Método Herweet Modificado x D´amato

7/30/2019 Mtodo Herweet Modificado x Damato

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Mtodo Herwet Modificado. Trabajo presentado por Daniel DAmato B. Diciembre 2012

Diciembre 1 de 2012Trabajo presentado por Daniel DAmato B

Hernando Weber Tinoco falleci hace unos pocos das en la ciudad deBarranquilla.Como homenaje a l, que desarroll el clculo del Factor de Comercializacin,presento a ustedes este trabajo.

Mtodo Herwet modificado

La unin de conceptos econmicos y estadsticos

Cuando la demanda supera laoferta, el precio del activo estpor encima el valor ms probable(la media) y cuando la ofertasupera la demanda el precio delactivo est por debajo del valor

ms probable.

La tabla de Herwet trabaja con calificaciones para la oferta y la demanda desdeEXIGUA hasta EXCESIVA, las siguientes grficas incorporan estas condicionesde la tabla de Herwet, en donde a cada condicin le corresponde una distanciaen desviaciones estndar (#ds) desde el valor medio, positiva a la derecha ynegativa a la izquierda.


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Condicin RegularCurva de Demanda se ubica a +0.5#ds y lade Oferta a -0.5#dsCondicin ModeradaCurva de Demanda se ubica a -0.5#ds y la deOferta a +0.5#ds

Condicin AltaCurva de Demanda se ubica a +1#ds y la deOferta a -1#dsCondicin BajaCurva de Demanda se ubica a -1#ds y la deOferta a +1#ds

Condicin Considerada

Curva de Demanda se ubica a +2#ds y la deOferta a -2#dsCondicin BajaCurva de Demanda se ubica a -2#ds y la deOferta a +2#ds

Condicin Excesiva

Curva de Demanda se ubica a +3#ds y la deOferta a -3#dsCondicin ExiguaCurva de Demanda se ubica a -3#ds y la deOferta a +3#ds

En la condicin Balanceada, a las curvas de Oferta y Demanda les corresponde 0#ds,o sea que se ubican en el valor medio, el mas probable de la curva normal.


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Modelo en ExcelPremisas a tener en cuenta para la elaboracin del modelo:1- Las condiciones de oferta y demanda son inversas, esto es la condicin de

oferta EXIGUA es igual a la condicin de demanda EXCESIVA.2- Las condiciones de la parte negativa de la curva (excesiva a moderada)

son el inverso de las condiciones de la parte positiva de la curva (regular aexcesiva). De tal forma que EXIGUA = 1/EXCESIVA para la curva de oferta(o la de demanda).

3- La condicin de BALANCEADA siempre es igual a 1.

4- El factor entre el ndice de EXIGUA de la curva de oferta y el ndice deEXCESIVA de la curva de demanda, debe dar como resultado un valorigual o superior al valor mnimo de la curva normal que est ubicado a -3desviaciones estndar.

5- Igualmente el factor entre el ndice de EXIGUA de la curva de demanda y elndice EXCESIVA de la curva de oferta, debe dar como resultado un valorigual o inferior al valor mximo de la curva normal que est ubicado a +3desviaciones estndar.

Distancias en #ds de la mediaOferta Demanda

Exigua 3 -3Escasa 2 -2Baja 1 -1Moderada 0,5 -0,5Balanceada 0 0Regular -0,5 0,5Alta -1 1Considerada -2 2Excesiva -3 3

Los nmeros de -3 a + 3indican la distancia a la cualest ubicado cada punto delvalor medio de la curvanormal, en trminosdesviaciones estndar.

Teniendo en cuenta lo anterior se genera un modelo matemtico y la ecuacinhallada para el clculo de los ndices de Oferta y Demanda (IO, ID) es lasiguiente:

DondeCV: coeficiente de Variacin del mercado


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#ds: Numero de desviaciones estndar (con el signo positivo o negativo) dondese encuentra el punto que estamos calculando (Ejemplo: a -2 desviacionesestndar de la media).

Teniendo en cuenta el CV y la distancia de cada punto al valor medio de lacurva normal, genera los siguientes ndices de oferta y demanda (IO, ID):

Esta tabla (Herwet modificada) cumple todas las premisas iniciales.

Por lo tanto se obtiene una tabla de Herwet modificada para cada coeficientede variacin del mercado (CV) que encontremos en el estudio de mercado

efectuado.

Clculo Factor de Comercializacin (Fc)

Fc = Valor de mercado / Costo de reproduccinEste Factor, que puede ser mayor, igual o menor a la unidad (1) tiene encuenta la reposicin fsica del inmueble.

Por lo tanto se deben efectuar los siguientes anlisis para el clculo del Fc.- Clculo del Costo de Reposicin Depreciada (CRD) del inmueble.

- Anlisis del mercado de tipo de inmueble analizado encontrando ladesviacin estndar y el coeficiente de variacin del mercado (CVm).- Determinar la Condicin de Oferta y la Condicin de demanda,

especfica para el inmueble analizado.

CV/#DesvStnd 2% 5% 7,50% 10% 15% 20% 25% 30%

-3 0,982067457 0,94212907 0,91161457 0,88343108 0,83344547 0,79108647 0,7554626 0,72584557

-2 0,988008953 0,96103735 0,94017242 0,92069358 0,88562825 0,85536072 0,82948521 0,8076617

-1 0,993986395 0,98032513 0,96962488 0,95952779 0,94107824 0,92485714 0,91076079 0,8987-0,5 0,996988663 0,99011369 0,98469533 0,97955489 0,97009187 0,96169493 0,95433788 0,94799789

0 1 1 1 1 1 1 1 1

0,5 1,003020432 1,00998502 1,01554255 1,02087183 1,0308302 1,03983079 1,04784691 1,05485467

1 1,006049988 1,02006974 1,03132667 1,0421793 1,06261091 1,08124808 1,09798315 1,11271837

2 1,012136578 1,04054228 1,06363469 1,08613769 1,12914194 1,1690974 1,20556701 1,23814216

3 1,018259992 1,0614257 1,09695483 1,13195022 1,19983854 1,26408432 1,32369226 1,37770352


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Con estos datos se elabora la tablade Herwet modificada, para elejemplo el CVm = 12.83% y seobtienen los IO, ID para cadadesviacin estndar y por lo tantopara cada condicin de oferta ydemanda entre Exigua y Excesiva.

Condicin Demanda Oferta#DS 12,83% #DS 12,83%

Exigua -3 0,85414363 3 1,17076329Escasa -2 0,90023094 2 1,11082607Baja -1 0,94880501 1 1,05395734Moderada -0,5 0,97406622 0,5 1,02662424Balanceada 0 1 0 1Regular 0,5 1,02662424 -0,5 0,97406622Alta 1 1,05395734 -1 0,94880501Considerada 2 1,11082607 -2 0,90023094

Excesiva 3 1,17076329 -3 0,85414363

Para este ejemplo el avaluador determin las siguientes condiciones de Ofertay DemandaCondicin Oferta: Baja, la estructura societaria y el clster econmico queofrece la Promotora no permite que exista mucha oferta de consultorios en laclnica.Condicin de demanda: Balanceada, los demandantes tienen una demandaacorde con el mercado total

Oferta Baja: +1 desviacin estndar. ndiceOferta (IO) = 1.05395734

Demanda balanceada: 0 desviacionesestndar. ndice Demanda (ID) = 1

FC = ID * IO = 1.05395734 * 1 = 1.05395734

Valor de mercado = CRD * 1.05395734

Daniel DAmato BRNA [email protected]

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