Prepared for: Kelly Morgan Habitat for Humanity Seattle King County 560 Naches Ave SW, Suite 110, Renton, WA 98057

Date of Report: February 22, 2019

Market Study: Affordable Homeownership Opportunities at the Fort Lawton Site in Seattle, WA

2

 

Table of Contents   Report Type and Purpose ..................................................................................................................... 3 

Proposed Habitat for Humanity Housing .............................................................................................. 3 

Scope of Work ....................................................................................................................................... 3 

  Overview of Magnolia Neighborhood‐ Fort Lawton ............................................................................. 5 

Magnolia Land Use and Zoning ............................................................................................................. 6 

  Economic Factors Affecting Magnolia .................................................................................................. 9 

3.1.  Employment by Sector ................................................................................................................ 10 

Detailed Employment Forecast ........................................................................................................... 11 

3.2.  Income ........................................................................................................................................ 12 

3.3.  Demographic Growth .................................................................................................................. 14 

3.4.  Housing Price Trends .................................................................................................................. 15 

  Affordable Housing in Seattle ............................................................................................................. 17 

4.1.  Development and Funding .......................................................................................................... 17 

4.2.  Location of Affordable Housing .................................................................................................. 19 

  Market Analysis ................................................................................................................................... 22 

5.1.  Magnolia House Values – Assessor Data .................................................................................... 22 

5.2.  Magnolia Home Sale Prices – Northwest MLS ............................................................................ 23 

Townhouse Sales ................................................................................................................................. 23 

Single Family Residence Sales (All Styles) ........................................................................................... 23 

  Conclusion ........................................................................................................................................... 24 

  Legal Requirements ............................................................................................................................ 25 

Extraordinary Assumptions and Hypothetical Conditions .................................................................. 25 

General Assumptions .......................................................................................................................... 25 

Limiting Conditions ............................................................................................................................. 25 

Certification ......................................................................................................................................... 25 

 

3

REPORT TYPE AND PURPOSE 

This report is a Market Study with the purpose of addressing the need for low‐income, self‐help 

homeownership housing (Habitat for Humanity Housing) as proposed in the Fort Lawton Army Reserve 

Center Redevelopment Plan (“Fort Lawton”), updated February 4, 2019. Fort Lawton is located in the 

Magnolia neighborhood in Seattle, WA, 98199. 

Proposed Habitat for Humanity Housing 

52 living units comprised of 20 duplex‐style townhouses, and two, row houses with six townhouses each 

constructed on four± acre site. Each of the 52 semi‐attached and attached units would be three‐stories 

in height and have approximately 1,200 sf of living area with three bedrooms and 1.5 bathrooms. Each 

townhouse would have a garage on the ground floor located beneath the living spaces on the second 

and third floors. The townhouses will be constructed to the Evergreen Sustainable Development 

Standard.  

Scope of Work 

•  Review the Draft of the Fort Lawton Arm Reserve Center Redevelopment Plan, Updated 

February 4, 2019. 

•  Research demographics and economic factors affecting Magnolia and the Fort Lawton area. 

•  Research property values in the Magnolia neighborhood of Seattle over a three‐ year period 

from Feb. 2016 to Feb. 2019 using the Northwest MLS. In addition, the 2018 Magnolia Report 

issued by the King County Assessor was reviewed.   

•  Research information related to the current location of affordable housing throughout Seattle 

with a focus on the Magnolia Neighborhood/Fort Lawton area.  

•  Review media articles related to Affordable Housing in the Seattle Area. 

•  Produce a written report of my findings regarding the need for low income housing in the Fort 

Lawton area and the broader Magnolia neighborhood. 

4

Fort Lawton Draft Redevelopment Plan

 

 

Habitat for Humanity Housing

5

OVERVIEW OF MAGNOLIA NEIGHBORHOOD- FORT LAWTON 

The Fort Lawton area is located in the Magnolia neighborhood (“Magnolia”) which is located in what is 

known as Central Seattle. This westernmost Seattle neighborhood is bounded by Shilshole Bay, Hiram 

M. Chittenden Locks, and Salmon Bay on the North; the Interbay Railyard to the east, and Puget Sound 

to the West and South.1 Magnolia is approximately four miles northwest of downtown Seattle. 

 

                                                            1 Within this report, the boundaries of census tracts 56, 57, 58.01, and 58.02 are used to define Magnolia geographically when using census data. Tracts 58.01 and 58.01 do not entirely lie within the boundaries of Magnolia, and include all of Interbay and some sections of western Queen Anne. 

6

Magnolia is part of the City of Seattle, although due its somewhat isolated location, it is often described 

as an in‐city suburb. The isolation stems in part from there being only three access points from the 

broader City of Seattle to Magnolia: Magnolia Bridge at the south, Dravis Street at its center, and 

Emerson Street at its north. Magnolia is home to Discovery Park, the largest city park in Seattle totaling 

534 acres of natural landscaping and open space. Discovery Park has spectacular views of the Cascade 

and Olympic Mountain Ranges, attributable to its location on Magnolia Bluff overlooking Puget Sound.  

The land that Discovery Park currently occupies was designated as a U.S. Army base and artillery battery, 

named Fort Lawton, in the late 19th century. Fort Lawton was actively used as an army base during 

World War II, but fell into disuse afterward. In the early 1970s, the U.S. Army began exploring the 

disposition of Fort Lawton, among other surplus military properties, for less than market value. Native 

American activists occupied the site in protest and succeeded in getting a 40 acre portion of the site set 

aside for a Native American community center, the Daybreak Star Cultural Center. The majority of Fort 

Lawton was transferred to the City of Seattle in 1973, for establishment as Discovery Park. Scattered 

former barracks and officers’ housing dating to the early 20th century are still found within the bounds of 

the park, some of which have been extensively renovated and sold for prices ranging between $900,000 

and $3.7 million. The federal government retained a portion of the original Fort Lawton property for use 

as the Fort Lawton Army Reserve Center, located directly to the east of Discovery Park (henceforth 

referred to as “Fort Lawton” or the “Subject Site” for purposes of this report). In 2005, the U.S. 

government designated the Subject Site as surplus land and began the disposition process for Fort 

Lawton. 

Magnolia is one of the wealthiest and most well established neighborhoods in the city of Seattle. 

Magnolia is primarily developed with single‐family homes built in the late 1930s and 1940s.  Forty 

percent of properties have some type of view, either of Puget Sound, the Seattle Skyline, or the Cascade 

or Olympic mountain range. Some of the most expensive homes in Seattle are located in Magnolia with 

many of its residents considered affluent, having some of the highest household incomes in the Puget 

Sound area.2 

Magnolia Land Use and Zoning 

Of the approximately 2,640 acres in Magnolia, 2,182 acres, or 82.5%, are zoned exclusively for single‐

family housing.3 206 acres, or 7.8% of the land in Magnolia, is zoned to permit townhouse or multi‐

family development, with the remainder zoned for industrial uses. Multi‐family zoning and development 

is predominately limited to the eastern edge of Magnolia, near the Interbay railyard, and some blocks 

adjacent to arterials. The table to the right represents the housing unit makeup of Magnolia and those 

units in the area immediately adjacent to the eastern edge of the neighborhood.4  

                                                            2 King County Assessor, Magnolia Report, Area: 011, Residential Revalue for 2018 Assessment Roll  3 1214 acres are zoned as SF‐5000, permitting one unit per 5,000 square foot lot. 932 acres are zoned as SF‐7200, permitting one unit per 7,200 square foot lot. 37 acres are zoned as SF‐9600, permitting one unit per 9,600 square foot lot. 4 Data was pulled from the 2017 ACS for Census Tracts 56, 57, 58.01, and 58.02. 

7

Approximately 96% of the 6,979 parcels in Magnolia are 

improved, with a majority of the remaining undeveloped land 

considered unbuildable or set aside as parkland. New 

construction primarily consists of demolition of the original 

improvement and construction of a new, larger single‐family 

home.  

Immediately adjoining the Subject Site is Discovery Park to the 

west and immediate south, single‐family development in areas 

zoned SF 7200 to the immediate east and north, and limited 

multi‐family and commercial uses along W Government Way, 

a minor arterial to the south.  

 

8

 

9

ECONOMIC FACTORS AFFECTING MAGNOLIA   

The Seattle‐Bellevue‐Everett Metropolitan Division (“Seattle metro area”) has expanded significantly 

since the Great Recession. With the expansion of Amazon in downtown Seattle adding over 35,000 jobs 

in the last nine years and rising wages in the technology sector, the growing economy has been a boon 

for the area.5 Unfortunately, with this increased demand, housing costs have skyrocketed, outpacing the 

rise in wages by a significant margin. Since 2010, median wages have risen by 24.4%, while median 

housing costs have risen by 83%. This gap has had serious ramifications on housing affordability in the 

region.  

December 2018 total nonfarm labor 

force in the Seattle metro area was 

1,776,400, or 57,800 more than 

December 2017. As apparent in the 

chart to the right, current data 

indicates that nine sectors gained jobs 

in 2018, including Manufacturing 

(+9,000), Information (+8,000), and 

Professional and Business Services 

(+11,900). Mining and Logging held 

steady and Government contracted (‐

2,900).  

The December unemployment rate for 

the Seattle metro area dropped to 

3.8%, down from 3.9% in November 

2018 and 4.0% in December 2017. This 

is down from a high of 10.3% in 

February 2010.6 The nonfarm wage 

and salary employment for December 

indicated a still expanding labor 

market.  

 

 

   

                                                            5 Svenja Gudell, “What Amazon's Growth Has Meant for Seattle, “ Forbes, January 19, 2018, https://www.forbes.com/sites/zillow/2018/01/19/what‐amazons‐growth‐has‐meant‐for‐seattle/#536cc46f3f62 6 U.S. Bureau of Labor Statistics, “Local Area Unemployment Statistics‐ Seattle‐Tacoma‐Bellevue, WA”, https://data.bls.gov/timeseries/LAUMT534266000000003?amp%253bdata_tool=XGtable&output_view=data&include_graphs=true 

10

3.1. Employment by Sector  

Manufacturing 

The Manufacturing sector is made up of establishments engaged in the mechanical, physical, or 

chemical transformation of materials, substances, or components into new products. Major 

manufacturing firms in the Seattle metro area include Boeing, Honeywell Aerospace, Philips, FujiFilm, 

SonoSite, and GE Healthcare.  

Information 

The Information sector contains firms engaged in several processes: (a) producing and distributing 

information and cultural products, (b) providing the means to transmit or distribute these products as 

well as data or communications, and (c) processing data. Common components of this sector are the 

publishing industries, including software publishing, and both traditional publishing, and publishing 

exclusively on the Internet; the motion picture and sound recording industries; the broadcasting 

industries; the telecommunications industries; Web search portals, data processing industries, and the 

information services industries. Major employers in the Information industry in the Seattle metro area 

include Amazon and Expedia. Amazon employs roughly 40,000 people in the Seattle core, up from 5,000 

employees in 2010. Google (3,000 employees),7 Facebook (3,000 employees)8, and Apple (500‐1,000 

employees)9 also maintain sizeable satellite offices in downtown Seattle and the Fremont neighborhood. 

Professional and Business Services 

The Professional and Business Services industry sector comprises jobs that provide specialized services 

for others. Top paying jobs within this industry include lawyers, scientific researchers and developers, 

and computer systems designers. Major employers include Barrett Business Services and Microsoft. 

Microsoft employs roughly 47,000 people, largely at its corporate campus in Redmond, on the Eastside.  

                                                            7 Nat Levy, “Google doubles down on Seattle region with giant new office leases,” Geekwire, August 24, 2018, https://www.geekwire.com/2018/google‐doubles‐seattle‐region‐giant‐new‐office‐leases/. 8 Nay Levy, “Facebook tops 3,000 Seattle‐area employees as major hiring spree continues,” Geekwire, November 5, 2018, https://www.geekwire.com/2018/facebook‐tops‐3000‐seattle‐area‐employees‐major‐hiring‐spree‐continues/. 9Todd Bishop, “Apple to top 1,000 employees in Seattle, add new site in city as part of broader national expansion,” Geekwire, December 13, 2018, https://www.geekwire.com/2018/apple‐top‐1000‐employees‐seattle‐add‐new‐site‐city‐part‐broader‐national‐expansion/. 

11

Detailed Employment Forecast 

The Washington State Employment Security Department has reported industry employment projections 

for 2021 and 2026 for King and Snohomish Counties. A snapshot of this data is as follows: 

 

It is expected that employment growth in the Seattle metro area will be in the Professional & Business 

Services (2.73%), Professional, Scientific, and Technical Services (3.43%), and Information (4.03%) 

industries, annually. Negative growth will come in Aerospace Product and Parts Manufacturing (‐0.39%), 

Durable Goods (‐0.09%), and Manufacturing (‐0.02%), annually. 

   

12

3.2. Income 

Seattle is a seaport city within King County, Washington. It is located on an isthmus between Puget 

Sound and Lake Washington. With a land area of approximately 84 square miles, the city is home to 

many neighborhoods, including Magnolia, Capitol Hill, Beacon Hill, and Queen Anne.  

Median incomes in the Seattle metro area are among the highest in the country and have risen 

substantially in recent years. Income growth in Seattle has been rapid between 2011 and 2017, where 

per capita incomes increased by 24% to approximately $52,000, at an annual rate of 4.07%. Median 

household income increased during the same time period by 28%, or 4.83% annually, to reach 

approximately $80,000. Note that these figures do not distinguish between wage changes and 

demographic changes—the influx of highly paid workers and displacement of lower‐income workers 

from the city. Across the entire Seattle metro area, median household income has increased from 

$67,000 to $77,300 from 2011 to 2017, an increase of 15%. 

Median incomes in Magnolia are significantly higher than those of the city of Seattle. Current estimates 

place Magnolia’s median household income roughly 20% above Seattle as a whole at $62,305 per capita 

and $136,344 per household. Magnolia’s population is made up of larger household sizes and slower 

population growth which can be credited to the established and wealthy nature of the neighborhood. 

Like Seattle as a whole, incomes in Magnolia are expected to increase at a steady pace over the next two 

years, slightly lower than what was experienced between 2011 and 2017, at 2% annual growth.  

 

13

 

 

Magnolia

14

3.3. Demographic Growth 

Since 2010, Seattle has routinely been the fastest growing major city in the United States, growing 

between 1.8 and 2% per year.  

Between 2010 and 2017, the population in Seattle increased by an aggregate rate of 13%, or 79,585 

persons. During this period, the number of households increased by 31,340 or an aggregate rate of 11%. 

Increasing household size, from 2.15 persons per household to 2.19 persons per household, contributed 

a smaller percentage increase in households than population during the period from 2010 to 2017. 

Conservative population growth projections estimate approximately 711,000 persons in 2020.10 

Between 2010 and 2017, the population of Magnolia increased by 11.4%, or 2,530 persons. During this 

period, the number of households increased by 820 or approximately 8%. Household size also grew from 

2.15 persons per household in 2010 to 2.22 persons per household in 2017. 

   

                                                            10 Dick Conway, “Economic Outlook: The Next 10 Years,” Seattle Business Magazine, January 2014, https://www.seattlebusinessmag.com/article/economic‐outlook‐next‐10‐years 

15

3.4. Housing Price Trends 

Since 1990, Seattle home prices have increased—in inflation‐adjusted terms—by more than 110%, 

significantly outpacing income growth and national home price trends. This rising trend in home prices 

has intensified in recent years. Just since 2014, Seattle median home prices have risen from being the 

10th most expensive in the country to the 3rd most expensive—behind only San Francisco and San Jose.11 

In January 2010, the median 

home in Seattle sold for 

$381,100, while the median 

home in Magnolia sold for 

$552,500. In July 2018, median 

home prices had increased to 

$699,000 in Seattle and 

$926,100 in Magnolia, an 83% 

and 68% increase respectively 

over eight and one‐half years. 

As reported above, median 

household income in the 

Seattle metro area has 

increased by 28% since 2011‐‐a 

significant increase but far less 

than housing costs. 

                                                            11 Mike Rosenberg, “Seattle Home Prices Have Surpassed Los Angeles, New York and San Diego in the Last Four Years,” The Seattle Times, August 29, 2018, https://www.seattletimes.com/business/real‐estate/seattle‐home‐prices‐have‐surpassed‐los‐angeles‐new‐york‐and‐san‐diego‐in‐the‐last‐four‐years/. 

0

50

100

150

200

250

1990 1995 2000 2005 2010 2015

Infla

tion-

Adju

sted

Hom

e Pr

ice

Inde

x (19

90=1

00)

Inflation Adjusted Home Price Index, 1990-2019

Seattle NationalSource: Federal Reserve Bank, S&P/Case-Shiller U.S. National and WA-Seattle Home Price Index; Consumer Price Index

16

The consequences of this remarkable rise in housing prices in Magnolia and Seattle as a whole have 

been felt by Seattleites across the income spectrum, as surging home prices and rents have priced lower 

income residents out of the city and/or out of homeownership. Between 2009 and 2017, 

homeownership rates have fallen from 50% to 47% in Seattle and 66% to 61% in King County.12 In King 

County, over 12,000 people are experiencing homelessness as of the 2018 Point‐in‐Time Count—an 

increase of 2,000 people since a local state of emergency on homelessness was declared in 2015.13 

Approximately 45% of King County residents and 35% of Seattleites are cost‐burdened, spending more 

than 30% of their income on housing, and more than 15% of Seattleites are severely cost‐burdened, 

spending more than 50% of their income on housing.14 

 

   

                                                            12 U.S. Census Bureau, https://fred.stlouisfed.org/series/HOWNRATEACS053033; U.S. Census Bureau, 2005‐2009 American Community Survey, B25003—Tenure; U.S. Census Bureau, 2012‐2017 American Community Survey, B25003—Tenure. 13 All Home, “Count Us In: Seattle/King County Point‐in‐Time Count of Persons Experiencing Homelessness 2018,” May 25, 2019, http://allhomekc.org/wp‐content/uploads/2018/05/FINALDRAFT‐COUNTUSIN2018REPORT‐5.25.18.pdf. CEH, “King County One Night Count: Summary of 2015 Data,” May 6, 2016, http://allhomekc.org/wp‐content/uploads/2016/11/2015‐KC‐ONC‐numbers.pdf 14 US Census Bureau, https://factfinder.census.gov/faces/tableservices/jsf/pages/productview.xhtml?pid=ACS_17_1YR_B25095&prodType=table 

17

AFFORDABLE HOUSING IN SEATTLE 

The King County Regional Affordable Housing Task Force estimates that greater Seattle—including 

Magnolia—needs 156,000 new affordable homes, and an additional 88,000 by 2040. The waiting lists for 

affordable housing in Seattle range into the years, with 8,500 households on Seattle Housing Authority’s 

waitlist and 14,000 people on the waitlist for King County Housing Authority’s waitlist. The waitlist for 

Housing Choice Vouchers (commonly referred to as Section 8 Vouchers) is currently closed and not 

anticipated to be opened for the next several years. The last lottery drawing for the Seattle Housing 

Authority Housing Choice Vouchers waitlist drew more than 21,500 applicants in two weeks for 3,500 

spots.15  

The Mayor of Seattle, Jenny Durkan, in her State of the City Address, cited expanding affordable housing 

for low and middle‐income families as a priority in 2019. Seattleites are struggling to find affordable 

housing within city limits, as housing offered by the private housing market is increasingly out of reach 

for police officers, teachers, nurses, and other workers. Gentrification is pricing lower income workers 

and families out of Seattle. Retaining workforce housing in the city, close to employment, is vital in a 

region still lacking a comprehensive mass transit system.   

4.1. Development and Funding 

Affordable housing in Seattle is provisioned by nonprofit housing agencies, the HUD‐funded Seattle 

Housing Authority and King County Housing Authority. In addition, for‐profit developers provide 

affordable units in market‐rate developments as part of tax and zoning incentive programs. According to 

Seattle Office of Housing statistics, as of March 2018 there were 28,502 total units of rent and income 

restricted apartments in Seattle.16 Since 2010, over 8,685 affordable rental units have been constructed. 

There are far fewer affordable homeownership opportunities in Seattle, with 1,050 homebuyers having 

been assisted by City‐funded downpayment assistance programs. Of these, 200 homebuyers purchased 

permanently affordable homeownership units in the city. These permanently affordable 

homeownership units are governed by covenants restricting resale price and eligible homebuyers for at 

least 50 years. 17 The Habitat for Humanity development at Fort Lawton would add an additional 52 

units to this citywide supply of 200 permanently affordable homeownership units. 

                                                            15 https://www.seattlehousing.org/sites/default/files/Voice_2017_03.pdf  16 Seattle Office of Housing, Rent and Income Restricted Housing, https://data.seattle.gov/Community/Rent‐and‐Income‐Restricted‐Housing/b6zn‐zsin 17 Seattle Office of Housing, “Annual Investments Report – 2017,” March 2018, http://www.seattle.gov/Documents/Departments/Housing/Footer%20Pages/Housing%20Levy/2017%20OH%20Annual%20Investments%20Report.pdf 

18

Affordable housing development is 

funded by a combination of city and 

state affordable housing funds, the 

federal Low Income Tax Credit, and 

miscellaneous funding. The 2016 Seattle 

Housing Levy provides $290 million over 

seven years for housing production, 

preservation, and assistance.  

As the article Good News and Bad News 

for Affordable Housing18 reports, 

“Seattle closed out 2018 with over 1,400 

affordable housing units in the city’s 

pipeline for construction and renovation, 

the largest single‐year increase in the 

city’s history. But it’s still not enough…” 

In 2018, $75 million of direct investment 

from city hall will go toward ten new 

buildings totaling nearly 1,200 

apartments and preserving an additional 

200‐some existing units. Although this a 

significant investment, it is inadequate 

to fill the city’s need for affordable 

housing. It is insufficient to fully fund all affordable housing development proposals—in 2018 nonprofits 

applied for $245 million worth of city funding for affordable housing, of which only 30% was granted.  

A major barrier to the construction of more affordable housing in Seattle is the high cost of land in the 

city. Nonprofit developers are simply unable to purchase land at the market rate. The only way that 

development of affordable housing pencils out in Seattle’s current economy, given limited funding, is to 

acquire land at a deep discount. Recent or under‐construction large affordable housing developments in 

Seattle, such as transit‐oriented development at the Capitol Hill light rail station or El Centro de la Raza 

at the Beacon Hill light rail station, have been predicated on the transfer of government‐owned land for 

minimal or no cost to a nonprofit developer. The City of Seattle and Sound Transit have recently 

reformed their surplus land disposition policies, to prioritize transferring excess government land for 

affordable housing rather than selling it to the highest bidder.  

   

                                                            18 Gregory Scruggs, Published Jan. 7, 2019. https://nextcity.org/daily/entry/good‐news‐and‐bad‐news‐for‐affordable‐housing‐in‐seattle  

“We’ve done a good job building 

dense rental housing [but] not so 

good of a job building affordable 

family‐style housing… To buy a 

house within a 50 to 60 minute 

commute of downtown, you have 

to have a six‐figure household 

income.”  

‐Aaron Terrazas, senior economist 

at Zillow 

Source: Seattle Office of Housing, Annual Investments Report – 

19

4.2. Location of Affordable Housing 

The location of affordable housing is unevenly distributed throughout Seattle, being almost exclusively 

found in areas zoned for multi‐family housing. Affordable housing locations are thus concentrated in the 

neighborhoods of Seattle that are zoned to permit multi‐family development, including downtown and 

downtown‐adjacent neighborhoods, South Seattle, and North Seattle above 85th St. There is a very 

limited amount of affordable housing in Magnolia. There are a total of six income and rent‐restricted 

buildings in Magnolia, containing a total of 89 affordable housing units. This is approximately 0.75% of 

total housing stock in Magnolia. Put another way, despite being home to 3.6% of Seattleites, Magnolia 

contains only 0.31% of Seattle’s affordable housing stock. 

In addition to an overall lack of affordable housing in the Seattle area, there is an extreme lack of 

affordable family‐sized housing with three bedrooms, like the townhouses proposed for the Subject Site 

by Habitat for Humanity. A 2011 city report found that low‐ and middle‐income families needing three 

or more bedrooms have the greatest difficulty finding housing. Of the new multifamily units constructed 

in Seattle between 2012 and mid‐2017, 52% were one‐bedroom apartments. Studio apartments (no 

formal bedroom) make up 29 percent of the new units, followed by two bedroom apartments at 17.5%, 

and lastly, just over 1 percent are three‐bedroom units. In Central Seattle, which includes the Magnolia 

neighborhood, between 2012 and 2017, Costar reports that no three‐bedroom apartments were 

constructed. For households that need at least three bedrooms, single‐family homes are their best 

option, however these homes come at a premium in Seattle.  In early 2017 more than 40 percent of 

Seattle’s single‐family homes were listed at $1 million or more.  

20

 

Magnolia

21

 

22

MARKET ANALYSIS 

5.1. Magnolia House Values – Assessor Data   

King County Department of Assessments in its report Residential Revalue for 2018 Assessment Roll 

reports Magnolia to have average house values that only purchasers in the upper income range could 

afford; those with total household incomes in excess of $100,000. The Assessor divides Magnolia into 

seven “neighborhoods” primarily as a means to identify the different land values within each. A figure 

depicting these neighborhoods is found below. The immediate neighborhood adjoining the Fort Lawton 

area to the east is “Neighborhood 40”. The average time‐adjusted sale price of non‐waterfront 

improved parcels is $886,823. Immediately south of the Fort Lawton area is “Neighborhood 10” which 

has an average time‐adjusted sale price of non‐waterfront improved parcels of $1,489,933. 

“Neighborhood 30” which includes Discovery Park and the Fort Lawton area has an average time‐

adjusted sale price for non‐waterfront improved parcels of $1,432,527.19  

 

                                                            19 The time adjusted sale prices are based on sales data from 2015 through 2017.  

23

5.2. Magnolia Home Sale Prices – Northwest MLS  

Townhouse Sales 

Research of Townhouse sales in Magnolia as reported in the Northwest MLS reveals a total of 166 

properties with a style code of “Townhouse” have sold within the past three years. These homes range 

in gross living area (“GLA”) from 830 sf to 2,814 sf and have one to four bedrooms. The sale prices range 

from $465,500 to $1,295,000. The 166 sales have a median sale price of $699,975 for a townhouse with 

GLA of 1,504 sf, three bedrooms, and 2.25 bathrooms. The average sale price of these townhouses is 

slightly higher at $721,704.  

A low‐income purchaser would be unable to reasonably afford a townhome at the lowest sale price over 

the past three years, $465,500, let alone one at the median price which is 50% higher in price. A family 

of four with a household income of $80,250 is at 80% AMI, the highest end of the income range which 

would qualify to purchase townhomes on the Subject Site. Using a current interest rate of 4.375% and 

assuming a 3% down payment, the highest purchase price such a family could afford is $385,00020‐‐

$80,000 below the least expensive townhouse sold in the last three years in Magnolia.  

Single Family Residence Sales (All Styles)  

Similar to the MLS search for sales of Townhouses, I researched the MLS for all sales of single family 

properties within the past three years regardless of style. A cursory search revealed 1,048 sales ranging 

in sale price from $229,000 to $4,150,000. The median price is $900,000 for a 2,140 sf home with three 

bedrooms and 2.25 bathrooms. The average sale price was $1,067,906, skewed higher due to the large 

number of higher priced homes in Magnolia. The GLA of these homes is equally as broad as their sales 

prices, ranging from 420 sf to 8,125 sf.21  

Of the 1,048 sales, only two properties sold for under $400,000; one is a small condominium and the 

other sold as a teardown with a subsequent new construction of a larger single‐family residence. Similar 

to the market for townhouses discussed above, a low income purchaser is priced‐out of purchasing a 

single‐family, market‐rate home in Magnolia.   

   

                                                            20 Assuming a maximum front end debt‐to‐income ratio of 36%, which is Fannie Mae’s maximum DTI ratio. Fannie Mae, Selling Guide, “B‐3‐6‐02: Debt‐to‐Income Ratios,” December 4, 2018, https://www.fanniemae.com/content/guide/selling/b3/6/02.html 21 Based on the 948 listings that had GLA reported, therefore the actual low and high for GLA may be different than indicated in this report.  

24

CONCLUSION 

My review of the housing stock including its composition and sale price range in the Magnolia 

neighborhood coupled with my research regarding the demand vs. supply of affordable housing in 

Magnolia as well as the broader Seattle area leads me to definitively conclude there to be a strong 

demand for affordable housing. Not only is there a dearth of affordable housing for people who are 

employed in downtown Seattle and surrounding areas, there is a particular need for the type of single‐

family housing being proposed by Habitat for Humanity; housing that could accommodate a family of 

four in an attractive suburban‐type setting yet close to area amenities and local employment.  

   

25

LEGAL REQUIREMENTS 

Extraordinary Assumptions and Hypothetical Conditions 

None 

General Assumptions 

Information and data furnished by others is usually assumed to be true, correct, and reliable. When such information and data appear to be dubious and when it is critical to the analysis, a reasonable effort has been made to verify all such information; however, no responsibility for its accuracy is assumed by the appraiser. 

Limiting Conditions 

Possession of this report, or a copy thereof, does not carry with it the right of publication. It may not be used for any purpose by any person other than the party to whom it is addressed without the written consent of Greenfield Institute. Any person other than Greenfield Institute or the client who obtains and/or uses this report or its contents for any purpose not authorized by Greenfield Institute or the client is hereby forewarned that all legal means to redress may be employed against him. 

No environmental impact studies were either requested or made in conjunction with this analysis, other than may be referenced in the report. Greenfield Institute hereby reserves the right to alter, amend, revise, or rescind any of the value opinions based on any subsequent environmental impact studies, research, and/or investigation.  

No part of the contents of this report, or copy thereof, shall be conveyed to the public through advertising, public relations, news, sales, or any other media without written consent and approval of Greenfield Institute.  

No part of this report may be used as a part of or referred to in a public or private stock offering. 

Acceptance of and/or use of this report constitutes acceptance of the foregoing General Assumptions and General Limiting Conditions, Extraordinary Assumptions and Hypothetical Conditions, if appropriate. 

The compensation for research services is dependent only on delivery of this report, and is not contingent on the estimates provided.  

Certification 

I certify that, to the best of my knowledge and belief: 

The statements of fact contained in this report are true and correct. 

The reported analyses, opinions, and conclusions are limited only by the reported assumptions and limiting conditions and are my personal, impartial, and unbiased professional analyses, opinions, and conclusions. 

I have no present or prospective interest in the properties that are the subject of this report and no personal interest with respect to the parties involved. 

I have performed no services, as an appraiser or in any other capacity, regarding the properties that are the subject of this report within the 3‐year period immediately preceding acceptance of this assignment. 

26

I have no bias with respect to the properties that are the subject of this report or to the parties involved with this assignment. 

My engagement in this assignment was not contingent upon developing or reporting predetermined results. 

My compensation for completing this assignment is not contingent upon the development or reporting of a predetermined value or direction in value that favors the cause of the client, the amount of the value opinion, the attainment of a stipulated result, or the occurrence of a subsequent event directly related to the intended use of this appraisal. 

My analyses, opinions, and conclusions were developed, and this report has been prepared, in conformity with the Uniform Standards of Professional Appraisal Practice 2018‐2019 Edition. 

I have not made a personal inspection of the Fort Lawton site, nor have I made an inspection of the immediate Neighborhood. 

Jessica Flood, Jesse Simpson, and Linda Tayntor provided me with significant professional assistance in the conduct of this assignment.  

The reported analysis, opinions, and conclusions were developed and this report has been prepared in conformity with the Code of Professional Ethics and Standards of Professional Appraisal Practice of the Appraisal Institute, of which I am an MAI Designated Member. 

The use of this report is subject to the requirements of the Appraisal Institute relating to review by its duly authorized representatives. 

As of the date of this report, I have completed the continuing education program for Designated Members of the Appraisal Institute.  

As of the date of this report, I have completed the Standards and Ethics Education Requirements for Designated Members of the Appraisal Institute. 

John A. Kilpatrick, PhD, MAI, FRICS 

Washington State Certified General Appraiser No. 1100398