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LES ECHOS WEEK-END – 75

SPÉCIAL PLACEMENTS

COMMENT MIEUX METTRESON PATRIMOINE AUSERVICE DE SA RETRAITE

Jour de l’an 2008à Sun City, Arizona.Extrait de la série«Golden Years»,du photographeaméricainTroy Aossey.Sun City, fondéedans les années 60,est une ville«privée» réservéeaux seniors.

Par Jean-Denis Errard – Photographe : Troy Aossey

Moins d’actifs et plus de retraités, financespubliques en souffrance, gel des pensionset baisse des rendements financiers: l’avenirest plutôt sombre pour les retraités.Ceux qui disposent d’un capital, immobilierou non, peuvent cependant se constituerdes revenus complémentaires. À conditionde ne pas se tromper dans leurs placements.

équation est connue, il y aura demain 1,5 actifpour 1 retraité. Qui va payer ? » écrivait déjàl’universitaire Michel Godet en 2010. C’étaitil y a huit ans et, depuis, « le discours ambiantne cesse d’être de plus en plus anxiogène »,relève Valérie Batigne, présidente de SapiendoRetraite, un cabinet spécialisé dans le conseilaux cadres et aux professions libérales pourétablir leur bilan retraite. Dans notre systèmedit par répartition, les retraites, rappelons-le,sont payées par ceux qui exercent encoreune activité professionnelle. Dans les années 60,un peu plus de quatre actifs cotisaient au régimegénéral pour un retraité. Ce ratio n’a cesséde se dégrader d’année en année notammentdu fait de l’allongement de la durée de vie.À la fin de l’année dernière, 18,1 millions decotisants payaient les pensions de 14,1 millionsde retraités, soit un 1,28 pour 1. En 2050,autrement dit presque demain, il y aura deuxfois moins d’actifs en âge de travailler pourporter la génération des retraités ! Qui va payer ?On l’a vu lors du mouvement contre la haussede la CSG de 1,7 point : ce qui a été présentécomme un effort de solidarité des retraitésenvers les actifs passe très mal. Nul douteque la grande réforme universelle des retraitesannoncée par le chef de l’État pour 2019 vaexacerber un peu plus les craintes.

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À cette tension entre générations s’ajoutela dégradation des finances publiques quiamène les gouvernements à piocher toujoursplus dans la poche des contribuables,en particulier dans celle des propriétairesd’un patrimoine immobilier. La surtaxationdes loyers et l’impôt sur la fortune immobilière(IFI) ciblent évidemment les retraités plusque les autres. Une troisième évolution vientassombrir un peu plus le tableau : le geldes pensions, cela alors que l’inflation flirtedésormais avec les 2%. La désindexation a étéconfirmée récemment par le Premier ministrepour 2019 et 2020 (+0,3% sur ces deux années,soit le taux moyen observé ces quatre dernièresannées). Selon une étude réalisée par l’OFCE,79% des retraités verront leur pouvoir d’achatamputé à l’horizon 2020 du fait des mesuresdu gouvernement, avec une perte moyenne,au global, de 400 euros par an par ménage.

« RAISONNER EN TERMES DE GARANTIES »Enfin, une quatrième secousse est venuebousculer l’équation que les retraités doiventaujourd’hui résoudre : la baisse des rendementsfinanciers. Finie cette époque où l’assurance-viedite en euros, sans risque, générait unrendement très supérieur à l’inflation. Surles dix dernières années, ce type de placementa ainsi fait trois fois mieux que l’inflation (39%contre 12%). Depuis l’an dernier, la plupartdes assurances-vie ne protègent plus le pouvoird’achat (avec 1% à 2% d’intérêts). Il y a dix ansencore, les intérêts d’une assurance-vie dotéed’un capital de 700 000 euros étaient suffisantspour payer le loyer mensuel d’une maisonde retraite ; aujourd’hui, avec la baisse de cerendement et la hausse du prix des résidences

seniors, ce même montant offre tout justede quoi payer le tiers de la facture.

Pour tous ceux qui comptent sur leurpatrimoine pour contrebalancer l’érosiondes pensions, cela alors que l’espérancede vie progresse, la question des ressourcesnécessaires pour vivre une retraite paisibleressemble au jeu du Rubik’s Cube ! Commele souligne le spécialiste Pascal Jouve, un conseilen gestion de patrimoine (CGP) qui a pignonsur rue à Toulon, « nous devons maintenantraisonner davantage en termes de garantiesqu’en termes financiers» parce que vivre, au final,est un risque dont il est difficile d’appréciertoutes les implications. « Nul ne sait vraimentni combien de temps il lui reste à vivre ni quelsfrais de santé et de dépendance il devra supporteren fin de vie », explique-t-il.

Deux jeunes ingénieurs, Thomas Abinal etAmaury de Calonne, ont eu une idée ingénieuse :un viager, mais sans le risque de brader la valeurde son bien. Le schéma proposé par leur société,Monetivia (pour l’instant en région parisienneet sur la Côte d’Azur), permet de vendreson logement tout en restant chez soi à vieet, en cas de décès prématuré, prévoitque les héritiers reçoivent un dédommagementde l’assureur du montage (Allianz).Voici un cas réel récent : Françoise, 77 ans,possède un appartement de 87 m2 dansle XVe arrondissement de Paris, d’une valeurde 820 000 euros. Elle va le céder, juste ennue-propriété (gardant ainsi le droit d’y vivre),ce qui lui permet d’encaisser immédiatement

VIAGER : L’ASTUCE D’UNE JEUNE START-UP

416 500 euros. Si elle décède au cours des seizeprochaines années, ses héritiers toucherontun complément de prix. Au bout de seize ans,deux options : si elle quitte l’appartement,une rente minimum garantie de 14 450 euroslui sera versée chaque année ; inversement,si elle décide de rester chez elle, la rente estversée à l’acquéreur.Supposons que, cinq ans après la vente,Françoise décède. Elle aura touché un capitalde 416 500 euros tout en continuant à occuperson appartement ; ses enfants vont toucherde l’assureur un capital complémentaire de169 000 euros. Au final, Françoise et ses enfantsauront obtenu 88% de la valeur du bien vendu(hors assurance), soit un coût de 103 000 euros.

LE NOMBRE DE COTISANTS PAR RETRAITÉ S’AMENUISE

1 retraité pour x cotisants

1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2017

4,293,8

3,142,68

2,211,88

1,611,59

1,551,44

1,331,28

SOURCE : CNAV

2%Le seuil qu’avoisine aujourd’huil’inflation... mais aussi le tauxauquel plafonne le rendementde bien des assurances-vie.Fini le temps où les intérêts

du capital suffisaient à assurerses vieux jours.

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Alors comment s’y prendre, comment tirerplus de revenus de son patrimoine ? « Avantde parler solutions, réagit Yves Gambart deLignières, conseil en gestion de patrimoineà Vannes, le préalable est de calibrer, au mieux,le besoin futur de revenus complémentairesen estimant les pensions espérées par rapportau niveau de vie souhaité. Ensuite, les solutionsdoivent être construites au regard du patrimoineexistant afin de respecter diversification, profilde risque du client, capacité d’épargne. »

OPTER POUR UN LOGEMENT MOINS CHERPour ce qui est des solutions, « la première,complète l’expert, c’est de jouer sur la différencede montant entre la vente de son actuellerésidence principale et l’achat d’une autremoins grande et moins coûteuse, ou d’organiserla cession de son actif professionnel (entreprise,cabinet médical…) ». Par exemple, en troquantvotre appartement parisien de 150 m2 avecune cote moyenne actuelle de 10 000 euros/m2

(parfois beaucoup plus dans les quartiersbourgeois) pour un pied-à-terre de 70 m2, vousdégagez un capital de 750 000 euros (aprèsdéduction des frais de déménagement et desfrais de notaire). À 65 ans, en prenant pourhypothèse une espérance de vie de 20 ans (soitun décès à 85 ans) et un rendement de votreassurance-vie de 2%, vous pouvez en retirer3 800 euros de ressources par mois (3 200 eurossi vous prenez l’hypothèse d’un décès à 90 ans).

Yves Gambart de Lignières remarque que«les gens réfléchissent trop en termes de source derevenus, comme s’il leur fallait des placements

La retraite ne se résume pas à une questionde revenus pour soi, fait observer Karen Fiol,conseiller en gestion de patrimoine à Aix-en-Provence. C’est aussi, et de plus en plus,une question d’anticipation de la dépendance,avec une obligation de financer l’accueil deses propres parents qui vivent de plus en pluslongtemps. Selon l’Insee, entre 1970 et 2016,le nombre de centenaires a été multiplié par 20et, entre 2016 et 2070, la France verra ce nombreaugmenter de 21 000 à 270 000. « Ce risquede dépendance n’est pas qu’un problème decoûts, je conseille aussi d’anticiper la délégationdes pouvoirs de gestion avec un mandat de

ANTICIPER LA DÉPENDANCE

protection future », suggère cette experte.Ce document – qu’elle recommande de rédigeravec un notaire – permet d’organiser, en pleineconscience, son éventuelle dépendanceet de protéger ainsi ses intérêts personnelset patrimoniaux. Le mandataire désigné pourraprendre des décisions sous le contrôle du notaire,par exemple la vente d’un bien pour financerl’accueil en résidence spécialisée. Karen Fiolmet par ailleurs en garde contre les donationstrop hâtives : « Nous sommes souvent confrontésà une trop grande générosité et nous devonsfréquemment rappeler que le grand âge peutcoûter cher ».

Réveillon du Nouvel Ande 2002, au Hall des

Anciens combattantsde Sunnyslope,

un quartier de Phoenix(Arizona). Troy Aossey,

lui-même basé àPhoenix, photographie

depuis vingt ansles personnes âgées,qu’il aime montrer

croquant la vie durantleurs loisirs ou des

moments festifs.

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qui génèrent automatiquement des revenusde manière régulière (loyers, rente…). C’est uneerreur courante car ce sont souvent ces stratégiesqui, fiscalement, sont les plus pénalisées. Mieuxvaut s’organiser des retraits programmés d’uncontrat d’assurance-vie, ou effectuer des rachatsréguliers sur son plan d’épargne en actions (PEA),ou encore prévoir des sorties sur un pland’épargne salariale étalées dans le temps. »

L’idée la plus classique, depuis desgénérations, consiste à acquérir un bien(logement, boutique, parking) qu’on va ensuitemettre en location. L’avantage, en théorie : onpeut toucher le revenu du loyer jusqu’à la finde ses jours. Et le bien peut prendre de la valeur.Mais les inconvénients sont connus : les soucisde gestion et le risque d’impayé, la chargede l’entretien et des travaux, la fiscalité surtout,avec jusqu’à 45% d’impôt sur le revenu et 17,2%de prélèvements sociaux, outre l’impôt surla fortune immobilière (au-delà de 1,3 milliond’euros). En réalité, met en garde Yves Gambartde Lignières, « les rendements locatifs netsde toutes les charges et net d’impôts sonttrès bas. Les calculs que font les gens, lorsqu’ilsm’annoncent parvenir à du 5 ou 6%, c’estdu grand n’importe quoi. Les vrais rendements

sont souvent proches de zéro, voire négatifsà Paris pour les contribuables soumis à l’impôtsur la fortune immobilière. »

Karen Fiol, CGP à Aix-en-Provence (etprésidente pour la région Provence-Alpes-Méditerranée de la Chambre nationale des CGP),cite le cas d’une cliente qui lui a annoncé 5%de rendement sur l’appartement qu’elle loue(10000 euros de loyer annuel pour uneestimation de valeur vénale de 200 000 euros).Le détail des charges (taxe foncière, honorairesde gestion, charges non locatives…) se monte à20%. Avec un taux marginal d’impôt de 41%, lesprélèvements sociaux de 17,20% et un impôt surla fortune immobilière (IFI) de 1%, ce rendementréel net est de… 0,78%. Autant qu’un livret A,mais sans la liquidité. «Si cet appartement n’a pasde potentiel de valorisation, a-t-elle fait remarquerà la cliente, quel est l’intérêt de le garder ? »

PENSER AUX SCPIL’alternative pour éviter les soucis de gestionet les impayés: acheter des parts de SCPI (sociétécivile de placement immobilier). Un récentsondage réalisé par l’institut Odoxa pourle courtier Linxea sur le thème « Les Françaiset l’épargne » révélait que 90% des Français nesavent pas ce qu’est une SCPI ! C’est pourtant lameilleure source de rentabilité de ces dernièresannées. Ces sociétés investissent en bureaux,boutiques, entrepôts… loués à des entreprises.Le rendement est de l’ordre de 5%, et jusqu’à 6%(avant impôts) pour les meilleures sociétés degestion (BNP Paribas REIM, Corum AM, FiducialGérance, Foncia Pierre Gestion, Sofidy). Maisreste là aussi la question fiscale, au même titreque pour le locatif en direct. Autre inconvénient,ce n’est pas facile de trouver un acheteurde parts de SCPI si on veut céder les sienneslorsque la conjoncture n’est pas favorable.

« C’est bizarre, on paie tous beaucoup plusde cotisations pour la retraite que d’impôt surle revenu et pourtant 95% des Français nevérifient pas leur relevé de carrière », s’étonneValérie Batigne, présidente de Sapiendo Retraite,un cabinet spécialisé. Charges patronales plussalariales, c’est 36% du net sur une fiche de paiequi part vers les caisses de retraite. « Pourtant,sur plus de la moitié des dossiers que nousexaminons dans nos bilans retraite, nousrelevons des erreurs, c’est-à-dire des trimestresmanquants ou des points non enregistréspar les caisses de retraite. Et ces erreurs sont

OPTIMISER SON BILAN RETRAITE

de plus en plus fréquentes. » La plupartdes Français ne sont en effet pas forcémentconscients que leur régime de retraite parrépartition est souvent leur actif patrimonialle plus important (une rente de 3 000 eurospar mois à vie correspond à un capital d’environ800 000 euros) et, « curieusement, ils ne prennentsouvent pas soin de ce capital, ils prennentpour parole d’évangile les relevés des caissesde retraite, ils ne cherchent pas à savoirs’ils pourraient obtenir plus ou partir plus tôt ».D’où l’intérêt de ce type de cabinet spécialiséqui permet d’optimiser les bilans retraite.

ASSURANCE-VIE : QUEL CAPITAL VOUS FAUT-IL POUR DISPOSER DE 1 000 € PAR MOIS JUSQU’À VOS 85 ANS ?

Votreâge

Votreespérance

de vie Le capital nécessaire

55 ans

60 ans

65 ans

70 ans

30 ans

25 ans

20 ans

15 ans

271 210 €

236 420 €

198 000 €

155 600 €

2% DE RENDEMENT

SOURCE : CALCUL « LES ÉCHOS WEEK-END »

Si vous avez 60 ans,un capital de

236 420 euros surune assurance-vie

rapportant 2%d’intérêts permet

d’effectuer desretraits de 1 000 €par mois pendant

vingt-cinq ans.Pour disposer de3 000 € par mois,

il faut multiplier lechiffre indiqué par 3.

ON L’OUBLIE TROP SOUVENT,LES RENDEMENTS LOCATIFS

NETS DE CHARGESET D’IMPÔTS SONT SOUVENT

PROCHES DE ZÉRO.

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En dépit de la baisse de son rendement,« le mieux, estime Yves Gambart de Lignières,c’est toujours l’assurance-vie avec un plan deretraits programmés d’un montant correspondantà votre besoin ». C’est un bon plan pour deuxraisons. D’abord pour sa souplesse, puisqu’àtout moment vous pouvez retirer le capital dontvous avez besoin (ce qui est impossible avecun bien mis en location). Ensuite, pour sadouceur fiscale puisque cet avoir – en eurosou en fonds boursiers – ne supporte plus l’impôtsur la fortune (réservé à l’immobilier) etéchappe largement aux droits de succession.Mais faut-il jouer le banco sur le fonds en euros(à rendement garanti) qui ne rapporte plusgrand-chose ? Tous les experts vous le diront,tout dépend de votre situation personnelle.« Le mieux, fait observer cet expert breton,est d’accepter de prendre une part de risqueen fonction de son horizon de placement. Si vousplacez 30% sur un fonds boursier, en quoi

Réveillon 2002 à Sunnyslope. Dans le même esprit, Troy Aossey a également réalisé une série sur les pom-pom girls de Sun City,un hommage à la vitalité et à la joie de vivre des seniors.

COMBIEN VOUS TOUCHEZ PAR MOIS EN RENTE À VIE POUR 100 000 EUROS DE CAPITAL

Sans réversion

Avec réversion à 100%

304 €370 €

70 ans(génération 1948)

300 €253 €

65 ans(génération 1953)

252 €216 €

60 ans(génération 1958)

475 €

379 €

75 ans(génération 1943)

SOURCE : AXA. LE CONJOINT RÉSERVATAIRE EST SUPPOSÉ ÊTRE DE MÊME GÉNÉRATION QUE LE RENTIER. TR

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Plus d’infos sur weekend.lesechos.fr

Lionel Lafon, conseiller en gestion de patrimoine (Massalia Finance,Marseille) et vice-président de la Chambre nationale des CGP,rappelle l’importance du bilan patrimonial et décrypte quelquespistes pour sécuriser ses ressources.

« L’ASSURANCE-VIE RESTEUN PLACEMENT INCONTOURNABLE »

Les retraités qui vous consultent sont-ils inquietsquant à l’évolution de leurs ressources futures?Rares sont ceux dont les pensions permettentde financer totalement leur train de vie.Beaucoup s’interrogent donc sur les moyensd’augmenter leurs revenus à la suite de la haussedes contributions sociales et de l’érosionde leurs pensions. Et la faible rémunérationdes actifs dits sans risque, face à une inflationd’environ 2%, est perçue comme un facteuranxiogène.

Les solutions auxquelles les retraités pensentpar eux-mêmes sont-elles les plus appropriées?Considérant le faible niveau de connaissancesfinancières de nos concitoyens et une culturelimitée aux produits à capital garanti,l’accompagnement d’un professionnel dela gestion de patrimoine est nécessaire. Tropsouvent nous constatons une méconnaissancede la taxation des revenus fonciers. Surtout,selon eux, il s’agit d’un actif tangible qui pourraitrésister aux aléas économiques. Beaucoup ontoublié la longue crise immobilière des années 90.Par ailleurs, pour des raisons fiscales, certainssouhaitent transmettre de leur vivant une partiede leur patrimoine pour minorer les droitsde succession. Attention, une donation ne peutêtre envisagée que si on a la certitude de détenirun patrimoine générateur de revenus suffisantsaujourd’hui et demain.

Alors, quels conseils donnez-vous?Le premier est de réaliser un bilan patrimonial.Il est nécessaire d’avoir une vision précisede ses revenus actuels et futurs. Une projectiondoit intégrer l’espérance de vie, certains aléas(l’aide des enfants, notamment) et une fin de viequi peut s’avérer très coûteuse (maintienà domicile…). Le second est de tenir un langagede vérité. Les Français sont plus enclins à investirdans la pierre que dans des actifs financiers.Mais le rendement doit s’apprécier netde charges et également net d’impôts. Avecun rendement facial à 6% brut, on arrive souventpéniblement à 2%. Avec un taux marginald’imposition à 30% et des contributions socialesà 17,2%, nous sommes proches d’un racket ! LesSCPI évitent les soucis de gestion et mutualisentle risque. Il peut être intéressant de logerce placement à l’intérieur d’une assurance-vie.

Les retraits réguliers sur l’assurance-vierestent-ils l’option la plus efficace?Oui. Seule une faible fraction des retraits estimposable. En prenant pour exemple une nouvellesouscription avec une mise en place immédiatede retraits à hauteur des intérêts ou plus-valuesgénérées, cela sur huit ans, l’imposition serade l’ordre de 5% des retraits réguliers. Cette faibleimposition, avec la possibilité de répartir soncapital sur plusieurs classes d’actifs, et lesavantages fiscaux en termes de transmission fontde l’assurance-vie un placement incontournable.

La rente en viager peut-elle être une solution?Avec une espérance de vie qui ne cessed’augmenter, la rente financière ou le viagerimmobilier sont des solutions à étudier. En effet,en consommant progressivement son capital, ons’expose à un risque de survie. Ce choix du viagerest une question qui nous est posée de plusen plus régulièrement car une fin de vie en étatde dépendance demande des revenus mensuelsconséquents. Une rente est une sécurité toutesa vie durant. Néanmoins, il faut se garder desactifs « disponibles » pour faire face à des besoinsimprévus. Ceci dit, la solution miracle n’a jamaisexisté. Le mieux demeure de diversifier sessources de revenus complémentaires et deplanifier le développement de son patrimoineavec un bon conseiller en gestion de patrimoine.Propos recueillis par J.-D. E.

est-ce important que cette part fasse une année–10% et une autre +10%. Ce qui compte, c’estle potentiel dans x années par rapport au fondsen euros qui est à 1,5% actuellement. » L’avantagede cette solution de retraits programmés surune assurance-vie, c’est sa simplicité, l’absencede soucis mais aussi une fiscalité limitée puisque,dans le retrait effectué, la part de gain financierest peu taxée (30% d’impôt maximum), celaavec un abattement de 4 600 euros par anou 9 200 euros pour un couple. L’inconvénient,on doit en être conscient, c’est qu’à forcede piocher, le capital s’épuise au fil des années.Difficile d’être sûr d’avoir assez jusqu’à la finde ses jours ! Pascal Jouve, CGP à Toulon, meten garde : « Prenez de vraies marges de sécuritéau cas où vous vivriez longtemps… »

ENVISAGER LA RENTE VIAGÈREQuatrième option, la rente viagère, c’est-à-direla perception d’un revenu jusqu’à la fin dela vie en échange de la cession de votre capital.Ce viager peut être immobilier (mais avec lerisque d’impayé de la part de l’acheteur du bien)ou financier auprès d’une société d’assurances.« Aujourd’hui, signale Karen Fiol, le pland’épargne en actions (PEA) est peut-être l’une desmeilleures solutions retraite. À l’issue d’un PEAde huit ans, un assureur peut vous servir unerente exonérée d’impôt sur le revenu avec entre30% et 70% d’abattement, selon l’âge auquel larente est déclenchée, sur les prélèvements sociauxde 17,20%. » La rente est une sécurité mais,nuance Yves Gambart de Lignières, « l’aliénationdu capital n’est pas toujours très intelligentesi vous avez des héritiers, en cas de décèsprématuré ». Il existe encore une autre solution,que seul le Crédit Foncier propose (mais cetétablissement de crédit va disparaître à la fin decette année), c’est le « prêt hypothécaire viager ».Cette option permet d’emprunter une somme encontrepartie d’une hypothèque prise sur un bienimmobilier qui vous appartient, le prêteur seremboursant au décès de l’emprunteur avec lesintérêts en plus (actuellement au taux de 4,2%).

Au final, retenez qu’il n’existe pas de solutionmiracle, le mieux étant d’en discuter avec sonconseil en gestion de patrimoine. Et bien sûr,l’idéal est de préparer l’échéance longtempsà l’avance afin de ne pas être tributaire dedispositifs légaux aux promesses incertaines.Il faut garder à l’esprit qu’aujourd’hui, pourun cadre, le taux de remplacement, par rapportau revenu d’activité, est de l’ordre de 60 à 70% .Pour bien vivre votre retraite, anticipez,d’autant que les gouvernements n’ont pasfini – selon le mot d’Emmanuel Macronlui-même – « d’emmerder les retraités » !

60 à 70%Le taux de remplacement

de ses revenus qu’un cadrepeut aujourd’hui espérer

lorsqu’il prend sa retraite.Insuffisant pour maintenir

son train de vie.