modificación VPO Plan Parcial definitiva · 2016-01-28 · El Plan Parcial establece un aprovechamiento total de: 178.915 x 0,69 = 123.451,35 m5 siendo 178.915 la edificabilidad

MODIFICACIÓN DEL PLAN PARCIAL DE MARISMAS DEL ODIEL Y DE LA APT-28 1

El presente MODIFICADO DEL PLAN PARCIAL ha sido APROBADO INICIALMENTE por el EXCMO. AYTO PLENO de fecha........................................... El Secretario

El presente MODIFICADO DEL PLAN PARCIAL ha sido APROBADO DEFINITIVAMENTE por el EXCMO. AYTO PLENO de fecha........................................... El Secretario

MODIFICACIÓN DEL

PLAN PARCIAL DE MARISMAS DEL ODIEL

PROMOTOR

EXCMO. AYUNTAMIENTO DE HUELVA

REDACCIÓN

OFICINA TÉCNICA DEL ÁREA DE

REHABILITACIÓN INTEGRAL DE MARISMAS DEL ODIEL




1.- ANTECEDENTES

El Plan General de Ordenación Urbana de Huelva, es aprobado de forma definitiva por resolución de la Consejería de Obras Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía en septiembre del 1999, en el que se incluye la delimitación del Sector número 1 de Marismas del Odiel y de la APT- 28 correspondiente a dicha Barriada.

Este documento establece las determinaciones a desarrollar dentro del Sector n11 de Marismas del Odiel, incluido este sector dentro del Área de Reparto del primer cuatrienio del Suelo Urbanizable Programado.

En fecha 30 de Marzo del 2000 se aprueba de forma definitiva el Plan Parcial que desarrolla el citado Sector, acorde el mismo con las determinaciones contenidas en el Plan General, con las salvedades que en el presente informe se contemplan.

VISTA AÉREA DE PARTE DEL OBJETO DE LA MODIFICACIÓN.- ZONA CENTRAL




2.- DETERMINACIONES DEL PLANEAMIENTO EN VIGOR 2.1.- EN EL PLAN PARCIAL DE MARISMAS DEL ODIEL

Al objeto de esta modificación, interesa señalar las siguientes determinaciones contenidas en el Plan General y desarrolladas por el Plan Parcial, salvo en los aspectos que se señalan:

a.- Superficie de Suelo del Sector

Uso Global Residencial ................................................................... 325.300 m5 Sistemas Generales sin obtener ....................................................... 48.570 m5

b.- Aprovechamiento medio del Suelo Urbanizable Programado

Am= 0,34558466 m5/m5

c.- Aprovechamiento del Sector

Uso Global Residencial 325.300 x 0,34558466 = 112.418,15 m5 Sistemas Generales 48.570 x 0,34558466 = 16.785,00 m5

TOTAL ............................................................... 129.203,95 m5

d.- Aprovechamiento asignado por el Plan Parcial

El Plan Parcial establece un aprovechamiento total de:

178.915 x 0,69 = 123.451,35 m5

siendo 178.915 la edificabilidad residencial total del Plan en VPO RG, en los que no se incluyen los 30.000 m5 de las viviendas existentes a rehabilitar.

e.- Déficit de aprovechamiento, asignado desde el Plan General Independientemente de los déficits derivados de los Sistemas Generales, tenemos que contabilizar los 30.000 m5 de edificabilidad que no computan a los efectos de aprovechamiento.

El Plan General establece las siguientes determinaciones para el Sector de Marismas del Odiel:

Artículo 466.- SECTOR N1 1: MARISMAS DEL ODIEL

1.- Superficie total: 470.000 m5. (incluyendo S.G.).

Delimitación: El sector delimitado comprende el Sector n1 1 B "Marismas del Odiel" y el

antiguo Sector n1 2 "Cardeñas", a excepción de la barriada de la Navidad, el nuevo conjunto de 192 viviendas de promoción pública y el Polígono




desarrollado que se define como un Área de Planeamiento Transitorio e incluyendo la zona que estaba destinada a uso industrial sita a poniente de la Barriada de la Navidad y que formaba parte del Sector n1 1 - A "Marismas del Odiel". La delimitación aparece grafiada en el Plano n1 3 de "Ordenación".

2.- Objetivos:

Los objetivos adjudicados a este sector, que se relacionan a continuación, son de la máxima importancia para el conjunto de la ciudad y vienen determinados tanto por la dimensión del sector como por su localización dando fachada a la Ría del Odiel.

- Creación de una gran fachada urbana a la Ría del Odiel de 1.800 metros de longitud.

- Realojamiento de la población residencial en la zona en la actualidad, integrándola en un

conjunto social más amplio, que evite la formación de bolsas de marginación social.

- Resolver los graves problemas de infraestructura urbana, especialmente de alcantarillado, de la zona.

- Dotar de áreas libres y zonas verdes, así como de equipamientos comunitarios de carácter

local no solo a la población del sector sino también para la zona de Las Colonias, Barriada del Carmen y Avenida de Cristóbal Colón, lo que condiciona la ubicación de éstas dotaciones.

3.- Instrucciones para la ordenación del área:

1.- Integrar en la ordenación la Barriada de la Navidad y el conjunto de las 192 nuevas

viviendas unifamiliares actualmente en construcción.

2.- Dar continuidad al viario local de conexión con las zonas limítrofes, Barriada de Navidad, Nuevo Molino, El Carmen, Las Colonias.

3.- Considerar el cierre de la Ronda Exterior mediante el desdoble hacia el Oeste del actual

"Paseo Marítimo". No implicar el tráfico local con el de ésta vía y proteger del mismo a las edificaciones mediante franjas de áreas verdes.

4.- La bajísima calidad geotécnica del suelo que fuerza a optar por tipologías edificatorias en

altura, desechando las viviendas unifamiliares como tipo por la excesiva repercusión del coste del suelo y la urbanización, salvo en zonas históricamente consolidadas.

5.- La ordenación debe tener muy en cuenta el paisaje que es de gran valor. En primer lugar

para que éste revalorice la ordenación, volcando la edificación hacia las vistas sobre la ría y el Paraje Natural. En segundo lugar controlando el impacto visual de la propia edificación que se ordena de forma que se garantice la percepción visual de las laderas del Conquero desde el puente y Corrales y la vista de la Ría y las Marismas desde los Altos del Conquero.




Las cubiertas de la edificación deben proyectarse como una "quinta fachada" de calidad formal suficiente para ser visibles desde el Conquero.

6.- La zona de servidumbre del Dominio Público Marítimo Terrestre establecida en la Ley de

Costas es un elemento de gran influencia en la ordenación a proyectar.

7.- Facilitar la gestión para la sustitución de las viviendas existentes buscando que se puedan ejecutar obras suficientes para el realojo de la población residente.

8.- La integración de viviendas de distintos tipos, dirigidas a distintos estratos de demanda.

9.- Ubicar las dotaciones locales de forma que den servicio a las barridas colindantes de Las

Colonias, El Carmen y Avenida de Cristóbal Colón. En el Plano n1 3 de Ordenación se grafía los aspectos de ordenación vinculantes.

4.- Antecedentes:

Como preparación al desarrollo y gestión de este sector, considerado de máxima prioridad se han efectuado las siguientes acciones en paralelo a la redacción del PGOU

- Estudios previos de ordenación del Plan Parcial

- Convenio urbanístico para el desarrollo de una parte del sector, suscrito entre el

Ayuntamiento de Huelva y una promotora inmobiliaria.

- Revisión del Plan Parcial del Sector 1B por iniciativa municipal, con división poligonal y desarrollo del Polígono 1, del que se ha hecho la equidistribución y cesión y redactado el Proyecto de Urbanización, por lo que se excluye del sector convirtiéndose en un Área de Planeamiento Transitorio (APT).

- Adjudicación por concurso público de los trabajos de redacción del Plan Parcial n1 1

"Marismas del Odiel", así como de los trabajos de gestión del mismo.

- Redacción del Avance de Planeamiento del Plan Parcial.

- Redacción del Plan Municipal de la Vivienda, de cuyo contenido es protagonista principal las soluciones al problema de infravivienda de Marismas del Odiel y la forma de un Convenio Programa entre el Ayuntamiento de Huelva y la Consejería de Obras Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía.

5.- Condiciones Urbanísticas para la Ordenación:

5.1.- Superficies:

- Superficie total .................................................................................. 470.000 m5.




- Sistema General Espacios Libres ...................................................... 100.000 m5. - Obtenido........................ 68.930 m5. - Por obtener ................... 31.070 m5.

- Sistema General de comunicaciones:.................................................. 44.700 m5.

- Obtenido........................ 27.200 m5. - Por obtener ................... 17.500 m5.

- Residencial (R4)................................................................................. 325.300 m5.

5.2.- Usos:

- Obligatorio: Residencial unifamiliar y/o plurifamiliar de protección oficial Régimen

Especial. - Compatibles: Residencial unifamiliar y/o plurifamiliar de protección oficial Régimen

General. - Usos Terciarios: Dotacional privado y público, especialmente el comercial. - Servicios de infraestructuras y de transporte.

5.3.- Edificabilidades:

- Uso residencial V.P.O. R.E. . . 178.915 m5t - Unifamiliar . . . . . . . . . . . . . . . 58.915 m5t + [30.000 m5 de viviendas existentes a

rehabilitar] - Plurifamiliar . . . . . . . . . . . . . 120.000 m5t - Comercial y usos compatibles . 5% mínimo

5.4.- Número máximo de viviendas:

- Plurifamiliar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.200 - Unifamiliar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 589 [incluye 200 viviendas unifamiliares

existentes a rehabilitar] ─────

- Total . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.789

5.5.- N1 máximo de plantas:

El número de plantas de la edificación será libre con un máximo absoluto de nueve, siempre que se cumpla con los requerimientos de control visual establecidos en el estudio de visuales del Estudio de Impacto Ambiental.

5.6.- Reserva para dotaciones:

Serán las establecidas en el Anexo 1 del Reglamento de Planeamiento, teniendo en cuenta las 1.789 viviendas totales




5.7.- Ordenanzas de aplicación:

Las de edificación, usos del suelo y urbanización del P.G.O.U.

Las específicas o zonales las establecerá el documento de Plan Parcial que se redacte.

6.- Condiciones urbanísticas para la gestión.

Para el cálculo de aprovechamientos se excluyen los suelos de Sistema General viario ya obtenidos:

- Viario ................................... 27.200 m5. - Espacios libres .................... 68.930 m5.

Así mismo se excluye la edificabilidad de las 200 viviendas existentes a rehabilitar.

6.1.- Usos:

Uso característico del área de reparto AR-SUP 1: R-2. Uso residencial plurifamiliar en tipología exenta:

Cp = 1,04/1,04 = 1,00

6.2.- Coeficiente de ponderación de los usos del sector:

R-4 : 0,72/1,04 = 0,69

6.3. Aprovechamiento real del sector (AR) ................................................ 123.451 m5t

6.4.- Aprovechamiento urbanístico del sector (AU) ................................... 112.419 m5t

6.5.- Aprovechamiento susceptible de apropiación del sector (ASA) ........ 101.177 m5t

6.6.- Excedentes de aprovechamiento:........................................................ 22.274m5t.

que se reparte:

10% AT 11.242 m5t Para compensar S. Generales 11.032 m5t

6.7.- Sistema de actuación: Compensación

6.8.- Iniciativa: Pública 6.9.- Programación: Primer cuatrienio. Prioridad 1.




3.- CORRECCIÓN DE ERRORES DETECTADOS EN EL DOCUMENTO DEL PLAN PARCIAL En el análisis mas detallado del documento del Plan Parcial aprobado de forma definitiva, se han detectado una serie de errores que se corrigen en el presente documento. Los errores que se han detectado son los siguientes:

1.- Consideración de los terrenos destinados a Uso Comercial como Equipamiento, sin contabilizar su aprovechamiento ni edificabilidad en la total del Plan Parcial.

2.- Asignación de superficies, en la Memoria del Plan, a los espacios libres jardines, que no concuerdan con las grafiadas en los planos de ordenación y zonificación, existiendo unas diferencias sustanciales que es preciso corregir.

Respecto a los terrenos destinados a USO COMERCIAL, hemos de señalar que tan sólo se reservaba una parcela la L12, con una superficie de 5.000 m2 y una edificabilidad de 5.370 m2. Este error se pretende asumir en el modificado del Plan Parcial que se presenta. Respecto a las superficies reservadas para espacios libres, jardines el Plan Parcial establece las siguientes parcelas, asignándoles en memoria las superficies que se señalan, mientras que en los planos se detectan otras diferentes.

MANZANA SUPER. MEMORIA SUP. PLANOS DIFERENCIA C41 13900 12070 -1830C51 6300 2537 -3763L14 2600 2805 205L23 3570 3379 -191S12 2950 3100 150TOTALES 29320 23891 -5429

La superficie que se toma para el Plan Parcial es la contenida en la documentación gráfica, que es la que, finalizada la actuación quedará definitivamente en el terreno.




4.- PROPUESTA DE MODIFICACIÓN 4.1.- Modificación de las tipologías de Viviendas en las Zonas de Serenata y Santa Lucía

La vinculación del Plan Parcial de Marismas del Odiel con el Área de Rehabilitación Integral de dicha Barriada, ha supuesto la necesidad de adecuar la gestión de dicha Área a la determinaciones del Planeamiento hasta aquellos extremos en que no se puede hacer coincidir los objetivos de uno y otro, en cuyo caso es preciso alterar y/o modificar uno u otro documento. La ordenación propuesta en Marismas del Odiel para las zonas de Serenata y Santa Lucía, se fundamenta en la disposición de dos hileras de bloques aislados, de ocho plantas los que dan fachada a la Avenida de Cristóbal Colón y de 5 y 4 los mas interiores. Entre ambas hileras se disponen los equipamientos públicos (instituto y polideportivo cubierto) y viviendas de tipología mixta. La necesidad de disponer de suelo para el realojo de la población de Santa Lucía que desea una vivienda unifamiliar de régimen especial en venta, obliga a utilizar los terrenos liberados del antiguo Hotel Suárez, de manera que se puedan construir, al menos 100 viviendas de esas características. Ello choca frontalmente con las tipologías previstas de las viviendas en bloque, por lo que la modificación que se introduce dispone viviendas unifamiliares de VPO RE, en vez de viviendas plurifamiliares VPO RE. No se altera el número máximo de viviendas del Plan Parcial, ya que como veremos en apartados posteriores, se utiliza la segunda parcela destinada a tipología mixta para absorber los déficit en número de viviendas que se produzcan. Se ubican dentro de estas zonas, dos parcelas destinadas a Uso Comercial, localizadas en ambos extremos de las mismas. Con ello se pretende dotar a la Barriada de este Uso, que en el Plan Parcial se encuentra concentrado en unas pocas parcelas.

4.2.- Inclusión de una gasolinera en Cardeñas

La existencia de un nudo especialmente relevante dentro del Sistema Viario de la Ciudad de Huelva, nos señala esta zona como un área estratégica, para la implantación de determinadas actividades relacionadas con el tráfico rodado. Dentro del Plan General de Suministros de Carburantes, se localizaba un puesto de venta en el frente de Cardeñas, puesto que está cuestionado ante la situación jurídica que tienen estos terrenos dentro del dominio público Marítimo-Terrestre. No parece que esta situación no deba ser aprovechada por el Plan Parcial de Marismas del Odiel, en el sentido de posibilitar la instalación de un punto de venta de carburante que suponga, por un lado una nueva actividad a localizar en la Barriada ( contribuyendo a la normalización de la misma), y por otro una actividad económica a implantar en la zona, con los consiguientes efectos de inserción laboral, etc.




Esta modificación supone una alteración de los espacios libres destinados a jardines por el Plan Parcial, estableciéndose una nueva distribución de los mismos e incrementando su superficie total, como se verá en los documentos que se acompañan Asimismo se propone una alteración del viario proyectado, al objeto de alejar del nudo de la Orden, el previsto por el Plan Parcial. Estando definidas las Gasolineras como Equipamientos Privados, se asigna este Uso a la Gasolinera que se incorpora al Plan Parcial Modificado.

4.3.- Inclusión del aprovechamiento Comercial dentro del total del Plan.

Como hemos señalado el Plan no incorporaba dentro del aprovechamiento del mismo la edificabilidad comercial que se localizaba en la parcela L12, con una superficie construida de 5.370 m2. Como el Plan incorpora una nueva superficie destinada a este Uso, así como la correspondiente a la Gasolinera, es objeto de esta modificación la inclusión del aprovechamiento dentro del total del Plan Parcial.




5.- OBJETO DE LA MODIFICACIÓN 5.1.- Justificación

El Sector de Marismas del Odiel, mantiene desde hace muchos años, una problemática derivada de la situación de doble marginalidad que tiene respecto de la ciudad de Huelva, debida a su posición geográfica por un lado y por otro a las características de la población que sobre ella se asienta. La desaparición del trazado ferroviario de Huelva a Zafra, supuso para la zona el eliminar uno de las “murallas” infraestructurales que aislaba el barrio de la ciudad. La sustitución de este trazado por un doble sistema viario, ha mantenido, aunque matizado, el aislamiento que Marismas del Odiel tiene respecto de las barriadas colindantes. El nuevo trazado viario sigue actuando, aún hoy en día, como una barrera psicológica, que separa esta Barriada de las colindantes, Las Colonias, el Carmen y la Orden Baja. Al ser históricamente, un área en la que se han ido produciendo sucesivos asentamientos poblacionales, normalmente de personas con escaso poder económico, se ha ido configurando el área como una barriada de población marginal, en la que el paro, drogas y conductas asociales de parte de la población, son la tónica de esta barriada. El asentamiento actual se fundamenta sobre unos terrenos recuperados de Marismas, por lo que, a los conflictos anteriores se une la baja cota que presenta la rasante actual, derivada de un relleno antrópico de muy escasa calidad y que, es insuficiente para resolver los problemas de inundaciones que en episodios concretos, tiene la zona.

Desde el planeamiento general y parcial se pretende modificar las condiciones del entorno urbanístico de manera que la marginalidad derivada de su situación geográfica se elimine, estableciendo nuevas condiciones de urbanización y edificación que permitan su integración respecto al resto de la ciudad, a la par que se elimine el problema de inundabilidad que presentan los terrenos. La permeabilidad de esta Barriada con el resto de la ciudad no sólo puede resolverse mediante un trazado viario que permita el tránsito entre una y otra parte, es preciso, además, introducir usos y actividades, dentro de la Barriada, que sean capaces de generar flujos de población que atraviesen el Barrio, de manera que el mismo sea “colonizado” por el resto de la ciudad. En ese momento podremos señalar que la marginalidad física ha iniciado el proceso de su desaparición. La magnitud del problema, urbanización de unas 36 Has., junto con el realojo de unas 500 familias y la demolición de almacenes, garajes, etc, ha sido la causa de la declaración del Área de Rehabilitación Concertada de Marismas del Odiel, por Orden de la Consejera de Obras Públicas de 4 de septiembre del 2002, y que a partir del 30 de septiembre del 2003 se denomina Rehabilitación Integral de Barriada de Marismas del Odiel. Este instrumento de gestión suscrito entre Ayuntamiento de Huelva y Consejería de Obras Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía, y regido por el Programa de Actuación del Área, ha ido desarrollándose en diversos Programas, hasta que se observa la necesidad de modificar el




planeamiento para dar respuesta a las nuevas exigencias que se generan desde las demandas vecinales. Una de las demandas es que el realojo de la población asentada en la actualidad en la Barriada se realice en viviendas unifamiliares y no en bloques, por lo que se precisa disponer de suelo suficiente para esta tipología, con el condicionante adicional de que el mismo no se encuentre ocupado en la actualidad por edificaciones que impidan la realización de la urbanización previa y la posterior construcción de las viviendas unifamiliares. El Plan Parcial aprobado tiene prevista la realización de viviendas unifamiliares en la misma localización de las actuales, lo que supone un serio inconveniente, ya que no es posible ejecutar la totalidad de la urbanización hasta tanto no se produjera el desalojo de las viviendas ya realizadas, lo que implicaría el traslado provisional de la población mientras duraran las obras de urbanización y edificación. De programas de realojo anteriores existen, dentro del ámbito del Plan Parcial áreas desocupadas, que pueden ser objeto de nueva urbanización y edificación, teniendo, tan sólo, que proceder a la modificación del Plan al objeto de cambiar la tipología residencial prevista, pasando de Plurifamiliar a Unifamiliar, a la par que se introduce el uso comercial, deficitario dentro de la zona. Una modificación de las características que se contemplan en este documento, ha de fundamentarse en:

1.- Los aprovechamientos del Sector NO PUEDEN SER ALTERADOS, ya que, en caso contrario, supondría modificar los aprovechamientos totales del Área de reparto del Suelo Urbanizable Programado, suponiendo ello una modificación del Plan General, aspecto este que se considera inaceptable.

2.- En ningún caso se puede INCREMENTAR EL NÚMERO MÁXIMO DE VIVIENDAS previsto en el Sector.

3.- En ningún caso se puede INCREMENTAR LAS EDIFICABILIDADES otorgadas por el Plan Parcial, ni alterar las tipologías edificatorias previstas. 4.- En ningún caso se puede REDUCIR EL ESPACIO DESTINADO A EQUIPAMIENTO, aunque se produzca una pérdida de aprovechamiento.

Todos estos aspectos, como veremos en los apartados posteriores se cumplen en su totalidad. La inclusión de nuevos equipamientos comerciales, a nivel de barriada, vienen a cubrir un déficit existente para ese uso, ya que de desde el Plan Parcial, tan sólo se reservaba una parcela para una mediana superficie comercial. La inclusión de estos dentro del Aprovechamiento del Plan y su exclusión de los equipamientos, permite proceder a la enajenación de los mismos, ya que en caso contrario tan sólo podría realizarse la adjudicación por medio de concesión administrativa.

Respecto a la inclusión de la gasolinera dentro del área hemos de señalar que la misma se




encuentra dentro de los Usos compatibles con el Residencial, toda vez que se considera un uso de Equipamiento Privado, conforme se señala en el artículo 114, punto 2, apartado i), del Plan General de Ordenación Urbana de Huelva. Como la edificabilidad de esta Estación está limitada a los 500 m2, en planta, no se incumple la norma de edificabilidad, conforme se muestra en los apartados siguientes. Las modificaciones viarias que se acompañan en el presente documento, no suponen nada más que una adecuación del mismo a las nuevas determinaciones del Plan Parcial que se altera.

5.2.- Contenido de la Modificación 5.2.1.- Aspectos Generales

Desde este documento se pretende modificar las zonas de Serenata y Santa Lucía, cambiando el número y tipologías de viviendas de manera que pasen de ser exclusivamente plurifamiliares a uni y plurifamiliares, así como introducir una parcela con uso comercial, destinadas a dotar de este uso ambas zonas. Los cuadros resultantes serían los que se contemplan en las páginas siguientes, haciendo la salvedad de que se ha detectado un error en la Memoria del Plan Parcial, en cuanto al número de viviendas que se asignan a las parcelas de tipología mixta, en la que la L41 debe contar con 130 viviendas en vez de las 58 asignadas y la L11 con las 58 en vez de las 130 marcadas por el Plan Parcial. Se alteran además los espacios libres, asignando nuevos espacios y modificando otros existentes. Se altera el sistema viario en la zona de Cardeñas, al objeto de posibilitar la localización de la Gasolinera en la rotonda.

5.2.2.- Uso Residencial En el Cuadro de la página siguiente, se señala el Uso Residencial actual y el modificado, definiendo las nuevas parcelas que son objeto de alteración.




SITUACIÓN ACTUAL

Ordenanza Tipología Manzana Superficie Sup-Cons Viviendas Z1a Plurifamiliar L32 2.800 8.930 90 Plurifamiliar L33 2.700 8.350 84 Plurifamiliar L34 2.750 8.200 81 Plurifamiliar S21 2.750 8.200 81 Plurifamiliar S22 2.750 8.200 81 Plurifamiliar S23 2.750 8.200 81 Plurifamiliar S24 2.750 8.200 81 Plurifamiliar L31 3.060 9.600 98

SUBTOTAL 22.310 67.880 677 Z1b Plurifamiliar S57 750 5.800 56 Plurifamiliar L51 750 5.800 56 Plurifamiliar L53 750 5.800 56 Plurifamiliar L55 750 5.800 56 Plurifamiliar L57 750 5.800 56 Plurifamiliar S51 750 5.800 56 Plurifamiliar S55 750 5.800 56 Plurifamiliar S53 750 5.800 56

SUBTOTAL 6.000 46.400 448 Z2 Unifamiliar C11 6.678 5.220 55 Unifamiliar C21 11.970 8.450 89 Unifamiliar C31 6.000 4.160 49

SUBTOTAL 24.648 17.830 193 Z3 Unifamiliar R1 1.035 680 8 Unifamiliar R8 3.000 2.465 29 Unifamiliar R7 3.400 2.720 32 Unifamiliar R6 3.400 2.635 31 Unifamiliar R5 2.450 1.785 21 Unifamiliar R4 3.500 3.060 36 Unifamiliar R3 3.500 3.060 36 Unifamiliar R2 4.320 2.975 35 Unifamiliar C32 1.400 1.020 12 Unifamiliar C22 2.200 1.530 18 Unifamiliar C13 2.625 2.125 25

SUBTOTAL 30.830 24.055 283




SITUACIÓN ACTUAL Ordenanza Tipología Manzana Superficie Sup-Cons Viviendas Z4 Mixta L41 12.500 10.000 58 Mixta L11 5.110 12.750 130

SUBTOTAL 17.610 22.750 188 TOTAL 101.398 178.915 1.789

En el cuadro siguiente se señala la situación modificada afectando tan sólo a este Uso residencial.

SITUACIÓN MODIFICADA Ordenanza Tipología Manzana Superficie Sup-Cons Viviendas Z1a Plurifamiliar LM6 2.666 9.200 92 Plurifamiliar LM8 4.199 18.900 189 Plurifamiliar SM1 2.666 9.200 92 Plurifamiliar SM6 4.199 18.900 189 SUBTOTAL 13.731 56.200 562 Z1b Plurifamiliar L51 750 6.000 60 Plurifamiliar L53 750 6.000 60 Plurifamiliar L55 750 6.000 60 Plurifamiliar L57 750 6.000 60 Plurifamiliar S51 750 6.000 60 Plurifamiliar S53 750 6.000 60 Plurifamiliar S55 750 6.000 60 Plurifamiliar S57 750 6.000 60 SUBTOTAL 6.000 48.000 480 Z2 Unifamiliar C11a 1.844 1.526 19 Unifamiliar C11b 1.500 1.328 16 Unifamiliar C11c 1.874 1.660 20 Unifamiliar C13a 1.777 1.577 19 Unifamiliar C13b 578 480 6 Unifamiliar C21a 936 820 10 Unifamiliar C21b 1.349 1.050 13 Unifamiliar C21c 1.181 840 8 Unifamiliar C21d 1.504 1470 14 Unifamiliar C21e 1.315 1365 13 Unifamiliar C21f 1.315 1050 10 Unifamiliar C21g 937 945 9




SITUACIÓN MODIFICADA Ordenanza Tipología Manzana Superficie Sup-Cons Viviendas Unifamiliar C22a 289 240 3 Unifamiliar C22b 289 315 3 Unifamiliar C22c 572 630 6 Unifamiliar C22d 572 630 6 Unifamiliar C31a 1.221 1365 13 Unifamiliar C31b 887 945 9 Unifamiliar C31c 1.315 1470 14 Unifamiliar C31d 1.315 1470 14 Unifamiliar C32a 572 630 6 Unifamiliar C32b 572 630 6 Unifamiliar LM2 1.122 996 12 Unifamiliar LM3 2.244 1.992 24 Unifamiliar LM4 2.244 1.992 24 Unifamiliar LM5 2.244 1.992 24 Unifamiliar SM2 2.244 1.992 24 Unifamiliar SM3 2.244 1.992 24 Unifamiliar SM4 2.244 1.992 24 Unifamiliar SM5 2.244 1.992 24 SUBTOTAL 40.549 37.376 417 Z3 Unifamiliar R1 1.102 664 8 Unifamiliar R2 3.602 2.905 35 Unifamiliar R3 3.769 2.988 36 Unifamiliar R4 3.641 2.988 36 Unifamiliar R5 2.526 1.743 21 Unifamiliar R6 3.480 2.573 31 Unifamiliar R7 3.433 2.656 32 Unifamiliar R8 2.999 2.407 29 SUBTOTAL 24.551 18.924 228 Z4 Mixta L11 5.110 10.200 102 5.110 10.200 102 TOTAL 89.941 170.700 1.789

Del análisis de ambos cuadros se obtiene que el número de viviendas no se modifica, manteniéndose las 1.789 unidades, reduciéndose la edificabilidad de 178.915 m2t a 170.700 m2t , es decir en 8.215 m2t 5.2.3.- Uso Comercial




Como se ha señalado en los apartados anteriores, el comercial se había incluido dentro del Plan Parcial aprobado como Equipamiento, considerándose que es preciso incluirlo dentro del Uso Comercial, como cualquier uso lucrativo, el cual no solo se mantiene sino que además se incrementa, de acuerdo con el siguiente cuadro.

PARCELA SUPERFICIE EDIFICAB L.1.2 5.000,00 4.550,00L.M.2 439,78 400,20TOTALES 5.439,78 4.950,20

Al incorporarlo como Uso lucrativo, de acuerdo con los coeficientes de ponderación del Plan General para este Uso, se consume un total 4.977 unidades de aprovechamiento de las existentes dentro del Plan Parcial, de acuerdo con los coeficientes de uso del comercial.

5.2.4.- Equipamientos

En la Memoria del Plan Parcial se contempla el siguiente cuadro de equipamientos:

ESTADO ACTUAL EQUIPAMIENTOS

Tipología Manzana Superficie Sup-Cons Comercial L12 5000 5370 5000 5370 Deportivo S11 9000 Según Necesidades S41 5726 Según necesidades 14726 Escolar C12 12100 Según necesidades L13 13200 Según necesidades L21 3800 Según necesidades 29100 Instituto S42 10000 Según necesidades 10000 Social C31 2985 4350 L22 3740 6400 6240 10750 Suma total : 65066 16120

Como se observa en el cuadro se contemplan los 5.000 m2 de uso comercial dentro de los equipamientos, con una edificabilidad de 5.370 m2., aspecto que hemos señalado preciso modificar, toda vez que se consideran deben integrarse como uso lucrativos y no como equipamientos.




La propuesta de modificación consiste en, distinguir por un lado los Equipamientos Públicos y por otro el privado de la Gasolinera

ESTADO MODIFICADO EQUIPAMIENTOS PÚBLICOS

Tipología Manzana Superficie Sup-Cons Deportivo S11 9.000,60 Según Necesidades Deportivo cubierto 5.719,33 Según necesidades 14.719,93 Escolar C12 12.841,18 Según necesidades L13 13.201,21 Según necesidades L21 3.999,83 Según necesidades 29.100,00 Instituto Instituto 10.001,31 Según necesidades 10.001,00 Social C33 2.554,71 4350 L22 3.806,24 6400 AAVV Cardeñas 93,44 100

6.454,39 10850 Suma total : 60.275,32 10850

Se produce un incremento real de los equipamientos, derivados de ajustes mas detallados del Uso Instituto y del Deportivo Cubierto. El Equipamiento Privado, como hemos señalado se reserva para la Gasolinera de Cardeñas, con las siguientes características.

EQUIPAMIENTO PRIVADO Uso Manzana Superficie Superficie-Construida Gasolinera Gasolinera 2.667,74 500

Suma total : 2.667,74 500

5.2.6.- Espacios Libres




Los espacios libre contemplados en la Memoria del Plan Parcial ascienden a la cantidad de:

ESPACIOS LIBRES Tipología Manzana Superficie Superficie real Jardín C41 13900 12070,01 C51 6300 2537,22 L14 2600 2805,87 L23 3570 3379,11 S12 2950 3100 Total Jardín 29320 23892,21 Juego de Niños L35 3500 3500 L52 1100 1111,18 L54 1100 1111,18 L56 1100 1111,18 S35 3500 3574,86 S52 950 981,18 S54 950 981,18 S56 950 981,18 S58 950 981,18 Total Juego de

Niños 14100 14333,12

Suma total : 43420 38225,33 Como hemos señalado se ha detectado un error en los planos respecto de las superficies indicadas en memoria, teniendo en cuenta las mediciones reales de los planos se obtienen las superficies marcadas en la columna SUPERFICIE REAL. La superficie en la que se detecta el error es la destinada a Jardín. El Modificado del Plan Parcial incorpora nuevas superficies destinadas a Jardín, cuyas superficies son:

ESPACIOS LIBRES Tipología Manzana Superficie Jardín C41 10241,67 C51 3342,32 L14 2805,87 L23 3379,11 LM7 2717,08 SM7 1802,11 S12 3100 Total Jardín 27388,16 Juego de Niños CM1 1300,72




ESPACIOS LIBRES Tipología Manzana Superficie CM2 1156,8 L35 3500 L52 1111,18 L54 1111,18 L56 1111,18 S35 3574,86 S52 981,18 S54 981,18 S56 981,18 S58 981,18

Total Juego de Niños 16790,64

Suma total : 44178,8 Como se observa en el cuadro anterior, se modifican las superficies de jardín C41 y C51, se añaden las correspondientes a las LM7 y SM7; respecto a las superficies destinadas a Juegos de Niños se añaden las superficies CM1 y CM2. Como se observa se incrementan las superficies destinadas a Zonas Verdes en los dos conceptos de jardines y áreas de juego y recreo de niños, en las cantidades que se señalan en el cuadro adjunto:

ESP. LIBRES ACTUAL MODIFICADA % INCREMENTO JARDIN 23.892,21 27.388,16 14,63

JUEGO DE NIÑOS 14.100,00 16.790,64 19,08 TOTAL 37.992,21 44.178,80 16,28

5.2.7.- Alteración en el Aprovechamiento asignado por el Plan General

El aprovechamiento asignado por el Plan General y contemplado en el Plan Parcial que se redacta asciende a la cantidad de 123.451 m5t. En el cuadro siguiente se muestra, con las alteraciones introducidas que el aprovechamiento no sólo no se modifica, sino que se reduce .




VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL COMERCIAL DOTACIONAL ESTADO

NÚMERO EDIFICAB APROVECH EDIFICAB APROVECH EDIFICAB APROVECHAPROBADO 1.789 178.915 123.451 0 0 0 0TOTALES 1.789 178.915 123.451 0 0 0 0MODIFICADO 1.789 170.700 118.177 5.177 4.977 500 337TOTALES 1.789 170.700 118.177 5.177 4.977 500 337

0 -8.215 -5.274 5.177 4.977 500 337DIFERENCIA 0 -2.538 40

Para el cálculo de los aprovechamientos, se han tomado los coeficientes marcados desde el Plan General para cada Uso localizado en el Suelo No Urbanizable, habiéndose relacionado con el 1,04 marcado como tipo por el Plan para la totalidad del Suelo Urbanizable Programado. Los coeficientes tomados son: Viviendas de VPO.- 0,74 Comercial.- 1,00 Gasolinera.- 0,70

5.3.- Conclusiones de la Modificación

La modificación del Plan Parcial que se propone, altera los usos y tipologías, obteniéndose los siguientes Usos y aprovechamientos y edificabilidades:

a.- Situación actual del Sector b.- Propuesta de Modificación

Número máximo de viviendas ......................................................1.789 unidades

Edificabilidad del Sector...............178.915 m5 más 30.000 m5 para rehabilitación

Uso Previsto....................................................VPO en régimen general y especial

Aprovechamiento .........................................................................123.451 unidades




Número máximo de viviendas......................................................... 1.789 unidades

Edificabilidad del Sector......................................................................... 175.980 m5

Residencial ...........................................................170.466 m2Comercial ..................................................................5.177 m2Dotacional Privado......................................................500 m2

Usos PrevistosVPO régimen general, especial, comercial y dotacional privado Aprovechamientos ....................................................................... 123.491 unidades

Residencial ............................................... 118.015 unidades.Comercial ...................................................... 4.997 unidades.Dotacional Privado.......................................... 337 unidades.




6.- CUMPLIMIENTO DE LA CONDICIONES URBANÍSTICAS 6.1.- Carácter de la modificación

La modificación que se presenta, se acoge a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, ya que se produce una alteración de la ordenación establecida en el Plan Parcial, sin que se den los supuestos contenidos para entenderse como una Revisión del Plan.

La discusión deberá plantearse sobre si la modificación que se presenta es relativa al Plan Parcial del Sector de Marismas del Odiel, o al Plan General de Ordenación de Huelva.

El punto 2 del precitado artículo establece:

El Plan General de Ordenación Urbanística, y en su caso el Plan de Ordenación Intermunicipal, deberá identificar y distinguir expresamente las determinaciones que, aun formando parte de su contenido propio, no correspondan a la función legal que dichos Planes tienen asignada en esta Ley, sino a la del instrumento de planeamiento para su desarrollo. A efectos de su tramitación, la modificación tendrá en cuenta dicha distinción, debiendo ajustarse las determinaciones afectadas por ella a las reglas propias del instrumento de planeamiento a que correspondan, por su rango o naturaleza.

El artículo 13 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, establece que los Planes Parciales tienen por objeto:

a) El establecimiento, en desarrollo del Plan General de Ordenación Urbanística, de la

ordenación detallada precisa para la ejecución integrada de sectores enteros en suelo urbano no consolidado y en suelo urbanizable, cuando, en su caso, aun no disponga de dicha ordenación.

b) La modificación, para su mejora, de la ordenación pormenorizada establecida con carácter

potestativo por el Plan General de Ordenación Urbanística para sectores enteros del suelo urbano no consolidado y del suelo urbanizable, con respeto de la ordenación estructural y de conformidad con los criterios y las directrices que establezca dicho Plan, sin que pueda afectar negativamente a la funcionalidad del sector o a la ordenación de su entorno.

El Plan General de Ordenación Urbana de Huelva, en su artículo 49 de la Normativa Urbanística los Usos Globales que se le asigna al territorio, y en el artículo 50 los Usos pormenorizados, cuya definición y contenido, respecto al Uso Global residencial, es el siguiente:

Se denominan Usos Pormenorizados aquellos en los que se subdividen los Usos Globales al objeto de tipificar y matizar la complejidad de la actividad urbana y social. A continuación, agrupados dentro de cada Uso Global, se especifican:

1.- Uso Global Residencial (Plurifamiliar y Mixto y Unifamiliar)




R-1: Unifamiliar en Régimen Libre R-2: Plurifamiliar en Régimen Libre R-3: Protección Oficial de Régimen General R-4: Protección Oficial de Régimen Especial

El artículo 13 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, posibilita en su punto b), ALa modificación, para su mejora, de la ordenación pormenorizada establecida con carácter potestativo por el Plan General de Ordenación Urbanística para sectores enteros del suelo urbano no consolidado y del suelo urbanizable@, por lo que podemos entender que si el Plan Parcial, en el momento de su redacción tiene potestad para modificar la ordenación pormenorizada del Sector, cualquier documento posterior que modifique esta ordenación pormenorizada, debe ser por medio de modificación del Plan Parcial.

6.2.- Contenido Formal de la Modificación

Las determinaciones de la legislación urbanística, señalan que el contenido de la modificación de los planes será el mismo que el de los documentos a los que se modifican.

La presente modificación se desarrolla en una memoria y planos, en los que se señalan las alteraciones que se introducen en el documento del Plan Parcial.

6.3.- Cumplimiento de las determinaciones de la LOUA

El artículo 35 de la LOUA establece que el régimen de las innovaciones urbanísticas, ya sean modificación o revisión, deberán cumplir con las siguientes determinaciones , relativas a la ordenación, a la documentación y al procedimiento. En el mismo Orden se procede a su cumplimentación

a. De ordenación: 1. La nueva ordenación deberá justificar expresa y concretamente las mejoras que suponga

para el bienestar de la población y fundarse en el mejor cumplimiento de los principios y fines de la actividad pública urbanística y de las reglas y estándares de ordenación regulados en esta Ley. En este sentido, las nuevas soluciones propuestas para las infraestructuras, los servicios y las dotaciones correspondientes a la ordenación estructural habrán de mejorar su capacidad o funcionalidad, sin desvirtuar las opciones básicas de la ordenación originaria, y deberán cubrir y cumplir, con igual o mayor calidad y eficacia, las necesidades y los objetivos considerados en ésta.

Como se observa en la documentación gráfica que se presenta, la nueva ordenación establece un nuevo sistema viario, que viene a desembocar en la Avenida Cristóbal Colón en un punto mas alejado de la rotonda de la Orden, mejorando de esta forma el tráfico en este nudo esencial dentro del sistema viario de la ciudad. Se dispone la parcela Asistencial separada de las residenciales, con lo que se enfatiza el carácter




singular de esta edificación, y la misma se conecta con el sistema de espacios libres, jardines, que se amplía en su dimensión. El espacio situado entre las dos manzanas residenciales mas septentrionales se amplía hasta alcanzar una dimensión suficiente para que adquiera el carácter de espacio libre jardines, de manera que estos se localicen más cercanos del uso residencial. Este espacio adquiere un ancho de 17 metros por una longitud de 90 metros aproximadamente, estos suelos tiene situación y características morfológicas suficientes para cumplir con las determinaciones exigidas por el Anexo al Rgto. de Planeamiento de la Ley del Suelo. Asimismo se establece otra área destinada a espacios libres, jardines, dentro de la manzana anterior, con una anchura de 22,50 metros y una longitud de 58, por lo que cumplen con las determinaciones exigidas dentro del anteriormente mencionado anexo. 2. Toda innovación que aumente el aprovechamiento lucrativo de algún terreno, desafecte el

suelo de un destino público a parques y jardines, dotaciones o equipamientos, o suprima determinaciones que vinculen terrenos al uso de viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública, deberá contemplar las medidas compensatorias precisas para mantener la proporción y calidad de las dotaciones previstas respecto al aprovechamiento, sin incrementar éste en detrimento de la proporción ya alcanzada entre unas y otro.

En todo caso, sin perjuicio de las competencias de las Administraciones públicas, en el supuesto de desafectación del destino público de un suelo, será necesario justificar la innecesariedad de su destino a tal fin, previo informe, en su caso, de la Consejería competente por razón de la materia, y prever su destino básicamente a otros usos públicos o de interés social.

Como se observa en la documentación gráfica que se adjunta, así como la manuscrita, en la situación actual las superficies destinadas a jardines se alteran en cuanto a su situación pero no en cuanto a sus dimensiones, que se aumentan. Tanto la edificabilidad como el aprovechamiento y número de viviendas se mantienen e incluso se reducen, por lo que se cumplen las determinaciones antes señaladas. b. De documentación:

El contenido documental será el adecuado e idóneo para el completo desarrollo de las determinaciones afectadas, en función de su naturaleza y alcance, debiendo integrar los documentos refundidos, parciales o íntegros, sustitutivos de los correspondientes del instrumento de planeamiento en vigor, en los que se contengan las determinaciones aplicables resultantes de la innovación.

La documentación que se presenta cumple con las determinaciones señaladas en el apartado anterior, en cuanto contiene los elementos precisos para justificar la modificación que se presenta.




c. De procedimiento: 1. La competencia para la aprobación definitiva de innovaciones de Planes Generales de

Ordenación y Planes de Ordenación Intermunicipal cuando afecten a la ordenación estructural, y siempre la operada mediante Planes de Sectorización, corresponde a la Consejería competente en materia de urbanismo. En los restantes supuestos corresponde a los municipios, previo informe de la Consejería competente en materia de urbanismo en los términos regulados en el artículo 31.2 C de esta Ley.

2. Las modificaciones que tengan por objeto una diferente zonificación o uso urbanístico de

parques, jardines o espacios libres, dotaciones o equipamientos requerirán el dictamen favorable del Consejo Consultivo de Andalucía.

3. En la tramitación de modificaciones de Planes Generales de Ordenación Urbanística que

afecten a la ordenación de áreas de suelo urbano de ámbito reducido y específico deberán arbitrarse medios de difusión complementarios a la información pública y adecuados a las características del espacio a ordenar, a fin de que la población de éste reciba la información que pudiera afectarle.

Se entiende que por el carácter de esta modificación la competencia de la aprobación corresponde al Ayuntamiento de Huelva.




7.- AFECCIÓN A CONVENIOS SUSCRITOS POR EL AYUNTAMIENTO

El Ayuntamiento de Huelva en fecha 1 de Octubre del 2002 suscribió con la Junta de Andalucía Convenio para el Desarrollo del Sector como Área de Rehabilitación Concertada de Marismas del Odiel, declarada como tal por Resolución del Consejera de Obras Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía de 4 de septiembre del 2002. En fecha 17 de diciembre del 2003 se suscribe Convenio entre el Ayuntamiento de Huelva y la Consejería de Obras Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía, al objeto de Declarar todo el Área como de Urbanización Prioritaria. Tal Convenio, fundamentado en el Real Decreto 1/2002 de 11 de Enero relativo al Plan Estatal de Vivienda y Suelo para el periodo 2002-2005, fija como condición inexcusable el que el 75 % de la edificabilidad se destine a cualquier régimen de Protección Oficial. El Convenio se acogía, asimismo a las condiciones establecidas por el Decreto del Consejo de Gobierno de la Junta de Andalucía 149/2003, en el que se fijaban ayudas complementarias a las estatales para aquellas actuaciones en las que se reservaran un 25 % de la edificabilidad a Uso de viviendas protegidas en alquiler y/o de régimen especial. La modificación que ahora se presenta cumple con el requisito establecido ya que con el mismo se obtiene el cuadro contemplado en la página siguiente. Del análisis de dicho cuadro se obtienen los siguientes porcentajes de los diversos tipos de VPO en

VIVIENDAS EDIFICABILIDAD REGIMENES Número % Régimen % VPO m2 % Régimen % VPO

VPO RG 1.322 73,90 131.803 77,32VPO RE / ALQUILER 467 26,10

100,0038.663 22,68

100,00

TOTALES 1.789 100,00 170.466 100,00 De lo cual se deduce que se cumplen las condiciones pactadas en el documento suscrito entre la Consejería de Obras Públicas y el Ayuntamiento de Huelva. Como se observa en el cuadro adjunto la modificación cumple con ambas determinaciones establecidas para la totalidad del Área, aunque no se dé cumplimiento en las diversas fases en las que se tiene previsto ejecutar las obras de Urbanización. En Huelva a 10 de marzo del 2005

Fdo. Fernando Herrera Mármol Director de la Oficina del Área

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modificación VPO Plan Parcial definitiva · 2016-01-28 · El Plan Parcial establece un aprovechamiento total de: 178.915 x 0,69 = 123.451,35 m5 siendo 178.915 la edificabilidad