Modelo de VALORACION ( private equity.Venture capital estandar) de FONDO inversion inmuebles

Plan de Negocio

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Fondo INMOB.

East Europe

Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Hipótesis Básicas del Plan de Negocio

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Hipótesis sobre Capital

- Se considera una captación de fondos de €60 millones

- Se considera undesembolso inicial del 50% (enero 2008) y otro 50% a los 6 meses

- Se considera un capital medio invertido por operación de €3 millones

- Se considera un número máximo de inversiones en cartera de 20

- Se considera un plazo para las desinversiones de 3 años

- Se considera una TIR bruta media por operación del 45% y un múltiplo de 3,5x

Hipótesis Financieras

- Se considera un ratio de apalancamiento máximo (D/(K+D)) del 50%

- Se considera un tipo de restribución de tesorería de Euribor -0,5%

- Se considera un escenario de máxima distribución de beneficios

- Cuando se empiezan a generar plusvalías se reembolsan al accionista vía reducciones de capital

- Si las plusvalías son mayores que las reducc. de capital, la distribución de dividendos será con un payout del 100%

Hipótesis sobre Comisiones

- La comisión de gestión se calcula como el 1,8% anual sobre el valor contable total del activo

- La comisión de éxito se calcula como el 15% de las plusvalías globales del fondo en liquidación

- La rentabilidad mínima garantizada (hudle rate) es del 15% sobre el capital efectivamente invertido

- La gestora podrá tomar anticipos contra la comisión de éxito una vez batido el hurdle rate

Hipótesis Fiscales

- Debido al convenio de doble imposición con "PAIS DE EUROPA DEL ESTE", la cuota impositiva de sociedades es del 16%

- No se ha considerado IVA para las operaciones de inversión o desinversión (exentas en"PAIS DE EUROPA DEL ESTE")

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Página 2

Año 2008 E Año 2009 E Año 2010 E

Comisión de Suscripción (s/ capital comprometido) 0,00% Apalancamiento Máximo Objetivo 50,00% Gtos. de Constitución 625.000 625.000 625.000

Comisión de Gestión (s/ valor neto contable de activos) 1,80% Ratio de Aplancamiento Medio (2008-2012) 23,64% Inmovilizado Inmaterial 0 0 0

Primer año de estudio 2008 Coeficiente de Revalorización de Activos 1,00 x % de financiación ajena (s/ importe de cada inversión) 80,00% Inmovilizado Material 14.765.000 29.515.000 29.515.000

Años de Estudio 6 Años Comisión de Éxito ("Carried Interest") 15,00% Plazo de Amortización Bullet al sexto año Amortizaciones -126.800 -253.600 -380.400

IPC 3,00% Activo Circulante 156.602 198.090 98.205

Coste Empresa (Seguridad Social) 28,00% Apertura Aseguramiento Disponibilidad Tesorería 43.668.046 31.395.065 26.146.918

Revisión de costes 3,00% TIR mínima Objetivo ("Hurdle Rate") 15,00% Comisiones 1,20% 0,00% 0,00% TOTAL ACTIVO 59.087.848 61.479.554 56.004.723

Diferimiento de cobros 30 días Múltiplo Mínimo s/ Capital Invertido 1,52 x

Diferimiento en los pagos corrientes 30 días Tipo de Interés considerado 5,75% Fondos Propios 59.087.431 58.529.125 47.154.281

Euros / Año 4,55% Pasivo Circulante 417 429 442

Director (Fijo) 60.000 1,20% Acreedores Largo 0 2.950.000 8.850.000

Director (Variable) 30% TOTAL PASIVO 59.087.848 61.479.554 56.004.723

Administrativo 18.000 Saldo Medio de Deuda Bancaria 5.900.000

Cierre Definitivo 12 meses desde constitución Coste Formalización Inversiones (s/ K Invertido) 3,00% Análisis de Ratios

Plazo de Duración del "Fondo" 6 Años Coste Formalización Deinversiones (s/ K Desinvertido) 1,50% Ratio de Apalancamiento 0,00% 4,80% 15,80%

Prórroga del "Fondo" 2 Años Gastos Legales (abogados, notarios, etc) 10.000 Año de 1ª disposición Año WACC 13,05% 12,66% 11,75%

Plazo de Duración del Periodo de Inversión 4 Años Auditoría Anual 5.000 Tipo de Interés considerado 2,90%

Prórroga del Periodo de Inversión 1 Años Remuneración Consejo 0 Euribor 4,67%

Número de Consejeros 9 Spread 0,40%

Capital Total Comprometido 60.000.000 Secretaría del Consejo 21.600 Comisión de apertura 0,20% 2009 2010 2011

Desembolso Inicial 100,00% Adimnistrativos Importe Total dispuesto 0 Ratio Inmuebles / Terrenos 1/4 1/2 1/2

Desembolso Inicial 60.000.000 Alquiler de Oficina 15.000

Ampliaciones de Capital ("Capital Call 1") Año 2009 0,00% Telefonía 3.600

Ampliaciones de Capital ("Capital Call 2") Año 2010 0,00% Electricidad 1.200

Ampliaciones de Capital ("Capital Call 3") Año 2011 0,00% Limpieza de oficinas 1.800 TIR Neta del FONDO 3,65 x 24,09%

Ampliaciones de Capital ("Capital Call 3") Año 2012 0,00% RC Administradores 3.000 Ratio de Apalancamiento Medio (%) 23,64% VAN del Accionista al 13,05% 19.072.692

Material de Oficina 6.000 WACC (%) 11,75% Payback del Negocio 4 Años

Capital Total Invertido en Nuevos Activos 59.000.000 Representación 24.000 ROE (%) 171,72% Capital Recuperado Neto 124.175.274

Necesidades Adicionales de Capital 0 ROCE (%) 39,54% Plusvalía Neta del FONDO 64.175.274

ROA (%) 160,85%

Deuda Neta/FFPP (Veces) -0,33

Deuda Neta/EBITDA (Veces) 3,11

Capital Medio Invertido por Operación 3.000.000 Gastos de Constitución Año 2008 Año 2009 Año 2010 Coste del Equity (Ke)

Número Objetivo de Inversiones al Año 4,9 Gastos Legales 25.000 Tasa Libre de Riesgo (Bono Alemán a 10 años) 4,25%

Número Objetivo de Activos en Cartera (máximo) 20 Patentes y Marcas Prima de Riesgo Sectorial 8,00%

TIR Media por Operación 45,00% Otros 600.000 0 0 Beta del Sector 1,10

Plazo Medio para la Desinversión (2 a 5 años) 3 Años Inmovilizado Inmaterial EBITDA/Ventas 80,12% Coste del Equity (Ke) 13,05%

Múltiplo sobre Capital Invertido (por operación) 3,05 x Gastos Capitalizados EBIT/Ventas 79,59%

Dividendos (procedentes de los activos en cartera) 0,00% Intercalarios Margen Bruto (BAI/Ventas) 81,69% Coste de la Deuda Pre-Tax 4,83%

Tipo de Retribución de Tesorería Euribor - 0,5% Inmovilizado Material Margen Neto (BDI/Ventas) 53,10% Euribor 4,55%

HW y SW Específico 3.000 Spread 1,20%

2010 2011 2012 Mobiliario 12.000 Tax 16,00%

Plusvalías por Desinversiones 30.217.219 30.217.219 30.217.219 Inmuebles/terrenos 14.750.000 14.750.000 14.750.000 Ratio de aplancamiento medio (2008-2012) 18,91%

Dividendos de Activos en Cartera - - - Tipo de IVA Soportado 16,00%

Otros Ingresos 765.696 74.606 (348.522) TOTAL 15.390.000 14.750.000 14.750.000 Tipo de IVA Repercutido 16,00% 11,50%

Ingresos Totales 30.982.915 30.291.825 29.868.697 Acumulado 15.390.000 30.140.000 44.890.000 Tipo Impuesto de Sociedades 16,00% 11,75%

DATOS DE BALANCE

Euribor (Swap 6 años)

5,00% s/ K Comprometido

PRINCIPALES CARACTERISTICAS del FONDO

PLAZOS

CAPITAL

ESTRUCTURA DE COSTES

HIPOTESIS DE INGRESOS

Deuda SeniorComisiones

HIPOTESIS GENERALES

Nombre del Proyecto Fondo INMOB. East

Europe

Linea de IVA

ESTRUCTURA DE FINANCIACION

Evolución de la Masa Patrimonial

Coste medio ponderado del capital (WACC)

RATIO INMUEBLES / TERRENOS EN CARTERA

RESULTADOS DEL FONDO

RATIOS DE BALANCE

0 Euros / Consejero / Año

Otros Gastos

WACC Promedio del proyecto

CALCULO DE LA TASA DE DESCUENTO

INVERSIONES

RATIOS ECONOMICOS

Spread

VARIABLES TRIBUTARIAS

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

2008 2009 2010 2011 2012 2013

Resumen de OperacionesEn miles de Euros

Inversión Desinversión (Coste) Plusvalía

24,09%

-40,00%

-30,00%

-20,00%

-10,00%

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

-80.000

-60.000

-40.000

-20.000

0

20.000

40.000

1 2 3 4 5 6 7

TIR

Cash Flowmiles de euros

Tasa Interna de Retornodel FONDO

Flujos de Caja del Accionista Tasa Interna de Retorno

Activos Netos

20,53%

Fondos Propios79,47%

Deuda0,00%

Activos Netos Fondos Propios Deuda

Activos Netos

34,70%


Deuda10,32%


Activos Netos

30,48%


Deuda30,47%


Año 2008 Año 2010 Año 2012

Aplicar Comisión de Éxito sobre Rentabilidad Global del Fondo

Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Estructura de Capital Privado & Confidencial

Cifras en euros

2008 2009 2010 2011 2012 2013

Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6

Capital Social

Desembolso Inicial 60.000.000

Capital Call 1 - - - - - -




Ampliaciones de capital 60.000.000 - - - - -

Reducciones de Capital - - 14.750.000 14.750.000 14.750.000 14.750.000

Capital Acumulado 60.000.000 60.000.000 45.250.000 30.500.000 15.750.000 1.000.000

% desembolsado 100,00% 100,00% 75,42% 50,83% 26,25% 1,67%

Estrctura accionarial

% ´000 EUR

Inversor 1 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - -

Inversor 2 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - -

Inversor 3 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - -

Inversor 4 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - -

Inversor 5 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - -

Inversor 6 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - -

Inversor 7 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - -

Inversor 8 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - -

Inversor 9 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - -

Inversor 10 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - -

Inversor 11 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - -

Inversor 12 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - -

Inversor 13 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - -

Inversor 14 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - -

Inversor 15 6,67% 4.000 4.000.000 - - - - -

TOTAL 100% 60.000 60.000.000 - - - - -

Unidades

Capital

ComprometidoEsquema de Desembolsos

(Cifras en Euros)

Euros

Euros

Euros

Euros

Euros

Euros

Euros

Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Hipótesis de Ingresos Privado & Confidencial

Cifras en euros

2008 2009 2010 2011 2012 2013


Ingresos por Capital Invertido

Plusvalías

Capital Medio Invertido por Operación 3.000.000

Número Objetivo de Inversiones al Año 4,92

Nº de Activos Objetivo 20

Número Inversiones al Año 4,92 4,92 4,92 4,92 - -

Total Inversiones Acumuladas 5 10 15 20 20 20

Capital Invertido al Año 14.750.000 14.750.000 14.750.000 14.750.000 - -

% s/ Capital Comprometido 24,58% 24,58% 24,58% 24,58% 0,00% 0,00%

Capital Invertido Acumulado 14.750.000 29.500.000 44.250.000 59.000.000 59.000.000 59.000.000

% s/ Capital Comprometido 24,58% 49,17% 73,75% 98,33% 98,33% 98,33%

TIR Media por Operación 45,00%

Plazo Medio para la Desinversión (2 a 5 años) 3 Años

Múltiplo sobre Capital Invertido 3,05 x

Número Operaciones de Desinversión al Año - - 5 5 5 5

Total Desinversiones Acumuladas - - 5 10 15 20

Total Activos en Cartera Vivos 5 10 10 10 5 -

Desinversiones Acum./Inversiones Acum. 0,00% 0,00% 33,33% 50,00% 75,00% 100,00%

Capital Desinvertido al Año (coste) - - 14.750.000 14.750.000 14.750.000 14.750.000

Capital Desinvertido Acumulado (coste) - - 14.750.000 29.500.000 44.250.000 59.000.000

Capital Invertido Vivo 14.750.000 29.500.000 29.500.000 29.500.000 14.750.000 -

Capital Desinvertido (coste + plusvalía) - - 44.967.219 44.967.219 44.967.219 44.967.219

Capital Desinvertido Acumulado (coste + plusvalía) - - 44.967.219 89.934.438 134.901.656 179.868.875

Plusvalía / (Minusvalía) - - 30.217.219 30.217.219 30.217.219 30.217.219

Plusvalía / (Minusvalía) Acumulada - - 30.217.219 60.434.438 90.651.656 120.868.875

Dividendos (procedentes de los activos en cartera)

% s/ capital invertido 0,00%

Dividendos declarados - - - - - -

Total Ingresos por Capital Invertido - - 30.217.219 30.217.219 30.217.219 30.217.219

Ingresos Financieros

Retribución de tesorería 4,17% 3,88% 4,10% 3,99% 4,06% 4,13%

Ingresos financieros 911.352 1.455.098 1.178.460 816.354 500.488 227.896

Euribor -0,50%

Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Hipótesis de Gastos Privado & Confidencial

Cifras en euros

2008 2009 2010 2011 2012 2013


Estructura de Comisiones

Comisiones de Suscripción

Sobre Capital Comprometido 0,00% -

Comisiones de Gestión

% sobre Valor Total Contable de Activos 1,80%

Valor Total Contable de Activos 59.087.848 61.479.554 56.004.723 48.970.404 33.650.469 1.200.483

Coeficiente de revalorización 1,00 x

Valor de Mercado de Activos en Cartera 59.087.848 61.479.554 56.004.723 48.970.404 33.650.469 1.200.483

Total Comisión de Gestión Devengo 1.063.581 1.106.632 1.008.085 881.467 605.708 21.609

Total Comisión de Gestión Devengo Acumulado 1.063.581 2.170.213 3.178.298 4.059.766 4.665.474 4.687.083

Total Comisión de Gestión Caja 1.063.581 1.106.632 1.008.085 881.467 605.708 21.609

Total Comisión de Gestión Caja Acumulado 1.063.581 2.170.213 3.178.298 4.059.766 4.665.474 4.687.083

Comisiones de Éxito ("Carried Interest")

A) Comisión Calculada sobre la Rentabilidad Global del Fondo

TIR Objetivo ("Hurdle Rate") 15,00%

Múltiplo Objetivo sobre el Capital Invertido 1,52 x

Plusvalía para alcanzar la TIR Objetivo - - 7.682.906 7.682.906 7.682.906 7.682.906

Plusvalía para alcanzar la TIR Objetivo Acumulada - - 7.682.906 15.365.813 23.048.719 30.731.625

Plusvalía total para alcanzar la TIR Objetivo 30.731.625

% Comisión Base sobre exceso TIR objetivo 15,00%

Total Comision de Éxito Devengo - - - - - 13.520.588

Total Comision de Éxito Devengo Acumulado - - - - - 13.520.588

Total Comision de Éxito Caja - - - 4.455.422 4.532.583 4.532.583

Total Comision de Éxito Caja Acumulado - - - 4.455.422 8.988.005 13.520.588

B) Comisión Calculada sobre la Rentabilidad de cada Desinversión 6.008.687

Plusvalía para alcanzar la TIR Objetivo por Operación de Desinversión - - 1.562.625 1.562.625 1.562.625 1.562.625

Plusvalía para alcanzar la TIR Objetivo Acumulada - - 1.562.625 3.125.250 4.687.875 6.250.500


Cifras en euros

2008 2009 2010 2011 2012 2013


Plusvalía Unitaria por Desinversión - - 6.008.687 6.008.687 6.008.687 6.008.687

Total Comision de Éxito Devengo y Caja - - 3.278.971 3.278.971 3.278.971 3.278.971

Total Comision de Éxito Devengo Acumulado - - 3.278.971 6.557.941 9.836.912 13.115.883


Cifras en euros

2008 2009 2010 2011 2012 2013


Otros Gastos

Personal

Director

Sueldo Base 60.000 60.000 61.800 63.654 65.564 67.531 69.556

Variable 30,00% 18.000 18.540 19.096 19.669 20.259

Seguridad Social 28,00% 16.800 22.344 23.014 23.705 24.416 25.148

Total Director General 76.800 102.144 105.208 108.365 111.616 114.964

Administrativo

Sueldo Base 18.000 18.000 18.540 19.096 19.669 20.259 20.867

Seguridad Social 28,00% 5.040 5.191 5.347 5.507 5.673 5.843

Total Administrativo 23.040 23.731 24.443 25.176 25.932 26.710

Administrativos

Alquiler de Oficina 15.000 15.000 15.450 15.914 16.391 16.883 17.389

Telefonía 3.600 3.600 3.708 3.819 3.934 4.052 4.173

Electricidad 1.200 1.200 1.236 1.273 1.311 1.351 1.391

Limpieza Oficinas 1.800 1.800 1.854 1.910 1.967 2.026 2.087

Seguros 3.000 3.000 3.090 3.183 3.278 3.377 3.478

Material de Oficina 6.000 6.000 6.180 6.365 6.556 6.753 6.956

Representación 24.000 24.000 24.720 25.462 26.225 27.012 27.823

Total Gastos Administrativos 54.600 56.238 57.925 59.663 61.453 63.296

Formalización de Inversiones/Desinversiones

% sobre Capital Invertido al Año 3,00%

Gastos Totales de Formalización de Inversiones 442.500 442.500 442.500 442.500 - -

% sobre Capital Desinvertido al Año 1,50%

Gastos Totales de Formalización de Desinversiones - - 674.508 674.508 674.508 674.508

Gastos Totales de Formalización de Operaciones 442.500 442.500 1.117.008 1.117.008 674.508 674.508

Gastos de Constitución (Capitalizados)

Cantidad Total 25.000 25.000


Cifras en euros

2008 2009 2010 2011 2012 2013


Gastos de Funcionamiento

Gastos Legales Anuales (registro, notario, abogados) 10.000 10.000 10.300 10.609 10.927 11.255 11.593

Auditoría Anual 5.000 5.000 5.150 5.305 5.464 5.628 5.796

Remuneración Consejo 0 - - - - - -

Secretaría de Consejo 21.600 21.600 22.248 22.915 23.603 24.311 25.040

Total Gastos de Funcionamiento 36.600 37.698 38.829 39.994 41.194 42.429

Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Estructura de Financiación AjenaPrivado & Confidencial

Cifras en euros

2008 2009 2010 2011 2012 2013


Hipótesis de Apalancamiento

Fondos Propios

Capital Social 60.000.000 60.000.000 45.250.000 30.500.000 15.750.000 1.000.000

Prima de Emisión

Reserva Legal - - 1.904.281 3.719.948 3.150.000 200.000

Reservas Voluntarias - (912.569) (1.470.875) - - -

Beneficio No Repartido (912.569) (558.306) 1.470.875 - - -

Total Fondos Propios 59.087.431 58.529.125 47.154.281 34.219.948 18.900.000 1.200.000

Financiación de Operaciones

Inversiones en Activos Inmobiliarios 14.750.000 14.750.000 14.750.000 14.750.000 - -

% de Inmuebles (no terrenos) 0,00% 25,00% 50,00% 50,00% 0,00% 0,00%

Inversiones Sujetas a Financiación Ajena - 3.687.500 7.375.000 7.375.000 - -

Disposiciones de Deuda Bancaria 80% - 2.950.000 5.900.000 5.900.000 - -

Esquema de Amortizaciones

Préstamo Año 1 -

Préstamo Año 2 (2.950.000)



Deuda Viva - 2.950.000 8.850.000 14.750.000 14.750.000 -

Apalancamiento Resultante 0,00% 4,80% 15,80% 30,12% 43,83% 0,00%

Carga Financiera - 82.261 341.964 670.948 849.010 429.815

Euribor (Curva de Euribor a 1 Año - Caja Madrid) 4,67% 4,38% 4,60% 4,49% 4,56% 4,63%

Spread 1,20% 1,20% 1,20% 1,20% 1,20% 1,20%

Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Cuenta de Resultados Privado & Confidencial

Cifras en euros

2008 2009 2010 2011 2012 2013


Ingresos

Plusvalías procedentes de desinversiones 120.868.875 - - 30.217.219 30.217.219 30.217.219 30.217.219

Total Ingresos de Explotación 120.868.875 - - 30.217.219 30.217.219 30.217.219 30.217.219

% Crecimiento - - 0,00% 0,00% 0,00%

Gastos

Comisión de Suscripción - - - - - - -

Comisión de Gestión 4.687.083 1.063.581 1.106.632 1.008.085 881.467 605.708 21.609

Comisión de Éxito ("Carried Interest") 13.520.588 - - - - - 13.520.588

Gasto de Formalización Inversiones/Desinversiones 4.468.033 442.500 442.500 1.117.008 1.117.008 674.508 674.508

Gastos de Funcionamiento 236.744 36.600 37.698 38.829 39.994 41.194 42.429

Personal 768.129 99.840 125.875 129.651 133.541 137.547 141.674

Administrativos 353.175 54.600 56.238 57.925 59.663 61.453 63.296

Minusvalías - - - - - - -

Total Gastos 24.033.751 1.697.121 1.768.943 2.351.499 2.231.673 1.520.410 14.464.104

% sobre Ingresos 19,88% - - 7,78% 7,39% 5,03% 47,87%

BAAII (EBITDA) 96.835.124 (1.697.121) (1.768.943) 27.865.720 27.985.545 28.696.808 15.753.115

% sobre Ingresos 80,12% - - 92,22% 92,61% 94,97% 52,13%

Amortatizaciones 635.200 126.800 126.800 126.800 126.800 126.800 1.200

RESULTADO DE EXPLOTACIÓN 96.199.924 (1.823.921) (1.895.743) 27.738.920 27.858.745 28.570.008 15.751.915

% sobre Ingresos 79,59% - - 91,80% 92,19% 94,55% 52,13%

Resultados Financieros

Ingresos 5.089.648 911.352 1.455.098 1.178.460 816.354 500.488 227.896

Gastos (2.373.998) - (82.261) (341.964) (670.948) (849.010) (429.815)

Comisiones (177.000) - (35.400) (70.800) (70.800) - -

Total Resultados Financieros 2.538.650 911.352 1.337.438 765.696 74.606 (348.522) (201.919)

RESULTADO ORDINARIO 98.738.575 (912.569) (558.306) 28.504.616 27.933.352 28.221.487 15.549.995

% sobre Ingresos 81,69% - - 94,33% 92,44% 93,40% 51,46%

BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS 98.738.575 (912.569) (558.306) 28.504.616 27.933.352 28.221.487 15.549.995

% sobre Ingresos 81,69% - - 94,33% 92,44% 93,40% 51,46%

Impuesto de Sociedades 34.558.501 - - 9.461.809 9.776.673 9.877.520 5.442.498

BENEFICIO DESPUES DE IMPUESTOS 64.180.074 (912.569) (558.306) 19.042.806 18.156.679 18.343.966 10.107.497

% sobre Ingresos 53,10% - - 63,02% 60,09% 60,71% 33,45%

Total

Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Flujos de Tesorería Privado & Confidencial

Cifras en Euros

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7

Beneficio Neto Antes de Dividendos 64.180.074 (912.569) (558.306) 19.042.806 18.156.679 18.343.966 10.107.497 -

Amortizaciones 635.200 126.800 126.800 126.800 126.800 126.800 1.200 -

Variaciones de la Hacienda Pública - (80.656) 3.824 76.832 - - - -

Variaciones Fondo de Maniobra

Deudores - (75.946) (45.312) 23.053 30.175 26.322 22.716 18.991

Acreedores - 417 13 13 13 14 14 (483)

Periodificación de Subvención -

Flujo de Caja de Operaciones 64.815.274 (941.954) (472.981) 19.269.504 18.313.667 18.497.102 10.131.427 18.508

Gastos de Constitución (625.000) (625.000) - - - - - -

Inmovilizado material (15.000) (15.000) - - - - - -

Inversiones en Inmuebles (core) (59.000.000) (14.750.000) (14.750.000) (14.750.000) (14.750.000) - - -

Desinversiones 59.000.000 - - 14.750.000 14.750.000 14.750.000 14.750.000 -

Flujo de Caja de Inversiones (640.000) (15.390.000) (14.750.000) - - 14.750.000 14.750.000 -

Flujo de Caja Antes de Actividades Financieras 64.175.274 (16.331.954) (15.222.981) 19.269.504 18.313.667 33.247.102 24.881.427 18.508

Capital Social

Ampliaciones (Inc.P.E) 60.000.000 60.000.000 - - - - - -

Reducciones (59.000.000) - - (14.750.000) (14.750.000) (14.750.000) (14.750.000) -

Aportaciones Adicionales

Ampliaciones - - - - - - - -

Reducciones - - - - - - - -

Financiación a largo

Incremento/(Amortización) - - 2.950.000 5.900.000 5.900.000 - (14.750.000) -

Anticipos de la Comisión de Éxito - - - - (4.455.422) (4.532.583) 8.988.005 -

Liquidación de la Sociedad -

Flujo de Caja de Actividades Financieras 1.000.000 60.000.000 2.950.000 (8.850.000) (13.305.422) (19.282.583) (20.511.995) -

Flujo de Caja Antes de Pago de Dividendos 65.175.274 43.668.046 (12.272.981) 10.419.504 5.008.245 13.964.519 4.369.432 18.508

Dividendos Pagados 65.175.274 - - 15.667.651 16.341.011 18.913.915 13.057.497 1.195.200

Flujo de Caja del Accionista 64.175.274 (60.000.000) - 30.417.651 31.091.011 33.663.915 27.807.497 1.195.200

TIR del Accionista 24,09%

Tesorería Principio del Periodo - - 43.668.046 31.395.065 26.146.918 14.814.152 9.864.757 1.176.692

Incremento/(Disminución) de Tª - 43.668.046 (12.272.981) (5.248.147) (11.332.765) (4.949.395) (8.688.065) (1.176.692)

Tesorería Final del Periodo - 43.668.046 31.395.065 26.146.918 14.814.152 9.864.757 1.176.692 0

TOTAL

Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Cash Flow del Accionista Privado & Confidencial

Cifras en Euros

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014


Bº Repartible Acumulado 63.980.074 (912.569) (1.470.875) 15.667.651 32.008.662 50.922.577 63.980.074 -

CASH-FLOW 64.175.274 (16.331.954) (12.272.981) 25.169.504 19.758.245 28.714.519 19.119.432 18.508

CASH FLOW ACUMULADO 64.175.274 (16.331.954) (28.604.935) (3.435.431) 16.322.814 45.037.333 64.156.765 64.175.274

Capital Social

Ampliaciones (60.000.000) (60.000.000) - - - - - -

Reducciones 59.000.000 - - 14.750.000 14.750.000 14.750.000 14.750.000 -

Prima de Emisión - - - - - - - -

Ampliaciones con cargo a Reservas - - - - - - - -

Aportaciones Adicionales - - - - - - - -

Dividendos distribuidos+TªRsdual. 65.175.274 - - 15.667.651 16.341.011 18.913.915 13.057.497 1.195.200

CASH-FLOW DEL ACCIONISTA 64.175.274 (60.000.000) - 30.417.651 31.091.011 33.663.915 27.807.497 1.195.200

TIR Accionista 24,09%

VAN Accionista 19.072.692

Beneficio repartible anual 63.980.074 (912.569) (558.306) 17.138.526 16.341.011 18.913.915 13.057.497 -

Dividendos generados (acum) 63.980.074 - - 15.667.651 32.008.662 50.922.577 63.980.074 -

Tesorería Acumulada del Accionista 64.175.274 (60.000.000) (60.000.000) (29.582.349) 1.508.662 35.172.577 62.980.074 64.175.274

Tesorería disponible para dividendos 192.240.902 43.668.046 31.395.065 41.814.569 31.155.163 28.778.672 14.234.189 1.195.200

Recuperación de la Inversión 4 Años 4

Pay Out de Dividendos 0% 0% 100% 100% 100% 100% 100%

TOTAL

Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Balances Previsionales Privado & Confidencial

Cifras en Euros

diciembre-08 diciembre-09 diciembre-10 diciembre-11 diciembre-12 diciembre-13 diciembre-14

1 2 3 4 5 6 7

Inmovilizado 15.263.200 29.886.400 29.759.600 29.632.800 14.756.000 4.800 4.800

Gastos de Constitución 625.000 625.000 625.000 625.000 625.000 625.000 625.000

Inmovilizado Inmaterial - - - - - - -

Inmovilizado Material 14.765.000 29.515.000 29.515.000 29.515.000 14.765.000 15.000 15.000

Amortización Acumulada (126.800) (253.600) (380.400) (507.200) (634.000) (635.200) (635.200)

Activo Circulante 156.602 198.090 98.205 4.523.451 9.029.712 18.991 -

Hª Pª Deudora por IVA 80.656 76.832 - - - - -

Deudores 75.946 121.258 98.205 68.030 41.707 18.991 -

Anticipos Comisiones - - - 4.455.422 8.988.005 - -

IFT - - - - - - -

Tesorería 43.668.046 31.395.065 26.146.918 14.814.152 9.864.757 1.176.692 -

TOTAL ACTIVO 59.087.848 61.479.554 56.004.723 48.970.404 33.650.469 1.200.483 4.800

Fondos Propios 59.087.431 58.529.125 47.154.281 34.219.948 18.900.000 1.200.000 4.800

Capital Social 60.000.000 60.000.000 45.250.000 30.500.000 15.750.000 1.000.000 1.000.000

Prima de Emisión - - - - - - -

Reserva Legal - - 1.904.281 3.719.948 3.150.000 200.000 200.000

Reservas Voluntarias - (912.569) (1.470.875) - - - -

Beneficio No Repartido (912.569) (558.306) 1.470.875 - - - (1.195.200)

Pasivo Circulante 417 429 442 455 469 483 -

Acreedores Comerciales 417 429 442 455 469 483 -

Otros Aacreedores a corto

Acreedores a largo - 2.950.000 8.850.000 14.750.000 14.750.000 - -

Financiación Complementaria - - - - - - -

Crédito IVA - - - - - - -

Pasivo Bancario - 2.950.000 8.850.000 14.750.000 14.750.000 - -

TOTAL PASIVO 59.087.848 61.479.554 56.004.723 48.970.404 33.650.469 1.200.483 4.800

Comprobación - - - - - - -

OK

Ratio de Apalancamiento 0,00% 4,80% 15,80% 30,12% 43,83% 0,00% 0,00%

WACC 13,05% 12,66% 11,75% 10,57% 9,45% 13,05% 13,05%

ROE -1,54% -0,95% 40,38% 53,06% 97,06% 842,29% 0,00%

Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Inversiones Privado & Confidencial

Volver a la Portada Total Inversión por año 15.390.000 14.750.000 14.750.000 14.750.000 0 0 0

Gastos de Constitución 625.000 0 0 0 0 0 0

Inmovilizado Inmaterial 0 0 0 0 0 0 0

Inmovilizado Material 14.765.000 14.750.000 14.750.000 14.750.000 0 0 0

Años de Análisis 6 Importe de la Inversión por bien y año

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Elemento Precio Unit. Uds Inversión Año Incorp. Plazo de Am. Test 1 2 3 4 5 6 7

Gastos de Constitución OK 0 0 0 0 0 0 0

Gastos Legales 25.000 1 25.000 1 OK 25.000 0 0 0 0 0 0

Patentes y Marcas 0 1 0 1 OK 0 0 0 0 0 0 0

Otros 600.000 1 600.000 1 OK 600.000 0 0 0 0 0 0

Inmovilizado Inmaterial

Gastos Capitalizados 0 1 0 1 OK 0 0 0 0 0 0 0

Intercalarios 0 1 0 1 OK 0 0 0 0 0 0 0

Inmovilizado Material

Inmuebles/terrenos 14.750.000 1 14.750.000 1 OK 14.750.000 0 0 0 0 0 0

HW y SW Específico 3.000 1 3.000 1 OK 3.000 0 0 0 0 0 0

Mobiliario 12.000 1 12.000 1 OK 12.000 0 0 0 0 0 0

1 0 1 OK 0 0 0 0 0 0 0

OK 0 0 0 0 0 0 0


Gastos Legales 0 1 0 2 OK 0 0 0 0 0 0 0


Otros 0 1 0 2 OK 0 0 0 0 0 0 0





Inmuebles/terrenos 14.750.000 1 14.750.000 2 OK 0 14.750.000 0 0 0 0 0

HW y SW Específico 0 1 0 2 OK 0 0 0 0 0 0 0

Mobiliario 0 1 0 2 OK 0 0 0 0 0 0 0

1 0 2 OK 0 0 0 0 0 0 0

OK 0 0 0 0 0 0 0


Gastos Legales 0 1 0 3 OK 0 0 0 0 0 0 0


Otros 0 1 0 3 OK 0 0 0 0 0 0 0





Inmuebles/terrenos 14.750.000 1 14.750.000 3 OK 0 0 14.750.000 0 0 0 0

HW y SW Específico 0 1 0 3 OK 0 0 0 0 0 0 0

Inversiones Año 2008









2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014


Mobiliario 0 1 0 3 OK 0 0 0 0 0 0 0

1 0 3 OK 0 0 0 0 0 0 0

OK 0 0 0 0 0 0 0


Gastos Legales 1 0 4 OK 0 0 0 0 0 0 0

Patentes y Marcas 1 0 4 OK 0 0 0 0 0 0 0

Otros 1 0 4 OK 0 0 0 0 0 0 0


Gastos Capitalizados 1 0 4 OK 0 0 0 0 0 0 0

Intercalarios 1 0 4 OK 0 0 0 0 0 0 0


Inmuebles/terrenos 14.750.000 1 14.750.000 4 OK 0 0 0 14.750.000 0 0 0

HW y SW Específico 1 0 4 OK 0 0 0 0 0 0 0

Mobiliario 1 0 4 OK 0 0 0 0 0 0 0

1 0 4 OK 0 0 0 0 0 0 0

OK 0 0 0 0 0 0 0








2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014





Otros 1 0 5 OK 0 0 0 0 0 0 0





Inmuebles/terrenos 0 1 0 5 OK 0 0 0 0 0 0 0

1 0 5 OK 0 0 0 0 0 0 0

1 0 5 OK 0 0 0 0 0 0 0

1 0 5 OK 0 0 0 0 0 0 0

OK 0 0 0 0 0 0 0




Otros 1 0 6 OK 0 0 0 0 0 0 0





Inmuebles/terrenos 0 1 0 6 OK 0 0 0 0 0 0 0

1 0 6 OK 0 0 0 0 0 0 0

1 0 6 OK 0 0 0 0 0 0 0

1 0 6 OK 0 0 0 0 0 0 0

OK 0 0 0 0 0 0 0

IPC anual constante 2,5%



Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Amortizaciones Privado & Confidencial

Volver a la Portada Total amortización por año 126.800 126.800 126.800 126.800 126.800 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200

Coeficientes para amortización acelerada

Inversiones Año 2005 40,00% 30,00% 20,00% 10,00%

Inversiones Año 2006 40,00% 30,00% 20,00% 10,00%

Inversiones Año 2007 40,00% 30,00% 20,00% 10,00%

Inversiones Año 2008 40,00% 30,00% 20,00% 10,00%

Inversiones Año 2009 40,00% 30,00% 20,00% 10,00%

Inversiones Año 2010 40,00% 30,00% 20,00% 10,00%

Periodos de Amortización 6 Importe de la Dotación por bien y año

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Elemento Precio Unit. Uds Inversión Año Incorp. Plazo de Am. Test 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Gastos de Constitución

Gastos Legales 25.000 1 25.000 1 5 OK 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 0 0 0 0 0

Patentes y Marcas 0 1 0 1 5 OK 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Otros 600.000 1 600.000 1 5 OK 120.000 120.000 120.000 120.000 120.000 0 0 0 0 0


Gastos Capitalizados 0 1 0 1 5 OK 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Intercalarios 0 1 0 1 5 OK 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0


Inmuebles/terrenos 14.750.000 1 14.750.000 1 0 # 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

HW y SW Específico 3.000 1 3.000 1 5 OK 600 600 600 600 600 0 0 0 0 0

Mobiliario 12.000 1 12.000 1 10 OK 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200

0 0 1 0 1 5 OK 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

OK


Gastos Legales 0 1 0 2 5 OK 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0


Otros 0 1 0 2 5 OK 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0






HW y SW Específico 0 1 0 2 0 OK 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Mobiliario 0 1 0 2 0 OK 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 1 0 2 0 OK 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 OK 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0




Otros 0 1 0 3 5 OK 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0







Mobiliario 0 1 0 3 0 OK 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0




Aplicar Amortización Lineal




Inversiones Año 2005 40,00% 30,00% 20,00% 10,00%

Inversiones Año 2006 40,00% 30,00% 20,00% 10,00%

Inversiones Año 2007 40,00% 30,00% 20,00% 10,00%

Inversiones Año 2008 40,00% 30,00% 20,00% 10,00%

Inversiones Año 2009 40,00% 30,00% 20,00% 10,00%

Inversiones Año 2010 40,00% 30,00% 20,00% 10,00%


2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017



0 0 1 0 3 0 OK 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 OK 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0




Inversiones Año 2005 40,00% 30,00% 20,00% 10,00%

Inversiones Año 2006 40,00% 30,00% 20,00% 10,00%

Inversiones Año 2007 40,00% 30,00% 20,00% 10,00%

Inversiones Año 2008 40,00% 30,00% 20,00% 10,00%

Inversiones Año 2009 40,00% 30,00% 20,00% 10,00%

Inversiones Año 2010 40,00% 30,00% 20,00% 10,00%


2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017






Otros 0 1 0 4 5 OK 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0







Mobiliario 0 1 0 4 0 OK 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 1 0 4 0 OK 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 OK 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0




Otros 0 1 0 5 5 OK 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0





Inmuebles/terrenos 0 1 0 5 0 OK 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 1 0 5 0 OK 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 1 0 5 0 OK 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 1 0 5 0 OK 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 OK 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0




Otros 0 1 0 6 5 OK 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0





Inmuebles/terrenos 0 1 0 6 0 OK 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 1 0 6 0 OK 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 1 0 6 0 OK 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0







Inversiones Año 2005 40,00% 30,00% 20,00% 10,00%

Inversiones Año 2006 40,00% 30,00% 20,00% 10,00%

Inversiones Año 2007 40,00% 30,00% 20,00% 10,00%

Inversiones Año 2008 40,00% 30,00% 20,00% 10,00%

Inversiones Año 2009 40,00% 30,00% 20,00% 10,00%

Inversiones Año 2010 40,00% 30,00% 20,00% 10,00%


2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017



0 0 1 0 6 0 OK 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Liquidación de IVA

Cifras en Euros

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014


IVA soportado 80.656 76.832 184.934 185.120 114.512 114.710 -

IVA repercutido - - 4.834.755 4.834.755 4.834.755 4.834.755 -

Saldo Hª Pª deudora - 80.656 76.832 - - - -

Tesorería generada o aplicada (80.656) 3.824 76.832 - - - -

Tesorería acumulada (80.656) (76.832) - - - - -