Embed Size (px)
Citation preview
Model Rusun HibridJuli 2018
Human Cities CoalitionMengapa didirikan dan siapa yang terlibat di dalamnya
Tren Global:Kenaikan populasi dunia terjadi terutama di daerah perkotaan
Tren Global:Banyak dari kota-kota yang berkembang secara pesat
terletak di zona pesisir dan delta.
The World Economic Forum is expecting that in the period 2016-2050 per year between
2,7 en 3,7 trillion US dollar is invested in urban development and (water) infrastructure.
HCC adalah koalisi yang terdiri dari kalangan swasta, organisasi masyarakat
sipil dan lembaga akademisi yang bekerja menuju pengembangan infrstruktur
inklusif. Artinya: - Partisipatif: ada keterlibatan berkelanjutan dari para pemangku kepentingan yang terlibat dalam
proses tersebut - Konstruktif: semua pemangku kepentingan bertujuan untuk berkolaborasi dan menemukan solusi
win-win- Sifatnya transparan: proses dan data yang digunakan melalui proses transparan- Inovatif: menemukan solusi yang cermat, tepat dan sesuai kebutuhan masyarakat untuk peningkatan
daerah
Human Cities Coalition – siapa kami
1.
2.
3.
Human Cities Coalition – anggotanya
HCC adalah yayasan nirlaba yang didanai oleh pemerintah Belanda dan mitra-mitra dari HCC. Peran HCC adalah kordinator yang bersifat netral antara publik, swasta dan masyarakat.
Carel de Groot - Jakarta
.
Human Cities Coalition in Jakarta
Interaksi dan validasi bersama warga RW 17
Penilaian Keuangan
Penilaian Kebutuhan
Penilaian politik ekonomi
2-hari lokakarya Inovasi
Penilaian inovasi
Pengembangan konsep air dan sanitasi
Interaksi dan validasi bersama DKI Jakarta
Pengembangan konsep Rusun Hybrid
Kesepakatan bersama Wakil Gubernur DKI Jakarta dan Deputi Gubernur Tata Ruang dan Lingkungan Hidup untuk melakukan Desain Besar mengatasi Kumuh di DKI Jakarta dan persiapan TOR
Persiapan pilot di Waduk Pluit
Bantuan kerjasama ringan dengan AkzoNobel di RW 17
Pelaksanaan proses Desain Besar
Saat iniAwal 2017
SHM
SHM
2-hari lokakarya Inovasi bersama pemangku kepentingan dan mitra pada bulan Oktober 2017
Rapat dengan Pemangku Kepentingan bersama Wakil Gubernur DKI Jakarta bulan Februari 2018
Penyerahan survei Diskusi Fokus Grup dan data Rumah Tangga kepada Bapak RW 17 Penjaringan bulan Juni 2018
Konsep Rusun Hibrid
Proses desain Rusun Hibrid
Berdasarkan penilaian kebutuhan (needs assessment) dan proses solusi inovatif terhadap isu inti wilayah kumuh menunjukkan bahwa model rusun yang disosialisasikan saat ini tidak sesuai dengan harapan warga yang tinggal di RW 17 Penjaringan termasuk warga yang tinggal di tanah garapan.
Dari hasil penemuan tersebut, perusahaan Arcadis, mitra strategis HCC menawarkan jasanya secara pro-bono untuk membantu HCC mengidentifikasi isu-isu inti dan bersama melakukan pengembangan model rusun hybrid yang diperbaharui. Rusun saat ini dijadikan model dasar yang dirancang dengan keterlibatan dekat DKI Jakarta dan masyarakat RW 17 Penjaringan (melalui Diskusi Kelompok Fokus) dengan menggunakan pembayaran subsidi silang atau pembayaran ketersediaan (availability payment) sehingga warga yang miskin atau kumuh bisa menyewa atau memiliki satu unit rusun hybrid.
Konsep model ini siap untuk diimplementasikan oleh pemerintah dan sektor swasta. Konsep ini nampaknya sesuai dengan kebijakan penting Kampung Jakarta dan dapat menjadi cara proses relokasi. Komponen inti dari model ini adalah proses inklusif dan partisipatif serta keterlibatan warga secara sistematis sejak awal.
.
Proses desain Rusun Hibrid
Interaksi dan validasi bersama warga RW 17
Penilaian Keuangan
Penilaian Kebutuhan
Penilaian politik ekonomi
2-hari lokakarya Inovasi
Penilaian inovasi
Pengembangan konsep air dan sanitasi
Interaksi dan validasi bersama DKI Jakarta
Pengembangan konsep Hibrid Rusun
Kesepakatan bersama Wakil Gubernur DKI Jakarta dan Deputi Gubernur Tata Ruang dan Lingkungan Hidup untuk melakukan Desain Besar mengatasi Kumuh di DKI Jakarta dan persiapan TOR
Persiapan pilot di Waduk Pluit
Bantuan kerjasama ringan dengan Palyja di RT 11 RW 17
Pelaksanaan proses Desain Besar
Saat iniAwal 2017
SHM
SHM
Masalah Perumahan terjangkau: Rusun Hibrid
Isu saat ini
RUSUN dinilai bukan solusi yang tepat untuk warga yang tinggal di wilayah kumuh:
• Fasilitas layanan dasar seperti air/sanitasi kurang memadai dan mahal
• Selalu terasa tidak aman sebagai warga
• Kurangnya partisipasi warga dalam mengambil keputusan dan desain
• Terbatas akses untuk melakukan kegiatan perekonomian yang dekat dari rumah
• Tunggakan warga tidak membayar sewa rusun sebesar IDR 32 milyar sampai Juni 2017
RT 16 di RW 17 Penjaringan
• Fasilitas layanan dasar seperti air/sanitasi masih kurang memadai dan mahal
• Warga yang tinggal di wilayah kumuh dengan kondisi tidak sehat di sekitar waduk pluit
• Mereka harus bayar Rp. 500.000 – 700.000 per bulan untuk fasilitas layanan dasar
• Tidak ada perizinan secara legal untuk penggunaan lahan
• Melanggar regulasi pengaturan tempat tinggal berkaitan dengan lokasi tepi sungai
• Banjir waktu musim hujan
• Kemungkinan penggusuran kapan saja
• Tidak ada fasilitas umum untuk pengobatan, keamanan dan aktifitas sosial
Konsep Perumahan Terjangkau: Rusun
HibridUsulan konsep Rusun Hybrid tujuannya untuk memberikan kondisi yang lebih baik dankepemilikan yang lebih aman bagi masyarakat:• Melalui skema PPP, biaya pengembangan akan ditanggung oleh pihak swasta. Dalam kondisi ini,
pemerintah dapat mengalihkan anggaran pembangunan untuk meningkatkan infrastruktur lain atausektor publik lainnya, seperti pendidikan atau kesehatan.
• Rusun hibrid terdiri dari unit subsidi dan unit komersial. Hal ini memungkinkan pemerintah untukmenerapkan model subsidi silang dan bergabung dengan skema subsidi dari pemerintah.
• Dengan kombinasi unit subsidi dan unit komersial, dapat memungkinkan komunitas dengan tingkatmulti-ekonomi hidup di daerah yang sama. Ini dapat menarik kegiatan mikro-ekonomi untuk daerahtersebut. Komunitas berpenghasilan rendah dapat memiliki usaha kecil untuk dijual kepadamasyarakat berpenghasilan menengah.
• Rusun hibrid menawarkan opsi multi-kepemilikan bagi masyarakat. Unit ini tersedia untuk sewa dankepemilikan (tergantung pada peraturan pemerintah). Untuk masyarakat berpenghasilan rendah, unitini dijamin akan digunakan hingga akhir periode operasi bangunan dan dapat diwariskan (syarat danketentuan berlaku). Rusun hibrid menyediakan tempat kegiatan ekonomi untuk dikelola olehmasyarakat di dalam rusun, sehingga mereka dapat meningkatkan penghasilan mereka tidak jauh daritempat tinggal mereka.
Perumahan Terjangkau: Rusun Hybrid
Rusun Hybrid
Pembiayaan
Swasta dan Pemerintah melalui skema PPPP atau ketersediaan pembayaran (availability payment)
Tenure
Model sewa dan memiliki (SHMSRS) dengan model subsidi silang (warga berpenghasilan menengah ke bawah)
Fungsi
Perumahan, kegiatan sosial, masyarakat dan komersil
Operasional dan Pemeliharaan
Kolaborasi Pemerintah – swasta – perumahan
Perumahan Terjangkau: Rusun Hybrid
Target group / market
▪ Masyarakat kumuh RW 17
Penjaringan Pluit
▪ Berpenghasilan rendah
▪ Berpenghasilan menengah
untuk komersil / unit
bertingkat tinggi
Calon investor
▪ Badan Usaha Milik Swasta
(i.e Agung Podomoro, Agung
Sedayu, Sinar Mas,
Sumarecon, dll.)
▪ Badan Usaha Milik Negara
(i.e Jakarta Propertindo, Wika
Realty, PP, Waskita, dll.)
Kemitraan Potensial
untuk penyediaan
layanan
▪ Penyedia air dan listrik (PD
PAM, Palyja, PLN)
▪ Pengelola air limbah (PD
PAL)
▪ Perusahaan manajemen
gedung
▪ Penyedia layanan transportasi
(PT. Transjakarta)
PPPP: Public Private People Partnership
• Mengalokasikan dana pemerintah untuk pembangunan infrastruktur lainnya
• Meningkatkan kecepatan pembangungan tanpa menunggu dana dari pemerintah
• Meningkatkan kualitas pelayanan infrastruktur melalui model ketersediaan pembayaran (availability payment)
Pemerintah (Public)
• Meningkatkan market dan image perusahaan
• Meningkatkan penghasilan
• Pelayanan atau proyek jangka panjang untuk pemerintah melalui ketersediaan pembayaran (availability payment)
Swasta (Private)
• Kesempatan untuk memberikan masukan dalam proses desain atau konsep
• Kesempatan untuk berpartisipasi dalam proses pengembangan dalam bentuk relawan, investasi, kolaborasi atau non tunai
• Kesempatan mendapat pengalaman pertama dalam perencanaan pembangunan
Masyarakat (People)
Akhir
operasional
PPPP dalam Rusun HibridProses
Operasional
Konstruksi/
pengembang-
an dan
proses
pemasaran
Kesepakatan
investasi
Pemilihan
investor untuk
pengembang-
an dan
layanan
Konsolidasi
Lahan
Pemerint
ah
Private
People
Konsolidasi dengan
pemilik lahan untuk
mendapat izin
penggunaan lahan
Undang dan pilih investor untuk investasi pengembangan dan layanan
Menandatangani kontrak / perjanjian dengan investor untuk pengembangan dan layanan
Mengawasi proses pengembangan dan memastikan pengembangan sebagai persyaratan
Mengawasi layanan operasional dan pembayaran kepada investor untuk angsuran dan layanan berkala
Mengembalikan
kondisi lahan dan
lahan kepada
pemilik asli
-
Mengusulkan kepada pemerintah untuk proposal investasi
Menandatangani
kontrak / perjanjian
dengan investor
untuk pengembang-
an dan layana
Investasi awal untuk pengembangan / konstruksi dan proses pemasaran kepada publik
Melakukan layanan
operasional
Menerima
pembayaran cicilan
dan biaya layanan
Menyerahkan
gedung rusun hibrid
ke pihak
pemerintah
- Memberikan masukan ke desain, atau menawarkan keterlibatan kepada pemerintah
Perjanjian keterlibatan dalam proses pengembangan (bila berlaku)
Partisipasi pada pengembangan sebagai kesepakatan (bila berlaku)
Penggunaan bangunan / infrastruktur dan membayar angsuran termasuk biaya layanan
Menyerahkan
gedung rusun hibrid
ke pihak
pemerintah
Opsi Skema
Pemilik Lahan Asli Transisi Lahan Opsi Kepemilikan
Swasta
Pemerintah / BUMN /
BUMD
Akuisisi Lahan
Berkolaborasi dalam
pemakaian lahan
Peminjaman
Rusunami:
- SHMSRS untuk 1 unit
- SHGB untuk bangunan
Rusunawa:
- Sewa untuk 1 unit
- SHGB untuk bangunan
SHMSRS : Satuan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (unit ownership)
SHGB : Sertifikat Hak Guna Bangunan
SHGB Period: 30 tahun setelah
perpanjangan dengan maksimal opsi 20
tahun
Penawaran pilot lokasi
Rusun Hibrid
Tower A
Tower B
Tower 3
Tower 1
Tower 2
Tower 7
Tower 5
Tower 6
Tower 4
Detil lokasi:
Alamat:
Gg. Marlina
Pemilik lahan:
PT. Pelindo
Luas lahan kira-kira:
45,000 m2
Zonasi saat ini :
Wilayah Perkantoran
Catatan:
- Sebagian besar wilayah
tidak ditempati
- Sebagian wilayah dipakai
oleh PT KTU
- Lahan dimiliki oleh PT
Pelindo dan dapat
dipinjamkan kepada
Pemprov DKI Jakarta
- Wilayah tersebut sedikit
jauh dari akses jalan
besar
Tantangan• Lokasi tidak di area jalan utama, akses ke lokasi
adalah Gg. Marlina yang dikategorikan sebagai daerah kumuh. Ini dapat menyebabkan dampak seperti: • Kurang menarik untuk pembeli komersial
(pemandangan dan akses) • Kurang menarik untuk kegiatan komersial
(fakta konsumen publik) • Meningkatnya tingkat kemacetan lalu lintas
di Gg. Marlina saat dioperasikan karena lebar aksesnya Gg. Marlina
• Lokasi berada di sisi laut / pelabuhan dan beberapa kondisi tanah adalah lahan rawa. Ini dapat menyebabkan dampak seperti:• Bau uap laut • Potensi banjir • Peningkatan biaya konstruksi untuk
perbaikan pondasi / tanah
• Revitalisasi Gg. Marlina menjadi lebih mudah diakses dan kondisi lebih baik
• Penyediaan jemputan bis dari angkutan umum utama terdekat (stasiun Transjakarta) ke lokasi
• Revitalisasi kawasan kumuh dan pantai dekat lokasi
Opsi alternatif: Gedung / unit komersial dibangun dilokasi lain. Lokasi ini hanya untuk unit buat warga berpenghasilan rendah.
Rancangan Pembangunan
Pilot lokasi
Akses
TransportasiShuttle / feeder bus
New rusun
Transjakarta
• Untuk mengajak orang / masyarakat mengunjungi area komersial rusun, bus shuttle / feeder akan disediakan untuk mengantarkan orang dari angkutan umum utama (Transjakarta) ke lokasi
• Bus shuttle / feeder akan menghubungkan Mal Pluit Village (stasiun Pluit) - Rusun Waduk Pluit -Museum Bahari Jakarta (stasiun Pakin)
• Bus Shuttle / Feeder gratis untuk
warga yang tinggal di rusun
Waduk Pluit, dan Rp 2,000 bagi
masyarakat umum (atau sesuai
dengan aturan Pemprov DKI)
Rusun
waduk pluit
Site Arrangement
Tower A
Tower B
Tower 3
Tower 1
Tower 2
Tower 7
Tower 5
Tower 6
Tower 4
Tower Block
Area
Total Floor
Area
Total
Unit
% Public
Area
Tower A 1,813.4 30,827.0 528 6%
Tower B 1,813.4 30,827.0 528 6%
TOTAL 3,626.7 61,654.0 1,056 6%
Tower Block
Area
Total Floor
Area
Total
Unit
% Public
Area
Tower 1 1,812.8 10,876.8 160 17%
Tower 2 1,425.6 8,553.6 120 17%
Tower 3 1,812.8 10,876.8 160 17%
Tower 4 1,812.8 10,876.8 160 17%
Tower 5 1,812.8 10,876.8 160 17%
Tower 6 1,425.6 8,553.6 120 17%
Tower 7 1,812.8 10,876.8 160 17%
TOTAL 11,915.2 71,491.2 1,040 17%
Commercial unit
Subsidy unit
Summary
Total unit:
2,096 units
Gross Floor
Area:
133,145 m2
Block area:
15,542 m2
KDB:
35%
3D View
Front view
Top view
Back view
The Unit.
Front view Back view
Unit Details:
- Unit area: 36 m2 (6.6m L x 5.5m W)
- 2 Bedroom (2.75m x 2.5m and 2.75m x 2.25m)
- 1 Bathroom (1.85m x 1.75m)
- 1 Kitchen
- 1 Living Room and Dining room (combined)
Tariff Calculation
Perda No. 3 Tahun 2012
Average:
Programmed / target group = Rp 232,200 → Low tariff
Public = Rp 506,200 → High tariff
Maximum tariff = 1/3 of minimum wage (1/3 x UMP)
= 1/3 x Rp 3,648,035
= Rp 1,216,012 → Max tariff
Low-Income Community
(Masyarakat Berpenghasilan Rendah – MBR)
Monthly Income 1/3 of Income Category
Rp 4,500,000 Rp 1,500,000 Low tariff
Rp 7,000,000 Rp 2,333,333 High tariff
Mid-Income Community
(Masyarakat Berpenghasilan Menengah – MBM)
Tariff Category Low-income Mid-income
Low tariff Rp 232,000 Rp 1,500,000
High tariff Rp 506,000 Rp 2,333,000
Maximum tariff Rp 1,216,000 -
Summary
Tariff and Price References
Rusun Tariff (monthly) Year
Tambora 458,000 2015
Pulogebang 458,000 2015
Jatinegara 458,000 2015
Cipinang Besar 458,000 2015
Daan Mogot Perda No.3/12 2016
Komarudin 341,000 2017
508,000
Pinus Elok 341,000 2017
508,000
KS Tubun 1,700,000 2017
A. Rusunawa B. Rusunami
Rusun Type Price Year
Sentraland
Cengkareng
250,000,000 2017
Bandar
Kemayoran
36m2 259,000,000 2017
Daan Mogot 36m2 330,000,000 2018
St. Tj. Barat 22-32m2 9,200,000/m2 2018
16,000,000/m2
18,000,000/m2
Development Cost Estimation (work in progress)
Pricing Calculation (work in progress)
Tariff Calculation (work in progress)
Tariff calculation based on the investment cost
Initial Investment Target Profit
Inflation Rate
Period Investment + Profit
Future Value Expected annual return
Expected monthly payment / unit
876,833,000,000
10%
3.5%30
years
964,516,300,000 1,977,258,415,000 65,908,613,833 2,620,412
7.5% 942,595,475,000 1,932,320,723,750 64,410,690,791 2,560,857
5% 920,674,650,000 1,887,383,032,500 62,912,767,750 2,501,302
0% 876,833,000,000 1,797,507,650,000 59,916,921,666 2,382,193
Expected monthly payment per unit based on the investment calculation: Rp 2,620,412 (condition with profit 10%)
Low-income unit (coefficient 0.45) = Rp 2,376,513 monthly payment / unit (1,040 units)
Mid-income unit (coefficient 0.55) = Rp 2,860,617 monthly payment / unit (1,056 units)
Subsidy Rate (work in progress)
Estimated subsidy paid by the government
A. Using low-tariff
Unit Tariff (low) Expected
tariff
Monthly
subsidy / unit
Total
unit
Total subsidy per
month
Total subsidies
(30 years)
Low-income Rp 232,000 Rp 2,376,513 Rp 2,144,513 1,040 Rp 2,230,293,019 Rp 802,905,486,750
Mid-income Rp 1,500,000 Rp 2,860,617 Rp 1,360,617 1,056 Rp 1,436,811,467 Rp 517,252,128,250
TOTAL 2,096 Rp 3,667,104,486 Rp 1,320,157,615,000
B. Using high-tariff
Unit Tariff (low) Expected
tariff
Monthly
subsidy / unit
Total
unit
Total subsidy per
month
Total subsidies
(30 years)
Low-income Rp 506,000 Rp 2,376,513 Rp 1,870,513 1,040 Rp 1,945,333,019 Rp 700,319,886,750
Mid-income Rp 2,333,000 Rp 2,860,617 Rp 527,617 1,056 Rp 557,163,467 Rp 200,578,848,250
TOTAL 2,096 Rp 2,502,496,486 Rp 900,898,735,000
Referensi Hukum• Undang-Undang No. 1 Tahun 2011, Perumahan dan Kawasan Pemukiman• Undang-Undang No. 20 Tahun 2011, Rumah Susun• Peraturan Pemerintah No. 27 Tahun 2014, Pengelolaan Barang Milik Negara / Daerah• Peraturan Pemerintah No. 14 Tahun 2016, Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan
Pemukiman• Peraturan Presiden No. 38 Tahun 2015, Kerjasama Pemerintah Dengan Badan Usaha dalam
Penyediaan Infrastruktur• Peraturan Menteri Perencanaan Pembangunan Nasional No. 4 Tahun 2015, Tata Cara
Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur• Peraturan Menteri PUPR No. 38/PRT/M/2015, Bantuan Prasaarana, Sarana, dan Utilitas Umum
untuk Perumahan Umum• Peraturan Menteri PUPR No. 01/PRT/M/2018, Bantuan Pembangunan dan Pengelolaan Rumah
Susun• Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 05/PRT/M/2007, Pedoman Teknis Pembangunan
Rumah Susun Sederhana Bertingkat Tinggi• Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 14/PERMEN/M/2007, Pengelolaan Rumah
Susun Sederhana Sewa• Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 18/PERMEN/M/2007, Petunjuk Pelaksanaan
Perhitungan Tarif Sewa Rumah Susun Sederhana Yang Dibiayai APBN dan APBD• Perda DKI No. 3 Tahun 2012, Retribusi Daerah
Untuk informasi lebih lanjut hubungi:
Human Cities Coalition [email protected]
Slum Dwellers Int. [email protected]
