L'EPREUVE DU TERRAIN"Bernard BASSET

Ingénieur des Ponts et ChausséesChef du Service de la Construction

à la direction de la Construction

près le vote de la loi du 3 janvier 1977portant réforme de l'aide au logement,l'année qui vient doit constituer unepériode de préparation et de rodagedes mécanismes nécessaires à l'appli-cation des nouvelles aides.Les obligations qui ont été acceptéespar le Gouvernement au cours du

débat parlementaire et qui se manifestent notamment parl'engagement - qui figure à l'article 39 - de fournir unrapport annuel sur l'exécution de la loi, dans le. cadre de la loide finances, conduisent en effet à retenir un calendrier demise en œuvre extrêmement serré :- La plupart des décrets d'application de la loi, quiconcernent les modalités de versement de l'A.P.L. lesconditions de mise en place des conventions, les nouvellesinstitutions créées par la loi, mais aussi tous les textes decaractère financier relatifs à la définition des nouveaux prêtslocatifs ou en accession et des aides aux travaux, devrontêtre publiés dans le cours du 1er semestre 1977. Cette

publication dans des délais très brefs répond à la volonté dedéfinir aussi vite que possible le nouveau régime de manièreà permettre à la loi de s'appliquer à l'ensemble du territoiredès 1978, et de réduire au minimum les incertitudes quipeuvent conduire les organismes constructeurs ou lesparticuliers, ainsi que les entreprises, à retarder les mises enchantier.

- La préparation, dans les prochains mois, du budget de1978, qui doit être le premier budget pour lequel l'intégralitédes mécanismes de la réforme s'appliquera à l'ensemble duterritoire national, conduira à transcrire sur le plan financierles premières conséquences de la réforme.

- Enfin et parallèlement à la publication des textes,interviendront différentes expériences qui permettront deroder les mécanismes mis en place et de vérifier lefonctionnement correct des dispositifs de versement et degestion de l'A.P.L

Pourquoi des expérimentations, et comment seront-ellesmenées au cours de l'année 1977 ?

pourquoi des expérimentations?Parce que la réforme des aides au logement modifie desmécanismes complexes et que surtout le versement del'A.P.L doit intervenir dans des conditions de régularité etd'exactitude parfaites, pour ne pas mettre en difficulté lesménages qui en bénéficient et les organismes bailleurs, ilconvient de vérifier avec ces derniers, ainsi qu'avec lescaisses d'allocations familiales et les administrations dépar-tementales, qu'une gestion rigoureuse de l'aide peut êtreréalisée. Il importe en particulier d'élaborer les premièresconventions à passer avec les organismes bailleurs et lespropriétaires et d'en tester l'application, d'examiner trèssoigneusement les moyens en personnel et en matériel qui

sont nécessaires pour gérer l'A.P.L, en mettant notammentau point les programmes informatiques qui permettront deliquider et de verser l'aide à ses bénéficiaires.Notons par ailleurs que les expérimentations entreprises neseront pas menées sur des bases différentes de la loi du3 janvier 1977; elles appliqueront très exactement lesdispositions de cette loi et de ses décrets. Elles ne sont pascontraires au principe de l'application générale de la règle dedroit, car elles reposent, comme ce sera ultérieurement lecas lorsque la réforme sera généralisée, sur les conventionsconclues par les partenaires de l'Administration qui aurontaccepté de négocier avec elle.

douze départements retenusUne liste de départements-pilotes vient d'être renduepublique. Elle comporte les douze départements suivants :Doubs (région de Franche-Comté), préfecture : Besançon.Hérault (Languedoc-Roussillon), préfecture : Montpellier.Isère (Rhône-Alpes), préfecture : Grenoble.Haute-Loire (Auvergne), préfecture : Le Puy.Loiret (Centre), préfecture : Orléans.Maine-et-Loire (Pays de Loire), préfecture : Angers.Meurthe-et-Moselle (Lorraine), préfecture : Nancy.Nord (Nord - Pas-de-Calais), préfecture : Lille.Pyrénées-Atlantiques (Aquitaine), préfecture : Pau.Saône-et-Loire (Bourgogne), préfecture : Mâcon.Seine-Maritime (Haute-Normandie), préfecture : Rouen.Vienne (Poitou-Charentes), préfecture : Poitiers.En outre, il est prévu de réaliser quelques opérationsponctuelles dans la petite couronne de la région Ile-de-

2 4 *

France et, à la demande, des opérations-témoins à caractèrelocalisé.Le choix de ces départements a été fait de manière à aboutirà un échantillon aussi représentatif que possible del'ensemble des départements français. On y trouve en effetdes départements très fortement urbanisés (Nord, Seine-Maritime), des départements animés par de grandes villes(Isère, Maine-et-Loire), ou par des villes moyennes (Pyré-nées-Atlantiques, Doubs, Saône-et-Loire),'ou enfin desdépartements essentiellement ruraux comme la Haute-Loire.Leur importance, en nombre annuel de constructions aidées,varie entre 15.000 et 700 logements. Ils sont en outrerépartis de façon homogène sur le territoire national :Bassin parisien : 2 ( + 2 opérations ponctuelles en Régionparisienne) ; Nord et Est : 4 ; Ouest et Sud-Ouest : 3 ; Massifcentral : 1 ; Sud-Est : 2.

BAS

OOttnOGM

AQUITAINEGIRONDE

HLM-0

PLR

ILM

HLM-acc.

PSI-loc.

PSI-acc.

PIC

ANAH

Ooubs

991

125

13

309

60

791

647

330

Hérault

834

102

34

466

96

1 124

701

450

Isère

1660

219

95

1416

360

1712

1352

380

Hte-Loire

201

17

-

219

15

220

148

255

' Loiret

998

182

45

806

219

908

626

440

Meurthe-et-Moselle

1692

169

114

657

148

761

700

525

Maine-et-Loire

1644

275

30

1058

374

971

482

290

Nord

5956

1087

414

3251

477

2846

1 174

915

Pyrénées-Atlantiques

408

14

-

430

13

882

694

625

Saône-et-Loire

1111

266

59

392

231

732

523

345

Seine-Maritime

3 093

527

230

993

540

1695

1000

875

Vienne ]

602

28

17

562 :

i60

437 |

213

190 ;

Pour les logementsneufs, les chiffrescorrespondentaux moyennesannuellesde financement72 à 76Pour l'ANAH,les chiffrescorrespondent àune approximationà partirdes dépenses1975

des opérations diversifiéesLes opérations choisies- seront aussi diversifiées quepossible, et devront porter aussi bien sur des opérations deconstruction neuve en secteur locatif et en accession quesur des opérations portant sur l'habitat ancien. Elles devrontégalement concerner dans toute la mesure du possible, à lafois les organismes gestionnaires et les propriétaires privés.Toutefois, une priorité sera accordée aux programmesexpérimentaux suivants : I.L.M. neufs livrables immédiate-ment ; opérations de restauration immobilière en voied'achèvement ; remise en état et amélioration de logementsH.L.M. ; ceci afin de pouvoir passer très rapidement desconventions avec les organismes ou les propriétairesbailleurs et à verser l'A.P.LDans les départements pilotes, une Commission présidéepar le Préfet aura la charge de la mise en place du nouveau

système. Elle réunira les services départementaux concernéspar les expérimentations et notamment la Direction Départe-mentale de l'Equipement et la Direction de l'Action Sanitaireet Sociale ainsi que le Président du Comité Départementald'H.LM., les représentants des Caisses d'Allocations familia-les, de la .Caisse de Mutualité Sociale Agricole, desorganismes d'H.L.M., des sociétés d'Economie Mixte, desorganismes financiers intéressés, etc. Elle aura pour tâchede sélectionner dans un premier temps les opérationspilotes, de mettre au point les conventions à passer entrel'Etat et les organismes bailleurs ainsi que les rapports entreles organismes payeurs de l'A.P.L et les organismesbailleurs, et de faire en sorte qu'au 1er juillet 1977, lesnouveaux prêts à la construction puissent être attribués etl'aide personnalisée versée à ses bénéficiaires.

L'ADAPTATIONDES STRUCTURES ET

DES METHODESUNE EXIGENCED'OUVERTURE

Yves CARSALADEChargé de mission auprès

du directeurde la Construction

%

es objectifs ambitieux assignésà la réforme ont conduit àélaborer un ensemble de méca-nismes très imbriqués et ajustésavec précision. Mais aussi bienconçus, soient-ils, leur efficacité

dépend d'une façontrès étroite du milieu

lequel ils vont être appelés àfaut tout à la fois

dansfonctionner.modifier des habitudes ancrées depuis30 ans, faire évoluer des structures,adapter des méthodes.

C'est reconnaître de ce fait l'énormetravail d'information qu'il faut mener àbien pour que tous les acteurs de lapolitique du logement prennent cons-cience de leur nouveau rôle ou de leursnouvelles possibilités.

informerlargementII s'agit en premier lieu d'informerlargement les organismes ou les per-sonnes dont la vocation est d'analyserles besoins, de concevoir des projets,de les financer, d'administrer les loge-ments ou de verser' l'aide personnali-sée : promoteurs sociaux ou privés,collectivités locales, organismes so-ciaux, institutions financières.

Une attention toute particulière devraen second lieu être apportée auxoccupants des logements qui bénéfi-cieront des effets de la nouvellepolitique, ceux à qui cette réforme estdestinée. Il faut d'abord leur expliqueren quoi cette réforme est à la fois plusefficace et plus équitable. Il convientégalement d'organiser un système quipermettra à chacun de bien connaîtreles i potentialités que lui confère cetteréforme de manière que chacunpuisse effectivement choisir le loge-ment qu'il préfère compte tenu de sesaspirations.

soutenirla mutationdu bâtiment"Les répercussions de la réforme com-mandent en outre d'accorder le plusgrand soin à l'activité du bâtiment. Eneffet, rien n'est possible sans le con-cours de ceux dont le métier est deconstruire ou d'effectuer les travaux deréhabilitation : les entreprises de bâti-ment.

Or l'un des aspects de la réforme visele rééquilibrage de l'aide publique de laconstruction neuve vers l'améliorationde l'ancien, alors que depuis troisdécennies, pour des raisons démogra-

26^-

phiques et en raison de la pénurie, laconstruction neuve a été nettementprivilégiée et a connu une croissancecontinue.

Aujourd'hui un tourant est en train dese prendre. Les programmes qui ontservi de base aux hypothèses dechiffrage de la réforme prévoient, on lesait, pour la construction neuve unestabilisation du nombre total des prêtsaidés. Dans l'immédiat, l'une despréoccupations essentielles des au-teurs de la réforme a été de garantir unvolume d'activité satisfaisant à l'indus-trie du bâtiment. C'est l'une desraisons du maintien d'une aide notableà la pierre tant en locatif qu'enaccession. Cette aide signifie pro-grammation d'un volume de prêtsaidés, c'est-à-dire une certaine garan-

. tie sur les marchés et la clientèled'accédants à la propriété ; c'est-à-dire également possibilité de fairedes prévisions d'activité. En outre, laréforme prévoit une progression de laqualité de la construction neuve, no-tamment dans le secteur locatif. En cequi concerne la réhabilitation de l'habi-tat ancien, le nombre des interventionsaidées par l'Etat, nous l'avons vu,devrait être plus que doublé lorsque lesprocédures nouvelles auront été ro-dées. Les logements H.L.M. à mettreaux normes minimales de confortpourront également recevoir des aidesde l'Etat.

Le secteur du bâtiment devra doncamorcer une mutation et un élargisse-ment de son champ d'activité ; maiscette évolution sera très progressive etsoutenue par les mutations publiques.Comme nous l'avons vu la stabilisationde la construction neuve sera plus quecompensée par l'accent mis sur laréhabilitation de l'habitat ancien quiouvre à l'entreprise de nouveaux hori-zons.

L'ambition du programme de réhabili-tation marque sans ambiguïté la vo-lonté des pouvoirs publics d'engagerune action d'envergure avec le soutiende l'industrie du bâtiment. Cette der-nière devra s'adapter progressivementcar la réhabilitation nécessite de nou-velles fonctions, utilise surtout le se-cond œuvre et peut-être moins demain-d'œuvre immigrée.

La formation d'un véritable marché del'habitat entraînera d'importantes ré-percussions sur l'évolution du secteurB.T.P., tant en ce qui concerne l'activitéglobale proprement dite du secteur,que la commercialisation de certainsmatériaux ou de certains composants,ou l'expansion des corps d'état dusecond œuvre. Il ressort clairement dedifférentes estimations qu'à l'horizon1980, le taux de croissance du marchéde l'amélioration sera de beaucoupsupérieur à celui de l'ensemble dusecteur du bâtiment lui-même ; ondevrait se retrouver en 1980 face à unmarché extrêmement important.

dialogueravec les servicesextérieursPromoteurs privés ou sociaux, organis-mes financiers, occupants potentielsou entreprises ne pourront être sensi-bilisés et informés sur le plan local,dans des conditions satisfaisantes quedans la mesure où les rouages detransmission essentiels que consti-tuent les services extérieurs auront étéparfaitement informés, consultés etassociés. Il en découle à la fois unenécessité et une volonté d'ouverturede la direction de la construction versles directions départementales.

Au cours de l'année 1976, un certainnombre de journées d'information ontdéjà eu lieu dans plusieurs régions.

Cet effort sera amplifié à partir de1977. De nombreux déplacementsd'agents de l'administration centraleseront périodiquement et systémati-quement organisés, d'abord dans lesdépartements pilotes puis à partir de1978, sur tout le territoire. Parallèle-ment, des réunions de synthèse sontenvisagées à Paris. L'objectif recher-ché est de permettre le doubleéchange entre ceux qui ont conçu etcontinuent à mettre au point la réformeau niveau central et ceux qui ont lalourde et délicate tâche de la mener àbien sur le terrain.

renforcerles responsabilitésdes collectivitéslocalesEnfin, la réforme de l'aide au logements'inscrira dans le cadre de la réformeglobale entreprise au vu des résultatsdes travaux de la commission dedéveloppement des responsabilités lo-cales, présidée par M. Olivier Guichard.

Il s'agit certes de deux affaires distinc-tes mais un certain nombre de butsimpartis à la réforme du logementcorrespondent à l'objectif général decette commission qui consiste à ren-forcer les responsabilités des collecti-vités locales.

Ceci est particulièrement net pour cequi vise l'effort envisagé en matière deréhabilitation de l'habitat ancien, effortqui ne peut réussir qu'avec le pleinaccord et la totale coopération desélus locaux. Ces derniers sont mieuxplacés que quiconque pour connaîtreles'tissus urbains qu'il s'agira d'amélio-rer, et pour susciter l'adhésion deshabitants concernés.

Dans le passé, chaque fois qu'un effortnouveau était entrepris dans ce

domaine on s'est contenté d'ajouterune réglementation supplémentairesans procéder à la réorganisation desmécanismes d'interventions préexis-tants.

Ainsi l'action publique pouvait-elle pro-céder de l'ordonnance de 1958 sur larénovation urbaine, de la loi Malraux de1962 sur la restauration immobilière,de la loi Vivien de 1970 sur larésorption de l'habitat insalubre, de laloi de 1970 instituant l'Agence natio-nale pour l'Amélioration de l'Habitat,ou de divers autres modes d'interven-tion tels que les Z.A.C., l'utilisation descrédits H.L.M. pour l'acquisition et laréhabilitation d'immeubles anciens,etc... Chaque procédure étant étroite-ment limitée à un type d'intervention, ilétait difficile, voire quasi impossible,de réaliser les opérations compositesles mieux adaptées au contexte parti-culier de chaque ville. Il était en touscas impossible de faire prendre unedécision de principe unique, tant pourl'organisation que pour le financement,pour l'ensemble des composantesd'une opération. Enfin, cet état de faits'accompagnait d'une gestion exclusi-vement centralisée.

Confronté à cette difficulté et, parallè-lement, à la réforme de l'aide aulogement, le gouvernement a mis enplace en 1976, un Fonds d'Aménage-ment Urbain (F.A.U.) dont l'une desmissions est de renforcer la consis-tance et l'efficacité des moyensd'étude et d'intervention des collectivi-tés locales. Cette réforme s'inspire detrois principes directeurs :

- renforcer le pouvoir des collectivitéslocales et le rôle des administrationsdéconcentrées ;

- réviser profondément la manièredont les opérations d'aménagementsont étudiées et réalisées avec pourobjectif de mettre en œuvre danschaque ville une véritable stratégieface à l'évolution du tissu urbain ;

- établir une réelle coordination admi-nistrative, tant sur le plan départemen-tal que national, afin que les éluslocaux disposent du partenaire admi-nistratif cohérent dont ils ont besoin ;au plan local les comités départemen-taux du F.A.U. aideront à l'avenir lescollectivités locales à prendre en mainl'aménagement et la réhabilitation desquartiers existants ; au niveau central,le Comité directeur prendra la décisionde principe, soit d'étude, soit definancement en une seule fois pourune opération complexe et composite,de manière à assurer la cohérence et àéviter des décisions partielles contra-dictoires.

LA NOUVELLE ORGANISATION DE LADirecteur, M. Bloch-Lainé insp. fin.

Conseillers techniques et chargés de missionM. Blanchard, IPC

M. Carsalade, ing. de l'armement CRM. Commagnac, sous-dir. affaires juridiques

M. Del Bo, sous-directeurcoordination, financière et budgétaire

M. Jullien, ACM. Sajus, ICPC

UBureau

des affaires réservéeset des relations parlementaires

Mlle Agrelchef de service administratif

Bureaudes relations extérieures

documentation, information

Mme FalkChargée d'études principale

Sous-directionde l'amélioration

de l'habitat

M. Schneider, ACM. Prévôt, AC

SERVICEDE L'HABITAT

M. Duport, AC

Sous-directiondes affaires

contractuelles

Mme Mathieu, ACM. Girel, AC

Bureauamélioration

des constructionssocialesM. Cayla

AC

Bureauamélioration

des constructionsprivées

M. GuthmannAC

Bureaurésorption

de l'habitatinsalubre

MN...

V

3,

es tâches qui

Bureau des aidespersonnalisées

et de l'allocationlogementMlle Lods

APAC

Bureaupolitique des loyers

et duconventionnement

Mme DelpianoAC

découlent de lamise en œuvre de la réformedes aides au ogement impo-sent une réorganisation pro-fonde de la Direction de laConstruction. L'importance ac-

X'-^Xl crue de l'aide à la

' ' L i t i personne, le réaména-pgement des aides à la pierre, la miseen œuvre du conventionnement, laplace nouvelle donnée à l'améliorationde l'habitat ancien justifie en effet unréaménagement substantiel de la répar-tition actuelle des fonctions et des missionsdes différents services existants.

Mission desactions spécifiques

dans l'habitat

Mlle Fleury, ACM. Bonavita, AS

SERVICE DE LA CONSTRUCTION NEUVEET DE L'ACCESSION A LA PROPRIÉTÉ

M. Basset, IPC

Sous-directiondes organismesconstructeurs

M. Dupontsous-directeur

Bureaude la

réglementation

Mme CabaneAC

Bureaudes

activitésfinancièresM. Lambert

AC

La Direction doit de plus se mettre enétat d'apporter pendant deux ou troisans une assistance technique impor-tante aux services extérieurs qui aurontà appliquer la réforme.

Parallèlement, la concertation intermi-nistérielle étroite à laquelle sont désor-mais soumises, avec l'institution duFonds d'Aménagement Urbain, lesactions menées en matière d'habitatancien, crée des exigences nouvellesauxquelles doivent correspondre denouveaux types d'organisation.

Enfin, des ajustements doivent être

Sous-directionprogrammationfinancement

M. DebeusscherAC

Mission accessionpropriété et

affaires juridiques

M. Ferré, ACM. Debecker, AC

MN

Bureau desnouvelles aides

financières et dela programmation

M. FiszelIPC

Bureaudes

primeset prêts

M. DuputelAC

Bureaudu

financementHLM

M. GrégoireAC

apportés, après cinq ans de fonction-nement du Plan Construction, à larépartition des tâches et des moyensentre son Secrétariat.Permanent et leService Technique de la Direction. Ilest en particulier essentiel que l'inno-vation, au niveau de l'expérimentationsur le terrain, soit correctement parta-gée, de manière que la diffusion ensoit la plus large possible et'puissetoucher le plus grand nombre deprogrammes.

La redistribution des tâches et desfonctions au sein de la Direction

28^-

DIRECTION DE IA CONSTRUCTIONadjoint, M. Despres, IGE

JBureau

de la gestion administrative

Mmeagent

DE LA

Nicolassupérieur

Organisme interministériel rattaché :secrétariat permanent du plan construction

M Lott IPCM. Grunspan, IPC

M. Quercy, IPCMlle Morvan, AC

Mme Bouret, Agt. Centr.

uSERVICE

POLITIQUE TECHNIQUEM. Chemillier, ICPC

Division "études et actions

prospectives

M. TrichardIPC

Bureaudes études

de coûtset de la qualité

M. N...

Bureaudes techniquesd'amélioration

de l'habitatM. Maire

ITPE

Bureaude la

politiqueénergétiqueM. le Levreur

ITPE

Divisionréglementation

technique

M. DesmadrylIPC

Bureaude la

réglementationtechniqueM. Pouplot

IDTPE

Bureaude la sécurité et de

la réglementationdes marchésM. Brandibas

attaché principald'AC

Divisiondes

opérations

M. CollombetIPC

Bureaudes composants

etsystèmes

M. N...

Bureaudes opérations

M. ThomeITPE

Délégationauprès

du créditfoncier

M. BourandIDTPE

Missionde contrôledes prêtsà la constructionM. Chassaigne, IGFAdj. M. Perreau, AC

Groupe de recherche et d'étudessur la construction et l'habitation

(GRECOH)

M. DAdm de

Bureaudes étudesfinancières

. et fiscalesM. de 'Estang

du Rusquec, ACM. Cormierins. C des 1

Bureaudes

étudeséconomiques

M. FgeatCEP

Bureau•des

étudessociologiques

M. Molletdir. d'Etudes

jrif'INSEE

Bureaudu-budget (RCB)et de la gestion

comptableM. Sauvet, ACM. Moracchini

AP. d'AC

Bureaude l'informatique

M. SoussanITPE

Sectiondes

usagersdu logement

M. MayouxCEP

ABREVIATIONS :AC, administrateur civilAPAC, attaché principald'administration centraleAS. agent supérieurCEP. chargé d'étudesprincipalICPC. ingénieur en chefdes ponts et chausséesIDTPE. ingénieurdivisionnaire des TPEIGE. ingénieur généralde l'équipementIG Fin. inspecteur généraldes financesIPC, ingénieurdes ponts et chaussées

' ITPE. ingénieur des TPEInsp. C des I. inspecteurcentral des impôtsTPE, travaux publics de l'Etat

s'efforce de répondre à ces différentesexigences.

La nouvelle organisation fait ainsiapparaître trois services opération;nels :

- le service de la Construction neuveet de l'accession à la propriété, chargénotamment de la programmation de laconstruction neuve et de la réglemen-tation et de la gestion des aidespubliques à la construction, nouvellesaides à la pierre, et aides actuellessubsistant pendant la période de miseen place de la réforme.

- Le service de l'Habitat, chargé detoutes les interventions sur l'habitatexistant ainsi que de la mise en œuvrede l'ensemble des aides personnellesau logement et des politiques desconventionnements et des loyers quis'y rattachent.

- Le service de la politique techniquequi reprend pour l'essentiel les attribu-tions de l'ancien service technique,selon une organisation remaniée.

Elle comporte aussi un service d'étu-des, le G.R.E.C.O.H. (Groupe de Re-cherches et d'Etudes sur la Construc-

tion et l'Habitation) chargé d'effectuerles études générales à caractère finan-cier et fiscal, économique et sociolo-gique touchant au financement et àl'économie de la construction.

Le Secrétariat permanent du Plan-Construction qui est placé sous l'auto-rité du Directeur de la Construction etde l'Habitation, verra également sestâches redéfinies.

Le détail des attributions respectivesdes différents services telles qu'ellesrésultent de la réorganisation estdonné ci-dessus.

-<>•*. -

la réforme etson contexten a b i b t - •••-"

Les modifications que la réforme du financement desaides au logement va introduire dans les mécanismeséconomiques industriels et financiers de la construction,devraient en accentuant la part des aides à la personne,détendre certains des liens que le système des aides à lapierre avait précédemment tissés entre le montant defaide ainsi apportée et le volume des logements mis enchantier chaque année.Partant de là. des craintes se sont fait jour, considérantque la production des logements, qui ne serait plusrégularisée par la programmation annuelle qui permetl'inscription au budget de l'Etat de crédits directementdestinés à la construction, pourrait désormais subir lesfluctuations et les à-coups que connaissent certains paysvoisins. De son côté, l'appareil industriel et technique,qui a permis à la France d'adopter un des rythmes deconstruction les plus élevés d'Europe, pourrait en êtreprofondément affecté.Il est compréhensible que devant une réforme quibouleverse les manières d'agir des maîtres d'ouvrage, enaccroissant leurs responsabilités financières et en lescontraignant à être davantage attentifs aux besoins dumarché du logement, des inquiétudes se manifestent.Il est toutefois important que les changements quis'opéreront ne conduisent pas à développer un atten-tisme des organismes constructeurs ou des entrepreneursqui aboutirait à relâcher l'effort entrepris depuis laseconde guerre mondiale pour constituer un patrimoineimmobilier qui satisfasse aux besoins de logements desFrançais.

S'il n'entre pas à cet égard dans le propos de la réforme'du financement des aides au logement de déterminerdirectement les objectifs quantitatifs et qualitatifs de lapolitique de l'habitat, ceux-ci n'en constituent pas moinsun élément essentiel des perspectives des prochainesannées.Les travaux du VIe Plan d'abord, puis ceux du VIIe Planont à ce point de vue permis de prendre la mesure desbesoins de logements qui restent à satisfaire.Les estimations des besoins qui ont été faites, dans lecadre du Comité de l'habitation du VIIe Plan fontressortir la nécessité de poursuivre pendant plusieursannées encore un effort important de construction et demodernisation.L'objectif d'amélioration de la qualité du logement et deson environnement reste, quant à lui. tout aussi actuelqu'il y a quelques années.Des progrès importants, jalonnés par les décisionsmultiples prises en faveur de la création architecturale.de la protection de l'environnement, de l'amélioration del'urbanisme opérationnel, de l'amélioration de la qualitétechnique des constructions, etc.. ont été accomplis dansce sens et ont contribué à transformer de manière déjàsensible les conditions de production des logements.Les préoccupations que prend aujourd'hui en comptecette recherche de la qualité, garantissent à cet égardl'irréversibilité dune évolution qui ne peut être quefavorable à la création d'un cadre de vie plusharmonieux.

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DominiqueFIGEATchargé

d'étudesprincipal

24 GREROH

algré une inflexion sensible aucours du VIe Plan, le volume de laconstruction de logements n'a pascessé de progresser depuis trenteans. En atteignant le seuil de 500 000logements achevés par an, la Frances'est classée dans le groupe de têtedes pays industrialisés suivant le

rythme de construction par habitant (1). Cette croissanceétait nécessaire pour répondre aux besoins créés parl'expansion démographique qu'a connu la France. Celle-cis'est poursuivie jusqu'à ces dernières années en raison del'arrivée à l'âge adulte des générations d'après-guerre : ainsi270 000 nouveaux ménages environ ont eu chaque année àse loger entre les deux recensements de 1968 et de 1975. •Simultanément, le parc des résidences principales s'estrenouvelé à un rythme élevé : près de 200 000 logementsont été désaffectés annuellement entre 1968 et 1973 (2).Grâce à cet effort de construction, accompagné dudéveloppement de réhabilitation du patrimoine immobilierdes conditions de logement des Français se sont considéra-blement améliorées : alors qu'un logement sur dix seule-ment disposait d'une installation sanitaire complète en 1954,deux sur trois en sont pourvus vingt ans après. Lesurpeuplement qui touchait plus de la moitié de la populationaprès-guerre n'affecte plus qu'un ménage sur cinq.Mais en dépit des importants progrès réalisés, il subsisteencore six millions de mal logés en France. Cette situationest d'autant plus difficilement acceptable pour la populationconcernée que le niveau général des conditions de logementa progressé. La nécessité de résorber progressivement detelles inégalités a guidé la détermination des objectifsquantitatifs de construction et de réhabilitation.A cet égard le VIIe Plan ouvre une nouvelle période : lerythme de construction atteint à la fin du Plan précédentdevrait, s'il se maintient, assurer globalement la couverturedes besoins démographiques et le renouvellement néces-saire du parc le plus vétusté. Cependant les objectifs de làpolitique de l'habitat fixés par le Gouvernement, auxquelscorrespond la mise en œuvre de la réforme du logement, neseront atteints qu'au prix d'un développement de laréhabilitation des logements anciens et d'un effort accordéau financement public de l'accession à la propriété.

(1) LOGEMENTS TERMINÉSPAR 1000 HABITANTS

Chiffres 1974(Source : Bulletin CEE/ONU)

9,8

8

8,9

5,2

France USA URSS

9,7

11,4.

Royaume Allemagne CanadaUni Fédérale

(2) Suivant les résultats de la dernière enquête nationale sur lelogement de l'INSEE.

-31

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O. U1

oLUISo

maintiendu ryfnme globalde la constructionLes résidences principales à construire au cours du VIIe Plandevront satisfaire les besoins résultant de l'accroissement dunombre de ménages et du remplacement des logementsdésaffectés. Alors que le premier terme s'impose pourl'essentiel comme une donnée, le second n'est pasindépendant des choix de politique effectués dans ledomaine du logement, de l'urbanisation et de l'aménage-ment du territoire.Les besoins de logement liés à la création des ménages soitpar mouvement naturel, soit par décohabitation, soit parapport migratoire de l'étranger ont été estimés par l'INSEE à240 000 par an. Cette estimation marque un tassement desbesoins démographiques par rapport à la période précé-dente, essentiellement en raison de l'achèvement de lavague démographique de l'immédiat après-guerre et desorientations restrictives du Gouvernement en matièred'immigration étrangère. Cette stagnation des besoinsdémographiques devrait, selon l'INSEE, se prolonger jusqu'àla fin du siècle.Le renouvellement du parc immobilier doit assurer l'élimina-tion des logements les plus inconfortables. Mais les besoinsà estimer ne se réduisent pas a cet objectif. Ils résultent eneffet d'un processus de désaffectation de résidencesprincipales qui recouvrent des mouvements divers : outre lesdestructions, il s'agit des logements devenus vacants,fusionnés, affectés à un autre usage. Cependant, par sasélectivité, ce processus opère une amélioration de la qualitéet un rajeunissement du parc puisque le taux de désaffecta-tion est nettement plus faible pour les logements conforta-bles que pour ceux de mauvaise qualité qui sont égalementen moyenne les plus anciens. Ce taux de désaffectation s'estconsidérablement accru au cours des vingt dernièresannées.

DÉSAFFECTATIONS NETTES(en moyenne annuelle)

104 000

195 000

147 000

1954-1962 1961-1968 1968-1973

Taux annuelde désaffectation 0,7 1,01 1,23

L'objectif retenu correspond à un maintien du volume desdésaffectations atteint au cours du VIe Plan, soit un besoincorrespondant de 200 000 logements par an. Cet objectifpeut apparaître restrictif puisqu'il implique une chute du tauxglobal de désaffectation, compte tenu de la croissanceglobale du parc. Il est en réalité parfaitement justifié si l'onveut bien prendre en compte certains éléments essentiels :- la très forte progression des désaffectations de logementsinconfortables crée à terme ses propres limites : en raisonde la raréfaction progressive des logements vétustés, elle nepourrait se prolonger qu'en supposant un accroissement dutaux de désaffectation dans des catégories de logementdisposant déjà d'un certain niveau de confort pour lesquellesles travaux d'amélioration se révèlent plus opportuns. Lemaintien de la tendance et donc tout à fait irréaliste. Mais ilfaut noter que l'objectif retenu se traduit par un accroisse-

ment du taux de désaffectation dans les catégories delogement les plus vétustés. Leur élimination et leurremplacement se poursuivront donc de manière accélérée ;- certains facteurs qui ont contribué à un rythme élevé desdésaffectations devraient s'atténuer ou même s'inverser,grâce aux conséquences qu'auront sur l'utilisation dupatrimoine existant la politique d'aménagement du territoireet d'amélioration de l'habitat.

Le VIIe Plan s'est fixé comme objectif une revitalisation deszones rurales notamment en freinant l'exode rural. Or celui-ciétait jusqu'à présent à l'origine de l'abandon de logementsdans les zones en dépeuplement et de la création de besoinsen logements supplémentaires dans les zones d'accueil.Même s'il ne convient pas d'exagérer l'importance quantita-tive du phénomène, un tel objectif ne peut que favoriser unemeilleure occupation du parc existant et corrélativement unmoindre besoin de logements neufs. Par ailleurs l'améliora-tion des conditions de logement ne passe pas uniquementpar le renouvellement du parc vétusté mais aussi parl'amélioration de l'habitat existant. Ces deux actions ne sontpas indépendantes puisqu'elles portent sur des catégoriesde logement similaires.La substituabilité de ces deux mouvements est aujourd'huiloin d'être totale : les améliorations touchent principalementles logements disposant déjà d'un minimum de confort alorsque les désaffectations concernent les logements les plusvétustés. D'autre part les occupants de logements inconfor-tables sont en général des ménages âgés, peu mobiles etnon demandeurs sur le marché d'un autre logement.L'amélioration du logement qu'ils occupent n'intervient pasen diminution de la demande d'un logement neuf.Il reste que cette substituabilité devrait intervenir à moyen etlong terme compte tenu de la préférence qui sera accordéeà l'amélioration du logement sur la destruction chaque foisque l'arbitrage sera possible.Au total l'objectif du Plan correspond à la revalorisation de440.000 résidences principales par an auxquelles s'ajoutent.70 000 logements correspondant à la construction derésidences secondaires et à l'existence en fin de période delogements vacants neufs nécessaires pour assurer la fluiditénormale du marché.C'est donc à un niveau légèrement supérieur à 500 000logements par an qu'est fixé l'objectif de la constructionneuve pour le VIP Plan.

développementde la renabfahbndu parc ancien .Les objectifs quantitatifs qui ont été retenus dans cedomaine ne correspondent qu'aux seules opérations demise aux normes de confort du logement. Mais l'actionglobale d'amélioration de l'habitat portera sur des volumesbeaucoup plus importants que ceux qui' ont été évalués carles mises aux normes ne représentent qu'un aspect, certesessentiel mais néanmoins partiel, de l'ensemble desinvestissements dans le domaine du gros entretien (1).L'objectif proposé, consistant à réhabiliter 250 000 loge-ments par an, vise à réduire de 35 % en 1975 à 20 % lapart des logements inconfortables dans le parc en 1980 et àles éliminer tous en quinze ans.Il ne sera atteint qu'au prix d'une action particulièrementvolontariste dans ce domaine impliquant notamment un

(VA titre de comparaison, il s'est produit entre 1968 et 1973autant de mises aux normes du confort, soit 200 000 environ, quede travaux consistant à doter d'éléments de confort des logementssans pour autant leur donner tout le confort minimal.

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financement public accru, prévu dans le cadre de la réformedu financement du logement. En effet le maintien des tauxactuels d'amélioration dans les différentes catégories deconfort des logements conduirait à une baisse sensible, del'ordre de 50 000 unités par an, du volume des mises auxnormes en raison de la diminution constante de logementsaméliorables.Dans la mesure où il ne faut guère attendre par conséquentla réalisation d'un volume d'opérations réalisées indépen-damment de toute intervention politique supérieur à150 000 par an, c'est un objectif de 100 000 réhabilitationsfaisant appel à des financements publics qui doit être enmoyenne réalisée sur une période de dix à quinze ans.Ce programme fera l'objet d'une montée en régime afind'atteindre les réalisations prévues en moyenne sur unepériode de 12 ans à partir de 1981. Les financementspublics respecteront pour la période à courir sur le VIIe Planles programmes annuels suivants distingués suivant lestypes d'opérations :

Acquisition réhabilitation publique : 5 000Acquisition réhabilitation privée : 7 000Réhabilitation par le propriétaire occupant : . . . . . . 33 000Réhabilitation par le propriétaire bailleur : 31 000Mise aux normes d'HLM inconfortables : 20 000

Total : 96 000

efforten faveurde l'accessionà la propriétéeLa répartition par secteur de financement du volume globalde construction ne peut être établi tant que ne sera pasdéfinitivement adopté l'ensemble des dispositifs d'aide et definancement prévus par la réforme.Cependant une réorientation de l'affectation des aides enfaveur de l'accession à la propriété est d'ores et déjàacquise. Elle correspond à une double nécessité :- encourager l'acquisition d'un patrimoine individuel pourtous les français y compris les plus modestes d'entre eux ;- maintenir au niveau actuel les masses financières de lacollectivité affectées au logement.

Les programmes qui ont servi de base aux hypothèses dechiffrage de la réforme prévoient donc pour la constructionneuve une stabilisation du nombre total de prêts aidés (à lapierre ou à la personne) et-un accroissement des logementsen accession à la propriété bénéficiant d'une aide publique.

Ainsi, le nombre de logements bénéficiant annuellementd'une aide de l'Etat pour construction ou mise aux normesdevrait passer de 385 000 à l'heure actuelle à plus de450 000 à l'issue de la phase de transition de la réforme.

Les objectifs quantitatifs de la politique de l'habitat necorrespondent en aucun cas à un désengagement de l'Etatet à une moindre activité dans le secteur du logement.

- le maintien du volume global de construction implique unaccroissement des investissements dans le logement neufde l'ordre de 10 % en 5 ans en raison des objectifsd'amélioration de la qualité se traduisant par un accroisse-ment des prix des logements aidés ;- les objectifs d'amélioration représentent un accroisse-ment de 25 % des réalisations du VIe Plan. Le volume destravaux de gros entretien devrait croître de 33 % en cinqans, alors qu'il n'a augmenté que de 28 % au cours du Planprécédent ;- l'effort de l'Etat dans son ensemble restera au niveauconnu dans les années précédentes. Un dépassement estmême prévu dans les premières années de la réforme pourpermettre le lancement de la politique nouvelle en faveur del'habitat ancien.

Mieux équilibré mais aussi actif que le VIe Plan, le VIIe Plan nesera pas un Plan de recession dans le domaine du logement.Les objectifs quantitatifs et l'effort de l'Etat qu'ils impliquentpour mener à bien leur réalisation traduisent la volonté dugouvernement de satisfaire les besoins des Français dans undomaine aussi essentiel que l'habitat.

COMPARAISON DU. PROGRAMMEDE LA RÉFORME

ET DE LA LOI DE FINANCES 1976

355 000 356 000

Locatifsocialneuf

140 000

Accessionaidée

215 000

Locatifsocialneuf

117000

Accessionaidée

239 000

ACTUEL RÉFORME*

* en année pleine de la réforme.

£-33

AMELIORERIA QUALITE

DES LOGEMENTSNEUFS

méliorer la qua-lité de la cons-truction neuve,en accessioncomme en loca-tion est un desobjectifs de basede la réforme.

Surface des nouveaux logements ;qualité technique de la construction ;une meilleure implantation des loge-ments, favorisée par des dispositionsfoncières nouvelles : autant de pointssur lesquels porteront les efforts.Divers moyens doivent permettre d'at-teindre de bons résultats. Il faut obser-ver qu'en règle générale, la qualitémoyenne des logements en accessionà la propriété, et tout particulièrementleur surface est supérieure à celle deslogements locatifs. Ceci justifie quel'aide à l'amélioration de la qualité, soitplus particulièrement destinée aux lo-gements de cette deuxième catégorie.

secteurlocatif:des novafonssur le bâfimentet la chargefoncièreSoulignons deux novations importan-tes :- en ce qui concerne le bâtiment, laqualité actuelle de la construction desH.L.M.O. sera relevée de 7 % enmoyenne dès 1978, ce qui reviendra àaligner à peu de choses près lescaractéristiques" sur celles des I.L.M.Ce « relèvement de qualité » sera réa-

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lise dans le cadre des procédures defixation du prix de référence.Il a été calculé de telle sorte que soientpossibles :- un accroissement de la surface deslogements de l'ordre de 8 % environ ;- une meilleure isolation acoustique(qui pourrait être portée au niveau dulabel acoustique 2 étoiles) ;- un recours à des types d'équipementdes logements permettant de réduireles frais d'entretien et de fonctionne-ment.Des dispositions concernant un nou-veau relèvement de qualité des loge-ments locatifs sont prévues dansquelques années.En ce qui concerne la charge foncièreles conditions nouvelles d'acquisitiondes terrains à bâtir par les organismesconstructeurs et les collectivités loca-les, devraient également être un fac-teur d'amélioration de la qualité :- la dissociation des prêts en un prêtfoncier et un prêt à la construction,accompagné de dispositions qui facili-tent l'utilisation du premier, contribueraà lever certains handicaps rencontrésdans ce domaine par les constructeurssociaux, gênés par le plafonnementstrict de la charge foncière. La mobili-sation anticipée du prêt foncier destinéà l'achat des terrains, qui n'est actuel-lement accordée que si l'opérationpeut être lancée, doit permettre auxorganismes de saisir les opportunitésqui se présentent, sans devoir suppor-ter les coûts souvent élevés des prêtsrelais.D'autre part l'octroi de subventionspour surcharge foncière permettant decouvrir au maximum 40 % du coûtdes éventuelles surcharges, dans lalimite du triple de la charge foncière deréférence (déjà majorée elle-même de7 % par rapport à celle de l'H.LM.O.),permettra de son côté une meilleurelocalisation des logements et sera, ence sens, un moyen important de luttecontre la ségrégation sociale dans lesvilles. Cette surcharge sera financée à

hauteur de 40 % par une subventionet pour la fraction restante par un prêtdu type Minjoz (9,75 % - 30 ans). Cemécanisme pourra aller jusqu'à couvrirchaque année le tiers de programmede construction locative, soit 40 000logements environ ; les masses bud-gétaires prévues à cet effet autorise-ront un dépassement moyen de 54 %de la charge foncière de référence, àun niveau moyen légèrement plus

,élevé que celui de HLM. actuel.Enfin la faculté donnée aux collectivitésd'acquérir dans les mêmes conditions(aides aux surcharges - acquisitionsanticipées) les terrains qu'elles rétrocé-deront ensuite aux organismes cons-tructeurs sous forme de concessions àlong terme, comportant un loyer avan-tageux, complétera les moyens dontcelles-ci peuvent disposer pour menerune politique foncière dynamique.

secteuraccession :assouplissementdu systèmeprix-plafondDans le secteur accession à la pro-priété, comme dans le secteur locatif,le système actuel de prix-plafond, quiinterdit de dépasser un certain niveaude prix, sera largement assoupli parl'utilisation d'un prix de référence quisera modulé en fonction de la qualitéet régulièrement révisé en fonction del'évolution des coûts. Par ailleurs lacharge foncière pourra dépasser lacharge de référence dès que le pro-priétaire en aura la possibilité pécu-~niaire, soit sur plafonds propres, soitavec l'aide des concours extérieurs(cas des organismes bailleurs). Enaccession à la propriété, où ne sub-siste plus qu'un seul mode de finance-ment aidé, l'amélioration de la solvabi-lité des ménages aux revenus faiblesou moyens, conduira probablementplus que par le passé, à se tourner versdes logements de la qualité actuelledes P.S.I. plutôt que vers ceux dequalité H.L.M.

La recherche des gains de productivitéau niveau du processus de construc-tion sera activement poursuivie, carelle est une condition nécessaire àtoute amélioration de la qualité sansaccroissement de coûts.L'une des principales orientations, re-tenue dans le cadre des actionsprioritaires du VIIe Plan, concernel'encouragement de modes de cons-truction par assemblage d'élémentsindustriels, conçus et fabriqués avecde réelles garanties de qualité. •

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Réflexionsdu Plan-Construction

PROSPECDE LÀ QUALITE

DANSL'HABITAT

a politique du logement doitfaire face à deux ordres dedifficultés qui paraissent diffici-lement conciliables : permettreà chacun et notamment aux«défavorisés» de vivre dans

des conditions de lo-gement satisfaisantes,

accroître le niveau de qualité du parcde logements, de façon à éviterl'obsolescence des logements nouvel-lement construits ou réhabilités, car onne peut envisager qu'il soit constam-ment nécessaire, dans l'avenir, dedépenser des sommes importantespour réparer les conséquences d'unmanque d'entretien ou d'une construc-tion hâtive de logements dont leshabitants ne veulent plus. Une politiquede la qualité devra éviter cela. Mais unproblème fondamental demeure : l'Etatqui édicté les normes du « logementdécent » sera-t-il en mesure de leprocurer à la totalité des habitants ?La politique qui reposait sur l'aide à lapierre avait tenté de résoudre cesdifficultés, en élevant progressivementles normes techniques de la qualité, enpoussant à la création architecturalepar la voie des concours et desmodèles, et d'autre part en multipliant

les aides de façon à aider davantageles logements destinés aux catégoriesles plus modestes. Outre sa com-plexité, ce système renforçait les ten-dances ségrégatives, et il est apparunécessaire de le revoir radicalement.Les nouvelles orientations sont essen-tiellement axées sur l'aide à la per-sonne, c'est-à-dire sur un transfert derevenus qui devrait permettre à chacund'être logé - peut-être de se loger - .Parmi les orientations générales de laloi portant réforme de l'aide au loge-ment, la qualité de l'habitat figure enbonne place. Ces dernières années uneffort important a déjà été entreprisdans ce domaine, mais l'effort ne doitpas être relâché. Les réflexions quisuivent n'ont pas pour but de fixer desmodalités pratiques d'incitation à uneconstruction de qualité, mais de déga-ger les orientations à partir d'observa-tions concrètes, d'études et de recher-ches menées notamment sous laresponsabilité du Plan-Construction.Pour ce faire, deux dimensions sont àdistinguer :

-la qualité de'la construction, d'ordreessentiellement technique,- la qualité dite « architecturale », fautede terme plus adéquat.

LA QUALITEDE LA CONSTRUCTIONII s'agit essentiellement d'une qualitétechnique, que dans l'ensemble le futuroccupant n'a pas la possibilité d'appré-cier, ou dont il ne peut juger que lesaspects les plus extérieurs : solidité etdurabilité de la construction ou desréseaux, isolation thermique, isolationphonique, qualité des finitions et desprestations. Dans la mesure où ceséléments ne peuvent pas être appré-ciés directement par l'habitant, il estnécessaire de prévoir une réglementa-tion et des contrôles qui assurent uneprotection de l'occupant, comme on lefait pour des produits de consomma-tion. C'est bien l'optique de la politiquesuivie par le ministère de l'Equipement,depuis la réglementation concernant lagarantie décennale, jusqu'aux diverslabels et à la mise au point de« Qualitel », à caractère incitatif.On s'aperçoit du reste que l'applicationde ces mesures se traduit d'abord parun coût supplémentaire, et qu'il estdonc besoin d'une incitation financière- mais que ce coût est progressive-ment résorbé du fait d'améliorationstechniques ou des progrès de laproductivité.

Sur le plan de la qualité de laconstruction, et compte tenu desdiverses mesures existantes, il con-vient de souligner- trois aspects parti-

culiers sur lesquels l'effort de réflexionet les incitations devraient porter.- Les prestations et l'équipement dulogement demeurent encore insatisfai-sants. Les finitions sont fréquemmentsacrifiées parce que traitées au rabais.Lors d'une enquête auprès des habi-tants de logements « modèles innova-tion » c'est sur ce plan que les critiquesont été le plus souvent formulées,même dans les modèles ou l'apprécia-tion globale sur le logement était trèspositive : les trois quarts des ménagesont des critiques à formuler, notam-ment sur les menuiseries des fenêtreset des portes, sur la qualité descloisons, et sur l'emplacement desradiateurs. Le problème est de naturedifférente suivant les secteurs. Dans lelogement social, les prestations four-nies sont souvent sobres et quelquefois de mauvaise qualité (revêtement,robinetterie, équipements sanitaires,etc.), d'autres souvent réclamées nesont pas fournies : équipement desvolumes de rangement, occultationdes fenêtres, équipement sanitairesupplémentaire dans les F 4. Dans lesecteur privé, la qualité des équipe-ments est souvent mauvaise, et legadget prime l'équipement de base.D'une façon générale, il convient doncde développer les labels et les garan-

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ties de bon fonctionnement et dedurabilité des équipements fournis,d'imposer la fourniture à chaque occu-pant d'une notice de fonctionnementet d'entretien de son logement et deséquipements qui s'y trouvent.- Poursuivre les efforts pour la mise aupoint et la diffusion de solutionstechniques à coût global minimum,particulièrement dans le chauffage alliéà la ventilation mécanique contrôléeest également un aspect du problème.Mais aussi poursuivre l'évaluation ducoût global, notamment en ce quiconcerne les maisons individuelles.-Ilfaut s'interroger aussi sur les élémentsà prendre en compte dans la notion ducoût global : s'il est évident qu'yfigurent les frais d'entretien et defonctionnement, ne faudrait-il pas yinclure également, dans certains cas,les coûts de localisation ? Le prix desterrains a conduit à construire deslotissements de maisons individuellesparfois très éloignés des aggloméra-tions et donc des lieux d'emplois.Ainsi, une enquête sur des opérationsde construction de maisons individuel-les groupées fait apparaître que dansl'un des lotissements étudiés, la moitiédes chefs de ménage avaient 30 km àfaire pour se rendre à leur lieu detravail, et ceci sans possibilité detransports en commun.A tout le moins, il serait souhaitabled'informer les ménages qui souhaitentaccéder à la propriété dans cesconditions, de l'ensemble des coûtsannexes qu'ils auront à supporter, enplus des remboursements.-Les mesures incitatives - labels,méthodes d'appréciation du type Qua-litel - sont importantes, mais n'ontd'efficacité que dans la mesure où lesconstructeurs doivent les prendre encompte. A cet égard, l'obligation faite,à partir du 1er janvier 1978 auxconstructeurs, de soumettre au profilQualitel les programmes d'une cer-taine taille (100 logements en locatif,75 en accession) est essentielle : il fautencore que la publicité des résultats,l'obligation d'une information objectivepermettent au public de manifester sesexigences.

Mais ceci ne pourra se faire que si leshabitants y sont constamment encou-ragés par les pouvoirs publics. Cepen-dant, une information objective surl'ensemble des caractéristiques dulogement et de son environnement, surles aspects financiers et les garantiesoffertes, n'est pas toujours suffisante.En effet lorsqu'un occupant, pourobtenir satisfaction, doit recourir à desprocédures judiciaires, aussi longuesque coûteuses, face à un adversairerompu avec toutes les astuces juri-diques, financières et réglementaires, ilrenonce dans la plupart des cas, sauflorsque ses revendications prennentune dimension collective, et que secrée un nouveau rapport de forces.

Dans cette dimension de la qualitétechnique, ou le logement peut être

considéré essentiellement comme unproduit, la défense des droits desoccupants prend un relief particulier.En ce sens, deux points paraissentsouhaitables :- un appui des pouvoirs publics à lacréation d'un mouvement et d'une

revue sur l'habitat, analogue à celle quiexiste dans le domaine de la consom-mation.- la création d'instances d'arbitrage, dutype de celles créées pour les chargeslocatives, auxquelles tout.nouvel occu-pant pourrait présenter ses doléances.

LA QUALITEARCHITECTURALE

Dans cette expression, le terme« architectural » est à prendre dans unsens global, c'est-à-dire en dépassantl'aspect strictement esthétique pourenvisager le type d'espaces créés parl'architecture (y compris les espacesextérieurs) mais aussi en prenant encompte la relation entre cadre bâti etpopulation habitante : au sens oùl'expression « cadre de vie » fait réfé-rence à deux termes : le cadre, élé-ment statique, condition et environne-ment de l'élément dynamique : « lavie », c'est-à-dire les habitants, tantdans leur dimension collective quedans leurs aspects individuels. Cecirevient à constater :- d'une part, que la qualité de l'habitatest un tout, que la qualité est globale.et qu'elle ne se constitue pas de lasomme d'éléments particuliers : unegrande surface + isolation pho-nique + terrasse + des espacesverts ; bien évidemment, chacun deces éléments joue son rôle dans lasatisfaction globale que manifesteral'habitant de tel ou tel logement : maisil est . frappant de noter que lescritiques de détail formulées par lesoccupants d'un logement ne prennentd'importance que lorsque globalementils sont insatisfaits de leur logement.- d'autre part, et en même temps,cette qualité n'a de sens que pour despersonnes et des groupes concrets,c'est-à-dire que la qualité doit intégrerles attentes subjectives des habitants,et être adaptée à leur mode de vie.Même si ceci était possible, établir uncatalogue descriptif des modes de vie,et proposer en regard des typesd'habitat resterait insuffisant, tant quel'occupant réel n'est pas pris encompte dans la conception de l'es-pace qu'il habitera.Quelques expériences de participationdes habitants à la conception de leurlogement montrent que cette adapta-tion est possible et qu'elle ne conduitpas à des logements qui seraient« inhabitables » par d'autres que lespremiers occupants.Il est certain qu'une limite importante àla prise en compte de cet aspect

global de la qualité vient du fait qu'onne connaît pas toujours la populationpour laquelle on construit : mais cettelimite est aussi une limite de la qualité,et des efforts des architectes pourcréer un cadre de vie satisfaisant.Ceci pour signifier non que la concep-tion architecturale soit vaine - lesconcours, les modèles innovation, lesprogrammes architecture nouvelle ontpermis des améliorations certaines -mais que nous en sommes à un stadeoù il faut intégrer, dès le stade de laconception, les aspects tenant auxcaractéristiques des futurs occupants.Ainsi peut-on dire que la qualité del'habitat est relative aux relations entredes personnes ou des groupes so-ciaux, et un objet, le cadre bâti, avantmême de spécifier les propriétés decet objet.Cette manière de définir la qualité vapermettre de développer trois appro-ches.

rechercherles diversitésDiversité des logements eux-mêmes,tout d'abord. Les recherches sociolo-giques ont souligné l'importance querevêt la possibilité pour chacun des'identifier à son logement, de menerle mode de vie qu'il a choisi notam-ment en fonction de l'évolution desrôles masculins et féminins, et desmodes de rapport avec les enfants.L'encouragement de l'innovation a per-mis de diversifier non seulement lesplans, mais les volumes : duplex, sé-jour à double hauteur, et les rapportsentre espaces extérieurs privatifs etespaces intérieurs.Cependant, les réalisations restent defaible ampleur. Une diffusion systéma-tique des réalisations architecturales lesplus intéressantes devrait être faite,tant auprès des architectes que desmaîtres d'ouvrage auprès des collecti-vités locales que du « grand public ».En ce domaine, il est évidemment

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impossible d'ériger des normes quiauraient, du reste, pour effet de figerdes modèles et d'engendrer unemonotonie d'un nouveau genre.On notera cependant, avec un intérêtparticulier, les tentatives architecturales- dont une des plus abouties est cellede Renaudie, avec l'immeubleD. Casanova, à Ivry - qui visent àindividualiser, dans un immeuble, cha-cun des appartements. Ceci au mo-ment où les lotissements de maisonsindividuelles présentent dans nombrede cas une uniformité désolante.Cette diversité architecturale doit s'ac-compagner de la possibilité de choixofferte aux habitants : ceci relève de lapratique des organismes gestionnairesqui s'avère très différente, soit enfonction de la pression du marché etdu nombre des demandes, soit enfonction d'impératifs économiques, fi-nanciers et parfois moraux.

DIVERSITE DES IMMEUBLESET DU PAYSAGE ARCHITECTURAL.

Ces dernières années les façades sesont animées de balcons, de loggias etparfois même de terrasses, espacesintermédiaires, substituts du jardin dela maison individuelle. Ils permettentd'une part de marquer la présence del'occupant vis-à-vis de l'extérieur, etd'autre part d'introduire des élémentsde nature en réaction à l'universminéral de la ville.Mais la diversité du paysage architec-tural doit apparaître aussi dans lesespaces extérieurs et les immeubles,et les rapports entre eux. La répétitivité,l'impossibilité de se référer, l'absencede tout espace extérieur appropriableentrainent chez les habitants des réac-tions de rejet, voire un sentimentd'angoisse, du fait que ce qui devraitêtre le plus familier les abords, lescheminements, les façades - resteindifférencié et donc étranger. (1)

DIVERSITE DE LA POPULATION

Sans doute est-ce là actuellement l'undes points les plus difficiles. Si dansles quartiers anciens, la diversité de lapopulation - cadres, travailleurs im-migrés, personnes âgées - est ad-mise, les quartiers nouveaux sontsouvent ségrégués, et le désir d'homo-généité sociale fortement exprimé.

(1) Cette situation est décrite parR. Dubos. cité par H. Laborit« L'homme etla Ville » : pp. 121 — 122.« II nous faut fuir autant l'uniformité denotre environnement que la conformitétotale en matière de comportement et degoûts. Nous devons, au contraire, cher-cher à diversifier autant que possible lesmilieux où nous vivons. Aucun doute n'estpossible... quant à l'atmosphère stérili-sante de nombreux ensembles d'habita-tion moderne, qui sont hygiéniques etrationnels, mais ne favorisent absolument

C'est même l'une des raisons fré-quemment invoquées dans le rejet desH.L.M. il y a trop de « mélangesocial » ; ceci voulant indiquer en faitque celui qui s'exprime ainsi rejetteune partie de l'entourage considéréecomme dévalorisante.L'intolérance ainsi manifestée estgrave dans la mesure où le contactéventuellement conflictuel avec despersonnes, des groupes sociaux duethniques différents est facteur d'ou-verture pour l'individu. Mais ceci sup-pose que soit d'abord reconnu commeélément fondamental de la vie socialele droit à la différence - non pas ladifférenciation unidimensionnelle fon-dée sur l'échelle des revenus et laplace dans la hiérarchie sociale -mais l'apport que constitue l'apparte-nance à un groupe qui a sa culture, sesmodes de vie, ses modes d'expres-sion.

DIVERSITE DES FONCTIONS

On se réfère fréquemment au carac-tère vivant et animé des quartiersanciens, - souvent confondus avecles centres villes - voire à la vie devillage, idéalisée et élevée au rang demythe, pour juger des ensemblesrécents, ou l'envoi d'« animateurs »doit pallier les insuffisances de con-ception.Il semble nécessaire aujourd'hui deretrouver ou de maintenir une mixitédes fonctions, tant dans les quartiersanciens qui sont réhabilités ou réno-vés, que dans les réalisations nouvel-les.Dans les quartiers récents, on trouvehabituellement quelques équipementspublics, scolaires en particulier ; pourles commerces, la tendance est fortede ne réaliser qu'un centre commercialunique, privant les ensembles avoisi-nants d'une activité commerciale dif-fuse et diversifiée. Mais surtout, cesquartiers souffrent d'une absencepresque totale d'activités. Or des servi-ces - notamment les professionslibérales : médecins etc. les bureaux,les artisans et les petites industries nonpolluantes par le trafic engendré, con-tribueraient à l'animation de ces quar-tiers, offriraient des emplois féminins àproximité des logements, et, permet-traient des échanges entre le quartieret la ville, facilitant ainsi l'intégration del'urbanisation nouvelle.

pas l'épanouissement des virtualités hu-maines. Un peu partout dans le monde, onorganise des ensembles comme s'il nes'agissait que de loger des gens parfaite-ment interchangeables, dans des espècesde petites cages bonnes à détruire aprèsusage. Quel que soit leur patrimoinehéréditaire, la plupart des jeunes quiauront grandi dans un milieu aussi terne,et dont l'expérience de la vie aura étéextrêmement limitée, pâtiront d'une sortede manque qui se traduira par uneparalysie intellectuelle et mentale-». -

une démarcheglobale versla qualitéLes points qui viennent d'être évoquésindiquent la nécessité de repenser lemode de conception de l'habitat et dumicro-urbanisme.Il faut rappeler un premier principe :toute intervention dans un tissu ancien,comme toute réalisation nouvelle a unimpact qui dépasse largement leslimites du périmètre précis de l'opéra-tion. L'étude d'une opération doit doncprendre en compte un périmètre plusimportant, déterminé en fonction desincidences possibles sur le tissu envi-ronnant.Les objectifs visés sont les suivants :- rechercher la qualité de l'insertiondans la ville, en tenant compte :a) du site, de l'environnement, dupaysageb) de la présence des équipements,des lieux d'emplois et des servicesc) du tissu urbain existant, et desrépercussions sur ce tissu des réalisa-tions nouvelles que ce soit en exten-sions urbaines, zones de rénovation,périmètres de restauration immobilièregroupée.d) des traditions, propres à l'agglomé-ration concernée- rechercher l'adéquation de ces réali-sations nouvelles à la population quiest appelée à y vivre,- rechercher la participation de repré-sentants de la collectivité, qu'il s'agissede la municipalité, des responsableséconomiques et sociaux, ou des habi-tants.Comme l'a souligné le Comité del'Habitat du VIIe Plan, la responsabilitéde la conception de ces opérationsincomberait à la collectivité locale, quiy associerait l'ensemble de partenairessociaux. Ceci suppose le développe-ment des moyens d'étude, et donc lerenforcement du potentiel d'hommesd'études à la disposition des collectivi-tés locales.Par ailleurs, il conviendrait d'encoura-ger l'intervention d'équipes pluridisci-plinaires, et non plus d'un seul archi-tecte en chef. Celui-ci ne peut êtrecompétent dans tous les domaines, etdès qu'une opération dépasse 2 à 300logements, il est souhaitable qu'inter-viennent un spécialiste des problèmesd'équipements, un paysagiste, danscertains cas un plasticien.Enfin, la diversité architecturale nepourra être obtenue que si plusieursarchitectes travaillent ensemble à laconception du quartier, alors que lemode de travail actuel consiste dansun découpage en vastes zones disjoin-tes, chacune des zones étant « attri-buée » à un architecte, et la coordina-tion peut dans la pratique difficilementêtre assurée par l'architecte en chefavec les moyens qui lui sont donnés.

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lo nécessaireconcertationavecles habitantsLorsqu'on envisage le processus deconception et de réalisation, et mêmelorsqu'on fait apparaître le coût global,on laisse de côté l'intervention deshabitants. Or, bien que non consultéslors de la conception, ceux-ci inter-viennent sur le cadre bâti, et cetteintervention est aussi déterminantepour l'évolution et l'avenir de l'habitatque cette intervention s'exerce tantnégativement, par des dégradations, etdétériorations de tous ordres quepositivement, pour la maintenance oul'amélioration du cadre de vie.L'espace est produit autant par lespratiques sociales des habitants quepar le système de production.Dans les quartiers anciens, ou dans lesensembles à réhabiliter, le processusde conception devrait prendre encompte la demande collective deshabitants : ceux-ci connaissent aussibien les qualités que les manques deleur habitat et peuvent orienter lesgrandes lignes du programme. Quel-ques expériences montrent qu'il s'agitlà d'une condition importante de réus-site de l'opération.

Ainsi, une opération de réhabilitationd'une cité H.L.M., entreprise avec undialogue - parfois difficile - entre

l'Office et le comité de locataires, s'estterminée à la satisfaction des habi-tants : l'appropriation collective en aété renforcée, et ceci a entraîné unconsensus social pour maintenir laqualité obtenue et éviter les dégrada-tions.Il ne faut pas se dissimuler les difficul-tés de l'entreprise. Passer par lesassociations existantes est nécessaire,mais non suffisant. En effet, cesassociations limitent - par la forcedes choses et la faiblesse de leurpouvoir - leurs actions à des revendi-cations immédiates et ne prennent pastoujours en compte le moyen ou lelong terme. Comment peut-on seplaindre du petit nombre de personnesqui viennent aux réunions organiséespar la Municipalité, l'Office d'H.L.M. outout autre organisme, si, préalable-ment, n'ont pas eu lieu des séancesd'explication au porte à porte, pourindiquer l'intérêt d'une action concer-tée, et de la participation des habi-tants ? Au regard des sommes impor-tantes engagées pour la réhabilitation,le temps et l'argent consacrés àfavoriser l'émergence d'une demandesociale sont de faible ampleur, maisporteurs de qualité pour l'avenir.De plus, les associations ainsi susci-tées sont facteurs d'animation et devie pour le quartier ; on a pu dire queSarcelles n'avait trouvé une certainequalité de vie qu'en créant plus.d'unecentaine d'associations, au traversdesquelles la population a tenté deretrouver une participation à la déci-sion.

UNE POLITIQUEDE LA QUALITE

En principe la loi du marché permet-trait d'aboutir à une plus grande qualitéde l'habitat, et qu'il faut parallèlementaccroître, par une « meilleure informa-tion » les exigences des « usagers ».Galbraith a montré que, contrairementà ce modèle d'inspection néo-clas-sique, le consommateur est condi-tionné par le producteur (2).Ces deux extraits de publicité permet-tent d'en juger.

(2) Galbraith. La science économique etl'intérêt général. Gallimard 1974. p. 173.Il note de plus :« Le conditionnement du consommateur...s'étend à la sélection et à la conceptionformelle des produits : il importe en effetque ceux-ci, par les traits qui leur sontpropres, se prêtent à l'action persuasive,qu'ils exercent, en d'autres termes, unpouvoir de séduction sur l'acheteur... ».

« Dès le hall d'entrée, pierre marbrièreet éléments paysages : l'accueil se doitd'être à la fois luxe et discrétion ».

« Les pierres de taille au ton chaud etdoré, le bronze qui habillent la façade...Le noyer, l'acajou, le chêne ou le frênedes placards, les émaux personnalisésde la salle de bains, la pierre couleursable des balcons et des loggiasconstituent un point de départ dequalité pour votre décoration future... »

La demande se trouve alors refléterl'image que lui tend la publicité, et cecisans doute d'autant plus qu'à ladifférence de la plupart des biensd'équipement, devenus accessibles, lelogement demeure un bien rare, oùs'inscrivent les différenciations socia-les. La consommation de signes, ca-ractéristique de notre civilisation, estun obstacle de taille à une promotionréelle de la qualité. On a souvent fait

observer, à juste titre, que les recher-ches architecturales de qualité étaientplus soutenues et mises en oeuvre parles promoteurs sociaux que par lespromoteurs privés.

L'intervention de l'Etat en faveur de laqualité devrait donc être maintenue,voire renforcée, dans la mesure oùl'aide à la pierre - qui constituait unmoyen important d'action - va dimi-nuer.

Une politique favorisant le développe-ment de la qualité devra, cependant,éviter les écueils du schéma séduisantde « l'aspiration par le haut » :

Les classes sociales supérieures sefaisant construire des logements dequalité plus grande libèrent des loge-ments déjà très confortables : ceslogements sont occupés par les caté-gories moyennes, qui libèrent leurslogements... et ainsi de suite. En fin dechaîne, les mauvais logements sontabandonnés. Il y a donc glissementprogressif vers le haut, et améliorationgénérale de la qualité des logements.

Le scénario semble donc permettreune amélioration progressive de laqualité générale du parc de logements,mais il néglige un facteur important quiest la localisation.

L'expérience du passé montre quelorsque des logements de confortnormal sont laissés par une catégoriede population et occupés par une autrecatégorie cette mutation s'accompa-gne souvent d'une dégradation.

Si dans un premier temps les nou-veaux occupants connaissent parfoisune amélioration de leurs conditionsde logement cette amélioration est decourte durée, faute de moyens d'entre-tien, comme le montrent des exem-ples d'évolution des maisons bourgoi-ses, au cours du 19e.siècle.

La population qui occupe les ancienslogements de la bourgeoisie du siècledernier est celle qui ne trouve pas delogements construits pour elle : l'occu-pation s'accompagne alors de dégra-dation : mutation de l'occupation deslogements et dégradation vont de pair.

Actuellement, lorsque des logementssociaux sont occupés par une popula-tion peu aisée (personnes âgées, ma-nœuvres, travailleurs immigrés) ils sedégradent rapidement : les ressourcesde cette population sont trop faiblespour que l'organisme gestionnairefasse les travaux d'entretien et deréhabilitation que nécessiteraient lesimmeubles.

L'aide personnalisée devrait améliorernotablement cette situation : à condi-tion toutefois que la population quihabite ces immeubles soit solvabiliséedurablement. Les gestionnaires hésite-raient à entreprendre une réhabilitationcoûteuse, et d'une façon générale unepolitique de qualité ambitieuse nepourrait être menée si des incertitudessubsistaient sur ce point.

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LA PROTECTION«sOCCUBdNrS

Richard TITIN-SNAIDERchargé d'études

Bureau de la politique des loyerset du conventionnement

tn codifiant les règles es-sen(. je l les auxquelles doi-vent être soumis les rap-ports entre occupantsd'un logement et proprié-taire, le législateur a tradi-tionnellement entenduaarantir la stabilité de

l'occupation des lieux, sans laquelle ilne peut y avoir de vie familiale etsociale harmonieuse.Les dispositions qu'il a adoptées à ceteffet, et qui étaient suffisantes pourassurer une protection satisfaisantedes occupants dans des périodes où lacroissance urbaine était modérée, ontmontré à l'usage des lacunes certai-nes, lorsqu'il s'est agi de faire face auxsituations que provoque un développe-ment urbain vigoureux, notammentdans les centres villes.Démolitions d'immeubles en mauvaisétat, travaux de réhabilitation ou derestauration, restructuration et moder-nisation d'appartements anciens, etc.,sont en effet autant d'occasions deremettre en cause le statut des occu-pants des lieux, de manière parfoisbrutale et douloureuse, sans que cesderniers et notamment les plus mo-destes, soient toujours en mesure dedéfendre leurs droits avec efficacité.

C'est pourquoi il est apparu nécessaired'accompagner les opérations d'urba-nisme, et surtout la rénovation et laréhabilitation des quartiers anciens,d'une protection des occupants pluscomplète, en leur fournissant lesmoyens de s'opposer à certains tra-vaux abusifs ou à des manœuvresd'éviction à caractère spéculatif et enassortissant les opérations de rénova-tion de garanties de relogement qui neperturbent pas outre mesure les condi-tions et le cadre de vie de ceux qu'ellestouchent.

La loi du 31 décembre 1975, relative àla protection des. occupants de locauxd'habitation, qui s'inscrit dans la lignegénérale de la politique d'encourage-ment à l'amélioration de l'habitat et dela lutte contre la ségrégation socialepoursuivies par le Gouvernement, viseprécisément à empêcher que cetteentreprise de réhabilitation se réalise audétriment des occupants en place (1).

Ses dispositions ont pour objet derenforcer la protection que le législa-teur avait déjà octroyée aux occupantsde logements anciens ; elles font éga-lement œuvre innovatrice en définis-sant de nouvelles mesures protec-trices.

renforcement etinnovations

apportés dans le cadre de la loidu 1er septembre 1948

La loi du 1er septembre 1948, avaitédicté un certain nombre de protec-tions au profit des occupants delogements anciens faisant l'objet detravaux de démolition ou de rénova-tion. La loi du 31 décembre 1975s'attache quant à elle non seulement àrenforcer ces protections, mais aussi àen dégager de nouvelles, en vue dedispenser une meilleure informationaux locataires. Une telle améliorationse manifeste à plusieurs niveaux :- par une mesure de portée généralevisant à clarifier le congé de pureforme ;- par des mesures spécifiques selonque les travaux envisagés rendentinhabitables les logements et impli-quent le départ des locataires, ou qu'ilsn'apportent pas à ceux-ci des troublessérieux leur permettant de continuer àvivre dans les lieux.Dans ces deux dernières hypothèses,les mesures nouvelles se situent, tantavant et pendant, qu'après la réalisa-tion des travaux.

MESURE DE PORTEE GENERALE : .

La clarification du congé de pureforme.Traditionnellement, le locataire d'un

logement ancien, bénéficiaire du droitau bail ou d'une location verbale, sevoyait donner, un congé de « pureforme » par son propriétaire, pour queson droit ne fût point transmissible àses héritiers. Ce congé qui transformaitsa qualité de locataire en celle d'occu-pant de bonne foi, bénéficiaire du droitau maintien dans les lieux, le plaçaitsous le statut légal de la loi de 1948.Mais bien que de tels congés n'impli-quent pas, en droit, leur éviction,nombreux étaient les locataires sou-vent âgés et mal informés, qui sevoyaient dans l'obligation d'avoir àquitter les lieux. Aussi, pour remédieraux conséquences douloureuses quepouvait engendrer l'imprécision de cesactes, l'article 1er de la loi du 31 dé-cembre 1975, fait-il de la reproductiondans les congés, des deux premiersalinéas de l'article 4 de la loi de 1948qui définissent l'occupation de bonnefoi, ainsi que la précision selon laquelle

(1 ) Cette loi a été complétée par la loin° 76-1285 du 31 décembre 1976 por-tant réforme de l'urbanisme dans le sensd'un renforcement d'une telle protection,notamment par l'accroissement du con-trôle de l'autorité administrative durantl'exécution de certains travaux de rénova-tion. . • - - • •

le congé n'emporte pas, en lui-même,obligation de partir, les conditions deleur validité.

MESURES SPECIFIQUES :

Les dispositions prévues par la loi du31 décembre 1975, s'appliquent auxtravaux rendant les lieux inhabitables età ceux qui ne nécessitent pas le départdes locataires.

a) Travaux rendant les lieuxinhabitables.

Aux termes des articles 11 et 12 de laloi du 1er septembre 1948, le droit aumaintien dans les lieux ne peut êtreopposé au propriétaire qui a obtenu del'Administration l'autorisation soit dedémolir l'immeuble pour en construireun autre, soit d'effectuer des travauxayant pour objet d'augmenter la sur-face habitable ou le confort de l'im-meuble en rendant le logement del'occupant, provisoirement inhabitable.Il en est de même lorsque le proprié-taire est autorisé ou contraint parl'Administration à effectuer des travauxde restauration nécessitant l'évacua-tion des lieux compris dans desopérations de conservation, de restau-ration et de mise en valeur dessecteurs sauvegardés.Avant d'entreprendre les travaux, lepropriétaire est tenu de satisfaire àdiverses obligations.C'est ainsi qu'il doit d'une part donnercongé à son locataire, qui lui-mêmedevra libérer les lieux au terme d'undélai de six mois, et d'autre part, lereloger.

Si le local proposé est en bon étatd'habitabilité, remplit des conditionsd'hygiène normale ou au moins équi-valentes à celles de l'ancien logementet correspond aux besoins personnels,familiaux ou professionnels du loca-taire, ainsi qu'à ses ressources, lerelogement est définitif.Si le local ne satisfait pas à cescaractéristiques, le relogement n'estque provisoire, et le locataire bénéfi-ciera du droit à réintégration dans undes locaux situé dans l'immeuble encause.Mais cette protection s'est, bien desfois, révélée inopérante. En effet, lelocataire mal informé de ses droits etdes conditions d'exécution des tra-vaux, était souvent amené à acquies-cer à des propositions qui ne luiapportaient aucune sécurité.C'est pourquoi, en vue de reconférerune réelle efficacité aux dispositionsde la loi de 1948, la loi du 31 décem-bre 1975 s'est, notamment attachée àen renforcer la portée, par la définitiond'obligations nouvelles qui s'imposentau propriétaire, avant toute réalisationde travaux.En premier lieu, son article 4 imposedésormais à ce dernier de préciserdans le congé les motifs de la reprisedu logement, et d'y reproduire d'une

part les dispositions de la loi donnantdroit à réintégration ou à relogement,et d'autre part les caractéristiquesauxquelles doit répondre le local derelogement.En second lieu, est délimité un périmè-tre géographique en-deçà duquel doitêtre opéré tout relogement définitif.Ainsi dans les communes divisées enarrondissements comme Paris, Lyon etMarseille le logement offert doit êtresitué dans le même arrondissement,ou les arrondissements limitrophes, oules communes limitrophes de l'arron-dissement où se trouve le local objetde la. reprise.Il en va de même pour les communesdivisées en cantons, actuellement aunombre de 214 et qui comprennentaussi bien des villes relativement im-portantes telles que Montluçon, Dijon,Bordeaux, etc., que des communes demoindre importance comme Cognacou Maubeuge.Dans les autres cas, le relogementdevra se faire sur le territoire de lamême commune ou d'une communen'étant pas éloignée de plus de cinqkilomètres.Une lelle disposition, qui oblige lepropriétaire à proposer un logementsitué à proximité de celui d'où lelocataire est évincé, évite que lesoccupants ne soient déracinés de leurcadre de vie et transplantés dans despériphéries lointaines.Enfin la troisième mesure, dégagée parl'article 5 de la loi du 31 décembre1975, marque une innovation impor-tante! susceptible d'améliorer l'infor-mation des locataires : le droit derepentir, s'inspirant de la loi sur ledémarchage à domicile.Naguère, la convention par laquelle lepropriétaire et l'occupant convenaientdes conditions de la libération deslieux, du relogement ou de la réintégra-tion en cas de travaux de démolition,de reconstruction, de surélévation,d'addition de construction, ou derestructuration intérieure de l'immeu-ble, n'était soumise à aucun forma-lisme.

Il s'ensuivait parfois une méconnais-sance de ses droits par l'occupantévincé, qui pouvait être amené àaccepter un relogement non conformeà la loi, ou à la faveur d'une signaturehâtive renoncer à son droit à réintégra-tion.Dorénavant le locataire dispose d'undélai de réflexion d'un mois avant leterme duquel son accord ne peut êtreconsidéré comme définitif. Quant auprojet de convention portant offre derelogement, il doit faire l'objet d'unécrit sous forme de lettre recomman-dée avec demande d'avis de récep-tion, reproduire en caractère très appa- 'rents les dispositions de l'article 13quater de la loi de 1948, et porter enannexe l'avis de réception.Ces obligations valent également pourla convention elle-même, qui ne pourraêtre signée à peine de nullité avant undélai d'un mois, ce délai devant

permettre au locataire de se fairepréciser la nature définitive ou provi-soire du relogement et de vérifier laconformité de celui-ci avec les condi-tions requises par la loi.- Pendant l'exécution des travaux lelocataire à qui n'a pas été offert unrelogement définitif, devra supporter lerelogement provisoire.- A l'issue des travaux ce mêmelocataire bénéficiera du droit à réinté-grer un des locaux situés dans l'im-meuble en cause. Pour la mise enœuvre de ce droit, le propriétaire esttenu de lui notifier l'achèvement de cestravaux, et de le mettre en demeure delui faire connaître, dans le délai d'unmois et sous la même forme (lettrerecommandée avec accusé de récep-tion ou acte extrajudiciaire), s'il entenduser de son droit, la notification devantmentionner à peine de nullité, la formeet le délai de la réponse.Ainsi la renforcement des dispositionsde la loi de 1948 vise-t-il essentielle-ment à protéger les locataires avantleur départ, lorsque les travaux lenécessitent.Mais quand ceux-ci ne rendent pas leslieux inhabitables, l'amélioration de laprotection dont bénéficient les occu-pants, doit être opérée tant avant quependant leur réalisation. Tel est bien lebut vers lequel tend la loi du 31 dé-cembre 1975, qui a même en lamatière, fait œuvre innovatrice.

b) Travaux ne rendant pasles lieux inhabitables.

Parmi les travaux prévus à l'article 14de la loi de 1948, et n'entraînant pas ledépart du locataire, certains doiventfaire l'objet d'une autorisation adminis-trative distincte du permis de cons-truire. Ce sont des travaux importantsvisant à modifier la structure ou àaméliorer le confort de l'immeuble. Ilspeuvent aussi porter sur les partiescommunes ou tendre à augmenter leconfort d'un ou de plusieurs loge-ments. Toutefois, pour répondre àl'esprit de la loi et accorder ou refusercette autorisation,' il conviendra devérifier si les travaux projetés satisfontaux conditions de l'article 14 et ne sontdonc pas tels que l'habitabilité deslocaux ou de l'immeuble soit, de leurfait, rendue impossible ou dangereuse.En revanche, des travaux moins impor-tants peuvent être réalisés librement.Ce sont ceux qui, en l'état actuel destextes figurent sur une liste fixée par ledécret n° 64-1356 du 30 décembre1964, et concernent l'installation d'équi-pements propres au logement, telsque l'eau, le gaz, l'électricité, une sallede bain avec eau courante chaude etfroide, les W.C., le chauffage central, levide-ordures. Néanmoins, depuis la loidu 31 décembre 1976, cette listepourra être adaptée à la situation dupatrimoine immobilier bâti au niveaulocal.

- Avant l'exécution des travaux, etlorsque ceux-ci intéressent plusieurs

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ou la totalité des logements, leslocataires doivent recevoir un préavisde trois mois, à l'issue duquel ils sonttenus de permettre l'accès de leurlogement, d'accepter le passage descanalisations, et éventuellement d'éva-cuer la partie des locaux intéressée parles travaux.C'est par le truchement de ce préavisque la loi du 31 décembre 1975promeut en cette matière une plusgrande information puisqu'en applica-tion de son article 7-I. le préavis doitdésormais comporter à peine de nul-lité, la description sommaire des tra-vaux, les conditions de leur exécution,le montant du futur loyer, et la copie del'autorisation lorsque celle-ci est exi-gée, doit y être jointe. La loi du31-12-1976 ajoute que ce préavisdevra reproduire le texte intégral del'art. 14' et des dispositions del'art. 59 bis qui permet au juge desréférés de prononcer des sanctionspénales lorsque la réalisation destravaux est illégale, abusive ou vexa-toire.

Il convient toutefois de noter que dansl'esprit du législateur ces dispositionss'imposent également lorsque les tra-vaux ne concernent qu'un logement.En effet la notification à laquelle parailleurs, font référence les articles 7-IIet 8 de la loi du 31 décembre 1975,ne saurait être comprise au sens étroitdu terme, mais vise aussi. bien lepréavis exigé pour les travaux portantsur plusieurs logements, que la notifi-cation requise lorsque les travauxn'affectent qu'un seul logement.Ainsi mieux informé, le locatairepourra en toute connaissance decause, exercer un contrôle a priori, etmettre éventuellement en œuvre lesdispositions de l'article 14 de la loi de1948, qui lui octroyent un délai dedeux mois pour contester judiciaire-ment les travaux portant sur son seullogement.

Mais cette mesure est désormaisassortie, à la faveur de l'article 7-II dela loi du 31 décembre 1975. d'uncontrôle pouvant s'exercer pendant ladurée même des travaux.- Durant les travaux d'amélioration, lapossibilité est dorénavant offerte aulocataire d'en contrôler la réalisation,par la saisine du juge des référés.Cette capacité lui est reconnue.Jorsqueles travaux faisant ou non l'objet d'uneautorisation et prévus à l'article 14 dela loi de 1948 sont effectués soit enl'absence de cette autorisation admi-nistrative, soit sans la notificationrequise, soit dans des conditions diffé-rentes de celles qui étaient prévuesdans le préavis ou dans la notification,et d'une manière générale lorsqu'ilsprésentent un caractère abusif ouvexatoire. Le juge du tribunal d'Ins-tance, qui statue par ordonnance deréféré, est alors compétent pour pres-crire l'interruption ou l'interdiction deces travaux, même lorsqu'une mesured'instruction se révèle nécessaire.Cependant une difficulté apparaît

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quant à l'appréciation objective ducaractère abusif ou vexatoire de cer-tains travaux. A quel critère objectif lejuge devra-t-il recourir pour .qu'unetelle appréciation ne soit point enta-chée d'une quelconque subjectivité ? Ilest permis de penser qu'il suivra, encela, la Cour de Cassation qui neretient ce caractère que si la faute dupropriétaire est suffisante pour dégé-nérer en abus de droit (Cass. 3 civ.9 mai 1973).Toutefois, alors qu'auparavant ils nepouvaient s'opposer judiciairementpour un motif sérieux et légitime qu'àla notification, dans un délai de deuxmois, désormais, les locataires ont ledroit de saisir le juge des référés pourfaire interrompre ou interdire les tra-vaux qui présentent un caractère abu-sif ou vexatoire. Leur contrôle peutdonc être exercé non seulement avant,mais aussi après le début des travaux,ce qui constitue un accroissementconsidérable de son efficacité.Hormis l'extension de ce contrôle, uneautre mesure innovatrice participe aurenforcement de la protection desoccupants; elle réside dans le pro-noncé possible, par le juge, de sanc-tions pénales.

.Comme*, il s'avère en effet, bien sou-vent qu'une mesure non assortie desanctions demeure stérile, et qu'aucontraire celles-ci sont à la basemême de son application, la loi du31 décembre 1975, prévoit la mise enœuvre de sanctions correctionnelleslorsque les travaux • qui n'impliquentpas le départ du locataire sont faits soitsans autorisation, soit sans notification,soit da'ns l'irrespect des conditions

d'exécution figurant dans la notifica-tion, soit enfin au mépris de leurinterdiction ou interruption prononcéepar le juge d'instance statuant parordonnance de référé.En outre, l'innovation se révèle d'uneréelle importance, puisqu'elle permet àl'Administration et aux personnes pré-vues à l'article L 480-1 du code del'Urbanisme, de constater et de pour-suivre, comme en matière de permisde construire, les infractions à la loi.De même, afin de réprimer de tellesinfractions, le maire ou à défaut lepréfet devra, en vertu de la loi du31 décembre 1976, prescrire l'inter-ruption des travaux et le cas échéant,l'exécution, aux frais du constructeur,des mesures nécessaires à la sécuritédes personnes ou des biens.Quant au tribunal, il â~pouvoir d'ordon-ner la remise en état des lieux aux frais

du condamné.Aussi, est-ce bien dans la saisine dujuge des référés qui peut assortir sesdécisions de sanctions pénales, queréside le ferment de l'efficacité de la loidu 31 décembre 1975.- A l'achèvement des travaux, le loca-taire demeure dans les lieux et pourra,dès la notification de la nouvellesurface corrigée et du nouveau loyerse renseigner auprès des serviceshabilités à verser l'allocation de loge-ment, sur les possibilités d'octroi decette aide. . - ~ -Mais, à côté de ces améliorationsapportées à la loi du 1er septembre1948, la loi du 31 décembre 1975dégage certaines mesures pour proté-ger les locataires, dans les autressecteurs de location.

— • /mesures spécifiquesà d'autres secteurs de location

Elles visent à protéger les locataires encas de travaux, à leur accorder un droitde préférence et à interdire de mettrecertains immeubles en copropriété.

PROTECTION EN CAS DE TRAVAUX.

Cette protection réside tant dans l'oc-troi au locataire d'un droit de repentirque dans la possibilité de saisir le jugedes référés.- Tous les locataires titulaires d'unbail, bénéficient désormais d'un droitde repentir dans les mêmes conditionsque pour les occupants de logementssoumis à la législation de 1948.En effet, l'article 6 de la loi de 1975revêt du même formalisme, touteconvention tendant à la résiliation d'unbail en cours et fixant les modalités dela libération des lieux lorsque l'immeu-ble va faire l'objet d'une démolition oubien de travaux visant à en augmenterla surface d'habitation ou le confort.Ainsi, une telle convention de résilia-tion, ne saurait, sans se révéler nulle,être signée, avant l'issue d'un délai detrente jours après réception de la

demande de résiliation adressée par lepropriétaire par lettre recommandéeavec avis de réception, cette demandedevant reproduire, toujours à peine denullité, les dispositions du présentarticle. '- De même lorsque les travaux d'amé-lioration sont effectués en applicationde la loi du 12 juillet 1967 qui,notamment donne au locataire lapossibilité de saisir le juge sur le fonddans un délai de deux mois à compterde la notification, l'article 11 de la loidu 31 décembre 1975 lui octroie, enplus, le droit de saisir le juge desréférés pour faire interrompre ou inter-dire les travaux qui présentent uncaractère abusif ou vexatoire.Toutefois, alors qu'auparavant ils nepouvaient s'opposer judiciairementpour un motif sérieux et légitime qu'àla notification, dans un délai de deuxmois, désormais, les locataires ont ledroit de saisir le juge des référés pourfaire interrompre ou interdire les tra-vaux qui présentent un caractère abu-sif ou vexatoire. Leur contrôle" peut

donc être exercé non seulement avant,mais aussi après le début des travaux,ce qui constitue un accroissementconsidérable de son efficacité.Mais en plus de ces deux droits la loidu 31 décembre 1975. confère auxlocataires et occupants, un droit depréférence d'une mise en œuvre pluscomplexe.

INSTITUTION D'UN DROIT DEPREFERENCEen faveur du locataire ou de l'occu-pant, en cas de vente d'un immeublepar appartements (cf. art. 10)

Un droit de préférence est désormaisreconnu aux locataires ou occupantslors de la première mise en vente del'appartement qu'ils occupent depuis ladivision de l'immeuble. Le locatairedispose donc pour se porter acqué-reur, d'un délai d'un mois à compterde la notification de la mise en vente,qui doit être faite, par lettre recom-mandée avec avis de réception etmentionner expressément le prix et lesconditions de la vente.Ce droit étant limité à la première ventedepuis la mise en copropriété etl'identification de chaque lot par étatdescriptif, concerne surtout des en-sembles locatifs anciens occupés de-puis de nombreuses années par deslocataires maintenus dans les lieux. Lalégislation a voulu plus spécialementprotéger des occupants habitués à uncertain cadre de vie.Il ne faut cependant pas sous-estimerles difficultés d'application de ce droitqui suppose une procédure lourde etcomplexe, source de contentieux etinsusceptible de conjurer totalementles fraudes. Cette mesure entrera envigueur dès publication d'un décret quiprécisera notamment les conditions denotification de l'offre.De plus si la vente était conclue auprofit d'un tiers en violation de ce droitou à des conditions plus avantageuses,le locataire bénéficierait pendant unnouveau délai d'un mois à compter dela notification de la vente faite par lenotaire d'un droit de substitution àrencontre de ce nouvel acquéreur.

L'INTERDICTION DE METTRE ENCOPROPRIETE CERTAINESCATEGORIES D'IMMEUBLES.Déjà, l'article 1er de la loi du 4 avril1953 interdisait toute vente par appar-tements d'un immeuble frappé d'uneinterdiction d'habiter, d'un arrêté depéril, ou déclaré insalubre. L'article 9de la loi du 31 décembre 1975. étenddésormais, cette interdiction aux im-meubles comportant pour le quart aumoins de leur superficie totale deslogements classés dans la catégo-rie IV, telle qu'elle est définie par la loide 1948.De même, sont dorénavant prohibées,à peine de nullité, toute vente ouapport de ces immeubles aux sociétésayant pour objet l'attribution par voiede partage total ou partiel de loge-ments à leurs membres, et jusqu'au

31 décembre 1980 toute vente parappartements d'immeubles ayant faitl'objet d'une acquisition à titre onéreux,d'un échange ou d'un apport ensociété depuis le 5 janvier 1976 et quicomportaient alors pour le quart aumoins de leur superficie totale deslogements loués ou occupés classésdans la catégorie IV.Toutefois cette dernière interdictiondemeure inapplicable lorsque l'immeu-ble a été acquis par une collectivitépublique, un organisme d'H.L.M. ouune société d'économie mixte.Cette mesure qui s'inscrit dans lecadre de la politique d'amélioration del'habitation répond à un double objec-tif :- supprimer la pratique de mise encopropriété de logements vétustés, quifaisaient rarement par la suite, l'objet

de travaux d'amélioration, cette pra-tique due à des motifs tant juridiquesque financiers, entraînant le figementdans les agglomérations importantesd'un parc en état défectueux ;- inciter le propriétaire soit à effectuerdes travaux d'amélioration avant toutemise en vente entraînant la division-parlots, soit à vendre son immeuble toutensemble à un organisme pratiquant la

• location de logements sociaux. Néan-moins, si la vente était réalisée auprofit d'un quelconque acquéreurl'obligation s'imposerait à ce dernierde maintenir durant cinq années, lesappartements à un usage locatif.En dernier lieu, deux mesures deportée générale ont été prises par la loidu 31 décembre 1975, en faveur decertaines catégories exceptionnellesd'occupants.

mesures de portéegénérale

concernant certaines calégonesexceptionnelles d'occupants

Elles concernent les expulsions et lesréquisitions.

REPORT DU TERME DEL'APPLICATION DE LA LOI DU1er DECEMBRE 1951 SUR LESDELAIS D'EXPULSION.

En vertu de la loi du 1er décembre1951. le juge des référés peut, à titretransitoire et par dérogation à l'article1244 du Code civil, accorder desdélais renouvelables pouvant excéderune année, aux occupants de locauxd'habitation dont l'expulsion aura étéordonnée judiciairement, chaque foisque le relogement des intéressés nepourra avoir lieu dans des conditionsnormales, sans que lesdits occupantsaient à justifier d'un titre à l'origine del'occupation.Cette disposition prorogée par l'arti-cle 12 de la loi du 31 décembre 1975.jusqu'au 1er janvier 1980. et permet-tant à ces occupants de demeurerdans les lieux tant qu'une habitationsatisfaisante ne leur sera pas propo-sée, renforce ainsi leur protection, touten améliorant les modalités de leurrelogement.

PROROGATION DU DELAI PREVUA L'ARTICLE 2 DE LA LOI DU1er JUILLET 1973. SUR LESREQUISITIONS DE LOGEMENTS.

Cet article prévoyait le renouvellementpossible des attributions d'office delogement, « en faveur des personnesâgées de plus de soixante-cinq ans. oude soixante ans en cas d'inaptitude au

travail dont les ressources n'excèdentpas le plafond fixé pour bénéficier dela location d'une habitation à loyermodéré ordinaire ». Cette dispositionqui a été prorogée par l'article 13 de laloi du 31 décembre 1975, jusqu'au1er janvier 1980, permet donc le main-tien dans les lieux des personnesâgées bénéficiaires de réquisition autitre des articles 342 et suivants duCode de l'Urbanisme et de l'Habitation.

Le renforcement et l'amélioration desdiverses protections que la loi avaitdéjà accordées aux occupants deslocaux et habitations, reflètent la vo-lonté des pouvoirs publics d'humaniserles règles d'un urbanisme parfois peusoucieux du sort des plus faibles.En dégageant de nouvelles mesuresprotectrices, la loi du 31 décembre1975, soucieuse de parfaire cettehumanisation, accentue davantage laréalité et la portée. d'une protectiongénérale des occupants.En assurant l'information des locataireslors des congés ou des travaux d'amé-lioration, en leur permettant de resterdans leur cadre de vie à la faveur del'amélioration des conditions de relo-gement et de la reconnaissance d'undroit de préférence, en les gardant deseffets dangereux des décisions hâtivesgrâce à l'institution d'un droit derepentir, la loi du 31 décembre 1975fait œuvre véritablement sociale ethumaine.

En coiffant l'édifice d'armes efficaceset réelles favorisant le contrôle surl'exécution des travaux, elle réalise lacoïncidence de la vaste entreprise deréhabilitation de l'habitat ancien avecses finalités sociales.

3-43

quelques comparaisonsinternahonales

les aides au logement danses pays industrialises

Des systèmes puissants d'aide au financement dulogement sont à l'heure actuelle, en place dans tous lesgrands pays industriels. Chacun d'eux est spécifique, caril se trouve étroitement lié aux modalités d'interventiondes institutions financières permettant de mobiliser lesressources d'épargne dans le logement ainsi qu'àl'organisation des pouvoirs publics, et notamment aurôle et aux attributions qui sont dévolus aux collectivitéslocales. Des comparaisons entre ces pays et la France nepeuvent donc pas être entièrement probantes. Il convientde noter cependant quelques traits caractéristiquescommuns aux divers systèmes en place :- l'intervention directe de la puissance publique dans lefinancement du logement, au moyen de crédits budgé-taires, qui avait été importante dans différents pays, voiciune à deux décennies, est aujourd'hui beaucoup moinssensible et la plus grande partie des aides au logementsinon la totalité, provient des ressources d'épargne collectéespar les institutions financières publiques ou privées ;- plusieurs pays industrialisés ont récemment modifiéde manière profonde leur législation en matière de

logement ou ont l'intention de le faire dans un délaiassez rapide ;- plusieurs de ces réformes posent nettement laproblématique de l'aide à la pierre et de l'aide à lapersonne. Cette dernière tend à se développer, en raisonnotamment de l'accroissement du coût du logementdepuis quelques années, qui rend les catégories modestesde la population moins solvables. Toutefois, la plupartdes pays maintiennent une aide à la pierre plus ou moinsimportante ;- l'amélioration de l'habitat existant prend une placeplus grande dans les préoccupations de nombreux payset de nombreuses réglementations visant à renforcer lesmoyens disponibles à cette fin ont été mises en placerécemment.

L'évolution marquée par le vote de la loi portantréforme de l'aide au logement correspond dans sonprincipe à des tendances observées dans un certainnombre de pays à développement économique compara-ble.

BELGIQUELes mécanismes d'aides au finance-ment du logement sont pour l'essentieldes mécanismes d'aide à la pierre.L'aide personnelle est par contre trèslimitée et a un caractère catégorielmarqué.

ACCESSION A LA PROPRIETE

Deux régimes principaux permettentde réduire le coût des prêts :- des primes à la construction sontaccordées aux personnes qui fontconstruire ou qui achètent des mai-sons ou appartements réalisés par lesorganismes de construction socialeagréés et dont les ressources sontlimitées.O le montant des primes varie enfonction du revenu du bénéficiaire, quiest lui-même plafonné ;O le logement doit répondre à certai-nes conditions de surface maximum ;O les primes peuvent comporter desmajorations importantes pour favoriserla politique familiale, + 20 % parenfant à charge ;- la garantie de l'Etat permet deréduire les coûts des prêts hypothécai-res en améliorant les conditions danslesquelles ils sont conclus.Les sociétés de crédit agréées peuventconsentir grâce à cette garantie, desprêts de quotité plus élevée que cellequi est normalement prévue, des prêtsà intérêt réduit (7,75 % pour les prêtsprincipaux, 8,75 % pour les prêtscomplémentaires), ou des prêts pré-sentant ces deux caractéristiques à lafois.La valeur de l'habitation achetée estnaturellement plafonnée. Des taux d'in-

térêt exceptionnellement réduits sontenfin consentis à certaines catégories(mineurs, agriculteurs, familles nom-breuses).

LOGEMENT LOCATIF .

La construction de logements locatifssociaux est effectuée par des organis-mes constructeurs agréés par la So-ciété Nationale du Logement.Le financement de ces logementss'effectue par deux moyens princi-paux :- emprunts lancés par le S.N.L auxconditions du marché et garantis parl'Etat ;- autofinancements par ventes desmaisons construites par les organis-mes constructeurs.Les remboursements des empruntss'effectuent sur 66 ans à 2,5 %, ladifférence d'intérêt et de duréed'amortissement étant couverte parl'Etat.Les loyers sont fixés en règle généraleentre 3,5 % et 6,5 % du prix derevient de la construction, et il est ànoter que des réductions de loyers,remboursées par l'Etat, sont consen-ties au profit des familles nombreuses.

ALLOCATION-LOGEMENT

Celle-ci existe.Son montant est cependant peu im-portant. Elle n'est consentie qu'à cer-taines catégories de personnes etnotamment les personnes âgées ou lespersonnes qui viennent de quitter unlogement insalubre.

PAYS-BASLes mécanismes d'aides au finance-ment du logement font appel, auxPays-Bas, aux aides à la pierre etdepuis l'an passé aux aides à lapersonne.

AIDES A LA PIERRE

1 ) Logements locatifs sociaux

Ceux-ci sont construits par les collecti-vités locales ainsi que par des associa-tions sans but lucratif.Les conditions de prêts sont lessuivantes :- durée : 50 ans pour la construction ;

75 ans pour la charge fon-cière.

- taux : alignés sur le coût de l'argentà long terme (9,75 % environ en1975).

Le loyer d'équilibre qui en résulte étantélevé, une prime est versée pendant12 à 15 ans par l'Etat aux construc-teurs de manière à ramener le loyer à6,50 % environ du prix de revient.

2) Accession à la propriété

Le financement de la construction esteffectué aux conditions du marché parle système bancaire.Si l'opération de construction répond àcertaines normes permettant del'agréer, une prime est versée pendant10 ans par l'Etat de manière à ramenerà 6,5 % du prix de revient la chargedes emprunts.Les autorités néerlandaises ont enmatière d'aides à la pierre mis enœuvre l'an dernier une réforme impor-tante qui vise à annuler en termesactualisés les aides budgétaires. Cel-

les-ci deviendront des avances dont leremboursement interviendra au-delàde 8 ans.

AIDES A LA PERSONNE

Celles-ci sont accordées depuis uneannée.Elles sont réservées aux seuls loca-taires et leur montant est fonction durevenu imposable et de la chargelocative du bénéficiaire sans qu'il y aitde préoccupation familiale.L'allocation a un fort pouvoir solvabili-sateur ( + 300 F en moyenne).Elle peut être perçue suivant le sys-tème du tiers payant.

CANADALes autorités canadiennes ont donnéen 1975, une forte impulsion à leurpolitique de construction de logementssociaux pour l'accession à la propriétéet la location et prévu à cette fin desaides importantes, renforçant parfoispuissamment les dispositions préexis-tantes.L'instrument principal de cette poli-tique est la Société Centrale d'Hypo-thèques et de logement qui est unesociété de la Couronne fondée en1945 pour appliquer la loi nationale surl'Habitation pour le compte du gouver-nement fédéral et qui à ce titre :- garantit les prêts hypothécaires ac-cordés par les établissements finan-ciers agréés ;- consent elle-même des prêts hypo-thécaires accordés aux particuliers àdes sociétés de logement ;- consent des prêts aux provinces ouaux municipalités pour la constructionou l'amélioration de l'habitat existant.

ACCESSION A LA PROPRIETE

Elle se fait essentiellement grâce à desfinancements hypothécaires consentispar différents organismes financiers(banques, compagnies d'assurances,crédit coopératif, mutuelles, etc..) ;- la durée en est en général de 25ans ;- les taux sont actuellement de l'ordrede 10-11 %.La Société Centrale d'Hypothèques etde Logement garantit les créances cequi permet d'en porter le montant à95 % de la valeur d'emprunt.Des programmes d'aides spéciauxsont en outre établis par le gouverne-ment fédéral et les provinces pourréduire le coût des emprunts passéspar les familles dont les revenus sontles plus modestes : taux d'intérêt varia-bles, prolongation des périodesd'amortissement, subventions d'intérêtde manière à réduire à 25 % desrevenus, le taux d'effort maximumqu'elles consentent.En outre et tout récemment, lessubventions d'intérêt ont été accrues

pour les programmes d'accession à lapropriété pour ramener à l'équivalentd'un taux d'intérêt de 8 % les paie-ments hypothécaires mensuels tandisqu'une subvention supplémentairepouvant aller jusqu'à 1 200 dollars,pouvait, selon le revenu de l'emprun-teur, lui être consenti.

LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX

Ceux-ci peuvent notamment être réali-sés par des sociétés sans but lucratifet par les collectivités locales.La Société Centrale d'Hypothèques etde Logement finance les prêts consen-tis à celles-ci :- quotité du prêt : 90 % ;- taux d'intérêt : 8 % ou 10 % ;- amortissement : 50 ans ;- détermination des loyers maximumpar convention passée entre la Sociétéet l'organisme constructeur ;- possibilité de subventions annuellespermettant de couvrir à concurrencede 50 % et dans certains cas à 75 %les déficits d'exploitation.16 000 logements de ce type ont étéconstruits en 1975 tandis qu'un totalde 135 000 logements recevaient dessubventions d'exploitation.Parallèlement, des subventions d'unmontant de 900 dollars ont été con-senties pour favoriser la constructionde logements locatifs par des investis-seurs privés.

GRANDEBRETAGNELe régime du financement du loge-ment en Grande-Bretagne est déter-miné par trois textes législatifs ré-cents :- le Housing Finance Act - 1972 ;- le Housing Act - 1974;- le Housing Rents and Subsidies Act

- 1975.Deux traits majeurs caractérisent lapolitique du logement britannique :- la part considérable du parc immo-bilier détenue directement par lescollectivités locales ;- l'importance des opérations d'amé-lioration de l'habitat ancien.

ACCESSION A LAPROPRIETE INDIVIDUELLE

La construction est assurée soit par lesecteur privé, soit par les collectivitéslocales.Le financement de l'accession estassuré à plus des 3/4 du montant desemprunts par des sociétés de prêtsimmobiliers (institutions financièressans réel équivalent en France).Les conditions consenties par celles-cisont les suivantes :- quotité du prêt : 80 % environ pou-vant aller jusqu'à 100 % ;

46^ -

Nombrede logementsconstruitsde 1973 à 1975

Surface moyennepar logement

Nombrede logementsconstruitspour 1.000habitantsde 1973 à 1975

BELGIQUE

1973 1974 1975

96 m2

6,7 6,7 6,4

1973 1974 1975

PAYS-BAS

156.300

,147-200. 121.900

1973 1974 1975

72 m2

11,6

-

10,9

8,6

1973 1974 1975

CANADA

300255.200 230.000 •

3 1974 1975

90 m2

11,6

9,6

'3 1974 1975

GRANDE-BRETAGNE

315.000 290.300 332.400

1973 1974 1975

69 m2

5,65,9

5,2

1973 1974 1975

R.F.A.

714.000

604.000

437.000

1973 1974 1975

87 m2

11.5

9,7

7,1

1973 1974 1975

U.S..A.2.600.000

1.680.000

1.380.000

1973 1974 1975

120 m2

9,7

8,1

6,1

1973 1974 1975

FRANCE Pour la Belgiqueet les États-Unis,les chiffres communiquéscorrespondent auxlogements commencés

500.500* 500.500* 514.000*Ces chiffres

ne comprennent pasenviron 1.500 foyerscommunautairespris en comptepour le calculdu nombrede logementspour 1.000 habitants

1973 1974 1975

79,5 % m2

9,9 9,8 10,0

1973 1974 1975

SourceCIDHEC

- remboursement en 20 à 25 ans,avec possibilité de différé de rembour-sement sur les premières années ;- montant des prêts compris entre 2et 3 fois le montant des ressourcesannuelles de l'emprunteur.L'aide publique à l'accession est ac-cordée par deux moyens :- le dégrèvement d'impôts sur unepartie des intérêts ;- ou alternativement le versementd'une subvention permettant de ré-duire les charges d'emprunt (systèmedu « prêt à option ») plus solvabilisateurpour les personnes à revenus modes-tes que le dégrèvement fiscal.

LOCATION

La construction locative est assuréeactuellement pour l'essentiel par lescollectivités locales.Le financement des programmes lan-cés par celles-ci s'opère pour l'essen-tiel par emprunts sur le marché ouemprunts passés auprès du PublicWork Loan Board. qui joue un rôlevoisin de la C.P.H.L.M., aux taux fixéspar le ministère des Finances (environ1.5 % en dessous du taux du marché).

La durée d'amortissement est de60 ans.Les collectivités reçoivent en outre dessubventions de l'Etat pour favoriser laconstruction (332 millions de £ en1974).

L'AIDE PERSONNELLE

Elle intervient sous forme de réduc-tions de loyers ou d'allocations deloyer, qui sont calculées en fonction :- du revenu du locataire ;- du montant vital minimum de res-sources ;- du loyer.'Celles-ci sont révisées tous les 12mois pour les retraités et tous les7 mois pour les autres bénéficiaires.Lorsque le bailleur est une collectivitélocale, l'aide vient en soustraction duloyer. S'il s'agit d'un bailleur privé ouautre qu'une collectivité, l'aide estversée en espèces, soit directementsoit par un système de tiers payant(cas des Housing Associations).L'aide personnelle est couverte à con-currence de 75 % par des subventionscompensatrices du gouvernement etpour le reste par les impôts locaux.

REPUBLIQUE FEDERALEDALLEMAGNE

Le financement de la construction enRépublique Fédérale est aujourd'huifourni pour la plus large part par lesinstitutions financières (caisses d'épar-gne-logement, instituts de crédit hypo-thécaires, banques, caisses d'épargne,etc..) et pour environ 1/4 par l'autofi-nancement des particuliers et lescontributions des employeurs.La part des crédits publics qui repré-sentait 30 % du total il y a 20 ans, enreprésente aujourd'hui 5 %, et ils necontribuent au financement des loge-ments sociaux (environ 150 000 dansla période récente) que pour moins de10 % de la valeur de ceux-ci.La construction sociale aidée, qui estréalisée par les « entreprises d'habita-tion d'utilité publique » agissant pour lalocation comme pour l'accession bé-néficie d'une aide à la pierre distribuéeselon deux régimes distincts :Le 1er régime peut cumuler un prêt etune prime :

- le prêt qui intervient en appoint desemprunts obtenus par ailleurs, est àtrès long terme (100 ans) et sansintérêt, et il est octroyé à des construc-tions dont la surface est plafonnée. Encontrepartie des conditions de res-sources et une limitation du montantdes loyers sont exigées ;- des primes à fonds perdus desti-nées à alléger les charges courantesainsi que les annuités des empruntshypothécaires.Le second régime, qui est appliqué

depuis .1968, et qui s'est fortementdéveloppé au détriment du premiercomporte l'octroi de primes ou deprêts en réduction des charges d'em-prunts et bénéficie à des logements desurface améliorée (+ 20 %) et dontles occupants ont des plafonds derevenus supérieurs (+ 40 %).Sans bénéficier d'aides, certains loge-ments peuvent bénéficier d'allége-ments fiscaux (exonération de l'impôtfoncier, tarifs réduits pour les droitsd'enregistrement).En contrepartie les propriétaires doi-vent respecter des normes de cons-truction (surfaces) ainsi qu'un plafondde loyer durant la durée de l'exonéra-tion.Enfin un système d'aide à la personneapplicable aux accédants à la propriétéet aux locataires vient compléter cesdispositifs.Le nombre des bénéficiaires de cetteaide représente environ 10 % dunombre des ménages vivant en Alle-magne Fédérale.L'aide est attribuée en fonction descritères suivants :- revenu du ménage, déterminé enfonction du nombre de personnes quile composent ;- confort du logement ;- montant du loyer' ou des chargesd'emprunt, variable selon la taille de lacommune de résidence.Son objectif est de ramener à 20 % letaux d'effort des bénéficiaires.

ETATS-UNISLe financement du logement aux Etats-Unis s'effectue de manière pratique-ment exclusive par l'intermédiaire demécanismes hypothécaires mis pourl'essentiel en place après la crise de1929. ,';Le marché hypothécaire se compose :- d'un marché primaire, sur lequel lesinstitutions financières, qui sont lesassociations de crédits et d'épargne,les banques commerciales, les socié-tés hypothécaires, les mutuelles, lessociétés d'assurance, etc.... prêtentaux acheteurs ;

- d'un marché secondaire sur lequelsont rachetées les hypothèques émi-ses sur le marché primaire.L'intervention des pouvoirs publics surce marché vise trois buts principaux :

- garantir les risques de crédit, demanière à réduire les versementsinitiaux et les taux d'intérêt, et accroître

. la durée de l'amortissement ;

- soutenir le marché hypothécaire, enatténuant ses fluctuations en accrois-sant les liquidités des institutions hypo-thécaires et en permettant les trans-ferts régionaux de fonds hypothécai-res ;

- prêter directement à certaines caté-gories sociales, anciens combattantset ruraux notamment ou aux victimesde catastrophes naturelles.L'aide directe aux personnes prend deson côté deux formes principales :

- la réduction de l'impôt sur le revenufédéral pour les propriétaires, qui esttrès libéralement accordée (7,4 mil-liards de dollars) ;

- des programmes d'assistance finan-cière, dont l'impact est beaucoup plusréduit et qui ont été mis en place pour

• l'essentiel, depuis le vote de la loi sur lelogement et le développement urbain(1968).Ceux-ci comportent :

- le versement de subventions per-mettant de réduire le coût des em-prunts consentis pour l'accession à lapropriété pour des familles de revenusmodestes ;

- le versement d'allocations-loge-ments, versées par les Etats ou lescollectivités locales, aux personnes :• de revenus peu élevés (20 % demoins que la moyenne) ;• louant des logements neufs ourénovés ;• payant un loyer de niveau suffisant.Il faut noter à cet égard qu'un pro-gramme expérimental d'allocations-logements, mis en place par l'Adminis-tration fédérale du logement s'appliqueactuellement dans 12 villes, à 14 000ménages. Diverses formes d'alloca-tions logements, les modalités d'exé-cution du programme et les effets del'aide sur les prix des loyers et la qualitédes logements y sont étudiés.. - -

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