento especial de valor.La transacción de Valor de Mercado se presume entre partes norelacionadas, cada una de las cuales actúa de manera independiente.

3.2.7 “...después de adecuada comercialización...” significa que el activohabrá estado expuesto al mercado en la forma mas apropiada para


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efectuar su venta al mejor precio que razonablemente puede obtenerseconforme a la definición de Valor de Mercado. El tiempo deexposición podrá variar conforme a las condiciones de mercado, perodeberá ser suficiente para permitir que el activo sea conocido por unnúmero adecuado de compradores potenciales. El periodo deexposición es anterior a la fecha de valuación.

3.2.8 “...en el que las partes han actuado cada una con conocimiento y prudencia...” presume que tanto el comprador dispuesto como elvendedor dispuesto están razonablemente informados de la naturaleza ycaracterísticas del activo, sus usos presente y potencial y el estado delmercado a la fecha de valuación. Cada uno se presume, adicionalmente,que actúa para su propio interés con ese conocimiento y de manera

prudente busca el mejor precio para su propia posición en latransacción. La prudencia se mide en referencia al estado del mercado ala fecha de valuación, no con el beneficio de retrovisión en una fecha

posterior. No es necesariamente imprudente el que un vendedor vendaun bien en un mercado con precios a la baja a un precio que es menor

que los niveles previos del mercado. En tales casos, como lo es en otrassituaciones de compra y venta en mercado con precios cambiantes, elcomprador o vendedor prudente han de actuar conforme a la mejorinformación de mercado disponible en el momento.

3.2.9 “...y sin coacción...” establece que cada una de las partes esta motivada para participar en la transacción, pero ninguna está obligada niindebidamente coaccionada para finiquitarla.

3.3 Se entiende el Valor de Mercado como el valor estimado de un activo sin tener encuenta los costos de venta o de compra y sin compensación por cualesquieraimpuestos asociados.

4.0 Relación con las Normas de Contabilidad

4.1 Hay numerosos ejemplos de términos que se usan indistintamente por losValuadores y los Contadores. Algunos llevan a malos entendidos y posiblesabusos en las Normas. La Norma IVSC 1 define Valor de Mercado y discuteconceptos generales de normas de Valor de Mercado. Otros términos importantesse definen en las Normas IVSC 1 y 2 y contribuyen a los requisitos masespecíficos de la Norma IVSC 3.

4.2 Como lo define la Norma IVSC 3, el Valor de Mercado de los activos para usoactual se basa en la premisa de que continuara el uso en el uso actual. El Valor de

Mercado para Uso Actual es una aplicación especial de la definición de Valor de Mercado. El Valor de Mercado de activos sobrantes o de inversión se basa en eluso mejor y mas productivo, sea que represente su uso actual o un uso alterno.

4.3 Como se discute en la Norma IVSC 3, el Valor de Mercado es la base de valuación para inmuebles no especializadas que se valúan en conexión con informesfinancieros y se diferencia de otras bases que no deberán aplicarse. La NormaIVSC 3 también discute la valuación de activos especializados para efectos de


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informes financieros y distingue estos métodos de otros que no deberán aplicarse para informes financiero de conforme estas Normas.

4.4 Los activos especializados y los activos que tienen una posibilidad decomercialización limitada debido a su ubicación rara vez, si acaso, cambian demanos en el mercado abierto salvo como parte del negocio o empresa de la queson parte constitutiva, a la que en ocasiones se alude como la empresa ocupante.

Si el uso mas probable de los activos esta ligado de manera inextricables a laempresa ocupante, los procesos de estimar su valor no dependen del mercado y

pueden exigir una estimación de valor de la totalidad de la empresa, seguida deuna distribución entre las partes constitutivas de la empresa. Estos procesos sediferencian del Costo de Reposición Depreciado a que se refiere la Norma IVSC3 y se consideran no de mercado e inconsistentes con las Normas IVSC parainformes financieros.

4.5 Cuando las operaciones del mercado están temporalmente interrumpidas osuspendidas por efecto de fuerzas económicas, políticas, sociales o externas deotro tipo, el Valor de Mercado de los activos podría llegar a no ser mensurable ala fecha de valuación, especialmente si el mercado viera la interrupción o

suspensión temporal con marcada ansiedad. En tales circunstancias, incumbiría alvaluador referir tales condiciones en las notas explicativas que acompañaran alinforme de Valuación. Por la misma razón, podrá ser apropiado que el Valuadorexprese una opinión del Valor de Mercado basado en un nivel previamenteconocido o a partir del restablecimiento de la actividad del mercado, debidamentecalificado y que tome en cuenta cualquier pérdida de valor asociada con el retrasodel mercado en regresar a operaciones normales. Lo que es de importancia vitales que se revelen de manera apropiada todas las circunstancias consideradas,criterios utilizados en el proceso de valuación y las bases para todas lassuposiciones importantes en que se apoya la valuación.

4.6 En algunos Estados, el Valuador puede estar obligado a referirse a unadefinición de Valor de Mercado que satisface ciertos criterios legales oreglamentarios para la jurisdicción en la cual se prestan los servicios de valuación.

5.0 Declaración de Normas

5.1 Con antelación a la aceptación de un contrato de servicios el Valuador deberádeterminar que el Valuador tiene suficiente conocimiento, experiencia ycompetencia para llevar a cabo el trabajo de conformidad con estas Normas yotros principios de valuación generalmente aceptados o, de manera alterna:

(1) Revelar cualesquiera deficiencias al cliente antes de aceptar eltrabajo;

(2) Tomar todas las medidas necesarias y apropiadas para realizar eltrabajo de manera competente; y

(3) Revelar la situación y las medidas tomadas para enfrentar la

situación en el informe que acompaña la terminación del trabajo.5.2 Al llevar a cabo una valuación de mercado, un Valuador debe tener conocimiento

de, entender y correctamente emplear los métodos y técnicas reconocidos que sonnecesarios para producir una valuación creíble.


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5.3 Cuando realiza una valuación de mercado, un Valuador debe identificaradecuadamente el bien valuado, los intereses de propiedad, el propósito eintensión de la valuación, la amplitud de los procesos de obtención de datos,cualesquiera condiciones licitantes y la fecha efectiva de valuación.

5.4 Al llevar a cabo una valuación de mercado, un Valuador debe identificar y definirel valor considerado. Debe ejercerse cuidado especial de clara e inequívocamente

distinguir cualquier otro tipo de valor que se haya aplicado para que no seentienda o interprete como Valor de Mercado.

5.5 Al informar sobre una estimación de Valor de Mercado en Valuador deberá de:

5.5.1 Completa e inteligiblemente exponer el avalúo de manera que no resultedesorientador.

5.5.2 Proporcionar suficiente información para permitir a quienes lean o seapoyen en el informe un completo entendimiento de sus datos,razonamiento, análisis y conclusiones.

5.5.3 Enunciar cualesquiera suposiciones o condiciones limitantes sobre lascuales se haya basado la valuación.

5.5.4 Identificar y describir claramente el bien valuado, hasta el punto que el propio bien haya sido inspeccionado.

5.5.5 Identificar el interés o los intereses que se valúan.

5.5.6 Definir el valor que se estima y enunciar el propósito de la valuación, lafecha efectiva de valuación y la fecha del informe.

5.5.7 Explicar entera y completamente las bases de valuación aplicadas y lasrazones para sus aplicación y conclusiones.

5.5.8 Incluir una certificación firmada de objetividad, imparcialidad, carenciade dependencia de los honorarios u otra compensación, colaboraciones

profesionales, aplicabilidad de las Normas y otra información que sea pertinente revelar.

6.0 Discusión

6.1 El concepto y la definición de Valor de Mercado son fundamentales para todo elejercicio de la valuación. Un breve resumen de los fundamentos económicosesenciales y procesales se expone en los Conceptos y Principios Generales deValuación sobre los que se predican estás Normas.

6.2 El concepto de Valor de Mercado no depende de que se realice un transacciónreal en la fecha de valuación. Mas bien, el Valor de Mercado es una estimacióndel precio que se debería realizar en una venta a la fecha de valuación bajo lascondiciones de la definición de Valor de Mercado. El Valor de Mercado es unarepresentación del predio que un vendedor y un comprador acordarían a esetiempo bajo la definición de Valor de Mercado, habiendo tenido cada uno,

previamente, tiempo para investigar otras oportunidades y alternativas demercado, no obstante el hecho de que pudiera tomar algún tiempo para prepararcontratos formales y la documentación de cierre necesaria.


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6.3 El concepto de Valor de Mercado presume un precio negociado en un mercadoabierto y competitivo, circunstancia que ocasionalmente da lugar al uso deladjetivo “abierto” antes de las palabras “Valor de Mercado”. Las palabras“abierto” y “competitivo” no tienen significado absoluto. El mercado para unactivo podría ser un mercado internacional o un mercado local. El mercado podríaconsistir de numerosos vendedores y compradores o caracterizarse por un número

limitado de participantes. El mercado en el que se expone el activo para su ventano es un mercado restrictivo o constreñido por definición. Expuesto de manerainversa, la omisión de la palabras “abierto” no indica que la transacción sería

privada o cerrada.

6.4 Las valuaciones de mercado se basan generalmente en información de bienescomparables. El proceso de valuación requiere que el Valuador realice pesquisasadecuadas y pertinentes, lleve a cabo análisis competente y derive juiciosinformados y sostenibles. En estos procesos los Valuadores no aceptan datos sinverificación, pero deben considerar todas pruebas, tendencias, operacionescomparables y demás información pertinente del mercado. En donde lasinformaciones de mercado son limitadas o esencialmente no existen (como por

ejemplo con ciertos bienes especializados), el Valuador debe revelar de maneraadecuada la situación y debe estipular si la estimación resulta de alguna maneraafectada por lo inadecuado de los datos. Todas la valuaciones exigen que elValuador emplee su juicio, pero los informes deben revelar si el Valuador basa elapoyo de la estimación de Valor de Mercado en pruebas de mercado o si elestimado está mas fuertemente basado en el criterio del Valuador dada lanaturaleza del bien o la falta de datos comparables de mercado.

6.5 Los periodos de cambio rápido en las condiciones de mercado se tipifican por precios rápidamente cambiantes, condición a la que comúnmente se hacereferencia como desequilibrio. Un periodo de desequilibrio puede alargarsedurante un periodo de años y constituir la condición de mercado actual y futuro

posible. En otras circunstancias los flujos económicos rápidos pueden dar lugar a

datos erráticos de mercado. En donde algunas ventas estén fuera de la línea demercado, el Valuador generalmente les concederá menos peso y aún lasdesechará. Puede aún ser posible para el Valuador juzgar con base en los datosdisponibles en donde se ubica el nivel realista del mercado. Los precios detransacciones individuales pueden no ser prueba del Valor de Mercado, pero elanálisis de tales datos de mercado debe tomarse en consideración en el procesovaluatorio.

6.6. En mercados pobres o en declinación puede o no haber un gran número de“vendedores dispuestos”. Algunas, pero no necesariamente todas, lastransacciones pueden involucrar elementos de coacción financiera (o de otro tipo)o condiciones que reducen o eliminan la auténtica voluntad de ciertos

propietarios para vender. Los Valuadores deben tomar en cuenta todos losfactores pertinentes en tales condiciones de mercado y atribuir el debido peso alas transacciones individuales que crean adecuadas para reflejar el mercado. Losliquidadores y síndicos normalmente tienen lo obligación de obtener el mejor

precio en la disposición de un activo. Las ventas, sin embargo, pueden llevarse a


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cabo sin mercadeo adecuado o sin un periodo adecuado de mercadeo. ElValuador debe juzgar tales transacciones para determinar hasta que gradosatisfacen la definición de Valor de Mercado y el peso que debe atribuirse a losdatos correspondientes.

6.7. Durante los periodos de transición del mercado que se caracterizan por preciosque caen o suben rápidamente existe el riesgo de sobre o subvaluación si se da un

peso exagerado a la información histórica o si se hacen suposicionesinjustificadas en relación a mercados futuros. En estas circunstancias losValuadores deben cuidadosamente analizar y reflejar las acciones y actitudes delmercado, cuidando que sus informes revelen completamente los resultados de sus

pesquisas y averiguaciones.6.8 El concepto de Valor de Mercado también presume que una operación de valor de

mercado un bien estará libre y adecuadamente expuesto en el mercado durante un periodo razonable de tiempo y con razonable publicidad. Se presume que estaexposición ocurre antes de la fecha efectiva de valuación.. Los mercados deactivos fijos generalmente difieren de los de acciones, bonos y otros activoscirculantes. Los activos fijos tienden a ser únicos. Usualmente se venden con

menor frecuencia y en mercados que son menos formales y eficientes que, porejemplo, los valores listados en la Bolsa. Mas aún, los activos fijos son menoslíquidos. Por estas razones y porque los activos fijos no se cambian comúnmenteen una bolsa pública, su Valor de Mercado debe reconocer adecuada exposiciónen el mercado y la conclusión de la negociación.

6.9 Los inmuebles de productos que se tienen como inversión a largo plazo por unempresa inmobiliaria, fondo de pensión o jubilación, fideicomiso inmobiliario o

propietario similar generalmente se valúan sobre la base de la enajenaciónindividual del activo sujeta a un plan ordenado. El valor conjunto de tales activosvistos o tratados como cartera o como un grupo integrado de inmuebles podríaexceder a, o ser menor que, la suma del Valor de Mercado de cada activotomado individualmente.

6.10 Todas las valuaciones deber referirse al propósito y función de la valuación.Además de otras exigencias sobre la manera de informar, el Valuador deberádefinir con la mayor claridad en que clase ha sido colocado cada activo si el

propósito de la valuación tiene relación con la preparación de estados financieros.

6.11 En circunstancias especiales el Valor de Mercado puede expresarse como unacantidad negativa. Estas situaciones incluyen algunos inmuebles en arrendamientoa largo plazo, bienes especializados, inmuebles obsoletos cuyos costos dedemolición exceden el valor del terreno, algunos inmuebles afectados porcontaminación ambiental y otros. Algunos países no aceptan la inclusión devalores negativos en los estados financieros.

7.0 Exigencias de Revelación

7.1. Los informes valuatorios no deben desorientar. Las valuaciones que se realizancon el propósito de estimar e informar en relación al Valor de Mercado debensatisfacer los requisitos de la Sección 5 anterior. Los informes deberán contenerun alusión específica a la definición de Valor de Mercado que se establece en esta

Norma, junto con referencia específica en cuanto a como ha sido visto el bien en


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relación a su utilidad o a su uso mejor y mas productivo (o uso mas probable) yuna exposición de todas las suposiciones sustantivas.

7.2 Al hacer estimaciones de Valor de Mercado el Valuador deberá identificarclaramente la fecha efectiva de valuación (la fecha a la cual se refiere el valor quese estima), el propósito y función de la valuación y aquellos criterios que resulten

pertinentes y apropiados para asegurar la adecuada y razonable interpretación de

los resultados, opiniones y conclusiones del Valuador.7.3 Aún cuando el concepto, uso y aplicación de expresiones alternas de valor puede

ser apropiado en ciertas circunstancias, el Valuador debe asegurarse que si seobtienen e informan tales valores alternos, no habrán de entenderse comorepresentativos del Valor de Mercado.

7.4 Cuando las valuaciones se practican por un “valuador interno”, v.g. uno que seaempleado de la empresa propietaria de los activos o del despacho contableresponsable de la preparación de los registros e informes financieros de laempresa, deberá revelarse de manera específica en el certificado o informe devaluación la existencia y la naturaleza de tales relaciones.

8.0 Provisiones de Desviación

8.1 En algunos Estados el Valuador puede estar obligado a usar o referirse a unadefinición particular de Valor de Mercado para satisfacer ciertos criterios legaleso reglamentarios en la jurisdicción en la que se prestan los servicios valuatorios.Si los resultados de la valuación han de informarse fuera de esa jurisdicción,cuando son aplicables las normas internacionales o cuando la definición local

puede prestarse a mala interpretación, el Valuador deberá también referirse a ladefinición contenida en esta Norma indicar si el cumplimiento con la definicióndiferente resulta en un cambio material en el valor sobre el que se informa.

9.0 Fecha de Vigencia

9.1 Esta Norma Internacional de Valuación entró en vigor el 24 de marzo de 1994.


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Norma Internacional de Valuación 2

Bases de Valuación Diversas del Valor de Mercado


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Contenido

1. Introducción.........1.1, 1.2, 1.3

2. Alcance.........2.1, 2.2, 2.3

3. Definiciones.........3.2, 3.2, 3.3, 3.4, 3.5, 3.6, 3.7, 3.8, 3.9, 3.10, 3.11, 3.12, 3.13

4. Relación con las Normas de Contabilidad..........4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5

5. Declaración de Normas..........5.1., 5.2, 5.3, 5.4

6. Discusión..........6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6, 6.7, 6.8, 6.9, 6.10, 6.11

7. Exigencias de Revelación..........7.1, 7.2, 7.3, 7.4, 7.5, 7.6

8. Provisiones sobre Desviación...........8.1

9. Fecha de Vigencia.......... 9.1


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Norma 2

Bases de Valuación Diversas del Valor de Mercado

Esta Norma debe leerse en el contexto del material de respaldo yorientación de aplicación contenida en el Prefacio y en elCapítulo de Conceptos y Principios Generales de Valuación.

1.0 Introducción

1.1. Los objetivos de ésta Norma son dobles: primero, identificar y explicar las bases devalor diversas del Valor de Mercado y establecer normas para su aplicación; ysegundo, distinguirlas del Valor de Mercado.

1.2 Aún cuando la mayoría de las valuaciones profesionales, particularmente lasvaluaciones de activos a que se refiere la Norma 3, involucran el Valor de

Mercado, hay circunstancias que piden bases diferentes al Valor de Mercado. Esesencial que tanto el Valuador como los usuarios de la valuación entiendanclaramente la distinción entre Valor de Mercado y las valuaciones con base queno es el Valor de Mercado y los efectos (si los hubiere) que las diferencias entresestos conceptos pudieran tener sobre la aplicabilidad de la valuación.

1.3 IVSC busca evitar incidencias internacionales de malos entendimientos o falsasinterpretaciones entre los Estados en relación al uso y aplicación de bases devaluación que no sean de mercado. Los Valuadores responsables de aplicar estas

Normas deben asegurar que se seleccionan bases adecuadas, usando todos losmedios razonables para mejorar el entendimiento de los usuarios de la valuación,evitando circunstancias que puedan desorientar al público e informandoestimaciones objetivamente apoyadas.

2.0 Alcance

2.1 Esta Norma se refiere a bases de valuación distintas al Valor de Mercado.

2.2 La Norma IVSC 3 cubre la base de Valor de Mercado en cuanto se refiere ainformes financieros. La Norma 3 incluye Valor de Mercado para Uso

Existente una aplicación especial del Valor de Mercado cuando se consideraninmuebles, planta, maquinaria y equipo que ha de continuar en uso dentro deuna empresa. Aún cuando esta aplicación se separa del concepto general de usomejor y mas productivo de la valuación de mercado, deberá considerarse comoun caso especial mas que como una desviación del concepto de Valor de

Mercado.

2.3 Otra Norma IVSC se ocupa de las bases de valuación de activos que forman partede un negocio en marcha. Los conceptos de Valor de Negocio en Marcha y elValor de son bases no de mercado como se define en la Norma 2.

3.0 Definiciones


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3.1. Valor en Uso. Este tipo de valor se enfoca al valor que un bien específicocontribuye a la empresa de que es parte, sin tomar en cuenta el uso mejor y mas

productivo de ese bien o el producto monetario que pudiera realizarse a su venta.El Valor en uso es el valor que un inmueble específico tiene para un usoespecífico para un usuario específico y por tanto no está relacionado con elmercado.

3.2 Inmueble con mercado limitado. Un inmueble que, debido a condiciones demercado, características únicas u otros factores, atrae relativamente pocoscompradores potenciales a un tiempo dado. La característica central que distinguea inmuebles con mercado limitado no es que sea imposible venderlas en elmercado abierto, sino que la venta de tales inmuebles por lo común requiere unmayor periodo de comercialización que el usual para inmuebles mas fácilmentecomercializabais.

3.3 Inmueble especializado, para fin especial o especialmente diseñado. Inmuebleque debido a su naturaleza especializada, tiene una utilidad restringida a usos ousuarios particulares y que rara vez si acaso, se vende en el mercado abierto,excepto como parte de la venta del negocio que lo ocupa. Aún cuando muchos

diseños, incluyendo los de casas habitación unifamiliares pueden definirse comode “fin especial”, estas descripciones se entienden aplicables a inmuebles quetienen mercado restringido o no tienen mercado; los ejemplos típicamenteincluyen refinerías de petróleo, estaciones de fuerza, muelles, instalacionesmanufactureras especializadas, infraestructura pública, iglesias, museos einmuebles localizados en sitios geográficos particulares por razones de operacióno negocio.

3.3.1 Como se expone en la Norma IVSC 3, cuando se trata de valuación deactivos en relación con informes financieros, los inmuebles ocupados porel propietario pueden verse como inmuebles especializados o noespecializados.

3.3.2 Los inmuebles no especializados se valúan conforme a los conceptos devalor de mercado. Los que se tienen con la intención de continuar en uso por la empresa se valúan sobre la base de Valor de Mercado para el uso Existente como se explica en la Norma IVSC 3.

3.3.3 Los inmuebles especializados por definición rara vez, si acaso, se vendenen el mercado abierto. En consecuencia el Método de Costo de

Reposición Depreciación es el que se usa comúnmente en su valuación para propósitos de informes financieros haciendo las debidasrevelaciones.

3.4 Valor de Inversión. Es el valor de un inmueble para un inversionista en particular o para una clase de inversionistas, para efectos de inversión específicamente

identificados. Este concepto subjetivo relaciona inmuebles específicos ainversionistas o grupos de inversionistas específicos con objetivos o criterios deinversión claramente identificables. No debe confundirse el concepto de Valor de

Inversión con el Valor de Mercado de un inmueble de inversión.


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3.5 Valor de Negocio en Marcha. El valor del negocio como un todo. El conceptoinvolucra la valuación de una empresa en operación a partir de la cual se puededistribuir o repartir

Documents

Normas Internacionales de Valuacion