LA CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS

COLEGIO UNIVERSITARIO DE ESTUDIOS FINANCIEROS

GRADO EN DERECHO Y ADE

Trabajo Fin de GRADO

LA CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS

LA CLÁUSULA “REBUS SIC STANTIBUS” Y SU

INCIDENCIA EN LAS RELACIONES CONTRACTUALES

CON MOTIVO DE LA PANDEMIA DEL COVID-19

Autor: Gallego Badías, Teresa Tutor: Velarde D’Amil Yvette Madrid, diciembre de 2.020

CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS

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ÍNDICE

TABLA DE ABREVIATURAS ................................................................................................................................ 3

1. INTRODUCCIÓN ........................................................................................................................................... 4

2. ORIGEN Y EVOLUCIÓN HISTÓRICA DE LA REBUS ........................................................................................... 5

3. LA CLÁUSULA ............................................................................................................................................... 8

3.1 CONCEPTO .................................................................................................................................................... 8

3.2 JUSTIFICACIÓN ............................................................................................................................................ 11

3.3 REQUISITOS Y CRITERIOS DE APLICACIÓN .................................................................................................. 14

3.4 EFECTOS ...................................................................................................................................................... 17

4. LOS PRINCIPIOS GENERALES DEL DERECHO QUE RIGEN EN MATERIA CONTRACTUAL .................................20

4.1 PACTA SUNT SERVANDA ............................................................................................................................. 20

4.2 PRINCIPIO DE LIBERTAD CONTRACTUAL ..................................................................................................... 22

4.3 PRINCIPIO DE CONSERVACIÓN DE LOS CONTRATOS .................................................................................. 22

4.4 LA CONMUTATIVIDAD Y LA BUENA FE ........................................................................................................ 24

4.5 EL ABUSO DEL DERECHO ............................................................................................................................. 25

4.6 ¿EXISTE UNA CONFRONTACIÓN ENTRE LA REBUS SIC STANTIBUS Y EL PACTA SUNT SERVANDA? ............ 26

5. DIFERENCIA DE LA REBUS CON OTRAS FIGURAS JURÍDICAS ........................................................................27

5.1 FUERZA MAYOR .......................................................................................................................................... 27

5.2 IMPOSIBILIDAD SOBREVENIDA DE LA PRESTACIÓN.................................................................................... 31

5.3 ENRIQUECIMIENTO INJUSTO O SIN CAUSA ................................................................................................ 33

6. EVOLUCIÓN JURISPRUDENCIAL DE LA CLÁUSULA ........................................................................................35

6.1 LA CRISIS ECONÓMICA Y FINANCIERA DE 2.008 ......................................................................................... 35

6.2 EL GIRO JURISPRUDENCIAL EN LA APLICACIÓN DE LA REBUS: ESTUDIO PARTICULAR DE LAS SSTS

2823/2014 Nº 333/2014 DE 30 DE JUNIO DE 2.014 Y 5090/2014 Nº 591/14 DE 15 DE OCTUBRE DE

2.014 ................................................................................................................................................................. 38

6.3 LA RECIENTE JURISPRUDENCIA RESTRICTIVA EN LA APLICACIÓN DE LA REBUS ......................................... 42

7. ANÁLISIS JURISPRUDENCIAL DE LA CLÁUSULA REBUS EN LOS TRIBUNALES DE LA UNIÓN EUROPEA ...........45

8. LOS REALES DECRETOS 11/2020 DE 31 DE MARZO Y 15/2020 DE 21 DE ABRIL ............................................49

8.1 EFECTOS ...................................................................................................................................................... 49

8.2 COMPATIBILIDAD O EXCLUSIÓN DEL RDL 15/2020 CON LA APLICACIÓN DE LA CLÁUSULA REBUS

SIC STANTIBUS A LOS ARRENDAMIENTOS DE LOCALES DE NEGOCIO E INDUSTRIA ......................................... 61

9. LA CLÁUSULA REBUS Y SU APLICACIÓN A LAS RELACIONES CONTRACTUALES A PARTIR DE LA

PANDEMIA

9.1 PROBLEMÁTICA .......................................................................................................................................... 66

9.2 CONSIDERACIONES JURÍDICO PRÁCTICAS EN ORDEN A LA APLICACIÓN DE LA REBUS A LOS

DISTINTOS CONTRATOS .................................................................................................................................... 68

10. PROPUESTA DE MODIFICACIÓN DEL CÓDIGO CIVIL EN MATERIA DE OBLIGACIONES Y CONTRATOS

INCLUSIÓN Y REGULACIÓN DE LA REBUS, ¿ADMITIRÁ PACTO EN CONTRARIO?.........................................83

11. CONCLUSIONES Y DE LEGE FERENDA .........................................................................................................87

12. BIBLIOGRAFÍA ............................................................................................................................................92


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TABLA DE ABREVIATURAS

Art. /arts. Artículo/s

CC Código Civil

Dley Decreto Ley

LAU Ley de Arrendamientos Urbanos

LEC Ley de Enjuiciamiento Civil

PECL Principles of European Contract Law

RD Real Decreto

RD-L Real Decreto Ley

S/SS Sentencia/s

STS/SSTS Sentencia/s del Tribunal Supremo

TJUE Tribunal de Justicia de la Unión Europea

TS Tribunal Supremo

UNIDROIT International Institute for the Unification of Private Law


4

1. INTRODUCCIÓN

La preocupante crisis sanitaria y económica que atravesamos nos afecta de

forma profunda en todos los ámbitos de nuestras vidas, y entre otros, al mundo de los

negocios, con una paralización primero, y una ralentización después de la actividad

económica, incidiendo en el comportamiento de los consumidores. Esta crisis sin

precedentes, repercute de forma particular en las relaciones contractuales, generando

gran incertidumbre en el mantenimiento y cumplimiento de las obligaciones

adquiridas.

En este contexto histórico la figura jurídica de la cláusula rebus sic stantibus

adquiere sin duda un gran protagonismo desde su creación por su posible invocación y

aplicación como medio de corrección de los desequilibrios y cambios económicos

producidos por esta nueva situación, favoreciendo con ello la revisión y en

consecuencia, el mantenimiento y la conservación de los contratos que tan vitales

resultan para el tejido empresarial y el mercado laboral.

El objeto de este trabajo es realizar, en este contexto histórico, un análisis de la

institución jurídica de la cláusula rebus partiendo desde sus orígenes, concepto, su

justificación, requisitos y efectos, pasando por su relación con algunos principios

generales del derecho, y su diferenciación con otras figuras afines, y todo ello con una

breve aproximación al Derecho comparado. Una especial consideración merecerá el

estudio de la evolución jurisprudencial de esta institución al carecer de una regulación

legal. De igual forma, nos referiremos de forma particular a los Reales Decretos-Ley

11/2020, de 31 de marzo y 15/2020 de 21 de abril (en adelante, RD-L), dictados

recientemente con motivo de la pandemia y sus efectos por su repercusión en relación

con la posible aplicación de la cláusula rebus.

Finalmente nos adentraremos en lo que consideramos que es la parte más

importante de este trabajo, el estudio de las distintas teorías y posturas jurídicas sobre

la aplicación de esta cláusula a los múltiples contratos que se están viendo afectados

con motivo de esta crisis económica desencadenada por la pandemia, a lo largo de sus


5

distintas fases, sin olvidar la última propuesta de modificación de nuestro Código Civil

(en adelante, CC) que pretende una regulación legal de esta figura.

A modo de conclusión, intentaremos reflejar una visión personal sobre la

relevancia de esta figura en el contexto económico actual y las posibilidades de su

aplicación y sus consecuencias en las relaciones contractuales.

2. ORIGEN Y EVOLUCIÓN HISTÓRICA DE LA REBUS

Las extraordinarias circunstancias que ha generado el Covid-19 han afectado a

todos los niveles de relaciones, y muy especialmente, a las relaciones contractuales de

carácter sinalagmático. Así, la frustración de los compromisos asumidos por las partes

de un contrato, se ha convertido en un tema latente, y lleva en muchas ocasiones a los

Tribunales a plantear la aplicación de la cláusula rebus como solución. Ahora bien,

dicha figura jurídica es muy controvertida, debido a su inexistente normalización

durante su evolución histórica.

Nuestro CC, con más de 130 años de antigüedad no recoge la regulación de la

cláusula rebus, ahora bien, esa falta de reconocimiento normativo no significa que esté

prohibida, habiendo quedado su desarrollo ceñido al ámbito jurisprudencial como

tendremos ocasión de desarrollar en este trabajo.

La cláusula rebus sic stantibus es un principio de justicia material, expresado en

latín, cuya expresión viene a decirnos que los contratos de tracto sucesivo o

dependencia en el futuro, deben entenderse estando así las cosas y no por la aparición

de algo nuevo.1

A pesar de estar la cláusula expresada en latín, su origen no tiene cabida en el

derecho romano, pues la relevancia del cumplimiento de los compromisos

1 MOLL DE ALBA, C., (2020). El moderno derecho civil francés como modelo para la regulación de la

cláusula rebus en España. Diariolaley, [en línea] Disponible en: https://diariolaley.laleynext.es/dll/2020/05/07/el-moderno-derecho-civil-frances-como-modelo-para-la-regulacion-de-la-clausula-rebus-en-espana [consulta: 4 de octubre de 2020 ]

https://diariolaley.laleynext.es/dll/2020/05/07/el-moderno-derecho-civil-frances-como-modelo-para-la-regulacion-de-la-clausula-rebus-en-espana



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obligacionales en sus distintos textos normativos y el atisbo de figuras análogas a la

misma, frente a su falta de regulación, hacían de la cláusula un principio jurídico trivial

e inerte.2

Algunos autores como Chantal Moll de Alba, sitúan el origen de la cláusula en el

mismo artículo (en adelante, art.) 48 del Código Hammurabi: «Si un hombre contrae

una deuda y el divino Adad devasta su campo o se lo lleva una riada, o, por falta de

agua, no se produce cebada en el campo, en ese año no le devolverá cebada a su

acreedor; que moje su tablilla y no pague el interés de ese año».3

En Alemania existe la teoría de la presuposición Voraussetzungslehere por el

que la doctrina alemana ha tratado de fundamentar una solución a los problemas que

se plantean, cuando quedando intacto el contrato, sobrevienen circunstancias

imprevisibles que dejan en desequilibrio a las partes, en cuanto a sus intereses y

expectativas.

Como segunda doctrina tenemos la inglesa, con «la idea de frustración

contractual» (frustation of contract), cuyo efecto fundamental es liberar a las partes de

sus obligaciones estipuladas en el contrato, cuando una vez celebrado el contrato,

sobrevienen circunstancias imprevisibles que alteran el objeto del contrato. Ejemplo

de ello son la sentencia (en adelante, S) de Taylor vs. Caldwell, donde una de las partes

queda absuelta del cumplimiento de su obligación que es la entrega de bienes, al

verse frustrado el fin del contrato con la destrucción de los mismos; y por otro lado,

tenemos el caso Krell vs. Henry, donde el Tribunal falló a favor del demandante ya que

el propósito de alquiler del piso durante los días 26 y 27 de junio en Pall Mall en

Londres, era poder ver la coronación. En este caso, a pesar de no contener el contrato

ninguna estipulación que contemplase dicha razón, al no poder celebrarse la

2 CABRERA PADRÓN, C., (2020). El arrendamiento de los locales de negocio en la crisis del coronavirus:

«la cláusula rebus sic stantibus un invitado que ha llegado para quedarse». Diariolaley, [en línea] Disponible en: https://diariolaley.laleynext.es/dll/2020/05/13/el-arrendamiento-de-los-locales-de-negocio-en-la-crisis-del-coronavirus-la-clausula-rebus-sic-stantibus-un-invitado-que-ha-llegado-para-quedarse [consulta: 3 de octubre de 2020 ]



https://diariolaley.laleynext.es/dll/2020/05/13/el-arrendamiento-de-los-locales-de-negocio-en-la-crisis-del-coronavirus-la-clausula-rebus-sic-stantibus-un-invitado-que-ha-llegado-para-quedarse






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coronación en los días establecidos, el Tribunal falló a favor del inquilino, que era el

demandante, pues había pagado el depósito y firmado el contrato con ese objetivo.4

Algunos autores como Díez-Picazo sitúan el origen de la cláusula rebus en la

época medieval de los posglosadores, con las aportaciones de Bartolo y Baldo de

Ubaldis, juristas italianos influyentes en la cultura jurídica europea, que tomaron el

Derecho Canónico como base para la institución de la misma.5

El CC francés de 1804, ejerció una fuerte influencia en el CC español de 1889,

siendo el principal inspirador del art. 1.091 CC donde se recoge el principio pacta sunt

servanda 6 y la principal razón de su inexistencia en cualquier precepto.

Hay que remontarse al final de la guerra civil española, al año 1939, que es

cuando esta figura jurídica pasa a ser de vital importancia en el seno de las relaciones

contractuales, siendo las Sentencias del Tribunal Supremo (en adelante, SSTS) de 14 de

diciembre de 1940 y 17 de mayo de 1941, las primeras dictadas al respecto. Después

de un conflicto bélico, todo país queda sumergido en una gran crisis económica y

social, siendo fruto de ello, numerosos desequilibrios que surgen en los contratos que

se firmaron antes de la Guerra, y que han de ser novados en aras de restablecer el

equilibrio entre las partes.7

Por último, debemos hacer una breve referencia a la evolución teórica de esta

figura, que encontramos en el Derecho europeo en la Teoría de la imprevisión del

Derecho Francés formulada a principios del siglo XX, en la Teoría de la base del negocio

de Karl Larenz a quien el profesor Orduña Moreno destaca en sus estudios

4 LÓPEZ MOLINA, M., (2020). Lidiando con lo imprevisible. Consecuencias jurídicas, contractuales, de

acontecimientos inesperados y posibles soluciones legales. Diariolaley, [en línea] Disponible en: https://diariolaley.laleynext.es/dll/2020/05/12/lidiando-con-lo-imprevisible-consecuencias-juridicas-contractuales-de-acontecimientos-inesperados-y-posibles-soluciones-legales [consulta: 3 de octubre de 2020]



6 MOCHOLI, E., (2020). Análisis de la evolución jurisprudencial de la cláusula rebus sic stantibus. Su

posible aplicación tras la pandemia COVID-19, Actualidad civil, (5)

7 DURÁN VARGAS, M. S., (2020). Las relaciones contractuales en los tiempos del «COVID-19». Incidencia

de la cláusula rebus sic stantibus en los contratos tras el impacto de la pandemia y el Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo, Actualidad civil, (4)

https://diariolaley.laleynext.es/dll/2020/05/12/lidiando-con-lo-imprevisible-consecuencias-juridicas-contractuales-de-acontecimientos-inesperados-y-posibles-soluciones-legales





8

(precisamente Federico de Castro hacía mención a esta teoría), y la teoría de la

excesiva onerosidad recogida en el CC italiano. Todas ellas serán desarrolladas en el

Derecho Comparado, y tienen razón de ser en la justicia conmutativa, la justa

contraprestación, la evitación de la frustración económica y la prevención del grave

desequilibrio que traicione la equidad y que provoque un repudiable enriquecimiento

injusto o una onerosidad extraordinaria. Partiendo de estas teorías tendremos una

base jurídica sólida para desarrollar la regulación positiva de la rebus.8

3. LA CLÁUSULA

3.1 CONCEPTO

Antes de proceder a analizar la cláusula rebus en cuanto a su justificación,

requisitos y efectos, hemos de adentrarnos en la conceptualización de la misma.

Cuando definimos la cláusula rebus, nos referimos a ella como una figura

jurídica jurisprudencial, ya que al no aparecer recogida legalmente la revisibilidad

como principio en nuestro CC únicamente es posible su aplicación a través de la

evolución jurisprudencial.9

Los tribunales que en sus diversos fallos han tratado de dar significado y forma

a la cláusula, han advertido siempre de la excepcionalidad de este principio,

entendiendo que su aplicación ha de ser estricta y rigurosa, y amparándose siempre en

razones de equidad. El hecho de que se pueda invocar no obsta a que haya sido

siempre vista en los juzgados como una «cláusula peligrosa».10

8 DE LA TORRE OLID, F., (2020). Eficacia del contrato en la crisis del coronavirus. Diariolaley, [en línea]

Disponible en: https://diariolaley.laleynext.es/dll/2020/04/14/eficacia-del-contrato-en-la-crisis-del-coronavirus [consulta: 23 de octubre de 2020 ]

9 ALBADALEJO, M., (2011) Derecho Civil II Derecho de obligaciones. 14ª ed. Madrid: Edisofer, S.L.

Págs.466-673

10 FERNÁNDEZ SEIJO, J. M., (2020). Devolver la espada al acreedor enajenado: sobre la aplicación

práctica de la cláusulas rebus sic stantibus en la última jurisprudencia del Tribunal Supremo. Diariolaley, [en línea] Disponible en: https://diariolaley.laleynext.es/dll/2020/04/03/devolver-la-espada-al-acreedor-enajenado-sobre-la-aplicacion-practica-de-la-clausulas-rebus-sic-stantibus-en-la-ultima-jurisprudencia-del-tribunal-supremo [consulta: 30 de septiembre de 2020]

https://diariolaley.laleynext.es/dll/2020/04/14/eficacia-del-contrato-en-la-crisis-del-coronavirus


https://diariolaley.laleynext.es/dll/2020/04/03/devolver-la-espada-al-acreedor-enajenado-sobre-la-aplicacion-practica-de-la-clausulas-rebus-sic-stantibus-en-la-ultima-jurisprudencia-del-tribunal-supremo%5bconsulta




9

Ahora bien, bajo la referencia de la cláusula rebus sic stantibus lo que se

plantea es el reconocimiento de una disposición general que faculta la revisión o

resolución del contrato por alteración sobrevenida de las circunstancias imprevisibles

o extraordinarias. Al no haber ninguna estipulación en el contrato al respecto,

podríamos deducir el carácter implícito de la cláusula, que a su vez permite al juez

interpretar o integrar el contrato cuando concurran las especiales circunstancias que lo

justifiquen.

Según la descripción que hace el Magistrado Mariano López Molina, el carácter

revisor de la cláusula rebus sic stantibus, se aplica cuando ya no existe una cierta

estabilidad en las circunstancias que existían al momento de contratar y cuando como

consecuencia de la alteración sobrevenida de circunstancias, se produzca un

desequilibrio contractual excesivamente gravoso para una de las partes.

Hasta este momento únicamente habíamos hecho referencia a la alteración

sobrevenida de circunstancias imprevisibles y es la primera vez que se hace mención

al desequilibrio entre las partes a la hora de definir la cláusula, pues la idea inherente a

esta cláusula es la de atenuar los efectos perjudiciales que una alteración sustancial de

circunstancias pueda tener en un contrato, rompiendo el necesario equilibrio de

prestaciones recíprocas.11

Dicho equilibrio deberá ser restablecido ya sea a través de la modificación de la

prestación o de cualquier otra solución, dependiendo de cada caso y deberá ser

ponderado por el Tribunal. De tal forma que si una alteración sustancial de las mismas

rompe el equilibrio negocial entre las partes, de alguna forma deberá ser restablecido.

A parte del carácter revisor, la cláusula rebus tiene un carácter subsidiario,

únicamente entra en juego su invocación o aplicación, siempre que no haya cualquier

otro recurso legal o contractual al que acudir para restablecer el equilibrio contractual.

11

LÓPEZ MOLINA, M., (2020). Lidiando con lo imprevisible. Consecuencias jurídicas, contractuales, de acontecimientos inesperados y posibles soluciones legales. Diariolaley, [en línea] Disponible en: https://diariolaley.laleynext.es/dll/2020/05/12/lidiando-con-lo-imprevisible-consecuencias-juridicas-contractuales-de-acontecimientos-inesperados-y-posibles-soluciones-legales [consulta: 3 de octubre de 2020]




10

Es decir, en el caso de que la función de la cláusula sea cumplida por la aplicación de la

expresa previsión de disposiciones legales o cláusulas contractuales de revisión o

estabilización, como por ejemplo las referidas a los precios del contrato, su aplicación

ya no tendrá cabida (SSTS de 24 de septiembre de 1994 y 27 de abril de 2012).

Conforme hemos ido aportando distintos conceptos y menciones de la cláusula,

hemos podido atribuirle nuevos rasgos que nos ayudarán a delimitar el campo de

aplicación de la misma. Por último conviene destacar las siguientes aportaciones de

Albadalejo y Lacruz, dos grandes referentes en el derecho civil:

Albadalejo determina que parece equitativo, tener como solución a la

alteración extraordinaria e imprevisible de circunstancias en que se basó el contrato la

resolución o modificación, de otro modo resultaría perjudicada aquella parte a la que

la alteración haya sido adversa.12

En relación a la clase de contratos a los que la revisión de la cláusula puede

extenderse, Albadalejo entiende que no es necesario que sean contratos de ejecución

continuada, bastando que entre la celebración y el cumplimiento medie tiempo en el

que sea posible una alteración de circunstancias.13

Según el profesor Lacruz, cuando se concluye un contrato cuyo desarrollo se

prolonga por un largo período de tiempo, se entiende que los contratantes pactan

teniendo en cuenta las circunstancias del momento o aquellas que podían preverse

normalmente, siendo la presencia de tales circunstancias, en particular las

económicas, condición tácita del mantenimiento en vigor del contrato. 14

A su vez, el profesor Lacruz considera que el mantenimiento de la obligación en

sus términos iniciales estipulados se podría revelar como algo injusto e insensato en el

caso de que la alteración de las circunstancias excediese de lo presumiblemente

previsible por las partes. Así el Juez cuando surgen nuevos hechos ya sean sociales,

12

ALBADALEJO, M., (2011) Derecho Civil II Derecho de obligaciones. 14ª ed. Madrid: Edisofer, S.L. Págs. 466-473 13

ALBADALEJO, M., (2011) Derecho Civil II Derecho de obligaciones. 14ª ed. Madrid: Edisofer, S.L. Págs.466-473

14 LACRUZ BERDEJO, J. l. y otros, (2011) Elementos de Derecho Civil II. Derecho de obligaciones. Volumen

primero parte general. Teoría general del contrato. 5ª ed. ed Madrid: Dykinson. Pág. 509


11

técnicos, etc., ha de interpretar la ley adecuando su mensaje al cambio de

presupuestos de aplicación, ya que no tendría sentido proceder de diferente forma a la

hora de interpretar la lex privata. Por lo tanto, el contrato habrá de adaptarse al

cambio a su vez de presupuestos generales.15

Podemos pues concluir que la denominada cláusula rebus sic stantibus es un

figura de desarrollo jurisprudencial, que permite en determinadas circunstancias, la

revisión de los contratos existentes con anterioridad al nacimiento de una

circunstancia que dificulta su cumplimiento en los términos inicialmente previstos por

las partes.16

3.2 JUSTIFICACIÓN

La aplicación de la rebus redunda en beneficio de la conservación de las

relaciones negociales, dando así un plus de fuerza y apoyo jurídico a la cultura del

deber de la renegociación de los contratos y su mantenimiento, de acuerdo con el

principio general del derecho de conservación de los contratos, y con la consiguiente

adaptación, revisión y modificación o suspensión en su caso de los mismos, si bien, de

forma provisional mientras duren esas circunstancias, y de forma objetivable, evitando

en la medida de lo posible su resolución.

La justificación de la rebus la encontramos en aquellos contratos que han

entrado en crisis al haber cambiado las circunstancias que se tuvieron en

consideración al formalizarlos y en los que ha quedado frustrado el contenido

prestacional debido a la desaparición de la conmutabilidad y la eliminación de la

15

LACRUZ BERDEJO, J. l. y otros, (2011) Elementos de Derecho Civil II. Derecho de obligaciones. Volumen primero parte general. Teoría general del contrato. 5ª ed. ed Madrid: Dykinson. Pág. 509

16 DURÁN VARGAS, M. S., (2020). Las relaciones contractuales en los tiempos del «COVID-19». Incidencia

de la cláusula rebus sic stantibus en los contratos tras el impacto de la pandemia y el Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo, Actualidad civil, (4)


12

reciprocidad que debe existir entre prestación y contraprestación, que de algún modo

hay que restaurar.17

El catedrático de Derecho Civil Lacruz, establece que la alteración de las

circunstancias para poder influir sobre el cumplimiento de las obligaciones y justificar

la aplicación de la rebus, ha de ser objetiva, siendo los casos más comunes el de

guerra con fenómenos de requisa, intervención y escasez de primeras materias; y el de

pérdida sustancial de valor de la moneda con la correlativa elevación del precio de las

cosas. No tendrá en tal caso iguales efectos (a no ser que esté advertido expresamente

como en el art. 147 del CC) la alteración de las circunstancias individuales (muerte o

enfermedad, ruina, pérdida de facultades físicas o mentales en el obligado) a las que

atienden a las reglas sobre imposibilidad de la prestación, pues tales condiciones no

cambian de significado el lenguaje de las partes, de la sentencia o la ley, que

establecieron la deuda.18

Ante una situación tan precaria como la que estamos viviendo, el cese

temporal y parcial de las actividades, que afecta al consumo por motivos sanitarios

impuestos en el desarrollo de la actividad, y la crisis de demanda con un consumidor

en situación de incertidumbre cuando no debido a graves dificultades económicas, es

inexorable una relevante caída en las cifras de negocio.

En la medida en que todo ello afecta a los negocios jurídicos cabe plantear si

esa excesiva onerosidad vigente en los contratos se ha de transformar en una

modificación del contenido de las prestaciones en aras a restaurar el equilibrio o bien

la ruptura de dicho vínculo que justifican la aplicación de la cláusula rebus.

Por otro lado, Carlos Cabrera Padrón, destaca que en numerosos estudios sobre

esta figura jurídica encontramos invocaciones a figuras jurídicas como a la buena fe, la

justicia equitativa, los criterios interpretativos de los contratos con prevalencia de la

17

BUADES FELIU, J., (2020). DOS posibles consecuencias de la más reciente doctrina sobre «rebus sic stantibus» (STS 156/2020 de 6 de marzo) y la pandemia del COVID-19. Breve reflexión. Diariolaley, [en línea]. Disponible en: https://diariolaley.laleynext.es/dll/2020/04/29/dos-posibles-consecuencias-de-la-mas-reciente-doctrina-sobre-rebus-sic-stantibus-sts-156-2020-de-6-de-marzo-y-la-pandemia-del-covid-19-breve-reflexion [consulta: 15 de noviembre de 2020 ]


primero parte general. Teoría general del contrato. 5ª ed. ed Madrid: Dykinson. Pág. 510

https://diariolaley.laleynext.es/dll/2020/04/29/dos-posibles-consecuencias-de-la-mas-reciente-doctrina-sobre-rebus-sic-stantibus-sts-156-2020-de-6-de-marzo-y-la-pandemia-del-covid-19-breve-reflexion




13

voluntad de los sujetos a la literalidad de las palabras, la teoría causal tanto en la

perspectiva subjetiva de los motivos como la que defiende la existencia de un

concepto objetivo e inalterado de la causa del negocio.19

Así el Profesor Francisco de la Torre Olid, establece que a la hora de analizar el

fundamento de la rebus, confiando en nuestro CC, será la regulación de la causa

negocial la que va a poder dar razón y fundamento para suspender (por la fuerza del

rebus...) o incluso declarar nulo (porque se pierda su causa) un contrato. Dicha causa

negocial explica y sirve de fundamento de la construcción de teorías como la de la base

del negocio y la de la imprevisión. El propio texto codificado es el que sugiere ponderar

en equidad e insiste en la necesidad de preservar la justa causa del contrato. En

definitiva, se trata de buscar la proporcionalidad desde la conmutatividad.20

La cláusula rebus es un elemento que atenúa el rigor del principio pacta sunt

servanda en virtud del cual el contrato, considerado como fuente de obligaciones,

debe cumplirse con arreglo a lo pactado (arts. 1.091, 1.255 y 1.278 del CC), conforme a

la buena fe (arts. 7 y 1.258 del CC); de este modo, ante una grave y acreditada

alteración de las circunstancias, la cláusula rebus sic stantibus podrá operar como un

aleas anormal dentro del contrato, y únicamente ante la falta de acuerdo entre las

partes, permitirá a los Tribunales acordar la resolución del contrato o su acomodación

a las nuevas circunstancias sociales y económicos, o a las nuevas situaciones de los

contratantes, que han llevado a romper el equilibrio de las prestaciones.21

Con motivo del carácter mitigador de la cláusula rebus frente el pacta sunt

servanda, Albadalejo también se ha referido previamente a la revisibilidad del contrato

por alteración de las circunstancias y nos lleva a plantearnos la duda de si se ha

aplicado como invocación de un principio general, o si bien se trata de excepciones al

19

CABRERA PADRÓN, C., (2020). El arrendamiento de los locales de negocio en la crisis del coronavirus: «la cláusula rebus sic stantibus un invitado que ha llegado para quedarse». Diariolaley, [en línea] Disponible en: https://diariolaley.laleynext.es/dll/2020/05/13/el-arrendamiento-de-los-locales-de-negocio-en-la-crisis-del-coronavirus-la-clausula-rebus-sic-stantibus-un-invitado-que-ha-llegado-para-quedarse [consulta: 3 de octubre de 2020 ]


Disponible en: https://diariolaley.laleynext.es/dll/2020/04/14/eficacia-del-contrato-en-la-crisis-del-coronavirus [consulta: 23 de octubre de 2020 ]









14

principio del pacta sunt servanda, por el cual el contrato es inmutable. La aplicación de

este principio puede llegar a no ser equitativa, razón que lleva a la jurisprudencia a

tratar de suavizarlo. Así, Albadalejo como única solución para conseguir una

adecuación entre los preceptos jurídicos y lo dictado en base a la cláusula, alude a la

regulación normativa de revisibilidad de los contratos por alteración de las

circunstancias.22

Dado que nuestro Derecho carece de una disposición general sobre revisión o

resolución del contrato por la alteración sobrevenida de las circunstancias, la rebus es

un instrumento para resolver las injusticias que pudieran derivarse de su exacto

cumplimiento para una de las partes. Aunque no deja también de significar una

confrontación entre el principio de seguridad jurídica en el tráfico contractual y el

principio de justicia o equidad en el orden económico.23

3.3 REQUISITOS Y CRITERIOS DE APLICACIÓN

Orduña Moreno, establece de forma clara, concisa y objetiva los requisitos o

presupuestos de aplicación de la cláusula rebus, a saber:

⁻ El riesgo debe ser imprevisible y por tanto no previsto en el contrato.

⁻ Debe haber una alteración significativa en la expectativa de ganancia del

negocio ya que el negocio tiene una base económica, esto es, que salte por los

aires la expectativa de la ratio de rentabilidad o ganancia.

⁻ Por último, una excesiva onerosidad. Es decir, el sacrificio patrimonial que debo

hacer para mantener el cumplimiento del contrato de acuerdo con lo

inicialmente pactado se ha incrementado notablemente.

Siguiendo la STS 2823/2014, 30 de junio de 2014, de la que fue ponente el

entonces magistrado Orduña Moreno, los criterios básicos de delimitación de la

22


23 ALBIÑANA CILVETI, I., (2018) s.f. URIA.La reciente doctrina jurisprudencial de la cláusula rebus sic

stantibus y su aplicación a las operaciones. Madrid, 18 de septiembre. Disponible en:https://www.uria.com/documentos/publicaciones/5895/documento/art011.pdf?id=8347 [consulta: 16 de septiembre de 2020]

https://www.uria.com/documentos/publicaciones/5895/documento/art011.pdf?id=8347


15

cláusula rebus sic stantibus, en base a la aplicación de la teoría de la base del negocio

como cauce interpretativo son:

⁻ «Que haya habido una alteración tal que se puede concluir que ha

desaparecido la base del negocio.

⁻ La base del negocio desaparece cuando la finalidad económica primordial del

contrato, ya expresamente prevista, o bien derivada de la naturaleza o sentido

del mismo, se frustra o se torna inalcanzable.

⁻ La conmutatividad del contrato, expresada en la equivalencia o proporción

entre las prestaciones, desaparece prácticamente o se destruye, de suerte que

no puede hablarse ya del juego entre prestación y contraprestación.»24

Así en los fundamentos de derecho de dicha sentencia: «PROMEDIOS

EXCLUSIVAS DE PUBLICIDAD SL, hoy recurrente, formuló demanda de juicio ordinario

frente a EMT VALENCIA SLU, en la que solicitaba que se declarase que se había

producido una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para

la formación de la voluntad negocial del contrato de explotación de publicidad en el

exterior de los autobuses de la demandada, alteración que generaba un desequilibrio

en las prestaciones».25

En resumen, tal y como apunta el magistrado José María Fernández Seijo, los

requisitos que doctrina y jurisprudencia han venido exigiendo para la viabilidad de

dicha cláusula, que se deriva de sentencias tales como la STS de 23 de abril de 1991

(que recoge igualmente la doctrina de SS anteriores como las de 14 de diciembre de

1940, 17 de mayo de 1941, 5 de junio de 1945, 17 de mayo de 1957) o las SS 29 de

mayo de 1996, 10 de febrero de 1997, 15 de noviembre de 2000, 27 de mayo de 2002,

y 21 de marzo de 2003 entre otras, serían, entre otros los siguientes: « Que se tratase

de una solución de carácter excepcional, inspirada en principios cristianos de justicia

moral, exigiendo como premisas fundamentales, que se acredite una alteración

extraordinaria de las circunstancias que existían en el momento de cumplir el contrato

con relación a las concurrentes en el momento de su celebración. Debe producirse «una

24

España. Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) . Sentencia núm 2823/2014 de 30 de junio de 2014.

25 España. Tribunal Supremo (Sala de lo Civil). Sentencia núm 2823/2014 de 30 de junio de 2014.


16

desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las pretensiones de las partes

contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilamiento del

equilibrio de las prestaciones». Que todo acontezca por circunstancias sobrevenidas,

absolutamente imprevisibles. Se niegan efectos resolutorios o extintivos del contrato,

sólo se permite la modificación del mismo con el fin de compensar el desequilibrio en

las prestaciones u obligaciones». 26

A la luz de la más reciente STS (STS 156/2020, 6 de Marzo de 2020) podemos

añadir los siguientes criterios de aplicación a los ya mencionados en la STS 333/2014 :

«1º) Que haya habido una alteración del contrato de tal envergadura que la excesiva

onerosidad debe ser relevante o significativa respecto de la base económica que

informó inicialmente el contrato celebrado.

2º) Que la alteración indicada no sea imputable a la parte deudora que ha de

cumplir su prestación.

3º) Que el riego de una posible alteración no haya sido asumida por las partes

expresa o implícitamente; por tanto, si el riesgo era razonablemente previsible, no es

posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción

del riesgo.

4º) Aunque ello se discuta doctrinalmente, es más probable que se dé en un contrato

de larga duración, ordinariamente de tracto sucesivo y no en un contrato de corta

duración. »27

26

FERNÁNDEZ SEIJO, J. M., (2020). Devolver la espada al acreedor enajenado: sobre la aplicación práctica de la cláusulas rebus sic stantibus en la última jurisprudencia del Tribunal Supremo. Diariolaley, [en línea] Disponible en: https://diariolaley.laleynext.es/dll/2020/04/03/devolver-la-espada-al-acreedor-enajenado-sobre-la-aplicacion-practica-de-la-clausulas-rebus-sic-stantibus-en-la-ultima-jurisprudencia-del-tribunal-supremo [consulta: 30 de septiembre de 2020 ]

27 FERNÁNDEZ SEIJO, J. M., (2020). Devolver la espada al acreedor enajenado: sobre la aplicación

práctica de la cláusulas rebus sic stantibus en la última jurisprudencia del Tribunal Supremo. Diariolaley, [en línea] Disponible en: https://diariolaley.laleynext.es/dll/2020/04/03/devolver-la-espada-al-acreedor-enajenado-sobre-la-aplicacion-practica-de-la-clausulas-rebus-sic-stantibus-en-la-ultima-jurisprudencia-del-tribunal-supremo [consulta: 30 de septiembre de 2020 ]








17

3.4 EFECTOS

De todo lo que llevamos expuesto hasta el momento es fácil colegir que el

espíritu de la rebus es la renegociación o readaptación del contrato que sufre un

cambio de circunstancias con el fin de su conservación.

La doctrina jurisprudencial sobre la rebus sic stantibus permite modificar o

incluso resolver el contrato cuando las circunstancias que lo rodean sufren una

alteración sobrevenida y extraordinaria.28

En cuanto a estos efectos, existe casi unanimidad hasta el momento presente

en los autores consultados para este trabajo y se le ha negado efectos rescisorios,

resolutorios o extintivos del contrato otorgándole los modificativos del mismo,

encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones.

Tanto en la línea tradicional de la aplicación jurisprudencial de dicha cláusula,

que tiene carácter restrictivo y que no era partidaria de su aplicación, como la nueva

línea normalizada, que tiene un carácter más flexible en su aplicación, de las que

hablaremos en este trabajo se ha dado siempre una prioridad al mantenimiento del

negocio frente a la ruptura de éste en base a la aplicación del principio de

conservación de los actos y negocios jurídicos (favor contractus y pacta sunt servanda);

así como en atención a los caracteres propios del negocio jurídico sobre el que se

pretende su aplicación, concluyéndose que precisamente atendiendo a la naturaleza

de dicho negocio la solución modificativa parece ser la más equitativa.

Así señala Lacruz, que la jurisprudencia recurre a la modificación de los

términos del contrato a fin de adaptarlos equitativamente a la nueva situación, de

modo que siga produciendo aquél las consecuencias queridas por las partes, y

mantiene el Tribunal Supremo (en adelante, TS) una postura bastante uniforme en el

sentido de negar efectos rescisorios, resolutivos o extintivos del contrato,

manteniendo únicamente los modificativos del contrato, con el objetivo de compensar

28

PIÑEIRO, J. C. C. E. R. B., (2020). Consideraciones en torno a los efectos en los contratos entre empresarios como consecuencia de la pandemia del Coronavirus. Diariolaley, [en línea] Disponible en: https://diariolaley.laleynext.es/dll/2020/03/26/consideraciones-en-torno-a-los-efectos-en-los-contratos-entre-empresarios-como-consecuencia-de-la-pandemia-del-coronavirus [consulta: 3 de octubre de 2020]

https://diariolaley.laleynext.es/dll/2020/03/26/consideraciones-en-torno-a-los-efectos-en-los-contratos-entre-empresarios-como-consecuencia-de-la-pandemia-del-coronavirus



18

el desequilibrio entre las prestaciones u obligaciones (S 17 mayo 1957; en sentido

semejante, las SS de 6 de junio 1959, 13 marzo 1987, 23 abril 1991).29

En todo caso, esta solución modificativa suscita igualmente múltiples

cuestiones en lo que respecta a la extensión de tal novación.30

Estos efectos que analizamos, según Segismundo Álvarez, tienen especial

importancia en el caso de los arrendamientos en la pandemia. En algún caso como en

los arrendamientos por pocos meses, se podrá pedir la resolución; en otros la

alteración será sustancial pero el hecho de que sea temporal dará lugar a un reajuste

también temporal de las prestaciones. La modificación de dichos contratos podrá

consistir en la rebaja de la renta, el aplazamiento de la renta o la combinación de

ambas, pero limitadas al período de alarma y quizás un período de ajuste adicional.31

José Arsuaga Cortázar, es de la opinión en cuanto a los efectos de la cláusula

rebus que podrán las partes pedir, de forma preferente y principal, la revisión,

modificación o recomposición del contrato que permita volver a reequilibrar las

prestaciones recíprocas bajo el principio de conmutatividad del comercio y la buena fe;

y, solo cuando ello no fuera posible, podrían solicitar la resolución del vínculo.32

En definitiva, en cuanto a los efectos de tomar en consideración la cláusula

rebus sic stantibus y aplicarla, depende de cada caso; en general, la jurisprudencia se

inclina por modificar el contrato y no por su resolución, ya que ello es más respetuoso

con el principio de conservación de los actos y negocios jurídicos.

29

LACRUZ BERDEJO, J. l. y otros, (2011) Elementos de Derecho Civil II. Derecho de obligaciones. Volumen primero parte general. Teoría general del contrato. 5ª ed. ed Madrid: Dykinson. Pág.512


«la cláusula rebus sic stantibus un invitado que ha llegado para quedarse». Diariolaley, [en línea] Disponible en: https://diariolaley.laleynext.es/dll/2020/05/13/el-arrendamiento-de-los-locales-de-negocio-en-la-crisis-del-coronavirus-la-clausula-rebus-sic-stantibus-un-invitado-que-ha-llegado-para-quedarse [consulta : 3 de octubre de 2020 ]

31 ÁLVAREZ ROYO-VILLANOVA, S., (2020). Pandemia, fuerza mayor y cláusula rebus sic stantibus a la luz

de la Jurisprudencia. Diariolaey, [en línea] Disponible en: https://diariolaley.laleynext.es/dll/2020/04/23/pandemia-fuerza-mayor-y-clausula-rebus-sic-stantibus-a-la-luz-de-la-jurisprudencia [consulta: 15 de octubre de 2020]

32 ARSUAGA CORTAZAR, J., (2020). Proceso civil y "rebus sic stantibus". Notas y reflexiones, Sepin (50).




https://diariolaley.laleynext.es/dll/2020/04/23/pandemia-fuerza-mayor-y-clausula-rebus-sic-stantibus-a-la-luz-de-la-jurisprudencia



19

Por último, este efecto ordinario de la cláusula de «flexibilizar la regla pacta

sunt servanda» (STS 447/2017), y no necesariamente resolver el contrato lo reconocen

también las normas internacionales (art. 6.111 de los Principles of European Contract

Law (en adelante, PECL)), y también el art. 1.213 del CC de la Propuesta de reforma del

CC de la Comisión General de Codificación. En todos estos preceptos se prevé que el

efecto sea la revisión del contrato, y solo si está no fuera imposible la resolución. Para

justificar esto las citadas SSTS 333/ 2014 y 591/2014 señalan que «la conservación de

los contratos constituye un principio informador del derecho contractual europeo,

reconocido por los textos de referencia ya señalados y aplicados por esta Sala en las S.

de 15 y 16 de enero de 2013 (nº 827 y 828/2013, respectivamente)».33

33

ÁLVAREZ ROYO-VILLANOVA, S., (2020). Pandemia, fuerza mayor y cláusula rebus sic stantibus a la luz de la Jurisprudencia. Diariolaey, [en línea] Disponible en: https://diariolaley.laleynext.es/dll/2020/04/23/pandemia-fuerza-mayor-y-clausula-rebus-sic-stantibus-a-la-luz-de-la-jurisprudencia [consulta: 15 de octubre de 2020]




20

4. LOS PRINCIPIOS GENERALES DEL DERECHO QUE RIGEN EN

MATERIA CONTRACTUAL

A pesar de no aparecer la revisibilidad recogida en nuestro Derecho Positivo,

ello no obsta a que la cláusula pueda recurrir a los principios generales del Derecho

que rigen en materia contractual, en aras de buscar justificación legal para su

aplicación. Ahora bien, será necesario que concurran los requisitos previamente

mencionados y se lleven a cabo con las cautelas estimadas.

4.1 PACTA SUNT SERVANDA

El brocardo pacta sunt servanda tiene sus orígenes en el Derecho Canónico e

Internacional Privado. Inicialmente no se vinculó a la rebus, sino que sencillamente

venía a reforzar la vinculación del contrato o pacto dándole carta de naturaleza al

pacto.

El citado aforismo encontró su reflejo posterior en el art. 1.091 del CC, que

dispone: «las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las

partes contratantes, y deben cumplirse a tenor de los mismos». En el mismo se señala,

que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, con

independencia de su forma.

El pacta sunt servanda es una consecuencia lógica del principio de la autonomía

de la voluntad o de libertad de contratación y es la principal salvaguarda de la

seguridad jurídica.34

Como podemos observar, la regla general es que las partes han de cumplir con

sus obligaciones contractuales en sus estrictos términos. Sin embargo, existen unos

34





21

límites que nuestro Derecho positivo establece en el art. 1.255 CC: «los contratantes

pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente,

siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público».

Así lo ratifica el art. 1.258 CC, que establece que “Los contratos se perfeccionan

por el mero consentimiento y desde entonces obliga no sólo al cumplimiento de lo

expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su

naturaleza, sean conformes a la buena fe, el uso y a la ley”. Entendemos que la buena

fe sirve de límite a la aplicación de este principio, ya que ante una alteración de

circunstancias, únicamente se obligará a las partes, si las consecuencias derivadas de

su aplicación no son contrarias a la buena fe.

El pacta sunt servanda, es un principio claramente fundamental (pero no

absoluto en todos los casos) en nuestro sistema jurídico, de modo que son

extraordinarios los supuestos en los que se aplica la resolución o modificación del

contrato, exonerando a las partes del cumplimiento de lo estrictamente pactado. De lo

contrario, se estaría dejando a las partes libre arbitrio para decidir si quieren o no

cumplir con las obligaciones pactadas (art. 1.256 CC). Y esto, aplicado a las relaciones

jurídicas en general, haría romper la función del Derecho como garantía y el principio

de seguridad jurídica y, en definitiva, la quiebra del Derecho como elemento de

ordenación de la convivencia.35

En cuanto a los efectos de su aplicación, por un lado, cada parte asume los

riesgos que corresponden a su cumplimiento (art. 1.094 y 1.183 CC) y por otro, quedan

sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento (art.

1.101 CC).

35

LÓPEZ-MEDEL BÁSCONES, J., (2020). Abogacía del Estado.CONSEJO GENERAL.La claúsula rebus sic stantibus. Modificación o resolución de contratos ante la crisis del coronavirus. Abogacía Española Consejo General, [en línea] Disponible en: https://www.abogacia.es/actualidad/opinion-y-analisis/la-clausula-rebus-sic-stantibus-modificacion-o-resolucion-de-contratos-ante-la-crisis-del-coronavirus/ [consulta : 27 de octubre de 2020 ]

https://www.abogacia.es/actualidad/opinion-y-analisis/la-clausula-rebus-sic-stantibus-modificacion-o-resolucion-de-contratos-ante-la-crisis-del-coronavirus/



22

Como excepciones a este principio, tenemos la fuerza mayor, recogida en el

artículo art. 1.105 CC, y la cláusula rebus sic stantibus («estando igual las cosas»).36

4.2 PRINCIPIO DE LIBERTAD CONTRACTUAL

En virtud del principio de libertad contractual o autonomía de la voluntad, las

partes mediante mutuo acuerdo, pueden establecer las estipulaciones del contrato

que van a tener carácter vinculante (art. 1.255 CC).

A modo de conclusión, podemos destacar la relación existente entre este

principio y el de la buena fe (1.258 CC) y el pacta sunt servanda (1.091 CC), invocando

así el respeto al equilibrio subjetivamente establecido por las partes y poniendo a

cargo de cada una el alea, que es la suerte, de cualquier cambio de circunstancias

mientras la variación de las mismas no exceda de los límites que las partes

contratantes o al menos uno de ellos haya podido tener en cuenta a la hora de

contratar, de acuerdo a la buena fe. Por lo tanto, la modificación o bien la resolución

de los contratos ha de estar relacionada con la voluntad implícita de las partes en cada

contrato.37

4.3 PRINCIPIO DE CONSERVACIÓN DE LOS CONTRATOS

El TS ha refrendado este principio al establecer: «tal y como hemos señalado en

las recientes Sentencias de 28 junio y 10 septiembre de 2012, precisamente en el marco

del contrato de compraventa, la conservación de los contratos se erige como un

auténtico principio informador de nuestro sistema jurídico que comporta, entre otros

extremos, el dar una respuesta adecuada a las vicisitudes que presenta la dinámica

contractual desde la preferencia y articulación de los mecanismos que anidan en la

36



primero parte general. Teoría general del contrato. 5ª ed. ed Madrid: Dykinson. Pág. 508-509




23

validez estructural del contrato y su consiguiente eficacia funcional, facilitando el

tráfico patrimonial y su seguridad jurídica».38

Para justificar este principio, las STS 333/2014 y 591/2014, señalan que «la

conservación de los contratos constituye un principio informador del derecho

contractual europeo, reconocido por los textos de referencia ya señalados y aplicados

por esta Sala en las SS de 15 y 16 de enero de 2013 (nº 827 y 828/2013,

respectivamente)».

En muchos contratos, como consecuencia de la pandemia, se han modificado

alguno de sus términos, como puede ser una prórroga en los plazos del cumplimiento.

Esa prórroga podrá extenderse al período de alarma, o a un plazo superior o inferior,

dependiendo del caso. Lo importante es que con las medidas que se adopten, se dé

prioridad y logre conservar el contrato, y no tenga como resultado el retraso, ni la

resolución del contrato sinalagmático (1.124 CC) ni la exigencia de daños y perjuicios

(1.105 CC). 39

Ahora bien, habrá supuestos en los que la epidemia y las medidas tomadas con

motivo de la misma, implicarán una imposibilidad definitiva de cumplimiento. El RD-L

11/2020, en su art. 36, establece que en aquellos contratos en los que de ordinario los

riesgos son asumidos expresamente por una parte, como determinados viajes o

reservas, será la otra parte la que deberá tratar de adaptar la prestación a la nueva

circunstancia (como ofrecer un cambio de fecha) todo ello en aras de intentar

mantener el contrato.

Consideramos, que el principio de conservación de los contratos encuentra su

justificación en el carácter revisor de la cláusula rebus. Como previamente

mencionamos, su aplicación impide la resolución del contrato que haya quedado

38









24

afectado tras alguna circunstancia imprevisible y logra su continuidad mediante una

modificación de sus términos.

4.4 LA CONMUTATIVIDAD Y LA BUENA FE

En un principio, como ya hemos apuntado, se invocaban como razones de

aplicación de la cláusula rebus la equidad y la justicia, pero se ha evolucionado por la

jurisprudencia hasta el punto de buscar un fundamento más objetivo como son las

directrices que rigen el orden público económico: la regla de la conmutatividad del

comercio jurídico y del principio de buena fe.40

La conmutatividad es la expresión de un equilibrio básico entre los bienes y

servicios que son objeto de intercambio. Por tanto, la rebus trata de restablecer el

equilibrio de las prestaciones sobre la regla de la conmutatividad, pues en el caso de

que variase sustancialmente la prestación de una de la partes y quedase

excesivamente onerosa, el negocio jurídico procedería a quedarse sin causa.

Es importante reiterar, que no podemos encontrar un reconocimiento positivo

de la cláusula rebus en nuestro CC, ni siquiera en nuestra legislación especial, más allá

de la insinuación de los arts. 7 y 1.258 CC de que el ejercicio de los derechos debe

acomodarse a las reglas de la buena fe.

El art. 7.1 CC dispone que «los derechos deberán ejercitarse conforme a las

exigencias de la buena fe». Se trata de un principio general del derecho que impone el

deber de observar un comportamiento conforme con las pautas imperantes para cada

relación jurídica. A su vez, este principio general tiene su propia proyección en materia

de obligaciones y contratos en el previamente mencionado art. 1.258 CC.

En cuanto a la postura del TS, considera que la cláusula rebus tiene su

fundamento en el principio de la buena fe, (recogido en los arts. 7 y 1.258 del CC), y

alude también a su reconocimiento en textos internacionales (art. 6.2.2 de los

40





25

principios del International Institute for the Unification of Private Law (en adelante,

UNIDROIT), art. 6.111 de los PECL) que han servido de inspiración a la hora de

proceder a la interpretación de nuestro derecho (STS 1180/2008, de 17 de diciembre y

STS 5/2019 de 9 de enero). 41

De igual modo, Lacruz afirma que algunos autores establecen que puede

separarse del límite de la buena fe, aquel contratante que abusando de su derecho,

exigiera a la otra parte un sacrificio más allá de la medida implícita en la propia

economía del contrato cuando su propia prestación se ha visto afectada por la subida

de los precios y la depreciación de la moneda.42

4.5 EL ABUSO DEL DERECHO

El CC, en su art. 7.2, contempla esta teoría, al establecer que cuando se ejercita

un derecho legítimo de forma desproporcionada causando un perjuicio a un tercero,

hay abuso de derecho, aunque no hubiese malicia en su comportamiento.

A la hora de analizar el comportamiento de las partes de un contracto tras la

alteración de circunstancias sobrevenidas (como podría ser por causa del Covid-19),

hemos de comprobar si no ha habido mala intención, y si se ha ajustado su

comportamiento al principio de la buena fe y evitado el abuso del derecho.43

41



primero parte general. Teoría general del contrato. 5ª ed. ed Madrid: Dykinson. Págs. 508-509

43 PIÑEIRO, J. C. C. E. R. B., (2020). Consideraciones en torno a los efectos en los contratos entre

empresarios como consecuencia de la pandemia del Coronavirus. Diariolaley, [en línea] Disponible en: https://diariolaley.laleynext.es/dll/2020/03/26/consideraciones-en-torno-a-los-efectos-en-los-contratos-entre-empresarios-como-consecuencia-de-la-pandemia-del-coronavirus [consulta: 3 de octubre de 2020]






26

4.6 ¿EXISTE UNA CONFRONTACIÓN ENTRE LA REBUS SIC STANTIBUS Y EL

PACTA SUNT SERVANDA?

Podría pensarse que la cláusula rebus ha encontrado su opuesto en el principio

pacta sunt servanda. Debido al principio de intangibilidad del contrato, un contrato

obliga a las partes y su finalidad es que el mismo se mantenga y sea respetado, incluso

aunque las circunstancias cambien. Sin embargo, algunos sucesos que van más allá de

las expectativas razonables de las partes pueden generar varias dudas relativas

precisamente a esa naturaleza obligatoria del contrato.

Sería inadmisible, desde el punto de vista del pacta sunt servanda, que ante

cualquier circunstancia que fuese contraria a una de las partes, la parte pudiese

desligarse del contrato. Esto tendría sentido, si las partes a la hora de firmar el

contrato pudiesen tener acceso a toda la información relevante para contratar tanto

presente como futura, pudiendo así entrar a valorar la probabilidad de que ocurran

eventos futuros y, por lo tanto, diseñar el contrato según sus expectativas en función

de los riesgos previamente asumidos. Sin embargo, hay que tener en cuenta, que la

cobertura mediante cláusulas o estipulaciones de los riegos y sucesos futuros que

puedan frustrar el cumplimiento del contrato, es prácticamente imposible, así como el

exigir que se prevean todos y cada uno de los sucesos que pueden ocurrir escapa de lo

razonable.44

Orduña Moreno, en la STS 1653/2016, de fecha 19 de Abril de 2016, número de

Recurso 2844/2013, y número de Resolución: 254/2016 (VID más concretamente el

Fundamento de Derecho TERCERO) considera que la invocación del pacta sunt

servanda no opera en el plano estricto de interpretación del contrato sino en el de su

transcendencia como fuente de la eficacia o de la vinculación obligacional, por lo que

concluye que no es un argumento (como se sostiene erróneamente por algunos

44

LÓPEZ MOLINA, M., (2020). Lidiando con lo imprevisible. Consecuencias jurídicas, contractuales, de acontecimientos inesperados y posibles soluciones legales. Diariolaley, [en línea] Disponible en: https://diariolaley.laleynext.es/dll/2020/05/12/lidiando-con-lo-imprevisible-consecuencias-juridicas-contractuales-de-acontecimientos-inesperados-y-posibles-soluciones-legales [consulta: 3 de octubre de 2020]




27

autores) a favor de la inmutabilidad de los contratos a lo largo del tiempo sino que el

contrato como tal vincula, lo que es muy distinto.

Nos parece que no tendría sentido, que en virtud del pacta sunt servanda, se

atribuyese de forma absoluta la responsabilidad de estos eventos imprevistos a una de

las partes. Se estaría invocando en vano, el deber de cumplimiento de las partes de un

contrato, ya que posteriormente derivaría en un acto injusto.

5. DIFERENCIA DE LA REBUS CON OTRAS FIGURAS JURÍDICAS

A la hora de estudiar la figura jurídica de la cláusula rebus vamos a hacer

referencia a otras figuras jurídicas con las que guarda una estrecha relación, y que en

ocasiones pueden dar lugar a confusión.

5.1 FUERZA MAYOR

La fuerza mayor es una figura jurídica cuya aplicación más importante puede

derivar en la exoneración de responsabilidad en el cumplimiento de las obligaciones, y

se define como aquel suceso no imputable al deudor, ya sea previsto o imprevisto pero

inevitable, que impide el exacto cumplimiento de la obligación.45

Aparece contemplada en el art. 1.105 del CC “Fuera de los casos expresamente

mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de

aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran

inevitables”. Por ejemplo la muerte de un obligado cuya prestación sea infungible, un

terremoto, una inundación…..En todos estos supuestos, el caso es un suceso externo y

ajeno al deudor (y a la cosa, sin referirse a los vicios de la misma), independiente de su

45

BAÑOS FERNÁNDEZ, J., (2020). Los contratos y las relaciones comerciales ante la crisis del Covid-19. E&J, [en línea] Disponible en: https://www.economistjurist.es/actualidad-juridica/los-contratos-y-las-relaciones-comerciales-ante-la-crisis-del-covid-19/ [consulta: 18 de noviembre de 2020]

https://www.economistjurist.es/actualidad-juridica/los-contratos-y-las-relaciones-comerciales-ante-la-crisis-del-covid-19/



28

voluntad; además para liberar al deudor, no ha de ser previsible o evitable adoptando

la diligencia debida.46

Sin embargo, al advertir que “Fuera de los casos en que así lo declare la

obligación”, está dándonos a entender que las partes pueden pactarlo a modo de

excepción de esta figura jurídica. Actualmente, es muy frecuente, que las partes

establezcan cláusulas donde puedan prever este tipo de supuestos y las consecuencias

que traerían, llegando incluso a establecer la no exoneración del cumplimiento de la

obligación por parte del deudor.

Como requisitos de esta figura jurídica tenemos:

⁻ que sea un hecho independiente de la voluntad del deudor y no imputable a él

⁻ que el acontecimiento sea imprevisto, o bien previsto pero inevitable

⁻ que imposibilite al deudor para el cumplimiento de su obligación

⁻ que entre el acontecimiento y la imposibilidad de cumplimiento de la

obligación y el consiguiente daño exista un vínculo de causalidad, sin que

intervenga la voluntad del deudor. 47

En cuanto a los efectos, pueden ser exonerar al deudor de la responsabilidad

por incumplimiento (art. 1.105 CC), liberarle de cumplir sus obligaciones (junto con la

indemnización por daños y perjuicios) o suspender el cumplimiento de sus

obligaciones en el supuesto que la fuerza mayor tenga carácter transitorio (arts. 1.182

y 1.184 CC). 48

La similitud de la fuerza mayor con la rebus radica en la imprevisibilidad de los

acontecimientos sobrevenidos que acontezcan, siempre y cuando tengan una

46

LACRUZ BERDEJO, J. l. y otros, (2011) Elementos de Derecho Civil II. Derecho de obligaciones. Volumen primero parte general. Teoría general del contrato. 5ª ed. ed Madrid: Dykinson. Pág. 300

47 BAÑOS FERNÁNDEZ, J., (2020). Los contratos y las relaciones comerciales ante la crisis del Covid-19.

E&J, [en línea] Disponible en: https://www.economistjurist.es/actualidad-juridica/los-contratos-y-las-relaciones-comerciales-ante-la-crisis-del-covid-19/ [consulta: 18 de noviembre de 2020]








29

inexorable incidencia en las relaciones contractuales. Luego ante un suceso

imprevisible, puede darse la fuerza mayor si el suceso es tan imprevisible, que su

inevitabilidad impide llevar a cabo el cumplimiento de las obligaciones a una de las

partes o a ambas, o bien, puede darse la rebus, si el suceso imprevisible no impide

sino dificulta onerosamente el cumplimiento de las obligaciones y genera un

manifiesto y exorbitante desequilibrio económico.49

En cuanto a las diferencias entre ambas figuras jurídicas, la primera de ellas se

refiere al ámbito de aplicación. Mientras que la fuerza mayor sólo se puede aplicar a

las obligaciones de dar o hacer (arts. 1.182 y 1.184 CC), la cláusula rebus abarca

también a las obligaciones pecuniarias. A diferencia de la fuerza mayor, la cláusula

rebus no tiene limitaciones en cuanto a la forma de los contratos. Luego en el caso de

encontrarnos con una obligación dineraria del deudor, no podrá quedar exonerado de

su cumplimiento como consecuencia de un suceso de fuerza mayor. Por otro lado,

mientras que la fuerza mayor se puede aplicar tanto a los contratos de tracto único

como los de tracto sucesivo, la rebus se limita mayormente a los contratos de tracto

sucesivo.

En este mismo sentido, hemos de hacer referencia a la S nº 266/2015 de 19 de

Mayo dictada por nuestro TS, en la que determinó que devenía necesario diferenciar

entre la imposibilidad sobrevenida de cumplir la prestación de aquellos supuestos en

los que la prestación resulta exorbitante o excesivamente onerosa. Esta última es la

que tiene encaje en la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus pues opera con

independencia del tipo de prestación pactada.

Concretamente, la Sala Primera concluyó que, debido a lo anteriormente

expuesto: « cuando se trata de deudas pecuniarias de pago de dinero como prestación

principal no cabe que opere como exoneración de la obligación la imposibilidad

sobrevenida de esta por caso fortuito o fuerza mayor».50

49

DURÁN VARGAS, M. S., (2020). Las relaciones contractuales en los tiempos del «COVID-19». Incidencia de la cláusula rebus sic stantibus en los contratos tras el impacto de la pandemia y el Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo, Actualidad civil, (4)

50 España. Tribunal Supremo (Sala de lo Civil). Sentencia núm 266/2015 de 19 de mayo de 2015.


30

De igual modo, la STS nº 477/2017 de 13 de julio determinó que: «El punto de

partida en esta materia debe ser, como recuerda la sentencia 266/2015, de 19 de

mayo, que la imposibilidad liberatoria prevista en los arts. 1182 y 1184 CC no es

aplicable a las deudas de pago de dinero».51

Finalmente hemos de destacar la diferencia entre los efectos de ambas figuras

jurídicas. Como previamente hemos mencionado la razón de ser de la «fuerza mayor»

reside en su carácter exonerador, al liberar a las partes de las obligaciones propias de

la relación contractual. Por otro lado, el efecto principal de la cláusula rebus sic

stantibus reside en su carácter modificador, la posibilidad de las partes de un contrato

de modificar las condiciones del mismo, y subsidiariamente contempla su resolución

de forma excepcional, siempre y cuando la adaptación de los términos del contrato a

las nuevas circunstancias no haya derivado en el equilibrio de las prestaciones de las

partes.

Es de vital importancia la diferenciación de ambas figuras para nuestro trabajo,

donde analizaremos el impacto del Covid-19 en los contratos. Muchas de las medidas

adoptadas como consecuencia de la declaración del estado de alarma mediante el Real

Decreto (en adelante RD) 463/2020, podrían implicar en algunos casos, un supuesto de

fuerza mayor y no de aplicación de la rebus.

Es más, el RD-L 8/2020 de 17 de marzo, incluye varias referencias tanto en su

exposición de motivos como en su articulado, que clasifican como fuerza mayor las

consecuencias derivadas del Covid-19.52

51

DURÁN VARGAS, M. S., (2020). Las relaciones contractuales en los tiempos del «COVID-19». Incidencia de la cláusula rebus sic stantibus en los contratos tras el impacto de la pandemia y el Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo, Actualidad civil, (4)






31

5.2 IMPOSIBILIDAD SOBREVENIDA DE LA PRESTACIÓN

Autores como Albadalejo definen la imposibilidad sobrevenida como aquél

supuesto en el que el deudor, no puede por causas sobrevenidas, realizar la

prestación, extinguiéndose entonces la obligación.53

Respecto a las obligaciones de dar, el art 1.182 CC dice «quedará extinguida la

obligación que consista en entregar una cosa determinada cuando ésta se perdiere o

destruyere por culpa del deudor y antes de haberse éste constituido en mora» (SS, 2

de octubre 1984 y 29 de octubre 1996). Añade el CC en su art 1.183 «siempre que la

cosa se hubiese perdido en poder del deudor, se presumirá que la pérdida ocurrió por

su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario y sin perjuicio de lo dispuesto

en el artículo 1.906 » (S 2 octubre 1995).

En lo referente a las prestaciones de hacer (o las de no hacer), el art. 1.184 del

CC dispone que «quedará liberado el deudor cuando la obligación resultase legal o

físicamente imposible».

En cuanto a sus efectos, la imposibilidad sobrevenida permite la resolución del

contrato (arts. 1.182 a 1.184 CC) en supuestos en donde la prestación ha devenido

sobrevenidamente imposible, y las consecuencias de tal resolución dependerán de si

tal situación es o no imputable al deudor (es decir, tendrá efectos liberatorios o, por el

contrario, este estará obligado al cumplimiento por equivalente pecuniario, así como,

en su caso, la indemnización de daños y perjuicios) y todo ello sin perjuicio de las

obligaciones de restitución de las prestaciones realizadas hasta ese momento.54

No debe confundirse la imposibilidad objetiva de prestar con la dificultad

extraordinaria de la prestación, noción inherente a la persona y economía del deudor.

Sin embargo, son muchos los casos en los que se ejercita en forma de demanda la

resolución de los contratos, no por rebus sino por la imposibilidad sobrevenida.

53



stantibus y su aplicación a las operaciones. Madrid, 18 de septiembre. Disponible en: https://www.uria.com/documentos/publicaciones/5895/documento/art011.pdf?id=8347 [consulta : 16 de septiembre de 2020 ]



32

Ejemplo de ello son las SSTS nº 820/2013, de 17 de enero de 2013

(SP/SENT/710909), la nº 822/2013, de 18 de enero, y la nº 447/2017, de 13 de julio

(SP/SENT/912384).55

Si una vez determinada la obligación, surgen dificultades extraordinarias o por

las circunstancias que sean se convierte la misma más onerosa, cabe entonces

plantearse la duda de si esa carga para el deudor es equiparable al hecho imposible o

si esa onerosidad se traduce en una dificultad a la hora de cumplir con la obligación.

Como señala la STS 597/2012 «no hay imposibilidad cuando se puede cumplir con un

esfuerzo de voluntad del deudor (SSTS 14 de febrero y 12 de marzo de 1994, 20 de

mayo de 1997, etc.)» y como señala la citada STS 820/2013 de 17 de enero «constituye

igualmente jurisprudencia de esta Sala que el mero retraso (en el pago o en la entrega

de la cosa) no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el

contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos a

incumplimiento.».56

Luego la imposibilidad ha de ser definitiva y no ocasional. Es de especial

relevancia en nuestro trabajo, pues las dificultades que puedan haber nacido en los

contratos debido al estado de alarma o de la pandemia, no van a dar lugar ni a la

liberación del obligado ni a que el acreedor pueda resolver el contrato, sino a que se

cumpla en un plazo razonable. Es decir, siempre y cuando el cumplimiento de la

prestación no sea total e imposible, sino más oneroso, estaremos ante la dificultad

extraordinaria de la rebus y no ante la imposibilidad sobrevenida.57

El TS en la S 20 de abril de 1994 (RJ 1994, 3216), afirmó: ”no es que haya que

moderar equitativamente el contrato, dejándolo subsistente, en virtud de la doctrina

de la cláusula ‘rebus sic stantibus’, porque carece de sentido que si la prestación de una

de las partes se ha hecho imposible, la otra tenga que cumplir la suya aun de forma

55

ARSUAGA CORTAZAR, J., (2020). Proceso civil y "rebus sic stantibus". Notas y reflexiones, Sepin (50).


Págs.301-306






33

más reducida. Tal doctrina sólo es aplicable en caso de notorio desequilibrio entre las

prestaciones, no en caso de ausencia de una de ellas….”.58

De igual modo, la diferencia con la dificultad extraordinaria de la prestación,

reside en que la imposibilidad solo libera de la obligación en los supuestos de entrega

de una cosa determinada o de realizar una determinada prestación de hacer. Por

tanto, no se aplica a las obligaciones genéricas y muy en especial las de pago de

dinero, por mucho que eso resulte de un acontecimiento imprevisible, dando vía libre

a la cláusula rebus. Así la STS 820/2013 de 17 de enero y la STS de 19 de mayo de 2015

desestimaban la aplicación de la imposibilidad sobrevenida, al no ser las dificultades

para pagar o la insolvencia del obligado motivos de extinción de la obligación.

5.3 ENRIQUECIMIENTO INJUSTO O SIN CAUSA

Autores como Albadalejo definen el enriquecimiento injusto como aquellos

supuestos en que ciertos hechos no siendo actos ilícitos, pueden provocar el

enriquecimiento injusto de una persona a costa de otra. Por lo tanto, nace a cargo de

la primera la obligación de reparar dentro de los límites en que se enriqueció el

perjuicio ocasionado a la segunda.

Como requisitos para que se dé esta figura jurídica del enriquecimiento injusto

podemos mencionar: un incremento patrimonial de cualquier clase experimentado por

una persona; que tal incremento carezca de razón jurídica que lo fundamente, es decir

que sea injusto o sin causa; y que provoque un correlativo empobrecimiento de otro.59

En cuanto a los efectos del enriquecimiento injusto, no son más que la

restitución de lo mismo o lo que se haya recibido en su lugar, o como último término

resarcir por el valor del enriquecimiento (art. 1.895, 1.897, 1.186 o el 380 del CC).

58

ALBIÑANA CILVETI, I., (2018) s.f. URIA. La reciente doctrina jurisprudencial de la cláusula rebus sic stantibus y su aplicación a las operaciones. Madrid, 18 de septiembre. Disponible en: https://www.uria.com/documentos/publicaciones/5895/documento/art011.pdf?id=8347 [consulta: 16 de septiembre de 2020 ]


Págs.908-912



34

Esta figura jurídica puede inducir a error, al confundirla con la rebus. Por un

lado, en ambos casos se produce un desequilibrio entre las prestaciones, en el caso del

enriquecimiento injusto una de las partes experimenta un incremento patrimonial

respecto de la otra, y en el caso de la rebus se destruye la conmutatividad en el

contrato. Y por otro lado, no hay ilicitud ni en la causa del enriquecimiento de una de

las partes a costa de la otra ni en las circunstancias sobrevenidas que alteran el

contrato. Luego, las causas son circunstanciales y puntuales.60

Como previamente mencionamos, la causa negocial sirve de fundamento de

teorías como la de la imprevisión o la de la base del negocio, teorías que a su vez

sirven de fundamento a la hora de aplicar la rebus, suspendiendo el contrato o

declarándolo nulo. Sin embargo, sirve también como instrumento jurídico para impedir

el enriquecimiento sin causa o injusto, es decir únicamente lograremos evitar el

enriquecimiento injusto midiendo la justa contraprestación, cuestión que nos llevará a

realizar una labor de interpretación normativa.61

El legislador con el fin de evitar que un contrato válidamente celebrado

determine el enriquecimiento injusto de una de las partes en perjuicio de la otra, ha

regulado en distintos preceptos del CC, el deber de restituir por la parte favorecida lo

injustamente recibido. Mientras que la rebus tiene como objetivo modificar las

estipulaciones del contrato en aras de restablecer el equilibrio entre las partes, ya sea

mediante una rebaja del precio pactado, un aplazamiento en el pago, una combinación

de ambas…..o cualquier otra opción.

60



Disponible en: https://diariolaley.laleynext.es/dll/2020/04/14/eficacia-del-contrato-en-la-crisis-del-coronavirus [consulta : 23 de octubre de 2020 ]




35

6. EVOLUCIÓN JURISPRUDENCIAL DE LA CLÁUSULA

6.1 LA CRISIS ECONÓMICA Y FINANCIERA DE 2.008

Debemos hacer un sucinto recorrido de la jurisprudencia hasta la crisis

económica y financiera del año 2.008, destacando las siguientes sentencias:

La primera Sentencia de la que tenemos noticias como antecedentes de la

rebus es la de 25 de marzo de 1913 que dio lugar a la resolución de un contrato de

seguro por parte del asegurado al haber reducido el asegurador el capital social, al

considerar que era un cambio de las circunstancias básicas del negocio.

Posteriormente, hubo dos únicas sentencias que dictó el TS, la de 14 de diciembre de

1940 y la de 17 de mayo de 1941, que inadmitieron la aplicación de la cláusula rebus

sic stantibus, si bien en sus considerandos se declaró que la teoría jurídica que implica

dicha cláusula es, en principio, admisible y eficaz.62

Posteriormente la STS 176/1945, de 6 de Mayo, analiza una promesa de venta

en la que se pretendió por la parte que prometió la venta reajustar y modificar el

precio de la venta en base a la subida del precio de los terrenos en la posguerra. El

alto Tribunal rechaza la aplicación de la rebus apelando a principios como el de

seguridad jurídica y el de estabilidad de los contratos, y al considerar que no se había

producido un suficiente y verdadero desequilibrio. En base a estos mismos principios

jurídicos que hemos mencionado la STS 127/57, de 17 de mayo de 1957, rechaza la

citada cláusula, señalando que sólo puede ser aplicada con extrema cautela, a fin de

preservar los principios de seguridad jurídica y estabilidad de los contratos.63

Continuando con el análisis cronológico, destacamos la sentencia del TS

349/1983, de 16 de junio de 1983, en la que aunque se consideró que las huelgas

generalizadas podría ser suficiente para aplicar el principio y evitar un enriquecimiento

62

MOCHOLI, E., (2020). Análisis de la evolución jurisprudencial de la cláusula rebus sic stantibus. Su posible aplicación tras la pandemia COVID-19, Actualidad civil, (5)




36

injusto, sin embargo, no lo es cuando las partes (en particular el contratista) habían

tenido ocasión de plantearse dicho escenario.64

Con la crisis de los años 90, se recurre a la invocación de la rebus, y se reitera

que un cambio sustancial de las circunstancias económicas es capaz de fundamentar

una posible resolución contractual, o subsidiariamente un cambio en las obligaciones

de las partes. La STS de 23 de abril de 1991, nº 299/199, ponente Pedro González

Poveda, advierte de la distinción entre los contratos de tracto sucesivo, y los de trato

único, siendo absolutamente excepcional en estos últimos la aplicación de la rebus.

Llegados a la crisis económica de 2.008, a partir del año 2010, destacamos la

STS de 27 de abril de 2012, nº 243/2012, donde en relación con un contrato de

superficie y arrendamiento de larga duración, niega la aplicación de la institución de la

rebus, por considerar la Sala que el contrato de arrendamiento ya contiene cláusulas

de actualización de renta que evitan los desequilibrios desproporcionados derivados

de la duración de dichos contratos y además la Ley de Arrendamientos Urbanos (en

adelante, LAU) de 1994 integra normas de actualización de renta, por lo que la

desproporción no se puede fundar en circunstancias imprevisibles. La STS de 14 de

noviembre de 2012, nº 658/2012, ante la cuestión de si una alteración del volumen

edificable pude considerarse de suficiente entidad para considerar aplicable el

principio jurídico señalado, advierte que difícilmente se trata de una circunstancia no

prevista por las partes, por lo que inadmite la aplicación de la rebus.

Como se desprende de ambas sentencias relacionadas, el acaecimiento de

circunstancias sobrevenidas e imprevisibles no es relevante si el contrato contiene

reglas de asignación del riesgo a uno de los contratantes, o si es la ley la que puede

asignar ese riesgo, y si difícilmente se puede sostener que ese cambio de

circunstancias (como la modificación o el resultado final del aprovechamiento

urbanístico) fue un hecho ajeno a la previsión contractual.

64

MOCHOLI, E., (2020). Análisis de la evolución jurisprudencial de la cláusula rebus sic stantibus. Su posible aplicación tras la pandemia COVID-19, Actualidad civil, (5)


37

Durante esta crisis económica de 2.008, se recurrió a la alegación de la rebus

por un posible incumplimiento del contrato de compraventa a consecuencia de la no

concesión de financiación como posible causa sobrevenida, que puede alterar el

cumplimiento del contrato. En este sentido, resaltamos la STS de 17 de enero de 2013,

nº de Resolución: 820/2013, ponente: Francisco Marín Castán, que analiza en su

Fundamento de Derecho Tercero los motivos por los que se ha rechazado la aplicación

de la rebus en aquellos supuestos, y los requisitos para su admisión. En este orden de

cosas, señala la Sala en relación a los compradores de viviendas que debían pagar el

precio en tiempo más o menos próximo al inicio de la crisis económica, lo siguiente:

”No significa que la regla rebus haya de quedar descartada en todos los casos

de imposibilidad de obtener financiación por parte de los compradores de inmuebles,

Una recesión económica como la actual, puede calificarse como una alteración

extraordinaria de las circunstancias, capaz de originar, siempre que concurran en cada

caso concreto otros requisitos como a los que se hará referencia, una desproporción

exorbitante y fuera de todo cálculo entre las correspectivas prestaciones de las partes,

elementos que la jurisprudencia considera imprescindibles para la aplicación de dicha

regla ”” .65

Esta sentencia es precursora hacia una configuración normalizada de esta figura

jurídica en cuanto a su interpretación y aplicación se refiere, conforme a los textos de

armonización y proyectos europeos en materia de contratación (Principios UNIDROIT,

PECL y propuesta de la Comisión General de Calificación).

El problema que detectamos en esas compraventas de viviendas realizadas

antes o al principio de la crisis económica citada en las que los compradores no

disponían de medios económicos para hacer frente al pago del precio de aquellas, es

que, al margen de que la aplicación de la rebus dependa, según la Sentencia arriba

expresada, de la acreditación de los mencionados factores de apreciación subjetiva por

el juzgador, lo cierto es que, esos compradores, en algunos casos, pretendían

desligarse de sus contratos por medio de la resolución o rescisión, y todo ello

perdiendo la menor cantidad del dinero entregado hasta la fecha al vendedor, por lo

65

España. Tribunal Supremo (Sala de lo Civil). Sentencia núm 1013/2013 del 17 de enero de 2013.


38

que no estaríamos ante un supuesto típico de rebus encaminado preferentemente a

una renegociación o readaptación con la consiguiente modificación de las condiciones

del contrato de compraventa, como por ejemplo, en relación a la ampliación de los

plazos de pago o a fin de conseguir financiación, o incluso de una renegociación con

una rebaja del precio; efectos modificativos estos que, de acuerdo con el principio de

conservación de los contratos son los otorgados por la doctrina jurisprudencial hasta

ese momento, teniendo en consecuencia, a nuestro entender, difícil encaje la

aplicación de la rebus, ante estos supuestos de solicitud de resolución contractual.

Por el contrario, la S 26 de abril de 2013, (RJ 2013, 3268), es especialmente

trascendente, por cuanto allí si se aplica la cláusula en lo que afecta a la financiación

hipotecaria de la compraventa de una vivienda, con lo que el TS evidencia la conexión

entre el contrato de compraventa y la financiación de la misma. Como consecuencia de

la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, se resuelve el contrato, condenando a la

vendedora a restituir las cantidades.

Del análisis de las SSTS hasta este momento, puede concluirse que la invocación

de la cláusula no se realiza en la mayor parte de las ocasiones de manera adecuada,

sino como una petición subsidiaria, poco motivada.66

6.2 EL GIRO JURISPRUDENCIAL EN LA APLICACIÓN DE LA REBUS: ESTUDIO

PARTICULAR DE LAS SSTS 2823/2014 Nº 333/2014 DE 30 DE JUNIO DE

2.014 Y 5090/2014 Nº 591/14 DE 15 DE OCTUBRE DE 2.014

Las dos Sentencias dictadas en el año 2.014, de fechas 30 de Junio y 15 de

Octubre, así como otra posterior de fecha 24 febrero 2015, de las que fue ponente el

magistrado del TS D. Francisco Javier Orduña Moreno, suponen un cambio importante

66

FERNÁNDEZ SEIJO, J. M., (2020). Devolver la espada al acreedor enajenado: sobre la aplicación práctica de la cláusulas rebus sic stantibus en la última jurisprudencia del Tribunal Supremo. Diariolaley, [en línea] Disponible en: https://diariolaley.laleynext.es/dll/2020/04/03/devolver-la-espada-al-acreedor-enajenado-sobre-la-aplicacion-practica-de-la-clausulas-rebus-sic-stantibus-en-la-ultima-jurisprudencia-del-tribunal-supremo[consulta [consulta: 30 de septiembre de 2020 ]





39

e innovador en la interpretación de la rebus, al crear una corriente favorable en su

aplicación, que responde a la nueva configuración de esta figura en el derecho

comparado y en los principios UNIDROIT y PECL.

El supuesto objeto de litigio de la primera sentencia de 30 de Junio, es el de un

contrato de explotación de publicidad incluida en los autobuses de la EMT que

contenía una cláusula de actualización del canon, aunque solo cubría variaciones al

alza y no a la baja por pérdidas de clientes. El Tribunal consideró que la omisión de

esta previsión no permitía atribuir el riesgo a quien invocaba la aplicación de la rebus,

por contra la Audiencia Provincial apreció que la ausencia o falta de previsión al

respecto en relación con las expectativas económicas de la empresa adjudicataria

constituían, por ella misma, un factor determinante para la inaplicación de la cláusula

rebus sic stantibus. Vemos como dependiendo de la interpretación del clausulado del

contrato se podía defender una u otra postura a favor o en contra de la asignación del

riesgo.

De los Fundamentos de Derecho de la STS de 30 de Junio, podemos extraer las

siguientes reflexiones acerca de la concreción funcional y aplicativa de la figura de la

rebus que encontramos por remisión en la posterior S 15 de Octubre:

En este sentido, se reconoce el cambio progresivo de la concepción tradicional

de la figura de la rebus, de aplicación sumamente restrictiva o excepcional, a una

configuración plenamente normalizada, en donde su prudente aplicación deriva de la

exigencia de su específico y diferenciado fundamento técnico y de su concreción

funcional en el marco de la eficacia causal del contrato.

Apunta igualmente el Alto Tribunal que en aras de lograr una progresiva

fundamentación objetiva, debe abandonar las reglas de equidad y justicia por las

reglas de la conmutatividad del comercio jurídico y del principio de buena fe.

El contraste de la denominada base objetiva del negocio nos permite inferir

que la mutación o cambio de circunstancias determina la desaparición de la base del

negocio cuando:


40

⁻ “La finalidad económica primordial del contrato, se frustra o se torna

inalcanzable.

⁻ La conmutatividad del contrato, desaparece prácticamente o se destruye, de

suerte que no puede hablarse ya del juego entre prestación y

contraprestación.”67

Complementariamente, el contraste de la denominada base subjetiva del

negocio nos permite llegar a idéntica conclusión en aquellos supuestos en donde la

finalidad económica del negocio para una de las partes, se frustra o deviene

inalcanzable tras la mutación o cambio operado.

Por su parte, el otro criterio en la aplicación de esta figura viene representado

por el aleas o marco de riesgo establecido o derivado del negocio, el denominado

riesgo normal del contrato. De forma que, para poder aplicar la figura jurídica de la

rebus, el cambio o mutación de las circunstancias, configurado como riesgo, ha de

quedar excluido del "riesgo normal" inherente o derivado del contrato.

La cláusula rebus debe poder aplicarse en situaciones de crisis o

extraordinarias, por diversos motivos cada vez más frecuentes. Estimando como hecho

notorio que “la crisis económica, puede ser considerada abiertamente como un

fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las

circunstancias y, por tanto, alterar las bases sobre las cuales la iniciación y el desarrollo

de las relaciones contractuales se habían establecido”. 68 Este mismo criterio valdría

con mayor motivo para la situación actual de crisis fruto de la pandemia.

En relación a la excesiva onerosidad hay que señalar que: “su incidencia debe

ser relevante o significativa respecto de la base económica que informó inicialmente el

contrato celebrado, frustrando la finalidad económica del contrato (viabilidad del

mismo), como cuando representa una alteración significativa o ruptura de la relación

67

España. Tribunal Supremo (Sala de lo Civil). Sentencia núm 2823/2014 de 30 de junio de 2014.

68 España. Tribunal Supremo (Sala de lo Civil). Sentencia núm 2823/2014 de 30 de junio de 2014.


41

de equivalencia de las contraprestaciones (conmutatividad del contrato), en base a las

siguientes consideraciones”.69

En esta sentencia creemos conveniente remarcar la idea de que, la base

económica del contrato permita tener en cuenta la actividad económica o de

explotación de la sociedad o empresario, a la hora de estudiar el sinalagma del

contrato.

Siguiendo esta línea, el TS estima razonable apreciar la excesiva onerosidad en el

incremento de los costes de preparación y ejecución de la prestación en aquellos

supuestos en donde la actividad económica o de explotación de la sociedad o

empresario, por la modificación sobrevenida de las circunstancias, lleve a un resultado

reiterado de pérdidas (imposibilidad económica) o a la completa desaparición de

cualquier margen de beneficio (falta del carácter retributivo de la prestación).

Respecto al requisito de imprevisibilidad señala que dependerá, entre otras

circunstancias, de las condiciones personales de los contratantes, sin embargo, lo que

puede ser imprevisible para un no profesional puede no serlo para un profesional.

Apreciamos una contradicción por parte del TS en sus SS de 2014, ya que

finalmente calificó la alteración como imprevisible, a pesar de reconocer que el

contratante era un profesional conocedor del riesgo empresarial, dando así lugar a una

nueva interpretación del concepto de imprevisibilidad.

En este mismo sentido, en la referida S 15 de octubre de 2014, Fundamento de

derecho TERCERO, ordinales 5 a 8, se plantea el régimen de aplicación de la cláusula

rebus sic stantibus al supuesto objeto de enjuiciamiento, en el marco negocial de un

contrato de arrendamiento de un edificio destinado a la actividad hotelera y de su

respectivo aparcamiento y considera que no se le puede imputar a la arrendataria,

exclusivamente, pese a conocer el riesgo de explotación de su negocio, la falta de

69

España. Tribunal Supremo (Sala de lo Civil). Sentencia núm 2823/2014 de 30 de junio de 2014.


42

previsión acerca de la crisis económica, que, a pesar de que puedan ser cíclicas, califica

de imprevisible y cruda, al tener que estar a las circunstancias del caso concreto. 70

Sobre el alcance de la aplicación de la cláusula, se inclina por el mantenimiento

del negocio jurídico, con las necesarias modificaciones, dando finalmente lugar a una

moderación de la renta durante un plazo que concreta.

El TS establece en el fallo de esta sentencia en qué consisten esas

modificaciones del contrato de arrendamiento, en cuanto a la reducción del precio de

la renta, que coincide con el mismo porcentaje solicitado por la recurrente (29%), y en

segundo lugar en relación al plazo de duración (hasta el año 2015), que, por cierto, no

se concretaba ni solicitaba por la arrendataria en su demanda, lo cual supone dar un

carácter temporal a la aplicación de la rebus. Echamos en falta, al menos no lo hemos

encontrado en el texto de la sentencia, una aclaración en el fallo, de si después del año

2015, se volverá a recuperaría y aplicar la renta inicialmente pactada.

Finalmente hemos de tener en cuenta que, de las más de cincuenta sentencias

dictadas entre enero 2014 y diciembre 2016, únicamente se ha acabo estimando la

aplicación de la rebus en siete casos.71

6.3 LA RECIENTE JURISPRUDENCIA RESTRICTIVA EN LA APLICACIÓN DE LA

REBUS

La STS de 13 de julio de 2017 (RJ 2017, 3962), confirma el criterio de que no

cabe la exoneración del deudor con invocación de la doctrina de la cláusula rebus en

los casos de dificultades de financiación.

En las posteriores SSTS, como las de fechas 19 julio de 2017 (RJ 2017, 3548) y

21 marzo 2018 (JUR, 2018, 86865), se excluye la aplicación de la rebus por considerar

70

ALBIÑANA CILVETI, I., (2018) s.f. URIA.La reciente doctrina jurisprudencial de la cláusula rebus sic stantibus y su aplicación a las operaciones. Madrid, 18 de septiembre. Disponible en: https://www.uria.com/documentos/publicaciones/5895/documento/art011.pdf?id=8347 [consulta: 16 de septiembre de 2020 ]


stantibus y su aplicación a las operaciones. Madrid, 18 de septiembre. Disponible en: https://www.uria.com/documentos/publicaciones/5895/documento/art011.pdf?id=8347 [consulta: 16 de septiembre de 2020]




43

nuestro Alto Tribunal que los problemas económicos que sufrían los arrendatarios, son

imputables a los mismos en ambos supuestos objeto de litigio, al ser el resultado de

una mala gestión o previsión y no por tanto por un cambio económico sobrevenido,

extraordinario e imprevisible.72

Destacamos por su importancia e interés la reciente sentencia de nuestro Alto

Tribunal, nº de Resolución: 156/2020, de 6 de marzo de 2020, Ponente: Ignacio Sancho

Gargallo. La Sentencia destaca que, la regla rebus se aplica normalmente a contratos

de larga duración y tracto sucesivo, y que es difícil que pueda aplicarse en los contratos

de corta duración, como es el caso.73

El supuesto objeto de litigio es un contrato de gestión publicitaria que por ser

de corta duración repercute directamente en el análisis sobre la razonabilidad de la

previsión y asunción del riesgo, lo que determina que el Tribunal finalmente, ante la

apreciación de la falta de cumplimiento de la condición necesaria de la imprevisibilidad

del cambio de circunstancias, no aplique la institución de la rebus.

Resaltamos en este sentido lo recogido en el Fundamento de Derecho Cuarto

de la expresada Sentencia en el que se establece:

“Es condición necesaria para la aplicación de la regla "rebus" la imprevisibilidad

del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el

riesgo o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del

contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración

sobrevenida que, implica lo no asunción del riesgo (sentencia 5/2019, de 9 de enero).”

72

ALBIÑANA CILVETI, I., (2018) s.f. URIA.La reciente doctrina jurisprudencial de la cláusula rebus sic stantibus y su aplicación a las operaciones. Madrid, 18 de septiembre. Disponible en: https://www.uria.com/documentos/publicaciones/5895/documento/art011.pdf?id=8347 [consulta: 16 de septiembre de 2020]

73 BUADES FELIU, J., (2020). DOS posibles consecuencias de la más reciente doctrina sobre «rebus sic

stantibus» (STS 156/2020 de 6 de marzo) y la pandemia del COVID-19. Breve reflexión. Diariolaley, [en línea] Disponible en: https://diariolaley.laleynext.es/dll/2020/04/29/dos-posibles-consecuencias-de-la-mas-reciente-doctrina-sobre-rebus-sic-stantibus-sts-156-2020-de-6-de-marzo-y-la-pandemia-del-covid-19-breve-reflexion [consulta: 15 de noviembre de 2020 ]






44

En nuestro caso, la bajada de demanda de publicidad en TV, al venir referida a

un corto periodo de tiempo, un año, no dejaba de ser un riesgo cubierto por el

contrato…” 74

Esta sentencia aplica un criterio restrictivo entre contratos de larga y de corta

duración. Consideramos que este criterio estaría desfasado con motivo de la actual

crisis económica derivada de la pandemia donde el impacto sobre los contratos ha sido

inmediato y totalmente imprevisible con independencia de la duración del contrato.

Del análisis de derecho comparado realizado no hemos encontrado una distinción

entre contratos de larga o corta duración a efectos de poder aplicar esta doctrina de la

rebus sic stantibus, Esta diferenciación ha resultado superada tanto legal, como

jurisprudencialmente, a partir de la declaración de estado de alarma días después de

esta sentencia.

Pudiera parecer que este cambio de orientación del TS, carece de la

continuidad y de la seguridad que se esperaba al casar nuestro TS las sentencias de las

audiencias provinciales que habían aplicado la cláusula rebus. Entendemos que la

última jurisprudencia una vez más tiene en cuenta no sólo las cláusulas y

circunstancias del contrato al momento de su celebración (como en este caso el plazo)

sino también el resto de circunstancias económicas y sociales posteriores que lo

rodean, en orden a valorar la concurrencia de los requisitos para la aplicación de la

rebus, por lo que consideramos que, más que poder hablar por el resultado de estas

sentencias desestimatorias de la figura de una vuelta de la jurisprudencia a la corriente

tradicional de la rebus y un abandono de la normalizada, lo que apreciamos es

simplemente un análisis de cada caso particular y de los criterios objetivos ya

establecidos por las sentencias anteriores favorables (a partir del año 2.014).

74

España. Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso). Sentencia núm 156/2020 de 6 de marzo de 2020.


45

7. ANÁLISIS JURISPRUDENCIAL DE LA CLÁUSULA REBUS EN LOS

TRIBUNALES DE LA UNIÓN EUROPEA

La cláusula rebus sic stantibus es objeto de estudio y aplicación en numerosas

sentencias de los Tribunales de Justicia de la Unión Europea (en adelante, TJUE).

Debido al reciente impacto de la pandemia, el TJUE no ha tenido tiempo de

pronunciarse en ningún auto ni sentencia al respecto, por ello nos centraremos

exclusivamente en aquellas sentencias más relevantes en los últimos tres años:

Comenzaremos con la Sentencia del TJUE (Sala Décima) de 9 de noviembre de

2017: Jan Theodorus Arts contra Veevoederbedrijf Alpuro BV, donde el litigio principal

gira entorno a un contrato de integración que el Sr. Arts celebró en 2008 con Alpuro,

por el que aquel se obligaba a adquirir de Alpuro terneros recién nacidos y alimentos

destinados a su engorde. En el contrato se estipulaba que al término de cada uno de

los seis ciclos de engorde, Alpuro compraba al Sr. Arts los terneros engordados a un

pago único.

La discrepancia entre las partes surge en torno al precio único pactado. El

Sr.Arts presenta una demanda ante el Tribunal de Primera Instancia de Gelderland,

Países Bajos, ante el cual alegó que el art. 9 del contrato de integración es contrario a

los objetivos del Reglamento nº 1782/2003, ya que le obliga a ceder la ayuda a la renta

destinada a garantizar un nivel de vida equitativo a Alpuro, que su vez, no reúne los

requisitos para tener derecho al régimen de pago único.

Por lo que respecta a Alpuro, éste alega ante el mismo órgano jurisdiccional

que: “el pago único al que tiene derecho el Sr. Arts constituye un elemento del cálculo

del precio de venta de los terneros engordados y que ella misma no solicita ayuda

alguna en virtud del régimen de pago único”.75

75

Tribunal de Justicia de la UE (Sala Décima).Caso Jan Theodorus Arts contra Veevoederbedrijf Alpuro BV. Sentencia de 9 de noviembre de 2017.


46

Al desestimar la demanda el Tribunal de Primera Instancia, el Sr. Arts interpuso

recurso de apelación y el Tribunal Gelderland planteó al TJUE dos cuestiones

prejudiciales: la primera en torno a si es válido las cláusulas establecidas en un

contrato firmado entre un criador y una sociedad de integración, que tiene como

resultado que el pago único acordado al criador, de conformidad con dicho

Reglamento, es percibido por la empresa de integración a través de una deducción

aplicada al precio de los terneros engordados; y la segunda, en caso de respuesta

negativa a la primera cuestión, si tiene el órgano jurisdiccional nacional competencia

para modificar el contrato sobre la base del principio rebus sic stantibus, de tal forma

que, el perjuicio que la nulidad conlleva para la empresa de integración quede total o

parcialmente neutralizado, en concreto, mediante la reducción del precio de los

terneros engordados.

El TJUE responde afirmativamente a la primera pregunta, por lo que no cabe

plantearse la aplicación de la rebus de la segunda cuestión prejudicial. Lo argumenta

del siguiente modo: el contrato no es contrario al Reglamento en virtud del principio

de libertad contractual y de la autonomía de voluntad de las partes; al no imponer el

Reglamento el destino de la ayuda, no obsta a que el criador pueda destinarla a otras

personas; y la empresa de integración no puede considerarse beneficiaria de la ayuda

realmente, al obtener el otro una contraprestación a cambio.

La otra sentencia que vamos a analizar es la sentencia del Tribunal General del

23 de mayo de 2019, Frank Steinhoff y otros contra Banco Central Europeo (BCE),

donde se menciona la rebus cuando se cuestiona la posible violación o no del principio

pacta sunt sevanda por el BCE.

Los demandantes consideran que la República Helénica no podía introducir

válidamente mediante la Ley nº 4050/2012, cláusulas de revisión en las condiciones

que rigen los títulos de deuda existentes. Entienden que el principio pacta sunt

servanda consagrado en el art. 26 del Convenio de Viena sobre el Derecho de los

Tratados, de 23 de mayo de 1969, se opone a tal proceder.


47

Los demandantes alegan por un lado que el BCE debería haber advertido en el

dictamen controvertido dicha violación del principio al adoptar una ley que establecía

un canje obligatorio de títulos de deuda griegos para los acreedores privados que se

opusieran al citado canje y por otra parte, niegan que pueda invocar la rebus para

justificar las modificaciones de sus derechos contractuales, puesto que, si no

introdujeron las CAC en sus títulos de deuda soberana, no pueden imponer

posteriormente ante el cambio de circunstancias una reestructuración de forma

coactiva a las que las CAC sabrían responder.

Por lo que respecta al BCE sostiene que: “no le correspondía mencionar en el

dictamen controvertido una posible violación del principio pacta sunt servanda por la

ley nº 4050/2012; seguidamente que el no pudo violar el principio pacta sunt servanda

y que no resultó ser violado por la aplicación del principio rebus sic stantibus”. 76

El Tribunal General finalmente determinó fallida la alegación del demandante,

determinando por un lado, que no se produjo una ilegalidad por parte del BCE, al no

incumbirle advertir en el dictamen controvertido de dicha violación, y por otro lado, el

derecho del BCE a renegociar basándose en la figura jurídica de la rebus.

Creemos conveniente entrar a colación un fragmento de las conclusiones de un

abogado sobre el Asunto C-205/06 Comisión de las Comunidades Europeas contra

República de Austria, como ejemplo contradictorio a la postura favorable de la rebus

por parte del TJUE: “el principio rebus se aplica en circunstancias muy concretas, y su

aplicación a los presentes asuntos es discutible”.77

76

Tribunal General de la UE. Caso Frank Steinhoff y otros contra BCE. Sentencia del 23 de mayo de 2019.

77 Conclusiones acumuladas del Abogado General Poiares Maduro presentadas el 10 de julio de 2008.


48

En muchas sentencias de la UE de los últimos años, se hace mención a la

cláusula rebus como principio general del derecho que rige los contratos, junto con el

principio de proporcionalidad, el de claridad jurídica, el principio pacta sunt servanda,

el de fuerza mayor….., y se les reconoce como principios generales del Derecho de la

Unión.

Por lo tanto, nos permitimos augurar una posible aplicación de la rebus en

futuros autos y fallos del TJUE con motivo del Covid-19, siempre y cuando se esté a la

casuística, y por consiguiente, a los criterios de aplicación de la misma.

Consideramos necesario apreciar la línea jurisprudencial que siguen las

sentencias del TJUE, abogando por su reconocimiento como principio jurídico de

derecho y su aplicación favorable siempre que sea posible. Somos de la opinión de que

esta corriente jurisprudencial del TJUE, es otro argumento más, a favor tanto de la

aplicación de la rebus como de su regulación normativa en nuestro país, tal como han

hecho otros países de nuestro entorno europeo, con lo que lograremos una mayor

seguridad jurídica y facilitaremos su mejor aplicación por parte de nuestros Juzgados.


49

8. LOS REALES DECRETOS 11/2020 DE 31 DE MARZO Y 15/2020 DE 21 DE

ABRIL

8.1 EFECTOS

La problemática surgida con motivo de la pandemia en los contratos de

arrendamiento, principalmente en relación a la obligación de abonar la renta, ha sido

tratada por el Gobierno con una normativa dirigida a proteger a los arrendatarios, en

el caso de las viviendas mediante el Real Decreto Ley (en adelante, RD-L) 11/2020 de

31 de marzo, y después, respecto de los arrendamientos para uso distinto del de

vivienda o locales de negocio e industria, a través del RD-L 15/2020 de 21 de abril.

Es preciso en primer lugar diferenciar las consecuencias de la pandemia en

ambos contratos. En el caso de los arrendamientos de vivienda habitual, la prestación

que recibe el inquilino no sufre ningún cambio y sólo se plantea la dificultad del pago

del alquiler como consecuencia de la crisis. Sin embargo, en los arrendamientos de

local de negocio e industria, los efectos de la pandemia, además de afectar a las

posibilidades de pago del arrendatario, por la falta o reducción de sus ingresos de

explotación, también alcanzan al uso, goce y aprovechamiento del inmueble

arrendado, como consecuencia de las medidas excepcionales adoptadas en el RD

463/2020, de 14 de marzo por el que se declara el estado de alarma para la gestión de

la situación de crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19, y posteriormente en el RD

926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la

propagación de infecciones causadas por el SARSCoV-2, por los que muchas

actividades económicas se han visto obligadas a suspender su actividad o a reducir

drásticamente la misma. Por ello, nos detendremos más en el análisis de estos últimos

contratos, su regulación jurídica y su relación con la cláusula rebus.

El RD-L 11/2020 establece una serie de medidas dirigidas a la protección de los

inquilinos vulnerables económicamente, entre las que destacamos una moratoria

(consistente en el fraccionamiento de cuotas de las rentas aplazadas durante al menos

tres años) o una reducción del 50 % de la renta, durante el estado de alarma hasta un

máximo de cuatro meses (Vid. Arts. 3 y 4 del RD-L) respecto de los arrendadores


50

cuando sean una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor. Debemos

aclarar que se han producido muchas modificaciones del plazo para solicitar la

moratoria. Inicialmente en el RD-L 11/2020 de 31 de marzo era de un mes desde su

entrada en vigor, esto era hasta el 2 de mayo, bien fuera el arrendador una empresa o

entidad pública o gran tenedor, o bien pequeño propietario. Posteriormente, se fue

ampliando el plazo, hasta en dos ocasiones, llegando finalmente a una tercera

ampliación con el RD-L 30/2020 que lo prorroga hasta el 31 de enero de 2021, y

condicionado a que el arrendador sea un gran tenedor o entidad pública.

Consideramos que las características del contrato de arrendamiento de

vivienda habitual descartan el derecho del inquilino a exigir una modificación,

suspensión y/o resolución del contrato con motivo de la pandemia del Covid-19, vía

cláusula rebus, ya que esta no afecta a la causa económica del contrato, y no podemos

considerar que con motivo de la pandemia se modifiquen las circunstancias relativas al

uso pacífico o útil de la cosa arrendada.

En este orden de cosas, consideramos oportuno hacer una mención particular

al apartado 1. del art. 36 de este RD-L 11/2020, y su posible relación con la rebus, al

prever:

“Artículo 36. Derecho de resolución de determinados contratos sin penalización por

parte de los consumidores y usuarios.

1. Si como consecuencia de las medidas adoptadas durante la vigencia del estado de

alarma los contratos suscritos por los consumidores y usuarios, ya sean de

compraventa de bienes o de prestación de servicios, incluidos los de tracto sucesivo,

resultasen de imposible cumplimiento, el consumidor y usuario tendrán derecho a

resolver el contrato durante un plazo de 14 días. La pretensión de resolución sólo podrá

ser estimada cuando no quepa obtener de la propuesta o propuestas de revisión

ofrecidas por cada una de las partes, sobre la base de la buena fe, una solución que

restaure la reciprocidad de intereses del contrato. Las propuestas de revisión podrán

abarcar, entre otras, el ofrecimiento de bonos o vales sustitutorios al reembolso. A

estos efectos, se entenderá que no cabe obtener propuesta de revisión cuando haya


51

transcurrido un periodo de 60 días desde la imposible ejecución del contrato sin que

haya acuerdo entre las partes sobre la propuesta de revisión”.78

A priori, de este apartado 1 podríamos vislumbrar que está presente el espíritu

de la rebus, al mencionar las circunstancias sobrevenidas derivadas del estado de

alarma como consecuencia de la pandemia y términos tan familiares en dicha

institución como: “revisión, buena fe y restauración de la reciprocidad de intereses del

contrato” que sirven, entre otros, de fundamento y requisitos en la aplicación de la

cláusula rebus. Sin embargo, como se establece al final de este apartado, esa

propuesta de revisión carece de cualquier fuerza por el simple transcurso de un plazo

de tiempo (60 días) sin que se haya alcanzado un acuerdo sobre la misma, quedando

en consecuencia sin efecto, por disposición legal, cualquier apelación por parte del

empresario a una posible aplicación de la rebus para evitar la resolución.

De este modo, el consumidor tendrá que esperar a que transcurra dicho plazo

de 60 días para poder resolver el contrato de acuerdo con los requisitos y efectos que

disponen los apartados 2 y 3 del referido art..

En relación a la aplicación de este art., debemos advertir que obliga a una

negociación previa a la resolución del contrato, pero no se incentiva en absoluto para

que esa negociación llegue a buen fin, dejando por tanto una puerta abierta a la

litigiosidad por sus escasas soluciones.

De todo lo anterior podemos inferir que este art. 36 no le aporta al consumidor

ningún plus respecto de su derecho de resolución del que ya disfrutaba. Por el

contrario, lo obstaculiza y merma, primero, teniendo que esperar a que finalice el

estado de alarma, y luego al impedir que pueda resolver el contrato, sin pasar por la

previa negociación, con un plazo de espera de 60 días. Además, ese plazo de 60 días

que tiene que guardar el consumidor para desvincularse del contrato y obtener la

devolución del precio podría ser contrario a la Directiva de 2011 de los derechos de los

consumidores, a lo que también añadiríamos a nuestra normativa nacional: Real

Decreto Legislativo (en adelante, RDL) 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se

78

España. Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. Boletín Oficial del Estado, 1 de abril de 2020, núm.91


52

aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y

Usuarios y otras leyes complementarias y CC, en relación al derecho de resolución.

En consecuencia, cabe seguir haciendo las siguientes críticas y consideraciones

en relación al mencionado artículo: más que proteger al consumidor a quien protege

en realidad es al empresario al que le da un margen de tiempo, antes de la resolución,

imponiendo la negociación, en particular para las empresas del sector turístico, ya que

en el caso de los viajes combinados, como regla general, se alarga el plazo hasta un

año, antes de poder pedir el consumidor o usuario el reembolso completo de los pagos

realizados. No estamos por tanto ante un supuesto propio de cláusula rebus, al ser

aplicable dicho artículo, sólo ante el "imposible cumplimiento" de los contratos de

compraventa de bienes o de servicios, que como hemos visto, son más propios de las

figuras jurídicas de la fuerza mayor y de la imposibilidad sobrevenida de la prestación,

y sólo como consecuencia de las medidas derivadas de la declaración del estado de

alarma, por RD 463/2020, de 14 de marzo, y no tanto por la existencia de la pandemia

del Covid-19 y la crisis económica derivada de la misma.79

El apartado II del preámbulo del RD-L 15/2020, de 21 de abril, de medidas

urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, se refiere a las

medidas para reducir los costes operativos de pymes y autónomos, y de forma

particular, a la obligación principal de pago de la renta de los locales arrendados. En

este sentido, se reconoce la falta de regulación y por tanto de respuesta, tanto en la

LAU como en el CC, de estas nuevas situaciones de suspensión o reducción de la

actividad producidas como consecuencia de las medidas adoptadas por el estado de

alarma y se pretende dar una solución específica, supuestamente basada en el espíritu

de la cláusula rebus sic stantibus, que, es a nuestro entender insuficiente e ineficaz. Y

es que, pese a que el preámbulo manifieste esa intención de dar una solución a esta

situación, y hable incluso al final del párrafo del citado apartado de regular un

procedimiento para que las partes lleguen a un acuerdo, lo cierto es que no

79

DE VIVERO DE PORRAS , M. D. C. y otros, (2020) Contratos y negocios afectados por la normativa del estado de alarma. 1ª ed. ed. Valencia: Tirant lo Blanch. Págs. 90-95


53

encontramos en los arts. que regulan estas medidas ese procedimiento que consiga,

como se afirma, modular el pago de las rentas de los alquileres.80

Estas medidas del RD-L 15/2020 son muy limitadas en su ámbito de aplicación,

pues afectan solamente a determinados arrendatarios: autónomos o Pymes, con

contratos sujetos a la LAU o de industria, y siempre que sus arrendadores sean una

empresa o entidad pública de vivienda o grandes tenedores de inmuebles, con lo que

se reduce su aplicación a apenas un 5% de los contratos de arrendamiento de locales

de negocio. Además, únicamente ofrece conceder una moratoria en el pago de la

renta, a los arrendatarios que lo solicitaron antes del 23 de Mayo, durante el estado de

alarma y como máximo cuatro meses más, siempre que el impacto económico creado

por el Covid-19 no haya permitido al negocio recuperarse. Por cierto, el art. 1 puede

parecer que no deja claro el modo de realizar el cómputo de este plazo, esto es, si

debemos tomar esos cuatro meses, bien desde la declaración del estado de alarma, o a

partir de su cese, decantándonos por esta última interpretación acogiéndonos al tenor

literal del art. en cuestión al referirse ese plazo máximo de cuatro meses en relación a

las mensualidades siguientes a que finalicen las prórrogas del estado alarma.

Como quiera que el fin del primer estado de alarma se produjo el 21 de junio de

2020, los que se acogieron a la prórroga máxima de cuatro meses, han visto como la

moratoria ha acabado irremisiblemente, por lo que sólo les quedará acudir a una

nueva negociación y en su defecto a los tribunales en orden a solicitar nuevas

moratorias o reducciones de renta vía cláusula rebus.

Desde el punto de vista subjetivo, el citado RD-L sólo se aplica a empresarios

individuales o PYMES, pero siempre que cumplan una serie de requisitos que se

recogen en su art. 3, debiendo destacar entre ellos: “además de estar dado de alta,

que la actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor

del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad

competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real

80

España. Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar

la economía y el empleo. Boletín Oficial del Estado, 22 de abril de 2020, núm.112.


54

decreto. En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida, que se

acredite la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el

aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media

mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior”.81

No queda tampoco claro si esa suspensión de actividad debe ser total o no, lo

que plantea la duda con relación a los establecimientos de restauración. Entendemos

que debería bastar la suspensión de la apertura al público para todo tipo de

establecimientos, también los de hostelería, siendo en cualquier caso suficiente de

todas formas que cumplan el requisito de la bajada del 75% de la facturación.

Lo que no deja lugar a dudas es que el resto de arrendatarios que no cumplan

los requisitos arriba expresados, esto es, la persona física o jurídica arrendataria cuyo

arrendador sea distinto de los definidos en el art. 1.1, y cumpla los requisitos

previstos en el art. 3, o por ejemplo las grandes empresas que sean arrendatarias, no

se les deja otra salida que recurrir directamente a la cláusula rebus si quieren

conseguir una suspensión o modificación de las condiciones de su contrato.

En relación a los arrendadores a quienes vincula el RD-L, estos son: “las

empresas o entidades públicas de vivienda o grandes tenedores”, es decir, “cualquier

persona jurídica controlada por una administración pública cuyo objeto sea la

promoción o alquiler de viviendas, y las personas físicas o jurídicas que sean titulares

de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie

construida de más de 1.500 m2” según la definición que se da en el art. 1 de gran

tenedor. 82 Una duda que se plantea es si hay que incluir en ese cómputo de los

inmuebles todos los que sean titularidad del arrendador, con independencia de que

estén alquilados o no o si los destina o no a su uso particular el arrendador.

Consideramos que al hablar el art. de mera titularidad y de tenedores sólo cabría

hacer una interpretación literal, y además favorable al arrendatario, que es a quien

81

España. Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo. Boletín Oficial del Estado, 22 de abril de 2020, núm.112.

82 España. Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar

la economía y el empleo. Boletín Oficial del Estado, 22 de abril de 2020, núm.112.


55

van dirigidas estas medidas, debiendo incluir todos los inmuebles de los que sea

titular el arrendador con independencia de su situación.

Otra duda que se puede plantear, es en relación a las situaciones de

copropiedad respecto del número de inmuebles. Puede defenderse que el art. se

refiere a la titularidad total y no compartida por parte de la persona física o jurídica.

Es bastante común que en los casos de copropiedad, se formalice a efectos fiscales

como una comunidad de bienes con su propio NIF. Algunos autores, como

Segismundo Álvarez, reconocen que en ese caso no existe una personalidad

separada, sin embargo defienden que tampoco se podrá incluir en el art. a los que

sean propietarios de cuotas indivisas de más de 10 bienes inmuebles.83 Por nuestra

parte, en contra de la opinión de dicho autor, entendemos que sí debería incluirse y

por tanto aplicarse la normativa a los arrendatarios copropietarios de más de 10

inmuebles, al no distinguir la misma entre titulares y cotitulares, debiendo estar al

tenor literal del art., en favor una vez más del arrendatario, con mayor fundamento si

tenemos en cuenta que al referirse a la persona jurídica como arrendadora no

diferencia, por ejemplo, en atención al número de socios que la componen o si esta

es o no una sociedad familiar.

En relación a los efectos, el apartado 2 del art. 1 del RD-L establece que el

arrendatario, a falta de acuerdo previo con el arrendador de moratoria o reducción

de renta, puede solicitar la moratoria de la renta en el plazo de un mes desde la

entrada en vigor del RD-L, que se aplicará de forma automática sin penalización ni

intereses, fraccionándose esas rentas en cuotas en un plazo de dos años, o por el

plazo inferior que quede de arrendamiento. Llama la atención que el art. en cuestión,

que supuestamente se inspira en el espíritu de la rebus, sólo contemple como única

medida la moratoria y no otras alternativas como una reducción del 50% de la renta

arrendaticia, como así se hizo con anterioridad respecto de los arrendamientos de

vivienda, aunque sea ésta una decisión final del arrendador. Tampoco se contempla

83

ÁLVAREZ ROYO-VILLANOVA, S., (2020). Los arrendamientos de local e industria tras el RDL 15/2020. Diariolaley, [en línea] Disponible en: https://diariolaley.laleynext.es/dll/2020/06/01/los-arrendamientos-de-local-e industria-tras-el-rdl-15-2020 [consulta: 3 de noviembre de 2020 ]

https://diariolaley.laleynext.es/dll/2020/06/01/los-arrendamientos-de-local-e%20industria-tras-el-rdl-15-2020



56

en el art. 1 la suspensión del contrato como una posible opción dentro del acuerdo al

que hace mención.

Para el caso de otros arrendadores distintos de los del art. 1, esto es, la

persona física o jurídica arrendataria cuyo arrendador sea distinto de los definidos en

el art. 1.1, y cumpla los requisitos previstos en el art. 3, el art. 2.1, aunque no lo diga

expresamente, dispone que el arrendador es libre de aceptar o rechazar el acuerdo

previo y la solicitud de aplazamiento, por lo que no hay obligación ni automatismo,

siendo la norma superflua en este sentido. En cualquier caso, entendemos que esta

norma no impide al arrendatario acudir a la aplicación de la cláusula rebus sic

stantibus.

El art. 2.2 regula la disposición de la fianza para el pago total o parcial de la

renta, debiendo reponerse en todo caso en el plazo de un año, o antes si el plazo que

resta de vigencia del contrato es inferior a ese año. 84

De las expresiones de este art.: «las partes» y «en el marco del acuerdo al que

se refieren los apartados anteriores» se infiere que debe existir un acuerdo previo

entre arrendador y arrendatario, lo que no supone una solución para el arrendatario,

ante la falta de carácter vinculante para el arrendador. Se puede plantear si este

efecto de la disposición de la fianza se puede aplicar también al art. 1. Nos parece

razonable que si las partes prefieren no aplazar la renta y aplicar la fianza al pago

también sería posible.

En definitiva, consideramos que las medidas de este RD-L, de carácter

provisional y escasa aplicación temporal, con multitud de requisitos y condiciones son

claramente insuficientes y han acabado por proteger más al arrendador que al

arrendatario,85 y sobre todo, deja nuevamente desprotegidos a todos los

84

España. Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo. Boletín Oficial del Estado, 22 de abril de 2020, núm.112.


«la cláusula rebus sic stantibus un invitado que ha llegado para quedarse». Diariolaley, [en línea] Disponible en: https://diariolaley.laleynext.es/dll/2020/05/13/el-arrendamiento-de-los-locales-de-negocio-en-la-crisis-del-coronavirus-la-clausula-rebus-sic-stantibus-un-invitado-que-ha-llegado-para-quedarse [consulta: 3 de octubre de 2020 ]





57

arrendatarios, que al momento presente siguen sufriendo los problemas que se están

derivando de esta pandemia, surgiendo de nuevo como única solución la invocación

de la cláusula rebus sic stantibus, que no exige tantos requisitos y despliega más

efectos favorables y por más tiempo que los que dispone este RD-L.

El 15 de octubre se dictó por la Generalitat de Cataluña la Resolución

SLT/2546/2020, en virtud de la cual se acordó, entre otras medidas: 1) la suspensión

de las actividades de restauración en todo tipo de locales, quedando la actividad de

éstos relegada al servicio de entrega a domicilio o recogida en establecimiento; 2) la

reducción al 50% del aforo en establecimientos hoteleros, actividades culturales,

espectáculos públicos, actividades recreativas y deportivas, actos religiosos y

ceremonias civiles; y 3) la reducción al 30% del aforo en establecimientos de

comercio minorista, excepto de aquellos de primera necesidad, cuya reducción es del

50%.

A continuación, el 20 de octubre de 2020, el Gobierno de la Generalitat de

Cataluña, mediante el Decreto-Ley (en adelante, Dley) 34/2020, con entrada en vigor

el día 22 del mismo mes, ha aprobado una serie reglas legales o medidas objetivas y

mínimas que se aplican en sintonía con la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus,

al prever un sistema de reducción de rentas a los arrendatarios con contratos de

arrendamiento para uso distinto del de vivienda e industria, suscritos después del 1

de Enero de 1995, que resulten afectados por las suspensión o restricciones del aforo

decretadas para afrontar la pandemia de la Covid-19, en los sectores del comercio y

la industria en Cataluña mientras duren aquellas. Este Dley podría plantear la duda si,

en orden a su aplicación, el arrendatario debe acreditar además que las medidas

adoptadas han producido un desequilibrio de las prestaciones, o por el contrario, este

presupuesto de la rebus se entiende implícito con la adopción de esas medidas, al

resultar en su aplicación automática; siendo esta última la interpretación por la que


58

nos decantamos a tenor del conjunto de requisitos que establece dicho Decreto-

Ley.86

Así, vemos que con carácter general, a falta de acuerdo previo de las partes,

se aplicaran automáticamente a los arrendatarios afectados por una suspensión o

restricción total del aforo, la reducción del 50% de la renta estipulada, mientras dure

la restricción. En el caso de los arrendatarios afectados por una restricción parcial del

aprovechamiento, deberán pagar una parte proporcional de la renta y otras

cantidades debidas, reduciéndose en un porcentaje igual a la mitad de la pérdida de

aprovechamiento del inmueble. Esto es, por ejemplo, en los locales con restricciones

de aforo al 30%, y por tanto con una restricción del 70%, tendrían una rebaja del 35%,

y en consecuencia abonarían el 65% de la renta. De igual forma, se tendrán en cuenta

las limitaciones horarias y el horario de atención al público, calculándose

proporcionalmente de la misma manera que con la limitación del aforo. La venta para

recoger en el local o la entrega a domicilio no se tendrán en cuenta para el cálculo de

la renta. Si las medidas de suspensión se alargasen más de tres meses en el trascurso

de un año natural computado desde la entrada en vigor de la norma (22/10/2020) el

arrendatario pude optar por desistir unilateralmente del contrato, sin que le sea

aplicable ninguna penalización.87

Se cuestiona que la Generalitat de Cataluña tenga competencias en esta

materia pues las comunidades autónomas sólo pueden desarrollar el derecho civil

propio, lo que a priori no incluiría los arrendamientos urbanos que han estado al

margen de la tradición jurídica catalana.88Además, consideramos que hay que contar

86

España. Decreto Ley 34/2020 del 20 de octubre de medidas urgentes de apoyo a la actividad

económica desarrollada en locales de negocio arrendados. Boletín Oficial del Estado, 18 de noviembre

de 2020, núm.303.

87 España. Decreto Ley 34/2020 del 20 de octubre de medidas urgentes de apoyo a la actividad

económica desarrollada en locales de negocio arrendados. Boletín Oficial del Estado, 18 de noviembre de 2020, núm.303.

88 VILADECANS JIMÉNEZ, D., (2020). La conflictividad en materia de arrendamientos se disparará en

octubre. E&J, [en línea] Disponible en: https://www.economistjurist.es/noticias-juridicas/la-conflictividad-en-materia-de-arrendamientos-se-disparara-en-octubre/ [consulta: 5 de noviembre de 2020 ]

https://www.economistjurist.es/noticias-juridicas/la-conflictividad-en-materia-de-arrendamientos-se-disparara-en-octubre/



59

con la posible contraposición de medidas que se produciría, si el Gobierno de España

promulgase posteriormente una nueva normativa sobre esta misma cuestión.

El gobierno de la Generalitat de Cataluña próximamente va a introducir la

cláusula rebus sic stantibus en el CC catalán “para ayudar a los negocios a hacer

frente al alquiler del local”.

Sin embargo, ya encontramos en el Preámbulo de la Ley 3/2017, de 15 de

febrero, del libro sexto del CC de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos,

y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, el espíritu de la doctrina de

la cláusula rebus al manifestar que:

“La subsección séptima incorpora especialidades de la compraventa

inmobiliaria que la práctica notarial y registral catalana había ya prefigurado. Así, se

regulan las facultades de desistimiento para el caso en que el contrato haya incluido

una previsión de la financiación del precio por terceros que finalmente queda

frustrada”. 89

Un ejemplo de ello, es el art. 621-49. “Previsión de financiación por tercero”,

que, como ya hemos tratado en este trabajo, la jurisprudencia de nuestro TS analizó

como un posible supuesto de rebus, con motivo de la crisis financiera del 2.008, (VID

la STS de 17 de enero de 2013, nº de Resolución: 820/2013), y en el que se dispone:

“1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del

precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede

desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de

la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del

89

España. Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto. Boletín Oficial del Estado, 22 de febrero de 2017, núm.57.


60

comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de

la negligencia del comprador”.90

Creemos conveniente traer a colación el RD-L 16/2020 de 28 de abril y la Ley

3/2020 del 18 de septiembre de medidas procesales y organizativas para hacer frente

al Covid-19 en el ámbito de la Administración de Justicia, donde se regula en sus

disposición finales una modificación tanto de las medidas adoptadas por el RD-L

11/2020 como del RD-L 15/2020.

La Administración de Justicia sufrió una desaceleración significativa debido a la

crisis del Covid-19, y ello llevó a la creación del RD-L 16/2020 de 28 de abril, de

medidas procesales y organizativas para hacer frente al Covid-19 en el ámbito de la

Administración de Justicia. Por un lado, pretende procurar una salida ágil a la

acumulación de los procedimientos suspendidos por la declaración del estado de

alarma cuando se produjera el levantamiento de la suspensión, y por otro, sirve de

instrumento para la introducción de modificaciones en nuestro ordenamiento.

Posteriormente la Ley 3/2020 sustituye al RD-L 16/2020 de 28 de abril, que

queda derogado, adapta medidas organizativas y tecnológicas, amplia algunos plazos

y pone en marcha el Tablón Edictal Judicial único.91 Hemos de destacar de las

medidas concursales, la modificación del art. 10 “acuerdos de refinanciación”, al

ampliar del plazo de los tres meses al 14 de marzo de 2021. Hasta ese plazo el

concursado va a poder renegociar o suscribir nuevos acuerdos de refinanciación

homologados.

Se hace mención a la cláusula rebus en su disposición adicional séptima, donde

establece que: “el Gobierno dispondrá del plazo de tres meses para presentar a las

Comisiones de Justicia del Congreso de los Diputados y del Senado, un estudio y

90

España. Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto. Boletín Oficial del Estado, 22 de febrero de 2017, núm.57.

91 España. Ley 3/2020, de 18 de septiembre, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al

COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia. Boletín Oficial del Estado, 19 de septiembre de 2020, núm.250.


61

análisis de las opciones legales, de incorporar en el régimen jurídico de obligaciones y

contratos la regla rebus sic stantibus”.92

Desde que se decretó el Estado de Alarma, se han dictado más de veinte RD.

Ahora bien, creemos conveniente cuestionarnos si esta proliferación de RD es

verdaderamente necesaria, cuando la mayor parte de las medidas que se adoptan

son de carácter temporal (y objeto de posteriores modificaciones) y no nos aportan

estabilidad jurídica y social. O por el contrario, hemos de recurrir a otras soluciones

como la que nos propone la Ley 3/2020 de lograr una generalización de la rebus, que

nos permita hacer frente a las tiempos convulsos que se avecinan.

8.2 COMPATIBILIDAD O EXCLUSIÓN DEL RDL 15/2020 CON LA APLICACIÓN DE

LA CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS A LOS ARRENDAMIENTOS DE

LOCALES DE NEGOCIO E INDUSTRIA

La cuestión de si el RD-L 15/2020 excluye o no la aplicación de la cláusula rebus

sic stantibus ha sido objeto de estudio y análisis por parte de la doctrina existiendo

distintas posiciones encontradas al respecto, al igual que por recientes resoluciones

judiciales como por ejemplo por el auto 447/2020 de 25 de septiembre de 2020

dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 81 de Madrid.

Comenzando por su importancia e interés destacamos los argumentos, que

hacemos nuestros, sobre lo que establece el referido auto de fecha 25/09/20, al

señalar que el RD-L 15/2020 no es obstáculo para la aplicación de la rebus, aun cuando

se haya aplicado en primer lugar dicho decreto por estar la relación contractual dentro

de su ámbito de aplicación. Una de las razones que se da en el mencionado auto es

que el decreto establece medidas muy concretas para paliar los efectos más

inmediatos de la crisis, mientras que la aplicación de la rebus atiende a las verdaderas

92

España. Ley 3/2020, de 18 de septiembre, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia. Boletín Oficial del Estado, 19 de septiembre de 2020, núm.250.


62

necesidades particulares de la relación negocial afectada, con una visión por tanto más

a largo plazo para que pueda superar el arrendatario el impacto económico y pueda

mantenerse en vigor el contrato durante todo el tiempo pactado. En definitiva, el

juzgador sostiene que el arrendatario debe poder beneficiarse de todas las medidas

posibles que le ofrezca la rebus y no únicamente de las del decreto, que considera

limitadas e insuficientes al no aportar soluciones reales. 93

Conviene resaltar que ya en el preámbulo del RD-L se reconoce expresamente

que la rebus ha servido de guía en la regulación finalmente adoptada. Sin embargo, el

hecho de que el legislador haya tendido en consideración la doctrina de la rebus no

quiere decir, que este excluyendo su aplicación por los tribunales para estos

arrendamientos, ya que, no tiene sentido que una norma destinada a proteger a

algunos de los arrendatarios termine rebajando sus derechos anteriores. De alguna

forma, entendemos que con el RD-L se pretende favorecer esa “modulación o

modificación de las obligaciones contractuales”, mediante unas normas mínimas que

garanticen de forma temporal su aplicación a una serie de supuestos muy acotados. Es

decir, establece de forma objetiva una regulación de urgencia que puede bastar para

solucionar el problema en algunos casos, pero sin excluir otras soluciones, bien a

través de pactos, o en su defecto, por las que determinen los tribunales vía aplicación

de la rebus.

Otro de los argumentos a favor de esa compatibilidad podría ser el carácter tan

limitado del RD-L, tanto en su aplicación como en sus efectos, lo que nos conduciría a

la conclusión de que el legislador no ha querido excluir la aplicación de la rebus,

teniendo sobre todo en cuenta que la jurisprudencia viene exigiendo para su aplicación

un examen pormenorizado de cada caso que valore lo pactado y las circunstancias de

cada contrato. Además, el único efecto de la moratoria que establece el RD-L sólo se

aplica en los supuestos legalmente determinados y con independencia de que en el

contrato se hubiese estipulado la asignación del riesgo de fuerza mayor al

93

ÁLVAREZ ROYO-VILLANOVA, S.,(2020). Aplicación la cláusula rebus sic stantibus a arrendamientos de salas de fiestas. A propósito del auto de 25/9/2020. Hay derecho, [blog] 14 de octubre. Disponible en: https://hayderecho.expansion.com/2020/10/14/aplicacion-la-clausula-rebus-sic-stantibus-a-arrendamientos-de-salas-de-fiestas-a-proposito-del-auto-de-25-9-2020/ [consulta : 22 de noviembre de 2020 ]

https://hayderecho.expansion.com/2020/10/14/aplicacion-la-clausula-rebus-sic-stantibus-a-arrendamientos-de-salas-de-fiestas-a-proposito-del-auto-de-25-9-2020/



63

arrendatario. De ahí que solo se excluya la moratoria cuando se hubiera llegado a un

acuerdo previo como consecuencia de la pandemia. En definitiva que, es ante esta

insuficiencia de la norma en relación con el caso concreto, lo que podría fundamentar

la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

Entendemos por tanto que aquellos arrendatarios que no estén dentro del

ámbito del RD-L y que no tengan derecho a la moratoria pueden invocar la rebus y

conseguir alguna medida de ajuste en su contrato de arrendamiento, pues como

hemos analizado a través de la jurisprudencia, ésta ha reconocido su aplicación en

supuestos distintos de los expresamente regulados en dicha norma, como por

ejemplo, a arrendatarios que han visto reducidos sus ingresos en un porcentaje

inferior al 75%, como al 50% según exige el art. 1.575 del CC para la reducción de la

renta en los arrendamientos rústicos.94

A continuación cabe preguntarse si también podría aplicarse la rebus a los

arrendatarios que estén dentro del ámbito del RD-L. El argumento principal que

podemos utilizar en defensa de esta postura es que de no considerarlo así estaríamos

haciendo de peor derecho a unos arrendatarios que están sufriendo más las

consecuencias económicas de la pandemia que los que las sufren en menor medida y

que por ese motivo están fuera del paraguas de las medidas del RD-L, pero respecto de

los que defendemos que pueden invocar la rebus. En todo caso, y si finalmente

concurren los requisitos de la rebus, se podrá ir más allá del único efecto del

aplazamiento recogido en el RD-L y por tanto se podrá modificar el contrato con una

suspensión o rebaja de la renta.

El hecho de que el legislador establezca una protección mínima para los

arrendatarios no excluye una protección mayor que pueda venirles a reconocer los

tribunales en atención a las concretas circunstancias de cada caso. De igual forma,

descartamos que en el supuesto de que se alegue la rebus el tribunal pueda estar

condicionado por lo que el legislador ya ha establecido mediante el RD-L para los

arrendatarios más débiles, dado el ámbito restringido que tiene la norma y el

94





64

momento en el que se dicta, junto con el hecho de que la norma no puede prever la

variedad de casos que se pueden dar ni los efectos de la pandemia a medio plazo.95

Creemos conveniente traer a colación la postura del profesor Orduña,

magistrado que dio un giro en la aplicación de la rebus, que afirma que ni el RD-L

15/2020 regula propiamente la cláusula rebus ni tampoco excluye su aplicación.

Quienes defienden que el RD-L excluye cualquier posibilidad de invocar la

cláusula rebus, (entre otros García García-Chamón Cervera)96, parten a nuestro

entender de una concepción muy restrictiva y estrictamente legalista al considerar que

sólo hay que estar a lo previsto en el RD-L y en consecuencia a la única rebus que se

regula y se establece de acuerdo con lo recogido en su preámbulo.

Somos de la opinión favorable a la compatibilidad del RD-L con la rebus,

apelando a los argumentos anteriores: la moratoria en el pago es un mínimo legal que

no excluye la aplicación de la citada doctrina, y la rebus va más allá de la regulación

legal al tratar de restablecer el equilibrio contractual quebrado por el estado de

alarma.

En base a lo previamente mencionado, podemos concluir que estamos ante un

RD-L de mínimos, y que por lo tanto éste no excluye la aplicación de la cláusula rebus,

a todos los arrendatarios en evitación de agravios comparativos, si bien debemos

matizar a continuación que ocurrirá después de que el arrendatario haya optado ya

por una de esas soluciones:

Algunos autores, sostienen que sólo será aplicable la rebus después de haber

aplicado primero el RD-L (entre ellos Alejandro Fuentes). Frente a ello consideramos

que el arrendatario debe tener la facultad si considera que ese RD-L no responde

suficientemente a su situación, para instar ante los Juzgados y Tribunales cualquier

otra solución alternativa sobre la base de la referida cláusula y pedir directamente una

95


96 COSTAS DE VICENTE, B., (2020). A falta de acuerdo entre arrendadores y arrendatarios de locales de

negocio ¿Es viable la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus? Tras el RDL 15/2020, de 21 de abril, ¿pueden los arrendatarios que hayan exigido la moratoria seguir invocando esta cláusula?, Sepin (11).




65

rebaja o, incluso, la suspensión. De igual forma, somos de la opinión que si el

arrendatario obtuvo la moratoria, bien por acuerdo con su arrendador, bien por

imposición legal (vía RD-L), pueda pedir una nueva moratoria o rebaja por aplicación

de la cláusula rebus, si se dan los requisitos en orden a su aplicación, bien con un

mantenimiento del cambio de las circunstancias o sobre todo con la aparición de una

nuevas, con lo que además de la moratoria se podría conseguir otra modificación del

contrato, por ejemplo en cuanto a la reducción de la renta.

Finalmente, se ha planteado por algún autor de forma general si es posible

aplicar la cláusula rebus a todos los contratos que han sido objeto de disposiciones

especiales durante el estado de alarma (arrendamiento de viviendas, de locales de

negocio, préstamo hipotecario, contratos celebrados con consumidores, viajes

combinados…). En este sentido, entendemos igualmente que esta normativa no tiene

por qué excluir la invocación de la cláusula rebus, ya que la cláusula rebus es, en

definitiva, un principio general del Derecho contractual y cabe aplicarlo a cualquier

contrato, con independencia de la regulación normativa de éste. 97

97

MOLL DE ALBA, C., (2020). ¿Es la cláusula «rebus sic stantibus» la solución a todos los problemas jurídicos del Covid-19?. Diariolaley, [en línea] Disponible en: https://diariolaley.laleynext.es/dll/2020/07/07/es-la-clausula-rebus-sic-stantibus-la-solucion-a-todos-los-problemas-juridicos-del-covid-19 [consulta: 23 de octubre]

https://diariolaley.laleynext.es/dll/2020/07/07/es-la-clausula-rebus-sic-stantibus-la-solucion-a-todos-los-problemas-juridicos-del-covid-19



66

9. LA CLÁUSULA REBUS Y SU APLICACIÓN A LAS RELACIONES

CONTRACTUALES A PARTIR DE LA PANDEMIA

9.1 PROBLEMÁTICA

Dependiendo de las fases de la pandemia, hay que diferenciar un primer

estadio, que sería el que se refiere al tiempo que duró el primer estado de alarma, que

afectó de forma directa a las relaciones contractuales, debido al confinamiento de la

población y cierre de locales. Posteriormente, hablaríamos de un segundo estadio, al

levantarse el estado de alarma, con la adopción de restricciones parciales en el

aprovechamiento de dichos locales, que estarían dando paso a la actual crisis

económica, de la que todavía es pronto para calcular a medio y largo plazo sus

consecuencias, en el que se siguen manteniendo el cambio sobrevenido en las

circunstancias que afectan a los contratos en orden a la aplicación de la rebus según

los casos.

Sin embargo, con la segunda oleada de esta pandemia y decretado un segundo

estado de alarma, nos encontramos de nuevo con una situación, en la que,

dependiendo de cada comunidad autónoma y de las medidas acordadas, se están

volviendo a suspender las actividades de sectores como el de la restauración,

cerrándose al público los locales, y quedando la actividad de éstos relegada al servicio

de entrega a domicilio o recogida en establecimiento, tal y como se produjo en la

primera fase. Es el caso de siete comunidades, entre otras, Cataluña, Murcia, Navarra,

Castilla León, Asturias, La Rioja y Galicia; estas dos últimas por ciudades, y a las que

lamentablemente se unirán en breve otras.

Estas últimas medidas se suman a otras también restrictivas, que se han vuelto

a adoptar prácticamente en el resto del territorio nacional, como en la fase dos de

desescalada, desde inicialmente las suspensiones de actividad de los locales de

discotecas, salas de baile karaokes y bares de copas, pasando después a otras medidas

restrictivas en el resto de locales, con limitaciones horarias. En el caso de cines,

teatros, auditorios, alimentación, hoteles, hostelería y restauración, con restricciones

en el interior del local no superiores a 1/3 o 50% del aforo según el caso, y el consumo

en las terrazas no superior al 50% del aforo, y en relación a los establecimientos y


67

locales comerciales minoristas y de actividades de servicios profesionales, con una

reducción de 1/3 o del 50 % del aforo total y del 50% en el caso de los centros y

parques comerciales.

La persistencia de estas medidas restrictivas nos permiten ya afirmar que esta

situación derivada de la pandemia no es coyuntural o puntual, sino que sus efectos son

al menos a medio plazo, con la repercusión que ello está suponiendo en orden a una

posible aplicación de la cláusula rebus a estos contratos de arrendamiento de local,

que, entre sus principales requisitos ya mencionados, destacábamos un quiebre total e

inmediato del equilibrio de los contratos de forma duradera y continuada en el

tiempo; extremo este último que entendemos ya se estaría cumpliendo a la vista de la

reiteración y duración de estas medidas y sus efectos.

Al momento de redacción de este trabajo el gobierno de España no ha dictado

todavía una nueva norma, como el RD-L 15/2020, ni en términos análogos al Decreto

Ley del gobierno de la Generalitat de Cataluña, dirigida a reducir los costes operativos

de pymes y autónomos, y de forma particular, a la obligación principal de pago de la

renta de los locales arrendados. Lo cierto, es que volvemos a estar ante un escenario

con una problemática muy parecida al del principio de la pandemia pero donde las

soluciones ya no deben ser las mismas que las inicialmente adoptadas, a la vista de su

limitación temporal e insuficiencia que ha decepcionado a la mayoría de los

arrendatarios, por lo que somos de la opinión que la cláusula rebus adquiere todavía

mayor protagonismo y fundamento como solución alternativa a estas situaciones. De

lo que no cabe duda es que numerosas actividades están viendo disminuida su

facturación, como consecuencia de esas medidas restrictivas, del cambio de

costumbres en los consumidores, de la reducción del turismo y de la caída de actividad

en general.


68

9.2 CONSIDERACIONES JURÍDICO PRÁCTICAS EN ORDEN A LA APLICACIÓN DE

LA REBUS A LOS DISTINTOS CONTRATOS

En orden a la posible aplicación de la cláusula rebus nos centraremos

especialmente en las relaciones arrendaticias y su interrelación con el RD-L 15/2020,

partiendo de una diferenciación de los distintos supuestos o situaciones que se han

producido como consecuencia de la pandemia, fruto en su mayor parte de las medidas

adoptadas por las autoridades con motivo de la misma, y que afectan tanto al

sinalagma de la relación contractual como a la propia actividad que se desarrolla en el

local.

Estos supuestos van desde el cierre de los locales por la suspensión de las

actividades, distinguiendo los locales que no van desarrollar ninguna actividad de

aquellos que, si bien no se les permite la apertura al público, siguen utilizándose para

otros usos, pasando por los locales con una restricción parcial de su uso, al limitar el

aforo, su espacio y el horario de los mismos, llegando finalmente a una situación en la

que esperemos que los locales vuelvan a desarrollar plenamente la actividad, sin

limitación de ningún tipo, pero con una posible crisis económica global desencadenada

a consecuencia de la pandemia que seguirá afectando a muchos negocios, y todo ello

sin olvidar las medidas de restricción a la movilidad, dentro del territorio nacional, y

con el cierre de fronteras y restricciones a la entrada de no nacionales, con la

consiguiente caída del turismo.

Si ya hemos comentado que la aplicación de la cláusula rebus ha variado a lo

largo de estos años por su evolución jurisprudencial y ha dependido en su mayor parte

de la casuística, con mayor motivo lo será ahora ante este escenario tan variado.

Dado que la jurisprudencia de nuestro alto tribunal establece que en primer

lugar hay que estar a lo que se haya dispuesto en el contrato en relación al reparto del

riesgo entre las partes, debemos empezar analizando el supuesto de que se hubiese

pactado expresamente en el contrato una cláusula por la que el arrendador no asuma

ninguna responsabilidad si por cualquier motivo se produce el cierre del local,

trasladando por tanto todo el riesgo al arrendatario, y si ello daría o no lugar a la

exclusión de la aplicación de la cláusula rebus.


69

Además de que la jurisprudencia haya reconocido la validez de este tipo de

cláusulas, también el art. 1575 del CC admite ese pacto especial en contrario para

riesgos extraordinarios, por lo que entendemos que, dependiendo de la redacción de

dicha cláusula, excluiría igualmente la aplicación de la rebus. Ahora bien, esta cláusula

contractual que traslada al arrendatario todo el riesgo y la responsabilidad no tendría

aplicación frente a lo dispuesto en el RD-L 15/2020, al no haberse contemplado en el

mismo su exclusión por la existencia de este pacto especial.

Creemos oportuno aclarar que algunas de estas cláusulas contractuales, que

excluyen expresamente el riesgo para el arrendador, se refieren más bien a supuestos

concretos de falta de concesión de las licencias o permisos por parte de la

administración o de la comunidad de propietarios al arrendatario para el desarrollo de

su actividad, en cuyo caso entendemos que no excluiría la aplicación de la rebus, al

prever y regular otros supuestos distintos al que nos ocupa.

De igual forma, la jurisprudencia ha rechazado la aplicación de la rebus en los

supuestos en que se hubiese dispuesto en el contrato una cláusula que garantizase

una renta mínima y otra variable, (vid. en este sentido la STS de 15 de Enero de 2019

que desestimó la aplicación de la rebus al haberse pactado una renta mínima

garantizada), o se hubiese pactado una actualización de la renta (vid. la STS 243/2012

de 27 de abril) por considerar asignado por contrato el riesgo a una de las partes. No

obstante lo anterior, habrá que ver si las nuevas resoluciones judiciales siguen

manteniendo estos criterios de inaplicación de la rebus por dichos motivos al

encontrarnos ante un nuevo supuesto que hasta el momento no se había analizado

como es el de la crisis sanitaria y económica por motivo de la pandemia.

Entrando ya en el análisis de los supuestos, y en relación al cierre de los locales

por suspensión de sus actividades podemos hablar de una primera postura doctrinal

favorable a la suspensión automática del contrato, y en consecuencia de la obligación

por parte del arrendatario del pago de la renta, en base a diferentes argumentos

jurídicos, como son a saber: el factum principis en relación con el riesgo del sinalagma

(Carrasco Perera); la fuerza mayor y la imposibilidad sobrevenida de la prestación (Pala

Laguna y Serrano de Nicolás) y la aplicación analógica del art. 26 de la LAU (García

Vicente).


70

El factum principis es un concepto administrativo por su origen cuyas

consecuencias se proyectan en las relaciones públicas y privadas. La teoría del factum

principis, alude a la alteración indirecta de la prestación contratada sin mediar

modificación debido a medidas administrativas generales, que aunque no modifican

directamente el objeto del contrato ni lo pretenden, inciden sobre el haciéndolo más

oneroso para el contratista sin culpa de este.98

Una segunda tesis, contraria a esa suspensión del contrato, tendría su

fundamento en la aplicación del RD-L 15/2020, que excluye cualquiera de los

argumentos anteriormente indicados, o bien en su defecto, porque no se daría alguno

de los requisitos de aplicación de dichas figuras jurídicas. En el caso particular de la

rebus, consideramos cuestionable una modificación contractual tan radical como la

suspensión del contrato y del abono de la renta, en cuanto que la situación del cierre

de los locales sería a corto plazo (escasamente unos dos meses, con el primer estado

de alarma) y se trasladaría todo el riesgo al propietario arrendador. Abogamos por

tanto, por aplicar la rebus pero con una reducción de la renta en un porcentaje

significativo.

Quien se ha erigido en el principal defensor de esta tesis de la suspensión del

pago de la renta es el profesor Carrasco Perera, que sostiene que esta situación es más

un problema de riesgo del sinalagma y no de fuerza mayor. En consecuencia, mientras

dure el cierre de los locales, en virtud de las medidas adoptadas por las autoridades o

el estado de alarma, el contrato está suspendido y el arrendatario no viene obligado al

pago de la renta, porque el factum principis del cierre de actividad no es un riesgo del

negocio del arrendatario y sí es un riesgo del sinalagma que debe recaer en el

arrendador, que aunque no tenga culpa de ese cierre, no puede cumplir con la

prestación como es la obligación de permitir el goce o uso útil continuado del

inmueble al arrendatario. En este sentido, el arrendador está obligado, entre otras

cosas, a proporcionar continuadamente al arrendatario el uso útil de la cosa, que se

98

uriarte&asociados,(2020) s.f. "Ius variandi", riesgo imprevisible y "factum pricipis". [en línea] Disponible en: https://www.uriarteasociados.es/noticias/ius-variandi-riesgo-imprevisible-y-factum-pricipis.html [consulta: 22 de noviembre de 2020 ]

https://www.uriarteasociados.es/noticias/ius-variandi-riesgo-imprevisible-y-factum-pricipis.html



71

identifica con el goce pacífico del art. 1544.3º del CC, de ahí que si no se cumple esta

obligación el contrato quedaría automáticamente suspendido.

Considera igualmente el citado autor, inaplicable el art. 1 del RD-L 15/2020

mientras dure el cierre de los locales, en tanto en cuanto considera que prevalece el

derecho del arrendatario a suspender el contrato y a no pagar la renta, de acuerdo con

los argumentos anteriormente expuestos. En consecuencia, este art. del RD-L sólo

entraría en juego a partir de que se volviesen a abrir los locales. Abunda en este

sentido, que como el RD-L supone una alteración del derecho común, esto es del CC en

materia de obligaciones y contratos, debería de ser objeto de una interpretación

restrictiva, por lo que para obligar al arrendatario al pago tendría que disponerlo

expresamente el citado RD-L y en este sentido no lo dispone.

Ante el mismo supuesto, otros autores mantienen que nos encontramos ante

un supuesto de fuerza mayor del art. 1.105 del CC, no por el hecho de la pandemia,

sino más bien porque se ha paralizado la posibilidad de desarrollar la actividad.

Ahora bien, a nuestro entender, teniendo en cuenta lo que dispone el citado

artículo que regula la fuerza mayor, según el cual, habrá que estar en primer lugar a lo

que la ley disponga, al establecer: “fuera de los casos expresamente mencionados en la

ley…” y existiendo el RD-L 15/2020, que no libera del pago de la renta, sino que

establece simplemente una moratoria, consideramos que no se podría suspender el

pago de la renta. En consecuencia el RD-L excluiría la aplicación de aquél o cualquier

otro art. del CC.

Ante esta última posibilidad de que el arrendatario alegara el art. 1.105

(prescindiendo del RD-L 15/2020) para defender que no viene obligado al pago de la

renta, existe por el contrario la posibilidad de que a su vez el arrendador opusiera

también ese mismo artículo en relación a su obligación de prestar la cosa (inmueble),

dado que escapa de su esfera de control y por tanto de su responsabilidad, al ser una

medida impeditiva adoptada por la el gobierno o las comunidades autónomas, con lo

que resultaría injusto imputarle exclusivamente ese riesgo.

Entre los autores que mantienen la posición contraria a la suspensión del

contrato, destacamos la de Fernando Pantaleón quien discrepa de este traslado del


72

riesgo al arrendador, al considerar que: el arrendador de un local de negocio no se

obliga a (ni menos aún garantiza) a que el arrendatario comience o pueda continuar

ejerciendo la referida actividad empresarial. Si ello sucede por una razón ajena al local

arrendado, como sería este caso, –que no afecte a la estructura, los elementos

constructivos, la habitabilidad o la funcionalidad del referido local en sí–, de ningún

modo cabe afirmar que el arrendador incumple la obligación que le impone el art.

1554.3º CC y concluye que carece de sentido hablar de fuerza mayor porque no se

trata aquí de un problema de incumplimiento de contrato y de remedios frente al

incumplimiento. Por el contrario, considera que bien podríamos estar ante un

problema de excesiva onerosidad sobrevenida del contrato para el arrendatario,

dando lugar, según los casos, a la aplicación de la doctrina o cláusula rebus sic

stantibus, por el hecho de que el uso del local de negocio deje de generar para el

arrendatario ingreso alguno.99

Somos más partidarios de esta última teoría y que por tanto no se pueda

suspender el pago de la renta en base a la fuerza mayor o la imposibilidad sobrevenida

de la prestación, al estar ante un supuesto de deudas pecuniarias, esto es, el pago de

dinero como prestación principal que no permite que opere como exoneración de la

obligación la imposibilidad sobrevenida de esta por caso fortuito o fuerza mayor. (STS

266/2015, 2015)

Tampoco compartimos la aplicación del factum principis ni la interpretación del

art. 1554.3º, en el que se identifica la obligación del arrendador de mantener al

arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento (supuestos del saneamiento por

evicción y reclamaciones de terceros) con el goce o uso útil de la cosa, conceptos a

nuestro entender totalmente distintos. Además, si bien es cierto que el RD-L 15/2020

no establece expresamente que los arrendatarios tienen que seguir pagando la renta,

en su preámbulo se afirma que no se reconoce ni por la LAU ni el CC, un derecho de

99

PANTALEÓN, F., (2020). Arrendamiento de local de negocio y suspensión legal de actividades empresariales. Almacén de Derecho, [blog] 23 de abril. Disponible en: https://almacendederecho.org/arrendamiento-de-local-de-negocio-y-suspension-legal-de-actividades-empresariales [consulta: 10 de noviembre de 2020 ].

https://almacendederecho.org/arrendamiento-de-local-de-negocio-y-suspension-legal-de-actividades-empresariales



73

suspensión del pago de la renta, por lo que finalmente sólo se reconoce una

moratoria.

Quedaría por tanto invocar la aplicación de la rebus, pero con el inconveniente,

ya comentado, de que no podemos hablar de un mínimo de perdurabilidad en el

cambio de circunstancias respecto de las medidas de cierre adoptadas que han sido

por el momento de muy corta duración (escasos meses). Por tanto, más que una

suspensión del pago de la renta vía rebus, que como hemos sostenido además

trasladaría todo el riesgo y supondría un desequilibrio y un excesiva onerosidad para el

arrendador, abogamos por una aplicación de la rebus con los efectos bien del

aplazamiento y/o reducción de la renta, en atención no sólo al cese de la actividad y

cierre de los locales, sino también al resto de circunstancias posteriores que se han

venido produciendo al levantar ese cierre, como las restricciones del aforo,

limitaciones horarias, caída drástica del turismo y de los ingresos de explotación del

negocio, algunas de las cuales como hemos comentado se han vuelto a adoptar, y

dependiendo esa mayor o menor reducción de la renta de cada una de estas

circunstancias particulares.

Pero como siempre existen más circunstancias y variables, podemos ampliar y

analizar otro supuesto en el que, si bien se han cerrado los locales arrendados,

impidiendo con ello la afluencia de clientes, sin embargo, algunos arrendatarios han

continuado realizando su actividad, como por ejemplo en el comercio minorista y

servicios profesionales, a través de otros cauces como la venta online y utilizando el

local como almacén de mercancías, o en el caso del sector de restauración,

manteniendo el servicio de entrega a domicilio o recogida en establecimiento.

Entendemos que en ese caso ya no cabría defender las anteriores teorías sobre la falta

total de goce o uso útil del inmueble, por lo que el arrendatario tendría muy

complicado fundamentar jurídicamente la suspensión del contrato y en consecuencia,

del pago de la renta. La solución en este caso pasaría nuevamente por alegar la

aplicación de la cláusula rebus, en los términos señalado en orden a una aplazamiento

o rebaja de la renta.

A la pregunta de si se podría aplicar la rebus a los contratos de arrendamiento

de local, una vez producida la reapertura, pero con una reducción del aforo, e incluso


74

después de que cesen las restricciones, hay autores que no son partidarios de su

aplicación, (entre otros, Carrasco Perera, Serrano de Nicolás), frente a los que

sostienen que, según los casos y circunstancias concurrentes, podría llegar a aplicarse

(Orduña Moreno o Pantaleón Prieto., entre otros).

Con carácter previo, debemos distinguir dos circunstancias en relación al

descenso de la facturación. En primer lugar, que este descenso sea fruto simplemente

de que la actividad económica baje, lo que se puede considerar a priori que no es un

riesgo que se deba trasladar al arrendador, al estar fuera del contrato y no afectar a la

prestación, como es el poner el local en disposición del arrendatario, y porque la

actividad no forma parte de la base del contrato. Ahora bien, si ese descenso o caída

de ingresos acreditamos que están en relación directa con las medidas derivadas de la

pandemia, como la reducción del aforo del local y los horarios y sus efectos en la

economía y además lo vinculamos a la utilidad y rendimiento del inmueble

consideramos que acabaría por afectar al sinalagma al ser parte de la base contrato y

fundamentaría la aplicación de la rebus.

Si la reducción del aforo durase más de un año, como por ejemplo se ha

señalado como plazo mínimo en alguna sentencia de nuestro alto tribunal, y la bajada

de ventas del negocio cayera por debajo de la mitad, algunos autores (Carrasco Perera)

sostienen que no cabría aplicar la rebus sino que lo que cabría es recurrir por analogía

a la aplicación del art. 1.575 del CC (supuesto que da derecho a la rebaja de la renta en

caso de pérdida de más de la mitad de los frutos por casos fortuitos extraordinarios),

pero la limitación del aforo por sí sola no sería relevante. También se sostiene por este

mismo autor que no hay lugar para la rebus por las mismas razones por las que la

jurisprudencia ha denegado su aplicación hasta el momento. Otro argumento en

contra de la rebus es que si se aplicase por el fenómeno Covid-19, también podría

luego el arrendador invocar su aplicación cuando en un futuro cambiasen las

circunstancias a mejor en cuanto al nivel de ingresos del inquilino y estos fuesen

superiores a los que se tuvieron durante los primeros meses de vigencia del contrato.

Entendemos frente a lo anterior, que esa misma jurisprudencia que se

menciona, está ya normalizada, y que reconoce suficientes argumentos objetivos para

aplicar la rebus a estos contratos afectados por la pandemia. Por otra parte,


75

consideramos que carece de suficiente peso el argumento de que el arrendador

invocase a su vez la aplicación de la rebus por un aumento del nivel ingresos del

inquilino, ya que ello no se correspondería con el fin o justificación principal de la rebus

de restablecer el equilibrio de las prestaciones en los contratos en que ha quedado

frustrado el contenido prestacional debido a la desaparición de la conmutabilidad y la

eliminación de la reciprocidad que debe existir entre prestación y contraprestación. No

apreciamos en ese supuesto ningún desequilibrio sustancial para el arrendador, ni

tampoco apreciamos que de aquello se derivase para este último una excesiva

onerosidad.

Quienes mantienen la postura contraria a la aplicación de la rebus, recurren a la

diferencia entre lo que es el sinalagma propiamente del contrato de arrendamiento de

lo que es el negocio de la actividad que se desarrolla en el local por el arrendatario,

siendo riesgo exclusivo del arrendatario todo lo que se refiere a este último, y

concluyen que lo que no se puede pretender es aplicar la rebus por el hecho de que el

arrendatario no pueda pagar y tampoco porque no pueda pagar a partir de la fuente

de ingresos del negocio, pues eso no sería considerado una variación excesivamente

onerosa respecto al sinalagma.

Así, para poder aplicar la rebus en “teoría” no bastaría con que el arrendatario

no tuviera un nivel de renta suficiente derivado de los resultados de explotación de su

negocio, sino que se debería acreditar un hundimiento o caída del valor de la

contraprestación adversa, esto es, que ese local de negocio tuviera un precio de

alquiler claramente elevado respecto del que en el mercado se está pagando en ese

momento, y en consecuencia la contraprestación adversa (la del propietario-

arrendador) no tenga ya el valor que tenía al tiempo de celebrar el contrato y que se

fijó en el mismo.

Vemos claramente a nuestro entender un inconveniente en limitar la aplicación

de la rebus únicamente a este último supuesto, primero al alejarse de la corriente

jurisprudencial normalizadora más reciente, y en segundo lugar ya que para que se

pudiese invocar, tendría que transcurrir un largo período de tiempo, y para entonces

sería tarde para muchos arrendatarios que no habrían podido hacer frente a su

obligación de pago de la renta a consecuencia de las medidas y efectos inmediatos


76

derivados de la pandemia y se habrían visto obligados a cerrar sus negocios y

abandonar el local.

Frente a todo lo anterior, consideramos que la Exposición de Motivos del RD

463/2020 evidencia las extraordinarias y gravísimas circunstancias que han obligado al

Gobierno a tomar la decisión de acudir a la declaración del estado de alarma,

destacando una crisis sin precedentes de enorme magnitud, la alteración grave de la

normalidad, siendo estos elementos excepcionales los que normalmente se han

exigido para la aplicación de la cláusula rebus. Recordemos que desde el año 2013 el

TS reconoció ya a la situación de crisis económica la fuerza necesaria para que se

pudiese aplicar la cláusula rebus junto con otros requisitos, si bien no con carácter

general al tener que estar al caso concreto.

En definitiva, somos de la opinión que, ante una situación de pandemia mundial

como la actual, con unas medidas restrictivas a la actividad y a la movilidad, que ha

desencadenado ya en una crisis económica, con un pronóstico de sus efectos a medio

o incluso a largo plazo, debemos concluir: que estamos ante un hecho notorio como es

el cambio o alteración sobrevenida de las circunstancias claramente imprevisible fruto

de la irrupción de esta pandemia; que están desapareciendo tanto la causa de algunos

contratos como su base objetiva, al no mantenerse la conmutatividad de las

prestaciones siendo imposible de cumplir; que todo ello está produciendo en muchos

negocios una alteración significativa de las expectativas de las ganancias inicialmente

consideradas, saltando por los aires las cifras de rentabilidad, quedando reducida en

algunos casos a menos de la mitad, y todo ello con la consiguiente excesiva onerosidad

derivada del elevado sacrificio patrimonial que debe hacer el arrendatario para

mantener su obligación de pago de la renta, por lo que consideramos que existen las

circunstancias suficientes por las que se puede fundamentar e invocar una aplicación

de la cláusula rebus que, ponderando las circunstancias, permita preferentemente el

mantenimiento de los contratos mediante su modificación.

Debemos recordar en este sentido, frente a los que rechazan la aplicación de la

rebus, que la jurisprudencia normalizada al considerar la base económica del contrato,

como parámetro de la relevancia del cambio, esto es, de la excesiva onerosidad,

permite que en el tratamiento de la relación de equivalencia sea tenida en cuenta la


77

actividad económica o de explotación de la sociedad o empresario que deba realizar la

prestación comprometida.

Evidentemente habrá que analizar cada caso en particular y acreditar muy bien,

sobre todo a través de informes periciales económicos, todas las circunstancias

anteriormente apuntadas, y su incidencia a medio o largo plazo, y justificar que las

circunstancias creadas por la pandemia del coronavirus y sus efectos en la economía

han comportado esa excesiva onerosidad para una de las partes contratantes

(arrendatario). Además, habrá que modular muy bien las revisiones que se solicitan de

ese contrato en base al principio de la buena fe para que no se acabe por trasladar al

arrendador esa excesiva onerosidad, y se consiga finalmente, a través de esa

modificación del contrato, que se restablezca el equilibrio en la medida de lo posible,

ajustándolo al contexto temporal especialmente afectado por la alteración de las

circunstancias examinadas, tal y como fija la jurisprudencia.

Tenemos ya constancia de que por parte de algunos arrendatarios de contratos

arrendamiento de local o industria se han interpuesto procedimientos judiciales (Juicio

Declarativo Ordinario) solicitando, en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, y

dependiendo de los casos, una suspensión del pago de la renta, mientras esté

suspendida y no se pueda desarrollar la actividad,, y/o una reducción en un porcentaje

de la renta, una vez se levante esa suspensión y se reanude aquella, e incluso el

aplazamiento del pago de la renta; interesando, previa o simultáneamente a su

interposición, la solicitud de medidas cautelares en relación con dichas pretensiones, y

también , la suspensión de ejecución de las garantías del contrato.

Pues bien, los recientes Autos de medidas cautelares dictados por Juzgados de

Primer Instancia, están resolviendo en muchos supuestos de forma favorable la

aplicación de la cláusula rebus.

Tal es el caso del Auto 256/2020 de 25 de junio de 2020, dictado por el Juzgado

de Primera Instancia nº 1 de Valencia que estimó parcialmente el aplazamiento del

50% de la renta mínima mensual pactada en el contrato, aplicando la cláusula rebus sic

stantibus ya que: “resulta notorio que la crisis derivada de la actual pandemia por

COVID’ 19 no era previsible. Igualmente, se ha producido una situación que ha afectado


78

de manera extraordinaria, inmediata e intensa a la situación económica de la parte

actora.”100

En este mismo sentido, el Auto 447/2020 de 25 de septiembre de 2020 dictado

por el Juzgado de Primera Instancia nº 81 de Madrid, acordó, por una parte, la

suspensión del abono de la renta de una discoteca mientras no esté permitida la

reapertura, y, por otra, una vez se produzca la reapertura, reducir la renta en un 50%.,

al afirmar que:

“si por un lado no parece equilibrado hacer cargar al arrendador con todos los

perjuicios derivados de la crítica situación sanitaria, en el sentido de condicionar el

pago de la renta –o de una parte de esta- en función del aforo máximo permitido,

tampoco es equitativo imponer a la arrendataria que continúe cumpliendo con su

obligación de pago cuando el funcionamiento de su negocio está prohibido por la

Comunidad de Madrid, pues en este caso la falta de apertura no deviene de una

decisión empresarial, sino de una imposibilidad legal.”101

Este Auto entendemos que es de especial trascendencia por lo que hemos

extractado según nuestro parecer las conclusiones más relevantes, que consideramos

pueden servir en consecuencia como argumentos para la defensa de la aplicación de la

rebus. En primer lugar el juzgador reconoce como un hecho notorio y exento de

prueba, el cambio sobrevenido de circunstancias de carácter extraordinario e

imprevisible consecuencia de la pandemia, teniendo como efecto el cierre del negocio

y las graves consecuencias económicas, y sin que se pueda imputar el riesgo de esa

situación a ninguna de las partes.

Considera también el citado Auto, aunque de forma provisional, que concurren

todos los requisitos necesarios para la aplicación de la cláusula rebus, mencionando

entre otros: “el nexo causal entre la alteración sobrevenida y el desequilibrio

contractual y una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes

100

España. Juzgado de Primera Instancia (Nº1) de Valencia. Auto núm 256/2020 de 25 de junio de 2020.

101 España. Juzgado de Primera Instancia ( N°. 81) de Madrid. Auto núm 447/2020 de 25 Septiembre de

2020.


79

contratantes que verdaderamente derrumban el contrato por aniquilación del

equilibrio de las prestaciones, y que se identifica con una ausencia de facturación”.102

El Auto tiene muy en cuenta la jurisprudencia normalizada de la rebus en

atención a la situación especial que se vive y a fin de que se permitan salvaguardar los

contratos, empleos, y por ende la economía.

El juzgador valora las circunstancias particulares del contrato que considera

favorables en orden a la aplicación de la rebus como que sea de tracto sucesivo, de

larga duración y que no prevea en ninguna cláusula ante esta situación la atribución

del riesgo a ninguna parte.

Considera igualmente dicho auto que el RD-L 15/2020, aplicable a la relación

contractual enjuiciada, no excluye la aplicación de la cláusula rebus, porque dicho RD-L

no puede atender a las verdaderas necesidades de un caso concreto como el

enjuiciado.

El Auto reconoce la oportunidad y necesidad de la adopción de las medidas

cautelares para evitar el concurso del arrendatario y que cuando se dicte la sentencia

lleguen ya tarde estas medidas en relación a la renta.

Este auto tiene además en consideración el principio de proporcionalidad

respecto a las medidas que adopta finalmente, con el fin de que no se vuelva

especialmente gravoso para el propietario arrendador, a quien también afecta la crisis

sanitaria y económica, evitando por ello trasladarle todo el riesgo.

No obstante, entendemos que este principio de proporcionalidad no se habría

llegado a cumplir del todo respecto a una de las medidas finalmente adoptadas, ya que

el hecho de que se llegue a suspender el pago de la renta durante un tiempo, acaba

por trasladar todo el riesgo al arrendador, desequilibrando de esta forma las

prestaciones y resultar claramente perjudicado. Consideramos que para este caso, y

102

España. Juzgado de Primera Instancia ( N°. 81) de Madrid. Auto núm 447/2020 de 25 Septiembre de 2020.


80

mientras se encuentre cerrado el local, el arrendatario debería pagar mínimamente un

porcentaje de la renta (nunca superior al 50%), pero sí alguna cantidad.

El Auto 299/2020 de 13 de agosto de 2020 dictado por el Juzgado de Primera

Instancia nº 74 de Madrid estimó la adopción de las medidas cautelares consistentes,

principalmente, en suspender la facultad de la demandada de reclamar judicial o

extrajudicialmente las garantías del contrato de arrendamiento, cuando mediante su

ejercicio se pretenda por la arrendadora el cobro de importes respecto de los que se

haya solicitado su ajuste en la demanda, y en imponer a la arrendadora la obligación

de abstenerse de incluir a la arrendataria en ficheros de morosos, como es ASNEF,

como consecuencia del impago de cantidades respecto de los que se haya solicitado su

ajuste en la demanda. En parecidos términos se pronuncia el auto 55/2020 de 15 de

julio de 2020 dictado por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Prat de

Llobregat.

Por el contrario, el Auto del Juzgado de 1ª instancia nº 31 de Barcelona, Auto

nº 348/2020, de 21 de septiembre, desestimó la adopción de la medida cautelar, pero

por considerar que no se había probado suficientemente la crítica posición económica

del arrendatario en el ámbito de la rebus. Este hecho pone de manifiesto a nuestro

entender la relevancia de acompañar desde el comienzo con la solicitud de las medidas

cautelares un buen informe pericial económico.103

Todo ello nos muestra que, en principio, en primera instancia, los juzgados se

están inclinando en muchos casos de forma mayoritaria y favorable por una aplicación

de forma cautelar de la rebus, que presumimos se trasladará a las sentencias. No

obstante, tendremos que esperar en muchos casos a como se resuelva en las

posteriores instancias por la vía de los recursos, y sobre todo finalmente por nuestro

103

ABELLA, J. M., (2020). Primeras resoluciones judiciales en los contratos de arrendamiento de local de negocio sobre aplicación de la rebus sic stantibus. E&J, [en línea] Disponible en: https://www.economistjurist.es/articulos-juridicos-destacados/efectos-del-covid-19-en-los-contratos-de-arrendamiento-de-local-de-negocio-de-la-aplicacion-de-la-clausula-rebus-sic-stantibus/ [consulta: 2 de noviembre de 2020 ]

https://www.economistjurist.es/articulos-juridicos-destacados/efectos-del-covid-19-en-los-contratos-de-arrendamiento-de-local-de-negocio-de-la-aplicacion-de-la-clausula-rebus-sic-stantibus/



81

TS, para poder valorar y analizar si estamos ante un claro giro favorable en la

aplicación de la rebus a los contratos que han sufrido los efectos de la pandemia y de

su posterior crisis económica, como así entendemos que se va a producir.

En este mismo orden de cosas, consideramos igualmente relevante, que con

fecha 12 de noviembre de 2020, los jueces de primera instancia de Barcelona hayan

adoptado por muy amplia mayoría, los siguientes acuerdos de unificación de criterios,

que puedan marcar el camino en algunos casos para el resto de tribunales que están

conociendo de esta misma clase de procedimientos:

“1.- La mera presentación por el arrendatario de una demanda por la que se

solicite la revisión de las rentas contractuales, con fundamento en la doctrina “rebus sic

stantibus”………….., o la adopción de medidas cautelares previas preparatoria de la

demanda citada, no será motivo suficiente por sí sola para acordar la suspensión por

prejudicialidad civil de un procedimiento de desahucio por falta de pago.

No obstante, y de forma excepcional, el juez podrá valorar la suspensión del

juicio de desahucio, atendiendo al conjunto de circunstancias concurrentes, en especial

si se ha acumulado a la acción de desahucio la de reclamación de rentas, las

alegaciones que haga la parte actora, las mensualidades que aparezcan como

impagadas, o la existencia de pagos o consignaciones por el/la arrendatario/a.”

Este criterio entendemos que pretende evitar conductas de abuso del proceso

por la parte arrendataria, de modo que la mera presentación de una demanda de

juicio ordinario invocando la rebus no haya de tener el efecto automático de paralizar

un juicio de desahucio por falta de pago, debiendo estar una vez más al caso en

concreto.

“2.- En un procedimiento de desahucio por falta de pago, y salvo que conste

acuerdo en contrario, la demandada podrá enervar la acción pagando el 50% de las

mensualidades en las que se haya visto suspendida la actividad en el local arrendado, o

el porcentaje que corresponda en caso de restricción parcial del aprovechamiento del

inmueble, conforme al Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, del Govern de la


82

Generalitat de Catalunya, respecto de mensualidades devengadas a partir de un mes

desde la fecha de entrada en vigor de la norma”.104

Consideramos que se trata de determinar de manera automática la nueva

renta aplicable a un contrato cuando se cumplan los requisitos previstos en la norma

para ello, también a los efectos de la enervación de la acción de desahucio.

“3.- En un procedimiento de desahucio por falta de pago, no procederá extender

el objeto del proceso a la invocación por la parte demandada de la cláusula “rebus sic

stantibus” y la consiguiente pretensión de fijación de una nueva renta contractual. En

todo caso, ello sólo podrá ser analizado mediante el ejercicio por el arrendatario de la

correspondiente acción, a ventilar en el ámbito de un juicio ordinario.

Sí podrá admitirse, como motivo de oposición en el juicio de desahucio, la

imposibilidad de pago de las rentas por circunstancias sobrevenidas e imprevistas

derivadas de la declaración del estado de alarma por el Covid-19 (de manera análoga a

la alegación de fuerza mayor).”105

Una disyuntiva que se puede plantear es si cuando el arrendatario solicite

judicialmente la modificación del contrato vía rebus deberá hacerlo para que esa

nueva cuantificación de la renta esté sujeta a otros parámetros que queden fijados

judicialmente en la sentencia que permitan el reajuste automático de la misma, o si

por el contrario, como consecuencia del transcurso del tiempo y la desaparición de las

circunstancias extraordinarias determinante de la reducción de la renta, se deberá

acudir nuevamente a los tribunales para un nuevo reajuste.106 Nos inclinamos por la

104

E&J, (2020). Rebus sic stantibus: Juzgados de Barcelona unifican criterios en materia de arrendamientos. E&J, [en línea] Disponible en: https://www.economistjurist.es/noticias-juridicas/rebus-sic-stantibus-juzgados-de-barcelona-unifican-criterios-en-materia-de-arrendamientos/ [consulta: 19 de noviembre de 2020]

105 E&J, (2020). Rebus sic stantibus: Juzgados de Barcelona unifican criterios en materia de

arrendamientos. E&J, [en línea] Disponible en: https://www.economistjurist.es/noticias-juridicas/rebus-sic-stantibus-juzgados-de-barcelona-unifican-criterios-en-materia-de-arrendamientos/ [consulta: 19 de noviembre de 2020]


«la cláusula rebus sic stantibus un invitado que ha llegado para quedarse». Diariolaley, [en línea] Disponible en: https://diariolaley.laleynext.es/dll/2020/05/13/el-arrendamiento-de-los-locales-de-negocio-en-la-crisis-del-coronavirus-la-clausula-rebus-sic-stantibus-un-invitado-que-ha-llegado-para-quedarse [consulta : 3 de octubre de 2020 ]

https://www.economistjurist.es/noticias-juridicas/rebus-sic-stantibus-juzgados-de-barcelona-unifican-criterios-en-materia-de-arrendamientos/








83

primera solución, por ser más práctica y ajustada a la naturaleza de la rebus y

especialmente a su carácter temporal, y que sea el juzgador quien determine los

criterios para el reajuste automático de la renta.

Por último, conviene recordar que hasta el momento presente la regla de la

rebus sic stantibus era más probable que se diera en un contrato de larga duración,

ordinariamente de tracto sucesivo, como los de arrendamiento que nos han ocupado,

que no en un supuesto de contrato de corta duración, o de tracto único, ya que la

jurisprudencia mayoritaria consideraba que difícilmente podía acaecer algo

extraordinario que afectase a la base del contrato y no quedase amparado dentro del

riesgo propio de ese contrato. Sin embargo, ahora, con la nueva situación de crisis

sanitaria y económica, consideramos que también este criterio restrictivo podría

cambiar, al plantearse ese cambio imprevisto y extraordinario de circunstancias

sobrevenido por unos motivos y con unos efectos que nunca hasta ahora habían sido

objeto de análisis y pronunciamiento, con lo que también se estaría abriendo la

aplicación de la rebus a esos casos.

10. PROPUESTA DE MODIFICACIÓN DEL CÓDIGO CIVIL EN MATERIA DE

OBLIGACIONES Y CONTRATOS INCLUSIÓN Y REGULACIÓN DE LA

REBUS, ¿ADMITIRÁ PACTO EN CONTRARIO?

La crisis sanitaria en la que nos encontramos ha puesto de manifiesto la

acuciante necesidad de proceder a una regulación normativa de la cláusula como

medida para impulsar y favorecer la renegociación y adaptación de los contratos a las

nuevas circunstancias.107 De la misma forma, que el legislador en aras de amortiguar el

impacto del Covid-19, ha adoptado medidas excepcionales en al ámbito de las

libertades, economía y obligaciones públicas, sería conveniente que por la misma vía

de urgencia impulsase una regulación legal con el fin de dar mayor seguridad jurídica y

garantizar la conservación de los contratos, obligando a las partes a una renegociación

107

BERTOLÁ, I., (2020). El blog jurídico de Sepin.La cláusula rebus sic stantibus y la propuesta fallida de regulación en el Código Civil. El blog jurídico de Sepin, [blog] 27 de julio. Disponible en: https://blog.sepin.es/2020/07/clausula-rebus-sic-stantibus-regulacion-codigo-civil/ [consulta: 12 de noviembre de 2020 ]

https://blog.sepin.es/2020/07/clausula-rebus-sic-stantibus-regulacion-codigo-civil/


84

de los contratos antes de iniciar un procedimiento judicial que resultará costoso e

incierto. 108

Nuestro CC requiere con urgencia de una disposición jurídica que establezca los

requisitos que han de concurrir para la modificación de cualquier negocio jurídico

debido a un cambio imprevisible de las circunstancias.109 Del mismo modo que se ha

hecho en el Derecho Internacional Privado, donde aparece regulada la rebus,

concretamente en los PECL, que establece en su art. 6:111, titulado "Cambio de

Circunstancias":

“ Las partes deben cumplir con sus obligaciones, aun cuando les resulten más

onerosas como consecuencia de un aumento en los costes de la ejecución o por una

disminución del valor de la contraprestación que se recibe.

Sin embargo, las partes tienen la obligación de negociar una adaptación de

dicho contrato…… si el cumplimiento del contrato resulta excesivamente gravoso

siempre que: (a) Dicho cambio de circunstancias haya sobrevenido en un momento

posterior a la conclusión del contrato. (b), en el momento de la conclusión del contrato

no hubiera podido preverse ni tenerse en consideración el cambio acaecido. (c) A la

parte afectada, no se le pueda exigir que cargue con el riesgo de un cambio tal de

circunstancias".

Y en los principios UNIDROIT en el art. 6.2.2 titulado “definición de excesiva

onerosidad”: “En caso de "excesiva onerosidad" (hardship), la parte en desventaja

108

FUENTES-LOJO RIUS, A., (2020). Los efectos jurídicos del Coronavirus en los contratos de arrendamiento de vivienda. Diariolaley, [en línea] Disponible en: https://diariolaley.laleynext.es/Content/Documento.aspx?params=H4sIAAAAAAAEAMtMSbF1CTEAAmMDc2NjA7Wy1KLizPw8WyMDI6CYoSVIIDOt0iU_OaSyINU2LTGnOBUAqRj_mjUAAAA=WKE [consulta: 25 de octubre de 2020 ]

109 MOLL DE ALBA, C., (2020). ¿Es la cláusula «rebus sic stantibus» la solución a todos los problemas

jurídicos del Covid-19?. Diariolaley, [en línea] Disponible en: https://diariolaley.laleynext.es/dll/2020/07/07/es-la-clausula-rebus-sic-stantibus-la-solucion-a-todos-los-problemas-juridicos-del-covid-19 [consulta: 23 de octubre ]

https://diariolaley.laleynext.es/Content/Documento.aspx?params=H4sIAAAAAAAEAMtMSbF1CTEAAmMDc2NjA7Wy1KLizPw8WyMDI6CYoSVIIDOt0iU_OaSyINU2LTGnOBUAqRj_mjUAAAA=WKE





85

puede reclamar la renegociación del contrato. Tal reclamo deberá formularse sin

demora injustificada, con indicación de los fundamentos en los que se basa”.110

Hemos de recordar en este sentido que hubo una propuesta de anteproyecto

de ley de modernización del CC en materia de obligaciones y contratos, que finalmente

resultó ser fallida y que pretendía regular la cláusula rebus, mediante la incorporación

del art. 1.213 CC que disponía en su primer apartado que: “Si las circunstancias que

sirvieron de base al contrato hubieren cambiado de forma extraordinaria e imprevisible

durante su ejecución de manera que ésta se haya hecho excesivamente onerosa para

una de las partes o se haya frustrado el fin del contrato, el contratante podrá pretender

su revisión, y si ésta no es posible o no puede imponerse a una de las partes, podrá

aquél pedir su resolución”; y en su segundo apartado: “La pretensión de resolución sólo

podrá ser estimada cuando no quepa obtener de la propuesta o propuestas de revisión

ofrecidas por cada una de las partes una solución que restaure la reciprocidad de

intereses del contrato”. 111

En atención a lo previamente mencionado, parece relevante cuestionarse que

es lo más adecuado: dejar que el TS prosiga con su tarea iniciada en 2014 a través de la

corriente normalizada o acometer ya una reforma urgente del CC añadiendo un

segundo párrafo al art. 1.258 CC, donde ya se atisba un posible aplicación de la rebus al

establecer que: “los contratos obligan no sólo al cumplimiento de lo expresamente

pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean

conforme a la buena fe, al uso y a la ley”. Es un indicio de que los contratos no sólo son

lo estipulado en los mismos.112

110

ARSUAGA CORTAZAR, J., (2020). Proceso civil y "rebus sic stantibus". Notas y reflexiones, Sepin (50).

111 ARSUAGA CORTAZAR, J., (2020). Proceso civil y "rebus sic stantibus". Notas y reflexiones, Sepin(50)

112 AVILÉS GARCÍA, J., (2020). Por el momento, la cláusula rebus sic stantibus en manos del Tribunal

Supremo. Diariolaley, [en línea] Disponible en: https://diariolaley.laleynext.es/dll/2020/09/02/por-el-momento-la-clausula-rebus-sic-stantibus-en-manos-del-tribunal-supremo [consulta: 14 de octubre de 2020 ]

https://diariolaley.laleynext.es/dll/2020/09/02/por-el-momento-la-clausula-rebus-sic-stantibus-en-manos-del-tribunal-supremo



86

Descartamos la primera opción, por un principio de seguridad jurídica, ya que

no podemos estar sólo a la jurisprudencia que es cambiante y casuística. La aplicación

del derecho requiere principalmente más de medidas objetivas que subjetivas. En este

sentido, nos decantamos por la propuesta de normalización de la cláusula como mejor

forma para lograr la cultura del acuerdo o también denominada cultura de la

renegociación.

En cuanto a la cuestión de si la regulación de la rebus en el CC admitirá o no el

pacto en contrario, tenemos los precedentes tanto del art. 1.105 del CC, que regula la

fuerza mayor, y exime del cumplimiento del contrato por sucesos imprevisibles o

inevitables siempre que no sean casos expresos mencionados por la ley o de los en que

así lo declarase la obligación, es decir, salvo pacto en contrario, como del art.1.575 del

CC, que establece: “el arrendatario no tendrá derecho a percibir una rebaja de la renta

por esterilidad de la tierra arrendada o por pérdida de frutos provenientes de casos

fortuitos ordinarios; pero sí en el caso de pérdida de más de la mitad de los frutos por

casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo siempre el pacto especial en

contrario”. Por lo tanto, consideramos que la regulación normativa de la rebus acabará

finalmente por admitir el pacto en contrario.

Lo verdaderamente relevante de esta propuesta de modificación del CC, es el

mensaje que se transmite a los contratantes dirigido hacia ese deber de renegociación

de los contratos, y que van a poder aplicar los jueces y tribunales, mediante su revisión

manteniendo el contrato en la medida de lo posible en base a una fundamentación

todavía más objetiva, y sujetando ese contenido a las contingencias de la crisis.

En definitiva, el reconocimiento normativo de la rebus podría ubicarse dentro

de las Disposiciones generales de los Contratos, en particular, en relación con el art.

1.258 del CC dando así un apoyo jurídico a la cultura del deber de la renegociación de

los contratos y su mantenimiento, de acuerdo con el principio general del derecho de

conservación de los contratos, y con la consiguiente adaptación, revisión y

modificación o suspensión en su caso de los mismos, si bien, de forma provisional

mientras duren esas circunstancias, y de forma objetivable, evitando en la medida de

lo posible su resolución.


87

11. CONCLUSIONES

I. La insuficiencia de las medidas legislativas adoptadas por el gobierno, y más

concretamente las contenidas en el RD-L 15/2020 no han conseguido el

restablecimiento del equilibrio contractual alterado por las circunstancias y

medidas adoptadas con motivo de esta pandemia internacional de carácter

extraordinario e imprevisible, decepcionando a muchos contratantes,

particularmente a los arrendatarios, dejándoles como única solución en

muchos casos acudir a la vía judicial demandando la aplicación de la rebus, a fin

de conseguir la moratoria que no les ha reconocido dicho RD-L y/o en su caso

otras medidas de modificación del contrato, como la suspensión o reducción de

la renta, y todo ello antes de que sean demandados por los arrendadores

ejercitando las acciones de desahucio por falta de pago y/o sobre reclamación

de las rentas impagadas.

II. Ante esta nueva situación, con un evidente cambio sobrevenido de

circunstancias imprevisible en el marco negocial, las partes no deberían tratar

de imponer el riesgo exclusivamente a la otra, mediante la alegación y defensa

de argumentos jurídicos ante los tribunales, que, como hemos podido analizar

a lo largo de este trabajo, siempre los encontraremos, tanto a favor como en

contra, sino que, desde la buena fe, ambos contratantes deberían valorar y

compartir dicho riesgo de forma proporcional, que es en definitiva lo que

subyace en la naturaleza de la rebus y en las primeras resoluciones que ya de

forma cautelar están adoptando los juzgados de primera instancia, lo que

redundará en beneficio de la conservación y mantenimiento de las relaciones

contractuales, los puestos de trabajo y en consecuencia, de la economía.

III. Además, y con el fin de garantizar los efectos de una hipotética sentencia

estimatoria, y que ésta no llegue tarde y quede en papel mojado, se han

solicitado por parte de algunos arrendadores la adopción de medidas

cautelares, que, desde el primer momento, permitan esa aplicación de las


88

modificaciones del contrato apuntadas, apoyadas en informes periciales

económicos que acrediten la excesiva onerosidad sobrevenida, principalmente

por la caída de los ingresos de explotación del negocio y con unas previsiones a

medio y largo plazo.

IV. Así, las primera resoluciones judiciales, aunque provisionales, empiezan a

mostrar en general una tendencia favorable a la aplicación de la rebus, que

creemos están influenciadas tanto por la jurisprudencia normalizadora de

nuestro TS, como por la insuficiencia de las primeras medidas legislativas

adoptadas por el gobierno, inspiradas claramente en dicha figura, como por la

urgente voluntad de positivación de la misma.

V. Esta nueva situación tan extraordinaria puede dar también paso a nuevos

criterios respecto de la aplicación de la rebus, como por ejemplo, que ya no se

considere excepcional su aplicación a contratos de corta duración, o de tracto

único.

VI. Entendemos aventurado valorar si de haber contado en estos momentos tan

extraordinarios con una regulación positiva de la rebus se habrían evitado parte

de los litigios al reconocerse legalmente el derecho de la parte contratante más

débil a obtener judicialmente una revisión contractual y en su defecto la

resolución, bajo determinados circunstancias y presupuestos. Esperamos que,

en breve, cuando podamos disponer de esta regulación normativa de la rebus,

en beneficio de una mayor seguridad jurídica, contribuya a dar mejores

soluciones a la presente conflictividad contractual que necesita de urgentes

medidas para paliar las consecuencias derivadas de esta crisis pandémica.

VII. A la vista de la experiencia, fruto de estos años, sobre la variada casuística y

problemática que ha dificultado la aplicación de esta institución, consideramos

que todavía deberá pasar algún tiempo hasta que por parte de la jurisprudencia

se establezcan y definan nuevamente esas pautas y criterios de interpretación,


89

adaptados a estos nuevos supuestos, en orden a su aplicación, y se de paso

finalmente a una doctrina clara y consolidada.

VIII. Sin embargo, aun cuando se llegue a alcanzar una “nueva normalización”

jurisprudencial y se de paso a una nueva aplicación legal de esta figura, todavía

seguirán planteándose litigios que tengan como objeto resolver sobre su

adecuación y procedencia. En cualquier caso, la última palabra, a falta de

acuerdo de las partes, seguirá siendo como hasta ahora de los tribunales

ponderando caso a caso. Confiamos al menos que esa nueva regulación

positiva de la cláusula rebus impulse la cultura de la negociación y no produzca

un efecto adverso aumentando la litigiosidad, por una errónea o forzada

interpretación de su aplicación normativa.

IX. Con una administración de justicia más colapsada que nunca, el planteamiento

de un postura rígida e inmovilista por una de las partes (arrendadores) que

defienda a toda costa el tenor literal del contrato, anclada en el pacta sunt

servanda, y que desemboque en la vía judicial, no va a dar casi nunca los

resultados esperados en comparación con los posibles acuerdos que se puedan

llegar a alcanzar.

X. Somos de la opinión que siempre será mejor seguir percibiendo durante un

período de tiempo un porcentaje de la renta pactada (que en la mayoría de los

casos partirá desde un mínimo del 50%) que acabar finalmente por no percibir

nada, al forzar al arrendatario a un cierre de su negocio por falta de ingresos

suficientes de su explotación para atender los pagos. Cuando esta pandemia

pase, se puede dar la circunstancia que aquellos que optaron por no ponerse

en la situación de sus arrendatarios, manteniéndolos, se acaben arrepintiendo

porque verán como pasan los meses sin alquilar sus locales y acaben

finalmente teniendo que rebajar aún más la renta de lo que no aceptaron en su

momento, para poder arrendarlo porque sufra un reajuste el mercado.


90

XI. Por último, debemos tener presente que, en las relaciones contractuales

afectadas por la pandemia, no podemos hablar en términos absolutos solo de

una parte perjudicada, sino que en muchos casos la otra parte sufre también

las consecuencias de esta crisis, como por ejemplo los pequeños propietarios,

por lo que a la hora de invocar la rebus deberemos valorar cada caso y, desde la

buena fe, realizar una estimación que nos permita moderar la forma de

restablecer el equilibrio contractual que se hubiese podido quebrar, para no

acabar produciendo un nuevo desequilibrio en la otra parte. Quizás por ello,

cobren todavía mayor protagonismo otros métodos de resolución de conflictos

alternativos como la mediación, incluso imponiéndola con carácter obligatorio

antes de acudir a los tribunales, como se propone en el Anteproyecto de Ley de

impulso de la mediación de enero de 2019.

XII. De lo que no cabe duda es que la crisis de la pandemia por el Covid - 19 está

llamada a marcar un antes y después en la aplicación de esta institución jurídica

de la rebus.


91

DE LEGE FERENDA

A lo largo de este trabajo se ha podido observar la presencia de lagunas

legislativas en nuestra lege data. Consideramos oportuno apuntar unas propuestas de

lege ferenda:

La cláusula rebus debería ser regulada en un segundo párrafo del art. 1.258 del

CC. Ahora bien, creemos conveniente que se recoja si dicha cláusula admite o no pacto

en contrario. De la misma manera que tanto el art. 1.105, como el art. 1.575, ambos

del CC, admiten esa clase de pactos, consideramos que también deberían ser

admitidos en la regulación de la rebus.

Al objeto de que la mediación cobre un mayor protagonismo como medio

alternativo para la resolución de los conflictos que surjan con motivo de la aplicación

de la rebus, y dadas sus ventajas, como la rapidez y su naturaleza conciliadora y

negociadora, frente a la jurisdicción ordinaria, planteamos la propuesta de que se deba

intentar la mediación, con carácter obligatorio y paso previo, antes de demandar ante

los tribunales ordinarios y se recoja en este sentido en la próxima Ley de impulso de la

mediación.


92

12. BIBLIOGRAFÍA

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(núm.4)

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https://www.otrosi.net/actualidad/entrevista-alberto-torres-se-avecinan-tiempos-convulsos-los-contratos-arrendamiento

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https://www.otrosi.net/analisis/los-arrendamientos-de-locales-de-negocio-tras-el-covid-19-llega-la-hora-de-la-verdad

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99

12.4 LEGISLACIÓN

12.4.1 Estatal

⁻ España. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Boletín

Oficial del Estado, 25 de noviembre de 1994, núm.282.

⁻ España. Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de

Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los

libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto. Boletín Oficial del Estado, 22

de febrero de 2017, núm.57.

⁻ España. Decreto-Ley 34/2020 del 20 de octubre de medidas urgentes de apoyo

a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados. Boletín

Oficial del Estado, 18 de noviembre de 2020, núm.303.

⁻ España. Ley 3/2020, de 18 de septiembre, de medidas procesales y

organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración

de Justicia. Boletín Oficial del Estado, 19 de septiembre de 2020, núm.250.

⁻ España. Proyecto de Ley de medidas procesales y organizativas para hacer

frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia. Boletín Oficial

de las Cortes Generales, 9 de julio de 2020, núm.18-2.

⁻ España. Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo,por el que se declara el estado

de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el

COVID-19. Boletín Oficial del Estado, 14 de marzo de 2020, núm.67.

⁻ España. Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el

estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el

SARS-CoV-2. Boletín Oficial del Estado,25 de octubre de 2020, núm. 282.

⁻ España. Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan

medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer

frente al COVID-19. Boletín Oficial del Estado, 1 de abril de 2020, núm.91.


100

⁻ España. Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes

complementarias para apoyar la economía y el empleo. Boletín Oficial del

Estado, 22 de abril de 2020, núm.112.

⁻ España. Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y

organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración

de Justicia. Boletín Oficial del Estado,29 de abril de 2020, núm.119.

⁻ España. Real Decreto-ley 26/2020, de 7 de julio, de medidas de reactivación

económica para hacer frente al impacto del COVID-19 en los ámbitos de

transportes y vivienda. Boletín Oficial del Estado, 8 de julio de 2020, núm.187.

⁻ España. Real Decreto-ley 30/2020, de 29 de septiembre, de medidas sociales en

defensa del empleo. Boletín Oficial del Estado, 30 de septiembre de 2020,

núm.259.

⁻ España. Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código

Civil. Boletín Oficial del Estado «Gaceta de Madrid» , 25 de julio de 1889, núm.

206.

12.4.2 Comunitaria

⁻ Unión Europea. Convenio de Viena sobre el Derecho de los Tratados de 23 de

mayo de 1969, en vigor el 27 de enero de 1980.

⁻ Unión Europea. Principios de Derecho Europeo de los Contratos (PECL)

⁻ Unión Europea. Principios UNIDROIT sobre los Contratos Comerciales

Internacionales 2010 (UNIDROIT)


101

12.5 JURISPRUDENCIA

12.5.1 TRIBUNAL SUPREMO

⁻ España. Tribunal Supremo (Sala de lo Civil). Sentencia núm 1013/2013 del 17

de enero de 2013.

⁻ España. Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso). Sentencia núm 156/2020

de 6 de marzo de 2020.

⁻ España. Tribunal Supremo ( Sala de lo Civil). Sentencia núm 16152/1991 del 23

de abril de 1991.

⁻ España. Tribunal Supremo (Sala de lo Civil). Sentencia núm 1653/2016 de 19 de

abril de 2016.

⁻ España. Tribunal Supremo (Sala de lo civil). Sentencia núm 2344/2015, de 19 de

mayo de 2015.

⁻ España. Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso). Sentencia núm 2546/2020

de 21 de julio de 2020.


mayo de 2015.


junio de 2014.

⁻ España. Audiencia Provincial de Madrid (sección 14º). Sentencia núm 333/2014

de 30 de junio de 2014.

⁻ España. Tribunal Supremo.(Sala de lo Civil). Sentencia núm 5090/2014, de 15

de octubre de 2014.


marzo de 2020.


102

12.5. 2 JUZGADOS DE PRIMERA INSTANCIA

⁻ España. Juzgado de Primera Instancia (Nº1) de Valencia. Auto núm 256/2020 de

25 de junio de 2020.

⁻ España. Juzgado de Primera Instancia (Nº74) de Madrid. Auto núm 299/2020 de

13 de agosto de 2020.

⁻ España. Juzgado de Primera Instancia (Nº31) de Barcelona. Auto núm 348/2020

de 21 de septiembre de 2020.

⁻ España. Juzgado de Primera Instancia (Nº81) de Madrid. Auto núm 447/2020 de

25 Septiembre de 2020.

⁻ España. Juzgado de Primera Instancia (Nº2) de Prat de Llobregat. Auto núm

55/2020 de 15 de julio de 2020.

12.5.3 JURISPRUDENCIA COMUNITARIA

⁻ Tribunal General de la UE. Caso Frank Steinhoff y otros contra BCE. Sentencia

del 23 de mayo de 2019.

⁻ Tribunal de Justicia de la UE (Sala Décima). Caso Jan Theodorus Arts contra

Veevoederbedrijf Alpuro BV. Sentencia de 9 de noviembre de 2017.

⁻ Conclusiones acumuladas del Abogado General Poiares Maduro presentadas el

10 de julio de 2008.

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LA CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS