Modification du PLU n°3 - Notice explicative

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Modification n°3 du PLU d’Issy-les-Moulineaux Notice explicative

Dossier soumis à enquête publique 2

Ce dossier a pour objet de présenter la modification n°3 du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune d’Issy-les-Moulineaux approuvé le 12 décembre 2005, modifié le 11 décembre 2008.

Le projet de modification est soumis à une enquête publique, dans les formes prévues par les articles L.123-13-2 du Code de l’urbanisme et les articles R.123-7 à R.123-23 du Code de l'environnement, qui aura lieu du jeudi 10 avril au jeudi 15 mai 2014.



Sommaire

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La commune d’Issy-les-Moulineaux est dotée d’un Plan d’Occupation des Sols (POS) depuis 1982, qui a par la suite fait l’objet de procédure de modification ou de révision partielle jusqu’en 2000.

Par délibération en date du 26 avril 2001, le Conseil Municipal a prescrit la révision du POS et l’élaboration du Plan Local d’Urbanisme (PLU), en application de la loi n°1208-2000 du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain (SRU).

Les objectifs identifiés lors de la révision du PLU étaient les suivants :

� Maintenir l’équilibre habitat-emploi par une offre diversifiée de logements et le développement maîtrisé de l’activité économique, en assurant la qualité du service public et du cadre de vie

� Gérer harmonieusement le bâti, en s’appuyant sur la typologie précise des formes urbaines, par une appréciation fine de chaque secteur, en harmonisant notamment la volumétrie

� Prendre en compte l’évolution du Fort � Redéfinir les emprises et les formes urbaines en entrée de ville, quai Roosevelt,

conformément au périmètre d’étude qui concerne ce secteur � Actualiser les Plans d’Aménagement de Zone (PAZ) des ZAC nécessitant des

adaptations � Simplifier la lisibilité et l’application des règlements � Intégrer le schéma de circulations douces, pour la définition du plan de voirie

(réserves pour création et élargissement) et la continuité des cheminements piétons � Participer à la réduction des déplacements automobiles et favoriser l’usage d’autres

modes de déplacements � Identifier et définir les priorités en matière d’habitat insalubre � Localiser dans les quartiers de nouveaux espaces de proximité � Déterminer les espaces publics devant faire l’objet d’une réflexion et d’un

aménagement � Optimiser la gestion des eaux (par exemple, taux d’imperméabilisation des sols,

assainissement séparatif, etc.) � En continuité des options déjà réalisées, conforter la mise en valeur et la préservation

des éléments importants du paysage Isséen en tenant compte notamment du relief � Prendre en compte les prescriptions et recommandations correspondant aux

composantes environnementales et Projet de Développement Durable communal (par exemple, prévention des risques naturels et technologiques, limitation des nuisances, qualité environnementale des chantiers et des constructions, économie et préservation des ressources, qualité des espaces verts, lutte contre le réchauffement climatique, etc. …)

Le PLU a été approuvé le 8 décembre 2005 par le Conseil Municipal d’Issy-les-Moulineaux.



Le PLU a par la suite fait l’objet d’une procédure de modification afin de permettre des ajustements mineurs ou des mises à jour ne remettant pas en cause l’économie générale du plan et qui ont porté sur des modifications de zonage et réglementaires sans porter atteinte au PADD. Le PLU modifié a été approuvé le 11 décembre 2008. Le PLU a fait l’objet de plusieurs procédures entre 2008 et 2012 et plus particulièrement :

- Une modification simplifiée relative à l’îlot D de la ZAC des Bords de Seine, approuvée le 15 avril 2010,

- Une révision simplifiée relative à l’ancien site du centre de Tri Postal, approuvée le 15 avril 2010

- Une mise en compatibilité relative à l’aménagement de la RD 7 et des berges de Seine entre le Pont de Sèvres et Paris, approuvée le 20 décembre 2010 par arrêté préfectoral

- Une modification simplifiée relative à l’îlot C de la ZAC des Bords de Seine approuvée le 10 février 2011

- Une mise en compatibilité sur le secteur délimité par les rues Diderot, Gouverneur Général Eboué, Marceau et Nouvelle, approuvée le 29 mars 2011 par arrêté préfectoral

- Une révision simplifiée concernant le secteur du Pont d’Issy, approuvée le 12 avril 2012

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En application des dispositions des articles L.123-13 et L.123-13-1 du code de l’urbanisme, la procédure de modification d’un PLU peut être mise en œuvre dès lors qu’elle n’a pas pour effet de :

� changer les orientations définies par le projet d'aménagement et de développement durable,

� réduire un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière, � réduire une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des

sites, des paysages ou des milieux naturels, ou d'une évolution de nature à induire de graves risques de nuisance.

Ainsi, le PLU peut faire l'objet d'une procédure de modification lorsque la commune envisage de modifier le règlement ou les orientations d'aménagement et de programmation.

C’est dans ce contexte réglementaire et au regard des modifications du PLU envisagées que la procédure de modification a été retenue.

En effet, la modification s’inscrit dans les orientations du PADD : � reconquérir les secteurs stratégiques d’entrée de ville, visibles depuis le périphérique � maintenir la mixité activités/logements/services (commerces, équipements,…) � améliorer les liaisons piétonnes et/ou rendre l’espace public aux piétons

Par ailleurs, les adaptations du règlement écrit ne modifient pas, sur le fond, les dispositions réglementaires retenues lors de l’approbation du PLU en 2005 et de sa modification en 2008.



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Le déroulement de la procédure de modification est défini aux articles L.123-13-1 et L.123-13-2 du Code de l’urbanisme.

La procédure est engagée à l'initiative du maire qui établit le projet de modification et le notifie au préfet et personnes publiques associées avant l'ouverture de l'enquête publique.

A l'issue de l'enquête publique, ce projet, éventuellement modifié pour tenir compte des avis qui ont été joints au dossier, des observations du public et du rapport du commissaire enquêteur, est approuvé par délibération du Conseil municipal.



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La modification du PLU a pour objet de permettre la requalification de l’entrée de ville nord, en limite avec Paris, comprise entre la rue Jeanne d’Arc et la rue du Colonel Pierre Avia.

Dans le PLU actuel, cette entrée de ville est représentée sur la carte de synthèse générale du PADD en tant que « secteur à réhabiliter » et dans les Orientations d’Aménagement en tant que « site de mutation potentielle devant faire l’objet d’une requalification en raison de son caractère vétuste ou fragile ».

Carte générale du PADD (Extrait du PADD page 5)

Extrait des Orientations d’aménagement (page 14)



L’inscription d’une zone de Plan de Masse sur ce secteur parait être l’outil le plus adapté pour garantir la concrétisation des objectifs identifiés sur ce site et déjà présents dans le PLU approuvé en 2005.

Cette zone de plan masse permettra ainsi une bonne gestion des différentes destinations des sols autorisées.

En effet, dans le PLU actuel, ce secteur est situé dans deux zones différentes, les bureaux et commerces existants sont situés en zone UFa qui interdit le logement et le Foyer de Travailleurs Migrants est situé en zone UA.

Extrait du Plan de zonage

En outre, le plan masse permettra de réglementer de manière graphique l’implantation des zones constructibles et de gérer plus facilement un programme mixte avec une valorisation de l’espace public.

Secteur Guynemer



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Une réflexion urbaine a été engagée sur l’îlot situé entre les rues Jeanne d’Arc, Guynemer et Louis Armand, qui est constitué d’immeubles de logements et de bureaux vieillissants, implantés de manière hétérogène et hétéroclite et ce, afin de permettre leur restructuration.

L’ensemble de ce projet est dans la continuité de la requalification du quartier situé aux abords du boulevard périphérique engagée par la Ville de Paris, comprenant notamment le projet de démolition/reconstruction du site de l’actuel hôtel Pullman qui a fait l’objet d’un permis délivré en 2013 par la Ville de Paris.

Dans cette perspective, un périmètre d’étude a été instauré sur ce secteur lors du Conseil Municipal du 4 octobre 2012. Deux objectifs principaux avaient alors été définis :

� « Permettre l’amélioration, la requalification et le développement des immeubles à destination de bureaux situés entre les rues du Colonel Pierre Avia et Guynemer par des surélévations sur la partie sud de la rue Guynemer et la construction d’un nouvel immeuble à usage de bureaux sur la partie nord de la rue Guynemer (y compris sous forme d’immeuble de grande hauteur).

� Restructurer l’ilot compris entre les rues Jeanne d’Arc, Guynemer et Louis Armand avec des opérations de réhabilitations, démolitions/reconstructions et de conservation de certains bâtiments. La construction de nouveaux immeubles de bureaux le long de la rue Louis Armand permettrait de constituer un écran phonique vis-à-vis du boulevard périphérique. Une réflexion serait également menée sur la réhabilitation du Foyer Logements (Adoma). »

Périmètre d’études instauré lors du Conseil municipal du 4 octobre 2012

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L’objectif était de poursuivre le renouvellement du territoire dans le secteur diffus, par la rénovation du bâti dégradé et vétuste tel qu’inscrit dans le PADD et dans les Orientations d’Aménagement.

Le secteur Guynemer constitue une opportunité foncière essentielle. Identifié depuis de nombreuses années, ce site n’a pu faire l’objet d’une mutation. C’est pourquoi la ville souhaite aujourd’hui intervenir en élaborant un projet global et cohérent qui permettra de rétablir une continuité urbaine et architecturale sur ce secteur d’entrée de ville.

Du fait de la complexité du site, de la multitude de parcelles, d’immeubles et de propriétaires, il est envisagé de réduire, dans un premier temps, le périmètre tel qu’il avait été défini en 2012 et de permettre la restructuration de l’entrée de ville située directement en limite avec Paris.

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L’objectif est de réaliser un programme mixte comprenant la requalification des bureaux existants le long de la rue Louis Armand et sur la pointe comprise entre la rue Guynemer et la rue du Colonel Pierre Avia avec une mise en valeur de l’espace public ainsi que la requalification du Foyer de Travailleurs Migrants (FTM) situé rue Jeanne d’Arc en résidence sociale.

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Angle Rue Guynemer Louis Armand : pizzeria et bâtiments vétustes à requalifier



Rue Louis Armand : Immeubles de bureaux à requalifier



Rue Jeanne d’Arc : Foyer de Travailleurs Migrants à transformer en résidence sociale



Bâtiment V de la Mondiale rue Guynemer/ Colonel Pierre Avia : à requalifier



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Le projet de requalification du secteur Guynemer s’inscrit dans la continuité des requalifications déjà commencées entre la rue Guynemer et la rue du Colonel Pierre Avia et du projet de restructuration engagé sur le site de l’ancien hôtel PULLMAN à Paris.

LEMNYS

PULLMAN

Restructuration de l’entrée de Ville

Aquaboulevard

LEMNYS

PULLMAN

Intégration des projets environnants déjà identifiés dans l’existant



Le bâtiment « LEMNYS » (travaux en cours : livraison mi-2015)

Visuels depuis la rue Guynemer

L’ancien site de l’hôtel Pullman à Paris (travaux en cours : livraison 2017)

Angle de la rue du Colonel Pierre Avia et de la rue Louis Armand

Rue Louis Armand

Le projet consiste en la restructuration des bâtiments existants avec surélévation d’un niveau. La hauteur maximum du bâtiment est de 27,50 mètres.

Il s’agit de remettre les bâtiments en conformité vis-à-vis des dispositions règlementaires dans une démarche environnementale et avec une redéfinition architecturale, s’inscrivant dans la requalification urbaine du quartier.

Les façades principales sont constituées d’une modénature alternant des châssis toute hauteur avec persiennes extérieures et des parties opaques en Trespa. Par ailleurs, le socle bénéficie d’un développé largement vitré.

Le site actuellement occupé par l’hôtel pullman sur Paris va faire l’objet d’une démolition - reconstruction avec la réalisation d’un nouveau programme d’une hauteur maximum de 33 mètres environ, comprenant principalement un hôtel et des bureaux.

Une grande part est laissé à l’espace public dans ce projet qui est constitué de deux bâtiments distincts pour la partie hôtel et la partie bureaux.



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Pour permettre de répondre à ces objectifs il est nécessaire de modifier de façon mineure certaines pièces du PLU et plus particulièrement :

� Le rapport de présentation partie 2 � Le règlement écrit � Le règlement graphique

Afin d’apporter une vision claire des changements apportés, la méthodologie utilisée a été de reprendre, pour chacune des pièces modifiées, le texte du PLU actuel dans un premier encadré et de présenter les modifications envisagées dans un second encadré avec en rouge les ajouts et en rouge barré les suppressions par rapport au texte original.

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Les objectifs des 8 zones de plan masse du POS, dont 3 avaient été partiellement ou totalement intégrés dans la ZAC multisite Centre-Ville – Mairie d’Issy, ont été atteints. Compte-tenu de la forme très irrégulière du terrain de l’école Sainte - Clotilde, seule la zone de plan masse UPm 7 du POS (pour sa partie hors ZAC) a été conservée au PLU, afin de permettre la réalisation de travaux de mises aux normes de sécurité et l’évolution de cet équipement d’intérêt général. Lors de la révision simplifiée du PLU relative au terrain situé entre la ZAC du Quai des Chartreux et la ZAC des Bords de Seine, approuvée par délibération du Conseil municipal le 15 avril 2010, a été créée une zone de plan masse UPm2. Lors de la mise en compatibilité du PLU prise par arrêté préfectoral du 29 mai 2011 et relative au secteur délimité par les rues Diderot, Eboué, Marceau et Nouvelle, a été créée la zone de plan masse UPm3

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Les objectifs des 8 zones de plan masse du POS, dont 3 avaient été partiellement ou totalement intégrés dans la ZAC multisite Centre-Ville – Mairie d’Issy, ont été atteints. Compte-tenu de la forme très irrégulière du terrain de l’école Sainte - Clotilde, seule la zone de plan masse UPm 7 du POS (pour sa partie hors ZAC) a été conservée au PLU, afin de permettre la réalisation de travaux de mises aux normes de sécurité et l’évolution de cet équipement d’intérêt général. Lors de la révision simplifiée du PLU relative au terrain situé entre la ZAC du Quai des Chartreux et la ZAC des Bords de Seine, approuvée par délibération du Conseil municipal le 15 avril 2010, a été créée une zone de plan masse UPm2. Lors de la mise en compatibilité du PLU prise par arrêté préfectoral du 29 mai 2011 et relative au secteur délimité par les rues Diderot, Eboué, Marceau et Nouvelle, a été créée la zone de plan masse UPm3.

De plus, une zone de plan masse UPm4 est créée dans le cadre de la modification du Plan Local d’Urbanisme n°3 pour permettre la requalification du secteur d’entrée de ville dit « Guynemer ».



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Les principales dispositions du nouveau zonage

Une zone de plan masse est conservée, réduite à l’emprise des terrains de l’école Sainte-Clotilde pour permettre sa rénovation.

La zone UPm2 a été créée dans le cadre de la révision simplifiée du PLU. Elle correspond au terrain accueillant le centre de tri postal, destiné à muter et libérant ainsi un vaste terrain de 1,9 hectare.

Une zone de plan masse UPm3 a été créée dans le cadre de la mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme pour permettre la rénovation du secteur délimité par les rues Diderot, du Gouverneur Général Eboué, Marceau et Nouvelle.

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Les principales dispositions du nouveau zonage

Une zone de plan masse est conservée, réduite à l’emprise des terrains de l’école Sainte-Clotilde pour permettre sa rénovation.

La zone UPm2 a été créée dans le cadre de la révision simplifiée du PLU. Elle correspond au terrain accueillant le centre de tri postal, destiné à muter et libérant ainsi un vaste terrain de 1,9 hectare.

Une zone de plan masse UPm3 a été créée dans le cadre de la mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme pour permettre la rénovation du secteur délimité par les rues Diderot, du Gouverneur Général Eboué, Marceau et Nouvelle.

Une zone de plan masse UPm4 est créée dans le cadre de la modification du Plan Local d’Urbanisme n°3 pour permettre la requalification du secteur d’entrée de ville dit « Guynemer » situé entre les rues Louis Armand, du Colonel Pierre Avia, Guynemer et Jeanne d’Arc.

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Il s’agit du secteur délimité par les rues Diderot, du Gouverneur Général Eboué, Marceau et Nouvelle. Initialement classé en zone UBa, la zone de plan masse UPm3 a été créée dans le cadre de la mise en compatibilité du PLU pour permettre la rénovation de cet îlot.

Les principales règles ��

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Il s’agit du secteur délimité par les rues Diderot, du Gouverneur Général Eboué, Marceau et Nouvelle. Initialement classé en zone UBa, la zone de plan masse UPm3 a été créée dans le cadre de la mise en compatibilité du PLU pour permettre la rénovation de cet îlot.



Les principales règles

(…)

�2.1.12- La zone UPm4

Il s’agit du secteur situé à l’entrée de ville Nord, délimité par les rues Jeanne d’Arc, Guynemer, Louis Armand et la rue du Colonel Pierre Avia. La zone de plan masse UPm4 a été créée dans le cadre de la modification du PLU n°3 pour permettre la rénovation de cet îlot.

Les principales règles

La plupart des occupations des sols sont autorisées dans la zone UPm4 et plus particulièrement les logements, les bureaux, les services, les locaux d’activité, les commerces, les équipements publics et les installations nécessaires à leur fonctionnement.

Concernant l’implantation des constructions (articles 6, 7 et 8), leur emprise au sol (article 9) et leur hauteur (article 10), les possibilités maximales d’occupation des sols (article 14), le projet doit s’inscrire dans les enveloppes du plan masse (5f – document graphique de la zone UPm4).

Afin d’intégrer les réflexions du PDUIF arrêté en 2012 et qui devrait être approuvé en 2014 les normes de stationnement ont été diminuées et simplifiées par rapport aux prescriptions des zones UFa et UA.

Ainsi les normes maximum de stationnement sont de :

- 1 place par logement

- 1 place pour 80 m² de surface de plancher de bureaux (au lieu de 30 % dans les zones UFa et UA)

- 20% de la surface de plancher de commerce (au lieu de 60 % de la SHON dans la zone UFa)

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3.1.1 Les différentes pièces du dossier 5 - Document graphique

5a – Document graphique général 5b – Documents graphiques spécifiques aux ZAC 5c – Document graphique de la zone UPm 5d – Document graphique de la zone UPm2 5e – Document graphique de la zone UPm3



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5 - Document graphique

5a – Document graphique général 5b – Documents graphiques spécifiques aux ZAC 5c – Document graphique de la zone UPm 5d – Document graphique de la zone UPm2 5e – Document graphique de la zone UPm3 5f – Document graphique de la zone UPm4

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b - L’expression écrite et graphique de la règle issue de la loi SRU

L’expression écrite de la règle

Dispositions écrites Références Commentaires

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Les règles du POS ont été peu modifiées. Cependant, pour favoriser l’usage des modes alternatifs de déplacement, les normes pour les bureaux sont abaissées (de 60 a 40% et 30% de la SHON, dans les zones UA, UB et UF, la norme de stationnement est plafonnée à 30% de la SHON) et 1 place pour 90 m2 SHON en UZ9. Afin de favoriser le commerce, la norme de stationnement a été supprimée pour les commerces de moins de 300 m2 sur les axes commerciaux. Des obligations sont mentionnées concernant les places de stationnement pour les vélos, les deux roues, et les aires de livraison pour le commerce.

Article 14 : Coefficient d'occupation du sol

L.123-1, 13° L.123-4 R.123-10 R.123-9, 14°

La fixation d'un COS est facultative (cf. article L.123-1, 13°). Le PLU d’Issy-les-Moulineaux conserve des plafonds de COS à l’exception des secteurs denses (UA, UB, Uca) et des zones dont les destinations sont particulières à une seule fonction (UL, UP et US). Pour traduire les orientations d’urbanisme retenues par le PADD, les densités sont plus élevées dans les zones centrales que dans les en zones d’habitat individuel. Les zones d’activités possèdent des COS élevés (COS de 3 pour les secteurs UFa et UFd (ce dernier comportant également des COS d’îlots de 4.5), COS de 2 pour le secteur UFb et COS de 2.8 pour le secteur UFc) et les secteurs d’habitat individuel possèdent des COS faibles). Enfin, les zones UZ, correspondant aux ZAC, possèdent une SHON ou un COS. De manière générale, il est considéré que l’ensemble des règles, et non seulement la densité, doit concourir efficacement à la maîtrise des formes bâties. […]

Dans les zones UPm et UPm 3, les constructions doivent s’implanter conformément aux prescriptions du plan masse qui déterminent le COS applicable. En zone UPm2, le COS est plafonné à 2,6 (0,5 minimum pour le logement et 2,5 maximum pour les bureaux, à condition que les bâtiments répondent aux critères fixés par la loi POPE).



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b - L’expression écrite et graphique de la règle issue de la loi SRU

L’expression écrite de la règle

Dispositions écrites Références Commentaires

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Les règles du POS ont été peu modifiées. Cependant, pour favoriser l’usage des modes alternatifs de déplacement, les normes pour les bureaux sont abaissées (de 60 a 40% et 30% de la SHON, dans les zones UA, UB et UF, la norme de stationnement est plafonnée à 30% de la SHON) 1 place pour 80 m² de surface de plancher et 1 place pour 90 m2 SHON en UZ9. Afin de favoriser le commerce, la norme de stationnement a été supprimée pour les commerces de moins de 300 m2 sur les axes commerciaux. Des obligations sont mentionnées concernant les places de stationnement pour les vélos, les deux roues, et les aires de livraison pour le commerce.

Article 14 : Coefficient d'occupation du sol

L.123-1, 13° L.123-4 R.123-10 R.123-9, 14°

La fixation d'un COS est facultative (cf. article L.123-1, 13°). Le PLU d’Issy-les-Moulineaux conserve des plafonds de COS à l’exception des secteurs denses (UA, UB, Uca) et des zones dont les destinations sont particulières à une seule fonction (UL, UP et US). Pour traduire les orientations d’urbanisme retenues par le PADD, les densités sont plus élevées dans les zones centrales que dans les en zones d’habitat individuel. Les zones d’activités possèdent des COS élevés (COS de 3 pour les secteurs UFa et UFd (ce dernier comportant également des COS d’îlots de 4.5), COS de 2 pour le secteur UFb et COS de 2.8 pour le secteur UFc) et les secteurs d’habitat individuel possèdent des COS faibles). Enfin, les zones UZ, correspondant aux ZAC, possèdent une SHON ou un COS. De manière générale, il est considéré que l’ensemble des règles, et non seulement la densité, doit concourir efficacement à la maîtrise des formes bâties. […]

Dans les zones UPm, et UPm 3 et UPm4, les constructions doivent s’implanter conformément aux prescriptions du plan masse qui déterminent le COS applicable. En zone UPm2, le COS est plafonné à 2,6 (0,5 minimum pour le logement et 2,5 maximum pour les bureaux, à condition que les bâtiments répondent aux critères fixés par la loi POPE).



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4.1 – Les évolutions géographiques

Zonage du PLU Superficie Evolution POS/ PLU Evolution POS/ PLU

ZONES U

(en ha) En ha En %

UA 83,69 -51,62 - 38,15

UB 30,5 -4.17 -12.02

UBa 17,7

UBb 15.6

UC 34.4 -4.54 -11,62

UCa 7.0 UCb 18,8 UCc 8.6 UD 32.5 -44.39 -57.58

UDa 2.3 UDb 7.1 UDc 23.1 UE 74 +66.14 +841.47

UEa 61.4 UEb 12.6 UF 32.2 -40.15 -55.5

UFa 18.2

UFb 3,9

UFc 3.9

UFd 6.2

UL (Seine Comprise) 45.3 +24,7 +119.90

UP 3.9 +3.02 +343.18

UPm 0.4

UPm2 1,9

UPm3 1,794

US 3.5

Total des zones de UA à US 354.3

UZ1 7.7

UZ2 17.9 UZ3 13.4 UZ4 4.9 UZ5 9.9 UZ6 13.7 UZ7 6.4

UZ8 (pour mémoire)

UZ9 10,4

Total des zones UZ 84.4

Total zones du PLU 417.7

EBC 36 +12.34 +51.8%

Emplacements réservés (hors ZAC)

7.29



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4.1 – Les évolutions géographiques

Zonage du PLU Superficie Evolution POS/ PLU Evolution POS/ PLU

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(en ha) En ha En %

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UB 30,5 -4.17 -12.02

UBa 17,7

UBb 15.6

UC 34.4 -4.54 -11,62

UCa 7.0 UCb 18,8 UCc 8.6 UD 32.5 -44.39 -57.58

UDa 2.3 UDb 7.1 UDc 23.1 UE 74 +66.14 +841.47

UEa 61.4 UEb 12.6 UF 32.2 -40.15 -55.5

UFa 16,3

UFb 3,9

UFc 3.9

UFd 6.2

UL (Seine Comprise) 45.3 +24,7 +119.90

UP 3.9 +3.02 +343.18

UPm 0.4

UPm2 1,9

UPm3 1,794

UPm4 2,1

US 3.5

Total des zones de UA à US 354.3

UZ1 7.7

UZ2 17.9 UZ3 13.4 UZ4 4.9 UZ5 9.9 UZ6 13.7 UZ7 6.4

UZ8 (pour mémoire)

UZ9 10,4

Total des zones UZ 84.4

Total zones du PLU 417.7

EBC 36 +12.34 +51.8%

Emplacements réservés (hors ZAC)

7.29



� �� " �� #� ��$� !�*+" �� #� ��$� !�*+" �� #� ��$� !�*+" �� #� ��$� !�*+))))*,*,*,*, 4.2 – Une redistribution des zonages urbains

Le document graphique du POS de juin 1992 décomposait le territoire en 10 zones urbanisées (UA, UB, UC, UD, UE, UF, UL, UN, UP, US) et 8 secteurs de plan masse (UPM). Les ZAC en cours étaient au nombre de 11. Le zonage a été simplifié. Quatre ZAC (La ZAC de la Ferme, la ZAC des Ponts, la ZAC La Fontaine et la ZAC Rodin – Plateau – Egalité) ont été intégrées aux zones urbaines, et 7 zones de plan masse ont été supprimées.

Le document graphique du PLU prévoit 13 zones urbanisées (UA, UB, UC, UD, UE, UF, UL, UP, UPm, UPm2, UPm3, US et UZ).

Les principales évolutions dans le zonage sont les suivantes : - L’agrandissement des zones destinées à accueillir de l’habitat pavillonnaire puisque la

zone UE a augmenté de 66.34 ha soit 844%. (La zone UD a été réduite en conséquence de 44.2 ha soit –57%).

- La zone UA – y compris les anciennes zones de plan-masse qui y sont intégrées – s’est réduite de 51,62 ha soit –38,15%.

- La superficie des espaces boisés classés (EBC) est passée de 23.72 ha à 36 ha, soit +51.8%. Cette sensible augmentation provient d’une volonté forte de la commune de protéger les espaces verts. La plupart des zones UL sont classées en EBC au PLU. D’ailleurs, la surface de la zone UL s’est accrue de +150.48% par rapport au POS.

- Les constructions discontinues, classées pour la plupart en zones UA et UCa ou UCb du POS, sont réglementées en zone UCb au PLU, de façon à simplifier un zonage. De la même façon, l’ancienne ZAC Rodin - Plateau – Egalité, intégrée aux zones urbaines du PLU, est réglementée en zone UCa.

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Afin de permettre la rénovation du secteur délimité par les rues Diderot, du Gouverneur Général Eboué, Marceau et Nouvelle, une zone UPm3 a été créée dans le cadre d’une mise en compatibilité du PLU.

4.3 – Résumé des principales modifications apportées à la règle

Les principales modifications portent sur :

- L’article 4, afin d’être conforme au règlement sanitaire départemental limite le rejet d’eau pluviale,

- L’article 7 qui autorise dans la bande des 20 m, des implantations en limite séparative et en limite, sous certaines conditions et selon les zones,

- L’article 12, qui plafonne les normes de stationnement pour le bureau a 30% maximum � ��'-./+� �� $+��0+��1�+��%�� *��&�'-./��2*+

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�� " �� " �� " �� " �� #� ��$#� ��$#� ��$#� ��$4.2 – Une redistribution des zonages urbains

Le document graphique du POS de juin 1992 décomposait le territoire en 10 zones urbanisées (UA, UB, UC, UD, UE, UF, UL, UN, UP, US) et 8 secteurs de plan masse (UPM). Les ZAC en cours étaient au nombre de 11. Le zonage a été simplifié. Quatre ZAC (La ZAC de la Ferme, la ZAC des Ponts, la ZAC La Fontaine et la ZAC Rodin – Plateau – Egalité) ont été intégrées aux zones urbaines, et 7 zones de plan masse ont été supprimées.



Le document graphique du PLU prévoit 13 14 zones urbanisées (UA, UB, UC, UD, UE, UF, UL, UP, UPm, UPm2, UPm3, UPm4, US et UZ).

Les principales évolutions dans le zonage sont les suivantes : - L’agrandissement des zones destinées à accueillir de l’habitat pavillonnaire puisque la

zone UE a augmenté de 66.34 ha soit 844%. (La zone UD a été réduite en conséquence de 44.2 ha soit –57%).

- La zone UA – y compris les anciennes zones de plan-masse qui y sont intégrées – s’est réduite de 51,76 ha soit –38,25%.

- La superficie des espaces boisés classés (EBC) est passée de 23.72 ha à 36 ha, soit +51.8%. Cette sensible augmentation provient d’une volonté forte de la commune de protéger les espaces verts. La plupart des zones UL sont classées en EBC au PLU. D’ailleurs, la surface de la zone UL s’est accrue de +150.48% par rapport au POS.

- Les constructions discontinues, classées pour la plupart en zones UA et UCa ou UCb du POS, sont réglementées en zone UCb au PLU, de façon à simplifier un zonage. De la même façon, l’ancienne ZAC Rodin - Plateau – Egalité, intégrée aux zones urbaines du PLU, est réglementée en zone UCa.

��Afin de permettre la rénovation du secteur délimité par les rues Diderot, du Gouverneur Général Eboué, Marceau et Nouvelle, une zone UPm3 a été créée dans le cadre d’une mise en compatibilité du PLU.

Afin de permettre la requalification du secteur d’entrée de ville dit « Guynemer » compris entre les rues Louis Armand, Colonel Pierre Avia, Guynemer et Jeanne d’Arc, une zone UPm4 a été créée dans le cadre de la modification du PLU n°3.

4.3 – Résumé des principales modifications apportées à la règle

Les principales modifications portent sur :

- L’article 4, afin d’être conforme au règlement sanitaire départemental limite le rejet d’eau pluviale,

- L’article 7 qui autorise dans la bande des 20 m, des implantations en limite séparative et en limite, sous certaines conditions et selon les zones,

- L’article 12, qui plafonne les normes de stationnement pour le bureau a 30% maximum � ��'-./+� �� $+��0+��1�+�%�� 3��4� ��5�� 1��%�� *��&�'-./��2*+

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Afin d’encadrer la requalification de l’entrée de ville, le règlement écrit doit faire l’objet d’une modification pour définir les règles de la nouvelle zone de Plan Masse UPm4 qui n’existait pas dans le PLU actuel.

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Art. UPm4. 1 – Types d’occupation ou d’utilisation des sols interdits

Sont interdits : � l’implantation, l’extension ou la modification des installations classées pour la protection de

l’environnement soumises à autorisation ou déclaration préalable préfectorale sauf celles indiquées à l’article 2.

� l’ouverture et l’exploitation des carrières, les affouillements et exhaussements de sol nécessitant une autorisation au titre des articles R 421.19, R 421-20 et R 421-23 du Code de l’Urbanisme et qui ne sont pas nécessaires à des travaux de construction ou d’aménagement.

� les dépôts de ferrailles, matériaux, combustibles solides ou liquides, ainsi que les entreprises de cassage de voitures et de transformation des matériaux de récupération.

Art. UPm4. 2 – Types d’occupation ou d’utilisation des sols soumis à conditions particulières

Sont autorisés sous conditions:

� l’implantation, l’extension ou la modification des installations classées pour la protection de l’environnement soumises à autorisation, déclaration préalable ou enregistrement, à condition qu’elles correspondent à des besoins nécessaires à la vie et à la commodité des futurs habitants ou des usagers des constructions, tels que boulangeries, laveries, drogueries, dépôts d’hydrocarbures liés à des garages ou stations-services, chaufferies, climatisations, parcs de stationnement.

� les projets de construction situés dans la zone inondable, à condition qu’ils respectent les prescriptions émises par le Plan de Prévention des Risques d’Inondation PPRI.

� les constructions le long des voies indiquées au plan des servitudes de classement acoustique des infrastructures de transports terrestres (cf. annexe 6c du dossier), à condition qu’elles prennent en compte l’isolement acoustique des bâtiments dans les secteurs affectés par le bruit (cf. arrêté préfectoral n° 2000-306 du 7 décembre 2000 en annexe 6d du dossier).

Art. UPm4. 3 – Accès et voirie

3.1 Voirie

� Toute construction ou installation nouvelle doit être desservie par une ou plusieurs voie(s) publique(s) ou privée(s) en bon état de viabilité. Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies doivent être adaptées aux usages qu’elles supportent ou aux opérations qu’elles doivent desservir, et permettre l’approche des véhicules de lutte contre l’incendie et la protection civile, ainsi que les véhicules de livraison, de service et d’enlèvement des ordures ménagères.

� Toute voie nouvelle publique ou privée, créée après la date d’approbation du PLU, de plus de 50 mètres de longueur se terminant en impasse ou prolongée au-delà de cette longueur, doit être aménagée pour permettre le demi-tour, notamment pour les véhicules d’enlèvement des ordures ménagères et pour les véhicules de secours.



3.2 Accès

� Pour être constructible, un terrain nu doit avoir un accès à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur le fonds voisin avec servitude dressée par acte authentique. Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique.

� La disposition des accès doit assurer la sécurité des usagers, et leurs abords doivent être dégagés de façon à assurer la visibilité. Les accès doivent être situés en des points les plus éloignés possibles des carrefours existants, des virages et autres endroits où la visibilité est mauvaise.

� Pour chaque propriété, les possibilités d’accès carrossable à la voie sont calculées sur la base d’un accès par tranche de 30 m de façade et par rue et sont positionnés de manière à assurer la sécurité de la circulation et des piétons.

� La largeur des entrées charretière est limitée à 6 mètres.

Art. UPm4. 4 – Desserte par les réseaux

4.1 Eau

Toute construction nouvelle doit obligatoirement être raccordée au réseau public d’eau potable (cf. annexes 6g et 6h).

4.2 Assainissement

Le système d’assainissement est un système unitaire sauf dans l’île Saint-Germain, où il est séparatif.

4.2.1 Eaux usées

� Le branchement sur le réseau existant est obligatoire, sauf pour les constructions et les installations sur le Domaine Public Fluvial. Les canalisations de raccordement doivent être souterraines et respecter les caractéristiques du réseau (cf. annexes 6i et 6j du dossier). Les dispositifs d’assainissement individuels sont interdits.

� Les eaux industrielles sont soumises au régime des installations classées pour la protection de l’environnement. Leur évacuation, dans le réseau public d’assainissement, est subordonnée à un pré-traitement.

4.2.2 Eaux pluviales

� A l’intérieur d’une même propriété, les eaux pluviales et les eaux usées doivent être recueillies séparément. Toutefois, en l’absence de réseau ou en cas d’insuffisance de réseau, l’aménagement nécessaire au libre écoulement des eaux pluviales est à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les dispositifs adaptés à l’opération et au terrain.

� Tout aménagement réalisé sur un terrain ne doit jamais faire obstacle au libre écoulement des eaux pluviales, conformément aux articles 640 et 641 du Code Civil. Il doit garantir l’écoulement dans le réseau collecteur.

� Tout rejet en milieu naturel direct doit être privilégié au même titre que l’infiltration au plus près de la source (point de chute sur le sol), sur les parties de terrain d’espaces verts de pleine terre.

� En cas d’impossibilité technique de rejet en milieu naturel direct, d’infiltration dans le sous-sol ou d’insuffisance de capacité d’infiltration, dont la preuve incombe au pétitionnaire, les prescriptions ci-après définies devront être respectées :

� les eaux non infiltrées, sur le domaine privé, seront écoulées dans le réseau collecteur d’eaux pluviales par des réseaux de canalisation enterrés. Les eaux de ruissellement des balcons surplombant le domaine public doivent être recueillies à l’intérieur de la construction. Les pissettes et tout rejet d’eaux sur le domaine public sont interdits ;

� tout aménagement réalisé sur un terrain doit être conçu de façon à ne pas faire obstacle à l’écoulement des eaux pluviales et garantir leur reversement dans le collecteur public d’eaux pluviales ;



� l’écoulement de ces eaux doit être modulé avant de rejoindre le collecteur : en conséquence, des dispositifs de rétention doivent être crées sur la parcelle (bassins, réservoirs, etc.) ;

� le débit de fuite admissible est fixé à 2 litres par seconde et par hectare ;

� des aménagements spécifiques peuvent donc être nécessaires pour les grandes surfaces de toitures ou de parkings.

� Toute installation industrielle, artisanale ou commerciale non soumise à autorisation ou à déclaration au titre de la législation sur les installations classées et de la loi sur l’eau, doit s’équiper d’un dispositif de traitement des eaux pluviales, adapté à l’importance et à la nature de l’activité, et assurant une protection efficace du milieu naturel.

4.3 Entreposage des ordures ménagères

4.3.1 Toute construction nouvelle devra être équipée afin de permettre son raccordement au système de collecte des déchets par aspiration lorsqu’il existe ou qu’il est projeté. En cas d’absence d’un réseau existant ou en projet, il est fait application de l’article 4.3.2

4.3.2 En l’absence de réseau de collecte par aspiration existant ou projeté, les constructions devront être pourvues de locaux destinés au stockage des déchets ménagers et déchets industriels banals (DIB) dont les dimensions devront permettre une collecte sélective de ces déchets (cf. annexe 4g du règlement). Les conteneurs en attente de la collecte (cf. annexe 6k du dossier) devront pouvoir être facilement accessibles depuis le domaine public, sans empiéter sur celui-ci, et devront être disposés en limite de parcelle.

NOTA 1

Tous les raccordements aux réseaux publics doivent être exécutés suivant les prescriptions d’un arrêté d’autorisation pris à la suite d’une demande spéciale présentée par les propriétaires des immeubles intéressés au Maire de la Commune.

NOTA 2 :

Le Cahier des Recommandations Environnementales est annexé au règlement en 4c (Fiches Hautes Qualité Environnementale). Les recommandations relatives à la collecte des eaux pluviales figurent dans la fiche n°2 « gestion alternative de l’eau ». Celles relatives à la gestion des déchets figurent dans la fiche n°7

Art. UPm4. 5 – Caractéristiques des terrains

Sans objet.

Art. UPm4. 6 – Implantation des constructions par rapport aux emprises publiques (emprises ferroviaires, rues, places, squares, domaine fluvial…) et aux voies publiques et privées

Les constructions doivent s’implanter conformément aux prescriptions du plan masse.

Par ailleurs, pour permettre d'améliorer la qualité architecturale, on pourra autoriser des retraits partiels de la façade en longueur et/ou en hauteur par rapport au plan vertical de l’alignement.

NOTA 1 :

Les saillies en débord au-dessus du domaine public feront l’objet d’une autorisation de l’autorité compétente.

Elles ne peuvent être situées à moins de 4.30 m au-dessus du sol et avancer de plus de 0.80 m sur le plan de la façade.



NOTA 2 :

Les saillies sur reculement sont autorisées à condition qu’elles n’avancent pas de plus de 1.50 m sur le plan de la façade et qu’elles soient situées à 4.30 m au-dessus du niveau du sol mesuré à l’alignement.

Art. UPm4. 7 – Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

Les constructions doivent s’inscrire dans les enveloppes du plan masse. Toutefois, les façades sur les limites séparatives ne devront pas comporter d’ouvertures.

Art. UPm4. 8 – Implantation des constructions les unes par rapport aux autres

Les constructions doivent s’inscrire dans les enveloppes du plan masse.

Art. UPm4. 9 – Emprise au sol

Les constructions doivent s’inscrire dans les enveloppes du plan masse.

Art. UPm4. 10 – Hauteur des constructions

Les constructions doivent s’inscrire dans les enveloppes du plan masse. En outre, les édicules, les installations techniques et les acrotères ne peuvent pas dépasser de plus de 2 mètres les hauteurs plafond définies sur le plan masse.

Le dépassement de la hauteur maximale identifié sur le plan masse (déplafonnement jusqu’à 8 mètres au-dessus du maximum) n’est autorisé que pour la création ponctuelle d’éléments et volumes architecturaux.

Dans la zone couverte par le PPRI, la hauteur est mesurée à partir de la cote 31,85 NGF ou du plateau de nivellement si celui-ci est à une altitude supérieure.

Art. UPm4. 11 – Aspect extérieur / Clôtures

RAPPEL :

Le permis de construire peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales (art. R 111.21 du Code de l’Urbanisme).

11.1 - Les matériaux

Toute utilisation de matériaux légers susceptibles de donner un aspect provisoire est interdite. Les matériaux, tels que carreaux de plâtre, briques creuses, parpaings, destinés à être recouverts d’un parement ou d’enduit, ne peuvent être laissés apparents sur les façades et les pignons des constructions ni sur les clôtures.

NOTA : Le Cahier des Recommandations Environnementales est annexé au règlement en 4c (Fiches Hautes Qualité Environnementale). Les recommandations relatives à la qualité environnementale figurent en fiche n°5 : « approche architecturale du projet et optimisation énergétique ».

11.2 - Les toitures

11.2.1 - Les toitures terrasses accessibles ou inaccessibles, ainsi que leurs acrotères, devront être aménagées avec soin et traitées comme une façade. Les gaines techniques devront faire l’objet d’un camouflage en harmonie avec l’architecture du bâtiment.



11.2.2 – Les couvertures des constructions annexes visibles de la rue doivent être en harmonie avec la construction principale. L’intégration des capteurs solaires sur toitures en pente ou toiture-terrasse doit faire l’objet d’un traitement soigné et bien intégré.

NOTA 1 (pour information)

Les extracteurs et VMC devront faire l’objet d’un traitement acoustique approprié.

NOTA 2

Les matériaux concourant à la qualité environnementale sont à privilégier. Ceux-ci sont décrits en fiche n°5 du Cahier des Recommandations Environnementales (annexe 4c du règlement).

11.3 - Les façades

11.3.1 - Les façades latérales et postérieures des constructions doivent être traitées avec des matériaux de même qualité que les façades principales.

Les pignons ou morceaux de pignon apparents en limite de parcelle joignant l’alignement, et les pignons sur voies publiques ou privées doivent être traités en harmonie avec l’architecture et les matériaux des façades du bâtiment auxquels ils appartiennent.

11.3.2 - Les aménagements de façades commerciales à rez-de-chaussée ne doivent pas dépasser les allèges de fenêtre du premier étage.

11.3.3 - Afin de garantir l’harmonie des façades, l’installation d’antennes paraboliques, ainsi que des groupes de climatisation et de rafraichissement d’air, doit être réalisée en toiture, et ce, en garantissant la meilleure intégration possible aux volumes de cette toiture. En cas d’impossibilité technique d’implanter un groupe de climatisation ou de rafraichissement d’air en toiture, ce dernier devra faire l’objet d’un traitement particulier et être intégré au volume de la façade.

11.3.4. Les équipements de rejet d’eau à l’air libre sont interdits sur les façades à l’alignement.

11.4 - Les clôtures

11.4.1 - Les clôtures en bordure des voies, exceptés les poteaux et piliers, ne peuvent pas comporter de parties pleines maçonnées à une hauteur supérieure à 0.80 m. Les habillages sont autorisés à condition de comporter des percements. Toutefois, cette partie pleine pourra excéder 0.80 m sur une longueur maximum de 1.50 m (boîtiers EDF, Télécom…).

11.4.2 - Les piliers de portail d’entrée et de clôture ne peuvent pas dépasser 3.00 m de hauteur.

11.4.3 - La hauteur des clôtures en mur plein en limites séparatives ne peut excéder 2.00 m par rapport au fonds le plus haut, ni 3.20 m par rapport au fond le plus bas.

NOTA

La hauteur des clôtures sur rue se mesure par rapport au trottoir.

Art. UPm4. 12 – Stationnement

12.1 - Lors de toute opération de construction neuve, des aires de stationnement doivent être réalisées conformément aux caractéristiques et normes définies ci-après : 75% au moins des places devront être couvertes ou intégrées à la construction sauf impossibilité technique en cas de restructuration d'un bâtiment déjà existant. Les places extérieures sont affectées de préférence au stationnement des visiteurs.

12.1.1 - Dimensions minimales des places

Les dimensions minimales des places sont définies par la norme NF P91 120, avec un minimum dans tous les cas de 2,30 m de largeur.



12.1.2 - Rampes d'accès

Largeur minimale :

Sens unique : 3.50 m

Double sens : 5.50 m

Ces rampes ne doivent pas entraîner de modification dans le niveau du trottoir. Excepté pour les immeubles de 2 logements au plus, leur pente, dans les 5 premiers mètres à partir de l'alignement, ne doit pas excéder 5% sauf dans le cas d'impossibilité technique.

NOTA 1

Ces dimensions se mesurent aux nus des poteaux, voiles, murs et bâti des portes, etc.

NOTA 2

Une rampe avec feux alternés est considérée comme sens unique si elle dessert moins de 30 véhicules.

12.2 - Surfaces de stationnement à réaliser

12.2.1 – Selon l’affectation

Les projets de constructions neuves ou de reconstruction devront comporter des aires de stationnement et des aires de livraison, dans le volume de la construction.

Les surfaces de stationnement pour les voitures sont limitées au maximum à :

� Logement : 1 place/logement � Bureaux : 1 place pour 80 m² de surface de plancher.

� Commerce : 20 % de la Surface de plancher

� Artisanat - entrepôts : 10% de la Surface de plancher

� Constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif

� Pour répondre aux orientations du Plan de Déplacements Urbains de la région Île-de-France, le nombre de places est limité aux seuls besoins des gestionnaires des bâtiments : 2 places/salle d’une capacité supérieure à 20 personnes, 1 place/classe, 1 place/10 berceaux

12.2.2 – Les stationnements deux roues

L’espace destiné au stationnement sécurisé des deux roues possède les caractéristiques minimales suivantes :

� pour les bâtiments à usage principal d’habitation, l’espace possède une superficie de 0,75 m² par logement pour les logements jusqu’à deux pièces principales et 1,5 m² par logement dans les autres cas, avec une superficie minimale de 3 m² ;

� pour les bâtiments à usage principal de bureaux, l’espace pour vélos et deux roues motorisés possède une superficie représentant 2 % de la surface de plancher.

Cet espace peut être constitué de plusieurs emplacements.

Les surfaces prises en compte dans le calcul des aires de stationnement pour les deux roues sont celles des planchers (mezzanine, racks,…) mais aussi les surfaces verticales, spécialement aménagés à cet effet.

12.2.3 - Mode de calcul des places

Lorsque les surfaces de stationnement sont exprimées en pourcentage de la surface de plancher, le nombre de places de stationnement est obtenu par la division de ces surfaces par 28 m² pour des terrains de superficie inférieure ou égale à 500 m², et par 25 m² dans les autres cas.

Les résultats découlant de ces ratios sont arrondis à l’unité supérieure dès que la première décimale est supérieure ou égale à 5, et donnent ainsi le nombre de places exigibles.



Les systèmes mécanisés sont admis à condition que les places de stationnement soient directement utilisables par les usagers. Pour les logements, les places doubles ou mécanisées ne sont autorisées qu’en complément d’une place par logement en accès direct.

12.3 - Lors de toute opération d'extension ou de changement d'affectation de locaux, des aires de stationnement doivent être réalisées conformément aux normes fixées au paragraphe 12.1 et 12.2, correspondant aux surfaces créées ou dont l'affectation est modifiée.

Il n'est pas fait application de l'obligation de créer d'aires de stationnement dans le cas d'un changement d'affectation de commerce en logement pour la création d'un seul logement sur une parcelle sans façade sur une rue définie au PLU comme axe commercial.

12.4 - En cas d'impossibilité technique de réaliser ces places de stationnement, le pétitionnaire peut être tenu quitte de ses obligations en les remplaçant par les solutions mentionnées à l’article L 123-1-2 du Code de l’Urbanisme.

12.5 - Lors d’un projet mixte avec plusieurs affectations, des aires de stationnement pourront être unifiées dans une seule construction, et pourront être mutualisées.

Art. UPm4. 13 – Espaces libres et plantations

Pour mémoire : tout projet de construction doit préciser les plantations existantes, à abattre ou à conserver, et à créer (article R.431-8 du code de l’urbanisme).

Toute construction à édifier devra sauvegarder et mettre en valeur les arbres inscrits au document graphique comme étant à protéger. Ces arbres remarquables sont repérés par un point vert.

13.1 - Définition

Les espaces libres sont les espaces ne comportant aucun ouvrage au-dessus du sol du projet. Ils comprennent : des espaces minéraux (allées, cours, esplanades, coursives, espaces sous marquises), des jardins, des éléments techniques à la condition qu’aucun bâti ou édicule ne leur soient associés, des places de stationnement, dans les limites prescrites à l’article UA 12.

13.2 - Au moins 40% des espaces libres sur dalle ou terre-plein seront végétalisés.

Les espaces libres doivent être aménagés selon une composition paysagère soignée, adaptée à l’échelle du terrain et aux lieux environnants. Cette composition privilégiera la contiguïté avec les espaces libres des terrains voisins.

13.3 - Les espaces minéraux doivent être sablés, dallés ou enrobés selon les règles de l’art (voir fiche n°2 du Cahier des Recommandations Environnementales, annexe 4c du règlement).

Afin de ne pas accentuer l’imperméabilisation des sols, les espaces bitumés ou enrobés seront limités.

13.4 - Les espaces verts sur dalle – à moins d’utiliser des technologies de sols artificiels - devront comporter (non comprise l’épaisseur des couches drainantes et de protection conforme aux DTU ou ayant une garantie décennale) une épaisseur de terre végétale de :

� 0.30 m pour le gazon,

� 0,60 m pour les plantations arbustives,

� 1 m pour les arbres de moyen développement,

� 2,30 m pour les arbres de haute tige.

Il devra être planté au minimum un arbre de haute tige par 200 m² d’espace libre.

Art. UPm 14 – Possibilités maximales d’occupation du sol

Sans objet.



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L’incidence de la création d’une zone UPm4 sur le règlement écrit peut être appréhendée à plusieurs niveaux :

� Par rapport à l’organisation du règlement et son contenu général : la création d’une zone UPm4 n’a pas d’incidence sur l’organisation générale du règlement écrit qui comporte déjà trois zones de plan masse (UPm, UPm2, UPm3). Le règlement de la zone Upm4 a été défini sur le même style que les autres zones UPm existants déjà dans le PLU.

� Par rapport aux modifications de règles : En termes de destination des sols autorisée, la nouvelle zone UPm4 ne fait que conforter une situation existante : les bureaux étant autorisés en zone UFa et les logements en zone UA (le plan masse permet cette répartition des destinations des sols). Une modification est apportée aux hauteurs maximales autorisées qui sont réglementées graphiquement sur le plan masse de la zone UPm4. Le PLU actuel autorise, en zone UFa, un maximum de 26 mètres au faîtage des toitures ou à l’acrotère et 27,50 mètres pour les parties des immeubles de bureaux situées en retrait d’au moins 6,50 mètres par rapport au 1er plan de façade. La proposition de modification permet une hauteur maximum de 35 mètres à l’angle de la rue louis Armand et Guynemer et 36 mètres pour la pointe comprise entre la rue du Colonel Pierre Avia et la rue Guynemer avec cependant un déplafonnement jusqu’à 8 mètres maximum afin de permettre la création ponctuelle d’éléments et volumes architecturaux. Cette augmentation des hauteurs se justifie par la localisation des deux îlots concernés en limite avec le périphérique et Paris et la volonté d’aménager une entrée de ville visible et remarquable qui s’intègre avec les projets environnants (le nouveau projet situé de l’autre côté de la rue du Colonel Pierre Avia sur Paris aura une hauteur maximum de 58 mètres). Elle se justifie également par l’importance de l’espace public libéré au sol. En zone UA, la hauteur maximum autorisée est de 21 mètres au premier plan de façade et de 24 mètres au faitage. La hauteur maximum n’est augmentée que d’un mètre par rapport au PLU actuel.



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